Оценка инвестиционной привлекательности земельных ресурсов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка инвестиционной привлекательности земельных ресурсов"

На правах рукописи

ФЕДОСОВ МИХАИЛ СЕРГЕЕВИЧ

ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ

Специальность: 08 00 05. -

Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003058556

Работа выполнена на кафедре экономики Института экономики и предпринимательства (ИНЭП)

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Касаев Борис Султанович

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Лукьянов Борис Васильевич

кандидат экономических наук Усман Елена Владимировна

Ведущая организация ГУП МО «НИ и проектный институт

градостроительства»

Защита состоится "30" мая 2007 г в 13 00 часов на заседании Диссертационного Совета К 521 005 02 при Институте международного права и экономики имени А С Грибоедова по адресу 105066, г Москва, ул Спартаковская, д 2/1, строение 5, ауд №1

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке в ИМПЭ им А С Грибоедова

Автореферат разослан «28» апреля 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доце!

Пилипенко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Социально-экономические преобразования, проводимые в России, затронули в значительной степени проблему распределения и использования земельных ресурсов страны В силу своих природных и экономически качеств, земельные ресурсы являются основой национального богатства и представляют собой особый объект социально-экономических и общественно-политических отношений, что делает необходимым создание принципиально иной системы управления этими ресурсами

Проводимые в России земельные реформы создают благоприятный климат для развития земельного рынка, повышения эффективности управления землей Существенная роль уделяется и государственному регулированию данной сферы, что позволяет поддерживать баланс между административным управлением земельными ресурсами и свободным рынком

Однако зачастую проводимые преобразования либо сдерживают развитие рынка, либо наоборот, неоправданно либерализуют рынок и создают пробелы в механизмах государственного контроля В подавляющем большинстве случаев создается поле для злоупотреблений со стороны представителей власти, что приносит не только экономический, но и социальный и экологический ущерб, причем в гораздо большей степени

Внедрение рыночных принципов в управление земельными ресурсами должно проводиться комплексно, а принимаемые меры должны быть адекватными и четко направленными Необходимо понимать всю степень социальной ответственности таких преобразований

Так, в результате создания земельного рынка в 90-х годах прошлого века, сформировались четкие закономерности и факторы формирования цен на землю, одним из которых является категория земель Общеизвестно, что земли сельскохозяйственного назначения почти всегда дешевле земель поселений и промышленности, при прочих равных условиях Данная закономерность справедлива для всех развитых экономических систем Сформировав земельный рынок, а впоследствии и процедуру перевода земельных участков из одной категории в другую, мы получили ситуацию, когда представители бизнеса выкупают сельскохозяйственные земли, переводят их в другую категорию и продают, получая более 100% прибыли При этом происходит изменение структуры земельного фонда и утрата ценных земель, а бюджет недополучает значительные поступления

Контроль над процедурой перевода не решит всю проблему, поскольку административные решения зачастую связаны с коррупцией и могут иметь адресную направленность Следовательно, законодательные и административные ограничения необходимо дополнять экономическими рычагами

Прекратить спекулятивный бизнес, основанный на причинении ущерба земельному фонду, можно только сделав его нерентабельным, то есть, подкрепив административное регулирование рыночным

Итак, в настоящее время сложилась объективная необходимость внедрения принципов управления земельными ресурсами основанных на их инвестиционной привлекательности При этом копирование зарубежного опыта недопустимо ввиду того, что российские земельные отношения являются уникальными в силу невысокой степени развития рынка, а так же самой специфики общественного сознания Таким образом, преобразования не должны основываться на использовании или адаптации чужого опыта, а содержать принципиально иной взгляд на сложившуюся проблему

Вместе с тем, проблема продолжает нарастать из года в год, и актуальность ее решения подтверждается в первую очередь, самими органами государственной власти Так, в 2005 году перевод категорий земельных участков был фактически прекращен ввиду отсутствия четко регламентированных процедур

За последние годы изданы методические разработки, статьи, монографии, посвященные земельным реформам в целом, принят федеральный закон, устанавливающий общие принципы перевода категорий земель Однако не получили должной проработки конкретные процедуры перевода земельных участков из одной категории в другую, а так же проблемы регулирования и принятия решений о возможности и необходимости таких процедур

В связи с этим, на сегодняшний день остро стоит вопрос об оценке инвестиционной привлекательности земельных участков при проведении процедуры перевода категорий земельных участков, с целью учета возможного эффективного использования земель с точки зрения их максимальной рыночной стоимости Именно в этом заключается актуальность выбранной темы научного исследования

Степень разработанности проблемы. Основные вопросы управления земельными ресурсами наиболее полно освещены в работах Алпатова А А, Асаула А Н , Варламова А А Дейнингер К , Кабаковой С И , Камаева Р А , Карасева А В , Коптева-Дворникова В Е , Кошкина Л И , Кухтина П В , Ле-вова А А, Лобанова В В , Уткина Б И, Цветкова Д А , Цуканова И Л , Цып-кина Ю А , Швецов А Н , и других авторов

Проблемам земельного рынка и стоимости земли посвящены научные труды таких ученых как: Горемыкин В А , Калинин Н И, Медведева О Е, Назаренко В И , Орлов С В , Удачин А А , Уткин Э А , Федотова М А

