Концептуальные основы жилищной политики государства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Концептуальные основы жилищной политики государства"

09-5

< У

1088

/На правах рукописи

Жанбосои Ануарбек Толеуович

КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ основы жилищной политики ГОСУДАРСТВА: ВОПРОСЫ ЭКОНОМИКИ И УПРАВЛЕНИЯ

Специальность 08.00.01 (01) «Экономическая теория» (общая экономическая теория). Специальность 08.00.05 (01) «Экономика и управление народным хозяйством» (теория управления экономическими системами)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Москва - 2009

Работа выполнена на кафедре общеэкономических дисциплин и управления Московского экономико-финансового института

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор ЦХАДАДЗЕ Нелли Викторовна

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор ФАЛЬКО Сергей Григорьевич кандидат экономических наук, доцент ДЕЛЕНЯН Арут Андраникович

Ведущая организация;

Академия труда и социальных отношений

Защита состоится 14 октября 2009 года в 15 час. 00 мин на заседании диссертационного совета Д 501.001.12 при Московском государственном университете им. МБ. ЛОМОНОСОВА, факультета государственного управления по адресу: 119192, Москва, Ломоносовский проспект, 27, корп. 4, стр. 1. ауд. А619.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале фундаментальной библиотеки МГУ имени М.В. Ломоносова

Автореферат разослан 11 сентября 2009 года

Учёный секретарь

диссертационного совета Д501.001.12 профессор

ВОЖОВ Ф.М.

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования обусловлена первоочередной необходимостью и важностью решения проблем расширенного воспроизводства жилищного фонда. Большая часть жилищного фонда возведена по государственным программам 1955-1985 годов и сейчас требует капитального ремонта или находится в ветхом, аварийном состоянии. Две трети населения России прожинает в стеснённых условиях застройки прошлых лет. Треть всего жилищного фонда не отвечает требованиям благоустроенного жилья. Для жилищного обеспечения в ближайшее время потребуется замена более чем половины жилищного фонда страны.

Выделение жилищно-коммунального комплекса из единой системы управления плановой экономики нарушило механизм взаимодействия промышленного, общественного и жилого секторов потребления энергоресурсов. В комплексе расходуется больше электроэнергии и других материальных ресурсов, чем в странах с сопоставимыми климатическими условиями. Недостаточное финансирование и критическая изношенность основных фондов приводят к значительным потерям, возрастает частота и масштабы аварий в инфраструктуре. Низкая энергоэффективность и ресурсосбережение, монопольное положение и высокая затратность существующей модели приводит к удорожанию услуг, стоимость проживания становится заметной статьёй расходов в бюджетах большинства домохозяйств.

В настоящее время федеральные затраты на поддержание минимального уровня функционирования систем жизнеобеспечения уже превышают расходы на воспроизводство. Объёмы государственного и муниципального субсидирования сферы услуг сопоставимы с уровнем расходов на национальную оборону и превосходят объёмы совокупного финансирования национальных проектов.

Бессистемная приватизация привела к дроблению крупных федеральных и отраслевых предприятий, уменьшению объёмов собственного капитала и финансовых ресурсов для обеспечения устойчивого функционирования и дальнейшего развития. Отсутствие единой жилищной политики в условиях разобщённости участников рынка отражается на объёмах и качестве воспроизводства, снижает уровень национального богатства, увеличивает социальное напряжение.

Градостроительные, экологические, инфраструктурные, социально-экономические и транспортные проблемы городов требуют решения вопросов новых моделей проживания, типологии жилищ, архитектурно-строительных систем, технологии строительства в условиях рыночной экономики. Отмена лицензирования и перевод системы нормирования на принципы технического регулирования предопределяют необходимость введения комплекса мер по обеспечению безопасности жилья.

Остаются нерешенными вопросы гарантии прав собственности на жилище, так как приватизированные квартиры граждан находятся в домах муниципальной или федеральной собственности.

Новые экономические отношения требуют формирования нового механизма управления собственностью. Важнейшей задачей в жилищной проблеме становится построение соответствующей методологии управления, оптимальной и рациональной концепции менеджмента.

С каждым годом возрастает вклад домашних хозяйств как социально и экономически значимого сектора экономики в обеспечение безопасного и комфортного проживания населения и ускорения темпов экономического роста. И одновременно с этим приобретает большую остроту нарастание проблем в данной области. В этой связи имеет возрастающее теоретическое и практическое значение исследование всего комплекса экономических отношений, складывающихся в жилищном секторе экономики, и проводимой жилищной политики государства.

