Повышение эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона"

На правах рукописи

Самсонов Николай Викторович

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ ВЫСОКОУРБАНИЗИРОВАННОГО РЕГИОНА

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)»

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандид :аук

Москва 2006

Работа выполнена в Государственном университете по землеустройству

Научный руководитель: д.э.н., профессор Огарков А.П.

Официальные оппоненты: д.э.н., профессор Агапов Н.Н.,

Ведущая организация: Воронежский аграрный университет.

Защита состоится «С£» и. ЬО Н 5С 2006 г. на заседании диссертационного совета Д 220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, д. 15 ЛлЧгАссъ.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан » & и р^А $ 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

к.э.н., доцент Пименов В.В.

кандидат экономических наук

2006&

ЗУ44

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования.

В настоящее время 2/3 всего населения России проживает в городах, общая площадь земель которых составляет 0,6% от всей территории страны, из них 45% - в крупнейших агломерациях. Существующее интенсивное развитие городов может еще в большей мере обострить сложно разрешимые проблемы городского землепользования. Экономические, политические и социальные преобразования в период становления рыночных отношений изменили подходы к содержанию понятия эффективного использования земель городов, усилили значение генерального плана поселения, коренным образом изменив механизмы его реализации. Это привело к необходимости поиска критериев и разработки соответствующей методологии определения эффективности использования городских земель. Стала необходимой разработка более широкой номенклатуры показателей, применения новых технологий обработки данных и, на этой базе, поиска оптимального варианта использования земель в рамках градостроительных решений.

В настоящее время нет единого комплексного показателя эффективности использования земель городов, а методика подобных экономических оценок недостаточно разработана. Становится все более необходимой оценка эффективности использования земли, особенно в высокоурбанизированных регионах. Компьютерные технологии позволяют осуществить многокритериальную оценку эффективности. Поэтому задача разработки методики оценки эффективности использования земель города, основанной на современных технологиях, позволяющих производить комплексный анализ эффективности использования земель, представляется чрезвычайно важной.

Решению этой актуальной задачи и посвящено данное научное исследование.

Цель исследования - разработка методики оценки эффективности городского землепользования в высокоурбанизированном регионе.

Для достижения указанной цели в диссертации портявпенкг следующие задачи: i рос. национальная .

БИБЛИОТЕКА I } СПетербург^/у; * оэ шкшч/Ьр;

1 . I. . — ¡я, I

1) провести анализ использования земель и выявить особенности землепользования в ряде городов высокоурбанизированного региона;

2) уточнить содержание понятий, определяющих наиболее эффективное землепользование в городах: «город», «мегаполис», «агломерация», «урбанизация», «эффективность использования земель», «социально-экономическая эффективность использования городских земель»;

3) определить направления повышения эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона;

4) подготовить и апробировать комплексную методику оценки эффективности использования городских земель;

5) разработать концептуальные положения и требования к программному обеспечению, содержащему банки данных существующего и перспективного использования земель высокоурбанизированного региона.

Объектом исследования являются земли городов Московской области, имеющей высокую степень урбанизации и самую высокую рыночную стоимость земельных участков в стране, что обуславливает остроту вопросов земельных отношений и множество нерешенных проблем, связанных с использованием земель городов данного региона.

Предметом исследования являются объективные закономерности использования земель городов высокоурбанизированного региона, базирующиеся на учете градостроительной, экономической, социальной и экологической эффективности.

Методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме: Т.Б. Агаева, Ф. Броделя, В.Р. Беленького, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Воловича, П.Ф. Лойко, А.П. Огаркова, Н.Г. Конокотина, К. Линча, С.И. Сая, A.B. Севостьянова и др.

В процессе проведения исследования в зависимости от решаемых задач применялись следующие методы: монографический, экономико-статистический, расчетно-конструктивный, метод корреляционно-регрессивного анализа, экономико-математическое моделирование. Монографический метод был использован при подробном изучении общих подходов и суще-

ствующей в настоящее время практики, связанной с эффективностью использования земель, а также прогрессивного опыта отдельных регионов и зарубежных стран. Экономико-статистический - в процессе анализа, оценки и выявления сложившихся тенденций использования земель крупных городов. Расчетно-конструктивный - при выявлении критериев повышения уровня эффективности использования земель крупных городов. Корреляционно-регрессионый анализ - при расчетах, связанных с вычислением показателей эффективности использования земель. Экономико-математическое моделирование - при разработке методики оценки эффективности использования земель, оптимизированной с учетом социальных факторов и особенностей, связанных с землепользованием городов высокоурбанизированного региона.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

- уточнены действующие и предложены новые понятия, связанные с эффективностью использования городских земель высокоурбанизированного региона;

- предложен эффективный подход к организации использования территорий поселений высокоурбанизированного региона, предусматривающий развитие теории и практики землеустройства применительно к землям городов;

- выявлены, классифицированы и количественно определены факторы, оказывающие влияние на эффективность использования земель городов;

- разработаны основные положения методики комплексной интегральной оценки эффективности использования земель городов;

- разработан подход к оценке эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона на базе компьютерных технологий, включающий формулировку задачи, блок-схему программы, требования по сопровождению средствами интернет;

- доказана эффективность предложенной методики на примере оценки землепользования конкретного города, расположенного в высокоурбанизированном регионе;

Практическая значимость работы состоит в применении ее результатов при проведении экономической оценки использования земель городов. Она служит базой научно-методического обоснования при решении экологических задач, обосновании предложений и вариантов решения задач по территориальному планированию на разных этапах их реализации, оптимизации градостроительных проектов и управлении перспективным развитием города в целом.

Применение данной концепции и методических положений на практике позволит повысить научную обоснованность принимаемых решений и эффективность использования городских земель. что в итоге будет способствовать улучшению качества жизни населения.

Разработанные теоретические и методические положения могут также найти применение в производственной и научно-мегодической деятельности научных и проектных организаций, а гакже при подготовке специалистов по управлению городским землепользованием.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на конференциях, семинарах, круглых столах, совещаниях по вопросам совершенствования землепользования.

Основные результаты работы опубликованы в 8 статьях общим объемом 3,2 п.л.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (152 наименований, в том числе 17 иностранных авторов). Работа изложена на 151 страницах машинописного текста, содержит 22 таблицы, 5 рисунков и 8 формул.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цели и задачи исследования, характеризуется научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе - «Научные основы использования земель городов высокоурбанизированного региона» - осуществлен анализ теоретических вопросов, связанных с использованием земель в городах, критериями и содержанием эффективного использования земель, основными признаками и характерными особенностями формирования высокоурбанизированных регионов и их

землепользования. Рассмотрены различные классификации городов с экономических и социальных позиций. Результатом первой главы явилась усовершенствованная терминология и постановка задачи комплексной оценки эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона.