В то же время система перевода категорий земель, и особенно ее инвестиционная составляющая, направленная на повышение эффективности управления земельными ресурсами и сохранение земельного фонда, в полной мере не только не разработана, но и не изучена

Объектом исследования являются инвестиционные прог/ессы в системе управления земельными ресурсами

Предметом диссертационного исследования являются теоретические и методологические вопросы оценки инвестиционной привлекательности земельных ресурсов, а так же организационно-экономические отношения, возникающие при решении инвестиционных задач в системе управления земельными ресурсами

Целью исследования является разработка методики оценки инвестиционной привчекателъности земельных ресурсов в современных российских условиях

Для достижения поставленной цели сформулированы и решены следующие задачи:

• Исследовать теоретико-методологические основы управления земельными ресурсами, выявить сущность и установить взаимосвязи между элементами системы управления земельными ресурсами,

• Изучить отечественный и зарубежный опыт эффективного развития инновационных подходов в земельном обороте с учетом российской специфики системы платежей за землю,

• Выделить наиболее значимые условия, определяющие инвестиционную привлекательность земельного рынка вблизи мегаполиса, а также факторы формирования цен на землю,

• Определить параметры инновационных методов регулирования различных категорий земель с учетом ограничений правовых режимов их использования,

• Разработать модель ценообразования на земельном рынке с учетом сложившихся механизмов перевода категорий земель, в том числе и в развитых странах,

• Разработать комплекс мероприятий, обеспечивающих оценку инвестиционной привлекательности земель в процессе перевода категорий земельных участков

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам, связанным с диссертационным исследованием, материалы и периодические издания в области управления земельными ресурсами, земельных отношений, оценки земель, законодательные акты и нормативные материалы федерального и регионального уровня В процессе исследования использовались такие общенаучные методы и приемы, как научная абстракция, анализ и синтез, методы группировки и сравнения, экономико-математические методы статистической обработки информации, а также системный экономический анализ

Научная новизна работы заключается в разработке и внедрении механизма оценки инвестиционной привлекательности земель в систему управления земельными ресурсами для изменения категории земельных участков

К числу конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно отнести следующие

• Выявлены основные условия и факторы, определяющие сущность инновационного подхода к управлению земельными ресурсами, отражающие наиболее значимые аспекты улучшения категорий земельных участков в регионе Российской Федерации,

• Установлены приоритеты инвестиционного обеспечения инновационных подходов управления земельными ресурсами и определены направления развития земельного рынка вблизи мегаполиса,

• Предложена модель принятия инвестиционных решений с учетом ценообразования на земельном рынке согласующая содержание выявленных независимых факторов с управляемыми параметрами, влияющими на стоимость конкретного земельного участка,

• Разработаны механизмы, обеспечивающие оценку инвестиционной привлекательности земель при проведении процедуры перевода земельных участков из одной категории в другую,

• Обоснована эффективность предлагаемых инноваций на основе комплексного расчета экономического эффекта конкретного варианта применения, а так же возможных социальных последствий

Практическая значимость результатов исследования. Основные теоретические положения исследования, составляющие его новизну, доведены до конкретных рекомендаций в области управления земельными ресурсами, разработаны конкретные механизмы, позволяющие внедрить оценку инвестиционной привлекательности земель в систему перевода земельных участков из одной категории в другую Предложенные в работе рекомендации и схемы позволяют упорядочить процедуру перевода категорий земельных участков, прекратить спекулятивный бизнес и сохранить земельный фонд

Апробация результатов. Материалы диссертационного исследования докладывались на конференциях, совместном заседании кафедр и лаборатории Института экономики и предпринимательства (ИНЭП)

• Международная научно-практическая конференция «Актуальные проблемы экономики, управления, права - 2006», г Москва, ИНЭП, 2006 г

• Научный семинар кафедр ИНЭП «Моделирование инновационной концепции развития экономики РФ», г Москва, 2006 г

• Научный семинар лаборатории ИНЭП «Состояние и перспективы

инвестирования регионов РФ», г Москва, 2007 г Публикация результатов. По результатам исследования опубликовано 5 статей общим объемом 2,1 п л Содержание статей раскрывает проблемы управления земельными ресурсами и особенности функционирования земельного рынка

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений, общим объемом 170 листов

В работе представлены следующие графические объекты Глава 1 1 таблица, 8 рисунков, Глава 2 9 таблиц, 7 рисунков, Глава 3 15 таблиц, 12 рисунков

Структура работы:

Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы управления земельными ресурсами

1 1 Земельные ресурсы как объект исследования и управления 1 2 Правовые режимы категорий земель

1 3 Особенности системы платежей в земельном обороте

Глава 2. Разработка системы оценки инвестиционной привлекательности при управлении земельными ресурсами

2 1 Использование мирового опыта регулирования категорий земель 2 2 Принципы управления категориями земель в РФ

2 3 Учет инвестиционной привлекательности при смене категорий земель

Глава 3. Внедрение системы оценки инвестиционной привлекательности в управление земельными ресурсами

3 1 Повышение инвестиционной привлекательности земельного рынка Московской области

3 2 Моделирование ценообразования на земельном рынке 3 3 Оценка инвестиционной привлекательности земли и социально-экономическая эффективность предлагаемых инноваций

Заключение

Список литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Мировая практика свидетельствует о том, что главным источником жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы и проживающее на его территории население При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию государства, но и все, что находятся «над» и «под» этим пространством, включая агроклиматические условия и их биопотенциал

