Разработка моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Разработка моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах"

ооз

На правах рукописи

САВИН АЛЕКСЕИ ГЕННАДЬЕВИЧ

Разработка моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах (на примере Самарского ТРЦ «Мегакомплекс Московский»)

Специальность 08 00 13 - Математические и инструментальные методы экономики

АВТОРЕФЕРАТ

Диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

о ей"-'-"38

Самара-2008

003168468

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образований «Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С П Королева»

Научный руководитель - д т н , профессор Засканов Виктор Гаврилович

Официальные оппоненты - д э н, профессор Афоничкин Александр Иванович к э н , доцент Савельева Елена Анатольевна

Ведущая организация - Самарский государственный технический университет

Защита состоится 14 мая 2008 г на заседании диссертационного совета ДМ 212 215 01 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образований «Самарский государственный аэрокосмический университет имени академика С П Королева» (СГАУ) по адресу 443086, г Самара, Московское шоссе, 34

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке СГАУ

Автореферат разослан 11 апреля 2008 г

Ученый секретарь, д э н М Г Сорокина

ОГ>|11яя \,тракторист 111,1 р.|Гк|11,|

Актуальность теми исследования Начавшаяся I! 1985 юц\ перестройка сисимы управления народным хозяйством па рыночные меюды существенным образом изменила условия функционирования как промышленных предприятии, гак и организации сферы уел у! (юршвля, развлекательные объекты спортпвно-озчоровтпельные комплексы) В условиях централизованной экономики бывшею СССР объекты сферы услуг обычно финансировались нз средств тосударстветшого бюджета Современное состояние организационной? механизма хозяйствования существенным образом оитичастся от прежнего Переход ог цеп трал изо ванных к экономическим методам управления сопровождался большими потрясениями всего хозяйственного уклада страны Неоправданная приватизация предприятии крупных отраслей (ресурсодобыча )иертетнка машиностроения тг др ), исчезновение прежних, достаточно о паженных вертикальных связей управления при отсутствии сложившихся горизонтальных отношении, скудость бюджета госуцарства дефолты недостаток оборотных средств привели экономику страны в кризисное состояние Особенно сильно пострадали при этом организации сферы услуг Индустрия торговли, досуга и развлечении, являющаяся специфическим бизнесом рассчитанным на массовую аудиторию но греби г елей, требующая значительных капиталовложений, имеющая относительно низкую доходность и длительный срок окупаемости, оказалась перед сложными пробтемами - необходимостью развития и модернизации а также низком платежеспособностью населения России Относительная стабилизация экономической ситуации со временем сформировала условия для развития указанного бизнеса, в том числе в сфере розничной торговли досуга и развлечении и постепенно начиная с конца 1990-х - начала 2000-х годов, стали появляться первые торгово-развлекательные площадки, крупные торгово-развлекатсльньге центры (ТРЦ), являющиеся представителями современного формата сферы услуг

Отсутствие отечественного опыта развития и формирования столь специфического бизнеса потребовало тщательного анализа мировой практики и теоретических исследований по данному вопросу и их адаптации к условиям настоящего развития экономики России В опубликованных источниках отечественных и зарубежных практиков рассмотрены особенности создания и сопровождения бизнеса торговли, досуга и развлечении (Андерхилл П, Березин О Биргер П Волосюк Н, Гергелев А Иванычева Н, Коршунова II, Матюшина Т, Пышш А Скаландис I, Скртншик К, Цветков В), дающие качественное представтеттне об основных формах и методах организации и эффективности указанною бизнеса К сожалению, практически отсутствуют теоретические разработки, использующие методы экономико-математического моделирования ориентированные на исследуемый класс объектов и являющихся эффективным инструментов решения задач анализа и синтеза соответствующих организационных механизмов Наиболее приемлемым аппаратом для этого является теория активных систем, результаты которых опубликованы в работах Ашимопа А А Балашова В Г Буркова В Н , Баркалова С А Воронина А А, Горгидзе И А Горелика В А , Губко М В , Залож-пева А Ю Кондратьева В В Кононснко А Ф Новикова Д А Хедли Дж Эрроу К, Гроссмана С, Харга О Однако фундаментальные работы указанных авторов требу юг своей адаптации применительно к специфике рассматриваемого нами объекта (7 РЦ) тг конкретных у словит) Российской экономики

Таким образом все вышесказанное предопредсгясг актуальность настоящего научного исследования тг его практическую значимость

