Разработка механизмов инвестирования девелоперской компании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Разработка механизмов инвестирования девелоперской компании"

На правах рукописи

Черноморская Тамара Николаевна

РАЗРАБОТКА МЕХАНИЗМОВ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИИ

Специальность: 08.00.10 Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 21(0

003468839

Диссертация выполнена на кафедре Мировой экономики и международных финансов Академии труда и социальных отношений.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

ОРЕХОВ Сергей Александрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук

БАНДУРИН Александр Владимирович

кандидат экономических наук, доцент КРЫЛОВА Любовь Вячеславовна

Ведущая организация: Московская финапсово-промышленная

академия

Защита состоится " 04" июня 2009 г. В 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 602.001.03 в Академии труда и социальных отношений (АТиСО) по адресу: 119454, г. Москва, ул. Лобачевского, 90, аудитория 222.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Академии труда и социальных отношений (АТиСО).

Автореферат разослан «04» мая 2009 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета Д 602.001.03,

кандидат экономических наук, доцент

В.Т. Стрейко

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Необходимость и неотложность изменения ситуации в дальнейшем развитии девелоперской деятельности России в условиях общего кризиса экономики и соответственно кризиса рынка дсвелопмента и реализации стратегии повышения уровня доступности жилья, является первостепенной но значимости и актуальности научно-производственной задачей.

До недавнего времени, т.е. до наступления финансового кризиса, затронувшего почти все сферы общественной жизни, экономика России, после завершения процессов се преобразования из транзитивной в рыночную развивалась довольно успешно. Несмотря на то, что прямые иностранные инвестиции за 2008 г. в экономику нашей страны составили 27,027 млрд. долл., что на 2,8 % меньше по сравнению с 2007 г., но на операции с недвижимостью, аренду и предоставление услуг пришлось 15,378 млрд. долл., а объем строительства в России за 2008 г. вырос на 12,8 % и составил 4 трлн. 528.1 млрд. руб. Даже в декабре 2008 г. объем строительства составил 556,8 млрд. руб., что больше на 0,1 % по сравнению с декабрем 2007 г. и на 28 % - по сравнению с ноябрем 2008 г.

Имеющиеся тенденции иностранных и отечественных инвестиционных вложений, а также высокий уровень спроса на недвижимость говорят о потенциально высокой прибыльности развития девелоперской деятельности в нашей стране. С развитием кризиса стали проявляться ранее малозаметные проблемы, так, остаются открытыми вопросы о структурной диагностике инвестиционного обеспечения в области недвижимости, отсутствует единая база критериев для выбора наилучшего девелоперского инвестиционного проекта с учетом интересов, как инвестора, гак и общества. Кроме того в настоящее время особую важность приобретают вопросы привлечения девелоперскими компаниями дополнительных инвестиции, поскольку практически все крупное строительство в нашей стране (особенно в строительство жилья) велось на заемные деньги.

Изложенное выше, позволяет говорить об актуальности избранной темы для диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Различным научно-теоретическим и практическим аспектам управления девелопмешом и недвижимостью посвящены работы многих отечественных и зарубежных ученых и специалистов.

Так в зарубежной экономической литературе проблемам недвижимости посвящено немало работ ученых-экономистов, наиболее значительными, на наш взгляд, являются исследования Акерсона Ч., Бекксра Г., Бойса Б., Гаррисона Г.,

Голдсмнта I'., Джонсона И.. Диксона Д., Кепдрика Д., Купера Д., Маюлроя К., Ордуэя И., I'mira Д., Фридмена Д., Шенкеля У., Шульца Т., Элпуда Л. и др.

Среди отечественных авторов, внесших значительный вклад в теорию и методологию эффективного управления строительством и строительными организациями, повлиявшую, в том числе и на управление девелоперской деятельностью следует отнести таких ученых, как: таких авторов, как Лсаул Л.Н.. Бузырев В.В., Васильев В.М., Генералов В.В., Горбунов A.A., Ерофеев П.Ю., Заренков В.Л.. Камсисцкии М.И.. Пасяда H.H., Рекитар Я.Л., Серов В.М., Смирнов ü.R, Степанов Н.В., Стсрник Г.М.

В методологию формирования экономического обоснования развития строительства непроизводственного типа существенный вклад внесли Казанский 10.11., Папибратов 10.1I.. Панкратов Ii.П., и др.

Вопросам развития девелопмепта в России и зарубежом посвящены работы таких иностранных и отечест венных ученых, как Корнеев Г., Кущенко В.В., Мазур И.И., Максимов С.П., Ольдсропе II.Г., Пейзер Р., Фрей А., [Дану Л.И., Шапиро

в.Д.

11роблсмы риска инвесторов в области недвижимости нашли отражение в трудах Аеаула А.П., Гндовнцкого Д., Фомичева A.II. и лрутх ученых, работы которых позволили сформировать общенаучную основу и определить основные подходы к исследованию проблемы диссертации.

Вместе с тем, в теории и практике ощущается недостаток теоретических и методических разработок, касающихся технологии оценки эффективности девелоперских инвестиционных проектов, способов их финансирования, а также недостаточное внимание уделяется процессам моделирования принятия управленческих решении в области инвестиций девелоперских компаний. Этим и был определен выбор темы диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является разработка механизмов инвестирования девелоперской компании с учетом интересов инвестора и социума, а также минимизации рисков.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие основные задачи исследования:

- изучение отечественног о опыта девелоперской деятельности;

- выявление особенностей развития инвес тирования в девелоперские проекты;

- анализ методов оценки эффективности девелоперского инвестиционного проекта:

- выявление критериев выбора наиболее эффективного девелоперского инвестиционного проекта:

- анализ рисков девелоперской деятельности;

- исследование возможностей минимизации рисков девелоперской компании.

Объектом исследовании является инвестиционная деятельность

девелоперских компании.

Предметом исследования являются экономические отношения и методы управления, возникающие в процессе инвестиционной деятельности девелоперской компании.

Методологическая база исследования. Теоретической и методологической базой исследования служат достижения научной мысли отечественных и зарубежных ученых, труды в области экономической теории, теории инвестиций и теории управления; прикладные работы по данной проблематике; программы, концепции, нормативные и другие материалы, касающиеся развития недвижимости, а также исследования, посвященные анализу проблем инвестирования. В диссертации применяется статистическая обработка информации, экономический анализ.

Практической основой диссертационной работы является системный подход, базирующийся на функционально-стоимостных и экономико-статистических методах. Для решения поставленных задач н работе использованы фундаментальные положения монографическою подхода и механизмы эвристических исследования.

Информационной базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Росстата. аналитической группы Г.Серпика, данные правительства г. Москвы, экспертные оценки и расчеты практических исследователей и институциональных инвесторов, актуальные публикации в СМИ российских и зарубежных ученых-экономистов, законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации, учебные и справочные пособия, материалы интернет-ресурсов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается п совершенствовании методов управления финансовыми ресурсами девелоперских компаний путем разработки механизмов инвестирования девелоперских инвестиционных проектов.

Наиболее существенные результаты, полученные лично соискателем, заключаются в следующем:

1. Выявлено, что в отличие от традиционной точки зрения, девелопмент может быть определен как предпринимательская деятельность, в основу которой заложена система действий по уточнению специфики привлечения инвестиций, с использованием особенностей применения принципа доверительного управления, подбора команды участников проекта, исследования рынка, маркстишу.

проектированию, строительству, финансированию, бухгалтерскому учету в области недвижимости, по специфике выбора оптимального времени и клиента для реализации проекта, с учетом собственных и общественных интересов. Данное определение, в отличие от общеизвестных, позволяет учитывать специфику привлечения и управления инвестициями для строительства, а также оценивать и учитывать рыночную конъюнктуру при формировании инвестиционного портфеля.

2. Разработана методика оценки эффективности инвестиционных проектов в области девелопменга, состоящая из трех модулей: позиции институционального подхода, позиции теории фирмы, позиции фондового рынка.

