Экономический механизм управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономический механизм управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий"

I/

ПОРШАКОВА АННА НИКОЛАЕВНА

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ НАДЕЖНОСТЬЮ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 7 ОКТ 2011

ПЕНЗА 2011

4858153

Диссертация выполнена на кафедре «Земельный и городской кадастры» в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства».

Научный руководитель:

Официальные оппоненты:

Ведущая организация:

Баронин Сергей Александрович - доктор экономических наук, профессор кафедры «Земельный и городской кадастры» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства

Беляев Михаил Константинович - доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Экономика и управление проектами в строительстве» Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета

Кулаков Кирилл Юрьевич - доктор экономических наук, профессор кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» Московского государственного строительного университета

Воронежский государственный архитектурно-строительный университет

(кафедра «Экспертиза и управление недвижимостью»,

заведующий кафедрой доктор технических наук, профессор Мищенко Валерий Яковлевич)

Защита состоится 10 ноября 2011 года в 10.00 часов на заседании диссертационного совета по защите докторских и кандидатских диссертаций ДМ 212.184.03 при Пензенском государственном университете архитектуры и строительства по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28, Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, корп. 3, ауд.3308.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Автореферат разослан 7 октября 2011 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

С. Ш. Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Обзор современных особенностей развития жилищного рынка России показывает, что в нем становится особо приоритетным и динамически развивающимся сегмент комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ). Данный инновационный сегмент жилищного рынка России появился благодаря действию ряда федеральных и местных законов с особым приоритетом Земельного кодекса РФ. Согласно изменениям в ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства с J октября 2005 г. должны предоставляться исключительно на торгах в форме открытого аукциона. Для целей комплексного освоения территорий предусмотрен выкуп права аренды земельных участков под данный вид застройки. Особенности градостроительного развития городских территорий в крупных урбанизированных центрах и городских поселениях показывают, что резервы точечной и уплотнителыюй застройки практически исчерпаны и появилась необходимость осваивать обширные территории под строительство.

Анализ практики комплексной жилой застройки показ. с1, что экономический механизм реализации данных инвестиционных проектов и программ отличается большими рисками и неопределенностями. При этом современным рыночным инструментом управления такими проектами является научно-практическая концепция девелопмента. Обзор существующих классификаций и тенденций развития отечественных и зарубежных систем профессионального девелопмента недвижимости показал, что в данной концепции отсутствует необходимая научно-методическая проработка особенностей современного управления проектами КЖЗТ. В этой связи появление в РФ относительно «молодого», высокорискованного и инвестиционно-привлекательного сегмента жилищного рынка КЖЗТ ставит проблему научно-практического развития концепции профессионального девелопмента недвижимости применительно к данному типу жилой застройки в качестве приоритетной для разработки высоконадежного экономического механизма управления ^инвестиционными проектами данного типа. Необходимость решения данной проблемы и определила актуальность темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Авторские исследования показали, что в российской теории профессионального девелопмента недвижимости в недостаточной степени учитываются как аспекты развития сегмента жилищного рынка комплексной жилой застройки, так и вопросы экономической надежности управления инвестициями в данные типы проектов. Наиболее весомый вклад в разработку проблематики эффективности экономических механизмов управления проектами, профессионального девелопмента недвижимости, теории экономической надежности, управления территориальными рынками доступного жилья и теории менеджмента в современных рыночных условиях внесли В.П. Антонов, С.А. Баронин, М.К. Беляев, Г.М. Загидуллина, Н.В. Комов, С.П. Коростелев, Н.Ф. Костецкий, К.Ю. Кулаков, П.Ф. Лойко,

A.Н. Плотников, В.А. Прорвич, П.Г. Грабовый, Б.Б. Хрусталев, Н.Ю. Яськова, Прыкин Б.В. и другие авторы. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, а также И.М. Мазура,

B.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, A.A. Ольховского и др.

Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы развития российского

девелопмента как современного экономически надежного рыночного инструмента^ управления инвестиционными проектами и программами комплексной жилой застройки в научно-практической литературе освещены недостаточно. Это препятствует эффективному предложению жилья на первичных рынках и в недостаточной степени формирует территориальные рынки доступного жилья.

Целью диссертационной работы является теоретическое и методическое моделирование экономического механизма управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий с разработкой рекомендаций по его совершенствованию.

Для достижения поставленной цели в работе последовательно поставлены и решены следующие задачи:

•Выполнен теоретический обзор проблемной ситуации экономического механизма управления надежностью реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.

•Исследованы особенности современного развития инновационного сегмента жилищного рынка комплексной жилой застройки с анализом теорий профессионального девелопмента недвижимости и экономической надежности применительно к данным типам проектов.

•Разработаны методические основы функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройке как жизненных циклов девелопмента с динамически адаптивной структурой из объединенных и взаимодействующих • подсистем и ограничений.

•Выполнено общетеоретическое моделирование эффективности системы девелопмента комплексной жилой застройки с анализом внутренних и внешних взаимодействий.

•Проанализирован экономический механизм управления надежностью комплексной жилой застройки в жизненных циклах девелопмента на примере объектов недвижимости Пензенской области.

•Разработаны предложения и рекомендации в области развития экономического механизма управления надежностью реализации комплексной жилой застройки.

Предметом исследования являются экономический механизм и организационно-управленческие процессы формирования, циклической трансформации, анализа и регулирования экономической надежности в профессиональных системах девелопмента комплексной жилой застройки.

Объектом исследования являются крупные корпоративные девелоперские предприятия инвестиционно-строительного комплекса РФ и Пензенской области, участвующие в подготовке и реализации проектов комплексной жилой застройки территорий.

Проведенные соискателем исследования в этой области позволили в качестве научной гипотезы принять предположение о возможности научно-методического и практического совершенствования экономического механизма управления надежностью реализации комплексной жилой застройки территорий на основе теории девелопмента с функциональным моделированием жизненных циклов по индикаторам экономической надежности с целью возможного прогнозирования потерь «на стыках» между этапами и увеличения результативности данного высокорискованного сегмента жилищного строительства.

Теоретической, методологической и эмпирической базой исследования послужили основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития производства в условиях ринка; труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и управления инвестиционно-строительными проектами комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства, в том числе проблем экономической надежности и уменьшения рисков воспроизводства в жизненных циклах строительства. В процессе исследования использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти, методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы. В работе использованы официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2004-2011 гг. на уровне РФ, Пензенской области и города Пензы.

Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы диалектический метод познания, методы математической статистики и оценки рисков, экономико-математического, функционального моделирования, функционально - надежностного, системного, логического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа деятельности различных предприятий и др.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по функционально-надежностному моделированию экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как системы жизненных циклов девелопмента с динамически адаптивной структурой из объединенных и взаимодействующих подсистем и ограничений.

В результате исследований автором получены следующие основные теоретические и научно-практические результаты:

• систематизированы и классифицированы предпосылки развития комплексной жилой застройки территорий как высокорискованного проблемного сегмента жилищного рынка, обеспечивающего максимальные предложения жилья от крупных застройщиков и активно формирующего рынок доступного жилья с понятийным уточнением термина «девелопмент комплексной жилои застройки территорий»;

• предложена авторская модель экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как системы жизненных циклов девелопмента с динамически адаптивной функциональной структурой, состоящей из объединенных и взаимодействующих функциональных подсистем, уровней, ситуаций управления, а также развития государственно-частного партнерства с мониторингом экономической надежности по критерию интенсивности инвестиций;

•обоснована концептуальная модель трехрадиусного управления эффективностью внутренних функциональных подсистем экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как жизненных циклов девелопмента по положительным ) и отрицательным (ЯП сферам реализации проектов в корпоративной менеджмент-системе планирования и контроллинга;

• выявлены и проанализированы организационно-управленческие процессы, экономико-математические закономерности и тенденции изменения надежности реализации проектов комплексной жилой застройки как функционально-надежностной системы девелопмента на примере объектов недвижимости Пензенской области;

• сформулированы предложения и рекомендации по развитию экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как системы значимых мероприятий на государственно-муниципальном и корпоративном уровнях регулирования в виде специализированных целевых инвестиционных проектов и программ с элементами государственно-частного партнерства по приоритетам формирования жилья эконом-класса, малоэтажной застройки и экологического девелопмента.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность сформулированных научных положений подтверждается их внедрением в практику деятельности ряда жилищных компаний Пензенской области и в учебный процесс Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, экономической надежности, функционального анализа, результатов экспертных оценок, позволяющих получать достоверные данные для решения поставленных ■ задач, а также использованием репрезентативного массива статистической информации по исследуемой проблеме.

Теоретическая значимость исследования заключается в развитии положений экономической науки в области моделирования экономических механизмов управления реализацией инвестиционных жилищных проектов и программ, в том числе по творческой модернизации профессиональных систем девелопмента недвижимости применительно к проектам комплексной жилой застройки территорий по индикаторам экономической надежности. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.

Практическая значимость исследования заключается также в возможности применения разработанного экономического механизма формирования и анализа жизненных циклов девелопмента комплексной жилой застройки по индикаторам экономической надежности инвестиций в деятельности жилищных корпораций и органов государственно-муниципального регулирования строительства. Это позволяет повышать инвестиционную привлекательность и реализуемость высокорискованных проектов комплексной жилой застройки, формировать высокий уровень предложения жилья от крупных девело-перов и увеличивать доступность жилья для населения. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке студентов по специальностям «Земельный и городской кадастры», «Экспертиза и управление недвижимостью» и других, а также в программах повышения квалификации строителей различных специализаций.

Предложения и рекомендации соискателя могут быть использованы в деятельности различных предприятий как Пензенского, так и других регионов, с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положен!« соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление: ".Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство.)», а именно:

пункт 15.55. Организационно-экономические аспекта формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития стрсктельстг.а и его организационных форм на федеральном, окружном, региональном уровнях;

пункт 15.59. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов.

Апробация и внедрение результатов исследований.

