Повышение эффективности управления программой капитального ремонта и реконструкции городской застройки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Повышение эффективности управления программой капитального ремонта и реконструкции городской застройки"

На правах рукописи

Володько Владимир Александрович

ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ПРОГРАММОЙ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА И РЕКОНСТРУКЦИИ ГОРОДСКОЙ

ЗАСТРОЙКИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство).

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Воронеж-2005

Диссертация выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования Тульском государственном университете.

Научный руководитель * - доктор экономических наук,

профессор Соколовский Виктор Владимирович Официальные оппоненты - доктор экономических наук,

профессор Баутин Василий Михайлович; - кандидат экономических наук, доцент Трухина Наталья Игоревна Ведущая организация - ЦНИИЭУС, г. Москва

Защита состоится "23" 1 ноября 2005г. в 12 часов на заседании диссертационного совета К 212.033.02 в Воронежском архитектурно-строительном университете по адресу:

394006, г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84.

С диссертацией можно познакомиться в библиотеке Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан « 2! » октября 2005г.

Ученый секретарь диссертационного совета, канд. экон. наук, доцент

Макаров Е.И.

¿ЮЧ05&

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Проблемы обеспечения жильем населения РФ, улучшения качества жилищных условий, формирования городской среды наиболее полно отвечающей запросам современного человека и общества начиная с 20 годов прошедшего века всегда оставались значимыми. В современной России они не утратили актуальности. В 40 статье конституции РФ указано, что каждый Гражданин России имеет право на жилье, а органы и власти местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать новые осуществления права на жилище. Для ускорения решения данного вопроса органы и власти местного самоуправления изыскивают новые пути решения этой проблемы.

В исторически сложившихся городах жилищный фонд характеризуется разнообразием застройки, типами зданий, квартир, появившихся в различные периоды градостроительной деятельности.

Техническое состояние зданий этого периода возведения отличается даже в пределах квартала. Соответственно и затраты на капитальный ремонт и реконструкцию (КРР) для каждого здания будут различны. Авторами предлагаются разнообразные методики повышения эффективности управления проектами капитального ремонта и реконструкции. Большая часть этих методик была разработана в условиях плановой экономики, поэтому их применение в современных рыночных условиях не всегда возможно. Таким образом, проблема повышения эффективности управления проектом КРР городской застройки должна начинать решаться с создания баз данных по жилищному фонду с оценкой его состояния и разработки моделей управления проектом в рыночных условиях. Первым этапом разработки новой модели должно стать моделирование более совершенной системы подготовки строительства. Организационно-технологическое

проектирование подготовки строительства еще не использует в достаточной степени все достижения научно-технического прогресса. Инструкции, методики, рекомендации по проектированию ПОС, ППР и единой системы подготовки строительного производства не позволяют широко применять экономико-математические методы и ЭВМ, учитывать вероятностный характер строительного производства, быстро перестраивать организационно-технологические решения исходя из складывающихся ситуаций.

Цель и задачи исследования. Целью является разработка теоретических положений и практических рекомендаций по повышению экономической эффективности управления программами капитального ремонта и реконструкции городской застройки.

Достижение поставленной цели вызывает необходимость решения ряда задач:

провести анализ путей совершенствования подготовки КРР и

нового строительства;

РОС НАЦИОНАЛЬНА)! БИБЛИОТЕКА

- определить преимущества и недостатки моделей оптимального перспективного планирования КРР зданий и отдельных кварталов;

- разработать комплексную экономико-математическую модель стратегического и оперативного планирования капитального ремонта и реконструкции отдельного квартала городской застройки;

- обосновать применение экономико-математической модели управления программой КРР городской застройки в градостроительной деятельности.

Объектом исследования являются отдельные кварталы городской застройки и методики обоснования выбора градостроительной деятельности в них.

Предметом исследования является совершенствование экономических методов управления программой КРР городской застройки в условиях рыночной экономики.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

выявлены факторы, влияющие на повышение эффективности управления программами капитального ремонта и реконструкции городской застройки;

- разработана методика прогнозирования изменения величины социального эффекта в зависимости от выбора градостроительной деятельности;

- разработаны модели управления программами КРР отдельных кварталов городской застройки с учетом зон градостроительной ценности;

- дано теоретическое и экспериментальное обоснование применения модели выбора градостроительной деятельности в отдельном квартале городской застройки.

Теоретической основой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, работающих в данном направлении (Соколов В.К., Прокопишин А.П., Бубес Э.Я., Попов Г.Т., Шарлыгина К.А., Нечаев Н.В., Шрейбер К.А., Касьянов В.Ф., Мешечек В.В., Ройтман А.Г., Поляков Е.В., Столяров К.А., Старостин Г.Г., Шульженко H.A.), публикации в научных сборниках и периодической печати по изучаемой проблеме.

Информационной базой исследования послужили данные отечественной статистики, проектно-сметная документация строительных и эксплуатирующих организаций, а так же фактические материалы, полученные в ходе исследования.

Обоснованность и достоверность выводов и глубина теоретического исследования достигаются за счет использования положений отечественной и зарубежной науки, общенаучных методов и приемов, таких как экономико-статистическое моделирование, методы математического программирования.

Практическая ценность результатов исследования состоит в разработке экономико-математической модели управления программой КРР кварталов городской застройки и оценка ее применения при обосновании выбора вида градостроительной деятельности.

Апробация работы. Основные результаты работы докладывались и обсуждались на следующих конференциях: Всерос. науч.-тех. конф,- Тула, 2000, 1-я междунар. конф. по пробл. гор. пром-ти., стр-ва и энергетики,-Тула, 2003.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка литературы из 122 наименований и приложения. Работа изложена на 175 страницах, содержит 33 рисунка, 32 таблицы.

Внедрение результатов исследований. Полученные результаты используются: *

- при разработке программы застройки и реконструкции городской территории Главным управлением архитектуры и градостроительства управы г. Тулы.

- при планировании распределения инвестиций по видам градостроительной деятельности в ООО «Совдел».

На защиту выносится следующие положения, полученные в результате проведенного исследования:

систематизация основных направлений повышения эффективности управления программами капитального ремонта и реконструкции городской застройки;

- методика прогнозирования изменения величины социального эффекта в результате реализации проектов капитального ремонта и реконструкции;

- модели управления программами капитального ремонта и реконструкции отдельных кварталов с учетом зон градостроительной ценности;

обоснование применения модели выбора градостроительной деятельности в отдельном квартале городской застройки.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 научных работ, общим объемом 32 печатных листа.