В рамках институционального подхода необходимо рассчитывать показатели эффективности проекта в целом, и, прежде всего, показатели общественной эффективности, для инвестора учитывается только окупаемость проекта и размер прибыли по инвестиционному проекту, рассматриваются возможности различных форм государственной поддержки общественно значимых девелоперских инвестиционных проектов.

С позиций теории фирмы уточняется состав участников, выявляются финансовая реализуемость, окупаемость проекта, рассчитываются показатели эффективности инвестиций и определяется эффективность участия в проекте для каждого из них (эффективность участия в ДИН отдельных предприятий, акционеров, бюджета, региональная отраслевая эффективность).

Параллельно проводится мониторинг фондового рынка, для отслеживания изменений хозяйственной конъюнктуры, чтобы девелоперские компании могли своевременно отслеживать общеэкономические тенденции и выбирать наиболее выгодные проекты, успешных контрагентов, предвидеть риски, при этом необходимо учитывать, что фондовые индексы строятся, как правило, на основе курса акций компаний, и поэтому не отражают всю специфику рынка.

3. Предложена система критериев выбора наиболее эффективного девелоперского инвестиционного проекта, основывающаяся на социально-политической и коммерческой группах критериев.

Социально-политические критерии определяют направления инвестиций, предполагающих поддержку со стороны государства, и включают в себя: критерий социальной значимости; критерий общественно-политической значимости; транспортный критерий; экологический критерий; архитектурный критерий. Коммерческие критерии - определяет важнейшие составляющие проекта, связанные с получением девелоиером прибыли, а также условия, относящиеся к конкретному проекту, в ее состав входят: критерий коммерческой выгоды; производственно-технический критерий; рыночный критерий; критерий местных

особенностей реализации проекта; критерий налоговой оптимизации; критерий конкурентной борьбы; маркетинговый критерий; критерий выхода на новые рынки.

Данная система критериев позволяет комплексно учесть интересы социума, государства и хозяйствующих субъектов, а также глобальным масштаб экологических изменений.

4. Разработана методика анализа рисков для девелоперских инвестиционных проектов, включающая в себя: возможности ситуационного применения различных методов имитационного моделирования для разработки альтернатив инвестирования с различной вероятностью проявления рисковых ситуаций; методы системного подхода для создания показательной модели ДИН, максимально приближенной к реальности и неограниченной в охвате параметров объекта и влияющих на него рисках; модульного построения модели ДИН, когда каждый модуль может работать независимо, и обмен информацией между модулями происходит только в точно определенных и описанных точках соединения, что облегчает прямой анализ причин каждого результата, то сеть предоставляет возможность контроля, не связанную с дополнительными затратами; методы описания поведения модели ДИН путем таблиц решений, что разрешает описывать поведение модели независимо от ее построения.

5. Разработан интеграционный методический подход минимизации рисков инвестирования девелоперской компании, представляющие собой:

1) совокупное применение методов диверсификации рисков для распределения риска по нескольким проектам и защиты от изменений конъюнктуры рынка; методов страхования инвестирования в девелоперскую деятельность; методов прогнозирования для оценки альтернатив и перспектив развития ДИН на основе анализа конъюнктуры рынка, изменения рыночных условий на предстоящий период;

2) использование пакетов прикладных программ для моделировании, вследствие сложности экономико-математических моделей;

3) разработку модели векторной оптимизации снижения рисков девелоперских компании, учитывающую различие их интересов и возможностей в зависимости от степени интеграции. Заложенные в основу модели критерии оптимальности, позволяют снизить уровень выбранного риска.

Работа соответствует пункту 1.4. - «Финансы инвестиционного процесса, финансовый инструментарий инвестирования» - паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и креди т.

Практическая значимость результатов исследования заключается в возможности их использования в качестве методологической базы руководителями

и специалистами предприятии различных сфер деятельности, связанных с инвестированием в недвижимость.

Использование результатов исследования возможно для совершенствования работы отраслевых Министерств и ведомств РФ при подготовке и разработке концепции и стратегических планов развития инвестиционно-строитеяыгой сферы.

Отдельные положения диссертационного исследования могут быть полезны для подготовки профильных специалистов-менеджеров по таким специальностям, таким как "Оценка недвижимости". "Инвестиционный менеджмент" и "Проектный менеджмент".

Апробация результатов исследования. Основные результаты докладывались на научно-практических конференциях студентов и аспирантов, научных конференциях профессорско-преподавательского состава Академии труда и социальных отношений

Основные положения диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на Международной научно-практической конференции «')кономнко-нрикладпыс задачи системною управления и логистики» (г.Москва.2008). 11аучно-нрактичсской конференции «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях кризиса» Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского обшсства»(г. Москва,2009) и на Первом научно-практическом семинаре «Менеджмент в новом веке глазами молодых учсных»(г.Москва,2007).

Отдельные положения исследования были использованы в учебном процессе при преподавании курсов «Инвестиции», «Управление финансами корпораций».

По теме диссертации опубликовано 4 научные статьи, общим объемом 2.5н.л. (в т.ч. авт. 1.75п.л.). включая одну из статей в журнале из перечня ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ВАК РФ.

Объем диссертации и ее структура. Логика и структура работы обусловлены содержанием диссертации. Она состоит из введения, трех глав, заключения. 27 рисунков. 10 таблиц и списка литературы из 164 наименований.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается тема исследования и ее актуальность, формулируется цели и задачи работы, определяется объект и предмет исследования, выделяется научная повита, теоретическая и практическая значимость полученных результатов.

13 рамках нерпой главы «Анализ особенностей инвестирования девелоперских компании» произведена структурная диагностика инвестиционного обеспечения в области недвижимости.

Важнейшей составной частью национального богатства любой страны является недвижимость, иод которой мы будем понимать земельный участок, включая неотделимые от него дополнения, созданные человеком, в виде зданий, сооружений, многолетних насаждений.

Но итогам ряда исследований, ведущие эксперты указывают па нехватку в России как жилых, так и офисных площадей. Многие строения находятся в ветхом, зачастую и аварийном состоянии. Непригодным для проживания жильем считаются строения независимо от группы их капитальности, состояние которых не удовлетворяет заданным экенлуатаннонньш требованиям (несоответствие санитарным правилам и так далее), и имеющие физический износ для каменных домов свыше 70%. для деревянных домов свыше 65%. Крайней степенью непригодности является аварийность жилою дома (помещения).

160

140

120

100 80 60 40 20 О

2000 200 1 2002 2 003 2 00-1 2003 2006

-Ветхий н аварийный жилищный фонд -Ввод в действие общей площади жилых домов -Выбытие по ветхости и аварийности

Источник: на основе данных «Росстат*

Рисунок 1 - Динамика ветхого и аварийного жилого фонда, ввода жилых площадей и выбытии домов по ветхости и аварийности

Па наш взгляд, до сих нор нет системного подхода к проблеме нехватки коммерческой недвижимости. Большинство офисных площадей даже в Москве частично соответствуют заявленному застройщиками уровню. 1>олсе того, в связи с вводом новых, более качественных обьекгав, рапсе заявленный уровень уже построенных зданий имеет тенденцию к понижению из-за несоответствия мировым нормам.

С нашей точки зрения, без масштабного и детально продуманного жилого и коммерческого строительства нельзя говорить об успешном развитии страны, кроме того, недвижимость - эффективный инвестиционный инструмент.

использование которого приводит к стабилизации финансового рынка, это падежное вложение средств, позволяющее частным инвесторам вкалывать денежные излишки с минимальным риском, сохраняя при этом высокую доходность и, в конечном счете, развивать реальный сектор экономики.

В связи с этим всю большую актуальность получает депелопмент.

На наш взгляд, можно предложить следующее определение девелопмента: девелопмент - это специфическая предпринимательская деятельность, в основу которой заложена система действий но уточнению специфики привлечения инвестиций, но особенностям применения принципа доверительного управления, по подбору команды участников проекта, исследованию рынка, маркетингу, проектированию, строительству, финансированию, бухг алтерскому учету в области недвижимости, но специфике выбора оптимального времени и клиента для реализации проекта, с учетом собственных и общественных интересов.

