Организационно-экономический механизм формирования и учета в ГЗК территориальных зон с особым режимом использования земель тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Басманова, Вероника Александровна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ.

1.1. Опыт территориального зонирования в Российской Федерации и зарубежных странах.

1.2. Экономический механизм установления территориальных зон с особым режимом использования земель.

1.3. Совершенствование теоретических основ ведения земельного кадастра для зон с особым режимом использования земель.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА ДЛЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН С ОСОБЫМ РЕЖИМОМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ.

2.1. Характеристика земельного фонда и анализ земельного кадастра для территорий с особым режимом использования в Республике Мордовия.

2.2. Методика землеустроительного формирования территориальных зон с особым режимом использования земель.

2.3. Методика кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель.

2.4. Методика определения платы за установление территориальных зон с особым режимом использования земель

ГЛАВА 3. РАСЧЕТ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ЗОН С ОСОБЫМ РЕЖИМОМ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ.

3.1. Расчет платы за сервитут для сельскохозяйственных земель Республики Мордовия, имеющих ограничения в их использовании.

3.2. Оценка влияния зон с особым режимом использования земель на рентный доход, обусловленный плодородием почв и технологическими свойствами объектов кадастровой оценки в республике мордовия.

3.3. экономическая эффективность кадастрового учета санитарно-защитных зон предприятий г. Саранска.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономический механизм формирования и учета в ГЗК территориальных зон с особым режимом использования земель"

Современное развитее рыночной экономики России характеризуется высокой степенью неопределенности: произошла деформация традиционных структур, изменилось поведение хозяйствующих субъектов. Поэтому использование земельных ресурсов приходится осуществлять в условиях повышенного риска и изменчивой экономической среды. Все в большей степени для правообладателей земельных участков возникает опасность непредвиденных потерь, связанных с отсутствием в Государственном земельном кадастре сведений об обременениях в использовании земель. В этих условиях приоритетной задачей государственного управления является государственное регулирование землепользования, которое будет способно обеспечить соблюдение установленного правового режима использования земель с учетом интересов участников земельного рынка. В широком смысле рынок - это экономическая среда, где происходит относительно свободное взаимодействие покупателей и продавцов в целях купли-продажи товаров и услуг, и земельный рынок не является здесь исключением. В экономической литературе рынок недвижимости определяется как система «экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения. осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю.» [48]. Право собственности характеризуется тремя составляющими: владением, пользованием и распоряжением объектом недвижимости. В нашем исследовании детально рассмотрен второй компонент этой триады - пользование земельными участками: экономические аспекты установления и кадастрового учета обременений в использовании земель. Основной акцент сделан на ограничениях, установленных в результате наличия режимообразующего объекта.

Представляемая работа посвящена одной из главных современных проблем государственного регулирования - совершенствованию государственного регулирования землепользования в современных рыночных условиях. В ней рассматривается широкий круг вопросов, касающихся практики установления ограничений на хозяйственную деятельность и ограничения прав собственников, роли Государь ственного земельного кадастра в учете этих ограничений и обеспечении информационной поддержки участников рынка недвижимости, защите прав собственников и владельцев земли, а также защите интересов российских и иностранных инвесторов. В работе представлен анализ зарубежного опыта, основные достижения в регулировании режима землепользования и обеспечении национальных интересов развитых стран с рыночной экономикой, обобщен также и опыт российских городов, применяющих на своей территории систему правового зонирования. Рассматривается перспективная проблема создания «прозрачного» правового механизма регулирования землепользования на основе правового зонирования территорий, и насущная проблема учета уже существующих ограничений, установленных в соответствии с требованиями различного охранного законодательства с помощью инструмента формирования территориальных зон.

По проблеме государственного регулирования использования земли в целом опубликовано большое число научных работ. Интересные исследования представлены следующими российскими учеными и специалистами: Афанасьевой Т.А., Беляевым B.JL, Варламовым А.А., Волковым С.Н., Высоковским А.А., Гальченко С.А., Комовым Н.В., Медведевой О.Е., Трутневым Э.К., Улюкаевым В.Х., Хабаровым А.В. и другими, а также иностранными учеными Стивеном Батлером, Вильямом Валеттой, Ольгой Когановой, Робертом Одландом. Тем не менее, проблема установления обременений в использовании земель и последствия ограничения хозяйственной деятельности не рассматриваются в этих трудах комплексно. Различные категории земель, многообразие различных подходов к зонированию территорий, которое может быть основано на самых разнообразных критериях, требует более детального научного анализа и выработки научно-обоснованных комплексных предложений по созданию экономического механизма установления обременений в использовании земель, призванного достичь баланса интересов участников земельного рынка, государства и собственников режимообразующих объектов.

