Процессы трансплантации ипотечных институтов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Процессы трансплантации ипотечных институтов"

На правах рукописи

СТАРКОВ ОЛЕГ ЮРЬЕВИЧ

ПРОЦЕССЫ ТРАНСПЛАНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ИНСТИТУТОВ: РОЛЬ СТРОИТЕЛЬНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ КАСС

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством». Специализация - «Макроэкономика»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2007

003053555

■ Диссертация выполнена в Центральш м экономико-математическом институте РАН

Научный руководитель: академик РАН,

доктор экономических наук

Виктор Меерович Полтерович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор

Виктор Евгеньевич Дементьев

кандидат экономических наук

Андрей Александрович Яковлев

Ведущая организация: Институт экономики РАН

Защита состоится « 26 » февраля 200 диссертационного совета Д.002.013.01 институте РАН по адресу: г. Москва,

7 г. в 10.00 часов на заседании в Центральном экономико-математическом Нахимовский проспект, д. 47, ауд. 520.

С диссертацией можно ознакомиться: I библиотеке ЦЭМИ РАН.

Автореферат разослан « » январ ! 2007 г.

Ученый секретарь диссертационного кандидат экономических наук

А.И. Ставчиков

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Становление современного рынка жилья - одна из насущных задач российских реформ, без решения которой невозможно ни подлинное повышение уровня благосостояния населения, ни эффективное развитие экономики. За годы реформ были предприняты многочисленные попытки создать институты жилищного кредитования в России, однако результаты нельзя считать удовлетворительными. После 12 лет реформ в Чехии объем действующих жилищных кредитов в ВВП достиг 20%, в Словакии - 12,7%, тогда как в Польше он составил менее 3%, а в России - менее 0,2%. Главная причина такого положения - отсутствие продуманной стратегии создания ипотечных институтов.

Проблема выбора стратегии построения экономических институтов изучается в рамках соответствующего раздела институциональной экономики. В ряде работ утверждается, что большинство институтов во всех государствах мира возникли преимущественно путем трансплантации, или импорта. Будучи «изобретенье) в той или иной стране, они заимствовались другими и распространялись по всему земному шару. В практике реформ типичны попытки внедрить в отсталую институциональную среду наиболее эффективные институты из современных экономических систем. Однако, как правило, такие попытки терпят неудачу.

Немногочисленные исследования данной проблемы связывают причины провалов передовых институтов а) с существенными отличиями траекторий предшествующего развития принимающих экономик и различными трансакционными издержками работы трансплантатов (Норт (1997)); б) со степенью согласованности неформальных норм, господствующих в стране-реципиенте, и формальных норм, на основе которых функционирует "трансплантируемый институт (Норт (1997), Олейник (2000)), в) с необходимостью адаптации трансплантируемых законов к специфическим условиям страны-реципиента (Berkowitz et al (2003)), г) со слабой политической конкуренцией, позволяющей правящим кругам создавать из новых институтов источники для личного обогащения в ущерб общественной выгоде (Shirley (2005). Накопление закономерностей, объясняющих причины неудач трансплантационных изменений, тем не менее не позволяет регулярным образом находить успешные трансплантаты для конкретных состояний институциональной и культурной среды экономик с «догоняющим развитием».

Теория трансплантации, развиваемая в работах Полтеровича (2001, 2006), исследует принципы отбора эффективных трансплантатов и пытается предложить эффективные

стратегии заимствования институтов. В рамках этой теории сформулирован ряд важных гипотез, таких как предположения об ускорении институционального развития путем трансплантации, о структурной аналогии развития институтов в стране-доноре и стране-реципиенте и, наконец, о преимуществе стратегии конструирования промежуточных институциональных форм в процессе «переноса» более совершенных институтов над «шоковой» трансплантацией сразу самых передовых образцов экономического поведения.

В настоящей работе предпринята попытка систематического исследования процессов трансплантации на примере институтов ипотечного кредитования. Актуальность работы связана как с необходимостью проверки фундаментальных гипотез о трансплантации на конкретном материале, так и с практической задачей построения эффективного ипотечного рынка в нашей стране.

Целью данной работы является проверка указанных гипотез о трансплантации на примере процессов эволюции и распространения в мире ипотечных институтов; разработка рациональной стратегии создания массового ипотечного рынка в современных российских условиях.

Для достижения этих целей в работе были решены следующие задачи:

• Описан процесс развития ипотечных институтов в передовых странах, предложена схема эволюции ипотечных институтов, и проведен анализ связей между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений.

• Исследована роль трансплантации и естественного отбора в процессе появления эффективных ипотечных институтов в национальных экономиках.

• Гипотезы об ускоренном развитии трансплантатов и структурной аналогии их эволюции (по сравнению с экономиками-донорами), а также о преимуществе стратегии промежуточных институтов над шоковой трансплантацией сопоставлены с историческими данными.

• Сопоставлены стратегии создания ипотечного рынка, использованные в ряде стран с переходной экономикой, и отобраны возможные трансплантаты.

• Проведен институциональный анализ развития ипотечного рынка в России в 19922005 гг., выявлены причины неудач.

• Построена модель оптимального поведения потребителя для сравнения эффективности наиболее перспективных трансплантатов - стройсберкасс и банковской ипотеки - с учетом современных условий российской экономики.

• На основе проведенного анализа и модельных расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России.

Объектом исследования являются массовые институты жилищного ипотечного кредитования в мире и в современной России.

Закономерности процессов эволюции этих институтов, а также стратегии их трансплантации составляют предмет исследования. Особое внимание уделяется вопросу о том, какие институты обеспечивают успех стартового периода развития ипотеки и способны ускорять появление более совершенных форм. Исследование сосредоточено на роли ссудно-сберегательных институтов в задаче эффективной трансплантации ипотеки. Кроме того, предметом исследования является выбор эффективной стратегии развития ипотеки в России.

Теоретические и методологические основы. Диссертационное исследование опирается на методы институционального анализа, развитые в работах Д. Норта, Р. Коуза, О. Уильямсона, Е. Острома, Т. Эггертсона, Д. Асемоглу, А. Шляйфера, Ф. Кифера, Д. Родрика, Д. Ходжсона, A.A. Аузана, В.Е. Дементьева, Г.Б. Клейнера, В.И. Маевского, P.M. Нуреева, А. Н. Олейника, В.М. Полтеровича, В.В. Радаева, В.Л. Тамбовцева, А.Е. Шаститко, A.A. Яковлева и др.

В рамках институционального анализа особое значение для целей диссертации имеют два направления: общая теория трансплантации (импорта) институтов (Д. Норт, Д. Берковиц, Д. Стиглиц, А.Н. Олейник, В.М. Полтерович) и работы, посвященные истории становления институтов ипотечного кредитования в разных странах (Т. Бесли, Д. Виттас, М. Ли, Д. Даймонд, Б. Рено, Д. Яаффи, Р. Страйк, С. Меррилл, В. Минц, Н.Б. Косарева, Н.С. Пастухова, H.H. Рогожина, В.В. Меркулов, Е.Ю. Фаерман, О.С. Пчелинцев).

Кроме того, для сравнения эффективности институтов существенно используются методы математического моделирования, развитые в работах отечественных и зарубежных экономистов, а также компьютерные расчеты.

Научная новизна исследования состоит в том, что:

1. Предложена оригинальная схема эволюции ипотечных институтов: составлено дерево возникновения и смены форм жилищного кредитования и проанализированы связи между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений. Согласно этой схеме на начальных этапах «ипотека для бедных» и элитная ипотека развивались независимо друг от друга, но затем объединялись в единый рынок. По мере развития снижается общий уровень потребительских издержек (временных и финансовых), связанных с получением права на кредит и его погашением и возрастает уровень требований к качеству институциональной инфраструктуры и культуре сберегательного поведения потребителей.

2. На основе анализа 84 эпизодов возникновения ипотечных институтов, имевших место в 48 странах за последние 200 лет, показано, что трансплантация являлась важнейшим элементом развития институтов жилищного кредитования в мире. Подтверждены гипотезы об ускорении институционального развития в результате рациональной трансплантации, о структурной аналогии развития институтов в разных странах и о преимуществах стратегии промежуточных институтов над шоковой терапией.

3. На основе сопоставления стратегий создания ипотечного рынка, использованных в ряде стран с переходной экономикой, обоснована гипотеза о том, что создание массового ипотечного рынка в этих странах ; целесообразно начинать с заимствования (промежуточного) института строительно-сберегательных касс (стройсберкасс, ССК).

4. В результате анализа развития ипотечного рынка в России показано, что попытки внедрения передовых институтов приводили к их дисфункциям, характерным для трансплантационных процессов. В ряду причин неудач важное место занимает низкая культура сберегательно-долгового поведения, совершенствованию которой могли бы способствовать ССК.

5. Разработана новая математическая модель оптимального динамического поведения потребителя, позволившая | сравнить эффективность субсидирования покупателя жилья в рамках стройсберкасс и банковской ипотеки. Показано, что в условиях институционального и культурного несовершенства кредитного рынка институт стройсберкасс с модифицированной схемой премирования за накопление является наиболее предпочтительным для большинства населения, обеспечивает максимальную эффективность государственных субсидий и способствует формированию более эффективных ипотечных институтов.

6. На основе проведенного анализа и расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России, предусматривающая создание модифицированного института стройсберкассы и управление темпом его дальнейшей эволюции. В отличие от известных стратегий внедрения ипотеки, данный подход предполагает, что после того как качество системы кредитования достаточно улучшится, роль стройсберкасс должна уменьшаться. Этот процесс может быть ускорен за счет постепенного снижения государственной премии на стройсбережения и переключения поддержки на субсидирование начального взноса в рамках банковской ипотеки.

Практическая значимость работы заключается в том, что предлагаемый подход позволяет ускорить становление эффективной системы жилищного кредитования в странах с переходной экономикой и, в частности, в России.

6

Предложенная в работе модель может быть использована для расчетов эффективности субсидий в рамках разных институтов жилищного кредитования.

