Организационно-экономические механизмы формирования сервисных комплексов для различных типов офисных и жилых зданий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические механизмы формирования сервисных комплексов для различных типов офисных и жилых зданий"

На правах рукописи

ГРИГОРЬЕВ АЛЕКСАНДР НИКОЛАЕВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ ФОРМИРОВАНИЯ СЕРВИСНЫХ КОМПЛЕКСОВ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ ОФИСНЫХ И ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ (НА ПРИМЕРЕ г. МОСКВЫ)

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами сферы услуг)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2006

Диссертация выполнена на кафедре «Менеджмент в социальной сфере» ГОУВПО «Московский государственный университет сервиса»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Платонова Наталья Алексеевна

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор

Ядгаров Яков Семенович

кандидат экономических наук Коржнева Лариса Алексеевна

Ведущая организация - ФГУП «Центральный научно-

исследовательский институт бытового обслуживания населения»

Защита состоится «16» июня 2006 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета 212.150.02 при ГОУВПО «Московский государственный университет сервиса» по адресу: 141221, Московская область, Пушкинский район, пос.Черкизово, ул. Главная, 99, ауд. 3215.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета. Автореферат разослан «16» мая 2006 г.

Ученый секретарь диссертационног о совета доктор экономических наук, доцент

. У/ ^^ Новикова Н.Г.

то ъ

3

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Дискуссии по проблемам экономических реформ и структурной перестройки экономики России обычно ведутся вокруг следующих вопросов: приватизация и многообразие форм собственности, меры противодействия инфляции, неплатежи,- налоговая реформа и т.д. При этом не достаточно внимания уделено проведению жилищной реформы и ее теоретическому осмыслению.

Строительная отрасль всегда играла первостепенную роль в решении социальных и экономических задач. Сегодня строительство остается одним из приоритетных и основополагающих направлений в развитии общества, мощным импульсом экономического роста. Это связано со следующими факторами: во-первых, население, по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах питания, одежде и других первоочередных благах, накапливает средства на строительство жилья, что обеспечивает базу жилищного строительства; во-вторых, оптимизация размещения производительных сил, структурная перестройка экономики требуют от государства направления средств на жилищное строительство; в-третьих, жилищное строительство является потребителем продукции многочисленных отраслей, таких как промышленность строительных материалов, проектирование, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта, в которых заняты миллионы людей.

Как показывает зарубежный и отечественный опыт, развитие сферы услуг крупного города наиболее эффективно происходит в рамках многофункциональных комплексов. Формирование таких комплексов позволяет создать условия для наиболее полноценного и комплексного удовлетворения потребностей населения и гостей города, повысить уровень ценовой и территориальной доступности товаров и услуг.

Существующий сегодня опыт проектирования, строительства и размещения предприятий сферы обслуживания не

БИБЛИО1£КА С.-Петербург

ОЭ 200«Ькт 7 '

в строительстве зданий и сооружений. Одно из путей решения этой проблемы -размещение в строящихся зданиях сервисных комплексов. Однако, пока еще не сложилось представление о структуре, взаимосвязи, а так же принципах существования таких комплексов.

В этой связи особую актуальность приобретает теоретическое осмысление и научно-методические проработки формирования сервисных комплексов в новых строящихся зданиях.

Степень исследованности проблемы. Вопросами, связанными с теоретическим обоснованием создания и развития многофункциональных комплексов в городской структуре, занимались следующие отечественные ученые: Вагаршакян Ф.Ш, Васильева И.П., Вержбицкий В.В., Григорьев И.В., Набокова Т.Б., Федяева H.A., Орлов М.А., Федосеева И.Р. и другие. В этих работах не до конца раскрыта роль и место сервисного комплекса в строительстве. Слабо были изучены вопросы структуры сервисного комплекса, не проводились маркетинговые и социологические исследования в этом направлении.

Вопросами комплексного обслуживания в разное время занимались ученые МГУС Леонов А.Л., Антонов А.Н., Сульповар Л.Б., Платонова H.A., Бушуева И.В., Христофорова И.В., Колгушкина A.B., Погребова Е.С., Харитонова Т.В., Быстрое В Н., Соколов C.B. и др. Но эти работы были посвящены другим аспектам комплексного обслуживания населения и не касались проблем размещения сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях.

Целью исследования является разработка научно-методических и практических рекомендаций по формированию организационно-экономических условий для эффективного функционирования типовых сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях.

В соответствии с целью диссертации были поставлены и реализованы следующие задачи:

- определить значение сервисных комплексов в современной динамично развивающейся системе градостроительства;

- выявить исторические предпосылки создания сервисных комплексов, определить этапы формирования и развития сервисных комплексов;

- оценить современное состояние и тенденции развития рынка недвижимости;

- провести анализ текущей ситуации с облуживанием населения в сервисных комплексах;

- изучить существующие классификации жилых и офисных зданий и на этой основе разработать авторскую классификацию применительно к формированию сервисных комплексов;

- определить факторы, влияющие на потребности населения и, соответственно, на формирование структуры сервисных комплексов;

- провести маркетинговые исследования, направленные на выявление спроса населения на услуги потребительского рынка;

- разработать базовые рекомендации по формированию типовых сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях.

Объектом исследования являются сервисные комплексы в жилых и офисных зданиях.

Предмет исследования - организационно-экономические, социальные, нормативно-правовые отношения, возникающие в процессе обслуживания населения по месту жительства и работы.

Теоретической основой диссертационного исследования являются концеп гуальные положения теории рыночной экономики, предпринимательства и стратегического менеджмента. Методологическую основу составили научные труды отечественных ученых и специалистов в области развития и совершенствования комплексного обслуживания населения.

В качестве инструментов исследования были использованы: методы экономико-статистического, логистического анализа, методы сравнения и группировок, функционально-стоимостного, факторного анализа, методы маркетинговых исследований, экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили официальные статистические данные Государственного комитета по статистике, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, справочные и методические материалы, научные труды российских и зарубежных ученых и специалистов в области создания многофункциональных сервисных комплексов, а также специалистов по социально-экономическим проблемам жилищно-коммунального хозяйства, материалы периодической печати и сети Интернет, экспертные оценки.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и научно-практических рекомендаций по формированию сервисных комплексов в офисных и жилых зданиях.

На защиту выносятся следующие элементы научной новизны:

1. Установлены объективные предпосылки появления и развития многофункциональных сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях, как новой градоформирующей типологической единицы в структуре крупных городов, дано авторское определение многофункционального сервисного комплекса.

2. Выявлены сложившиеся тенденции, закономерности и проблемы формирования сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях, объекты сервисных комплексов и формы обслуживания.

3. Разработана авторская классификация офисных и жилых зданий с целью привязки к ним отдельных типов сервисных комплексов. Жилые и офисные здания классифицированы по уровню цен, расположению, конструктивным и архитектурным решениям, инженерии и инфраструктуре, а также возрасту и организации управления зданием.

4. Предложена методика проведения маркетинговых исследований с целью выявления факторов, влияющие на формирование сервисного комплекса в жилых и офисных зданиях различных классов.

5. Разработаны варианты типовых сервисных комплексов для жилых и офисных зданий различных классов, рассчитаны необходимые для их создания инвестиции.

Практическая значимость диссертации. Основные положения и выводы исследования могут быть непосредственно использованы в отечественной практике проектирования и строительства офисных и жилых зданий, в практической деятельности предпринимателей - производителей услуг, государственными и муниципальными органами управления, а так же при подготовке и повышении классификации специалистов сферы сервиса.

Апробация результатов диссертации. Основные положения работы докладывались автором на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Московского государственного университета сервиса («Проблемы практического маркетинга в сфере сервиса», 20032005гг.; Международных научно-практических конференциях «Наука -сервису», 2003-2004гг.) и получили положительную оценку.

