Оценка стоимости жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оценка стоимости жилой недвижимости"

На правах рукописи

ШПУРОВ А ПОЛИНА СЕРГЕЕВНА

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Новосибирск - 2005

Диссертационная работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Новосибирский государственный университет экономики и управления - «НИНХ».

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Руди Людмила Юрьевна

Официальные оппоненты ■ доктор экономических наук, профессор

Фадейкина Наталья Васильевна

кандидат экономических наук, доцент Новикова Ирина Яковлевна

Ведущая организация- Томский государственный университет

Защита состоится 5 октября 2005 г. в 9 часов на заседании диссертационного совета Д212.169.03 в Государственном образовательном учреждении Новосибирский государственный университет экономики и управления -«НИНХ» по адресу: 630099, г. Новосибирск-99, ул. Каменская, 56, ауд. 29.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Новосибирский государственный университет экономики и управления -«НИНХ».

Автореферат разослан $ сентября 2005 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

В.В. Остапова

3 6

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки.

Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ ог 29 июля 1998 года и Стандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальных объектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч или миллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляет собой целый юм объемом 50-100 печатных страниц, включая приложения. Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Обычная квартира на 1 - 2 порядка дешевле крупного объекта и потому индивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост цен на квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными. Так, рост цен на квартиры в Новосибирске за период с апреля по ноябрь 2004 года составил 43%.

Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.

Степень разработанности проблемы. Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимое!и в целом и жилой недвижимости, в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами.

Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла. Они получили разЕ5эд^ современных ученых, в

БИБЛИОТЕКА^ СИ 09

том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, С.И. Лугаина, А.Д Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки жилой недвижимости.

Практически все вопросы оценки недвижимости охватывают работы зарубежных ученых: Ордуэй Ник., Фридмана Дж., Харрисона Генри С., Дж. К. Эккерта. В работе Харрисона Генри С. на одном уровне детализации рассмотрены все три подхода к оценке. Кроме того, она ориентирована на оценочную практику, анализ накопленного опыта и выдачу практических рекомендаций. Исследования Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. ориентированы в основном на коммерческую недвижимость, поэтому более детально рассмотрены методы доходного подхода, связи с оценочной практикой отражены в меньшей степени, чем у Харрисона Генри С.. В исследованиях Дж. К. Эккерта, в отличие от большинства других, процесс оценки недвижимости представлен в виде прикладного экономического анализа. Дается экономическая основа традиционных оценочных моделей как для индивидуальной, так и для массовой оценки, анализ экономической структуры этих моделей (спецификация модели) и описание алгоритмов присваивания весовых коэффициентов компонентам модели (калибровка модели) с использованием компьютеризованных процедур анализа действия факторов спроса и предложения на рынке недвижимости. Однако, эти исследования, ориентированы на оценку в целях налогообложения, а не для совершения сделок.

Аспекты, связанные с особенностями построения гедонической модели ценообразования представлены в работах таких зарубежных исследователей как: Alian Din, Martin Hoesli, André Bender, Marc К. Francke, Geijan A. Vos, Jos E. Janssen. В работах этих авторов рассматриваются вопросы ценообразования на местных рынках жилья, которые имеют свою специфику. И потому неприменимы к другим странам и регионам из - за особенностей их рынка жилья.

В работах отечественных ученых- Л.П. Белых, Н.Г. Волочкова, В.И. Горемыкина, II Г. Грабового, В В. Григорьева, Л.Л. Игнатова, Ю.Н. Кулакова, И.Г Лукманового, Б.Д. Новикова, В.И. Ресина, Г.М. Стерника, Е.Т. Тарасевича, М.А Федотовой рассматриваются особенности функционирования рынка недвижимости, вопросы теории оценки недвижимости. Как и переводные

издания, все они содержат изложение трех общепринятых подходов индивидуальной оценки различных видов недвижимости, однако в них недостаточно полно раскрыты вопросы массовой оценки недвижимости, в особенности жилой.

Актуальность и недостаточная проработанность проблемы оценки по большой группе объектов вторичного рынка жилья предопределили цель и задачи данного исследования.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методического подхода к оценке стоимости жилой недвижимости.

Для реализации данной цели были поставлены следующие задачи:

- сформировать системное представление о жилой недвижимости как объекте оценки и рассмотреть теоретические основы оценки;

- проанализировать существующие методические подходы к оценке недвижимости и обосновать авторский методический подход;

- обосновать преимущества и недостатки существующих подходов и методов индивидуальной оценки с целыо выявления наиболее приемлемых к использованию в Новосибирске;

- обосновать необходимость использования методов массовой оценки стоимости жилой недвижимости и предложить инструментарий эюй оценки,

- апробировать предложенный методический подход на базе данных квартир вторичного рынка жилья Новосибирска;

- обобщить результаты исследований и дать рекомендации к использованию предложенного инструментария оценки жилой недвижимости.

Объектом исследования является стоимость жилой недвижимости вторичного рынка жилья.

Предметом исследования являются методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе реализации индивидуального и массового подходов.

Содержание диссертации соответствует области исследования 7.1. «Концептуальное обоснование формирования рыночной стоимости различных объектов собственности» Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили' теория трудовой стоимости, неоклассическая и маржиналистская теории, а также исследования отечественных и зарубежных

ученых, посвященные проблемам формирования и развития экономических отношений на рынке жилья и оценки недвижимости.

Исследование проводилось в двух дополняющих друг друга направлениях- в движении от общего к частному - дедукция, и от частного к общему индукция. В качестве общего дедуктивного начала были приняты характеристики общих подходов к индивидуальной и массовой оценке стоимости объекта. В качестве частного - существующие методы оценки жилой недвижимости.

Кроме того, при выполнении работы использовались такие общенаучные методы исследования как анализ и синтез, а также статистические методы обработки информации, методы экспертных оценок и методы математического моделирования. Обработка данных производилась с использованием специально разрабо1анной программы.

Нормативно-правовую базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российскою Общества Оценщиков.

Информационную базу исследования составили данные Государственною Комитета РФ по статистике, Новосибирского областного комитета по статистике, база данных компании ООО «Жилфонд» г. Новосибирска, включающая информацию по 11 тыс. объектам жилой недвижимости, а также данные Российского Общества Оценщиков.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке методического подхода к оценке стоимости жилой недвижимости с учетом специфики состава жилого фонда. Основными результатами исследования, имеющими научную новизну являются:

• Систематизировано представление о жилой недвижимости как объекте оценки и уточнено содержание понятия рыночная стоимость жилой недвижимости;

• Предложен методический подход к оценке стоимости жилой недвижимости, сочетающий применение подходов индивидуальной и массовой оценки;

• Разработана методика массовой оценки жилой недвижимости на основе гедонической модели, позволяющая проводить оценку как по рынку в целом, так и по его отдельным сегментам;

• Разработан инструментарий массовой оценки жилой недвижимости на базе предложенной модели в форме МУА-ашшета.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в возможности применения предложенного инструментария массовой оценки жилой недвижимости:

- оценочными фирмами и риэлтерскими компаниями для оценки состояния вторичного рынка жилья и прогноза цен на жилье;

- собственниками жилой недвижимости для оценки стоимости квартир, выставляемых на продажу;

- органами государственного регулирования и управления в целях налогообложения жилой недвижимости

Использование результатов исследования в образовательном процессе при обучении студентов по специальности 060400 «Финансы и кредит» и в преподавании курсов по оценке недвижимости на базе НГУЭУ. Предложенная в диссертационном исследовании методика позволяет:

- проводить оценку различных групп объектов на вторичном рынке жилья Новосибирска;

- определять различного рода статистическую информации по вторичному жилью;

- проводить оценку влияния характеристик жилья на его стоимость.

Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были доложены на Научных сессиях сотрудников и преподавателей НГАЭиУ (ныне НГУЭУ) в 2002, 2003, 2004 годах, Международной научно-практической конференции «Качество и полезность в экономической теории и практике» (Новосибирск, 2004 г.). Предложенные в работе гедоническая модель и программа, выполненная в виде МУА-апплета (доступного на сайте компании ООО «Жилфонд» jilfond.ru/test), прошли экспертное тестирование в ООО «Жилфонд» и ООО «Центр финансового консалтинга» и используются в работе для оценки объектов вторичного рынка жилья, что подтверждается справками об использовании

научных разработок. Программа и методика были так же тестированы и опробованы в Новосибирском отделении Российского общества оценщиков.

По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,97 п.л..

Структура диссертации определяется логикой исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Работа содержит 178 страниц текста (без приложений). В списке использованной литературы - 155 наименований. В работе приведено 10 таблиц, 24 рисунка, 11 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Во введении обоснована актуальность исследования, сформулированы его цель и задачи, научная новизна и практическая значимость, приведена информация об апробации и структуре диссертационной работы.

В первой главе «Жилая недвижимость как объект экономических исследований» раскрыты основные понятия, используемые в диссертации. Дана характеристика жилой недвижимости как объекта оценки с качественной и количественной сшрон. Исследованы теоретические основы оценки стоимости жилой недвижимости, являющиеся базой как индивидуальной, так и массовой оценки.

Исходным для диссертационного исследования явилось определение сущности жилой недвижимости как объекта оценки. В частности обосновано, что жилая недвижимость является экономическим благом, отражающим сочетание двух характеристик: полезности и редкости и что существует три способа его использования для удовлетворения потребностей, в качестве товара и в качестве источника получения дохода. Поэтому, жилая недвижимость, ее особенности была рассмотрена автором с трех сторон исходя из трех возможных способов использования жилья, отраженных на рисунке 1. Рассмотрение во взаимосвязи процессов создания, развития и управления недвижимостью, позволило сформулировать экономическое понятие жилой недвижимости, как материального актива, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Рисунок 1 - Способы использования жилья

При этом в исследовании исходя из цели акцент был сделан на рассмотрении жилой недвижимости как товара. В результате анализа были выявлены ряд особенностей, отличающих жилую недвижимость от прочих товаров и лежащих в основе ее оценки, целью которой являйся определение стоимостного эквивалента, выражаемого в различных видах стоимости.

Во-первых, жилая недвижимость является единственным из экономических благ, ценность которого определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристиками местоположения. Во-вторых, в качестве главных отличительных черт жилой недвижимости (недвижимого имущества) закреплены принадлежность к вещам и неразрывная связь с землей. Являясь экономическим благом, жилая недвижимость обладает всеми присущими ему свойствами среди которых важнейшее место принадлежит полезности. В-третьих, в экономике недвижимости стоимостной эквивалент объекта жилой недвижимости рассматривается в динамике — на протяжении всего жизненного цикла объекта.

Анализ теоретических основ оценки жилой недвижимости позволил автору представить процесс определения стоимости жилой недвижимости в виде обобщенной структурно-логической схемы, изображенной на рисунке 2:

Нижний уровень - «Алгоритмы расчета стоимости» представляет собой совокупность процедур, позволяющих получить конкретное числовое значение стоимости. Точность вычисляемого по алгоритму значения стоимости обеспечивается корректностью того метода, в соответствии с которым стоимость определяется. Именно конкретный метод устанавливает характер и степень влияния факторов на величину конкретного вида стоимости. А фактор отражает наиболее существенные моменты содержательной характеристики оцениваемого объекта.

Рисунок 2 - Структурно-логическая схема оценки

При оценке жилой недвижимости как товара определить стоимостные факторы можно только на основе точного объективного знания рынка, товара, их основных экономических характеристик. Такое знание обеспечивается на основе всестороннего исследования качественной природы объекта, явления или процесса, в рамках экономической теории. Главной задачей при этом является установление устойчивых причинно-следственных связей, закономерностей развития. Следовательно, именно применение конкретной экономической теории обеспечивает выявление факторов и определяет характер их влияния.

Причем необходимым требованием стандартов оценки является то, что стоимость жилой недвижимости определяется для всех трех возможных видов использования с последующим расчетом интегрального значения.

Поскольку целью оценки является определение стоимостного эквивалента, экономические теории должны обеспечить правильную трактовку стоимости, ее конкретных видов, а также определить, от чего и каким образом зависит стоимость в различных экономических условиях. Только при наличии соответствующей теории можно гарантировать корректность используемых методов.

Если проанализировать схему оценки, представленную на рисунке 2 в прямой последовательности, то можно сделать следующие выводы:

а) экономическая теория представляет собой научное освоение экономической практики. На этом уровне выявляются основные закономерности изменения стоимостного эквивалента, а также те факторы, под воздействием которых указанные изменения происходят. Анализ является по преимуществу качественным. В результате обеспечивается научное знание о стоимости недвижимости;

б) подходы к определению стоимости обуславливают существование методов оценки и определение интегрального значения стоимостного эквивалента;

в) метод определения стоимости позволяет на основе построения факторной модели обеспечить количественное определение стоимостного эквивалента. Анализ является по преимуществу количественным;

г) алгоритм представляет собой расчет стоимостного эквивалента, при котором в факторную модель подставляют конкретные исходные данные, а количественные преобразования осуществляются в соответствии с принятыми вычислительными процедурами.

При этом анализ трудов основоположников экономической теории показал, что теоретическим обоснованием оценки жилой недвижимости могут служить теория трудовой стоимости, теория ренты, неоклассическая и маржиналистская теории.

Определение стоимости на основе трудовой теории позволяет учесть не только затраты труда, но и уровень полезности (поскольку стоимость и потребительная стоимость (полезность) находятся в прямой зависимости). Однако применение трудовой теории не обеспечивает полноценного учета всех факторов, влияющих на стоимость жилой нехвижимости, таких как, например, уровень прав и местоположение объекта жилой недвижимости.

