Оценка привлекательности регионов для строительного бизнеса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка привлекательности регионов для строительного бизнеса"

□□3473863

На правах рукописи

СОЛУЯНОВА Яна Валерьевна

ОЦЕНКА ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ РЕГИОНОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬНОГО БИЗНЕСА

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство; региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 о шэ:-] 2000

Санкт-Петербург - 2009

003473863

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Научный руководитель-

доктор экономических наук, профессор Карлик Александр Евсеевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Панибратов Юрий Павлович

Ведущая организация -

доктор экономических наук, профессор Селютина Лариса Григорьевна

Учреждение Российской академии наук «Институт проблем региональной экономики РАН» (Санкт-Петербург)

2009 г, в

Защита состоится » ^^ ¿цуу Г) в / часов на заседании

диссертационного Совета Д 212.237.10 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики н финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая 21, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».

Автореферат разослан «

009 г.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования. Усиление конкуренции и постепенное насыщение спроса на строительном рынке Москвы и Санкт-Петербурга заставляют крупнейшие строительные корпорации диверсифицировать свой бизнес, направляя развитие на отдельные региональные (менее насыщенные платежеспособным спросом) сегменты рынка.

Ввиду ограниченности ресурсов, а также высоких рисков связанных с удалением части операционной деятельности от штаб-квартиры, все более актуальной становится проблема обоснованного первичного выбора наиболее привлекательных регионов для обеспечения развития строительного бизнеса и его территориальной экспансии. При этом реализуется выбор в части перспективной доходности работы на рынке на средне- и долгосрочную перспективу, а также адекватный учет рисков, связанных с конкретным территориальным образованием.

Несмотря на существование различных методик оценки инвестиционной привлекательности и рискованности отдельных регионов (и стран), воспользоваться ими не всегда удается ввиду «общего» характера. Практически не учитывается отраслевая специфика конкретного бизнеса, а рассматривается экономика региона в целом. Кроме того, эти материалы предполагают использование с позиции государственных органов управления (для решения задач повышения привлекательности регионов в первую очередь для иностранных инвестиций) или своего рода портфельных инвесторов, осуществляющих вложения в региональные сегменты, без привязки к конкретным стратегическим приоритетам и задачам. Т.е., можно утверждать, что все традиционно используемые методики оценки региональной инвестиционной привлекательности исходят из анализа на макроуровне.

Вместе с тем, как уже упоминалось выше, потребность в методическом обеспечении территориального развития становиться все более значимой на фоне продолжающейся консолидации и укрупнения бизнеса, как это происходит в строительной отрасли. Региональное развитие строительного комплекса требует новых оценочных подходов, позволяющих сделать это развитие для каждой конкретной строительной компании наиболее эффективным и устойчивым, позволяющим при этом адекватно оценить (а затем и нивелировать) риски географической диверсификации.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методических основ сравнительной оценки привлекательности регионов РФ для развития строительного бизнеса в области жилищного строительства на средне- и долгосрочный период, позволяющих учесть особенности инвестиций в строительство и дать возможность количественной оценки эффективности инвестиций в отдельные региональные строительные проекты. В соответствии с поставленной целью были поставлены и решались следующие задачи:

- изучить и дать оценку состояния, динамики и перспектив развития строительной отрасли в Российской Федерации в целом и в отдельных регионах в частности;

- изучить специфику разработки стратегических планов развития строительных организаций в современных условиях;

- проанализировать существующие методики оценки инвестиционной привлекательности регионов и территорий;

- сделать первичный выбор (и обосновать его) регионов, наиболее привлекательных для развития строительного бизнеса;

- разработать адаптируемую (под другие отрасли и конкретные компании) методику сравнительной оценки регионов: выбрать критерии сравнения, дать рекомендации по оценке этих критериев и сопоставлению полученных результатов;

- разработать систему показателей региональных рисков, позволяющих вносить в оценку эффективности инвестиционных проектов количественную поправку на риски конкретного региона;

- использовать разработанную методику на примере для демонстрации последовательности и логики используемых инструментов анализа.

Объектом диссертационного исследования является региональный инвестиционно-строительный комплекс и составляющие его строительные организации, реализующие соответствующие инвестиционные проекты.

Предметом диссертационного исследования являются теоретические, методические и практические вопросы, непосредственно связанные с организационно-экономическими отношениями, возникающими между субъектами инвестиционно-строительной деятельности при территориальном развитии строительных организаций за счет выхода на новые региональные рынки.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных авторов, посвященные вопросам экономики строительства, разработке стратегии строительных организаций и оценке региональной привлекательности, законодательные и другие нормативно-правовые акты. Решение поставленных задач осуществлялось с использованием методов экономико-математического моделирования, методов факторного анализа, статистической обработки информации, экспертных оценок, а также с использованием отдельных программных продуктов.

