Разработка методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Разработка методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры"

На правах рукописи

ХОРЕВ Сергей Владимирович

РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2008

003455333

Диссертация выполнена на кафедре Общего и стратегического менеджмента и кафедре Прикладного менеджмента и бизнес-консалтинга Московского государственного университета экономики, статистики и информатики (МЭСИ).

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Доктор экономических наук, профессор Орехов Сергей Александрович

Доктор экономических наук, профессор Бандурин Александр Владимирович

Кандидат экономических наук Бабаян Микаел Нелсонович

Ведущая организация

ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов

инвестиционной сферы»

Защита состоится «18» декабря 2008 г. В 14.00 на заседании диссертационного совета диссертационного совета Д 212.151.04 в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики (МЭСИ) по адресу: 119501, г. Москва, ул. Нежинская, д.7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета.

Автореферат разослан «_» ноября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент Е.А. Грачева

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертации

Динамика развития производства в России побуждает теоретиков и практиков управления уделять пристальное внимание проблеме эффективного функционирования производственных предпринимательских структур. В деятельность производственных предпринимательских структур вовлечены значительные объемы финансовых, людских и информационных ресурсов, а также громоздкий территориально распределенный земельно-имущественный комплекс. Каждый нз перечисленных видов ресурсов производственной предпринимательской структуры требует разработки и применения определенного инструментария управления. Тем не менее, в настоящее время основные приоритеты' управления смещены в сторону управления бизнес-процессами, персоналом и финансами, реже - новыми информационными ресурсами и технологиями, и практически не затрагиваются аспекты управления имущественными ресурсами. При этом стоимость земельно-имущественного комплекса может составлять более половины стоимости всех основных средств производственной предпринимательской структуры.

Данная проблема особенно актуальна для отечественной промышленности. Это обусловлено тем, что в период формирования большинства предприятий и заводов управляющие ориентировались на советские масштабы производства, диктуемые государственными заказами, и размеры производственных площадей часто были основаны на долгосрочных планах развития промышленности, которые, по многим причинам, не были реализованы.

В настоящее время развитие предпринимательских структур строится уже на совершенно других критериях, в первую очередь экономических: рентабельность инвестиций, стабильная прибыль в долгосрочной перспективе, повышение стоимости акций, конкурентные позиции на рынке, минимизация времени и затрат на внутренние операции, повышение кадрового потенциала, максимальная эффективность всей предпринимательской структуры в целом.

Анализируя существующий инструментарий управления объектами недвижимости, можно отметить большое количество методических разработок в сфере инвестирования в недвижимость, девелопмента, эксплуатации и оценки стоимости коммерческой и жилой недвижимости. При этом теоретические и практические наработки по управлению объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательских структур практически отсутствуют, а те, что

имеются, носят фрагментарный и локальный характер, не позволяющий учитывать все особенности объекта управления. Например, существующие методики управления земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры не позволяют оценить эффективность управления объектами земельно-имущественного комплекса, связанными с технологическими цепочками, и не позволяют сравнивать эффективность данных объектов между собой. Также наблюдается отсутствие методик, с помощью которых можно сравнить два варианта использования объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры: использование в рамках производственной деятельности и использование в качестве объекта коммерческой недвижимости.

Таким образом, можно сделать вывод о высокой актуальности задачи разработки методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры. Решение данной задачи позволит повысить эффективность управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры, что, в свою очередь, будет способствовать повышению уровня рентабельности, конкурентоспособности и общего уровня эффективности функционирования производственной предпринимательской структуры.

Степень разработанности проблемы

Исследованию недвижимости как экономической категории и рынка недвижимости как системы посвящены работы следующих таких авторов, как Асаул А.Н., Безденежных В.М., Горемыкин В.А., Кокшаров И.В., Тарасевич Е.И. и др. Проблемами оценки стоимости и планирования инвестиций в недвижимость занимались Грязнова А,Г., Иванова Е. Н., Мак-Лин Э., Озеров Е.С., Ордуэй Н., Федотова М.А., Фридман Д., Элдред Г. Вопросам эксплуатации и девелопмента объектов недвижимости посвящены работы Ольдерогге Н.Г., Пейзер Р., Мазур И.И., Тарасевича Е.И., Фрей А., Шапиро В.Д., Якушина Е.В.. Теоретические и практические вопросы управления недвижимостью достаточно широко освещены в работах Григорьева В.В., Гровера Р., Иванова В.В., Соловьева М, Черняк В. 3, Хан O.K. и др.

Многие проблемы управления недвижимостью в той или иной мере нашли свое отражение в монографиях, коллективных сборниках, учебных пособиях и отдельных статьях. Тем не менее, в большинстве работ система управления недвижимостью рассматривается с точки зрения управления отдельными объектами и целыми комплексами, относящимися к коммерческой

или жилой недвижимости. В этой связи остаются недостаточно исследованными проблемы повышения эффективности управления всей совокупностью объектов земельно-имущественного комплекса производственных предпринимательских структур.

Цель и задачи диссертации

Цель диссертационного исследования заключается в решении научной задачи по разработке методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

В соответствии с поставленной целью в диссертации поставлены и решены задачи:

1. Провести исследование видов и характеристик объектов земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры и уточнить их классификацию.

2. Обобщить опыт отечественной и зарубежной теории и практики управления объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры.

3. Проанализировать существующий инструментарий оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры.

4. Предложить унифицированную последовательность действий по оценке эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса вне зависимости от отрасли функционирования производственной предпринимательской структуры.

5. Разработать и апробировать методику оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

Объект н предмет исследования

Объектом исследования являются производственные

предпринимательские структуры, которые выступают в качестве обладателя имущественных прав на объекты земельно-имущественного комплекса и осуществляют управление данными объектами.

Предметом исследования является система управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

Теоретическая и методологическая основа диссертации

Теоретической и методологической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов в области экономики и управления недвижимостью, оценки эффективности управления, управления ресурсами, производственной логистики, теории стоимости, а также тематические материалы периодических изданий. В ходе исследования были использованы действующие законодательные и нормативные акты, данные управленческой отчетности реальных производственных предприятий, на примере которых иллюстрируется практическое применение разрабатываемой методики и основных её положений.

Для решения поставленных задач в работе применялись общенаучные методы структурного, факторного, функционального и сравнительного анализа, а также статистические методы исследования. В рамках исследования использованы процессный и системный подходы к управлению.

Проверка выдвигаемых гипотез проводилась с помощью изучения и анализа реальных примеров для установления возможности применения разрабатываемой методики и основных её положений в практических условиях.

Основные научные результаты диссертации

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методического инструментария, позволяющего производить оценку эффективности управления как отдельными объектами, так и группами объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры. Предложенный автором ннструментарий наглядно показывает управленческие приоритеты, в соответствии с которыми могут осуществляться управленческие мероприятия и генерироваться управляющие воздействия соответствующими подразделениями производственной предпринимательской структуры.

Научная новизна диссертационного исследования содержится в следующих результатах:

1. На основе анализа состава объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры и их функционального назначения автором:

♦ Систематизированы и охарактеризованы виды объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

♦ Сформулированы отличительные особенности объектов, входящих в земельно-имущественный комплекс производственной предпринимательской структуры.

