Рациональное использование объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Рациональное использование объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла"

чоч/итв

На правах рукописи

Лиджиева Кермен Анатольевна

РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 9 МАЙ 2011

Пенза 2011

4847018

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика и управление проектами в строительстве» Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель: заведующий кафедрой «Экономика и управление

проектами в строительстве» Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета, доктор экономических наук, профессор Беляев Михаил Константинович Официальные оппоненты: заведующая кафедрой «Экономика и управление в

городском хозяйстве»^ директор Института дополнительного профессионального образования Казанского государственного архитектурно-строительного университета, доктор экономических наук, профессор Романова Анна Ильинична заслуженный деятель науки РФ, профессор кафедры «Менеджмент и маркетинг» Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета, доктор экономических наук, профессор Щуров Борис Васильевич Ведущая организация: Санкт-Петербургский государственный инженерно-

экономический университет (кафедра «Экономика и менеджмент в строительстве», заведующий кафедрой, заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор) Бузырев Вячеслав Васильевич

Защита состоится «01» июня 2011 г. в 15.30 часов на заседании объединенного диссертационного совета ДМ 212,184.03 при Пензенском государственном университете архитектуры и строительства по адресу: 400028, г. Пенза, ул. Ти-~ това, 28, Пензенский государственный университет архитектуры и строительства, корп. 3, ауд. 3308.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Автореферат разослан «30» апреля 2011 г. Ученый секретарь

диссертационного совета »

кандидат экономических наук, доцент С.Ш.Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Сфера управления использованием объектов жилой недвижимости является одной из самых консервативных, поскольку, ввиду высокой социальной значимости жилья и необходимости обеспечения его доступности, в ней долгие годы присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало развитию рыночных отношений и формированию экономического мышления собственников. В современных условиях развития жилищной сферы, с введением в действие нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбрать и реализовать способ управления своим домом, значительно возросла потребность в профессионализации данной сферы. Особенно остро эта потребность выражена в крупных городах, поскольку: жилищный фонд их представлен многоквартирными домами, которые являются объектом пристального внимания на современном этапе реформирования жилищной сферы; в крупных городах существуют объективные предпосылки для развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью: большой объем рынка, наличие заинтересованных бизнес-структур, повышенное внимание властей и общественности к жилищной сфере; собственникам жилья в крупных городах присущ более высокий уровень просвещенности и активности в вопросах рационального использования жилой собственности; сфера рационального использования объектов жилой недвижимости обладает огромным потенциалом для развития бизнеса, внедрения современных технологий менеджмента и новых видов услуг.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления и рационального использования жилой недвижимости внесли российские ученые М.К. Беляев, В.В. Бузырев, А.Н. Ларионов, Б.В. Прыкин, Е.И. Тарасевич, Б.Ф. Ширшиков, Л.Н. Чернышов, В.З. Черняк и др.; зарубежные ученые Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Г.С. Харрисон и др. Однако изменяющиеся правовые и экономические условия, практика развития жилищного строительства в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь, требуют концентрации внимания на недостаточно проработанных аспектах, в частности решении вопросов рационального использования объектов жилой недвижимости. Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Цель диссертационного исследования - разработать теоретико-методический подход к разработке и обоснованию рациональному использованию объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

Достижение поставленной цели определило решение следующих задач: -уточнено определение и типология объектов жилой недвижимости; - дано уточнение понятий жизненного цикла и рационального использования объектов жилой недвижимости;

- проведен анализ, дана оценка состояния и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости;

- предложен методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла;

-разработана модель рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла и предложены плановые мероприятия по её реализации;

-обоснованы перспективы реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

Объект исследования - объекты жилой недвижимости и этапы их жизненного цикла (на материалах по г. Волгограду).

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, определяющие формы рационального использования объектов жилой недвижимости.

. В качестве научной гипотезы было выдвинуто предположение о том, что рациональное использование объектов жилой недвижимости, выраженное в снижении цены использования возможно, если при использовании объекта жилой недвижимости будет обеспечено взаимодействие всех заинтересованных сторон (управляющих компаний, собственников жилья) на основе выработки, принятия и реализации управленческих решений по обязательным процедурам анализа и оценки факторов, влияющих на рациональное использование объектов жилой недвижимости.

Теоретическая, методологическая и эмпирическая база исследования. Теоретической основой исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные вопросам жилищного строительства и эксплуатации жилой недвижимости. Информационно-эмпирическую базу исследования составили методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления; нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие жилищное строительство. В качестве методологической основы исследования использованы общенаучные методы познания, в частности методы математического, системного, технико-экономического, логического анализа. Методическая схема диссертационного исследования приведена на рис. 1.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем: , -уточнено определение жилой недвижимости как строения или его части, предназначенных для проживания, законченных строительством и принятых в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанных с земельным участком, имеющим границы, подлежащих кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающих жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомо-

гательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения и предложена типология по 7-ми критериям;

- уточнено определение жизненного цикла жилой недвижимости - период, в течение которого она обладает, во-первых, всеми признаками жизнеспособности и ценности на рынке, обеспечивающей достижение целей продавца; во-вторых, полезности, функциональной значимости в процессе эксплуатации, обеспечивающей достижение целей потребителя; уточнено рациональное использование объектов жилой недвижимости как эффективное (рентабельное) использование общих площадей, внутридомовых и внешних пространств, определяемое снижением., цены использования (потребления) объекта жилой недвижимости для собственника или временного владельца на всех стадиях жизненного цикла, когда жилая недвижимость выступает объектом собственности, владения, подлежащего функциональному использованию;

-предложен методический подход к расчету, анализу и оценке 3-х групп показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с уче-ом жизненного цикла, характеризующих динамику стоимости услуг для собственников жилой недвижимости; качество услуг (включающего сроки их выполнения); предоставление дополнительных услуг собственникам жилой не-вижимости;

-разработана модель рационального использования объектов жилой не-вижимости, описывающая систему взаимодействия всех заинтересованных орон (управляющих компаний, собственников жилья), которое выражено в иде организационно-экономических и организационно-социальных отноше-ий, формируемых в ходе использования объекта жилой недвижимости по . ункциональному назначению и в коммерческих целях с учетом его жизненно-о цикла и плановых мероприятий по её реализации.

Обоснованность и достоверность результатов исследования. Достовер-ость исследования полученных автором научных результатов обеспечивается спользованием в качестве теоретической и методической базы трудов отечест-енных и зарубежных ученых в области экономики строительства; большого ассива государственной и муниципальной статистики; результатов проведен-ого анкетного опроса; данных маркетинговых исследований рынка жилой не-вижимости. Обоснованность научных положений подтверждается корректно-тью применения апробированного в научной практике исследовательского и налитического аппарата; опытом практической реализации предложенных ероприятий; обсуждением на международных, межрегиональных, межвузов-ких научно-практических конференциях по проблемам экономики и управле-ия народным хозяйством; публикациями результатов исследования в рецен-ируемых научных изданиях.

Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования

Теоретическая значимость работы заключается в обобщении накопленного опыта в области рационального использования объектов жилой недвижимости. Научные положения, полученные в ходе диссертационного исследования, послужат базой для дальнейших научных разработок, направленных на повышение эффективности эксплуатации объектов жилой недвижимости.

Практическая значимость работы заключается в разработке модели рационального использования объектов жилой недвижимости и плановых мероприятий (на материалах г. Волгограда). Эти разработки могут быть использованы для решения как стратегических, тактических, так и оперативных задач по рациональному использованию объектов жилой недвижимости на уровне государственных органов и управляющих организаций. Полученные результаты могут использоваться в учебном процессе по дисциплинам «Экономика отрасли», «Экономика юродского хозяйства».

Представленные научные положения диссертации соответствуют паспорту специальност« 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство):

• пункту 66 «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения»;

• пункту 69 «Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла».

Реализация и апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международных, меяфегиональных, межвузовских научно-практических конференциях, что нашло отражение в статьях и тезисах докладов, а также были использованы в учебном процессе по дисциплине «Оценка собственности». Кроме этого, некоторые выводы и рекомендации, полученные в результате проведенного исследования, используются в практической деятельности ряда управляющих компаний г. Волгограда.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 6 публикациях, в том числе статьях, тезисах докладов, общим объемом 2,75 п.л., лично автора- 1,5 л.л.

Структура, объем и краткое содержание работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 129 названий. Содержит 142 страницы основного текста, включая 21 таблицу и 17 рисунков, 7 приложений.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель, задачи, определены предмет, объект исследования, теоретическая основа, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические подходы к рациональному использованию объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла» уточнены понятие, типы объектов жилой недвижимости, их жизненный цикл, поня-

тие и формы рационального использования; исследован научно-практический опыт в данной области.

Во второй главе «Анализ проблем и выявление предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла» проведены анализ, оценка состояния, проблем и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости, предложен методический подход к расчету, анализу и оценке вариантов их рационального использования.

В третьей главе «Моделироваше рационального использования объектов жилой недвижимости с учетвм их жизненного цикла» разработана модель рационального использована объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла и плановые меюприятия по её реализации; дано обоснование целесообразности реализации организационно-экономической модели.

В заключении сформулировгны основные выводы и рекомендации по результатам исследования.

Основные положения, вышсимые на защиту:

1. Определение и типология жилой недвижимости.

2. Определение жизненного цикла и рационального использования объектов жилой недвижимости.

3. Методический подход красчету, анализу и оценке 3-х групп показателей рационального использовани; объекта жилой недвижимости ¿'учетом жизненного цикла.

4. Модель рационалыюп использования объектов жилой недвижимости.

II. ОСНОВНЫЕ ГОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Определите и типология жилой недвижимости

Понятие «жилье» исгользуется в нескольких контекстах. Во-первых, этим понятием называют жилнцный фонд - строения или дома. Во-вторых, называют функционирующие лроения и дома. Каждое строение жилищного фонда производит ряд потребггельских (жилищных) услуг - служит убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т. д. Если строение жилищного фонда не разрушено или физ1чески не повреждено, она производит непрерывный поток жилищных услуг.Именно эта сторона понятия «жилье» имеется в виду, когда изучается, напринер, рынок жилья, сдаваемого внаем, так как на этом рынке продаются и покпаются не строения, а жилищные услуги, поставляемые этими строениями.

Понятия «жилнцный фонд» и «жилищные услуги» взаимосвязаны, поскольку использовшие жилищного фонда и есть процесс предоставления жилищных услуг. Дл1 тех, кто проживает в доме, эти понятия сливаются, различия проявляются приаренде.

Согласно Гражданскому кодексу РФ: «Жилым помещением признается помещение, преддоначенное для постоянного проживания граждан и отвечающее

установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям». Пригодность для постоянного проживания означает возможность проживания в помещении в течение всех сезонов года, а не только в летнее время, поэтому не признаются жилыми помещениями дачные некапитальные строения, так как они не предназначены для проживания в них зимой. Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям населенного пункта, в котором находится.

При всей важности и обязательности правового определения жилой недвижимости ее сущность может быть выявлена только в результате экономического анализа. Лишь единство правового и экономического определений позволяют говорить о наличии полноценной характеристики жилой недвижимости.

Для того чтобы составить представление об экономическом содержании жилой недвижимости, необходимо обратиться к основным положениям экономической теории и выяснить, является ли жилая недвижимость экономическим благом, отражающим сочетание двух характеристик: полезности и редкости. Если вспомнить, что обязательным атрибутом жилой недвижимости являются фрагменты земной поверхности — земельные участки, то может показаться, что обязательное для экономических благ свойство редкости здесь отсутствует. Однако подобный вывод был бы некорректным, поскольку при рассмотрении должны приниматься только те земельные участки, которые реально являются (или могут являться в обозримом будущем) местами расселения людей.

Размеры таких территорий достаточно ограничены. Так, например, площадь, занимаемая городами, составляет лишь 3% общей территории РФ. Кроме того, все улучшения земельного участка (то есть расположенные на нем здания и строения, инженерные коммуникации, элементы благоустройства) являются продуктами человеческого труда. Таким образом, факт принадлежности жилой недвижимости к экономическим благам следует считать бесспорным.

Другой обязательный аспект экономического блага заключается в том, что оно является продуктом труда, результатом экономической деятельности. Феномен редкости присущ любому экономическому благу, во-первых, в связи с тем, что ограниченными, сравнительно редкими являются используемые факторы производства, а во-вторых, в связи с опережающим ростом тех потребностей, которые удовлетворяются экономическими благами.

Жилой недвижимостью является строение или его часть, предназначенное для проживания, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Управление использованием жилой недвижимости - процесс, обеспечивающий нормальное функционирование здания и придомовой территории, его

текущее обслуживание и капитальный ремонт, а также обеспечение жильцов всеми необходимыми услугами в качестве и количестве, соразмерном с оплатой этих услуг. Жилая недвижимость делится на категории по 7-ми критериям: месторасположение; строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов; обустройство здания и придомовой территории; социальная инфраструктура здания; материалы и оборудование; техническая инфраструктура; организация управления и эксплуатации. '

2. Определение жизненного цикла и рационального использования объектов жилой недвижимости

Рациональное использование жилой недвижимости можно толковать в разных контекстах. Во-первых, понятие «рациональное» чаще всего ассоциируется с понятием «эффективное», определяющим положительный результат от деятельности, работ, проведенных мероприятий, за вычетом затрат на них. Во-вторых, «рациональная» деятельность - это деятельность, основанная на новых технических решениях, обуславливающих изменение технических характеристик продукции, технологических процессов, машин и оборудования, организации производства и труда. Вместе с жилой недвижимостью возникла и необходимость эксплуатации жилой недвижимости. Необходимо поддерживать жилой дом в состоянии, обеспечивающем жильцам комфортное проживание. С развитием строительства жилой недвижимости и переходом к рыночной экономике в жилищно-коммунальном секторе возникла необходимость в новых способах эксплуатации жилой недвижимости.