В данной работе невозможно дать развернутые ответы на все правовые, социальные, экономические, технические и институциональные вопросы, связанные с созданием экономического механизма установления обременений в использовании земель. Основное внимание будет сосредоточено на анализе различных видов территориального зонирования в нашей стране и за рубежом, анализе нормативно-правовых документов, устанавливающих обременения в использовании земель, анализе терминологии в сфере территориального зонирования; изучении экономического механизма установления обременений в использовании земель; разработке превентивных, репрессивных и компенсационных методов противодействия ущербу.

Приведенные выше положения определили актуальность данного исследования, выбор его цели и задач.

Целью данной научной работы является разработка организационно-экономического механизма формирования и кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель в системе государственного управления земельными ресурсами. Основной акцент делается на исследование причин и методов установления обременений в использовании земель, а также влияния этих обременений на экономические интересы участников земельного рынка.

Для достижения поставленной цели в представленном исследовании решаются следующие задачи:

• проанализировать законодательную базу установления обременений в использовании земель, уточнить терминологию, используемую в сфере территориального зонирования;

• провести анализ опыта в сфере территориального зонирования, исследовать практику установления обременений в использовании земель;

• исследовать влияние обременений в использовании земель на права землевладельцев, землепользователей и инвесторов и определить экономические последствия установления таких обременений;

• выделить составляющие экономического ущерба, возникающего при ограничении хозяйственной деятельности на земельных участках, находящихся в зоне действия режимообразующих объектов, и разработать методы противодействия экономическому ущербу;

• разработать методику землеустроительного формирования и методику кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель; разработать соответствующие компенсационные мероприятия;

• определить эффективность кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель.

Предметом исследования является технология установления обременений в использовании земель, как составная часть государственного регулирования земельных отношений.

Объектом исследования являются территориальные зоны с особым режимом использования земель и земельные участки, расположенные в этих зонах полностью или частично.

В данной работе использованы результаты исследований ученых и специалистов в области земельного кадастра и градостроительства, зарубежный опыт и опыт российских городов в области территориального зонирования, нормативно-правовая база, регулирующая земельные отношения, включая установление обременений в использовании земель, а также методические разработки Федеральной службы земельного кадастра. В ходе настоящего исследования были использованы абстрактно-логический, аналитический, исторический, математический, монографический, расчетно-конструктивный, экономико-статистический методы. Научная новизна работы состоит в следующем:

• Уточнены теоретические положения установления обременений в использовании земель, условия возникновения и существования охранных зон ре-жимообразующих объектов.

• Разработаны теоретические положения установления зон с особым режимом использования земель, включая терминологию для разных видов зонирования земель, и классификация зон с особым режимом использования земель.

• Выделены экономические последствия установления ограничений хозяйственной деятельности на земельных участках в зонах с особым режимом использования земель: 1) рост транзакционных издержек, 2) вероятность появления ущербов, связанных с существованием ограничений хозяйственной деятельности на земельных участках, 3) неполучение компенсаций собственниками и землепользователями, чьи права по использованию недвижимости ограничиваются, 4) недобор земельных платежей.

• Дано определение и выделены составляющие экономического ущерба, возникающего при установлении ограничений хозяйственной деятельности для собственников земельных участков, арендаторов, землевладельцев и землепользователей.

• Предложен организационно-экономический механизм землеустроительного формирования и кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель.

• Разработаны методика землеустроительного формирования и методика кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель. Разработаны соответствующие формы кадастрового учета.

• Разработаны методические рекомендации для компенсационных мероприятий с целью снижения экономического ущерба, возникающего для землепользователей при установлении обременений в использовании земель.

• Обоснована экономическая эффективность кадастрового учета территориальных зон с особым режимом использования земель в Государственном земельном кадастре.