Автором разработан алгоритм модели стратегического и оперативного управления проектами капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда [1-7,9], разработана модель прогнозирования изменения величины социального эффекта[8].

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, дана характеристика современных проблем управления проектами капитального ремонта и реконструкции городской застройки. Определены объект и база исследования, цель диссертации и вытекающие из нее задачи. Обоснована научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе анализируются четыре важнейших элемента, определяющих эффективность управления проектом капитального ремонта и реконструкции:

- градостроительные критерии;

- экономические критерии;

- технологические критерии;

- социальные критерии.

К концу 20 века в Российской Федерации произошли большие социальные и общественные сдвиги, которые в свою очередь наложили печаток на развитие городов. Новая градостроительная доктрина призвана решить накопившиеся проблемы в использовании городских земель при их застройке и реконструкции. Практически в каждом городе РФ основными причинами нерационального использования городских земель в настоящее время являются:

- Несоответствие действующих нормативов требованиям сегодняшнего дня.

- Неблагоприятные естественные условия, удорожающие реконструкцию.

Сложность осуществления реконструктивных мероприятий и их финансирования.

- Неподготовленность строительной базы к освоению новых конструктивных решений.

- Отказ от поиска более экономичных решений в случае наличия достаточных территорий (резерва) для строительства из числа сельскохозяйственных земель.

Основным направлением повышения качества управления проектами капитального ремонта и реконструкции зданий является использование передового опыта проектирования; широкое применение типовых решений; повышение уровня технических и экономических знаний проектировщиков; учет накопленного опыта по эксплуатации зданий; применение передовых технологий управления в условиях нестабильной экономики.

Проблемы перспективного планирования капитального ремонта и реконструкции в разное время и с разных точек зрения рассматривали такие ученые как Соколов В.К., Прокопишин А.П., Бубес ЭЛ., Попов Г.Т., Шарлыгина К.А., Нечаев Н.В., Шрейбер К.А., Касьянов В.Ф., Мешечек В.В., Ройтман А.Г., Поляков Е.В., Столяров К.А., Старостин Г.Г. и др.

Целесообразность реконструкции жилой застройки исследователями прежде всего, определяется градостроительными требованиями, учитывающими эффективность использования территории, демографические, социологические, санитарно-гигиенические и другие факторы. Значения удельного веса факторов, определяющих целесообразность сноса или реконструкции капитальных зданий, неодинаковы для различных районов и городов и зависят от многих обстоятельств. Были проанализированы и сгруппированы различные направления определения экономической эффективности (см. рис. 1).

Рис. 1 - Основные пути определения эффективности инвестиционного проекта КРР

Выявлены основные спорные и нерешенные вопросы:

1 направления

- требуется проведения сравнения со зданием аналогом (по капитальности и этажности), что не всегда целесообразно;

- при оценке исторически ценного жилищного фонда данная методика может дать неверный результат;

- сравнение производится без учета социальных факторов.

2 направления

не учитывается остаточный срок службы здания после реконструкции.

- трудность определения социальной эффективности.

3 направления

- сравнение производится с новым зданием, имеющим одинаковые характеристики.

- использование методик для оценки исторически ценного жилого и общественного фонда недопустимо.

Проанализированы и отобраны методы ремонта изношенных конструкций наиболее технологичные для малоэтажных зданий.

Во второй главе обосновывается необходимость разрабатываемых автором методических рекомендаций:

- по выбору вида градостроительной деятельности в отдельном квартале городской застройки;

- по определению квартала наиболее перспективного для реконструкции;

- по оптимизации объемов капитального ремонта, реконструкции и нового строительства в квартале;

- по совмещению капитального ремонта и реконструкции в двух кварталах.

В настоящее время перед эксплуатационными службами стоит острая проблема дальнейшего использования капитального малоэтажного жилищного фонда довоенной и послевоенной постройки. При проведении в регламентные сроки капитального ремонта, с полной заменой отслуживших нормативный срок инженерных систем и конструктивных элементов, срок эксплуатации этих зданий составляет от 125 до 150 лет. Недостаток надлежащего финансирования и, как следствие, отсутствие капитальных ремонтов приводит к разрушению конструкций и сокращению нормативного срока службы здания.

В городах, где в середине 20-го века шло бурное развитие промышленности, здания рассматриваемого периода возведения составляют от 3 до 5 % жилого фонда. Около 4% этих зданий находятся в аварийном состоянии, а 94% требуют, в разной степени, скорейшего капитального ремонта. Две трети из последних пригодны к реконструкции (пристройке и надстройке). Так же положительные факторы, свидетельствующие в пользу перспективности реконструкции капитальных зданий следующие:

- Большая часть жилищного фонда представлена в виде квартальной застройки;

- Типовые схемы соответствуют современным стандартам;

Удовлетворительное состояние основных несущих конструкций;

- Развитая инфраструктура района застройки;

- Размещение жилищного фонда рассматриваемого периода возведения практически во всех городах.

Из-за отсутствия банка данных с детальными качественными характеристиками жилищного фонда в России, для принятия решения о варианте направления дальнейшей градостроительной деятельности в масштабах квартала, необходимо провести всесторонний анализ городской среды. В настоящее время, администрацией города определяются следующие направления дальнейшей градостроительной деятельности в кварталах городской застройки 1934-1954 гг. возведения:

- Снос и новое строительство.

- Комплексная реконструкция с новым выборочным строительством.

Выборочная реконструкция отдельных зданий.

- Выборочный капитальный ремонт.

При этом необходимо учитывать, что стоимость сноса жилого здания зависит от того, сносится оно отдельно или при полном сносе квартала. При расчете экономической эффективности необходимо учитывать стоимость возврата материала.

Отсутствие методики обоснованного выбора дальнейшего использования жилого фонда 1936-51 гт. возведения обусловило разработку модели, позволяющей на начальном этапе принять решение о перспективности одного из трех вариантов (см. рис. 2). Модель состоит из 5 этапов:

1 этап. Предварительный выбор квартала и комплексное обследование (техническая инвентаризация) всех его зданий по состоянию основных конструкций и элементов.

