Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка экономической жизнеспособности проектов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка экономической жизнеспособности проектов"

На правах рукописи

Ханатаев Геннадий Данилович

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: ОЦЕНКА ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНЕСПОСОБНОСТИ ПРОЕКТОВ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (предпринимательство; управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Москва - 2003

Диссертация выполнена на кафедре корпоративных финансов Высшей школы финансового менеджмента Академии народного хозяйства при Правительстве Российской Федерации.

Научный руководитель:

- ЛИМИТОВСКИИ М.А.,

доктор экономических наук, профессор

Научный консультант:

- ЛОБАНОВА ЕН„

доктор экономических наук, доцент

Официальные оппоненты:

- ПИТАТЕЛЕВ В.А.,

доктор экономических наук, профессор

- ПАЛАМАРЧУК В.П.,

кандидат экономических наук, доцент

Ведущая организация:

- Центральный экономико - математический институт Российской академии наук

Защита состоится «¿Ь » 2003 года в ¡г часов на заседании

диссертационного совета К 504.001.01 по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук в Академии народного хозяйства при Правительстве РФ по адресу: 119571, Москва, пр-т Вернадского, д. 82, ауд. 512.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Академии народного хозяйства при Правительстве РФ.

Автореферат разослан i-Ч О-х 2003 года.

Ученый секретарь диссертационного Совета К 504.001.01 к.т.н., доцент

С.Н. Капустин

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИИ

Актуальность работы.

Одной из самых значительных трансформаций, происходящих в российской экономике, является процесс создания условий для вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств, в предпринимательский оборот. Тем самым становится возможным то, что, получив конкретного хозяина, недвижимая собственность под его управлением будет работать эффективно, приумножая капитал и принося доход. Следствием возникновения частной собственности на объекты недвижимости и вовлечение её в предпринимательский оборот явилось появление новых для российской экономики субъектов предпринимательской деятельности -профессиональных участников рынка недвижимости. В настоящее время развитие рынка недвижимости России уже достигло стадии, когда происходит всё большее разделение и специализация предпринимателей, так или иначе связанных с оборотом недвижимости. При этом особая роль принадлежит предпринимателям, профессиональная деятельность которых направлена на инициирование, организацию и управление инвестиционными проектами по созданию (развитию) объектов недвижимости. В международной практике лицо, ведущее такую деятельность, называется девелопер (Developer). Важнейшей частью деятельности девелопера является принятие решения, какой из проектов заслуживает подробного анализа и может стать объектом капиталовложения, что достаточно сложно само по себе и представляет проблему. На практике, довольно большая часть проектов является неосуществимыми либо не представляют предпринимательского интереса и не заслуживают сколько-нибудь серьёзного отношения к себе. В то же время, проектов, инвестиционная привлекательность которых не вызывает сомнений, обычно единицы и получение права на реализацию такого проекта является предметом очень жёсткой конкуренции. Преобладающую часть предложений,

РОС. НАЦИОНАЛЬНАЯ библиотека С.Петербург Пц ОЭ 7005 акт///

как правило, составляют рядовые проекты, которые не обещают очень высокого результата. Однако, вопросы разработки методов, позволяющих дать первичную оценку экономической осуществимости и жизнеспособности подобных проектов уже на стадии формирования инвестиционного замысла проекта, до начала всех работ по его подробному анализу, специально не исследовались в отечественной экономической науке. Такое положение связано, во-первых, с длительным периодом действия системы централизованного управления и финансирования инвестиционно-строительной сферы, а, во-вторых, с тем, что большинство инвестиционных проектов направленных на создание (развитие) объектов недвижимости пока ещё инициируется предприятиями и организациями, которые не являются специализированными в области девелопмента. Таким образом, разработка простых, наглядных методов первичного анализа и оценки эффективности инвестиционных решений, связанных с созданием (развитием) коммерческой недвижимости, основанных на наиболее легкодоступных и наблюдаемых данных рынка недвижимости, представляет собой актуальную научную и практическую задачу. Цель работы.

Целью диссертации является разработка методических положений и практических рекомендаций, позволяющих дать оценку экономической жизнеспособности инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов недвижимости на самой ранней стадии их формирования, до проведения подробного технологического, юридического и инвестиционного исследования.

Для достижения поставленной цели в диссертации поставлены следующие задачи:

- исследовать экономические свойства коммерческой недвижимости и выделить наиболее значимые факторы для оценки эффективности инвестиций в создание (развитие) объекта недвижимости;

- выделить круг функциональных участников проекта, состав которых является необходимым и неизменным для любого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости;

- исследовать структуру процесса реализации инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости, учитывающего интересы всех функциональных участников;

- предложить модель обобщённого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости, удобную для оценки экономической жизнеспособности таких проектов;

- сформулировать и количественно определить условие потенциальной экономической жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости;

разработать методику первичной экспресс-оценки экономической жизнеспособности типовых инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов недвижимости.

Объектом исследования является рынок вновь создаваемой коммерческой недвижимости в России.

Предметом исследования являются особенности формирования и реализации проектов создания (развития) объектов коммерческой недвижимости. Методология и методика исследований.

В основу диссертационного исследования положена теория инвестиционного анализа, практика финансового менеджмента, а также современные разработки по методологическому управлению проектами и их финансированию. Теоретическую и методологическую основу

диссертационного исследования составили работы ведущих отечественных и зарубежных учёных по проблемам проектного финансирования, инвестиционного анализа, экономики городского землепользования, создания и управления объектами коммерческой недвижимости. При выполнении диссертации автор основывался на работах П.Л. Виленского, В.Н. Лившица,

С.А. Смоляка, М.А. Лимитовского, Е.Н. Лобановой, А.Б. Идрисова, П.Г. Грабового, И.С. Степанова, В.А. Горемыкина, В.И. Ресина, В.В. Коханенко, С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, Р. Брейли, С. Майерса, У. Шарпа, М. Портера, Г. Харрисона, Г. Бирмана, С. Шмидта, Д. Норткотта, Э. Хелферта и других.

