Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости"

САНКТ - ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

На правах рукописи СМИРНОВ Владимир Алексеевич

ОРГАНИЗАЦИОННО - ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ПРОЕКТОВ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкг - Петербург 1999

Работа выполнена в Санкт - Петербургском государственном университете экономики и финансов

Научный консультант доктор экономических наук,

профессор А .Е. КАРЛИК Официальные оппоненты доктор экономических наук,

профессор Е;Л.КАНТОР доктор экономических наук, профессор Ю.П.ПАНИБРАТОВ доктор экономических наук, профессор В.Е.РОХЧИН Ведущая организация Российская Академия инвестиций

и экономики строительства

Защита состоится » 1999 г. в час, .на

заседании диссертационного совета Д 063.86,01 при Санкт -Петербургском государственном университете экономики и финансов по адресу: 191023 Санкт - Петербург, ул. Садовая д.21, ауд .

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт -Петербургского государственного университета экономики и финансов

Автореферат разослан « "У » ¿ /(¿¿¿(-'__» 1999 г,

Ученый секретарь Диссертационного совета Д 063.86.01

Н.В.Войтоловский

.0-511.4,0

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Проблема повышения эффективности российской экономики неразрывно связана с инвестиционным обеспечением процесса функционирования всех отраслей народного хозяйства. Современное состояние инвестиционной сферы, значительное падение объема инвестиций и изменение их структуры по формам собственности и объектам инвестирования Позволяют говорить об общеэкономическом кризисе как кризисе инвестиционном, а также об изменении приоритетов инвестиционной деятельности. Эти процессы в определенной степени определяются как переменами, происходящими в финансовой сфере, производственном секторе, так и изменение платежеспособного спроса населения и корпоративного сектора. Общий объем инвестиций в 1998 г. составил 88 % к уровню 1997 года, а за время реформ объем инвестиций сократился почти в 5 раз.

Особенностью 1996 и 1997 гг. является углубление кризиса в непроизводственном строительстве, прежде всего в строительстве жилья. До этого именно жилищное строительство было стабилизирующим фактором в инвестиционном комплексе. В 1996 г. объемы непроизводственного строительства сократились на 24 %, а в 1997 г. - еще на 12%. Сокращение объемов строительства несомненно оказало влияние на повышение активности на вторичном рынке недвижимости, поскольку недвижимая собственность, как объект рынка, продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Объектом инвестиций в данном случае являются не только законченные объекты жилой недвижимости ( квартиры, коттеджи и др.) и коммерческой ( включающей а себя объекты различного функционального назначения - торговые , офисные, бытового сервиса и др.), но и объекты , требующие определенных работ по развитию (девелопменту) недвижимости.

Развитие (девелонмент) недвижимости ( далее автор будет использовать оба термина равнозначно) возникает с переходом к рынку и представляет собой управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающем в себя ряд эгалйв, начиная от выбора • экономически эффективного проекта до реализации созданного объекта недвижимости или передачи его в эксплуатацию. Суть деятельности девелопера ( физического или юридического лица)

- это организация разработки и создания объекта недвижимости, пользующегося спросом на соответствующем сегменте рынка недвижимости с тем, чтобы компенсировать инвестиционные затраты и получить определенную прибыль.

Следует отметить, что отдельные аспекты исследуемой проблемы достаточно полно рассматривались в экономической литературе и диссертационных исследованиях. Так, теоретические вопросы инвестиционной деятельности и инвестиционного обеспечения проектов, оценки эффективности их реализации изучены в работах Р.Бауэра, В.-Беренса, В.Бочарова, В.Бузырева, А.Горбунова, А.Карлика, Л.Когута.В.Сироткипа, Т.Хачатурова « других. Российскими авторами А.Ковалевым, Л.Лимоновым.Е. Тарасовичем , А.Черняком обобщены и развиты теоретические и методические основы оценки имущества и бизнеса, в том числе и оценки недвижимости. В то же время практически отсутствуют комплексные исследования, связывающие воедино проблемы разработки инвестиционных проектов развития недвижимости, организации их реализации и инвестиционного обеспечения, равно как отсутствует подход к организации и реализации проектов развития недвижимости как к инновационному проекту, хотя по сути своей; каждый инвестиционный проект инновационен. Значимость указанной проблемы и неразработанность ее в трудах отечественных ученых и определяют актуальность диссертационного исследования.

Цёлью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ инвестиционного обеспечения процессов развития (девелопмента) недвижимости в условиях формирования рынков недвижимой собственности.

В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи: .

исследование теоретических и методических аспектов инвестиционного процесса в условиях рыночных отношений;

анализ структурообразующих элементов процесса инвестирования; разработка комплексной классификации инвестиций; ]

анализ состояния и перспектив развития инвестиционной сферы; определение особенностей и элементов формирования и функционирования рынка недвижимой собственности;

исследование инновационных процессов применительно к процессам инвестирования п недвижимость;

изучение методов регулирования рынков недвижимой собственности;

анализ теоретических основ депелопментя недвижимости в условиях перехода к рыночным отношениям;

разработка метода оптимизации инвестиционного обеспечения процесса развития (депелопментя) недвижимости;

построение организационной структуры реализации проекта развития недвижимости. "

Предметом исследования являются теоретические, методические вопросы управления недвижимой собственностью з услобиях нестабильности , а также непосредственно процессов девелопмента недвижимости.

Объектом исследования . являются инвестиционные проекты развития недвижимости, строительные и девелоперские предприятия (фирмы). ".

Теоретической и методической основой проведенного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых п области проблем инвестиционного проектирования, инновационных проектов развития и управления недвижимостью. Использованы законодательные »1 другие нормативные акт, регламентирующие инвестиционную деятельность, а также деятельность на российском рынке недвижимости.

В работе использовались общенаучные методы исследования -анализ и синтез, системный анализ, методы инвестиционно -финансового планирования, экспертных оценок.

Статистической базой исследования являются материалы Госкомитета по статистике РФ, Статистического управления по Сашст • Петербургу, данные ряда риэлтерских и строительных фирм, а также данные .полученные автором непосредственно па объектах исследования , в том числе и по инвестиционным проектам девелопмента недвижимой собственности, разрабатывавшихся « реализовывавюихся под руководством и при непосредственном ' участии автора.

Автором опубликовано 43 печатные работы, из них по теме диссертации 21 работа, в том числе монография, учебные пособия, брошюры. Основные положения диссертационного исследования докладывались на международных конференциях и конгрессах

"Маркетинг и проблемы информатизации" (СПб., 1996), "Экономические и социальные технологии переходного общества" (Пермь, 1997), российских и региональных конференциях и семинарах.

Диссертационное исследование состоит из введения, четырех глав и заключения.