Данное определение, в отличие от общеизвестных, позволяет учитывать специфику привлечения и управления инвестициями для строительства, а также оценивать и учитывать рыночную конъюнктуру при формировании инвестиционного портфеля.

Таким образом, можно сделать вывод что эффективность инвестиционных проектов в девелопменте - величина многомерная. В Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов, в том числе и в области девелон,мента, рекомендуется определять следующие виды эффективности инвестиционных проектов:

• эффективность инвестиционного проекта в целом;

• эффективность участия в проекте.

Эффективность инвестиционного проекта в целом оценивается с целью обеспечения его потешшалыюй привлекательности для возможных участников и поиска источников финансирования.

По нашему мнению, оценку эффективности инвестиционных проектов в области девелопмента необходимо проводить параллельно с позиций институционального подхода, с позиций теории фирмы н с позиции мониторинга фондового рынка.

В рамках институционального подхода необходимо рассчитывать показатели эффективности проекта в целом, и, прежде всего, показатели общественной эффективности, для инвестора учитывается только окупаемость проекта и размер прибыли по инвестиционному проекту, рассматриваются возможности различных форм государственной поддержки общественно значимых девелоперских инвестиционных проектов. Для небольших, не особо значимых проектов

оценивается только их коммерческая эффективность, для общественно значимых их общественная эффективность, а затем и коммерческая. При неудовлетворительной общественной эффективности девелоперские инвестиционные проекты (ДИН) могут быть не рекомендованы к реализации местной городской или региональной администрацией. При недостаточной коммерческой эффективности общественно значимого ДИП следует рассмотреть возможности различных форм его поддержки, которая позволила бы повысить коммерческую эффективность ДИП до приемлемого уровня. В качестве форм поддержки могут выступать гос.субсидии ( в особо значимых социальных проектах), а также займы из бюджета па заранее определенных благоприятных условиях: беспроцентные кредиты, или кредитные ресурсы под низкую годовую ставку процента.

С позиций теории фирмы уточняется состав участников, выявляются финансовая реализуемость, окупаемость проекта, рассчитываются показатели эффективности инвестиций и определяется эффективность участия в проекте для каждого из них (эффективность участия в ДИП отдельных предприятий, акционеров, бюджета, региональная отраслевая эффективность).

Достаточным (по не необходимым) условием финансовой реализуемости инвестиционного проекта в девелопмеше является неотрицательность на каждом шаге расчета неличины накопленного сальдо по всем трем видам деятельности (инвестиционной, операционной и финансовой). При разработке схемы финансирования определяется потребность в привлеченных средствах. Мри необходимости предусматривается, что положительное сальдо суммарного денежного потока от всех видов деятельности может быть размещено на депозитном счете или в долговых цепных бумагах. Эффективность ДИП необходимо оценивать в течение всего расчетного периода (жизненного цикла), охватывающего интервал во времени от первоначального вложения средств до прекращения проекта.

Параллельно проводится мониторинг фондового рынка, для отслеживания изменений хозяйственной конъюнктуры, чтобы девелоперские компании могли своевременно отслеживать общеэкономические тенденции и выбирать наиболее выгодные проекты, успешных контрагентов, предвидеть риски, при этом необходимо учитывать, что фондовые индексы строятся, как правило, на основе курса акций компаний, и поэтому не отражают всю специфику рынка.

Решение о реализации ИИ должно приниматься с учетом множества характеристик. 13 одной части характеристик учитываются экономические, экологические и социальные последствия реализации проекта; в другой -

разнообразные риски, связанные с осуществлением проекта, и факторы неопределенноети. Вследствие этого, необходимо разработать единую базу критериев выбора ИП для дсвслопсра, состоящая из социально-политической и коммерческой группы критериев, заключающаяся в учете общественной и политической значимости ДИН, сю экологической составляющей, составляющих проекта связанных с получением прибыли и технической обеспеченностью проект.

Рисунок 2 - Структура критериев выбора инвестиционного проекта в области девелопмента

Па наш взгляд, будет оправданным разделить критерии на две группы:

первая группа критериев ■- социально-политическая - будет определять направления инвестиций, предполагающих поддержку со стороны государства, а вторая группа критериев - коммерческая - будет определят!, важнейшие составляющие проекта, связанные с получением девелопером прибыли, а также условия относящиеся к конкретному проекту. Данная система критериев позволяет комплексно учесть интересы социума, государства и хозяйствующих субъектов, а т акже глобальный масш таб экологической катастрофы.

Социально-политические критерии определяют направления инвестиции, предполагающих поддержку со стороны государства, и включают в себя: критерий социальной значимости /отражает полезность проекта для жителей, прилегающих территорий, прежде всего в области обеспечения инфраструктуры); критерий общественно-политической значимости (характеризует влияние проекта на пол1гтическую стабильность в обществе); транспортный критерий (отражает доступность возводимого объекта для населения и его нагрузку па транспортную инфраструктуру); экологический критерий (отражает влияние проекта на окружающую среду); архитектурный критерий (характеризует совместимость проекта с окружающим архитектурным ландшафтом).

Вторая группа критериев - коммерческая - определяет важнейшие составляющие проекта, связанные с получением девслопером прибыли, а также условия относящиеся к конкретному проекту, в ее состав входя т:

критерий коммерческой выгоды (предусматривает получение прибыли ог проекта и включает ряд составляющих о размере инвестиций, стартовых затратах на осуществление проекта, о потенциальном годовом размере прибыли и т.д.);

производственно-технический критерий (определяет материально-техническую составляющую н учитывает степень перспективности новых технических решении, использующихся в проекте гг применения полученных результатов в будущих разработках);

рыночный критерий (предусматривает соответствие проекта потребностям рынка, оценку вероятности коммерческого успеха, эластичность цены на продукцию, выпускаемую по проекту);

критерий местных особенностей реализации проекта (учитывает особенности местных региональных актов, ресурсные возможности регионов, степень социальной нестабильности, состояние инфраструктуры);

критерий налоговой оптимизации (учитывает необходимость формирования систем разработки схем налоговой оптимизации, аккумулирования опыта в сфере налогового планирования, анализа основных индикаторов налогового планирования, сбора и обработки статистической налоговой информации);

критерий конкурентной борьбы (предусматривает ситуации, когда в рамках конкурентной боьбы дсвслоперу приходиться идти на дополнительные расходы, по борьбе за подряд, «пятно» на строительство, но качеству возводимого объекта и т.п.);

маркетинговый критерий (определяет необходимость развития бренда компании, повышения известности);

критерий выхода на новые рынки (учитывает возможность диверсификации деятельности компании путем проникновения на новые географические рынки или перехода на новые типы строительства ).

Критерии каждой из групп подразделяют на обязательные и оценочные, невыполнение обязательных критериев влечет отказ от участия в проекте. В выборе того или иного проекта на практике не всегда руководствуются тем, что внутренняя ставка рентабельности должна быть выше средневзвешенной стоимости капитала. Существует целый ряд проектов, осуществление которых диктуется экологической необходимостью или мотивировано повышением безопасности труда. Подобные инвестиционные проекты, как правило, не дают значительных денежных потоков.

Во второй главе «Разработка и управление механизмами инвестировании девелоперской компании» выявлены методы комбинированного финансирования девелоперской компании с учетом рисков инвестирования девелоперской компании.

Следует отметить, что проблема выбора источника привлечения средств и условиях нехватки собственных финансовых ресурсов является достаточно типичной проблемой, встающей перед девелоперской компанией.

В странах с развитой рыночной экономикой считается, что сколько-нибудь значимый девелоперский проект обречен на неудачу, если он финансируется из единственного источника, будь то собственные или заемные средства инвестора. Это означает, что инвестор, реализуя проект, всегда наряду с собственными средствами использует средства из внешних источников.