♦ Разработан базовый алгоритм оценки эффективности управления объектами земельно-имуществснного комплекса производственной предпринимательской структуры, учитывающий отличительные особенности данных объектов и включающий следующие этапы:

1) инвентаризация и учет объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры с целью выявления всех финансовых потоков, связанных с эксплуатацией самого объекта недвижимости;

2) идентификация технологических цепочек производственной предпринимательской структуры по выпускаемым конечным продуктам;

3) установление соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;

4) определение степени задействования объекта земельно-имущественного комплекса в технологических цепочках производственной предпринимательской структуры;

5) определение степени участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости, создаваемой технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;

6) формирование системы показателей оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

2. Предложен механизм установления соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Соответствие устанавливается по производственному оборудованию, расположенному на объектах земельно-имущественного комплекса и используемому в производстве конечных продуктов технологических цепочек предпринимательской структуры. Выявление соответствия позволяет рассчитать коэффициент задействования объекта земельно-имущественного комплекса определенной технологической цепочкой предпринимательской структуры.

3. Разработана методика определения степени участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости, создаваемой технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Степень участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости определенной технологической цепочки определяется посредством коэффициента важности, который рассчитывается по одному из двух предложенных автором способов: рыночный (на основе рыночных цен) или учетный (на основе себестоимости).

4. Предложена совокупность абсолютных и относительных показателей эффективности, основанных на использовании коэффициента задействования и коэффициента важности объекта земельно-имущественного комплекса в технологических цепочках предпринимательской структуры:

♦ Сальдо финансовых потоков по объекту (группе объектов) земельно-имущественного комплекса;

♦ Коэффициент эффективности управления объектом (группой объектов) земельно-имущественного комплекса;

♦ Сравнительное сальдо финансовых потоков по объекту (группе объектов) земельно-имущественного комплекса;

♦ Сравнительный коэффициент эффективности управления объектом (группой объектов) земельно-имущественного комплекса.

Данные показатели позволяют оценить эффективность управления как отдельными объектами земельно-имущественного комплекса, так и группой объектов, а также провести сравнение эффективности управления объектами (или группами объектов) земельно-имущественного комплекса между собой.

5. Предложена система индикаторов для управления объектами земельно-имущественного комплекса (земельными участками и объектами капитального строительства), связанными с технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Система индикаторов представляет собой набор показателей, с помощью которых осуществляется планирование (установление целевых значений показателей), мониторинг (сопоставление плановый и фактических значений показателей) и контроль (осуществление корректирующих действий с целью достижения плановых значений показателей) при управлении земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

Полученные в диссертационном исследовании научные результаты соответствуют п. 10.21 «Анализ и оценка эффективности предпринимательской

деятельности» паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство).

Теоретическая и практическая значимость диссертации

Разработанные в диссертации методические и практические рекомендации по совершенствованию системы управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры позволяют повысить эффективность и прозрачность управления объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательских структур различных отраслей.

Концептуальные положения, лежащие в основе разработанной методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры, могут применяться не только в производственных предпринимательских структурах, но и в предпринимательских структурах оптовой и розничной торговли, в предпринимательских структурах, занимающихся развитием (девелопментом) объектов недвижимости, а также в организациях и учреждениях сферы услуг.

Результаты исследования могут использоваться при подготовке специалистов в сфере управления недвижимостью.

Апробация результатов диссертации

Полученные в диссертации положения и методические рекомендации, а таюке основные результаты научного исследования докладывались на следующих международных научно-практических конференциях: «Проблемы трансформации экономики России: организационно-управленческие аспекты» (Москва, МЭСИ, декабрь 2007 г.), «Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления» (Москва, МЭСИ, февраль 2008 г.)

Разработанная методика оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры и система индикаторов управления объектами земельно-имущественною комплекса использованы при создании аналитического модуля автоматизированной системы управления «SHERIFF», разрабатываемой ООО «Инновационные бизнес-технологии». Аналитический модуль АСУ «SHERIFF» служит для оценки эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса, планирования, мониторинга и контроля индикаторов управления земельно-имущественным комплексом, а так же для

моделирования и оценки эффективности планируемых операций по объектам земельно-имущественного предпринимательской структуры.

Отдельные положения методики оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса были использованы в учебном процессе Московского государственного университета экономики, статистики и информатики при разработке учебных программ по курсу «Менеджмент предприятий и организаций» и «Управление финансами корпораций».

Основные положения диссертационной работы опубликованы в 6-ти печатных работах общим объемом 2,35 печатных листа, в том числе две статьи в изданиях рекомендуемых ВАК (0,5 и 0,7 п.л.).

Структура диссертации

Диссертация содержит 146 страниц печатного текста, состоит из введения, трех глав и заключения, в ней представлены 23 рисунка и 24 таблицы, список литературы включает 155 наименований.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Объекты недвижимости занимают особое место в любой системе общественных отношений и при любом общественном устройстве, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные интересы людей во всех сферах. Объект недвижимости - это не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для ведения эффективной предпринимательской деятельности. В свою очередь, земельно-имущественные отношения в предпринимательстве имеют ряд особенностей, обусловленных тем, что в рамках предпринимательской деятельности собственник недвижимости заинтересован не только в увеличении срока использования объектов или повышении их инвестиционной привлекательности, но и в повышении уровня их задействования в основной деятельности. В этой связи, предприниматель заинтересован в том, чтобы иметь достаточно адекватный инструментарий оценки эффективности управления своими объектами недвижимости. Настоящее диссертационное исследование посвящено разработке подобного инструментария. Результаты исследования и содержащаяся в них научная новизна, кратко изложены ниже.

В рамках первого научного результата в диссертационном исследовании проведен анализ состава объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры и их функционального назначения. На основе проведенного анализа

систематизированы и охарактеризованы виды объектов земельно-имущественного комплекса. Вся совокупность объектов земельно-имущественного комплекса разделена на две группы по признаку происхождения объекта: объекты капитального строительства и земельные участки. Земельные участки по признаку «функциональное назначение» подразделяются на земельные участки для операционной деятельности, земельные участки для коммерческой деятельности, прочие земельные участки. Объекты капительного строительства по признаку «функциональное назначение» подразделяются на: административные операционные, обеспечивающие, коммерческие, социальные, а также объекты многоцелевого использования. По признаку «готовность к эксплуатации» объекты капитального строительства предпринимательской структуры подразделяются на: готовые к эксплуатации объекты, объекты, требующие ремонта или реконструкции, объекты незавершенного строительства.

В зависимости от вида объекта земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры, выделенного в соответствии с вышеописанной классификацией, определяются цели и соответствующий инструментарий управления данным объектом. Например, для социальных объектов капитального строительства основной целью управления является поддержание необходимого физического состояния данного объекта при минимальных затратах, для этого используются инструменты оптимизации затрат на поддержания требуемого уровня физического состояния объекта. Для коммерческих объектов основой целью является повышение доходности от данных объектов, поэтому для управления данными объектами преимущественно используются инструменты повышения доходности и оптимизации затрат на эксплуатацию.

В процессе анализа видов объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры автором выявлено отсутствие инструментария оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса, связанными с технологическими цепочками предпринимательской структуры, т.е. операционными объектами капительного строительства и земельными участками, используемыми для операционной деятельности. В результате автором сделан вывод о том, что существующий инструментарий Оценки эффективности управления объектами недвижимости не подходит для анализа эффективности управления земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры, и поставлены задачи по разработке методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры.

Для решения поставленных в диссертационном исследовании задач автором сформулированы отличительные особенности объектов, входящих в земельно-имушественный комплекс производственной предпринимательской структуры, и на основе данных особенностей разработан базовый алгоритм оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса.

