Особенности финансирования инвестиционных проектов в условиях переходной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Чупин, Дмитрий Анатольевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. Проекты развития недвижимости и особенности их финансирования Ю

§ 1. Недвижимость как объект инвестирования

§ 2. Понятие и особенности проектов развития недвижимости

§3. Источники и механизмы финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости

ГЛАВА 2. Особенности финансирования проектов развития недвижимости в

России в переходной экономике

§ 1. Состояние и тенденции развития рынка недвижимости в Санкт-Петербурге

§ 2. Особенности финансирования инвестиционных проектов в жилищном строительстве в Санкт-Петербурге

§ 3. Управление источниками финансирования инвестиционных проектов в сфере 127 недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности финансирования инвестиционных проектов в условиях переходной экономики"

Переходный период в социально-экономическом развитии России представляет собой процесс адаптации экономической жизни общества к новым условиям хозяйствования при переходе от централизованно управляемой плановой экономики к децентрализованной экономической системе с многообразием форм собственности, доминированием рыночных механизмов саморегулирования, свободного предпринимательства и конкуренции, с регулирующей ролью правительства. Этот период характеризуется следующими признаками:

1. Процесс трансформации отношений собственности остается незавершенным, что порождает неопределенность в ожиданиях инвесторов и ведет к ослаблению инвестиционного процесса.

2. Подавляющая часть инвестиций ориентирована на краткосрочный период окупаемости и носит спекулятивный характер, что связано со слабостью банковского сектора и неразвитостью фондового рынка, что, в свою очередь, можно объяснить в том числе нехваткой специалистов, ориентированных на принятие решений в быстроменяющейся конкурентной среде при минимуме доступной информации о рыночной ситуации.

3. Неурегулированы земельные отношения, что привело к разделению понятия недвижимость на два понятия: земельный участок и объект недвижимости (то есть капитальное улучшение) таким образом, что, например, права на вторичный объект недвижимости (квартира в многоквартирном доме) более полно определены, чем права на занимаемый земельный участок. Поэтому формирование земельного кадастра идет медленно (по мере вовлечения земельных участков в экономический оборот), имеют место значительные трудности в определении границ земель между различными уровнями подчинения ф федеральные земли, земли субъектов РФ; земли, отнесенные к городской черте; часто неопределены границы земельных участков между соседними предприятиями.

4. Рыночные отношения призваны стать доминирующимии, им отводится решающая роль в системе распределения, однако, для переходного периода характерно параллельное «сосуществование» как рыночных, так и «псевдорыночных» и даже нерыночных (административных) отношений.

5. Структурная перестройка экономики может занимать длительное время, идет в направлении разукрупнения предприятий на более мелкие, и нарушает вертикальную систему управления в отраслях промышленности, не связанных с военно-технической или стратегической сферой, что меняет структуру инвестиционного процесса.

6. Правительство занимает значительные средства внутри страны и за рубежом для выполнения своих функций, при этом доходность государственных ценных бумаг значительно выше доходности вложений в реальный сектор экономики.

7. Крупнейшим арендодателем в сфере недвижимости выступает государство, как правило, в лице местных органов исполнительной власти.

8. Изменение конституционных норм общественного устройства неизбежно порождает становление новой законодательной базы при существовании прежних законодательных актов и юридических норм, противоречия между ними оказывают существенное влияние на отношения между хозяйствующими субъектами.

9. Процесс изменений экономических отношений требует государственного контроля за изменениями в отношениях собственности, соблюдением социальных гарантий, лицензированием различных видов деятельности, экспортно-импортных отношений, монополистическими объединениями и сохранением конкурентной среды, валютно-денежные отношения, фискальная политика и ряд других функций.

В целом переходный период экономического развития заслуживает отдельного подробного исследования: в такой период происходит поиск новых методов хозяйствования, в частности, при отсутствии централизованного государственного финансирования актуальной проблемой становится поиск и привлечение новых источников финансирования для тех или иных инвестиционных проектов. Раскрытие особенностей финансирования инвестиционных проектов по развитию недвижимости и является предметом исследования данной научной работы.

Актуальность темы настоящей работы связана с изменением источников и способов финансирования инвестиционных проектов развития недвижимости в условиях переходной экономики: снижением роли бюджетного финансирования, появлением новых источников, таких как средства предприятий и населения; и проблемой привлечения этих источников к финансированию, а также необходимостью обобщения накопленного за годы реформ опыта в этой области. В этих условиях Ф возникает потребность в анализе возможностей и перспектив применения того или иного источника финансирования позволяет найти оптимальное их сочетание при финансировании определенного инвестиционного проекта в сфере недвижимости, а успешная реализация такого проекта дает толчок к развитию других проектов и развитию экономического потенциала региона в целом. Это предполагает создание новых рабочих мест, эффективное использование ресурсов региона, получение заказов большим количеством предприятий и пополнение бюджетов всех уровней за счет большей суммы налоговых поступлений. Накопленный опыт может стать основой для ряда спецкурсов по экономике недвижимости.

