Разработка организационно-экономического механизма формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Хмельницкий, Иван Вячеславович

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. АНАЛИЗ СОВРЕМЕННЫХ МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ

1.1. Характеристика инвестиционно-строительной сферы и перспектив ее развития.

1.2. Анализ состава и структуры участников инвестиционно-строительной деятельности.

1.3. Особенности управления развитием девелоперских компаний.

ГЛАВА И. ИССЛЕДОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КАК ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ

2.1. Сущность и задачи инвестиционной деятельности в современных условиях.

2.2. Основные принципы оценки экономической эффективности инвестиций.

2.3. Методические основы оценки экономической эффективности инвестиций и стоимостной оценки бизнеса.

ГЛАВА III. ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ

ПРОЦЕССОВ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ КОМПАНИЙ

3.1. Выбор уровня реализации инвестиционных предложений в рамках инвестиционно-строительной деятельности девелоперской компании.

3.2. Функциональная модель формирования и реализации инвестиционного портфеля.

3.3. Структуризация и оценка эффективности инвестиционного портфеля девелоперской компании. ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка организационно-экономического механизма формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний"

Актуальность исследования обусловлена возникновением относительно нового для Российской Федерации способа организации инвестиционно-строительного процесса. В его основе разработка, организация финансирования и реализация проектов по развитию недвижимости на всех стадиях ее жизненного цикла, осуществляемые девелоперскими компаниями. Несмотря на то, что последние могут функционировать в любой организационно-правовой форме, их деятельность отличается от других участников рынка недвижимости полной, в том числе финансовой, ответственностью за конечные результаты инвестиционно-строительной деятельности (ИСД) в пределах соответствующих бюджетных ограничений. ИСД девелоперских компаний включает прединвестиционные, инвестиционные этапы, непосредственно строительство, сдачу-приемку в эксплуатацию, а также управление и/или продажу в целом/доли построенных зданий и сооружений с последующим капитальным ремонтом, реконструкцией или ликвидацией объекта.

В настоящее время девелоперскими компаниями выполняется, по экспертным оценкам, в пределах 10% общего объема подрядных работ. В то же время динамика их прироста, а также, безусловно лидирующее положение девелоперских компаний среди традиционных участников инвестиционно-строительной сферы позволяют судить о положительных перспективах их развития, что особенно важно в связи с масштабом задач, стоящих перед инвестиционно-строительной сферой в контексте основных положений «Программы социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2006-2008 годы)».

Проблемы развития девелопмента являлись предметом исследования многих ученых. Среди них отметим труды зарубежных авторов: Гарольда Керзнера, Дэвида И.Клиланда и Роланда Гариса, а также отечественных ученых, таких как С.И.Абрамов, Н.Г.Верстина, П.Г.Грабовый, Ю.Н.Кулаков, И.Г.Лукманова, И.И.Мазур, Н.Г.Ольдерогге, В.И.Ресин, И.А.Рохлин, 1

В.Д.Шапиро, Н.Ю.Яськова и др. Их вклад в разработку структуры и функций девелоперских компаний, системы организации и управления девелоперскими проектами и их стоимостью, основ оценки недвижимости и бизнеса, финансового менеджмента, неоспорим.

В то же время исследование особенностей и проблемных аспектов деятельности девелоперских компаний, определение их влияния на методические основы оценки эффективности девелопмента с учетом изменений в практике методов инвестирования остается пока за пределами системных исследований и требует специального комплексного исследования. Исходя из вышесказанного целью исследования является теоретическое обобщение и развитие методических принципов формирования инвестиционного портфеля, как основы развития и роста стоимости девелоперской компании.

