Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса"

АГАФОНОВА Екатерина Юрьевна

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЯМИ В КОМПЛЕКСНУЮ ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ МЕГАПОЛИСА

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 ЫАР Ш

Санкт-Петербург 2012

005011456

Работа выполнена на кафедре экономики строительства Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Ершова Светлана Анатольевна

доктор экономических наук, профессор Зарснков Вячеслав Адамович (ЗАО «Управляющая компания «ЭталонЛенСпецСМУ»);

Ведущая организация:

доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна (ФГЪОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»)

ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Защита состоится 19 марта 2012 г. в 17 ш часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 219.

Телефон: (812) 316-58-73, факс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Автореферат разослан 10 февраля 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук

В. В. Асаул

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. На современном этапе управления развитием строительного комплекса активизацию инвестиционно-строительных процессов в городах необходимо рассматривать как государственную стратегию социально-экономического развития, что требует разработки принципиально новых организационно-экономических механизмов управления инвестициями в комплексное развитие застроенных территорий, основанных на сочетании преимуществ отраслевого и территориального развития с учетом требований рыночной экономики.

Для нормального развития жилой среды города требуется обеспечить ввод жилья на уровне 1 кв.м на одного жителя в год. В Санкт-Петербурге в 2010 г., он составил 0,6 кв.м. За 2010 г. было введено в эксплуатацию 2,656 млн кв.м жилья. Из общего числа введенной жилой площади 9,4 % приходится на государственную форму собственности и 79,5 % на частную. Для решения жилищной проблемы в Санкт-Петербурге принята «Концепция государственной жилищной политики Санкт-Петербургана2007-2011 годы», важнейшими направлениями которой являются развитие застроенных территорий и вовлечение в хозяйственный оборот новых земельных ресурсов, в том числе в рамках комплексного освоения застроенных территорий.

В настоящее время сложилась ситуация, характеризующаяся пассивным участием органов управления мегаполиса в решении проблемы активизации инвестирования в комплексную жилую застройку. Применяемые сегодня методы управления не учитывают особенности инвестиционно-строительной деятельности, специфику комплексной жилой застройки, не обеспечивают информационную поддержку процесса управления.

Все вышеизложенное обусловило необходимость теоретической и методологической проработки методов управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса, определило актуальность и практическую значимость диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы.

Отдельные аспекты управления инвестиционным развитием жилищной сферы исследовались в трудах отечественных ученых: А.Н. Асаула, Н.И. Барановской, В.В. Бузырева, В.М. Васильева, Н.В. Васильевой, Э.С. Гордина, Б.М. Гринчеля, С.А. Ершовой, Б.С. Жихаревича, JI. М. Каплана, А.Е. Когута, А.Н. Ларионова, Л.Э. Лимонова, С.Н. Максимова, Ю.П. Панибратова, Ё.Б. Смирнова, Е.И. Тарасевич, B.C. Чекалина, Л.Н. Чернышова, Л.М. Чистова.

Исследованию проблемы разработки научных основ социально-экономического мониторинга посвящены работы O.A. Гармасар, О.Г. Дмитриевой, А.Е. Когута, C.B. Кузнецова, В.Е. Рохчина.

Особенности управления инвестиционными проектами рассматривают Н.В. Варламов, В. А. Заренков, В.И. Фролов.

В числе зарубежных авторов, исследовавших проблемы теории управления объектами жилой недвижимости, отметим Н. Ордуэя, А. Соммера, Д. Фридмана.

В значительной степени благодаря работам этих ученых исследованы проблемы инвестиционно-строительных процессов, управления инвестициями в жилищной сфере. Вместе с тем постоянное развитие социально-экономических процессов, изменение нормативных требований к процессам инвестирования в комплексную застройку, регламентов взаимодействия органов управления и инвесторов в сфере жилищного строительства ставит новые задачи и требует решения проблем не только в практической, но и методологической области. До настоящего времени многие вопросы, касающиеся проблем совершенствования организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную застройку, обеспечению его информационной поддержки, еще не нашли своего решения.

Цель работы заключается в совершенствовании организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса, направленными на развитие застроенных территорий (на примере Санкт-Петербурга).