Информационной базой диссертационного исследования послужили статистические данные (Федеральной службы статистики Российской Федерации, региональных и отраслевых статистических органов), публикации в периодической печати и на информационных сайтах сети Интернет, материалы научных конференций по исследуемым вопросам. Кроме того, в работе была использована фактическая информация о деятельности ряда строительных организаций (финансовая отчетность, планы развития, информация о планируемых и реализуемых инвестиционно-строительных проектах).

Структура работы. Цель и логика исследования определяют структуру диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии.

II. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

На стратегический выбор хозяйствующих субъектов влияют:

- специфика (отраслевая, технологическая и индивидуальная) их деятельности;

- состояние и возможности внутренних располагаемых компанией ресурсов;

- возможности и угрозы, формируемые внешними по отношению к предприятию (в большинстве своем неуправляемыми) факторами.

Работая в материалоемкой отрасли с использованием стандартных технологий и ресурсов (особенно в сфере массового жилищного домостроения), принципиально не отличаясь друг от друга разного рода дифференцирующими факторами, строительные организации в первую очередь вынуждены строить стратегические планы существования и развития, ориентируясь на факторы внешней среды.

В составе строительного комплекса России действует около 118,3 тыс.1 только строительных организаций, на которых работает 7,8% занятого в экономике населения. В строительстве инвестиции в основной капитал составляют 8,1% от вложений в основной капитал российской экономики в целом. В то же время, если рассмотреть технологическую структуру инвестиций в основной капитал, то можно обратить внимание на то, что преобладающую их часть составляют инвестиции именно в строительно-монтажные работы (в 2007 г. -55,8%). Таким образом, можно утверждать, что более половины всего инвестиционного развития экономики РФ обеспечивается деятельностью строительно-монтажных организаций. Следует отметить, что кризис в первую очередь отразился на строительных организациях, что повлекло за собой снижение объемов в металлургии, строительно-дорожном машиностроении и др. Так, в декабре 2008 года по отношению к декабрю 2007 года производство башенных кранов сократилось на 92,2%, кранов на автомобильном ходу - на 83,7%, экскаваторов - на 74,3%, бульдозеров - на 58,8%

Являясь системообразующим элементом экономики, обслуживающим инвестиционную потребность институциональных субъектов народного хозяйства и населения, строительство подвержено влиянию ряда негативных факторов, сдерживающих и тормозящих развитие деятельности отдельных строительно-монтажных операций, рост отрасли в целом и активизацию ввода в эксплуатацию новых площадей.

Ключевые характеристики строительной отрасли, предопределяющие выбор направлений стратегического развития отдельных компаний, можно с формулировать следующим образом:

- региональный характер предложения;

- временный дефицит платежеспособного спроса при долгосрочной нехватке площадей;

1 Данные Федерального Агентства по статистике по состоянию на конец 2007 года

- относительно высокая концентрация поставщиков и низкая - потребителей;

- длительность технологического цикла, большой объем связанных финансовых ресурсов;

- низкие барьеры входа и выхода из отрасли, низкий уровень постоянных издержек и запасов;

- стратегическая ценность отрасли и приоритетность ее развития с точки зрения государственных органов управления;

- высокая финансовая емкость (и для застройщиков, и для потребителей);

- слабая дифференцированность участников рынка;

- географическая неравномерность спроса и зависимость от местного законодательства и регулирования;

- как правило, стандартность продукта.

Учитывая все эти особенности, можно предположить, что из всех традиционных альтернатив стратегического развития целесообразным для строителей является лишь территориальное развитие за счет экспансии из крупных городов (Москвы и Санкт-Петербурга) в регионы, отличающиеся высокими темпами роста.

Это ограничение возможных направлений развития дополнительно объясняется наличием следующих причин:

- большой капиталоемкостью отраслей, связанных с эксплуатацией недвижимости;

- наличием региональных рынков, демонстрирующих опережающий темп роста объемных показателей спроса;

- наличием ключевых компетенций, выработанных на протяжении многих лет развития;

- падением спроса в отраслях-поставщиках, высоким уровнем их постоянных затрат, а также существенностью транспортной составляющей;

- высокими рисками несвязанной диверсификации при отсутствии ключевых компетенций.