Цель работы и задачи исследования

Целью диссертациопнои работы является повышение эффективное! и функционирования торгово-развлекательных центров за счет разработки и внедрения моделей и методов ценообразования при организации согласованных арендных отношений между взаимодействующими элементами в рассматриваемых объектах В рамках сформулированной цели поставлены и решались следующие задачи -исследование специфики организации и функционирования объектов торговли досуга и развлечений на современном этапе развития экономики России,

- анализ деятельности типового ТРЦ и постановка задач повышения эффективности его функционирования,

анализ теоретических исследовании по вопросам управления организационными системами и адаптация их к специфике решаемых в диссертации задач,

- формализованное описание структурной организации и составляющих механизма управления взаимодействиями элементов торгово-развлекательных центров,

- классификация и количественная оценка факторов, определяющих систему ценообразования в арендных отношениях структурных элементов торгово-развлекательных центров,

- разработка моделей и методов арендного ценообразования при организации экономически согласованных взаимодействий структурных единиц торюво-развлекательных центров,

- внедрение моделей и методов арендного ценообразования в практику управления торгово-развлекательными центрами г Самары

Объект исследования- арендные отношения между структурными элементами торгово-развлекателыюго центра.

Область исследования: 14 - Разработка и исследование моделей и математических методов анализа микроэкономических процессов и систем отраслей народного хозяйства, фирм и предприятии, домашних хозяйств, рынков, механизмов формирования спроса и потребления способов количественной оценки предпринимательских рисков и обоснования инвестиционных решений

Предмет исследования - модели и методы арендного ценообразования, ориентированные на согласование экономических интересов взаимодействующих элементов торгово-развлекательных центров

Методы исследования - методы системного анализа, теория принятия решений в задачах управления сложными организационными системами, аппарат экономике - математического моделирования, теории активных систем Научная попита исследования заключается в том, что впервые

- используя аппарат системного анализа, проведеЕЮ исследование специфики организации и механизмов функционирования крупных объектов торговли досуга и развлечений на современном этане развития экономики России позволившее сформулировать задачи повышения эффективности их деятельности за счет разработки и внедрения систем арендного ценообразования

- проведена классификация и количественная оценка факторов, определяющих уровень арендных цен, позволяющие формулировать задачи

арсндною ценообразования на этапе заключения договоров между арендаторами и руководством управляющей компании 1РЦ

- осугцесгfi lena йдлгмцня илюешых постановок мцач управления организационными системами, офажающая специфику организации арендных отношении взаимодействующих субъектов в юрюво -развлекательных ценфох, реализованная ц виде системы экономико-математических моделей,

- разработаны меюды и экономико-математические модели арендного ценообразования обеспечивающие coiласованпое взаимодеиствне между арендаюрамн и руководством управляющих компании

Практическая шлчимосп» работы заключается в следующем Разработанные модели и методы соиысовапия экономических интересов структурных элементов торгово-развлекательпых центров позволяют с теоретических позиции ставить и решать практические задачи анализа и синтеза механизмов ценообразования в таких сложных и специфических объектах, к каковым относятся 1РЦ

Материалы проведенного исследования используются руководством управляющих компании «Парк-сити», «Мегакомплекс Московский», при решении задач планирования и оперативною управления и могут применяться в других родственных организациях Полученные теоретические результаты (глава II) нашли применение в учебном процессе кафедры организации производства Самарского государственного аэрокосмическою университета им академика С П Королева при подюювке специалистов в обласш управ 1ения

Апробации iuíioii.i Основные теоретические и практические положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на конференциях н семинарах

• Восьмая научная сессия ГУАП (г Санкт-Петербург, декабрь 2005 г ),

• Международная н/п конференция «Актуальные проблемы современного социально-экономического развития» (г Самара, май 2006 г)

• Первая научная школа семинар НОЦ (научно-образовательный центр) ЦПУ РАИ и СГЛУ по проблемам управления большими системами (г Самара, июль 2006 г)

11\Г)1111,а1|||н. Автором по теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 2,8 печатных листа, в том числе две статьи - в научном издании, определенном ВАК Мипобрнауки России

Сипктура и обьеч работы Диссертация состоит из введения, 3 глав, закпочения и списка литературы

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается актуальность темы диссертационной работы, сформу тирована цель и задачи исследования, характеризуют используемые методы описывается структура работы и даегся краткое содержание ее разделов

В первон главе исследованы процессы создания и развития новою вида услуг населению в форме торгово-развлекательных центров (ТРЦ) Показано чю относительная стабилизация жономической ситуации в России сформировала условия для развития нового бизнеса-торговли досуга и развлечении Развитие розничных торговых предприятии сопровождалось разнообразием их состава п увеличением количества Расстояние между магазинами значительно сокращается