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

- исследованы роль и значение комплексной застройки в формировании жилой среды мегаполиса на примере Санкт-Петербурга, обеспечивающей уровень и качество жизни населения;

- выявлены тенденции и основные проблемы инвестирования в комплексную жилую застройку, направленного на развитие застроенных территорий Санкт-Петербурга;

- исследована сущность и сформулированы основные принципы системы управления инвестициями в комплексную застройку мегаполиса;

- сформулирована концепция инвестиционного развития жилых территорий, разработаны методические основы организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса;

- сформулированы концептуальные основы информационной поддержки системы управления инвестициями в комплексную жилую застройку, выделены основные направления мониторинга комплексной застройки, предложена методика оценки степени комплексности жилой застройки.

Предмет исследования составляют теоретические и методологические вопросы совершенствования организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку в мегаполисе, направленными на развитие застроенных территорий.

Объект исследования: комплексная жилая застройка мегаполиса (на примере Санкт-Петербурга).

Теоретическая основа и информационная база исследования: Теоретической и методологической основой диссертации явились методы наблюде-

ния, сравнения, логического анализа и синтеза, научной абстракции и экспертных оценок. При рассмотрении конкретных вопросов по исследуемой проблеме анализировались нормативно-правовые акты и нормативно-технические документы, труды отечественных и зарубежных ученых по теории управления, управлению инвестиционными проектами в жилищной сфере, а также практика управления инвестициями при реализации проектов комплексного развития территорий в Санкт-Петербурге.

Информационной базой исследования послужили справочные и методические материалы органов управления, научно-исследовательских и проектных институтов, данные территориального органа Федеральной службы государственной статистики по г.Санкт-Петербургу и Ленинградской области (Петростата) и Федеральной службы государственной статистики, материалы исследований Государственного учреждения «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга», нормативные и правовые акты Российской Федерации в области управления инвестиционно-строительным процессом.

Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), п.1.3.71 «Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий».

Научная новизна исследования заключается в разработке методических положений по совершенствованию организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса, направленными на развитие застроенных территорий и заключается в следующем:

1. Раскрыто содержание понятия комплексной жилой застройки мегаполиса, как процесса и его результата по формированию качественно новой жилой среды, в которой уровень обеспеченности инженерной и социальной инфраструктурой соответствует нормативным требованиям.

2. Автором сформулированы принципы управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса: конкретизации целей; социальной ориентации целей; адекватности; профессионализма; соответствия нормативам; информационного обеспечения процесса управления; оперативности управления, нацеленные активизировать инвестиционно-строительный процесс.

3. Автором сформулирована концепция управления инвестициями в комплексную жилую застройку, сущность которой заключается в соблюдении следующих положений: четкое разграничение финансовой ответственности по субъектам управления; наличие формализованного порядка организации процесса инвестирования, стандартных правил для субъектов управления; использование в процессе управления преимущественно программно-целевого метода.

4. Автором сформулировано понятие организационно-экономического механизма, как экономического и организационного обеспечения процесса управления, включающего совокупность финансовых ресурсов и способов взаимодействия субъектов управления инвестициями для реализации процесса комплексного освоения и развития жилых территорий.

5. Разработаны принципы информационной поддержки системы управления инвестициями в комплексную жилую застройку: целенаправленности; непрерывного наблюдения; периодичности; сопоставимости показателей, отражающие особенности инвестиционных процессов в мегаполисе и требования к качеству жизни.

6. Автором предложена методика оценки уровня комплексности жилой застройки, позволяющая оценить уровень развитости жилых территорий, выявить «пробелы» в степени обеспеченности благоприятными для жизни населения условиями и выработать направления инвестиционной стратегии развития застроенной территории.

Теоретическая значимость результатов исследования состоит в развитии теории и методологии управления в инвестиционно-строительной сфере, связанной с реализацией функций контроля и учета при формировании организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса. Выводы и рекомендации могут служить основой для дальнейших теоретических исследований.

Практическая значимость результатов исследования заключается в разработке предложений по совершенствованию действующего организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку, реализующего принципы государственно-частного партнерства в условиях социально ориентированной рыночной экономики, системы его информационной поддержки.

Выводы и рекомендации диссертационной работы являются основой для формирования в Санкт-Петербурге порядка взаимодействий органов управления и частных инвесторов по реализации программ реновации застроенных территорий и их комплексного освоения, разработке системы информационной поддержки механизма управления инвестициями в комплексную застройку жилых территорий, а также для анализа и оценки инвестиционной привлекательности проектов комплексного освоения застроенных территорий.

