Повышение эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации"

На правах рукописи

ГУНЬКО Станислав Александрович

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ОРГАНИЗАЦИОННОЙ КООПЕРАЦИИ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ООЗОб1438

Санкт-Петербург 2007

003061438

Работа выполнена на кафедре экономики управления проектами в строительстве ГОУ ВПО «Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Ведущая организация.

кандидат экономических наук, доцент

Максимчук Ольга Викторовна

доктор экономических наук, профессор

Асаул Анатолий Николаевич

кандидат экономических наук Березин Алексей Осипович

ГОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

30

Защита состоится г в-// часов на заседании диссерта-

ционного совета Д 212 219 01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 191002, г Санкт-Петербург, ул Марата, 27, ауд 324

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр , д 103-а

Автореферат разослан 2007 года

Ученый секретарь

диссертационного совета, -

доктор экономических наук, профессор В С Боголюбов

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ Актуальность темы исследования Период развития рыночных отношений в России характеризуется переходом к гибкой и взаимообусловленной системе производственных, хозяйственных, экономических связей Особо наглядно эти процессы представлены в жилищно-коммунальном хозяйстве страны В административно-плановой экономике существовали жесткие, устоявшиеся функциональные связи между субъектами жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Отношения между поставщиками услуг и их потребителями, между городской властью и коммунальными предприятиями были жестко проработаны

В современных условиях проблемы функционирования жилищно-коммунального комплекса и становления цивилизованного рынка коммунальных услуг населению, особенно на уровне регионов (например, в Волгоградской области), осложнены отсутствием четкой правовой базы, переходом жилья в частную собственность, сопровождаемое массой нерешенных вопросов, закрытостью и непрозрачностью самой системы ЖКХ, а также тем, что существовавшие длительное время хозяйственные связи оказались разорванными На фоне сложившейся ситуации проблема создания условий для повышения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости с учетом целей и задач экономического развития всего региона в целом становится все более актуальной

Решению ее во многом может способствовать уточнение видов, форм и содержания таких организационно-экономических отношений между органами управления эксплуатацией жилой недвижимости и поставщиками услуг, муниципальными властями, которые отвечали бы требованиям устойчивого функционирования предприятий жилищно-коммунального комплекса в частнс м секторе в рыночных условиях, обеспечивали их гибкость и жизнеспособность и способствовали единению жилищно-коммунального комплекса как отрасли национальной и региональной экономики

Исторический опыт, как зарубежный, так и отечественный, убеждает в необходимости перехода к гибким и эффективным формам взаимодействия в условиях неопределенности внешней экономической среды, таким, как организационная кооперация В связи с этим весьма актуально решение вопросов теоретического и прикладного характера, направленных на уточнение содержательной и внешней стороны «организационной кооперации» как формы взаимодействия субъектов жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и органов управления эксплуатацией жилой недвижимости

Такой аспект обозначенной проблемы, как усовершенствование форм взаимодействия хозяйствующих субъектов жилищно-коммунального комплекса с учетом специфики развития территории (региона), в частности, организационная кооперация органов управления эксплуатацией жилой недвижимости и ее влияние на эффективность их деятельности, является недостаточно изученным Этим и объясняется выбор темы диссертационного исследования

Целью данного диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к управлению эксплуатацией жилой не-

движимости на основе организационной кооперации, являющейся фактором повышения эффективности этого процесса

Достижение поставленной цели исследования обеспечивается решением следующих взаимосвязанных задач

- уточнить понятие управления эксплуатацией жилой недвижимости, его эффективности и организационной кооперации,

- выявить условия, факторы, способствующие организационной кооперации в процессе управления эксплуатацией жилой недвижимости,

- провести сравнительный анализ и оценку эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости и обосновать преимущества организационной кооперации, как фактора повышения этой эффективности,

- разработать модель управления эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации на уровне города и отдельного городского района и дать прогноз ее экономической целесообразности

Предметом исследования являются хозяйственно-экономические отношения, экономические процессы, связи я свойства экономических субъектов, а также субъектов ЖКХ, обуславливающих организационную кооперацию органов управления эксплуатацией жилой недвижимости

Объектом исследования выступают органы управления эксплуатацией жилой недвижимости г Волгограда и Волгоградской области

Теоретические и методологические основы исследования.

В классической экономической науке решению и рассмотрению вопросов кооперации, как формы эффективного взаимодействия хозяйствующих субъектов в условиях нестабильности, неопределенности экономической среды, посвящали свои труды многие отечественные и зарубежные ученые Из современных отечественных ученых проблематике повышения эффективности взаимодействия хозяйствующих субъектов, и кооперации, в частности, посвящали свои работы такие экономисты, как А В Бачурин, А В Дьяченко, А В Илларионов и др Проблематике и проработке теоретических и методических аспектов в оценке и повышении устойчивости хозяйствующих субъектов посвящены работы Г В Савицкой Проблемы управления эксплуатацией жилой недвижимости затрагивают А Н Асаул, А С Барканов, А О Березин, В В Бузырев, Д Г Гаделия, П Г Грабовый, С В Грибовский, С В Король, Е И Тарасевич, В С Чекалин

Методологической, теоретической базой исследования являются положения и гипотезы, обоснованные в представленной классической, а также современной экономической литературе Информационной базой исследования являются материалы Госкомстата РФ, законодательные и нормативно-правовые акты Правительства РФ, методические документы, регламентирующие основные принципы оценки определения эффективности деятельности субъектов ЖКХ, аналитические данные, опубликованные в научной литературе и периодической печати, а также собственные исследования и расчеты на уровне отрасли, хозяйствующих субъектов

В исследовании использовались методы дедукции и индукции, логического, экономико-статистического, сравнительного анализа

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем

- уточнении экономической сущности понятий «управление эксплуатацией жилой недвижимости», «эффективность управления эксплуатацией жилой недвижимости», а также «организационная кооперация», как формы хозяйственно-экономических отношений между органами управления эксплуатацией жилой недвижимости одного региона и как фактора повышения их устойчивости в условиях становления жилищно-коммунальной системы страны,

- проведении сравнительного анализа в области оформления связей, отношений между органами управления эксплуатацией жилой недвижимости в трансформационных и стабилизационных периодах развития экономики рыночного типа и выявлении экономической специфики организационной кооперации в условиях становления и развития региональной системы ЖКХ,

- выявлении и обосновании условий и факторов, способствующих организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости,

- разработке структурно-логической модели организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости на уровне города и отдельного городского района и формировании системы показателей оценки их эффективности и влияния на их устойчивость

Теоретическая и практическая значимость.