Рациональное использование жилой недвижимости - это эффективное (рентабельное) использование общих площадей, внутридомовых и внешних пространств, определяемое снижением цены использования (потребления) объекта жилой недвижимости для собственника или временного владельца на всех стадиях жизненного цикла, когда жилая недвижимость выступает объектом собственности, владения, подлежащего функциональному использованию. Жизненный цикл жилой недвижимости - это период, в течение которого она обладает всеми признаками жизнеспособности: ценности на рынке, обеспечивающей достижение целей продавца; полезности, функциональной значимости в процессе использования, обеспечивающей достижение целей потребителя. От жизненного цикла жилой недвижимости зависит уровень прибыли продавца (продуцента) на каждой из его стадий: а) внедрения объекта жилой недвижимости на рынок; б) роста объема продаж вследствие признания ценности данного объекта для потенциального покупателя; в) стадии зрелости, характеризуемой максимальной прибыльностью; г) насыщения рынка; д) спада объема продаж и прибыли.

Для жилой недвижимости характерно два жизненный цикла в силу особенностей её как товара, закрепленного к земле, относительно длительного периода строительства (до 1 года и более) и существенно длительного совокупного периода использования (до 100 лет и более).

- жизненный цикл вновь созданной жило]! недвижимости (/), линии затрат (г) (постояшшх, переменных,1 и прибыли (р);

- изменение жизненного цикла (1+1), линж затрат (г+1) (постоянных, переменных) и прибыли (р+1) пр! эксплуатации жилой недвижимости с учетом реконструкции, ремонта или модернизации;

- изменение жизненного цикла (/+и)> лиши затрат (г+п) (постоянных, переменных) и прибыли (р+п) лри эксплуатации жилой недвижимости с учетом реконструкции, ремонта ши модернизации;

- потенциальное измените жизненного цикла (1+И+1), линий затрат (г+л-н) (постоянных, перемашых) и прибыли (р+ги\) при эксплуатации жилой недвижимости с учетом реконструкции, ремонта или модернизации.

Рис. 2. Графическая модель динамики рационального использования жилой недвижимости на стадиях жизненного цикла

Во-первых, жизненный цикл жилой недвижимости как товара описывает траекторию её пребывания, обращения на рынке как объекта сделки «купли-продажи» или аренды. Этот период априори можно считать непродолжительным - в среднем от 1 года. Во-вторых, жизненный цикл жилой недвижимости как объекта собственности, владения, подлежащего функциональному использованию. Данный период более длительный - от 1 года и до 5 лет в случае аренды; от 1 и до 100 лет в другом случае. Этот нюанс необходимо учитывать, поскольку в первом случае определяющим фактором будет являться цена продажи, реализации, а во втором - цена использования (потребления) жилой недвижимости. А они существенно разнятся. И для решения проблем эффективного, рационального использования жилой недвижимости нас интересует именно цена использования, как квинтэссенция экономического содержания эксплуатируемой жилой недвижимости. Этот показатель является динамичным, поскольку увязан с жизненным циклом жилой недвижимости. На рис. 2 показана графическая модель, отражающая данную взаимосвязь в динамике.

Динамика цены эксплуатации опосредованно может говорить о рациональном использовании жилой недвижимости: чем более высок этот параметр, тем менее рационально используется объект недвижимости, и наоборот. Цена эксплуатации (Цэксплуатация) жилой недвижимости определяется суммарными затратами, связанными с её приобретением (Зпокупка) и эксплуатацией (ЗгаксШ1уатаци«)'

Цпэксплуатацня ~ 3П0КуП|сз + Зэксплуатация. О )

Цена эксплуатации может быть определена множеством параметров. В строительстве жилой недвижимости при делении на зоны в соответствии с параметрами инвестиционной привлекательности и комфортности проживания должны учитываться следующие факторы: близость к центру; концентрация исторических и архитектурных достопримечательностей; близость к центральному деловому району города; привлекательный естественный ландшафт местности; архитектурная гармония; плотность населения; этажность застройки; количество зеленых насаждений в зонах; социальная благополучность района (уровень криминогенной обстановки); социальный статус населения (социально однородная среда обитания); концентрация культурно-развлекательных учреждений; концентрация учреждений социальной сферы.

3. Методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла

В мировой практике рациональное использование жилой недвижимости определяется показателями уровня управления в изменении экономических и социальных результатов деятельности органа управления эксплуатацией жилой недвижимости, заключающейся в применении совокупности качественных или количественных критериев.

После укрупнения качественных критериев рационального использования жилой недвижимости выделены 3 основные группы: стоимость услуг для собственников жилой недвижимости; качество услуг (включающее сроки их выполнения); предоставление дополнительных услуг собственникам жилой недвижимости.

Как показал проведенный анализ, в новых жилых комплексах и объектах, управляемых ТСЖ (товарищество собственников жилья) и TOC (территориальное общественное самоуправление), жильцы четко осознают, что квартира и придомовая территория находится в их собственности, а потому уделяют особое вниманию тому, как они рационально используются. В жилых домах старой постройки создание ТСЖ и TOC тормозится самими жильцами, не проявляющими инициативу. Опыт создания ТСЖ и TOC показывает, что в домах под управлением товарищества повышается рациональность использования жилой недвижимости, становится чище в подъездах и придомовых территориях, снижается размер оплаты за предоставляемые услуги. Во многом это связано с повышенной степенью ответственности аппарата управления перед своими нанимателями, т.е. собственниками жилья. Финансовый кризис, оказавший негативное влияние на социально-экономическое развитие большинства субъектов РФ, в 1 полугодии 2009 года привел к снижению объема инвестиций в жилищное строительство в городах-"миллионниках" РФ (рис. 3).

На первом месте по объему инвестиций в жилищное строительство находился Новосибирск (2278,8 млн рублей), на втором и третьем - Уфа (1988,3 млн. рублей) и Нижний Новгород (1779,0 млн рублей). Менее всего инвестиций было направлено в строительство жилья в Челябинске (523,1 млн рублей). В январе-июне 2009 года объем инвестиций в основной капитал

uowimatipic .*»" uuraiiài г..иеггагив . •>.! ci п. w« laccx 'uiooiihck

Рис. 3. Объемы инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям в сфере жилищного строительства в городах-"миллионниках" за 1 полугодие 2009 года, млн. рублей

по крупным и средним организациям Волгограда в жилищное строительство составил 1110,0 млн. рублей, в том числе фактическая стоимость возведенных жилых домов - 507,9 млн. рублей.

В целом, без учета индивидуального жилищного строительства, за указанный период на территории Волгограда введено в эксплуатацию порядка 47 капитальных объектов, сумма инвестиций в строительство которых составила около 1,5 млрд рублей, что в 1,8 раз меньше по сравнению с 1 полугодием 2008 года. Объем инвестиций, направленных в строительство многоэтажных жилых домов, за шесть месяцев 2009 года составил 34,6% от общего объема инвестиций.

