Организация инвестирования в объекты коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организация инвестирования в объекты коммерческой недвижимости"

Па правах оукониси

^ос! ев

СТЕФАНКОВ КОНСТАНТИН ВИКТОРОВИЧ

ОРГАНИЗАЦИЯ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ОБЪЕКТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2007

003053378

Работа выполнена в лаборатории региональных проблем иаучпо-инновациониой сферы Института проблем региональной экономики Российской академии наук

Научный руководитель Доктор экономических наук,

профессор Гусаков Михаил Александрович

Официальные оппоненты: Доктор экономических наук,

профессор Старинский Владислав Николаевич

Кандидат экономических наук Платонова Елена Александровна

Ведущая организация - Государственное образовательное

учреждение высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Защита состоится «20» февраля_ 2007 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета Д 002.079.01 в Институте проблем региональной экономики Российской академии наук по адресу: 198013, Санкт-Петербург, ул. Серпуховская, д. 38.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института проблем региональной экономики РАН.

Автореферат разослан « 19 » января__2007 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

кандидат экономических наук, , Л

старший научный сотрудник щО^р^ Т.В. Шабунина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность'темы.. Основной тенденцией развития российской экономики в настоящее время выступает сохранение достаточно высоких темпов экономического роста на протяжении последних трех лет. При этом в 2006 году отмечается увеличение выпуска продукции обрабатывающей промышленности при некотором замедлении динамики импорта конкурирующих товаров. В инвестиционной сфере происходит динамичное наращивание инвестиций в основной капитал, в значительной мере за счет расширения объемов строительства1. Подобные тенденции при стабилизации номинального и реального курса рубля в условиях повышения стабильности и ликвидности банковского сектора экономики создают предпосылки для оживления активности но реализации инвестиционных проектов, связанных с развитием как крупных предприятий, так и субъектов малого и среднего предпринимательства.

Инвестиционные проекты развития предприятий направлены на решение комплекса социально-экономических проблем, а следовательно, обладают высокой значимостью для реализующих их субъектов. При этом одной из основных проблем развития выступает проблема подбора коммерческой недвижимости. Недвижимое имущество хозяйствующих субъектов в производственном, секторе экономики является основой формирования имущественного комплекса предприятия. Развитие производственной базы предприятий сдерживается, в том числе, отсутствием или недостатком производственных и складских помещений. Таким образом, предприятия выступают как инвесторы на рынке коммерческой недвижимости. Следует отметить, что, несмотря на улучшение ситуации в производственной сфере, многие предприятии не преодолели кризисные финансовые проявления. Для многих предприятий, как имеющих давнюю историю развития, так и вновь создаваемых, характерен дефицит инвестиционных ресурсов при крайне низкой залоговой массе, а, следовательно, кредитной привлекательности.

Выходом из сложившейся ситуации может быть использование капиталосберегающих форм инвестирования на рынке недвижимости. Современный этап развития российского рынка коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как этап становления таких форм финансирования инвестиционной деятельности, как ипотека и лизинг недвижимости.

Это обусловливает актуальность темы исследования.

1 Экономическая конъюнктура в третьем квартале 2006 года. Обзор макроэкономических тенденций №66. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования, 27.10.2006. Режим доступа: [ИИр:/м\^.Гогеса81,ги].

Степень научной разработки проблемы. Проблемам управления инвестициями и организации финансирования инвестиционных проектов, вопросам экономики недвижимости посвящены труды отечественных и зарубежных ученых - A.II. Лсаула, В.В. Бузырсва,

B.И. Воропаева, A.B. Воротилова, A.A. Горбунова, А.И. Горемыкина, И.И. Мазура, Н. Ордуэя, ЮЛ. Панибратова, Дж. Платца, А. Ринга,

C. Солта, В.А. Смирнова, Е.И. Тарасевича, Дж. Фридмана, В.Д. Шапиро й др. Однако вопросы, связанные с использованием лизинга недвижимости как капиталосберегающей формы финансирования инвестиций в недвижимость, не нашли должного отражения в экономической литературе.

Высокая значимость эффективной реализации проектов развития предприятий, требующих инвестирования в коммерческую недвижимость, и отсутствие теоретического и методического обоснования организационно-экономического механизма реализации подобных проектов подтверждают актуальность данного диссертационного исследования.

Целью работы является обоснование подхода к организации инвестирования проектов в сфере коммерческой недвижимости и разработка методических рекомендаций по применению лизинга недвижимости как инструмента организации финансирования подобных проектов.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решались следующие задачи:

исследование условий и предпосылок развития инвестиционной деятельности в российской экономике;

анализ общеэкономических параметров инвестиционного климата в России;

идентификация коммерческой недвижимости как объекта инвестиционной деятельности;

исследование теории и практики развития и функционирования рынка недвижимости;

выявление экономической сущности ипотеки как формы финансирования проектов в сфере недвижимости;

анализ правовых основ ипотечного кредитования; выявление экономической сущности лизинга недвижимости; исследование правовых аспектов лизинговых операций в сфере недвижимости;

разработка рекомендаций но совершенствованию процесса организации лизинговой сделки в сфере недвижимости;

разработка методических рекомендаций по оптимизации финансирования инвестиционных проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с организацией финансирования и реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

Объектом исследования является система организации финансирования инвестиционных проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и зарубежных стран в области регулирования инвестиционной деятельности, недвижимости, лизинга и ипотеки.

Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ, зарубежных органов статистики, а также материалы, непосредственно собранные автором в ходе исследований на предприятиях, в банках и лизинговых компаниях Санкт-Петербурга.

Диссертационное исследование осуществлялось на основе общенаучных методов исследования - системного подхода, анализа и синтеза, методов логического и экономико-математического моделирования.

Поставленные цели и задачи диссертационной работы определили ее структуру. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.

Во введении обоснованы актуальность диссертационного исследования, определены цели и задачи, раскрыты научная новизна и практическая значимость выводов и результатов работы.

Первая глава «Основы управления инвестиционной деятельностью в сфере недвижимости» посвящена вопросам оценки инвестиционного климата в России на основе макроэкономических показателей, исследованию условий инвестирования в Санкт-Петербурге, исследованию сущности коммерческой недвижимости, выявлению тенденций развития рынка коммерческой недвижимости, анализу основных принципов управления инвестиционной деятельностью на рынке недвижимости.

Вторая глава «Методические основы организации финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости» содержит основные подходы к организации финансирования инвестиций. Выявляются основные источники финансовых ресурсов инвестиционной деятельности, определяются основные формы финансирования проектов, связанных с недвижимостью, исследуются ипотечное кредитование и лизинг коммерческой недвижимости, анализируются их правовые основы и выявляются преимущества и недостатки каждой из форм финансирования.