Степень разработанности проблемы. IIa сегодняшний день в исследованиях проблем жилья исследуется широкий спектр идей. Они основываются на серьёзном теоретическом фундаменте классических работ А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса и других.

Отношения собственности, инвестиций недвижимости, общие проблемы инвестиционного процесса находились в центре исследований Л.И. Абалкина, В. Ойкена, Н. Ордуэя, Дж. Поляковского, Л. Эрхарда.

Концептуальные основы проблем финансового управления, системного менеджмента и управления недвижимостью содержатся в исследованиях П. Друкера, Ю. Бригхэма, А. Томсона, А. Стрикленда.

Определяющие проблемы функционирования и государственного регулирования жилищного сектора экономики получили своё отражение в работах Г. Беккера, Р. Голдсмитта, Дж. Кеидрика, Т. Шульца, в исследованиях отечественных учёных - Е. Н. Жильцова, В.Н.Казакова, В. М. Рутгайзера и других.

Вопросы энергоэффективности и ресурсосбережения в проблеме недвижимости исследованы в работах Л.В.Канторовича, В.А. Сокольского, Ю.А. Табунщикова.

Научно-теоретическое и архитектурно-строительное

сопровождение Федеральной целевой программы (ФЦП) «Жилище» и Национального проекта (ИП) «Доступное и комфортное жильё гражданам России» проводится в Российской академии архитектуры и строительных наук (PAACH) под научным руководством А.П. Кудрявцева, В.А. Ильичёва, Л.И. Хихлухи. Исследования ресурсного обеспечения ФЦП и вопросы обеспечения доступности жилья изложены в трудах Н.И. Красненко, В.И, Ресина, В.И. Травуша.

Вместе с тем в работах по вопросам жилищной политики всё ещё преобладает точка зрения агрегированного, а не системного изучения проблем жилищной сферы. Дифференцированное предоставление жилищных услуг, связанного с раздельным функционированием

подсистем - воспроизводства, сфер функционирования и управления недвижимостью во все большей мере сопровождается значительными объёмами неоправданных экономических и социальных издержек.

Недостаточная теоретическая разработанность проблемы предоставления жилищных условий в жилищной политике государства в рыночных условиях, острота её практической значимости предопределили актуальность избранной темы и необходимость рассмотрения на основе системного подхода.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в теоретическом обосновании жилищного сферы экономики как единого комплекса, охватывающего воспроизводство (жилищное строительство), функционирование (жилищный и коммунальный сектор) и управление, и формировании на этой основе концептуальных основ новой федеральной жилищной программы.

Достижение поставленной цели исследования обусловливает постановку и предопределяет необходимость решения следующих основных задач:

• дать анализ современного состояния жилищной сферы;

• выявить специфику жилья как базовой потребности, сочетающей социальные и экономические компоненты;

• провести анализ полноты прав собственности домохозяйства на объект жилой недвижимости;

• исследовать различные слагаемые процесса воспроизводства и обосновать целесообразность их интеграции;

• обосновать необходимость разработки модели управления, включающей стадии жизненного цикла корпоративной жилищной системы;

• исследовать принципы формирования органов самоуправления;

• уточнить управленческие аспекты проблем энергоэффективности и ресурсосбережения в существующей и перспективной жилищных системах;

« обосновать научные критерии доступности и комфортности жилья; ® определить особенности формирования рынка недвижимости. Объектом исследования выступают процессы формирования федеральной жилищной политики и её базовых основ.

Предметом исследования являются совокупность экономических отношений, складывающихся в процессе формирования концептуальных основ и реализации основных положений федеральной жилищной политики.

Теоретическая и методологическая база исследования основана на научных работах отечественных и зарубежных исследователей в области системного анализа, организации управления и инвестиций недвижимости. Исследование проводилось в рамках теорий и концепций, изложенных в современных трудах отечественных экономистов, экспертов, научных и специализированных учреждений. В исследовании применялись системный метод, методы анализа и синтеза, методы факторного экономического и статистического анализов, принцип единства целого и части, объективного и субъективного, графический метод, математические методы теоретико-вероятностных оценок, методы экстраполяции, сравнения и аналогий, принципы системного, структурного, маркетингового, процессного подходов, системный анализ.

Информационная и нормативная база исследования. В ходе работы над диссертацией использованы исследования по экономической теории, отраслевой экономике, инвестициям недвижимости, публикации научной периодики и специальной научной литературы; документы Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года (Концепции-2020); материалы ФЦП «Доступное и комфортное жильё гражданам России»; положения

Энергетической стратегии России до 2030 года; разработки отраслевых и региональных научных и финансовых учреждений; данные Министерства экономического развития РФ; Министерства Регионального развития РФ. Математическая обработка результатов проводились на основе данных Федеральной службы государственной статистики РФ, нормативно-технической документации. Исследование основывается на эмпирических закономерностях, аналитических предположениях и авторских экономико-математических расчётов. Теоретические положения и экспертные оценки анализировались и сопоставлялись с научными материалами специализированных изданий.