По результатам мониторинга рынка жилой недвижимости Волгограда, проведенного управлением по жилищной политике администрации Волгограда, по состоянию на 1 июля 2009 года среднерыночная стоимость 1 кв. метра на первичном рынке составила 37,3 тыс. руб., на вторичном рынке - 40,9 тыс. руб. Снижение цен на вторичном рынке проходило не так резко, средняя цена квадратного метра ежемесячно уменьшалась на 1,5-2%, максимальное падение на 4% было зафиксировано в марте. По сравнению с ценами января 2009 года стоимость жилья на вторичном рынке Волгограда к июлю 2009 года снизились в среднем по городу на 35%.

Рациональное использование жилой недвижимости как показатель уровня управления можно определить на основе динамики экономических и социальных результатов деятельности органа управления эксплуатацией жилой недвижимости, заключающейся в применении совокупности качественных или количественных показателей (табл.1):

К показателям первой группы относятся:

1) Показатель удовлетворенности потребителей предоставляемыми услугами, определяется:

П1=КРЖ/К0ж, (2)

где Крж - решенное (выполненное) количество жалоб и обращений потребителей за текущий период (квартал, год); К0ж - общее количество жалоб и обращений потребителей за текущий период (год, квартал, месяц).

Данный показатель предполагает определенную реакцию потребителей на качество, сроки и разнообразие предоставляемых услуг.

2) Показатель предотвращения аварий на обслуживаемом фонде за текущий период, рассчитывается по формуле

П2=Кла/К0а, (3)

где К да - своевременно ликвидированное количество аварий (согласно времени, указанному в нормативных документах, на ликвидацию аварий и их последствий) на обслуживаемом фонде за текущий период (год, квартал, месяц); Код -общее количество аварий на обслуживаемом фонде за текущий период (год, квартал, месяц).

3) Показатель капитально отремонтированного и реконструированного фонда, рассчитывается по формуле

т=0рф/0ф, (4)

где Орф - общая площадь отремонтированного и реконструированного фонда на конец периода (год, квартал, месяц); Оф - общая площадь обслуживаемого фонда.

Объем капитально отремонтированного и реконструированного фонда характеризует не только темпы капитального ремонта и реконструкции обслуживаемого фонда, но и эффективность расходования денежных средств, выделяемых на данные цели.

Ко второй группе показателей относятся:

1) Доля аварийной (требующей капитального ремонта) недвижимости, рассчитывается по формуле

П4=1/5а, (5)

где S'a - площадь аварийной (требующей капитального ремонта недвижимости) на конец периода (год, квартал, месяц).

2) Доля неиспользуемых площадей:

П5=1/5нп. (6)

где 5цп - общая площадь неиспользуемых площадей на конец периода (год, квартал, месяц).

3) Доля полезной площади:

П6=5пп/Оф, (7)

где Snn- полезная площадь на конец периода (год, квартал, месяц).

Данные показатели необходимы для расчета инвестиционной привлекательности обслуживаемого комплекса.

К третьей группе показателей относятся:

1) Стоимость предоставляемых услуг, (к среднему значению по городу), рассчитывается по формуле:

П7=ССку/Ску, (8)

где Ску - стоимость услуг в расчете на 1 м2 общей площади помещений, среднее значение по периоду (год, квартал, месяц); Секу - стоимость коммунальных услуг на 1 м2 (среднее значение по городу или району) за период (год, квартал, месяц).

Данный показатель характеризует соотношение стоимости услуг на 1 м2 в обслуживаемом комплексе к среднему показателю по городу. Уменьшение данного показателя свидетельствует о завышенной стоимости отдельных компонентов предоставляемых услуг и должно являться поводом для оценки управляющей компании сложившейся ситуации и принятии мер по ее исправлению.

2) Задолженность по оплате услуг, рассчитывается по формуле:

П8=Ску/Зку, (9)

где Зку - задолженность по оплате за предоставленные услуги, значение на конец периода на 1 м2 общей площади помещений.

3) Показатель коэффициента валового дохода, рассчитывается по формуле преобразованной из формулы (1) приведенной выше:

П9=СР/ВД, (10)

де Ср - средняя рыночная стоимость 1 м2 объекта недвижимости на конец периода (год, квартал, месяц).; ВД - годовая сумма валового дохода на 1 м2 площади помещений, исходя из договоров на аренду.

Также в ходе исследования оценка рационального использования жилой недвижимости проводилась методом анкетного опроса. В качестве респондентов выступали обычные собственники жилой недвижимости.

Таблица 1

Показатели оценки рационального использования жилой недвижимости

Наименование групп показателей Перечень показателей

1. Показатели, характеризующие качество и объем предоставляемых услуг - удовлетворенность потребителей предоставляемыми услугами; - предотвращение аварий на обслуживаемом фонде; - объем капитально отремонтированного и реконструированного фонда

2. Показатели, характеризующие эффективность структуры обслуживаемой сферы - доля аварийной (требующей капитального ремонта) недвижимости; - доля неиспользуемых площадей; - доля полезной площади в общем фонде

3. Финансовые показатели - стоимость коммунальных услуг (к среднему показателю по населенному пункту); - задолженность по оплате услуг; - коэффициент валового дохода

По данным исследования, уровень цены эксплуатации жилой недвижимости по г. Волгограду считается в целом весьма высоким: 20% опрошенных назвали её средней, 70% - высокой, 5% - низкой, а 5% опрошенных затруднились ответить на этот вопрос. Качество жилой недвижимости как показатель жизненного цикла было оценено так: высокое качество жилищно-коммунальных услуг отметили 3% опрошенных, 7 % - назвали его средним и 90 % - низким.

4. Модель рационального использования объектов жилой недвижимости

Данная модель является упрощенным представлением системы выработки, принятия и реализации управленческих решений по вопросам рационального использования объектов жилой недвижимости. Этот процесс предполагает проведение 10 обязательных процедур по анализу и оценке социально-экономических, экономических, технико-технологических, инженерных и экологических факторов, влияющих на рациональное использования объектов жилой недвижимости.

Принятие решения по рациональному использованию объекта жилой недвижимости должно проходить по следующему алгоритму:

1. Анализ и оценка социально-экономических факторов рационального использования жилой недвижимости с учетом жизненного цикла (демографическая структура населения (жильцов); уровень платежеспособного спроса на жилье, услуги по функциональному использования жилья и дополнительные услуги; плотность расселения и интенсивности услуг по функциональному использования жилья и дополнительные услуги).

Экономические факторы рационального использования жилой недвижимости с учетом жизненного цикла

цена использования; цена дополнительных услуг; цена материалов, изделий, конструкций; аренда машин и оборудования; доходы собственников жилья

Социально-экономические факторы рационального использования жилой недвижимости с учетом жизненного цикла

демографическая структура населения (жильцов); уровень платежеспособного спроса на жилье, услуги по функциональному использования жилья и дополнительные услуги; плотность расселения и интенсивность услуг по функциональному использования жилья и дополнительные уступ!