Публикации. Основное содержание диссертационной работы отражено в четырех опубликованных автором печатных работах общим объемом 1,3 пл.

Структура диссертации. В соответствии с логикой исследования диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического спискам приложений.

' Во «Введении» обосновывается актуальность темы, цели и задачи, предмет и объект исследования, научная новизна и апробация основных результатов диссертации.

В первой главе «Теоретические проблемы формирования многофункциональных сервисных комплексов» исследуются объективные исторические предпосылки появления и развития многофункциональных сервисных комплексов, существующие подходы к их формированию, а также уточняется понятие сервисного комплекса и его структуры.

Во второй главе «Анализ современного состояния сервисных комплексов (на примере г. Москвы)» проводится анализ основных проблем

формирования сервисного комплекса в строительстве, проводится анализ ситуации на рынке жилищного и офисного строительства г. Москвы, рассматриваются существующие классификации жилых и офисных зданий, разрабатывается авторская классификация применительно к многофункциональным сервисным комплексам.

В третьей главе «Рекомендации по формированию сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях» проведены маркетинговые исследования потребностей населения в услугах по месту жительства и работы, выявлены факторы, влияющие на спрос на эти услуги и разработаны типовые сервисные комплексы для жилых и офисных зданий с разбивкой по классам, рассчитаны необходимые для их создания инвестиции.

В заключении излагаются наиболее важные результаты проведенного исследования, содержатся соответствующие выводы и рекомендации.

В библиографии перечислены литературные и статистические источники информации.

В приложениях представлены дополнительные материальные по теме диссертационной работы.

Основные результаты исследования и их краткое содержание

1. Благодаря объединению жилой, обслуживающей, рекреационной и многих других функций в одном архитектурном организме, появлялись широкие возможности создания наиболее комфортабельной среды для жизнедеятельности людей. Строительство многофункциональных комплексов способствовало разрешению многих проблем, связанных с повышением уровня обслуживания населения, а также проблем возникающих в архитектуре и градостроительстве. В результате многофункциональные сервисные комплексы были признаны наиболее перспективными для городской застройки. К сегодняшнему дню в России накоплен определенный опыт и традиции в области их проектирования.

К основным этапам развития многофункциональных комплексов можно отнести следующие.

Первый: 20—40-е годы — первые попытки создания жилища нового типа в виде домов-коммун; возникновение и развитие комплексных решений в градостроительстве в виде квартальной застройки.

Второй: 50—70-е годы — переход от квартальной к микрорайонной застройке, а затем к комплексному строительству районов, расположенных на межмагистральных территориях; появление проектов домов с приближенным обслуживанием и административно-общественных комплексов.

Третий: 80—90-е годы — совершенствование существующих типов и возникновение необходимости формирования новых многофункциональных деловых комплексов.

В соответствии с этими этапами, главными направлениями дальнейшего развития являются изменение роли многофункциональных комплексов в городе и эволюция их функциональной структуры.

В схемах функционально-планировочной организации жилых районов начинают прослеживаться тенденции к централизации обслуживания потребителей путем создания сервисных центров и объединению их с жили-

сцем на принципах вертикального зонирования. Это позволило более рационально использовать территорию и значительно повысить качество обслуживания. На рисунке I представлены предпосылки формирования сервисного комплекса.

Рис. 1 Предпосылки формирования сервисного комплекса

Функциональная структура зданий включающих сервисный комплекс имеет некоторые особенности. Так, необходимо отметить, что дома с обслуживанием в определенной степени отличаются от домов со встроенными в первые этажи предприятиями сферы услуг. Если в первые этажи обычных домов встраиваются магазины и учреждения периодического и эпизодического спроса, имеющие городское или районное значение, то в новых домах размещаются в основном те элементы сети обслуживания, которые нужны для удовлетворения круга повседневных потребностей жильцов дома и окрестного населения.

Функциональная организация домов, включающих в себя сервисный комплекс, в зависимости от структуры обслуживания делится на три типа. На рисунке 2 представлена структура обслуживания зданий сервисным комплексом.

Рис 2 Формы обслуживания в сервисных комплексах

В соответствующей научной литературе даются определения многофункционального сервисного комплекса (Григорьев И. В., Фадеева Н.А., Набокова Т.Б.). В диссертации приведен их подробный анализ, который позволил автору предложить собственное определение, наиболее применимое к формированию сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях. По нашему мнению многофункциональный сервисный комплекс -это определенным образом организованная концентрация объектов, видов и форм обслуживания, объединенных системой взаимосвязей, отвечающих современным требованиям потребителей, а так же гармонично вписывающийся в облик градостроительства. Многофункциональный комплекс - наиболее динамичный объект городской структуры, активно отражающий изменения в технике, технологии и обществе.

Концентрация объектов внутри сервисного комплекса необходимое, но недостаточное условие их формирования, поскольку не всякое скопление объектов удовлетворяет предъявляемым к ним требованиям потребителей. С другой стороны, развитие межвидовых взаимосвязей, наращивание функций в специализированных объектах также недостаточно для формирования многофункциональных сервисных комплексов.

Объекты сервисного комплекса

"неспокойные"—

рестораны, клубы, игровые автоматы и др

Рис. 3 Объекты сервисного комплекса

Полноценная жизнедеятельность комплексов обслуживания обеспечивается при условии взаимодействия этих двух тенденций, отражающих внешние и внутренние свойства объектов. Исходя из этих свойств, автором было предложено разделять все объекты сервисного комплекса на две группы (рис.

3).

2. В диссертационной работе было проведено исследование научных работ связанных с комплексным обслуживанием населения. В основном эти работы проводились специалистами Московского государственного университета сервиса. В рамках данного направления выполнены следующие научно-исследовательские работы: «Формирование зональных многофункциональных комплексов», «Сервисные комплексы внутренних целевых рынков (на примере

"спокойные" —

парикмахерская, салон красоты, прием в химчистку,

тренажерный зач и так далее и др

ВУЗов)», «Система комплексного обслуживания на торговых предприятиях», «Комплексный придорожный сервис», «Формирование комплексного гостиничного продукта». Результаты исследований были опубликованы в научных изданиях, были защищены несколько кандидатских диссертаций. Коротко обзор данных направлений исследований представлен ниже.

Развитие крупных городов и мегаполисов происходит в основном по принципу функционального зонирования. При этом для каждой зоны города требуется различный подход к формированию профиля деятельности предприятий, входящих в структуру многофункциональных комплексов, и соответственно видового и ассортиментного состава производимых ими товаров и услуг, а также к их размещению. Поэтому разработка и внедрение зональных многофункциональных комплексов является важной стратегической задачей, а тема данного диссертационного исследования является достаточно актуальной.

Растущий масштаб деятельности в системе высшего образования и другие макроэкономические явления современности превратили вузы в крупные хозяйствующие субъекты, аккумулирующие под своей крышей до 10 тыс. человек одновременно, имеющие систему общежитий, значительный штат постоянно работающих сотрудников. Указанные обстоятельства требуют создания комфортных условий труда и учебы, а соответственно, системы, обеспечивающей эти условия. По сути, речь идет о создании собственной сферы обслуживания в ВУЗе. Эти аспекты деятельности образовательных учреждений напрямую связаны с собственно образовательными услугами, так как придают ВУЗу соответствующий имидж, повышают качество образования, создают систему рабочих мест для студентов, повышают доступность образования всем слоям общества.

Удовлетворение многообразных потребностей населения и создание, тем самым, комфортных условий жизни, повышение ее уровня и качества - одна из важнейших задач функционирования торговых предприятий. Определяющую роль в этом процессе играет комплексный подход, позволяющий сочетать интересы населения, предприятий и территориальных органов управления. Как

показывает отечественный и зарубежный опыт, наиболее перспективным в этой области направлением является организация на предприятиях торговли комплекса разнообразных услуг сопутствующего, вспомогательного и самостоятельного характера.