Научная новизна работы по специальности 08.00.01 (01) -экономическая теория (общая экономическая теория):

1. Выявлены наиболее существенные черты жилья ' как частно-общественного блага, предоставляемого и используемого на основе рыночных и нерыночных принципов хозяйствования, отличающегося высокой капиталоёмкостью, длительностью жизненного цикла, возрастанием требований к доступности и комфортности по мере социально-экономического развития страны.

2. Уточнена и дополнена концепция системного подхода в проблеме жилища, позволяющая наиболее полно описывать современное и будущее состояние жилищной сферы.

3. Обосновано положение о жилищной системе как интегральном образовании, включающем в себя подсистемы воспроизводства, функционирования и управления в качестве взаимообусловленных, взаимосвязанных и взаимодополняющих элементов единого целого.

4. Определено экономическое содержание доступности и комфортности жилой недвижимости, заключающееся в создании условий для сё приобретения и функционирования при обеспечении устойчивости домохозяйс тва в течение жизненного цикла.

Научная новизна работы по специальности 08.00.05 (01) -экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическим системами):

1. Разработана модель управления в составе жилищной системы, позволяющая осуществлять интегрированный и непрерывный управленческий цикл всех этапов жизненного цикла.

2. Разработан критерий оптимальности, выражающийся в сопоставлении расходов и доходов домохозяйста в течение жизненного цикла и позволяющий дифференцировать жилищные системы по уровням устойчивости экономической деятельности и эффективности управления.

3. Определены основные направления жилищной политики:

• диверсификация методов и инструментов в воспроизводстве жилья; о формирование новой градостроительной концепции;

• развитие конкурентных отношений в жилищной экономике;

• формирование комплекса мер по обеспечению доступности и повышения комфортности жилья.

4. Конкретизированы слагаемые механизма реализации государственной жилищной политики, заключающиеся в следующем:

• создание экономических, правовых и других условий воспроизводства жилой недвижимости за счёт диверсификации жилищных систем,

• формирование рынка недвижимости, состоящего из интегрированных жилищных систем,

• замещение ветхого и аварийного жилищного фонда,

• развитие региональных жилищных систем,

• формирование фонда социального жилья с государственным механизмом воспроизводства и управления.

• формирование жилищного фонда межселенной зоны на основе интегрированных жилищных систем.

5. Обоснован вывод о формировании федерального органа управления жилищной сферой для оптимизации совместных региональных, муниципальных и кооперативных жилищных программ и координации с другими социальными программами государства.

Теоретическая и практическая значимость работы.

Разработанные научно-методические рекомендации и технико-экономические оценки облегчшот формирования и развитие федеральных, региональных и муниципальных программ воспроизводства жилья при реализации требований Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации до 2020 года.

Полученные результаты могут явиться теоретической и методологической основой разработки региональных1 и местных программ инвестирования жилой недвижимости и быть использованы при определении путей увеличения объёмов и интенсификации воспроизводства жилищного фонда, оптимизации капиталоёмкости, снижения ресурсоёмкое™, формирования инновационной экономики.

Результаты исследования могут быть использованы в процессе преподавания дисциплин «Микроэкономика», «Экономическая теория», «Экономика недвижимости», «Организация предпринимательской деятельности».

Материалы исследования целесообразно использовать для подготовки государственного стандарта (технического регламента) «Дома малоэтажные многоквартирные».

Апробация работы. Основные результаты работы отражены в научных публикациях автора в журналах, рекомендованных ВАК, и других изданиях.

Структура и объём работы: Работа состоит из введения, трёх глав, выводов и списка литературы.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы исследования, определяется степень разработанности проблемы, формируются цели и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту и элементы научной новизны.

В первой главе «Теоретические основы интегрирования жилищной системы» автором проводится исследование современного состояния элементов жилищной сферы и на основе ретроспективного анализа трансакционных издержек обосновываются теоретическое положение о необходимости целостного изучения жилищной сферы.

Одной из важнейших задач государства в жилищной политике, указанной в Концепция-2020, является обеспечение доступности жилья для всех категорий граждан и соответствия объёмов фонда комфортного жилья потребностям домохозяйств. Главной целью формирования и развития рынка доступного жилья является дальнейшее развитие и повышение эффективности жилищной сферы, действующей на рыночных и нерыночных принципах и удовлетворяющей жилищные потребности большей части населения.