При этом в строительной отрасли практически не работает эффект масштаба, т.к. в каждом конкретном случае производство является локализованным, а постоянные затраты низки.

В результате выгодами для строительного бизнеса в региональной экспансии можно назвать возможность использования ключевых компетенций (с привязкой к региональной специфике) на относительно быстрорастущих рынках, использование финансовой синергии и масштабирования бренда.

Сложность при этом заключается в выборе альтернативного варианта развития, т.е. выборе регионов, приоритетных для осуществления инвестиционно-строительной деятельности. Традиционный анализ инвестиционной привлекательности региона основан на грех системообразующих подходах:

1, Инвестиционный климат - система производственных отношений между субъектами инвестиционного процесса по поводу определенного объек-

та (противоречивые интересы);

2. Инвестиционный климат - система механизмов, формирующихся в рамках определенной институциональной среды (взаимодействие формальных и неформальных институтов регулирования инвестиционных процессов);

3. Инвестиционный климат - совокупность объективных факторов территориального образования: инвестиционный потенциал (возможности) территории, инвестиционный риск и законодательно-правовая составляющая.

Исходя из этого можно сформулировать, что предпринимательский климат региона - это сложившиеся на данной территории условия и возможности ведения предпринимательской деятельности в результате динамичного взаимодействия объективных и субъективных факторов.

К объективным региональным факторам относятся экономико-географическое положение, природные условия, природные ресурсы, состав и структура населения, специализация хозяйства региона и др. Субъективные факторы представляют собой целенаправленную деятельность различных властных структур и групп стратегического влияния федерального и регионального уровней, направленную на регулирование экономической деятельности в рамках страны и региона.

Инвесторы оценивают привлекательность данного региона в сравнении с альтернативными вариантами вложения инвестиций в другие регионы. Оценивая инвестиционный климат, инвестор вносит в его характеристику свои субъективные суждения, считая привлекательным именно тот, который максимально соответствует его представлениям и ожиданиям. В результате понятие инвестиционной привлекательности региона можно сформулировать как субъективную оценку инвестором региона, складывающуюся на основе анализа объективных характеристик инвестиционного климата.

Исследование таких подходов к анализу инвестиционного потенциала региона, как финансовый, результативный, ресурсный и др., показало, что инвестиционный потенциал региона-это комплекс инвестиционных возможностей региона, формирующийся посредством интеграции и синергии инфраструктурного, ресурсного и макроэкономического потенциалов регионов, ограниченные уровнем инвестиционных рисков.

Совокупный инвестиционный потенциал системы складывается из следующих составляющих:

- Ресурсно-сырьевой: средневзвешенная обеспеченность территории региона балансовыми запасами основных видов природных ресурсов;

- Производственной: совокупный результат хозяйственной деятельности населения в регионе;

- Потребительской: совокупная покупательная способность населения региона;

- Инфраструктурной: экономико-географическое положение региона и его инфраструктурная насыщенность;

- Инновационной: уровень развития науки, внедрения достижений научно-технического прогресса и степень модернизации производства в

регионе.

- Трудовой: наличие профессионально обученной рабочей силы и квалифицированного ииженерно-технического персонала.

- Институциональной: обеспеченность развития региона необходимыми институтами рыночной экономики.

- Финансовой: объем налоговой базы и рентабельность предприятий.

Инвестиционный риск оценивает вероятность потери инвестиций и дохода от них. В зависимости от причин возиикновеиия и возможностей устранения инвестиционные риски можно разделить на два вида:

1. Специфический, или коммерческий риск, связанный с инвестиционной деятельностью и вызванный специфическими для каждого инвестиционного проекта (компании) особенностями коммерческой деятельности.

2. Неспецифический (систематический) риск обусловлен внешними по отношению к инвестору обстоятельствами макроэкономического, регионального и отраслевого характера.

Применительно к регионам можно выделить следующие составляющие инвестиционного риска: экономический, социальный, политический, финансовый, законодательный, криминальный (в т.ч. теневая экономика), экологический.

По мнению автора, необходимо структурный подход дополнить элементами институциональных составляющих. Как показывает практика, благоприятный инвестиционный климат не является достаточным условиям привлекательности региона без учета мер, стимулирующих инвестиционную активность. Соответственно, при оценке должное внимание должно быть уделено вопросу государственного участия в развитии инвестиционного климата.

Обобщенная схема взаимосвязи элементов инвестиционного процесса представлена на рис. 1.

Среди отрицательных элементов современной инвестиционной политики большинства регионов РФ можно выделить:

- стратегическую направленность на привлечение крупных компаний;

- сохранение дифференцированного подхода к инвесторам;

- отсутствие подготовки территории для привлечения инвесторов, более качественной информационной, имиджевой политики и т.д.