Поставленная цель достигается путем последовательного решения следующих задач:

- проведение анализа современного состояния инвестиционно-строительной сферы деятельности, способов ее организации и перспектив развития; исследование состава, структуры и функций участников инвестиционно-строительной деятельности;

- выявление особенностей и основных проблем инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний;

- обоснование методического единства стоимостной оценки бизнеса и оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов;

- разработка методического подхода к выбору уровня реализации инвестиционных предложений в рамках инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний;

- построение функциональной модели формирования и реализации портфеля инвестиционно-строительных проектов девелоперской компании;

- структуризация портфеля инвестиционно-строительных проектов по различным критериям, характеризующим особенности механизма их 2 реализации;

- формирование методических основ включения инвестиционно-строительного проекта в инвестиционный портфель девелоперской компании.

В соответствии с целью и задачами исследования объектом исследования являются девелоперские компании, осуществляющие инвестиционно-строительную деятельность по реализации проектов развития недвижимости в пределах бюджетных ограничений. Предметом исследования являются организационно-экономические процессы формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании.

Решение поставленных задач производилось автором на основе современных экономических теорий и концепции развития, трудов отечественных и зарубежных исследователей по актуальным проблемам управления, нормативно-правовых основ и методических рекомендаций в области организации процессов и расчета эффективности инвестиционно-строительной деятельности.

В процессе исследования применялись диалектические методы познания, математическая статистика, теория вероятностей, теория принятия решений и рисков, использовались методы логического, системно-структурного и финансового анализа, экспертных оценок, корреляционно-регрессивного моделирования и др.

Статистическую базу исследования составили материалы официальных государственных статистических органов, результаты исследования независимых информационных служб, авторитетных научных учреждений и экспертов, информация, полученная в ходе системных опросов участников рынка недвижимости.

Для создания расчетной модели были использованы программные пакеты, реализованные с помощью компьютерных технологий.

Научная новизна диссертации заключается в обосновании научных принципов и положений, обеспечивающих разработку организационно-экономического механизма формирования инвестиционного портфеля 3 девелоперской компании с использованием методов стоимостной оценки бизнеса и принципов системного подхода к управлению инвестиционно-строительной деятельностью в современных условиях.

Достоверность результатов диссертационного исследования определяется проведенными расчетами на основе информационного массива данных системы государственного статистического наблюдения за период 2001-2006г., с использованием результатов исследований авторитетных научных организаций, применением общепринятых теорий и методов исследования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Хмельницкий, Иван Вячеславович

Выводы по Главе III

1. В рамках принятого подхода автором сформулированы основные условия реализации инвестиционно-строительного проекта, суть которых сводится к обеспечению сопоставимости и способности соответствующих подразделений девелоперской компании выполнять функции системного интегратора.

2. Принимая во внимание необходимость максимизации стоимости бизнеса девелоперской компании, при выборе уровня реализации проекта в базовой модели логической взаимосвязи элементов системы инвестирования предлагается учесть необходимость организационного проектирования с целью приведения в соответствие организационной структуры имеющемуся и прогнозируемому портфелю инвестиций, в т.ч. с учетом потенциальных возможностей заинтересованных конкурирующих компаний.

3. В результате анализа основных видов синергетических эффектов сформирован принципиальный подход к количественному измерению синергетического эффекта, генерируемого инвестиционным портфелем девелоперской компании, как разницы между приростом стоимости бизнеса девелоперской компании и суммарным чистым дисконтированным доходом от реализации инвестиционно-строительных проектов.

4. Трехмерная модель системы управления девелоперской компании, проецируемая в плоскость деятельности совокупности подразделений и мест дислокации объектов недвижимости, преобразована в нормативную модель саморегулирования и развития девелоперской компании.

5. Рассмотрение разновидностей девелоперского продукта, как производной от стадий реализации инвестиционно-строительных проектов, позволили автору выявить шесть основных видов ликвидной продукции девелоперской компании в диапазоне от: переуступки инвестиционной инициативы до утилизации объекта недвижимости.

6. На базе анализа различных подходов к содержанию принципов формирования эффективного инвестиционного портфеля, автор систематизировал их и представил, как триединство адаптивности, управляемости и оптимальности с последующей интроекцией на функции девелоперской компании.