2 этап. Оценка каждого здания выбраного квартала города о возможности реконструкции (надстройка и/или пристройка), расчитывается предварительная стоимость реконструкции.

3 этап. После того, как все данные о техническом состоянии здания будут собраны, проводится анализ целесообразности его дальнейшей эксплуатации.

4 этап. Проведение анализа отдельного квартала. Все здания квартала пригодные для КРР группируются начиная от здания с минимальной стоимостью 1 м2 и заканчивая зданием с максимальной стоимостью 1м2, при этом группирование осуществляется по принципу:

где с' - стоимость КРР 1м2 /'-го здания, тыс.руб/м2; с'*' - стоимость КРР 1м21+1 здания, тыс.руб/м2; / - порядковый номер здания в реконструкционной очереди, 1,2...ЛГ. Данная группировка является оптимальным рядом реконструкции квартала. Реализация программы подразумевает пошаговое выполнение капитального ремонта и реконструкции каждого здания квартала в порядке установленным оптимальным рядом реконструкции. Каждому зданию соответствует своя величина затрат на КРР. Величина затрат на реализацию программы будет складываться из стоимости КРР каждого здания входящего в программу.

Степень реализации программы это объем жилищного и общественного фонда, который будет реконструирован на определенном этапе выполнения программы. Зависимость стоимости программы С от степени ее реализации в математическом виде выразим следующим образом:

где С - стоимость КРР 1-го здания, тыс.руб.; Б' - площадь г-го здания, м2; с' - стоимость КРР 1м21-го здания, тыс.руб/м2. Зависимость стоимости программы С от степени ее реализации при группировке зданий по принципу (1) и по плану эксплуатирующей организации для отдельного квартала в г. Туле в Пролетарском районе ограниченного улицами Металлургов, Гайдара, Аносова и М. Мазая представлены на рис. 3 (в объеме КРР от 2160 до 7560 м2).

/ , 1+1 С <с

(1)

(2)

Рис. 2 - Алгоритм модели выбора вида градостроительной деятельности.

2 500 000

500 ООО

Оптимальный

эксплуатирующей организации

план КРР квартала План КРР

о

2160 3240 4320 5400 6480 7560

в, м2

Рис. 3. - Зависимость величины затрат от степени реализации программы.

5 этап. Зная величину выделенных средств на КРР (Сеыд) и план оптимальной очередности КРР зданий квартала, можно разработать такой вариант КРР, который позволит капитально отремонтировать и реконструировать максимальное количество жилой площади (5Я(П) на выделенные средства.

Аналогичным образом можно сгруппировать здания в каждом, представляющем интерес для КРР квартале. Если по данной методике проанализировать несколько кварталов с построением в каждом реконструкционной очереди, то можно провести анализ по выбору приоритетных кварталов для капитального ремонта и реконструкции.

Зависимость стоимости КРР каждого квартала в математическом виде представим следующим образом:

Где у - номер квартала (/ = 1,2,3)

Предположим, что на капитальный ремонт и реконструкцию одного квартала выделяются денежные средства в размере Сеыд. Требуется выбрать такой квартал, в котором при его капитальном ремонте и реконструкции выход отремонтированного и реконструированного жилья максимален на выделенные средства.

Для этого совместим графические изображения реконструкционной очереди для каждого из рассматриваемых кварталов на одном графике. Поставленную цель выбора оптимального соотношения объектов представим на рис.4.

(3)

1=0

9000]

4 8 000-у-

/ .....Квартал 1

у.' Квартал 2 £ 4ооо)--/■■■'-* " Квартал 3

^ 5 а з а I к 1 й §

3, м2

Рис.4 - Совмещение графических изображений реконструкционных очередей

3-х кварталов.

Анализируя рис. 4 можно установить, что наиболее перспективным для КРР, при уровне финансирования Свыд< 1 500 тыс. у.е будет квартал №1 ,при уровне финансирования Свы#> 1 500 тыс. у.е будет квартал №2, а при уровне финансирования Свы£> 2 500 тыс. у.е будет квартал №3.

На сегодняшний день при определении перспективности дальнейшей эксплуатации здания , а затем и всего квартала, используется сопоставительный метод, когда стоимость капитального ремонта и реконструкции (КРР) не должна превышать определенной доли стоимости нового строительства. Либо в сравнении отношения стоимости КРР ко времени остаточного срока службы после КРР и отношения стоимости нового строительства (НС) ко времени нормативного срока службы.

Для принятия решения о выборе вида градостроительной деятельности (капитальный ремонт, реконструкция и новое строительство) в отдельном квартале городской застройки, необходимо определить при каком виде деятельности величина прибыли будет максимальной при ограниченном финансировании. Математическая модель будет выглядеть следующим образом:

Л' = (cpe(i) - с*) -> max (4)

/=i

где к - вид градостроительной деятельности (к=1, 2, где 1- капитальный ремонт и реконструкция, 2 - новое строительство);

S* - площадь /-го здания, при к-м виде градостроительной деятельности, м2.

ск

^ i - сметная себестоимость 1м2 /-го здания, кпри к-м виде градостроительной деятельности, тыс./м2.

сГМ- рыночная стоимость 1 м2, при к-м виде градостроительной деятельности, тыс./м2.

Зависимость величины прибыли от реализации программы капитального ремонта и реконструкции и нового строительства в отдельном квартале Пролетарского района г. Тула, ограниченном улицами Металлургов, Гайдара, Аносова и М. Мазая (см. рис.5).

2 500-1-—

¿1500

и

1 ООО 600

0 ФТ1ТТТГГ!ТТ11Т¥Т1ТТ¥ТТ1

— <ч л « ш « г- « « о — 2 22 £ £ 2 2 Я м Я 8

8, И2

Рис. 5 - Зависимость величины прибыли от степени выполнения проекта.

Зная величину планируемых инвестиций Сеыд, можно сравнить прибыли при КРР и НС (в зоне градостроительной ценности с рыночной стоимостью 1м2, превышающей стоимость 1 м2 нового строительства) на выделенные средства и принять решение о включении в программу наиболее выгодного проекта.

Предлагаемый алгоритм модели состоит из 10 этапов.

1 этап. Определяем в общем объеме жилищного фонда квартала, фонд пригодный для КРР.

2 этап. Ранжируем выбранный жилищный фонд по принципу возрастания стоимости КРР 1 м2 от минимального к максимальному (см. рис.3).