Земля - главный и определяющий фактор возникновения и существования любого государства, это территория страны, как основа суверенитета, местообитание населения; основополагающий природный ресурс, постоянный источник потребительных стоимостей, объект правовых и экономических отношений Указанные функции земли всегда находятся в сфере приоритетных государственных и общественных интересов

Многообразие общественно-производственных направлений функционирования земли предполагает соответствующее многообразие набора управленческих действий, которые включают государственно-политические, правовые, финансовые, социальные, природоохранные, технологические и другие аспекты

Земельно-ресурсный потенциал России - это 1709 млн гектаров земли (12,5% мировой территории) и 420 млн гектаров континентального шельфа На территории России сосредоточено 55% черноземных почв мира, 50% запасов пресной воды и 60% запасов древесины хвойных пород, что в сумме оценивается в 30 триллионов долларов США

Разведанные запасы энергоносителей, которые находятся в земле России, составляют около 30% мировых запасов и по существующим мировым ценам, которым свойственна тенденция постоянного роста, оцениваются в 35 триллионов долларов США По своему биоклиматическому потенциалу емкость территориального пространства РФ может обеспечить нормальные условия для жизни 1,0-1,3 млрд чел

В соответствии со ст 72 Конституции РФ, вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами относятся к предметам совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов Следовательно, система управления земельными ресурсами имеет сложную структуру

В общем виде система государственного управления земельными ресурсами (рис 1) должна обеспечить соблюдение земельного законодательства на базе государственного контроля за использованием и охраной земель, землеустройства и мониторинга земель, государственного земельного кадастра

Рис. 1. Структура органов управления земельными ресурсами

Автором проведен сравнительный анализ компетенции законодательных органов власти на федеральном и региональном уровне Так, к компетенции федеральных органов законодательной власти отнесено большинство вопросов, касающихся общих принципов земельной политики, таких, как принятие федеральных законов, утверждение принципов платности землепользования и установление правового режима для отдельных земель, представляющих наибольшую важность для стратегического развития государства В то же время законодательная власть субъектов федерации действует в рамках, устанавливаемых федеральным законодательством, к примеру, принимает нормативные акты, в соответствии с указанными выше законами Однако перечень вопросов, отнесенных к полномочиям регионов в сфере земельных ресурсов значительно шире, и именно субъекты федерации осуществляют текущее управление земельными ресурсами в рамках федеральной земельной политики

Что касается исполнительной власти, то на федеральном уровне она представлена Правительством РФ и прочими органами, к компетенции которых отнесены вопросы реализации земельной политики, а на региональном уровне - органами исполнительной власти субъектов федерации

Автором рассмотрен исторический аспект формирования систем управления земельными ресурсами на уровне различных регионов, а также подробно изучена структура управления земельными ресурсами на уровне Московской области

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7 категорий земель

• земли сельскохозяйственного назначения,

• земли поселений, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения,

• земли особо охраняемых территорий,

• земли лесного фонда,

• земли водного фонда

• земли запаса

Правовой режим любой категории земельного фонда страны - это совокупность правил использования земель данной категории, включения их в гражданский оборот, осуществления охраны, учета и мониторинга земель, установленных существующим законодательством

В диссертации проведен анализ различий в использовании земель различных категорий Рассмотренные особенности четко разделяют земельный фонд на определенные сегменты с набором разрешающих и запрещающих условий для каждого сегмента Следовательно, необходим механизм для изменения категорий земель и перемещения земельных участков между этими сегментами

К методам регулирования земельных отношений традиционно относят экономические (рыночные) и административные Механизм экономического регулирования земельных отношений характеризуется системой мер экономического воздействия, направленных на реализацию земельной политики государства, обеспечение прав землевладельцев и землепользователей, установление социально справедливых платежей за землю, внедрение экономического стимулирования рационального и эффективного землепользования, введение экономических санкций за нерациональное использование и ухудшение экологического состояния земельных участков, порчу земель сельскохозяйственного назначения, снижение плодородия почв и т д

Система экономических регуляторов земельных отношений и стимулирование оборота земель включает

• земельный налог,

• арендную плату за землю,

• рыночную цену земли,

• залоговую цену земли,

• компенсационные платежи при изъятии земель или их консервации,

• платежи за повышение качества земли,

• штрафные платежи за экологический ущерб,

• налоговое обложение при гражданском земельном обороте,

• плату за право аренды и др

Цель введения платы за землю — стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышение ее качества, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в поселениях, а также формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий

Мировая практика свидетельствует о том, что включение земли в экономический оборот является важным и постоянным источником поступления средств в бюджеты, в основном местные Поэтому во многих странах этими средствами обеспечивается ежегодное финансирование расходов на образование, создание инфраструктуры поселений, охрану почв, ведение земельного кадастра и так далее

Оборот земли, понимаемый как совокупность земельных сделок, находится в России в состоянии становления Однако уже сейчас он способствует эффективному использованию земельного фонда и формированию рационального землепользования Здесь выделяются три проблемы одна связана с перераспределением земельных площадей, другая — с предотвращением концентрации земель в спекулятивных целях и третья - с рационализацией форм землепользования