Во введении обоснованы актуальность темы исследования, степень ' ее разработанности, определены цель и задачи исследования, сформулированы научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теоретические и методические аспекты процесса инвестирования в условиях рыночных отношений» автор рассматривает структурообразующие элементы инвестиционного процесса, анализирует понятия «инвестиции» и «капиталовложения» , уточняет состав и структуру участников рынка инвестиций и приводит разработанную им' классификацию инвестиций. Проведен анализ теоретических и методических основ инвестиционного проектирования, где инвестиционный проект рассматривается как синтез информационной, концептуальной и эксплуатационной компонент инвестиционного процесса. Большое внимание уделено исследованию состояния инвестиционной сферы России и стратегии ее развития, что позволило автору сделать выводы о путях активизации инвестиционного процесса.

Во второй главе «Инвестиционная деятельность на рынке недвижимой собственности в России» подробно рассматриваются элементы и основные понятия рынка недвижимости, показано становление рынка недвижимости как неотъемлемой составляющей совокупности рынков. Особое внимание автором уделяется анализу механизма функционирования первичного и вторичного рынков недвижимости и показано состояние и перспективы развития рынка недвижимости Санкг - Петербурга. Исследование системы управления недвижимым имуществом в Санкт - Петербурге позволило автору сделать ряд предложений по ее совершенствованию. В данном разделе автор делает закономерный вывод об инновационном характере инвестиционных операций на рынке недвижимой собственности, что потребовало исследования инновационной составляющей инвестиционных процессов.

В третьей главе «Инновационное обеспечение процессов инвестирования» автор исследовал теоретические основы инновационной деятельности , проанализировал сущность, формы и пути реализации инноваций, показал значимость инновационного обеспечения процессов инвестирования, как основы повышения их эффективности, выделил структурообразующие элементы инновационного процесса.

В четвертой главе «Разработка и реализация проектов девелопмента недвижимости на основе инновационных подходов» автор раскрывает сравнительное новое для' российской экономики понятие девелопмента(развития ) недвижимой собственности, анализирует основные направления финансового обеспечения инвестиций в развитие недвижимости для различных вариантов соответствующих инвестиционных проектов. Большое внимание уделено менеджменту недвижимости как комплексной системе удовлетворения потребностей клиента в конкретном виде недвижимости. Предложены методические основы финансового (инвестиционного) и организационного обеспечения процессов развития недвижимости как многомерных инновационных процессов. Приведены конкретные разработки автора в области' проектов развития недвижимости.

В заключении содержатся основные выводы и предложения, вытекающие из результатов проведенного исследования.

П.ОСНОВИЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

1 .Анализ понятий и сущности инвестиций, проведенный автором, отчетливо показывает различное понимание сущности инвестиций в рыночной и централизованной плановой экономики. Определение капиталовложений, характерное для административно-командной системы управления и жесткого централизованного планирования носят ярко выраженный затратный характер и сужают область инвестирования только, например, до вложений в увеличите и совершенствование основных фондов. Факт существования финансовых и других видов инвестиций отечественной экономической 1 наукой не рассматривался, отсутствует какой-либо намек на результат, который должен проявляться как -функция сделанных затрат. Иного в условиях административной системы распределения ресурсов, единообразия форм собственности и полного отсутствия рынка ценных бумаг быть не могло. Плановая система хозяйствования предполагала

наличие инвестиций в виде затрат, которые отличались от текущих издержек только единовременным характером, а результативность затрат на уровне определений полностью игнорировалась. Кроме различий в понимании сущности инвестиций в двух системах хозяйствования существует и различие в терминология. В условиях рыночной экономики для обозначения акта 'вложения капитала' применяется чаще всего термин «инвестиции», а в условиях плановой экономики этот термин был заменен категорией «капиталовложения», что подчеркивало разный механизм инвестиционного процесса в двух системах.

2 .Говоря о целеполагании процессов инвестирования , следует отметить две группы целей:

связанные с ростом удовлетворения потребностей инвестора; связанные с оптимизацией финансового н имущественного ■ состояния реципиента инвестиций.

Существенная особенность этих групп целей состоит в том, что, как правило, достижение целей, относящихся к одной группе, препятствует достижению целей из другой группы, причиной этого является единый источник средств для достижения поставленных целей - прибыль, полученная в результате реализации инвестиционного проекта, и а идеальном случае цели (интересы) инвесторов' и реципиентов могут совпадать. Обеспечение совпадения целей является одной из ключевых задач управления инвестиционным процессом, а согласование интересов субъектов инвестиционного процесса представляет собой инновационный аспект управления процессом инвестирования. Автором, исходя из многообразия целей, преследуемых инвестором и реципиентом , и проведенного анализа разработана комплексная классификация инвестиций , учитывающая всю совокупность факторов, определяющих условия их реализации и эффективности (табл. 1).

З.Автором на основе анализа и изучения опыта инвестиционного проектирования в российской экономике и за рубежом отмечено, что основными отличительными чертами разработки и реализации инвестиционных проектов в постприватизационный период являются:

необходимость модернизации производства на основе обновления производственного аппарата предприятий; недостаточная

управляемость предприятий; проблемы с получением средств для инвестирования реального сектора из традиционных источников;

разрушенные производственные связи, которые не позволяют даже при наличии инвестиций полностью реализовать цели инвестиционных проектов;

политическая и экономическая нестабильность, препятствующая притоку иностранных инвестиции;

повышенная рискованность инвестиций в российскую экономику, что заставляет инвесторов закладывать высокую норму прибыли, отвергая тем самым подавляющее большинство инвестиционных проектов;

Таблица 1

Показатели классификации Градация показателей •

Объект !. Производственные: Направленность

инвестирования

- вложения в основные Инвестиций

фонды; Позволяет

- инвестиции в запасы определить

товарно-материальных предпочтения

ценностей. инвестора и

2. Финансовые: сформировать

- вклады в.сберегательные соответствующий

банки; Рынок

- в облигации, акции н предложений.

другие ценные бумаги;

- в валюту;

- в депозиты.

3. Человеческий капитал:

- в образование;

-в повышение

квалификации;

- в социальную сферу.

Повод для инвестиций Начальные Текущие Дополнительные Характеризуют стадии жизненного цикла проекта, на которых делаются инвестиции: разработка, реализация, развитие

Область инвестирования Ресурсное обеспечение Производство Реализация Характеризует инвестиции на различных

стадиях производственно - сбытового цикла.

Форма собственности Государственные Частные Иностранные Совместные Характеризует степень развитости рыночных отношений ( на государственном и региональном уровнях) или инвестиционную привлекательность проекта.

Региональный аспект инвестиций За рубежом Внутренние Региональные •

Степень подверженности влиянию других »твестиций Независимые Требующие сопутствующих инвестиций Чувствительные к принятию конкурирующих инвестиционных решений Дает возможность оценки инвестиционной стратегии

Форма эффекта Экономический Социальный Технический Экологический

Соотношение момента вложений и использования результатов Однократные инвестиции -многократный выпуск продукции Многократные инвестиции - однократный выпуск продукции Однократные инвестиции -многократный выпуск продукции Характеризует длительность периода вложений и получения соответствующего эффекта.