Предприятия розничной тор] шли формируются к виде единой системы, в которой отделы lue предприятия функционируют как взаимос1>яЗамные элементы. У покупателей появляется возможность приобрести комплексную покупку в группе близко расположенных мшизиио^ Соединение магазинов п группы приводит к образованию своеобразным центров торговли, удобных дли покупателей. I руп па магазинов получает опиши район деятельности, концен трирует Люток покупателей, в результате чего общая посещаемость магазинов зачетно увеличивается и торговые* предприятия, таким образом, помогают друг другу в привлечении покупателей. Торговые центры стали неотъемлемой чертой многих струп. особенно США, Великобритании, ряда других западных стран, к находят нее большее распространение и России, На рпе. 1 и 2 представлены данные, иллюстрирующие интенсивное развитие ГР! I в России.

К С Я 2

о

- 3 л у ^

5 а- ™

о

С я

Ш МО Mi

ш

(У я о Ш т[) 1

üj

ш

'% TP LI 1'ис- 1 Динамики гшнтпн (t'll

100'

Зап&щтя

РОССИЯ

ГОДЫ

200 200 200 200 200 200 РйС. 2. Доля ТРЦ в общем объеме yejiyt

Аналййируя тенденции качественной трансформации организационных форм ГГЦ, следует отметить важность правильного подбора арендаторов (операторов) торговых площадей. При этом особое значение имеет привлечение т.н. «якорей» -крупных торговых предприятий с известной торговой маркой (например: Раптстор. Перекресток, М-Видео и т.д.).

Развитие ТРЦ в России имеет свою историю. В начале девяностых годов наибольшее распространение имели 'торговые центры рыночного тина, отличительной особенностью которых было полное отсутствие якорных арендаторов (за

ненадобностью, поскольку в ю вр^мя люди шли пс за маркой a ja юваром) Dio были даже не торговые центры, а множество маленьких помещении соединенных узкими коридорами

Для в тадельца 1Ц такал «безъякорная» организация бы id удобна - ведь якорный арендатор, беря большие площади, фсбуст п больших скидок Однако зги первые I1J, недолю пользовались успехом у покупателей Уже в конце 90-х годов спрос постепенно стал смешаться в пользу более качеа венпых форматов [loipcGmели постепенно переходят на западные стандарты обслулчиваштя и предпочитают современные формагы которые позволяю! экономить время дсиыи получать качественные услуiн в одном месте Кроме шю существует тенденция развития торговых петров и повышения роли кулыурно-разштекателытых мероприятии Открывается все большее количество горювых центров с обязательным наличием зоны питания (фуд-кортами), различными дополнительными услугами кипотеаграми, барами, катками, превращая их таким образом в торювые развлекательные центры

Недостаток опита управления подобными объектами, отсутствие теоретических исследовании ориентированных па специфику торгово-развлекателытых центров, привело к тому, что их развитие осуществлялось методом проб и экспериментов В то же время имеется объективная потребность в разработке научио-обоеповапных методов организации и управления подобного класса объектами, направленными на повышение эффективности их функционирования Сказанное выше предопределило научную и пракгическую актуальность сформулированных в работе задач

Во второй главе диссертации исследованы вопросы моделирования задач управления деятельностью торгово-развлекательными центрами Анализ литературных данных показал, что наиболее эффективным инструментом решения задач управления ортанизацнонными системами, и в частности тортово-развлекательттымп центрами, являются теория активных систем и методы экономико-математическою моделирования Поэтому, опираясь па результаты фундаментальных исследований опубликованные в работах В Н Буркова, Д А Новикова, М В Губко АЛ Иващенко, В А Ирикова, А ¡0 Залолшева, В В Кондратьева, А Ф Конопенко и др в диссертации осуществлена адаптация разработанных ранее моделей мотивации применительно к рассмотренному классу объектов - тортово-развлекательных центров Как указывалось выше, базовым инструментом исследования является достаточно изученная в теории активных систем задача стимулирования, которая заключается в нахождении такой зависимости вознаграждения управляемого субъекта (элемента системы) которая побуждала бы ею предпринимать действия желательные с точки зрения лица принимающею решение Однако характер взаимодействии организационных элементов в торгово - развлекательных центрах существенно отличается от тех схем, которые были рассмотрены в работах вышеупомянутых авторов Поэтому требуется определенная адаптация известных методов и моделей применительно к специфике исследуемого обьекта - торгово-развлекательпого центра Для этого рассмотрим структуру взаимодействий в ТРЦ «Мегакомплеьс Московский» (гСамара), как типового представителя торгово-развлекателытых центров России (рис 3)