Сегодня наиболее широко распространены следующие варианты финансирования девелоперской компании (см. рис .3):

Рисунок 3 - Варианты финансирования девелоперской компании

В России на фойе бурного развития рынка государствен! них и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка, с одной стороны, и привлечение сбережении граждан для инвестиции в недвижимость - с другой. Поэтому государственная политика па рынке недвижимости, направленная па увеличение доходов от использования недвижимого имущества, призвана обеспечить приток коллективных инвестиций в недвижимость при условии создания системы эффективной защиты прав вкладчиков, что позволит восстановить доверие к инвестиционным институтам и уменьшить риски.

По нашему мнению, основной идеен анализа рисков девелоперского ИИ является оценка неопределенности ожидаемых денежных потоков ог данного проекта. Этот анализ может быть проведен разными методами - от неформальной интуитивной оценки проекта к сложным расчетным методам и использованию статистического анализа и математических моделей.

Практически псе расчетные значения денежных потоков, на которых основан проектный анализ, являются ожидаемыми значениями случайных величии с определенными законами распределения. Эти распределения могут имет ь большую или меньшую вариацию, которая является отображением большей или меньшей неопределенности, то есть степени собственного риска проекта.

Нами разработана методика анализа рисков для девелоперских инвестиционных проектов, включающая в себя возможности ситуационного применения различных методов имитационного моделирования для разработки альтернатив инвестирования с различной вероятностью проявления рисковых ситуаций; методов системного подхода для создания модели ДИН, максимально приближенной к реальности и неограниченной в охвате параметров объекта и влияющих на пего рисках; модульного построения модели ДИП, когда каждый модуль может работать независимо и обмен информацией между модулями происходит только в точно определенных и описанных точках соединения, что облегчает прямой анализ причин каждого результата, то есть предоставляет возможность контроля, несвязанную с дополнительными затратами: методов описания поведения модели ДИП путем таблиц решений, что разрешает описыват ь поведение модели независимо от ее построения.

Применение системного подхода позволяет создать показательной модель ДИП, максимально приближенную к реальности и неограниченной в охвате параметров объекта и влияющих на него рисках. Построение такой модели из отдельных модулей облегчает прямой анализ причин каждого результата, то есть предоставляет возможность контроля, несвязанную с дополни тельными затра тами.

Ошибки в определении взаимосвязей в модели или в предположениях ее поведения могут быть легко определены и проверены при конкретном изменении модели.

Описание поведения модели ДНИ путем таблиц решений разрешает описывать поведение модели независимо от ее построения. Таблицы дают наглядное представление взаимосвязей в форме "если - это". Таким образом, исходя из всех условий, которые связаны с рисками, и возможных последствий, можно определить управленческие воздействия для каждого конкретного случая.

Практическая реализация методика анализа рисков для девелоперских инвестиционных проектов невозможна без использования средств вычислительной техники, поэтому любая имитационная модель представляет собой более или менее сложный программный продукт.

Кроме того, расчет таких традиционных показателей эффективности инвестиционного проекта, как период окупаемости и бухгалтерская рентабельность инвестиций, также предоставляют инвестору возможность одобрить проект, если период окупаемости меньше предельно установленного, а бухгалтерская рентабельность инвестиций больше единицы.

В рамках третьей главы «Осуществление н анализ эффективности инвестирования девелоперской компании» произведена оценка эффективности реализации девелоперского проекта и усовершенствованы способы минимизации рисков инвестирования девелоперской компании

При оценке эффективности девелоперского проекта очень важно наиболее точно спрогнозировать будущие затраты и правильно определить стоимость строительства, которая ложится в основу затратной части проекта.

На наш взгляд, большие искажения в расчет стоимости строительства вносят рекомендуемые центральными органами и применяемые на практике методы расчета накладных расходов. Эти методы базируются па системе нормативов накладных расходов и использовании различных баз для их расчета, таких как прямые затраты или фонд оплаты труда рабочих. Такой подход, по нашему мнению, не позволяет объективно отразить в цене реальные затраты подрядчика на управление, организацию и обслуживание производства по следующим причинам:

• нормы накладных расходов - это усредненные показатели, рассчитанные на основе прошлых наблюдений;

• все объекты различны но материалоемкости и зарплагоемкости, следовательно, база для расчета накладных расходов будет индивидуальна для каждого конкретного объекта строительства;

• расчеты накладных расходов не увязаны со сроками строительства объекта

и, следовательно, не обеспечивают требуемой, точности определения затрат.

По нашему мнению, более точные результаты дает расчстно-апалитический способ оценки стоимости строительства, применяемый в западной практике. При этом способе стоимость строительства определяется на основе оптимального календарного графика строительства объекта, выбора рациональных схем обеспечения строительства трудовыми и материальными ресурсами в следующем порядке: Определение методов строительства -> Определение производительности груда рабочих и времени использования строительных машин -> Разработка календарного плана строительства объекта -> Разработка графика потребности в трудовых ресурсах и затрат на них ->Разработка графика потребности в средствах на приобретение строительных материалов и конструкций ->Разработка . лана обеспечения строительства строительными машинами и механизмами и определение затрат на них ->Расчет прямых затрат ->Расчет затрат на оплату работ субподрядных организаций ->Расчсг накладных расходов ->Учег инфляции ->Опредсление величины налогов.

После определения объемных показателей можно определить величины всех налоговых отчислений.

В качестве примера оценки эффективности девелоперского проекта разберем проект строительства в Москве жилою дома. Исходные инвестиционные условия реализации проекта следующие: площадь, планируемая к передаче городской администрации (10%),-1274 кв. м; ориентировочный размер денежных средств, передаваемых для нужд города но развитию инфраструктуры, - $500 тыс.; ориентировочный размер денежных средств, передаваемых районной администрации, - 5140 тыс.; планируемые .затраты девелопера на рекламу - $200 тыс.

Кроме затрат, указанных в календарном графике, при расчетах были учтены: зимнее удорожание — $78.4 тыс.; непредвиденные затраты — $169,4 тыс.; затраты на авторский надзор — $8,2 тыс.; содержание дирекции строящегося объекта — $84 тыс. Расчетный срок реализации инвестиционного проекта — 2 года.

Также были учтены следующие налоги: налог' на прибыль — 24%; выплаты в жилищный фонд — 1,5% объема реализации; налог на пользование дорогами — 2,5% объема реализации; налог на имущество — 2%; НДС-18%.

Сроки строительства и затраты по отдельным этапам представлены в календарном плане (таблица 1).

Для реализации инвестиционного проекта предполагается использование собственных средств девелоггера и дольщиков в размере $4 млн., кредита банка в размере $2 млн. При этом в целях обеспечения положительного сальдо (отсутствия

дефицита средств в ходе реализации проекта) кредит предполаг ается брать иа 12 месяцев.

Таблица 1 - Календарный план сроков строительства и затрат по отдельным этапам ___

№ Наименование этапа Длитсль -иость Дата начала Дата окончания Стоимость этапа(иЗО)

1 11редпроектиые разработки 30 01.01.07 30.01.07 13064

2 Разработка рабочего проекта 90 01.01.07 30.03.07 136054

3 Строительство из типовых секций 600.11 600 28.04.07 27.12.04 4678640

4 Строительство трансформаторной подстанции 400кВа 279 13.08.07 21.05.08 64217

5 Строительство внутренних сетей 531 07.02.07 27.07.08 50837

6 Строителыл во автодорог 285 01.03.07 15.12.08 68512

7 Озеленение, благоустроит во 126 22.08.08 27.12.08 843600

8 Строительство временных зданий и сооружений 327 01.07.07 27.05.08 48122

9 Реклама и работа агентов 661 30.02.07 30.12.08 200000

10 Продажа квартир - 01.05.07 30.12.08 -

Доходная часть проекта образуется за счет продажи квартир в строящемся доме. Продажа квартир начинает осуществляться с 01.05.07 г., цена продажи жилья для расчетов принята: в начале реализации - в размере $4600, а по мере приближения к окончанию строительства - $4800 за кв. м общей площади. Таким образом, средняя цепа продажи составляет $4700 за кв. м. При расчетах предполагается, что вырученные от продажи строящихся квартир средства будут расходоваться на реализацию этого инвестиционного проекта.

Проведенные расчеты показали, что при заданных инвестиционных условиях проект является прибыльным.