Вторая глава - «Анализ современного состояния использования городских земель высокоурбанизированного региона» - посвящена анализу земельного фонда городских земель Московской области. Проведен анализ землепользования ряда городов (Ногинск, Щелково, Железнодорожный, Видное) Московской области и использования земель на уровне всего региона. Здесь также рассмотрены особенности использования земель Московской области как высокоурбанизированного региона. На базе анализа сформулированы основные направления совершенствования использования городских земель высокоурбанизированного региона.

В третьей главе диссертации - «Обоснование повышения эффективности использования земель» - приводятся основные направления совершенствования использования городских земель высокоурбанизированного региона, представляющие собой методологические и практические положения, направленные как на повышение эффективности городского землепользования, так и на повышение эффективности использования земель на уровне региона в целом.

В выводах и предложениях сформулированы и обобщены основные результаты проведенного исследования.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ И ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ,

ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Уточнены действующие и предложены новые понятия, связанные с эффективностью использования городских земель высокоурбанизированного региона.

В условиях ограниченности земельных ресурсов городов и объективной необходимости интенсивного типа развития землепользования города городские земли уже не могут рассматриваться только как пространственная система, как базис для раз-

мещения производственных ресурсов. В сфере внимания неизбежно оказываются механизмы взаимосвязи между материальной средой (например, структурой землепользования) и социальными процессами внутри общества. В настоящее время само понятие «город» все чаще рассматривается как некоторый центр социальных связей, сообщений. Среди процессов, происходящих в городах в настоящее время, одним из превалирующих является процесс переориентации производства с создания материальных благ на предоставление услуг и выработку информации и, как следствие, непосредственно связанные с этим процессом, - изменения в структуре городского землепользования. То есть происходит постепенное изменение привычных городских функций на новые, что приводит к изменениям в городском землепользовании. Функции города, в свою очередь, влияют на определение и критерии оценки эффективности использования его земель.

В этой связи мы считаем необходимым изменить действующие определения понятия город на следующее: город - сложная система, имеющая определенные территориальные границы и социальную структуру, при этом одни компоненты данной системы тесно взаимосвязаны (земля, инфраструктура, население), другие (процессы маятниковой миграции) могут оказывать только частичное влияние друг на друга. По нашему мнению данное определение позволит обоснованно выявить, классифицировать и количественно определить факторы, оказывающие влияние на эффективность использования земель городов.

Однако в условиях интенсивной урбанизации, имеющей место в с наличном регионе, отдельный город нельзя рассматривать в отрыве от системы расселения. Поэтому нами предложено дать столичному региону название высокоурбанизированный регион, а понятию высокоурбанизированный регион следующее определение: регион, границы которого условны и не обязательно совпадают с границами административно-территориального деления, имеющий высокую плотность городского населения и систему городов-спутников вокруг какого-либо крупного или крупнейшего города, объединенных в единое целое интенсивными производственными, культурно-бытовыми, инженерно-транспортными и рекреационными связями, сформировавшимися независимо от административных границ

В диссертации показано, что высокоурбанизированный регион, как относительно независимо развивающаяся система, имеет свои особенности, и, как следствие, различные показатели их выражения (например, уровень маятниковой миграции между мегаполисом и городами-спутниками, удельная потребность в территории).

Все нормативы и критерии эффективности использования земель городов, применяемые ранее, были действенны и эффективны при обычном уровне урбанизации. Это все обуславливает как необходимость работы в направлении поиска и создания новых нормативов, так и более широкого перечня критериев определения эффективности использования городских земель.

Степень урбанизации региона традиционно определяется такими показателями, как доля городских жителей в общей структуре всего населения региона, суммарная численность населения, плотность (концентрация) населения, а также наличие значительной доли больших и крупных городов. Показателем также может служить отношение площади земель всего региона к площади городских земель в данном регионе. Московская область имеет наибольший показатель (коэффициент) этого отношения среди всех регионов России - 17,3. Доля городского населения составляет 79,4%. На одного жителя области в среднем приходится 0,30 га.

Рассмотрены мнения различных авторов по определению понятия эффективности использования земель, а также особенности эффективности использования земель непосредственно применительно к землям городов. Под эффективностью использования городских земель в научной литературе обычно понимается степень соответствия использования земель интересам жителей города как сложной социальной системы, рациональность размещения на городских землях разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня развития различных районов города, а также сочетание общегородских и местных интересов землепользования.

Предложено уточнить данное определение соответствием использования земель не только интересам жителей города, но 1ак-же и соответствием научно обоснованными нормативами, которые могут и не совпадать с частными интересами жителей.

Особенности использования земель в городах, расположенных на высокоурбанизированных территориях, предопределяют и выделение соответствующих видов эффективности.

Нами предложено увязать четыре основных вида эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона: градостроительную, экономическую, социальную и экологическую в интегральную, а также выделить возможные критерии и показатели по каждому из четырех видов эффективности. Взаимосвязь различных видов эффективности использования городских земель показана на (рис. 1).

Рис 1 Различные виды эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона

В общем плане критериями оценки эффективности использования земель города должны являться критерии качества жизни городского населения.

С точки зрения градостроительной эффективности такое общее понятие, как качество жизни населения трансформируется в ряд конкретных частных показателей: баланс территорий, количество пустующих и неиспользованных земель, величина земельного участка, местоположение земельного участка в плане города, близость участка к вредным в санитарном отношении предприятиям, плотность застройки, плотность жилого фонда, обеспеченность земельного участка подъездными путями, инфра-сфуктурой.

Эффективность использования земель в данном случае выражается соответствием реальных показателей задачам территориального развития, которые определенны в генеральном плане, нормам отвода земель, обеспеченностью их объектами инфраструктуры, санитарно-гигиеническим и экологическим нормам.

Экономическая эффективность использования земли отражает достигнутый уровень хозяйствования на ней при минимизации затрат и (или) максимуме прибыли. В этом заключается суть экономической эффективности, а соотношение прибыли и затрат, обусловивших ее получение, является показателем эффективности.

Экономическое развитие невозможно без человеческого ресурса: развитие промышленности и других отраслей влечет за собой необходимость в трудоустройстве людей (социальный фактор).

В наиболее общем виде мера достижения социальной эффективности использования земли оценивается показателями результатов политических, экономико-правовых, экологических и прочих мероприятий, направленных на обеспечение качества жизни населения.

Под социальной эффективностью использования земель городов понимается создание оптимальных параметров среды жизнедеятельности населения (соблюдение требований функционального, строительного и правового зонирования, санитарно-гигиенических требований и норм озеленения, наличие удобной системы культурно-бытового обслуживания) как контрольно -нормативной базы для сравнения с ней принимаемых решений по использованию земли. Социальная эффективность напрямую зависит от градостроительной и экономической эффективности использования земли.