ЦЕЛЬ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛОИ НЕДВИЖИМОСТИ - ФОРМИРОВАНИЕ ЖИЛОИ СИСТЕМЫ - СРЕДЫ С РАЗВИТОЙ ИНФРАСТУКТУРОЙ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ, ОБЕСПЕЧИВАЮЩЕЙ ВЫСОКИЙ УРОВЕНЬ КАЧЕСТВА ЖИЗНИ

Подсистема - объект жилой недвижимости (жилой дом)

Объемно-планировочное решение (масштаб жилых и нежилых помещений; внутридомовых настенных и др. площадей; этажность)

Конструктивное решение (техннко-технологические возможности объекта жилой недвижимости с точки зрения несущей нагрузки конструктивных элементов, устойчивости к шуму, вибрации, механическим воздействиям и прочим дополнительным нагрузкам)

Инженерное оборудование объекта жилой недвижимости (комплектность, износ, технические и эксплуатационные возможности)

Подсистема - жилая территория

Потребность в инфраструктуре

Инженерное оборудование территории (комплектность, износ, технические и эксплуатационные возможности)

Объекты инфраструктуры (социально-бытовое, экономическое, техническое, информационное обслуживание, досуговые и спортивные объекты, объекты для хранения и защиты имущества) и др.

Благоустройство территории Озеленение территории

Потребность в инвестициях

Цена эксплуатации

Рис. 4. Модель рационального использования жилой недвижимости с учетом жизненного цикла

2. Анализ и оценка Экономических факторов рационального использования жилой недвижимости с учетом жизненного цикла (цена использования; цена дополнительных услуг; цена материалов, изделий, конструкций; аренда машин и оборудования; доходы собственников жилья).

3. Анализ и оценка объемно-планировочных решений (масштаба жилых и нежилых помещений; внутридомовых настенных и др. площадей; этажности).

4. Анализ и оценка конструктивных решений (технико-технологических возможностей объекта жилой недвижимости с точки зрения несущей нагрузки конструктивных элементов, устойчивости к шуму, вибрации, механическим воздействиям и прочим дополнительным нагрузкам).

5. Анализ и оценка инженерного оборудования объекта жилой недвижимости (комплектности, износа, технических и эксплуатационных возможностей, безопасности).

6. Анализ и оценка потребности в инфраструктуре.

7. Анализ и оценка объектов инфраструктуры (социально-бытовых, экономических, технических, информационного обслуживания, досуговых и спортивных объектов, объекты для хранения и защиты имущества) и др.

8. Анализ и оценка инженерного оборудования территории (комплектности, износа, технических и эксплуатационных возможностей, безопасности).

9. Анализ и оценка благоустройства территории.

10. Анализ и оценка озеленения территории.

В целом структурно-логическая модель рационального использования жилой недвижимости представляет собой образец взаимодействия всех заинтересованных сторон (управляющих компаний, собственников жилья), которое выражено в виде организационно-экономических и организационно-социальных отношений, формируемых в ходе использования объекта жилой недвижимости по функциональному назначению и в коммерческих целях.

На рис. 4. графически изображена данная модель. Реализация модели сопровождается получением эффектов. Управленческий эффект, выраженный через сокращение количества договоров в отношениях с ресурсоснабжающими организациями; повышение действенности организационного и нормативного механизма капитализации средств; устранение проблем с оформлением доверенностей уполномоченному лицу; снятие необходимости созыва общего собрания по каждому вопросу, что делает процесс принятия решения проблематичным и сложным. Экономический эффект, выраженный через упрощение процедур создания юридического лица для управляющих компаний; снижение предпринимательских рисков и повышение доходов управляющих компаний; снижение затрат на эксплуатацию жилой недвижимости для её собственников. Социальный эффект, выраженный реальной возможностью у собственников жилья влиять на условия договора, предлагаемого управляющей организацией; возможностью оперативного контроля над деятельностью управляющей организации со стороны собственников жилья.

В ходе исследования разработаны плановые мероприятия по рациональному использованию объекта жилой недвижимости и дана прогнозная оценка их целесообразности в формате двух вариантов (оптимистический, пессимистический) (табл. 2). Данные мероприятия предполагают: 1) сдачу в аренду подвального помещения; 2) строительство двухуровневой парковки; 3) сдачу в аренду фасада здания; 4) сдачу в аренду крыши здания. При оптимистическом варианте через 17,2 мес. собственники квартир не будут вообще платить за услуги ЖКХ, и даже останутся излишки средств на благоустройство дома. При пессимистическом варианте через 27,4 мес. собственники квартир будут платить за услуги ЖКХ по 11,27 руб. за мг в месяц, вместо прежних 50 руб.

Таблица 2 Сводная таблица эффективности мероприятий ,

Мероприятия Затраты (руб.) Оптимистический вариант Пессимистический вариант

Срок окупаемости (мес.) Месячная прибыль (руб.) Месячная прибыль на 1 м2 общей площади квартир Срок окупаемости (мес.) Месячная прибыль (руб.) Месячная прибыль на 1 м2 общей площади квартир

Сдача в аренду подвального помещения 1680092,4 8,4 199500 32,12 12,6 133000 21,41

Строительство двухуровневой парковки 5098819,91 44,9 113400 18,26 57,8 88200 14,2

Сдача в аренду фасада здания 21000 3,38 6000 0,96

Сдача в аренду крыши здания 60000 9,66 • '. • ' 1 ' 20000 3,22

Итого 6778912,31 17,2 393900 63,43 27,4 247200 39,8

Данные мероприятия подходят для всех групп недвижимости: первая группа - объекты жилой недвижимости, которые используются собственниками в некоммерческих целях (как реальный актив) для проживания в них лично или близких лиц; вторая группа - объекты жилой недвижимости, которые используются собственниками в целях получения доходов (как финансовый актив) посредством перепродажи и сдачи их в аренду; третья группа - объекты жилой недвижимости смешанного типа, в которых одни квартиры используются собственниками для проживания в них лично или близких лиц, другие - в качестве источника доходов (финансовый и реальный активы одновременно).

Проведены расчеты и обоснована целес\образность мероприятий по рациональному использованию жилой недвижимости, в частности ожидается снижение стоимости оплаты услуг ЖКХ (вместе сэлектроэнергией);до руб. за 1 м2. Оптимальная ставка арендной платы за 1 м2ч месяц -100 руб.

Оптимистический вариант - сдача крыши здашя под 3 базовых станций сотовой связи, площадью 200 м2 каждая, общая ареьдуемая площадь составит 600 м2. Пессимистический вариант - сдача крыши здания под 1 базовую станций сотовой связи, площадью 200 м2. Управленческие расходы составляют в среднем 15% прибыли, следовательно: месячная пщбыль на 1 м2 общей площади квартир с учетом управленческих расходов при оптимистическом варианте - 63,43 х 0,85 = 53,91 руб.; месячная прибыль т 1 м2 общей площади квартир с учетом управленческих расходов при пессимкггическом варианте -39,8 х 0,85 = 33,83 руб.