Диссертантом проведен подробный анализ земельного оборота Российской Федерации и выявлены следующие тенденции Наибольшая активность рынка в целом по России, как при участии органов власти, так и при участии частных лиц, достигается в сегменте земель поселений Если учитывать структуру земельного фонда РФ, в которой земли поселений занимают всего 1,1%, то складывается ситуация, когда земли поселений доминируют в рыночном обороте Общероссийской тенденции не соответствуют Уральский, Южный и Приволжский федеральные округа в Уральском федеральном округе доминируют сделки с землями промышленности, что связано с промышленной направленностью региона, в Приволжском и особенно Южном федеральных округах доминируют сделки с землями сельского хозяйства, что также типично для данных регионов

Наибольшая доля земельного оборота по всем категориям земель в Центральном федеральном округе приходится на Московскую область, что свидетельствует о наибольшем -уровне развития рынка в рассматриваемом регионе Тем не менее, даже в Московской области оборот сельскохозяйственных земель существенно меньше оборота земель поселений, а земли промышленности находятся по данному показателю на последнем месте При этом, как показал анализ рынка земли, в Московской области наблюдается превышение спроса над предложением для земель промышленности и поселений и обратная тенденция для земель сельскохозяйственного назначения, что говорит об асимметрии рынка

Для приведения земельного рынка в равновесное состояние необходимо создание адекватной структуры земельного фонда

С целью разработки и внедрения системы оценки инвестиционной привлекательности земель в управление земельными ресурсами нами проведен анализ мирового опыта регулирования категорий земель, а также исследованы принципы управления категориями земель в Российской Федерации и разработаны инновационные подходы к изменению категорий земельных участков, основанные на их инвестиционной привлекательности

В большинстве рассмотренных нами стран, таких как Дания, Германия, Швейцария, Италия, Португалия, Испания, Япония, Новая Зеландия, Норвегия, Нидерланды, Ирландия, Франция, Великобритания, США, основой земельного законодательства является принцип сохранения земель сельскохозяйственного назначения

Наиболее жесткое законодательство в области охраны земель и сложный механизм перевода категорий земель встречается в странах с незначительными земельными ресурсами, таких как Япония, Дания, Нидерланды В целом, обобщенный анализ принципов земельной политики в развитых странах представлен ниже (табл 1)

Таблица I

Основные виды политики по государственному влиянию __на земельный рынок__

Тип контроля Основные цели определения земельного рынка Страны

Регулирование покупки и аренды земли Для обеспечения приобретения земли только квалифицированными кадрами (уровень подготовки и опыта, место жительства, сельское хозяйство как основной источник дохода и т д ) Дания, Германия, Япония

Не допущение чрезмерной концентрации земли Дания, Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция

Не допущение чрезмерного дробления участков земли Дания, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия

В целях удержания на местах проживания квалифицированных работников Норвегия

Сельскохозяйственные земли, в отличие от всех остальных категорий земель, оцениваются не по рыночной стоимости, а по их реальной доходности Также в данных странах введены административные методы сохранения сельскохозяйственных земель (табл 2)

Таблица 2

Административные методы регулирования земельных отношений __в развитых странах _

Система мер Цель мероприятий Страны

Выделепие сельскохозяйственных зон Ограничение несельскохозяйственного использования земель Германия, Бельгия, Канада, Дания, США, Франция, Новая Зеландия, Нидерланды

Предупреждение нежелательного раздела земель США, Новая Зеландия

Выделение земель на небольшие несельскохозяйственные постройки США

Планирование землепользования Ограничение несельскохозяйственного использования земель Канада, США, Великобритания

Состав земель не может оставаться неизменным по разным причинам

• земли могут утратить определенные качества, позволявшие их использовать по данному целевому назначению (например, деградация почв сельскохозяйственных земель),

• с экономической точки зрения использование конкретного земельного участка более эффективно по иному целевому назначению (например, размещение крупного промышленного объекта на заболоченных неплодородных сельскохозяйственных землях)

Поэтому и возникает необходимость перевода земель из одной категории в другую До последнего времени законодательством РФ порядок изменения целевого назначения земель подробно урегулирован не был

В условиях правового вакуума на протяжении многих лет складывалась противоречивая и хаотичная практика перевода земель или земельных участков из одной категории в другую Земельный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу в октябре 2001 г, также не решил описанную проблему, поскольку он установил лишь органы, уполномоченные на перевод земель из одной категории в другую При этом не был решен вопрос о том, какие органы осуществляют изменение целевого назначения земель, находящихся в государственной собственности, до ее разграничения, а так же и не был определен сам порядок перевода земель из одной категории в другую

Федеральный закон от 21 декабря 2004 года N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", установил общие принципы перевода категорий земельных участков Для смены категории земель требуется предоставить мотивированное обоснование необходимости такой процедуры, которое заключается в указании причин и предусмотренных законодательством оснований изменения целевого назначения земель

Например, при переводе земель сельскохозяйственных угодий в другую категорию в качестве обоснования указывается, в частности

• одно из семи предусмотренных Законом о переводе земель оснований,

• доказательство того, что кадастровая стоимость земельного участка не превышает определенную кадастровую стоимость среднерайонного уровня

Органы власти, уполномоченные на отнесение земель к категориям и перевод их из одной категории в другую приведены на следующей схеме (рис 2) _

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

РЕГИОНАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

МУНИЦИПАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ

ЗЕМЛИ С/X 1 ЗЕМЛИ ИНЫХ

НАЗНАЧЕНИЯ 1 1 КАТЕГОРИИ

1 1

ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОРГАНЫ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ СУБЪЕКТОВ ФЕДЕРАЦИИ