По мнению автора, отличительные особенности объектов земельно-имущественного комплекса связаны с их двоякой ролью в производственной предпринимательской структуре:

♦ Во-первых, объекты земельно-имущественного комплекса обеспечивают функционирование производственной предпринимательской структуры (например: производственная деятельность на объекте недвижимости).

♦ Во-вторых, объекты земельно-имущественного комплекса могут непосредственно использоваться для извлечения прибыли (например: сдача объекта недвижимости в аренду).

Существующие в настоящее время методики оценки эффективности управления объектами недвижимости не учитывают производственную роль объектов земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры и, таким образом, не позволяют в полной мере судить об эффективности управления данными объектами. В связи с этим, автором предложено разделять финансовые потоки, возникающие в процессе функционирования объектов земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры, на связанные и технологические.

Связанные финансовые потоки - это доходы и расходы, получаемые за счет эксплуатации и использования в различных целях самого объекта земельно-имущественного комплекса, рассматриваемого обособленно от производственной деятельности предпринимательской структуры. Например: доходы - арендная плата, оплата договора сервитута, доход от продажи объекта и т.п.; расходы - налоги, арендная плата, отопление, уборка, ремонты и т.п.

Технологические финансовые потоки - это доходы и расходы, обусловленные производственной деятельностью предпринимательской структуры, осуществляемой на территории конкретного объекта земельно-имущественного комплекса. Изучение технологических финансовых потоков позволяет определить, насколько тот или иной объект земельно-имущественного комплекса участвует в создании добавленной стоимости, генерируемой технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. В результате основными объектами анализа в

методике оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры выступают:

♦ Объект земельно-имущественного комплекса по статьям связанных доходов и расходов.

♦ Технологическая цепочка производственной предпринимательской структуры по статьям технологических доходов и расходов.

♦ Объект земельно-имущественного комплекса в привязке к технологическим цепочкам предпринимательской структуры по статьям технологических доходов и расходов.

На основе вышесказанного разработан базовый алгоритм оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры, состоящий из следующих этапов:

1) Инвентаризация и учет объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры с целью выявления всех финансовых потоков, связанных с эксплуатацией самого объекта недвижимости;

2) Идентификация технологических цепочек производственной предпринимательской структуры по выпускаемым конечным продуктам;

3) Установление соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;

4) Определение степени задействования объекта земельно-имущественного комплекса в технологических цепочках производственной предпринимательской структуры;

5) Определение степени участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости, создаваемой технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;

6) Формирование системы показателей оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

На основе разработанного базового алгоритма предполагается производить расчет эффективности управления как по отдельному объекту земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры, так и по всему земельно-имущественному комплексу в целом вне зависимости от отрасли функционирования предпринимательской структуры.

В качестве второго научного результата в диссертации предложен механизм установления соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Общее количество технологических цепочек производственной предпринимательской структуры рекомендовано определять исходя из числа уникальных конечных продуктов, поставляемых внешним, а в некоторых случаях и внутренним контрагентам. Под каждый производимый предпринимательской структурой продукт, обладающий уникальными потребительскими свойствами, должна быть идентифицирована технологическая цепочка. Для того, чтобы произвести конечный продукт используется производственное оборудование, которое размещается на объектах земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры. Таким образом, соответствие между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками устанавливается по производственному оборудованию, расположенному на объектах земельно-имущественного комплекса (ЗИК) и используемому в производстве конечных продуктов технологических цепочек предпринимательской структуры (рисунок 1).

и, " " ' У

—ЙОборудомнм!-

/ \

ТЦ№2)

Рисунок 1 - Установление соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками

По мнению автора, при установлении соответствия важно учитывать тот факт, что одно и то же производственное оборудование может использоваться разными технологическими цепочками для производства нескольких конечных продуктов. В связи с этим, в диссертации проработаны четыре основных варианта сочетания производственного оборудования, размещенного на объектах земельно-имущественного комплекса, и технологических цепочек, использующих данное производственное оборудование. В каждом ■ из

рассмотренных автором вариантов определен способ расчета коэффициента использования производственного оборудования технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры.

Первый вариант. Производственное оборудование используется одной технологической цепочкой для производства одного вида продукта. Коэффициент использования производственного оборудования технологической цепочкой в этом случае равен 1.

Второй вариант. Производственное оборудование используется несколькими технологическими цепочками (например: ТЦ№1 - конечный продукт «шины» и ТЦ №2 - конечный продукт «резиновые пыльники») для производства разных видов продуктов (например: шины и резиновые пыльники). Коэффициент использования в этом случае представляет собой отношение времени, затраченного на производство конечного продукта определенной технологической цепочки к общему фонду рабочего времени оборудования за период.

Третий вариант. Производственное оборудование используется несколькими технологическими цепочками (например: ТЦ №1 - конечный продукт «двигатели» и ТЦ №2 - конечный продукт «автомобили») для производства одного вида продукта (например: двигатели). Коэффициент использования в этом случае представляет собой отношение объема произведенного продукта, относящегося к определенной технологической цепочке, к общему объему произведенного данным производственным оборудованием продукта за период.

Четвертый вариант. Представляет собой комбинацию второго и третьего варианта. Итоговый коэффициент использования производственного оборудования технологическими цепочками в этом случае представляет собой произведение коэффициентов использования рассчитанных во втором и третьем варианте.

Коэффициенты использования производственного оборудования, расположенного на определенном объекте земельно-имущественного комплекса, технологическими цепочками предпринимательской структуры позволяют однозначно определить, какие технологические цепочки задействуют данный объект, однако, не позволяют определить, насколько данный объект задействован в той или иной технологической цепочке. Для того, чтобы ответить на данный вопрос, автором предложен коэффициент задействования объекта земельно-имущественного комплекса определенной технологической цепочкой.

Коэффициент задействования - численная оценка задействования объекта земельно-имущественного комплекса определенной технологической цепочкой производственной предпринимательской структуры. Варьирование коэффициента допускается в пределах от 0 до 1. Значение коэффициента определяется на основе расчетов, но может корректироваться группой экспертов предпринимательской структуры.

Значение коэффициента задействования определяется отношением площади размещения производственного оборудования, используемого определенной технологической цепочкой, к общей полезной площади объекта земельно-имущественного комплекса. В случае если определенное производственное оборудование, размещенное на объекте земельно-имущественного комплекса, используется для производства нескольких конечных продуктов и соответственно задействовано в разных технологических цепочках, то для нахождения коэффициента задействования объекта земельно-имущественного комплекса данными технологическими цепочками необходимо умножить вышеописанное соотношение площадей на коэффициенты использования производственного оборудования технологическими цепочками. Коэффициенты задействования объекта земельно-имущественного комплекса технологическими цепочками показывают, каким образом используется объект

(производственное/непроизводственное использование), а также наглядно демонстрируют наличие занятых и свободных от производства площадей на объекте земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

В качестве четвертого научного результата в диссертации сформулирована методика определения степени участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости, создаваемой технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. В рамках функционирования технологических цепочек производственной предпринимательской структуры технологические расходы формируются на всем протяжении технологической цепочки, а технологические доходы формируются лишь в конце производственного цикла в момент продажи конечного продукта. В связи с этим, автором принято решение учитывать технологические финансовые потоки по объектам земельно-имущественного комплекса с помощью распределения общей добавленной стоимости технологической цепочки по объектам земельно-имущественного комплекса. Распределение осуществляется в пропорциях, соответствующих вкладу каждого объекта земельно-

имущественного комплекса в формирование добавленной стоимости, созданной определенной технологической цепочкой предпринимательской структуры (рисунок 2). Вклад каждого объекта земельно-имущественного комплекса в формирование добавленной стоимости, созданной определенной технологической цепочкой, определен автором как коэффициент важности объекта в рамках определенной технологической цепочки.