Практическая ценность работы заключается в следующем: Уточненные в ходе настоящего исследования задачи и принципы государственной системы регулирования землепользования в части установления обременений в использовании земель, соотношения и функциональности ее составных частей, применяемая терминология и другие теоретические вопросы могут быть использованы при подготовке нормативных правовых документов.

Виды экономического ущерба от установления ограничений хозяйственной деятельности для участников земельного рынка, выделенные в результате проведенного исследования, целесообразно использовать при разработке методов снижения ущерба, определении ставок земельного налога и арендной платы земель с обременениями в использовании, платы за сервитута.

Рекомендации по землеустроительному формированию и кадастровому учету зон с особым режимом использования земель необходимо учесть при подготовке нормативных правовых актов, а также методических документов Федеральной службы земельного кадастра.

Реализация предложений по учету территориальных зон в Государственном земельном кадастре приведет к росту инвестиций в недвижимость, наполнению бюджетов муниципальных образований, улучшению условий среды проживания.

Реализация сформулированных в настоящем исследовании предложений по созданию на базе Государственного земельного кадастра единого информационного ресурса, содержащего сведения о зонах с особым режимом использования земель, обеспечит защиту прав и интересов всех участников рынка недвижимости, собственников, землевладельцев, землепользователей и потенциальных инвесторов. Это также будет способствовать соблюдению природоохранных режимов, защите режимообразующих объектов и рациональному использованию земельных ресурсов.

Апробация работы была осуществлена в г. Саранске, административных районах Республики Мордовия и в других субъектах Приволжского федерального округа. Основные положения настоящей работы докладывались на конференции молодых ученых в Государственном университете по землеустройству в 2003 году.

По теме научных исследований опубликовано 5 статей общим объемом 2.7 печатных листа и 1 монография общим объемом 8.7 печатных листа.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка из 147 наименований и восьми приложений. Основной текст изложен на 160 листах машинописного текста, включает 30 таблиц, 43 рисунка и 21 формулу.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Басманова, Вероника Александровна