7. Исходя из проведенной по пятнадцати критериям структуризации инвестиционного портфеля девелоперской компании, автором выделены два результирующие, имеющие принципиальное значение для реализации поставленной цели исследования, критерий «риск - доход» и «степень ликвидности» девелоперского продукта.

8. Проекция выявленных форм ликвидности девелоперского продукта на базовую функциональную модель деятельности девелоперской компании, разработанную автором, позволила проанализировать характер взаимного влияния уровня риска и ликвидности инвестиционно-строительного проекта и обосновать возможность использования модели Г.Марковича для оптимизации портфеля инвестиционно-строительных проектов.

9. Ориентируясь на прирост стоимости бизнеса девелоперской компании, как следствия обеспечения доходности инвестиционно-строительных проектов с учетом степени их ликвидности и рисковости, автором проведена группировка на: приоритетные, базовые и необходимые проекты.

10. Модель управления портфелем инвестиционно-строительных

137 проектов представлена как совокупность процессов формирования состава портфеля, обеспечения и поддержания заданных параметров эффективности его функционирования с учетом степени ликвидности девелоперского продукта, а также определения режима «проектного ожидания» и графика «входа - выхода» из проекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Полученные в ходе решения поставленных научных задач результаты были обобщены и представлены в виде основных выводов и рекомендаций, которые сводятся к следующему.

Проведенный анализ выявил, что современное состояние ИСД характеризуется относительно стабильным приростом ее основных показателей, нормализацией уровня взаимозадолженностей, устойчивой структурой инвестиций, ростом ликвидности строительной продукции и др. на фоне имеющихся, в т.ч. носящих хронический характер, проблем. Среди них ухудшающееся положение традиционных строительных предприятий и организаций, сориентированных на выполнение СМР или специализирующихся на их отдельных видах.

Лидирующее положение в инвестиционно-строительной сфере все в большей степени приобретают девелоперские компании, вытесняющие, приобретающие или сливающиеся со специализированными строительными предприятиями. Такое положение оказывает непосредственное влияние на состав и структуру участников ИСД, придавая им новые функции в процессе обеспечения расширенного воспроизводства недвижимости. Так, в результате выполненного исследования выявлены особенности деятельности ключевого участника градостроительной деятельности -застройщика. Интроекция современного понимания и идентификации участников ИСД на характерные черты последней позволили рассмотреть типичные в условиях транзитивной экономики комбинации функций, составляющих содержательную часть девелопмента.

В целях углубленного понимания экономического содержания деятельности девелоперских компаний в работе рассмотрена эволюция предприятий инвестиционно-строительной сферы в условиях рыночной среды постсоветского типа. На этой основе выявлены особенности функционирования девелоперских компаний, предопределяющие проблемы деятельности. Исходя из рассмотренного содержания проблем, последние иу сгруппированы и исследованы во взаимосвязи с основными компетенциями девелоперской компании.

В целом, на основе проведенного анализа сущности девелоперской деятельности автором обоснован вывод о необходимости рассмотрения инвестиционной деятельности девелоперских компаний, как основного объективного условиях их развития с учетом выявленной деформации структуры целей и задач инвестиционной деятельности девелоперских компаний, как следствия возникновения дополнительных целевых инвестиционных ресурсов, а также появления на рынке недвижимости новых видов продукции девелоперских компаний.

В результате рассмотрения нового содержания задач инвестирования на современном этапе развития транзитивной экономики автором сформулированы новые задачи, среди которых: интроекция результатов ИСД на состояние бизнес-системы девелоперских компаний; реализация потенциала методов оперативного аккумулирования инвестиционных ресурсов посредством фондовых механизмов; оптимизация сочетания источников инвестирования; обеспечение высокого уровня ликвидности продукта деятельности девелоперской компании на любой стадии готовности инвестиционно-строительного проекта.

Содержание задач инвестирования, связанное с возникновением на практике новых методов инвестирования, актуализирует использование стоимостных подходов к оценке экономической эффективности деятельности девелоперских компаний. Корректная постановка задачи оценки экономической эффективности потребовала исследования характера взаимосвязи критериев и ограничений при оценке экономической эффективности. В результате формализации требований к выбору критерия оценки экономической эффективности применительно к целям и задачам исследования прирост стоимости бизнеса девелоперской компании является наиболее адекватным и приемлемым показателем оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов и их портфеля в целом.