Исходя из существующей в настоящее время пракшки определения эффективности использования земель населенного пункта, сообразно критериям качества жизни его населения, а также изучения научных публикаций по данному вопросу, достаточно логичным будет объединение социальной и экономической эффективности в единую - социально-экономическую эффективность использования земель. Таким образом, социально-экономическая эффективность использования земель городов -комплексный показатель, характеризующий отношение получен-

ных экономических и социально полезных результатов, то есть, эффекта с сопряженными им затратами ресурсов.

Экологическая эффективность использования городских земель напрямую связана с особенно высокой интенсивностью использования земель этой категории на урбанизированных территориях. В основе данного вида эффективности использования земли лежит принцип снижения отрицательного воздействия на окружающую среду различных факторов и улучшение ее состояния. При этом, экологическая эффективность, являясь одной из основополагающих для земель, должна определяться фиксированной научно-обоснованной величиной.

Для комплексной оценки экономической эффективности использования городских земель мы предлагаем ввести понятие социально-экономический потенциал использования земель города -способность имеющихся в наличии на территории города трудовых и материальных ресурсов обеспечить максимальный уровень качества жизни населения данного города при существующих ограничениях по инвестициям.

В качестве конечного результата по оценке эффективности использования городских земель предложено понятие относительная эффективность использования земель города. Количественным выражением её будет соответствующий коэффициент относительной эффективности использования земель города.

2 Предложен землеустроительный подход в организации использования территорий поселений высокоурбанизированного региона, предусматривающий развитие теории и практики землеустройства применительно к землям городов

Процесс урбанизации в столичном регионе привел ко многим диспропорциям в его развитии и снижению эффективности использования земель. Анализ современного использования земель городов области позволил сделать вывод о снижении эффективности использования земель данной категории за счет:

1) отсутствия ряда экономических, административных и правовых условий для развития межотраслевой и межхозяйственной кооперации крупных городов, являющихся центрами агломераций, а также окружающих их городов-спутников,

2) недостаточной развитости инженерных инфраструктур в совокупности с необходимостью модернизации всего поселенческого и транспортно-коммуникационного каркаса столичного региона,

3) наличия в крупных городах производственных предприятий, не обеспечивающих требуемой безопасности по отношению к окружающей среде,

4) наличия неиспользуемых и слабо используемых городских территорий и, как следствие, неполная реализация экономического потенциала земель,

5) отсутствия условий, необходимых для равновесия между урбанизированной и природной средой (например, мероприятий по формированию пригородных зон городов).

В работе проведен анализ фактического использования земель региона (табл. 1).

Таблица 1

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ ПО КАТЕГОРИЯМ

№ п/п КАТЕГОРИИ ЗЕМЕЛЬ тыс га % га/чел

1 Земли сельскохозяйственного назначения 1781,6 38 9 0,27

2. Земли поселений 503,8 11 0 0,08

3 Земли промышленности транспорта энергетики, обороны 261,1 57 0,04

4 Охраняемые природные территории, исключенные из хозяйственной деятельности 64,1 1.4 0,01

5 Земли лесного фонда 1827,4 39 9 0,28

6 Земли водного фонда 27,5 06 0,01

7 Земли запаса 114,5 25 0,02

Общая площадь 4579,9 100 0,71

Как видно из таблицы 1 в регионе преобладают земли лесного фонда и сельскохозяйственного назначения. Тем не менее, весьма существенную долю территорий области занимают земли поселений (11%), в которых проживает большая часть населения области (83% от общей численности населения области). Характерной особенностью землепользования региона является рост площадей застроенных территорий: только за один год (с 2000 г. по 2001 г.) данный показатель возрос с 255,4 до 258,0 тыс. га при

одновременной тенденции сокращения сельскохозяйственных угодий, особенно в пригородных районах. Площадь сельскохозяйственных земель области с 1995 по 2000 г. уменьшилась на 24,5 тыс. га. Одновременно происходит процесс возрастания плотности застройки и концентрации населения на землях населенных пунктов. Исследование причин и тенденций развития территорий городов показало, что механизм этого процесса имеет социально-экономическую основу. Для Московской области, как для высокоурбанизированного региона, характерна высокая степень антропогенной освоенности территорий. Под застройкой и дорогами находится 421,4 тыс. га. (9,2% области). Доля земель под застройкой и дорогами возрастает от периферии к центральной части, достигая максимума (более 25%) в Химкинском и Люберецком районах.

В работе также проведен анализ фактического использования земель ряда городов Московской области. Основное внимание было уделено городам, входящим в категории «больших» и «средних». Общая доля городов этих категорий по всей области составляет 48%, общая суммарная численность населения - более 53% от всего городского населения области. Данные города характеризуются наибольшей динамикой роста населения (в основном за счет механического притока), представляют собой ведущие центры экономической, финансовой, производственной и информационной жизни области, являются формообразующими для всего поселенческого каркаса области, и в силу этого, представляют повышенный интерес для исследования. В свою очередь, из городов этой категории для настоящей работы был выбран ряд «тестовых» городов: Видное, Железнодорожный, Щелково, Ногинск, Рашаль, Ступино. Экономическая и социальная взаимосвязь между этими городами и Москвой максимальна. Их вхождение в единый высокоурбанизированный регион позволяет при исследовании отметить схожесть общих направлений в использовании земель данных городов.

На базе анализа земельного фонда области и изучения специальной литературы нами сделан вывод о том, что землеустройство в научном и практическом отношениях выполняется, в основном, на землях сельскохозяйственного назначения. Поэтому предложено развитие теории и практики землеустройства рас-

пространить на категорию земель поселений с учетом специфики использования земель данной категории.

3 Разработан подход к оценке эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона на базе компьютерных технологий, включающий формулировку задачи, блок-схему программы, требования по сопровождению средствами интернет.

В диссертации разработаны концептуальные предложения по оценке эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона на основе компьютерных технологий (с созданием единого байка данных существующего и перспективного использования земель, а также установлением требований к адекватному программному обеспечению).

Анализ эффективности использования городских земель реализуется посредством составления и сравнения двух основополагающих баз данных и состоит из следующих основных этапов.

1 этап. Создается единая база данных существующего использования земель высокоурбанизированного региона: структура земель по категориям с указанием площадей, плотность населения и плотность застройки, а также других показателей на современное состояние. Все данные заносятся в компьютер. Процесс занесения данных начинается с проверки исходных данных на наличие ошибок, преобразования данных (введение в компьютер, кодирование). Это позволяет перевести массу необработанных данных в системную информацию.

2 этап. Создается база данных нормативов и требований к использованию земель. В нее заносятся нормативные показатели по использованию земель (нормативы из строительных норм и правил, правил землепользования и застройки городов, профильных ведомственных инструктивных документов и других нормативных и правовых источников). Недостающие нормативные показатели могут определяться по соответствующим научно обоснованным экспериментальным проектным решениям. Данная база нормативов постоянно пополняется и совершенствуется на основе результатов научных исследований.