- ограниченность возможностей налоговой политики.

Однако, общий тренд инвестиционной политики регионов - позитивный:

- идет плавная трансформация от псевдоинвестиционных целей к реальным целям устойчивого роста инвестиций;

- система региональных преференций инвесторам введена в более четкие законодательные рамки;

- все регионы РФ с целью повышения прозрачности регулирования инвестиционного процесса бюджетных и соответствия его федеральному законодательству приняли законы о поддержке инвестиционной деятельности и повышении инвестиционной привлекательности.

Изучение предпочтений инвесторов

Рис. I. Взаимосвязь элементов инвестиционного процесса

Вопросам оценки инвестиционного климата посвящено большое количество исследований и публикаций. При этом каждая методика удовлетворяет предпочтения определенного «потребителя», соответственно, это определило в каждом случае свой набор основных факторов и показателей, а так же подход к организации процесса исследования и т.п. В результате анализа данных источников была составлена классификация методик оценки инвестиционной привлекательности экономических систем (рис. 2). Классификационными факторами в данном случае являлись: круг заинтересованных лиц («потребитель»), используемый методический подход (суженный, факторный, рисковый).

Наиболее часто используегся классификация оценки инвестиционного климата с точки зрения методического подхода. Выделяют три наиболее характерных подхода:

1. Суженный: в основе расчета используется показатель уровень прибыльности используемых активов;

2. Факторный: выявление набора факторов влияния и определения средневзвешенной оценки;

3. Рисковый: риски оцениваются с точки зрения вероятности потерь инвестиций и дохода на них.

Рис. 2. Классификация методик оценки инвестиционной привлекательности экономических систем

Все методики предполагают рассмотрение набора разнообразных факторов, оказывающих влияние на потенциал стран (регионов) как объектов инвестирования. Количество этих факторов, их специфика и структура, способы оценки (количественные, качественные), методы измерения (экспертные, статистические), веса факторов существенно различаются и отражают позицию определенной методики, ее авторов и специфику ее применения.

Однако в целом можно сформулировать следующие выводы:

1. Отсутствует единый международный или даже национальный стандарт сопоставительной оценки инвестиционной привлекательности отдельных регионов, как с позиции государства, так и с точки зрения инвесторов (порт-

фельных или стратегических).

2. Существует ограниченность набора учитываемых показателей, не принимающая во внимание дифференциацию регионов РФ.

3. Получение сводного показателя часто становится самоцелью, результаты рейтингования не могут быть использованы инвесторами (в рамках конкретных отраслевых интересов) при принятии решений о вложениях капитала. Обобщенная оценка не учитывает значимые в частном случае факторы привлекательности региона.

4. Отсутствует учет законодательных условий инвестирования, особенно в части регионального и местного законодательства.

5. Нет четкой обоснованности принципов агрегирования множества показателей оценки.

6. Существует неясность относительно периода проведения исследований.

7. Методики чаще всего носят общий характер («для коммерческих инвестиций вообще»), в них не хватает учета отраслевой специфики и приоритетов отдельных групп инвесторов; т.е. не учитывается «отраслевая региональная привлекательность».

В настоящее время строительная отрасль РФ демонстрирует явно выраженный тренд смещения деловой активности из Москвы и Санкт-Петербурга в регионы.

Это обусловлено, с одной стороны, большей насыщенностью спроса в мегаполисах и обострением там конкуренции среди крупных игроков. Кроме того, жилая недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге долгое время выступала, и даже в условиях кризиса выступает не как конечное потребительское благо, а как способ инвестирования и сбережения «лишних» средств. В тоже самое время, последствия кризиса, принципиально сократили избыточный и конъюнктурный инвестиционный ресурс, и не позволяют надеяться на его пополнение в ближайшем будущем, а также снижают вероятность того, что в столицах и дальше можно будет реализовывать объекты строительства по столь же высокой цене, что и в последние несколько лет. Все это делает региональные рынки еще более привлекательными.

Оценка обеспеченности населения жилыми площадями (табл. 1) демонстрирует гораздо больший потенциал роста рынка именно на региональном уровне . Приведенные в таблице регионы РФ может быть и не самые показательные, но были отобраны нами в первую очередь по характеристикам общей населенности, предопределяющей не сколько удельный спрос на жилье, столько абсолютные значения и концентрацию спроса на компактной территории, что является пригшипиальным критерием выбора места приложения усилий со стороны строительных организаций.