ОРГАНЫ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ВЛАСТИ

ОРГАНЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ

Рис. 2. Структура органов власти, уполномоченных на перевод категорий земельных участков

Существуют некоторые исключения из приведенной выше схемы Так, предусматриваются пять категорий и подкатегорий земель или земельных участков, перевод которых в другие осуществляется Правительством РФ

1 Земли или земельные участки, необходимые для федеральных нужд

2 Земли лесного фонда или земельные участки в составе таких земель

3 Земли водного фонда или земельные участки в составе таких земель, которые заняты водными объектами, находящимися в федеральной собственности

4 Земли особо охраняемых территорий и объектов федерального значения или земельные участки в составе таких земель

5 Земли или земельные участки в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга

Таким образом, в настоящее время законодательно установлены общие принципы перевода земельных участков из одной категории в другую Однако основная проблема заключается в отсутствии конкретных механизмов и регламентов перевода категорий земель

В итоге сложилась ситуация, когда ввиду неясности ситуации данные процедуры не проводятся Для практической реализации установленных федеральным законодательством принципов необходимо принятие региональных нормативных актов, которые устранят данный пробел

В соответствии с принципами эффективного землепользования и сохранения приоритета текущего использования земель, необходимо создание системы перевода земельных участков из одной категории в другую на возмездной основе на основе их инвестиционной привлекательности В настоящий момент сложились условия, когда потенциальный инвестор, приобретая земли, к примеру, сельскохозяйственного назначения, может перевести их в другие категории, увеличив тем самым стоимость в несколько раз При этом созданная стоимость полностью относится на счет инвестора, чем нарушается принцип платности землепользования

Итак, существующий административный механизм перевода категорий земельных участков не отлажен, не является гибким и зачастую не способен учесть все особенности формирования доходов от землепользования Таким образом, необходим, кроме всего прочего, определенный экономический механизм, который будет способствовать, с одной стороны, сохранению наиболее ценных земель, и с другой стороны, формированию земельных участков, необходимых для проживания и производственной деятельности

Предлагаемая методика направлена на устранение данного пробела и пополнение региональных бюджетов Диссертантом предложено установить плату за перевод категорий земельных участков в размере реально создаваемой инвестором стоимости Таким образом, основная проблема сводится к созданию механизма и организационных процедур, связанных с определением данной стоимости

Единственным показателем, характеризующим величину создаваемой стоимости, является разница между стоимостью земельного участка в текущей категории и стоимостью земельного участка в предполагаемой категории Данные значения стоимости наиболее полно и с учетом всех ценообра-зующих факторов способна отразить индивидуальная оценка, проводимая независимым оценщиком

Итак, поскольку конечной целью является определение разницы между стоимостями земельного участка в различных категориях, целесообразно определять следующие виды стоимости

1 Стоимость объекта при существующем использовании — для определения стоимости земельного участка в текущей категории

2 Специальная стоимость — как рыночная стоимость земельного участка в предположении о смене категории земель при прочих равных условиях

Обобщенно инновационная схема внедрения процедуры оценки инвестиционной привлекательности земель в процесс перевода их категорий представлена ниже (рис 3)

Рис. 3. Схема внедрения системы оценки инвестиционной привлекательности земель в процесс перевода их категорий

В диссертации предложена методика квалификационного отбора оценочных организаций в целях повышения качества и достоверности работ, а также представлены требования к таким организациям

Рассматривая проблемы внедрения инноваций в управление земельными ресурсами нами разработаны меры по повышению инвестиционной привлекательности земельного рынка, предложено моделирование ценообразования на земельном рынке, а так же обоснован социально-экономический эффект предложенных инноваций

Далее мы раскрываем их содержание

На земельном рынке Российской Федерации доля частной собственности продолжает оставаться ничтожно малой и не превышает 7,6% В настоящий момент мы являемся свидетелями интенсивного развития подмосковного земельного рынка Концентрация российского капитала в Московском регионе предопределила развитие этого рынка, основными направлениями которого являются интенсивный рост количества заключаемых сделок и цен

В диссертации проведено сегментирование земельного рынка Московской области по основным ценообразующим факторам - по направлениям и по удаленности от г Москвы Также в целях сегментации рынка была проведена оценка инвестиционного потенциала земель

Для данных целей была рассмотрена динамика цен на землю в Московской области по различным сегментам за последние три года (по полугодиям) Проведенное исследование показало, что с течением времени общие закономерности формирования цен на землю в Московской области не претерпели Тем не менее, в динамике рынка существуют некоторые особенности За рассматриваемый период стоимость земельных участков постоянно росла, однако данный рост не был равномерным по различным секторам рынка - наибольшего роста достигли цены на земельные участки, расположенные в пределах 30-километровой зоны, в то время как наименьшего роста - земельные участки, более близкие к г Москве

Нами был сделан вывод о том, что на удалении 30 км от МКАД в Московской области проходит граница инвестиционной привлекательности (ликвидности), отделяющая наиболее востребованные земельные участки, для которых существует запас роста цен и при этом, данный рост максимален Следует предположить, что по мере роста рынка и уменьшения предложения земли, граница инвестиционной привлекательности будет постоянно отодвигаться от центра, вызывая увеличение темпов роста цен на землю на большем удалении