Полученные в работе результаты исследования процессов трансплантации могут использоваться при разработке предложений по заимствованию экономических институтов не только в сфере жилищного кредитования, но и в других областях.

Полученные результаты были использованы: а) в 2004 г. при написании для Министерства промышленности и энернетики РФ аналитической записки о необходимости внедрения системы ссудно-сберегательных институтов в структуру российского рынка ипотечного кредита; б) в 2005 г. при подготовке доклада президиума Государственного совета Российской Федерации, посвященного реализации программ строительства жилья и развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации; в) в 2005 г. при подготовке замечаний к Федеральному закону «О жилищных накопительных кооперативах» (ФЗ-215 от 30 декабря 2004 г.) и предложений по созданию стройсберкасс в России, направленных в Совет Федерации ФС РФ; г) в 2006 г. при написании для Программы Тасис Европейского Союза стратегии создания массовой ипотеки в России, включающей необходимость принятия в РФ Федерального закона «О строительно-сберегательных кассах».

Апробация результатов исследования. Основные результаты и выводы работы докладывались на 27-ой международной научной школе-семинаре им.академика С.С.Шаталина в Орле в 2004 г., на конференции РОССТРОЙ- 2005: «Доступное жилье для россиян. Перспективы» в Москве в 2005 г., на VII Всемирном конгрессе ICCEES "Europe -our common home?" в Берлине в 2005 г., на VI Международном симпозиуме по Эволюционной экономике "Evolutionary Theory, Innovations and Economic Change" в Пущино в 2005 г., на конференции Научные чтения им. проф. Ю.В. Пашкуса СПбГУ НИИ Менеджмента в Санкт-Петербурге в 2005 г., на семинаре Центра эволюционной экономики ИЭ РАН в 2003 г., семинаре Лаборатории математической экономики ЦЭМИ РАН в 2002 и 2005 гг., семинаре The Ronald Coase Institute Workshop on Institutional Analysis (США) в Будапеште в 2003 г. и на Ученом совете ЦЭМИ РАН в 2005 г.

Результаты исследования опубликованы в 11 научных работах общим объемом 35,6 п.л. (личный вклад автора 13,05 п.л.).

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы и 7-ми приложений. Объем основной части работы составляет 145 страниц машинописного текста, рисунков - 3 , таблиц - 23.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении дается общая характеристика работы, обосновывается актуальность, научная новизна и практическая значимость проведенного исследования.

Первая глава посвящена обзору литературы, изучающей принципы отбора институтов, подлежащих заимствованию, описанию типов массовых ипотечных институтов, разработанных на протяжении мировой истории кредитного рынка, и анализу практических подходов к построению рынка ипотечного кредита в странах с переходной экономикой.

Несмотря на важность проблем трансплантации, им посвящено совсем немного работ. Основной поток исследований направлен на объяснение конкретных причин неудачных трансплантаций. Однако накапливание подобных закономерностей не позволяет регулярным образом отбирать успешные трансплантаты для экономик с «догоняющим развитием».

В ряде статей механизм отбора институтов описывается в терминах рыночного спроса и предложения (см. в частности Тамбовцев (1999, 2001), где даны ссылки на более ранние работы). Под спросом понимается количество обращений к новому институту, при этом «покупатели» готовы нести издержки по обучению новым нормам и их применению. Вместе с тем в качестве движущей силы трансплантации, на наш взгляд, следует учитывать игру лоббирующих групп, в том числе и на международной арене (которые могут не быть «потребителями» институтов). После первоначального отбора института в процессе политической борьбы исход его дальнейшей адаптации определяется спросом агентов, взаимодействующих в рамках этого института. В четвертой главе диссертации мы пытаемся оценить потенциальный спрос со стороны населения, правительства и банков в перспективном ипотечном институте.

Попытка создать общую теорию трансплантации экономических институтов была предпринята в работе (Полтерович, 2001). Автор показывает, что стратегия трансплантации является ключевым фактором ее успеха, обеспечивающим ускорение институционального развития. Полтерович В.М. описывает три стратегии трансплантации: шоковую терапию, «выращивание» и «стратегию промежуточных институтов». Шоковая трансплантация предусматривает быстрые изменения посредством издания соответствующих законов с целью внедрения передовых институтов. «Выращивание» опирается на подбор и модификацию местных или заимствованных институтов и

поддержку их дальнейшей эволюции к более эффективным формам. Согласно стратегии промежуточных институтов, для создания эффективного института строится последовательность промежуточных институциональных форм, которые способны функционировать в несовершенных условиях страны-реципиента. Эта стратегия включает выбор трансплантатов, их модификацию и «пересадку», контроль над их последующей трансформацией и обеспечение своевременной смены промежуточных институтов. Она сочетает преимущества «выращивания» и конструирования, и позволяет управлять темпом институционального строительства.

До сих пор проблема отбора ипотечных институтов для внедрения в новую менее развитую среду не подвергалась систематическому исследованию. Набор потенциальных трансплантатов - институтов жилищного кредитования - включает в себя ссудно-сберегательные институты (ССИ), ссудно-сберегательную ассоциацию (ССА), ипотечный банк, сберегательный банк и агентство вторичного рынка (которое проходит три стадии эволюции - торговлю первичными закладными, облигациями и ипотечными сертификатами участия). Институты различаются конечным источником финансирования долгосрочных кредитов. Специализированные на ипотеке ассоциации, а также универсальные сберегательные банки выдают кредиты за счет привлечения краткосрочных депозитов. Ипотечный банк финансирует кредитные операции путем эмиссии ценных бумаг. Агентство вторичного рынка покупает ипотечные кредиты у банков, объединяет приобретенные долговые обязательств в пул и продает доли такого пула в виде торгуемых ценных бумаг (секьюритизация кредитов).

ССИ реализуют контракты со своими членами на предоставление кредита для приобретения или реконструкции жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом н обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. Различают два типа ссудно-сберегательных институтов: строительно-сберегательные кооперативы и строительно-сберегательные кассы. Как правило, кооперативы являются некоммерческими организациями и находятся в собственности своих членов, а стройсберкассы принадлежат внешним инвесторам.

В начале 1990-х годов большинство исследователей и международных фондов рекомендовали правительствам переходных экономик сразу же внедрять институты вторичного рынка ипотечных кредитов (см, в частности, Lea, Renaud (1995); Diamond (1999)). Эти рекомендации базировались на двух аргументах. Во-первых, минимальные издержки кредитования в развитых странах обеспечивают институты рынка капитала,

9

основанные на секьюритизации ипотечных кредитов (Diamond, Lea (1992а)). Во-вторых, на протяжении 1980-х годов в развитых странах происходило снижение роли институтов "более низкого уровня" - стройсберкасс, кооперативных обществ и ссудно-сберегательных ассоциаций, причем страны, сократившие государственную поддержку этих институтов значительнее других, добились более существенного увеличения эффективности системы жилищного кредитования (Diamond, Lea (1992b)). Отсюда заключение: чтобы создать современную ипотеку в развивающихся и переходных экономиках, необходимо сосредоточить усилия на разработке соответствующей законодательной базы (Struyk, Kosareva (1993); Kosareva et al (1995); Jaffee, Renaud (1996)); после ее внедрения все препятствия исчезнут сами собой.

На первый взгляд, этот вывод кажется убедительным. Он, однако, полностью противоречит имеющемуся опыту. Многочисленные попытки создать вторичный рынок закладных в развивающихся и переходных экономиках не привели к успеху. Банковское кредитование жилья в таких странах в течение длительного времени обслуживает лишь наиболее состоятельные слои.

В данной работе мы стремимся найти последовательность промежуточных институциональных форм, которые способны функционировать в несовершенных условиях стран с «догоняющим развитием» и помогают постепенному становлению современной ипотеки. Непосредственный анализ выигрыша и издержек внедрения трансплантатов затруднен. Поэтому основным методом исследования принят институциональный анализ динамики институтов, а также модельное сопоставление институтов, чьи рабочие характеристики зависят качества среды.

Предлагаемый подход к решению рассматриваемой проблемы трансплантации следующие пять этапов.

A. Анализ эволюции и трансплантации ипотечных институтов в развитых странах.

B. Сопоставление стратегий трансплантации, применяемых в переходных экономиках.

C. Изучение российского опыта создания ипотеки и выявление причин неудач.

D. Отбор возможных трансплантатов, их модификация и сопоставление с учетом российских условий.

E. Выбор последовательности промежуточных институтов и метода управления их трансформацией.

Вторая глава посвящена проверке фундаментальных закономерностей эволюционных и трансплантационных процессов на широком историческом материале развития институтов ипотечного кредитования в мире. Исследуется схема эволюции

10

ипотечных институтов, доминирующий механизм (спонтанный отбор или заимствование из других сред) появления эффективных ипотечных институтов в национальных экономиках, а также анализируется динамика трансплантатов в новой среде по сравнению с экономикой страны-донора.

Для обоснованного выбора стратегии трансплантации необходимо изучить эволюцию ипотечных институтов в мире. Цель анализа состоит в выявлении логики возникновения и смены институтов. Важнейший вопрос состоит в том, с какого именно института следует начать постепенное «выращивание» современной ипотеки. Эти задачи решаются в первом и втором разделах второй главы.

В работе показано, что ссудно-сберегательные институты послужили исходной точкой развития массовой ипотеки практически во всех странах мира (рис. 1). В отличие от кооперативов, члены стройсберкасс не обязательно связаны друг с другом общим местом проживания, профессией или этносом. Для завоевания доверия и привлечения широких слоев населения привлечения к регулярному накоплению государство назначает вкладчикам ССК премию на сбережения и другие льготы. В процессе длительного накопления сбережений проявляются не только материальные возможности будущего должника, но и уровень его добросовестности, способность к самодисциплине. Тем самым ССК обходят непреодолимую для банка трудность, связанную с отсутствием кредитных историй. Миллионы потребителей, пройдя через ССИ, приобретают не только кредитные истории, но и навыки долгосрочного планирования семейного бюджета, опыт оценки различных ссудно-сберегательных программ. По мере того, как укрепляется доверие населения к финансовым учреждениям, совершенствуется культура и увеличивается масса надежных заемщиков, банковская маржа уменьшается, а срок кредитования растет. Благодаря этому и общему росту благосостояния правительство может постепенно сократить государственные субсидии стройсберкассам.