Основные выводы и положения диссертационных исследований были доложены на международных и всероссийских, вузовских конференциях за 2007-2011 гг.

Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности реализации в практике деятельности ведущих жилищных корпораций Пензенской области - ОАО «Пензастрой», ООО «Мегаполис -Девелопмент» администрации г.Пензы, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 16 печатных трудов. Общий объем публикаций составил 5,46 п.л., лично автора - пл.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Общий объем диссертации составляет 150 страниц, включая 5 таблиц, 12 рисунков, библиографический список из 119 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов, и 9 приложений.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы его научная гипотеза, цель и задачи, определены предмет, объект исследования, обоснована научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретический обзор проблем управления и надежности реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства» осуществлен анализ предпосылок и особенностей современного проблемного развития комплексного жилищного строительства; исследован отечественный и зарубежный опыт развития концепции девелопмента и рассмотрены особенности ее применения к управлению инвестиционными проектами комплексного освоения территорий; выполнен обзор опыта использования функционально-надежностных методов моделирования и теории экономической надежности системы профессионального девелопмента комплексной жилой застройки для крупных инвестиционно-строительных компаний.

Во второй главе «Методические основы функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектами комплексной жилой застройки территорий»: отражена сущность методики функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий как жизненных циклов развития системы девелоп-

мента; обоснованы критерии экономической надежности инвестиционных решений по показателям интенсивности инвестиций методами функционально-надежностного анализа; выполнено общетеоретическое моделирование эффективности с анализом внутренних и внешних взаимодействий по трехрадиусной модели управления.

В третьей главе «Анализ экономического механизма управления надежностью комплексной жилой застройки в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости в Пензенской области» проведено исследование тенденций реализации перспективной подготовки строительства в муниципальных образованиях Пензенской области по градостроительно-территориальному планированию и подготовке земельных аукционов. Выполнено исследование экономической надежности системы девелопмента комплексной жилой застройки в жизненных циклах строительства типичных инвестиционных проектов с экономико-математическим моделированием закономерностей изменения функционально-надежностных показателей экономического механизма реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки и анализом основного факторного пространства дестабилизации и предожениями развития.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения.

На защиту выносятся следующие научные положения:

1. Понятийная категория «девелопмент комплексной жилой застройки», определяющая сущностное содержание экономического механизма управления надежностью реализации проектов КЖЗТ с систематизацией предпосылок и особенностей возникновения данного высокорискованного сегмента жилищного рынка.

2. Методические положения по моделированию и функционально-надежностному анализу экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости.

3. Моделирование эффективности экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий по трехрадиусной модели регулирования в корпоративной менеджмент-системе планирования и контроллинга.

4. Организационно-управленческие особенности и закономерности циклической трансформации и функционально-надежностного развития процессов реализации проектов комплексной жилой застройки территорий на примере объектов недвижимости Пензенской области.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Понятийная категория «девелопмент комплексной жилой застройки», определяющая сущностное содержание экономического механизма управления надежностью реализации проектов КЖЗТ с систематизацией предпосылок н особенностей возннкиовения данного высокорискованного сегмента жилищного рынка.

Авторские исследования показывают, что активно развивающимся экономическим механизмом управления реализацией инвестиционных проектов и программ в жилищном строительстве является использование и развитие в России научно-практической концепции профессионального девелопмента недвижимости

8

Важнейшей особенностью заказчиков-застройщиков, инвесторов и подрядчиков является трансформация их деятельности в профессиональный девелопмент, как наиболее эффективный инструмент инвестиционного менеджмента.

Обзор современных особенностей развития жилищного рынка России показывает, что в нем становится особо приоритетным и динамически развивающимся сегмент комплексной жилой застройки территорий (КЖЗТ). Анализ показал, что данный инновационный сегмент жилищного рынка России появился благодаря следующим основным организационно-экономическим и управленческим предпосылкам:

во-первых, организационно-правовое действие ряда федеральных и местных законов с особым приоритетом Земельного кодекса РФ. Согласно изменениям в ЗК РФ земельные участки для жилищного строительства с 1 октября 2005 г. должны предоставляться исключительно на торгах в форме открытого аукциона, а также предусмотрен выкуп земли для целей комплексного освоения. Это обязывает муниципалитеты согласно ст.38 Земельного кодекса РФ проводить открытые земельные аукционы по продаже права на заключение договоров аренды по земельным участкам для комплексного освоения территорий. Именно этой статье Земельного кодекса РФ первоначально принадлежит современная трактовка понятия комплексной жилой застройки и особенность ее начала - аукционная продажа права аренды на земельных торгах. Особенностью земельных участков, предназначенных для комплексного освоения является то, что они предоставляются на условиях долгосрочной аренды без предварительного согласования места размещения объекта;

во-вторых, это особенности градостроительного развития городских территорий в крупных урбанизированных центрах и городских поселениях, где резерв «точечной и уплотнительной застройки» практически исчерпан и появилась необходимость осваивать обширные территории.

Проведенные исследования позволили выявить и классифицировать следующие основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного точечного строительства: эффект масштаба; долгосрочность и комплексность, что позволяет формировать синергические эффекты; развивающийся характер проектов; длительные сроки жизненного цикла управления до 7-10 и более дет; высокий уровень предложения жилья до 1млн.м. кв. жилья и выше; доступность для реализации только крупным жилищным компаниям; высокие риски строительства в сочетании с высокой доходностью; организация государственно-частного партнерства.

Выполненный аналитический обзор существующих классификаций и тенденций развития отечественных и зарубежных систем профессионального девелопмента недвижимости показал, что в данной концепции отсутствует необходимая научно-методическая проработка указанной выше российской специфики современного управления инвестиционных проектов и программ типа КЖЗТ. В этой связи появление в РФ относительно «молодого» высокорискованного сегмента жилищного рынка комплексной жилой застройки территорий ставит проблему повышения надежности и эффективности функционирования экономического механизма реализации проектов КЖЗТ. Учитывая, что принятая научная гипотеза исследования предполагает моделирование процессов анализируемого экономического механизма через использование научно-практической концепции профессионального девелопмента

применительно к данному типу жилой застройки, перейдем к формализации и уточнению понятийных категорий.

В первую очередь, выполнено понятийное определение и уточнение инновационного термина «девелопмент комплексной жилой застройки территорий» (£>*„). Для этих целей предлагается ввести следующее авторское терминологическое определение

под понятием девелопмента комплексной жилой застройки следует понимать специализированный экономический механизм профессиональной деятельности заказчиков-застройщиков по управлению воспроизводством жилищной недвижимости на основе высокорискованных масштабных инвестиционных проектов с единым земельно-имупцественным комплексом недвижимости кластерного типа и единым жизненным циклом управления, что активно формирует территориальные рынки доступного жилья с максимальными предложениями.

К основным проблемным областям реализации проектов КЖЗТ в системах Д^ следует отнести создание высоконадежного экономического механизма управления данными типами проектов на основе самофинансирования, самоокупаемости, минимизации бюджетного участия, максимизации коммерческой и социальной эффективности по приоритетам экономичности (доступности), энергоэффективности и экологичности.

Экспертный анализ позволяет утверждать, что на территориальных рынках жилья в регионах в среднем доля комплексной жилой застройки в общем вводе , жилья составляет не менее 25-30% и имеет тенденцию к росту, поскольку в городах, в основном, завершаются градостроительные тенденции уплотнения существующей застройки и точечного строительства. Поддержка и развитие систем профессионального девелопмента комплексной жилой застройки позволит в ближайшие 2-3 года осуществить кризисную реструктуризацию строительного комплекса и стабилизирует, по мнению автора, наблюдаемое падение ввода жилья в последние два года.

2. Методические положения по моделированию и функционально-надежностному анализу экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости.

В рамках научной гипотезы исследования принято предположение о возможности научно-методического и практического совершенствования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий на основе их функционально-надежностного моделирования по индикаторам экономической надежности. Это потребовало подробного анализа существующих методов функционально-надежностных исследований и теории экономической надежности. Выполненный обзор в этой области показал возможность и перспективность рассмотрения жизненного цикла девелопмента комплексной жилой застройки как функциональной системы, состоящей из определенных этапов и подсистем взаимодействия с критериальной оценкой их планирования по показателям экономической надежности.

Установлено, что функциональный подход для моделирования системы йкег предусматривает рассмотрение объекта исследования в виде совокупности функций (целевых установок, планируемых локальных результатов),

которые выполняются или должны выполняться. Рассмотрение теории функционального моделирован:.«, содержания современной концепции девелоп-мента и специфики проектов КЖЗТ в России, позволило предложить принципиальную модель функционального моделирования структуры системы деве-лопмента комплексной жилой застройки территорий. За основу такого моделирования предложена функциональной модель системы Dkgz, состоящая из совокупности функций.

Во-первых - это функции-этапы девелопмента комплексной жилои застройки (FD3'~J), как основа структурообразсвания и моделирования жизненных циклов управления данной инновационной разновидностью девелопмента. Проведенные исследования позволили предложить в качестве детализации функций-этапов девелопмента комплексной жилой застройки

(FrjD4) следующие:

F3D° - перспективная подготовка строительства с формированием базовой градостроительной ценности территории и вектора ее развития (ППС-Цо) с основным содержанием в виде территориального планирования, разработки генпланов, правил землепользования и застройки, а также реализации задач муниципального (государственного) земельного девелопмента по подготовке и проведению аукционов по продаже прав аренды (собственности) земельных участков для целей комплексного жилищного строительства;

F3Dl - девелопмент земельных участков комплексной жилой застройки территорий. Он предусматривает: корпоративный маркетинг земельных участков для целей участия в аукционах; подготовку ТЭО по приобретению земельных участков с расчетом прогнозных доходов и минимально допустимой цены их приобретения; организацию участия корпорации в аукционе с внесением задатка и последующее оформление прав собственности;

f3Dn - инвестиционный девелопмент комплексной жилой застройки с проектированием бизнес-процессов и организационной структуры реализации проектов данного типа. К основному функциональному содержанию данного этапа относятся: инженерные изыскания; проектные работы; разработка бизнес-проектов с проектированием, оптимизацией корпоративных девелоперских оргструктур их реализации; экспертиза и утверждение проекта; получение разрешения на начало строительства; организация и управление застройкой. Основными анализируемыми и результирующими документами данного этапа являются: проект организации строительства (ПОС) и сметная документация с выделением очередей и стадий строительства;

F3Dnl - организационно-управленческий девелопмент как подсистема внутрикорпоративного менеджмента в годовых бюджетных план-фактных циклах планирования и контроллинга с основой в виде: сводных календарных планов строительства; графиках движения рабочей силы, технических, материальных ресурсов и финансовых и может быть определен как проект организации работ (ПОР) на годовую программу жилищной организации-девелопера. Завершающими функциями данного этапа является оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с передачей объекта в эксплуатацию управляющей организации, а также оформление прав собственности на объекты долевого строительства.