Теоретические результаты проведенных исследований могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Менеджмент отрасли», «Экономика отрасли» и «Региональная экономика»

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов органами государственного управления, всеми предприятиями и организациями, участвующими в жилищно-коммунальном хозяйстве региона при выборе приоритетных направлений деятельности

Апробация и реализация результатов исследования.

Основные положения работы докладывались на научных межвузовских, региональных и международных конференциях, были представлены на семинарах аспирантов и студентов (2003-2007 гг)

По теме диссертации опубликовано 5 печатных работ, общим объемом 1,38 п л , в том числе авторский объем 1,38 п л

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка (содержащего 150 наименований источников) и 3 приложений объемом 11 страниц, содержит 19 таблиц, 16 рисунков и 11 формул Объем основного текста диссертации - 180 страниц машинописного текста

Во введении обоснована актуальность исследуемой проблемы, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, указана теоретическая и методическая база, сформулирована научная новизна и отмечена значимость полученных результатов

В первой главе «Теоретические подходы к управлению эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации» уточняется оп-

ределение жилой недвижимости, дается определение категорий жилой недвижимости и определение понятию управления эксплуатацией жилой недвижимости, исследуются формы управления эксплуатацией недвижимости, уточняется определение сущности и видов кооперации, исследуется научно-практический опыт организационной кооперации в хозяйственной деятельности предприятий, рассматриваются виды и формы взаимоотношений субъектов хозяйствования и обосновывается целесообразность организационной кооперации предприятий жилищно-коммунального сектора Уточняется понятие эффективности управления жилой недвижимости

Во второй главе «Обоснование преимуществ организационной кооперации как фактора повышения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости» исследуется хозяйственная деятельность органов управления эксплуатацией жилой недвижимости Волгограда и дается оценка их эффективности, выявляются предпосылки организационной кооперации между этими органами и определяется специфика этого хозяйственно-экономического отношения в условиях становления региональной системы ЖКХ

В третьей главе «Модель управления эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации» формулируются и обосновываются цель, задачи и принципы организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости Выявляется сущность связей между этими органами на уровне города и отдельного городского района Предлагается методика выбора вариантов организационной кооперации в рамках предложенной структурно-логической модели

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации

II. Основное содержание работы

Основываясь на опытах предыдущих исследований и с учетом изменившейся в стране ситуации в жилищной политике, выявлена необходимость уточнения понятия «жилая недвижимость», а также необходимость разделения жилой недвижимости на категории по различным признакам

Изучив классические понятия «недвижимости», «жилую недвижимость» можно определить как строение или его часть, предназначенное для проживания людей, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения

В свою очередь «управление эксплуатацией жилой недвижимости» это процесс, обеспечивающий нормальное функционирование здания и придомовой территории, его текущее обслуживание и капитальный ремонт, а также обеспечение жильцов всеми необходимыми услугами в качестве и количестве соразмерном с оплатой этих услуг

Жилая недвижимость делится на несколько категорий Изучив основные параметры, влияющие на отнесение жилой недвижимости к какому-либо классу, мы распределили их на 7 основных критериев

- месторасположение,

- строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов,

- обустройство здания и придомовой территории,

- социальная инфраструктура здания,

- материалы и оборудование,

- техническая инфраструктура,

- организация управления и эксплуатации

Эффективность управления эксплуатацией жилой недвижимости определяется как показатель уровня управления в изменении экономических и социальных результатов деятельности органа управления эксплуатацией жилой недвижимости, заключающейся в применении совокупности качественных или количественных критериев

Качественные критерии эффективности управления определяются путем анкетирования собственников жилой недвижимости После укрупнения качественные критерии эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости мы поделили на 3 основные группы

- стоимость услуг для собственников жилой недвижимости,

- качество услуг (включающее сроки их выполнения),

- предоставление дополнительных услуг собственникам жилой недвижимости

Уравняв значимость качественных критериев, мы вывели формулу количественного определения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости

ЭУ = 0,33(СУ+КУ +Ду),

где Су — стоимость услуг в долях от единицы минимально возможной стоимости по плану развития органа управления эксплуатацией жилой недвижимости;

Ку - качество услуг в долях от единицы максимально возможного качества выполнения услуг в запланированные сроки,

Ду - предоставление дополнительных услуг в долях от единицы максимально запланированного объема дополнительных услуг органа управления эксплуатацией жилой недвижимости

Развитие рыночных отношений в жилищно-коммунальном секторе приводит не только созданию таких принципиально новых для России форм управления собственностью, но и ставит эти органы в отношения с государством и друг с другом Особенностью региональной системы ЖКХ является возможность развития горизонтальных связей, укрепляющих позиции органов управления эксплуатацией жилой недвижимости и создающими предпосылки для более стабильных и уверенных вертикальных связей

Расширение горизонтальных связей приводит к возможности обмена опытом работы, а сами субъекты управления имеют возможность увеличить объем своих возможностей за счет партнерства с другими предприятиями отрасли Горизонтальные связи стимулируют развитие конкуренции на рынке коммунальных услуг и приводят не только к снижению стоимости этих услуг, но и к повышению их качества

Повысить эффективность управления эксплуатацией жилой недвижимости возможно посредством организационной кооперации Изучая опыт давно существующей хозяйственно-экономической системы - кооперации в ретроспективном разрезе, можно с уверенностью говорить об исторической необходимости развития кооперации в экономиках различного типа Потребительские кооперативы по-прежнему сохраняют лидерство в розничной торговле в ряде европейских стран и Японии Кооперация - форма взаимоотношений, доказавшая свою востребованность за тысячелетия существования человечества

В результате обобщения научно-практического зарубежного и отечественного опыта управления кооперативной деятельностью во второй главе диссертационного исследования выявлена и обоснована роль государства в управлении кооперацией предприятий Так, в экономически развитых странах (США, Германии, Англии и др) роль государства заключается в сохранении относительного баланса спроса на продукцию малых и крупных предприятий с одной стороны, и поддержанием возможности обеспечить выполнение госзаказа предприятиями различных форм собственности, с другой стороны. В случае с некоммерческими организациями государство оказывает поддержку предприятиям, чья деятельность соответствует национальной политике и способствует росту национальной экономики. В России государственное регулирование кооперации предприятий характеризуется следующими признаками размытостью «правил игры» из-за многочисленных законодательств на федеральном и местном уровне, отсутствием единой государственной политики в секторе ЖКХ, слабой реорганизацией пережитков прошлого в ЖКХ, отсутствием повсеместной практики проведения конкурсов, что затрудняет развитие реальной рыночной среды в жилищно-коммунальном хозяйстве Отсутствие реальной конкуренции, низкая платежеспособность населения, постоянно изменяющаяся государственная политика не позволяет должным образом развиваться кооперации между предприятиями