Третья глава «Организация финансирования инвестиционного проекта в сфере коммерческой недвижимости на основе лизинга» содержит анализ основных тенденций развития рынка лизинговых услуг, исследование процедуры организации лизинговой сделки, включая процесс обоснования лизинговых платежей. Также в данной главе разрабатываются рекомендации по совершенствованию организации лизинга недвижимости.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.

СОДЕРЖАНИЕ И ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

Залогом успешного развития экономики любого региона являются инвестиции в основной капитал. Динамика инвестиций в Санкт-Петербурге вполне вписывается в рамки общероссийских тенденций. Регион входит в число национальных лидеров по показателям инвестиционной активности, поэтому в его инвестиционной динамике наиболее отчетливо проявляются все тренды в этой области экономики.

По расчетам автора по данным Федеральной службы государственной статистики в целом объемы инвестиций в Санкт-Петербурге за последние пять лет выросли в три раза.

Немаловажен тот факт, что большая доля в общем объеме инвестиций приходится на капиталовложения зарубежных компаний, реализующих свои проекты на территории города.

В 2006 году в Санкт-Петербурге сохранялись положительные тенденции динамики инвестиционного процесса, наблюдавшиеся в последние годы. Основными причинами роста инвестиций в основной капитал стали: устойчивый спрос на продукцию петербургских предприятий; объективная потребность в обновлении устаревших основных фондов; повышение доступности заемных средств, вследствие снижения учетной ставки Центрального Банка России.

Инвестиции в основной капитал организаций экономики Санкт-Петербурга за период январь-декабрь 2005 года составили , с поправкой на инфляцию, 109,7 % к январю-декабрю 2004 года.

Структура инвестиций в основной капитал но видам основных фондов в 2005-2006 гг. приведена на рис.1. На представленной диаграмме видно, что большую долю инвестиций в основной капитал со- i ставляют инвестиции в коммерческую недвижимость - 50,8% в 2005 году и 47,9 % в 2006 году.

0 Прочие

В Здания (кроме жилых) и сооружения

Ш Машины, оборудование,транспорт ые средства

В Жилища

2005 г.

2006 г.

Рис.1. Структура инвестиций в основной капитал по видам основных фондов, 2005-2006 гг.2 Отраслевая структура использования инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2006 года представлена на рис. 2.

¡Ш2005: IИ2006'

Прочие

Оптовая и розничная торговля Обрабатывающие производства Транспорт- и связь Операции с недвижимостью Инфраструктура Строительство

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%

Рис. 2. Отраслевая структура использования инвестиций в основной капитал в первом полугодии 2006 г. но сравнению с первым полугодием

2005 г.

7' Источник: Федеральная служба государственной статистики

Из данных, представленных на рис. 2, следует, что операции с недвижимым имуществом заняли в первом полугодии 2006 года тре тье место по объемам инвестиций (параметр «инфраструктура», формально имеющий третье по величине значение, собран из нескольких более мелких направлений - производство и распределение электроэнергии, газа и воды, коммунальное хозяйство и т.д.). Это подтверждает высокую значимость инвестиционной деятельности на рынке недвижимости для дальнейшего развития экономики Санкт-Петербурга.

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В диссертации объект недвижимой собственности рассматривается, прежде всего, как земельный участок и расположенные на нем стационарные объекты, а также совокупность связанных с данными объектами имущественных прав. В мировой практике в последние годы понятие объекта недвижимости определяется как имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя основными составляющими - землей и строениями. Однако подобный подход учитывает только физическую сущность такого явления как недвижимость, не принимая во внимание комплекса связанных с недвижимостью имущественных прав. Рассматривая объект недвижимого имущества как объект собственности, следует учитывать права собственности, прежде всего, право владеть, пользоваться и распоряжаться. Применительно к недвижимости - это право на продажу объекта недвижимости, на его использование и сдачу в аренду и на внесение в качестве залога при получении кредита. Очевидно, что имущественные права, связанные с объектом недвижимости, следует рассматривать в комплексе.

Проанализировав различные подходы к идентификации недвижимости как объекта инвестиционной деятельности, автор установил целесообразность применения подхода, основанного на направлениях использования недвижимости. В диссертации предложена соответствующая классификация объектов недвижимости (табл. 1.).

Таблица 1

Классификация объектов недвижимости по направлениям их использования

Класс

Коммерческая недвижимость

Инвестиционная категория

Инвестиции в основной капитал

Спекулятивные инвестиции

Девелоперские инвестиции

Целевое назначение

Недвижимость, используемая для ведения бизнеса

Недвижимость, используемая для получения дохода

Спекулятивная недвижимость

Развивающаяся недвижимость

Избыточная недвижимость

Объекты Недвижимости

Специализированные объекты недвижимости, предназначенные для ведения определенного вида бизнеса Неспециализированная недвижимость (объекты недвижимой собственности универсального назначения)

Жилая и нежилая недвижимость, предназначенная для сдачи в

аренду_____________________

Земля, жилые и нежилые помещения, предназначенные для перепродажи

Земля, жилые и нежилые здания и сооружения строящиеся Жилые и нежилые здания и сооружения в процессе реконструкции

Земля, с постройками или без, использование которой без ведения какого-либо бизнеса нецелесообразно

Окончание таблицы 1

Класс Инвестиционная Целевое Объекты

категория назначение Недвижимости

Неком- Потребитель- Недвижимость Жилой фонд'

мерческая ские инвести- для удовлетво- Прочая недвижимость,

недвижи- ции рения личных предназначенная для

мость нужд владельца удовлетворения лич-

ных нужд владельца.

Социальные ин- Муниципальная Объекты недвижимо-

вестиции недвижимость, сти, предназначенные

федеральная для удовлетворения

недвижимость общественных нужд и

и религиозные не предназначенные

объекты для извлечения дохода

Большинство исследователей природы стоимости объектов недвижимой собственности и методических подходов к оценке недвижимости выделяют следующие характерные свойства, присущие недвижимости и усложняющие процесс анализа эффективности любой деятельности:

неравномерные денежные потоки, связанные с объектом недвижимости в разные периоды его существования;

износ зданий и сооружений - снижение стоимости рукотворных объектов с течением времени под воздействием окружающей среды, изменений в технологии и прочих внешних факторов;

гибкие условия финансирования приобретения объектов недвижимости;

раздельные юридические нрава;

особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью;

риск и неопределенность. Особенности рисков связаны с неподвижностью и физической иенеремещаемостыо объектов недвижимости;

стратифицированные рынки. Рынки недвижимости но своей сути являются, как правило, узкими, локализованными, сегментированными и персонализированными. Цена сделки обычно устанавливается не на основе взаимодействия значительного числа покупателей и продавцов, не под воздействием факторов спроса и предложения, а на основе индивидуальных переговоров.