Реализация данной цели напрямую связывается с решением трёх базовых приоритетных задач.

Первой из них является создание условий повышения объёма предложений на рынке жилья. При решении этой задачи государство иомимо прямых своих функций, связанных с организацией территориального планирования, градостроительной деятельности, техническим регулированием и стандартизацией, предотвращением монополизации рынков жилья, призвано участвовать в формировании отраслевых рынков, сектора девелопмента, рынка земли, в стимулировании малоэтажного строительства.

Второй комплекс вопросов связан с созданием условий для повышения доступности жилья для всех категорий граждан. С этой целью

и

предполагается разработать новые и усовершенствовать действующие институты жилищного рынка, обеспечивающих повышение возможности приобретения жилья - жилищной и земельной ипотеки, формирование рынка закладных бумаг, развитие и регионализация строительно-сберегательных касс, создание социального и служебного жилищного фонда, формирование института найма жилья, стимулирование и адресная помощь в приобретении собственного жилья, реализовывать другие меры государственного регулирования.

Третий блок задач связан с основными проблемами жилищной экономики. Для их решения предполагается ликвидация аварийного и ветхого жилья, повышение эффективности управления, внедрение ресурсосберегающих технологий и оборудования, развитие частно-государственного партнерства, формирование комфортной городской и сельской среды.

Некоторые важные вопросы правовых основ собственности, экономические и нормативно-технические проблемы экономики, общенаучные и другие специальные экономические задачи (ипотечный механизм, инфраструктура рынка) получили своё решение в рамках реализации предыдущих жилищных программ.

По мнению автора, решение данных задач в условиях новой экономики связано с формированием на основе системного подхода и новой концепции жилища. Такое решение должно быть получено из исследования жилища как сложного системного экономического объекта, развивающегося в Течение длительного жизненного цикла в уникальных внешних социально-экономических и геоклиматических условиях страны.

Исследование современного состояния жилищной сферы позволяет выделить организационную структуру, в которую входят: домохозяйства, фирмы (банковские и финансовые учреждения, строительные организации, службы эксплуатации, агентства недвижимости, страховые

фирмы и др.) и государство (федеральные органы лицензирования, регистрации, надзора и др.). Они являются участниками организационно-экономических отношений при воспроизводстве, распределении и функционировании жилищного фонда.

Современное жилище обладает рядом фундаментальных свойств, таких как:

- благо, удовлетворяющее базовую потребность домохозяйств,

- объект купли-продажи, инвестиций, получения дохода,

- объект права и правоотношений,

- объект самоуправления,

- объект социальной политики,

- научно-технологический объект,

- объект, зависящий от внешних природных факторов,

- архитектурно-строительный объект,

- объект экологических, демографических и других исследований.

Приведенные свойства жилища изучаются в различных областях

естсстпсннонаучных и социально-гуманитарных наук, имеют экономическое отражение, сущность и толкование, комплексное исследование которых является составной частью экономической теории.

Воспроизводство, распределение и функционирование жилищ накладывают определённые условия и ограничения, формирующих комплекс требований: общих (экономические, юридические, технические законы), государственных (законы, кодексы, стандарты), фирменных и отраслевых (стандарты, нормы), частных (потребительские предпочтения домохозяйств). Совокупность основных требований и ограничений составляют подсистему требований к жилищу.

Жилище, удовлетворяющее указанным требованиям - сложное, динамическое, инженерно-техническое сооружение длительного пользования, то есть жизненного цикла. Проектирование, создание, функционирование, модернизация таких сложных экономических систем

потребуют долгосрочного прогнозирования, планирования имеющихся ресурсов, организации процессов, мотивации и координации домохозяйств, всестороннего учёта, постоянного контроля, системного анализа. Отмеченные компоненты системы составляют основу подсистемы менеджмента. Совместное изучение поведения подсистем управления, требований и организации в единой структуре с общей целью - решение проблемы жилья, позволяет сформировать общую концепцию всестороннего исследования жилищной проблемы.

Применение системного подхода подразумевает реализацию следующих основных принципов: система должна состоять из органически взаимосвязанных подсистем, подсистемы являются частями общей системы и входят в состав внешних надсистем, между подсистемами существуют противоречия, предопределяющие дальнейшее развитие всей системы. Целью всей системы является жилище - соответственно, полученную структуру можно определить как жилищная система.