В научной экономической литературе описаны следующие виды организационно-экономических отношений между хозяйствующими субъектами

- интеграция - слияние компаний, занимающихся изготовлением как одинаковых, так и различных изделий, зачастую не конкурирующих впрямую на рынке,

- конгломерация - слияние двух или более компаний, относящихся к не связанным между собой сферам бизнеса (отраслям),

- концентрация - укрупнение производства, соединяющая в одном предприятии производство различных технологических стадий одного изделия,

- кооперация определяется как сотрудничество самостоятельных предприятий при изготовлении определенной продукции или услуг

Опираясь на классические понятия «кооперации», мы определяем «организационную кооперацию» как форму рациональных организационных связей между органами управления эксплуатацией жилой недвижимости, возникающих в результате их деятельности и устанавливающихся в процессе реализации предприятиями своих целей для максимизации результатов труда

Рассматривая формы взаимодействия в контексте классического определения сущности организационно-экономических отношений, автор применяет системный и структурный подход. Это позволило выявить содержательную характеристику процесса взаимодействия таких субъектов жилищно-коммунального комплекса, как органы управления эксплуатацией жилой недвижимости и выделить организационную кооперацию как их наиболее приоритетную форму хозяйственно-экономических отношений в условиях формирования и развития жилищно-коммунальной отрасли региона

Традиционно организационная кооперация осуществляется в следующих формах (таблица 1)

1. Субконтрактная кооперация - сотрудничество нескольких или многих малых предприятий с крупной фирмой, где малые предприятия выполняют роль субподрядчика, выполняющего заказы крупных предприятий

2 Контрактная кооперация — сотрудничество малых и крупных предприятий при распределении операций, где малые предприятия осуществляют работу во взаимодействии с крупными предприятиями на отдельные виды производственно - хозяйственных операций

3 Временное деловое сотрудничество - сотрудничество органов управления эксплуатацией жилой недвижимости, а также других предприятий и организаций различных форм собственности, отраслевой принадлежности и видов деятельности для совместной реализации проектов

4 Долевое участие в создании и реализации проектов — совместная деятельность предприятий и организаций не только по оказанию услуг, но и защите общих интересов

5. Лизинговая (арендная) - использование организациями в хозяйственном процессе основных фондов, оборудования и техники, принадлежащих сторонним организациям

6 Кадровая - использование организациями в хозяйственном процессе работников сторонних организаций на основе временных трудовых договоров

Следует отметить, что первые две формы кооперации подробно описаны теоретически, обеспечены нормативно-методическими документами, тогда как остальные, несмотря на то, что имеют место в практике, не нашли пока для себя общепринятого описания, и менее обеспечены в теоретическом, методическом и нормативных аспектах

Возможности для организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости чрезвычайно широки Необходимо как можно более активно использовать, например, кадровую кооперацию Обмен кадрами позволит небольшим предприятиям не прибегать к найму отдельного персонала, т е позволит управляющим организациям не прибегать к расширению штата сотрудников Это приводит к сокращению издержек Кроме того, узкая спе-

циализация сотрудников занятых в кадровой кооперации позволит товариществам собственников жилья (ТСЖ) и управляющим компаниям оказывать услуги населению на более качественном уровне Эффект от подобного использования рабочей силы обеспечит развитие всех организаций, участвующих в кооперации

Таблица 1

Формы кооперации в жилищно-коммунальном секторе экономики

Форма кооперации Характеристика Сфера наибольшего применения Качественные ха р актер истики

Преимущества Недостатки

Субконтрактная Сотрудничество нескольких или многих малых предприятий с крупной фирмой, где малые предприятия выполняют роль субподрядчика, выполняющего заказы крупных предприятий Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, промышленное производство, транспорт, связь, легкая промышленность идр отрасли Максимально быстрая организация новых связей при всегда возможном возврате к старым формам работы Снижение издержек за счет выноса отдельных опера ций за рамки старых процессов В России — отсутствие стабильности и долгосрочных перспектив таких связей

Контрактная Сотрудничество малых и крупных предприятий при распределении операций, где малые предприятия осуществляют работу во взаимодействии с крупными предприятиями на отдельные виды производственных операций Строительство, жи-лищно- коммунально е хозяйство, промышленное производство, транспорт, связь, легкая промышленность идр отрасли Борьба с монополизмом, уравнивание возможностей крупных и малых ТСЖ и управляющих компаний Возможности нечестной конкуренции при распределении заказа

Временное деловое сотрудничество Сотрудничество ТСЖ, а также других предприятий и организаций различных форм собственности, отраслевой принадлежности и видов деятельности для совместной деятельности Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, промышленное производство, транспорт, связь, легкая промышленность и др отрасли Высокая адаптивность производства и организаций к любым изменениям внешней среды, максимальная возможность использования любых необходимых ресурсов В России - отсутствие стабильности и долгосрочных перспектив таких связей

Долевое участие в создании и реализации проектов Совместная деятельность предприятий и организаций не только по оказанию услуг но и защите общих интересов Проектные и строительные организации, жилищно- коммунальное хозяйство, инвестиционные фонды, промышленные объединения и др отрасли Высокая адаптивность производства и организаций к любым изменениям внешней среды, максимальная возможность использования любых необходимых ресур сов В России - от сутствие стабильности и долгосрочных перспектив таких связей

Лизинговая (арендная) Использование организациями в производственном процессе основных фондов, оборудования и техники, принадлежащих сторонним организациям Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, лромыш ленное производство идр отрасли Снижение издержек за счет отсутствия постоянной необходимости содержать и обслуживать основные фонды, технику и тд Возможное отсутствие стабильности действия таких связей, плохое качество взятого в аренду оборудования

Кадровая Использование организациями в производственном процессе работников сторонних организаций на основе временных трудовых договоров Жилищно- коммунальное хозяйство, нефтедобывающая промышленность, сельское хозяйство и др отрасли Снижение издержек за счет отсутствия необходимости постоянно (вне зависимости от наличия объемов работ) содержать большой штат работающих Недостаточная подготовка приглашенного персонала, задержки в начале работы и т д