Информационной базой исследования являлись данные Госкомитета РФ по анализу и статистике, научные подходы и результаты исследований, проводимых в АНХ при Правительстве РФ, других НИИ и вузах России; данные Международной федерации участников рынка недвижимости и Российской гильдии риэлторов; законы и иные правовые акты РФ в области недвижимости, градостроительства и инвестиций; материалы ежегодных международных конференций по проблемам рынка недвижимости России.

При исследовании процесса реализации изучаемых инвестиционных проектов использовались методы имитационного моделирования, финансовых и коммерческих расчётов, экспертных оценок. Для достижения цели и решения задач исследования был проведён экспертный анализ и научное обобщение практического опыта по реализации инвестиционных проектов по развитию объектов коммерческой недвижимости. Научная новизна.

Научная новизна работы заключается в разработке концептуальных и методологических подходов к первичной оценке и обоснованию экономической состоятельности и перспективности предпринимательских решений в области инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

Конкретные результаты, обладающие научной новизной, заключаются в следующем:

- прослежена эволюция и дана оценка особенностей и современных тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в России;

- обоснован принцип, предусматривающий представление инвестиционных проектов как системы, состоящей из четырёх основных, взаимосвязанных,

вертикально-интегрированных проектов, реализация которых обеспечивается соответствующим функциональным участником;

- предложена методика выбора наиболее рациональных предпринимательских решений при формировании проектов по созданию (развитию) объектов коммерческой недвижимости;

- выявлена зависимость экономической жизнеспособности проекта по созданию (развитию) коммерческой недвижимости от инвестиционной эффективности составляющих его проектов и обоснована необходимость комплексного учёта денежных потоков, возникающих между функциональными участниками проекта;

- построена модель обобщённого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости;

- установлена связь между предельно допустимой суммой инвестиций в создание объекта коммерческой недвижимости и предполагаемой величиной ежегодного рентного дохода. Данная связь определяется на основе интегрального показателя, учитывающего структуру и распределение во времени денежных потоков между функциональными участниками, а также условия инвестиционной эффективности и предпринимательской привлекательности реализуемых ими проектов;

- сформулировано и количественно определено условие потенциальной экономической жизнеспособности проекта по созданию (развитию) коммерческой недвижимости и введено понятие индекса жизнеспособности проекта;

предложена методика первичной экспресс-оценки экономической жизнеспособности типовых инвестиционных проектов по развитию объектов недвижимости. Предложенная методика адаптирована к специфике подобных проектов, не требует большого количества исходных данных и позволяет выявить заведомо неприемлемые проекты на самых ранних стадиях их подготовки.

Практическое значение и апробация работы.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждаются:

- положительными результатами проверки научных положений диссертации в условиях предприятий специализирующихся на девелопменте и управлении объектами коммерческой недвижимости;

- положительными результатами внедрения рекомендаций по оценке экономической жизнеспособности инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов коммерческой недвижимости и формированию обоснованного инвестиционного предложения в российских компаниях;

- высоким уровнем адекватности результатов теоретических исследований их практической реализации, корректным применением методов экспертного оценивания, экономико-математического моделирования.

Разработанные в диссертационном исследовании предложения, методические и практические рекомендации способствуют внедрению в работу российских предприятий системы принятия обоснованных решений при планировании капиталовложений в проекты развития коммерческой недвижимости.

Результаты работы могут быть использованы в дальнейших исследованиях проблем эффективности инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости в РФ, изучения и обобщения практики их реализации, а также в системе повышения квалификации и переподготовки работников предприятий инвестиционно-строительной отрасли народного хозяйства РФ.

Основные положения работы докладывались и обсуждались на научных, практических и учебных семинарах и конференциях, а также использовались автором при участии в реализации ряда инвестиционных проектов на территории г. Москвы в 1994-2002 гг.;

Автором проводилось консультирование руководства компании ЗАО "Концерн VMB" по разработке (совместно с AIG-Brunswick Capital Management, Ltd.) инвестиционного проекта создания торгового центра в г. Санкт-Петербурге в 1997 г., руководства компании ЗАО "Стройжилкредит" по разработке инвестиционного проекта создания офисного центра в г. Москве в 1998 г., а также руководства компаний Skanska Project Development Russia AB и ООО «Столбова» по разработке инвестиционного проекта создания офисного центра в г. Москве в 2000-2001 гг. Публикации

По теме диссертационной работы опубликовано 4 печатные работы общим объёмом 2,3 п.л. Объём и структура работы

Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения, списка использованной литературы и двух приложений. Работа изложена на 128 страницах, содержит 14 таблиц и 9 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Специфика предпринимательской деятельности по реализации инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости, прежде всего, связана со спецификой объекта этой деятельности, поскольку ряд свойств, присущих недвижимости, определяют её особое положение среди объектов экономических отношений. Следует учитывать, что недвижимость:

- в социальной сфере играет определяющую роль в обеспечении человека бытовыми условиями, медицинским обслуживанием, образованием, условиями для работы и отдыха и т.д.;

- в экономической сфере служит фундаментом всех фаз общественного воспроизводства: производства, распределения, обмена и потребления.

Объекты недвижимости неоднородны, что вызывает необходимость их систематизации. Для целей настоящей работы рассматриваются объекты

недвижимости, которые в большинстве принятых классификаций называют коммерческой недвижимостью. К коммерческой недвижимости относят те объекты нежилой недвижимости, которые предназначены для использования в предпринимательских целях (за исключением промышленности), в том числе: бизнес-центры, офисы, торговые центры, магазины, гостиницы, мотели, места проведения досуга, рестораны, пункты сервиса и т.д.