Развитие рыночных отношений в России привело к закономерному формированию основных элементов рынка недвижимой собственно-

сти. Первичный рынок недвижимости представляет собой экономический механизм, направленный на создание объекта недвижимой собственности. Вторичный рынок предполагает передачу имущественных прав. Инвестиционные проекты предприятий в сфере недвижимости реализуются как на первичном, так и на вторичном рынке.

В диссертации обоснованы следующие принципы функционирования региональных рынков недвижимости, базирующиеся на исследовании опыта деятельности рынков недвижимости ЕС.

1. Рынки земельных участков и недвижимости должны предоставлять гарантии достаточного количества освоенной для строительства земли и застроенных земельных участков в каждом реальном секторе рынка.

2. Рынок земельных участков и недвижимости должен обеспечить доступ всех общественных формаций к пользованию земельными участками и к соответствующим рынкам с учетом гео1рафических данных. Доступ к рынку является существенной предпосылкой экономической активности.

3. Рынки земельных участков и недвижимости должны обеспечивать обоснованность и соразмерность рыночных цен. Стабильные цены являются лучшей основой для равномерного укрепления рыночной экономики. Необходимо предотвращать любые резкие колебания на рынке объектов недвижимости.

4. Рынок земельных участков и недвижимости должен обеспечивать совместимое с окружающей средой использование площадей. Рыночный механизм свободного рынка земельных участков, как правило, не позволяет достичь этой цели. Решение данной проблемы, возможно, лежит в установлении рамочных условий рынка недвижимости.

5. Рамочные условия рынков земельных участков и недвижимости должны обеспечивать возможность влияния во имя всеобщего блага на частные решения, касающиеся земельных участков и управления ими.

6. Рынки земельных участков и недвижимости, а также их развитие должны быть «прозрачными». Четкие правовые рыночные условия должны быть предоставлены каждому участнику рынка. Достаточная «прозрачность» (общедоступность информации, широкая информированность всех заинтересованных лиц) в отношении процессов и результатов, имеющих место на рынке земельных участков и рынке недвижимости, является важным элементом принципов их функционирования.

Понятие «прозрачность» прежде всего означает наличие контроля над всем, что происходит на рынке. Двумя существенными функциями, характеризующими «прозрачность» рынка, являются наилучшее использование предложений на рынке и контроль за ценами, что способствует сбалансированности спроса и предложения. Существует зависи-

мость между системой рынка земельных участков и надежностью инвестиций. Общий инвестиционный климат страны как потенциального объекта инвестирования определяется такими макроэкономическими индикаторами, как экономический рост, темны инфляции, уровень заработной платы, включая дополнительные расходы на заработную плату, и уровень процентной ставки. Надежности капиталовложений способствует стабильная динамика цен на земельные участки, Российский рынок стремительно развивается и, хотя он пока не может конкурировать с крупнейшими европейскими рынками (Великобритании, Франции, Германии) но объему привлеченных средств, ставки доходности в Москве (8,75%) остаются наиболее высокими по сравнению с европейскими. Нужно отметить постепенное снижение ставки доходности в связи со стабилизирующейся макроэкономической ситуацией в стране, что будет способствовать выходу на рынок коммерческой недвижимости новых игроков, готовых инвестировать не только в уже реализованные, но и в девелоперские проекты, находящиеся на стадии строительства. По мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, к концу 2007 года объем рынка коммерческой недвижимости достигнет $4 млрд. Уже к концу 3 квартала 2006 года рост инвестиционного потока в Москве составил более 150% по сравнению с уровнем 2005 г.

В диссертации определены специфические параметры инвестиционных проектов, реализуемых в сфере недвижимости (табл. 2).

Таблица 2

Особенности инвестиционных проектов в сфере недвижимости

Специфические параметры проектов Временной период Содержание Долгосрочные инвестиции

Локализация объекта инвестиционной деятельности Абсолютная неподвижность Большая зависимость цены от местоположения

Вид конкуренции Несовершенная, олигополия Небольшое число покупателей и продавцов Уникальность каждого объекта

Эластичность предложений Низкая: при росте спроса и цен предложение мало увеличивается Спрос может быть очень изменчивым

Специфические параметры проектов Степень открытости

Конкурентоспособность товара

Специфические риски риска

Оформление сделок Стоимость

Окончание таблицы 2 Содержание

Сделки носят частный характер Публичная информация часто неполная и неточная

Во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства, специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей Статические риски

Динамические риски, которые могут быть определены как возможности получения прибылей или возникновения потерь и убытков под воздействием предпринимательского шанса и экономической конкуренции Юридические сложности, ограничения и условия

Стоимость объекта и связанных с ним прав

Одной из основных проблем реализации инвестиционных проектов, связанных к недвижимостью, выступает проблема организации финансирования . Совокупность источников финансирования инвестиционной деятельности предприятий представлена на рис. 3.

Оптимизация этих источников может производиться по различным критериям, основными из которых являются показатели «время» и «цена». Целью оптимизации является выбор одного или нескольких источников но критериям с учетом инвестиционных ограничений.

В диссертации была проанализирована и доработана стандартная модель оптимизации источников финансирования инвестиций. Автором предлагается дополнить существующую модель этапами оценки доступности источника финансирования инвестиционной деятельности и оценки последствий использования каждого источника для инвестора. Включение данных этапов позволяет ранжировать источники финансирования не только с позиций количественног о анализа, но и с учетом качественных факторов, оказывающих влияние на принятие инвестиционных решений.

Финансирование

Внешнее

За счет увеличения

Заемные ередства

Прибыль

Внутреннее

Портфельные инвестиции

Финансовые кредиты

Венчурные инвестиции

Продажа облигаций

Стратегические инвестиции Лизинг

Ипотечные кредиты

Амортизация

За счет высвобожде ния капитала

Вексельные кредиты

Заем от других предприятий

Продажа

части имущества

Франчайзинг

Факторинг

Бюджетное финансирование

Оптимизация бизнес-процессов

Перераспределение капитала

Рис.3. Источники финансирования инвестиционной деятельности

Процедура оптимизации включает следующие этапы:

1. Анализ и оценка инвестиционных ограничений.

2. Оценка доступности источника.

чЗ. Оценка последствий использования каждого источника для инвестора.

4. Расчет стоимости инвестиционных ресурсов для каждого источника.

5. Расчет совокупной стоимости используемого капитала.

6. Выбор оптимального способа финансирования.

В реальных экономических условиях предприятию, которое собирается реализовывать инвестиционный проект, наиболее важно определить, с какими расходами оно столкнется, если привлечет средства из того или иного источника.

Оценку стоимости инвестиционных ресурсов предполагается осуществлять по двум критериям:

- цена инвестиционного ресурса в процентах годовых; -- эффективная стоимость инвестиционного ресурса, рассчитываемая

за весь срок реализации проекта.

Таким образом в диссертации предлагается использовать модификацию метода инвестиционного пула.