3 этап. Производится выбор программной платформы. Выбирается программное обеспечение для сравнения показателей

существующего использования земель с соответствующими им нормативными показателями, решения оптимизационных задач, а также выбора наиболее эффективного варианта.

4 этап. Сравнение, анализ, выводы. На основании сформированных баз данных в автоматизированном режиме по специальной программе проводится сравнение показателей, анализ существующего использования земель высокоурбанизированного региона. Анализ сопровождается выводами об уровне эффективности использования земли в регионе, логическими обоснованиями полученных результатов с выбором дальнейшего наиболее эффективного варианта (стратегии) использования земель.

На основе данного алгоритма предложена концепция (блок-схема) для создания соответствующего программного обеспечения и единого банка данных по использованию земель городов высокоурбанизированного региона (рис. 2).

Рис 2 Блок-схема программы для проведения оценки эффективности использования городских земель

4. В диссертации разработана и апробирована на примере г Ногинска, методика оценки эффективности использования городских земель по следующим основным этапам.

Этап 1. Определение приоритетов в комплексе показателей компьютерного подхода к оценке эффективности использования городских земель с учетом особенностей городского землепользования;

Этап 2. Ранжирование показателей по группам в соответствии с основными видами эффективности использования земель высокоурбанизированного региона (градостроительная, экономическая, социальная, экологическая), предложенными в первой главе и определенными приоритетами комплексной оценки эффективности использования городских земель.

Этап 3. Определение количественных значений. На данном этапе производится расчет показателей эффективности использования земель города трех основных видов: абсолютных (площадь застройки, общая земельная площадь в пределах городской черты), включая экспертные оценки, относительных (процент застройки, плотность населения, процент убыли ветхого фонда), а также особого типа - относительных показателей сравнения, требующих сравнения с научно-обоснованными нормативами (база нормативов) и аналогичными показателями по другим городам данной агломерации.

Этап 4. Вычисление итоговых относительных коэффициентов в автоматическом режиме (с использованием программного обеспечения). На данном этапе происходит суммирование коэффициентов по каждому из основных аспектов комплексно! о подхода и подготовка к проведению результирующей оценки эффективности использования городских земель.

Этап 5. Результирующая оценка эффективности использования городских земель - относительная эффективность использования земель города, выраженная коэффициентом относительной эффективности использования земель города.

Экономическую оценку эффективности использования городских земель получают посредством сравнения коэффициента относительной эффективности использования земель города с общими затратами и расходами из муниципального бюджета на социально-экономическое развитие, выраженным в виде предло-

женного нами коэффициента социально-экономического потенциала использования земель города в пределах городской черты.

5 Разработаны основные положения методики комплексной интегральной оценки эффективности использования земель городов.

1) Оценивается эффективность использования земель города с точки зрения соответствия существующего землепользования основным градостроительным принципам и научно-обоснованным нормативным требованиям:

функциональное зонирование территории, формирование землепользования города как единого целого,

- органи мция системы взаимосвязанных общественных центров,

- транспортно-планировочная организация города,

- формирование поселения как развивающейся структуры (наличие резервных территорий для дальнейшего развития города),

- учет взаимосвязей города в системе расселения,

- комплексность учета социальных, экономических, экологических факторов в градостроительном развитии города,

- соблюдение требований инсоляции,

- соблюдение противопожарных разрывов,

- соблюдение санитарно-гигиенических разрывов.

Па основании соответствия городского землепользования вышеприведенным принципам экспертами кумулятивным способом определяется коэффициент относительной эффективности использования земель города с точки зрения основных градостроительных принципов Гр (блок П компьютерных технологий).

2) Оценивается использование территорий, застроенных жилыми домами.

Эжф = [Рнорм*Жоб] + Иож /(Жв + Жу), (1)

где Эжф - ксоффициент относительной эффективности использования жилой территории Жв - отношение площади ветхого жилищного фонда на застроенной территории к общей площади жилищного фонда города (%), Жоб - средняя жилищная обеспеченность на одного жителя города (кв м/чел), Жу - о I ношение площади выбывающего жилищною фонда к объему нового жилищного строительства за исключением убыли по реконструкции ("%), Иож - коэффициент обеспеченности жилищного фонда инженерным оборудованием (%), Рнорм - нормативная плотность населения на встроенной территории (чел/кв м)

4) Комплексная оценка эффективности использования городских земель включает в себя оценку использования земель под

зелеными насаждениями, которая основана на учете соответствия реальных территорий озеленения нормативным значениям.

Рз = 1 /(1 + W(Xmorm - Xipraktf), (2)

V ы

где Рз - коэффициент относительной эффективности использования земель под зелеными насаждениями, Xinorm - значение нормативного показателя площади озеленения в i-ом квартале; Xinorm - соответствующее значение в i-ом квартале площади озеленения по существующему положению

5) Совокупная градостроительная эффективность использования городских земель рассчитывается по формуле:

ГР = Гр + Эжф + Рз (3)

где Гр - коэффициент относительной эффективности использования земель города с точки зрения основных градостроительных принципов, Эжф - коэффициента относительной эффективности использования застроенной жилой территории, Рз - коэффициент относизельной эффективности территории зеленых насаждений обща о пользования

Таким же образом могут определяться коэффициенты по всем другим элементам территории города (включая улицы, площади общественных зданий и др.) с исчислением итогового коэффициента.

6) Экологический аспект эффективного использования городских земель предполагает такое рациональное и сбалансированное развитие всех функциональных систем города, которое обеспечивает при соответствующих инвестициях благоприятные санитарно-гигиенические условия проживания населения и благоприятные условия развития природных процессов, охрану окружающей среды.

Рассчитывается суммарный экологический показатель, характеризующий совокупное воздействие всех загрязняющих веществ:

Эк=1 /j^Xi/Pi (4)

где Эк - коэффициент относительной экологической эффективности использования земель города, Xt - содержание i-го загрязняющего вещества в атмосфере города, Pi -соответствующее значение предельно допустимой концентрации i-i о вещества

Если Xi/Pi не превышает 1, то это свидетельствует о незначительности загрязнения воздушного бассейна города. Данный показатель является относительным показателем экологического аспекта в комплексном подходе к эффективному использованию городских земель (экологическая эффективность использования городских земель).