F3D™ - эксплуатационный девелопмент объектов воспроизводства проектов КЖЗТ как функция-этап управления эксплуатацией жилого и

прочего фонда вводимого в рамках проекта.

Во-вторых, это функции-задачи корпоративного девелопмента/¡. Их в данном исследовании рассматривают как частные локальные цели или результаты сквозного типа. При этом они формируют комплексность любой подсистемы при ее развитии в жизненных циклах девелопмента по функциональным этапам.

В-третьих, это функции-объекты или виды объектов управления в системе девелопмента комплексной жилой застройки. Их особенностью является наличие комплексной кластер-совокупности объектов застройки в виде территориалыго-портфелированных объектов недвижимости различных типов, объединенных единой территорией застройки и единым заказчиком-застройщиком. Совокупность территориально-портфелированных кластер-объектов воспроизводства определена как единый земельно-имущественный комплекс недвижимости или как инновационная разновидность недвижимости в рамках развивающегося жилищного рынка по сегменту КЖЗТ. В данной работе предлагается идентифицировать данную инновационную разновидность недвижимости как территориальный кластер-портфель недвижимости ТКПН; в системе девелопмента Окиг. В качестве разновидностей ТКПН; предлагаются:

ТКПН,1 - территориальный кластер-портфель жилищной недвижимости, который может формироваться как по многоэтажной застройке, так и по прочим видам жилищиого строительства - индивидуальное жилье, элитное, бизнес-класс, эконом-класс, таун-хаусы и пр.

ТКПН/2 - территориальный кластер-портфель бизнес-недвижимости как второй по значимости и инвестиционной привлекательности тип воспроизводимой недвижимости в проектах КЖЗТ.

В качестве основных элементов управления коммерческой эффективностью всей комплексной жилой застройки следует отнести именно эти два кластер-портфеля воспроизводимой недвижимости, поскольку именно они определяют основные доходные потоки девелоперов в проектах КЖЗТ. Прочие обязательные объекты воспроизводства являются инфраструктурными и социально-ориентированными. Рассмотрим их далее.

ТКПН;3 - территориальный кластер-портфель объектов недвижимости на подключение к внешним инженерным сетям и выполнение полученных технических условий по внеплощадочным инженерным сетям.

ТК1Щ4 - территориальный кластер-портфель недвижимости по внутриплощадочным инженерным объектам строительства.

ТКПН,5 - территориальный кластер-портфель недвижимости по объектам социальной инфраструктуры.

Следует отметить, что сумма затрат на воспроизводство ТКПНД ТКПН/4 и ТКПН/5 является обязательной проектной точкой управления инвестиционной привлекательностью данных, типов проектов и обязательным элементом формирования государственно-часшого партнерства в проектах КЖЗТ.

ТШЩ-б - заключительный объект воспроизводства в виде территориального кластер-портфеля, который включает временную строительную инфраструктуру для реализации проектов КЖЗТ.

В качестве дополнительных параметров функционального моделирования Окц автором приняты:

]. Уровни управления проектами (Щ: И\ - уровень федерального управления как по законодательному обеспечению комплексного жилищного

строительства, так и ио созданию специальных целевых федеральных программ (ФЦП) по поддержке КЖЗТ; У2 - государственное управление на уровне субъектов РФ; 1!3 - муниципальный уровень; 1/4 - управление данными проектами и их поддержка на уровне межрегиональных объединений субъектов РФ и субъектов предпринимательства; 1/5 - уровень топ-менеджмента; и6 - уровень процедурного управления проектами КЖЗТ в жилищных компаниях в системе девелопмента как система регламентов, организационных стандартов, календарных и сетевых графиков, инструкций; II-; - управление на уровнях отдельных структурных подразделений, центров внутрифирменной ответственности и локальных оргструктур; 1/& - бизкес-процессный уровень управления девелопментом.

2. Уровни развития государственно-частного партнерства (У™) в системах Оье1.

3. Экономическая надежность (Э„) функционирования систем ике1.

Это позволяет окончательную принципиальную функциональную модель экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий смоделировать как динамически адаптивную систему девелопмента КЖЗТ, структурно состоящую из объединенных взаимодействующих локальных функционально-целевых подсистем в виде:

Фо[^1^эО/--/)ПС5)П(ткга1,)П(с/1)П(^)П(Уг,п)П(эн). (1)

В целях интерпретации данного теоретического подхода была разработана принципиальная модель графического типа, показанной на рис. 1.

э.

(О)

©

Рис. 1. Принципиальная функциональная модель экономического механизма управления реализацией проектами комплексной жилой застройки территорий как системы девелопмента КЖЗТ, состоящей из объединенных и динамически взаимодействующих локальных функционально-целевых подсистем

Разработанная авторская теоретическая модель позволяет графически иллюстрировать функциональные процессы динамически адаптивного структурирования множественной объединенной системы как трехмерной системы [ГОэЧ-ШТКПЩ. При этом внешняя пространственная ограни-

чительная система разьлтия фокусируется я:; стартовой точки образования системы де^попмента В^. Дополнительна граничные условия данной моделируемо:* системы дсзекопмекта формируются тремя пространственными модулями-узлами: У^; 1/,и Э„. У *

Окончательная фук-кдиокальная детализация системы £>*„, происходит и на уровне отдельных функции-задачи сквозного характера Ш. Их предлагается яатъ ка правовые, социальные, технические, технологические, финансовые, инновационные и прочие функции-задачи ::ак базы формирования функциональных компетенций, ориентированных наконечный результат деятельности системы девелопмента комплексной жилой застройки территорий

Количественная оценка критериев экономической надежности в механизме управления реализацией проектами комплексной жилой застройки территории типа Вк11 определяется соискателем как степень взаимного соответствия ключевых инвестиционных решений последовательно проектируемых и реализуемых корпоративными заказчиками-застройщиками на различных этапах жизненного цикла девелопмента.

Методическая схема данного подхода определения экономической надежности иллюстрируется следующим образом:

(/•»О0 —♦ ((/""з-О —>-/эХ)ш)—(2)

За основу определения экономической надежности данной цепочки последовательных соответствий в жизненных циклах предлагается использовать критерии экономической надежности системы в виде коэффициентов экономической готовности - При этом в качестве ключевого инвестиционного решения в системе девелопмента предлагается использовать индикатор непрерывного действия по уровню инвестиционной интенсивности строительства. Данный экономический показатель мониторинга экономической надежности формируется как двухкомпонентный мультипликативного типа, состоящий из двух частных критериев: уровня потребления инвестиционных ресурсов по проекту КЖЗТ (V); длительности этапа воспроизводства объектов недвижимости по проекту комплексной жилой застройки (7).

Это позволило предложить комплексный показатель общей экономической надежности по критерию инвестиционной интенсивности строительства комплексной жилой застройки по коэффициентам экономической готовности (К^):

= (3)

!Г/ЭГ// = = тут} +АТ,Г, Vобъемы потребления

инвестиционных ресурсов в девелоперской компании при реализации проектов КЖЗТ по объектам воспроизводства ТКПН, на ОД этапе относительно реализованных напредшествующем РЭП, этапе (всегда у ; I); = V,,

при У-, < V); Д Ун = V,- V], при V/ > У1 - величины отклонений при реализации запроектированного объема потребления инвестиционных ресурсов на АД этапе относительно реализованного Ку на ОД этапе; 7) - длительной жизненного^ цикла потребления инвестиционных ресурсов по проектам комплексной жилой застройки на ОД, этапе; 7} - длительность жизненного цикла_ потребления инвестиционных ресурсов по проектам комплексной жипои застроики на последующем ОД этапе; ДГ,/"" = Т. - Т,~ величина отклонения длительности жизненного цикла потребления инвестиционных

ресурсов на F3Dj этапе относительно реализованного на предшествующем РэО) этапе.

Предложенные коэффициенты экономической надежности многостадийных процессов жизненного цикла девелопмента комплексной жилой застройки по показателям инвестиционной интенсивности развивают и дополшют имеющиеся исследования в области теории экономической надежности.

3. Моделирование эффективности экономического механизма управления реализацией проектсз комплексной жилой застройки территорий по трехрадиусиой модели ре1-улироваш«я в корпоративной менеджмент-системе планирования и контроллинга.

В целях развития общесистемных вопросов моделирования эффективности экономического механизма управления реализацией проектами комплексной жилой застройки территорий типа Dkgz предложена концептуальная модель 3-радиусного управления эффективностью внутренних ^взаимодействующих подсистем девелопмента комплексной жилой застройки Dпо положительным (Ri ) и отрицательным (Rf) сферам реализации проектов в корпоративной менеджмент-системе планирования и контроллинга РэГг . За основу такого моделирования приняты:

во-первых, три радиуса управления эффективностью системы D^: »радиус управления эффективностью первый Rr ~/Э»/7Л^// - индекэ-торы эффективности типа NPV, PI и др. с учетом специфики Dkgi Данный радиус управления предлагается идентифицировать через разработанную интегральную модель общей эффективности управления проектами как по традиционным показателям эффективности на основе общероссийских стандартов и методики ЮНИДО, так и по дополнительным критериям, учитывающим специфику комплексной жилой застройки. В качестве интегральной модели оценки общей эффективности предложена модель типа 30[At/;']=I3i.iv (Щ; ГГКГГН,; IF3Arv) с выделением очередей и этапов строительства (ZI79T,), разделением всего участка застройки на локальные участки застройки с едиными кластер-объектами недвижимости территориального воспроизводства (ZZTKITH,) и с интеграцией эффективности системы по этапам жизненного цикла девелопмента Dkg{,

•радиус управления эффективностью второй Ru' ~[AI'l - индикаторы эффективности по показателям изменения рыночной стоимости бизнес-системы девелопмента комплексной жилой застройки. Данный индикатор эффективности относится к наиболее современным индикаторам мониторинга эффективности и характеризует изменения рыночной стоимости бизнеса девелоперской компании по всем стадиям управлению проектами данного типа;

*радиус управления эффективностью третий Rw * fKv [DteJL=-инди-каторы эффективности системы Dtg: по показателям экономической надежности инвестиционной интенсивности строительства Кэг [FgD ];

во-вторых, графическое представление подсистем девелопмента комплексной жилой застройки как взаимодействующих внутренних фуныдао-нальных подсистем Dkgz\

в третьих, выделение положительных и отрицательных сфер реализации проектов комплексной жилой застройки в системе Dtg. по трехрадиусным системам управления эффективности.

Использование »ышеушааных тгоротлчеекг« »рсдоосылок. позволило разработать пмиапуат ну:с кодель трехрадиускогх. управления эффективностью бну-ф^^чк ьзаичодгйствующих подсистем девелопмента комплексной жилой застроили, показанную на рис. 2.

Рис. 2. Концептуальная модель З-радиусного управления (Л'ш+) эффективностью внутрешшх взаимодействующих подсистем экономического механизма управления .реализащеи пртекшш комплексной жилой застройки террарий тала 4* по поло, котельным (ЯГ) и отрицательным (ДО сферам реализации шшеепщиопных проектов

4. Организационно-управленческие особенности и закономерности цшглическои трансформации и функционально-надежностного развития процессов реализации проектов комплексной жилой застройки территории на примере объектов недвижимости Пензенской области.

Практическая апробация разработанной методики моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой засгроики территорий в жизненных циклах девелопмента объектов недвижи-

мости по критерию интенсивности инвестиций позволила исследовать процессы экономической надежности на примере жизненных циклов строительства объектов недвижимости Пензенской области. Полученные организационно-управленческие особенности, экономико-математические закономерности и тенденции циклической трансформации и развития экономической надежности инвестиционной интенсивности строительства Кэг [F3D'1] в динамически-адаптивно развивающихся системах Dkgl подтвердили принятую научную гипотезу исследования.

К основным исследованным особенностям и закономерностям следует отнести:

•исследование особенностей перспективной подготовки строительства F-J? в муниципальных образованиях Пензенской области по градостроительному и территориальному планированию.

Установлены аналитические данные их развития, позволяющие утверждать, что существует проблема как своевременной разработки основных прединвестиционных документов строительства (гепланов, правил землепользования и застройки и пр.), а также эффективности развития региональных рынков земельных участков под КЖЗТ. Определена экономическая надежность данного этапа в размере 0,75 по показателю Кэг° с использованием метода экспертных оценок;

•графическую интерпретацию алгоритма определения экономической надежности развивающейся системы девелопмента комплексной жилой застройки на примере типичного жизненного цикла проекта КЖЗТ «Петровский квартал» по показателю по K-J с моделированием зон затрат, эффектов и параметров факт-прогнозных отклонений интенсивности инвсст-ций по очередям строительства. Установлены закономерности расчета и изменения показателей экономической надежности инвестиций по показателям готовности на типичном инвестиционном проекте комплексной жилой застройки «Петровский квартал» в развивающейся системе девелопмента Dkgz . Это показало следующую циклическую трансформацию экономико-математической тенденций изменения Кэ° в виде последовательных итераций со следующими значениями: Кж° [D*/'] = 0,75 - 1,00 - 0,90-0,55 - 0,52.

Комплексный анализ закономерностей изменения надежности системы девелопмента Dkg?J по интенсивности инвестиций К J в жизненных цикла Р£)эMV с учетом постоянной градостроительной ценности территории застройки (U,rpTKnHi=const[f0DMV]) и тенденций значительного роста рыночной стоимости ТКПН на стадии инвестиционного девелопмента [F3D ) для двух типов проектов (микрорайон «Петровский квартал» по индикатору Kj [1] и микрорайон «Б» по ул. Шевченко-Пушкина в г. Пензе) по индикатору Kj [2]. Полученные закономерности показаны на рис.3.

Следует отметить, что, несмотря на уменьшение или рассеивание экономической надежности по индикатору K.J, как неизбежных управленческих потерь интенсивности инвестиций на стыках FD^ - этапов в жизненном цикле воспроизводства кластер-портфелей недвижимости в развивающейся системе Dkg:°-\ градостроительная потребительская ценность территории комплексной жилой застройки остается неизменной.

Л-„0[2]=1,4639е^79', при г=2-4 /¡¿=0.9458

при ¡=2-4 ЯМ),9637

——.__

'ТКПНI

¿ткшт' - тах

•5пи1ии-т = чНЭИ-С,)

Рис. 3. Экономико-математические закономерности экономической надежности интенсивности инвестиций в

экономических механизмах управления проектами типа Ок. 0;>

изменения девелоперских чг'

Под градостроительной ценностью территории в данном исследовании подразумевается понятийная категория, характеризующая способность земельных участков и последующих его улучшений к удовлетворению определенной суммы общественных социально-экономических потребностей

градостроительного типа (ЦгрТКПН! = ££&ЩТЗП *). На рис 3 показан принципиальный характер изменения данной закономерности как постоянной величины на всех этапах девелопмента (ЦЕТКИН, = сопз^Аэ0""™]). Также на рис. л отмечено изменение рыночной стоимости воспроизводимых комплексов недвижимости ¿--шта в составе кластер-портфелей недвижимости ТКПН Принципиальный характер данной закономерности указывает: рыночная стоимость на стадии перспективной подготовки строительства всегда равна кадастровой стоимости земель или 5>ю о = Ьги она минимальна на графике; рыночная стоимость на стадии девелопмента БЭИ1 всегда равна ™имос™ "Рав аРе"ДЬ1 земельного участка под комплексную жилую застройку, которая определяется только через открытые земельные аукционы или ¿пота I - «(а); рыночная стоимость на стадии инвестиционного девелопмента и цикла организационно-управленческого девелопмента

/Гэ£)га можно определить как систему увеличивающейся рыночной стоимости с учетом влияния основополагающего принципа - наиболее эффективного использования (НЭИ). Он обеспечивает максимальную стоимость воспроизводимой недвижимости 5ткпн п-ш = * (НЭИ-Сэ). Стоимостной потенциал территории застройки у девелопера-застройщика последовательно наращивается и максимален на завершающей стадии жизненного цикла реализации инвестиционных проектов КЖЗТ с максимальным значением стоимости воспроизводимых комплексов недвижимости Яткпн» которая приходится на эталы ввода объектов в эксплуатацию и этап эксплуатационного девелопмента или 5ткпнгу= шах-

Анализ показывает, что значительные потери надежности для второго проекта комплексной жилой застройки «Микрорайон Б» связаны с действием основного фактора - наличие организационной ситуации по необходимости расселения индивидуального жилого фонда, что входило в обязательные технические условия выделения данного участка.

К основным факторам уменьшения экономической надежности системы девелопмента КЖЗТ также следует отнести: высокую длительность реализации данных типов проектов - до 15 и более лет и, как следствие, высокую степень действия всех внутренних и внешних производственно-финансовых рисков; недостаток собственного капитала компании с ориентацией застройщиков не на собственные оборотные средства, а на преимущественное финансирование проекта за счет средств покупателей по договорам долевого участия; наличие этапа кризиса экономики с резким падением платежеспособного спроса и прочие причины.

В качестве главного фактора низкой экономической надежности таких проектов автор видит отсутствие широкомасштабных эффективных общегосударственных, региональных и муниципальных программ по поддержке комплексного жилищного строительства. Следует отметить также, что низкая экономическая надежность во многом инициируется и предопределяется отсутствием достаточно проработанных государственно-муниципальных программ на стадии перспективной подготовки строительства, в том числе го:у-дарственно-частного и муниципально-частного партнерства в этой проблемной сфере строительства. К таким обязательным мероприятиям и задачам этой предьшвестиционной стадии, которые не выполняются сейчас в полной мере, относится готовность документации по градостроительному и территориальному планированию, выполненной согласно Градостроительного кодекса РФ (разработка генпланов застройки территорий, правила землепользования и застройки поселений и пр.). Аналитическое исследование градостроительных процессов перспективной подготовки строительства в Пензенской области показало, что нормативное формирование системы градостроительной документации в Пензенской области еще не завершено. Это подтверждает отсутствие разработанной и утвержденной в полном объеме документации градостроительного и территориального планирования.

Сдерживающим фактором КЖЗТ является низкая эффективность процедур земельного девелопмента, когда возможность купить земельные участки под КЖЗТ могут позволить себе только крупные финансово-промышленные строительные компании. Это во многом способствует монополизации жилищного рынка и уменьшает доступность жилья. В этой связи, конечно, нужны специальные федеральные и региональные программы по поддержке девелоперов-

застройщиков по стимулированию их участия в данных типах проектов с выделением особо приоритетных сегментов девелопмента: малоэтажной жилой засгрокки; экологического девелопмента и формирования девелоперских предложении жилья на уровне стоимосгя эконом-класса (не дороже 30 тыс. руб.).

В э'оа саяг.., действие данного программко-ретулируемого внешнего

фактора систем упрашккшя комплексным давешпменгом КЖЗТ позволит

существенно ровнсш., надежность вложения инвестиций в данный сегмент

жилшцюго рьенгл на уапе ьгходе» юлгааний в данный сегмент и в среднем

на и.-.ц-,,лсокомнийо^то надежность инвестиций в данные типы

проектов.

В к&чггтье <>-;иовьых предложенлй актора по повышению экономический наджиостч систем'г леледопмскт* комплексной жилой застройки терри .орил предложен комплекс- мероприятий на государственно-муниципальном уровне рпулировачиг. г виде специалгных целевых программ и государс1веи.-:о-чг.стного партнёрства б области развития комплексной жилой застроики. 1ькжз важно завершит., готовность предынвесгиционных документов градостроительного и территориального шинирования, как основного фактора риска данной инвестиционной деятельности.

Предложен также комплекс моделей корпоративного менеджмента в девелоперских компаниях в виде стандартизированных процедур управления в том числе алгоритм рассмотрения проектов по процедурам с разработкой основных функций и полномочий по структурным подразделениям при их реализации на оперативном, среднесрочном и стратегическом уровнях инвестиционного планирования. В качестве отдельной функциональной процедуры инвестиционного регламента комплексной системы девелопмента комплексной жилой застройки автором разработаны плановые бизнес-процессы и механизм мониторинга реализации проектов в постанвести-ционныи период жизненного цикла.

^ Применение научных и практических программно-целевых предложении, разработанных автором исследований, позволяет расширить масштабы развития комплексной жилой застройки на территории Пензенской области и ' увеличить эту долю с фактического уровня в 32% до 40-45% в течение 4-6 лет с прогнозного момента их принятия в 2012 году. Это позволит ежегодный «вод жилья за счет данного сегмента рынка с 190 до 11КУ-150 тыс.м кв. и получать дополнительные инвестиции в жилищное строительство в размере 2,5 млрд руб. ежегодно. Это, несомненно, увеличит предложение жилья на первичном рынке и увеличит его доступность.

Предложенные автором регламенты совершенствования внутрифирменной деятельности девелоперских корпораций позволяют повышать чистые дисконтированные доходы по данным типам проектов КЖЗТ на 2-3% и способствуют экономической стабильности девелоперских организаций с обеспечением мини-матьно-расчетнои рентабельности по прибыли на уровне 30-35%. Подтверждением практической апробации результатов диссертации являются акты их внедрения, полученные от ОАО «Пензастрой», ООО «Мегаполис-девелопмент» и отдела развития территорий Администрации г. Пензы, а также в учебном процессе при чтении курсов «Градостроительный кадастр», «Экономика и шинирование городского хозяйства», «Инновационный менеджмент» «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса», «Планирование и контроллинг», что также подтверждается актами внедрения.

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Установлено, что в современных экономических механизмах управления инвестиционными жилищными проектами и программами активно проявляются рыночные тенденции, связанные с развитием профессиональных систем девелопмента недвижимости и ее инновационного вида - девелоп-мента комплексной жилой застройки, которые характеризуются высокой инвестиционной привлекательностью, значительными рисками и проблемами в формировании высоконадежных производственно-экономических систем.

2. В диссертации изложена и апробировала научная гипотеза о возможности научно-методического и практического совершенствования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий на основе функционально-надежностного моделирования жизненных циклов девелопмента по индикаторам экономической надежности их реализации с целью возможного прогнозирования потерь «на стыкгк» между этапами и увеличения результативности данного высокорискованного сегмента жилищного строительства.

3. Сформулировано и уточнено понятие девелопмента комплексной жилой застройки территорий. Под этим понятием следует понимать специализированный экономический механизм профессиональной деятельности заказчиков-застройщиков по управлению воспроизводством жилищной недвижимости на основе высокорискованных масштабных инвестиционных проектов с единым земельно-имущественным комплексом недвижимости кластерного типа и единым жизненным циклом управления, что активно формирует территориальные рынки доступного жилья за счет максимальных предложений его объемов.

4. Выполнено методическое функционально-надежностное моделирование экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента по критерию интенсивности инвестиций. Это позволило определить и структурировать систему девелопмента как динамически адаптивную структуру из объединенных взаимодействующих локальных функционально-целевых подсистем.

5. Разработана методика количественной оценки критериев надежности экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента по коэффициентам готовности с принципиальной схемой их определения как цепочки последовательных соответствий в жизненных циклах девелопмента. При этом в качестве ключевого экономического критерия надежности предлагается использовать двухкомпонентный индикатор непрерывного действия^ по уровню инвестиционной интенсивности строительства, дополняющий и развивающий существующую теорию экономической надежности систем девелопмента комплексной жилой застройки территорий.

6. Предложена концептуально-методическая модель 3-радиусного управления эффективностью экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости по положительным и отрицательным сферам реализации проектов в корпоративной менеджмент-системе планирования и контроллинга.

7. Осуществлено исследование организациошю-управленческих особенностей, экономико-математических закономерностей и тенденций циклической

трансформации и раиштия эпмомичвс«* цад,жьоста систем девелопмента комплексной жилок застройки яа примере обье:аое недвижимости Пензенской области, что подтвердило принятую научную гипотезу исследования.

8. Определено, что развитие перспективной подготовки строительства на примере г.-ушщипалькых образований Пензенской области по градостроительному и территориальному планированию формирует проблему как своевременной разработки основных предыивестиционных документов строительства (генпланов, правил землепользования и застройки и др.), так и эффективности развития региональных рынкоа земельных участков под КЖЗТ Определена экономическая надежность данного этапа в размере 0 75 по показателю экономической готовности. '

9. Выполнена графическая интерпретация алгоритма определения экономической надежности принимаемых решений в функционально-надежностных механизмах управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в системах девелоименга на примере типичного жизненного цикла проекта КЖЗТ «Петровский квартал» по показателю экономическом готовности с моделированием зон затрат, эффектов и параметров факт-прогнозных отклонений интенсивности инвестиций по очередям строительства. Установлены закономерности, особенности расчета и изменения показателей экономической надежности.

10. Выявлены закономерности изменения надежности системы девелоп-мента по интенсивности инвестиций в их жизненных циклах с учетом постоянной градостроительной ценности территории застройки и тенденций значительного роста рыночной стоимости воспроизводимых портфелей недвижимости на стадии инвестиционного девелопмента для двух типов проектов - микрорайон «Петровский квартал» и микрорайон «Б» по ул Шезченко-Пушклна в г. Пензе. '

11. Сформулированы предложения по совершенствованию экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застроики территорий в жизненных циклах девелопмента как комплекса мероприятии на государственно-муниципальном уровне регулирования в виде специальных целевых программ и государственно-частного партнерства в области развития КЖЗТ. 1 1

12. Выполнена практическая апробация разработанных научно-методических материалов по исследуемой проблеме в учебном процессе ПГУАС при чтении курсов «Градостроительный кадастр», «Экономика и планирование городского хозяйства», «Инновационный менеджмент», «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса», «Планирование и контроп-линг», а также в деятельности ОАО «Пензастрой», ООО «Мегаполис-деве-лопмент» и отдела развития территорий Администрации г. Пензы, что подтверждено актами внедрения. Применение авторских программно-целевых предложении способствует расширению масштабов развития комплексной жилои застроики на территории Пензенской области и увеличению этой доли с фактического уровня в 32% до 40-15% в течение 4-6 лет. Это позволит получать эффект в виде увеличения ежегодного ввода жилья за счет данного сегмента рынка с 190 до 220-250 тыс. м кв. и дополнительные инвестиции в жилищное строительство ежегодно в размере 2,5 млрд руб.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

В изданиях, входящих в обязательный перечень ВАК РФ:

1. Поршакова, А.Н. Оценка и прогнозирование экономической надежности девелопмента комплексной жилой застроики |1скст] / А.Н. Поршакова, С.А. Баронин // Экономика строительства. - 2011. - №

О 31 п.л. (в т.ч. автора 0,2) (перечень ВАК).

' 2 Поршакова, А.Н. Научные аспекты определения и прогнозирования экономической надежности девелопмента комплексной жилой застроики [Текст] / А.Н. Поршакова, С.А. Баронин // Известия ПГПУ. - 2011. - № 24. -

0 21 п.л. (в т.ч. автора 0,1) (перечень ВАК).

3 Поршакова, А.Н. Экономическая надежность девелопмента комплексной жилой застройки [Текст] / А.Н. Поршакова, СА Баронин // Известия высших учебных заведений. Поволжский регион. Общественные науки. - 2010. - № 4 (16). - 0,44 п.л. (в т.ч. автора 0,32) (перечень ВАК).

В других научных изданиях:

4 Поршакова, А.Н. Основы менеджмента, планирования и контроллинга в недвижимости [Текст]: Раздел 6: учеб. пособие / С.А. Баронш [и др.]. -Пенза- ПГУАС, 2011. - 11,2 п.л. (в т.ч. автора 1 пл.) (гриф УМО).

5 Поршакова, А.Н. Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территорий [Текст] / С.А. Ьаронин, И Н Сегаев А Н. Поршакова // Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимое'™: аспекты экономики, организации и управления в строительстве: моногр. / Под общ. ред. П.Г. Грабового, С.А. Баронина. - Пенза: РИО ПГСХА, 2011. - 0,72 п.л. (в т.ч. автора 0,35 п.л.).

6 Поршакова, А.Н. Планирование и контроллинг инвестиционно-строительной деятельности. [Текст] / С.А. Баронин, И.Н. Сегаев А.Н Поршакова"/ Раздел 3: учеб. пособие. - Пенза: ПГУАС, 2010. - 6,74 п.л. (в т.ч.

автора 1,2 п.л.). „ „ „

7 Поршакова, А.Н. Анализ развития комплексной жилои застроики в

Пензенской области. [Текст] / А.Н. Поршакова // Менеджмент: управление в социальных и экономических системах: межвузовский сб. науч. тр. - Пенза.

ПГУАС, 2011.-0,3 п.л.

8 Поршакова, А.Н. Развитие концепции девелопмента как основы

современного управления проектами развития городских территории под комплексную жилую застройку [Текст] / А.Н. Поршакова // Реабилитация жилого пространства горожанина: мат. VII Междунар. науч.-практ. конф. им. В Татлина. - Пенза: ПГУАС, 2010. - 0,31 п.л.

9 Поршакова, А.Н. Оценка и управление экономической надежностью проектов девелопмента комплексной жилой застройки территории [1екст] / А Н Поршакова, С.А. Баронин // Менеджмент: управление в социальных и экономических системах: сб. мат. Междунаро. научн.-практ. конф. - Пенза,

2010. - 0,19 п.л. (в т.ч. автора 0,1 п.л.).

10 Поршакова, А.Н. Антикризисный сервейинг территории: управление воспроизводством земельно-имущественных комплексов на основе конкурентоспособных систем [Текст] / А.Н. Поршакова, С.А. Баронин // Проблемы землеустройства и кадастра в реализации земельной политики госу-

дарства: VI Междунар. науч.-практ. конф. - Пенза, 2010.-0,12 п.л. (в т.ч автора 0,06 п.л.).

11. Поршакова, А.Н. Проблемы формирования земельных участков [Текст] / А.Н. Поршакова, И.С. Комракова // Наука молодых - интеллектуальный потенциал XXI века: сб. докладов Междунар. науч.-техн. конф. молодых ученых и исследователей. - Пенза, 2010. - 0,2 п.л. (в т.ч. автора 0,15 пл.).

12. Поршакова, А.Н. Информационная система обеспечения градостроительной деятельности города Пенза [Текст] / А.Н. Поршакова, С.А. Ник-ликина // Управление земельно-имущественными отношениями: V Всероссийская науч.-практ. конф. - Пенза, 2009. - 0,25 п.л. (в т.ч. автора 0,2 п.л.).

13. Поршакова, А.Н. Зонирование территорий [Текст] / А.Н. Поршакова, A.A. Сетракова // Управление земельно-имущественными отношениями: V Всероссийская науч.-практ. конф. - Пенза, 2009. - 0,2 п.л. (в т.ч. автора 0,4 пл.).

14. Поршакова, А.Н. Условия и перспективы инвестирования Пензенской области / А.Н. Поршакова, H.A. Киселева, О.С. Алмаева // Формирование и проблемы развития государственного кадастра объектов недвижимости: IV Всероссийская науч.-практ. конф. - Пенза, 2009. - 0,25 п.л. (в т.ч автора 0,2 пл.).

15. Поршакова, А.Н. Управление земельно-имущественными комплексами урбанизированных земель [Текст] / А.Н. Поршакова, АЛО. Полецкая // III Всероссийская науч.-практ. конф. «Формирование и проблемы развития государственного кадастра объектов недвижимости». - Пенза, 2007. - 0 2 п л (в т.ч. автора 0,17 пл.).

16. Поршакова, А.Н. Рента как механизм экономического управления земельными ресурсами [Текст] / А.Н. Поршакова // Актуальные проблемы современного строительства. Междунар. науч.-техн. конф. - Пенза, 2007. - 0,4 п.л.

Поршакова Анна Николаевна

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ УПРАВЛЕНИЯ НАДЕЖНОСТЬЮ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИЙ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 03.10.2011. Формат 60x84/16 Бумага офсетная. Печать на ризографе. Уч.-изд. л. 1,5. Тираж 120 экз. Заказ №125.

Издательство ПГУАС. Отпечатано в полиграфическом центре ПГУАС. 440028. г. Пенза, ул. Г. Титова, 28. E-mail: office@pguas.ru www.pguas ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Поршакова, Анна Николаевна

ВВЕДЕНИЕ.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ПРОБЛЕМ УПРАВЛЕНИЯ И НАДЕЖНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОГО ОСВОЕНИЯ ТЕРРИТОРИЙ В ЦЕЛЯХ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.

1.1 Особенности современного развития комплексной жилой застройки территорий и проблемы надежности реализации данного вида строительства.

1.2 Исследование отечественного и зарубежного опыта управления инвестиционно-строительными проектами и особенностей применения концепции девелопмента к комплексному освоению территорий в жилищном строительстве.

1.3 Обзор опыта использования функционально-надежностных методов моделирования и теории экономической надежности.

Выводы по главе 1.

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНАЛЬНО-НАДЕЖНОСТНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ РЕАЛИЗАЦИЕЙ ПРОЕКТОВ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ТЕРРИТОРИЙ.

2.1 Методические основы функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий.

2.2 Обоснование критериев экономической надежности инвестиционных решений в системе девелопмента комплексной жилой застройки территорий методами функционально-надежностного анализа.

2.3 Общетеоретическое моделирование эффективности экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий с анализом внутренних и внешних взаимодействий по трехрадиусной модели управления.

Выводы по главе 2.

3 АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ НАДЕЖНОСТЬЮ КОМПЛЕКСНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ В ЖИЗНЕННЫХ ЦИКЛАХ ДЕВЕЛОПМЕНТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В ПЕНЗЕНСКОЙ ОБЛАСТИ.

3.1 Анализ экономической надежности исполнения основных мероприятий по перспективной подготовке строительства в Пензенской области в системе девелопмента комплексной жилой застройки.

3.1.1 Исследование особенностей перспективной подготовки строительства в муниципальных образованиях Пензенской области по градостроительному тонированию и подготовке земельных аукционов.

3.1.2 Оценка экономической надежности интенсивности инвестиций в комплексную жилую застройку на начальных стадиях девелопмента.

3.2 Исследование экономической надежности системы девелопмента комплексной жилой застройки в жизненном цикле строительства типичного инвестиционного проекта «Петровский квартал».

3.3 Экономико-математическое моделирование закономерностей изменения экономической надежности девелопмента комплексной жилой застройки с анализом основного факторного пространства и предложениями.

Выводы по 3 главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономический механизм управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий"

Актуальность: темы1 исследования. Обзор современных особенностей развития1 жилищного рынка России показывает, что в нем становится- особо приоритетным, и .динамически развивающимся сегмент комплексной1; жилой застройки территорий (КЖЗТ). Данный: инновационный: сегмент жилищного? рынка России появился благодаря действию ряда федеральных и местных законов:с особымшриоритетом Земельного кодекса РФ:; Согласно изменениями ЗК. РФ земельные участки для жилищного строительства с 1 октября 2005 г. должны; предоставляться исключительно на; торгах в форме открытого-аукциона: Для- целей* комплексного освоения-территорий: предусмотрен: выкуп права аренды земельных участков под данный вид; застройки. Особенности градостроительного развития городских территорий в крупных урбанизированных центрах и городских поселениях показывают,. что резервы, точечной и уплотнительной; застройки практически исчерпаны и появилась необходимость осваивать обширные территории под строительство.

Выходе: анализа- практики: комплексной жилой застройки- выявлено, что экономический механизм реализации: данных: инвестиционных проектов: и программ отличается; большими? рисками, и: неопределенностями. При этом современным рыночным- инструментом управления, такими проектами является научно-практическая концепция девелопмента.; Обзор существующих, классификаций и тенденций развития отечественных и зарубежных систем профессионального девелопмента недвижимости показал, что в данной концепции, отсутствует необходимая: научно-методическая проработка особенностей современного управления проектами КЖЗТ. В этой связи появление в РФ относительно* «молодого»,: высокорискованного и инвестиционно-привлекательного сегмента жилищного рынка КЖЗТ1 ставит проблему научно-практического развития концепции профессионального девелопмента недвижимости применительно к данному типу жилой застройки в качестве приоритетной для разработки высоконадежного экономического механизма управления инвестиционными проектами данного типа.

Необходимость решения данной проблемы и определила актуальность темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Авторские исследования показали, что в российской теории профессионального девелопмента недвижимости в недостаточной степени учитываются как аспекты развития сегмента жилищного рынка комплексной жилой застройки, так и вопросы экономической надежности управления инвестициями в данные типы проектов. Наиболее весомый вклад в разработку проблематики эффективности экономических механизмов управления проектами, профессионального девелопмента недвижимости, теории экономической надежности, управления территориальными рынками доступного жилья и теории менеджмента в современных рыночных условиях внесли В.П. Антонов, С.А. Баронин, М.К. Беляев, Г.М. Загидуллина, Н'.В. Комов, С.П. Коростелев, Н.Ф. Костецкий, К.Ю. Кулаков, П.Ф. Лойко, А.Н. Плотников, В.А. Прорвич, П.Г. Грабовый, Б.Б. Хрусталев, Н.Ю. Яськова, Прыкин Б.В. и другие авторы. В области практического девелопмента наиболее значителен вклад авторов первых российских исследований по данной дисциплине С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, а также И.М. Мазура, В.Д. Шапиро, Н.Г. Ольдерогге, Н.Ф. Вечера, A.A. Ольховского и др1'2'3'4'5'6'7'8'9' 10'п'12'13'14'15'16'17'18'19.

1 Антонов В П Оценка земетьных ресурсов учебное пособие / В П Антонов, П Ф Лойко, А 3 Родин, под общ ред В П Антонова Ассоциация «Русская оценка» 2-е шд Владимир «Институт оценки природные ресурсов» 2003 364 с

2 Беляев М К Инвестиционная адаптивность социально-экономических систем М Экономический факультет МГУ, ТЕИС 2003 224 с

3 Загиду длина Г М Профессиональный девелопмент недвижимости как новая концепция организации инвестиционного процесса Загидутлшп Г М, орлов ВЯ, Серазетдинов Р М, Набнудлина А В , Зарипова AB// Сервеиинг и профессиональный девелопмент недвижимости профессиональные аспекты экономики, организации и упрпавтения в строительстве моногр /под общ ред ПГ Грабового, С А Баронши Пенза РИОПГСХА 2010

4 Баронин С А Методология формирования и развития рынка доступного жилья нт основе управления воспроизводством территориальной жилищной недвижимости Пенза ПГУАС 2005 С 65

5 Баронин С А, Осташко В Я, Еремкин А А Современные методы управления недвижимостью Пенза ПГУАС, 2003 С 24

6 Комов IIВ Российская модель землепользования и земдеустройства М , 2001 С 120

7 СП Коростелев Теория и практика оценки для целей деветонмента и управления недвижимостью М Маросейка, 2009 416 с

8 Костсцкий Н Ф Активизация инвестиционно-строитетьной деятельности в условиях экономики переходного периода / Н Ф Костецкии дис д ра экон наук 08 00 Оз -М , 1998

9 Кулаков К Ю Теоретические и методологические основы формирования и развития территориально-воспроизводственных систем недвижимости Монография М МГСУ 136 с

10 Прорвич В А идр Оценка урбанизированных земель Учебное пособие / Под ред В А Прорвича М Экономика, 2004 С 74

11 Плотников А Н , Постюшков А В Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости аспекты экономики, организации и управления Монография / Под общ ред ПГ Грабового, CA Баронина - Пенза РИО ПГСХА, 2010 251 с Глава 1 7 Применение морфологической стоимостной модели экономики предприятия С 86-95

12 Грабовый П Г, Квачнадзе Р Г, Осташко В Я Управление рисками в недвижимости Учеб пособие М Изд АСВ, 2004

13 Хр\сталев Б Б Формирование системы управления инвестиционно-строительным комплексом Пензенской области // Менеджмент в России и за рубежом 2005 Л-6 С 53-63

14 Яськова Н Ю Формирование организационно-экономического механизма инвестиционно-строительной деятельности переходного периода дис д-ра экон наук 08 00 05 -М ГУУ, 1999

15 Прыкин Б В Методы повышения надежности строитетьныхтехнопогическич процессов / Б В Прыкин Уч пособ Ташкентский политехническни институт, 1980 95 с

Несмотря на плодотворную деятельность ученых и практиков, современное состояние, условия и перспективы развития российского девелопмента как современного экономически надежного рыночного инструмента управления инвестиционными проектами и программами комплексной жилой застройки в научно-практической литературе освещены недостаточно. Это препятствует эффективному предложению жилья на первичных рынках и в недостаточной степени формирует территориальные рынки доступного жилья.

Целью диссертационной работы является теоретическое и методическое моделирование экономического механизма управления надежностью реализации проектов комплексной жилой застройки территорий с разработкой рекомендаций по его совершенствованию.

Для достижения поставленной цели в работе последовательно поставлены и решены следующие задачи:

1. Выполнен теоретический обзор проблемной ситуации экономического механизма управления надежностью реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства.

2. Исследованы особенности современного развития инновационного сегмента жилищного рынка комплексной жилой застройки с анализом теорий профессионального девелопмента недвижимости и экономической надежности применительно к данным типам проектов.

3. Разработаны методические основы функционально-надежностного моделирования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройке как жизненных циклов девелопмента с динамически адаптивной структурой из объединенных и взаимодействующих подсистем и ограничений.

16 Максимов С Н Девелопмент (развитие недвижимости) СПб «Питер», 2003

17 Тарасевич Е И Методические рекомендации ио оценке участков земли для девсюпмента М Международная академия оценки и консалтинга, 2005

18 МазурИИ, Шапиро В Д, Очьдерогте Н Г Девелопмент Учебное пособие М «Экономика» 2004

19 Вечер Н Ф, Ольховский Л Л Инвестиции в коммерческую недвижимость Жизненный цикл от скта СПб Изд дом «Бизнсс пресса», 2005

4. Выполнено общетеоретическое моделирование эффективности системы девелопмента комплексной жилой застройки с анализом внутренних и - внешних взаимодействий. 5. Проанализирован экономический механизм управления надежностью комплексной жилой застройки в жизненных циклах девелопмента на примере объектов недвижимости Пензенской области.

6. Разработаны предложения и рекомендации в области развития 4 экономического механизма управления надежностью реализации комплексной жилой застройки.

Предметом исследования являются экономический механизм и организационно-управленческие процессы формирования, циклической трансформации, анализа и регулирования экономической надежности в профессиональных системах девелопмента комплексной жилой застройки.

Объектом исследования являются крупные корпоративные девелоперские предприятия инвестиционно-строительного комплекса РФ и Пензенской, области, участвующие в подготовке и реализации проектов комплексной жилой застройки территорий.

Проведенные соискателем исследования в этой области позволили в качестве научной гипотезы принять предположение о возможности научно-методического и практического совершенствования экономического механизма управления надежностью реализации комплексной жилой застройки территорий на основе теории девелопмента с функциональным моделированием жизненных циклов по индикаторам экономической надежности с целью возможного прогнозирования потерь «на стыках» между этапами и увеличения результативности данного высокорискованного сегмента жилищного строительства.

Теоретической, методологической и эмпирической базой исследования послужили основополагающие экономические законы и фундаментальные труды классиков экономических теорий; работы российских и зарубежных ученых, посвященные теории управления, проблемам развития производства в условиях рынка; труды отечественных и зарубежных ученых и практиков, посвященные исследованию девелопмента и управления инвестиционно-строительными проектами комплексного освоения территорий для целей жилищного строительства, в том числе проблем экономической надежности и уменьшения рисков воспроизводства в жизненных циклах строительства. В процессе исследования использованы законодательные и нормативные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти, методические разработки и публикации, касающиеся исследуемой проблемы. В работе использованы официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2004—2011 гг. на уровне РФ, Пензенской области и города Пензы.

Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы диалектический метод познания, методы математической статистики и оценки рисков, экономико-математического, функционального моделирования, функционально — надежностного, системного, логического анализа, экспертных оценок, сравнительного анализа деятельности различных предприятий и др.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по функционально-надежностному моделированию экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как системы жизненных циклов девелопмента с динамически адаптивной структурой из объединенных и взаимодействующих подсистем и ограничений.

В результате исследований автором получены следующие основные теоретические и научно-практические результаты:

• систематизированы и классифицированы предпосылки развития комплексной жилой застройки территорий как высокорискованного проблемного сегмента жилищного рынка, обеспечивающего максимальные предложения жилья от крупных застройщиков и активно формирующего рынок доступного жилья с понятийным уточнением термина «девелопмент комплексной жилой застройки территорий»;

• предложена авторская модель экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как системы жизненных циклов девелопмента с динамически адаптивной функциональной структурой, состоящей из объединенных и взаимодействующих функциональных подсистем, уровней, ситуаций управления, а также развития государственно-частного партнерства с мониторингом экономической надежности по критерию интенсивности инвестиций;

• обоснована концептуальная модель трехрадиусного управления эффективностью внутренних функциональных подсистем экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как жизненных циклов девелопмента по положительным и отрицательным (Я\ ) сферам реализации проектов в корпоративной менеджмент-системе планирования и контроллинга;

• выявлены и проанализированы организационно-управленческие процессы, экономико-математические закономерности и тенденции изменения надежности реализации проектов комплексной жилой застройки как функционально-надежностной системы девелопмента на примере объектов недвижимости Пензенской области;

• сформулированы предложения и рекомендации по развитию экономического механизма управления реализацией комплексной жилой застройки территорий как системы значимых мероприятий на государственно-муниципальном и корпоративном уровнях регулирования в виде специализированных целевых инвестиционных проектов и программ с элементами государственно-частного партнерства по приоритетам формирования жилья эконом-класса, малоэтажной застройки и экологического девелопмента.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность сформулированных научных положений подтверждается их внедрением в практику деятельности ряда жилищных компаний Пензенской области и в учебный процесс Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Достоверность результатов исследования обусловлена строгим соблюдением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, экономической надежности, функционального анализа, результатов экспертных оценок, позволяющих получать достоверные данные для решения поставленных задач, а также использованием репрезентативного массива статистической информации по исследуемой проблеме.

Теоретическая значимость исследования заключается в развитии положений экономической науки в области моделирования экономических механизмов управления реализацией инвестиционных жилищных проектов и программ, в том числе по творческой модернизации профессиональных систем девелопмента недвижимости применительно к проектам комплексной жилой застройки территорий по индикаторам экономической надежности. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.

Практическая значимость исследования заключается также в возможности применения разработанного экономического механизма формирования и анализа жизненных циклов девелопмента комплексной жилой застройки по индикаторам экономической надежности инвестиций в деятельности жилищных компаний и органов государственно-муниципального регулирования строительства. Это позволяет повышать инвестиционную привлекательность и реализуемость высокорискованных проектов комплексной жилой застройки, формировать высокий уровень предложения жилья от крупных девелоперов и увеличивать доступность жилья для населения.

Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке студентов по специальностям «Земельный и городской кадастры», «Экспертиза и управление недвижимостью» и других, а также в программах повышения квалификации строителей различных, специализаций.

Предложения и рекомендации соискателя могут быть использованы в деятельности различных предприятий как Пензенского, так и других регионов, с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.

Апробация и внедрение результатов исследований.

Основные выводы и положения диссертационных исследований были доложены на международных и всероссийских, вузовских конференциях за 2007-2011 гг.

Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности их реализации в практической деятельности ведущих жилищных компаний Пензенской области - ОАО «Пензастрой», ООО «Мегаполис - Девелопмент» администрации г.Пензы, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 16 печатных трудов. Общий объем публикаций составил 22,04 п.л., лично автора - 5,46 п.л.

Структура работы и ее основные разделы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений. Общий объем диссертации составляет 150 страниц, включая 5 таблиц, 12 рисунков, библиографический список из 119 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов, и 9 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Поршакова, Анна Николаевна

Выводы по 3 главе

1. В третьей главе диссертации проведена практическая апробация разработанной ранее методики, позволяющей исследовать процессы реализуемости в экономическом механизме управления реализации проектов в виде девелоперских систем по комплексной жилой застройке в жизненных циклах строительства объектов недвижимости в Пензенской области. При этом подтверждена принятая научная гипотеза исследования через моделирование закономерностей экономической надежности развития систем девелопмента по

77 этапам цикла г^и

2. Исследованы особенности перспективной подготовки строительства по этапам цикла /?э£)0в муниципальных образованиях Пензенской области по градостроительному и территориальному планированию. Установлены аналитические данные их развития, позволяющие утверждать, что существует проблема как своевременной, разработки основных предынвестиционных документов строительства (генпланов, правил землепользования и застройки и пр.), так и эффективности развития' регионального рынка земельных участков под КЖЗТ. Определена экономическая надежность данного этапе в размере 0,75 по показателю Кэг°.