Основой организации взаимодействия элементов рассматриваемой системы является следующее Владелец имущества (здания, сооружения, оборудование) Tía определенных условиях передает управляющей компании (УК) право управления

своим имуществом в объеме У Обычно измерителем У являются квадратные метры производственных площадей Управляющая компания для орынпзации экономически эффективного использования имущества подбирает арендаторов, которые на арендуемых площадях реализуют свой бизнес (юрювый, спортивный, развлекательный и тд) Основными элементами, от деятельности которых зависит эффективность функционирования ТРЦ являются УК и арендаторы Поэтому в диссертации рассмотрены постановки задач принятия решений указанных элементов в их взаимодействии

Рис 3 Структура взаимодействий в ТРЦ

Управ пяющая компании. Стратегией УК является выбор цены аренды 5 Выбор данного параметра осуществляется из множества допустимых значений Д, зависящего от ряда условий сложившиеся цены аренды на данном рынке услуг, экономические возможности арендаторов (олераторов),выбираемые УК стратегии развития ТРЦ и т д

Таким образом, модель принятия решения УК о выработке ценовой политики имеет вид

Я)=> 5<у)-2—¡-»тах .2 = 20') (1) уеУ 5еД

где 2- затрагы УК по поддержанию имущества в работоспособном состоянии, включая платы владельцу имущества Ч' у - «объем» арендуемых площадей Арендатор. Стратегией оператора является выбор при назначенной УК цене 5, желаемого объема арендуемых площадей В этом случае имеем следукмцую модель принятия им решения /0=/*0')-^0') у-:—г>шах уе1

i те f * О ) - ожидаемым доход коюрыи может получи 1ь оператор на арендуемых нтощадяч у,

г- текущие затраты оператора без учета арендной птлы Совокупное paccMoipciiiit, моделей (1), (2) позволят находить облает компромиссов обеспечивающие coi тасование интересов участников взаимодеиствия Дадим содержательную интерпретацию вышесказанному

Па момент приняшя решении (о гам, какую цену назначить для того или иною оператора) УК имс^т информацию о гам, какие действия оператор может выбирать (множество era допустимых деиствпи) и о 11редноч1енля\ оператора (сю целевые функции) на тюм множестве Помимо этого, УК известны свои собственные предпочтения и ограничения на множестве допустимых цен Оператор на момент принятия решения о юм, какое действие ему следует выбрать, знает свои предпочтения и множество своих возможных действий а также выбранную УК цену

Так как значение целевой функции оператора зависит как от ею собственной стратегии, так и от системы ценообразования то в рамках гипотезы рационального поведения оператор будет выбирать действия, коюрыс при заданной системе ценообразования максимизирует его целевую функцию Понятно, что множество таких действии, называемое множеством реализуемых действий зависит ог используемои УК системы ценообразования

В то же время целевая функция УК зависит от действия, выбранного оператором и, поэтому, эффективностью системы ценообразования является значение целевой функции УК на множестве действий оператора, реализуемых данной системой ценообразования Следовательно задача ценообразования заключается в том, чтобьг выбрать систему, имеющую максимальную эффективность Множество действий оператора, доставляющих максимум сто целевой функции, называется множеством решении игры или множеством действий, реализуемых данной системой ценообразования

P(ö) = Arg max { Р*(у) - у ö(y)-z) (3)

Зная, что исполнитель выбирает действия из множества (3), УК должен найти цену, которая максимизировала бы его собственную целевую функцию Дадим графическую интерпретацию сказанному (рис 4)

Доход арендатора прсдставлегг возрастающей и вогнутой функцией (свойство убывающей предельной эффективности), а функция затрат - выпуклая (предельные затраты увеличиваются с объемом производства)

Сточки зрения УК допустимое решение, те совокупность цен ir арендуемых площадей, должно находиться внутри заштрихованной площади, где обеспечивается ненулевая эффективность Множество деиствпи операторов, удовлетворяющее всем перечисленным выше ограничениям (согласования, индивидуальной рациональности п др), называется обтасгыо компромисса При лом реализуемыми оказываются действия операторов из следующего множества

S = { у е А |У*(у) - yö (у) -г > 0 ) (4)

в

Рис 4 Графическое представление области компромисса Так как управляющая компания стремится максимизировать свой доход при условии, что операторы выбирают требуемое действие, то оптимальная точка должна лежать по границе области компромисса, тес точки зрения управляющей компании, цена должна соответствовать ситуации покрытия затрат оператора Этот важный принцип получил в литературе название принцип компенсации затрат В соответствии с этим принципом, для того, чтобы побудить операторов заключить арендный договор необходимо при выборе цены аренды учитывать его экономические интересы

Третья глапа диссертации посвящена разработке конкретных методов и моделей организации экономически согласованных взаимодействий управляющей компанией и арендаторов, инструментом которых является цена арендной ставки В результате проведенного анализа выявлены факторы, влияющие на цену аренды специализация арендатора, место арендуемой площади (этажность), объем арендуемых площадей Для количественной оценки влияния этих факторов введены показатели Кс,К^у Осуществленная снаематизация степени влияния указанных показателей на величину арендных ставок оформлена в виде табличных моделей Интеграция полученных результатов позволила сформировать графическую модель (рис 5)

Рис. > Зависимости арендных ставок

Помимо обычных арендаторов (будем называть их в дальнейшем «Магазин») имеется особенный класс (зператоров - якоря. Для них, и силу их особенностей о которых говорилось выше, ставки арендной платы подчиняются своим закономерностям (рис. 6}

Рис. 6. Арендные ставки ;ия операторов - якорей

Рассмотренные выше модели формирования арендных станок на основе анализа статистических данных позволило предложить алгоритм формирования базовых их значений (рис.7).

Следует отмесить, что предложенная Схема формирования арендных ставок позволяет подучить результат основываясь лишь на статистическом подходе, ис учи (ъ!и;и.т индивидуальные вшбе«ниег« опсращюн. а главное « стороне остаются вопросы 'эффективности. Решение подобных вопросов в диссертации предлагается решить за счет разработки методов и моделей ценообразования, учитывающих показатели эффективности. Рассмотрим их последовательно.

С точки зрения управляющей компании для каждого вида деятельности (оператора) имеет место показатель и 1. определяемое как от ношение арендной платы

(ЛИ) к выручке (В) Учшывая, что В-Ч N (Ч - средним чек Л' - количество покупок), а АП-З у имеем

(5)

Зависимости (рис 5 6), модель ценообразования (5) в совокупности с предложенным алгоритмом (рис 7) позволяют оценить арендную ставку, отражающую точку зрения (интересы) управляющей компании

'Формирование портфеля заявок у = {г,}

Рис 7 Схема базового ценообразования 1РЦ

Рассмотрим задачу с позиций экономических интересов арендатора Его целевая функция имеет вид / = В-8 у-г «Выживаемость» оператора на рынке услут определяется показателем рентабельности Для каждою вида бизнеса имеет место сложившийся его уровень р , позволяющий фирме выдерживать конкуренцию Таким

образом, назначаемая УК пена аренды, если исходим, из интересов арендатора, должна удовлетворить условию

Р =-;--(6)

5 у + =

Откуда следует Ч N-

У =-

О + р') -

(7)

у С + р')

Модель ценообразования (7) позволяй определять цену аренды производственных площадей как функцию затрат арендатора, связанных с его производственной деятельностью и желаемой рентабельностью его бизнеса

На рис 8,9 представлены трафичсскис интерпретации полученной модели ценообразования

г (тыс руб)

200

250

300

Рис 8 Графическая интерпретация модели ценообразования (7)

Приведенные модели безусловно являются удобным инструментом анализа, однако для решения задач синтеза более предпочтительным являются аналитические модели

С этой целыо в диссертации предложено использовать функции чувствительности исследуемой переменной (<5) к вариациям параметров Данные функции определяются как частные производные переменной по варьируемым параметрам С учетом сказанною система уравнений чувствительности цены к параметрам модели имеет вид (8)

Рис 9 Графическая интерпретация модели ценообразования (7)

В частности для <7 = 200 N = 2200, у = 50 р' = 0,25. г = 286000) имеем у, =35 2=32,у =-002,у =-564 у, =-26,4 Каждый из указанных показателей

чувствительности представляет количественную меру влияния параметров модели (7) на выходную переменную Знак показателя указывает на характер влияния -положительный или отрицательный

Разработанные в диссертации методы и модели были применены в практике управления ТРЦ «Мегакомплекс Московский» В таблице 1 представлены показатели деятельности объектов торговли и развлечений

Уч =

Уы

дб = N 54 ~ 1 <1 + /0' дй _ Ч

ел'~ > а+рс)'

д8 I

V

Ч N

у. =^г = —'

8: т

(8)

Уй + Р'1

\ ( Ч N

4 + р'Х

Таблица 1

Показатели деятельности аренда!оров Т1'Ц «Мсыкомплекс-Московский»