Повышение мобильности населения, развитие сети автомобильных дорог привело к необходимости формирования особого вида сервиса - придорожного. В последнее десятилетие в России активно формируется рынок придорожного сервиса. Связано это не только с недостаточной его развитостью, но и с общими тенденциями в мировой экономике. Формирование комплексов придорожного сервиса призвано решить две взаимоувязанные задачи - с одной стороны обеспечить максимизацию прибыли владельцев придорожных сервисных комплексов за счет привлечения дополнительных услуг и продажу товаров, а с другой стороны решается маркетинговая задача максимального удовлетворения потребностей субъектов, участвующих на рынке услуг придорожного сервиса.

Однако вопрос формирования многофункциональных сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях с целью максимального удовлетворения потребностей при минимальных затратах свободного времени и сил населения в этих исследованиях не рассматривался.

Отсюда вытекает главная проблема диссертационного исследования -создание многофункциональных сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях, включающих предприятия сферы услуг, которые обеспечивали бы такие условия, как высококачественное обслуживание населения, так и экономическую эффективность работы самих предприятий. Причем сервисные комплексы в жилых и офисных зданиях должны быть долговечными, то есть отвечать во времени постоянно совершенствующимся технологическим процессам и требованиям, предъявляемым к ним потребителями и градостроительством.

К сожалению, в настоящее время застройщикам важно получение прибыли от объекта градостроительства. Поэтому инфраструктура дома почти

не закладывается в проект. Особенно это проявляется в типовых новостройках, где цена квартиры не слишком высока. ' Другая проблема заключается в том, что не существует научного

* обоснования структуры сервисного комплекса. В настоящее время, какой

« именно сервисный комплекс должен присутствовать в том или ином комплексе

определяет застройщик, не учитывая потребности будущих жильцов. Строительные компании вкладывают деньги в нежилые помещения с целью в дальнейшем либо продать эти объекты фирме, которая их в дальнейшем будет эксплуатировать, получая прибыль, либо сдать их в аренду самостоятельно.

Как отмечалось раньше, функционирование сервисного комплекса может осуществляться в трех вариантах (рис.2). Если доступ к объектам свободный, инфраструктура не только окупает себя, но и приносит прибыль. Однако есть здания, которые содержат закрытые сервисные комплексы или сервисные комплексы с повышенными тарифами для посторонних. Муниципальные власти настаивают на том, чтобы на территорию жилых комплексов пускали всех, поскольку, согласно концепции многофункциональных высотных зданий, сервисный комплекс в них предназначен для решения проблемы недостатка сервиса в районах застройки. По нашему мнению должны существовать все три типа сервисных комплексов в зависимости от класса объекта застройки.

Еще одной проблемой является то, что многофункциональные жилые комплексы с излишествами внутренней инфраструктуры, не слишком экономически выгодны. Для застройщика - потому, что возрастает цена за квадратный метр и продажа квартир идет не слишком быстрыми темпами. Для будущих жильцов - потому, что приходится в полном объеме оплачивать эксплуатационные услуги, даже если этими услугами не пользуешься.

Одной из проблем развития сервисных комплексов является то, что не 1 существует четкого мнения, какие услуги нужно включать в его состав, а какие

нет. Так же эксперты не могут определиться, нужен ли вообще сервисный комплекс. На данный момент не существует четких типов сервисных комплексов, которые подходили бы под каждый класс строящихся офисных и

жилых зданий. Так же не проводятся маркетинговые исследования в области формирования сервисного комплекса. Это затрудняет комплексное развитие этой сферы. «

Ключевой закономерностью функционирования многофункциональных <

сервисных комплексов, по результатам проведенного исследования, явилась ,

взаимосвязь мотивации и покупательского поведения потребителей, а также причин отказа и неудовлетворенности услугами сервисного комплекса от категории здания (жилого или офисного), в котором расположен данный комплекс.

3. В настоящее время не существует единой классификации жилых зданий. Отдельные строительные компании по-разному позиционируют свои строительные объекты (например, компания «ДОН-Строй»: «Бизнес-класс», «Премиум» и «Де Люкс»; в компании Penny Lane Realty: Люкс, класс А, Класс Б, Класс С и Субэлитное жилье и т.д). В диссертации проведено исследование жилых зданий, проанализированы все классы зданий с целью выявления типичных признаков проживающего и работающего населения и анализа существующих в них сервисных объектов и предложена авторская классификация.

По нашему мнению, можно разделить рынок жилых зданий на три класса:

1. Эконом - класс (типовые дома)

2. Бизнес-класс

3. Элит-класс

В таблице 1 представлены характеристики каждого класса.

Таблица I

Классификации жмых зданий

Наименование Описание

Характеристика Значение

1 2 3

Назначение Элитное жилое здание.

Возраст здания Новое строительство

Цена От 7000 долларов США/кв.м

Расположение Наиболее перспективными районами под застройку элитно! о жилья считаются Китай-город, Болотный остров, небольшие участки вблизи Садового кольца« Плющиха и запад Москвы.

Конструктивные решения Монолитно-кирпичный жилой комплекс переменной этажности. Квартиры свободной планировки. Высота потолков-3 м.

г)лит-кпасс Архитектура и отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу. В некоторых случаях панорамное остекление

Инженерия Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях* поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания; 1)Р8 (источник бесперебойного питания)

Инфраструктура и сервис Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения всем самым необходимым.

Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее двух на одну квартиру.

Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональная онытная служба эксплуатации. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Система «умный дом».

Назначение Жилое здание

Возраст здания Новое строительство

Цена От 4000 долларов США/кв.м

Расположение Запад и север Москвы, неподалеку от таких станций метро, как "Крылатское", "Щукинская", "Кунцевская", "Сокол", а также рядом с проспектами: Ленинским, Кутузовским, Вернадского или Университетским.

Конструктивные решения Монолитно-кирпичные или кирпичные дома переменной этажности. Квартиры свободной планировки

Архитектура и отделка Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами.

Бизнес-класс Инженерия Дома комплекса оснащены самым современным инженерно-техническим оборудованием и коммуникациями, системами охранно-тревожной пожарной сигнализации, телевизионного наблюдения, системами контроля и управления доступом. Предусмотрена оптоволоконная телекоммуникационная система с несколькими телефонными вводами в каждую квартиру и широкополосной выделенной линией Интернет.

1 2 3

Инфраструктура и сервис Широкий спектр дополнительных услуг: домофон, консьержка в подъезде, охрана терри горни, вндеоиаблмденне, супермаркеты, аптеки, прачечные, фитнес-клубы, детские комнаты н т.д.

Паркинг Парковка подземная, обеспечивающая достаточное количество машиномест.

Управление зданием Управление зданием, отвечающее международным стандартам. Профессиональная опытная служба эксплуатации. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания.

Эконом-класс Назначение Жилое здание

Возраст здания Новое строительство

Цена От 2500 долларов США/кв.м

Расположение С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) Любой район юрода.

Коисфуктивные решения Панельные и монолитно кирпичные дома.

Архитектура и отделка Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам

Инженерия Выделенная линия Интернет, система пожаротушения.

Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктур*.

Паркинг Недостаточное количество машииомест или полное их отсутствие

Управление зданием Отсутствует

В мировой практике офисные здания делятся на следующие категории: "А", "В" и "С". Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание то, что границы между классами в большинстве случаях не четки. Компании на рынке офисной недвижимости по разному позиционируют свои объекты (например компания Jupiter Caputal: "А'*,"А1","А2","АЗ","В","С", "C1","C2","D"; компания "Рикомп": "A","B","Cn,"D","E",,,F").

По нашему мнению, рынок офисных зданий можно разделить на четыре класса:

1. Класс А

2. Класс В

3. Класс С

4. Класс D

В таблице 2 представлены характеристики каждого класса.