Данный положительный результат, во многом заслуга положительных для девелоперов. тенденции развития цен на жилье. Так, к примеру, если сравнивать цену па жилье в 2007 году ($4700 за кв. м). то 10 лет назад, в 1997, она была в 10 раз ниже - $470 за кв. м„ и тогда бы проект был убыточным.

Таким образом, мы можем производить оценку эффективности выполнения девелоперскою проекта с помощью расчетно-аналитичсского способа оценки стоимости строительства, учитывая при этом, как интересы девелопера, так и интереса муниципального образования и государства вообще.

Также при этом необходимо всесторонне учитывать риски, сопровождающие инвестирование девелоперской компании в инвестиционные проекты. Для этого нами разработаны методические предложения гю минимизации рисков инвестирования девелоперской компании, представляющие собой: I) совокупное

применение методов диверсификации рисков; методов страхования инвестирования в девелоперскую деятельность; методов прогнозирования для оценки альтернатив и перспектив развития ДИП на основе анализа конъюнктуры рынка; 2) использования пакетов прикладных программ для моделировании, вследствие сложности экономико-математических моделей; 3) модель векторной оптимизации снижения рисков девелоперских компаний. Заложенные в основу модели критерии оптимальности, позволяют снизит ь уровень выбранного риска.

Функционирование механизмов управления рисками должно осуществляться на основе интегрированного подхода, т.е. должно быть: постоянство и непрерывность процесса управления рисками; высшее руководство координирующий центр; заинтересованность каждого сотрудника; привлечение всех отделов и служб к процессу управления рисками; постоянное совершенствование комплекса методов управления рисками.

При диверсификации инвестирования происходит распределение инвестируемых ресурсов между различными проектами, например между жилищными и коммерческими, что позволяет значительно снизить уровень риска, но данный способ, к сожалению, могут применять только очень крупные компании, из-за больших инвестиционных расходов па проекты. По, если компания, все же решается провести диверсификацию своих инвестиционных вложений и дсвелоперске проекты, она может составить «портфель недвижимости», уровень риска которого можно рассматривать как функцию от: уровня ликвидности (I,.); ставки доходности (О); уровня стабильности получения дохода (С).

Уровень, риска (К) будет в данном случае представлять собой стандартное отклонение, или коэффициент вариации (к):

/ - тип региона; ] - пит недвижимости; Ял, ЧЬ. йг, - ставки доходности активов; а, Ь. г - удельные веса активов в структуре портфеля. Как правило, риск портфеля меньше рисков отдельных активов.

Стандартное отклонение высчитмвается по формуле:

Ях = аЯа + ЬГ1Ь + гЯ.г, где:

IV/, И'2 -удельные веса активов.

Р1,2 - коэффициент корреляции активаа

Чем меньше коэффициент корреляции ставок активов, тем ниже, уровень неуправляемости риска портфеля недвижимости девелоиера. Также важно учитывать следующее ограничение:

Для привлеченного капитала ставка дисконта рассчитывается как средневзвешенная стоимость но формуле:

Е = We* Re + Wd *Rd(l- 1ах),где

fie, Rd - стоимости собспюеного и заемного капитана;

IVd - до ля собственного капитала;

1ах - ставка налога на прибыль.

Доля собственного капитала инвестора (W) определяет уровень допустимого

риска:

Re = Активы - Долговые обязательства.

Если Езаем <Ея (ставки доходности), то использование заемного капитала увеличивает ставку, доходности собственного капитала, где Езаем - ставка доходности заемного капитала; Еа - ставка доходности общего капитала.

Страхование инвестирования в девелоперскую деятельность может включать в себя несколько составляющих, таких как: прсдстраховая экспертиза; страхование профессиональной ответственности девелопера; страхование инвесторов дольщиков; страхование строительно-монтажных рисков; страхование ответственности подрядчиков перед третьими лицами; страхование послепусковых гарантийных обязательств; страхование профессиональной ответственности субподрядчика; страхование гражданской и профессиональной ответственности проектировщика.

Эффективная деятельность предприятий и фирм в условиях рыночной экономики в значительной степени зависит от того, насколько достоверно они предвидят дальнюю и ближнюю перспективу своего развития, то есть от прогнозирования.

Прогнозирование деятельности предприятий и фирм - это оценка перспектив их развития на основе анализа конъюнктуры рынка, изменения рыночных условий на предстоящий период.

Для оценки перспектив развития ДИП на основе анализа конъюнктуры рынка, изменения рыночных условий на предстоящий период представляется необходимым использовать методы прогнозирования, как интуитивные (методы экспертных оценок, как индивидуальные, так и коллективные; методы исторических аналогий; методы прогнозирования по образцу), так и формализованные (методы экстраполяции и методы моделирования^.

Сложность экономико-математических моделей приводит к необходимости использования в процессе моделирования компьютерной техники и новейших

разработок в области программного обеспечения, для чего необходимо отводить особое внимание использованию пакетов прикладных программ при моделировании, что значительно облегчает работу эксперта-аналитика и предоставляет ему широкий круг дополнительных возможностей.

Рисунок 4 - Методы экономического прогнозирования

Методика минимизации рисков инвестирования девелоперской компании также включает в себя модель многокритериальной оптимизации рисков девелоперской компании. Заложенные в основу модели критерии оптимальности, позволяют снизить уровень выбранного риска.

Почти любая сложная практическая задача принятия решения является многокритериальной (многоцелевой). В связи с этим особое значение в настоящее время приобретает теория принятия решений при наличии многих критериев (целевых функций).

Совокупную минимизацию рисков было бы целесообразно в этом случае рассматривать как вектор-функцию, а задачу ее увеличения как многокритериальную (многоцелевую), преследующую цели минимизации рисков, для уменьшения потенциального размера убытка. Таким же образом получаемую прибыль девелоперской компании нельзя представить как простую сумму функций, и также надо рассматривать как многоцелевую задачу, преследующую цели максимизации прибыли

Первым критерием оптимальности будет соответственно минимиум рисков девелоперской компании, вторым - максимум прибыли девелоперской компании. Максимальное значение целевой функции в каждом случае должно достигаться на

определенном экономическом пространстве, которое может быть представлено в виде ограничений.

I). Необходимо минимизировать функцию выражающую совокупное

снижение потенциального объема убытка девелоперской компании, в которой:

fi(X) = (p¡.¡ + cj X¡ ->min - потенциальный объем убытка компании; где:

/V; - потенциальный овьем убытки от ¡-ого девелоперского инвестиционного проекта: с, - предельные издержки от i-ого девелоперского инвестиционного проекта: Хг~ наценка от i-ого девелоперского инвестиционного проекта. при ограничениях:

Л7/, - балансовая прибыль девелоперской компании ¡; СК) - собственный капитал девелоперской компании ¡;

- заемный капитач девелоперской компании /'; Кн - коэффициент налогообложения (отношение суммы налогов к сумме прибыли): СИ, -■ ставка ссудного процента, предусмотренная кредитным договором с компанией I. 2.11собходимо максимизировать функцию

выражающую совокупную прибыль девелоперской компании, в которой:

])(Х) ~ (р1./ + С()(Х, - ¡)->тах- прибыль организации от ¡'-ого девелоперского

НИ/ - балансовая прибыль девелоперской компании I; СК, собственный капитал девелоперской компании ¡: ЗК, ■ заемный капитал девелоперской компании г.

Кн коэффициент налогообложения (отношение суммы налогов к сумме прибыли): ('//, - ставка ссудного процента, предусмотренная кредитным договором с компанией I. Считается, что решением задачи векторной оптимизации может быть только

какое-то компромиссное решение, удовлетворяющее в том или ином все

компоненты векторного критерия, что для решения частных задач снижения

рисков для девелоперских компаний, может быть вполне применимо.

В заключении диссертационной работы обобщены результаты

проведенного исследования, сформулированы основные выводы, вытекающие из

полученных результатов даны рекомендации по их практическому использованию.