2 Правительство РФ заявило задачу увеличения обеспеченности населения страны жилыми площадями с нынешних 21 кв. м. на человека до 30-35 кв. м. в 2025 году. Вряд ли эти цели будут исполнены, но сами по себе цифры предполагают строительство более 1,4 млрд. кв. м жилья за 17 лет, при объемах »вода в 2008 равных 61 млн. кв. м.

Таблица 1

Обеспеченность населения жильем и средняя цена жилья по регионам РФ

Регион Обеспеченность жилыми пло- Средние цены на 1 кв. м.

щадями, кв. м. на человека' жилой недвижимости, тыс. РУб."

Российская Федерация в целом 21,5 52,5

Российская Федерация в целом (цели правительства до 2025 года) 30-35

СПб 23,1 88,7

Москва 19,9 127,2

Московская область 27,2 62,4

Ростовская область 20,6 41,1

Республика Башкортостан 20,0 39,6

Тюменская область 19,3 44,7

Новосибирская область 20,1 46,2

Хабаровский край 20,1 50,3

Европейский союз 40-45

США 65

При этом, естественно, остается актуальным вопрос платежеспособности сароса, который в большинстве регионов (за несколькими редкими исключениями вроде Тюменской области, Екатеринбурга, Краснодарского края и т.п.) оставляет желать лучшего, и все еще несопоставим со спросом в Москве и Санкт-Петербурге.

В этих условиях перед строительными организациями актуализируется задача выбора приоритетных регионов для обеспечения территориальной экспансии и горизонтальной диверсификации бизнеса при сокращении традиционного спроса, пусть и гораздо более высокомаржинального, чем на региональном уровне.

В рамках диссертационного исследования предложены методические основы оценки инвестиционной привлекательности регионов РФ для выбора направлений развития строительных компаний. Разработанный подход рассматривает регион с позиции компании (локализованной в отрасли и отличающейся конкретными характеристиками и ограничениями, налагаемыми инвестором), но не с позиции органов власти или абстрактного портфельного инвестора, т.е. дают оценку привлекательности не региона в целом, а только в части конкретных инвестиционных проектов. Методика включает в себя как качественный, так и количественный анализ по ряду ключевых факторов, отражающих специфику отрасли и конкретных рынков.

Методика предполагает двухмерную оценку: на первом этапе определяется инвестиционная привлекательность региона, позволяющая провести первичный отбор направлений территориальной экспансии; па втором инвестиционные критерии корректируются на степень рисов, связанных с работой в кон-

По данным Федеральной службы по статистике на конец 2007 года 4 По данным Федеральной службы но с-гатистике за 4 кв. 2008 года

кретном регионе. В целом методика предполагает восемь последовательных этапов, представленных на рис. 3.

Рис. 3. Алгоритм оценки инвестиционной привлекательности региона для развития инвестиционно-строительной деятельности в сфере жилищного строительства

Некоторые из этих этапов носят очевидный и стандартный характер, другие - нуждаются в специальных пояснениях.

1 этап. Первичный выбор регионов для оценки с точки зрения привлекательности осуществления в них инвестиционно-строительной деятельности. Предполагается, что на первом этапе должны рассматриваться регионы с наибольшей концентрацией количественного спроса на жилье, т.е. города - милли-онники.

2 этап. Выбор факторов сравнения регионов и сопоставление их относительной значимости. Автором была использована методика выведения 3-х индексов - индекса уровня рынка недвижимости, индексов социально-экономической и социально-демографической сфер жизнедеятельности регионов (табл. 2). Расчеты основывались на методе суммы баллов.

Все факторы, оказывающие влияние на оценку инвестиционной привлекательности региона для строительной компании, предлагается* классифициро-

вать на три группы. Первая группа факторов позволяет оценить уровень конкуренции и относительной неудовлетворенности спроса, вторая - потенциальные объемы спроса, а третья - платежеспособность этого спроса.

Таблица 2

Показатели сравнительной оценки инвестиционной привлекательности регионов

Сфера оценки Показатели

Рынок недвижимости 1. Площадь жилья, приходящаяся на одного жителя, кв.м/мел 2. Годовой ввод жилья, тыс. кв.м 3. Годовой ввод в строй жилых домов, квартиры 4. Средняя цена одного жилья, руб./кв.м 5. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» за год, млрд руб.