На основе такого подхода в работе изучено поведение жилищных систем с разным типом управления:

1. Жилищные программы периода 1955-1985гг. Тип управления -единый, государственный. Механизм реализации - выполнение государственного плана. Организации - государственные министерства и ведомства. Требования - минимальные, государственные отраслевые стандарты и нормы. Цель - выполнение плана по комплексному вводу промышленных, общественно-административных и социальных объектов, в том числе, жилья.

Рис. 1. Жилищная система

2. Жилищные программы переходного периода 1990-2008гг. Тин управления - рынок, «невидимая рука». Основной механизм реализации -ипотека. Организации - выделение домохозяйств, фирм, снижение роли государства. Требования - потребительские предпочтения, отраслевые стандарты и нормы, новые федеральные законы (кодексы) и целевые программы. Цель - создание рынка недвижимости.

Отсутствие общего управления в жилищной системе привело к потере взаимодействии между подсистемами, дезорганизации и критическому сокращению воспроизводства, обострению жилищной проблемы. В частности, введение ипотечного механизма без достаточного предложения продукции стало причиной резкого увеличения стоимости, при этом коэффициент доступности жилья (отношение стоимости условной квартиры к годовому доходу домохозяйства) Кдж = Ск/Д остался постоянным, однако финансовая и экономическая устойчивость домохозяйств усложнилось вследствие увеличения заёмной части к основному доходу.

Включение подсистемы управления позволяет последовательно исследовать возможности взаимосвязанной, интегрируемой жилищной системы. На этапе прогнозирования определяются основные предполагаемые события, способные оказать то или иное влияние на функционирование системы, - повышение себестоимости энергоносителей, техногенные риски, очередность этапа жизненного цикла домохозяйства. Стадия планирования позволяет определить оптимальные потребительские требования, научные и инженерно-технологические ограничения, необходимые ресурсы, и сопоставить их. Фаза организации необходима для создания модели управления. Для рационализации и оптимизации инвестиционного процесса осуществляется контроль работ и учёт всех ресурсов со стороны управляющего органа. Важнейшей частью являются задачи мотивации па всех этапах жизненного цикла жилища. Для оптимального поведения

домохозяйства целесообразным становится пространственная и временная координация ресурсов. Весь цикл управления сопровождается анализом деятельности организации и изменения внешних условий.

Следовательно, предварительно сформированная жилищная система состоит из взаимосвязанных, взаимообусловленных подсистем управления и организации, а также подсистемы требований и ограничений, предъявляемых к жилой недвижимости.

Во второй главе «Исследование жизненного цикла жилищной системы» автором рассматриваются проблемы соответствия элементов жилищной системы потребительским предпочтениям домохозяйств, требованиям социально-экономического развития страны, базовым научным и отраслевым критериям в течение синхронизированных жизненных циклов домохозяйства и домостроения.

С згой целью в работе исследонана жилищная система с единым комплексом управления, которая позволяет исследовать жилищную проблему в новых условиях хозяйствования.

Введение совместного, частно-государстпенного управления, позволит федеральной структуре жилищного управления и её региональным и муниципальным представительствам в кооперации с подсистемой самоуправления интегрированной жилищной

Рис. 2. Интегрированная жилищная система со смешанным управлением

системы формировать, развивать и совершенствовать перспективный механизм реализации жилищной политики - совместные частно-

государственные программы с единой целью - доступное и комфортное жильё.

В исследовании вводится понятие «интегрированная жилищная система», как взаимосвязанной и взаимосогласованной совокупности подсистем воспроизводства, функционирования жилища и комплекса непрерывного самоуправления в течение жизненного цикла.

Формирование интегрированной жилищной системы происходит в соответствии с алгоритмом функционирования подсистемы управления: на этапе прогнозирования менеджмент определяет базовые параметры, прямо влияющий на основные расходы при создании и функционированию жилищной системы, - ресурсосбережение, безопасность. Фаза планирования системы определяет параметры ресурсосберегающего жилища, которые позволяет получить количественную оценку объединения - N-7-8 домохозяйств. Полученное значение находится в удовлетворительном согласии с социологическим феноменом «малой группы» и положением теории управления о критериях управляемости. На этапе организации формируется самоуправление, синхронизируются жизненные циклы домостроения и домохозяйств, рассчитывается полициклический (учитывающий финансовые и экономические, строительные, демографические, технологические и другие циклы) инновационно-инвестиционный процесс.

На рисунке 3 показано, что такая организация - группа инвесторов на прединвестиционном этапе, жилищно-строительный кооператив стадии инвестиций и товарищество собственников жилья фазы функционирования - способна рационально и оптимально решать проблемы мотивации, координации, контроля и учёта, исключает проблемы с асимметрией информации и другими издержками.

0(0 доход

ми КУ ФИ АИ -----------------

1

В

А Б Г \ д

Р(1) 0 25 50 ц лет

Рис. 3. Основные фазы жизненного цикла жилищной системы.

Примечание: А - предиивестиционный этап, Б - этап инвестиций, В - этап создания ТСЖ, Г -этап функционирования, д - этап реконструкции. КГУ - уровень комфортных условий, МИ, ФИ и АИ - уровни морального, физического и аварийного износов. Сплошная и пунктирная линии принадлежат домостроению максимальной и минимальной капитальности.

Общий структурный и поэтапный анализ показывает, что объединение подсистем управления, воспроизводства и функционирования в единое целое - интегрированную жилищную систему - снижает основные трансакционные издержки, элиминирует последствия цикличности развития рыночной экономики.

В процессе функционирования управление интегрированной жилищной системы позволяет решить следующие проблемы:

• доступность жилья: достигается за счёт снижения цены до уровня себестоимости домостроения,

• комфортность проживания: обеспечивается низким уровнем расходов при обслуживании самоуправляемой и ресурсосберегающей жилищной системы,

• определение всех прав собственности на жилую недвижимость,

• увеличение дохода домохозяйств,

• участие домохозяйств в управлении недвижимостью,

• снижение уровня систематических (инфляция, ликвидность) и случайных рисков (экология, стихийные бедствия),

• снижение уровня рисков экономических циклов.

Для сравнения жилищных систем при других значениях N автором выбран оптимальный объективный критерий - отношение расходов Р домохозяйств в жилищной системе к их доходу Д в течение жизненного цикла:

К = Р/Д

Общие расходы жизненного цикла Р состоят из инвестиционных (воспроизводственных) затрат Рь расходов функционирования (потребление услуг) Ра и управления Р3:

К = Р,/Д + Р2/Д + Р3/Д = К, + К2 + К3,

где К1 - коэффициент доступности жилья Кдж, К2 - коэффициент комфортности, Кз - коэффициент эффективности управления.

Значение критерий К в исследовании рассматривается как мера оптимальности жилищной системы.

В работе исследованы основные частные случаи:

1. п<И (1-2 домохозяйства). Из анализа такой ординарной жилищной системы (ОЖС) видно, что самоуправление позволяет обеспечить приемлемый уровень коэффициента доступности жилья Кдж снижением трансакционных издержек. Однако необходимый уровень комфортности и управляемости в ОЖС достигается за счёт предельно высокого уровня удельных нагрузок при функционировании системы. В работе доказано, что простое снижение этажности не обеспечивает решения проблемы доступности и комфортности.

2. п>1<1 (100 и более домохозяйств). Значение коэффициента Кдж максимальное - стоимость домостроения значительно превышает его себестоимость. Управление системой осложнено формальным типом объединения большого числа немотивированных домохозяйств с неоднородным социальным и имущественным составом, отсутствием

информации о прошлом, текущем и будущем состоянии системы. При неприемлемом пороге доступности уровень комфортности в агрегированных жилищных 'системах (АЖС) кратковременен и будет снижаться по мере нарастания износа, скорость снижения комфортности и удорожание функционирования не зависит от домохозяйств.

Автором доказано, что решением проблемы повышения эффективности управления при п»Ы может стать формирование однородных по социальному или имущественному признаку жилищных систем с ограничениями по приватизации.

Исследование интегрированной жилищной системы показало, что данное объединение является конкретной и материальной системой, которой присуща открытость к изучению свойств, структуры и функций методами и средствами системного анализа, единство, целостность элементов, многообразие и динамичность связей. Соответствие исследованной структуры требованиям системности заключается в том, что данная система состоит из взаимодействующих и взаимовлияющих подсистем, образует собой целостность, может рассматриваться как целое и как его часть, имеет свои закономерности, в исследовании которых возможно единство анализа и синтеза.

Перспективная жилищная система обладает свойством изоморфизма, так как является частью общей системы жилищного обеспечения страны. Наличие данного соответствия позволяет моделировать одну систему посредством другой, что показывает присутствие общих закономерностей и не исключает специфики формирования, функционирования и улучшения другой. Исследуемая система способна нести разные функциональные нагрузки: арендное жильё, доходная и нежилая недвижимость, временное или служебное место проживания.

Система соответствует основным требованиям, определяющим структурную взаимосвязь с рынками недвижимости, капитала, труда.

По мнению автора, малый объём интегрируемой жилищной системы позволяет сформировать полностью автономный менеджмент -самоуправление кооперативным домохозяйством, способный демпфировать негативные последствия влияния внешней среды.

Формирование новой национальной жилищной политики на основе включения ИЖС в дополнение к существующим системам решает настоящие и будущие проблемы ликвидности, энергоэффективности и ресурсосбережения, оптимально обеспечивает основные потребности большинства домохозяйств в жилье, снижает риски на рынке недвижимости, увеличивает производительность труда в отрасли.

Полученное жилищное объединение способно стать одной из наиболее перспективных моделей девелопмента при формировании политики частно-государственного партнёрства в жилищной сфере. Факторы, позволяющие достичь максимальной эффективности совместного частно-государственного управления:

о в интегрированной жилищной системе обеспечиваются все права и обязанности кооперативного домохозяйства, о энергоэффективность и безопасность объекта недвижимости, о устойчивость финансового положения домохозяйств, о мотивированная финансовая дисциплина, о малозатратное функционирование, о сочетание самообслуживания и приобретения услуг извне.

В главе «Формирование основ федеральной жилищной политики» автором исследована возможность формирования новой концепции национальной жилищной политики.

Сущностью жилищной политики государства является совокупность экономических отношений субъектов (государственных, негосударственных институтов и домохозяйств) и мер государства,

направленных на оптимизацию экономических процессов при воспроизводстве и функционировании жилищного фонда.

Основными принципами государственной жилищной политики на современном этапе социально-экономического развития страны сформулированы: развитие законодательной и нормативной базы, определяющей жилищные права граждан; участие граждан в управлении жилищным фондом; развитие коммунальной инфраструктуры; содействие развитию жилищного строительства; формирование рынка земли; развитие финансового рынка в жилищной сфере; формирование новой градостроительной политики; развитие инфраструктуры рынка недвижимости; повышение доступности жилья.

В процессе выполнения целевых программ были сформированы и приняты основные законодательные документы, позволившие создать правовые основы функционирования рынка жилой недвижимости, приобретения, строительства и найма жилья с использованием рыночных механизмов. Новые Градостроительный, Жилищный, Гражданский Кодексы РФ позволяют решать основные вопросы жилищной политики, расширения участия домохозяйств в управлении жилищным фондом, развития инфраструктуры рынка жилой недвижимости. Создание Фондов по реформированию жилищно-коммунального хозяйства и содействия развития жилищного строительства способствует увеличению объёмов воспроизводства, прогнозируется формирование федеральной целевой программы по проблемам жилищно-коммунального комплекса.

Однако, основные проблемы, в первую очередь, важнейшая -задача устойчивого и достаточного воспроизводства, остаются нерешенными, а проблема доступности стала ещё острее. Задерживается внедрение законодательной и нормативной базы о земле. Градостроительные мероприятия сдерживаются отсутствием обязательных для межселенных территорий инженерно-геологических исследований, являющиеся необходимыми для проведения инженерного

обустройства земельного участка. Развитие новых, межселенных, территорий, по мнению диссертанта, потребует значительных в абсолютном и относительном измерении трудовых, финансовых и материальных ресурсов, ухудшит экологическую обстановку. Жилищный фонд страны формируется из высотных рссурсо- и энергозатратных и индивидуальных нсунифицированных жилищных систем, не являющихся рациональными с точки зрения ресурсосбережения и оптимальными с точки зрения расходов домохозяйств на эксплуатацию. На основе исследования элементов жилищной сферы в течение жизненного цикла, в работе были определено принципиальное несоответствие существующих жилищных систем для домохозяйств с ограниченными бюджетами.

Сложившийся рынок недвижимости подвержен кризисным явлениям не только на этапе функционирования, по и в процессе воспроизводства - индустриальное строительство зависит от состояния ипотечного сегмента финансового рынка, а индивидуальный инвестор решает жилищные проблемы только при наличии работы и заработка.

В проблеме жилищного обеспечения сложился системный провал рынка: неприемлемо низкие объёмы воспроизводства, предаварийное состояние инфраструктуры, снижение уровня квалификации специалистов, отсталость отраслевой науки, неустойчивость к различным видам кризисов (отраслевым, финансовым, экономическим и технологическим). В существующем положении обоснованным и целесообразным выглядит вмешательство со стороны федеральных органов с целью разработки и формирования мер государственного регулирования, осуществляемых единым органом управления -жилищной корпорацией.

Основной целью Федеральной жилищной корпорации должно быть достижение в течение среднесрочного периода (20-30лет) устойчивого воспроизводства и функционирования доступного и комфортного жилья для основной части населения страны.