где:

инвестиционного проекта; где:

р,_1 - стоимос ть объема работ or ¡-oíd девелоперского инвестиционного проекта; Cj - предельные издержки от i-ото девелоперского инвестиционного проекта; X¡ — нацепка от i-oro девелоперского инвестиционного проекта, при тех же ограничениях:

Основные публикации по теме диссертации:

Статьи с журналах, из перечня ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ПАК РФ:

1. Слюсарчук Т.Н. Критерии эффективности девелоперского инвестиционного нроекга./Л'руд и социальные ошошепия. - 2008 - №11(53) -0.5и.л.

Прочие публикации:

2. Слюсарчук Т.Н. Разработка критериев эффективности девелоперского инвестиционного проекта.// Сборник материалов Международной научно-практической конференции «Экономико-прикладные задачи системного управления и логистики». - М.: МФ11Л; Маркет ДС. - 2008 - 0.5н.л.

3. Слюсарчук Т.Н., Орехова A.C. Структурная диагностика инвестиционного обеспечения недвижимости в области девслопмепта.// Сборник материалов Международног о научного конгресса «Роль бтзнеса в трансформации российского общества»./Научно-практическая конференция «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях кризиса». - М.: МФПЛ; Маркет ДС. - 2009 -0.8и.л. (в т.ч. авт. - 0.4п.л.)

4. Орехова A.C.. Слюсарчук Т.П. Формирование схем жилищного инвестирования и ипотечного кредитования.// Сборник материалов Международного научного конгресса «Роль б тзнеса в трансформации российского общества»./! 1аучно-практ ичсская конференция «Экономико-прикладные проблемы системного управления в условиях кризиса». - М.: МФПЛ: Маркет /(С. - 2009 -0.7п.л. (в т.ч. авт. - 0,35п.л.)

Академия труда и социальных отношений

Формат А-5. Усл. печ. л. 1,5 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 140.

Типография ИД «АТИСО»

119454, Москва, ул. Лобачевского, 90 Тел.: 432-47-45

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Черноморская, Тамара Николаевна

Введение

Глава 1 Теоретические основы инвестирования девелоперской компании

1.1. Анализ и исследование девелоперской деятельности

1.2. Структурная диагностика инвестиционного обеспечения в области недвижимости

1.3. Разработка критериев оценки эффективности выбора инвестиционного проекта в девелопменте

Глава 2 Разработка и управление механизмами инвестирования девелоперской компании

2.1. Формирование схем жилищного инвестирования и ипотечного кредитования

2.2. Выявление методов комбинированного финансирования девелоперской компании

2.3. Анализ и оценка рисков инвестирования девелоперской компании

Глава 3 Осуществление и анализ эффективности инвестирования девелоперской компании

3.1. Общая характеристика девелоперской деятельности на примере г.Москвы

3.2. Оценка эффективности реализации девелоперского проекта

3.3. Разработка способов минимизации рисков инвестирования девелоперской компании 130 Заключение 145 Список литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка механизмов инвестирования девелоперской компании"

Актуальность темы исследования. Необходимость и неотложность изменения ситуации в дальнейшем развитии девелоперской деятельности России в условиях общего кризиса экономики и соответственно кризиса рынка девелопмента и реализации стратегии повышения уровня доступности жилья, является первостепенной по значимости и актуальности научно-производственной задачей.

До' недавнего времени, т.е. до наступления финансового кризиса, затронувшего почти все сферы общественной жизни, экономика России, после завершения процессов ее преобразования из транзитивной*в рыночную' развивалась довольно успешно. Несмотря на то, что прямые иностранные инвестиции за* 2008 г. в экономику нашей страны составили 27,027 млрд. долл., что на 2,8 % меньше по сравнению с 2007 г., но на. операции с недвижимостью, аренду и предоставление услуг пришлось 15,378 млрд. долл., а объема строительства в России за 2008 г. вырос на 12,8 % и составил 4 трлн. 528,1 млрд. руб. Даже в декабре 2008 г. объем строительства составил 556,8 млрд. руб., что больше на 0,1 % по сравнению с декабрем 2007 г. и на 28 % - по сравнению с ноябрем 2008 г.

Имеющиеся тенденции иностранных и отечественных инвестиционных вложений, а также высокий уровень спроса на недвижимость говорят о потенциально высокой прибыльности развития девелоперской деятельности в нашей стране. С развитием кризиса стали проявляться ранее малозаметные проблемы, так, остаются открытыми вопросы о структурной диагностике инвестиционного обеспечения в области недвижимости, отсутствует единая база критериев для выбора наилучшего девелоперского инвестиционного проекта с учетом интересов, как инвестора, так и общества. Кроме того в настоящее время особую важность приобретают вопросы привлечения девелоперскими компаниями дополнительных инвестиций, поскольку практически все крупное строительство в нашей стране (особенно в строительство жилья) велось на заемные деньги.

Изложенное, позволяет говорить об актуальности выбранной темы для диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Различным научно-теоретическим и практическим аспектам управления девелопментом и недвижимостью посвящены работы многих отечественных и зарубежных ученых и специалистов.

Так в зарубежной экономической литературе проблемам недвижимости посвящено немало работ ученых-экономистов, наиболее значительными, на1 нашвзгляд, являются! исследования Акерсона Ч., Беккера Г., Бойса Б., Гаррисона Г., t

Голдсмита Р., Джонсона И., Диксона Д., Кендрика Д., Купера Д., Макэлроя К., Ордуэя-И., Ринга А., Фридмена Д., Шепкеля У., Шульца Т., Элвуда Л. и др.

Среди отечественных авторов, внесших значительный вклад в теорию и методологию эффективного управления строительством и строительными организациями, повлиявшую, в том числе и на управление девелоперской деятельностью следует отнести таких ученых, как: таких авторов, как Асаул

A.Н., Бузырев В.В., Васильев В.М., Генералов Б.В., Горбунов А.А., Ерофеев П.Ю., Заренков В.А., Каменецкий М.И., Пасяда Н.И., Рекитар Я.А., Серов

B.М., Смирнов Е.Б., Степанов Е.Б., СтерникГ.М.

В методологию формирования экономического обоснования развития строительства непроизводственного типа существенный вклад внесли Казанский Ю.Н., Панибратов Ю.П., Панкратов Е.П., и др.

Вопросам развития девелопмента в России и зарубежом посвящены работы таких иностранных и отечественных ученых, как Корнеев Г., Кущенко В.В., Мазур И.И., Максимов С.Н., Ольдерогге H.F., Пейзер Р., Фрей А., Цапу Л.И., Шапиро В.Д.

Проблемы риска инвесторов в области недвижимости нашли отражение в трудах Асаула А.Н., Ендовицкого Д., Фомичева А.Н. и других ученых, работы которых позволили сформировать общенаучную основу и определить основные подходы к исследованию проблемы диссертации.

Вместе с тем, в теории и практике ощущается недостаток теоретических и методических разработок, касающихся технологии оценки эффективности девелоперских инвестиционных проектов, способов их финансирования, а также недостаточное внимание уделяется процессам моделирования принятия управленческих решений в области инвестиций девелоперских компаний. Этим и был определен выбор темы диссертационного исследования.

Целью ^ диссертационного исследования является* разработка механизмов инвестирования девелоперской компании с учетом интересов инвестора и социума, а также минимизации рисков.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие основные задачи исследования:

- изучение отечественного опыта девелоперской деятельности;

- выявление особенностей развития инвестирования в девелоперские проекты;

- анализ методов оценки эффективности девелоперского инвестированного проекта;

- выявление критериев выбора наиболее эффективного девелоперского инвестиционного проекта;

- анализ рисков девелоперской деятельности;

- исследование возможностей минимизации рисков девелоперской компании.

Объектом исследования являются инвестиционная деятельность девелоперских компаний.

Предметом исследования являются методы управления, возникающие в процессе инвестиционной деятельности девелоперской компании.

Методологическая база исследования. Теоретической и методологической базой исследования служат достижения научной мысли отечественных и зарубежных ученых, труды в области теории инвестиций и теории управления; прикладные работы по данной проблеме; программы, концепции, нормативные и другие материалы, касающиеся развития недвижимости, а также исследования, посвященные анализу проблем инвестирования. В диссертации применяется статистическая обработка информации, экономический анализ.

Практической основой диссертационной- работы является системный подход, базирующийся на функционально-стоимостных и экономико-статистических методах. Для решения поставленных задач в работе использованы фундаментальные положения монографического подхода и механизмы эвристических исследования.

Информационной базой исследования послужили статистические и аналитические материалы Госкомстата РФ; аналитической группы Г.Серника, данные правительства г. Москвы, экспертные оценки и расчеты практических исследователей и институциональных инвесторов, публикации в СМИ российских и зарубежных ученых-экономистов, законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации, учебные и справочные пособия, материалы интернет-ресурсов.

Научная новизна, диссертационного исследования заключается в совершенствовании управления финансами девелоперских компаний путем разработки механизмов инвестирования девелоперских инвестиционных проектов.

1. Выявлено, что в отличие от традиционной точки зрения, девелопмент может быть определен как предпринимательская деятельность, в основу которой заложена система действий по уточнению специфики привлечения инвестиций, с использованием особенностей применения принципа доверительного управления, подбора команды участников проекта, исследования рынка, маркетингу, проектированию, строительству, финансированию, бухгалтерскому учету в области недвижимости, по специфике выбора оптимального времени и клиента для реализации проекта, с учетом собственных и общественных интересов. Данное определение, в отличие от общеизвестных, позволяет учитывать специфику привлечения- и управления инвестициями для строительства, а также оценивать и учитывать рыночную конъюнктуру при формировании инвестиционного портфеля.

2. Разработана методика оценки эффективности инвестиционных проектов в области девелопмента, состоящая из трех модулей: позиции институционального подхода, позиции теории фирмы, позиции фондового рынка.

В рамках институционального подхода необходимо рассчитывать показатели эффективности проекта в целом, и, прежде всего, показатели общественной эффективности, для инвестора учитывается только окупаемость проекта и размер прибыли по инвестиционному проекту, рассматриваются- возможности различных форм государственной поддержки общественно значимых девелоперских инвестиционных проектов.

С позиций теории фирмы уточняется состав участников, выявляются финансовая реализуемость, окупаемость проекта, рассчитываются показатели эффективности инвестиций и определяется эффективность участия в проекте для каждого из них (эффективность участия в ДИП отдельных предприятий, акционеров, бюджета, региональная отраслевая эффективность).

Параллельно проводится мониторинг фондового рынка, для отслеживания изменений хозяйственной конъюнктуры, чтобы девелоперские компании могли своевременно отслеживать общеэкономические тенденции и выбирать наиболее выгодные проекты, успешных контрагентов, предвидеть риски, при этом . необходимо учитывать, что фондовые индексы строятся, как правило, на основе курса акций компаний, и поэтому не отражают всю специфику рынка.

3. Предложена система критериёв выбора наиболее эффективного девелоперского инвестиционного проекта, основывающаяся» на социально-политической и коммерческой группах критериев.

Социально-политические критерии определяют направления инвестиций, предполагающих поддержку со стороны государства, и включают в себя: критерий социальной значимости; критерий общественно-политической значимости; транспортный критерий; экологический критерий; архитектурный критерий. Коммерческие критерии - определяет важнейшие составляющие проекта, связанные с получением девелопером прибыли, а также условия, относящиеся к конкретному проекту, в ее состав входят: критерий коммерческой выгоды; производственно-технический критерий; рыночный критерий; критерий местных особенностей реализации проекта; критерий налоговой оптимизации; критерий конкурентной борьбы; маркетинговый критерий; критерий выхода на новые рынки.

Данная система критериев позволяет комплексно учесть интересы социума, государства и' хозяйствующих субъектов, а также глобальный масштаб экологических изменений.

4. Разработана методика' анализа рисков для девелоперских инвестиционных проектов, включающая в себя: возможности ситуационного применения- различных методов имитационного моделирования для разработки альтернатив инвестирования с различной вероятностью проявления рисковых ситуаций; методы системного подхода для создания показательной модели ДИП, максимально приближенной к реальности и неограниченной в охвате параметров объекта и влияющих на него рисках; модульного построения модели ДИП, когда каждый модуль может работать независимо, и обмен информацией между модулями происходит только в точно определенных и описанных точках соединения, что облегчает прямой анализ причин каждого результата, то есть предоставляет возможность контроля, не связанную с дополнительными затратами; методы описания поведения модели ДИП путем таблиц решений, что разрешает описывать поведение модели независимо от ее построения.

5. Разработан интеграционный методический подход минимизации рисков инвестирования девелоперской компании, представляющие собой:

1) совокупное применение методов диверсификации рисков для распределения риска по нескольким проектам и защиты от изменений конъюнктуры* рынка; методов страхования инвестирования в девелоперскую деятельность; методов прогнозирования для оценки альтернатив и перспектив развития ДИП на основе анализа конъюнктуры рынка, изменения рыночных условий на предстоящий период;

2) использование пакетов прикладных программ для моделировании, вследствие сложности экономико-математических моделей;

3) разработку модели векторной оптимизации снижения рисков девелоперских компаний, учитывающую различие их интересов и возможностей в зависимости от степени интеграции. Заложенные в основу модели критерии оптимальности, позволяют снизить уровень выбранного риска.

Работа соответствует подпункту 1.4. — «Финансы инвестиционного процесса, финансовый инструментарий инвестирования» - паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное отношение и кредит.

Практическая значимость результатов' исследования заключается в возможности их использования в качестве методологической базы руководителями и специалистами предприятий различных сфер деятельности, связанных с инвестированием в недвижимость.

Использование результатов исследования возможно для совершенствования работы отраслевых Министерств и ведомств РФ* при подготовке и разработке концепций и стратегических планов развития инвестиционно-строительной сферы.

Отдельные положения диссертационного исследования могут быть полезны для подготовки профильных специалистов-менеджеров по таким специальностям, таким как "Оценка недвижимости", "Инвестиционный менеджмент" и "Проектный менеджмент".

Апробация результатов исследования. Основные результаты докладывались на научно-практических конференциях студентов и аспирантов, научных конференциях профессорско-преподавательского состава Академии труда и социальных отношений

Основные положения диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на Международной научно-практической конференции «Экономико-прикладные задачи системного управления и логистики» (г.Москва,2008), Научно-практической конференции «Экономико-прикладные проблемы системного управления- в условиях кризиса» Международного научного конгресса «Роль бизнеса в трансформации российского общества»(г. Москва,2009) и на Первом научно-практическом семинаре «Менеджмент в новом веке глазами молодых ученых»(г.Москва,2007).

Отдельные положения исследования были использованы в учебном процессе при преподавании курсов «Инвестиции», «Управление финансами корпораций».

По теме диссертации опубликовано 4 научные статьи, общим объемом 2,5п.л. (в т.ч. авт. 1,75п.л.), включая одну из статей в журнале из перечня ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ВАК РФ.

Объем диссертации и ее структура. Логика и структура работы обусловлены содержанием диссертации. Она состоит из введения, трех глав, заключения, 27 рисунков, 10 таблиц и списка литературы из 164 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Черноморская, Тамара Николаевна

Выводы по главе:

По результатам проведенного исследования анализа современных тенденций развития девелоперской деятельности на примере России и г.Москвы выявлены факторы, которые, оказывают наибольшее влияние на выбор той или иной стратегии поведения; девелоперов; на базе анализа временных рядов показателей рынка жилья РФ, что позволило выявить основные закономерности и перспективы его развития.

Определены особенности современного этапа реализации Программы развития; Москвы в виде тенденций развития, форм привлечения, инвестиций и наиболее привлекательных для- девелоперов ниш инвестирования? недвижимости.

Доказано, что рекомендуемые центральными органами и применяемые на практике методы расчета накладных расходов вносят большие искажения в расчет стоимости строительства, вследствие использования большого количества усредненных показателей, которые, к тому же не всегда проявляются, поэтому лучше использовать расчетно-аналитический способ оценки стоимости строительства, применяемый в западной практике, при помощи которого, нами произведена оценка эффективности выполнения девелоперского проекта в г. Москве с учетом выгоды и для инвестора и для государства.