По мере снижения субсидий стройсберкассы постепенно теряют свою привлекательность и вынуждено преобразуются в специализированные банки - ссудно-сберегательные ассоциации, в которых условия кредитования уже не связаны с планом сбережений.

Банковская ипотека, как правило, обслуживает состоятельных граждан и начинает быстро развиваться лишь после того, как стройсберкассы привлекут достаточное количество заемщиков на кредитный рынок. Наконец, наиболее передовой ипотечный институт - агентство вторично рынка - может эффективно функционировать лишь после того, как банковский рьлок достигнет значительного масштаба.

I. МАССОВАЯ ИПОТЕКА

Рис. 1. Эволюционное дерево ипотечных институтов

Как показывает рис. 1, эволюция институтов ипотечного кредитования шла по двум главным направлениям. Во-первых, увеличивалась эффективность ипотечных институтов, то есть снижался общий уровень потребительских издержек (временных и финансовых), связанных с получением права на кредит и его погашением. Во-вторых, «ипотека для бедных» и элитная ипотека некоторое время развивались независимо друг от друга, но на определенном этапе объединялись в единый рынок. Кроме того, по мере эволюции форм кредитования возрастал уровень их требований к качеству институциональной инфраструктуры и культуре сберегательного поведения потребителей.

В третьем и четвертом разделах второй главы проверяются гипотезы о механизме появления эффективных институтов в национальных экономиках, и ускорении развития успешных трансплантатов в новой среде по отношению к исходной экономике-донору. С этой целью использованы данные о 84 эпизодах возникновения ипотечных институтов, имевших место в 48 странах за последние 200 лет.

Показано, что эффективные институты возникают в национальных экономиках преимущественно путем трансплантации из иных сред и лишь в редких случаях вследствие независимого естественного отбора. Первый способ демонстрации этого факта состоит в прямых свидетельствах переноса институтов агентами стран-доноров в страны-

реципиенты, зафиксированных в исторических документах. Другой способ демонстрации основан на сравнении процессов самостоятельного возникновения и трансплантации. Необходимо показать, что траектории предшествующего институционального развития донора и реципиента различны. Согласно гипотезе ествественного отбора (Alchian (1950), Норт (1997)), a priori самостоятельное развитие двух государств ведет скорее к возникновению разнородных или, по крайней мере, неодинаковых институтов. Следовательно, идентичность набора норм поведения, образующих институты, в менее развитой стране-реципиенте и стране-доноре может служить доказательством заимствования.

Среди 84 известных нам фактов трансплантации 57 случаев описаны прямыми историческими свидетельствами, а 27 подтверждаются на основе сопоставления процессов возникновения институтов. Независимый естественный отбор институтов произошел лишь в двух странах (Великобритании и Франции), ставших впоследствии донорами для многих государств.

Также подтверждается, что в результате рациональной трансплантации в стране-реципиенте происходит ускорение эволюции заимствованных институтов по сравнению с институтами страны-донора. 84 эпизода заимствования были преобразованы в аналитическую группировку, отражающую хронологию возникновения тех или иных ипотечных институтов (столбцы таблицы) в национальных экономиках 48 стран (строки таблицы). Датирование основано на принятии закона или учреждении в стране первого института данного этапа. Под ускорением пути, пройденного трансплантатом в реципиенте, понимается сокращение времени, которое затратила на подобный путь страна-донор.

Примером ускорения развития трансплантата является заимствование стадий развития сберегательных институтов (ликвидируемый строительно-сберегательный кооператив, стройсберкасса и ссудно-сберегательная ассоциация) из Великобритании в США. Если в Великобритании развитие от первой до второй стадии продолжалось около 65 лет, то в Америке - всего 20 лет. Продолжительность трансформации от первой до третьей стадии в Великобритании равнялся 70 годам. В США аналогичный период составил лишь 29 лет, то есть эволюционный путь был ускорен при помощи заимствования на 41 год.

Одновременно данная группировка показывает, что эволюция успешных трансплантатов происходит по одинаковой схеме с донором, что подтверждает не только существование заимствования, но и гипотезу структурной аналогии развития

13

трансплантатов. Смысл этой гипотезы заключается в том, что трансплантаты выполняют в экономике реципиента ту же роль эффективных институтов, что и в экономике донора.

Третья глава посвящена сопоставлению стратегий трансплантации на основе исторических данных становления ипотечных институтов в мире, недавнего опыта создания ипотеки в Восточной Европе и России, а также исследованию причин неудачных трансплантаций.

Из 84 эпизодов трансплантации были отобраны 65 стартовых институтов, с которых начиналось развитие ипотеки в разных странах за прошедшие 200 лет. Эти эпизоды были распределены в соответствии с типом института (передовой или промежуточный этап эволюции ипотеки), исходом трансплантации и знанием реципиентов об альтернативных этапах института в момент трансплантации. Первая стратегия трансплантации заключается в заимствовании промежуточных форм эволюции из прошлого страны-донора с их последующей трансформацией в более совершенные формы. Второй тип стратегии - это пропуск реципиентом промежуточных этапов развития, то есть попытка максимального выигрыша путем шокового заимствования передовых форм институтов.

Показано, что при росте разрыва между уровнями развития среды донора и реципиента попытки ускоренного внедрения наиболее передовых институциональных форм оказывались малоэффективными. Из общего числа рассмотренных эпизодов в 14 случаях возникали неработоспособные институты, из них все попытки представлены неудачами институтов ипотечных ценных бумаг. 41 эпизод связан с заимствованием банковской ипотеки, которая в относительно менее развитых экономиках стран-реципиентов достигла позитивной адаптации, однако в течение длительного времени обслуживала лишь узкий слой привилегированных граждан. Напротив, внедрение ссудно-сберегательных институтов оказалось успешным и обеспечило массовость кредитования малодоходных социальных групп во всех 18 случаях. Кроме того, в ряде стран после периода расцвета кооперативов и стройсберкасс происходило последовательное заимствование и массовое распространение более совершенных институтов банковского кредитования (8 эпизодов) и вторичного рынка ипотек (3 эпизода). Затраты на внедрение и поддержку, казалось бы, неэффективных промежуточных институтов с лихвой окупались, способствуя постепенному совершенствованию массовой культуры а созданию работоспособных законов.

Во втором разделе данной главы, сопоставляются стратегии трансплантации, применявшиеся некоторыми странами с переходной экономикой. Качество современной институциональной среды в России, массовая экономическая культура и среднедушевые

14

доходы не слишком отличаются от тех, которые были характерны для стран Восточной Европы в 1991-1993 гг. Эти страны использовали широкий спектр трансплантационных стратегий, и весьма резонно предположить, что в России аналогичные стратегии приведут к похожим - негативным или позитивным - последствиям.

Анализ описанной выше схемы эволюции ипотечных институтов приводит к заключению, что для переходных экономик на этапе становления системы жилищных кредитов имеется два кандидата на трансплантацию: стройсберкассы и банковская ипотека. Банковская ипотека была заимствована всеми странами. Их стратегии различаются, прежде всего, тем, был ли на начальном этапе введен институт ССК или нет. В работе показано, что для стран с переходной экономикой от этого решающим образом зависел успех создания рынка ипотечных кредитов.

Словакия ввела стройсберкассы в 1992 г., Чехия- в 1993 г. В Чехии в первый же год членами ССК стали 2% жителей, в Словакии 0,9%. Через 10 лет работы уже 44,6% чехов и 50% словаков были вовлечены в систему стройсбережений. На начальном этапе стройсберкассы в Чехии и Словакии по числу выдаваемых кредитов намного превзошли все остальные финансовые институты вместе взятые.

Польша пошла по другому пути, нежели Словакия и Чехия. Здесь, начиная с 1993 г., основная ставка была сделана на развитые формы ипотеки, включая институты секьюритизации ипотечных кредитов по американскому образцу. В результате, достижения Польши в жилищном кредитовании и строительстве намного отстали от стран-соседей. Доля выданных жилищных кредитов в ВВП составила в Польше лишь 0,8 % в 1999 году и 1,8% в 2002. А в Чехии и Словакии уже в 1999 году доля всех жилищных кредитов в ВВП была 8,4% и 7% соответственно, в 2002 г.- уже 20% и 12,7%.

Как показывает опыт развитых стран, роль стройсберкасс должна снижаться с увеличением благосостояния, уменьшением дифференциации доходов, ростом склонности к сбережению, укреплением законности, снижением ссудного процента и банковской маржи. Действительно, в Словакии и Чехии, массовый старт ССК дал дополнительный импульс для развития банковского ипотечного кредитования. Его доля в общем объеме жилищных кредитов растет. Правительство Словакии планирует постепенное снижение доли ССК в объеме ежегодно выдаваемых кредитов с 91% в 1999 г. до 20% в 2010 г. Одновременно доля ипотечного кредитования должна увеличиться с 2% в 1999 г. до 71% в 2010 г. (Огауес (2003)). В Чехии доля ипотечных банков в объеме всех непогашенных жилищных кредитов выросла с 31% в 1999 г. до 47% в 2002 г.

В России основная ставка, как и в Польше, была сделана на создание современных институтов секьюритизации ипотечных кредитов по американскому образцу. Были предприняты многочисленные попытки, потрачены сотни миллионов долларов, а результаты нельзя считать удовлетворительными. Всего с 2000 по 2003 гг. жилищным кредитом смогли воспользоваться около 130370 заемщиков, тогда как в одном только 1990 году было 170000 заемщиков. Доля жилищных кредитов в жилищных инвестициях за этот период составила около 1,6%. Даже в 1990 г. аналогичная величина составляла 7%. К 2004 г. доля жилищных кредитов в ВВП составила менее 0,2%.

Активная поддержка государства является необходимым условием успешного становления ипотеки. Ни одна из рассматриваемых стран не избежала бюджетных расходов на поддержку жилищных финансов. Анализ истории жилищных финансов в западных странах и недавнего опыта восточно-европейских стран показывает, что исходным инструментом субсидирования должна бьггь поддержка системы ссудно-сберегательных институтов.