ДСозик(1)ТЦ('0 = КВоэик(1) х ДСТЦМ

ДСозиЦ2)ТЦ(|) = КВозик(2) х ДСТЦО)

Объект ЗИК1

Объект ЗИК 2

I

ТЦ

Добавленная стоимость ТЦ(0

НИ

Рисунок 2 - Способ учета технологических финансовых потоков по объекту земельно-имущественного комплекса

Коэффициент важности - численная оценка, представляющая собой оценку важности объекта земельно-имущественного комплекса в рамках определенной технологической цепочки производственной

предпринимательской структуры. Варьирование коэффициента допускается в пределах от 0 до 1. Значение коэффициента определяется на основе расчетов, но может корректироваться группой экспертов предпринимательской структуры.

Автором предложены два способа расчета коэффициента важности: рыночный и учетный. Рыночный способ используется в случае, если имеется достоверная информация о рыночных ценах на продукцию незавершенного производства определенной технологической цепочки на каждой стадии производства конечного продукта. В соответствии с рыночным способом значение коэффициента важности объекта земельно-имущественного комплекса в рамках технологической цепочки определяется отношением прироста рыночной цены, полученного на производственном оборудовании, расположенном на данном объекте, к общему приросту рыночной цены продукта, полученному в ходе функционирования технологической цепочки. Учетный способ используется в случае, если получить достоверную информацию о рыночных ценах на продукцию незавершенного производства не представляется возможным. В соответствии с учетным способом значение коэффициента важности объекта земельно-имущественного комплекса в рамках

технологической цепочки определяется отношением прироста себестоимости, полученного на производственном оборудовании, расположенном на данном объекте, к общему приросту себестоимости продукта, полученному в ходе функционирования технологической цепочки (рисунок 3).

УЧЕТНЫЙ СПОСОБ РАСЧЕТА КОЭФФИЦИЕНТА ВАЖНОСТИ Себестоимость до обработки на Себестоимость после обработки на производственном оборудовании производственном оборудовании \ /

. у\у:;;^обыэт'зик-г::;-; :'.--/' V 'V:.

(1 1 1 ТЦ № 1 >

Оборудование

1 1 1 1 | ТЦ №2)

/ \ Рыночная цена до обработки на Рыночная цена после обработки на производственном оборудовании производственном оборудовании РЫНОЧНЫЙ СПОСОБ РАСЧЕТА КОЭФФИЦИЕНТА ВАЖНОСТИ

Рисунок 3 - Способы расчета коэффициента важности объекта земельно-имущественного комплекса

Коэффициент важности объекта земельно-имущественного комплекса в рамках определенной технологической цепочки показывает вклад производственного оборудования, размещенного на территории объекта земельно-имущественного комплекса, в формирование добавленной стоимости, созданной определенной технологической цепочкой.

В качестве четвертого научного результата автором предложена совокупность абсолютных и относительных показателей эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры, рассчитанных на основе использования коэффициента важности объекта земельно-имущественного комплекса в технологических цепочках производственной предпринимательской структуры.

Сальдо финансовых потоков по объекту земельно-имущественного комплекса рассчитывается по формуле 1.

СФПозик(о)-Дозик(о)-Зозик(о) + ДСозик(о), (1)

где:

С.ПФозик(о) - сачьдо финансовых потоков по объекту ЗИК (о) за период;

Дозик(о) • связанные доходы по объекту ЗИК (о) за период;

Зозик(о) - связанные расходы по объекту ЗИК (о) за период;

ДСозик(о) - общая добавленная стоимость производственного оборудования, расположенного на объекте ЗШЦо) за период.

Для проведения сравнения объектов земельно-имущественного комплекса по данному показателю его необходимо взвесить на площадь объекта земельно-имущественного комплекса (формула 2).

СРСФПозик (о )

Дозик (о)- Зозик (о) + ДСозик (о) SO3uk(O)

,(2)

где:

С.РС.ПФозик(о)

Дозиф) Зозик(о) ДСозик(о)

So3Uh(o)

- сравнительное (взвешенное') стьдо финансовых потоков по объекту ЗИК (о) за период:

- связанные доходы по объекту ЗИК (о) за период;

- связанные расходы по объекту ЗИК (о) за период,

• общая добившнная стоимость производственного оборудования, расположенного на объекте ЗИК(о) за период;

- пющидь объекта ЗИК(о).

Сравнительное (взвешенное) сальдо финансовых потоков по объекту земельно-имущественного комплекса показывает сумму прибыли/убытка, получаемую с квадратного метра объекта земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

Значение коэффициента эффективности управления объектом земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры рассчитывается по формуле 3.

Дозик( о)- Зозик( о)+ ДСозик( о )

ЭФозик( о ) =

Зозик(о)

:(3)

где:

ЭФозик(о) - коэффициент эффективности управления объекта ЗИК(о) производственной предпринимательской структуры, Дозик(о) - связанные доходы по объекту ЗИК (о) за период; Зозик(о) - связанные расходы по объекту ЗИК (о) за период;

ДСозик(о) - общая ообавлетшя стоимость производственного оборудования, распо юженного на объекте ЗИК(о) за период.

Для того, чтобы можно было сравнивать значения коэффициентов эффективности различных объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры, данный показатель взвешен на площадь объекта земельно-имущественного комплекса (формула 4),

СРЭФозик(о) =

Дозик (о)- Зозик (о) + ДСозик( о ) Зозик ( о)у, Soiuk(o)

,(-1)

где:

СРЭФозиф)

Дизик(о) Зозик(о) ДСозик(о)

Бозик(о)

-сравнительный (взвешенный) коэффициент эффективности управления объекта ЗИК(о) производственной предпринимательской структуры,

- снязапные доходы по объекту ЗИК (о) за период,

- связанные расходы по объекту ЗИК (о) за период,

- общая добавленная стоимость производственного оборудования, распо юженного на объекте ЗНК(о) за период;

- тощ ад ь объекта ЗИК(о).

На основании сравнительных показателей автором предложено производить ранжирование объектов земельно-имущественного комплекса по

эффективности управления. В результате ранжирования определяются наиболее эффективно используемые объекты земельно-имущественного комплекса, а также наиболее неэффективные и затратные объекты, отрицательно влияющие на финансовый результат производственной предпринимательской структуры. Объектам, которые наихудшим образом влияют на финансовый результат производственной предпринимательской структуры, присваивается наивысший приоритет принятия управленческих решений. Определив объект земельно-имущественного комплекса или группу объектов земельно-имущественного комплекса с наивысшим приоритетом, следует переходить к дальнейшему анализу перспективы использования каждого объекта земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры: использование без изменения профиля (оптимизация расходов, развитие объекта и т.п.), использование с изменением профиля, продажа объекта.

При этом необходимо системно подходить к процессу повышения эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры и не допускать, чтобы локальные улучшения показателей эффективности одного объекта земельно-имущественного комплекса отрицательно сказывались на показатели других объектов и в целом на финансовый результат производственной предпринимательской структуры. Для того, чтобы соблюдать принципы системного улучшения показателей эффективности управления объектов земельно-имущественного комплекса, необходимо проверять эффект локальных улучшений отдельных объектов земельно-имущественного комплекса, оказываемый на показатели других объектов. Данную проверку предложено осуществлять путем предварительного расчета группового показателя эффективности по объектам земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры и мониторинга изменения значения группового показателя после моделирования планируемых улучшений по конкретному объекту земельно-имущественного комплекса. Групповой показатель эффективности обязательно должен включать объект земельно-имущественного комплекса, на котором планируются изменения.