Наименование показа1етя \ ни арендатора

1 2 "i J 4

Магазин Супермарке т Гнпермарке т Развлече -пия Аквапар к

Лссортичепг товаров услуг (шт) 9000 15000 >15000 -

Средний чек Ч 1 тыс рхб | ^ покупка ) 0,3 0,5 0,7 03

Ожидаемый объем покупок N (шг/день) 1500 3000 >4500 830

Ожидаемая выручка В (тыс руб/месяц) 13500 45000 94500 7470

Затратт.т (зарплата, налоги, операционные расходы и т д) х, (тыс руб/месяц) 350 600 1000 -

Затраты (оптовое приобретение товаров) /-. (тыс руб/месяц) 11610 40180 85500 -

Общие затраты 11960 40780 86500 2500

Арендуемая площадь^' (мг) 400 1000 >5000 6700

Рассмотрим последовательно применение разработанных моделей для расчета арендных ставок с учетом данных таблицы 1

Гниермаркет Выручка соыавляег В^0,7 -1500 30-94500 тыс руб'месяц Традиционно сложившийся уровень рентабельности в том понимании который был введен выше для данного класса объектов, колеблется в диапазоне (5-12)% Примем в наших расчетах рс = 0 07 , тогда следуя модели (7) имеем

_Ч N-Q + pc)z __ 94500-(1 + 0 07) 86500 _Q3 тысруб ><Í + PC) ~ 5000(1 + 0 07) ~ ' м2 месяц Оценим теперь арендную ставку с позиций интересов УК (модель 5), учитывая, что для птермаркетов среднестатистичсскип уровень отношения арендной платы к выручке //'= 0,017 В этом случае имеем

. , ц ' В 0017 94500 тыс р\б

О ~-=-— Up-Í 1-;-

\ 5000 и~ месяц

Сопоставление полученных результатов позволяет сделать вывод о том, что имеет место непустое множество £2 арендных ставок- [0321, 0,370] в рамках которою на этане переговоров может быть найдено компромиссное решение

Дальнейшие расче1ы проведем без промежуточных комментариев Развлечения «Лквапарк» I [сходные параметры р' = 0 25 ц ' = 0,4 = 7470-1,25 2500 тыс руб

м месягI тыс руб

и~ месяц

6700 1 25

=£±2^ = 0446 6700

а = [0,446-0 518]

Супермаркет Исходные параметры рс = 0,08 р' =0,018

тысру 6

„ 45000-1,08 40780 „,

о --тт—:---= 0,!

1000 1,08 г, = оо18«ооо

1000

П = [0,810-0

м" месяц тыс ру б

м месяц

Результаты расчетов

Таблица I

Показатели Магазин Супсрмарьс I I нпермаркет Лквапарк

26 1 8 1,7 40

Рс(%) 9,0 8,0 7,0 25

8< 1 ^ и' месяц) 1060 886 370 518

„лГ РУб 1 870 810 321 446

0 2 \м месяц )

зг

АКВАПАРК

Рис 10 Обзасти допустимых решении в задаче ценообразования арендных ставок ТРЦ «Мегакомплекс Московский»

Рис 11 Динамика роста показателей 1РЦ «Мегакомплекс Московский»

Магазин Исходные параметры р' = 0 09, //' = 0 026

13500-1,09 11960 , тысруб о =-= 1,06 - - - - -

1,09 400 лг месяц

_ 0,026 13500 0„?0 тыс руб 400 м2 месяц

П =[0,870 -106]

Итоги проведенных расчетов в интегрированном виде представлены на рисунке 10 Использование модели чувствительности (8) позволило получить количественные оценки степени втияния параметров модели на формируемые цепы Так, самым существенным фактором определяющим ценообразование, является ожидаем),ш поток покупок N

Полученные результаты не противореча! практике работы указанных типов арендаторов в ТРЦ России, а наличие предложенного в работе теоретическою аппарата позволяет на научной основе строить системы ценообразования арендных ставок, направленных на повышение эффективности функционирования ТРЦ Отметим, что внедрение полученных в диссертации теоретических результатов в практику работы Самарских ТРЦ («Мегакомплекс Московский», «Мега-сиги», «Парк хаус») способствовало повышению эффективности их работы Так. в частности за период с 2004 по 2006 годы в ТРЦ «Мегакомплекс Московский» увеличился годовой поток клиентов на 100% (с 1780 тыс чел до 3560 тыс чел) и юдовой оборот указанных ТРЦ па 153% ( с 1424 млн руб до 3600 млн руб), что графически представлено на рис 11

ВЫВОДЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ

1 Исследована специфика функционирования предприятий торговли, досуга и развлечений, что позволило сформулировать задачи повышения эффективности их функционирования за счет разработки и внедрения моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений взаимодействующих субъектов

2 Осуществлена адаптация известных подходов теории активных систем, обеспечивающая решение задач организации экономически согласованных взаимодействий управляющей компании и арендаторов, функционирующих в составе торгово-развлекательных центрах

3 Введены и классифицированы факторы, определяющие стоимость аренды и предложена количественная оценка степени их влияния на результаты решения задач ценообразования при организации арендных отношений

4 Сформулированы и решены задачи согласования экономических интересов управляющей компании и арендаторов с учетом специфики деятельности торгово-развлекательных центров

5 Разработаны модели расчета арендных ставок, позволяющие

- оценивать область компромисса с учетом интересов управляющей компании и арендаторов,

- рассчитывать арендные ставки, обеспечивающие согласование экономических интересов сторон и эффективное функционирование торгово-развлекательных центров

6 Результаты исследования внедрены в практику управления крупными торгово-развлекательными центрами г Самары («Мегакомплекс Московский», «Мега-сити», «Парк хаус»)

Опубликованные работы по теме диссертации

в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией:

1 Савин А Г Модели и методы ценообразования арендных отношений в торгово-развлекательных центрах // Экономические науки - № 2 (27), 2007 - С 100106

2 Савин А Г Моделирование ценообразования при организации арендных отношений при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах // Экономические науки - № 11 (36), 2007 - С 327-332

в других изданиях-

3 Савин А Г Вопросы анализа коммерческой эффективности проектов культурно-оздоровительного назначения // Тезисы докладов заочной электронной конференции журнала «Фундаментальные исследования» - М 2005 - С 24-25

4 Савин А Г Засканов В Г Об оценке эффективности социальных проектов // Сборник докладов Восьмой научной сессии ГУАП - С-Пбг, 2005 - С 130-131

5 Савин А Г Формулировка задач организации функционирования крупных торгово-развлекательных центров // Международная н/п конференция «Актуальные проблемы современного социально-экономического развития» Международный институт рынка, г Самара, май 2006 - С 48-54

6 Савин А Г Засканов В Г Постановка задач моделирования экономических взаимодействий крупных торговых развлекательных центров И Материалы Всероссийской н/п конференции «Наука, бизнес, образование 2006» - Самара, 2006 - С 170-176

7 Савин А Г Модели и методы экономической организации функционирования торгово-развлекательных центров // Сборник научных трудов первой научной школы-семинара по проблемам управления большими системами ИГГУ РАН СГАУ - Самара, 2006 - С 242-253

8 Савин А Г Задача согласованного ценообразования арендных отношений при организации деятельности торгово-развлекательных центров // Сборник научных трудов первой научной школы-семинара по проблемам управления большими системами ИПУ РАН СГАУ - Самара, 2006 -С 254-268

Типография СГАУ, заказ № 025 07 04 08 г Тираж 100 экз 443086 г Самара, Московское шоссе, 34

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Савин, Алексей Геннадьевич

Введение.

1. Глава I. Анализ состояния и развития торгово-развлекательных центров в России.

1.1. Описание специфики функционирования объектов торговли досуга и развлечений.

1.2. Характеристика типового торгово-развлекательного центра «Мегакомплекс Московский».

1.3. Постановка задач создания и организации деятельности торгово-развлекательных центров.

2. Глава II. Постановка задач согласованного ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах.

2.1. Задачи моделирования механизмов управления организационными системами (обзор).

2.2. Модели и методы согласованного ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах.

2.2.1. Область компромисса: базовая модель.

2.2.2. Область компромисса в многоэлементных системах.

3. Глава III. Разработка моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах.

3.1 Методы формирования базовых арендных ставок на этапе заключения договоров.

3.2 Модели согласованного ценообразования арендных ставок «цена-эффективность».

3.2.1. Разработка прикладных моделей ценообразования в системе арендных отношений в торгово-развлекательных центрах.

3.2.2. Реализация методов и моделей ценообразования арендных ставок в торгово - развлекательном центре «Мегакомштекс Московский».