Апробация м внедрение результатов исследования.

Основные положения и результаты исследования, полученные в процессе работы над диссертацией, докладывались и получили одобрение на 58-й, 59-й, 61-й, 64-й Международных научно-технических конференциях молодых ученых в Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете (Санкт-Петербург, 2005,2006,2008,2011).

Результаты исследования нашли свое применение в работе Государственного учреждения «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» в управлении научно-исследовательских разработок.

Публикации по теме исследования:

По теме диссертации опубликовано 9 научных работ общим объемом 2,7 п. л. (личный вклад автора - 2,0 п, л.) из них в издания рекомендованных ВАК 3 статьи объемом 1,4 п.л. (личный вклад автора - 1,0 п.л.).

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 137 наименований работ отечественных и зарубежных авторов, содержит 17 таблиц, 26 рисунков, 2 приложения.

Во введении обоснована актуальность выбранной темы исследования, охарактеризована степень ее разработанности, сформулирован объект, предмет исследования, определены цели и задачи, раскрыта научная новизна работы, обоснована значимость результатов исследования для теории и практики. Основное содержание исследования отражено в трех главах.

В первой главе «Анализ и тенденции управления инвестициями в комплексную жилую застройку» рассмотрены сущность и понятие комплексной жилой застройки, тенденции ее инвестиционно-строительного развития и проблемы управления.

Во второй главе - «Методические основы управления инвестициями в комплексную жилую застройку» проведено исследование методического обеспечения инвестиционно-строительных процессов при развитии жилой застройки в части, касающейся обеспечения повышения уровня и качества жизни населения.

В третьей главе «Информационная поддержка организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса» представлены методические рекомендации по реализации функции контроля посредством формирования мониторинга, обеспечивающего на постоянной основе возможность корректировки ситуации.

В заключении обобщены результаты исследования и предложены соответствующие рекомендации.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Раскрыто содержание понятия комплексной жилой застройки мегаполиса, как процесса и его результата по формированию качественно новой жилой среды, в которой уровень обеспеченности инженерной и социальной инфраструктурой соответствует нормативным требованиям.

На современном этапе развития крупных городов особенно остро встает вопрос о направлении развития застроенных процессов. В мегаполисах для нового строительства практически исчерпаны территориальные ресурсы, отсутствуют свободные пятна для застройки, но потребность в жилье существует, и значит необходимо предпринимать шаги по реализации спроса на жилье. В настоящее время изменились критерии оценки жилой обеспеченности населения и уже недостаточно обеспечить количественный показатель жилой

обеспеченности, необходимо оценить и качественные характеристики жилой застройки, важнейшей из которых является показатель комплексности застройки, отражающий социальную составляющую жилищного строительства по обеспеченности населения социальными объектами. В свою очередь, характеристики комплексности застройки меняются с изменением требований к обеспечению благоприятных условий жизнедеятельности населения и представлений о комфортной и безопасной среде обитания.

Автором предложено определение комплексной жилой застройки как процесса формирования качественно новой жилой среды, в которой уровень обеспеченности инженерной и социальной инфраструктурой соответствует нормативным требованиям, результатом которого является создание благоприятных условий жизнедеятельности населения.

Проведенное исследование позволило автору выдвинуть и доказать гипотезу о том, что в настоящее время комплексная жилая застройка мегаполиса как процесс является основным направлением инвестиционно-строительной деятельности по обеспечению потребности населения в жилых и социальных объектах, а как результат застроечного процесса - сформированная комплексная жилая застройка - подвержена изменениям представлений об уровне комфорта и требованиям к благоприятным условиям жизнедеятельности.

Гипотеза подтверждается фактическим свертыванием проектов уплотни-тельной застройки в Санкт-Петербурге, переключением внимания инвесторов на проекты развития и комплексного освоения территорий, масштабностью действий Правительства Санкт-Петербурга по реализации проектов реновации территорий первых массовых типовых серий домостроения.

На долю вовлеченных в процесс реновации районов приходится 58 % общего количества жилых строений в Санкт-Петербурге, 58 % - общей площади, 56 % - жилой площади, 64 % - квартир, 62 % - комнат. На жилье, подлежащее реновации, приходится 10 % общей площади жилья районов, в которых планируют реализовать эту программу (рис. 1).