Именно эта стратегия была реализована в Чехии и Словакии, где расходы на выплату премий по стройсбережениям являлись главной статьей жилищного бюджета. В Венгрии основная часть государственных расходов тратилась на субсидирование процентной ставки и начального взноса в банках. Польша, несмотря на ожидание спонтанного возникновения рынка жилищного кредитования, также не избежала серьезных бюджетных затрат. Польское правительство не стало переориентировать бюджетную поддержку в пользу институтов кредитования потребителей и сосредоточило усилия на сохранении старых форм кредитования строительного сектора. Россия также продолжала прямое финансирование строительства социального жилья для очередников, хотя его объемы резко снизились. Отсутствие стройсберкасс как в России, так и в Польше не привело к спонтанному развитию передовых институтов, а скорее, затормозило их становление. Как видно из таб. 1, государственные расходы Польши и России на жилищные нужды значительно превысили издержки стран-соседей (столбец 2), тогда как их достижения в жилищном кредитовании и строительстве (столбцы 4 и 5) оказались гораздо более скромными.

Таб.1

Роль государства в развитии жилищного кредитования и строительства

Средняя доля Жилищный Ввод, Рост ввода Рост реальных

бюджетных кредит, кв. метров жилья в 2002 цен на жилье в

дотаций на доля в ВВП на душу в относительно 2003

жилье в ВВП за в 2002 г., % 2002 г. 1996, раз относительно

1992-2002, % 2000, раз

1 2 3 4 5 6

Словакия 1,07 12,7 0,30 2,4 нет данных

Венгрия 0,74 4,6 0,29 1,1 2,51

Польша 1,33 2,6 0,25 1,7 0,91

Россия 1,30 (2003) 0,16 (2004) 0,23 1,0 1,30

Главные причины неудач ипотечного рынка в Польше и России - как и в других развивающихся странах мира - в недооценке роли государства, с одной стороны, и культурных и институциональных препятствий, - с другой, наивная уверенность в том, что условия для развития передовых форм кредитования могут быть созданы за короткое время.

Основными препятствиями для широкого распространения банковской ипотеки в России, как и в других странах на соответствующем этапе развития, являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют низкое качество судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, распространенность теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика и делающих невыгодным выявление информации о цене сделки.

Недостаточная экономическая культура и слабые институты приводят к низкому уровню доверия между экономическими агентами. Низкий уровень доверия поддерживает высокую плату за кредит и, значит, отсутствие массового спроса на жилье. Поэтому для значительной части населения нет возможности обзавестись кредитной историей, что препятствует росту уровня доверия. Система оказывается в «ловушке недоверия», выход из которой под действием одних только рыночных сил невозможен. Эти препятствия нельзя преодолеть только за счет введения той или иной законодательной базы.

ССК оказываются более эффективными на начальном этапе формирования ипотеки в силу следующих причин.

1. Благодаря узкой специализации и предварительным планам накопления ССК снижают кредитные риски и преодолевают проблему недоверия, позволяя вовлечь в систему ипотечного кредитования основную массу населения. В отличие от банков стройберкассы основаны на коллективном соглашении участников и способны назначать низкие проценты по депозитам, которые существенно ниже рыночных и не зависят от инфляции. Стандартный ССК-контракт предусматривает регулярные взносы на депозит в течение 4-6 лет для накопления значительного начального взноса (25-40% цены квартиры), после чего участник получает право на дешевый кредит в размере, превышающем объем сбережений в 1,5-2 раза, на срок в 1,5-2 раза длиннее периода накопления. Успешное выполнение долгосрочного плана сбережений является убедительным доказательством надежности будущего заемщика. Благодаря низкому кредитному риску и «длинным» пассивам стройсберкассы способны функционировать с минимальной маржей и выдавать относительно долгосрочные кредиты.

2. Важная роль стройсберкасс заключается в их обратном влиянии на институты посредством позитивных экстернальных эффектов. Стройсберкасса оказывается начальной школой сберегательного и долгового поведения для миллионов людей. Пройдя эту школу, они приобретают не только кредитные истории, но и приучаются к дисциплинированному сбережению. Тем самым, стройсберкассы подготавливают почву для смягчения условий рыночного кредитования и развития более совершенных форм ипотеки.

3. Стройсберкассы являются эффективным инструментом обучения и отбора надежных заемщиков для банковского сектора. Тщательный контроль за поведением вкладчиков и высокая репутация ССК облегчает их клиентам получение дополнительных кредитов как от материнских банков, так и от инвесторов, не являющихся собственниками касс.

Низкий спрэд и длительный срок кредитования в стройсберкассе позволяет ее участнику привлечь больше кредитных средств для покупки жилья, нежели в банке. Формирование системы строительных обществ (СО) позволяет за несколько лет, не дожидаясь снижения ссудного процента, обеспечить жилищными кредитами миллионы потребителей со средними доходами. Обычно в рамках современных стройсберкасс накапливается сумма, не покрывающая полностью стоимость жилья, а служащая обеспечением кредита от коммерческого или ипотечного банка. Тем самым расширяется спрос на банковские ипотечные программы.

Если качество институтов улучшается, то перечисленные преимущества стрйсберкасс постепенно исчезают, и политика субсидирования должна быть изменена. Скоростью институциональной трансформации ипотечного рынка можно управлять, задавая уровень максимального размера премий на стройсбережения.

Таким образом, стройсберкассы помогают ускорить институциональную эволюцию по двум каналам: а) они способствуют улучшению культуры сбережений и росту доверия, тем самым стимулируя рост банковской ипотеки; б) они могут сами естественно трансформироваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.

История указывает на то, что некоторые стадии исключительно важны и не могут быть пропущены. Конечно же, это не означает обязательного копирования пути, проделанного институтами в прошлом. Мы можем усовершенствовать и ускорить их развитие. Коль скоро последовательность стадий известна, оказывается возможной своевременная переориентация государственной поддержки, чтобы в подходящий момент уменьшить роль устаревающих форм и стимулировать развитие перспективных.

Анализ истории жилищных финансов в западных странах и недавнего опыта восточно-европейских стран позволяет предложить рациональный план создания массовой ипотеки в России, который состоит в ряде последовательных преобразований.

1. Следует внедрить стройсберкассы для привлечения основной массы средне- и низкодоходных слоев населения на рынок сбережений, кредита и строительства.

2. После 5-10 лет целесообразно начать постепенное снижение размера государственной премии по стройсбережениям; продолжать снижение в течение следующих 10-20 лет.

3. Одновременно с сокращением премии необходимо увеличить субсидии начального взноса для ускорения перехода потребителей к банковской ипотеке.

4. После того как банковская ипотека станет массовой, интенсифицировать развитие институтов секыоритизации ипотечных кредитов.

До сих пор наши аргументы базировались на анализе опыта других стран. Они делают правдоподобной гипотезу о том, что стройсберкассы будут обладать преимуществами и в современной России, но еще не доказывают ее.

Четвертая глава посвящена разработке математической модели поведения потребителя для сравнения эффективности стройсберкасс и банковской ипотеки при значениях экономических параметров, близких к реальным российским данным.

Предполагается, что домохозяйство выбирает между накоплением и кредитованием в ССК или банке так, чтобы максимизировать площадь покупаемой квартиры. Для простоты полагаем, что домохозяйство производит платежи (Атах) в начале каждого из пяти лет. Бюджетная премия на сбережения в ССК пропорциональна взносам в истекшем году с коэффициентом /л, но не превосходит установленного абсолютного предела М. Если сбережения семьи таковы, что цА^ <М, то ей выгодно все их вкладывать на депозит в ССК, чтобы получать максимальную премию1. Если же цА^ > М, то следует разделить сбережения. В ССК нужно вносить вклад в размере М/ц, чтобы получать максимальную премию; остальные средства целесообразно направлять на банковский счет, получая рыночный процент, а затем использовать накопленную сумму в качестве компоненты начального взноса для сокращения бремени банковского долга. ССК предоставляет своему члену кредит, равный сумме на его счету в конце накопительного периода; дополнительный кредит предоставляется банком. Периоды накопления в ССК и в банке одинаковы.

Вне зависимости от выбора института домохозяйство получает эквивалентную сумму государственных дотаций: субсидия на первоначальный взнос в банке равна приведенной стоимости потока ежегодных премий в ССК.

При жестких условиях банковского кредита выигрыш потребителя в ССК при эквивалентных субсидиях достигается за счет того, что потери во время накопления от низкой ставки по депозиту с лихвой окупаются в период кредитования за счет значительной доли низкопроцентного и более длительного ССК-займа в стоимости жилья. При смягчении условий рыночного кредита члена ССК понесет потери. Таким образом, заранее не очевидно, в рамках каких правил экономического поведения потребитель достигнет оптимального распределения сбережений.

Необходимо отметить, что модель не учитывает дополнительные выгоды от позитивных экстерналий (влияние на культуру сбережений, накопление кредитных историй, рост общественного доверия и т. п), порождаемых стройсберкассами в несовершенной институциональной среде.

Мы рассчитываем площади квартир, доступных потребителю в стройсберкассе и банке и находим их отношение. Это отношение рассматривается как показатель

' Выплата премии потребителю происходит, если он накапливал в течение п лег, не снимая средств со счета, вне зависимости от того, воспользуется ли он правом на кредит или нет. Желательно, чтобы эффективная ставка доходности была немногим больше банковской ставки по депозиту. Тогда можно рассчитывать на

относительной эффективности стройсберкасс. При сопоставлении все параметры функционирования институтов принимаются одинаковыми за исключением кредитной маржи и срока кредита. Практика показывает, что, благодаря пониженному риску, в стройсберкассах спрэд существенно меньше, а срок кредита несколько больше, чем в банковской ипотеке. При этом оказывается, что показатель эффективности зависит только от дизайна самих институтов и качества окружающей среды на данной стадии развития экономики.