Таким образом, значение группового показателя эффективности по объектам земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры является критерием оптимальности воплощения изменений, планируемых для конкретного объекта земельно-имущественного комплекса.

Расчет группового показателя эффективности имеет производится по формуле 5.

У (Дозик(о) - Зозик(о) + ДСозик(о))

= £---, (5)

^Зози^(о)

где-

ЭФ - коэффициент эффективности управ ¡ения группой объектов земельно-

Ш1)111ественного ко\mteKca производственной предприничате чьской структуры; Дозик(о) - связанные доходы по объекту ЗИК (о) за период. Зозик(о) - связанные расходы по ооьекту ЗИК (о) за период, ДСсзик(о) - общая добавившая стоимость производственного оборудования, распо юженнйго на объекте ЗИК(о) за период.

Сравнительный (взвешенный) коэффициент эффективности управления группой объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской ■ структуры рассчитывается по формуле 6. Данный показатель необходим при сравнении эффективности управления земельно-имущественными комплексами различных предпринимательских структур или различных групп объектов земельно-имущественного комплекса (ЗИК) в рамках одной предпринимательской структуры.

Дозик(о)-3озик( о) + ДСозик(о))

СРЭФ = ^---, (б)

С Зозик (о )х Зозик(о))

где:

СРЭФ - сравнительный (взвешенный) коэффициент эффективности управления группой объектов зеиечъио-ичущеапвеиного комтекса производственной предпринимательской структуры, Дозик{о) - связанные доходы по объекту ЗИК (о) за период, Зозик(о) - снязанные расходы па объекту ЗИК (о) за период, ДСозик(о) - общая добавленная стоимость производственного оборудования, расположенного на объекте ЗИК(о) за период. - тощадь объекта ЗИК(о).

Наряду с показателями эффективности по группе объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры автором предложено учитывать общее сальдо финансовых потоков по группе объектов, которое также служит индикатором принятия решений об эффективности проведения изменений на конкретном объекте для производственной предпринимательской структуры. Сальдо финансовых потоков по группе объектов земельно-имущественного комплекса (ЗИК) рассчитывается по формуле 7.

СФП = %(Дозик(о)-Зозик(о) + ДСозик(о)), (7)

СПФ - сальдо финансовых потоков по группе объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры за период;

Дозик(о) - связанные доходы по объекту ЗИК (о) за период;

Зозик(о) - связанные расходы по объекту ЗИК (о) за период;

ДСозик(о) - общая добавленная стоимость производственного оборудования, расположенного на объекте ЗИК(о) за период.

Разница значений данного показателя, рассчитанного по всей совокупности объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры до и после моделирования изменений на конкретном объекте земельно-имущественного комплекса покажет, какой доход или убыток могут принести планируемые изменения для предпринимательской структуры в целом.

■ Сравнительное (взвешенное) сальдо финансовых потоков по группе объектов земельно-имущественного комплекса рассчитывается в соответствии с формулой 8. Данный показатель необходим при сравнении производственных предпринимательских структур или групп объектов земельно-имущественного комплекса (ЗИК) между собой.

^Г ( Дозик (о)- Зозик( о)+ ДСозик (о))

СРСФП = ^-;-, (8)

^Зозш(о)

е-1

где:

СРСПФ - сравнительное (взвешенное) сальдо финансовых потоков по группе объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры за период;

Дозик(о) - связанные доходы по объекту ЗИК (о) за период;

Зозик(о} - связанные расходы по объекту ЗИК (о) за период;

ДСозик(о) - общая добавленная стоимость производственного оборудования, расположенного на объекте ЗИК(о) за период,

$озик(о) - площадь объекта ЗИК(о)

Разработанные показатели позволяют оценить эффективность управления как отдельными объектами земельно-имущественного комплекса, так и группой объектов, а также провести сравнение эффективности управления объектов (или групп объектов) земельно-имущественного комплекса между собой.

В рамках пятого научного результата в диссертации предложена система индикаторов для управления объектами земельно-имущественного комплекса (земельными участками и объектами капитального строительства), связанными с технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры.

Система индикаторов (показателей) позволяет оценить содержание и характер, происходящих в объекте управления процессов. Система индикаторов является основой построения системы мониторинга объекта

управления. Кроме оценки текущих характеристик объекта управления, индикаторы направлены на:

♦ задание уровня эффективного развития объекта управления (целевые значения);

♦ планирование действий менеджмента по достижению целевых значений индикаторов;

♦ контроль за достижением запланированных результатов;

♦ принятие регулирующих воздействий;

♦ определение оценки эффективности управляющих воздействий менеджмента на объект управления.

По мнению автора, управляя земельными участками, менеджмент производственной предпринимательской структуры должен осуществлять планирование, мониторинг и контроль следующих индикаторов (таблица 1):

Таблица 1 - Индикаторы управления земельными участками

Наименование индикатора Период*

1 2 3 N

Площадь ЗУ(у) 3 000 3 000 3 000 3 000

Связанные расходы ЗУ(у), в том числе: 30 ООО 30 000 30 000 30 000

Налоговые платежи 15 000 15 000 15 000 15 000

Платежи за аренду 0 0 0 0

Сумма платежа за пользование земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования 0 0 0 0

Иные расходы... 15 000 15 000 15 000 15 000

Связанные доходы ЗУ(у), в том числе: 10 000 10 000 15 000 15 000

Доходы от сдачи объекта в аренду 10 000 10 000 15 000 15 000

Доходы по договору серви[ута 0 0 0 0

Иные доходы .. 0 0 0 0

Сальдо связанных доходов и расходов по ЗУ(у) -20 000 -20 000 -15 000 -15 000

Количество ТЦ. использующих ЗУ(у) 0 0 0 0

Общий коэффициент задействования 0 0 0 0

Общий коэффициент важности 0 0 0 0

Общая добавленная стоимость по ЗУ(у) 0 0 0 0

Сальдо финансовых потоков по ЗУ(у) -20 000 -20 000 -15 000 -15 000

Сравнительное сальдо финансовых потоков по ЗУ(у) -6,67 -6,67 -5,00 -5,00

Коэффициент эффективности ЗУ(у) -0,67 -0,67 -0,50 -0,50

Сравнительный коэффициент эффективности ЗУ(у) -0,000222 -0,000222 ■0,000167 -0,060167

* В таблице нспользованы данные по объектам земельно-имущественного комплекса ЗАО «ХИМПРОМ».