В целях повышения эффективности управления земельными ресурсами, необходим постоянный мониторинг состояния и тенденций земельного рынка, его инвестиционной привлекательности, внедрение инновационных подходов в управление землей Поэтому нами было проведено исследование рынка земельных ресурсов с целью выявления закономерностей формирования цен на землю и дальнейшего моделирования данной зависимости

Для моделирования рынка было отобрано 550 земельных участков, предлагаемых к продаже в открытых источниках информации Земельные участки подбирались по различным направлениям, зонам удаленности и размерам, с целью охватить все сегменты рынка и дать наиболее полное преставление о принципах формирования цен на землю

Обобщенно информация об отобранных земельных участках представлена на диаграмме рассеяния (по оси X - удаленность от МКАД в км, ш> оси У - направление, по оси Ъ - стоимость одной сотки, в долларах США).

Рис. 4. Рассеяние отобранных земельных участков по направлениям и

удаленности

В качестве ключевых параметров, влияющих на стоимость земли, были выбраны направление, удаленность от МКАД и площадь участка.

Путем проведения кластерного анализа и определения коэффициентов корреляции по каждому направлению были исключены земельные участки, выходящие из общих тенденций, т.е. была проведена нормализация выборки.

На диаграмме отражена зависимость средней стоимости земельного участка от удаленности и направления.

Следует отметить, что ввиду того, что данный график был построен с помощью полиномиального сглаживания ценовой информации, он отражает общие тенденции формирования цен на землю в Московской области и не может использоваться для точечного определения стоимости конкретного земель ного участка.

Для данных целей рассматриваемый массив земельных участков был подвергнут регрессионному анализу.

В качестве независимых переменных уравнения регрессии были использованы: расстояние от МКАД (в километрах), площадь участка (в сотках) и направление.

Зависимость стоимости »шальных участков от расстояния от МКАД по направлениям

И <0530 Я 9500 Ш 8700 ЕЭ 7900 СЗ 71 ос СИ бзоо

I—I 5500 О 4700

□ 3300

□ зюо

□ зэис НИ 15оо

Рис. 5. Инвестиционная привлекательность земельных участков в зависимости от направления и расстояния от МКАД

В качестве цифрового обозначения направления использовано среднее значение стоимости всех земельных участков по каждому конкретному направлению. Данные значения приведены ниже:

• Дмитровское - 3270

• Казанское - 1350

• Каширское-2150

• Киевское - 2350

• Ленинградское - 1700

• Минское - 3040

• Нижегородское - 2940

• Рижское- 3350

• Рублево-Усиенское -17180

• Симферопольское - 1490

• Щелковское -1860

• Ярославское - 1600

Путем проведения многомерного регрессионного анализа автором было составлено уравнение зависимости стоимости одной сотки земельного участка от описанных выше факторов Уравнение имеет следующий вид Р = 2567,49 + 4,898x8 - 76,20хЬ + 0,897хБ,

где

Р - стоимость 1 сотки земельного участка, 8 - площадь земельного участка в сотках, Ь - удаленность участка от МКАД в километрах, Б — числовое обозначение направления

Проведенный анализ достоверности показал высокое качество уравнения регрессии в пределах доверительного интервала 95% Также в пользу приведенной модели свидетельствует высокое значение корреляционного отношения, равное 0,81, что показывает тесную связь между факторными и результирующим признаками

Наиболее заметные отклонения наблюдаются в группе земельных участков с наивысшей стоимостью Это связано, прежде всего, с уникальностью данных участков в силу их расположения Так, земельные участки, расположенные вдоль Рублево-Успенского шоссе, не поддаются общим тенденциям ценообразования, и среди факторов, существенно влияющих на их стоимость, могут быть другие, отличные от рассматриваемых (например, престижность населенного пункта, наличие знаменитых соседей и т д ) Таким образом, данные участки не могут являться объектами моделирования

Среди прочих ограничений использования модели следует выделить пограничные значения удаленности и площади Так, в силу несовершенства математического аппарата регрессионной модели при определенных условиях (например, большой удаленности) расчетное значение стоимости земельного участка может быть ниже нуля Поскольку на практике данные значения бессмысленны, необходима логическая обработка получаемых результатов

Следует отметить, что существуют и прочие факторы, способные оказывать влияние на инвестиционную стоимость земли, такие как рельеф, близость к трассе, наличие соседей, форма участка, и тд Однако данные факторы в большинстве случаев не оказывают решающего влияния на цену и построенная модель их не учитывает

Использование линейной регрессионной модели не позволяет абсолютно достоверно определять стоимость конкретного земельного участка, однако с высокой долей вероятности позволяет отразить общие тенденции формирования цен на земельные участки

Также следует отметить, что ввиду динамичности земельного рынка данная модель должна подвергаться периодической корректировке

Итак, представленная модель может использоваться в случаях, когда необходимо в короткий срок определить стоимость большого массива земельных участков Под такие случаи попадает определение стоимости земли в целях налогообложения, страхования, расчета арендной платы, и т д

Также особую важность данная модель имеет при определении выкупной цены земельных участков, либо иных платежей, в случае их привязки к рыночной стоимости

Необходимость совершенствования использования инвестиционного капитала - материальных ресурсов в регионе требует внедрения в практику системы контроля, координации, регулирования и принятия управленческих решений по реализации мероприятий, улучшающих состояние земельных участков, а также методических основ управления обеспечивающими функциональными комплексами, их инвестиционным развитием

Учитывая постановку задачи нашего исследования по данному вопросу, ниже (рис 6) представлена модель принятия инвестиционных решений при организации системы смены категорий земельных участков

Данная модель отражает инвестиционные ожидания субъектов земельных отношений при потенциальной смене категории земель и механизм принятия решений об инвестировании в конкретный участок Так, инвестор, прежде всего, проводит мониторинг земельного рынка с целью выявления существующих объектов и их инвестиционного потенциала

Каждый земельный участок анализируется с точки зрения основных ценообразующих факторов, которые принято разделять на стандартные и специфичные

К стандартным относятся факторы, оказывающие одинаковое влияние на все без исключения категории и типы земельных участков (объем прав, обременения, условия сделки и т д)

Специфичные факторы варьируются для различных категорий и типов земельных участков, либо оказывают на них неодинаковое влияние Так, один из важнейших факторов ценообразования для сельскохозяйственных земель - плодородие - абсолютно не важен для прочих земель, а наличие коммуникаций важно в первую очередь для земель поселений и промышленности, что несправедливо для сельскохозяйственных земель

Один и тот же фактор может иметь противоположное действие для различных земель Так, наличие многолетних насаждений увеличивает стоимость земель поселений для личного проживания граждан и уменьшает стоимость промышленных земель, так как рассматривается, как обременение

СТАНДАРТНЫЕ ФАКТОРЫ

ОБЪЕМ СОБСТВЕННОСТЬ РЫНОЧНЫЕ УСЛОВИЯ

ПРАВ АРЕНДА НЕТИПИЧНЫЕ 1ДЕЛКИ

НАЛИЧИЕ ОТСУТСТВУЮТ РЕТРОСПЕКТИВНАЯ ч ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ОБРЕМЕНЕНИИ АРЕНДА ТЕКУЩАЯ /

\ ЗАЛОГ ПРОГНОЗНАЯ стоимости

\ АРЕСТ

СЕРВИТУТ

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

поиск другого варианта инвестирования

ИНВЕСТИРОВАНИЕ В ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

ДА

X

нет

*-) да [

возможность смены категории

стоимость в текущей

категории не максимальна

Гнет"

ю к>

СПЕЦИФИЧНЫЕ ФАКТОРЫ

ЗЕМЛИ ПОСЕЛЕНИИ

назначение ЗЕМЛИ ГРАЖДАН

ОБЩЕСТВЕННЫЕ

м1стопопо- НАПРАВЛЕНИЕ

жение \ УДАЛЕННОСТЬ

ДОСТУПНОСТЬ

1 СОСЕДСТВО

состояние ГАЗ

коммуникации ЭЛЕКТРИЧЕСТВО

ВОДОПРОВОД

физические ПЛОЩАДЬ

характеристики НАСАЖДЕНИЯ

РЕЛЬЕФ

№Ш1ПРШЫШП£ННОСт

НАЗНАЧЕНИЕ АДИИНИСТРАТИВН

ПРОИЗВ.-СКЛАДСК

ТОРГОВОЕ

МЕСТОПОЛО- ТРАНС п ПОТОКИ

ЖЕНИЕ ОКРУХСНИЕ

УДАЛЕННОСТЬ

НАЛИЧИЕ МАГИСТР ГАЗ

КОММУНИКАЦИИ МАГИСТР 0ОДОПР

лэп

- ФИЗИЧЕСКИЕ площадь

ХАРАКТЕРИСТИКИ \ НАСАЖДЕНИЯ

РЕЛЬЕФ

1ШП1 СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА

назначение

СЖ УГОДЬЯ

с/к ПРОИЗВОДСТВО

ПРОЧИЕ

физические характеристики

площадь

НАСАЖДЕНИЯ

РЕЛЬЕФ

->| плодородие

вид стоимости

ИТОГОВАЯ стоимость

РЫНОЧНАЯ

ИНВЕСТИЦИОННАЯ

ИНАЯ

Также, к примеру, для высокого инвестиционного потенциала земель промышленности важны грузовые транспортные потоки, в то время как для земель поселений данный фактор является удешевляющим

В качестве инновационного подхода в модели принятия инвестиционного решения нами предложена система ее информационного обеспечения, учитывающая специфику данного региона (опирающуюся на своего рода мониторинг) в процессе анализа условий и синтеза результатов

Создание такой информационной системы требует систематизации, упорядочения и выборки соответствующих показателей, упорядочения параметров их изменений По отчетным данным муниципальных структур не всегда удается выявить наличие скрытых резервов, поскольку эти данные агрегированы, а при агрегировании плохое состояние одних участков может компенсироваться хорошим состоянием других Поэтому система информационного обеспечения строится на основе декомпозиции ландшафта земельных ресурсов региона на участки (используя уже существующие контуры) Такой подход необходим еще и потому, для отдельных регионов характерна много-контурность земельных ресурсов

В этом случае каждый участок, принадлежащий к определенному классу (промышленного, сельскохозяйственного и др назначения) будет характеризоваться своим специфическим набором значений Например, для земель сельскохозяйственного назначения выбор, состоящий из 31 учитываемых параметров представлен ниже (табл 3), а суть инвестиционного решения сводится к оценке затрат на мероприятия по достижению оптимального значения тех или иных поддающихся управлению параметров из этого перечня

В процессе анализа всех возможных факторов ценообразования происходит установление стоимости земельного участка в различных категориях В случае если стоимость земельного участка в текущей категории максимальна, данный участок не представляет интерес с точки зрения инвестирования с целью смены его категории В противном случае необходимо проведение правовой экспертизы, устанавливающей возможность проведения процедуры отнесения участка к иной категории земель

При совпадении всех факторов, а именно наличии инвестиционного потенциала и юридической возможности, заинтересованным лицом может бьггь принято решение об инвестировании в земельный участок с целью последующей смены его категории на более эффективную со стоимостной точки зрения

В диссертационной работе проведен расчет рыночной стоимости конкретного земельного участка в двух различных категориях Расчет показал, что разница в рыночной стоимости одного и того же земельного участка, в различных категориях при прочих равных условиях достигает 3,3 раза

Таблица 3

Параметры участка класса земель сельскохозяйственного назначения

Номер Наименование Форма представления Значение

1 Площадь га

2 Уклон градусы

3 Форма рельефа, экспозиция рисунок

4 Высота над уровнем моря метры

5 Сумма положительных температур градусы С0

6 Годовая сумма осадков, ГТК мм

7 Средняя годовая температура градусы Си

8 Количество световой энергии ккал/см2

9 Тип почвы справочник

10 Плотность почвы г/см"*

11 Влажность почвы в % от полевой влагосмкости

12 Мощность пахотного слоя см

13 Каменистость низкая, средняя, высокая

14 Засоренность низкая, средняя, высокая

15 Количество скотобойных тропинок натуральное число

16 Культура предшественник справочник

17 Содержание гумуса %

18 Кислотность РН

19 Азот мг/100 г почвы или %

20 Фосфор «- «

21 Калий «-«

22 Кальций «- «

23 Магний «- «

24 Сера «- «

25 Бор «-«

26 Кобальт «-«

27 Марганец «-«

28 Медь «- «

29 Молибден «-«

30 Цинк «-«

31 Железо «-«

Следовательно, рентабельность инвестиционного бизнеса, основанного на переводе категорий земельных участков с целью их реализации конечному потребителю, составляет для данного участка порядка 230% При этом, данный бизнес является спекулятивным, не создает дополнительный продукт и имеет отрицательный общественный и экологический эффект в виде изменения структуры земельного фонда страны Государство при подобных операциях денежных поступлений не получает

Притом, что перевод категорий земельных участков все равно является необходимой и обусловленной нехваткой промышленных земель процедурой, следует упорядочить этот процесс путем внедрения системы оценки инвестиционной привлекательности земель и исключить спекуляции на земельном рынке С каждой подобной процедуры перевода категорий земельных участков возможно пополнение регионального бюджета С учетом повышенного спроса на земли промышленности данные поступления могут существенно пополнить региональный бюджет

Предлагаемые инновации не вызовут общественного сопротивления, как например, увеличение арендной платы, земельного налога или платы за выкуп земельных участков, поскольку не будут мешать неспекулятивному легальному бизнесу Напротив, подобные преобразования будут направлены на сохранение земельного фонда, увеличение доходной части бюджета и позволят внести ясность и упорядочить процедуру перевода земельных участков из одной категории в другую

Диссертантом также учтены возможные социальные аспекты рассматриваемой проблемы Так, для социально-значимых предприятий, уровень рентабельности которых не позволяет выкупать земельный участок по рыночной стоимости, предложены понижающие коэффициенты к плате за перевод категории В этом случае обоснован дальнейший контроль над целевым использованием земельных участков

Для практического внедрения системы оценки инвестиционной привлекательности земель предложена корректировка организационной структуры управления земельными ресурсами на уровне региона Так, в связи с ожидаемым ростом интереса к переводу категорий земельных участков, предложено создать Отдел перевода категорий земельных участков в составе Министерства имущественных отношений Московской области

Таким образом, оценка инвестиционной привлекательности земель учитывает такие социальные аспекты, как сохранение земельного фонда, исключение спекуляций на земельном рынке, а так же возможность получения льгот социально-значимыми предприятиями

В заключении диссертации изложены основные выводы, обобщения и предложения, вытекающие из логики и результатов исследования

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1 Федосов М С Закономерность формирования цен на земельные участки в Московской области // Вопросы оценки, №2, 2005 г — 0,4 п л

2 Федосов М С Инновационные подходы к изменению категорий земель Сборник научных работ молодых ученых и аспирантов М ИНЭП, 2007 г - 0,35 п л

3 Федосов М С Определение платы за выкуп земельных участков и формирование единых объектов недвижимости Материалы международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления - 2004» Выпуск 3 -М ГУУ, 2004 г - 0,3 п л.

4 Федосов М С Анализ инвестиционного потенциала при смене категории земельного участка Сборник научных работ молодых ученых и аспирантов М ИНЭП, 2007 г - 0,45 п л

5 Федосов М С Повышение инвестиционной привлекательности земельного рынка // Интеграл, №2, 2007 г — 0,6 п л

Сдано в набор 17 04 2007 Подписано к печати 17 04 2007 Формат 60 84 116 Бумага писчая Печать трафаретная Уел пл 1,0 Тираж 100 экз Заказ №_

Типография НОУ ВПО Института экономики и предпринимательства

г Москва, ул Берзарина, 12