7) Другим, не менее важным условием совершенствования городского землепользования, непосредственно влияющим на жизнедеятельность населения, является обеспечение населенных пунктов объектами культурно-бытового обслуживания в необходимом количестве, а также их рациональное размещение по всей территории. Факторный анализ проводится по каждой отдельно взятой территориальной зоне (например, территория района). Финальная оценка анализа соответствия реальных радиусов доступности объектов культуры и быта соответствующим нормативным показателям производится по формуле:

Ос = (1/(1+(£ Rinorm—Riprakt)2)*С 1 *С2 (5)

i=i

где Kinorm радиус обслуживания предприяшй КБО по нормативам, Riprakt - радиус обслуживания предприятий КБО по существующему положению; Cl, С2 - корректирующие коэффициенты, формируются на основании мнений экспертов

Исходя из экспертных оценок и данных статистического анализа, определяется коэффициенты относительной эффективности развития сферы культурно-бытового обслуживания. При этом мнения экспертов учитываются в качестве повышающих и понижающих коэффициентов Cl и С2 (при этом экспертами используется система оценок от «0,5» - как понижающий коэффициент или наименьшая возможная оценка, «1» (нейтральный коэффициент), «1,5» (повышающий коэффициент) и «2» (повышающий коэффициент и максимально возможная оценка).

8) Следующим показателем, оказывающим влияние на эффективность использования земель города, предлагается показатель, учитывающий планирование земель города с точки зрения обеспечения максимальной мобильности населения. Под мобильностью населения в данном случае понимается возможность удобного и быстрого перемещения по территории города и за его пределы. На основе анализа плотности использования сетей обще-

ственного пассажирского транспорта, среднего времени поездки по городу к месту приложения труда, интенсивности внутригородского движения жителей и показателей маятниковой миграции населения определяется значение коэффициента мобильности населения Мн (формируется оценками экспертов от 1 до 10).

9) Совокупная социальная эффективность использования городских земель будет определяться по формуле:

СЭ = Ос + Мн (6)

где СЭ - коэффициент социальной эффективности использования городских земель, Ос - коэффициент относительной эффективности развития сферы культурно-бытового обслуживания, Мн - коэффициента мобильности населения

10) В качестве совокупного результата по оценке градостроительной, социальной и экологической эффективности использования земли города предложено использовать понятие «относительная эффективность использования земель города», которая будет выражаться соответствующим сравнительным коэффициентом относительной эффективности использования земель города.

Этот коэффициент определяется по следующей формуле:

ОЭ = Гр*а + Эжф*Ь + Рз*с + Эк*<1+Ос*е+Мн*Г (7)

где соответствующие а,Ь,с,с!,е,Г коэффициенты определяются экспертами посредством применения метода анализа иерархий1.

Так же данный расчет предложенных автором показателей проводится по другим городам высокоурбанизированного региона с последующим формированием единой базы данных.

11) Коэффициент относительной эффективности использования земель ОЭ города напрямую связан (прямо пропорционален) с социально-экономическим потенциалом использования земель города в пределах городской черты.

Показатель социально-экономического потенциала использования земель города может быть выражен в виде дроби, числитель которой представлен коэффициентом относительной эффективности использованш земель города, а знаменатель - затратами, необходимыми для достижения эффекта реализации социально-экономического потенциала территории:

1 Саати Т Принятие решений Метод анализа иерархий - М Радио и связь, 1993

СЭП = ОЭ/Зобш (8)

I де СЭП - социально-экономический потенциал использования земель города, ОЭ -коэффициент относительной *ффективности использования земель, Зобщ - затраты на достижение эффекта реализации социально-экономическо1 о потенциала

Для расчета затрат, связанных с достижением эффекта реализации территориального социально-экономического потенциала города, определяется состав показателей затрат на социально-экономическое развитие населенного пункта по ретроспективе этих показателей за прошедшие годы с пересчетом их к текущим ценам.

Это итоговый показатель многофакторной оценки эффективности использования земель г. Ногинска, величина которой определяется путем сравнения его со значениями соответствующих показателей по другим городам высокоурбанизированного ре-I иона (содержатся в единой базе данных по конкретному региону) и расчетом отклонения как от среднего уровня эффективности использования городских земель по всему региону в целом, так и от некоторого оптимального (теоретического) значения.

6. Произведена оценка эффективности использования земель города Ногинска, расположенного в высокоурбанизированном регионе по предложенной методике. Данные оценки приведены в таблице 2.

При апробации методики нами было определено значение коэффициента относительной эффективности использования городских земель, близкое к идеальному (при использовании существующих на сегодняшний день нормативов). Для городов высокоурбанизированного региона с численностью жителей 100 - 250 тысяч человек, этот коэффициент должен составлять не менее 4,55.

Из таблицы 2 видно, что значение итогового показателя, рассчитанное по предложенной методике при моделировании оптимального использования земель (учета всех нормативов, соблюдение принципов зонирования, отсутствия загрязнения и т.д.) на 13,4% превысит значение показателя при существующем использовании земель. Таким образом, на повышение эффективности использования земель г. Ногинска потребуются дополнительные инвестиции в размере 938,61 млн руб.

Таблица 2

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ г. НОГИНСКА

Показатель методики Значение по существующему использованию земель Максимально возможное / оптимальное значение

Коэффициент относительной эффективности использования земель города с точки зрения основных градостроительных принципов Гр 8 10

Коэффициент относительной эффективности использования застроенной территории города Эжф 0 45 > 1 5

Коэффициент относительной эффективности использования земель под зелеными насаждениями Рз 0,003 1

Коэффициент совокупной градостроительной эффективности использования городских земель ГР 8,45 > 12,5

Коэффициент экологической эффективность использования городских земель Эк 4 > 1

Коэффициент развития сферы культурно-бытового обслуживания города Ос 1,5 4

Коэффициент мобильности населения Мн 9 10

Коэффициент совокупной социальной эффективности использования городских земель СЭ 10,5 14

Коэффициент относительной эффективности использования земель города ОЭ 3,94 >4,55

Затраты на социально-экономическое развитие земель города 7004,55 млн р 7943,16 млн р

Социально-экономический потенциал использования земель города СЭЛ 0,5628 -

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. На основе анализа нормативных правовых актов, отечественных и зарубежных публикаций по эффективности использования земель городов, в диссертации предложено уточнение ряда понятий: эффективность использования земель, урбанизация, агломерация, город и пригородная зона. Например, предложено понятие высокоурбанизированного региона: регион, границы которого условны и не обязательно совпадают с границами административно-территориального деления, имеющий высокую плотность городского населения и систему городов-спутников вокруг какого-либо крупного или крупнейшего города, объединенных в единое целое интенсивными производственными, культурно-бытовыми, инженерно-транспортными, и рекреаци-

онными связями, сформировавшимися независимо от административных границ.

2. Рассмотрены принципы формирования землепользования высокоурбанизированных территорий на примере мегаполиса Москвы и Московской области, а также влияние процессов урбанизации и субурбанизации на использование городских земель. *

Предложено выделять четыре вида эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона: градостроительную, экономическую, социальную и экологическую; определены возможные критерии и показатели по каждому из четырех видов эффективности.

Для комплексной оценки экономической эффективности использования городских земель предложено понятие «социально-экономический потенциал использования земель города». При этом земля рассматривается в полном комплексе факторов производства, влияющих на эффектность ее использования.