отсутствие стратегических инвесторов в силу распыления акций н сложности консолидации пакетов; неразвитая система страхования инвестиционных рисков; несовершенство налогового законодательства. Исходя из сказанного и учитывая необходимость соответствия инвестиционного проектирования целям инвестора и реципиента следует, на наш взгляд, особое внимание уделить достижения максимально возможной точности оценки рискованности каждого проекта и чувствительности каждой инвестиционной альтернативы к влиянию тех или иных внешних и внутренних факторов. С этой целью мам представляется целесообразным сценарный подход о оценке рискованности проекта и использование имитационного , моделирования для проработки каждой из жизнеспособных инвестиционных альтернатив по максимально возможному числу вариантов развития среды реализации проекта.

4. Ухудшение условий инвестирования в конечном итоге привело к значительному сокращению инвестиций практически во все сферы

п

народного хозяйства России. Наиболее ярко свидетельствует об этом падение капиталоообразующих инвестиций, составивших в 1998 г. примерно 22 % к уровню 1990 г., причем этот же показатель для инвестиций в объекты производственного назначения составляет примерно 16 %. Анализ , проведенный автором, позволяет утверждать, что основными причинами подобного состояния инвестиционной' сферы являются следующие:

практически полное прекращение финансирования инвестиционной деятельности за счет бюджетов всех уровней;

невозможность использования реципиентами инвестиций долгосрочных кредитов коммерческих банков, вследствие высоких процентных ставок;

продолжающаяся инфляция, заставляющая субъекты рынка инвестиций практически всю прибыль и амортизацию направлять на текущую производственную деятельность, а не на долгосрочные вложения. На цели воспроизводства в настоящее время используется не более 35-40% амортизационных отчислений, а в некоторых отраслях -10-15%.

5. Одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования, как это было показано выше, несмотря на общий инвестиционный кризис, является недвижимая собственность. В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связанр с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. С точки зрения экономики недвижимости, объект недвижимой собственности - это, прежде всего, земельный участок и расположенные на нем стационарные объекты.

В мировой практике в последние годы понятие объекта недвижимости определяется как имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя составляющими -землей и строениям». Однако, такой подход учитывает только физическую сущность такого явления как недвижимость, не принимая во внимание комплекс связанных с недвижимостью имущественных прав, а именно;

право на продажу объекта недвижимости, на его использование и сдачу в аренду, и на внесение в качестве залога.

6. Автором проанализировано множество подх.одов к классификации объектов недвижимой собственности, однако наиболее приемлемым , на наш взгляд, представляется подход, принимающий в качестве критерия направления использования недвижимости (табл.2).

Таблица 2

Классификация объектов недвижимости исходя из направлений

использования _

№ ■ кате гори и ....... ...V-.........■' Критерий классификации Объекты недвижимости

1 категория Недвижимость, используемая для ведения бизнеса Специализированные объекты недвижимости, предназначенные для ведения определенного вида бизнеса; Неспециализированная недвижимость (объекты недвижимой собственности универсального назначения)

2 категория Недвижимость, используемая для инвестиций Недвижимость, предназначенная для сдачи в аренду; Офисные здания.

3 категория Избыточная недвижимость Земля с постройками или без, использование которой без ведения какого-либо бизнеса нецелесообразно

4 категория Недвижимость для удовлетворения личных нужд владельца Жилой фонд Объекты социально-культурного, бытового назначения, не предназначенные для извлечения дохода

категория

Муниципальная недвижимость, федеральная недвижимость и религиозные объекты

Объекты недвижимости для удовлетворения общественных нужд и не предназначенные для извлечения дохода.

Экономика недвижимости предполагает управление ею , имея в качестве главной цели повышение эффективности операций с недвижимой собственностью. Доходными являются операции, производимые с первыми тремя категориями объектов недвижимости - объектами, способными реально или потенциально приносить доход

7. Дальнейшее исследование проблем управления, в том числе и девелопмента недвижимости, требует выделения характерных свойств, имманентных недвижимой собственности:

• неравномерность денежных потоков, связанная с состоянием объектов недвижимости в разные периоды ее существования. Инвестиции в недвижимость связаны, как известно , с первоначальными единовременными затратами и неравномерными текущими поступлениями и выплатами за весь период владения. Конец периода владения - продажа объекта, как правило, связан с максимальными поступлениями по объекту (рис. 1 )

1 • 1 1 ' .1 1 > 1 ] к к

I * ] * 1 -

Затраты Текущие поступления и выплат Доходы от

и» гит* продажи приобретение

Р*». I. Дпмикм двясяяим автм м «тчюл мимшЛниои иадмагтнкт

• потенциальный рост стоимости земли за счет влияния таких факторов, как изменения в системе землепользования;

относительный дефицит участков со схожими характеристиками, инфляционные процессы;

- износ зданий и сооружений - снижение стоимости объектов недвижимости (зданий и сооружений) с течением времени, ввиду потерн потребительских свойств под воздействием окружающей среды (физический износ), изменений в технологии строительства, улучшении строительных материалов (моральный износ) и прочих внешних факторов;

- раздельные юридические права; как уже упоминалось выше, каждый объект недвижимой собственности неотделим от пакета связанных с ним имущественных прав;

- риск и неопределенность; особенности рисков связаны с неподвижностью и физической неперемещаемостью объектов недвижимости;

- сложность и гибкость системы финансирования приобретения объектов недвижимости;

- локализованность, сегментированиость и персонализация рынков недвижимости; рынки недвижимости по своей сути локализованы. Цена сделки устанавливается, как правило, на основе индивидуальных переговоров, а не только под воздействием факторов спроса и предложения.

8. Развитие рыночных отношений в России привело к формированию основных элементов рынка недвижимой собственности. Первый этап становления российского рынка недвижимости приходится на начало приватизационных процессов. Приватизация, во-первых, позволила говорить, о недвижимых объектах как об особой разновидности товара, которая может являться объектом отношений собственности, а следовательно, нуждается в механизме, позволяющем в полной мере реализовать право собственности, а также осуществлять передачу и разделение этого права- в рынке, Во-вторых, приватизация обусловила развитие института оценки недвижимой собственности, что является необходимым звеном рыночного механизма. Таким образом, приватизационные процессы дали старт формированию вторичного рынка недвижимости.

Мы акцентируем внимание на термине "вторичный рынок", ' поскольку ряд исследователей, с .которыми мы склонны согласиться, полагают, что основные элементы первичного рынка недвижимости -экономического механизма, направленного на создание объектов недвижимой собственности существовал и централизованной плановой

экономике. Если представить формально структуру первичного рынка, то при административно -командной системе функции собственника, инициатора и финансовых институтов выполняло государство, а функция подрядчика - проектировщика, строителя выполняли на хоздоговорных условиях соответствующие научные, проектные и строительные организации (рис.2).

Рис. а Мех*НМ'Ш ришь* мДО№(кяч:га '

Ценя объекта недвижимости в плановой экономике складывалась из затрат заказчика на строительство нового объекта. С учетом того, что собственником как земельного участка, так и возведенных на нем

1С)

стационзрных построек, выступало государство, и реальной передачи прав собственности не осуществлялось, можно сделать вывод о существовании подобия первичного рынка недвижимости в ¡Пановой экономике.

Процесс приватизации способствовал на наш взгляд, созданию подобия вторичного рынка недвижимости. Нужно пояснить, почему можно говорить только о подобии вторичного рынка.

Поскольку вопрос о частной собственности на землю и свободном обороте земли в отечественном законодательстве до сих пор остается открытым, в России сохраняется характерное для централизованной экономики положение, при котором земля удалена за рамки товарно -денежных отношений. Поэтому неправомерно говорить • о полноценном пакете связанных с недвижимостью имущественных прав, а следовательно - и о полностью сформировавшемся рынке недвижимости. В настоящее время в нашей стране сложился рынок основных производственных фондов, а передача имущественных прав, связанных с землей, осуществляется в виде «завуалированной» продажи через оформление долгосрочной аренды с выплатой арендной платы -за весь срок пользования вперед с правом возмездного переоформления договора аренды на другого арендатора. Подобная практика предполагает переоформление арендных договоров в договора купли-продажи при изменении законодательства.

9. Анализ особенностей рынка недвижимости как одного из рынков, присущих рыночной экономике в целом позволяет сделать определенные выводы, которые могут быть использованы при дальнейшем развитии идей управления и, в частности развитая недвижимости. Для недвижимости наиболее характерными, хорошо известными,.признаками, отличающими ее как товар особого рода, являются следующие: *

- уникальность и неповторимость ( как правило, каждый объект недвижимости , даже одинакового назначения, неповторим как по конструктивным, так и по технологическим особенностям );

- стационарность (невозможность физического перемещения объекта недвижимости, хотя надо отметить, что уже имеются прецеденты разборки зданий и перевоза их в том числе и за океан);

- длительность создания и долговечность использования.

Из приведенных, ■ наиболее характерных признаков недвижимости вытекают некоторые уже не раз отмечавшиеся особенности, присущие непосредственно рынку недвижимости, а именно:

- специфический характер оборота недвижимости (через оборот . прав на нее). Действительно, поскольку недвижимость в процессе

рыночного оборота не может быть физически перемещена, необходим такой способ оборота, который обеспечивал бы переход ее как товара от одного владельца к другому, а именно через передачу прав на этот товар, что и реализуется регистрацией прав на недвижимость, и создание процедур перехода их от одного лица к другому;

- высокий уровень трансакционных издержек при сделках с недвижимостью. Трансакционные издержки, или издержки, связанные с проведение^ сделок, составляют достаточно большую величину Подобные издержки, как правило, включают в себя затраты, связанные с поиском объекта сделки, получением данных о его правовом статусе, характеристиках; проведением предварительных переговоров, оформлением соответствующих договоров, осуществлением государственной регистрации, комиссионные и др,;

- значительно более низкая, по сравнению с другими товарами, ликвидность объектов недвпжимости.

« ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма. Однажды будучи созданным, объект недвижимости в сипу своей долговечности, длительное время остается на рынке как часть совокупного предложения. Это предложение может носить скрытый характер, если недвижимость используется ,и принять характер явного предложения, если недвижимость перестает эксплуатироваться и начинает предлагаться на рынке. В принциие особых отличий от других рынков • ценных бумаг, товаров, рабочей силы здесь нет. Однако разница в том, что,на других рынках обращаются товары (обобщенно) с меньшими сроками жизни и имеющие возможность перемешаться в пространстве. На рынке

недвижимости каждое предложение привязан о к определенному региону, городу или микрорайону (локальный рынок). В этих условиях быстрое дополнительное предложение на рынок недвижимости может повлиять на обесценивание, например, нового строительства, так как цены на первичном рынке.не могут быстро среагировать на приток предложений вторичного рынка. С другой стороны, в силу длительности строительного цикла .предложение на этом рынке не может быстро прореагировать на изменение спроса. Низкая эластичность предложения при изменении цен по сравнению с достаточно эластичным спросом -фактор , ограничивающий возможности саморегулирования рынка посредством ценового механизма.

- формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей, что связано с ограниченными возможностями строительных организаций и достаточно стабильным количеством покупателей;

- рынок недвижимости - совокупность локальных региональных рынков.

Из всего сказанного можно сделать основной вывод, что рынок недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики.

В рамках совокупности объектов недвижимой собственности целесообразно выделение непосредственно рынков недвижимости, как строений, непосредственно привязанных к конкретным земельным участкам, и рынок неосвоенных земельных участков, Такое деление обусловлено различным подходом к дальнейшим действиям с зпгими объектами недвижимости (рис. 3).

_______ . --------- .....___ ... _ . _____________________ ____

Рынок -К'мсльныч участков Рынок недвижимости

Состдок-ние Со1Двчнс 11ервое Кушш-нродажа,

планов рехрниого пая фа« ИСЦОЛЬ'М)- прсоГфи'юнаиис,

фонда мнис модериилацня,

земельных ичмемсине

учасислв. НСПО.'Н. ЮВЯИИЯ.

освоение ДИКЦИЛЙЦ.И* (снос).

понгорное

иснольчованне.

кипим как

НСК>рИЧ«ХК01Т>

ПВ.ЧЯГИИКИ

1.____ __12_____ .. ... Т). . _ _ т.__ т, Т.

Рис. 3. Отличие рмикоА земельных участков от рынюн недвижимости

10. Особое внимание в процессе анализа существующего положения и динамики рынка недвижимости в Санкт -Петербурге а было уделено рынку аренды нежилых помещений, что связано с предметом профессиональной деятельности автора в течение ряда лет. Рынок нежилых помещений, как известно, подразделяется на несколько сегментов , которые классифицируются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные. Что касается офисных и торговых помещений, то в зависимости характеристик их можно разделить на четыре класса (табл. 3 ), причем проведенные маркетинговые исследования позволили определить классы основных арендаторов помещений, предназначенных под офисы или торговые залы.