В качестве основных источников финансирования реализации инвестиционных проектов предприятия, связанных с недвижимостью, в диссертации рассматривались ипотечное кредитование и лизинг недвижимости.

Часто под термином «ипотека» подразумевают ипотечное кредитование, однако понятие «ипотека» имеет самостоятельное значение -......

залог недвижимости как способ обеспечения обязательств. Именно эта трактовка данного понятия рассматрена в диссертации. В свою очередь, ипотечный кредит --- это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала. Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности. Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению.

Несмотря на то, что в зарубежных странах ипотечное кредитование является одним из основных источников финансирования деятельности предприятий, в России ипотека коммерческой недвижимости не получила должного распространения. Преимущественно ипотека рассматривается как источник финансирования жилищного строительства. В диссертации показано, что ипотека коммерческой недвижимости должна существовать в двух ипостасях.

1. Ипотека существующих объектов недвижимости как источник финансовых ресурсов для пополнения инвестиционных ресурсов предприятия, направляемых на реновацию основных фондов.

2. Ипотека строящейся недвижимости, когда объектом залога выступает строящийся объект. В данном случае ипотечный кредит позволяет осуществить строительство или приобретения необходимого объекта коммерческой недвижимости.

Автор установил, что одной из основных причин недостаточного распространения ипотеки коммерческой недвижимости является несовершенство существующего земельного и ипотечного законодательства,

а также непроработанность механизма страхования ипотечных обязательств. В диссертации обоснована двухуровневая система организации ипотечного кредитования с интегрированным механизмом страхования (рис. 4)

Рис. 4. Двухуровневая система организации ипотечного кредитования с интегрированным механизмом страхования.

Поскольку кредитование под залог коммерческой недвижимости до сих пор является дефицитным видом финансирования инвестиционной деятельности, автор считает целесообразным обратиться к альтернативному способу финансирования - лизингу недвижимости. В диссертации осуществлен сравнительный анализ указанных форм финансирования (табл. 3).

Проведенный сравнительный анализ позволил выявить организационные и финансовые преимущества лизинга, среди которых особо следует отметить налоговые преимущества лизингополучателя, которые полностью компенсируют более высокую стоимость лизинга как источника финансирования/Тем не менее, несмотря на явные преимущества перед другими финансовыми инструментами, лизинг коммерческой недвижимости остается эксклюзивной услугой.

Таблица 3

Сравнительный анализ преимуществ лизинга недвижимости и ипотечного кредитования

Преимущество Лизинг Ипотека

Снижение потребности в собственном стартовом капитале Сделка полностью финансируется лизингодателем; Не требуется единовременно оплачивать всю стоимость объекта недвижимости, что позволяет высвободить ликвидные средства и увеличить оборотный капитал для развития производства Сделка частично финансируется за счет ипотечного кредита; сохраняется необходимость в долевом финансировании за счет собственного капитала

Повышение степени защиты кредитора Сделка обеспечивается самим объектом лизинга; При банкротстве пользователя объект лизинга возвращается собственнику; При неплатежах но лизингу объект может быть востребован и продан для погашения убытков Сделка обеспечивается объектом недвижимости; При несвоевременном погашении кредита возможно отчуждение объекта недвижимости через суд

Гибкость системы платежей Возможна отсрочка первого платежа, постепенное увеличение или снижение выплат с авансом и др. Возможно осуществление выплат из прибыли в форме товаров и услуг, производимых иа взятом в лизинг оборудовании Схема платежей оговаривается на этапе заключения сделки; Неденежное погашение кредита не допускается

Ускоренная амортизация объекта Ускоренная амортизация объекта лизинга исходя из срока контракта; Снижается налогооблагаемая прибыль Ускоренная амортизация не предусматривается

Экономия на трансакциях Снижаются административные издержки за счет исключения трудоемких операций по приобретению, содержанию, ликвидации и продаже имущества Экономия отсутствует

Окончание таблицы 3

Преимущество Лизинг Ипотека

Налоговые льготы, государственная поддержка Уменьшение налогооблагаемой прибыли за счет отнесения лизинговых платежей на себестоимость продукции Освобождение от уплаты налога на прибыль, полученную лизингодателем по договорам сроком свыше 3 лет, банком но кредитам на срок более 3 лет по операциям финансового лизинга Освобождение от уплаты НДС при сдаче имущества в лизинг Полученное в лизинг имущество не облагается налогом у пользователя Погашение кредита осуществляются- за счст чистой прибыли Па себестоимость относятся процента по кредиту

Учетные выгоды предприятия Объект лизинга является собственностью лизингодателя, учитывается на его балансе Объект недвижимости -собственность предприятия, подлежит учету и налогообложению

Финансовые преимущества Сохраняется кредитная линия Снижается зависимость от других источников финансирования Лизинг - более доступная форма финансирования приобретения основных фондов, чем банковские кредиты Стабильные платежи снижают влияние инфляции и рост процентов но долгосрочным ссудам Затраты по обслуживанию ипотечного кредита как правило ниже, чем лизинговые платежи по аналогичному объекту недвижимости

Возможность приобретения земельных участков Лизинг земли не разрешен Допускается ипотека земли

Сейчас объем лизинговых операций по строительству и приобретению коммерческой недвижимости не превышает 1-2% (с учетом сделок по лизингу морских судов). Данные об объемах и структуре лизинговых сделок по состоянию на 2005 г. приведены в таблице 4. Чтобы

приблизиться хотя бы к уровню Восточной Европы, где доля операций с недвижимостью на-рынке лизинга составляет 10%, но оценкам экспертов, потребуется не менее трех лег.

Таблица 4

Объем лизинговых сделок по объектам лизинга в 2005 г.3

Объект лизинга Объем сделок в То же в

2005 г. процентах

(млн долл.) к итогу

Ж/д транспорт 1914 16,5

Автотранспорт 1765 15,23

Авиатехника 1710 14,75

Телекоммуникационное оборудование 1585 13,67

Сельскохозяйственная техника 1130 9,75

Энергетическое оборудование 443 1 3,8-2

Строительная техника 394 3,40

Дорожно-строительная техника 238 ~~1 2,05

Машиностроительное оборудование 210 1,81

Деревообрабатывающее оборудование 126 1,09

Компьютеры и офисное оборудование 186 1,60

Здания и сооружения 100 0,86

Прочес 1790 15,4

Итого 11591 100,0

Анализ действующего законодательства, проведенный в диссертации, позволил установить существование пробелов и противоречий в действующем Федеральном законе «О финансовой аренде (лизинге)», что препятствует развитию многих направлений лизинга. Полностью отсутствует нормативная база, регулирующая вопросы государственной регистрации договоров лизинга недвижимого имущества. Применяемая но аналогии нормативная база в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не учитывает многих аспектов лизинга как разновидности инвестиционной деятельности. Урегулирование данного вопроса на законодательном уровне позволило бы создать рынок лизинга недвижимого имущества, который в настоящее время находится на низком уровне развития. Основными проблемами развития лизинга недвижимости, как установлено в диссертации, выступают:

возмещение НДС;

- неоднозначность трактовки отдельных положений, связанных с налогообложением операций лизинга;

3 Г1о данным РА «Эксперт», //www.raexpert.ru/ratings/leasing/2005/

- проблема определения выкупной стоимости имущества;

- отсутствие современного и адекватного регулирования бухгалтерского учета лизинговых операций;

Кроме того, необходимо уделять внимание проблеме прединве-стиционного обоснования эффективности проектов, финансируемых на условиях лизинга недвижимости. Процедура оценки должна включать три этапа: оценку готовности инициатора проекта к лизингу недвижимости, обоснование эффективности проекта лизинга недвижимости и оценку риска (рис. 5).