Рынок недвижимости России начал формироваться с серьёзным отставанием от других секторов рынка. Если рынок товаров потребительского, производственно-технического назначения и рынок финансовых услуг начали складываться в конце 80-х годов, то рынок недвижимости фактически существует с начала 1992 г. Становление и развитие рынка недвижимости в России происходит на фоне практически полной блокады связи с финансовым рынком. Такое положение обусловлено отсутствием инвестиционных возможностей у большинства предприятий, долгосрочным характером инвестиций в недвижимость и более низкой их рентабельностью в краткосрочном периоде по сравнению с альтернативными возможностями.

Недвижимость является объектом особого правового и экономического регулирования со стороны государства. Это определяет высокий уровень трансакционных издержек в операциях с недвижимостью (необходимость выяснения степени юридической чистоты, инженерные изыскания, взаимодействие с территориальной администрацией, затраты на регистрацию и т. п.) и, как следствие, более низкую, по сравнению с другими товарами, ликвидность недвижимости. При этом процесс формирования цен происходит в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей, а местом взаимодействия участников рынка недвижимости является не национальная экономика в целом, а регион (национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга). Таким образом, рынок

недвижимости является менее совершенным рынком по сравнению с другими секторами рыночной экономики. Он характеризуется:

- несбалансированным и неэластичным спросом и предложением, с ограниченными возможностями приведения их в равновесие посредством цен;

- закрытостью информации о рынке;

- значительными трудностями для вхождения на рынок новых участников;

- трудностью анализа и выбора среднерыночных ориентиров в связи с уникальностью и низкой ликвидностью объектов недвижимости.

Реализация инвестиционного проекта на рынке коммерческой недвижимости имеет целью создание эффективно функционирующего объекта, способного приносить предпринимательский доход, как своему собственнику, так и пользователю. Следует отметить, что в случае, когда объектом реальных инвестиций является недвижимость, проблемы оценки эффективности инвестиционных проектов возрастают. Во-первых, процесс создания недвижимости сложен, требует взаимодействия с территориальными органами власта, многочисленными службами, а также общественностью, соседствующей с местом размещения объекта недвижимости. Во-вторых, осуществление такого проекта требует обеспечение взаимодействия широкого круга профессиональных исполнителей, специализирующихся на выполнении необходимых работ. В-третьих, процесс создания недвижимости требует значительных затрат времени и средств. В-четвёртых, право собственности на новый объект недвижимости возникает только после приёмки законченного строительством объекта и государственной регистрации объекта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До момента государственной регистрации между участниками проекта действует весьма сложное переплетение взаимных прав и обязанностей по поводу объекта капитальных вложений. В-пятых, реализация такого проекта осуществляется группой участников, состав которых неоднороден, поэтому их интересы бывает

трудно согласовать. Кроме того, оценка инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости в России затруднена по следующим причинам:

1) арендные договоры в большинстве случаев имеют "теневую" составляющую, что имеет цель минимизировать налоги;

2) применимость метода капитализации дохода ограничена из-за недостатка достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом, а также информации, необходимой для традиционных оценок ставок капитализации, так как нет сложившегося рынка коммерческой недвижимости;

3) применение такого метода анализа как DCF-метод не даёт желаемой точности результатов, так как велика непредсказуемость изменений во времени многих (если не всех) показателей, формирующих потоки наличности, поэтому их разброс (то есть разброс, прежде всего, NPV и IRR) может быть недопустимо велик.

Таким образом, в сложных условиях российской экономики применение статических методов анализа эффективности инвестиционных проектов, несмотря на их простоту и наглядность использования, затруднено.

Центральное место в технике инвестиционного анализа занимает задача корректного построения модели денежных потоков. Решение этой задачи требует определить структуру инвестиционного проекта, выделить все основные источники положительных и отрицательных денежных потоков. В свою очередь, структура проекта складывается в зависимости от состава участников и характера их интересов. В течение срока жизни любого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости возникает четыре основных источника доходов: продажа прав на будущий объект недвижимости; сдача созданного объекта недвижимости в аренду; продажа приносящего доход объекта недвижимости; развитие бизнеса на базе созданного объекта недвижимости. Используя источник дохода в

качестве критерия разграничения, всех лиц, заинтересованных в осуществлении подобных проектов, можно условно разделить на три основные группы:

1. Пользователи - субъекты, использующие объект недвижимости как материальную основу для своего бизнеса.

2. Инвесторы - субъекты, использующие объект недвижимости как актив способный генерировать положительные денежные потоки.

3. Девелоперы - специализированные субъекты рынка недвижимости. Специализация девелоперов заключается в выполнении следующих функций: поиск и формулирование замысла инвестиционного проекта; организация и управление инвестиционным проектом; принятие на себя рисков, связанных с осуществлением проекта; организация финансирования проекта; обеспечение экономической эффективности проекта. Деятельность девелопера имеет ту особенность, что для него отсутствует выход на конечный коммерческий результат, который извлекается пользователями объекта коммерческой недвижимости: либо в виде натуральной полезности от использования помещений для личных нужд, либо в виде доходов от собственного бизнеса. Такое положение затрудняет для девелопера разработку обоснованного инвестиционного решения, поскольку требует, помимо всего остального, прогнозирование состояния и конъюнктуры различных отраслей бизнеса. Схема осуществления девелопмента коммерческой недвижимости такова, что, как правило, собственными средствами девелопера покрывается лишь небольшая доля затрат по проекту. Обычно это часть начальной стадии развития проекта от поиска замысла проекта до получения разрешения на строительство. Поэтому девелопер должен хорошо представлять мотивы и требования потенциальных инвесторов и пользователей недвижимости.

Решающим условием жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости является потенциальная возможность удовлетворения основными участниками проекта своих интересов в рамках его реализации. Это заставляет рассматривать

проект как систему взаимосвязанных инвестиционных проектов, каждый из которых направлен на интерес соответствующего участника. В этой связи, любой инвестиционный проект по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости может быть представлен как реализация минимум трёх взаимосвязанных инвестиционных проектов:

- Инвестиционный проект для Пользователя;

- Инвестиционный проект для Инвестора;

- Инвестиционный проект для Девелопера.