Степень изученности проблемы не является в настоящее время полной, что связано с пограничным положением проблемы финансирования инвестиционных проектов между такими темами как оценка эффективности инвестиционных проектов, разработка бизнес-плана, анализ развития кредитных отношений, управление свободными денежными средствами, подготовка комплекса проектно-сметной документации, то есть взятая в отдельности настоящая проблема мало освещена в научной литературе, тем не менее сведения о интересующей нас проблематике можно подчерпнуть у таких авторов как А.Е.Абрамов, М.Х.Газеев, В.А.Горемыкин, А.Г.Куликов, В.И.Коган, И.В.Липсиц, Р.Г.Малиновский, С.Н.Максимов, В.И.Ресин, А.Л.Смирнов, В.Д.Шапиро, В.В.Шеремет, В.С.Щелков, С.Н.Шумилин. Из зарубежных авторов хотелось бы отметить таких как Генри Поляковский, Х.Биерман (H.Bierman), Джек Фридмен (Jack P.Friedman), Николас Ордуэй (Nicholas Ordway J.D.), Ричард Гровер (Richard Grover), С.Смит (S.Smidt). Эти и ряд других авторов обращаются к отдельным проблемам управления объектами недвижимости (эффективное или неэффективно использование объекта недвижимости в значительной степени зависит от компетенции управляющей компании), опыту реализации инвестиционных проектов, анализу наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости в рамках оценки инвестиционных возможностей той или иной территории, вопросам градостроительного регулирования и регулирования земельных отношений, проблемам экономических последствий принятия решений регистрирующими оборот недвижимости органами, и некоторые другие вопросы, так или иначе связанные со сферой недвижимости. Приведенные выше проблемы безусловно требуют изучения, однако за рамками исследований остались такие проблемы, как анализ свойств недвижимости как особого экономического актива, как способы и источники финансирования инвестиционных проектов в области недвижимости и, в частности, в жилищной сфере в сегодняшних экономических условиях. Рассмотрению этих вопросов и посвящена настоящая работа.

Цель настоящего исследования - раскрыть экономико-теоретические аспекты финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости, показать анализ достоинств и недостатков тех или иных способов финансирования недвижимости, а также возможности использования зарубежного опыта в российских условиях. В связи с заявленной целью в работе поставлены следующие задачи:

- Раскрыть особенности недвижимости как особого экономического актива, описать взаимодействие ее физических и экономических параметров в российских реалиях.

- Проанализировать такие понятия как проект, инвестиции и сформулировать понятие инвестиционного проекта по развитию недвижимости, определить его специфические черты и провести классификацию инвестиционных проектов.

- Выявить основные источники и механизмы финансирования проектов по развитию недвижимости и их особенности в российских условиях.

- Раскрыть современное состояние рынка недвижимости в России и его влияния на источники и схемы финансирования инвестиционных проектов.

- Предложить модель управления источниками финансирования инвестиционного проекта в условиях разнообразия источников и типов инвестирования в недвижимость в переходной экономике.

Методологическая основа научной работы - социально-экономический, статистический и логический анализ, системный подход как общеметодологический принцип исследования экономических закономерностей развития хозяйственных отношений в российских условиях.

Теоретической базой для настоящей работы стали ряд монографий и публикаций российских и зарубежных авторов, статистические данные и информация периодической печати. Написание работы было бы затруднено без сотрудничества с «Северной финансовой компанией» и без использования данных, предоставленных рядом девелоперских фирм, таких как «КС-Инвест» и «РОССТРО», без публикаций официальной информации органов власти и управления администрации Петербурга.

Научная новизна исследования заключается в выделении новой и важной как в теоретическом, так и в практическом отношении проблемы финансирования инвестиционных проектов в сфере недвижимости из спектра смежных проблем, таких как возможности развития регионального строительного комплекса, становление рынка ипотечного кредитования, место недвижимости в портфеле инвестиций. Изучение обозначенной проблемы имеет весомое практическое и теоретическое значение для развития регионального финансового рынка, рынка недвижимости и их сближения. Научная новизна работы состоит в следующем:

1. Рассмотрены особенности недвижимости как объекта инвестирования и специфика мотивов к инвестированию у различных типов инвесторов.

2. Показана специфика рисков инвестирования в недвижимость и методы их снижения.

3. Показаны особенности финансирования и специфика источников финансирования проектов развития недвижимости в России и за рубежом.

4. Определены основные перспективы становления источников и механизмов финансирования проектов развития недвижимости в российских условиях с учетом зарубежного опыта.

5. Систематизированы применяемые в России механизмы финансирования инвестиционных проектов (на примере Санкт-Петербурга) и проведен их сравнительный анализ.

6. Сформулированы предложения по формированию оптимальной системы управления финансированием инвестиционных проектов по развитию недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в развитии понимания недвижимости как равноправного объекта инвестирования наряду с другими финансовыми активами, анализе роли инвестиционного проекта как процесса создания качественно нового объекта недвижимости. Дальнейшие исследования по данной проблематике могут стать основой для учебного курса «Управление развитием недвижимости», частью учебного курса «Финансы недвижимости» и основой для конкретных экономических рекомендаций по управлению объектами недвижимости, разработки индивидуальных инструментов финансирования конкретного инвестиционного проекта.

Структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографии.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Чупин, Дмитрий Анатольевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Предыдущее изложение показало, что в области финансирование инвестиционных проектов в жилищной сфере сложился определенный опыт, хотя механизмы такого финансирования в настоящее время в России еще несовершенны, но уже наметились тенденции дальнейшего развития - к цивилизованным отношениям на рынке недвижимости, росту профессионализма его участников, чему немало способствовали прозрачность процедуры регистрации прав на недвижимость и предоставление прав на застройку неосвоенных городских территорий на публичной конкурсной основе, намечается диалог между городской администрацией и девелоперскими компаниями, следствием чего можно считать снятие обязательной передачи городу части жилья в построенном здании, снижение отчисление на развитие инфраструктуры территорий, финансирование развития инженерной инфраструктуры за счет городского бюджета и т.п.

Предметом исследования настоящей диссертационной работы стали проблемы финансирования инвестиционных проектов развития недвижимости в переходной экономике, в ходе этого исследования были достигнуты следующие результаты:

1. Выведено понятие инвестиционного проекта как синтеза таких понятий как проект и инвестиции и проанализированы различные подходы в отношении этих понятий. Для уяснения экономической сущности инвестиционного проекта исследованы различные признаки, по которым принята та или иная классификация инвестиционных проектов и представлена авторская классификация типов инвестиционных проектов.

2. Определено взаимодействие физических и экономических характеристик недвижимости, показана ее роль и специфика как особой сферы инвестирования в российских условиях, раскрыто отличие российского рынка недвижимости от рынков развитых стран, для этого дан подробный анализ таких понятий как недвижимость, недвижимое имущество и недвижимая собственность, рассмотрен их особый юридический и экономический статус.

3. Проанализированы сочетание типов финансового контроля и механизмы финансирования проектов в европейских странах на примере Великобритании. Эта страна была выбрана неслучайно, так как в других европейских странах возможности различных типов финансового управления жестко регламентируются, особенно в сфере недвижимости, к тому же, за период истории череда войн и революций наложила свой отпечаток на юридические аспекты финансового управления, в то время, как Великобритания счастливо избежала резких потрясений и ее экономическое развитие можно считать эволюционным, а в условиях существования прецедентного права - последовательным. Показаны также возможности применения подобных схем финансирования в условиях переходной экономики России.

4. Подробно описаны сложившиеся тенденции рынка недвижимости в переходный период и те способы и механизмы финансирования проектов в сфере недвижимости, которые сложились в практике девелоперских фирм.

5. Рассмотрены вопросы стратегического управления проектом по развитию объекта недвижимости при различных внешних условиях. Проанализированы тактические вопросы управления проектом на основании его внутренних возможностей. Даны практические рекомендации по стратегическому и тактическому управлению источниками финансирования проектов развития недвижимости.

Перспективы дальнейшей научной работы по исследованию проблем финансирования инвестиционных проектов по развитию недвижимости связаны с возможными изменениями в экономических отношениях в нашей стране, и перехода экономики к качественно новому состоянию, что безусловно наложит свой отпечаток на источники и механизмы финансирования инвестиционных проектов, в том числе и в сфере недвижимости. Прогноз можно составить уже сегодня, исходя из намечающихся тенденций, например, что касается источников финансирования, то ожидается большая вовлеченность банковского сектора в финансировании сферы развития недвижимости посредством кредитования как застройщиков, так и дольщиков, будет расширяться влияние финансово-промышленных групп, а вот активность институциональных инвесторов таких как негосударственные пенсионные и инвестиционные фонды в развитии недвижимости, по нашему мнению, будет низким. Ожидаем также усложнение механизмов финансирования от простых схем к более сложным, прежде всего активно будут развиваться лизинговые отношения. В целом стабилизация экономики вызовет рост инвестиций, в том числе в развитие недвижимости, возникающие при этом экономические отношения между субъектами инвестиционной деятельности и будут предметом наших дальнейших исследований.