Итоговая стоимость объекта недвижимости приведенав табл.3.

Таблица 3

Итоговая стоимость объекта недвижимости

№ п/п Наименование подхода Стоимость ,руб. Весовой показател» Удельный вес

1 Затратный подход 727589 0,25 181897,25

2 Сравнительный подход 2799820 0,46 1287917,2

3 Доходный подход 2348946 0,29 681194,34

Рыночная стоимость объекта оценки в рублях 2151008,79

Эффективность проведенных мероприятий очевидна не тод,ко собственникам, но и для управляющей компании в данном случае «Маркетинг - Строй» (дочерняя компания ОАО «ВЗ ЖБИ-1»), тем, что повышает ее кшкурентоспо-собность и прибыль, повышается вероятность приобретения потенциальными покупателями квартир в доме, построенном именно ОАО «ВЗ ЖБЛ-1», в связи с долгосрочными выгодами.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

В результате исследования сформулированы следующие основное выводы и рекомендации:

1. Уточнено определение жилой недвижимости на основе изучении классических понятий недвижимости как строения или его части, предназначенного для проживания людей, законченного строительством и принятого в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанного с земельным учвстком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяощие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

2. Рациональное использование жилой недвижимости определено как эффективное (рентабельное) использование общих площадей, внутридомовых и внешних пространств, направленное на снижение цены использования (потребления) объекта жилой недвижимости для собственника или временного владельца на всех стадиях жизненного цикла, что позволяет повысить эффективность эксплуатации жилой недвижимости.

3. Установлено, что для жилой недвижимости характерно два жизненных цикла в силу ее особенности как товара, закрепленного к земле, относительно длительного периода строительства (до 1 года и более) и существенно длительного совокупного периода использования (до 100 лет и более), что необходимо учитывать при разработке и реализации решений по рациональному использованию объектов жилой недвижимости.

4. Определено, что рациональное использование жилой недвижимости можно оценить показателями уровня управления в изменении экономических и социальных результатов деятельности органа управления эксплуатацией жилой недвижимости, заключающейся в применении совокупности качественных или количественных критериев.

5. Выявлено, что в новых жилых комплексах и объектах, управляемых ТСЖ и TOC, повышается рациональность использования жилой недвижимости, снижается размер оплаты за предоставляемые услуги, это позволяет сделать вывод о высокой степени ответственности аппарата управления перед своими нанимателями, т.е. собственниками жилья и необходимости создания ТСЖ и TOC в жилых домах более ранней постройки.

6. Проведенный анализ показал, что Волгоград по объему инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям в жилищное строительство занимает средние позиции среди городов-«миллионников», что позволяет говорить о дальнейшем развитии жилищного строительства и строительной отрасли региона.

7. По результатам проведенного опроса населения, выявлено несоответствие между ценой и качеством жилищно-коммунальных услуг, неудовлетворенность потребителей, что подтверждает нерациональность использования жилой недвижимости.

8. Рациональное использование жилой недвижимости должно основываться на разработанной автором модели, которая представляет собой упрощенную систему выработки, принятия и реализации управленческих решений. Данная модель направлена на проведение 10 обязательных процедур по анализу и оценке социально-экономических, экономических, технико-технологических, инженерных и экологических факторов, влияющих на рациональное использования объектов жилой недвижимости.

9. Разработаны плановые мероприятия по рациональному использованию объекта жилой недвижимости и дана прогнозная оценка их целесообразности в формате двух вариантов (оптимистический, пессимистический). Данные меро-

приятия предполагают: 1) сдачу в аренду подвального помещения; 2) строительство двухуровневой парковки; 3) сдачу в аренду фасада здания; 4) сдачу в аренду крыши здания. При оптимистическом варианте через 17,2 мес. собственники квартир не будут вообще платить за услуги ЖКХ, и даже останутся излишки средств на благоустройство дома. При пессимистическом варианте через 27,4 мес. собственники кьартир будут платить за услуги ЖКХ по 11,27 руб. за м2 в месяц, вместо прежних 50 руб.

10. Обоснована целесообразность мероприятий по рациональному использованию жилой недвижимости, ь частности ожидается снижение стоимости оплаты услуг ЖКХ (вместе с электроэнергией) до 50 руб. за 1 м2. Оптимальная ставка арендной платы за 1 м2 в месяц - 100 руб. Месячная прибыль на 1 м2 общей площади квартир с учетом управленческих расходов при оптимистическом варианте - 63,43 х 0,85 = 53,91 руб.; месячная прибыль на 1 м2 общей площади квартир с учетом управленческих расходов при пессимистическом варианте - 39,8 х 0,85 = 33,83 руб.

11. Разработанная модель рационального использования объектов жилой недвижимости и предлагаемые плановые мероприятия могут быть использованы на уровне государственных органов и управляющих организаций. Отдельные методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в работе при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме.

Основные положения диссертационного исследования изложены в следующих работах:

В изданиях, входящих в обязательный перечень ВАК:

1. Лиджиева К.А., Беляев М.К. Моделирование рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла [Текст] // Архитектура и строительство России. - 2011. - №3 - 0,5 пл., лично автора 0,27 п.л.

2. Лиджиева К., Беляев М.К. Подходы к определению рационального использования жилой недвижимости с учетом жизненного цикла [Текст] // Предпринимательство. -2010. - №6. -0,37 пл., лично автора-0,2 п.л.

3. Лиджиева К. Методические подходы к оценке рационального использования объектов жилой недвижимости [Текст] // Предпринимательство. - 2010. -№7.-0,31 пл.

В других научных изданиях:

4. Лиджиева К., Беляев М.К. Эволюция жилой недвижимости: теория вопроса [Текст] // Материалы Международной конф. «Наука и образование: архитектура, градостроительство и строительство». - Волгоград: ВолгГАСУ, 2010. -0,57 пл., лично автора - 0,28 п.л.

5. Лиджиева К., Беляев М.К. Ипотечное кредитование как финансирование при строительстве (приобретении) жилья [Текст] // Материалы 2-й Всероссий-

22

заочной науч.-практ. конф. «Проблемы теории и практики финансово-итной сферы». Волгоград: ВолгГАСУ, 2008. - 0,4 пл., лично автора -п.л.

.Лиджиева К., Беляев М.К. Ргзвитие систем управление строительным 1лексом на примере Республики Калмыкия [Текст] // Материалы Всерос-кой заочной науч.-практ. конф. «Специалист 21 века». - Волгоград: ВолгУ, 2007. - 0,5п.л., лично автора-0,28 п.л.

Лиджиева Кермен Анатольевна

РАЦИОНАЛЬНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным яйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

исано в печать 28.04.2011. Формат 60x84 /16. а офсетная. Печать на ризографе, изд. л. 1,0. Тираж 110 экз. №53.