3 этап. Учтем влияние расположения нового здания в зоне градостроительной ценности.

-Капитальный

ремонги реконструкция

-•• Но**

строительство

4 этап. Сравнив стоимость 1м2 КРР со стоимостью 1м2 НС (с учетом расселения жильцов, демонтажа и т.д.) и с рыночной стоимостью (PC) 1 м2 жилья в данной зоне градостроительной ценности (см. рис. 4), определим SpanH, т.е. такой объем КРР, при котором его стоимость 1м2 равна стоимости 1м2 нового строительства и Soirrlcpp, такой объем КРР при котором его стоимость 1м2 равна рыночной стоимости 1м2 в данной зоне градостроительной ценности.

5 этап. Определим величину затрат по видам градостроительной деятельности (капремонт и реконструкция и новое строительство). р

6 этап. Определим величину максимальной прибыли при реализации проекта КРР квартала и проекта сноса и нового строительства (см. рис. 5).

7 этап. Определяем величину выделенных средств инвесторами для * осуществления проекта Свыц.

8 этап. Находим максимальное количество жилого фонда, которое возможно построить на выделенные средства при реализации проектов КРР и НС.

9 этап. Определяем максимальную прибыль, которую возможно получить при реализации проектов КРР и НС.

10 этап. На основании градостроительной политики выбирается приемлемый проект.

В отдельных случаях, может возникнуть ситуация, когда для получения максимальной прибыли на выделенные средства можно выполнить часть проекта КРР и на оставшиеся средства реализовать часть проекта нового строительства. Такая ситуация возникает в случае, когда стоимость 1м2 КРР в начале реконструкционной очереди была меньше, а к концу реконструкционной очереди стала больше стоимости 1 м2 НС. При этом величина выделенных средств больше чем затраты на Spae„, но меньше чем затраты на S™.

Определим величину затрат при реализации программы капитального ремонта и реконструкции и нового строительства отдельно (см. рис. 6). Определим величину прибыли при реализации каждой программы в отдельности. Данные для отдельного квартала в г. Туле в Пролетарском районе ограниченного улицами Металлургов, Гайдара, Аносова и М. Мазая представлены на рисунке 7.

Математическая модель имеет следующий ввд:

пк (5)

где к - вид градостроительной деятельности (к=1, 2, где 1- капитальный ремонт и реконструкция, 2 - новое строительство);

- площадь ¿-го здания, при к-м виде градостроительной деятельности, м2.

к

с | - сметная себестоимость 1м2 i-го здания, при к-м виде градостроительной деятельности, тыс./м2.

рыночная стоимость 1 м2, при к-м виде градостроительной деятельности, тыс./м2.

в, м2

Рис. 6 - Зависимость величины затрат от степени реализации программы капитального ремонта и реконструкции и нового строительства.

8, м2

Рис. 7 - Зависимость величины прибыли от реализации программы капитального ремонта и реконструкции и нового строительства.

При степени выполнения программы капитального ремонта и реконструкции 8>17 ООО м2, стоимость 1м2 начинает превышать стоимость 1 м2 нового строительства. Реконструкцию оставшегося фонда производить по сравнению с новым строительством не выгодно. Расчитываем, сколько можно построить нового жилого фонда на месте снесенного, реконструкция которого не выгодна, для данного примера 8НС= 5 400 м2.

Определяем величину затрат при совмещении капитального ремонта и реконструкции и нового строительства (см. рис.8).

Капитальный ремонт и реконструкция+ новое

строите/ьстао - Новое

строитвгьство

Т-1-1—г-

^ ^

в, м2

Рис.8 - Зависимость величины затрат от степени совместного выполнения проекта капитального ремонта и реконструкции и нового строительства.

На основании этих данных и зная рыночную стоимость 1 м2 в данной зоне градостроительной ценности, в рассматриваемом случае 700 у.е./м2, определим величину прибыли при реализации совместного проекта капитального ремонта и реконструкции в отдельном квартале.

8,к2

Рис. 9 - Зависимость величины прибыли от степени реализации совместной программы реконструкции и нового строительства. Предлагаемый алгоритм модели состоит из 10 этапов.

1 этап. Определяем в общем объеме жилищного фонда квартала, фонд пригодный для КРР.

2 этап. Ранжируем выбранный жилищный фонд по принципу возрастания стоимости КРР 1 м2 от минимального к максимальному.

3 этап. Определим объем жилищного фонда 8ра1Ш стоимость КРР 1м2 которого равна стоимости 1м2 НС.

4 этап. Определим величину затрат на КРР и НС в отдельном квартале в зависимости от степени реализации проекта.

5 этап. Зная рыночную стоимость 1м2 в данном районе определим величину прибыли при реализации проекта КРР и проекта нового стоительства отдельно.

6 этап. Объем жилищного фонда КРР которого невыгодно вести по сравнению с НС (8С„) определим как разницу Б,.44'-^,,,,.

7 этап. Определим объем жилищного фонда вдои1",который можно заново построить на месте снесенного 8„,.

8 этап. Определим величину затрат при реализации совместного проекта КРР и НС в квартале Сти"рр+яс.

9 этап. Зная величину выделенных средств Свыд определим объем жилищного фонда КРР и заново построенного 8(СВЬЩ).

10 этап. Определим величину прибыли Пч,р+нс(С,ьщ). В данном случае оптимальный объем КРР жилищного фонда 8ра1>н, а нового строительства 5нс(Свь|д). На основании проведенного анализа принимается решение о дальнейшем виде градостроительной деятельности.

Одним из вариантов сохранения максимально возможного жилищного фонда в кварталах 1934-56 гг. возведения, является совмещение проведения капитального ремонта и реконструкции (КРР) в двух близлежащих кварталах, с целью уменьшения физического износа наибольшего количества зданий.

Зависимость величины прибыли от степени выполнения проекта для двух кварталов Пролетарского района г. Тулы представлена на рис.10.

"-Квартал 2 * Квартал 3

в, м2

Рис. 10 - Зависимость величины прибыли от степени выполнения проекта.

Математическая модель имеет следующий вид:

Я = шах (6)

'-1

где у - номер квартала (/=2,3);

- площадь 1-го здания ву-м квартале, м2.

С

Ц - сметная себестоимость 1 м2 /-го здания в/-м квартале, тыс./м2.

- рьшочная стоимость 1 м2, тыс./м2.