3. При анализе использования территории по категориям земельного фонда Московской области, специальной литературы и библиографических публикаций по землеустройству, установлено, что землеустройство, как отрасль научных знаний и практическая деятельность, относится преимущественно к землям сельскохозяйственного назначения. В этой связи предлагается теорию и практику землеустройства развивать применительно к землям поселений (с учетом специфики городского землепользования).

4. Выполненный анализ использования земель ряда городов Московской области и региона в целом приводит к выводу о значительном снижении эффективности использования земель данной категории под влиянием следующих факторов: ]) отсутствия ряда экономических, административных и правовых условий для развития межотраслевой и межхозяйственной коопера- » ции крупных городов, являющихся центрами агломераций, окружающих их городов-спутников, всего региона, 2) слабая развитость инженерных внутригородских инфраструктур, в совокупности с необходимостью модернизации всего поселенческого и транспортно-коммуникационного каркаса столичного региона, 3)

наличие в крупных городах значительного количества производственных предприятий, не обеспечивающих экологическую безопасность, 4) значительное количество неиспользуемых и сла-

бо используемых городских территорий, и, как следствие, отсутствие полной реализации всего экономического потенциала территории данных городов, 5) отсутствие условий, необходимых для равновесия между урбанизированной и природной средой, в том числе, неполная работа по формированию и использованию пригородных зон городов.

5. Разработанная автором методика оценки эффективности использования земель города базируется на комплексном функционально-градостроительном анализе территории в пределах городской черты. Методика основана на градостроительных принципах, положенных в основу архитектурно-планировочной организации поселения. Данная методика, применяемая на базе компьютерных технологий, как подтвердила ее апробация на примере г. Ногинска, позволит:

- произвести комплексный анализ реального состояния и спрогнозировать потенциальный уровень эффективности использования земель города, а также определить возможные препятствия к его достижению (отклонения от него);

- определить комплексный подход к использованию природных и антропогенных ресурсов;

- база данных, необходимая как исходный материал для расчета коэффициента относительной эффективности использования земель города, может быть реализована различными организациями и службами;

- повысить эффективность существующего использования земель городов на основе принципов, заложенных в данной методике.

6. Концептуальный подход к определению эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона на основе компьютерных технологий и разработанное на его основе программное обеспечение, могут быть применены как составная часть при оценке эффективности использования земель городов, а также служить базой научно-методического обоснования при решении задач оптимизации градостроительных проектов и управлении перспективным развитием города. Применение данной оценки на практике позволит повысить научную обоснованность принимаемых управленческих решений, будет способ-

ствовать аналитической работе в данном направлении, и в итоге -повышению качества жизни населения.

7 Разработанная методика, основанная на компьютерных технологиях, обеспечивает получение экономического эффекта как на стадиях разработки проекта, так и при его осуществлении в натуре. При проектировании эффект достигается:

1) за счет выполнения аналитических расчетов в автоматизированном режиме; нормативы находятся в базе данных, их не надо каждый раз сравнивать с нормативами СНиПов, рекомендаций и других документов, что при применении компьютерной технологии приводит к экономии трудозатрат проектировщиков (сокращение рабочего времени в 2-3,5раз); при этом труд проектировщика становится интеллектуально насыщенным, привлекательным и производительным.

2) по предложенной методике с использованием компьютерных технологий выполняется многофакторный анализ не только экономических показателей, но и градостроительных, экологических, социальных (соответственно с предложенными видами эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона), что позволяет повысить качество проектных решений до 30%, вовлечь в хозяйственный оборот неиспользуемые земли, увеличить плотность застройки до нормативных значений и обеспечить экономию земельного фонда.

3) на стадии осуществления проекта в натуре происходит отвод земель по обоснованным проектным нормативам, что при уровне цеп земли в мегаполисе может обеспечить экономию затрат на повышение эффективности использования городских земель в размере не менее 938 млн. руб.; наряду с экономическим эффектом обеспечивается и социальный эффект за счет оптимизации среды жизнедеятельности городского населения, освоения всего комплекса предложенных мероприятий и выявленных резервов землепользования.

СПИСОК ОСНОВНЫХ ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Самсонов, Н.В.: Использование земельно-кадастровой информации для реализации проектов развития территории. [Текст] / Н.В. Самсонов // Проблемы землеустройства, землепользования и земельного кадастра в 2т., том 2: сб. науч. тр. / Государств, университет по землеустройству. - М.: ГУЗ, 2003.

2. Самсонов, Н.В.: Ограничения прав на землю. Сервитут. [Текст] / Н.В. Самсонов // Проблемы землеустройства, землепользования и землеустройства в 2т., том 2: сб. науч. тр. / Государств, университет по землеустройству. - М.: ГУЗ, 2003.

3. Самсонов, Н.В.: Актуальные направления развития теории и практики землеустройства. [Текст] / А.П. Огарков, Н.В. Самсонов // Сборник научных трудов. - М.: ГУЗ, 2004.

4. Самсонов, Н.В.: Высокоурбанизированные регионы. [Текст] /Н.В. Самсонов // Сборник научных трудов. - В 2т., том 2. - СПт.: СПбГАУ, 2004.

5. Самсонов, Н.В.: Понятие и критерии эффективного использования городских земель. [Текст] / Н.В. Самсонов // Землеустройство, землепользование и земельный кадастр: сб. науч. тр. / Государств, университет по землеустройству. - М.: 2004.

6. Самсонов, Н.В.: Анализ современного состояния использования городских земель высокоурбанизированного региона. [Текст] / Н.В. Самсонов // Проблемы землеустройства и кадастров в 2т , том 2: сб. науч. тр. / Государств, университет по землеустройству. - М.: ГУЗ, 2005.

7. Самсонов, Н.В.: Роль земель городов в современных условиях. [Текст] / А.П. Огарков, Н В. Самсонов // Земельный вестник России. - М.: ООО ГИС-Инфо, 2004 № 4.

8. Самсонов, Н.В.: Новые концептуальные подходы к градостроительной оценке эффективности использования городских земель. [Текст] / Н.В. Самсонов // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.: Научно-практический ежемесячный журнал, январь, 2006, №1 - / Государств, университет по землеустройству. - М.: 2006.

Редакционно-издатепьский отдел ГУЗа Сдано в производство 20 04 2006 г Подписано в печать 21 04 2006 г Формат 60x84 '/,8 Объем1,Опп Бумага офсетная Тираж 100 Заказ Участок оперативной полиграфии ГУЗа 105064, Москва, ул Казакова, 15

»

ЯОО G ft

9144

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Самсонов, Николай Викторович

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1 Научные основы использования земель городов высокоурбанизированного региона.

1.1. Формирование землепользования высокоурбапизировапного региона.

1.2 Задачи по рациональному использованию земель городов высокоурбанизированиого региона.

1.3 Понятие, содержание и критерии эффективного использования городских земель.