Предлагаемая модель обобщённого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости строится с учётом того, что в рамках инициированного Девелопером проекта созданный объект недвижимости арендуется Пользователем и приобретается в собственность Инвестором, заинтересованным в получении постоянного ежегодного рентного дохода (далее будем называть такого инвестора - "Основной инвестор"). При этом арендные платежи рассматриваются как отрицательные денежные потоки для инвестиционного проекта Пользователя.

Очевидно, что для принятия Основным инвестором решения о вложении средств объект недвижимости необходимо выполнение двух условий:

1) Рассматриваемый объект недвижимости должен уже существовать как физический объект и как объект права;

2) Рассматриваемый объект недвижимости должен обеспечивать регулярные поступления требуемого объёма арендных платежей.

В общем случае графически модель денежных потоков для Основного инвестора представлена на Рис. 1.

1пу»

1пуо - затраты Основного инвестора на приобретение в собственность доходного объекта недвижимости (отрицательный денежный поток);

(кяА - С) - годовой доход (ежегодные положительные денежные потоки),

где:

А - максимально возможный объём ежегодных арендных платежей при 100% заполнении объекта недвижимости арендаторами;

С - размер среднегодовых расходов на управление и содержание объекта недвижимости;

к„ - коэффициент нормального заполнения арендаторами объекта недвижимости данного назначения - учитывает необходимый резерв свободных площадей, "плановые" задержки поступлений арендной платы, уменьшение поступлений при смене арендатора или необходимости проведения текущего ремонта и т. д. (к, < 1).

Однако Девелопер, формируя подобный проект, предлагает будущий объект недвижимости. Причём задача Девелопера заключается в продаже всех прав требования на создаваемый объект недвижимости до его создания. Следовательно, в общем случае, графически модель денежных потоков для Девелопера имеет следующий вид (Рис. 2):

в

1 * 1пуд --•■

1пуд - затраты Девелопера по созданию объекта недвижимости; в - выручка от продажи прав требования на будущий объект недвижимости.

Очевидно, что интересы Девелопера не соответствуют условиям Основного инвестора, так как необходимо:

а) завершить строительство (реконструкцию) объекта недвижимости;

а) обеспечить эксплуатацию созданного объекта недвижимости;

б) сдать помещения в аренду за требуемую арендную плату;

в) обеспечить поступление запланированного объёма ежегодных арендных платежей.

Можно сделать предположение, что для согласования интересов Основного инвестора и Девелопера, необходимо участие ещё и такого участника (будем называть его "Промежуточный инвестор"), который был бы заинтересован в приобретении у Девелопера всех прав требования на будущий объект недвижимости в процессе его создания, финансировании процесса создания объекта недвижимости, управлении созданным объектом недвижимости до момента стабильного поступления запланированного объёма ежегодных арендных платежей и последующей продаже доходного объекта недвижимости Основному инвестору. Положительные денежные потоки для Промежуточного инвестора складываются из следующих потоков:

а) доходов от сдачи помещений в аренду в период до достижения стабильного поступления запланированных объёмов арендных платежей;

б) доходов от сдачи помещений в аренду в период стабильного поступления запланированных объёмов арендных платежей до момента продажи доходного объекта недвижимости;

в) выручки от продажи доходного объекта недвижимости Основному инвестору.

Графически модель денежных потоков для Промежуточного инвестора имеет следующий вид (Рис. 3):

Рис. 3

Р + (к,А - С)

1пуп - инвестиции Промежуточного инвестора (отрицательный денежный поток);

(каА - С) - годовой доход в период стабилизации объёма арендных платежей (положительный денежный поток);

Р - поступления от продажи доходного объекта недвижимости Основному инвестору (положительный денежный поток).

Таким образом, в процессе реализации инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости существует комплекс денежных потоков, которые возникают между Девелопером и Промежуточным инвестором и между Промежуточным инвестором и Основным инвестором. На Рис. 4 приведено графическое изображение указанных денежных потоков. При этом были приняты следующие обозначения:

то - средневзвешенный по величине платежей срок авансирования суммы инвестиций 1пу0;

Т] - средневзвешенный по величине платежей срок авансирования Промежуточным инвестором суммы инвестиций 1п2 (доля Промежуточного инвестора в затратах по созданию объекта недвижимости);

Т2 - средневзвешенный по величине платежей срок авансирования Промежуточным инвестором суммы инвестиций 1п1 направленных на выкуп у Девелопера прав требования на создаваемый объект недвижимости;

Тз - средневзвешенный по величине платежей срок осуществления Девелопером затрат на формирование ИПРОН и создание объекта недвижимости 1пуд (доля Девелопера в затратах по созданию объекта недвижимости);

г - срок вложения Промежуточным инвестором всей суммы инвестиций (1пу„);

п - период, за который происходит нарастание величины объёма арендных платежей до запланированного уровня;

N - период, в течение которого Промежуточный инвестор владеет доходным объектом недвижимости.

Рис.4

I

Можно сделать вывод, что Девелопер, Промежуточный инвестор, Основной инвестор и Пользователь являются базисными функциональными участниками, наличие которых необходимо для возникновения и успешной реализации любого инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, в целях построения модели, удобной для оценки экономической жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости, его можно рассматривать как последовательную реализацию четырёх взаимосвязанных, вертикально-интегрированных инвестиционных проектов, каждый из которых направлен на интерес соответствующего базисного участника.

Оценка экономической осуществимости и жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости основана на зависимости между предельно допустимой суммой инвестиций в создание объекта недвижимости и предполагаемым объёмом ежегодных арендных платежей. Такая зависимость, с учётом сделанных допущений, получается последовательным дисконтированием выделенных денежных потоков. При этом для каждого из составляющих инвестиционных проектов приведённый положительный денежный поток должен быть не меньше отрицательного денежного потока, приведённого по той же ставке дисконтирования.