Требуется найти такое значение 5=52+5Л при котором значение П будет максимальным.

Разработаем программу совместного КРР в двух кварталах. Сначала выполняется объем 8рав„=7000 м2 во 2-м квартале, т.к. величина прибыли в данном квартале больше чем в 3-м. Затем полностью объем КРР 3-го квартала и после этого выполняется КРР в оставшейся части 2-го квартала.

8,м2

Рис. 11 - Зависимость величины затрат от степени реализации проекта.

На капитальные ремонт и реконструкцию этих кварталов планируется выделить денежные средства в размере Стд= 6800 тыс. у.е. При реализации проекта КРР в каждом квартале по очереди программа будет выполнена в объеме 5=21600 м2, а при реализации проекта совмещения 5=23760 м2.

Величина затрат на перебазировку техники из одного квартала в другой равна Спер = 380 у.е. Определим величину прибыли при реализации каждой проекта.

8, м2

Рис. 12 - Зависимость величины прибыли от степени реализации программы КРР совместно в 2-х кварталах и по очереди.

Алгоритм модели для данного варианта градостроительной деятельности состоит из 12 этапов.

1 этап. Определяем в общем объеме жилищного фонда 2-х кварталов, фонд пригодный для КРР.

2 этап. Ранжируем выбранный жилищный фонд по принципу возрастания стоимости КРР 1 м2 от минимального к максимальному в 2-х кварталах.

3 этап. Определим Spa>„., такой объем КРР, где стоимости КРР 1 м2 каадого квартала одинаковы. Таким образом, видно, что КРР жилищного фонда 1-го квартала в объеме SpaB„ дает меньшую величину затрат по сравнению с тем же объемом во 2-м квартале C„4,pl(SpH,H)< C^^Spa.,,).

4 этап. Определим S0Iiri и SonT2, такой объем КРР в каждом квартале, превышение выполнения которого приведет к снижению величины прибыли.

5 этап. Определим величину стоимости КРР каждого квартала в зависимости от степени выполнения проекта.

6 этап. Определим зависимость величины прибыли от степени реализации проекта КРР в каждом из кварталов.

7 этап. Распределим объемы КРР (S) в зависимости от общей величины затрат (С) в порядке возрастания.

8 этап. Определим величину затрат на перебазировку строительной техники, оборудования, средств обеспечения и пр. из одного квартала в ДРУГОЙ (Cnq,).

9 этап. Зная величину выделенных средств (С^д) и затрат на перебазировку (Спер) определим объем КРР жилых зданий в каждом квартале.

Для случая представленного в 1-м квартале объем КРР составляет SpaBH, а во 2-м квартале SP>BH+AS.

10 этап. Определим величину выхода жилой площади при проведении КРР в каждом из кварталов отдельно на выделенные средства Si(CBbu) и S2(CBbW).

11 этап. Определим величину прибыли при реализации проекта ККР в каждом из кварталов отдельно и при оптимальном совмещении в двух кварталах в зависимости от степени реализации каждого проекта.

12 этап. Определим величину КРР жилищного фонда для каждого проекта при объеме финансирования Свыд. На основании этого вычислим объем прибыли при реализации каждого проекта. Если максимальная прибыль будет получена при реализации проекта совмещения КРР двух кварталов, то оптимальный объем реконструированного жилищного фонда будет равен SpaBH в первом квартале и SpaBH+AS во втором квартале.

Применение данной модели рекомендуется при низком уровне финансирования, в противном случае общий (экономический и социальный) эффект будет снижен из-за снижения величины социального эффекта.

Кроме этого проведен анализ состояния и возможности дальнейшей эксплуатации жилищного фонда 1936-54 гг. возведения по основным элементам.

Здания постройки 1936-51 гг. в структуре современного города дают самое большое количество жилого фонда нуждающегося в капитальном ремонте и реконструкции. Выгодные архитектурно-планировочные решения зданий этого периода возведения, удовлетворительное состояние стен и фундаментов позволяет эксплуатировать их еще значительное время при условии проведения капитальных ремонтов и реконструкции.

Таблица - Анализ состояния и возможности дальнейшей эксплуатации

основных элементов.

Основные элементы здания Срок службы, лет Предлагаемый вид работ Остаточный срок службы, лет

ФУНДАМЕНТЫ. 125 усиление До 50

СТЕНЫ. 150 усиление До 75

ПЕРЕКРЫТИЯ. 80 замена До 20

НЕСУЩИЕ ЭЛЕМЕНТЫ 50 замена -

КРЫШИ

МАТЕРИАЛЫ КРОВЛИ. 40 замена -

ПЕРЕГОРОДКИ. - выб. замена -

ПОЛЫ. 30 выб. замена -

ЛЕСТНИЦЫ. 15 замена -

НАР. ОТДЕЛКА. 30 выб. замена -

Обоснована необходимость применения разработанной автором методики прогнозирования изменений социальной эффективности.

Система жилищных отношений в РФ за последние 15 лет претерпела значительные изменения. Отличительной особенностью современной модели обеспечения жильем является появление жилищного рынка. Для определения ориентировочного уровня неравенства предлагается следующая модель. В каждой зоне градостроительной ценности для группы зданий определенного периода возведения рассчитывается предварительная стоимость мероприятий для повышения уровня благоустройства зданий до определенного уровня [71]. Общая сумма денежных средств требующихся на выравнивание уровня благоустройства выраженная в %, сравнивается с общей жилой площадью рассматриваемой зоны градостроительной ценности в, так же выраженная в % (см. рис.13).

Оптимальное распределение

Реальное

распределение

"10 19 28 37 46 55 64 73 82 91 100

Рис. 13 - Распределение средств на выравнивание уровня комфортности до реализации проекта КРР.

-Фактическое распределение

-Оптимальное распределение

Рис. 14 - Распределение средств на выравнивание уровня комфортности после выполнения проекта КРР.

Индекс дифференциации К будет равен соотношению площадей треугольников Бмавсоерош^мкм-

А.= 3412= 233 5000

При реализации программы капитального ремонта и реконструкции о проведении реконструкции кварталов 1936-54 гг. возведения соотношение по количеству зданий каждого типа изменится (см. рис. 14).

После реализации программы индекс дифференциации К будет равен соотношению площадей треугольников 5Мапсгж,ркм /

К = ^^ = 0,77033 5000

Повышение индекса дифференциации жилищных условий показывает, что в результате выполнения программы капитального ремонта и реконструкции в районе уменьшится величина неблагоустроенного капитального фонда, соответственно разница в качестве проживания будет менее выражена, чем до выполнения программы.

В третьей главе приводятся результаты практической реализации предложенных моделей управления программой капитального ремонта и реконструкции при разработке программы застройки и реконструкции г. Тула.

Жилищный фонд 1936-54 гг. возведения составляет в г. Туле около 8% всего жилищного фонда. Доля аварийного и ветхого жилья в этой категории составляет 4 %, а нуждающегося в капитальном ремонте достигает 94%. В настоящее время ЖКХ города проводит только косметические и выборочные ремонты. Это обусловлено недостатком финансирования и как следствие -практически полное отсутствие плановых капитальных ремонтов. Все это приводит к ослаблению и впоследствии к разрушению конструкций здания, что сокращает его нормативный срок службы.

Жилищный фонд 1936-54 гг. возведения представлен в г. Туле практически во всех районах, как в виде квартальной застройки, так и в виде небольших групп зданий. В историческом центре практически нет типовых зданий представителей рассматриваемого периода, основная масса застройки сосредоточена возле предприятий. Это объясняется применяемой в те годы при застройке концепции - «Соцгорода», т.е. место проживания и отдыха рабочих, расположенное вблизи предприятия. В Туле, массовая квартальная застройка типовыми зданиями рассматриваемого периода возведения, велась в Центральном и Пролетарском районах.

Все эти кварталы объединяет следующее:

- типовое соответствие зданий представленных в квартале;

- соответствие типовых схем современным стандартам; отсутствие зданий более поздней постройки; удовлетворительное состояние основных несущих конструкций.

Был произведен предварительный анализ стоимости КРР каждого здания квартала. На основании данных ЖКО определена стоимость 1 м2 капитального ремонта каждого здания и стоимость 1м2 его модернизации (по данным ОАО "Центргаз" и ООО "Совдеп". Кроме того вычислена стоимость 1 м2 НС аналогичного здания (по капитальности и этажности) и учтен прогнозируемый срок его службы. По этим данным определена перспективность каждого здания для реконструкции по методике Соколова. Проанализировав жилищный фонд рассматриваемых кварталов, был определен квартал наиболее перспективный для реконструюЛш.

Спрогнозирована величина социального эффекта при проведении программы капитального ремонта и реконструкции в отдельных кварталах г. Тулы. Даны рекомендации по выбору вида градостроительной деятельности в рассматриваемых кварталах.

Основные результаты работы. Основной целью разработки и реализации программы ККР является максимальное удовлетворение постоянно растущих потребностей в качестве жилищных условий жителей города на базе новой техники и технологии.

В диссертационной работе на базе выполненных теоретических и экспериментальных исследований в области повышения эффективности управления программой капитального ремонта и реконструкции городской застройки получены следующие результаты:

1. Произведен анализ путей совершенствования подготовки КРР и строительства, на основании этого выбраны наиболее актуальные для использования в городской застройке. А именно, выявлена перспективность для капитального ремонта и реконструкции зданий различного периода возведения, определены перспективные методы (технические решения) по замене и усилению несущих конструкций капитальных жилых зданий, обосновано применение нввых технологий в строительстве и реконструкции.

2. При рассмотрении существующих моделей оптимального перспективного планирования и видов оценки эффективности проектов КРР было установлено, что их применение в условиях рыночной экономики нуждается в корректировке.

3. Разработана комплексная модель управления программой КРР городской застройки включающая в себя выбор вида градостроительной деятельности в отдельном квартале, выбор квартала наиболее перспективного для реконструкции с учетом расположения в зоне градостроительной ценности, прогнозирование изменения социальной эффективности в результате градостроительной деятельности.

4. Произведена оценка эффективности комплексной модели управления проектом КРР и сделан вывод об актуальности ее применения. Разработаны методические рекомендации для реализации проекта КРР в отдельных кварталах городской застройки г. Тулы.

Основные публикации по теме диссертации

1. Володько В. А. Исследование вопросов эффективности инженерной подготовки застройки и реконструкции районов города // На пороге третьего тысячелетия: Сб. науч. трудов./ Тул. гос. ун-т.-Тула, 1999.-С.23.

2. Володько В.А. Анализ методов определения эффективности капремонта и реконструкции.//Региональный строительный комплекс на пороге 20 века / Под. ред. проф. H.A. Шульженко. Тула: Тульский полиграфист, 1999. -С.68-70. (Лично автором выполнено 2с.).

3. Володько В. Использование множественной корреляции в оценке реконструкции районов города. // Актуальные проблемы строительства и строительной индустрии: Сб. мат. всерос. науч.-техн. конф./ Тул. гос. ун-т. -Тула, 2004.-С.21.

4. Соколовский В.В., Володько В.А., Шульженко H.A. Экономические аспекты совершенствования методов подготовки строительства при планировании застройки и реконструкции районов города.// Социально-экономические и экологические проблемы горной промышленности, строительства и энергетики: Сб. мат. 1-й межд. конф. /Тул. гос. ун-т. - Тула, 2003.-С.202-204. (Лично автором выполнено 1с.).

5. Володько В.А., Соколовский В.В. Разработка построения варианта реконструкционной очереди в районах застройки 1934-51 гг.// Социально-экономические и экологические проблемы горной промышленности, строительства и энергетики: Сб. мат.1-й межд. конф. /Тул. гос. ун-т. - Тула, 2003.-С.254-257. (Лично автором выполнено 2с.).

6. Володько В.А., Соколовский В.В. Анализ состояния и возможности дальнейшей эксплуатации капитальных малоэтажных жилых зданий постройки 1936-51 гг.// Социально-экономические и экологические проблемы горной промышленности, строительства и энергетики: Сб. мат. 1-й межд. конф. /Тул. гос. ун-т. - Тула, 2003.-С.265-267. (Лично автором выполнено 2с.).

7. Соколовский В.В., Володько В.А. Разработка модели выбора дальнейшей градостроительной деятельности в отдельных кварталах городской застройки // Строительство и архитектура: Сб. науч. тр./ Тул. гос. ун-т. Вып.6. - Тула, 2004. - С.177.-185. (Лично автором выполнено Зс.).