Кооперация органов управления эксплуатацией жилой недвижимости должна учитывать специфику состояния жилищно-коммунального сектора государства С переходом на рыночные условия хозяйствования жилищно-коммунальный сектор от отработанный годами и управляемой «сверху» деятельности перешел на принципиально новый тип хозяйствования. Полное реформирование жилищно-коммунального комплекса затронуло не только экономическую, но и политическую и социальную стороны Сегодня у жильцов существует 3 варианта управления общим имуществом и придомовой территорией Первый вариант - не создавая юридического лица, заключить договоры с поставщиками услуг - подходит в основном для частных домовладений Второй вариант - создать ТСЖ, которое самостоятельно выбирает подрядчиков на оказание услуг по эксплуатации дома или делегирует все права некой управляющей компании И последний путь - это ничего не предпринимать, тогда местные власти выберут управляющую компанию, выставив право обслуживания жилого дома на торги (таблица 2)

Таблица 2

Сравнение форм управления эксплуатацией жилой недвижимости

Управляющая компания ТСЖ Единоличное управление

Финансовая прозрачность Отсутствие финансовой прозрачности Невозможность контроля за доходами и расходами управляющей компании Обеспечивается отчетом руководства ТСЖ перед жильцами за свои доходы и расходы Полная Собственник сам оплачивает все необходимое и точно знает куда и на что пошли деньги

Участие собственников в управлении Отсутствует Собственник не влияет на принятие решений, управляющая компания самостоятельно распоряжается деньгами собственников по своему усмотрению Решения по ключевым вопросам принимаются собственниками на общем собрании Управляющий аппарат исполняет волю собственников жилья Решения по всем вопросам принимаются единолично собственником на его собственное усмотрение

Возможность выбора поставщика услуг Отсутствует Поставщика услуг выбирает управляющая компания Правление ТСЖ рассматривает все возможные предложения и выносят их на голосование на общем собрании Полная Однако в следствии того, что поставщикам услуг удобнее и выгоднее работать с крупными заказчиками, теоретическая возможность выбора на практике оказывается мизерной

Возможность снижения затрат на оплату услуг Есть за счет масштаба Однако, не всегда имеется возможность проконтролировать факт снижения стоимости Есть За счет масштаба Нет Зачастую затраты увеличиваются

Потребители услуг Управляющая компания Собственники жилья Собственник жилья

Количество собственников Дом, квартал, район Дом, квартал Частный дом, квартира

Управленческий аппарат Большое количество сотрудников Значительный административный аппарат Небольшой, на постоянной основе работают несколько человек Нет

Наличие собственной материально-технической базы Возможность приобрести в собственность большое количество технических средств Минимальный набор технических средств Нет

Качество коммунальных услуг Зачастую неудовлетворительное, в следствие сомнительной процедуры выбора поставщика услуг управляющей компании Определяется исходя из опыта работы постав-шика на рынке коммунальных услуг Не зависит от воли заказчика

Возможность сменить управленцев Только по истечении договора собственников с управляющей компанией Собственники вправе в любой момент сменить руководство ТСЖ на общем собрании

Прибыль от использования нежилых помещений и придомовых территорий Поступает и остается в распоряжении управляющей компании Поступает в общий доход ТСЖ и идет на улучшение условий проживания Нет

В современных условиях деятельность органов управления эксплуатацией жилой недвижимости, в частности ТСЖ, полностью соответствует понятием рыночной экономики и является наиболее перспективной, так как

- дает жильцам возможность самостоятельно управлять собственным имуществом,

- позволяет собственникам жилья контролировать оплату услуг и влиять на распределение полученных ТСЖ средств,

- позволяет ТСЖ выбирать исполнителей тех или иных работ в соответствии со своими экономическими интересами,

- создает конкуренцию рабочей силы и подрядных организаций на выполнение тех или иных работ,

- обеспечивает финансовую прозрачность деятельности для каждого члена товарищества,

- членство в товариществе возможно только по волеизъявлению собственника жилья

В Волгоградской области товарищества собственников жилья находятся в стадии становления Еще не отлажена система взаимоотношений между управляющим аппаратом ТСЖ и собственниками жилья, не сформирован рынок предприятий, предоставляющих свои услуги ТСЖ, существует неопределенность со штатом ТСЖ, в виду отсутствия нормативных документов, регламентирующих их работу, и, наконец, в стране и регионе, не работает структура по подготовке квалифицированных кадров, занятых в управлении ТСЖ В августе 2006 года в Волгограде было зарегистрировано 174 ТСЖ, что составляет около 4% от общего жилого фонда города А еще в феврале 2006 года в Волгограде было зарегистрировано всего 69 ТСЖ Несмотря на бюрократическую волокиту, из-за которой процесс регистрации ТСЖ в Волгограде достигает полугода, в отличии от 20 дней регистрации в соседних регионах, процесс развития ТСЖ идет бурно и несомненно имеет перспективы роста

Опыт создания ТСЖ показывает, что в домах под управлением товарищества улучшается качество предоставляемых услуг, становится чище в подъездах и придомовых территориях, снижается размер оплаты за предоставляемые услуги Во многом это связано с повышенной степенью ответственности аппарата управления перед своими нанимателями, т.е собственниками жилья

Условные обозначения МТСЖ - малые товарищества собственников жилья, КТСЖ — крупные товарищества собственников жилья

Формы организационной кооперации

-► - субконтрактная,

- - -> - кадровая кооперация,

■4-......> - временное деловое сотрудничество,

----долевое участие в разработке и реализации совместных проектов,

-4---лизинговая кооперация

Рис 1 Схема формирования организационной кооперации малых и крупных товариществ собственников жилья

В Волгограде уже известны примеры успешной работы ТСЖ ТСЖ может снизить квартплату за счет сдачи в аренду нежилых помещений, а также за счет грамотной работы руководства. Снижение квартплаты - это один из способов распоряжения доходами, второй способ благоустраиваться нанять охрану, организовать видеонаблюдение за стоянкой, оборудовать комнату для детей и т д Более тесные отношения с собственниками жилья, финансовая прозрачность деятельности, аккуратный и контролируемый расход денежных средств, более взвешенный подход к выбору поставщика услуг, тщательный контроль над качеством и количеством предоставляемых услуг делают товарищества собственников жилья наиболее удобным способом управления собственностью и ведет к увеличению числа ТСЖ в России и в Волгоградской области

Товарищества, расположенные в непосредственной близости друг друга имеют возможность снизить квартплату до еще более низкого уровня за счет экономии на вывозе мусора, на ремонте подъездных дорог, на закупке материалов для обслуживания, на совместном использовании рабочей силы Синерге-тический эффект от подобной организационной кооперации и должен привести к более успешному и устойчивому функционированию ТСЖ и других органов управления эксплуатацией жилой недвижимости

На рис 1 представлена общая схема организационной кооперации малых и крупных товариществ собственников жилья