Управляя объектами капитального строительства, менеджмент производственной предпринимательской структуры должен осуществлять планирование, мониторинг и контроль следующих индикаторов (таблица 2):

Таблица 2 - Индикаторы управления объектами капитального строительства

Наименование индикатора Период*

1 2 3 ... N

Площадь ОКС(х) 300 300 300 300

Связанные расходы ОКС(х), в том числе: 40 ООО 40 000 40 000 40 000

Административные расходы 15 ООО 15 000 15 000 15 000

Коммунальные платежи 10 000 10 000 10 000 10 000

Налоговые платежи 5 000 5 000 5 000 5 000

Оплата услуг 10 000 10000 10 000 10 000

Платежи за аренду 0 0 0 0

Расходы на страхование 0 0 0 0

Санитарное обслуживание 0 0 0 0

Текущий ремонт и техническое обслуживание 0 0 0 0

Иные расходы... 0 0 0 0

Связанные доходы ОКС(х), в том числе: 0 0 20 000 20 000

Цоходы от сдачи объекта в аренду 0 0 20 000 20 000

Доходы по договору сервитута 0 0 0 0

Иные доходы... 0 0 0 0

Сальдо связанных доходов и расходов по ОКС(х) -40 000 -40 000 -20 ООО -20 000

Количество ТЦ, использующих ОКС(х) 1 1 1 1

Общий коэффициент задействования 0,70 0,70 0,70 0,70

Общий коэффициент важности 0,40 0,40 0,40 0,40

Общая добавленная стоимость по ОКС(х) 400 000 400 000 400 000 400 000

Сальдо финансовых потоков но ОКС(х) 360 000 360 000 380 000 380 ООО

Сравнительное сальдо финансовых потоков по ОКС(х) 1 200,00 1 200,00 1 266,67 1 266,67

Коэффициент эффективности ОКС(х) 9,00 9,00 9,50 9,50

Сравнительный коэффициент эффективности ОКС(х) 0,0300 0,0300 0,0317 0,0317

* В таблице использованы данные по объектам земельно-имущественного комплекса ЗАО «ХИМПРОМ»

На основе таблиц 1 и 2 формируется таблица индикаторов управления группой объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры (таблица 3).

Таблица 3 - Индикаторы управления группой объектов земельно-

имущественного комплекса

Наименование индикатора Период*

1 2 3 ... N

Площадь группы 3 600 3 600 3 600 3 600

Связанные расходы по группе 110 000 110 000 110 000 110 000

Связанные доходы по группе 10 000 10 000 30 000 30 000

Сальдо по связанным Доходам н Расходам группы -100 ООО -100 000 -80 000 -80 000

Общая добавленная стоимость объектов группы 550 ООО 550 000 550 000 550 000

Сальдо финансовых потоков группы 450 000 450 000 470 000 470 000

Срашштелыюе сальдо финансовых потоков группы 125,00 125,00 130.56 130,56

Коэффициент эффективности группы 4,09 4,09 4,27 4,27

Сравнительный коэффициент эффективности группы 0,001136 0,001136 0,001187 0,001187

* В таблице использованы данные по объектам земельно-имущественного комплекса

ЗАО «ХИМПРОМ»

Фактические значения представленных в таблицах 1, 2 и 3 индикаторов (сальдо финансовых потоков, сравнительное сальдо финансовых потоков, коэффициент эффективности, сравнительный коэффициент эффективности) отражают любые изменения по статьям связанных и технологических доходов и расходов, а также показывают изменение эффективности управления как отдельными объектами так и группами объектов земельно-имущественного комплекса. Более подробно анализ эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса ЗАО «Химпром» представлен в диссертации. Изучение представленных в таблицах 1, 2 и 3 индикаторов во времени позволит установить по ним целевые значения. Лица, ответственные за эффективное управление земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры, благодаря вышеописанной системе индикаторов будут иметь четкие ориентиры и направлять управленческие воздействия в соответствии с установленными целевыми значениями индикаторов.

Сравнивая запланированные целевые значения индикаторов с их фактическими значениями, высшее руководство производственной предпринимательской структуры получит достоверную информацию о выполнении планов использования и развития земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры. Помимо этого вышеописанные индикаторы и их целевые значения могут быть использованы для мотивации менеджеров, ответственных за эффективное управление земельно-имущественным комплексом производственной

предпринимательской структуры.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в журналах, рекомендованных ВАК для публикаций результатов диссертационных работ:

1. Хорев C.B. Расчет коэффициента задействования объекта земельно-имущественного комплекса производственного предприятия // Транспортное дело, 2008, №1.-0,5 п.л.

2. Хорев C.B. Оценка эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственного предприятия // Экономические науки, 2008, №9. - 0,7 п.л.

Прочие статьи•

3. Хорев C.B. Классификация объектов земельно-имущественного комплекса производственного предприятия // Экономико-правовое обеспечение функционирования хозяйствующих субъектов в России - С-Пб.: Межрегиональный институт экономики и права, 2007. - 0,4 п.л.

4. Хорев C.B. Концепция определения эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственного предприятия // Актуальные экономико-правовые проблемы современной экономики России. Вып. 3 - М.: ИНИОН РАН, 2007. - 0,35 п.л.

5. Хорев C.B. Управление земельно-имущественным комплексом промышленной корпорации // Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления (26-28 февраля 2008г., г. Москва). Сборник трудов VII Международного научно-практического семинара. - М..-ИНИОН РАН, 2008. -0,2 п.л.

6. Хорев C.B. Организационные вопросы построения системы управления недвижимостью промышленной корпорации // Проблемы трансформации современной экономики России: организационно-управленческие аспекты (28 декабря 2007г., г. Москва). Материалы международной научно-практической конференции. - М.:ИНИОН РАН, 2007. - 0,2 п.л.

Соискатель С. В. Хорев

Подписано к печати 13.11.08

Формат издания 60x84/16 Бум. офсетная №1 Печать офсетная

Печ.л. 1,6 Уч.-изд.л. 1,5 Тираж 100 экз. Заказ № 7777

Типография издательства МЭСИ. 119501, Москва, Нежинская ул., 7

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Хорев, Сергей Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ИССЛЕДОВАНИЕ ОСОБЕННОСТЕЙ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР.

1Л. Особенности земельно-имущественных отношений в предпринимательстве.

1.2. Классификация объектов земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры.

1.3. Управление земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры.

ГЛАВА 2. РАЗРАБОТКА ИНСТРУМЕНТАРИЯ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ ПРОИЗВОДСТВЕННЫХ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКИХ СТРУКТУР.

2.1. Разработка базового алгоритма оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

2.2. Разработка методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной i предпринимательской структуры.

2.3. Система индикаторов эффективного управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

ГЛАВА 3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫМ КОМПЛЕКСОМ ПРОИЗВОДСТВЕННОЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ СТРУКТУРЫ.

3.1. Анализ структуры объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

3.2. Анализ эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры"

Актуальность темы диссертации

Динамика развития производства в России побуждает теоретиков и практиков управления уделять пристальное внимание проблеме эффективного функционирования производственных предпринимательских структур. В деятельность производственных предпринимательских структур вовлечены значительные объёмы финансовых, трудовых и информационных ресурсов, а также громоздкий территориально распределенный земельно-имущественный комплекс. Каждый из перечисленных видов ресурсов производственной предпринимательской структуры требует разработки и применения определенного инструментария управления. Тем не менее, в настоящее время основные приоритеты управления смещены в сторону управления бизнес-процессами, персоналом и финансами, реже — новыми информационными ресурсами и технологиями, и практически не затрагиваются аспекты управления имущественными ресурсами. При этом стоимость земельно-имущественного комплекса может составлять более половины стоимости всех основных средств производственной предпринимательской структуры.

Данная проблема особенно актуальна для отечественной промышленности. Это обусловлено тем, что в период формирования большинства предприятий и заводов управляющие ориентировались на советские масштабы производства, диктуемые государственными заказами, и размеры производственных площадей часто были основаны на долгосрочных планах развития промышленности, которые по многим причинам не были реализованы.

В настоящее время развитие предпринимательских структур строится уже на совершенно других критериях, в первую очередь экономических: рентабельность инвестиций, стабильная прибыль в долгосрочной перспективе, повышение стоимости акций, конкурентные позиции на рынке, минимизация времени и затрат на внутренние операции, повышение кадрового потенциала, максимальная эффективность всей предпринимательской структуры в целом.