Задачами ФЖК, решение которых необходимо для достижения цели, должны быть:

• формирование и • реализация комплексного подхода, включающего преимущества рыночной экономики и возможности государства,

® формирование и развитие программ координации жилищных проектов с другими национальных проектов (демографических, молодежных, медицинских, инфраструктурных),

• консолидация всех имеющихся финансовых, организационных и иных ресурсов в едином центре (Жилищный Банк, фонды содействия развития жилищного строительства, ипотечного кредитования, реформирования жилищно-коммунального хозяйства и др.),

• завершение формирования и внедрение новой системы нормирования в жилищной сфере на основе технического регулирования,

• проведение диверсификации жилищной политики в отношении агрегированных, интегрированных и ординарных жилищных систем, с постепенным преимущественным развитием интегрированных систем,

• воспроизводство и расширенное воспроизводство жилья в зонах исторической застройки замещением ветхого и аварийного жилищного фонда,

• воспроизводство жилищного фонда на новых межселенных территориях силами инвесторов с высоким имущественным положением и достаточным капиталом,

• формирование социального неприватизируемого жилищного фонда на основе государственного финансирования и управления,

• проведение адресной денежно-кредитной и бюджетно-налоговой политики,

• формирование антикризисной жилищной политики на основе принципов полициклического инвестиционного процесса,

• ужесточение антимонопольной политики,

• проведение отраслевой реструктуризации,

» регионализация жилищных программ (с учётом государственных интересов в пограничных, экономически важных и иных районах).

По мнению автора, применение прямых методов регулирования (ограничение неэффективного предпринимательства, расширение государственного вмешательства), а также адресное применение косвенных методов (кредитное, налоговое и бюджетное регулирование) в важнейшей сфере экономики будет способствовать выполнению основных положений жилищной политики - экономической, защитной и распределительной функций.

Развитие концепции интегрированной жилищной системы как основного направления в Федеральной жилищной корпорации позволит достичь необходимых результатов: устойчивое и расширенное воспроизводство жилищного фонда, повышение качества жилья, урбанизации поселений, увеличение дохода домохозяйств, увеличению налоговой базы.

Преимущества в принципах формирования и функционирования самоуправляемых жилищных систем позволяет модернизировать деятельность менеджмента в условиях эксплуатации существующего жилищного фонда. Консолидация организованных товариществ собственников жилья в корпоративную ассоциацию, временное объединение финансовых активов и субсидий государственных бюджетов всех уровней в специализированном банке, налоговые каникулы и другие меры в рамках государственного регулирования, позволят снять остроту проблем состояния сферы услуг и перейти к скоординированному и контролируемому изменению структуры и состояния жилищного фонда страны.

Список работ, опубликованных по теме диссертации

1. Абжанов Б.Е., Жанбосов А.Т., Жанбосов Е.Т. Перспективные виды деятельности малых предприятий в Республике Казахстан. //Тез, докл. Международная конференция «Стратегия вхождения Казахстана в число 50-ти конкурентоспособных государств мира». Москва. 15.09.2006. Информационно-аналитический центр по изучению общественно-политических процессов на постсоветском пространстве МГУ им. М.В. Ломоносова, www.ia-centr.ru

2. Абжанов Б.Е., Жанбосов А.Т., Жанбосов Е.Т., Невретдинова Р.З., Соколовский А.Г. Республика Казахстан: альтернативное финансирование ипотеки // Человек и труд. - 2006. - №12. - С. 72-73.

3. Жанбосов А.Т. Микроэкономика. Проблема недвижимости.- М.: НС-ннформ. - 2008. - 96 с.

4. Жанбосов А.Т. Модель системы управления в инвестиционно-строительном проекте // Экономика Право Лингвистика. Научно-практическое издание. Выпуск 3 (№11), сентябрь 2007 г. Объединённая академия образовательных учреждений. - С. 38-42.

5. Жанбосов А.Т., Козлов В.Н., Козлов С.Н., Плясов 'A.B., Черняев Ю.В. Как решить жилищную проблему иммшрантов //Человек и труд. -2006. -№7. -С.71-72.

6. Жанбосов А.Т., Черняев Ю.В. Об оптимизации затрат в жилищном строительстве //Сельское строительство. - 2006. - №3 - С.12-13.

Подписано в печать: 01.09.2009

Заказ № 2483 Тираж - 100 экз. Печать трафаретная. Типография «11-й ФОРМАТ» ИНН 7726330900 115230, Москва, Варшавское ш., 36 (499) 788-78-56 www.autoreferat.ru

2008156718