В результате получено следующее выражение условия потенциальной экономической жизнеспособности проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости:

Полученное выражение позволяет ввести новый оценочный показатель -

к д (к аА - С ) Т1

Р > 1

индекс жизнеспособности проекта (Ы):

представляет собой интегральный показатель, учитывающий структуру и распределение во времени денежных потоков между функциональными участниками рассматриваемых проектов. Тогда искомым условием потенциальной экономической жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости, является неравенство: Ь I > 1 .

Здесь кд - это поправочный коэффициент учитывающий в структуре затрат на приобретение права на реализацию проекта наличие условия, устанавливающего обязанность Девелопера передать часть созданного объекта недвижимости (выделенной или в составе объекта) в собственность землевладельцу. То есть, кд - коэффициент определяющий долю Девелопера в будущем объекте недвижимости.

Проверку выполнения условия жизнеспособности инвестиционного проекта по (развитию) объекта коммерческой недвижимости следует проводить для ряда выбранных значений уровня минимальной требуемой доходности (г), принимаемых в качестве ставок дисконтирования. Использование в анализе ряда значений уровня минимальной требуемой доходности позволяет, во-первых, сгладить трудности, связанные с обоснованием выбора конкретной ставки дисконтирования, а, во-вторых, даёт возможность полагать, что чем выше уровень минимальной требуемой доходности, при которой ещё выполняется условие жизнеспособности проекта, тем большим потенциалом жизнеспособности обладает данный проект.

Представление инвестиционного проекта создания (развития) объекта коммерческой недвижимости как системы взаимосвязанных вертикально-интегрированных инвестиционных проектов и применение метода дисконтирования денежных потоков для оценки их эффективности, позволило выделить внешние и внутренние параметры, значимые для оценки экономической жизнеспособности таких проектов. Внешние параметры не зависят от конкретного проекта и отражают состояние рынка недвижимости на

момент формирования проекта. Значения этих параметров определяются в результате анализа рынка аренды/продаж сопоставимых объектов коммерческой недвижимости аналогичного назначения. Внутренние параметры являются управляемыми параметрами разрабатываемого проекта. Значения этих параметров определяются на основе анализа данных по конкретному проекту. С помощью выделенных групп параметров может быть с приемлемой точностью построена модель любого конкретного инвестиционного проекта создания (развития) объекта коммерческой недвижимости, развивающегося в данной рыночной среде (полная модель проекта).

Применение полной модели обобщённого проекта целесообразно при оценке разработанного бизнес-плана проекта. В этом случае значения всех параметров могут быть получены непосредственно из данных, содержащихся в бизнес-плане. Применяя в качестве критерия индекс жизнеспособности проекта можно быстро осуществить оценку инвестиционного потенциала проекта.

На практике, больший интерес представляет возможность проведения экспресс-оценки потенциальной экономической жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости уже на стадии формирования инвестиционного замысла, до проведения подробного анализа и разработай бизнес-плана. В этом случае отсутствуют данные, позволяющие получить значения параметров второй группы. Однако особенности осуществления подобных проектов дают возможность выделения типовых проектов, жизнеспособность которых может быть оценена на основе применения упрощённых моделей. Построение упрощённых моделей базируется на обобщении экспертного опыта по формированию и реализации подобных проектов и построению модели "эталонного" инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости выбранного типа. Под

!

"эталонным" проектом понимается технологически развивающийся проект при достаточном, своевременном финансировании и отсутствии аномально неблагоприятных воздействий внешней среды. В этом случае, значения внутренних параметров полной модели проекта устанавливаются исходя из данных, характеризующих "эталонное" развитие проектов соответствующего типа. При этом соответствующие значения F(r) могут быть рассчитаны заранее, для различных значений ставок минимальной требуемой доходности. Таким образом, для экспресс-оценки экономической жизнеспособности инвестиционного замысла (в рамках определённого круга типовых проектов) достаточно иметь следующие данные:

- значения внешних параметров (А, г);

- таблицы значений F(r) для ИПРОН соответствующего типа;

- оценку требуемого объёма капиталовложений (TI);

- условия получения права на реализацию проекта (кд);

- поправочный коэффициент (к„).

Проверка замысла проекта создания (развития) объекта коммерческой недвижимости на экономическую жизнеспособность также осуществляется по

формуле LI = ———--F > 1

Для построения упрощённых моделей необходимо определить набор критериев, с помощью которых можно выделить типовые проекты. Тогда первым этапом построения упрощённой модели является выделение типа проекта в соответствии с выбранными критериями. На втором этапе построения упрощённой модели проекта экспертно устанавливаются средние значения у, t, ti, тз, п, характерные для проекта выделенного типа. Третий этап построения упрощённой модели проекта - расчёт таблицы значений F для установленного набора значений у, t, ti, тз, п, соответствующих выделенному типу проекта, при различных значениях г.

В рамках настоящей работы был выделен один из типов инвестиционных проектов по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости, для которого была осуществлена апробация предложенного способа анализа экономической жизнеспособности. "Эталонные" для проекта выделенного типа значения параметров у, ^ ть Тз, п определялись экспертно, на основе анализа реализации подобных проектов. При анализе использовались нормативные акты РФ и г. Москвы в области градостроительства и материалы, предоставленные компаниями, специализирующимися на девелопменте и управлении недвижимостью. Учитывая допущение о пределах участия Девелопера в затратах по созданию объекта недвижимости, было принято: у = 29. В результате была рссчитана таблица значений Р для г = 21%...30%.

Таб. 1

г, % 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

F 4,090 3,879 3,686 3,510 3,348 3,198 3,060 2,932 2,814 2,703

Во втором параграфе третьей главы приводится проведённый по данному методу анализ экономической жизнеспособности проекта создания торгового центра в г. Санкт-Петербурге и проекта создания офисного центра в г. Москве. Результаты анализа представлены в Таб. 2 и Таб. 3.