1. Анализ готовности инициатора проекта к лизинговой сделке.

• анализ ликвидности

• анализ платежеспособности

• анализ рентабельности

• анализ безубыточности.

2. Оценка эффективности проекта лизинга

• выявление факторов, влияющих на эффективность

• расчет движения денежных средств в период реализации проекта

• анализ денежных потоков по проекту

• альтернативный анализ эффективности - сопоставление денежных потоков лизинговой и альтернативных форм финансирования

• принятие решения о реализации лизинговой сделки._

3. Обеспечение реализации проекта лизинга

• выбор лизингодателя, удовлетворяющего интересам лизингополучателя

• анализ рисков проекта и разработка мероприятий по сокращению негативных последствий наступления критических ситуаций.

Рис. 5. Процедура оценки эффективности лизинговой сделки

Процедура оценки эффективности лизинговой сделки должна рассматриваться как этап процедуры организации лизинговой сделки.

В диссертации предложена модель организации лизинговой сделки но лизингу недвижимости (рис. 6).

Рис. 6. Схема организации лизинга недвижимости

Таким образом, лизинг недвижимости, при грамотной организации лизинговой сделки, позволяет эффективно реализовывать проекты компаний, связанные с приобретением недвижимости, и может рассматриваться как альтернативная капиталосберегающая форма финансирования инвестиций.

ВКЛАД АВТОРА В ИССЛЕДОВАНИЕ ПРОБЛЕМЫ

Определение цели, постановка задач, методологический подход к решению научной проблемы, теоретические положения, методические разработки, практические рекомендации являются результатом самостоятельного исследования автора. Вклад автора в исследование проблемы состоит в следующем:

в выявлении специфики функционировании российского рынка недвижимости;

в выявлении особенностей инвестиционных проектов предприятий, связанных с недвижимостью;

в идентификации форм и методов финансирования инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью;

в разработке подхода к оптимизации источников финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости;

в выявлении проблем развития ипотечного кредитования и разработке подхода к организации ипотечного кредитования с учетом страхования инвестиционных рисков;

в идентификации лизинга недвижимости как капиталосберегающей формы финансирования инвестиционных проектов предприятия и раз-

работке подхода к организации лизинговой сделки на основе анализа инвестиционных альтернатив;

в выявлении сравнительных преимуществ ипотечного кредитования и лизинга недвижимости как альтернативных форм финансирования инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью.

СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научная новизна исследования состоит в том, что автором с позиций системного подхода осуществлена идентификация инвестиционного проекта предприятия, реализуемого в сфере недвижимости, и обоснован подход к оптимизации источников финансирования таких проектов. К числу результатов, обладающих научной новизной и выносимых на защиту, относятся следующие.

1. Развитие терминологического аппарата инвестиционного менеджмента на основе уточнения сущностных характеристик инвестиционных проектов в сфере недвижимости, таких как локализация объекта инвестиционной деятельности, специфика рисков, специфика оценки стоимости объекта, специфика рынков недвижимости и т.д.;

2. Развитие теории экономики недвижимости, в том числе разрабо тку инвестиционной классификации объектов коммерческой и некоммерческой недвижимости и обоснование принципов развития региональных рынков недвижимости, таких как: принцип достаточного предложения объектов, принцип доступности информации, принцип обоснованности рыночных цен, принцип учета ограничений, налагаемых окружающей средой, принцип прозрачности сделок;

3. Обоснование процедуры оптимизации источников финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости с выделением этапов оценки доступности финансирования и оценки последствий выбора источника финансирования для предприятия, включая юридические и имущественные последствия;

4. Разработка двухуровневой модели ипотечного кредитования с вс троенным механизмом страхования кредитных и инвестиционных рисков с использованием возможностей государственного гарантирования ипотечных обязательств, взаимного банковского самострахования, страховых компаний и бюро кредитной информации;

5. Разработка организационной схемы сделки лизинга недвижимости, с выделением этапа оценки эффективности линзового проекта, этапа оформления договора лизинга, этапа привлечения кредитных ресурсов, этана приобретения лизингового имущества, этана регистрации сделки.

Практическая значимость исследования заключается в том, что автором разработаны методические предложения но организации инвестирования проектов, связанных с недвижимостью, на основе механизмов ипотечного кредитования и лизинга недвижимости, которые могут найти применение в

деятельности предприятий, реализующих подобные проекты, а также в деятельности лизинговых компаний, развивающих направление, связанное с лизингом недвижимости.

Результаты, полученные в ходе диссертационного исследования, внедрены в деятельности ООО «Лизинговая компания «Квинта-Лизинг». Основные выводы и результаты диссертационного исследования нашли отражение в выступлениях автора на ряде научно-практических конференций, а также в опубликованных автором 9 научных работах объемом 1,7 печатных листа.

Статьи в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК:

1. Волосов А.И., Стефанков К.В. Направления формирования инвестиционной региональной политики // Вестник Российской академии естественных наук (Санкт-Петербург). - 2006. -Кй 1/2-0,5 пл. (авторских - 0,2 пл.)

2. Волосов А.И., Стефанков К.В. Лизинг недвижимости как инструмент финансирования территориального развития // Региональная экономика:теория и практика. -2007. -№2 - 0,5 н.л. (авторских - 0,25 пл.)

Статьи в научных журналах, тезисы докладов:

3. Гусаков М.А., Волосов А.И., Рогова Е.М., Стефанков К.В. Инновационное инвестирование регионального развития// Экономика Северо-Запада: проблемы и перспективы развития. -2005-. №4 (26). - 0,8 п.л. (авторских - 0,2 пл.)

4. Гусаков М.А., Волосов А.И., Стефанков К.В., Рогова Б.М. Методы и модели инновационного инвестирования регионального развития // Актуальные вопросы экономического развития Северо-Западного региона. К 10-летию Совета Молодых Ученых Санкт-Петербурга. Сборник научных статей. СПб.: Изд.-во ИМП «НВШ-СПб». - 2005. - 0,2 н.л. (авторских - 0,1 п.л.)