8. Володько В.А. К вопросу о снижении дифференциации жилищных условий путем оптимизации распределения инвестиций при застройке и реконструкции районов города // Строительство и архитектура: Сб. науч. трУ Тул. гос. ун-т. Вып.7. - Тула, 2004. - С.9.-13.

9. Володько В.А. Определение оптимального соотношения объемов реконструируемого жилищного фонда в двух кварталах городской застройки// Современные сложные системы управления (СССУ/НТС82005): Сб. тр. науч.- практ. конф./ Тул. гос. ун-т. - Тула, 2005. - С.91.-95.

¡

w

Г

Подписано в печать 05 10 05 Формат 60x84 1/16 Уч-издл 1,0Усл-печл 1,1 Бумага писчая Тираж 100 экз Заказ №485

Отпечатано' отдел оперативной полиграфии Воронежского государственного архитектурно-строительного университета 394006, г Воронеж, ул. 20-летия Октября, 84.

IP 2 О 1 3 9

РЫБ Русский фонд

2006-4 18838

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Володько, Владимир Александрович

Введение

1. Анализ методов и моделей управления проектом капитального ремонта и реконструкции городской застройки и критериев оценки их эффективности.

1.1 Определение и анализ факторов, влияющих на повышение эффективности управления программой капитального ремонта и реконструкции.

1.2 Выявление и оценка эффективности существующих критериев оценки эффективности, определяющих целесообразность реализации проектов капитального ремонта и реконструкции.

1.3 Анализ современных моделей экономической оценки целесообразности капитального ремонта и реконструкции городской застройки.

1.4 Анализ возможности применения методов ремонта изношенных конструкций в малоэтажных жилых зданиях.

Выводы.

2. Разработка моделей управления программой капитального ремонта и реконструкции городской застройки. ф 2.1 Разработка моделей выбора дальнейшей градостроительной деятельности в кварталах городской застройки.

2.2 Оптимизация соотношения объемов капитального ремонта и реконструкции и нового строительства в кварталах городской застройки.

2.3 Анализ состояния и возможности дальнейшей эксплуатации фонда 1936-54 гг. возведения на примере г. Тулы.

2.4 Определение влияния реализации программы капитального ремонта и реконструкции на изменение величины социальной эффективности.

Выводы.

3. Практическое применение моделей управления программой капитального ремонта и реконструкции на примере г. Тула.

3.1 Практическое применение модели управления программой капитального ремонта и реконструкции при выборе перспективного квартала в г. Тула.

3.2 Расчет экономической эффективности программы капитального ремонта при оптимизации объемов капитального ремонта и реконструкции и нового строительства в кварталах.

3.3 Прогноз изменения величины социальной эффективности при реализации программы капитального ремонта и реконструкции.

Выводы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Повышение эффективности управления программой капитального ремонта и реконструкции городской застройки"

Актуальность темы. Проблемы обеспечения жильем населения РФ, улучшения качества жилищных условий, формирования городской среды наиболее полно отвечающей запросам современного человека и общества начиная с 20 годов прошедшего века всегда оставались значимыми. В современной России он не утратил былую актуальность. В 40 статье конституции РФ указано, что каждый Гражданин России имеет право на жилье, а органы и власти местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство, создавать новые осуществления права на жилище1. Для ускорения решения данного вопроса органы и власти местного самоуправления изыскивают новые пути решения этой проблемы.

Как отмечено в [45] для решения жилищной проблемы в нашей стране, необходимо не только много и быстро строить, но и правильно эксплуатировать жилые дома, своевременно производить ремонт и реконструкцию жилищного фонда и повышать его благоустройство. Повышение эффективности управления программой капитального ремонта и реконструкции городской застройки может сыграть значительную роль в решении этой проблемы.

Управление программой капитального ремонта и реконструкции городской застройки на основании отечественной теории управления [109] это искусство руководства и координации людских и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла программы, путем применения современных методов, моделей и техники управления для достижения определенных в программе результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству и удовлетворению участников программы.

Отсутствие должного технического обслуживания жилищного фонда приводит к преждевременному износу строительных конструкций, что соответственно ведет к снижению нормативного срока службы здания. Это приводит к удорожанию стоимости капитальных ремонтов и увеличению

1 Конституция РФ. - М. ПРОСПЕКТ, 1997. - 48 с. расходов на эксплуатацию жилья. С увеличением срока эксплуатации жилья, т.ж. растут расходы на его содержание [13,83,87]. Таким образом, при обосновании решения о дальнейшей эксплуатации здания необходимо проанализировать множество факторов определяющих его ценность. Одним из наиболее значимых является период возведения.

В исторически сложившихся городах жилищный фонд характеризуется разнообразием застройки, типами зданий, квартир, появившихся в различные периоды градостроительной деятельности. Взяв за основу данные, приведенные в [1, 6, 114] можно построить следующую классификацию этапов градостроительной деятельности.

Древнее градостроительство. Характеризуется До 16 века отсутствием четкого планирования застройки, индивидуальностью внешнего вида зданий 16-17 век Допетровский период.

Петровский период. Разработаны генеральные 18 век планы застройки, применены первые типовые проекты

1918 - 1934 Довоенное строительство

Разработка основных принципов и апробация

1934-1954 типового строительства 1955-1960 Внедрение типового строительства

Практически полный переход на типовое

1961 - 1991 строительство

Разделение строительства на массовое (типовое) и

1991 -2004 индивидуальное.

В настоящее время перед эксплуатационными службами стоит острая проблема дальнейшего использования жилищного фонда 1934-54 гг. возведения. Нормативный срок эксплуатации этих зданий подходит к завершению. В отличие от зданий до 1934 гг. возведения, являющихся в большинстве случаев [64] ценным историческим фондом, здания 1934-54 гг. возведения имеют типовую объемно-планировочную структуру, размеры конструктивных элементов, так же характер отделки не противоречит современным принципам архитектурно-строительных работ основанных на индустриализации. Расположение зданий этого периода соответствует современным схемам, не создающим трудностей для реконструкции систем инженерного обеспечения зданий: водоснабжения, канализации, отопления, газоснабжения.