Класс помещения Характеристика помещения

А Помещения в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города. Обязательно наличие собственной службы безопасности, современных систем телекоммуникационной связи, охраняемой автостоянки, оборудование по западным стандаритам

В Все вышеперечисленные характеристики, однако спектр предлагаемых услуг не так широк

С Офисы в гостиницах, приспособленных помещениях (ПИИ, учебные заведения и др.), расположены вне центра города, но на пересечении транспортных магистралей, у станций метро

О Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок

■ 11. Автором рассмотрена система управления недвижимостью в Санкт - Петербурге и отмечены негативные тенденции , характерные для этого процесса. В частности отмечено, что действующая система неэффективна с точки зрения формирования доходной части городского бюджета. Доля доходов от недвижимости в бюджете кране незначительна (3 - 5 %), в то время как в крупных городах западных стран эта величина достигает 40 % и более. По мнению автора, это связано отсутствие достаточно строгого контроля за передачей в аренду и уплатой арендных платежей. По имеющимся данным общая сумма задолженности по арендной плате за объекты нежилого фонда , находящиеся в государственной собственности на 1.03.1998 по Санкт -Петербургу равна примерно 315 млн руб., что составляет 1,2 % доходной части бюджета Санкт -Петербурга. В диссертации разработаны предложения по совершенствованию системы управления недвижимой собственностью в Санкт -Петербурге.

12. По мнению автора, операции с недвижимостью в российских условиях приобретают инновационный характер. Поясним , что мы будем понимать под инновационным аспектом применительно к инвестиционным проектам в сфере недвижимости. Принято различать следующие основные виды инноваций: продуктовые,

л

технологические, организационные, В нашем случае наибольший интерес с точки зрения организации процесса инвестирования составляет последняя разновидность. Два первых вида инноваций -продуктовые и технологические имеют отношение к первичному рынку недвижимости, к процессу создания нового объекта недвижимой собственности, который может отличаться от существующих либо принципиально новым подходом к использованию земельного участка (продуктовая инновация), либо использованием последних инженерных достижений в процессе строительства (технологическая инновация). Любые новшества, возникающие на вторичном рынке недвижимости, - новые схемы финансирования, оригинальные модели инвестиционного процесса, новые подходы к управлению объектом, повышающие его стоимость - относятся к организационным нововведениям. Реализуются организационные нововведения через появление новых функций у субъектов вторичного рынка недвижимой собственности.

Традиционно к субъектам вторичного рынка недвижимой собственности относятся собственники, посредники и финансовые институты (рис. 4).

Рис. 4, Взаимодействие субъектов вторичного рынка недвижимости

Очевидно, что с точки зрения инвестиционного цикла, указанная схема взаимодействия предусматривает долгосрочный характер инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. Как уже упоминалось выше, российский рынок обладает определенной спецификой, в силу которой практически выпадают из рыночного механизма два важнейших субъекта -инвестиционные институты как источник ипотечного кредитования (на современном этапе становления рыночных отношений в России недвижимость представляет интерес для инвестиционных институтов лишь в качестве обеспечения при кредитовании при условиях , исключающих ипотечное финансирование) и страховщики, которые осуществляют страхование имущества, а не инвестиционных рисков, связанных с ее приобретением.

Таким образом, перед инвестором, желающим реализовывать связанные с недвижимой собственностью инвестиционные проекты, стоит проблема поиска нетрадиционных источников финансирования или возможности получения необходимых финансовых ресурсов за счет реализации краткосрочных инвестиционных операций. В результате, на рынке недвижимости появляются субъекты, функции которых позволяют реализовывать краткосрочные инвестиции. Рынок недвижимой собственности пересекается с фондовым рынком, поскольку инвестор - собственник становиться инвестором на фондовом рынке (рис. 5).

Рис. 5, Итггереси инвестор» на рынке нслвнжнмостя в фондовом рынке

Организационные инновации подобного рода позволяют усовершенствовать процесс финансирования проектов, связанных с недвижимой собственностью и повысить эффективность инвестирования за счет минимизации стоимости применяемого

капитала. Поскольку в данном случае весь используемый капитал является собственным и не зависит от уровня кредитного процента, его стоимость определяется исключительно требованиями инвестора к доходности капитала.

Новый подход к инвестированию в сфере недвижимой собственности, инновационный его характер требует рассмотрения вопросов , связанных с инновационной деятельности применительно к проблемам управления недвижимым имуществом.

12. Сохранение потенциала российской экономики требует выработки новых подходов к инвестиционному обеспечению развития инновационного процесса в целом и как совокупности отдельных инновационных проектов. Особое место занимает проблема финансового обеспечения • инновационного процесса, исходной для любого инновационного проекта точкой является соединение ранее созданного научного задела и инвестиций, позволяющих трансформировать его в успешное экономически значимое нововведение. Исследование организационно -экономических проблем инвестирования в инновационные проекты необходимо для понимания, каким образом инвестировать, а в итоге, для разработки организационно - экономического механизма удовлетворения инвестиционного спроса, генерируемого инновационными проектами во всех отраслях материальной деятельности, в том числе в области управления недвижимостью

13. Автором проведен анализ теоретических и методических основ инновационной деятельности в области управления недвижимой собственностью и выделены основные виды инноваций, имманентные этой сфере. Как известно, общепринятая классификация инноваций предусматривает формирование групп инноваций по различным критериям: сфере приложения; предмету; степени новизны; причинам возникновения; роли в процессе производства и масштабам распространения. Дпя инновационной деятельности в сфере недвижимости характерны организационные инноваций, проявляющие себя в приложении к процессу создания и реализации недвижимости и позволяющие сократить эти Сроки, а также инновации экономические, позволяющие минимизировать затраты на всех стадиях . В то же время, процесс девелопмента (развития)

недвижимости связан и с возможностью применения технологических инноваций, позволяющих сократить сроки реализации строительства как одной из стадий девелопмента, повысить качество продукции и снизить относительные затраты на единицу полезности.

14. Особое внимание в диссертационном исследовании уделено организационно - экономическим основам процесса развития (девелопмента) недвижимости, под которым в общепринятом понимании подразумевается выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий и сооружений.

Если исходить из этого определения, то можно считать что профессиональный девелопмент в России и бывшем Советском Союзе существовал. Действовавшая длительное время система организации процессов строительства, реконструкции технического перевооружения, рекультивации, мелиорации земель н др., основываясь на централизации принимаемых решений о реализации того или иного проекта, планировании реализации, управлении реализацией и распределении ресурсов всех видов , включая финансовые, строительные мптериалы и механизмы, подрядные мощности и др., достигала тех же целей, что предполагает и девелопмент. То есть, материальный результат этой деятельности и деятельности девелопера ( субъекта, осуществляющего девелопмент), практически идентичны. В то же время, существует и принципиальное различие, заключающееся в том, что девелопмент представляет собой особый род профессионально -предпринимательской деятельности. В условиях же плановой централизованной экономики функции девелопера были разделены в зависимости от стадии подготовки и реализации соответствующего проекта.