Оценка экономической жизнеспособности проекта создания торгового центра была основана на данных полученных из представленного бизнес-плана. Из проведённого анализа видно, что рассматриваемый проект демонстрирует высокий потенциал жизнеспособности. Однако, такие "выдающиеся" характеристики проекта заставили отнестись с недоверием к представленному инвестиционному предложению. Бизнес-план проекта был представлен на рассмотрение в AIG-Brunswick Capital Management, Ltd. В ходе оценки бизнес-плана проекта был высказан ряд замечаний, в частности:

- необходимость представления нескольких схем финансирования с различным соотношением акционерного и заёмного капитала, поскольку получение

строительного кредита (отсрочки оплаты строительных работ до их полного завершения) считалось маловероятным;

- необходимость большей детализации расчётов затрат;

- необходимость более корректного прогноза арендных ставок;

- уточнения вопросов управления объектом недвижимости после завершения строительства и т.д.

В связи с недостаточной проработкой инвестиционного проекта AIG-Brunswick Capital Management, Ltd. было принято решение отказаться от участия в его реализации.

Оценка экономической жизнеспособности проекта создания офисного центра проводилась на стадии формирования инвестиционного замысла, до разработки подробного бизнес-плана. Поэтому оценка проводилась с применением упрощённой модели, пригодной для анализа проектов данного типа. В результате был сделан вывод, что доходность около 24 % годовых является приемлемой для достаточно широкого круга потенциальных инвесторов, и данный проект имеет смысл принять к дальнейшему рассмотрению.

Таб.2

Таб.3

г,% 22. 23 24 ¡¡вшя* 25 26 27 28 29 30

F(r) 3,879 Л*» . 3.M0 3,348 3,198 3,060 2,932 2,814 2,703

LI IM, W. Í.02 0,97 0,93 0,89 0,85 0,82 0,79

Предложенная модель обобщённого проекта является удобным инструментом для проведения сравнительного анализа возможных сценариев поведения при формировании инвестиционного замысла. Любой

инвестиционный замысел может быть отражён в соответствующем этому замыслу сочетании значений внутренних и внешних параметров модели.

Формальное изменение значений параметров в различных комбинациях позволяет добиться формального выполнения условия Ь I > 1 , причём одно и то же значение Ы может быть достигнуто путём изменения значений различных параметров или групп параметров. Однако каждый из параметров модели является функцией соответствующего инвестиционного или финансового решения. Таким образом, использование модели обобщённого проекта позволяет решать обратную задачу: установление значений параметров - формулирование инвестиционного замысла. При этом формирование такого замысла может быть осуществлено по следующей методике.

1. Установление начальных значений внешних и внутренних параметров модели исходя из первоначальных инвестиционных решений. Определение значения индекса жизнеспособности (Ы).

2. Анализ чувствительности модели с заданными значениями параметров к изменениям каждого из параметров. Для этого строится зависимость Ы от выбранного параметра при неизменных значениях остальных параметров. Определение группы наиболее чувствительных параметров.

3. Определение внешних ограничений для создаваемого объекта недвижимости (ограничения по разрешённому назначению объекта недвижимости, ограничения по целевому использованию земельного участка, архитектурные и градостроительные ограничения, юридические ограничения, геологические ограничения, ограничения по инженерным коммуникациям и т.д.)

4. Определение внутренних ограничений и возможностей инициатора проекта (доступ к ресурсам (в первую очередь к финансовым), его связи с территориальной администрацией, наличие команды соответствующих специалистов, опыт подобной деятельности, и т.д.)

5. Определение допустимых отклонений наиболее чувствительных параметров и их ранжирование исходя из существующих внешних и внутренних ограничений.

6. Анализ возможных вариантов действий, следствием которых будет достижение требуемого значения соответствующего параметра.

7. Отбор приемлемых действий и установление значений параметров, отражающих результат, который может быть достигнут после их совершения.

8. Формулирование инвестиционного замысла отвечающего требованию экономической жизнеспособности.

Предложенная методика формирования инвестиционного замысла с использованием модели обобщённого проекта была применена при доработке инвестиционного проекта создания офисного центра в г. Москве.

В заключении сделаны выводы по результатам исследования и даны рекомендации по использованию разработанных в диссертации методических положений, обеспечивающих решение важных прикладных задач, поскольку позволяют минимизировать потери, связанные с ошибками при формировании проекта создания (развития) коммерческой недвижимости.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ:

1. Ханатаев Г.Д. Инвестиционные проекты по развитию объектов недвижимости: анализ экономической осуществимости и жизнеспособности // Альманах «Корпоративный финансовый менеджмент», Вып. 1, 2001,- 0,8 п.л.

2. Ханатаев Г.Д. Экспресс-оценка сопряжённых инвестиционных проектов по созданию объектов недвижимости в г. Москве // В кн. М.А. Лимитовского «Инвестиции на развивающихся рынках» - М.: «ДеКА», 2002,0,1 п.л.

3. Лимитовский М.А., Ханатаев Г.Д. Московская инвестиционная корпорация и развитие московского региона // Альманах ВШФМ АНХ при Правительстве РФ «Корпоративный финансовый менеджмент», 2002,- 0,9 п.л. (лично-0,1 п.л.)

4. Ханатаев Г.Д. Метод сценариев при формировании инвестиционного замысла: применение модели обобщенного инвестиционного проекта по созданию коммерческой недвижимости // Альманах ВШФМ АНХ при Правительстве РФ «Корпоративный финансовый менеджмент», 2002,- 0,5 п.л.

i I

i t

I

i

!

Подписано в печать '-> 2003 г.