Техническое состояние зданий этого периода возведения отличается даже щ в пределах квартала. Соответственно и затраты на капитальный ремонт и реконструкцию (КРР) для каждого здания будут различны. Предлагаются различные методики [9, 38, 53, 80, 84, 95, 110, 115] для определения, что оставлять, а что сносить в процессе реконструкции квартала. Однако применение этих методик в рыночных условиях может дать, по мнению некоторых ученых к ошибочным рекомендациям, что приведет к потере ценного жилищного фонда. Таким образом, проблема повышения эффективности управления проектом КРР городской застройки должна начинать решаться с создания баз данных по жилищному фонду с оценкой его состояния и разработки моделей управления проектом в рыночных условиях. Первым этапом разработки новой модели должно стать моделирование более совершенной системы подготовки строительства. Организационно-технологическое проектирование подготовки строительства на всех уровнях от правительства до строительной площадки еще не использует в достаточной степени все достижения научно-технического прогресса. Инструкции, методики, рекомендации по проектированию ПОС, ППР и единой системы подготовки строительного производства не позволяют широко применять экономико-математические методы и ЭВМ, учитывать вероятностный характер строительного производства, быстро перестраивать организационно-технологические решения исходя из складывающихся ситуаций [19].

Очень важно учесть на начальном этапе проекта социальные последствия [53, 84]. В настоящее время в городах РФ происходит процесс дифференциации 6 населения по доходам, выделяются центральные районы, в которых сосредотачиваются административные и общественные функции, строится жилье для более обеспеченных слоев горожан и, параллельно с этим, формируются территории, где, как правило, селятся менее обеспеченные горожане. Это приводит к возникновению социальной поляризации и снижению уровня благоустройства городских окраин.

Цель и задачи исследования. Целью является разработка практических рекомендаций и предложений по повышению экономической эффективности управления программами капитального ремонта и реконструкции городской застройки.

Достижение поставленной цели вызывает необходимость решения ряда задач:

- провести анализ путей совершенствования подготовки КРР и нового строительства;

- определить преимущества и недостатки моделей оптимального перспективного планирования КРР зданий и отдельных кварталов;

- разработать комплексную экономико-математическую модель стратегического и оперативного планирования капитального ремонта и реконструкции отдельного квартала городской застройки;

- обосновать применение экономико-математической модели управления программой КРР городской застройки в градостроительной деятельности.

Объектом исследования являются отдельные кварталы городской застройки и методики обоснования выбора градостроительной деятельности в них.

Предметом исследования является совершенствование экономических методов управления программой КРР городской застройки в условиях рыночной экономики.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

- выявлены факторы, влияющие на повышение эффективности управления программами капитального ремонта и реконструкции городской застройки;

- разработана методика прогнозирования изменения величины социального эффекта в зависимости от выбора градостроительной деятельности.

- разработаны модели управления программами КРР отдельных кварталов городской застройки с учетом зон градостроительной ценности;

- дано теоретическое и экспериментальное обоснование применения модели выбора градостроительной деятельности в отдельном квартале городской застройки.

Теоретической основой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых, работающих в данном направлении (Соколов В.К., Прокопишин А.П., Бубес Э.Я., Попов Г.Т., Шарлыгина К.А., Нечаев Н.В., Шрейбер К.А., Касьянов В.Ф., Мешечек В.В., Ройтман А.Г., Поляков Е.В., Столяров К.А., Старостин Г.Г., Шульженко H.A.), публикации в научных сборниках и периодической печати по изучаемой проблеме.

Информационной базой исследования послужили данные отечественной статистики, проектно-сметная документация строительных и эксплуатирующих организаций, а так же фактические материалы, полученные в ходе исследования.

Обоснованность и достоверность выводов и глубина теоретического исследования достигаются за счет использования положений отечественной и зарубежной науки, общенаучных методов и приемов, таких как экономико-статистическое моделирование, методы математического программирования.

Практическая ценность результатов исследования состоит в разработке экономико-математической модели управления программой КРР кварталов городской застройки и оценка ее применения при обосновании выбора вида градостроительной деятельности.

Апробация работы. Основные результаты работы докладывались и обсуждались на следующих конференциях: Всерос. науч.-тех. конф.- Тула, 2000, 1-я междунар. конф. по пробл. гор. пром-ти., стр-ва и энергетики.- Тула, 2003.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка литературы из 122 наименований и приложения. Работа изложена на 175 страницах, содержит 33 рисунка, 32 таблицы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Володько, Владимир Александрович

Выводы.

1. Применение предложенной автором модели управления программой в г. Туле позволило выявить уровень перспективности рассматриваемых кварталов для капитального ремонта и

161 реконструкции и определить вид дальнейшей градостроительной деятельности в них.

2. Разработанный алгоритм учета влияния расположения квартала в зоне градостроительной ценности применим, если сравниваемые кварталы расположены в разных зонах с разным уровнем ценности.

3. Предложенный критерий социальной эффективности позволяет повысить эффективность управления проектом капитального ремонта и реконструкции кварталов города.

4. Основным показателем работы программы КРР районов города является улучшение качества жилищных условий до требуемого уровня для каждого жителя этого района.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Основной целью разработки и реализации программы ККР является максимальное удовлетворение постоянно растущих потребностей в качестве жилищных условий жителей города на базе новой техники и технологии.

В диссертационной работе на базе выполненных теоретических и экспериментальных исследований в области повышения эффективности управления программой капитального ремонта и реконструкции городской застройки получены следующие результаты:

1. Произведен анализ путей совершенствования подготовки КРР и строительства, на основании этого выбраны наиболее актуальные для использования в городской застройке. А именно, выявлена перспективность для капитального ремонта и реконструкции зданий различного периода возведения, определены перспективные методы (технические решения) по замене и усилению несущих конструкций капитальных жилых зданий, обосновано применение новых технологий в строительстве и реконструкции.

2. При рассмотрении существующих моделей оптимального перспективного планирования и видов оценки эффективности проектов КРР было установлено, что их применение в условиях рыночной экономики нуждается в корректировке.

3. Разработана комплексная модель управления программой КРР городской застройки, включающая в себя выбор вида градостроительной деятельности в отдельном квартале, выбор квартала наиболее перспективного для реконструкции с учетом расположения в зоне градостроительной ценности, прогнозирование изменения социальной эффективности в результате градостроительной деятельности.

4. Произведена оценка эффективности комплексной модели управления проектом КРР и сделан вывод об актуальности ее применения. Разработаны методические рекомендации для реализации проекта КРР в отдельных кварталах городской застройки г. Тулы.