Глава 2 Анализ современного состояния использования городских земель высокоурбанизированного региона.

2.1 Становление и развитие системы городского землепользования высокоурбапизировапного региона.

2.2 Анализ современного использования городских земель.

2.3 Основные направления совершенствования использования городских земель высокоурбаиизированпого региона.

Глава 3 Обоснование повышения эффективности использования земель.

3.1 Применение компьютерных технологии в определении эффективности городского землепользования.

3.2 Методика оценки эффективности использования земель города. 113 3.3. Эффективность использования земель города.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона"

Актуальность исследования.

В настоящее время 2/3 всего населения России проживает в городах, общая площадь земель которых составляет 0,6% от всей территории страны, из них 45% - в крупнейших агломерациях. Существующее интенсивное развитие городов может еще в большей мере обострить сложно разрешимые проблемы городского землепользования. Экономические, политические и социальные преобразования в период становления рыночных отношений изменили подходы к содержанию понятия эффективного использования земель городов, усилили значение генерального плана поселения, коренным образом изменив механизмы его реализации. Это привело к необходимости поиска критериев и разработки соответствующей методологии определения эффективности использования городских земель. Стала необходимой разработка более широкой номенклатуры показателей, применения новых технологий обработки данных и, на этой базе, поиска оптимального варианта использования земель в рамках градостроительных решений.

В настоящее время нет единого комплексного показателя эффективности использования земель городов, а методика подобных экономических оценок недостаточно разработана. Становится все более необходимой оценка эффективности использования земли, особенно в высокоурбанизированных регионах. Компьютерные технологии позволяют осуществить многокритериальную оценку эффективности. Поэтому задача разработки методики оценки эффективности использования земель города, основанной на современных технологиях, позволяющих производить комплексный анализ эффективности использования земель, представляется чрезвычайно важной.

Решению этой актуальной задачи и посвящено данное научное исследование.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка методики оценки эффективности городского землепользования в высокоурбанизированном регионе. л В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:

1) провести анализ использования земель и выявить особенности землепользования в ряде городов высокоурбанизированного региона;

2) уточнить содержание понятий, определяющих наиболее эффективное землепользование в городах: «город», «мегаполис», «агломерация», «урбанизация», «эффективность использования земель», «социально-экономическая эффективность использования городских земель»; и

3) определить направления повышения эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона;

4) подготовить и апробировать комплексную методику оценки эффективности использования городских земель;

5) разработать концептуальные положения и требования к программному ф обеспечению, содержащему банки данных существующего и перспективного использования земель высокоурбанизированного региона.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются земли городов Московской области. Выбор объекта исследования определен высокой степенью урбанизации данной области и, как следствие, остротой вопросов земельных отношений и многих нерешенных проблем, связанных с использованием земель городов данного региона, имеющего самую высокую цену земельных участков. Предметом исследования являются объективные # закономерности использования земель городов высокоурбанизированного региона, базирующиеся на учете градостроительной, экономической, социальной и экологической эффективности.

Методы исследования. Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных и зарубежных ученых по изучаемой проблеме: Т.Б. Агаева, Ф. Броделя, В.Р. Беленького, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Воловича, П.Ф. Лойко, А.П. Огаркова, Н.Г. Конокотина, К. Линча, С.И. Сая, A.B. Севостьянова и др.

В процессе проведения исследования в зависимости от решаемых задач применялись следующие методы: монографический, расчетно-конструктивный, статистико-экономический, абстрактно-логический, метод корреляционного анализа, экономико-математическое моделирование.

Монографический метод был использован при подробном изучении общих подходов и существующей в настоящее время практики, связанной с эффективностью использования земель, а также прогрессивного опыта отдельных регионов и зарубежных стран. Экономико-статистический - в процессе анализа, оценки и выявления сложившихся тенденций использования земель крупных городов. Расчетно-конструктивный - при выявлении критериев повышения уровня эффективности использования земель крупных городов. Корреляционно-регрессионый анализ - при расчетах, связанных с вычислением показателей эффективности использования земель. Экономико-математическое моделирование - при разработке методики оценки эффективности использования земель, оптимизированной с учетом социальных факторов и особенностей, связанных с землепользованием городов высокоурбанизированного региона.

Научная новизна диссертационной работы заключается в следующем:

- уточнены действующие и предложены новые понятия, связанные с эффективностью использования городских земель высокоурбанизированного региона;

- предложен эффективный подход к организации использования территорий поселений высокоурбанизированного региона, предусматривающий развитие теории и практики землеустройства применительно к землям городов;

- выявлены, классифицированы и количественно определены факторы, оказывающие влияние на эффективность использования земель городов;

- разработаны основные положения методики комплексной интегральной оценки эффективности использования земель городов;

- разработан подход к оценке эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона на базе компьютерных технологий, включающий формулировку задачи, блок-схему программы, требования по сопровождению средствами интернет;

- доказана эффективность предложенной методики на примере оценки землепользования конкретного города, расположенного в высокоурбанизированном регионе;

Практическая значимость работы состоит в применении ее результатов при проведении экономической оценки использования земель городов. Она служит базой научно-методического обоснования при решении экологических задач, обосновании предложений и вариантов решения задач по территориальному планированию на разных этапах их реализации, оптимизации градостроительных проектов и управлении перспективным развитием города в целом.

Применение данной концепции и методических положений на практике позволит повысить научную обоснованность принимаемых решений по использованию городских земель, будет способствовать улучшению качества жизни населения.

Разработанные теоретические и методические положения могут также найти применение в производственной и научно-методической деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке специалистов по управлению городским землепользованием.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на конференциях, семинарах, круглых столах, совещаниях по вопросам совершенствования землепользования.

Основные результаты работы опубликованы в 8 статьях общим объемом 3,2 п.л.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (152 наименований, в том числе 17 иностранных авторов). Работа изложена на 151 страницах машинописного текста, содержит 22 таблицы, 5 рисунков и 8 формул.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цели и задачи исследования, характеризуется научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе — «Научные основы использования земель городов высо-коурбаннзнрованного региона» — осуществлен анализ теоретических вопросов, связанных с использованием земель в городах, критериями и содержанием эффективного использования земель, основными признаками и характерными особенностями формирования высокоурбанизированных регионов и их землепользования. Рассмотрены различные классификации городов с экономических и социальных позиций.

Вторая глава — «Анализ современного состояния использования городских земель высокоурбапизированиого региона» — посвящена анализу земельного фонда городских земель Московской области. Проведен анализ землепользования ряда городов (Ногинск, Щелково, Железнодорожный, Видное) Московской области и использования земель на уровне всего региона в целом. Здесь также рассмотрены особенности использования земель Московской области как высокоурбанизированного региона.

В третьей главе диссертации — «Обоснование повышения эффективности использования земель» - приводятся основные направления совершенствования использования городских земель высокоурбапизированиого региона, представляющие собой методологические и практические положения, направленные как на повышение эффективности городского землепользования, так и на повышение эффективности использования земель па уровне региона в целом.

В выводах и предложениях сформулированы и обобщены основные результаты проведенного исследования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Самсонов, Николай Викторович

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. На основе анализа нормативных правовых актов, отечественных и зарубежных публикаций по эффективности использования земель городов, в диссертации предложено уточнение ряда понятий: эффективность использования земель, урбанизация, агломерация, город и пригородная зона.

Например, предложено понятие высокоурбанизированного региона: регион, границы которого условны и не обязательно совпадают с границами административно-территориального деления, имеющий высокую плотность городского населения и систему городов-спутников вокруг какого-либо крупного или крупнейшего города, объединенных в единое целое интенсивными производственными, культурно-бытовыми, инженерно-транспортными, и рекреационными связями, сформировавшимися независимо от административных границ.

Рассмотрены принципы формирования землепользования высокоурбанизированных территорий на примере мегаполиса Москвы и Московской области, а также влияние процессов урбанизации и субурбанизации на использование городских земель.

Предложено выделять четыре вида эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона: градостроительную, экономическую, социальную и экологическую; определены возможные критерии и показатели по каждому из четырех видов эффективности.

Для комплексной оценки экономической эффективности использования городских земель предложено понятие «социально-экономический потенциал использования земель города». При этом земля рассматривается в полном комплексе факторов производства, влияющих на эффектность ее использования.

2. При анализе использования территории по категориям земельного фонда Московской области установлено, что землеустройство, как отрасль научных знаний и практическая деятельность, относится преимущественно к землям сельскохозяйственного назначения. В этой связи предлагается теорию и практику землеустройства развивать применительно к землям поселений (с учетом специфики городского землепользования).

3. Показана важность роли земельно-кадастровой информации в современных рыночных условиях и ее использование как одного из основных инструментов совершенствования использования городских земель высокоурбанизированного региона. В настоящее время возможно более эффективное использование системы государственного земельного кадастра в части приоритетного средства доказательства, а так же открытого источника информации, позволяющего инвестору минимизировать риски своих инвестиционных проектов. Сведения государственного земельного кадастра являются государственным информационным ресурсом, а, следовательно, государство как его собственник гарантирует и качество этого ресурса. Таким образом, информация государственного земельного кадастра в данном случае играет двоякую роль: осведомляющую и средства доказательства. Как осведомляющая она способствует юридически грамотному составлению договоров (в том числе и инвестиционных) и других право устанавливающих документов. Как средство доказательства подлинности сведений о земельном участке она используется при решении земельных споров в государственных, в том числе судебных органах. Совершенствование ведения кадастрового учета является одним из основных направлений совершенствования использования городских земель высокоурбанизированного региона.

4. Выполненный анализ использования земель ряда городов Московской области и всего региона в целом приводит к выводу о значительном снижении эффективности использования земель данной категории под влиянием следующих факторов: 1) отсутствия ряда экономических, административных и правовых условий для развития межотраслевой и межхозяйственной кооперации крупных городов, являющихся центрами агломераций, окружающих их городов-спутников, всего региона в целом, 2) слабая развитость инженерных внутригородских инфраструктур, в совокупности с необходимостью модернизации всего поселенческого и транспортпо-коммуникационного каркаса столичного региона, 3) наличие в крупных городах значительного количества производственных предприятий, не обеспечивающих экологическую безопасность, 4) значительное количество неиспользуемых и слабо используемых городских территорий, и, как следствие, отсутствие полной реализации всего экономического потенциала территории данных городов, 5) отсутствие условий, необходимых для равновесия между урбанизированной и природной средой, в том числе, неполная работа по формированию и использованию пригородных зон городов.

5. В связи с высокой внутригородской дифференциацией по плотности размещения различных материальных ресурсов по всей территории города и концентрации (плотности) самого населения, для совершенствования использования городских земель предложена классификация внутригородской территории на зоны с различной степенью урбанизации. Также предложены и подробно описаны характерные признаки отнесения земель соответствующим видам зонирования.

6. Разработана методика оценки эффективности использования земель города, которая базируется на комплексном функционально-градостроительном анализе территории в пределах городской черты. Методика основана на градостроительных принципах, положенных в основу архитектурно-планировочной организации поселения. Данная методика, применяемая на базе компьютерных технологий, как подтвердила ее апробация па примере г. Ногинска, позволит:

- произвести комплексный анализ реального состояния и спрогнозировать потенциальный уровень эффективности использования земель города, а также определить возможные препятствия к его достижению (отклонения от него);

- определить комплексный подход к использованию природных и антропогенных ресурсов;

- база данных, необходимая как исходный материал для расчета коэффициента относительной эффективности использования земель города может быть использована различными организациями и службами;

- повысить эффективность существующего использования земель городов на основе принципов, заложенных в данной методике.

7. Концептуальный подход к определению эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона па основе компьютерных технологий и разработанное на его основе программное обеспечение, могут быть использованы как составная часть при проведении массовой оценки эффективности использования земель городов, а также служить основой научно-методического обоснования при решении задач оптимизации градостроительных проектов и управлению перспективным развитием города в целом. Применение данной оценки па практике позволит повысить научную обоснованность принимаемых управленческих решений, будет способствовать аналитической работе в данном направлении, а также повышению уровня качества жизни населения.

8. Разработанная методика, основанная на компьютерных технологиях, обеспечивает получение экономического эффекта как на стадиях разработки проекта, так и при его осуществлении в натуре. При проектировании эффект достигается:

1) За счет выполнения аналитических расчетов в автоматизированном режиме; нормативы находятся в базе данных, их не надо каждый раз сравнивать с нормативами СНиПов, рекомендаций и других документов, что при применении компьютерной технологии приводит к экономии трудозатрат проектировщиков (сокращение рабочего времени в 2-3,5раз). При этом труд проектировщика становится интеллектуально насыщенным, привлекательным и производительным.

2) По предложенной методике с использованием компьютерных технологий выполняется многофакторный анализ не только экономических показателей, по и градостроительных, экологических, социальных (соответственно с предложенными видами эффективности использования городских земель высокоурбанизированного региона), что позволяет повысить качество проектных решений до 30%, вовлечь в хозяйственный оборот неиспользуемые земли, увеличить плотность застройки до нормативных значений и обеспечить экономию земельного фонда.

3) На стадии осуществления проекта в натуре происходит отвод земель по обоснованным проектным нормативам, что при уровне цен земли в мегаполисе может обеспечить экономию затрат на повышение эффективности использования городских земель в размере не менее 938 млн. руб. Наряду с экономическим эффектом обеспечивается и социальный эффект за счет оптимизации среды жизнедеятельности городского населения, освоения всего комплекса предложенных мероприятий и выявленных резервов землепользования.