Развитие ТСЖ в регионе дает возможность селекции партнеров и выбора наилучших из них Для этого каждое товарищество должно сформировать для себя систему критериев партнеров и оценки их деятельности, которая будет содержать минимально необходимое, но достаточное количество показателей В практике выбор варианта организационной кооперации может осуществляться с учетом задач, стоящих перед товариществом (таблица 3)

Таблица 3

Выбор формы организационной кооперации товариществ собственников жилья (на примере ТСЖ «Краснополянское», Волгоград)

Задачи, стоящие перед ТСЖ «Краснополянское» Возможные субъекты Форма кооперации Критерии отбора

Оповещение собственников жилья о собрании Обустройство детской площадки на дворовой территории Вывоз мусора ТСЖ «Доб-рянское» ТСЖ «Доб-рянское» ТСЖ «Пражское» ТСЖ «Пражское» Временное деловое сотрудничество Долевое участие в создании и реализации проектов Субконтрактная кооперация Долевое участие в создании и реализации проектов Территориальная близость Совместное пользование двором Опыт в обустройстве дворов, техническая и кадровая обеспеченность всем необходимым Территориальная близость, возможность снижения затрат за счет увеличения объема работ подрядной организации

ТСЖ «Доб-рянское» Долевое участие в создании и реализации проектов Территориальная близость, возможность снижения затрат за счет увеличения объема работ подрядной организации

Сварка подвальных труб ТСЖ «Пражское» Лизинговая, кадровая Наличие необходимого оборудования и квалифицированного персонала

Решение юридических споров с муниципалитетом ТСЖ «Хользунова, 36/1»» Кадровая Опыт в решении подобных вопросов, наличие юридически грамотного персонала

Капитальный ремонт помещений, сдаваемых в аренду ТСЖ «Пражское» Лизинговая» кадровая Наличие необходимого оборудования и квалифицированного персонала

Обеспечение освещенности дворовой территории в темное время суток ТСЖ «Доб-рянское» Долевое участие в создании и реализации проектов Совместное пользование двором

Технический осмотр и обслуживание лифта ТСЖ «Пражское» ТСЖ «Доб-рянское» Долевое участие в создании и реализации проектов Дотевое участие в создании и реализации проеючэв Территориальная близость, согласование сроков осмотра и обслуживания лифтов для привлечение узко-кфалифицированных специалистов

Установка домофон-ных систем на двери подъездов ТСЖ «Доб-рянское» Временное деловое сотрудничество Возможность снижения стоимости установки за счет масштабов

ТСЖ «Пражское» Временное деловое сотрудничество Возможность снижения стоимости установки за счет масштабов

ТСЖ «Лебедь» Временное деловое сотрудничество Возможность снижения стоимости установки за счет масштабов

Подготовка дома к зимнему сезону ТСЖ «Доб-рянское» Временное деловое сотрудничество Снижение затрат за счет увеличения объема работ

ТСЖ «Лебедь» Временное деловое сотрудничество Снижение затрат за счет увеличения объема работ

В случае дальнейшего развития ТСЖ региона, при их росте и обретении ТСЖ устойчивого положения вполне вероятно применение контрактной формы организационной кооперации

Исследуя факторы, влияющие на осуществление организационной кооперации органами управления эксплуатацией жилой недвижимости, мы пришли к выводу до сих пор организационная кооперация мало применима, а при ее осуществлении выбор формы производится стихийно, неосознанно

Цели и задачи повышения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости

Стратегические цели и задачи

Цели

Я I > а а Я з а § «

I II ■I I §

I § * Р 1

| 8. I ^

Задачи

1 Укрепление позиций ТСЖ в жилом доме

2 Кооперация с малыми и крупными ТСЖ

3 Повышение качества выполняемых в жилом доме функций

Тактические цели и задачи

Цели Задачи

1 Выбор и обос-

1 а нование наиболее

§ = важных участков

3 2 работы

Я -8 8 1 И 2 Выбор и обос-

й нование опти-

о. £Г я мальных форм

° о 2 ё = 3 организационной

£ § кооперации

& 3 Повышение ка-

а = чества выполняе-

« о Дн * мых в жилом до-

ме функций

Оперативные цечи и задачи

Цели Задачи

1 Снижение себе-

8 § Р € стоимости работ и услуг

2 Повышение каче-

§ ? X ^ ства оплаты услуг ТСЖ

и О 3 Повышение ква-

* £ я § 3 1 п о лификации сотруд-

ников

С

Выбор оптимальной формы организационной кооперации

_Критерии выбора_

1 Начичие объема работ 2 Цикличность некоторых работ 3 Возможность долгосрочного сотрудничества

4 Требования к качеству обслуживания

_жилого дома_

5 Обеспеченность ресурсами

_Формы кооперации_

1 Субконтрактная кооперация 2 Временное деловое сотрудничество

3 Долевое участие в разработке и реализации совместных проектов

4 Лизинговая кооперация 5 Кадровая кооперация

г

Организационная кооперация и деятельность товариществ собственников жилья в рамках реализации своих задач

Выбор оптимальной формы организационной кооперации

_1 Социальный_

2 Экономический

3 Бюджетный

_4 Экологический_

* —

Повышение эффективности

Рис 2 Структурно-логическая модель организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости на примере товариществ собственников жилья

В представленной на рис 2 структурно-логической модели производственной кооперации описана и логика принятия решения о целесообразности организационной кооперации, и модель реализации данного хозяйственно - организационного отношения

То, что организационная кооперация органов управления эксплуатацией жилой недвижимости эффективна и постепенно начинает осуществляться предприятиями на уровне региона, очевидно

На наш взгляд, выбор формы организационной кооперации должен проходить в соответствии с четким алгоритмом принятия решений о целесообразности той или иной формы организационной кооперации для реализации каждой отдельной задачи, стоящей перед органом управления эксплуатацией жилой недвижимости Начальный этап в этом - определение целей и задач его устойчивого развития

Основные результаты исследования

1 Организационная кооперация как форма хозяйственно-экономических отношений представляет наиболее гибкую, адаптивную форму взаимодействия органов управления эксплуатацией жилой недвижимости, в условиях их становления на региональном уровне, и в условиях неопределенности и стохас-тичности развития региональной системы жилищно-коммунального хозяйства В связи с этим организационная кооперация является фактором повышения устойчивости (социальной, экономической, производственной) органов управления эксплуатацией жилой недвижимости,