Издательство ПГУАС. Отпечатано в полиграфическом центре ПГУАС. 440028. г. Пенза, ул. Г. Титова, 28. E-mail: office@pguas.ru www.pguas.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Лиджиева, Кермен Анатольевна

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К РАЦИОНАЛЬНОМУ ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА.

1.1. Объекты жилой недвижимости: понятие, типы, жизненный цикл.

1.2. Рациональное использование объектов жилой недвижимости: понятие, формы.

1.3. Исследование научно-практического опыта в области рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом жизненного цикла.

2. АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ И ВЫЯВЛЕНИЕ ПРЕДПОСЫЛОК РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА.

2.1. Анализ, оценка состояния и проблем рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

2.2. Анализ и оценка состояния и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости.

2.3. Методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла.

3. МОДЕЛИРОВАНИЕ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТОВ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С УЧЕТОМ ИХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА.

3.1. Теоретическое описание модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

3.2. Планирование реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

3.3. Перспективы реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рациональное использование объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла"

Сфера управления использованием объектов жилой недвижимости является одной из самых консервативных, поскольку, ввиду высокой социальной значимости жилья и необходимости обеспечения его доступности, в ней долгие годы присутствовало государственное регулирование цен, что не способствовало развитию рыночных отношений и формированию экономического мышления собственников. В современных условиях развития жилищной сферы, с введением в действие нового Жилищного кодекса, обязавшего собственников жилья выбрать и реализовать способ управления своим домом, значительно возросла потребность в профессионализации данной сферы. Особенно остро эта потребность выражена в крупных городах, поскольку: жилищный фонд их представлен многоквартирными домами, которые являются объектом пристального внимания на современном этапе реформирования жилищной сферы; в крупных городах существуют объективные предпосылки для развития бизнеса по управлению жилой недвижимостью: большой объем рынка, наличие заинтересованных бизнес-структур, повышенное внимание властей и общественности к жилищной сфере; собственникам жилья в крупных городах присущ более высокий уровень просвещенности и активности в вопросах рационального использования жилой собственности; сфера рационального использования объектов жилой недвижимости обладает огромным потенциалом для развития бизнеса, внедрения современных технологий менеджмента и новых видов услуг.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления и рационального использования жилой недвижимости внесли российские ученые М.К. Беляев, В.В. Бузырев, Л.Н. Ларионов, Б.В. Прыкин, Е.И. Тарасевич, Б.Ф. Ширшиков, Л.Н. Чернышев, В.З. Черняк и др., зарубежные ученые Ордуэй Н., Фридман Дж., Г.С. Харрисон и др. Однако, изменяющиеся правовые и экономические условия, практика развития жилищного строительства в последние годы выдвигают новые проблемы и вызывают необходимость обращения к этой тематике вновь, требуют концентрации внимания, на недостаточно проработанных аспектах, в частности решении вопросов рационального использования объектов жилой недвижимости. Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Цель диссертационного исследования - разработать теоретико-методический подход к рациональному использованию объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

Задачи:

- уточнить определение и типологию объектов жилой недвижимости;

- дать уточнение понятия жизненного цикла и определить рациональное использование объектов жилой недвижимости;

- провести анализ, оценку состояния и проблем и перспектив развития жилищной инфраструктуры и предпосылок рационального использования объектов жилой недвижимости;

- предложить методический подход к расчету, анализу и оценке показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла;

- разработать модель рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла и плановые мероприятия по её реализации;

- обосновать целесообразность реализации модели рационального использования объектов жилой недвижимости с учетом их жизненного цикла.

Объект исследования — объекты жилой недвижимости и этапы их жизненного цикла (на материалах по г. Волгограду). Предмет исследования - организационно-экономические отношения, определяющие формы рационального использования объектов жилой недвижимости.

В качестве научной гипотезы было выдвинуто предположение о том, что рациональное использование объектов жилой недвижимости, выраженное в снижении цены использования возможно, если при использовании объекта жилой недвижимости будет обеспечено взаимодействие всех заинтересованных сторон (управляющих компаний, собственников жилья) на основе выработки, принятия и реализации управленческих решений по обязательным процедурам анализа и оценки факторов, влияющих на рациональное использование объектов жилой недвижимости.

Теоретической и методологической основами диссертационного исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования зарубежных и отечественных ученых и практиков, посвященные вопросам жилищного строительства и эксплуатации жилой недвижимости. Информационно-эмпирическую базу исследования составили методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления; нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие жилищное строительство. Методическую основу исследования составили общенаучные методы познания, в частности методы математического, системного, технико-экономического, логического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

- уточнены определение жилой недвижимости как строения или его части, предназначенных для проживания, законченных строительством и принятых в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанных с земельным участком, имеющим границы, подлежащих кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающих жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения и типология по 7-ми критериям;

- уточнено понятие жизненного цикла жилой недвижимости - период, в течение которого она обладает, во-первых, всеми признаками жизнеспособности и ценности на рынке, обеспечивающей достижение целей продавца; во-вторых, полезности, функциональной значимости в процессе эксплуатации, обеспечивающей достижение целей потребителя; определено рациональное использование объектов жилой недвижимости как эффективное (рентабельное) использование общих площадей, внутридомовых и внешних пространств, определяемое снижением цены использования (потребления) объекта жилой недвижимости для собственника или временного владельца на всех стадиях жизненного цикла, когда жилая недвижимость выступает объектом собственности, владения, подлежащего функциональному использованию;

- предложен методический подход к расчету, анализу и оценке 3-х групп показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла, характеризующих динамику стоимости услуг для собственников жилой недвижимости; качества услуг (включающее сроки их выполнения); предоставления дополнительных услуг собственникам жилой недвижимости.;

- разработана модель рационального использования объектов жилой недвижимости, описывающая систему взаимодействия всех заинтересованных сторон (управляющих компаний, собственников жилья), которое выражено в виде организационно-экономических и организационно-социальных отношений, формируемых в ходе использования объекта жилой недвижимости по функциональному назначению и в коммерческих целях с учетом их жизненного цикла и плановые мероприятия по её реализации;

Обоснованность и достоверность результатов исследования обеспечивается использованием в качестве теоретической и методической базы трудов отечественных и зарубежных ученых в области экономики строительства, теории управления; использованием большого массива государственной и муниципальной статистики; результатами проведенного анкетного опроса; использованием данных маркетинговых исследований рынка жилой недвижимости. Обоснованность научных положений подтверждается корректностью приме нения апробированного в научной практике исследовательского и аналитического аппарата; опытом практической реализации предложенных мероприятий; обсуждением на международных, межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях по проблемам экономики и управления народным хозяйством; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях.

Практическая значимость работы заключается в разработке модели рационального использования объектов жилой недвижимости и плановых мероприятий (на материалах г. Волгограда). Эти разработки могут быть использованы для решения как стратегических, тактических так и оперативных задач по рациональному использованию объектов жилой недвижимости на уровне государственных органов и управляющих организаций. Полученные результаты могут использоваться в учебном процессе по дисциплинам «Экономика отрасли», «Экономика городского хозяйства».