Зак Хй Тир. /00 экз. Объем /, (у п.л. Участок оперативной печати ИЭРАН

^^ -А

(о 2.é<è

i 1 О 2 б Ь

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ханатаев, Геннадий Данилович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. Предпринимательская деятельность по созданию доходной коммерческой недвижимости в России.

1.1. Специфика недвижимости как экономической категории.

1.2. Общая характеристика рынка недвижимости в России.

1.3. Особенности организации и осуществления инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости в России.

ГЛАВА II. Модель обобщённого проекта, направленного на создание доходной коммерческой недвижимости.

2.1. Основные функциональные участники проекта.

2.2. Создание доходной коммерческой недвижимости как система взаимосвязанных проектов.

2.3. Условие экономической жизнеспособности проекта по созданию доходной коммерческой недвижимости.

ГЛАВА III. Применение модели обобщённого проекта для оценки экономической жизнеспособности инвестиционных замыслов, направленных на создание доходной коммерческой недвижимости.

3.1. Полная и упрощённая модели оценки замысла инвестиционного проекта.

3.2. Оценка экономической жизнеспособности проектов с использованием полной и упрощённой моделей (на примере оценки проектов создания торгового и офисного центров).

3.3. Использование модели обобщённого проекта в применении метода сценариев при формировании инвестиционного замысла.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Предпринимательская деятельность на рынке коммерческой недвижимости: оценка экономической жизнеспособности проектов"

Одной из самых значительных трансформаций, происходящих в российской экономике, является процесс создания условий для вовлечения недвижимой собственности, а также связанных с ней прав и обязательств, в предпринимательский оборот. Тем самым становится возможным то, что, получив конкретного хозяина, недвижимая собственность под его управлением будет работать эффективно, приумножая капитал и принося доход. Следствием возникновения частной собственности на объекты недвижимости и вовлечение её в предпринимательский оборот явилось появление новых для российской экономики субъектов предпринимательской деятельности - профессиональных участников рынка недвижимости. В настоящее время развитие рынка недвижимости России уже достигло стадии, когда происходит всё большее разделение и специализация предпринимателей, так или иначе связанных с оборотом недвижимости. При этом особая роль принадлежит предпринимателям, профессиональная деятельность которых направлена на инициирование, организацию и управление инвестиционными проектами по созданию (развитию) объектов недвижимости. В международной практике лицо, ведущее такую деятельность, называется девелопер (Developer). Важнейшей частью деятельности девелопера является принятие решения, какой из проектов заслуживает подробного анализа и может стать объектом капиталовложения, что достаточно сложно само по себе и представляет проблему. На практике, довольно большая часть проектов является неосуществимыми либо не представляют предпринимательского интереса и не заслуживают сколько-нибудь серьёзного отношения к себе. В то же время, проектов, инвестиционная привлекательность которых не вызывает сомнений, обычно единицы и получение права на реализацию такого проекта является предметом очень жёсткой конкуренции.

Преобладающую часть предложений, как правило, составляют рядовые проекты, которые не обещают очень высокого результата. Однако, вопросы разработки методов, позволяющих дать первичную оценку экономической осуществимости и жизнеспособности подобных проектов уже на стадии формирования инвестиционного замысла проекта, до начала всех работ по его подробному анализу, специально не исследовались в отечественной экономической науке. Такое положение связано, во-первых, с длительным периодом действия системы централизованного управления и финансирования инвестиционно-строительной сферы, а, во-вторых, с тем, что большинство инвестиционных проектов направленных на создание (развитие) объектов недвижимости пока ещё инициируется предприятиями и организациями, которые не являются специализированными в области девелопмента. Таким образом, разработка простых, наглядных методов первичного анализа и оценки эффективности инвестиционных решений, связанных с созданием (развитием) коммерческой недвижимости, основанных на наиболее легкодоступных и наблюдаемых данных рынка недвижимости, представляет собой актуальную научную и практическую задачу.

Целью диссертации является разработка методических положений и практических рекомендаций, позволяющих дать оценку экономической жизнеспособности инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов недвижимости на самой ранней стадии их формирования, до проведения подробного технологического, юридического и инвестиционного исследования.

Для достижения поставленной цели в диссертации поставлены следующие задачи:

- исследовать экономические свойства коммерческой недвижимости и выделить наиболее значимые факторы для оценки эффективности инвестиций в создание (развитие) объекта недвижимости;

- выделить круг функциональных участников проекта, состав которых является необходимым и неизменным для любого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости;

- исследовать структуру процесса реализации инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости, учитывающего интересы всех функциональных участников;

- предложить модель обобщённого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости, удобную для оценки экономической жизнеспособности таких проектов;

- сформулировать и количественно определить условие потенциальной экономической жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта недвижимости;

- разработать методику первичной экспресс-оценки экономической жизнеспособности типовых инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов недвижимости.

Объектом исследования является рынок вновь создаваемой коммерческой недвижимости в России.

Предметом исследования являются особенности формирования и реализации проектов создания (развития) объектов коммерческой недвижимости.

В основу диссертационного исследования положена теория инвестиционного анализа, практика финансового менеджмента, а также современные разработки по методологическому управлению проектами и их финансированию. Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили работы ведущих отечественных и зарубежных учёных по проблемам проектного финансирования, инвестиционного анализа, экономики городского землепользования, создания и управления объектами коммерческой недвижимости. При выполнении диссертации автор основывался на работах П.Л. Виленского,

В.Н. Лившица, С.А. Смоляка, МА. Лимитовского, Е.Н. Лобановой, А.Б. Идрисова, П.Г. Грабового, И.С. Степанова, В.А. Горемыкина, В.И. Ресина, В.В. Коханенко, С.Н. Максимова, Е.И. Тарасевича, Р. Брейли, С. Майерса, У. Шарпа, М. Портера, Г. Харрисона, Г. Бирмана, С. Шмидта, Д. Норткотта, Э. Хелферта и других.