2 Наряду с существующими формами организационно-экономических отношений (комбинированием, интегрированием, конгломерацией), организационная кооперация в большей степени способствует устойчивости органов эксплуатации жилой недвижимости и повышению эффективности их деятельности Специфика организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости в условиях становления и развития региональной системы жилищно-коммунального хозяйства заключается в отсутствии жестких хозяйственно - экономических связей, распределении ответственности, маневренности в текущей деятельности, диверсификации экономических рисков,

3 На данном этапе развития региональной системы жилищно-коммунального хозяйства сложились благоприятные условия, предпосылки для внедрения и применения всех форм организационной кооперации экономические, социальные, политические, финансовые, правовые,

4 Организационная кооперация - форма рациональных организационных связей между предприятиями, возникающих в результате их деятельности и устанавливающихся в процессе реализации предприятиями своих целей для максимизации результатов труда

Эффективность той или иной формы организационной кооперации определяется по ряду критериев региональная значимость, отраслевая значимость, социальная значимость, деловая репутация, хозяйственный потенциал, инновационный потенциал, управленческий потенциал

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в рекомендованных в ВАК изданиях

1 Гунько С А Организационная кооперация как фактор, повышающий эффективность управления эксплуатацией жилья // Вестник Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета 2007. Вып 9 (24) Стр 23-27 - 0,25 п л

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях

2 Гунько С А Основные приоритеты реформы естественных монополий в 2005 году II Социально-экономические проблемы управления, взгляд в будущее. Материалы Всероссийской науч-практич конф , 16-18 сентября 2004 г, 4 2-Волгоград ВолгГАСУ, 2004 -0,13 п л

3 Гунько С А Возможные перспективы создания и существования коллек-торских агентств в сфере ЖКХ Волгограда // Региональные, технологические и экономико-социальные проблемы развития строительного комплекса в Волгоградской области Наука Практика Образование Материалы II науч -техн конф , 20-21 сентября 2005 г, 4.2 - Волгоград ВолгГАСУ, 2005. - 0,5 п л

4 Гунько С А Отмена перекрестного субсидирования потребителей как первый шаг к цивилизованному рынку электроэнергии // Надежность и долговечность строительных материалов, конструкций и оснований фундаментов. Материалы IV международной науч -техн конф , 12-14 мая 2005 г, Ч 4 - Волгоград ВолгГАСУ, 2005 - 0,25 п л

5 Гунько С А Основные причины, тормозящие развитие ТСЖ в Волгограде // Социально-экономические и технологические проблемы развития строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства региона Материалы Всероссийской науч -техн конф , 24-25 ноября 2006 г, Ч 3 - Волгоград ВолгГАСУ, 2006. - 0,25 п л

Подписано в печать Формат 60x84 '/16 Печ л Тираж экз Заказ О

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гунько, Станислав Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К УПРАВЛЕНИЮ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ

ОРГАНИЗАЦИОННОЙ КООПЕРАЦИИ.

§1.1. Сущность управления эксплуатацией жилой недвижимости.

§ 1.2. Виды отношений и формы управления эксплуатацией жилой недвижимости.

§ 1.3. Понятие эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости.

Глава 2. ОБОСНОВАНИЕ ПРЕИМУЩЕСТВ ОРГАНИЗАЦИОННОЙ КООПЕРАЦИИ КАК ФАКТОРА ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ

УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

§ 2.1. Сравнительный анализ и оценка эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости на примере г. Волгограда.

§ 2.2. Обоснование возможностей организационной кооперации между управляющими эксплуатацией жилой недвижимости субъектами в г.

Волгограде.

Глава 3. МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИЕЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ОРГАНИЗАЦИОННОЙ

КООПЕРАЦИИ.

§ 3.1. Модель управления эксплуатацией жилой недвижимости на уровне г.

Волгограда.

§ 3.2. Модель управления эксплуатацией жилой недвижимости на уровне территориального района г. Волгограда.

§ 3.3. Прогноз повышения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации"

ь

Период развития рыночных отношений в России характеризуется переходом к гибкой и взаимообусловленной системе производственных, хозяйственных, экономических связей. Особо наглядно эти процессы представлены в жилищно-коммунальном хозяйстве страны. В административно-плановой экономике существовали жесткие, устоявшиеся функциональные связи между субъектами ЖКХ. Отношения между поставщиками услуг и их потребителями, между городской властью и коммунальными предприятиями были жестко проработаны.

В современных условиях проблемы функционирования жилищно-коммунального комплекса и становления цивилизованного рынка коммунальных услуг населению, особенно на уровне регионов (например, в Волгоградской области), осложнены отсутствием четкой правовой базы, переходом жилья в частную собственность, сопровождаемое массой нерешенных вопросов, закрытостью и непрозрачностью самой системы ЖКХ, а также тем, что существовавшие длительное время хозяйственные связи оказались разорванными и т.д. На фоне сложившейся ситуации проблема создания условий для повышения эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимостью с учетом целей и задач экономического развития всего региона в целом становится все более актуальной.

Решению ее во многом может способствовать уточнение видов, форм и содержания таких организационно-экономических отношений между органами управления эксплуатацией жилой недвижимостью и поставщиками услуг, муниципальными властями, которые отвечали бы требованиям устойчивого функционирования предприятий жилищно-коммунального комплекса в частном секторе в рыночных условиях, обеспечивали их гибкость и жизнеспособность и способствовали единению жилищнокоммунального комплекса как отрасли национальной и региональной экономики.

Исторический опыт, как зарубежный, так и отечественный, убеждает в необходимости перехода к гибким и эффективным формам взаимодействия в условиях неопределенности внешней экономической среды, таким, как организационная кооперация. В связи с этим весьма актуально решение вопросов теоретического и прикладного характера, направленных на уточнение содержательной и внешней стороны «организационной кооперации» как формы взаимодействия субъектов жилищно-коммунального хозяйства, в том числе и органов управления эксплуатацией жилья.

Такой аспект обозначенной проблемы, как усовершенствование форм взаимодействия хозяйствующих субъектов жилищно-коммунального комплекса с учетом специфики развития территории (региона), в частности, организационная кооперация органов управления эксплуатацией жилой недвижимости и ее влияние на эффективность их деятельности, является недостаточно изученным. Этим и объясняется выбор темы диссертационного исследования.

Целью данного диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов к управлению эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации, являющейся фактором повышения эффективности этого процесса.

Достижение поставленной цели исследования обеспечивается решением следующих взаимосвязанных задач:

- уточнить понятие управления эксплуатацией жилой недвижимости, его эффективности и понятие организационной кооперации;

- выявить условия, факторы, способствующие организационной кооперации в процессе управления эксплуатацией жилой недвижимости;

- провести сравнительный анализ и оценку эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости и обосновать преимущества организационной кооперации, как фактора повышения этой эффективности; разработать модель управления эксплуатацией жилой недвижимости на основе организационной кооперации на уровне города и отдельного городского района и дать прогноз ее экономической целесообразности.