Разработан интеграционный методический подход минимизации рисков инвестирования девелоперской компании, представляющий собой совокупное применение методов диверсификации, страхования и прогнозирования; использование пакетов прикладных программ для моделировании, вследствие сложности экономико-математических моделей; разработку модели векторной оптимизации снижения рисков девелоперских компаний, учитывающую различие их интересов и возможностей в зависимости от степени интеграции.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационном исследовании проведен анализ и исследование девелоперской деятельности, в ходе которых произведена оценка сегодняшней ситуации с жилищным и коммерческим строительством в России, вследствие чего нами; установлено, что проблему нехватки коммерческой недвижимости нельзя рассматривать как сугубо экономическую, не уделяя внимания её социальному аспекту. На наш взгляд, без масштабного и детально продуманного жилого и коммерческого строительства нельзя говорить об успешном развитии страны.

В процессе исследования выявлено,, что в отличие от традиционной точки зрения, девелопмент может быть представлен как < предпринимательская деятельность, в основу которой заложена, система действий по уточнению специфики привлечения инвестиций; по особенностямшримененияшринципа доверительного управления, по подбору команды, участников проекта; исследованию рынка;! маркетингу, проектированию; строительству, финансированию, бухгалтерскому учету в области недвижимости, по специфике выбора оптимального* времени и клиента для реализации* проекта, с учетом собственных и общественных интересов. Данное определение, в отличие от общеизвестных, позволяет учитывать специфику привлечения и управления инвестициями, для строительства, а также оценивать и учитывать рыночную конъюнктуру при; формировании инвестиционного портфеля.

Также в работе; нами произведена структурная диагностика инвестиционного обеспечения = недвижимости в области девелопмента и проведен;структурный сравнительный анализ;возможностей финансирования инвестиционного проекта в области девелопмента* с выявлением, слабых и сильных сторон каждой, на основании: чего, на наш взгляд,, можно сделать вывод, что только полноценное сотрудничество государственного и частного капитала, которое дает возможность достичь синергетический эффект, за счет государственной поддержки, уменьшения бюрократических препон и бюджетного финансирования, с одной стороны, и частной инициативы, значительных объемов* привлекаемых инвестиций, с другой стороны, позволит в сжатые сроки обеспечить население России необходимым жильем, потребности в котором очень высоки.

Доказано, что оценку эффективности ИП в области девелопмента можно, с нашей точки зрения, проводить в два этапа. На первом этапе рассчитывать показатели эффективности проекта в целом. При неудовлетворительной общественной эффективности девелоперские ИП могут быть не рекомендованы к реализации местной городской или» региональной администрацией. При недостаточной коммерческой эффективности общественно значимого ИП следует рассмотреть возможности различных форм его поддержки, которая позволила бы повысить коммерческую эффективность ИП до приемлемого уровня. Второй этап оценки эффективности ИП представляет совокупность мероприятий по уточнению состава участников, выявлению финансовой реализуемости и эффективности участия в проекте для каждого из них.

Определены группы критериев оценки эффективности инвестиционного проекта в девелопменте - группа социально-политических критериев (критерий социальной значимости; критерий общественно-политической значимости; транспортный критерий; экологический критерий, архитектурный критерий) и группа коммерческих критериев (критерий коммерческой выгоды; производственно-технический критерий; рыночный критерий; критерий местных особенностей реализации проекта; критерий налоговой оптимизации; критерий конкурентной борьбы; маркетинговый критерий; критерий выхода на новые рынки). Поскольку основным критерием оценки девелоперского проекта является доходность, по ней определены показатели оценки эффективности девелоперского инвестиционного проекта.

В проведенном исследовании проанализировано формирование схем жилищного инвестирования и ипотечного кредитования в современной России, как частных банков, так и государства по проекту «Жилище», результатом чего стало определение наиболее перспективных направлений развития ипотеки и мер государственной поддержки ипотечного кредитования, поскольку, как свидетельствует опыт развитых стран, без федеральной поддержки ипотечное кредитование развиваться не может.

Нами были определены наиболее широко распространенные варианты комплексного финансирования* девелоперской деятельности, такие как: финансирование за счет собственных средств; долевое участие в строительстве жилья; накопительные и потребительские схемы финансирования жилья; инвестирование основанное на выпуске облигаций и жилищных сертификатов; паевые инвестиционные фонды недвижимости; лизинг объектов недвижимости. Проведенный сравнительный анализ данных вариантов финансирования, позволяет сделать вывод, о том, что в России, в настоящее время, на фоне бурного развития рынка государственных и корпоративных ценных бумаг до сих пор не сформировались инвестиционные институты, обеспечивающие ликвидность и открытость рынка, с одной стороны, и привлечение сбережений граждан для инвестиций в недвижимость - с другой.

Функционирование девелоперского проекта сопровождается переплетением разнообразных причинно-следственных связей, что предусмотреть их с высокой точностью практически невозможно, следовательно, на наш взгляд, детерминистский подход не может быть крепким фундаментом для адекватного анализа девелоперских инвестиционных проектов. Более приемлемым является схоластический подход, при котором аналитик осознает, что он готовит информационную базу для, принятия решения: в условиях неуверенности.

При анализе девелоперского ИП особое внимание необходимо отводить разработке экономико-математических моделей, которые должны хорошо описывать реальность, быть адекватными экономической ситуации, которая рассматривается, чтобы, истинно отображать, влияние внешних условий и внутренних параметров проекта на его эффективность.

По результатам исследования разработана методика анализа рисков для девелоперских инвестиционных, проектов, включающая* в себя: применение метода имитаций Монте-Карло; системное построение модели, которая означает отказ от ориентации на принятие решения в пользу реальной системы; описание поведения путем таблиц решений; пошаговые имитационные расчеты модели: Данный' анализ позволяет максимально полно учесть связанные с реализацией проекта- риски на основе последовательного анализа и оценки всех составляющих, как самого проекта; так и его окружения.

По результатам проведенного исследования: анализа, современных тенденций развития девелоперской деятельности на примере России и г.Москвы выявлены факторы, которые, оказывают наибольшее влияние на. выбор той или иной стратегии поведения девелоперов, на базе анализа временных рядов показателей рынка жилья РФ; что позволило выявить основные закономерности и перспективы его развития.

Определены особенности современного этапа реализации? Программы развития Москвы в виде тенденций развития, форм привлечения* инвестиций и наиболее привлекательных для девелоперов ниш инвестирования недвижимости.

Доказано, что рекомендуемые центральными органами и применяемые на; практике методы расчета накладных расходов < вносят большие искажения в расчет стоимости строительства, вследствие использования большого количества усредненных показателей, которые, к тому же не всегда-проявляются, поэтому лучше- использовать- расчетно-аналитический способ оценки стоимости строительства, применяемый в западной практике, при помощи^ которого, нами произведена оценка эффективности выполнения девелоперского проекта в г. Москве с учетом выгоды и для инвестора и для государства.

Разработан интеграционный методический подход минимизации рисков инвестирования девелоперской компании, представляющие собой: совокупное применение методов ' диверсификации- рисков для распределения1 риска по нескольким, проектам и защиты от изменений конъюнктуры рынка; методов страхования инвестирования-в девелоперскую деятельность; методов' прогнозирования1 для оценки альтернатив и перспектив развития» ДИП' на основе анализа1! конъюнктуры рынка, изменениярыночных условий на предстоящий период; использование пакетов прикладных программ- для моделировании, вследствие сложности экономико-математических моделей; разработку модели векторной оптимизации снижения рисков- девелоперских компаний, учитывающую различие их интересов и возможностей в зависимости от степени интеграции. Заложенные в основу модели критерии оптимальности, позволяют снизить уровень выбранного риска.

Доказано, что при минимизации рисков инвестирования девелоперской компании особое внимание необходимо отводить использованию пакетов прикладных программ при моделировании, что значительно облегчает работу эксперта-аналитика и предоставляет ему широкий круг дополнительных возможностей.