5. Гусаков М.А., Конопляник Т.М., Волосов А.И., Стефанков К.В. Инновационный вектор трансформации системы управления региональным экономическим развитием // Актуальные вопросы экономического развития СевероЗападного региона. К 10-летаю Совета Молодых Ученых Санкт-Петербурга. Сборник научных статей. - СПб.: Изд.-во ИМЦ «НВШ-СПб». - 2005. 0,2 п.л. (авторских - 0,2 п.л.)

6. Стефанков К.В. , Волосов А.И. Инструменты финансирования проектов государственно-частного партнерства.// Экономика и управление. Сборник научных трудов. Часть 4. Иод редакцией д.э.н., проф. А.Е.Карлика. СПб.: С116ГУЭФ, 2006г. - 0,5 пл. (авторских 0,25 п.л.)

7. Гусаков М.А., Стефанков К.В.Инновационное инвестирование развития крупных городов// Тезисы докладов конференция «Актуальные проблемы

управления экономикой и социальной сферой городов» (Санкт-Петербург, 21 апреля 2006г) -СПб: ИНЖЕКОН- 2006 - 0,2 п.л. (авторских - 0,1 ил.)

8. Стефанков К.В., Рогова Е.М. Инновационное инвестирование проектов в регионе // Материалы 111 -го Всероссийского научно-практического форума молодых ученых и специалистов «Конкурентоспособность - основа стратегического развития России» - СПб.: Изд.-во ИМЦ «НВШ-СПб». - 2006 0,2 пл.. (авторских - 0,1 н.л.)

9. Стефанков К.В. Развитие инвестиционной инфраструктуры как элемент совершенствования инвестиционного климата региона // Российская научно-практическая 1гЛегпе1:-конференция: «Методы и модели управления регионом». 16-30 октября 2006. Институт социально-экономических исследований Уфимского научного центра РАН (ИСЭИ УПЦ РАН). - Уфа. -2006 т.- 0,3 ил.

СТЕФАНКОВ КОНСТАНТИН ВИКТОРОВИЧ

АВТОРЕФЕРАТ

Подписано в печать 10.01.2007 Объем: 1,0 п. л. Тираж 100 экз; Заказ №11 Отпечатано в типографии ООО «КОПИ-Р», С-Пб, пер. Гривцова 66 Лицензия ПЛД № 69-338 от 12.02.99г.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Стефанков, Константин Викторович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Недвижимость как объект инвестиционной деятельности.

1.2. Методические аспекты определения стоимости объекта недвижимой собственности.

1.3. Формирование и развитие рынка недвижимой собственности в России

1.4. Характеристика инвестиционной деятельности в Санкт-Петербурге.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОРГАНИЗАЦИИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ

НЕДВИЖИМОСТИ.

2.2. Ипотечное финансирование инвестиционных проектов.

2.3. Основные этапы ипотечного кредитования.

2.4. Правовые условия ипотечного финансирования инвестиционных проектов.

2.5. Развитие ипотеки в России: исторический опыт и перспективы ипотечного кредитования.

2.6. Проблемы развития ипотеки коммерческой недвижимости.

ГЛАВА 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА В СФЕРЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЛИЗИНГА.

3.1. Теоретические и практические аспекты лизинга недвижимости.

3.2. Нормативно-правовое регулирование лизинга недвижимости.

3.3 Организационное обеспечение лизингового процесса.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организация инвестирования в объекты коммерческой недвижимости"

Актуальность темы. Основной тенденцией развития российской экономики в настоящее время выступает сохранение достаточно высоких темпов экономического роста на протяжении последних трех лет. При этом в 2006 г отмечается увеличение выпуска продукции обрабатывающей промышленности при некотором замедлении динамики импорта конкурирующих товаров. В инвестиционной сфере происходит динамичное наращивание инвестиций в основной капитал, в значительной мере за счет расширения объемов строительства [145]. Подобные тенденции при стабилизации номинального и реального курса рубля в условиях повышения стабильности и ликвидности банковского сектора экономики создают предпосылки для оживления активности по реализации инвестиционных проектов, связанных с развитием, как крупных предприятий, так и субъектов малого и среднего предпринимательства.

Инвестиционные проекты развития предприятий направлены на решение комплекса социально-экономических проблем, а следовательно, обладают высокой значимостью для реализующих их субъектов. При этом одной из основных проблем развития выступает проблема подбора коммерческой недвижимости. Недвижимое имущество хозяйствующих субъектов в производственном секторе экономики является основой формирования имущественного комплекса предприятия. Развитие производственной базы предприятий сдерживается, в том числе, отсутствием или недостатком производственных и складских помещений. Таким образом, предприятия выступают как инвесторы на рынке коммерческой недвижимости. Следует отметить, что, несмотря на улучшение ситуации в производственной сфере, многие предприятии не преодолели кризисные финансовые проявления. Для многих предприятий, как имеющих давнюю историю развития, так и вновь создаваемых, характерен дефицит инвестиционных ресурсов при крайне низкой залоговой массе, а, следовательно, кредитной привлекательности.

Выходом из сложившейся ситуации может быть использование капиталосберегающих форм инвестирования на рынке недвижимости. Современный этап развития российского рынка коммерческой недвижимости можно охарактеризовать как этап становления таких форм финансирования инвестиционной деятельз ности, как ипотека и лизинг недвижимости. Это обусловливает актуальность темы исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам управления инвестициями и организации финансирования инвестиционных проектов, вопросам экономики недвижимости посвящены труды отечественных и зарубежных ученых - А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, В.И. Воропаева, A.B. Воротилова, A.A. Горбунова, А.И. Горемыкина, И.И. Мазура, Н. Ордуэя, Ю.П. Панибратова, Дж. Платца, А. Ринга, С. Солта, В.А. Смирнова, Е.И. Тарасевича, Дж. Фридмана, В.Д. Шапиро и др. Однако вопросы, связанные с использованием лизинга недвижимости как капиталосберегающей формы финансирования инвестиций в недвижимость, не нашли должного отражения в экономической литературе.

Высокая значимость эффективной реализации проектов развития предприятий, требующих инвестирования в коммерческую недвижимость, и отсутствие теоретического и методического обоснования организационно-экономического механизма реализации подобных проектов подтверждают актуальность данного диссертационного исследования.

Целью работы является обоснование подхода к организации инвестирования проектов в сфере коммерческой недвижимости и разработка методических рекомендаций по применению лизинга недвижимости как инструмента организации финансирования подобных проектов.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решались следующие задачи: исследование условий и предпосылок развития инвестиционной деятельности в российской экономике; анализ общеэкономических параметров инвестиционного климата в России; идентификация коммерческой недвижимости как объекта инвестиционной деятельности; исследование теории и практики развития и функционирования рынка недвижимости; выявление экономической сущности ипотеки как формы финансирования проектов в сфере недвижимости; анализ правовых основ ипотечного кредитования; выявление экономической сущности лизинга недвижимости; исследование правовых аспектов лизинговых операций в сфере недвижимости; разработка рекомендаций по совершенствованию процесса организации лизинговой сделки в сфере недвижимости; разработка методических рекомендаций по оптимизации финансирования инвестиционных проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических вопросов, связанных с организацией финансирования и реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости.

Объектом исследования является система организации финансирования инвестиционных проектов, связанных с коммерческой недвижимостью.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных авторов, законодательные и нормативные акты Российской Федерации и зарубежных стран в области регулирования инвестиционной деятельности, недвижимости, лизинга и ипотеки.

Статистической базой исследования являются материалы государственных статистических органов РФ, зарубежных органов статистики, а также материалы, непосредственно собранные автором в ходе исследований на предприятиях, в банках и лизинговых компаниях Санкт-Петербурга.

Диссертационное исследование осуществлялось на основе общенаучных методов исследования - системного подхода, анализа и синтеза, методов логического и экономико-математического моделирования.

Поставленные цели и задачи диссертационной работы определили ее структуру. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Стефанков, Константин Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволило сделать следующие основные выводы:

1. Залогом успешного развития экономики любого региона являются инвестиции в основной капитал. Динамика инвестиций в Санкт-Петербурге вполне вписывается в рамки общероссийских тенденций. Регион входит в число национальных лидеров по показателям инвестиционной активности, поэтому в его инвестиционной динамике наиболее отчетливо проявляются все тренды в этой области экономики.

По расчетам автора, проведенным на основе данных Федеральной службы государственной статистики, в целом объемы инвестиций в Санкт-Петербурге за последние пять лет выросли в три раза. Основными причинами роста инвестиций в основной капитал стали: устойчивый спрос на продукцию петербургских предприятий; объективная потребность в обновлении устаревших основных фондов; повышение доступности заемных средств, вследствие снижения учетной ставки Центрального Банка России.

Немаловажен тот факт, что большая доля в общем объеме инвестиций приходится на капиталовложения зарубежных компаний, реализующих свои проекты на территории города.

Операции с недвижимым имуществом заняли в первом полугодии 2006 г. третье место по объемам инвестиций (параметр «инфраструктура», формально имеющий третье по величине значение, собран из нескольких более мелких направлений - производство и распределение электроэнергии, газа и воды, коммунальное хозяйство и т.д.). Это подтверждает высокую значимость инвестиционной деятельности на рынке недвижимости для дальнейшего развития экономики Санкт-Петербурга.

2. Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). В диссертации объект недвижимой собственности рассматривается, прежде всего, как земельный участок и расположенные на нем стационарные объекты, а также совокупность связанных с данными объектами имущественных прав. В мировой практике в последние годы понятие объекта недвижимости определяется как имущественный комплекс, особенности которого характеризуются двумя основными составляющими - землей и строениями. Однако подобный подход учитывает только физическую сущность такого явления как недвижимость, не принимая во внимание комплекса связанных с недвижимостью имущественных прав.

Рассматривая объект недвижимого имущества как объект собственности, следует учитывать права собственности, прежде всего, право владеть, пользоваться и распоряжаться. Применительно к недвижимости - это право на продажу объекта недвижимости, на его использование и сдачу в аренду и на внесение в качестве залога при получении кредита. Очевидно, что имущественные права, связанные с объектом недвижимости, следует рассматривать в комплексе.

На основе проведенного анализа различных подходов к идентификации недвижимости как объекта инвестиционной деятельности, установлена целесообразность применения подхода, основанного на направлениях использования недвижимости. В диссертации предложена соответствующая классификация объектов недвижимости с выделением коммерческой и некоммерческой недвижимости.

3. Большинство исследователей природы стоимости объектов недвижимой собственности и методических подходов к оценке недвижимости выделяют следующие характерные свойства, присущие недвижимости и усложняющие процесс анализа эффективности любой деятельности: неравномерные денежные потоки, связанные с объектом недвижимости в разные периоды его существования; износ зданий и сооружений - снижение стоимости рукотворных объектов с течением времени под воздействием окружающей среды, изменений в технологии и прочих внешних факторов; гибкие условия финансирования приобретения объектов недвижимости; раздельные юридические права; особенности налогообложения операций с недвижимой собственностью; риск и неопределенность. Особенности рисков связаны с неподвижностью и физической неперемещаемостью объектов недвижимости; стратифицированные рынки. Рынки недвижимости по своей сути являются, как правило, узкими, локализованными, сегментированными и персонализированными. Цена сделки обычно устанавливается не на основе взаимодействия значительного числа покупателей и продавцов, не под воздействием факторов спроса и предложения, а на основе индивидуальных переговоров.

4. Развитие рыночных отношений в России привело к закономерному формированию основных элементов рынка недвижимой собственности. Первичный рынок недвижимости представляет собой экономический механизм, направленный на создание объекта недвижимой собственности. Вторичный рынок предполагает передачу имущественных прав. Инвестиционные проекты предприятий в сфере недвижимости реализуются как на первичном, так и на вторичном рынке.

В диссертации обоснованы следующие принципы функционирования региональных рынков недвижимости, базирующиеся на исследовании опыта деятельности рынков недвижимости ЕС.

- рынки земельных участков и недвижимости должны предоставлять гарантии достаточного количества освоенной для строительства земли и застроенных земельных участков в каждом реальном секторе рынка;

- рынок земельных участков и недвижимости должен обеспечить доступ всех общественных формаций к пользованию земельными участками и к соответствующим рынкам с учетом географических данных. Доступ к рынку является существенной предпосылкой экономической активности;

- рынки земельных участков и недвижимости должны обеспечивать обоснованность и соразмерность рыночных цен. Стабильные цены являются лучшей основой для равномерного укрепления рыночной экономики. Необходимо предотвращать любые резкие колебания на рынке объектов недвижимости;

- рынок земельных участков и недвижимости должен обеспечивать совместимое с окружающей средой использование площадей. Рыночный механизм свободного рынка земельных участков, как правило, не позволяет достичь этой цели. Решение данной проблемы, возможно, лежит в установлении рамочных условий рынка недвижимости;

- рамочные условия рынков земельных участков и недвижимости должны обеспечивать возможность влияния во имя всеобщего блага на частные решения, касающиеся земельных участков и управления ими;

- рынки земельных участков и недвижимости, а также их регулирование должны быть «прозрачными». Четкие правовые рыночные условия должны быть предоставлены каждому участнику рынка. Достаточная «прозрачность» (общедоступность информации, широкая информированность всех заинтересованных лиц) в отношении процессов и результатов, имеющих место на рынке земельных участков и рынке недвижимости, является важным элементом принципов их функционирования.