Предметом исследования являются хозяйственно-экономические отношения, экономические процессы, связи и свойства экономических субъектов, а также субъектов ЖКХ, обуславливающих организационную кооперацию органов управления эксплуатацией жилой недвижимости.

Объектом исследования выступают органы управления эксплуатацией жилой недвижимости г. Волгограда и Волгоградской области.

Теоретические и методологические основы исследования.

В классической экономической науке решению и рассмотрению вопросов кооперации, как формы эффективного взаимодействия хозяйствующих субъектов в условиях нестабильности, неопределенности экономической среды, посвящали свои труды многие отечественные и зарубежные ученые. Из современных отечественных ученых проблематике повышения эффективности взаимодействия хозяйствующих субъектов, и кооперации, в частности, посвящали свои работы такие экономисты, как A.B. Бачурин, A.B. Дьяченко, A.B. Илларионов и др. Проблематике и проработке теоретических и методических аспектов в оценке и повышении устойчивости хозяйствующих субъектов посвящены работы Г.В. Савицкой. Проблемы управления эксплуатацией жилой недвижимости затрагивают A.C. Барканов, А.О. Березин, В.В. Бузырев, Д.Г. Гаделия, П.Г. Грабовый, C.B. Грибовский, C.B. Король, Е.И. Тарасевич, B.C. Чекалин.

Методологической, теоретической базой исследования являются положения и гипотезы, обоснованные в представленной классической, а также современной экономической литературе. Информационной базой исследования являются материалы Госкомстата РФ, законодательные и нормативно-правовые акты Правительства РФ, методические документы, регламентирующие основные принципы оценки определения эффективности деятельности субъектов ЖКХ; аналитические данные, опубликованные в научной литературе и периодической печати, а также собственные исследования и расчеты на уровне отрасли, хозяйствующих субъектов.

В исследовании использовались методы дедукции и индукции, логического, экономико-статистического, сравнительного анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем: уточнении экономической сущности понятий «управление эксплуатацией жилой недвижимости», «эффективность управления эксплуатацией жилой недвижимости», а также «организационная кооперация», как формы хозяйственно-экономических отношений между органами управления эксплуатацией жилой недвижимости одного региона и как фактора повышения их устойчивости в условиях становления жилищно-коммунальной системы страны;

- проведении сравнительного анализа в области экономических процессов, отношений, связей между субъектами управления эксплуатацией жилой недвижимости в трансформационных и стабилизационных периодах развития экономики рыночного типа и выявлении экономической специфики организационной кооперации в условиях становления и развития региональной системы ЖКХ;

- выявлении и обосновании условий и факторов, способствующих организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости; разработке структурно-логической модели организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости на уровне города и отдельного городского района и формировании системы показателей оценки их эффективности и влияния на их устойчивость.

Теоретическая и практическая значимость.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретические результаты проведенных исследований могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам: «Менеджмент отрасли», «Экономика отрасли» и «Региональная экономика».

Практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов органами государственного управления, всеми предприятиями и организациями, участвующими в жилищно-коммунальном хозяйстве региона при выборе приоритетных направлений деятельности.

Апробация и реализация результатов исследования.

Основные положения работы докладывались на научных межвузовских, региональных и международных конференциях, были представлены на семинарах аспирантов и студентов (2003-2007 гг.).

По теме диссертации опубликовано 5 печатных работ, общим объемом 1,38 пл., в том числе авторский объем 1,38 п.л.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, 3 глав, заключения, библиографического списка (содержащего 150 наименований источников) и 3 приложений, содержит 19 таблиц и 16 рисунков. Объем основного текста диссертации - 167 страниц машинописного текста.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гунько, Станислав Александрович

Основные выводы и результаты по Главе 3:

Расширение горизонтальных связей приводит к возможности обмена опытом работы ТСЖ, а сами товарищества имеют возможность увеличить объем своих возможностей за счет партнерства с другими ТСЖ. Горизонтальные связи ТСЖ стимулируют развитие конкуренции на рынке коммунальных услуг и приводят не только снижению стоимости этих услуг, но и к повышению их качества. Развитие ТСЖ в регионе дает возможность селекции партнеров и выбора наилучших из них. Для этого каждое товарищество должно сформировать для себя систему критериев партнеров и оценки их деятельности, которая будет содержать минимально необходимое, но достаточное количество показателей.

Разработана структурно-логическая модель организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости на уровне города Волгограда и отдельного района города Волгограда. Она позволяет убедиться в повышении эффективности в условиях нестабильности благодаря использованию кооперативных связей. Также описаны факторы, влияющие на выбор формы кооперации и приведена формула, дающая возможность оценить влияние факторов на субъекты организационно-экономических отношений.

Разработана программа выхода из кризиса для конкретного товарищества собственников жилья, даны прогнозные оценки его развития и приемы стабилизации и улучшения экономического и хозяйственного положения изучаемого предприятия в региональной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Исследуя факторы, влияющие на осуществление организационной кооперации органами управления эксплуатацией жилой недвижимости, мы пришли к выводу: до сих пор организационная кооперация мало применима, а при ее осуществлении выбор формы производится стихийно, неосознанно.

Процесс выбора формы организационной кооперации должен проходить в соответствии с четким алгоритмом принятия решений о целесообразности той или иной формы организационной кооперации для реализации каждой отдельной задачи, стоящей перед органом управления эксплуатацией жилой недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Существующая экономическая ситуация очень глубоко изменила все отрасли народного хозяйства, в том числе и жилищно-коммунальный сектор. Одной из главных причин изменений в жилищно-коммунальном хозяйстве стало резкое сокращение инвестиций в эту отрасль. Кроме того сложилась неблагоприятная ситуация по целому ряду показателей. Значительно увеличилась изношенность основных фондов, капиталовложения, шедшие на обновление жилищно-коммунального хозяйства, далеко не всегда доходили до адресатов, произошел развал планового хозяйства, низкая технологичность жилищно-коммунального комплекса, где технологии

-застыли на уровне-60-х годов-

Основной причиной кризиса в жилищно-коммунальном хозяйстве явилось снижение платежеспособного спроса населения из-за финансовой нестабильности, что вызвало усиления кризиса неплатежей. Последствия сокращения инвестиционной активности, отсутствия непрерывного финансирования, финансового кризиса во второй половине 1998 года, коснувшейся всей экономики России и жилищно-коммунального хозяйства в том числе, отечественными организациями до конца еще не преодолены.