Введем следующие обозначения:

Хсск (1иж) - максимальная площадь квартиры, которую может купить семья, принадлежащая рассматриваемой доходной группе населения в стройсберкассе (в банке); гл - ставка депозита в ССК; гс - ставка по кредиту в ССК; е - ставка по кредиту в банке для члена ССК; Яа - ставка по депозиту в банке; Яс - ставка по кредиту в банке; п - срок накопления начального взноса; т - срок кредита в ССК; / - срок кредита в банке; к - темп роста цен на жилье в течение срока накопления; Р - цена квадратного метра в начале периода накопления; у - темп роста доходов в течение срока накопления; р - дисконтная ставка для бюджета; г - индекс инфляции для расходов бюджета; а - минимальный первоначальный взнос в долях стоимости квартиры; ц - ставка государственной премии на ежегодные сбережения в ССК; 8 - эквивалентная дотация в банке; к - общий первоначальный взнос (в начале 6 года) в ССК; Н - общий первоначальный взнос (в начале 6 года) в банк; Ъ - кредитный платеж в ССК в течение т лет; Атах - размер ежегодных сбережений семьи (накопительный платеж в ССК (в банк) в первый год).

Показано, что максимальная площадь, которую сможет купить семья-член ССК при достаточном периоде сбережения, равна сумме накоплений (включая премии), займа в ССК и дополнительного кредита в банке.

=^(1 + я-Гтт{й/а; К +/г+[4гах(1 + гГ' -¿>][1-(1+еГ']/е},

Здесь величина первоначального взноса И задается выражением

к = Ха(1+я)",

ко - сумма, накопленная в ССК и пролежавшая не меньше года равна

а+гГ-а+о)"

Г~гл

положительный, но не чрезмерный приток «друзей вкладчиков», то есть членов, отказавшихся от кредита. В наших расчетах это условие выполняется.

а ежегодный платеж Ь по займу в ССК, равному объему стройсбережений, определяется формулой г.

'1-(1 + гсГ

Кроме того, можно показать, что максимальная площадь, которую сможет купить семья в банке, равна

Х^ш =^(1 + *Ггшп{Я0/(1-/?)а; (1 - <5)-[Я0 + Атх (1 + у Г' (1 - (1 + Яе)"' )Л;' ]} ,

тт , а+гГ'-а+л.г1 где объем накопления в банке Н0 = А^-—-1-——.

Величина эквивалентной дотации первоначального взноса в банке на рубль стоимости покупаемого жилья вычисляется по формуле

и=ил а .,-■> а+г)'-а+р)°(1+о"

Хмнк(\+пУ{\ +г-(\ + р)(\+1)\ Показатель относительной эффективности стройсберкасс равен

£ _ Х-сск

Серия расчетов в экономических условиях близких к реалиям современной России в начале 4-ом квартале 2004 г. показывают, что государственное субсидирование покупки жилья в ССК оказывается эффективнее на 8-14%, нежели поддержка банковской ипотеки (см. таб. 2). Следовательно, Россия находится на стадии институционального развития, где массовый потребитель, располагающий низкими доходами и склонностью к сбережению, предпочитает ССК, а не банковскую ипотеку. ССК являются более выгодным финансовым инструментом в условиях умеренной инфляции, медленного роста доходов, высоких ставок по кредиту, высокой маржи и коротких сроков кредита в банке, а также высокого начального соотношения цены жилья к доходам.

Наиболее сильными факторами изменения относительной эффективности ССК являются маржа и сроки кредитования. Исследование области параметров, в которой ССК относительно эффективнее, показывает, что во время становления кредитного рынка она весьма широка и что для выравнивания эффективностей потребовалось бы затратить значительные государственные расходы.

Таб.2

Результаты расчетов относительной эффективности стройсберкасс

Номер Фактическа Сбереж Площадь Относительная эффективность

доходн я норма ения купленного жилья ССК

ой сбережения семьи, В ССК, В банке, при марже в при марже в

группы в денежном руб. в кв.м кв.м. банке 8% и банке 10% и

доходе в 4 год сроке кредита сроке кредита

кв. 2004 г., Юлет, % 7 лет, %

% (4-5/5)

1 2 3 4 5 6 7

9 21,7 55 628 50,0 46,5 7,62 14,03

8 19,5 39 907 35,9 33,4 7,62 14,03

7 15,9 25 828 23,2 21,6 7,62 14,03

6 16,2 20 469 18,4 17,1 7,62 14,03

5 15,1 15 607 14 13 7,62 14,03

4 14,8 12 818 11,5 10,7 7,62 14,03

3 15,3 10 903 9,8 9,1 7,62 14,03

2 14,5 8 302 7,5 6,9 7,62 14,03

1 13,2 4 949 4,5 4,1 7,62 14,03

Внедрение системы стройсберкасс должно сопровождаться ежегодной индексацией премии в соответствии с темпом роста сбережений у групп со средними доходами. Предлагаемая модификация института ССК кажется обоснованной в российских условиях, когда и цены на жилье, и средние цены потребительских благ, и доходы населения, и бюджетные доходы растут достаточно быстро. Однако, и в случае отсутствия индексации премии, преимущество ССК над банками все же сохраниться.

Подчеркнем, что воздействие стройсберкасс как институционального трансплантата не ограничивается указанным преимуществом над банковской ипотекой. Внедрение ССК -это масштабный то сдвиг по целому ряду направлений.

При внедрении ССК приблизительно 9-11 млн. семей имели бы сейчас достаточно средств для участия в ипотеке. Из них 10-15% предпочли бы банковскую ипотеку, остальные - ССК. При объеме дотаций на сбережения около 0,25% ВВП на пятый год вполне вероятно, что около 600 тыс. домохозяйств - представителей 8-ой и 9-ой доходных групп - предъявят спрос на услуги ССК2. Половина из них выберет новое строительство

2 Эффект от внедрения стройсберкасс при том же объеме государственной поддержки в несколько раз превосходит плановые показатели проекта «Доступное жилье». Согласно нашим расчетам, каждые пять лет (после стартового периода) только стройсберкассами смогут воспользоваться 2,7 млн. домохозяйств (или 5,2% семей), для чего в среднем потребуются расходовать не более 54,2 млрд. руб. в год, что на 20% больше запланированного субсидирования рыночных институтов. Однако при этом поддержка ССК ежегодно

объемом более 11 млн. кв.м. площади. В результате создания ССК спрос на банковские (дополнительные) кредиты для покупки жилья на первичном и вторичном рынках через 5 лет может составить около 79 млрд. руб. (инфляция исключена).

Стройсберкассы способны повысить склонность к сбережению их членов и привлечь значительную часть сбережений, находящихся на руках у населения, вне экономики.

В случае создания ССК по мере роста доходов все новые и новые слои населения обращались бы вначале - в ССК, а затем и в банки за ипотечными кредитами. Стройсберкассы становятся «лестницей», постепенно вовлекающей на рынок сбережений, кредита и жилищного строительства новые группы с низкими доходами, не участвовавшие в них ранее. Благодаря длительному сроку накопления и ограничению размера максимальной премии, ССК обеспечивает более качественный отбор получателей субсидии, нежели другие инструменты жилищной политики государства. Расчеты показывают, что представителей наиболее состоятельной 10-ой доходной группы членство в стройсберкассах не привлечет; бюджетная поддержка будет сосредоточена на обслуживании семей со средними, а затем - и с низкими доходами.

Учитывая позитивные экстерналии стройсберкасс в несовершенной институциональной среде, их внедрение позволит ускорить становление более эффективных институтов банковского кредитования и секьюритизации ипотечных кредитов.

По мере совершенствования институтов маржа и срок кредита в банке будут, скорей всего, изменяться одновременно, снижая найденное значение эффективности стройсберкасс. Однако при отказе от введения стройсберкасс подавляющее большинство населения на несколько десятилетий лишается дешевого способа приобретения кредитной истории, навыков сберегательного и долгового поведения, укрепления доверия к финансовым организациям и, в итоге, окажется не способным пройти неценовой отбор в банковской системе. Следовательно, без создания строительных обществ сегодня развитие системы жилищных финансов будет более медленным, менее стабильным и чрезвычайно затратным.

способствует обеспечению жильем примерно в 4,5 раза больше семей, чем банковская ипотека и вторичный рынок закладных (540 тыс. семей вместо 121 тысячи).

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

Основные выводы из представленного исследования заключаются в следующем:

1. Предложена оригинальная схема эволюции ипотечных институтов жилищного кредитования: составлено дерево возникновения и смены форм жилищного кредитования и проанализированы связи между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений. Согласно этой схеме на начальных этапах «ипотека для бедных» и элитная ипотека развивались независимо друг от друга, но затем объединялись в единый рынок. По мере развития снижался общий уровень потребительских издержек (временных и финансовых), связанных с получением права на кредит и его погашением и возрастал уровень требований к качеству институциональной инфраструктуры и культуре сберегательного поведения потребителей.

2. Показано, что эффективные и устойчивые ипотечные институты возникали в национальных экономиках преимущественно путем трансплантации из иных сред и лишь в редких случаях вследствие независимого естественного отбора.

3. На основе анализа 84 эпизодов возникновения ипотечных институтов, имевших место в 48 странах за последние 200 лет продемонстрирована справедливость выдвинутых ранее гипотез об ускорении и структурной аналогии развития заимствованных институтов. Также показано, что при значительном несовершенстве институциональной и культурной среды реципиента стратегия заимствования самых передовых институтов из современных развитых экономик оказывалась менее эффективной, чем рациональный выбор подходящего промежуточного института и его трансформация по заранее определенному плану.

4. Показано, что для стран с переходной экономикой успех создания рынка ипотечных кредитов решающим образом зависел от того, был ли на начальном этапе внедрен институт стройсберкасс. В подавляюще.м большинстве случаев шоковой трансплантации современной западной ипотеки вместо эффективных форм кредитования в развивающихся экономиках образуются неработоспособные институты; дано описание дисфункций ипотечного рынка капитала.

5. Основными препятствиями для широкого распространения развитых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения,

25

распространенность теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика и делающих невыгодным выявление информации о цене сделки. Эти препятствия нельзя преодолеть только за счет введения той или иной законодательной базы.