Систематизация методических принципов определения показателя стоимости бизнеса девелоперской компании позволило автору рассмотреть содержание основных принципов расчета денежных потоков с учетом специфики деятельности девелоперских компаний. Среди них необходимость учета упущенной выгоды, производимой на основе экономической, а не бухгалтерской прибыли, с оценкой результатов инвестиционной деятельности как в проектном, так и в функциональном разрезах. Логически вытекающим из названного принципа, является принцип выявления барьерной ставки доходности капитала, а учет практических аспектов деятельности девелоперских компаний потребовал выделения принципа ликвидности девелоперского продукта на каждой стадии реализации инвестиционно-строительного проекта. Обеспечение выполнения всех трех принципов позволило сформулировать результирующий принцип оценки эффективности — принцип фокусировки на стоимости бизнеса.

В результате анализа принципов расчета и оценки экономической эффективности инвестиционных проектов и стоимостной оценки бизнеса доказано их методическое единство, позволяющее использовать методы стоимостной оценки бизнеса в целях создания эффективного механизма формирования инвестиционного портфеля девелоперских компаний.

В рамках принятого подхода автором сформулированы основные условия реализации инвестиционно-строительного проекта, суть которых сводится к обеспечению сопоставимости и способности соответствующих подразделений девелоперской компании выполнять функции системного интегратора. Принимая во внимание необходимость максимизации стоимости бизнеса девелоперской компании, при выборе уровня реализации проекта в базовой модели логической взаимосвязи элементов системы инвестирования предлагается учесть необходимость организационного проектирования с целью приведения в соответствие организационной структуры имеющемуся и прогнозируемому портфелю инвестиций, в т.ч. с учетом потенциальных возможностей заинтересованных конкурирующих компаний.

Следуя логике портфелирования, позволяющего реализовывать синергетический эффект, сформирован принципиальный подход к количественному измерению синергетического эффекта, генерируемого инвестиционным портфелем девелоперской компании, как разницы между приростом стоимости бизнеса девелоперской компании и суммарным чистым дисконтированным доходом от реализации инвестиционно-строительных проектов.

Рассмотрение разновидностей девелоперского продукта, как производной от стадий реализации инвестиционно-строительных проектов, позволили автору выявить шесть основных видов ликвидной продукции девелоперской компании в диапазоне от: переуступки инвестиционной инициативы до утилизации объекта недвижимости.

На базе анализа различных подходов к содержанию принципов формирования эффективного инвестиционного портфеля, автор систематизировал их и представил, как триединство адаптивности, управляемости и оптимальности с последующей интроекцией на функции девелоперской компании.

Исходя из проведенной по пятнадцати критериям структуризации инвестиционного портфеля девелоперской компании, в работе выделены два результирующие, имеющие принципиальное значение для реализации поставленной цели исследования, критерий «риск - доход» и «степень ликвидности» девелоперского продукта.

Ориентируясь на прирост стоимости бизнеса девелоперской компании, как следствия обеспечения доходности инвестиционно-строительных проектов с учетом степени их ликвидности и рисковости, автором проведена группировка проектов на: приоритетные, базовые и необходимые. Рассмотрены их отличия на качественном уровне с целью включения в портфель инвестиционно-строительных проектов.

Модель управления портфелем инвестиционно-строительных проектов представлена как совокупность процессов формирования состава портфеля,

142 обеспечения и поддержания заданных параметров эффективности его функционирования с учетом степени ликвидности девелоперского продукта, а также определения режима «проектного ожидания» и графика «входа -выхода» из проекта.

В результате проведенного исследования и теоретического обобщения автором предложены методические принципы и разработан организационно-экономический механизм формирования инвестиционного портфеля девелоперской компании, как основы ее развития и роста стоимости бизнеса.