Информационной базой исследования являлись данные Госкомитета РФ по анализу и статистике, научные подходы и результаты исследований, проводимых в АНХ при Правительстве РФ, других НИИ и вузах России; данные Международной федерации участников рынка недвижимости и Российской гильдии риэлторов; законы и иные правовые акты РФ в области недвижимости, градостроительства и инвестиций; материалы ежегодных международных конференций по проблемам рынка недвижимости России.

При исследовании процесса реализации изучаемых инвестиционных проектов использовались методы имитационного моделирования, финансовых и коммерческих расчётов, экспертных оценок. Для достижения цели и решения задач исследования был проведён экспертный анализ и научное обобщение практического опыта по реализации инвестиционных проектов по развитию объектов коммерческой недвижимости.

Научная новизна работы заключается в разработке концептуальных и методологических подходов к первичной оценке и обоснованию экономической состоятельности и перспективности предпринимательских решений в области инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

Конкретные результаты, обладающие научной новизной, заключаются в следующем:

- прослежена эволюция и дана оценка особенностей и современных тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в России;

- обоснован принцип, предусматривающий представление инвестиционных проектов как системы, состоящей из четырёх основных, взаимосвязанных, вертикально-интегрированных проектов, реализация которых обеспечивается соответствующим функциональным участником; предложена методика выбора наиболее рациональных предпринимательских решений при формировании проектов по созданию (развитию) объектов коммерческой недвижимости;

- выявлена зависимость экономической жизнеспособности проекта по созданию (развитию) коммерческой недвижимости от инвестиционной эффективности составляющих его проектов и обоснована необходимость комплексного учёта денежных потоков, возникающих между функциональными участниками проекта;

- построена модель обобщённого инвестиционного проекта по созданию (развитию) объекта коммерческой недвижимости;

- установлена связь между предельно допустимой суммой инвестиций в создание объекта коммерческой недвижимости и предполагаемой величиной ежегодного рентного дохода. Данная связь определяется на основе интегрального показателя, учитывающего структуру и распределение во времени денежных потоков между функциональными участниками, а также условия инвестиционной эффективности и предпринимательской привлекательности реализуемых ими проектов;

- сформулировано и количественно определено условие потенциальной экономической жизнеспособности проекта по созданию (развитию) коммерческой недвижимости и введено понятие индекса жизнеспособности проекта;

- предложена методика первичной экспресс-оценки экономической жизнеспособности типовых инвестиционных проектов по развитию объектов недвижимости. Предложенная методика адаптирована к специфике подобных проектов, не требует большого количества исходных данных и позволяет выявить заведомо неприемлемые проекты на самых ранних стадиях их подготовки.

Обоснованность и достоверность научных положений, выводов и рекомендаций подтверждаются: положительными результатами проверки научных положений диссертации в условиях предприятий специализирующихся на девелопменте и управлении объектами коммерческой недвижимости;

- положительными результатами внедрения рекомендаций по оценке экономической жизнеспособности инвестиционных проектов по созданию (развитию) объектов коммерческой недвижимости и формированию обоснованного инвестиционного предложения в российских компаниях;

- высоким уровнем адекватности результатов теоретических исследований их практической реализации, корректным применением методов экспертного оценивания, экономико-математического моделирования.

Разработанные в диссертационном исследовании предложения, методические и практические рекомендации способствуют внедрению в работу российских предприятий системы принятия обоснованных решений при планировании капиталовложений в проекты развития коммерческой недвижимости.

Результаты работы могут быть использованы в дальнейших исследованиях проблем эффективности инвестиционных проектов на рынке коммерческой недвижимости в РФ, изучения и обобщения практики их реализации, а также в системе повышения квалификации и переподготовки работников предприятий инвестиционно-строительной отрасли народного хозяйства РФ.

Основные положения работы докладывались и обсуждались на научных, практических и учебных семинарах и конференциях, а также использовались автором при участии в реализации ряда инвестиционных проектов на территории г. Москвы в 1994-2002 гг.;

Автором проводилось консультирование руководства компании ЗАО "Концерн VMB" по разработке (совместно с AIG-Brunswick Capital Management, Ltd.) инвестиционного проекта создания торгового центра в г. Санкт-Петербурге в 1997 г., руководства компании ЗАО "Стройжилкредит" по разработке инвестиционного проекта создания офисного центра в г. Москве в 1998 г., а также руководства компаний Skanska Project Development Russia AB и ООО «Столбова» по разработке инвестиционного проекта создания офисного центра в г. Москве в 2000-2001 гг.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ханатаев, Геннадий Данилович

Основные выводы к третьей главе.

1. Применение полной модели обобщённого инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости позволяет оценивать экономическую жизнеспособность неограниченного круга проектов путём установления определённых для конкретного проекта значений внутренних и внешних параметров модели.

2. Особенности осуществления инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости дают возможность выделения типовых проектов, жизнеспособность которых может быть оценена на основе применения упрощённых моделей. В этом случае, значения внутренних параметров полной модели проекта устанавливаются исходя из данных, характеризующих "эталонное" развитие проектов соответствующего типа. При этом соответствующие значения F(r) могут быть рассчитаны заранее, для различных значений ставок минимальной требуемой доходности. Это даёт возможность проведения экспресс-оценки потенциальной экономической жизнеспособности инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости уже на стадии формирования инвестиционного замысла, до проведения подробного анализа и разработки бизнес-плана,

3. Модель реализации обобщённого инвестиционного проекта по созданию, развитию или преобразованию объекта коммерческой недвижимости может быть эффективным инструментом для формирования экономически жизнеспособного инвестиционного замысла. Любой сценарий развития того или иного инвестиционного замысла может быть сформулирован корректировкой соответствующего внешнего или внутреннего параметра модели. Это позволяет быстро оценить его эффективность, оценив жизнеспособность рассматриваемого варианта развития проекта. Таким образом, создаётся возможность с минимальными затратами времени проводить сравнительный анализ различных вариантов развития проекта.