5. Понятие «прозрачность» прежде всего, означает наличие контроля над всем, что происходит на рынке. Двумя существенными функциями, характеризующими «прозрачность» рынка, являются наилучшее использование предложений на рынке и контроль за ценами, что способствует сбалансированности спроса и предложения. Существует зависимость между системой рынка земельных участков и надежностью инвестиций. Общий инвестиционный климат страны как потенциального объекта инвестирования определяется такими макроэкономическими индикаторами, как экономический рост, темпы инфляции, уровень заработной платы, включая дополнительные расходы на заработную плату, и уровень процентной ставки. Надежности капиталовложений способствует стабильная динамика цен на земельные участки, Российский рынок стремительно развивается и, хотя он пока не может конкурировать с крупнейшими европейскими рынками (Великобритании, Франции, Германии) по объему привлеченных средств, ставки доходности в Москве (8,75%) остаются наиболее высокими по сравнению с европейскими. Нужно отметить постепенное снижение ставки доходности в связи со стабилизирующейся макроэкономической ситуацией в стране, что будет способствовать выходу на рынок коммерческой недвижимости новых игроков, готовых инвестировать не только в уже реализованные, но и в девелоперские проекты, находящиеся на стадии строительства. По мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, к концу 2007 года объем рынка коммерческой недвижимости достигнет $4 млрд. Уже к концу 3 квартала 2006 года рост инвестиционного потока в Москве составил более 150% по сравнению с уровнем 2005 г.

6. Одной из основных проблем реализации инвестиционных проектов, связанных к недвижимостью, выступает проблема организации финансирования . Оптимизация источников финансирования инвестиционных проектов может производиться по различным критериям, основными из которых являются время и цена. Целью оптимизации является выбор одного или нескольких источников по критериям с учетом инвестиционных ограничений.

В диссертации была проанализирована и доработана стандартная модель оптимизации источников финансирования инвестиций. Предложено дополнить существующую модель этапами оценки доступности источника финансирования инвестиционной деятельности и оценки последствий использования каждого источника для инвестора. Включение данных этапов позволяет ранжировать источники финансирования не только с позиций количественного анализа, но и с учетом качест Процедура оптимизации включает следующие этапы:

- анализ и оценка инвестиционных ограничений;

- оценка доступности источника;

- оценка последствий использования каждого источника для инвестора;

- расчет стоимости инвестиционных ресурсов для каждого источника;

- расчет совокупной стоимости используемого капитала;

- выбор оптимального способа финансирования.

В реальных экономических условиях предприятию, которое собирается реа-лизовывать инвестиционный проект, наиболее важно определить, с какими расходами оно столкнется, если привлечет средства из того или иного источника.

Оценку стоимости инвестиционных ресурсов предполагается осуществлять по двум критериям:

- цена инвестиционного ресурса в процентах годовых;

- эффективная стоимость инвестиционного ресурса, рассчитываемая за весь срок реализации проекта.

Таким образом, в диссертации предлагается использовать модификацию метода инвестиционного пула.

7. В качестве основных источников финансирования реализации инвестиционных проектов предприятия, связанных с недвижимостью, в диссертации рассматривались ипотечное кредитование и лизинг недвижимости.

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности. Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала — обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке. Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению.

Несмотря на то, что в зарубежных странах ипотечное кредитование является одним из основных источников финансирования деятельности предприятий, в России ипотека коммерческой недвижимости не получила должного распространения. Преимущественно ипотека рассматривается как источник финансирования жилищного строительства. В диссертации показано, что ипотека коммерческой недвижимости должна существовать в двух ипостасях.

1. Ипотека существующих объектов недвижимости как источник финансовых ресурсов для пополнения инвестиционных ресурсов предприятия, направляемых на реновацию основных фондов.

2. Иногека строящейся недвижимости, когда объектом зало1а выступает строящийся объект. В данном случае ипотечный кредит позволяет осуществить строительство или приобретения необходимого объекта коммерческой недвижимости.

8. Установлено, что одной из основных причин недостаточного распространения ипотеки коммерческой недвижимости является несовершенство существующего земельного и ипотечною законодательства, а также непроработанность механизма страхования ипотечных обязательств. В диссертации обоснована двухуровневая система организации ипотечного кредитования с интегрированным механизмом страхования.

9. Поскольку кредитование под залог коммерческой недвижимости до сих пор является дефицитным видом финансирования инвестиционной деятельности, автор считает целесообразным обратиться к альтернативному способу финансирования - лизингу недвижимости. Проведенный сравнительный анализ позволил выявить организационные и финансовые преимущества лизинга, среди которых особо следует отметить налоговые преимущества лизингополучателя, которые полностью компенсируют более высокую стоимость лизинга как источника финансирования. Тем не менее, несмотря на явные преимущества перед другими финансовыми инструментами, лизинг коммерческой недвижимости остается эксклюзивной услугой.

Сейчас объем лизинговых операций по строительству и приобретению коммерческой недвижимости не превышает 1-2% (с учетом сделок по лизингу морских судов). Чтобы приблизиться хотя бы к уровню Восточной Европы, где доля операций с недвижимостью на рынке лизинга составляет 10%, по оценкам экспертов, потребуется не менее трех лет.

10. Анализ действующего законодательства, проведенный в диссертации, позволил установить существование пробелов и противоречий в действующем Федеральном законе «О финансовой аренде (лизинге)», что препятствует развитию многих направлений лизинга. Полностью отсутствует нормативная база, регулирующая вопросы государственной регистрации договоров лизинга недвижимого имущества. Применяемая по аналогии нормативная база в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не учитывает многих аспектов лизинга как разновидности инвестиционной деятельности. Урегулирование данного вопроса на законодательном уровне позволило бы создать рынок лизинга недвижимого имущества, который в настоящее время находится на низком уровне развития. Основными проблемами развития лизинга недвижимости, как установлено в диссертации, выступают:

- возмещение НДС;

- неоднозначность трактовки отдельных положений, связанных с налогообложением операций лизинга;

- проблема определения выкупной стоимости имущества;

- отсутствие современного и адекватного регулирования бухгалтерского учета лизинговых операций;

Кроме того, необходимо уделять внимание проблеме прединвестиционного обоснования эффективности проектов, финансируемых на условиях лизинга недвижимости. Процедура оценки должна включать три этапа: оценку готовности инициатора проекта к лизингу недвижимости, обоснование эффективности проекта лизинга недвижимости и оценку риска

Таким образом, лизинг недвижимости, при грамотной организации лизинговой сделки, позволяет эффективно реализовывать проекты компаний, связанные с приобретением недвижимости, и может рассматриваться как альтернативная капиталосберегающая форма финансирования инвестиций.