6. Обоснована гипотеза о том, что создание массового ипотечного рынка в несовершенном рынке кредита целесообразно начинать с заимствования (промежуточного) института строительно-сберегательных касс. Благодаря предварительным планам накопления стройсберкассы являются эффективным средством отбора и воспитания заемщиков, а наличие государственной премии на сбережения привлекает в них широкие слои населения со средними доходами. ССК становятся школой сберегательного и долгового поведения для миллионов потребителей. По мере того, как укрепляется общественное доверие, совершенствуется культура и увеличивается масса надежных заемщиков, банковская маржа уменьшается, а срок кредитования растет.

7. Разработана новая математическая модель поведения потребителя, позволившая сравнить эффективность субсидирования покупателя жилья в рамках стройсберкасс и банковской ипотеки. Показано, что в условиях институционального и культурного несовершенства кредитного рынка институт стройсберкасс с модифицированной схемой премирования за накопление является наиболее предпочтительным для большинства населения, обеспечивает максимальную эффективность государственных субсидий и посредством эстернальных эффектов способствует формированию более эффективных ипотечных институтов.

8. На основе проведенного анализа и расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России, предусматривающая создание модифицированного института стройсберкассы и управление темпом его дальнейшей эволюции. После того как качество системы кредитования достаточно улучшится, роль стройсберкасс должна уменьшаться. Этот процесс может быть ускорен за счет постепенного снижения государственной премии на стройсбережения и переключения поддержки на субсидирование начального взноса в рамках банковской ипотеки. Одновременно стройсберкассы могут естественно трансформироваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Старков О.Ю. Развй1не институтов жилищного кредитования: проблема трансплантации.// Препринт #WP/2002/146.- М.:ЦЭМИ РАН, 2002. - 58 с. - 2,7 п.л.

2. Первая в России коллективная ипотечно-накопительная программа "Строим вместе". Старков О.Ю., Макаров B.JL, Шмелев Н.П., Забелин П.В., Дворяшин А.П., Евтеев К.В., Морозов C.JI., Швалев A.B. М: Издательский дом «Финансовый контроль»,

2003. - с. 124. - 15,5 п.л. (личный вклад автора 0,5 п.л.).

3. Старков О.Ю., Полтерович В.М., Черных Е.В. Строительные общества и становление ипотечного рынка.// Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. -

2004.-№4 (21). - с. 13-18.-0,7 п.л. (личный вклад автора 0,3 п.л.).

4. Старков О.Ю., Полтерович В.М., Черных Е.В. Для развития массовой ипотеки в России необходимы стройсберкассы.// Недвижимость и ипотека. - 2005. - №2 (3). - с. 3741. — 0,5 п.л. (личный вклад автора 0,3 п.л.).

5. Старков О.Ю., Полтерович В.М. Закон о жилищных накопительных кооперативах: неожиданные результаты.//Имущественные отношения в РФ. - 2005. - №6 (45). - с. 43-54.-1,1 п.л. (личный вклад автора 0,8 п.л.).

6. Старков О.Ю., Полтерович В.М. Создание массовой ипотеки в России: проблема трансплантацииУ Санкт-Петербург, С.-Пб.ГУ, НИИ Менеджмента, 2005. - №R2. - 67 с. -3,6 п.л. (личный вклад автора 1,8 п.л.).

7. Starkov O.Y., PolterovicK V.M., Chernyh E.V. Contractual Savings for Housing: a Perspective for Russia./ In: ICCEES VII World Congress. Europe-Our Common Home? -Berlin, 2005. - pp. 319-320. - 0,1 пл. (личный вклад автора 0,05 п.л.)

8. Старков О.Ю., Полтерович В.М., Проблема трансплантации ипотечных институтов в переходных экономиках: роль стройсберкасс.// Препринт #WP/2006/210.- М.: ЦЭМИ РАН, 2006. - 92 с. - 6 пл. (личный вклад автора 3 пл.).

9. Полтерович В.М.Старков О.Ю. Стратегия создания массовой ипотеки в России: роль стройсберкасс// М.:ТАСИС, 2006. - 33 с. - 1,6 п.л. (личный вклад автора 0,8 пл.).

В том числе в списке реферируемых журналов ВАК:

10. Старков О.Ю. Эволюция и трансплантация институтов рынка ипотечного кредита.// Экономика и математические методы. - 2004. - Т. 40, № 3. - с. 33-50. - 1,8 п.л.

11. Полтерович В.М., Старков О.Ю., Черных Е.В. Строительное общество: ипотечный институт для России.// Вопросы экономики. - 2005. - № 1.-е. 63-86. - 2,0 п.л. (личный вклад автора 1,0 пл.).

dw

Старков Олег Юрьевич

ПРОЦЕССЫ ТРАНСПЛАНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ИНСТИТУТОВ: РОЛЬ СТРОИТЕЛЬНО-СБЕРЕГАТЕЛЬНЫХ КАСС

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством». "•• Специализация- «Макроэкономика»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Заказ № 3 _ Объем 1.5 п.л. _ Тираж 100 экз.

ЦЭМИ РАН

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Старков, Олег Юрьевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ПРОБЛЕМА ТРАНСПЛАНТАЦИИ ИНСТИТУТОВ И

СОЗДАНИЕ РЫНКА ИПОТЕКИ.

1.1. Роль трансплантации в процессах эволюции институтов.

1.2. Массовые институты ипотечного кредита.

1.3. Практика формирования рынка ипотечного кредита в переходной экономике.

1.4. Аналитические методы решения задачи трансплантации институтов.

ГЛАВА 2. ЗАКОНОМЕРНОСТИ ПРОЦЕССОВ ЭВОЛЮЦИИ И ТРАНСПЛАНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ИНСТИТУТОВ.

2.1. Схема эволюции ипотечных институтов.

2.2. Опыт становления ипотеки в развитых странах.

2.3. Роль трансплантации в распространении ипотечных институтов:.

2.3.1. Сравнение начальных условий возникновения института в среде донора и условий среды реципиента при трансплантации.

2.3.2. Идентичность трансплантированных институтов.

Критерий и стадии развитости институтов.

2.4. Анализ ускорения институционального развития путем трансплантации.

2.5. Выводы по главе 2.

ГЛАВА 3. АНАЛИЗ СТРАТЕГИЙ ТРАНСПЛАНТАЦИИ.

3.1. Шоковая терапия и стратегия промежуточных институтов: анализ за 200 лет:.

3.1.1. Успешная адаптация институтов.

3.1.2. Достижение массовости ипотечных институтов.

3.1.3. Дисфункции рынка ипотечных ценных бумаг в развивающихся странах.

3.2. Анализ стратегий трансплантации в переходных экономиках Восточной Европы.

3.2.1. Стратегия создания современного рынка ипотеки и опыт Польши.

3.2.2. Промежуточная стратегия в Чехии и Словакии.

3.3. Анализ проектов построения ипотеки в России и причины неудач.

3.3.1. Международные проекты реформирования жилищного сектора в России в 1992-2003 гг.

3.3.2. Оценка издержек организации шоковой трансплантации жилищных институтов.

3.3.3. Результаты инвестиций в ипотечные институты в 1991-2003 гг. и последствия жилищного пакета законов 2004 г.

3.4. Преимущества стройсберкасс при становлении ипотеки.

3.4.1. Препятствия перед развитыми формами ипотеки и аргументы в пользу стройберкасс.

3.4.2. Успешная стратегия трансплантации ипотеки.

3.5. Выводы по главе 3.

ГЛАВА 4. РАЦИОНАЛЬНАЯ СТРАТЕГИЯ ПОСТРОЕНИЯ ИПОТЕКИ

В РОССИИ.

4.1. Сравнение эффективности банковской ипотеки и стройсберкасс: описание модели поведения потребителя.

4.1.1. Модель финансирования в стройсберкассе.

4.1.2. Модель банковской ипотеки.

4.1.3. Показатель относительной эффективности стройсберкасс и банковской ипотеки.

4.2. Анализ начальных экономических условий в России.

4.2.1. Доходы, сбережения и цены на жилье.

4.2.2. Параметры накопления, кредитования и субсидирования.

4.3. Результаты расчетов.

4.4. Ответы на возражения против стройсберкасс.

4.5. Перспективы внедрения стройсберкасс в России.

4.6. Выводы по главе 4.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Процессы трансплантации ипотечных институтов"

Актуальность исследования.

Становление современного рынка жилья - одна из насущных задач российских реформ, без решения которой невозможно ни подлинное повышение уровня благосостояния населения, ни эффективное развитие экономики. За последние четырнадцать лет были предприняты многочисленные попытки создать институты жилищного кредитования в России, однако результаты нельзя считать удовлетворительными. После 12 лет реформ в 2002 г. Чехии объем действующих жилищных кредитов в ВВП достиг 20%, в Словакии - 12,7%, тогда как в Польше он составил менее 3%, а в России в 2004 г.- менее 0,2%. Главная причина такого положения - отсутствие продуманной стратегии заимствования институтов.

Проблема выбора стратегии заимствования экономических институтов, их трансплантации, или импорта изучается в рамках соответствующего раздела институциональной экономики. В ряде работ утверждается, что большинство институтов во всех государствах мира возникли преимущественно путем трансплантации. Будучи "изобретены" в той или иной стране, они заимствовались другими и распространялись по всему земному шару. В практике реформ типичны попытки внедрить в отсталую институциональную среду самые эффективные институты из современных экономических систем. Однако, как правило, такие попытки терпят неудачу.

Исследователи связывают причииы провалов передовых институтов с а) существенными различиями в уровне транзакционных издержек функционирования тех или иных трансплантатов, порождаемых уникальностью предшествующего развития стран (Норт (1997, гл.11); б) со степенью конгруэнтности неформальных норм, господствующих в стране-реципиенте, и формальных норм, на основе которых функционирует трансплантируемый институт (Норт (1997, гл.11), Олейник (2000)), в) с необходимостью адаптации трансплантируемых законов к специфическим условиям страны-реципиента (Berkowitz et al (2003)), г) с зависимостью процессов поиска и обучения «прогрессивным» нормам от сложившихся в обществе стереотипов извлечения доходов (North (2004)), и, наконец, д) со слабой политической конкуренцией между государствами или элитами внутри страны, позволяющей правящим кругам создавать из новых институтов источники для личного обогащения в ущерб общественной выгоде (см. Shirley (2005, с. 617-623)).