Социально-демографическая 1. Городское население, тыс. чел. 2. Трудоспособное население, % 3. Занятие население в экономике, % 4. Уровень образования (доля лиц с высшим и средним профессиональным образованием), % 5. Уровень безработицы, %

Социально-экономическая 1. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата, руб. 2. Средние денежные доходы надушу населения в месяц, руб. 3. Величина прожиточного минимума, руб. 4. Доля сделок с недвижимостью с использованием ипотечного кредитования, % 5. Доля строительства в отраслях экономики региона, %

Все приведенные характеристик могут быть оценены количественно, что позволяет формализовать сравнительный анализ ряда городов, в разной степени и разнонаправлено отличающихся по ряду факторов друг от друга.

Необходимость использования предлагаемой методики в рамках другой отрасли позволяет сформировать аналогичный набор показателей и дальше работать с ними по изложенному алгоритму.

Далее в рамках метода выстроена матрица, на пересечении строки и столбца которой фиксировались номера тех показателей в исследуемой сфере, которые оказываются наиболее значимыми при попарном сравнении, предполагающем использование экспертных оценок.

Далее рассчитывается окончательная оценка значимости показателей (их веса) в каждой из исследуемых сфер, которая определяется как средняя арифметическая. Таким образом, обеспечивается наиболее полное и объективное сопоставление уровня исследуемых сфер регионов по всей совокупности факторов с проведением количественно выводимых разносторонних оценок.

3 этап. Комплексная оценка сфер жизнедеятельности регионов. В рамках дальнейшей оценки показателям, имеющим негативное значение, таким как, например, «уровень безработицы», придавались отрицательные баллы, т.к. эти

показатели являются дестимуляторами инвестиционной активности. Показателям, имеющим позитивное значение, придавались баллы положительные.

При построении балльных оценок, кроме исходных данных о значениях показателей, задавалась шкапа для оценки каждого показателя. Для расчета балльной оценки при использовании непрерывной шкалы были использованы следующие формулы:

для показателей-стимуляторов:

Ь„=К„1 +№,„»у -б»,«/)*^!, - *„„„>)/(*,„. „/-*,„„;) (1)

для показателей-дестимуляторов

ьо -*,,„,, -*,,,„,) (2)

где Ь т1г I и Ь „„,, / - соответственно, максимально и минимально возможные балльные оценки для ]-го показателя по принятой для него шкале (в нашем случае от 1 от 10); х и х „„„, - соответственно, максимальное и минимальное значение .¡-го показателя при оценке сферы ¡-ых регионов.

Комплексная же оценка (индекс) исследуемых сфер рассчитывалась по формуле (3):

(3)

н

где - комплексная совокупная оценка (индекс) {-го региона в исследуемой сфере жизнедеятельности; Ьц - балльная оценка сферы региона по .¡-ому показателю; й) - удельный вес .¡-ого показателя в интегральной оценке исследуемой сферы;у'....и- число показателей.

На основе рассчитанных комплексных сравнительных оценок каждому региону в исследуемой сфере присваивается определенное место. Предполагается, что максимальная комплексная оценка (максимальный индекс) - самая лучшая.

При этом используются весовые коэффициенты, полученные на предыдущем этапе.

4 этап. Выявление наиболее привлекательных регионов для поиска в них земельных участков под строительство жилых домов. На базе полученных на предыдущем этапе показателей происходит ранжирование регионов (по трем группам показателей и комплексное), которое позволяет выбрать из предложенного ранее списка наиболее перспективные для дальнейшего, более глубокого сопоставления.

5 этап. Расчет экономической эффективности инвестиционных проектов по строительству конкретных объектов жилой недвижимости в выбранных ранее регионах выполняется на базе стандартных методик инвестиционного анализа и предполагает оценку показателей и (1*1*. При этом в качестве нормы дисконта используется безрисковая ставка.

6 этап. Выявление наиболее значимых региональных факторов риска для инвестиционно-строительной деятельности.

В разрабатываемой методике важную роль играют именно региональные факторы риска, которые связаны с экономическим, политическим и социальным положением отдельных администратавнь;х или географических регионов;

также включает в себя специфику функционирования строительной отрасли. Автором был сделан выбор наиболее значимых региональных факторов риска, влияющих на инвестиционно-строительную деятельность. Классификация их с учетом специфики строительной отрасли приведена в табл. 3.

Таблица 3

Перечень основных региональных рисков для строительной организации

Группа рисков Тип риска Краткая характеристика

Социально-экономические риски Изменение доходов населения В разные периоды времени население может быть неплатежеспособным. Закрытие крупных предприятий промышленности в регионах может привести к увеличению кол-ва безработных, и как следствие к уменьшению доходов населения

Использование ипотеки В настоящее время 10% населения пользуется ипотечным кредитом при приобретении квартир. Высокая процентная ставка по ипотечному кредиту, непосильная для большей части населения.

Риски строительной отрасли (отраслевые риски) Изменение спроса на жилье Спрос может быть очень изменчивым. Конкурентоспособность жилых домов во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства, а также специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей.

Конкуренция Главное содержание конкуренции - борьба за полное удовлетворение потребностей потребителя. Появление более сильных конкурентов в отрасли. Конкуренция также имеет отношение к победам/поражениям на торгах

Наличие земельных участков Осуществление сделки по приобретению земельного участка связано с рисками (финансовыми, юридическими в зависимости от приобретаемого объекта недвижимости и т.д.)

Состояние инженерной инфраструктуры Дефицит земельных участков связан с отсутствием или некачественно подготовленной для нового строительства инфраструктуры (инженерное обеспечение объекта строительства несоответствующей мощности)

Нормативно-правовая база Риск увеличения сроков получения всей необходимой градостроительной документации для проектирования и строительства. Также риск изменения самих нормативных актов. Принятие новых целевых программ развития города, которые затрудняют работу компании в регионе

Трудовые ресурсы Нехватка квалифицированного персонала в регионе. Низкая доля трудоспособного населения. Дефицит рабочих для строительства

Развитие стройиндустрии Высокая стоимость стройматериалов. Нехватка и изношенность машин и механизмов. Отсутствие "хороших" подрядчиков для выполнения проектных и строитель но-монтажных работ

Типы строительства Преобладание малоэтажной застройки (низкоприбыльной для строительных компаний). Риск нежизнеспособности проекта и риск незавершения строительства.

Финансовые риски Ставки банковского процента Высокие ставки по банковским кредитам, при использовании заемных средств финансирования. Риск заемного финансирования (потери финансовой устойчивости)

Ставки налогов Высокие ставки налогов, в т.ч. арендная плата за землю и т.д.

Уровень инфляции Высокий уровень инфляции

Макроэкономические риски Гео графическое положение Невыгодное или наименее выгодное экономико-географическое положение региона

Климат Суровый климат приводит к увеличению себестоимости строительства. Долговечность строящегося дома во многом зависит от качества исследования фунта на участке строительства. Плохие погодные условия приводят к увеличению сроков строительства

7 этап. Количественная оценка регионального риска, оценка премий за риск инвестирования, расчет совокупного риска по рассматриваемому региону. В качестве количественного инструмента оценки регионального риска, который можно было бы использовать в дальнейших расчетах было предложено воспользоваться методикой, аналогичной экспертной оценке страновых рисков, широко применяемой в частности для определения ставки дисконтирования при оценке бизнеса.

Для оценки Регионального риска (С) отдельные факторы риска предлагается оценивать в диапазоне от 1% (минимальный риск) до 10%. Оценка значимости того или иного фактора проводится экспертным путем и дает возможность акцентировать внимание экспертов на разных факторах региональных различий, наиболее интересных для конкретного предприятия в конкретной ситуации.

Итоговое значение регионального риска определяется по формуле: С = (4)

где М- количество наблюдений /-той степени риска; Я, - значение степени риска (от 1% до 10%); г - количество факторов риска; е - количество экспертов.

В качестве базового (условно «безрискогового») региона в методике предлагается использовать регион первичного размещения компании, планирующей территориальное расширение своей деятельности.

8 этап. Расчет показателей привлекательности региона с учетом риска и сравнение полученных значений с нормативными. В итоге предлагается для оценки привлекательности региона использовать показатели чистой приведенной стоимости и внутренней нормы рентабельности (рассчитанные выше) и скорректировать их на степень риска вложений.

Суммарная поправка на риск при этом будет рассчитываться по следующей формуле:

Д = Я + С (5)

где В - корпоративный риск бизнеса, премия за риск инвестирования в конкретную компанию (рассчитывается кумулятивным методом); С - региональный риск (берется в расчет при оценке региона для осуществления инвестиционно-строительной деятельности).

Расчет показателя привлекательности инвестиционного проекта, а следовательно и регион а для осуществления проекта тогда примет следующий вид:

где А - выбранный экономический показатель (в нашем случае NPV и IRR); R -итоговая величина риска (т.е. величина В+С).

Полученные значения А' должны быть больше или равны соответствующих нормативных значений, принятых в компании с учетом опыта и имеющейся практики по реализации инвестиционных проектов по строительству жилых домов в регионах.