Девелопмент в качестве особого вида деятельности может выделиться только при разрушении системы централизованного планирования, финансирования и управления инвестиционно • строительной деятельностью, децентрализации принятия экономических решений на всех стадиях подготовки и реализации инвестиционного проекта. Естественно, это требует создания организационно --жономичееких институтов , способных обеспечить

реализацию инвестиционных проектов, принять на себя связанные с их осуществлением риски, организовать финансирование, построить систему инвестицонно - финансового планирования, гарантировать экономическую эффективность проекта. Именно эти функции и должны реализовываться девелоперскими фирмами.

Даже среди профессиональных участников рынка недвижимости существует ограниченное представление о девелоперской деятельности как реализации функций строительства и реконструкции. С такой позицией можно согласиться но только с той точки зрения, что девелоимснт обязательно предполагает внесение качественных изменений в объект недвижимости, его материальное преобразование. Нужно отметить, что само понятие «материальное преобразование» является неконкретным и чтобы конкретизировать его , необходима разработка соответствующей классификации зданий и помещений по комплексу признаков. Такие классификации существуют и широко используются , в частности в Великобритании приняты следующие классы в зависимости от функционального назначения зданий н помещений: «А» - розничная торговля: «В» - офисные помещения:«С» - склады и т.д. В свою очередь, каждый класс разделен на подклассы , например, «АЬ>- розничная торговля продовольственными товарами. Изменение функционального назначения в пределах одного класса не требует разрешения на девелопмент, выход же за пределы класса требует такового. Из этого следует, что система плановых разрешений является важнейшей составляющей регулирования развития (девелопмента) недвижимости и обеспечивает контроль местных органов власти над процесса ми развития территорий.

Таким образом, девелопмент, с точки зрения его материально -вещественного содержания включает в себя две основные составляющие:

проведение строительных или иных работ над зданиями и землей:

изменение функционального использования зданий или земли.

15. Основной задачей девелопера является организация реализации проекта развития недвижимости и, прежде всего, выбор источников финансирования, поиск потенциальных инвесторов и

реализация в процессе осуществления проекта механизмов финансирования и возврата инвестиционных ресурсов.

Опыт показывает, что варианты финансирования сводятся к следующим:

сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим бачком с долгосрочным кредитованием (рис.б);

ипотечное кредитование (в различных вариантах: ипотека с фиксированной ставкой, ипотека с плавающей ставкой, «участвующая ипотека» и т.п.);

форвардное финансирование институциональным инвестором ( фактически предварительная продажа объекта по более низкой , чем рыночная, цене с последующим распределением получаемого дохода между девелопером и инвестором);

создание совместных предприятий;

выпуск ценных бумаг: долгосрочных долговых обязательств (облигаций), акций и пр.

Возможность и целесообразность привлечения того или иного источника финансирования проектов развития недвижимости непосредственно зависит от типа недвижимости. Автором, на основе изучения опыта девелопмента за рубежом, разработаны методические основы выбора метода финансирования с учетом критерия минимизации затрат по конкретному проекту девелопмента недвижимости. Приведены сравнительные ' показатели инвестиционного проекта развития недвижимости по альтернативным вариантам финансирования.

16. Особое внимание автором было уделено организации разработки и реализации проектов недвижимости как инновационных проектов, которые включают в себя замысел (проблему), средства его реализации (решение проблемы). Системные исследования предполагают рассмотрение проекта с двух точек зрения: как структуры и как процесса. В табл.4 представлена разработанная нам и логическая укрупненная структура инновационного проекта в области развития недвижимости, складывающаяся из соответствующих элементов с указанием результата каждого этапа.

Таблица 4

Сфера деятельности Зона проекта Результат

Сфера бизнеса Зона организации Определение участников проекта

Научно-методическая Зона технико- Решения по

сфера экономического организации и

обоснования проекта управлению проектом

Законодательная сфера Правовая зона проекта Документы, регламентирующие правовые основы и

взаимоотношения участников проекта

Сфера теории и практики разработки проектов Зона разработки проекта Проектная документация

Финансовая сфера (рынок капитала) Зона финансового обеспечения проекта Инвестиционно-финансовое планирование и финансирование проекта

Сфера земли и недвижимости Зона землепользования Участок и объект строительства или реконструкции

Сфера методики и практики строительства Зона строительства Здания и сооружения

Сфера инженерных знаний и опыта Зона инжиниринга Технологические процессы

Сфера труда Зона трудовых ресурсов Персонал проекта

Сфера сырьевого обеспечения Зона снабжения Материальное хозяйство объекта

Сфера сбыта Зона продажи объекта или сдачи в аренду Конечная продукция

В развитие данной схемы автором разработана уточненный алгоритм подготовки, разработки и реализации проекта развития

Рис. 6. Один т варигжгсв взаимодействия финансового институте, девелопера я институционального инвестора а финансирования проекта девелопмеотя

недвижимости, адаптированный к современным российским условия применительно к девелопменту в области деловой недвижимости .

Практически все научные разработки были реализованы в инвестиционных проектах девелопмента недвижимости, выполненных под руководством и при участии автора. В диссертации представлены данные по проекту, разработанному и реализуемому под руководством И при участии автора, заключающегося в преобразовании комплекса жилых зданий по Невскому пр. и ул.Восстания (Санкт - Петербург) в многофункциональный торгово -офисный центр, включающий в себя универмаг, отдельные магазины,, офисы, рестораны, гараж и т.п.

Ш. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования автора. Конкретное личное участие автора в получении результатов, изложенных в диссертации, и личный вклад автора в проведенное исследование проблемы состоят в следующем:

разработка и постановка цели и задач исследования; анализ теоретических и методических аспектов процесса инвестирования и его структурообразующих элементов;

определение особенностей и элементов формирования и функционирования рынка недвижимой собственности;

анализ теоретических, методических и практических основ девелопмента недвижимости как процесса и как вида деятельности;

разработка методических основ оптимизации инвестиционного обеспечения процесса девелопмента недвижимой собственности;

построение организационной структуры реализации проекта девелопмента недвижимости.

ГУ. СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором впервые проведено комплексное исследование теоретических, методических и практических вопросов, связанных с

зо

инвестиционным обеспечением проектов девелопмента недвижимости, организацией их разработки и реализации. К основным результатам, определяющим научную новизну диссертационного исследования, относятся:

Э разработка и обоснование комплексной классификации инвестиций, учитывающей всю совокупность факторов, определяющих условия их реализации и эффективность, что позволяет более обосновано формировать инвестиционное обеспечение проектов развития недвижимости;

® обосновано, что инвестиционные проекты в сфере недвижимости носят инновационный характер , причем инновации продуктовые и технологические характерны для первичного рынка недвижимости, в то время как для вторичного рынка недвижимости более характерны организационные нововведения; И уточнено понятие девеяопмента (развития) недвижимой собственности с одной стороны, как процесса создания имеющего спрос на рынке объекта недвижимости, позволяющего вернуть инвестированные в проект средства и получить прибыль, с другой -как особого рода профессиональной предпринимательской деятельности;

В разработана концепция девелопмента недвижимой собственности, ках объекта предпринимательства, включающая комплексную модель организаций девелопмента и модель инвестиционного обеспечения;

ш рассмотрены и систематизированы схемы финансирования инвестиционных проектов недвижимости применительно к различным условиям разработки и реализации указанных проектов и разработаны методические основы оптимизации инвестиционного обеспечения;

3 на основе реализации подхода к проекту развития недвижимости как к многомерному инновационному процессу, разработан алгоритм подготовки, разработки м реализации этих проектов э сфере недвижимости, используемой для ведения бизнеса.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что использование выводов, предложений и рекомендаций автора позволит на основе оптимизации альтернатив организации и инвестирования проектоа развития недвижимости, сократить сроки их подготовки и реализациям снизить относительные затраты на единицу полезности. Основные положения диссертации используются автором при чтении курсов "Инвестиционная деятельность предприятия" и

"Анализ и оценка инвестиций в недвижимость" в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов.

По теме диссертации опубликованы следующие работы: Монографии, брошюры, учебные пособия

¡.Организационно-экономические аспекты инвестирования проектов развития недвижимости . - СПб.: Изд - во СПбГУЭФ, 1999.9,8 п.л.

2. Основы оценки экономической эффективности инвестиционных проектов. Методические аспекты. - СПб.: Изд-во ЛИК, 1995. 4,2 п.л. (в соавторстве - автора 2,4 п.л.)

3. Экономические основы инвестиционной деятельности. Учебное пособие. - СПб.:Изд-во СП6ИМ,1996. 3,5 п.л. (в соавторстве - автора-1,5 п.л.)

4. Оценка инвестиций в повышение качества продукции. Методическое пособие. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 3 пл. {в соавторстве - автора 1,1 п.л.).

Статьи, тезисы докладов

5. Вопросы применеиия экономической теории и практики в условиях формирующегося рынка недвижимости / Маркетинг и проблемы информатизации предпринимательства. Тезисы докладов Международного конкресс.ч.1, - СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1996. 0.15 п.л.

6. Системный анализ - методическая основа инновационного проектирования/ Маркетинг и проблемы информатизации предпринимательства. Тезисы докладов Международного конгрессам. 1 - СПб.: Изд-во СПбУЭФ, 1996.0,2 п.л. (в соавторстве -автора 0,1 пл.)

7. Механизм управления финансово-промышленными группами /Переход к рыночной экономике: проблемы и перспективы. Сб.научн.трудов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997. 0,5 пл. (в соавторстве - автора 0,25 п.л.).

8. Эволюция инновационного процесса в условиях рыночной экономики /Переход к рыночной экономике: проблемы и перспективы. Сб.научн.трудов - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 1997. 0,3 пл. (в соавторстве - автора 0,2 п.л.)

9. Инвестиционная политика предприятия /Проблемы экономического развития. Сб.научн.трудов. Под ред. д-ра экон.наук., проф.А.Е.Карлика. - СПб.: Изд-во "Шанс", 1997. 0,5 п.л.

10. Инвестиции и конкурентоспособность экономики России/ Проблемы экономического развития. Сб.научн.трудов. Под ред. д-ра экон. наук., проф.А.Е.Карлика - СПб.: Изд-во "Шанс", 1997."0,3 п.л.

И. Управление финансово-промышленными объединениями на современном этапе реформирования экономики России/ Экономические и социальные технологии переходного общества. Тезисы докладов Международной науч.-лрактич.конф. - Пермь: Изд-во Пермского Гос.университета, 1997 ,0,2 п.л.

12. Финансовая деятельность аптечного предприятия (аптеки) на рынке ценных бумаг/ ФАРМЭКСПРЕСС. Журнал фармацевтической ассоциации СПб и Северо-Запада. №№ 10,11,12 - 1997, 1,2,3 - 1998. 2,4 п.л. (а соавторстве - автор» 1,0 п.л.)

13. Финансовое обеспечение крупномасштабных инвестиционных проектов / Научная сессия профессорско -преподавательского состава , научных сотрудника и аспирантов по итогам НИР 1997 г. Краткие тезисы докладов.ч.2., Изд-во СП6ГУЭФ, 1998.

14. Управление инновациями в инвестиционной деятельности на рынке недвижимой собственности яРсссии / Экономика лерехолдного периода: опыт проблемы , пути становления. Межвузовский сборник. - Уфа: Изд - во Фонда содействия развитинэ научных исследований, 1998. 0,3 п.л.

15. Проблемы эффективной инвестиционной политики финансово-кредитных структур / Экономика переходного периода: опыт', проблемы, пути становления. Межвузовский сборник. - Уфа: Изд -во Фонда содействия развитию научных исследований, 1998.0,5 п.л. (в соавторстве- автора 0,3 п.л.).

16. Инновационная стратегия отраслей топливно -энергетического комплекса / Проблемы экономического развития. Под ред.д-ра экон.наук., проф.А.Е.Карлика.Сб. научн.трудоа,- СПБ.: Изд-во СпбГУЭФ, 1998 0,5 п.л. ( в сопавторстве - автора 0,3 п.л.).

17. Опенка эффективности инноваций в стратегии институционального инвестора / Проблемы экономического развития. Под ред.д-ра экон.наук, проф.А.Е.Карлика. Сб.научн.трудов. - СПб.:Изд - во СПбГУЭФ, 1998.0,4 п.л.

п

18. Проблема внедрения системы управления риском / Проблемы экономического развития. Под ред.д-ра экон.наук, проф.А.Е.Карлика. Сб.научн.трудов. - СПб.: Изд - во СП6ГУЭФ.1998.0,5 п.л. ( в соавторстве-автора 0,2 п.л.).

19. Управление внедрением нововведений / Современная российская экономика (проблемы и перспективы). Сб.научн.трудов. 4.2. - СПб.: Изд - во СП6ГУЭФ, 1999 ,0,4 п.л. (в соавторстве - автора 0,2 пл.).

20. Инновационный подход к инвестиционной деятельности на рынке недвижимости / Современная российская экономика (проблемы и перспективы). Сб. научн.трудов. 4.3. СПб.: Изд-во СП6ГУЭФ, 1999. 0,4 п.л. (в соавторстве-автора 0,2 п.л.).

21. Организационно - экономические аспекты развития (девелопмента) недвижимой собственности / Современная российская ' экономика (проблемы и перспективы).Сб. научи.трудов.Ч.З. -СПб.:Изд - во СП6ГУЭФ 1999.04п л.

22. Инновационный подход к реализации проектов развития недвижимости / Инновационная деятельность в системе государственного регулирования: Материалы научно-практической конференции. - Ивано-Франковск: Изд - во ФДТУНГ, 1999. 0,3 п.л. ( в соавторстве - автора 0,2 п.л.).