Рассмотрение теорий ренты позволяет сделать следующие выводы: Во -первых, применение теорий ренты в оценке объектов жилой недвижимости является обязательным, т.к. указанная теория определяет сущность, содержание и процесс формирования особого вида дохода - дохода от собственности. Во -вторых, при оценке жилой недвижимости наиболее существенное значение имеет главное отличие городских земель от сельскохозяйственных: первые уже не являются, по существу, веществом природы, преобладают пространственные характеристики. В третьих, земельная рента в явном виде для городских земель не существует, ее превращенной формой является ценовая рента по сделкам купли-продажи объектов жилой недвижимости, которая включает две компоненты: основную ренту (Яц'), величина которой определяется местоположением объекта по отношению к худшим участкам (Яц' отражает одно из наиболее существенных свойств недвижимости - товара) и дополнительную (К-ц), величина которой определяется соотношением совокупною спроса и совокупного предложения .

Использование теории предельного анализа позволило ответить на два взаимосвязанных вопроса: каким образом проявляются применительно к жилой недвижимости предельная полезность и предельные издержки. Очевидно, что во первых, убывание предельной полезности, сохраняется для жилой недвижимости в полной мере. Во-вторых, изменение полезности жилья дифференцировано Оно проявляется в стремлении к уровню полного удовлетворения потребностей в жилье, который определяется соотношением т=п+1 , т е по одной комнате на каждого проживающего плюс одна «общесемейная», в показателе обеспеченности общей площадью в расчете на одного человека, в приближении планировочного коэффициента (К) -соотношение жилой площади Рж к Р06Щ) к оптимальной величине. В третьих, равновесие на рынке жилья будет иметь три модификации в соответствии с «группами качества» жилья в жилом фонде г. Новосибирска: жилье среднего качества; элитное жилье; жилье низкого качества.

Анализируя теоретические основы, являющиеся базой экспертизы объектов жилой недвижимости, можно сделать два главных вывода:

- рассмотренные экономические теории являются исходным основанием для формирования и реализации методического подхода к оценке жилой недвижимости

- в своей совокупности эти теории объясняют все содержательные аспекты жилой недвижимости - блага, жилой недвижимости - товара и жилой недвижимости - источника дохода, которые получают логичное развитие в базовых подходах к опенке недвижимости.

Во второй главе «Методические основы оценки стоимости жилой недвижимости» проанализированы существующие подходы и методы индивидуальной и массовой оценки жилой недвижимости, выделены их достоинства и недостатки. Раскрыто содержание предложенного автором методического подхода к оценке стоимости жилой недвижимости. Обоснованы методики индивидуальной и массовой оценки жилой недвижимости, предложен инструментарий массовой оценки в виде компьютерной про1раммы.

Оценка жилой недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости жилья.

В российском законодательстве и оценочной деятельности даются различные трактовки понятия рыночная стоимость объекта оценки. Сопоставление формулировок Закона, ГОСТа (п. 11), Стандартов РОО,

Международных и Европейских Стандартов Опенки показывает, что они близки по смыслу, но несколько отличаются по редакции. Так в Федеральном законе предполагается, что «стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией». В ГОСТе также предполагается, «по покупатель и продавец имеют «полную информацию о стоимости имущества». Эти требования по обладанию полной информацией звучат несколько идеалистично. Они пригодны для описания научной модели, а не практической жизненной ситуаций. Строго говоря, ни одна реальная сделка на рынке не может удовлетворять столь жестким требованиям. Поэтому определение Стандарта РОО, в котором говорится о «сделке после должного маркетинга, во время которой каждая сторона действовала компетентно, расчетливо», является более реалистичным и наиболее приемлемым при оценке жилой недвижимости.

По нашему мнению, в последнем варианте реализовано важное методическое положение: при определении рыночной стоимости недвижимости необходимо ориентироваться не на идеальные условия, а на реальную ситуацию, типичную для того сектора рынка, на котором обращается оцениваемый объект, по его состоянию на дату оценки.

Предложенный автором методический подход (рисунок 3) к оценке стоимости жилой недвижимости заключается в: - использовании методики массовой оценки, базирующейся на использовании статистического анализа, на основе гедонической модели ценообразования для оценки стоимости квартир вторичного рынка жилья с построением моделей массовой оценки для стандартных квартир, комнат и элитных квартир; - использовании методики индивидуальной оценки стоимости жилой недвижимости при оценке жилых домов на одного или нескольких хозяев (здесь также оценивается и земельный участок).

Основные идеи, которые легли в основу данного методического подхода были получены в результате рассмотрения и систематизации подходов и методов индивидуальной и массовой оценки недвижимое™. А также специфики самого объекта оценки, представленного разнообразием видов -квартиры (1,2,3-х и многокомнатные) и жилые дома (индивидуальные с приусадебными участками, многоэтажные различных серий, коттеджи).

Рисунок 3 - Схема методического подхода к оценке стоимости жилой недвижимости

В результате анализа особенностей использования подходов и методов индивидуальной оценки жилой недвижимости, с учетом российской специфики с выделением их достоинств и недостатков, было выявлены наиболее применимые. Так, в рамках затратного подхода наиболее простым в применении является метод сравнительной единицы, но и другие методы

подхода: поэлементный, сметный, индексный, довольно часто используются экспертами-оценщиками для определения рыночной стоимости жилой недвижимости в Новосибирске. Методы доходного подхода в Новосибирске используются достаточно редко. Но в Москве, где очень хорошо развит рынок арендного жилья и существует потребность в такого рода оценке, широко применяется метод прямой капитализации. При использовании сравнительного подхода эксперты-оценщики применяют в основном метод прямого сравнительного анализа продаж. А метод валового рентного мультипликатора практически не используется, поскольку жилье в Новосибирске в чистом виде не является объектом доходной недвижимости.

Использование системы массовой оценки при определении рыночной стоимости квартир вторичного рынка жилья позволяет избежать следующих недостатков индивидуальной: сложность и трудоемкость самой процедуры оценки, состоящей из 8 этапов; необходимость применения всех трех подходов к оценке; субъективизм принятия решения при нахождении факторов множественной регрессии и обосновании соотношения между тремя подходами для получения итоговой (интегральной) оценки, что зачастую приводит к искажению стоимости объекта оценки.

Автором предложена методика массовой оценки стоимости жилой недвижимости на основе гедонической модели цены, включающая б этапов: проектирование базы данных, сбор информации по жилой недвижимости, выбор математической модели, обработка исходной информации, настройка модели, и ее промышленную эксплуалация.

При разработке третьего этапа общей схемы массовой оценки (заключающеюся в выборе функции цены, зависящей от определенных гедонических характеристик) был проведен сравнительный анализ следующих типов математических моделей: аддитивной, мультипликативной и искусственных нейронных сетей, с выделением их достоинств и недостатков, результаты которого отражены в таблице 1. Но за основу была взята мультипликативная модель, поскольку при ее использовании соблюдаются такие условия, как, линейность, т.е. предельный вклад независимой переменной в значение зависимой переменной является постоянной величиной на всем интервале возможных значений переменной, и аддитивность, т.е. предельный вклад произвольной независимой переменной не зависит от других переменных, используемых в модели. Кроме того, с точки зрения

практического применения мультипликативная модель обладает значительным преимуществом перед аддитивной - простотой учета изменения цен, обусловленных влиянием различных факторов. Поскольку все характеристики входят в гедоническую модель мультипликативно, то инфляция может быть учтена простым умножением полученной цены на величину инфляции с

момента настройки модели.

Таблица 1 - Сравнительный анализ различных типов математических

моделей

Аддитивная модель Мультипликативная модель Искусственные нейронные сети

Описание

Стоимость жилой недвижимости выражена суммой характеристик, умноженной на тот вес, с которым эта характеристика влияет на цену Модель представляет собой произведение характеристик и их весов Следовательно, характеристики могут компенсировать друг друга, что делает возможным использование связанных друг с другом параметров. ИНС по своей природе нелинейны, кроме того, они сами определяют функциональную зависимость между их входами и выходами, опираясь на множество данных, на которых они были обучены

Достоинства

Достаточно проста и не требует сложных математических расчетов Модель намного гочнее аддитивной Более того, линейность в этой модели менее ярко выражена, благодаря логарифмированию правой и левой части Преимуществом ИНС является то, что данные можно разбить по труппам (квартиры, комнаты, элитное жилье, и т а), затем построить и обучить нейронные сети для каждой из этих групп. После этою со дать главную сеть, входами у которой являются выходы ранее построенных ИНС Такой подход даст полную универсальность в расчете любых видов жилой недвижимости при максимально достоверных результатах

Недостатки

Постоянное накапливание стоимости в зависимости от количества характеристик может привести к довольно большим ошибкам стоимости жилой недвижимости, а следовательно, делает ее достаточно неудобной для расчетов цен больших групп объектов Несмотря на более высокое качество работы модели, что модель линейна, и представляет собой прямую линию в п-мерном гиперпространстве Работа с ИНС представляется довольно интересным занятием, но ограничена математическим аппаратом и вычислительными мощностями.

Область применения

Для оценки новых квартир многоквартирною дома, как наиболее простой способ вычислить цену каждой квартиры, не прибегая к сложным методам, когда одна характеристика влияет на другую, как, например, станция метро и расстояние до этой станции Очевидно, что ввиду своей низкой точности такая модель может применяться только для наиболее типичных объектов жилой недвижимости Модель удобна для расчетов цен больших групп объектов. Расчет цен больших групп объектов.

Это позволило автору построить гедоническую модель ценообразования для вторичною рынка жилой недвижимости г. Новосибирска, показывающую функциональную зависимость цены квартиры от ее описательных характеристик и позволяющую проводить массовую оценку жилой недвижимости как по рынку в целом, так и по его отдельным сегментам.

В диссертационном исследовании показано конкретное применение модели для расчета рыночной стоимости жилья, а так же оценки влияния характеристик квартиры на ее рыночную стоимость.

Изложенная в диссертационной работе методика массовой оценки базируется на гедонической модели цены и поскольку выражение (1) представляет собой линейное уравнение, то методом для моделирования послужил линейный регрессионный анализ.

= + £ (1)

Регрессионный анализ позволяет приближенно определить форму связи между ценой и характеристиками квартир, а также решить вопрос о том, значима ли эта связь. Вид функции, т.е. количество характеристик, с помощью которой приближенно выражается логарифм цены, выбирают заранее, исходя из содержательных соображений или визуального анализа данных. Математическое решение задачи основано на методе наименьших квадратов. Использование именно квадратов отклонений, а не просто отклонений, позволяет суммировать отклонения различных знаков без их взаимного погашения (г.е. отсутствия отрицательных отклонений). В вычислительном аспекте метод наименьших квадратов сводится к составлению и решению системы этих линейных уравнений, что является достаточно быстрым вычислительным методом и обеспечивает высокую скорость моделирования. Результатом моделирования являются весовые коэффициенты Д и ошибка - е. Таким образом, зная характеристики квартиры, можно оценить ее рыночную стоимость.

Поскольку уравнения регрессии рассчитываются, как правило, для выборочных характеристик, встают вопросы точности и надежности полученных результатов. Представление об этой точности дает средняя ошибка коэффициента регрессии параметра Д. Далее рассчитываются

стандартизованные коэффициенты •/, которые представляют одинаковую

размерность и необходимы для сравнения в какой степени каждая характеристика квартиры влияет на ее стоимость.

Чтобы дать представление о точности уравнения регрессии в работе была рассчитана среднеквадратическая ошибка уравнения, которая показывает, насколько в среднем мы ошибемся, если будем пользоваться уравнением. Чем меньше <тч>кы, тем точнее предсказание линии регрессии, тем лучше уравнение регрессии описывает существующую связь Кроме того, был рассчитан коэффициент детерминации И, который позволяет судить о том, насколько «удачно» выбран вид функции логарифма цены.

Важным этапом моделирования является интерпретация коэффициентов уравнения Величина коэффициентов регрессии изменяется в зависимости от единиц измерения, в которых представлены характеристики. Если переменные выражены в разном масштабе измерения, то соответствующие им коэффициенты становятся несравнимыми. Поэтому автором предложено для достижения сопоставимости коэффициенты регрессии исходного уравнения стандартизировать, взяв вместо исходных переменных их отношения к собственным среднеквадратическим отклонениям.

В третьей главе «Результаты оценки жилой недвижимости в г. Новосибирске» приведены результаты расчетов рыночной стоимости жилой недвижимости по методикам индивидуальной и массовой оценки. Предложены практические рекомендации, направленные на эффективное применение разработанного автором методического подхода. Показаны перспективы развития массовой оценки квартир и других объектов недвижимости.

В рамках реализации методики индивидуальной оценки был произведен расчет рыночной стоимости двух жилых домов, расположенных на земельных участках затратным и сравнительными подходами соответственно.

При применении предложенной методики массовой оценки на основе гедонической модели была использована база данных компании «Жилфонд», как достаточно развитая, хорошо структурированная и содержащая более 11 тысяч записей. При этом из базы данных была исключена информация по элитному жилью, комнатам и ветхим деревянным домам. Безусловно, гедоническая модель способна отразить цену на подобное жилье, но только путем введения дополнительных описывающих характеристик, таких как, например, «двухуровневая квартира» для элитного жилья или «ветхость

строения» для деревянных домов. Но количество полей в используемой базе данных ограничено и таких разнообразных или детальных данных о жилье нет.

Таблица 2 - Коэффициенты характеристик гедонической модели

Коэффициенты

характеристики р К Г

К-во комнат ь 3,06 XL (0,2767 3,2529

г 3,1399 jO,5862 3,2642

р а,099) »,3047 3,3600

Район Юкт. 3,1829 Ю.4179 3,4847

кир. 0,0812 Ю,4353 0,2066

[Клн. 0,1274 (0,4179 0,3376

Дзж. 0,1709 Ю.3866 0,4896

Лен, 0,1244 Ю.3427 0,40:9

Сов 0,1141 Ю.9950 0,1270

Ьлц. 0,2467 »,4002 0,6827

Цен. 0,3043 Ю.4701 0,7168

ЬКел. 0,3111 0,4817 0,7151

Близость к метро 110 мин 0,1080 Ю,3639 Ь,3287

[по л/м 0,1269 Ю.3815 0,3683

Комнаты смежные L0.0762 ¡0,4138 10,2040

изолированные ■0,0132 »,2706 -0,0542

рм-изолированные ■0,0648 |а,3793 •0,1892

Планировка крущевка -0,0354 1Э,2864 ■0,1369

[типовая 0,0095 to,2821 0,0372

1ул планировка 0,0384 ¡0,3073 0,1383

|полно-габаритная 0,0684 0,5405 0,1402

Квартира на крайних зтажах ■0,0461 0,2874 -0,1776

Материал стен Кирпич 0,0083 К),2721 0,0337

панель •0,0643 Ю,2708 -0,2630

монолит 0,0621 1,2526 0,0549

Плита рлектрическая 0,0257 Ю.5106 0,0558

газовая+электрич 0,0134 Ь,4185 0,0061

(газовая ■0,0035 Ю.5697 -0,0069

Наличие телефона | 0,0438 Ю.3069 0,1580

Наличие балкона [Лоджия 0,0508 10,3058 0,1840

¡Балкон 0,0222 р726 0,0901

Санузел ¡раздельный 0,0155 10,2714 0,0631

смежный ■0,0100 Ю,2703 -0,0409

Площадь общая 0,5361 Ю.4075 1,4567

жилая 0,1160 »,3364 Ю.3817

|кухни 0,0723 |0,5212 10,1535

После выбраковки нетипичных квартир, комнат и домов из базы данных была получена выборка, состоящая из 8176 1,2,3,4-х комнатных квартир во всех районах города Новосибирска. База данных ООО «Жилфонд» содержит следующие поля (характеристики)' количество комнат, район, близость к метро, планировка квартиры, этаж, материал стен, площадь (общая, жилая,

кухни), плита, балкон, телефон, санузел. Характеристики площадей (общей, жилой, кухни) входят в модель как логарифмы площадей, а остальные переменные булевы, т. е. принимают значения 1 или 0 в зависимости от наличия или отсутствия. В итоге гедоническую модель описываем как сумму характеристик, представленных в таблице 2.

Общие параметры модели следующие: ошибка г =3,6956, коэффициент вариации цены составил У= 18,3%, коэффициент детерминации 11=88%, средиеквадратическое отклонение логарифма цены сг„еты=0,1207. Эти данные

позволяют утверждать, что модель способна описать до 88% квартир и лишь в 12% случаев дает ошибки, чго является достаточно хорошим результатом.

Для 10Ю чтобы оценить ошибки модели, была построена гистограмма распределения цены квартир. На рисунке 4 ось V - количество квартир и ось X - это разница между модельной и исходной ценой ( в %).

Рисунок 4 - Распределение разницы (в %) между фактической и модельной ценой на квартиры от общего количества квартир

На полученной гистограмме видно, что из имеющихся в базе данных 8176 квартир, половина дает разницу до 7% между фактической и модельной ценой, а разница более, чем в 21%, проявляется только у 500 квартир, что составляет 6% от их общего количества.

Кроме моделирования цены на квартиры, модель дает и описательный смысл Анализируя стандартизированные частные коэффициенты у таблицы 4 ,

можно утверждать о значимости тех характеристик, которые они описывают. Так, например, сравнивая коэффициенты районов, можно заметить, что самые дорогие квартиры расположены в Центральном, ^-0,7168 и Железнодорожном, у= 0,7151 районах, т.е. у них коэффициенты у имеют наибольшие значения. Тем самым, после настройки модели, можно выявить те характеристики, которые значительным образом влияют на стоимость квартиры. Полученные данные показывают влияние характеристик на цену квартиры, и подтверждают сложившиеся тенденции, определяющие ее цену.

Однако главным достоинством этой модели является то, что, зная характеристики квартиры, можно определить ее стоимость. Используя модель можно рассчитать стоимость 1-2-3-4-х комнатной квартиры вторичного рынка в любом районе города Новосибирска достаточно быстро и просто. В исследовании была рассчитана рыночная стоимость квартиры со следующими характеристиками : 3-х комнатная квартира, общая площадь -57 кв.м , жилая -36 кв.м, кухня -7.5 кв.м , телефон, 10 мин до метро, Заельцовский район, раздельный санузел, стены - кирпич, улучшенная планировка, комнаты изолированные, балкон и определим ее цену. Для этого из таблицы выбираем соответствующие коэффициенты р и, подставив их в формулу:

1П07) = £АхВД) + £ (!)

где Р - цена жилой недвижимости, Д - весовой коэффициент, Х[ -характеристики квартиры и е - ошибка,

получаем цену квартиры на 25 апреля 2004 года: ЬпР = 0,0991 4 0,2467 + 0,1080 - 0,0132 + 0,0384 + 0,0083 + 0,0257 + 0,0438 + 0,0222 + 0,0155 + 0,5361 * 1п(57)+ 0,1160*1п(36)+ 0,0723* 1п(7,5) + 3,6956

ЬпР=6,9933, Р= ехр(6,9933)= 1089 тыс. руб.

По оценке специалистов ООО « Жилфонд» такая квартира на 25.04.04 стоила 1100 тыс.руб., с торгом.

Одним из достоинств предложенной модели является то, что она представляет собой линию регрессии, т.е. линию, определяющую среднюю цену на квартиры для введенных характеристик. Тем самым модельную цену можно менять в пределах ошибки, в зависимости от других неучтенных характеристик, которые виляют на ее стоимость, например, качество ремонта.

Таким образом, расчет показал как предпочтительность использования модели для определения рыночной стоимости квартир вторичного рынка жилья, так и то, насколько просто можно вычислить эту цену. Тем самым гедоническая модель содержит все предпосылки для ее использования оценщиками и заинтересованными лицами.

Конечным результатам диссертационного исследования стало создание программы для вычисления цен на квартиры вторичного рынка жилья Новосибирска Программа выполнена в форме ]ауа-апплета (рисунок 5) и размещена на сайте агенства недвижимости «Жилфонд» в сети Интернет http://iilfond.ru/test.

■■¿> HTML Test Page Mozilla Firefox

Файл Правка Вил Переход Закладки Инструменты Справка

V

www apprtsal.corn?ld=73i ¡jfj

Перейти

а

Q Customize Links Q Free Hotmail Q Windows Marketplace Q Windows Mecfia Q Windows

Здесь вы сможете рассчитать ориентировочную стоимость Вашей квартиры

ООО ЖИЛФОНД и

, ноябрь 2004 г.

К-во комнат |з-комнатная у|Район ¡Заельцовский До метро [~10 минут .у|Комнаты | изолир

Тип кварт

Мат стен

Телефон

¡Уппл .¿[Перйпослед. ¡НЕТ

¡Кирпич v]l Шита

Электр

|да vj|'

Балкан

Санузел [Раэделный

Площадь квартиры общая

60

Площадь квартиры жилая Площадь квартиры юухни [40 Гт

Стоимость квартиры 1622 0532тыс pvfl

Applet FlatApplet started

Рисунок 5 - Протрамма массовой оценки квартир выполненная в форме Java - апплета

Использование программы не требует практически никаких специальных знаний и позволяет легко и просто получать квалифицированные оценки

рыночной стоимости новосибирских квартир. Кроме того, обновление программы достигается простой заменой базы данных и не требует дальнейшей отладки.

Таким образом, разработанный методический подход направлен на решение проблемы оценки различных объектов жилой недвижимости, и его применение будет способствовать совершенствованию системы оценки как коммерческими структурами так и государством.

В ¡аключении обобщены теоретические выводы и практические резуль-13ты проведенного исследования.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Шпурова П.С. Полезность и качество как основные элементы оценки жилой недвижимости // Качество и полезность в экономической теории и практике: Материалы Междун. научно-практ. конференц. 25-26 ноября 2004г. под ред. д.э.н., проф. В.А. Сибирцева. - Новосиб.: НГУЭУ, 2004. -0,56 п.л.

2. Шпурова П.С. Гедоническая модель и её применение на вторичном рынке жилья Новосибирска // Социальные взаимодействия в транзитивном обществе: научные труды - Новосибирск: Сибмедиздат НГМД, 2004. -0,53 п.л.

3. Шпурова П.С. Оценка жилья как фактор эффективности сделок на рынке жилой недвижимости // Сборник трудов молодых учёных. Отв. ред. В.А. Воловский. - Н., НГУЭУ, 2004. - 0,19 п.л.

4. Шпурова П.С. Тенденции ценообразования на вторичном рынке жилья Новосибирска //Научные записки НГУЭУ. - 2004. - Вып.2. - 1,0 п.л.

5. Шпурова П.С. Сравнительный анализ подходов к определению стоимости жилой недвижимости // Социальные взаимодействия в транзитивном обществе: Сборник научных трудов. Выпуск VI под ред. д.э.н. М.В. Удальцовой. - Новосибирск: НГАЭиУ, 2004. - 0,63 п.л.

6. Шпурова П.С. Методика массовой оценки жилья на основе гедонической модели // Межвузовский сборник 6-й научн. сессии аспирантов -магистрантов - Н., НГУЭУ, 2005. - 0,06 п.л.

»15999

РНБ Русский фонд

2006-4 12968

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Шпурова, Полина Сергеевна

Введение

Глава 1. Жилая недвижимость как объект экономических исследований

1.1 .Жилая недвижимость как объект оценки

1.2.Теоретические основы оценки стоимости жилой недвижимости

Глава 2.Методические основы оценки, стоимости жилой недвижимости

2.1. Анализ подходов и методов индивидуальной оценки стоимости жилой недвижимости

2.2. Анализ подходов к массовой оценке стоимости жилой недвижимости

2.3.Методика массовой оценки стоимости жилой недвижимости на основе гедонической модели

Глава 3. Результаты оценки жилой недвижимости в г. Новосибирске

3.1. Факторы, влияющие на оценку жилой недвижимости в г. Новосибирске

3.2.Индивидуальная оценка стоимости жилой недвижимости

3.3. Массовая оценка стоимости жилой недвижимости на основе гедонической модели и ее перспективы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оценка стоимости жилой недвижимости"

Актуальность темы исследования. Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки.

Это особенно актуально для жилых квартир поскольку Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135 ФЗ от 29 июля 1998 года и Стандарты оценки ориентируются на оценку достаточно крупных и индивидуальных объектов типа зданий, нежилых помещений и т. п., стоимостью сотни тысяч или миллионов долларов. Обычный полный отчет об оценке таких объектов представляет собой целый том объемом 50100 печатных страниц, включая приложения. Его подготовка весьма трудоемка и требует высокой квалификации разработчика. Обычная квартира на 1 - 2 порядка дешевле крупного объекта и потому индивидуальный подход к их оценке избыточен. К тому же, стремительный рост цен на квартиры делает результаты индивидуальной оценки недостоверными. Так, рост цен на квартиры в Новосибирске за период с апреля по ноябрь 2004 года составил 43%.

Поэтому для небольшой жилой недвижимости, т.е. квартир вторичного рынка жилья необходима методика, которая с большой точностью и высокой скоростью произведет оценку.

Степень разработанности проблемы. Различные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости в целом и жилой недвижимости, в частности, исследованы зарубежными и отечественными авторами.

Так, теоретические вопросы ценообразования разрабатывались в фундаментальных исследованиях А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса, А. Маршалла. Они получили развитие в исследованиях современных ученых, в том числе в работах отечественных экономистов: Б.Л. Воркуева, И.В. Липсица, Е.И. Лунина, С.И. Лушина, А.Д. Некипелова, В.М. Тарасевича, А.Н. Цацулина, Г.Н. Чубакова и др. Но данные исследования носят общий характер и не делают акцента на вопросах оценки жилой недвижимости.

Практически все вопросы оценки недвижимости охватывают работы зарубежных ученых: Ордуэй Ник., Фридмана Дж., Харрисона Генри С., Дж. К. Эккерта. В работе Харрисона Генри С. на одном уровне детализации рассмотрены все три подхода к оценке. Кроме того, она ориентирована на оценочную практику, анализ накопленного опыта и выдачу практических рекомендаций. Исследования Фридмана Дж. и Ордуэя Ник. ориентированы в основном на коммерческую недвижимость, поэтому более детально рассмотрены методы доходного подхода, связи с оценочной практикой отражены в меньшей степени, чем у Харрисона Генри С. В исследованиях Дж. К. Эккерта, в отличие от большинства других, процесс оценки недвижимости представлен в виде прикладного экономического анализа. Дается экономическая основа традиционных оценочных моделей как для индивидуальной, так и для массовой оценки, анализ экономической структуры этих моделей (спецификация модели) и описание алгоритмов присваивания весовых коэффициентов компонентам модели (калибровка модели) с использованием компьютеризованных процедур анализа действия факторов спроса и предложения на рынке недвижимости. Однако, эти исследования, ориентированы на оценку в целях налогообложения, а не для совершения сделок.

Аспекты, связанные с особенностями построения гедонической модели ценообразования представлены в работах таких зарубежных исследователей как: Allan Din, Martin Hoesli, Andre Bender, Marc K. Francke, Gerjan A. Vos, Jos E. Janssen. В работах этих авторов рассматриваются вопросы ценообразования на местных рынках жилья, которые имеют свою специфику. И потому неприменимы к другим странам и регионам из - за особенностей их рынка жилья.

В работах отечественных ученых: Л.П. Белых, Н.Г. Волочкова, В.И. Горемыкина, П.Г. Грабового, В. В. Григорьева, JI.JL Игнатова, Ю.Н. Кулакова, И.Г. Лукманового, Б.Д. Новикова, В.И. Ресина, Г.М. Стерника, Е.Т. Тарасевича, М.А. Федотовой рассматриваются особенности функционирования рынка недвижимости, вопросы теории оценки недвижимости. Как и переводные издания, все они содержат изложение трех общепринятых подходов индивидуальной оценки различных видов недвижимости, однако в них недостаточно полно раскрыты вопросы массовой оценки недвижимости, в особенности жилой.

Актуальность и недостаточная проработанность проблемы оценки по большой группе объектов вторичного рынка жилья предопределили цель и задачи данного исследования.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке методического подхода к оценке стоимости жилой недвижимости.

Для реализации данной цели были поставлены следующие задачи:

- сформировать системное представление о жилой недвижимости как объекте оценки и рассмотреть теоретические основы оценки;

- проанализировать существующие методические подходы к оценке недвижимости и обосновать авторский методический подход;

- обосновать преимущества и недостатки существующих подходов и методов индивидуальной оценки с целью выявления наиболее приемлемых к использованию в Новосибирске;

- обосновать необходимость использования методов массовой оценки стоимости жилой недвижимости и предложить инструментарий этой оценки;

- апробировать предложенный методический подход на базе данных квартир вторичного рынка жилья Новосибирска;

- обобщить результаты исследований и дать рекомендации к использованию предложенного инструментария оценки жилой недвижимости.

Объектом исследования является стоимость жилой недвижимости вторичного рынка жилья.

Предметом исследования являются методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе реализации индивидуального и массового подходов.

Содержание диссертации соответствует области исследования 7.1. «Концептуальное обоснование формирования рыночной стоимости различных объектов собственности» Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили: теория трудовой стоимости, неоклассическая и маржиналистская теории, а также исследования отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам формирования и развития экономических отношений на рынке жилья и оценки недвижимости.

Исследование проводилось в двух дополняющих друг друга направлениях: в движении от общего к частному - дедукция, и от частного к общему - индукция. В качестве общего дедуктивного начала были приняты характеристики общих подходов к индивидуальной и массовой оценке стоимости объекта. В качестве частного - существующие методы оценки жилой недвижимости.

Кроме того, при выполнении работы использовались такие общенаучные методы исследования как анализ и синтез, а также статистические методы обработки информации, методы экспертных оценок и методы математического моделирования. Обработка данных производилась с использованием специально разработанной программы.

Нормативно-правовую базу исследования составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.

Информационную базу исследования составили данные Государственного Комитета РФ по статистике, Новосибирского областного комитета по статистике, база данных компании ООО «Жилфонд» г. Новосибирска, включающая информацию по 11 тыс. объектам жилой недвижимости, а также данные Российского Общества Оценщиков.

Научная новизна диссертационной работы состоит в разработке методического подхода к оценке стоимости жилой недвижимости с учетом специфики состава жилого фонда. Основными результатами исследования, имеющими научную новизну являются:

• Систематизировано представление о жилой недвижимости как объекте оценки и уточнено содержание понятия рыночная стоимость жилой недвижимости;

• Предложен методический подход к оценке стоимости жилой недвижимости, сочетающий применение подходов индивидуальной и массовой оценки;

• Разработана методика массовой оценки жилой недвижимости на основе гедонической модели, позволяющая проводить оценку как по рынку в целом, так и по его отдельным сегментам;

• Разработан инструментарий массовой оценки жилой недвижимости на базе предложенной модели в форме JAVA - апплета.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в возможности применения предложенного инструментария массовой оценки жилой недвижимости:

- оценочными фирмами и риэлтерскими компаниями для оценки состояния вторичного рынка жилья и прогноза цен на жилье;

- собственниками жилой недвижимости для оценки стоимости квартир, выставляемых на продажу;

- органами государственного регулирования и управления в целях налогообложения жилой недвижимости.

Использование результатов исследования в образовательном процессе при обучении студентов по специальности 060400 «Финансы и кредит» и в преподавании курсов по оценке недвижимости на базе НГУЭУ. Предложенная в диссертационном исследовании методика позволяет:

- проводить оценку различных групп объектов на вторичном рынке жилья Новосибирска;

- определять различного рода статистическую информации по вторичному жилью;

- проводить оценку влияния характеристик жилья на его стоимость.

Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были доложены на Научных сессиях сотрудников и преподавателей НГАЭиУ (ныне НГУЭУ) в 2002, 2003, 2004 годах, Международной научно - практической конференции «Качество и полезность в экономической теории и практике» (Новосибирск, 2004 г.). Предложенные в работе гедоническая модель и программа, выполненная в виде JAVA - апплета (доступного на сайте компании ООО «Жилфонд» jilfond.ru/test), прошли экспертное тестирование в ООО «Жилфонд» и ООО «Центр финансового консалтинга» и используются в работе для оценки объектов вторичного рынка жилья, что подтверждается справками об использовании научных разработок. Программа и методика были так же тестированы и опробованы в Новосибирском отделении Российского общества оценщиков.

По теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,97 пл.

Структура диссертации определяется логикой исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, приложений. Работа содержит 178 страниц текста (без приложений). В списке использованной литературы 155 наименований. В работе приведено 10 таблиц, 24 рисунка, 11 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Шпурова, Полина Сергеевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационном исследовании предложен методический подход к оценке стоимости жилой недвижимости. С помощью сравнительного анализа теоретических и методических основ индивидуальной и массовой оценки жилой недвижимости получена эффективная система оценки, сочетающая индивидуальный и массовый подходы к оценке.

Основной результат диссертационного исследования - разработка методики массовой оценки стоимости жилой недвижимости на основе гедонической модели для условий вторичного рынка жилой недвижимости России и Новосибирска, обоснование ее работоспособности и ее тестирование на базе данных квартир вторичного рынка жилья Новосибирска, а так же создание компьютерной программы на ее основе.

Проведенное исследование по оценке стоимости жилой недвижимости позволяет сделать следующие выводы.

1. Во-первых, жилая недвижимость является единственным из экономических благ, ценность которого определяется не только потребительскими свойствами конкретного объекта, но и характеристиками местоположения. Во-вторых, в качестве главных отличительных черт жилой недвижимости (недвижимого имущества) закреплены принадлежность к вещам и неразрывная связь с землей. Являясь экономическим благом, жилая недвижимость обладает всеми присущими ему свойствами среди которых важнейшее место принадлежит полезности. В-третьих, в экономике недвижимости стоимостной эквивалент объекта жилой недвижимости рассматривается в динамике — на протяжении всего жизненного цикла объекта.

Именно эти важнейшие признаки жилой недвижимости лежат в основе ее оценки, целью которой является определение стоимостного эквивалента, выражаемого в различных видах стоимости. Причем, важную роль играет вид использования объектов жилой недвижимости, поскольку стоимость каждого из них представляет собой именно стоимость в использовании.