1. В результате преобразований, произошедших в России за последнее десяти летие, возник инсппуг частной собственности, в том числе и на землю, произошла деформация традиционньк структур, изменилось поведение хозяйствующих субъ ектов. Поэтому использование земельных ресурсов приходится осуществлять в ус ловиях повьппенного риска и изменчивой экономической среды. Нами сделан вы вод о том, что одним из факторов риска возникновения ущербов для землепользо вателей при осуществлении хозяйственной деятельности на земельных участках яв ляется отсугствие в Государственном земельном кадастре сведений об обременени ях в использовании земель и, в частности, о территориальньис зонах с особым ре жимом использования земель. Учет сведений о территориальньк зонах с особым режимом использования земель ведется многочисленными отраслевыми кадастра ми и реестрами, отсутствует единый информационный ресурс сведений о террито риальных зонах с особым режимом использования земель, не разработаны методи ки формирования и кадастрового учета территориальных зон.2. РЬучив зарубежный опыт и российскую практику установления обремене нии в использовании земель, нами был сделан вывод о том, что установление об ременении в использовании земель влечет за собой важные экономические по следствия для участников земельного рынка: рост трансакционных издержек, ве роятность появления ущерба, связанного с ограничениями хозяйственной дея тельности, снижение стоимости недвижимости, неполучение компенсаций при ус тановлении обременении в использовании земель, недобор земельных платежей.3. Общий экономический ущерб для землепользователей, чьи права по использованию земельных участков ограничиваются, подразделен нами на прямой ущерб, косвенный ущерб, ущерб от упущенной выгоды и затраты на исполнение возникших обременении.4. В целях противодействия вышеупомянутому экономическому ущербу нами были предложены следующие методы: 1) землеустроительное формирование тер риториальных зон с особым режимом использования земель, приводящее к обос нованному установлению границ территориальной зоны, как метод снижения ущерба; 2) кадастровый учет этих зон, как метод предотвращения ущерба, возни кающего в связи с отсутствием информации об обременениях в использовании земель; и 3) компенсационные мероприятия для возмещения причиненного ущер ба, связанного с ограничением хозяйственной деятельности на земельных участ ках в границах зон с особым режимом использования земель.5. Автором было сформулировано понятие экономического механизма установления обременении в использовании земель. По содержанию эконо мический механизм должен являться системой мер финансового воздействия на собственников и пользователей режимообразующих объектов, направлен ной на решение конкретных задач компенсации собственникам, пользовате лям и арендатором земельных участков ущербов, возникающих при ограни чении хозяйственной деятельности, а также мер по снижению негативного воздействия на окружающую среду и сами режимообразующие объекты.По форме экономический механизм установления офаничений хозяйственной деятельности должен представлять собой методическую, организационную и право вую деятельность по установлению и реализации конкретных экономических инст рументов, нагфавленных на эффективное формирование территориальных зон с осо бым режимом использования земель, оценку и компенсацию ущерба правообладате лям земельных участков, лежащих в границах этих зон, и формирование единого ин формационного ресурса об имеющихся обременениях в использовании земель.5. Землеустроительное формирование зон с особым режимом использования земель должно состоять из двух основньк этапов: проектно-изыскательских работ по изученрпо взаимного влияния режимообразующего обьекга и окружающей среды; и межевания территориальных зон с особым режимом использования земель. Цель землеустроительного формирования территориальных зон — научно обоснованное определение границ земель с обременениями в использовании и их однозначное за крепление на местности.6. Разработанная нами методика кадастрового учета зон с особым режимом использования земель предполагает 1) обязательность кадастрового учета зон с осо бым режимом использования земель; 2) проведение кадастрового учета на основа нии вьшиски из межевого дела. Таким образом. Государственный земельный ка дастр должен выступать в качестве юридического инструмента за1фепления суще ствующих обременении в использовании земель. Технология кадастрового учета зон с особым режимом использования земель была разработана на основе сущест вующей технологии кадастрового учета земельных участков. ЬСадастровый учет территориальных зон с особым режимом использования земель следует произво дить в разделе 2 ЕГРЗ «Зоны с особым режимом использования земель». Нами бы ли предложены соответствующие формы кадастрового учета.7. За установление обременении в использовании земель рекомендуется взи мать соответствующую плату, которая будет зависеть от вида территориальной зо ны с особым режимом использования земель и типа собственника режимообра зующего объекта. В общем случае эта плата должна представлять собой сумму компенсационных платежей за установление территориальной зоны с особым ре жимом использования земель: П = Уис + Пос + Зз/у + Згку + ЗрЕг + УИНФ , где Уис — ущерб для правообладателей земельных участков, возникающий при установлении обременении в использовании земель; Пос - плата за загрязне ние окружающей среды; Ззл' — плата за проведение землеустроительного форми рования территориальной зоны; Згку - плата за кадастровый учет территориальной зоны; ЗрЕг - плата за регистращпо обременении земельных участков в ЕГРП; УИНФ • сумма страховки для возмещения ущерба, возникающего при отсутствии в ГЗК сведений об обременениях в использовании земель.8. Расчет отдельных составляющих платы за установление обременении в использовании земель был вьшолнен на примере среднестатистического субъекта Российской Федерации — Республики Мордовия. Прогнозируемое значение платы за сервитут в охранных зонах линий электропередач и автомобильных дорог соста вило более 4 млн. рублей.При использовании другого экономического механизма - внесение корректи ровок в кадастровую оценку земель и в ставки земельного налога на примере ох ранных зон автомобильных дорог - экономический эффект увеличится. Расчеты по казали, что при повышении земельньк платежей за земли, занятые автомобильны ми дорогами, на 1% сумма платежей возрастет более чем на 8 млн. рублей. Это полностью покрывает снижение платежей за земли сельскохозяйственного назна чения с ограничениями в использовании (800 тыс. рублей), расположенные в грани цах охранных зон автомобильньк дорог. Кроме того, останется разница в 7,6 млн.рублей, которую можно израсходовать на работы, необходимые для установления охранньк зон автомобильных дорог.Прогнозное значение платы за санитарно-защитные зоны предприятий г. Саранска составило свыше 72,5 млн. рублей.9. Исходя из вышеизложенного, нами сделан вывод о необходимости формирования в России экономического механизма установления ограниче ний хозяйственной деятельности: совокупности экономических способов и методов управления земельными ресурсами, правовых норм, посредством которых достигается баланс целей охраны режимообразующих объектов и защиты законных прав и интересов участников земельного рынка.