Таблица 2

Классификации офисных зданий

Наименование Описание

Характеристика Значение

1 2 3

Назначение Бизнес-центры

Возраст здания Новое строительство

Цена От 600 долларов США/кв м

Расположение Первоклассное Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом

Конструктивные решения Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание Возможность установки фальшполов и подвесных нотолков, высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии)

Планировочные решения Оптимальные Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами

Класс А Архитектура н отделка Индивидуальный (авторский) проект Наружная отделка высококачественными материалами Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора Панорамное остекление

Инженерия Высококачественная зарубежных производителей Автоматизированные системы жизнеобеспечения Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов) Современные системы безопасности здания,ЦРв (источник бесперебойного питания)

Инфраструктура и сервис Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха

Паркинг Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв м офисных помещений

Управление зданием Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам Профессиональный опытный арендодатель Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации

Назначение Бизнес-центры, офисные здания

Возраст здания Бизнес-цен гры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки

Цена От 400 долларов США/кв м

Расположение Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)

Класс В Конструктивные решения Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания Возможность установки фальшполов и подвесных потолков

Планировочные решения Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта)

Архитектура и отделка

1 2 3

Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха, современные системы безопасности здания, достаточное инженерное обеспечение, UPS (источник бесперебойного питания)

Инфраструктура и сервис Менее широкий спектр услуг

Паркинг Парковка обеспечивающая достаточное количество машиномест

Управление зданием Управление зданием, отвечающее международным стандартам, профессиональный опытный арендодатель, наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием

Классе Назначение Офисные здания

Цена От 250 долларов США/кв м

Возраст здания Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения

Расположение С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)

Конструктивные решения Возможность установки подвесных потолков

Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы

Архитектура и отделка Требований к архитектуре не предъявляется Ремонт, соответствующий западным стандартам

Инженерия Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comtort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха

Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха

Паркиш Недостаточное количество машиномест

Управление зданием Круглосуючная охрана, хорошая служба эксплуатации опытный арендодатель

Класс D Назначение Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы

Возраст здания Более 10 лет

Цена От 150 долларов США/кв м

Расположение Требования не предъявляются

Конструктивные решения

Планировочные решения

Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт

Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации

Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются

Паркинг

Управление зданием Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения

4. Для исследования и анализа ситуации на рынке услуг, было проведено маркетинговое исследование реальных и потенциальных потребителей.

Цель исследования:

- выявить количество потребителей услуг сервисных комплексов среди населения (долю реальных и потенциальных потребителей);

- изучить структуру услуг, представляемых сервисными комплексами, периодичность (частоту) потребления;

- выявить и определить структуру неудовлетворенного спроса на сервисные услуги.

В ходе исследования используется несколько методов сбора информации, которые применяются на определенных этапах, осуществляемых последовательно или параллельно (рис. 4):

- кабинетные исследования;

- опрос потребителей услуг офисных зданий;

- опрос потребителей услуг жилых здании.

В ходе первого этапа — кабинетного исследования — осуществляется сбор и обработка вторичной информации, полученной из внутренних и внешних источников.

Кабинетное исследование было проведено по двум направлениям: ' 1. Сбор и анализ нормативной документации, имеющихся в открытом доступе результатов маркетинговых исследований, статистических данных.

2. В ходе второго этапа проводится сегментирование типов зданий (жилых и офисных) в которых расположены сервисные комплексы.

Проведение второго этапа — полевого исследования — предполагает организацию опросов населения, проживающего в жилых домах, где расположены сервисные комплексы и офисных зданиях.

В ходе анкетирования выявляются следующие параметры: 1. Виды услуг, оказываемых сервисным комплексом (определение структуры фактического спроса).

2. Определение частоты фактического потребления услуг (оценка уровня фактического спроса).

3. Оценка желаемого потребления услуг (оценка уровня потенциального спроса).

4. Выявление причин существования неудовлетворенного спроса.

5. Определение направлений развития сервисного комплекса (ценовой уровень, оптимальный набор услуг).

При проведении исследования для получения первичной информации использовался количественный метод сбора информации - опрос. Опрос проводился по разработанной анкете.

Общее количество сервисных комплексов Москвы (164 и 93 в жилых комплексах и офисных зданиях соответственно) для проведения исследования было разделено на сегменты по определенным критериям, приведенные автором в таблицах 1 и 2.

Количество объектов исследования рассчитывалось по каждому сегменту по формуле расчета ошибки выборки.

Этапы исследования

1. Кабинетные исследования 2. Полевые исследования

2.1 Опрос потребителей услуг в офисных зданиях

2.2 Опрос потребителей услуг I жилых зданиях

3. Обработка полученной информации

4. Подготовка финального аналитического отчета

Рис. 4. Этапы маркетингового исследования

По результатам проведенного исследования выявлены факторы, влияющие на формирование сервисного комплекса в жилых и офисных зданиях различных классов:

- Доходы. Уровень формирования сервисных комплексов и услуг в них напрямую зависит от доходов потребителей данных комплексов. Особенно ярко эта взаимосвязь выражена при анализе сервисных комплексов, расположенных в жилых зданиях.

- Цена. Потребители услуг сервисных комплексов не готовы платить более 30% сверх среднерыночной цены за услуги. Исключение - потребители услуг сервисных комплексов в элитных жилых зданиях.

На рисунках 5 и 6 представлены причины низкой частоты использования услуг сервисного комплекса в сегменте жилого и офисного строительства.

100% 80% 60% 40% 20%

I Иное

□ Отсутствие услуги

□ Ассортимент

I График работы

I Цена

эконом-класс бизнес-класс элит-клзсс

0% 0% еэ%

37% 72% 31%

0% 28% 0%

12% 0% 0%

51% 0% 0%

Рис. 5. Сервисные комплексы жилых зданий

Фактор цены оказывает влияние только в жилых комплексах эконом-класса, в бизнес и элит-классе данный фактор не актуален, что свидетельствует о том, что потребители готовы платить за необходимые им услуги.

А в С 0

■ Иное 33% 40% 37% 0%

И Отсутствие услуги 6% 11% 47% 57%

□ Ассортимент 0% 0% 0% 0%

■ График работы 0% 0% 0% 0%

■ Цена 61% 49% 16% 43%

Рис 6 Сервисные комплексы в офисных зданиях

На потребление услуг в сервисном комплексе офисных зданий фактор цены оказывает наибольшее влияние.

- Удобство по месту расположения. Потреби гели готовы пользоваться услугами сервисных комплексов, если они находятся поблизости от них даже по более высокой цене, чем за аналогичные услуги в других местах. Результаты исследования по сервисным комплексам в жилых и офисных зданиях (рис. 5 и 6) показывают, что ключевой причиной отказа от потребления услуг является отсутствие сервисного комплекса в радиусе шаговой доступности, что являечся серьезным поводом для дальнейшей работы в направлении формирования услуг сервисного комплекса.

- Ассортимент. Ассортимент предоставляемых услуг по результатам исследования (рис. 5) наряду с ценой оказывает ключевое влияние на формирование сервисного комплекса. От него зависит уровень, частота потребления и востребованность услуг со стороны потребителей и, как следствие, экономическая эффективность функционирования данного комплекса.

- Качество. Качество представляемых сервисными комплексами услуг должно соответствовать потребительским ожиданиям. В случае оказания низкокачественных услуг потребитель откажется от пользования услугами, кроме того, произойдет распространение негативного мнения о данном сервисном комплексе.

5. Полученные результаты исследования сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях стали основой для формирования типовых сервисных комплексов для каждого класса зданий (табл. 3 и 4).

Таблица 3

Типовые сервисные комплексы для жилых зданий

Наименование класса Обязательный перечень услуг Дополнительный перечень услуг

Эконом-класс Продукты питания, аптека, охраняемая стоянка. Компьютерный клуб, парикмахерская, ремонт одежды, ксерокопирование, химическая чистка и так далее.