Реализация и апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы диссертационного исследования докладывались автором на международных, межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях, что нашло отражение в статьях и тезисах докладов, а также были использованы в учебном процессе по дисциплинам «Оценка собственности». Кроме этого, некоторые выводы и рекомендации, полученные в результат проведенного исследования, используются в практической деятельности управляющих компаний г. Волгограда.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 6 публикациях, в том числе статьях, тезисах докладов, общим объемом 2,75 п.л., лично автора — 1,5 п.л.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Определение и типология жилой недвижимости.

2. Определение жизненного цикла и рационального использования объектов жилой недвижимости;

3. Методический подход к расчету, анализу и оценке 3-х групп показателей рационального использования объекта жилой недвижимости с учетом жизненного цикла.

4. Модель рационального использования объектов жилой недвижимости.

Структура, объем и краткое содержание работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 129 названий и приложений. Содержит 139 страниц основного текста, включая 2Л таблиц и Г7 рисунков, 7 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Лиджиева, Кермен Анатольевна

Выводы и результатььпо 3-ей главе диссертации:

1. Рациональное использование жилой недвижимости должно основываться на разработанной автором модели, которая представляет собой упрощенную систему выработки, принятия и реализации управленческих решений. Данная модель,направлена на проведение 10 обязательных процедур по анализу и оценке социально-экономических, экономических, технико-технологических, инженерных и экологических факторов, влияющих на рациональное использования объектов жилой недвижимости.

2. Разработаны плановые мероприятия по рациональному использованию объекта жилой недвижимости и дана прогнозная оценка их целесообразности в формате двух вариантов (оптимистический, пессимистический). Данные мероприятия предполагают: 1) сдачу в аренду подвального помещения; 2) строительство двухуровневой парковки; 3) сдачу в аренду фасада здания; 4) сдачу в аренду крыши здания. При оптимистическом варианте через 17,2 мес. собственники квартир не будут вообще платить за услуги ЖКХ, и даже останутся излишки средств на благоустройство дома. При пессимистическом варианте через 27,4 мес. собственники квартир будут платить за услуги ЖКХ по 11,27 руб. за м~ в месяц, вместо прежних 50 руб.

3. Обоснована целесообразность мероприятий по рациональному использованию жилой недвижимости, в частности ожидается снижение стой-мости оплаты услуг ЖКХ (вместе с электроэнергией) до 50 руб. за 1 м . Опу тимальная ставка арендной платы за 1 м в месяц — 100 руб. Месячная прибыль на 1 м общей площади квартир с учетом управленческих расходов при оптимистическом варианте - 63,43 х 0,85 = 53,91 руб.; месячная прибыль на 1 м2 общей площади квартир с учетом управленческих расходов при пессимистическом варианте — 39,8 х 0,85 = 33,83 руб.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Решение поставленных научных задач позволило получить следующие научные и практические результаты в ходе исследования теоретических основ, методических подходов, практического опыта, проблем и перспектив повышения рационального использования объектов жилой недвижимости.

1. Уточнено определение жилой недвижимости на основе изучения классических понятий недвижимости как строения или его части, предназначенного для проживания людей, законченного строительством и принятого в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанного с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

2. Рациональное использование жилой недвижимости определено как эффективное (рентабельное) использование общих площадей, внутридомовых и внешних пространств, направленное на снижение цены использования (потребления) объекта жилой недвижимости для собственника или временного владельца на всех стадиях жизненного цикла, что позволяет повысить эффективность эксплуатации жилой недвижимости.

3. Установлено, что для жилой недвижимости характерно два жизненных цикла в силу ее особенности как товара, закрепленного к земле, относительно длительного периода строительства (до 1 года и более) и существенно длительного совокупного периода использования (до 100 лет и I более), что необходимо учитывать при разработке и реализации решений по рациональному использованию объектов жилой недвижимости.

4. Определено, что рациональное использование жилой недвижимости можно оценить показателями уровня управления в изменении экономических и социальных результатов деятельности органа управления эксплуатацией жилой недвижимости, заключающейся в применении совокупности качественных или количественных критериев.

5. Выявлено, что в новых жилых комплексах и объектах, управляемых ТСЖ и ТОС, повышается рациональность использования жилой недвижимости, снижается размер оплаты за предоставляемые услуги, это позволяет сделать вывод о высокой степени ответственности аппарата управления перед своими нанимателями, т.е. собственниками жилья и необходимости создания ТСЖ и ТОС в жилых домах более ранней постройки.

6. Проведенный анализ показал, что Волгоград по объему инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям в жилищное строительство занимает средние позиции среди городов-«миллионников», что позволяет говорить о дальнейшем развитии жилищного строительства и строительной отрасли региона.

7. По результатам проведенного опроса населения, выявлено несоответствие между ценой и качеством жилищно-коммунальных услуг, неудовлетворенность потребителей, что подтверждает нерациональность использования жилой недвижимости.

8. Рациональное использование жилой недвижимости должно основываться на разработанной автором модели, которая представляет собой упрощенную систему выработки, принятия и реализации управленческих решений. Данная модель направлена на проведение 10 обяза!ельных процедур по анализу и оценке социально-экономических, экономических, технико-технологических, инженерных и экологических факторов, влияющих на рациональное использования объектов жилой недвижимости.

9. Разработаны плановые мероприятия по рациональному использованию объекта жилой недвижимости и дана прогнозная оценка их целесообразности в формате двух вариантов (оптимистический, пессимистический). Данные мероприятия предполагают: 1) сдачу в аренду подвального помещения; 2) строительство двухуровневой парковки; 3) сдачу в аренду фасада здания; 4) сдачу в аренду крыши здания. При оптимистическом варианте через 17,2 мес. собственники квартир не будут вообще платить за услуги ЖКХ, и даже останутся излишки средств на благоустройство дома. При пессимистическом варианте через 27,4 мес. собственники квартир будут платить за услуги ЖКХ по 11,27 руб. за м" в месяц, вместо прежних 50 руб.

10. Обоснована целесообразность мероприятий по рациональному использованию жилой недвижимости, в частности ожидается снижение стоимости оплаты услуг ЖКХ (вместе с электроэнергией) до 50 руб. за 1 м". Оптимальная ставка арендной платы за 1 м в месяц — 100 руб. Месячная прибыль на 1 м2 общей площади квартир с учетом управленческих расходов при оптимистическом варианте - 63,43 х 0,85 = 53,91 руб.; месячная прибыль на 1 м" общей площади квартир с учетом управленческих расходов при пессимистическом варианте — 39,8 х 0,85 = 33,83 руб.

11. Разработанная модель рационального использования объектов жилой недвижимости и предлагаемые плановые мероприятия могут быть использованы на уровне государственных органов и управляющих организаций. Отдельные методические положения, практические рекомендации и выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы в работе при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме.