Особенности и направления реформирования жилищной сферы крупного промышленного города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Особенности и направления реформирования жилищной сферы крупного промышленного города"

т

■га о»

/ / «а я*

! Ласи-с

На правах рукописи

ДРА11ИШ111-1К013А Вера Васильевна

Особенности и направления реформирования жилищной сферы крупного промышленного города (на примере г. Новокузнецка)

Специальности: 08.00.05 -- экономика и управление

народным хозяйством (непроизводственная сфера) 08.00.04 - региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Кемерово - 1999

т

Работа выполнена в Сибирском государственном индустриатьном университетг на кафедре экономики и управления производством

Научные руководители: доктор экономических наук, профессор

Медиков Виктор Яковлевич

доктор экономических наук, профессор Михайлов Владимир Васильевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Капелнж Зоя Александровна

доктор экономических наук, профессор Сурнин Владимир Сергеевич

Ведущая организация Московски» институт экономики

жилищно-коммунального хозяйства

Защита диссертации состоится в часов на

заседании Диссертационного совета К 064.17.04 при Кемеровском государственном университете по адресу: 650043, г.Кемерово-43, ул. Ермака, 7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Кемеровского государственного университета.

Автореферат разослан Щ^ЯиЗ'^Ыи 1999 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета,

кандидат географических наук, доцент___Г.Е. Мекуш

и?//) !/(//. М, /9

-л

э

Общая характеристика работы

Актуальность исследования. Преодоление системного кризиса экономики является главной задачей настоящего времени. Итоги проводимых в стране социально-экономических преобразований убедительно показали, что реформа жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) играет значительную роль в решении этой задачи (в первую очередь в преодолении бюджетного кризиса). Однако, уже на первом этапе реформы жилищно-коммунального хозяйства, ведущей составляющей которого является жилищная сфера, выявился ряд весьма серьезных проблем. В большинстве городов России реформа не дала ожидаемых результатов, а в ряде крупных, с высоким промышленным потенциалом, даже обострила кризисные явления в жилищной сфере. Совокупность проблем,обусловивших и усиливших кризис, связана с деформациями в данной сфере, сложившимися в старой системе, н ошибками, допущенными в ходе реформирования. До реформирования экономики исследованию причин кризиса в жилищной сфере практически не уделялось внимания. С началом экономических преобразований выявилась значимость этой области народного хозяйства, реформа ЖКХ превратилась в ключевой вопрос государственной политики. В связи с этим, Правительством был разработан и принят большой пакет законодательно-правовых актов, разработаны и реализуются целевые программы, концепция реформы ЖКХ РФ.

Проблемам реформирования отрасли и ее развития посвящены работы Е.Басипа, О.Бессоновой, И.Бычковского, АДронова, Б.Зотова, П.Косаревой, С.Крапчан, А.Копейкина, О.Ким, В.Лексииа, В.Медикова, И.Минц, Е.Петровой М.Пинегиной, А.Пузанова, О.Пчелишева, И.Стародубровской, Е.Сабурова, С.Сиваева, Р.Страйка, А.Татонова, Д.Хомченко, Л.Чернышева, А.Шамузоварова, М.Шапиро, С.Шаталина, Е.Ясина.

Вместе с тем, в экономической литературе отсутствуют исследования влияния региональных и местных особенностей на ход реформ в жилищной сфере, недостаточно изучены причины возникновения ее кризиса.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является углубление и развитие теоретических и разработка практических подходов к реформированию жилищной сферы, позволяющие повысить •эффективность ее работы.

Реализация этой цели осуществляется решением следующих задач:

• исследование социально-экономических предпосылок кризиса в жилищной сфере;

• анализ и оценка жилищной ситуации и первых результатов хода реформы в жилищной сфере России, региона, промышленного города;

• выявление особенностей реформирования жилищной сферы крупного промышленного города;

• обоснование взаимосвязи изменения структуры собственности в жилищном фонде, процесса формирования секторов и уровня жилищной обеспеченности;

• разработка основных элементов управленческой модели жилым фондом;

• разработка методических и практических рекомендаций по реформированию жилищной сферы крупного промышленного города.

Объектом исследования является жилищная сфера как важнейший элемент жизнеобеспечения населения.

Предметом исследования является система социально-экономических отношений и закономерности развития жилищной сферы.

Методологической и теоретической основой исследования служат труды отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики реформирования экономики, жилищной сферы. В частности это работы А. Абалкина, О. Бессоновой, Н. Косаревой, В. Лексина, В. Михайлова, О. Пчелинцева, Б. Рено, Р. Страйка, В. Сурнина, С. Шаталина, Р. Шнипера и др. Использованы законодательные и нормативные акты, программные документы, материалы конференций, совещаний и заседаний Правительства, Ассоциации сибирских и дальневосточных городов, материалы Управления Президента РФ по вопросам местного самоуправления, отчетные материалы работы жилищной сферы городов и регионов, справочные и методические ма-

I I

териалы. В ходе исследований применялись системный подход, учет общего особенного и единичного в процессе реформирования, статистические методы обработки исходно!} информации, сравнительный анализ, экономико-математические методы.

Научная новизна работы:

1. Разработаны новые теоретические подходы к исследованию сущности и причин кризиса в жилищной сфере.

2. Разработаны принципы построения модели реформирования жилищной сферы крупного промышленного города (системность; взаимодополнение системы государственного обеспечения и рынка жилья; учет специфики и местных особенностей развития жилищного фонда; учет интересов всех участников процесса реформирования; обеспечение финансовой доступности жилья и жилищных услуг).

3. Выявлены региональные и местные особенности развития жилищной сферы.

4. Разработаны принципы формирования секторов жилого фонда по формам собственности.

5. Разработаны механизмы реализации жилищной политики, направленные на повышение доступности жилья.

6. Усовершенствована система управления жилищным фондом.

7. Предложена новая классификация зацтт по управлению и обслуживанию жилого фонда.

8. Разработана методика расчета дифференцированного тарифа оплаты жилищных услуг.

Научная и практическая значимость работы заключается в том. что теоретические и практические подходы, положения, рекомендации, выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в качестве:

- основы для дальнейших теоретических и прикладных исследований процесса развития жилищной сферы с учетом ее региональных и ■ местных особенностей;

- рекомендаций, методического материала по реформированию жилищной сферы представительным и исполнительным органам власти города;

- учебно-методической базы при чтении лекций по дисциплине "Муниципальная жилищная политика".

Апробация работы.

Некоторые положения .диссертации внедрены б работу Новокузнецкого Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и благоустройству (КЖКХБ). Результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях международного, союзного, республиканского уровня, изложены в опубликованных работах и обсуждались на семинарах в Сибирском государственном индустриальном университете .(СкбГИУ), Новокузнецком филиале-институте Кемеровского государственного университета (НФИ КемГУ), депутатских слушаниях Городского Собрания, совещаниях КЖКХБ. Методологические и теоретические положения диссертации используются в курсе лекций «Муниципальная жилищная политика» в НФИ КемГУ.

Объем и структура работы.

Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, изложена на 217 страницах, содержит рисунков - 25, таблиц - 22, приложений - 6. Библиографический список использованной литературы содержит 123 источника.

Основное содержание работы

Во введении раскрывается актуальность, степень разработанности проблемы, формулируются цели и задачи диссертационного исследования. Изложены методологические и теоретические основы, обоснована теоретическая н практическая значимость исследования.

В первой главе «Теоретические основы реформирования жилищной сферы» раскрывается научный потенциал исследуемой проблемы, рассматриваются предпосылки возникновения кризиса в жилищной сфере, зависимость между типом проводимой в стране жилищной политики и эффективностью решения жилищной проблемы, роль и место жилищной сферы в развитии крупного промышленного города, основные направления реформирования отрасли.

Существует несколько типов жилищной политики: «либерально-реформистский», «неоконсервативный» и «патерналистский» (отеческий).

Первые два подхода характерны для стран с рыночной экономикой. Патерналистский претворялся в социалистических странах. Особый его вариант «жилье - раздаток» направлен на господство государственной собственности в жилищной сфере и был характерен для СССР.

Исследование разных вариантов жилищной политики, осуществляемых в разное время в разных государствах, показало, что каждый вариант может быть эффективен лишь определенный период времени и для определенных социально-экономических условий. «Затяжное» применение какого-то одного варианта жилищной политики, направленного на всеобщий рынок или систему бесплатной раздачи жилья, неизбежно приводит к кризису в жилищной сфере. Подтверждают это и итоги проводимой в СССР в течении многих лет политики бесплатной раздачи жилья. Она обусловила «застывшую» структуру собственности с доминированием государственного сектора, не реагирующую на изменения социально-экономического состояния страны. Результатом такой политики явился абсолютный и хронический дефицит жилья на всех его ступенях (от дефицита количества жилищ до нехватки жилищ высокого качества); стагнация домостроения; снижение воспроизведет-

венной функции жилья; затратный механизм в отрасли; резкая региональная дифференциация по уровню жилищной обеспеченности. Исходя из этого, для преодоления кризиса необходим поиск динамического равновесия частного и государственного секторов. В данном случае под динамическим равновесием будем понимать такое подвижное равновесие, при котором в данных условиях возможности рынка будут достаточными для удовлетворения спроса платежеспособного населения, а институт раздатка - способным обеспечить потребности низкодоходного населения. Поэтому государственная жилищная политика должна быть гибкой, ситуативной, сочетать или чередовать активную социальную политику с мерами стимулирования частного сектора.

Рассматривая жилищный фонд с позиций его роли в экономике города, региона, страны, следует отметить, что в жилищном секторе реализуется порядка 30% воспроизведенного национального богатства, он обеспечивает 9-12% рабочих мест, еще 3-5% рабочих мест связаны с обслуживанием жилищного фонда. Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества.. С развитием рыночных отношений это соотношение может увеличиваться до 40%. Функционирование жилищного фонда требует огромных средств. Его потребности составляют от 27 до 40 % средств городского бюджета. Жилищный рынок является наиболее развитым и значимым сегментом рынка недвижимости, без которого невозможно развитие рыночных отношений. Кроме того, развитие рынка жилья является мощным стимулом развития рынка труда, который в свою очередь оказывает влияние на развитие материальной сферы города, региона.

Жилищное строительство создает предпосылки для развития самого широкого спектра отраслей (производства стройматериалов, предметов потребления, коммунальных услуг и др.) Поэтому жилье, являясь структурообразующим благом, позволяет исправлять деформации в экономике регионов, городов и это одна из его основных функций в условиях переходного периода.

Пренебрежение значением жилищной сферы привело к тому, что радикальные экономические преобразования были начаты без изменений в

жилищно-коммунальном хозяйстве. Это негативно отразилось на реформах (затормозило перестройку рынка труда, усилило финансовую нестабильность и т. д.).

В концепции реформы ЖКХ определены пуга реформирования: демонополизация и развитие конкурентной среды, обеспечение государственного регулирования и контроля, совершенствование системы управления ЖКХ, стимулирование создания товариществ собственников жилья, реформирование систем финансирования ЖКХ и оплаты жилья и коммунальных услуг.

Одним из ключевых направлений реформы является совершенствование системы управления. Преобладание в промышленных городах государственного жилищного фонда обусловило формирование многоуровневой, многозвенной системы управления с совмещенными функциями по владению, управлению и обслуживанию. Такая система вошла в противоречие с изменяющейся структурой собственности, рыночными механизмами. В концепции Правительства по реформированию жилищно-коммунального хозяйства предложена новая структура управления - служба заказчика. Классическая схема ее содержит три независимые структуры - собственника (муниципалитет), заказчика (служба заказчика) . и подрядчика (ремонтно-эксплуатационные предприятия). Но, решая одни проблемы, эта новая управленческая структура создает другие: порождает еще больший монополизм; концентрация финансовых средств затрудняет их контроль; являясь муниципальным предприятием, служба заказчика тормозит развитие конкуренции; остаются совмещенными функции собственника и управления.

Значительная роль в концепции Правительства отведена реформированию системы оплаты жилья и коммунальных услуг. Предусматривается поэтапный переход отрасли на бездотационный режим работы до 2003 года. Повышение оплачиваемой населением доли затрат на жилищно-коммунальные услуги может осуществляться за счет относительного снижения самих затрат. Дифференциацию разного по качеству и местоположению жилья в концепции предлагается

осуществлять при оплате за найм (на воспроизведство жилья). Однако, такой подход не позволяет учитывать различия в трудоемкости обслуживания. Кроме того, рыночные принципы хозяйствования, демонополизация, разделение функций по управлению и обслуживанию жилья, специализация подрядных организаций требуют выделения стоимости отдельных работ из общей стоимости всех работ по текущему . функционированию жилищного фонда.

Исследование предпосылок кризиса, изучение трудов известных экономистов и специалистов, законодательных и нормативных актов, концепции реформирования ЖКХ и результатов первого этапа реформы позволили автору выявить ряд нерешенных проблем и с их учетом определить основные направления реформирования жилищной сферы города. В качестве базового подхода предлагается изменение структуры собственности, направленное на формирование оптимальной структуры секторов жилого фонда по формам собственности и формам предоставления жилья. Разработаны принципы формирования секторов, способствующие достижению наибольшей степени удовлетворения потребности в .жилье. Даны определения секторов жилого фонда. Взвешенный подход к задаче формирования секгоров жилого фонда, поиски оптимального их сочетания на разных этапах развития жилищного фонда должны стать основной составляющей жилищной политики на уровне города, региона.

В основе следующего ключевого направления реформы жилищной сферы выбрано совершенствование системы управления жилищным фондом. Мы полагаем, что в настоящих экономических условиях наиболее эффективны управляющие компании. Они позволяют разделить функции собственника, заказчика и подрядчика, способствуют формированию рывка жилищных и управленческих услуг. В работе уточнены понятия: жилищная услуга, рынок жилищных услуг, рынок управленческих услуг.

Совершенствование системы оплаты жилья, по мнению автора должно базироваться на дифференцированном подходе, позволяющем определить стоимость жилищных услуг в соответствии с их количеством и качеством. Кроме того, такой подход создает условия для

демонополизации ЖКХ, развития рынка жилищных и управленческих услуг.

Во второй главе «Тенденции развития жилищной сферы» лап

анализ жилищной ситуации в России, в Кемеровской области, в крупном промышленном городе, каким является Новокузнецк. Рассмотрены закономерности развили жилищной сферы, ход реформ, их общие черты и особенности.

I

Период с 1991 - 1998 гг., как в целом но Российской Федерации, так и в Кемеровской области характеризуется ухудшением жилищной ситуации, еще большим углублением кризиса в жилищной сфере. Происходит децентрализация финансирования жилищного строительства, его объемы снизились повсеместно.

В процессе масштабной приватизации и изменения структуры инвестиций происходит динамичное изменение посекториой структуры жилого фонда. Ликвидировано господство государственной собственности. Ее доля сократилась в несколько раз и продолжает сокращаться в процессе передачи жилья в муниципальную собственность и приватизации. Частный сектор увеличился по России с 30% до 55%, по Кемеровской области с 12% до 57%, по Новокузнецку с 9% до 45%. Темпы инсгатуционалышх изменений в жилищной сфере в Кемеровской области и г. Новокузнецке значительно выше средних темпов по России. Характерной особенностью Кемеровской области и г. Новокузнецка является крайне высокая исходная доля ведомственного жилья - более 80%, тогда как по другим городам России она составляла не более 40 -45%' всего городского жилого фонда.

Процесс муниципализации в регионе в период 1995 - 1996 гг. шел очень интенсивно, особенно в городах с моноотраслевой специализацией (Прокопьевск, Новокузнецк) и без выделения финансирования и создания материальной базы. Это еще более углубило кризисное состояние жилищной сферы региона.

На первом этапе реформ в силу бюджетных ограничений администрации городов были вынуждены искать радикальные решения для вывода ЖКХ из кризиса. В итоге среди российских городов произошла

сильная дифференциация 1Ю направлениям, масштабам и темпам жилищной реформы. В р.ных городах идет процесс формирования совершенно различных прШ'щпов и структур управления жилищно-коммунальным хозяйством. Взамен высокоцентрализированной ведомственной управленч^кой вертикали формируются децентрализованные системы .правления ЖКХ, различающиеся в зависимости от местных условий, х городах лидерах (Москве, Новгороде, Рязани и др.) сформированы структуры управления на основе разделения функций заказчика и подрядчика. Оспваясь единой в главном, эта модель имеет отличия в тиле распределения функций и определения юридического статуса (унитарное муниципальное предприятие или муниципальное учреждение).

Но в то же. время,формирование службы заказчика не позволяет четко ра:и раничить функции собственника * функции по управлению.

Отличительной особенностью дореформенной системы управления жилищным фондом г. Новокузнецка явилось наличие огромного числа собственников из-за крайне высокой доли ведомственного жилья. Каждый собственник сформировал свою структуру управления своим жилищным фондом. При муниципализации было принято решение Администрацией города не «ломать» существующие структуры, а принять их в муниципальную собственность в том же «виде». Это привело, помимо существующей многоуровневое™, к еще большей многозвенности и практически неуправляемости системы. Затраты на содержание такой системы в 1,5-2 раза больше, чем затраты на управление жилищным фондом в других городах. Вполне закономерно, что такая специфическая организационная структура управления жилфондом требует особого подхода при ее реформировании.

Проводимая в стране реформа системы оплаты жилищно-коммунальных услуг сведена лишь к увеличению ставок и тарифов. Стоимость оплаты жилья за период 1991-1998 гг. росла более низкими темпами, нежели уровень оплаты этих услуг населением. До начала реформ платежи населения в общих расходах составляли от 2 до 10%, но концу 1998 года их доля достигла 36-40%. По Кемеровской области доля

платежей населения в общих затратах на эксплуатацию жилфонда возросла в среднем по городам области до 43%, а в Новокузнецке до 46%.

Однако, реформа предполагает не только директивное повышение оплаты жилья, но и оценку ее экономической обоснованности. Обращает •на себя внимание значительный разрыв в тарифах по оплате жилья в городах. Анализ тарифов, выдаваемых за экономически обоснованные, показал, что даже п городах с аналогичными условиями они различаются порой в несколько раз. Главные причины - отсутствие единой методики расчета экономически обоснованного тарифа и различия в тарифной политике (ускоренного и замедленного роста тарифов оплаты жилья). Определение тарифа, выдаваемого за экономически обоснованный, в разных городах осуществляется по разным методикам, либо как определенный процент от фактических затрат, что искажает понятие «экономически обоснованный», не способствует снижению затрат, не обеспечивает их «прозрачности». В работе представлена характеристика и анализ применяемых в регионах и рекомендуемых методик расчета оплаты жилищных услуг.

Несмотря на то, что жилищный фойд неоднороден по своим техническим и потребительским характеристикам и, следовательно, трудоемкости, его обслуживания, за экономически обоснованный тариф принимается средняя по всему жилфонду себестоимость, к которой применяются дифференцирующие коэффициенты. Как правило, их 3 или 4 и они учитывают лишь наличие лифта, мусоропровода, ветхость жилья, его комфортность. Значимость интегральных параметров оценивается в интервале 1,2-0,5 достаточно условно и не позволяет достоверно определить затраты с учетом характеристик жилья. Расчеты и практика показали, что полная стоимость жилищных услуг домов различного качества существенно различается.

Такой подход не позволяет: (1) достоверно определить величину экономически обоснованного тарифа; (2) определить стоимость конкретной жилищной услуги с учетом ее качественных характеристик.

Эти недостатки порождают социальную несправедливость, несовершенство учета и планирования, невозможность определить

величину бюджетных дотаций, сдерживают формирование рынка жилищных услуг.

Анализ и оценка развития жилищной сферы страны, региона, города Новокузнецка позволяет сделать выводы:

1. Как система, жилищная сфера страны характеризуется общими тенденциями - спадом ввода жилья, изменением его структуры (увеличивается ввод жилья за счет внебюджетных средств и средств индивидуальных застройщиков), изменением структуры жилищного фонда по формам собственности (увеличиваются частный и муниципальный секторы). Происходят изменения в системе управления жилищным фондом - формируются службы заказчика. Изменение принципов финансирования жилищной сферы привело к значительному росту ставок и тарифов оплаты жилья. Доля платежей населения в общих расходах на эксплуатацию жилфонда увеличилась с 2 - 10% до 30 -50%.

2. Обращаясь от общего, целого к частному - жилищной сфере крупного промышленного города, следует отметить специфику ее развития. Так, г. Новокузнецк имеет значительные деформации в экономике: очень развитую промышленность и слабо развитую социальную сферу. Кроме того, высокий промышленный потенциал обусловил большой удельный вес ведомственного жилья. Это в свою очередь привело к большому числу предприятий - собственников жилья, формированию разных структур его управления и значительной неоднородности жилья по техническим и потребительским характеристикам. Приватизация предприятий обусловила практически одномоментный «сброс» ведомственного жилья в муниципальную собственность. Многократно увеличившийся муниципальный жилищный фонд значительно увеличил расходы бюджетных средств на его эксплуатацию. Все это усилило кризисные явления в жилищной сфере города. В связи с этим реформирование жилищной сферы необходимо проводить с учетом этих факторов, т. к. в противном случае реформы не только не принесут должного эффекта, но и превратятся в «бег на месте».

В третьей главе «Основные положения модели реформирования жилищной сферы крупного промышленного города» изложены

основные положения концептуальной модели реформирования жилищной сферы городов с высоким промышленным потенциалом. Разработаны принципы ее построения. Описаны интересы всех участников процесса реформирования - органов власти, собственников жилфонда (муниципалитетов, товариществ, населения и др.). Продуктом жизнедеятельности такой модели могут быть муниципальные программы реформирования ЖКХ, программы жилищного строительства, новые системы управления ЖКХ, концепция тарифной политики, рекомендации и методики.

В качестве базового положения модели в диссертационной работе предлагается изменение структуры собственности на жилье направленное на формирование оптимальной посекторной структуры жилого фонда, способной удовлетворять потребность в жилье всех слоев населения на определенный период.

Изменение структуры собственности происходит в грех компонентах: муниципализация, приватизация и изменение в структуре инвестиций. Наиболее динамичный в настоящее время процесс изменения структуры ввода жилья посредством изменения структуры инвестиций. Особое значение при этом приобретают вопросы прогнозирования потребности и спроса на жильё, объёмов и структуры его строительства. Прогнозирование спроса в диссертационной работе осуществляется на базе прогнозирования демографической ситуации (осуществляемого с помощью моделирования), анализа и оценки жилищной обеспеченности, сбалансированности структуры жилищного фонда и структуры семей, определении и учете жилищных предпочтений.

Применение различных, -чаще смешанных схем финансирования строительства жилья, предложенных в работе, включает механизм перераспределения жилья, взаимодействия государственного института распределения с рынком жилья. Это позволяет решать задачу финансовой доступности жилья. На базе анализа финансовых возможностей, выбора схем финансирования, согласованного спроса разрабатывается программа финансирования. Заключительным этапом является определение структуры строительства по формам собственности и формирование секторов по формам предоставления жилья.

Сектор найма формируется из государственного и муниципального жилья и обеспечивает потребности низкодоходных и льготных категорий населения. Сектор индивидуального л коллективного владения формируется за счёт внебюджетных средств и удовлетворяет потребности населения со средним и высоким уровнем доходов. Арендный сектор является "регулятором" и способен удовлетворять потребности достаточно широких слоев населения. Этапы программы развития жилого фонда представлены на рис. 1.

Формирующаяся новая структура собственности в жилищном секторе, развитие рыночных механизмов требуют адекватных форм и методов управления. Основными принципами формирования новой системы управления жилищным фондом должны быть:

У разграничение функций собственника, управления и обслуживания;

У обеспечение собственником возможности выбора организаций, представляющих услуги;

У переход на договорные отношения;

У создание конкурентной среды;

V обеспечение хозяйственной независимости предприятий, предоставляющих услуги;

У осуществление контроля независимым органом за состоянием жилфонда.

В данной работе предлагается управленческая модель по типу управляющей компании, созданной в Юго-Западной префектуре Москвы, но имеющей ряд существенных отличий, прежде всего в организационной структуре. Управляющие компании могут быть частными или создаваться на базе существующих жилищных предприятий (МУПЖРЭПов), осуществляя управление по районированному типу. Управление структурными подразделениями предполагается организовать по типу дивизионалыюй структуры, что позволит им взять полностью на себя ответственность за производимые услуги. Такая структура позволяет сформировать и развивать рынок управленческих и жилищных услуг.

Достаточно простая организационная структура управления жилфондом, построенная с учетом разработок фонда «Института экономики города», позволяет снизить затраты на управленческие услуги, и,

г

Прогнозиройсние демографической — — — _гитцаици_

П

Прогноз естественного изкек?яия ччспоиVюти

I

Прогноз механического^ |

бЕщрмия нпсрлрнця

Прогноз коли^тгйа и сп^ктцрь* семей

Определение ойией потребности & Х1Лье

^сс/?еис6оние и прогно-трпбонлр общ?О потребности Ь хилье

Анализ йозмохносгсей домо стп ор ну ч__

-фед по чтении & реиетд }жилищнои проблемы

Семьи с Высоким

Сеиьи со средним Зохобоя

1емъи с .чтким АахпЗсм

Оценка финонсоСых Ьозмахиосгг.рй

Бсюжетные сррбсп-^а

Среаст&о предприятий

рсрмиро5оние спроса но жилье

Отдельные йена, Копггебжи -I-- Отдельный бсм. коттедж

КЕюртары улучшенной планировки I I' Квартира улучшенной п/щниробки

Кбортдаи давнего гзчестСо 1. КЬортиро среднего ко^естба

К6ар1гиры гю социаль-НВК) закозч 1 Квартира соц^сньчой норму

1

■а

Греоспба населения

Анализ сущест&уо^рго предложения жилья

Программа перераспределения ЖИЛЬЯ

Определение о5ьено& сггроительстбо

1

Многоэтажные дома

Лоно на несколько се^ей

Отельные до-кот:пебжи

ФормироЬоние программы финансирования

ссуЗоршЬенко!-

йсгигно&оние

Iмешанные схемы

КресЗитобсние

Формиро&ание программы строительство

бпребеление покозотелей жилищного обеспеч

" —| Структура строительство по формой собственности

ОеОеральчый бюЗхет Местный бюйжггп

Сребстйо населения

и

Гссудсрстбенный фоне)

Мцнииипсльный фонЭ 1

ФонЗ АО, предприятий Коопрратибнь'й фоиб Частный сектор

Сектор наСма

Сектор аренды

Сектор индивидуального 1 коллективного йгаЗени?

Рис 1 Схема этапов формирования программы разбития жи/юго фонЗа"

следовательно, себестоимость (тариф) жилищных услуг на 10% (схема представлена на рис. 2).

Социально-экономический эффект может быть получен в виде повышения удовлетворенности потребителя, улучшения качества услуг, сокращения сроков их выполнения и экономил семейного бюджета из-за снижения тарифа. За предоставление услуг управляющая компания получаег вознаграждение, размер и форма которого указываегся в договоре между собственником жилья (или предприятием, выполняющим его функции) и управляющей компанией. Денежное вознаграждение привязано к определенным критериям эффективности работы компании. Для оценки работы управляющих компаний предложены следующие критерии :

1. Социальные оценки. Это ряд показателей удовлетворенности

населения работой управляющей компании:

У средний балл санигарно-технического состояния жилищного фонда;

V своевременное выполнение заявок и устранение аварий;

У отношение персонала к жильцам.

2. Экономические оценки:

У удельный вес работников управления в общей численности;

У расходы на управление, соотнесенные к 1 м2 общей площади;

У доходы, полученные от эксплуатации жилфонда, соотнесенные на одного работника управления и 1 м2 общей площади;

У соотношение издержек на управление и обслуживание;

У соотношение издержек на обслуживание и материально-техническое обеспечение.

Набор критериев оценки деятельности управляющих компаний может корректироваться исходя из конкретных потребностей территорий.

Для осуществления обоснованности и «прозрачности» расчетов стоимости управления, эксплуатации и ремонта жилья с различными техническими характеристиками, понятными как потребителю услуг, так и их производителю, автором предложен дифференцированный подход при определении тарифов оплаты жилья. Он основан на определении издержек по управлению, обслуживанию и ремонту для каждого дома. Для этого

Администрация города

-1-

Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству и благоустройству

Расчетно-кассовый центр Служба субсидий Вычислительный центр

* 1

►^Договор на управление

х

■3 ■ Управляющие компании

Т

I

^ Договор найма, аренды^)

-►^Договор на обслуживание^»

Л

ЖРЭУ

АТУ

РСУ

Частные предприятия

Рынок жилищных услуг

-функциональная связь

- бюджетные дотации

- плата за предоставляемые жилищно-коммунальные услуги

- договорное финансирование

- плата за обслуживание

Рис.2 Предлагаемая структура управления и взаимодействия служб жилищно-коммунального хозяйства г.Нсвокузнецка

весь комплекс работ по эксплуатации жилфонда разбит на ряд жилищных услуг, определена их трудоемкость, объем и стоимость для каждого дома. Жилищные услуги сгруппированы по технологическим признакам:

1. Содержание и уборка мест общего пользования

У содержание лестничных маршей и площадок (в подъездах); У обслужившие мусоропроводов; У уборка и благоустройство придомовой территории; У освеще! ие мест общего пользования (дежурное); У отогг гение мест общего пользования;

У услуги сторонних организаций (вывоз мусора, дератизация и т.д.); У прочие расходы.

2. Техническое обслуживание и ремонт зданий, сооружений, оборудования:

V техническое обслуживание конструктивных элементов здания; У текущий ремонт;

V обслуживание, наладка и ремонт санитарно-технического оборудования;

V обслуживание, наладка и ремонт электрооборудования; У аварийно техническое обслуживание;

У обслуживание и ремонт лифтов; У услуги сторонних организаций.

3. Капитальный ремонт мест общего пользования.

4. Общепроизводственные расходы:

У расходы на эксплуатацию зданий и мастерских производственного

назначения; У транспортные расходы; У износ основных фондов, МБП.

Общепроизводственные расходы являются накладными расходами.

5. Общехозяйственные расходы в том числе:

У адмшшстративно-управленческие; У расходы вычислительных центров, БТИ; У кассовое обслуживание; У обязательные платежи, отчисления.

Общехозяйственные расходы включаются в себестоимость услуг гоже как накладные расходы.

6. Коммерческие расходы.

/Данный подход позволяет применить новую классификацию затрат при определении (полных) нормативных расходов (или экономически обоснованного тарифа).

В отличие от существующей методики, где определяется средняя себестоимость эксплуатации 1 м2 общей эксплуатируемой площади в разрезе статей затрат (содержание домохозяйства, текущий ремонт, содержание административно-управленческого персонала и др.) предлагается затраты группировать по видам жилищных услуг. При исчислении себестоимости отдельных видов услуг затраты группируются в соответствии с их экономическим содержанием по следующим элементам: затраты на оплату труда; отчисления на социальные нужды; материальные затраты; амортизация.

Таким образом, при данном йЭДходе затраты классифицируются по видам услуг, по элементам, на основные и накладные, производственные и непроизводственные.

В работе представлена методика расчета дифференцированного тарифа и приведены результаты расчетов для 3-х домов с разными техническими и потребительскими характеристиками. В таблице 1 представлены такие расчеты для одного дома.

Расчет дифференцированного тарифа для каждого дома работа очень трудоемкая, поэтому в диссертации разработаны алгоритм, программное обеспечение для таких расчетов на ЭВМ.

Предложенный дифференцированный подход при реформировании системы оплаты жилья позволяет: определять стоимость каждой жилищной услуги для каждой жилой единицы в зависимости от характеристик дома, производить оплату в соответствии количеством и качеством услуг, осуществлять планирование, учет и контроль за расходованием средств по каждому дому (по принципу каждый платеж - в свой карман).

Таблица 1

Дифференцированный тариф на жилищные услуги для дома Павловского, 19

Наименование услуга % от всех затрат Тариф, руб/м2 Сумма затрат с накладными расходами (па весь дом)

1. Содержание и уборка мест общего пользования

(содержание лестничных площадок 5,22% 0,20 660,76

обслуживание мусоропроводов 5,22% 0,20 660,76

уборка и благоустройство придомовой территории 2,28% 0,09 289.08

'дежурное освещение 4,24% 0,16 536,87

отопление мест общего пользования 3,07% 0,12 388,20

¡услуги сторонних организаций 0,65% 0,03 82.60

. 1

3. Техническое обслуживание и ремонт зданий, сооружений, оборудования

¡техническое обслуживание 1,63% 0,06 206,49

¡текущий ремонт 4,90% 0,19 619,47

обслуживание, наладка и ремонт санитарно-технического оборудования 11,42% 0,44 1 445,42

обслуживание, наладка и ремонт электрооборудования 1,96% 0,08 247,79

аварийно техническое обслуживание 9,79% 0,38 1 238,93

обслуживание и ремонт лифтов 5,22% 0.20 660,76

¡услуги сторонних организаций 2,61% 0,10 330,38

1

3. Капитальный ремонт мест общего пользования 41,78% 1,62 5 286.10

Птого 1 100,00% 3,88 1 12 653,61

Это способствует улучшению качества услуг, снижению неплатежей. Кроме того, такой подход создает предпосылки для проведения демонополизации, создания конкурентной среды, формирования рынка жилищных и управленческих услуг. В дальнейшем, в продолжение работы, применяя дифференцированный подход при определении ставки за найм, можно будет учитывать различия в потребительских качествах квартир и привлекательности проживания (развитость инфраструктуры района).

В заключении сформулированы основные результаты, полученные в процессе исследования:

1. Эффективность решения жилищной проблемы . обусловлена типом осуществляемой в стране жилищной политики. Проводимая много лет в России патерналистская политика «жилье - раздаток» привела к хроническому и абсолютному дефициту жилья, кризису в жилищной сфере.

2. Крупные города с высоким промышленным потенциалом и города с моноотраслевой структурой до начала реформ имели господствующий ведомственный сектор жилья, большое число собственников - предприятий жилья и соответствующую этому многозвенную, многоуровневую, затратную организационную структуру управления. Преобразование жилищной сферы в таких городах либо не начато, либо идет сложно. Реформирование жилищной сферы необходимо проводить с учетом местных особенностей развития жилищно-коммунального хозяйства, опыта реформирования других регионов.

3. Существующая система оплаты жилья не позволяет учитывать различия технических и потребительских качеств жилья, отсутствует методика расчета экономически обоснованного тарифа, дифференцированного в соответствии с качеством и количеством потребляемых жилищных услуг.

4. В основе модели реформирования жилищной сферы крупного промышленного города предложены три направления. Изменение структуры собственности - базовое направление, должно опираться на динамическое равновесие рынка жилья и системы государственного распределения жилья. Достижение такого равновесия предлагается осуществлять путем формирования оптимальной структуры секторов жилого фонда по формам собственности и формам предоставления жилья. Поиск оптимальной посекторной структуры жилфонда, способной удовлетворять потребности в жилье всех слоев населения на определенный период времени, должен осуществляться на базе прогнозирования спроса на жилье, определения объемов его ввода, устранения дисбаланса структуры жилого фонда и структуры семей. Итоговым документом

реализации базового направления реформирования является программа развития жилищного фонда.

Изменение структуры собственности, рыночные принципы хозяйствования требуют адекватных форм и методов управления жилищным фондом. Наиболее эффективной, учитывающей настоящие условия может быть управляющая компания. Такая управленческая модель позволяет сформировать рынок жилищных и управленческих услуг, создать условия для демонополизации в лшлищной сфере, повысить эффективность работы жилищных организаций. Для оценки результатов работы управляющих компаний введены социальные и экономические критерии. Для расчета экономически обоснованных тарифов предложена методика, основанная на новой классификации затрат и позволяющая определить стоимость каждой жилищной услуги и производить оплату жилья в соответствии с качеством и количеством потребляемых услуг.

Результаты проведенных исследований используются в практике работы КЖКХБ и при чтении курса лекций «Муниципальная жилищная политика» в НФИ КемГУ.

По теме исследования автором опубликованы следующие работы:

1. Теоретико-прикладные вопросы разработки программы «Жильё» б условиях крупного промышленного города Кузбасса (в соавт.) // Тезисы доклада Сибирского семинара. - Новокузнецк, 1989. - 0,1 п.л.

2. Жилищный комплекс: его место и роль в экономике города в новых условиях хозяйствования (в соавт.) // Тезисы докладов Всесоюзной конференции «Хозяйственный расчет, самофинансирование, самоуправление города, района» -Кутаиси, 1990. - 0,1 п.л.

3. Решение жилищной проблемы крупного промышленного города" факторы оптимизации (в соавт) // Тезисы докладов Региональной научно-практической конференции «Социально-экономическая ценность территории и совершенствование методов управления крупным городам Сибирского региона». - Барнаул, 1990. - 0,1 п л

4 Разработка целостной концепции ускорения социально-экономического развития крупного промышленного города Сибири (на примере г. Новокузнецка) отчет по НИР. - Новокузнецк, 1991. -4 п.л.

5. Прогнозирование жилищного строительства на уровне города, региона (в соавт.)// Тезисы докладов Международной научно-практической конференции «Проблемы реформирования региональной экономики» - Кемерово, 1994. - 0,1 п л

6. Основные принципы формирования секторов жилого фонда крупной промышленной агломерации (в соавт.) // Тезисы докладов Международной научно-прагшческой конференции «Проблемы реформирования региональной экономики». -Кемерово, 1994. -0,1 п.л.

7. Актуальные проблемы развития жилищно-строительного комплекса в условиях переходного периода ( в соавт.) // Тезисы докладов Международной научно-практической конференции «Проблемы реформирования региональной экономики». -Кемерово, 1994. -0,1 п.л.

8. Жилищно-коммунальной отрасли нужны реформы (в соавт.)// Тезисы докладов второй международной конференции «Реформирование экономики региона: опыт, проблемы, перспективы». -Кемерово.: Кузбассвузиздат, 1996. -0,1 п.л.

9. Новая система оплаты жилищных услуг (в соавт,)// Тезисы докладов второй международной конференции «Реформирование экономики региона: опыт, проблемы, перспективы». - Кемерово.: Кузбассвузиздат, 1996. -0,1 п.л.

10. Методологические аспекты региональной программы развития жилого фонда (в соавт.)// Тезисы докладов второй международной конференции «Реформирование экономики региона: опыт, проблемы, перспективы». - Кемерово.: Кузбассвузиздат, 1996. -0,1 п.л.

11. К вопросу об оптимальной структуре собственности жилого фонда (в соавт.)// Тезисы докладов научно-практической конференции «Взаимодействие муниципальных, образовательных и предпринимательских структур крупного промышленного города». - Новокузнецк, 1998 - 0,1 п.л.

12. Служба заказчика: плюсы и минусы (в соавт.) // Тезисы научно-практическом конференции «Взаимодействие научно-образовательных, промышленных, предпринимательских и административных структур. Правовые и экономические аспекты. - Новокузнецк, 1999-0,1 п.л.

13. Реструктуризация социальной сферы промпредприятий (в соавт.) // Тезисы научно-практической конференции «Взаимодействие научно-образовательных, промышленных, предпринимательских и административных структур. Правовые и экономические аспекты. - Новокузнецк, 1999 - 0,1 п.л.

14. Дифференцированный подход в реформировании жилищной сферы. // Тезисы научно-практической конференции «Взаимодействие научно-образовательных, промышленных, предпринимательских и административных структур. Правовые и экономические аспекты. - Новокузнецк, 1999-0,1 п.л.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Дранишникова, Вера Васильевна

Введение.

Глава 1. Теоретические основы реформирования жилищной сферы.

1.1. Предпосылки возникновения кризиса в жилищной сфере.

1.2. Роль и место жилищной сферы в развитии крупного промышленного города.

1.3. Основные направления реформирования отрасли.

Глава 2. Тенденции развития жилищной сферы.50 </

2.1. Состояние жилищного фонда в Российской Федерации и итоги первого этапа реформ.

2.2. Особенности развития жилищной сферы региона.

2.3. Специфика и уровень развития жилищной сферы крупного промышленного города.

Глава 3. Основные положения модели реформирования жилищной сферы крупного промышленного города. 103 ^

3.1. Концепции формирования секторов жилищного фонда.

3.2. Обоснование новой системы управления жилищным фондом.

3.3. Методика расчета дифференцированного тарифа на жилищные услуги.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Особенности и направления реформирования жилищной сферы крупного промышленного города"

Актуальность. Системный кризис российской экономики с особой остротой разразился и в жилищной сфере. Кризисные явления протекали в жилищной сфере в течение многих лет, проявляясь в виде хронического дефицита жилья, огромного недоремонта, низкого качества жилищных услуг.

Официальные методы решения жилищной проблемы, проводимая лозунговая жилищная политика неизменно заканчивались неудачей, и несмотря на увеличение объемов жилищного строительства, дефицит жилья нарастал.

До реформирования экономики исследованиям проблем в жилищной сфере практически не уделялось внимания. Все работы того периода были посвящены выбору стратегии - как больше строить и справедливее распределять.

Первые основательные работы о причинах кризиса принадлежат О. Бессоновой, считающей, что кризис вызван доминированием государственного сектора и государственным институтом распределения жилья. Такой же точки зрения придерживаются Р. Страйк, Н. Косарева, Б. Рено.1

Таким образом, наметилось одно из направлений вывода жилищной сферы из кризиса - изменение структуры собственности, дополнение методов государственного обеспечения жилья функционированием рынка жилья. Изменения структуры собственности стало главной задачей первого этапа реформы жилищно-коммунального хозяйства России. Однако, вопрос определения оптимальной с точки зрения расширения доступности жилья, сбалансированности государственного и частного сектора остается пока не разрешенным.

Небольшая доля покрытия издержек по эксплуатации жилого фонда насе

1 См.:

- О. Бессонова "Жилище: рынок и раздача // ЭКО. - 1992. -№4.-С.83-85

- Б. Рено. Жилищная система бывшего Советского Союза: почему она нуждается в рыночных реформах.// Вопросы экономики.-1993 - №7.-С. 14-20

-Р. Страйк. Н.Косарева. Реформа жилищного сектора России. 1991-1994. М. 1994.-183 с.

- И. Стародубровская. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: особенности выбранной модели // Вопросы экономики. -1997 -№11.-С. 60-77 лением (2-5%), резкое сокращение бюджетных дотаций на его содержание привели к катастрофическому ветшанию жилфонда, снижению качества жилищных услуг и просто их невыполнению. Это в свою очередь также требует поиска действенных решений.

Высоко централизованная, неэффективная структура управления жилищно-коммунального хозяйства, появление новых форм и видов собственности в жилищной сфере обусловили необходимость изменения системы ее управления. Правительство РФ разработало концепцию реформы жилищно-коммунального хозяйства. Определены основные направления - демонополизация, развитие конкуренции, совершенствование систем управления и оплаты жилищных услуг. Во многих регионах России начались преобразования в жилищной сфере. Активно идут эксперименты в области поиска механизмов управления жилфондом. Внедряются структуры Службы Заказчика. Однако, решая одни задачи, эта структура породила другие - еще больший монополизм и бесконтрольность, появление дополнительных надстроек. Поиск эффективных моделей управления продолжается.

Рост ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, увеличение расходов на оплату жилья в семейных бюджетах требует «прозрачности», обоснованности тарифов и их соответствия количеству и качеству потребляемых услуг. На практике, каждый город для расчета тарифов, выдаваемых за экономически обоснованные, применяет совершенно разные методики, что привело к значительному (в 2-7 раз) разбросу величины тарифов оплаты жилья. Попытка дифференцировать оплату разного по качеству жилья через интегральные коэффициенты не корректна. Кроме того и демонополизация жилищной сферы, разделение функций, переход на бездотационный режим работы вызывают необходимость весь комплекс работ по текущему функционированию жилфонда разбить на ряд жилищных услуг, определить стоимость каждой в зависимости от потребительских качеств жилья. В связи с этим, разработка методики определения экономически обоснованного тарифа оплаты каждой жилищной услуги имеет особую актуальность.

Вместе с тем, в экономической литературе отсутствуют исследования влияния региональных, местных особенностей на ход реформ в жилищной сфере, и потому регионы либо не начали реформы, либо имеют опыт многих ошибок.

Недостаточность теоретических исследований и требования практики по названным проблемам определили выбор данной темы в качестве диссертационной работы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является углубление и развитие теоретических и разработка практических подходов к реформированию жилищной сферы, позволяющие повысить эффективность ее работы.

Реализация этой цели осуществляется решением следующих задач:

• исследование социально-экономических предпосылок кризиса в жилищной сфере;

• анализ и оценка жилищной ситуации и первых результатов хода реформы в жилищной сфере России, региона, промышленного города;

• выявление особенностей реформирования жилищной сферы крупного промышленного города;

• обоснование взаимосвязи изменения структуры собственности в жилищном фонде, процесса формирования секторов и уровня жилшцьой обеспеченности;

• разработка основных элементов управленческой модели жилым фондом;

• разработка методических и практических рекомендаций по реформированию жилищной сферы крупного промышленного города.

Объект исследования. Объектом исследования является жилищная сфера как важнейший элемент жизнеобеспечения населения.

Предмет исследования. Предметом исследования является система социально-экономических отношений и закономерности развития жилищной сферы.

Методологической и теоретической основой исследования служат труды отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики реформирования экономики, жилищной сферы. В частности это работы А. Абалкина, О. Бессоновой, Н. Косаревой, В. Лексина, В. Михайлова, О. Пчелинцева, Б. Рено, Р. Страйка, В. Сурнина, С. Шаталина, Р. Шнипера и др. Использованы законодательные и нормативные акты, программные документы, материалы конференций, совещаний и заседаний Правительства, Ассоциации сибирских и дальневосточных городов, материалы Управления Президента РФ по вопросам местного самоуправления, отчетные материалы работы жилищной сферы городов и регионов, справочные и методические материалы. В ходе исследований применялись системный подход, учет общего особенного и единичного в процессе реформирования, статистические методы обработки исходной информации, сравнительный анализ, экономико-математические методы.

Научная новизна работы:

1. Разработаны новые теоретические подходы к исследованию сущности и причин кризиса в жилищной сфере.

2. Разработаны принципы построения модели реформирования жилищной сферы крупного промышленного города (системность; взаимодополнение системы государственного обеспечения и рынка жилья; учет специфики и местных особенностей развития жилищного фонда; учет интересов всех участников процесса реформирования; обеспечение финансовой доступности жилья и жилищных услуг).

3. Выявлены региональные и местные особенности развития жилищной сферы.

4. Разработаны принципы формирования секторов жилого фонда по формам собственности.

5. Разработаны механизмы реализации жилищной политики, направленные на повышение доступности жилья.

6. Усовершенствована система управления жилищным фондом.

7. Предложена новая классификация затрат по управлению и обслуживанию жилого фонда.

8. Разработана методика расчета дифференцированного тарифа оплаты жилищных услуг.

Научная и практическая значимость работы заключается в том, что теоретические и практические подходы, положения, рекомендации, выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в качестве:

- основы для дальнейших теоретических и прикладных исследований процесса развития жилищной сферы с учетом ее региональных и местных особенностей;

- рекомендаций, методического материала по реформированию жилищной сферы представительным и исполнительным органам власти города;

- учебно-методической базы при чтении лекций по дисциплине "Муниципальная жилищная политика".

Апробация работы.

Некоторые положения диссертации внедрены в работу Новокузнецкого Комитета по жилищно-коммунальному хозяйству и благоустройству (КЖКХБ). Результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях международного, союзного, республиканского уровня, изложены в 15 опубликованных работах и обсуждались на семинарах в Сибирском государственном индустриальном университете (СибГИУ), Новокузнецком филиале-институте Кемеровского государственного университета (НФИ КемГУ), депутатских слушаниях Городского Собрания, совещаниях КЖКХБ. Методологические и теоретические положения диссертации используются в курсе лекций «Муниципальная жилищная политика» в НФИ КемГУ.

Объем и структура работы.

Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения и содержит 217стр., 25 рисунков, 22 таблицы, 6 приложений. Библиографический список использованной литературы содержит 123 источника.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Дранишникова, Вера Васильевна

Основные результаты, полученные в процессе исследований:

1. Исследование разных подходов к решению жилищной проблемы позволяет сделать вывод, что эффективность ее решения обусловлена типом проводимой в стране жилищной политики, определяющей основные направления развития жилищной сферы. В работе показано влияние осуществляемой государственной жилищной политики на жилищную ситуацию. Выявлены предпосылки возникновения кризиса в жилищной сфере, определены основные пути их преодоления.

2. Необходимым условием успешного проведения процесса реформирования ЖКХ городов является использование в качестве инструмента реформ научно обоснованных региональных и муниципальных программ, планов конкретных действий, учитывающих местную специфику. Исходя из этого, разработана концептуальная модель реформирования жилищной сферы крупного промышленного города, основные положения которой заключаются в изменении структуры собственности, преобразовании системы управления жилищным фондом и изменении системы оплаты жилищных услуг.

3. Изменение структуры собственности - базовое направление преобразований в жилищной сфере - должно опираться на динамическое равновесие рынка жилья и системы государственного обеспечения жильем. Достижение такого равновесия предлагается решать путем формирования оптимальной структуры секторов жилого фонда по формам собственности. Разработаны принципы формирования секторов жилого фонда, направленные на достижение наибольшей степени удовлетворения потребности в жилье.

4. Результативность решения жилищной проблемы в значительной степени зависит от достоверности определения спроса на жилье. Спрос на жилье в свою очередь зависит от демографической ситуации, жилищной обеспеченности, платежеспособности населения. Для более достоверной оценки жилищной обеспеченности введен показатель соответствия структуры квартир структуре семей (показатель формы заселения). Прогноз спроса и потребности в жилье осуществляется на базе прогнозирования демографической ситуации, с учетом платежеспособности населения и механизмов перераспределения жилья на вторичном рынке.

5. Итоговым документом реализации базового направления реформирования жилищной сферы является программа развития жилищного фонда. В настоящее время из-за ограниченности бюджетного финансирования, отсутствия методологии разработки программ строительства с учетом рыночных механизмов в большинстве городов такие программы либо отсутствуют, либо подменяются набросками планов - намерениями жилищного строительства. В работа представлена схема этапов формирования программы развития жилищного фонда.

6. Реформирование жилищной сферы необходимо проводить с учетом особенностей развития жилищной сферы региона, города, опыта реформирования других регионов. Сделанные анализ и оценка жилищной ситуации и хода реформ в России, регионе, ряде промышленных городов позволили выявить положительные и отрицательные факторы реформ, особенности развития жилищной сферы крупного промышленного города и учесть их при разработке основных положений модели реформирования жилищной сферы промышленного города.

7. Изменение структуры собственности, рыночные принципы хозяйствования требуют адекватных форм и методов управления жилищной сферой. Исследования показали, что организация в ряде городов службы заказчика, решив проблему разделения функций заказчика и подрядчика работ по обслуживанию жилого фонда, породила другие проблемы: монополизм в сфере управленческих услуг, бесконтрольность деятельности службы заказчика, отсутствие экономических стимулов к повышению эффективности управления. Исключить эти недостатки позволит трансформация существующих муниципальных унитарных производственных жилищных ремонтно-эксплуатационных предприятий и службы заказчика в новую управленческую модель - несколько управляющих компаний, как муниципальных, так и частных. Это позволяет сформировать и развивать рынок управленческих услуг, создать конкурентную среду, снизить затраты на организацию управления жилищным фондом. Управление структурными подразделениями предлагается организовать по типу дивизиональной структуры, что позволяет этим подразделениям взять полностью на себя ответственность за производимые жилищные услуги.

8. Создание конкурентной среды в сфере управленческих услуг вызывает необходимость оценки эффективности работы управляющих компаний. Существующие на практике и предложенные в ходе работы демонстрационного проекта в Новосибирске экономические и социальные критерии оценки работы управляющих структур предлагается дополнить следующими критериями: доходы, приходящиеся на одного работника управления, (сбор платежей с населения и поступления от разного рода дополнительных услуг вменяются управляющим компаниям); соотношение издержек на управление и материальное обеспечение работ по эксплуатации жилого фонда; соотношение издержек на управление и материальное обеспечение работ по эксплуатации жилищного фонда.

9. Жилой фонд крупного промышленного города неоднороден по техническим и потребительским характеристикам, трудоемкости обслуживания, привлекательности проживания. В виду этого оплата за жилье должна быть различной и соответствовать количеству и качеству потребляемых жилищных услуг. Однако, в настоящее время дифференциация либо не проводится вообще, либо осуществляется с помощью нескольких коэффициентов, что не в достаточной степени соответствует достоверности оценки различий трудоемкости и привлекательности проживания . В данной работе предлагается дифференцированный подход к определению издержек по управлению и обслуживанию, основанный на определении трудоемкости работ по каждому дому. Кроме того весь комплекс работ по эксплуатации жилого фонда разбит на ряд жилищных услуг. Для определения стоимости каждой услуги предложена новая классификация затрат. Такой подход позволяет определить стоимость каждой жилищной услуги для конкретного дома с учетом его характеристик и для каждой квартиры, согласно ее площади.

В дальнейшем в продолжение работы, применяя дифференцированный подход при определении ставки платы за найм, можно будет учитывать различия в потребительских качествах квартир и привлекательности проживания. Кроме того такой подход позволяет:

- соблюдать принципы социальной справедливости; - производить оплату в соответствии с качеством и количеством потребленных услуг. В случае не выполнения какой-либо услуги, ее стоимость исключается из платежа за жилье;

- определить сумму бюджетных дотаций;

- совершенствовать систему планирования и учета затрат по содержанию и эксплуатации жилого фонда;

- создать условия для демонополизации жилищной сферы;

- формировать и развивать рынок управленческих услуг.

10. Предложенный подход требует трудоемких расчетов. Это обусловило применение экономико-математических методов моделирования. Разработана модель, позволяющая производить на ЭВМ расчеты стоимости жилищных услуг для любого конкретного дома, квартиры.

11. Рекомендации по реформированию жилищной сферы города представлены в КЖКХБ г. Новокузнецка, некоторые положения использованы, что подтверждается актами. Кроме того, они нашли отражение в подготовленном курсе лекции «Муниципальная жилищная политика и используются в учебном процессе НФ КемГУ для подготовки экономистов-менеджеров по специальности «Экономика и управление на предприятии» (специализация - предприятия городского хозяйства).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