Бизнес-класс Продукты питания, аптека, охраняемая стоянка, система «умный дом», бильярдная, бар, сауна, детская комната, услуги химической чистки, БРА-центр, Сбербанк или пункт обмены валюты, мойка автотранс порта. Кафе, прокат видео/ОУО, ремонт одежды, ксерокопирование, цифровое фото, бассейн, юридические услуги, стоматологические услуги, мини кинозал, ресторан, прокат инвентаря и так далее.

Элит-класс Продукты питания, аптека, охраняемая парковка, сауна, детская комната, Сбербанк или пункт обмены валюты, мойка автотранспорта, служба быта (уборка помещений, помощь в приготовлении пищи, мелкий ремонт по дому и так далее) Печать цифрового фото, БРА-центр, цветочный магазин, химическая чистка, прачечная, кафе и так далее

Таблица 4

Типовые сервисные комплексы для офисных зданий

Наименование класса Обязательный перечень услуг Дополнительный перечень услуг

А Беспроводной доступ в Интернет, 1Р-телефония, средства сетевой безопасности, продукты питания, аптека, охраняемая парковка, кафе, конференц зал, комната отдыха, возможно размещение Сбербанка. Сауна, тренажерный зал, бассейн, медицинские услуги, печать цифрового фото, БРА-центр, цветочный магазин и так далее.

В Беспроводной доступ в Интернет, 1Р-телефония, средства сетевой безопасности, продукты питания, аптека, охраняемая парковка, кафе, конференц зал, комната отдыха. Печать цифрового фото сауна, тренажерный зал, БРА-центр, цветочный магазин и так далее.

С Беспроводной доступ в Интернет, средства сетевой безопасности, продукты питания, охраняемая парковка, кафе, конференц зал. Тренажерный зал, печать цифрового фото, юридические услуги и так далее)

п> Беспроводной доступ в Интернет, средства сетевой безопасности, продукты питания, охраняемая парковка. Кафе, конференц зал, тренажерный зал, комната отдыха и так далее

Таким образом, каждому классу офисных и жилых зданий соответствует свой сервисный комплекс, отличающийся от других набором предоставляемых услуг.

В качестве практических рекомендаций потенциальным инвесторам и предпринимателям, а также для информации администрациям районов и управ в диссертации были рассчитаны экономические параметры деятельности сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях: необходимый объем

финансовых средств для их создания, площади этих комплексов и число рабочих мест Для определения этих показателей использовалась разработанная сотрудниками МГУС методика, которая была адаптирована автором применительно к поставленной цели. Расчет проводился на основе проведенного в диссертации маркетингового исследования, в результате которого были выявлены: емкость потенциального рынка сбыта услуг с учетом количества потенциальных клиентов, доля клиентов, предпочитающих пользоваться той или иной услугой и частота пользования услугой по сегментам потребителей. В расчете использовались утвержденные Московским Правительством нормативы: для услуг общественного питания - МГСН № 4.1498, для услуг розничной торговли - МГСН 4.13-97, для бытовых услуг - МГСН 4.18-99, а также средняя стоимость инвестиций на одно рабочее место по видам деятельности.

В таблицах 5 и 6 представлены экономические параметры сервисных комплексов различных типов.

Таблица 5

Экономические параметры типовых сервисных комплексов в жилых

зданиях

Класс здания Перечень услуг Количество рабочих мест(ед) Необходимый метраж (м2) Необходимо инвестиций (руб)

1 2 3 4 5

Продукты питания 4 45 811 080

Эконом Аптека 4 47 934 701

Охраняемая стоянка 6 13 886 12 358 286

ИТОГО 14 104 067

Продукты питания 6 38 692 122

Аптека 6 30 594 810

класс Охраняемая стоянка 12 34 560 1 001 341 440

Бильярдная 4 230 4 558 925

Бар 4 184 3 690 455

Сауна 6 222 7 286 556

Детская комната 8 109 1 644 464

Химчистка 4 25 396 749

Пункт обмена валют (Сбербанк) 2 6 184 390

1 2 3 4 5

ИТОГО 1 020 389 910

Продукты питания 6 62 1 112 338

Аптека 6 18 536 886

Элит- Охраняемая стоянка 12 29 623 858 292 663

класс Детская комната 8 91 1 382 844

11ункт обмена ваяют (Сбербанк) 2 5 153 658

Сауна 6 171 6 681 943

Мойка автотранспорта 4 93 1 646 753

Служба быта 6 137 2 944 046

ИТОГО 872 751 131

Таблица 6

Экономические параметры типовых сервисных комплексов в офисных

зданиях

Класс здания Перечень услуг Кол-во рабочих мест Сад) Необходимый метраж (м2) Необходимо инвестиций (руб.)

1 2 3 4 5

А В 1Т-услуги (Интернет, 1Р-телефония, средства сетевой безопасности) 8 459 10 474 971

Продукты питания 6 189 3 398 811

Аптека 4 45 892 215

Охраняемая парковка 6 27 000 782 298 000

Кафе 6 3 610 78 487 611

Конференц-зал 4 334 5 886 437

Комната отдыха 2 603 9171318

Пункт обмена валют (Сбербанк) 2 149 4 440 724

ИТОГО 895 050 089

ГГ-услуги (Интернет, 1Р-телефония, средства сечевой безопасности) 8 384 8 755 200

Продукты питания 6 161 2 904 439

Аптека 4 57 1 130 139

Охраняемая парковка 6 18000 521 532 000

Кафе 4 1 898 41 256 309

Конференц-зал 2 720 12 678 480

Комната отдыха 2 446 6 778 801

ИТОГО 595 035 367

С 1Т-услуги (Интернет, 1Р-телефония, средства сетевой безопасности) 8 425 9 693 257

Продукты питания 2 20 361 510

Аптека 2 9 176 744

Охраняемая парковка 4 5 029 145 697 829

Кафе 2 525 11404 183

1 2 3 4 5

Конференц-зал 2 201 3 541 925

ИТОГО 170 875 447

П'-услуги (Интернет, средст ва сетевой безопасности) 8 451 10 287 360

о Продукты питания 4 7 123 593

Охраняемая парковка 4 521 15 099 593

ИТОГО 25 510 546

Данные рекомендации по формированию типовых сервисных комплексов могут быть использованы строительными организациями при проектировании и строительстве жилых и офисных зданий.

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих печатных работах:

1. Григорьев А.Н. «Структура сервисных комплексов» // Материалы секционного заседания УП! международной научно-практической конференции 21-22 апреля «Наука - сервису». - Москва: МГУС, 2003.- 0,2 п.л.

2. Григорьев А.Н. «Проблемы формирования сервисного комплекса» // В сборнике научных трудов выпуск К« 18-Москва: МГУС, 2004,- 0,4 п.л.

3. Григорьев А.Н. «Классификация офисных зданий» // Материалы X международной научно-практической конференции 28 апреля 2005 года «Наука - сервису».- Москва: МГУС, 2005.- 0,2 п.л.

4. Григорьев А.Н. «Потребительские предпочтения в сегменте жилого строительства» // Материалы VI Всероссийской научно-практической конференции 12 апреля 2005 года,- Москва: МГУС, 2005,- 0,5 п.л.

( »

ГРИГОРЬЕВ АЛЕКСАНДР НИКОЛАЕВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ МЕХАНИЗМЫ ФОРМИРОВАНИЯ СЕРВИСНЫХ КОМПЛЕКСОВ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ ОФИСНЫХ И ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ (НА ПРИМЕРЕ г. МОСКВЫ)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Отпечатано с оригинал-макета автора

Лицензия ИД №04205 от 06.03.2001 г.

Государственное образовательное учреждение Высшего профессионального образования «Московский государственный университет сервиса» 141221, Московская обл., Пушкинский р-он, пос. Черкизово, ул.Главная, 99

Сдано в производство 16.05.2006 Объем 2,0 п.л. Формат 60x84/16

Тираж 100 Изд. №175 Заказ 175

© ГОУВПО «МГУ С», 2006

s í

i )

I

I

flooGA

то ъ

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Григорьев, Александр Николаевич

3

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ СЕРВИСНЫХ КОМПЛЕКСОВ

1.1 ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ СЕРВИСНОГО КОМПЛЕКСА.

1.2 СУЩЕСТВУЮЩИЕ ПОДХОДЫ ФОРМИРОВАНИЯ СЕРВИСНЫХ КОМПЛЕКСОВ.

1.3 ПОНЯТИЕ И СТРУКТУРА СЕРВИСНОГО КОМПЛЕКСА.

2. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ СЕРВИСНЫХ КОМПЛЕКСОВ (НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВЫ)

2.1 ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ СЕРВИСНОГО КОМПЛЕКСА В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

2.2 АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ СЕРВИСНЫХ КОМПЛЕКСОВ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

2.3 АНАЛИЗ СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ СЕРВИСНЫХ КОМПЛЕКСОВ В ОФИСНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ СЕРВИСНОГО КОМПЛЕКСА НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА МОСКВЫ

3.1 СЕРВИСНЫЕ КОМПЛЕКСЫ ЖИЛОГО ЗНА ЧЕНИЯ.

3.2 СЕРВИСНЫЕ КОМПЛЕКСЫ ОФИСНОГО ЗНА ЧЕНИЯ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические механизмы формирования сервисных комплексов для различных типов офисных и жилых зданий"

Дискуссии по проблемам экономических реформ и структурной перестройки экономики России обычно ведутся вокруг следующих вопросов: приватизация и многообразие форм собственности, меры противодействия инфляции, неплатежи, налоговая реформа и т.д. При этом не достаточно внимания уделено проведению жилищной реформы и ее теоретическому осмыслению.

Строительная отрасль всегда играла первостепенную роль в решении социальных и экономических задач. Сегодня строительство остается одним из приоритетных и основополагающих направлений в развитии общества, мощным импульсом экономического роста. Это связано со следующими факторами: во-первых, население, по мере удовлетворения своих потребностей в продуктах питания, одежде и других первоочередных благах, накапливает средства на строительство жилья, что обеспечивает базу жилищного строительства; во-вторых, оптимизация размещения производительных сил, структурная перестройка экономики требуют от государства направления средств на жилищное строительство; в-третьих, жилищное строительство является потребителем продукции многочисленных отраслей, таких как промышленность строительных материалов, проектирование, строительство объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта, в которых заняты миллионы людей.

Как показывает зарубежный и отечественный опыт, развитие сферы услуг крупного города наиболее эффективно происходит в рамках многофункциональных комплексов. Формирование таких комплексов позволяет создать условия для наиболее полноценного и комплексного удовлетворения потребностей населения и гостей города, повысить уровень ценовой и территориальной доступности товаров и услуг.

Существующий сегодня опыт проектирования, строительства и размещения предприятий сферы обслуживания не нашел широкого применения в строительстве зданий и сооружений. Одно из путей решения этой проблемы - размещение в строящихся зданиях сервисных комплексов. Однако, пока еще не сложилось представление о структуре, взаимосвязи, а так же принципах существования таких комплексов.

В этой связи особую актуальность приобретает теоретическое осмысление и научно-методические проработки формирования сервисных комплексов в новых строящихся зданиях.

Вопросами, связанными с теоретическим обоснованием создания и развития многофункциональных комплексов в городской структуре, занимались следующие отечественные ученые: Вагаршакян Ф.Ш, Васильева И.П., Вержбицкий В.В., Григорьев И.В., Набокова Т.Б., Федяева Н.А., Орлов М.А., Федосеева И.Р. и другие. В этих работах не до конца раскрыта роль и место сервисного комплекса в строительстве. Слабо были изучены вопросы структуры сервисного комплекса, не проводились маркетинговые и социологические исследования в этом направлении.

Вопросами комплексного обслуживания в разное время занимались ученые МГУС Леонов АЛ., Антонов А.Н., Сульповар Л.Б., Платонова Н.А., Бушуева И.В., Христофорова И.В., Колгушкина А.В., Погребова Е.С., Харитонова Т.В., Быстрое В.Н., Соколов С.В. и др. Но эти работы были посвящены другим аспектам комплексного обслуживания населения и не касались проблем размещения сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях.

Целью исследования является разработка научно-методических и практических рекомендаций по формированию организационно-экономических условий для эффективного функционирования типовых сервисных комплексов в жилых и офисных зданий.

В соответствии с целью диссертации были поставлены и реализованы следующие задачи:

- определить значение сервисных комплексов в современной динамично развивающейся системе градостроительства;

- выявить исторические предпосылки создания сервисных комплексов, определить этапы формирования и развития сервисных комплексов;

-оценить современное состояние и тенденцию развития рынка недвижимости;

- провести анализ текущей ситуации с облуживанием населения в сервисных комплексах;

- изучить существующие классификации жилых и офисных зданий и на этой основе разработать авторскую классификацию применительно к формированию сервисных комплексов;

- определить факторы, влияющие на потребности населения и, соответственно, на формирование структуры сервисных комплексов;

- провести маркетинговые исследования, направленные на выявление спроса населения на услуги потребительского рынка;

- разработать базовые рекомендации по формированию типовых сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях.

Объектом исследования являются сервисные комплексы в жилых и офисных зданиях.

Предмет исследования - организационно-экономические, социальные, нормативно правовые отношения, возникающие в процессе обслуживания населения по месту жительства и работы.

Теоретической основой диссертационного исследования являются концептуальные положения теории рыночной экономики, предпринимательства и стратегического менеджмента. Методологическую основу составили научные труды отечественных ученых и специалистов в области развития и совершенствования комплексного обслуживания населения. В качестве инструментов исследования были использованы: методы экономико-статистического, логистического анализа, методы сравнения и группировок, функционально-стоимостного, факторного анализа, маркетинговых исследований, экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили официальные статистические данные Государственного комитета по статистике, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, справочные и методические материалы, научные труды российских и зарубежных ученых и специалистов в области создания многофункциональных сервисных комплексов, а также специалистов по социально экономическим проблемам жилищно-коммунального хозяйства, материалы периодической печати и сети Интернет, экспертные оценки.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке теоретических и научно-практических рекомендаций по формированию сервисных комплексов в офисных и жилых зданиях.

На защиту выносятся следующие элементы научной новизны:

1. Установлены объективные предпосылки появления и развития многофункциональных сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях, как новой градоформирующей типологической единицы в структуре крупных городов, дано авторское определение многофункционального сервисного комплекса.

2. Выявлены сложившиеся тенденции, закономерности и проблемы формирования сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях, объекты сервисных комплексов и формы обслуживания.

3. Разработана авторская классификация офисных и жилых зданий с целью привязки к ним отдельных типов сервисных комплексов. Жилые и офисные здания классифицированы по уровню цен, расположению, конструктивным и архитектурным решениям, инженерии и инфраструктуре, а также возрасту и организации управления зданием.

4. Предложена методика проведения маркетинговых исследований с целью выявления факторов, влияющие на формирование сервисного комплекса в жилых и офисных зданиях различных классов.

5. Разработаны варианты типовых сервисных комплексов для жилых и офисных зданий различных классов, рассчитаны необходимые для их создания инвестиции.

Основные положения и выводы исследования могут быть непосредственно использованы в отечественной практике проектирования и строительства офисных и жилых зданий, в практической деятельности предпринимателей - производителей услуг, государственными и муниципальными органами управления, а так же при подготовке и повышении классификации специалистов сферы сервиса.