Анализируя существующий инструментарий управления объектами недвижимости, можно отметить большое количество методических разработок в сфере инвестирования в недвижимость, девелопмента, эксплуатации и оценки стоимости коммерческой и жилой недвижимости. При этом теоретические и практические наработки по управлению объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательских структур практически отсутствуют, а те, что имеются, носят фрагментарный и локальный характер, не позволяющий учитывать все особенности объекта управления. Например, существующие методики управления земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры не позволяют оценить эффективность управления объектами земельно-имущественного комплекса, связанными с технологическими цепочками, и не позволяют сравнивать эффективность данных объектов между собой. Также наблюдается отсутствие методик, с помощью которых можно сравнить два варианта использования объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры: использование в рамках производственной деятельности и использование в качестве объекта коммерческой недвижимости.

Таким образом, можно сделать вывод о высокой актуальности задачи разработки методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры. Решение данной задачи позволит повысить эффективность управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры, что, в свою очередь, будет способствовать повышению уровня рентабельности, конкурентоспособности и общего уровня эффективности функционирования производственной предпринимательской структуры.

Степень разработанности проблемы

Исследованию недвижимости как экономической категории и рынка недвижимости как системы посвящены работы следующих таких авторов, как Асаул А.Н., Безденежных В.М., Горемыкин В.А., Кокшаров И.В., Тарасевич Е.И. и др. Проблемами оценки стоимости и планирования инвестиций в недвижимость занимались Грязнова А.Г., Иванова Е. Н., Мак-Лин Э., Озеров Е.С., Ордуэй Н., Федотова М.А., Фридман Д., Элдред Г. Вопросам эксплуатации и девелопмента объектов недвижимости посвящены работы Ольдерогге Н.Г., Пейзер Р., Мазур И.И., Тарасевича Е.И., Фрей А., Шапиро В.Д., Якушина Е.В. Теоретические и практические вопросы управления недвижимостью достаточно широко освещены в работах Григорьева В.В., Гровера Р., Иванова В.В., Соловьева М, Черняк В. 3, Хан O.K. и др.

Многие проблемы управления недвижимостью в той или иной мере нашли свое отражение в монографиях, коллективных сборниках, учебных пособиях и отдельных статьях. Тем не менее, в большинстве работ система управления недвижимостью рассматривается с точки зрения управления отдельными объектами и целыми комплексами, относящимися к коммерческой или жилой недвижимости. В этой связи остаются недостаточно исследованными проблемы повышения эффективности управления всей совокупностью объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

Цель и задачи диссертации

Цель диссертационного исследования заключается в решении научной задачи по разработке методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

В соответствии с поставленной целью в диссертации поставлены и решены задачи:

1. Провести исследование видов и характеристик объектов земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры и уточнить их классификацию.

2. Обобщить опыт отечественной и зарубежной теории и практики управления объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры.

3. Проанализировать существующий инструментарий оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры.

4. Предложить унифицированную последовательность действий по оценке эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса вне зависимости от отрасли функционирования производственной предпринимательской структуры.

5. Разработать и апробировать методику оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования являются производственные предпринимательские структуры, которые выступают в качестве обладателя имущественных прав на объекты земельно-имущественного комплекса и осуществляют управление данными объектами.

Предметом исследования является система управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

Теоретическая и методологическая основа диссертации

Теоретической и методологической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов в области экономики и управления недвижимостью, оценки эффективности управления, управления 6 ресурсами, производственной логистики, теории стоимости, а также тематические материалы периодических изданий. В ходе исследования были использованы действующие законодательные и нормативные акты, данные управленческой отчетности реальных производственных предприятий, на примере которых иллюстрируется практическое применение разрабатываемой методики и основных её положений.

Для решения поставленных задач в работе применялись общенаучные методы структурного, факторного, функционального и сравнительного анализа, а также статистические методы исследования. В рамках исследования использованы процессный и системный подходы к управлению.

Проверка выдвигаемых гипотез проводилась с помощью изучения и анализа реальных примеров для установления возможности применения разрабатываемой методики и основных её положений в практических условиях.

Основные научные результаты диссертации

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методического инструментария, позволяющего производить оценку эффективности управления как отдельными объектами, так и группами объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры. Предложенный автором инструментарий наглядно демонстрирует управленческие приоритеты, в соответствии с которыми может осуществляться планирование и генерироваться управляющие воздействия соответствующими подразделениями производственной предпринимательской структуры.

Научная новизна диссертационного исследования содержится в следующих результатах:

1. На основе анализа состава объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры и их функционального назначения автором:

Систематизированы и охарактеризованы виды объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

Сформулированы отличительные особенности объектов, входящих в земельно-имущественный комплекс производственной предпринимательской структуры.

Разработан базовый алгоритм оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры, учитывающий отличительные особенности данных объектов и включающий следующие этапы:

1) инвентаризация и учет объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры с целью выявления всех финансовых потоков, связанных с эксплуатацией данных объектов;

2) идентификация технологических цепочек производственной предпринимательской структуры по выпускаемым конечным продуктам;

3) установление соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;

4) определение степени задействования объекта земельно-имущественного комплекса в технологических цепочках производственной предпринимательской структуры;

5) определение степени участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости, создаваемой технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;

6) формирование системы показателей оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

2. Предложен механизм установления соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Соответствие устанавливается по производственному оборудованию, расположенному на объектах земельно-имущественного комплекса и используемому в производстве конечных продуктов технологических цепочек предпринимательской структуры. Выявление соответствия позволяет рассчитать коэффициент задействования объекта земельно-имущественного комплекса определенной технологической цепочкой предпринимательской структуры.

3. Разработана методика определения степени участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости, создаваемой технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Степень участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости конкретной технологической цепочки определяется посредством коэффициента важности, который рассчитывается по одному из двух предложенных автором способов: рыночный (на основе рыночных цен) или учетный (на основе себестоимости).

4. Предложена совокупность абсолютных и относительных показателей эффективности, основанных на использовании коэффициента задействования и коэффициента важности объекта земельно-имущественного комплекса в технологических цепочках предпринимательской структуры: Сальдо финансовых потоков по объекту (группе объектов) земельно-имущественного комплекса; •

Коэффициент эффективности управления объектом (группой объектов) земельно-имущественного комплекса;

Сравнительное сальдо финансовых потоков по объекту (группе объектов) земельно-имущественного комплекса;

Сравнительный коэффициент эффективности управления объектом (группой объектов) земельно-имущественного комплекса.

Данные показатели позволяют оценить эффективность управления как отдельными объектами земельно-имущественного комплекса, так и группой объектов, а также провести сравнение эффективности управления объектами (или группами объектов) земельно-имущественного комплекса между собой.

5. Предложена система индикаторов для управления объектами земельно-имущественного комплекса (земельными участками и объектами капитального строительства), связанными с технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Система индикаторов представляет собой набор показателей, с помощью которых осуществляется планирование (установление целевых значений показателей), мониторинг (сопоставление плановых и фактических значений показателей) и контроль (осуществление корректирующих действий с целью достижения плановых значений показателей) при управлении земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

Полученные в диссертационном исследовании научные результаты соответствуют п. 10.21 «Анализ и оценка эффективности предпринимательской деятельности» паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство).

Теоретическая и практическая значимость диссертации

Разработанные в диссертации методические и практические рекомендации по совершенствованию инструментария управления земельноимущественным комплексом производственной предпринимательской структуры позволяют повысить эффективность и прозрачность управления

10 объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательских структур различных отраслей.