Привлекательность региона определяется привлекательностью и эффективностью инвестиционных проектов региона на основе расчета показателей IRR и NPV, которые сравниваются с принятыми нормативными значениями этих показателей в конкретной компании, занимающейся инвестиционно-строительной деятельностью. Критерием выбора инвестиционного проекта является величина рассчитываемых показателей, большая или равная нормативному значению, принятому в компании.

111. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Теоретические положения, выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования.

Личный вклад автора в исследование проблем состоит в следующем:

- дана оценка состояния и перспектив развития строительной отрасли в Российской Федерации в целом и в отдельных регионах;

- рассмотрена специфика разработки стратегических планов развития строительных организаций в современных условиях;

- проведен сравнительный анализ существующих методик оценки инвестиционной привлекательности регионов и территорий и выявлены их позитивные и негативные стороны;

- предложена и обоснована методика сравнительной оценки регионов: выбраны критерии сравнения, даны рекомендации по оценке этих критериев и сопоставлению полученных результатов;

- разработана система показателей региональных рисков, позволяющих количественно корректировать оценку эффективности инвестиционных проектов с учетом рисков конкретного региона;

IY. СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

Научные новизна диссертационного исследования заключается в том, что автором проведено комплексное исследование проблем региональной инвестиционной привлекательности для строительных организаций и предложена

оригинальная методика ее оценки. К основным результатам, определяющим научную новизну диссертационного исследования, относятся:

- на основе анализа современного состояния и перспектив развития строительной отрасли РФ, определена совокупность факторов, предопределяющих вектор дальнейшего развития крупнейших строительных компаний; обоснована модель выбора направлений стратегического развития строительных предприятий;

- обоснована невозможность использования стандартных методик оценки инвестиционной привлекательности регионов отраслевыми инвесторами и отдельными строительными компаниями без отраслевой адаптации комплекса оценочных характеристик;

- предложено использование восьмишаговой методики сравнительной оценки регионов для развития строительного бизнеса, включающей в себя: первичный выбор регионов для развития, количественное сопоставление выбранных регионов для выбора приоритетных, оценку базового инвестиционного проекта в регионе, анализ и количественную оценку региональных рисков, корректировку инвестиционных критериев на фактор регионального риска;

- разработаны методические основы анализа региональной привлекательности, включающие выбор влияющих на нее факторов, способов их измерения, выбор весов отдельных факторов, а также использование экспертных мнений на отдельных этапах сравнительной оценки.

Практическая значимость диссертационного исследования. Заключается в том, что рекомендации и результаты данной работы могут быть использованы для принятия решений в области инвестиционно-строительной деятельности конкретными компаниями, выходящими на новые для себя географические сегменты строительного рынка жилой недвижимости. При определенной доработке (изменение факторов сравнения региональных сегментов и их весов) методика может быть адаптирована под другую отрасль или конкретное предприятия с учетом его специфики и приоритетов развития.

Предлагаемая экономико-математическая модель может быть использована региональными органами управления для анализа привлекательности своих регионов в глазах потенциальных инвесторов - застройщиков.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования докладывались и обсуждались на научно-методических конференциях преподавателей и научных сотрудников Санкт-Петербургского университета экономики и финансов (2008,2009 гг.) и др.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы общим объемом 1,05 пл.:

]. Солуянова Я.В. Современные тенденции в инвестиционно-строительной деятельности в жилищной сфере Российской Федерации //Экономика и управление: Сб. научных трудов. 4.4 / под ред. д-ра экон. наук, проф. А.Е. Карлика. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,2 п.л.

2. Солуянова Я.В. Подходы к сравнительной оценке инвестиционной привлекательности регионов для развития жилищного домостроения //Экономика и управление: Сб. научных трудов. Ч. 4 / под ред. д-ра экон. наук, проф. А.Е. Карлика. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. -0,4 п.л.

3. Солуянова Я.В. Анализ перспектив развития жилищного строительства в регионах Российской Федерации //Экономика и управление: Сб. научных трудов. 4.1 / под ред. д-ра экон. наук, проф. А.Е. Карлика. -СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,25 п.л.

4. Солуянова Я.В. Строительный бизиес и проблемы его развития в Российской Федерации //Экономические науки. - № 1(50). - 2009. -0,2 п.л.

СОЛУЯНОВА ЯНА ВАЛЕРЬЕВНА АВТОРЕФЕРАТ

Лицензия ЛР № 020412 от 12.02.97

Подписано в печать 28.05.09. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Печ. л. 1,25. Бум. л. 0,6. РТП изд-ва СПбГУЭФ. Тираж 70 экз. Заказ 369

Издательство Санкт-Петербургского государственного университета экономики и финансов 191023, Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 21.