мой«» 12000,00 10 000.00 8000,00 4000,00 4000.00 .2000.00 0,00

II

ь

I

Я0&1здяте>щ*дь,тмс до м ОЖип »я площадь, тмс

> ^ -.Л & ^ ^ 8* С*"

** У ^ ч<* У ** О

-■—-->

НЕ »трожодм:;«

л . к» ■

—

Рис, 1. Распределение жилищного фонда по районам Санкт-Петербурга, в которых проводится программа реновации (на 01.01.2011 г.)

Для потенциального инвестора на законодательном уровне устанавливаются контрольные показатели обеспеченности застраиваемой территории социальными объектами, являющиеся обязательными для исполнения инвестиционного договора. Они рассчитываются на основе нормативов, величины которых с течением времени изменяются, поскольку меняются и представления о благоприятных условиях жизнедеятельности населения и возможности их обеспечения.

2. Авторш сформулированы принципы управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса: конкретизации целей; социальной ориентации целей; адекватности; профессионализма; соответствия нормативам; информационного обеспечения процесса управления; оперативности управления, отражающие особенности современного инвестиционно-строительного процесса и необходимые для его активизации.

Важнейшей составляющей эффективного управления инвестициями является определение целей, принципов и функций управления.

Автором были сформулированы ключевые цели системы управления инвестициями в комплексную застройку: '

1) обеспечение достижения конечной цели - формирования комплексной жилой застройки, удовлетворяющей нормативным требованиям обеспеченности населения социальными объектами;

2) аккумулирование на необходимом для реализации проектов комплексной застройки территории уровне объема финансовых и иных ресурсов;

3) обеспечение условий для взаимодействия всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности на взаимовыгодных условиях.

На базе принципов научного управления, сформулированных А. Файо-лем и Г. Эмерсоном, автор выделил наиболее значимые для управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса, отражающие особенности инвестиционно-строительного процесса, проблемы и тенденции развития застроенных городских территорий.

Принцип конкретизации целей обязывает четко формулировать цели достижения результата, является необходимым условием целенаправленной управленческой деятельности. Принцип социальной ориентации целей предусматривает необходимость подчинения индивидуальных интересов общественным. Принципы соответствия нормативам, адекватности и профессионализма являются взаимосвязанными и взаимодополняющими друг друга. Они основаны на том, что проектирование комплексной жилой застройки есть творческий многоэтапный процесс, требующий наличия специальных знаний и профессиональных навыков, поэтому при обязательности исполнения нормативных требований, компетентность, опыт и здравый смысл помогают реализовать поставленные задачи.

Принцип информационного обеспечения процесса управления является важнейшим, поскольку принятие обоснованного управленческого решения

напрямую зависит от своевременности и качества поступившей информации. Принцип оперативности управления предусматривает необходимость постоянно контролировать и координировать процессы, своевременно реагировать на происходящие изменения, вносить коррективы в планы и программы комплексной застройки территорий.

В процессе исследования принципов системы управления инвестициями в комплексную застройку автором были выделены наиболее значимые функции, необходимые для полноценного и эффективного воздействия на систему:

- планирование номенклатуры объектов инвестирования, обьема инвестирования и очередности строительства проектов комплексной жилой застройки;

- организация и мотивация субъектов управления;

- координация и контроль процесса достижения конечной цели процесса инвестирования в комплексную жилую застройку.

3. Автором сформулирована концепция управления инвестициями в комплексную жилую застройку, сущность которой заключается в соблюдении следующих положений: четкое разграничение финансовой ответственности по субъектам управления; наличие формализованного порядка организации процесса инвестирования, стандартных правил для субъектов управления; использование в процессе управления преимущественно программно-целевого метода.

Предложенная автором концепция отражает логическую и организационную последовательность инвестиционно-строительного процесса и методические основы механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса. Управление является главной воздействующей на процесс инвестирования функцией, а организационно-экономический механизм - процессом, обеспечивающим соединение ресурсов для достижения заданной цели и преобразования «входа» в «выход». На «входе» ставится задача изменения качества жилой среды, формулируются требования к ее комплексности. На «выходе» должен быть реализован проект комплексной застройки - качественно измененная жилая среда, в виде сформированной в соответствии с новыми требованиями и представлениями о комфортном проживании населения жилой застройке. Основными элементами «входа» являются финансовые ресурсы. Поскольку они, как правило, ограничены, для достижения поставленной цели в процессе управления необходимо четкое разграничение финансовой ответственности по субъектам управления, что предполагает формализацию порядка взаимодействий субъектов управления, разработку стандартных правил и процедур управления. Приоритетное использование в процессе управления преимущественно программно-целевого метода, направленного на увязывание планов и программ развития территорий с финансовым обеспечением, поиске эффективных путей и средств по их достижению, оправдано, так как это позволяет решать сложные масштабные задачи исходя из целей развития и возможностей ресурсного обеспечения проектов. Основные блоки Концепции инвестиционного развития территории показаны на рис. 2.

Рис. 2. Концепция управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса

Положения Концепции определяются в соответствии со стратегией социально-экономического развития страны, целевыми ориентирами и направлениями социально-экономического развития мегаполиса, его территориального и отраслевого развития (блок 1). На основе сформулированных ключевых целей определяются основные направления механизма управления инвестициями в комплексную застройку (блок 2).

Количественные характеристики целей развития комплексной застройки жилых территорий выявляются по результатам анализа нормативной и норма-

тивно-технической документации в части установления норм и нормативных требований по обеспечению благоприятных условий жизнедеятельности населения (блок 3).

Анализ инвестиционно-строительного потенциала мегаполиса и сложившейся в жилищной сфере ситуации, отраслевых схем строительства и размещения социальных объектов и инвестиционных проектов и программ развития жилых территорий (блок 4) позволяет сформировать приоритетные направления инвестирования в развитие застроенных территорий (блок 5). На основе анализа бюджета мегаполиса, нормативных актов документов территориального планирования, разрабатываются методы управления инвестициями в комплексную жилую застройку, реализующие принципы взаимовыгодного взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности (блок 6). Разработка проекта концепции управления инвестициями в комплексную застройку жилых территорий, ее согласование и утверждение на уровне законодательного органа власти (блоки 7-9) являются завершающими стадиями процесса.

Внесение поправок и корректировок в утвержденную концепцию возможно при условии возникновения несоответствий ее отдельных положений основополагающим социально-экономическим документам развития страны и региона, изменения параметров целей и основных направлений инвестирования в развитие застроенных территорий, достижения поставленных целей и принятия их новых количественных значений.

4. Автором сформулировано понятие организационно-экономического механизма, как экономического и организационного обеспечения процесса управления, включающего совокупность финансовых ресурсов и способов взаимодействия субъектов управления инвестициями для реализации процесса комплексного освоения и развития жилых территорий.

Автор считает, что организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную жилую застройку представляет собой экономическое и организационное обеспечение процесса управления, включающее совокупность финансовых ресурсов и способов взаимодействия субъектов управления инвестициями для реализации процесса комплексного освоения и развития жилых территорий. Предложенное понятие механизма ориентировано на процессный подход, в отличие от чрезмерно расширенного определения, данного Л.И. Абалкиным, включающего формы организации общественного производства, формы хозяйственных связей, структуру, формы и методы хозяйствования, совокупность экономических рычагов и стимулов. Предложенная автором формулировка механизма с ориентацией на процессную составляющую отличается и от предложений Б. Райзберга, Л. Лозовского, Е. Стародубцевой рассматривать механизм как некую саморегулируемую и самодвижущуюся систему.

Целью организационно-экономического механизма, по мнению автора, является обеспечение взаимосвязи и взаимодействия субъектов управления

в процессе принятия решений с методами, приемами и правилами хозяйствования, направленными на наиболее эффективное использование финансовых ресурсов и комплексное развитие жилых территорий.

Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса включает следующие элементы:

- организацию процесса управления инвестициями и принятия решения;

- систему обеспечения финансовыми и иными ресурсами процесса управления инвестициями в комплексную жилую застройку с посубьектным разграничением зон ответственности;

- систему нормативно-методической и информационной поддержки процесса принятия решения по управлению инвестициями в комплексную жилую застройку;

- систему экономических и административных методов воздействия на субъекты управления;

- принципы управления и схему работы механизма.

Предложенная автором принципиальная схема работы организационно-

экономического механизма управления инвестициями в комплексную застройку связана с усилением ответственности субъектов управления по достижению конкретных результатов (рис. 3).

Рис. 3. Принципиальная схема работы организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса (предложено автором)

На организационном этапе (блок 1) проводятся подготовительные работы по созданию структурного подразделения, ответственного за обеспечение комплексного развития территорий, определяются его подотчетность, полномочия и ресурсное обеспечение (финансовое, материально-техническое, кадровое), конкретизируется перечень решаемых задач. На аналитическом этапе (блок 2) исследуются технико-экономические показатели застроенных территорий, целевые установки и показатели адресных инвестиционных программ, программ социально-экономического развития мегаполиса и развития жилых территорий, анализируются нормативные и нормативно-технические акты, имеющие прямое и косвенное отношение к инвестиционно-строительной деятельности по развитию жилой застройки.

При разработке концепции инвестиционного развития территории (блок 3) определяют целевые ориентиры системы управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса и их согласованностью с целями и приоритетными направлениями социально-экономического развития страны и региона.

Основные блоки подсистем информационной, экономической, нормативно-методической и организационной (блоки 4-7) обеспечивают:

- информационную и нормативно-методическую поддержку системы управления инвестиций в развитие застроенных территорий;

- аккумулирование на необходимом для реализации проектов комплексной застройки территории уровне объема финансовых и иных ресурсов;

- условия для взаимодействия всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности на взаимовыгодных условиях.

Разработка программы комплексной застройки жилых территорий (блок 8) происходит только после принятия и утверждения Концепции, разработки механизмов обеспечения информационной, финансовой и нормативно-методической поддержки и разработки схемы взаимодействия заинтересованных сторон. Это, по существу, фаза, на которой осуществляется предпроектная проработка инвестиционных проектов.

Составляющие блока реализации программы комплексной застройки территории (блок 9) показаны на рис. 4. Задачей органов управления является: выявление «проблемных территорий», установление их перечня, ранжирование их по признаку приоритетного развития, разработка проектов планировки территории и определение по ним расчетных показателей для составления проекта инвестиционного договора и проведения аукциона.

Мониторинг (блок 10) является фазой контроля системы управления инвестициями в комплексную застройку мегаполиса.

Корректировка планов и программ развития застроенных территорий и адресных инвестиционных программ должна осуществляться по мере реализации проектов, а также при достижении поставленных в концепции показателей, либо при изменении приоритетов социально-экономического развития мегаполиса, региона или страны, либо при несопоставимости с приоритетами, изложенными в концепции.

Организационно-аналитический этап

постановка задами, разработка Концепции и формирование перечни территорий, подлежащих развитию

Разработка проектов планировки развиваемых территорий, установление расчетных показа7елсй для включения в проект инвестиционного договора и выставлении на аукцион

Разработка проектной документации на объекты социальной и инженерной инфраструктуры

Разработка проектной документации иа жилые и коммепческие объекты

Строительство объектов социальной инфраструктуры периодического и эпизодического пользования и инженерно-транспортной инфраструктуры (внешние инженерные сети)

Строительство объектов социальной инфраструктуры повседневного

пользования и пнженерпо-транспортпой инфраструктуры (внутриквартальные сети)

Генеральный план Санкт-Петербурга Чмйшгаяяяимяигамяяш

Органы управления

Правила Землепользования и Застройки Санкт-Петевбувга

4

Органы управления

яшЛ

Проект планировки территории

-.uj.jji.ijji.....

Проект межевания территории

Градостроительный план земельного участка

Проектная документация

Проектная документация

Строительство

Строительство

тетгтжттжтштгят

Органы управления

Органы управления

Органы управления

Органы | управления | пшщшшлшшш1/'

Органы управления

Инвестор

Рис. 4. Распределение ответственности субъектов управления инвестициями при реализации проектов комплексной застройки (предложение автора)

5. Разработаны принципы информационной поддержки системы управления инвестициями в комплексную жилую застройку: целенаправленности; непрерывного наблюдения; периодичности; сопоставимости показателей, отражающие особенности инвестиционных процессов в мегаполисе и требования к качеству жизни.

Информационную поддержку организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную жилую застройку обеспечивает система мониторинга (рис. 5).

СЕеяекйяо реалязовакяьки предлагагкыхкреаввацаи: инвестициовяо-етройтельвьк каяниатев

сведения о стратегическая про еетаг Санет-Петер^грга

сзедеваяопредяожеяиж проектов строктсяьс-ша крупаьж объектов жгаой и обществешо-дсаовсй недвижимости

сведекия о степенквбеспечення Савкт-Петер5урга документацией по планировке:: »ии территории Саает-; ;

Петербург

СЕеденияорегяиэац;н!постгяоветнил ПргвитеяьстеаСанит-ПетЕрбургает 25.03.28061& ЗВ5«Дос1у1шоеи

ко ифортвос жилье-гргадаяаа ; Россия»

информационный цлое:

Экспертно-авалгппмкяя ецанка

--ГЬ===

блок по«» тада! мониторинга

отраяякядаеинф ормзцню о социально- : жакоикчесзззнсо стоянии и ресурсах мегаполиса

отражаощаеразгитосхь рьяочньк отношений в мегаполисе .

отрзжа»щяе инфс5>мацнк> о состояоти эздапдаопз фовдав застр о екяьж жшак территорий

отр ажаощие состояние объектов со циавьной инфраструктура обеспечивающей §лзгопркягеь1е условия зязяедеягеяьшгсгя. человека

зязлиз градостроитетыгык нницгатаг по освоению жилых территорий Савкт-Петгрбурга .:

аягвнз эффехтевносга исггольздаиия : территорналыгьвгресурсов Сгнкт-Петербурга

аягниэ тенденций, скячцывакяввхсянзрынет. недвижимости Санкт-Петербургу влияющих нзйетестециокно-стреитеяьное освосгие территории

| аяадвтнческий 8жж {

ИГ

выязленяе приоритеты^

преблемвквестащконко-

строитезааог-орззватия

застр оеняын территорий Саякт-

Петербурга

Рис. 5. Мониторинг в системе управления инвестициями в комплексную жилую застройку мегаполиса

Мониторинг включает процесс систематического сбора информации о параметрах объекта для определения тенденций их изменения. Следование принципу целенаправленности мониторинга предусматривает необходимость увязывания целей и задач системы управления и организации мониторинга. В соответствии с принципом непрерывного наблюдения за объектами при отборе показателей формируются те информационные блоки, по которым в течение продолжительного времени будут вестись наблюдения. Принцип периодичности снятия информации о происходящих изменениях, отражает необходимость сбора информации об объектах наблюдения, позволяющий отслеживать происходящие изменения. Принцип сопоставимости показателей мониторинга во времени обеспечивает возможность обработки полученной информации для оценки сложившейся ситуации и составления прогнозов.

6. Автором предложена методика оценки уровня комплексности жилой застройки, позволяющая оценить уровень развитости жилых территорий, выявить «пробелы» в степени обеспеченности благоприятными для жизни населения условиями и выработать направления инвестиционной стратегии развития застроенной территории.

Автором предложена модель оценки уровня комплексности жилой застройки и обеспеченности населения социальными объектами «вход-процесс-выход», где: входная информация - перечень измеряемых показателей, их нормативные и текущие значения, процесс мониторинга-сравнение измеряемых показателей с нормативными значениями; выходная информация - выявление отклонений от нормативного значения. Для анализа измеряемых показателей автор предлагает использовать метод шкал, в соответствии с которым оценивается уровень комплексности жилой застройки по следующей методике:

- на каждой из осей диаграммы откладываются числовые значения выбранных показателей, характеризующих уровень развитости жилых территорий по состоянию на дату проведения мониторинга, соответствующие фактическому и нормативному (критериальному) значению показателя;

- вычисляется площадь многоугольника, сформированного линиями соединения точек, отмеченных на осях для фактического и нормативного уровня;

- используя метод «наложения графиков» вычисляется отклонение фактического значения показателя от его эталонного или нормативного значения;

- отрицательная величина отклонения показывает негативную тенденцию; положительная - позитивную в обеспеченности благоприятных условий жизнедеятельности человека;

По результатам анализа определяется динамика процесса по каждому из направлений, отражающих качество жилой среды.

П роведенное исследование позволило сделать следую щ ие выводы и сформулировать рекомендации:

1. При уточнении содержания понятия комплексной жилой застройки как процесса формирования качественно новой жилой среды, результатом гато-

poro является создание благоприятных условий жизнедеятельности населения, автором выдвинута и доказана гипотеза о том, что в настоящее время комплексная жилая застройка мегаполиса является основным направлением инвестиционно-строительной деятельности по обеспечению потребности населения в жилых и социальных объектах, а показатели комплексности жилой застройки подвержены изменениям.

2. В основу эффективного управления инвестициями в комплексную жилую застройку должны быть положены сформулированные принципы управления, отражающие выявленные тенденции развития жилищной сферы мегаполиса, специфику и сущность комплексной застройки.

3. Сформулированная автором концепция управления инвестициями в комплексную жилую застройку обеспечивает преемственность и сопоставимость целевых установок инвестиционно-строительной деятельности на федеральном и региональном уровнях и позволяет конкретизировать принципы формирования организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную застройку.

4. Предлагаемый автором организационно-экономический механизм управления основывается на применении программно-целевого метода при распределении ресурсов, обеспечивающего целевое распределение ресурсов и максимальную эффективность инвестиций. Он позволяет инвестору минимизировать расходы на инвестиционную деятельность, снизить риски при заключении инвестиционного договора, более точно оценивать будущие доходы от реализации проекта; органам управления решить социальные проблемы, связанные с обеспечением комфортных условий проживания населения; сохранить контроль за процессом инвестирования и строительства в проектах развития территорий.

5. В качестве важнейшей обеспечивающей подсистемы, позволяющей реализовать принцип информационного обеспечения процесса управления инвестициями в комплексную жилую застройку, необходимо использовать систему мониторинга для корректировки управленческих решений при реализации проектов развития территорий.

6. По результатам исследования автором сформирован перечень показателей объектов повседневного, периодического и эпизодического пользования населения, для мониторинга комплексности застройки.

7. Реализация всей совокупности разработок, рекомендаций и предложений позволит активизировать процесс инвестирования в комплексную жилую застройку мегаполиса и улучшить инвестиционный климат в целом.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Ершова С.А., Агафонова E.IO. Методы и критерии оценки комплексности жилой застройки крупного мегаполиса //Вестник гражданских инженеров. - 2011. - №4 (29) - С. 130-135.

2. Ершова С.А., Агафонова E.IO. Мониторинг жилых территорий мегаполиса как элемент организационно-экономического механизма управления инвестициями в комплексную застройку // Экономическое возрождение России. -2011.-№3 (29)-С.114-122.

3. Агафонова Е.Ю. Девелопмент застроенных территорий мегаполиса: проблемы и перспективы развития (на примере Санкт-Петербурга) // Транспортное дело России: сб. научных трудов. -41.- М., 2009. - С.34-36.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

4. Ершова С.А., Агафонова Е.Ю. Механизм организации ведения мониторинга жилых территорий Санкт-Петербурга. Теория и практика управления в строительстве : темат.сб.науч.тр. Вып. 3, СПбГАСУ. - СПб., 2010. - С.98-105.

5. Ершова С.А., Агафонова Е.Ю. Теоретические основы устойчивого развития застроенных территорий города как сложной социально-экономической системы. Проблемы преобразования и регулирования региональных социально-экономических систем : Сб.науч.трудов. Вып. 41 / Под ред. C.B. Кузнецова. ИПРЭ РАН, - СПб.: ГУАП, 2009. - С.206-212.

6. Ершова С. А., Агафонова Е.Ю. Вопросы эффективности функционирования жилого фонда, его ремонта и модернизации в Санкт-Петербурге: доклады 65-й научной конференции профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета / Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет. - В 4 ч. 4.4 - СПб., 2008. - С.117-122.

7. Агафонова Е.Ю. Анализ развития малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Актуальные проблемы современного строительства: сб. материалов 61-й Международной научно-технической конференции молодых ученых / Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. - Ч. V. - СПб., 2008. - С.146-148.

8. АгафоноваЕЛО. Вопросы принятия маркетинговых решений в условиях неопределенности и риска. Актуальные проблемы современного строительства: сб. материалов 59-й Международной научно-технической конференции молодых ученых / Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет. - 4.1. - СПб., 2006. - С.137-139.

9. Агафонова Е.Ю. Методические основы оценки эффективности маркетинговой деятельности строительных предприятий. Актуальные проблемы архитектуры, строительства и транспорта: сб. материалов 58-й Международной научно-технической конференции молодых ученых / Санкт-Петербургский архитектурно-строительный университет. - Ч.Ш. - СПб., 2005 - С.142-147.

Компьютерная верстка И. А. Яблоновой

Подписано к печати 08.02.12. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Усл. печ. л. 1,2. Тираж 120 экз. Заказ 8. Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет.

190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., 4. Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., 5.