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Смирнов, Владимир Алексеевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЦЕССА В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Структурообразующие элементы инвестиционного процесса

1.2. Инвестиционный проект как синтез информационной, концептуальной и эксплуатационной компонент инвестиционного процесса

1.3. Состояние инвестиционной сферы России и стратегия ее развития

ГЛАВА И. ИНВЕСТИЦИОННАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОЙ СОБСТВЕННОСТИ В РОССИИ

2.1. Основные понятия и элементы рынка недвижимости

2.2. Основы и механизм рынка недвижимой собственности

2.3. Рынок недвижимости в Санкт-Петербурге

2.4. Управление недвижимым имуществом в Санкт-Петербурге

2.5. Инновационный подход к инвестиционным операциям на рынке недвижимой собствещости

ГЛАВА III. ИННОВАЦИОННЫЙ АСПЕКТ УПРАВЛЕНИЯ ПРОЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Инновации: сущность, виды, формы , пути реализации

3.2. Управление нововведениями 149 3.3.Оценка эффективности инноваций

ГЛАВА IY. РАЗРАБОТКА И РЕАЛИЗАЦИЯ ПРОЕКТОВ ДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ

ИННОВАЦИОННЫХ ПОДХОДОВ

4.1. Девелопмент недвижимости: сущность и реализация

4.2. Проблемы финансирования развития недвижимости

4.3. Менеджмент недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические основы инвестирования проектов развития недвижимости"

Проблема повышения эффективности российской экономики неразрывно связана с инвестиционным обеспечением процесса функционирования всех отраслей народного хозяйства. Современное состояние инвестиционной сферы, значительное падение объема инвестиций и изменение их структуры по формам собственности и объектам инвестирования позволяют говорить об общеэкономическом кризисе как кризисе инвестиционном, а также об изменении приоритетов инвестиционной деятельности. Эти процессы в определенной степени определяются как переменами, происходящими в финансовой сфере, производственном секторе, так и изменение платежеспособного спроса населения и корпоративного сектора. Общий объем инвестиций в 1998г. составил 88% к уровню 1997 года, а за время реформ объем инвестиций сократился почти в 5 раз.

Особенностью 1996 и 1997гг. является углубление кризиса в непроизводственном строительстве, прежде всего в строительстве жилья. До этого именно жилищное строительство было стабилизирующим фактором в инвестиционном комплексе. В 1996г. объемы непроизводственного строительства сократились на 24%, а в 1997г. - еще на 12%. Сокращение объемов строительства несомненно оказало влияние на повышение активности на вторичном рынке недвижимости, поскольку недвижимая собственность, как объект рынка, продолжает оставаться одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Объектом инвестиций в данном случае являются не только законченные объекты жилой недвижимости (квартиры, коттеджи и др.) и коммерческой (включающей в себя объекты различного функционального назначения - торговые, офисные, бытового сервиса и др.), но и объекты, требующие определенных работ по развитию (девелопменту) недвижимости.

Развитие (девелопмент) недвижимости (далее автор будет использовать оба термина равнозначно) возникает с переходом к рынку и представляет собой управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающем в себя ряд этапов, начиная от выбора экономически эффективного проекта до реализации созданного объекта недвижимости или передачи его в эксплуатацию. Суть деятельности девелопера (физического или юридического лица) - это организация разработки и создания объекта недвижимости, пользующегося спросом на соответствующем сегменте рынка недвижимости с тем, чтобы компенсировать инвестиционные затраты и получить определенную прибыль.

Следует отметить, что отдельные аспекты исследуемой проблемы достаточно полно рассматривались в экономической литературе и диссертационных исследованиях. Так, теоретические вопросы инвестиционной деятельности и инвестиционного обеспечения проектов, оценки эффективности их реализации изучены в работах Р.Бауэра, В.Беренса, В.Бочарова, В.Бузырева, А.Горбунова, А.Карлика, А.Когута, В.Сироткина, Т.Хачатурова и других. Российскими авторами А.Ковалевым, Л.Лимоновым. Е. Тарасовичем, А.Черняком обобщены и развиты теоретические и методические основы оценки имущества и бизнеса, в том числе и оценки недвижимости. В то же время практически отсутствуют комплексные исследования, связывающие воедино проблемы разработки инвестиционных проектов развития недвижимости, организации их реализации и инвестиционного обеспечения, равно как отсутствует подход к организации и реализации проектов развития недвижимости как к инновационному проекту, хотя по сути своей каждый инвестиционный проект инновационен.

Значимость указанной проблемы и неразработанность ее в трудах отечественных ученых и определяют актуальность диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических и методических основ инвестиционного обеспечения процессов развития (девелопмента) недвижимости в условиях формирования рынков недвижимой собственности.

В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи: исследование теоретических и методических аспектов инвестиционного процесса в условиях рыночных отношений; анализ структурообразующих элементов процесса инвестирования; разработка комплексной классификации инвестиций; анализ состояния и перспектив развития инвестиционной сферы; определение особенностей и элементов формирования и функционирования рынка недвижимой собственности; исследование инновационных процессов применительно к процессам инвестирования в недвижимость; изучение методов регулирования рынков недвижимой собственности; анализ теоретических : основ девелопмента недвижимости в условиях перехода к рыночным отношениям; разработка метода оптимизации инвестиционного обеспечения процесса развития (девелопмента) недвижимости; построение организационной структуры реализации проекта развития недвижимости.

Предметом исследования являются теоретические, методические вопросы управления недвижимой собственностью в условиях нестабильности, а также непосредственно процессов девелопмента недвижимости.

Объектом исследования являются инвестиционные проекты развития недвижимости, строительные и девелоперские предприятия (фирмы).

Теоретической и методической основой проведенного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых в области проблем инвестиционного проектирования, инновационных проектов развития и управления недвижимостью. Использованы законодательные и другие нормативные акты, регламентирующие инвестиционную деятельность, а также деятельность на российском рынке недвижимости.

В работе использовались общенаучные методы исследования -анализ и синтез, системный анализ, методы инвестиционно-финансового планирования, экспертных оценок.

Статистической базой исследования являются материалы Госкомитета по статистике РФ, Статистического управления по Санкт-Петербургу, данные ряда риэлтерских и строительных фирм, а также данные, полученные автором непосредственно на объектах исследования, в том числе и по инвестиционным проектам девелопмента недвижимой собственности, разрабатывавшихся и реализовывавшихся под руководством и при непосредственном участии автора.

Автором опубликовано 43 печатные работы, из них по теме диссертации 21 работа, в том числе монография, учебные пособия, брошюры. Основные положения диссертационного исследования докладывались на международных конференциях и конгрессах "Маркетинг и проблемы информатизации" (СПб., 1996), "Экономические и социальные технологии переходного общества" (Пермь, 1997), российских и региональных конференциях и семинарах.

Диссертационное исследование состоит из введения, четырех глав и заключения.