Основные положения работы докладывались автором на научно-практических конференциях профессорско-преподавательского состава Московского государственного университета сервиса («Проблемы практического маркетинга в сфере сервиса», 2003-2005гг.; Международных научно-практических конференциях «Наука - сервису», 2003-2004гг.) и получили положительную оценку.

Основное содержание диссертационной работы отражено в четырех опубликованных автором печатных работах общим объемом 1,3 пл.

В соответствии с логикой исследования диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Григорьев, Александр Николаевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Благодаря объединению жилой, обслуживающей, рекреационной и многих других функций в одном архитектурном организме появлялись широкие возможности создания наиболее комфортабельной среды для жизни людей. Строительство многофункциональных комплексов способствовало разрешению многих проблем, связанных с улучшением уровня обслуживания населения, а также проблем возникающих в архитектуре и градостроительстве. В результате они были признаны наиболее перспективными для городской застройки. К сегодняшнему дню в России накоплен определенный опыт и традиции в области их проектирования.

К основным этапам развития многофункциональных комплексов можно отнести следующие.

Первый: 20—40-е годы — первые попытки создания жилища нового типа в виде домов-коммун; возникновение и развитие комплексных решений в градостроительстве в виде квартальной застройки.

Второй: 50—70-е годы — переход от квартальной к микрорайонной застройке, а затем к комплексному строительству районов, расположенных на межмагистральных территориях; появление проектов домов с приближенным обслуживанием и административно-общественных комплексов.

Третий: 80—90-е годы — совершенствование существующих типов и возникновение необходимости формирования новых многофункциональных деловых комплексов.

В соответствии с этими этапами, главными направлениями дальнейшего развития являются изменение роли многофункциональных комплексов в городе и эволюция их функциональной структуры.

В схемах функционально-планировочной организации жилых районов начинают прослеживаться тенденции к централизации общественного обслуживания, созданию общественных центров и объединению их с жилищем на принципах вертикального зонирования. Это позволило более эффективно использовать территорию и значительно повысить качество обслуживания.

Функциональная структура домов с обслуживанием имеет некоторые особенности. Так, необходимо отметить, что дома с обслуживанием в определенной степени отличаются от домов со встроенными в первые этажи предприятиями сферы услуг. Если в первые этажи обычных домов встраиваются магазины и учреждения периодического и эпизодического спроса, имеющие городское или районное значение, то в новых домах размешались в основном те элементы сети обслуживания, которые нужны для удовлетворения круга повседневных потребностей жильцов дома и окрестного населения.

В соответствующей научной литературе даются определения многофункционального сервисного комплекса (Григорьев И. В., Фадеева Н.А., Набокова Т.Б.), в диссертации приведен их подробный анализ, который позволил автору предложить собственное определение, наиболее применимое к формированию сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях. По нашему мнению многофункциональный сервисный комплекс -это определенным образом организованная концентрация объектов, видов и форм обслуживания, объединенных системой взаимосвязей, отвечающих современным требованиям потребителей, а так же гармонично вписывающийся в облик градостроительства. Многофункциональный комплекс - наиболее динамичный объект городской структуры, активно отражающий изменения в технике, технологии и обществе.

Концентрация объектов необходимое, но недостаточное условие формирования комплексов, поскольку не всякое скопление объектов удовлетворяет предъявляемым к ним требованиям потребителей. С другой стороны, развитие межвидовых взаимосвязей, наращивание функций в специализированных объектах также недостаточно для формирования многофункциональных сервисных комплексов.

Основная цель формирование многофункциональных сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях - максимум удовлетворения потребностей при минимальной потере свободного времени и сил населения.

Отсюда вытекает главная проблема - создание проектов многофункциональных сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях, включающих предприятия сферы услуг, которые обеспечивали бы такие условия, как высококачественное обслуживание населения, так и экономическую эффективность работы самих предприятий. Причем, сервисные комплексы в жилых и офисных зданиях, должны быть долговечными, то есть отвечать во времени постоянно совершенствующимся технологическими процессам и требованиям, предъявляемым потребителями и градостроительством и так далее.

К сожалению, в настоящее время, застройщикам, важно получение прибыли от объекта градостроительства. Поэтому инфраструктура дома почти не закладывается в проект. Особенно это проявляется в типовых новостройках, где цена квартиры не слишком высока.

Еще одна из проблем заключается в том, что не существует научного обоснования структуры сервисного комплекса. В настоящее время, какой именно сервисный комплекс должен присутствовать в том или ином комплексе определяет застройщик, не учитывая потребности будущих жильцов. Строительные компании вкладывает деньги в нежилые помещения с целью в дальнейшем либо продать эти объекты фирме, которая их в дальнейшем эксплуатирует, получая прибыль, либо сдать эти помещения в аренду самостоятельно.

Если доступ в сервисный комплекс свободный, инфраструктура не только окупает себя, но и приносит прибыль. Однако есть жилые здания, которые содержат закрытые сервисные комплексы, или устанавливают повышенные тарифы для посторонних. Муниципальные власти настаивают на том, чтобы на территорию жилых комплексов пускали всех, поскольку, согласно концепции многофункциональных высотных зданий, сервисный комплекс в них предназначен для решения проблемы недостатка сервиса в районах застройки. По нашему мнению должны существовать все три типа сервисных комплексов в зависимости от класса объекта застройки.

Еще одной проблемой является то, что многофункциональные жилые комплексы с излишествами внутренней инфраструктуры, не слишком экономически выгодны. Для застройщика - потому, что возрастает цена за квадратный метр и продажа квартир идет не слишком быстрыми темпами. Для будущих жильцов - потому, что приходится в полном объеме оплачивать эксплуатационные услуги, даже если этими услугами не пользуешься.

Одной из проблем рынка сервисных комплексов является то, что не существует четкого мнения, какие услуги нужно включать в сервисный комплекс, а какие нет. Так же эксперты не могут определиться, нужен ли вообще сервисный комплекс. На данный момент не существует четких типов сервисных комплексов, которые подходили бы под каждый класс строящихся офисных и жилых зданий. Так же не проводятся маркетинговые исследования в области формирования сервисного комплекса. Это затрудняет комплексное развитие этой сферы.

По нашему мнению, можно разделить рынок жилых зданий на три класса:

1. Эконом - класс (типовые дома)

2. Бизнес-класс

3. Элит-класс

Жилье эконом-класса представляет собой в основном панельные дома типовых серий. На начальном этапе строительства цена квадратного метра обычно составляет $2500-3500. На стоимость влияют различные факторы: и удаленность от центра, и конструкция здания, уровень развития транспортного сообщения. В зданиях эконом-класса часть квартир нередко отдают под муниципальное жилье. В основном в этих домах квартиры покупают следующие типы потребителей: молодые семьи, пары, которым необходимо срочно разъехаться, пожилые люди, обменивающие квартиры, расположенные ближе к центру, с доплатой и так далее.

Сервисный комплекс у таких домов почти отсутствует, но некоторые застройщики могут предоставить наземную стоянку автомобилей с охраной, продуктовый магазин, Сбербанк, домофон и видеонаблюдение.

Жилье бизнес-класса предназначено для людей, имеющих возможность заплатить за более высокий уровень комфорта, чем в типовых новостройках. Стоимость квадратного метра на начальном этапе строительства составляет от $4000 и выше, но цены могут меняться в зависимости от месторасположения дома, престижности района, удобства транспортной связи с центром и наличия развитой инфраструктуры.

Инфраструктура дома: охраняемая стоянка или подземный гараж в зависимости от плотности застройки и особенностей архитектурного проекта, выделенные линии для Интернета, оптоволоконные системы, зоны отдыха. И несмотря на то, что подобные жилые комплексы полностью не изолированы, уровень их охраны достаточно высок: домофон, консьержка в подъезде, в некоторых домах территория охраняется службой охраны. Так же инфраструктура может дополняться супермаркетами, аптеками, прачечными, фитнес-клубами.

Стоимость элитных квадратных метров как минимум в два раза выше, чем в доме бизнес-класса. На стадии строительства она составляет $7000 и выше, что зависит прежде всего от расположения объекта. К примеру, в двух зданиях с одинаковыми потребительскими характеристиками (конструкция, материал стен, планировка, инфраструктура), но размещенных одно в центре, а другое — не просто в центральном районе, а еще и в месте суперпрестижной застройки, стоимость квадратного метра может быть равна $9000 и 10000 соответственно.

Инфраструктура элитного жилья - это то дополнение к общегородской инфраструктуре, которое позволяет удовлетворить высокие потребности жильцов, сделав обеспечение этих потребностей максимально независимым от общегородских эксплуатационных служб.

Строение имеет огороженную территорию, многоступенчатую охрану (общий вход в комплекс, отдельно в подъездах), автономную котельную, избавляющую жильцов от проблемы планового отключения горячей воды в летний сезон, современные инженерные системы, приточную вентиляцию, волоконную оптику.

Еще одно понятие, которое не отделимо от элитной инфраструктуры, это «умный дом». Под этим понятием подразумевается то, что в одну сеть объединены такие системы дома как телефония, интернет, телевидение, система безопасности, система централизованного управления и мониторинга инженерных систем (водоснабжение, вентиляция, кондиционирования, отопление, электроснабжение, охранная сигнализация, противопожарная система, видеонаблюдение, контроль и управление доступом и т.п.).

Автором выделено четыре класса офисных помещений: А, В, С и D.

Помещения первых двух классов, в целом, отвечают западным стандартам бизнес-центров, класс С является очень распространенным в Москве, а класс D представляет собой так называемый «русский стандарт».

Бизнес-центры категории А - это вновь построенные или полностью реконструированные здания с соблюдением всех международных стандартов качества. Высокая мощность силовых коммуникаций, скоростные лифты, подземный гараж или охраняемая наземная парковка, оптоволоконные каналы связи высокой емкости, неограниченное количество телефонных линий, современные системы пожарной сигнализации и пожаротушения, отличная круглосуточная служба охраны с видеонаблюдением, наличие администратора, профессиональные службы эксплуатации и управления (опять-таки с точки зрения международных стандартов) - вот отличительные черты таких бизнес-центров. Расположены они, как правило, в центре города с удобными подъездными путями и развитой инфраструктурой. Ставки арендной платы в подобных бизнес-центрах колеблются от 600$ и выше за кв.м в год, а населяют их крупные корпорации, финансовые и банковские группы, преуспевающие юридические, аудиторские и консалтинговые фирмы.

Офисные здания категории В также располагаются в престижных коммерческих и финансовых районах города. Ремонт с высоким уровнем отделки, кондиционирование помещений, охраняемая наземная парковка, широкий спектр дополнительных услуг, круглосуточная охрана, опытная служба управлением зданием, гибкая пропускная система, удобное расположение по отношению к метро - непременные характеристики таких бизнес-центров. Арендные ставки в них варьируется от 400$ до 550$ за кв. м в год, что вполне соответствует уровню предоставляемого сервиса и доступно для крупных российских и зарубежных компаний.

Абсолютное большинство бизнес-центров категории С возникло путем реконструкции и переоборудование под офисные цели бывших административных зданий и общежитий, что сильно ограничивало возможности проектантов. Бизнес-центры этого класса сильно отличаются друг от друга по местоположению, удаленности от станции метро, набору услуг связи, состоянию помещений и ряду других важных параметров. Арендные ставки в них находятся в диапазоне от 250$ до 400$ за кв. м в год, а населяют их небольшие и средние компании.

Офисные здания категории D находятся вдали от деловых районов города. Инженерные коммуникации в них, как правило, устарели, автостоянки стихийны, специализированные службы обслуживания зданий сведены к минимуму или вовсе отсутствуют. Единственное достоинство — невысокие ставки арендной платы, привлекающие небольшие компании, которые пока не в состоянии позволить себе более комфортабельные условия для работы.

Выявлены факторы, влияющие на формирование сервисного комплекса в жилых и офисных зданиях различных классов:

- Доходы . Уровень формирования сервисных комплексов и услуг в них напрямую зависит от доходов потребителей данных комплексов. Особенно это взаимосвязь ярко выражена при анализе сервисных комплексов, расположенных в жилых зданиях.

- Цена. Потребители услуг сервисных комплексов не готовы платить более 30% сверх среднерыночной цены за услуги. Исключение -потребители услуг сервисных комплексов в элитных жилых зданиях.

- Удобство по месту расположения. Потребители готовы пользоваться услугами сервисных комплексов, если они находятся поблизости от них даже по более высокой цене, чем за аналогичные услуги в других местах.

- Ассортимент. Ассортимент предоставляемых услуг по результатам исследования наряду с ценой оказывает ключевое влияние на формирование сервисного комплекса. От него зависит уровень потребления и востребованность услуг со стороны потребителей и, как следствие, экономическая эффективность данного комплекса.

- Качество. Качество представляемых сервисными комплексами услуг должно соответствовать потребительским ожиданиям. В случае оказания низкокачественных услуг потребитель откажется от пользования услугами, кроме того, произойдет распространение негативного мнения о данном сервисном комплексе.

Для исследования и анализа ситуации на рынке услуг, было проведено маркетинговое исследование реальных и потенциальных потребителей.

Цель исследования:

- выявить количество потребителей услуг сервисных комплексов среди населения (долю реальных и потенциальных потребителей);

- изучить структуру услуг, представляемых сервисными комплексами, периодичность (частоту) потребления;

- выявить и определить структуру неудовлетворенного спроса на сервисные услуги.

В ходе исследования используется несколько методов сбора информации, которые применяются на определенных этапах, осуществляемых последовательно или параллельно (рис. 4):

- кабинетные исследования;

- опрос потребителей услуг офисных зданий;

- опрос потребителей услуг жилых здании.

В ходе первого этапа — кабинетного исследования — осуществляется сбор и обработка вторичной информации, полученной из внутренних и внешних источников.

Кабинетное исследование было проведено по двум направлениям:

1. Сбор и анализ нормативной документации, имеющихся в открытом доступе результатов маркетинговых исследований, статистических данных.

2. В ходе второго этапа проводится сегментирование типов зданий (жилых и офисных) в которых расположены сервисные комплексы.

Проведение второго этапа — полевого исследования — предполагает организацию опросов населения, проживающего в жилых домах, где расположены сервисные комплексы и офисных зданиях.

В ходе анкетирования выявляются следующие параметры:

1. Виды услуг, оказываемых сервисным комплексом (определение структуры фактического спроса).

2. Определение частоты фактического потребления услуг (оценка уровня фактического спроса).

3. Оценка желаемого потребления услуг (оценка уровня потенциального спроса).

4. Выявление причин существования неудовлетворенного спроса.

5. Определение направлений развития сервисного комплекса (ценовой уровень, оптимальный набор услуг).

При проведении исследования для получения первичной информации использовался количественный метод сбора информации - опрос. Опрос проводился по разработанной анкете.

Общее количество сервисных комплексов Москвы (164 и 93 в жилых комплексах и офисных зданиях соответственно) для проведения исследования было разделено на сегменты по определенным критериям, приведенные автором в таблицах 1 и 2.

Количество объектов исследования рассчитывалось по каждому сегменту по формуле расчета ошибки выборки.

Данные результатов исследования сервисных комплексов в жилых и офисных зданиях стали основой для формирования типовых сервисных комплексов жилых и офисных зданий

Проведенные исследования показали, что каждому классу офисных и жилых зданий нужен свой сервисный комплекс, отличающийся от других набором предоставляемых услуг.

Так же были рассчитаны экономические параметры типовых сервисных комплексов в офисных и жилых зданиях.