2. Анализируя теоретические основы, являющиеся базой для оценки объектов жилой недвижимости, можно сделать два главных вывода: Во -первых, рассмотренные экономические теории являются исходным основанием для формирования и реализации методических подходов к анализу и оценке жилой недвижимости. Во - вторых, в своей совокупности эти теории объясняют все содержательные аспекты жилой недвижимости — блага, жилой недвижимости — товара и жилой недвижимости — источника дохода, которые получают логичное развитие в базовых подходах к управлению жилой недвижимостью.

3. В теории оценки оцениваемую рыночную стоимость понимают как наиболее вероятную цену сделки, которую стремится определить оценщик. Она является компромиссной между ценами предложения и спроса. Известные подходы к оценке в основном сориентированы либо на цену предложения, либо на цену спроса. Чтобы моделировать этот компромисс, при индивидуальной оценке жилой недвижимости оценщику приходится применять методы разных подходов и путем согласования полученных результатов подходить к вероятной цене сделки, т.е. к рыночной стоимости.

Наиболее часто экспертами-оценщиками применяются следующие методы оценки жилой недвижимости в Новосибирске: метод сравнительной единицы (затратный подход) и метод прямого сравнительного анализа продаж (сравнительный подход), как наиболее простые и достоверные.

Одним из вопросов методики оценки, существенно влияющим как на надежность, так и на скорость оценки, является вопрос о проведении дублирующих расчетов по каждому объекту с последующим сравнением результатов и выведением согласованного итогового результата оценки. Согласование результатов оценки, получаемых от разных подходов, позволяет прийти к следующим выводам. Результат, наиболее близкий к понятию вероятной рыночной цены, получают с помощью методов сравнительного подхода.

Оценка рыночной стоимости на основе затратного или доходного подхода нуждается в проверке сопоставлением с оценкой, полученной с помощью какого-либо другого подхода. Тогда для повышения эффективности и достоверности оценки рекомендуется применять несколько методов, а потом согласовывать полученные результаты, применяя метод среднего взвешенного.

Однако соблюдение этого требования стандартов оценки в полном объеме приводит к повышению трудоемкости оценочных работ как минимум втрое. Избежать недостатков применения индивидуальной оценки помогает использование системы массовой оценки жилой недвижимости.

4.Учитывая недостатки и достоинства трех подходов к массовой оценке: экспертного, статистического и смешанного, автор диссертационного исследования предлагает следующий методический подход к оценке стоимости жилой недвижимости:

- использование методики массовой оценки, базирующейся на использовании статистического анализа, на основе гедонической модели ценообразования для оценки стоимости квартир вторичного рынка жилья с построением моделей массовой оценки для стандартных квартир, комнат и элитных квартир;

- использование методики индивидуальной оценки стоимости жилой недвижимости при оценке жилых домов на одного или нескольких хозяев(здесь также оценивается и земельный участок).

5.Предлагаемая автором методика массовой оценки стоимости жилой недвижимости на основе гедонической модели цены включает шесть основных этапов: проектирование хранилища (базы) данных, сбор информации по жилой недвижимости, выбор математической модели, обработка исходной информации, настройка модели, и промышленная эксплуатация этой модели.

Теория гедонической стоимости представляет собой выражение цены через произведение характеристик модели с их весовыми коэффициентами и может быть разработана для любого предмета, имеющего стоимость. В данном случае она разработана для квартир вторичного рынка жилья. Таким образом в нашем случае гедоническая модель ценообразования показывает функциональную зависимость цены квартиры от ее описательных характеристик. В качестве базовой спецификации гедонической модели цены квартиры была выбрана мультипликативная форма. Методом для моделирования послужил линейный регрессионный анализ.

Регрессионный анализ позволяет приближенно определить форму связи между ценой и характеристиками квартир, а также решить вопрос о том, значима ли эта связь. Вид функции, т.е. количество характеристик, с помощью которой приближенно выражается логарифм цены, выбирают заранее, исходя из содержательных соображений или визуального анализа данных. Математическое решение задачи основано на методе наименьших квадратов.

Использование именно квадратов отклонений, а не просто отклонений, позволяет суммировать отклонения различных знаков без их взаимного погашения (т.е. отсутствия отрицательных отклонений) и дополнительно обеспечивает сравнительно большее внимание, уделяемое большим отклонениям. Именно этот критерий минимизации суммы квадратов отклонений и положен в основу метода наименьших квадратов.

В вычислительном аспекте метод наименьших квадратов сводится к составлению и решению системы этих линейных уравнений, что является достаточно быстрым вычислительным методом и обеспечивает высокую скорость моделирования.

Используя модель можно рассчитать стоимость 1-2-3-4-х комнатной квартиры вторичного рынка в любом районе города Новосибирска. Другим аспектом использования модели является выявление степени влияния характеристик на цену квартиры.

Таким образом, расчет показал предпочтительность использования модели для определения цен, и то, насколько просто можно вычислить эту цену. Тем самым гедоническая модель содержит все предпосылки для ее использования оценщиками и заинтересованными лицами. Следующим направлением исследования в области оценки цен на квартиры должны стать нейронные сети. В настоящее время они уже широко используются в задачах физики, информатики, науках о земле и т.п., где дает достаточно хорошие результаты, несмотря на их недостаточную изученность. б.Конечным результатам диссертационного исследования стало создание программы для вычисления цен на квартиры вторичного рынка жилья Новосибирска. Программа выполнена в виде JAVA апплет и размещена на сайте агенства недвижимости «Жилфонд» в сети Интернет

Оценщик или риэлтер обычно специализируется в довольно узкой области: хорошо оценивает квартиры в определенном районе или определенного типа, а программа обобщает знания многих специалистов и результаты статистического анализа. Она применима ко всем 1-2-3-4-х комнатным квартирам вторичного рынка жилья в любом районе города Новосибирска.

Использование программы не требует практически никаких специальных знаний и позволяет неспециалистам легко и просто получать квалифицированные оценки рыночной стоимости новосибирских квартир. Поэтому эта программа особенно полезна для новых фирм, испытывающих недостаток опытных специалистов. Кроме того, она помогает риэлторам решать, специфические задачи. Предварительная оценка по ограниченному кругу параметров квартиры, содержащихся в поступающих на фирму заявках на продажу, позволяет выбирать перспективные для дальнейшей посреднической работы варианты. Если запрашиваемая цена ниже оценки, квартиру будет достаточно просто продать, и работать с ней перспективно. А если выше - наоборот.

Эта программа может помочь также при контактах с клиентами. Если они предлагают нереальные цены, то переубедить их на словах довольно сложно, поскольку они понимают пристрастность риэлтора, убеждающего их изменить цену с целью облегчения своей работы. А компьютер в этом плане имеет явные преимущества. Если продемонстрировать клиенту на компьютере несколько разумных оценок чужих квартир, с которыми он согласится, а затем оценить его квартиру, это будет убедительным доводом для клиента и позволит согласовать с ним разумную цену.