Накопление закономерностей, объясняющих причины неудачных трансплантационных изменений, тем не менее не позволяет регулярным образом находить успешные трансплантаты для конкретных состояний институциональной и культурной среды экономик с «догоняющим развитием».

Теория трансплантации1, развиваемая в работах Полтеровича (2001, 2006а, 2006 Ь), исследует принципы отбора эффективных трансплантатов (следует ли начинать развитие с наиболее передовых институтов?) и пытается предложить эффективные стратегии заимствования институтов. В рамках этой теории сформулирован ряд важных гипотез, таких как предположения об ускорении институционального развития путем трансплантации, о структурной аналогии развития институтов в стране-доноре и стране-реципиенте и, наконец, о преимуществе стратегии конструирования промежуточных институциональных форм в процессе заимствования более совершенных институтов над «шоковой» трансплантацией сразу самых передовых образцов экономического поведения.

В настоящей работе предпринята попытка систематического исследования процессов трансплантации на примере институтов ипотечного кредитования. Актуальность работы связана как с необходимостью проверки фундаментальных гипотез о трансплантации на конкретном материале, так и с практической задачей построения эффективного ипотечного рынка в нашей стране.

Цели и задачи исследования.

Исследование имеет две основные цели: проверка гипотез о трансплантации на примере процессов эволюции и распространения в мире ипотечных институтов; разработка рациональной стратегии создания массового ипотечного рынка в современных российских условиях.

Для достижения этих целей были решены следующие задачи:

• Описан процесс развития ипотечных институтов в передовых странах, предложена схема эволюции ипотечных институтов и проведен анализ связей между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений.

Автор называет трансплантацией процесс заимствования институтов, развившихся в иной институциональной среде. Смысл трансплантации состоит в ускорении институционального развития, однако, при этом возникает опасность отторжения или дисфункции трансплантированных институтов. Институциональной дисфункцией называется явление, при котором заимствованный институт «не работает», то есть не выполняет в новых условиях страны-реципиента ту же роль, что и в экономике-доноре.

• Изучена роль трансплантации и естественного отбора в процессе появления эффективных ипотечных институтов в национальных экономиках.

• Гипотезы об ускоренном развитии трансплантатов и структурной аналогии их эволюции (по сравнению с экономиками-донорами), а также о преимуществе стратегии промежуточных институтов над шоковой трансплантацией сопоставлены с историческими данными.

•. Сопоставлены стратегии создания ипотечного рынка, использованные в ряде стран с переходной экономикой, и отобраны возможные трансплантаты.

• Проведен анализ развития ипотечного рынка в России в 1992-2005 гг., выявлены причины неудач.

• Построена модель оптимального поведения потребителя для сравнения эффективности наиболее перспективных трансплантатов - стройсберкасс и банковской ипотеки - с учетом современных условий российской экономики.

•На основе проведенного анализа и модельных расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России.

Объект и предмет исследования.

Объектом исследования являются массовые институты рынка жилищного ипотечного кредита в мире и в современной России.

Закономерности процессов эволюции этих институтов, а также стратегии их трансплантации составляют предмет исследования. Особое внимание уделяется вопросу о том, какие институты обеспечивают успех стартового периода развития ипотеки и способны ускорять появление более совершенных форм. Исследование сосредоточено на роли ссудно-сберегательных институтов (ССИ) в задаче эффективной трансплантации ипотеки. Кроме того, предметом исследования является выбор эффективной стратегии развития ипотеки в России, предусматривающей управление темпом построения институтов.

Теоретические и методологические основы.

Диссертационное исследование опирается на методы институционального анализа, развитые в работах Д. Норта, Р. Коуза, О. Уильямсона, Е. Острома, Т. Эггертсона, Д. Асемог-лу, А. Шляйфера, С. Данкова, С. Энгермана, К. Соколова, Ф. Кифера, Д. Родрика, Д. Ходж-сона, A.A. Аузана, В.Е. Дементьева, Г.Б. Клейнера, В.И. Маевского, P.M. Нуреева, А. Н.

Олейника, В.М. Полтеровича, В.В. Радаева, B.JI. Тамбовцева, А.Е. Шаститко, А. А.Яковлева, К.Э. Яновского и др.

В рамках институционального анализа особое значение для целей диссертации имеют два направления: общая теория трансплантации (импорта) институтов (Д. Норт, Д. Берковиц, Д. Стиглиц, А. Н. Олейник, В.М. Полтерович) и работы, посвященные истории развития ипотечных институтов и организации систем ипотечного кредита в разных странах (Т. Бесли, Д. Виттас, Т. Джуннанне, М. Ли, Д. Даймонд, Б. Рено, Д. Яаффи, Р. Страйк, JL Шикью, Э. Дойч, О. Хасслер, Х.-Й. Дюбель, У. Шолтен, Д. Хегедус, С. Пардо, С. Меррилл, Я. Лазжек, М. Люкс, В. Минц, Н.Б. Косарева, Н.С. Пастухова, H.H. Рогожина, В.В. Меркулов, Е.Ю. Фа-ерман, С.Р. Хачатрян, О.С. Пчелинцев).

Кроме того, для сравнения эффективности институтов существенно используются методы математического моделирования, развитые в работах отечественных и зарубежных экономистов, а также компьютерные расчеты.

Научная новизна.

1. Предложена оригинальная схема эволюции ипотечных институтов: составлено дерево возникновения и смены форм жилищного кредитования и проанализированы связи между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений. Согласно этой схеме на начальных этапах «ипотека для бедных» и элитная ипотека развивались независимо друг от друга, но затем объединялись в единый рынок. По мере развития снижается общий уровень потребительских издержек (временных и финансовых), связанных с получением права на кредит и его погашением и возрастает уровень требований к качеству институциональной инфраструктуры и культуре сберегательного поведения потребителей.

2. На основе анализа 84 эпизодов возникновения ипотечных институтов, имевших место в 48 странах за последние 200 лет, показано, что трансплантация являлась важнейшим элементом развития институтов жилищного кредитования в мире. Подтверждены гипотезы об ускорении институционального развития в результате рациональной трансплантации, о структурной аналогии развития ипотечных институтов в разных странах и о преимуществах стратегии промежуточных институтов над шоковой терапией.

3. На основе сопоставления стратегий создания ипотечного рынка, использованных в ряде стран с переходной экономикой, обоснована гипотеза о том, что создание массового ипотечного рынка в этих странах целесообразно начинать с заимствования (промежуточного) института строительно-сберегательных касс (стройсберкасс, ССК).

4. В результате анализа развития ипотечного рынка в России показано, что попытки внедрения передовых институтов приводили к их дисфункциям, характерным для трансплантационных процессов. В ряду причин неудач важное место занимает низкая культура сберегательно-долгового поведения, совершенствованию которой могли бы способствовать ССК.

5. Разработана новая математическая модель оптимального динамического поведения потребителя, позволившая сравнить эффективность субсидирования покупателя жилья в рамках стройсберкасс и банковской ипотеки. Показано, что в условиях институционального и культурного несовершенства кредитного рынка институт стройсберкасс с модифицированной схемой премирования за накопление наиболее предпочтителен для большинства населения, обеспечивает максимальную эффективность государственных субсидий и способствует формированию более эффективных ипотечных институтов.

6. На основе проведенного анализа и расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России, предусматривающая создание модифицированного института стройсберкасс и управление темпом его дальнейшей эволюции. В отличие от известных стратегий внедрения ипотеки, данный подход предполагает, что после того как качество системы кредитования достаточно улучшится, роль стройсберкасс должна уменьшаться. Этот процесс может быть ускорен за счет постепенного снижения государственной премии на стройсбере-жения и переключения поддержки на субсидирование начального взноса в рамках банковской ипотеки. Одновременно стройсберкассы могут естественно трансформироваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.

Практическая значимость.

Предлагаемый подход позволяет ускорить становление эффективной системы жилищного кредитования в странах с переходной экономикой и, в частности, в России.

Развитая в работе модель может быть использована для расчетов эффективности субсидий в рамках разных институтов жилищного кредитования.

Полученные в работе результаты исследования процессов трансплантации могут использоваться при разработке реформ, включающих заимствование экономических институтов не только в сфере жилищного кредитования, но и в других областях.

Полученные результаты были использованы: а) в 2004 г. при написании для правительства РФ аналитической записки о необходимости внедрения системы ссудно-сберегательных институтов в структуру российского рынка ипотечного кредита; б) в 2005 г. при подготовке доклада президиума Государственного совета Российской Федерации, посвященного реализации программ строительства жилья и развития жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации. в) в 2005 г. при подготовке замечаний к Федеральному закону «О жилищных накопительных кооперативах» (ФЗ-215 от 30 декабря 2004 г.) и предложений по созданию строй-сберкасс в России, направленных в Совет Федерации ФС РФ; г) в 2006 г. при написании для Программы Тасис Европейского Союза экономического обоснования необходимости принятия в РФ Федерального закона «О строительно-сберегательных кассах».

Апробация результатов исследования.

Основные результаты и выводы работы докладывались на 27-ой международной научной школе-семинаре им.академика С.С.Шаталина в Орле в 2004 г., на конференции ГОССТРОЙ- 2005: «Доступное жилье для россиян. Перспективы» в Москве в 2005 г., на УП Всемирном конгрессе ICCEES "Europe - our common home?" в Берлине в 2005 г., на VI Международном симпозиуме по Эволюционной экономике "Evolutionary Theory, Innovations and Economic Change" в Пущиио в 2005 г., на конференции Научные чтения им. проф. Ю.В. Пашкуса СПбГУ НИИ Менеджмента в Санкт-Петербурге в 2005 г., на семинаре Центра эволюционной экономики ИЭ РАН в 2003 г., семинаре Лаборатории математической экономики ЦЭМИ РАН в 2002 и2005 гг., семинаре The Ronald Coase Institute Workshop on Institutional Analysis (США) в Будапеште в 2003 г. и на Ученом совете ЦЭМИ РАН в 2005 г.

Результаты исследования опубликованы в 10 научных работах.

Личный вклад автора.

Вклад автора в исследование заключается в том, что:

1. Предложены критерии уровня развитости ипотечных институтов жилищного кредитования, выявлены последовательные стадии их возникновения и смены и проведен анализ связей между ними в процессе изменений. На этой основе предложена схема эволюции ипотечных институтов.

2. На основе широкого исторического материала показано, что трансплантация являлась доминирующим механизмом распространения институтов жилищного кредитования в мире. Смысл трансплантации состоит в ускорении институционального развития ипотеки и организации эффективного рынка, подобного более развитым экономикам-донорам. Эффективность заимствования определяется рациональным выбором последовательности промежуточных институтов в зависимости от уровня развития экономики-реципиента.

3. Изучен современный опыт трансплантации ипотеки в ряде стран с переходной экономикой и России, который различается, прежде всего, тем, был ли на начальном этапе введен институт ССК или нет. В результате стратегии ускоренного создания наиболее передовых институтов, как правило, образуются неработоспособные ипотечных институты (дисфункции), замедляющие становление ипотеки. Дано описание типов дисфункций и проведен анализ институциональных и культурных причин их возникновения. Показано, что внедрение промежуточного института стройсберкасс способствует созданию институциональных и культурных условий для быстрого развития банковской ипотеки, после чего, сами ССК могут быть преобразованы в более совершенные банковские институты.

4. Предложена модель, позволяющая сравнить эффективность в российских условиях двух наиболее перспективных трансплантатов: банковской ипотеки и строительно-сберегательных касс. На реальных данных близких к современным экономическим условиям России показано, что ССК обладают существенными преимуществами. На основе проведенного анализа и модельных расчетов разработана стратегия создания массовой ипотеки в России, предполагающая трансплантацию модифицированного института стройсберкасс и управление его эволюцией.

Структура и объем работы.

Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы и 7-ми приложений. Объем основной части работы составляет 145 страниц машинописного текста, рисунков - 3 , таблиц - 23.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Старков, Олег Юрьевич

Основные выводы из представленного исследования заключаются в следующем.

1. Предложена оригинальная схема эволюции ипотечных институтов: составлено дерево возникновения и смены форм жилищного кредитования и проведен анализе связей между последовательными формами (стадиями) в процессе изменений. Согласно этой схеме на начальных этапах «ипотека для бедных» и элитная ипотека развивались независимо друг от друга, но затем объединялись в единый рынок. По мере развития снижался общий уровень потребительских издержек (временных и финансовых), связанных с получением права на кредит и его погашением и возрастал уровень требований к качеству институциональной инфраструктуры и культуре сберегательного поведения потребителей.

2. Показано, что эффективные и устойчивые ипотечные институты возникали в национальных экономиках преимущественно путем трансплантации из иных сред и лишь в редких случаях вследствие независимого естественного отбора.

3. На основе анализа 84 эпизодов возникновения ипотечных институтов, имевших место в 48 странах за последние 200 лет продемонстрирована справедливость выдвинутых ранее гипотез об ускорении и структурной аналогии развития заимствованных институтов. Также показано, что при значительном несовершенстве институциональной и культурной среды реципиента стратегия заимствования самых передовых институтов из современных развитых экономик оказывалась менее эффективной, чем рациональный выбор подходящего промежуточного института и его трансформация по заранее определенному плану.

4. Показано, что для стран с переходной экономикой успех создания рынка ипотечных кредитов решающим образом зависел от того, был ли на начальном этапе внедрен институт стройсберкасс. В подавляющем большинстве случаев шоковой трансплантации современной западной ипотеки вместо эффективных форм кредитования в развивающихся экономиках образуются неработоспособные институты; дано описание дисфункций ипотечного рынка капитала.

5. Основными препятствиями для широкого распространения развитых форм ипотеки в России являются низкое соотношение между доходами населения и стоимостью жилья, недостаточная культура сберегательного поведения и высокие ставки процента за кредит. Снижению ставок препятствуют слабость судебной системы, взаимное недоверие банков, населения и государства, отсутствие кредитных историй у большинства населения, распространенность теневых отношений, затрудняющих проверку платежеспособности заемщика и делающих невыгодным выявление информации о цене сделки.

7. На основе сопоставления стратегий создания ипотечного рынка, использованных в ряде стран с переходной экономикой, впервые обоснована гипотеза о том, что создание массового ипотечного рынка в несовершенном рынке кредита целесообразно начинать с заимствования (промежуточного) института строительно-сберегательных касс.

8. Разработана новая математическая модель, позволившая сравнить эффективность субсидирования покупателя жилья в рамках стройсберкасс и банковской ипотеки. Показано, что в условиях институционального и культурного несовершенства кредитного рынка институт стройсберкасс с модифицированной схемой премирования за накопление является наиболее предпочтительным для большинства населения, обеспечивает максимальную эффективность государственных субсидий и способствует формированию более эффективных ипотечных институтов.

9. На основе проведенного анализа и расчетов предложена общая схема поэтапного развития ипотеки в России, предусматривающая создание модифицированного института стрройсберкассы и управление его последующим развитием. После того как качество системы кредитования достаточно улучшится, роль стройсберкасс должна уменьшаться. Этот процесс может быть ускорен за счет постепенного снижения государственной премии на стройсбере-жения и переключения поддержки на субсидирование начального взноса в рамках банковской ипотеки. Одновременно стройсберкассы могут естественно трансформироваться в более совершенные ссудно-сберегательные ассоциации, а затем и в универсальные банки.

Создание стройсберкасс - это не просто способ обеспечения населения жильем.

Это - масштабный совместный проект государства и частного сектора, направленный на улучшение массовой экономической культуры, создание кредитных историй и развитие всей кредитной системы.

Для реализации предлагаемой стратегии требуются серьезные усилия. Необходимо разработать и принять Федеральный закон о строительно-сберегательных кассах, который учитывал бы российские политические и экономические реалии; разработать и внедрить соответствующую программу государственной поддержки, предусматривающую предоставление государственных премий на сбережения, а также налоговых и кредитных льгот участникам строительно-сберегательных касс и строительно-сберегательных кооперативов; создать государственный надзорный орган за деятельностью ссудно-сберегательных ипотечных институтов. Высшие функции по надзору и регулированию этих институтов должны быть возложены на Центральный банк Российской Федерации.

В данной работе мы не рассматривали целый ряд вопросов, связанных с развитием ипотечного рынка. В настоящее время в России сосуществуют ипотечные институты разного уровня: ипотечные программы коммерческих банков, жилищно-накопительных кооперативов, государственное Агентство ипотечного жилищного кредитования. Очевидно, после введения ССК каждый институт должен будет сосредоточиться на обслуживании своего сегмента спроса. Роль и взаимодействие разных институтов должны быть изучены более детально.

Разработка подходящей технологии трансплантации - важная и интересная тема для будущего исследования. Сегодня мы наблюдаем сложную игру многих участников, включая банки, ЖНК, АИЖК, несколько министерств, две парламентские комиссии, Администрацию президента и международные донорские организации. Часть из них поддерживают создание стройсберкасс, а другие нет. Методы политической экономии могут помочь анализу данной игры и выработки эффективной технологии трансплантации.

Необходимо также разработать механизм, который обеспечивал бы использование сбережений на старте создания стройсберкасс, когда никто из вкладчиков еще не выполнил условия получения дешевого кредита.

Имеется ряд возможностей совершенствования предложенной выше модели; в частности, следовало бы учесть начальные сбережения, различия в темпах роста доходов доходных групп, колебания рыночных процентных ставок по депозиту и кредиту, региональные различия в доходах и ценах и возможность варьирования темпа роста максимальной премии на стройсбережения, а также дифференцирования премии в зависимости от места проживания и социальных характеристик заемщиков.

В современных условиях быстрого роста цен, государству, одновременно с введением стройсберкасс, возможно потребуется предпринять дополнительные меры по созданию нового сектора строительства относительно дешевого жилья. Исходной точкой для его построения может стать институт некоммерческого (с низкой нормой прибыли) строительства, который основан на предоставлении строительным организациям государственных дотаций в обмен на обязательство поддерживать низкие цены на жилье. Застройщики могли бы переключиться на строительство относительно дешевого жилья (вместо рискованного стимулирования спекулятивного спроса) при наличии массового платежеспособного спроса, который и должны обеспечить ССК. Изучение накопленного опыта западноевропейских и переходных стран и разработка стратегии внедрения института некоммерческой застройки (с низкой нормой прибылью) в России является актуальной задачей совершенствования политики обеспечения населения жильем.

Задачи отбора эффективных трансплантатов и выработки стратегии промежуточных институтов возникают в рамках практически любой институциональной реформы, идет ли речь о реформе государственного управления, трансформации пенсионной системы или о преобразовании секторов образования и здравоохранения. Мы надеемся, что развитый подход может быть применен и для их решения. Уточнение соответствующей методологии является важным направлением дальнейших исследований.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Данную работу можно рассматривать как часть исследовательской программы, нацеленной на разработку общей теории трансплантации. В то же время мы ставили перед собой и более конкретную цель: предложить рациональную стратегию создания эффективного массового рынка ипотечного кредита в России. Под стратегией понималась программа построения последовательности промежуточных институтов, "соединяющей" рационально выбранный начальный институт-трансплантат с эффективным современным вариантом ипотеки.

Для решения этой задачи мы проанализировали эволюцию жилищных финансов в развитых странах, сравнили различные стратегии трансплантации в переходных экономиках и разработали модель для сопоставления двух наиболее перспективных кандидатов на трансплантацию: стройсберкасс и банковской ипотеки. Разные подходы приводят к одному и тому же заключению о том, что в России необходимо создавать стройсберкассы.