3. Выполнена графическая интерпретация алгоритма определения экономической надежности развивающейся системы девелопмента комплексной жилой застройки на примере типичного жизненного цикла проекта КЖЗТ «Петровский квартал» по показателю Кэг° с моделированием зон затрат, эффектов и параметров факт-прогнозных отклонений V и Т по очередям строительства.

4. Установлены закономерности расчета и изменения показателей экономической надежности инвестиций по показателям готовности на примере типичного инвестиционного проекта комплексной жилой застройки «Петровский квартал» в развивающейся системе девелопмента что показало следующую картину экономико-математической тенденции изменения данного показателя в виде цикла последовательных итераций: со следующими значениями: Кэг° = 0,75 - 1,00 - 0,90 - 0,55 - 0,52.

5. Осуществлен комплексный анализ экономико-математических закономерностей изменения надежности системы девелопмента А^г0;1 по интенсивности инвестиций Кэг° в жизненных циклах /^Оэ(МУс учетом постоянной градостроительной ценности территории застройки (ЦГрТКШ'11=соп81[.Р£)э01У]) и тенденций значительного роста рыночной стоимости ТКПН на стадии инвестиционного девелопмента (ГуО111) для двух типов проектов. Установлены зоны формирования и рассеивания экономической надежности, а также основные факторы дестабилизации.

6. Полученные тенденции изменений экономической надежности развивающихся систем девелопмента комплексной жилой застройки отражают результаты апробации принятой научной гипотезы автора. Они базируются на предшествующем опыте исследований теории экономической I надежности, не противоречат им, не претендуют на окончательную завершенность и безупречность, но позволяют с высокой степенью достоверности осуществлять научно-практическое моделирование экономического механизма реализации проектов в комплексной жилой застройке, как в особо сложном и высокорискованном виде жилищного строительства.

7. В качестве основных предложений автора по повышению надежности системы экономического механизма реализации проектов в процессах девелопмента комплексной жилой застройки территорий предложен комплекс мероприятий на государственно-муниципальном уровне регулирования в виде необходимости формирования специальных целевых программ и государственно-частного партнерства в области развития комплексной жилой застройки. Также важно завершить готовность предынвестиционных документов градостроительного и территориального планирования, как основного фактора риска данной инвестиционной деятельности.

8. Предложен комплекс моделей корпоративного менеджмента в с девелоперских компаниях в виде стандартизированных процедур управления, в том числе алгоритм рассмотрения проектов по процедурам с разработкой основных функций и полномочий по структурным подразделениям при их реализации на оперативном, среднесрочном и стратегическом уровнях инвестиционного планирования. В качестве отдельной функциональной процедуры инвестиционного регламента комплексной системы девелопмента комплексной жилой застройки автором разработаны плановые бизнес-процессы и механизм мониторинга реализации проектов в постинвестиционный период жизненного цикла.

9. Применение научных и практических программно-целевых предложений, разработанных автором исследований позволяет расширить масштабы развития комплексной жилой застройки, на территории Пензенской области и увеличить эту долю с фактического уровня в 32% до 4СМ15% в течениие 4-6 лет с прогнозного момента их принятия в 2012 году. Это позволит получить эффекты увеличения ежегодного ввода жилья за счет данного сегмента рынка с 190 до 220-250 тыс м кв. и получить дополнительные инвестиции в жилищное строительство в размере 2,5 млрд руб. ежегодно. Это, несомненно, увеличит предложение жилья на рынке и увеличит его доступность.

10. Предложенные автором регламенты совершенствования внутрифирменной деятельности девелоперских корпораций позволяют повышать чистые дисконтированные доходы по данным типам проектов КЖЗТ на 2—3% и способствуют экономической стабильности девелоперских организаций с расчетной рентабельностью по прибыли на уровне 30-35%. Основные теоретические выводы исследования и рекомендации доведны до возможности в практической деятельности ряда жилищных компаний — ОАО «Пензастрой», ООО «Мегаполис-девелопмент», и отделе развития городских территорий администрации г. Пензы, что подтверждено актами внедрения, а также в учебном процессе ПГУАС при чтении курсов «Градостроительный кадастр», «Экономика и планирование городского хозяйства», «Инновационный менеджмент», «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса», «Планирование и контроллинг», что также подтверждается актами внедрения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В работе обобщены научные результаты, полученные автором за многолетний период исследования. Она представляет собой комплексное исследование проблем надежности экономического механизма реализации проектов применительно к процессам девелопмента комплексной жилой застройки территорий как наиболее рискованным и проблемным сферам формирования рынка доступного жилья в России. Диссертация включает в себя все этапы решения поставленных задач - от формулирования проблемной ситуации, научной гипотезы исследования, анализа теории и разработки методики, до их апробации на репрезентативном информационно-аналитическом материале с выявлением экономико-математических закономерностей развития экономической надежности, с практическими рекомендациями и оценкой их эффективностьи.

Это позволило сформировать научно-практические аспекты моделирования экономической надежности системы девелопмента комплексной жилой застройки территорий в целях жилищного строительства. Основными выводами и предложениями выполненного исследования являются следующие:

1. Установлено, что в современных экономических механизмах управления инвестиционными жилищными проектами и программами активно проявляются рыночные тенденции, связанные с развитием профессиональных систем девелопмента недвижимости и ее инновационного вида - девелопмента комплексной жилой застройки, которые характеризуются высокой инвестиционной привлекательностью, значительными рисками и проблемами в формировании высоконадежных производственно-экономических систем.

2. В диссертации изложена и апробирована научная гипотеза о возможности научно-методического и практического совершенствования экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий на основе функционально-надежностного моделирования жизненных циклов девелопмента по индикаторам экономической надежности их реализации с целью возможного прогнозирования потерь «на стыках» между этапами и увеличения результативности данного высокорискованного сегмента жилищного строительства.

3. Сформулировано и уточнено понятие девелопмента комплексной жилой застройки территорий. Под этим понятием следует понимать специализированный экономический механизм профессиональной деятельности заказчиков-застройщиков по управлению воспроизводством жилищной недвижимости на основе высокорискованных масштабных инвестиционных проектов с единым земельно-имущественным комплексом недвижимости кластерного типа и единым жизненным циклом управления, что активно формирует территориальные рынки доступного жилья за счет максимальных предложений его объемов.

4. Выполнено методическое функционально-надежностное моделирование экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента по критерию интенсивности инвестиций. Это позволило определить и структурировать систему девелопмента как динамически адаптивную структуру из объединенных взаимодействующих локальных функционально-целевых подсистем.

5. Разработана методика количественной оценки критериев надежности экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента по коэффициентам готовности с принципиальной схемой их определения как цепочки последовательных соответствий в жизненных циклах девелопмента. При этом в качестве ключевого экономического критерия надежности предлагается использовать двухкомпонентный индикатор непрерывного^ действия по уровню инвестиционной интенсивности строительства, дополняющий и развивающий существующую теорию экономической надежности систем девелопмента комплексной жилой застройки территорий.

6. Предложена концептуально-методическая модель 3-радиусного управления эффективностью экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента объектов недвижимости по положительным и отрицательным сферам реализации проектов в корпоративной менеджмент-системе планирования и контроллинга.

7. Осуществлено исследование организационно-управленческих особенностей, экономико-математических закономерностей и тенденций циклической трансформации и развития экономической надежности систем девелопмента комплексной жилой застройки на примере объектов недвижимости Пензенской области, что подтвердило принятую научную гипотезу исследования.

8. Определено, что развитие перспективной подготовки строительства на примере муниципальных образований Пензенской области по градостроительному и территориальному планированию формирует проблему как своевременной разработки основных предынвестиционных документов строительства (генпланов, правил землепользования и застройки и др.), так и эффективности развития региональных рынков земельных участков под КЖЗТ. Определена экономическая надежность данного этапа в размере 0,75 по показателю экономической готовности.

9. Выполнена графическая интерпретация алгоритма определения экономической надежности принимаемых решений в функционально

126 надежностных механизмах управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в системах девелопмента на примере типичного жизненного цикла проекта КЖЗТ «Петровский квартал» по показателю экономической готовности с моделированием зон затрат, эффектов и параметров* факт-прогнозных отклонений интенсивности инвестиций по очередям строительства. Установлены закономерности, особенности расчета и изменения показателей экономической надежности.

10. Выявлены закономерности изменения надежности системы девелопмента по интенсивности инвестиций в их жизненных циклах с учетом постоянной градостроительной ценности территории застройки и тенденций значительного роста рыночной стоимости воспроизводимых портфелей недвижимости на стадии инвестиционного девелопмента для двух типов проектов — микрорайон «Петровский квартал» и микрорайон «Б» по ул. Шевченко-Пушкина в г. Пензе.

11. Сформулированы предложения по совершенствованию экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий в жизненных циклах девелопмента как комплекса мероприятий на государственно-муниципальном уровне регулирования в виде специальных целевых программ и государственно-частного партнерства в области развития КЖЗТ.

12. Выполнена практическая апробация разработанных научно-методических материалов по исследуемой проблеме в учебном процессе ПГУАС при чтении курсов «Градостроительный кадастр», «Экономика и планирование городского хозяйства», «Инновационный менеджмент», «Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса», «Планирование и контроллинг», а также в деятельности ОАО «Пензастрой», с

ООО «Мегаполис-девелопмент» и отдела развития территорий Администрации г. Пензы, что подтверждено актами внедрения. Применение авторских программно-целевых предложений способствует расширению масштабов развития комплексной жилой застройки на территории Пензенской области и увеличению этой доли с фактического уровня в 32% до 40-45% в течение 4-6 лет. Это позволит получать эффект в виде увеличения ежегодного ввода жилья за счет данного сегмента рынка с 190 до 220-250 тыс. м кв. и дополнительные инвестиции в жилищное строительство ежегодно в размере 2,5 млрд руб.