Концептуальные положения, лежащие в основе разработанной методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры, могут применяться не только в производственных предпринимательских структурах, но и в предпринимательских структурах оптовой и розничной торговли, в предпринимательских структурах, занимающихся развитием (девелопментом) объектов недвижимости, а также в организациях и учреждениях сферы услуг.

Результаты исследования могут использоваться при подготовке специалистов в сфере управления недвижимостью.

Апробация результатов диссертации

Полученные в диссертации положения и методические рекомендации, а также основные результаты научного исследования докладывались на следующих международных научно-практических конференциях: «Проблемы трансформации экономики России: организационно-управленческие аспекты» (Москва, МЭСИ, декабрь 2007 г.), «Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления» (Москва, МЭСИ, февраль 2008 г.).

Разработанная методика оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры и система индикаторов управления объектами земельно-имущественного комплекса использованы при создании аналитического модуля автоматизированной системы управления «SHERIFF», разрабатываемой ООО «Инновационные бизнес-технологии». Аналитический модуль АСУ «SHERIFF» служит для оценки эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса, планирования, мониторинга и контроля по индикаторам управления земельно-имущественным комплексом, а также для моделирования и оценки эффективности планируемых операций по объектам земельно-имущественного предпринимательской структуры.

Отдельные положения методики оценки эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса были использованы в учебном процессе Московского государственного университета экономики, статистики и информатики при актуализации и совершенствовании учебных программ по курсу «Менеджмент предприятий и организаций» и «Управление финансами корпораций».

Основные положения диссертационной работы опубликованы в 6-ти печатных работах общим объемом 2,35 печатных листа, в том числе две статьи опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК (0,5 и 0,7 п.л.).

Структура диссертации

Диссертация содержит 146 страниц печатного текста, состоит из введения, трех глав и заключения, в ней представлены 23 рисунка и 24 таблицы, список литературы включает 155 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Хорев, Сергей Владимирович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время в нашей стране уделяется сравнительно малое внимание управлению земельно-имущественным комплексом предпринимательских структур. Как показывает практика, лишь отдельные крупные промышленные корпорации, обладающие разнородным и территориально распределенным земельно-имущественным комплексом, ведут поиск наиболее эффективных методов управления им. Средние и малые предпринимательские структуры, функционирующие в России, зачастую даже и не рассматривают вопросы эффективного управления своим земельно-имущественным комплексом, при этом стоимость земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры может составлять более половины стоимости всех основных средств. В этой связи, мы считаем, что повышение эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры может стать одним из способов повышения уровня рентабельности, конкурентоспособности и общего уровня эффективности функционирования предпринимательской структуры в целом.

Результаты проведенных в ходе выполнения диссертации исследований позволяют сформулировать следующие выводы:

Во-первых, ни одна из наиболее часто употребляемых классификаций недвижимости не подходит для полной характеристики объектов капитального строительства предпринимательской структуры как объекта управления. По нашему мнению, классификация объектов капитального строительства предпринимательской структуры должна наглядно показывать предназначение объекта (функциональный признак) и степень готовности объекта к использованию по предназначению (признак готовности к эксплуатации). С учетом данного предположения нами предложена классификация объектов капитального строительства предпринимательской структуры фасетным методом по двум признакам вышеперечисленным признакам. По

128 функциональному признаку объекты капитального строительства подразделяются на следующие виды:

Административные объекты;

Операционные объекты;

Обеспечивающие объекты;

Коммерческие объекты;

Социальные объекты;

Объекты многоцелевого использования.

По признаку готовности к эксплуатации объекты капитального строительства предпринимательской структуры подразделяются на следующие виды:

Готовые к эксплуатации объекты;

Объекты, требующие ремонта или реконструкции;

Объекты незавершенного строительства.

В зависимости от вида объекта капитального строительства подбираются соответствующие инструменты управления данным объектом. Например, для социальных объектов используются инструменты оптимизации затрат на поддержания физического состояния объекта земельно-имущественного комплекса, для коммерческих объектов используются инструменты повышения доходности данных объектов.

Во-вторых, различные авторы предлагают различный инструментарий, позволяющий эффективно управлять недвижимостью и отчасти данный инструментарий можно применять в рамках предпринимательской структуры. Однако, данный инструментарий не учитывает все особенности объектов земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры, в частности роль данных объектов в производственных процессах предпринимательской структуры. Поэтому существующий инструментарий нуждается в доработке в части разработки методики оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры.

В-третьих, для оценки эффективности управления земельно-имущественного комплекса предпринимательской структуры вне зависимости от отрасли функционирования следует реализовать базовый алгоритм оценки эффективности, состоящий из следующих этапов:

1) Инвентаризация и учет объектов земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры с целью выявления всех финансовых потоков, связанных с эксплуатацией самого объекта недвижимости;

2) Идентификация технологических цепочек производственной предпринимательской структуры по выпускаемым конечным продуктам;

3) Установка соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;

4) Определение степени задействования объекта земельно-имущественного комплекса в технологических цепочках производственной предпринимательской структуры;

5) Определение степени участия (важности) объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры;

6) Расчет показателей эффективности управления объектами земельно-имущественного комплекса производственной предпринимательской структуры.

В-четвертых, для того, чтобы реализовать этапы 2, 3 и 4 базового алгоритма оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры, необходимо реализовать механизм установки соответствия между объектами земельно-имущественного комплекса и технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Соответствие устанавливается посредством коэффициента использования технологическими цепочками производственного оборудования и коэффициента использования производственным оборудованием полезного пространства на объекте земельно-имущественного комплекса. На основе вышеописанных коэффициентов использования производится расчет коэффициента задействования объекта земельно-имущественного комплекса конкретной технологической цепочкой.

В-пятых, для того, чтобы оценить степень участия объекта земельно-имущественного комплекса в формировании добавленной стоимости технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры, необходимо произвести расчет коэффициента важности объекта земельно-имущественного комплекса в конкретной технологической цепочке в соответствии с предложенным нами алгоритмом.

В-шестых, разработана система абсолютных и относительных показателей эффективности, базирующихся на коэффициенте задействования и коэффициенте важности объекта земельно-имущественного комплекса, в частности:

Сальдо финансовых потоков по объекту (группе объектов) земельно-имущественного комплекса;

Коэффициент эффективности управления объекта (группы объектов) земельно-имущественного комплекса;

Сравнительное сальдо финансовых потоков по объекту (группе объектов) земельно-имущественного комплекса;

Сравнительный коэффициент эффективности управления объекта (группы объектов) земельно-имущественного комплекса;

Разработанные показатели позволяют оценить эффективность управления как отдельными объектами земельно-имущественного комплекса, так и группой объектов, а также провести сравнение эффективности управления объектов (или групп объектов) земельно-имущественного комплекса между собой.

В-седьмых, предложена система индикаторов для управления объектами земельно-имущественного комплекса (земельными участками и объектами капитального строительства), связанными с технологическими цепочками производственной предпринимательской структуры. Сформулированы рекомендации по практическому применению индикаторов при управлении земельно-имущественным комплексом производственной предпринимательской структуры.

Таким образом, разработанная методика оценки эффективности управления земельно-имущественным комплексом предпринимательской структуры позволяет сформулировать критерии эффективности управления земельно-имущественным комплексом, в соответствии с которыми может осуществляться эффективное управление земельно-имущественным комплексом нацеленное на повышение уровня рентабельности, конкурентоспособности и общего уровня эффективности функционирования предпринимательской структуры в целом.