Изучив классические понятия «недвижимости», «жилой недвижимости» можно определить как строение или его часть, предназначенное для проживания людей, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

В свою очередь «управление эксплуатацией жилой недвижимости» это процесс, обеспечивающий нормальное функционирование здания и придомовой территории, его текущее обслуживание и капитальный ремонт, а также обеспечение жильцов всеми необходимыми услугами в качестве и количестве соразмерном с оплатой этих услуг.

Эффективность управления эксплуатацией жилой недвижимости определяется как показатель уровня управления в изменении экономических и социальных результатов деятельности органа управления эксплуатацией жилой недвижимости, заключающейся в применении совокупности качественных или количественных критериев.

После укрупнения качественные критерии эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости мы поделили на 3 основные группы:

- стоимость услуг для собственников жилой недвижимости;

- качество услуг (включающее сроки их выполнения);

- предоставление дополнительных услуг собственникам жилой недвижимости.

Анализ и оценка эффективности управления эксплуатацией жилой недвижимости в Волгограде показал, что сегодня товарищества собственников жилья являются наиболее перспективной формой управления частной собственностью. Это подтверждают и данные статистики. Так, по данным Минрегионразвития в середине 2005 года в России насчитывалось 5000-6000 ТСЖ, что составляет около 6% от общего фонда жилья. В конце 2006г. в России было зарегистрировано уже более 8000 ТСЖ, т.е. 9,6%. Количество ТСЖ в Российской Федерации неуклонно увеличивается в связи с новым Жилищным Кодексом, обязывающим собственников жилья сделать выбор в течение нескольких ближайших лет.

Изучая опыт давно существующей хозяйственно-экономической системы - кооперации в ретроспективном разрезе, можно с уверенностью говорить об исторической необходимости развития кооперации в экономиках различного типа. Организационная кооперация как форма хозяйственно-экономических отношений представляет наиболее гибкую, адаптивную форму взаимодействия органов управления эксплуатацией жилья, в условиях их становления на региональном уровне, и в условиях неопределенности и стохастичности развития региональной системы жилищно-коммунального хозяйства. В связи с этим организационная кооперация является фактором повышения устойчивости (социальной, экономической, производственной) органов управления эксплуатацией жилой недвижимости;

Наряду с существующими формами организационно-экономических отношений (комбинированием, интегрированием, конгломерацией), организационная кооперация в большей степени способствует устойчивости органов эксплуатации жилой недвижимости. Специфика организационной" кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости в условиях становления - и развития региональной системы жилищно-коммунального хозяйства заключается в: отсутствии жестких хозяйственно -экономических связей; распределении ответственности; маневренности в текущей деятельности; диверсификации экономических рисков;

На данном этапе развития региональной системы жилищно-коммунального хозяйства сложились благоприятные условия, предпосылки для внедрения и применения всех форм организационной кооперации: экономический, социальные, политические, финансовые, правовые;

Организационная кооперация - форма рациональных организационных связей между предприятиями, возникающих в результате их деятельности и устанавливающихся в процессе реализации предприятиями своих целей для максимизации результатов труда.

Нами выделены следующие формы кооперации:

1. По видам деятельности: производственная, организационная, потребительская, кредитная, торгово-закупочная, кооперация внешнеэкономической деятельности и сельскохозяйственная кооперация.

2. По направлению хозяйственных связей: горизонтальная и вертикальная.

3. По отраслевому признаку: межотраслевая и внутриотраслевая.

4. По характеру производственных связей: субконтрактная, контрактная, временное деловое сотрудничество, долевое участие в создании и реализации проектов, лизинговая, кадровая.

Эффективность той или иной формы организационной кооперации определяется по ряду критериев: региональная значимость, отраслевая значимость, социальная значимость, безопасность, деловая репутация, хозяйственный потенциал, инновационный потенциал, управленческий потенциал.

Разрабатывая стратегию технологического развития страны на ближайшее десятилетие, необходимо предусмотреть три ключевых элемента: поддержку образования и мобильности кадров; создание благоприятной правовой, регламентирующей и финансовой среды; стимулирование инновационной активности в частном секторе и усиление организационной кооперации как на внутриотраслевом, так и на национальном уровне. Масштабы необходимых финансовых и интеллектуальных ресурсов постоянно растут и, как правило, ни одно предприятие не в состоянии обеспечить технологические прорывы, гарантирующие завоевание новых рынков. В этой связи роль организационной кооперации еще более усилится. Она должна стать катализатором деятельности компаний, университетских и государственных лабораторий, малых предприятий и предприятий жилищно-коммунального комплекса.

Изучено положение жилищно-коммунального хозяйства России за последние 7 лет. В частности, подробно описана ситуация в ЖКХ Волгоградской области.

Выявлены цель, задачи, принципы действия структурно-логической модели организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости. Формы организационной кооперации весьма разнообразны: контрактная, субконтрактная, кадровая, лизинговая, временное деловое сотрудничество, долевое участие в создании и реализации проектов.

Приведена структурно-логическая модель организационной кооперации органов управления эксплуатацией жилой недвижимости, позволяющая убедиться в повышении эффективности ТСЖ и управляющих компаний в условиях нестабильности внешней среды благодаря использованию кооперативных связей. Также описаны факторы, влияющие на выбор формы кооперации и математическая зависимость, позволяющая оценить~влияние факторов на выбор формы организационной кооперации.

-----------Разработана программа выхода из кризиса для конкретного товарищества собственников жилья, даны прогнозные оценки его развития и приемы стабилизации и улучшения финансового положения изучаемого предприятия в системе жилищно-коммунального хозяйства региона.

Основные нормативные документы

1. Гражданский кодекс РФ от 30 ноября 1994 г.

2. Жилищный кодекс РСФСР от 24. 06.1983 г.

3. Жилищный кодекс РФ от 29. 12.2004 г.

4. Закон от 18.08.2000 г. №134-Ф3 «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации».

5. Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации: Указ Президента РФ от 28.04.1997. №425.

6. Постановление СМ РСФСР от 30.11.1990 г. №1129 «О предприятиях и предпринимательской деятельности».

7 .Постановление Федеральной службы государственной статистики от 25 декабря 2006 г. N 81 «Об утверждении Порядка заполнения и представления формы федерального государственного статистического наблюдения N 26-ЖКХ «Сведения о предоставлении гражданам социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг».

8. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 28.05.1988 г. №611 «О кооперации в СССР».

9. Постановление ЦК КПСС и СМ СССР от 31.03.1988 г. №406 «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации».

10. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г.