Выводы и результаты.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Разработка моделей и методов ценообразования при организации арендных отношений в торгово-развлекательных центрах"

Актуальность темы исследования. Начавшаяся в 1985 году перестройка системы управления народным хозяйством на рыночные методы существенным образом изменила условия функционирования, как промышленных предприятий, так и организаций сферы услуг (торговля, развлекательные объекты, спортивно-оздоровительные комплексы). В условиях централизованной экономики бывшего СССР объекты сферы услуг обычно финансировались из средств государственного бюджета.

Современное состояние организационного механизма хозяйствования страны существенным образом отличается от прежнего. Переход от социалистических к экономическим методам управления сопровождался большими потрясениями всего хозяйственного уклада страны.

Неоправданная приватизация предприятий крупных отраслей ресурсодобыча, энергетика, машиностроения и др.), исчезновение прежних, достаточно отлаженных вертикальных связей управления при отсутствии сложившихся горизонтальных отношений, скудость бюджета государства, дефолты, недостаток оборотных средств привели экономику страны в кризисное состояние. Особенно сильно пострадали при этом организации сферы услуг. Индустрия торговли, досуга и развлечений, являющаяся специфическим бизнесом, рассчитанным на массовую аудиторию потребителей, требующим значительных капиталовложений, имеющим относительно низкую доходность и длительный срок окупаемости оказалось перед сложными проблемами - необходимостью развития и модернизации, а также низкой платежеспособностью населения России. Относительная стабилизация экономической ситуации со временем сформировала условия для развития указанного бизнеса, в том числе в сфере розничной торговли, досуга и развлечений и постепенно, начиная с конца 1990-х, начала 2000-х годов стали появляться первые торгово-развлекательные площадки, торгово-развлекательные центры (ТРЦ), представляющие собой 4 современный формат сферы услуг.

Отсутствие отечественного опыта развития и формирования столь специфического бизнеса потребовало тщательного анализа мировой практики и теоретических исследований по данному вопросу и их адаптации к условиям настоящего развития экономики России. В опубликованных источниках отечественных и зарубежных практиков рассмотрены особенности создания и сопровождения бизнеса торговли, досуга и развлечений (Андерхилл П., Березин О., Биргер П., Волосюк Н., Гергелев А., Иванычева Н., Коршунова Н., Матюшина Т., Пыпин А., Скаландис Т., Скрипник К., Цветков В), дающие качественное представление об основных формах и методах организации и эффективности указанного бизнеса. К сожалению, практически отсутствуют теоретические разработки, использующие методы экономико-математического моделирования ориентирование на исследуемый класс объектов и являющихся эффективным инструментов решения задач анализа и синтеза организационных механизмов. Наиболее приемлемым аппаратом для этого является теория активных систем, результаты которых опубликованы в работах Ашимова A.A.,Балашова В.Г., Буркова В.Н., Баркалова С.А., Воронина A.A., Горгидзе И.А., Горелика В.А., Губко М.В., Залажнева А.Ю., Кондратьева В.В., Кононенко А.Ф. Новикова Д.А., Хедли Дж., Эрроу К., Гроссмана С., Харта О. Однако общетеоретические работы указанных авторов требуют своей адаптации применительно к специфике рассматриваемого нами объекта (ТРЦ) и конкретных условий Российской экономики.

Таким образом, все вышесказанное предопределяет актуальность настоящего научного исследования и его практическую значимость.

Цель работы и задачи исследования

Целью диссертационной работы является повышение эффективности функционирования торгово-развлекательных центров за счет разработки и 5 внедрения моделей и методов ценообразования при организации согласованных арендных отношений между взаимодействующими элементами в рассматриваемых объектах.

В рамках сформулированной цели поставлены и решались следующие задачи:

-исследование специфики организации и функционирования объектов торговли, досуга и развлечений на современном этапе развития экономики России;

- анализ деятельности типового ТРЦ и постановка задач повышения эффективности его функционирования;

- анализ теоретических исследований по вопросам управления организационными системами и адаптация их к специфике решаемых в диссертации задач; формализованное описание структурной организации и составляющих механизма управления взаимодействиями элементов торгово - развлекательных центров;

- классификация и количественная оценка факторов, определяющих систему ценообразования в арендных отношениях структурных элементов торгово-развлекательных центров;

- разработка моделей и методов арендного ценообразования при организации экономически согласованных взаимодействий структурных единиц торгово - развлекательных центров;

- внедрение моделей и методов арендного ценообразования в практику управления торгово-развлекательными центрами г.Самары.

Объект исследования- арендные отношения между структурными элементами торгово-развлекательного центра.

Область исследования: 1.4 - Разработка и исследование моделей и математических методов анализа микроэкономических процессов и систем: отраслей народного хозяйства, фирм и предприятий, домашних хозяйств, б рынков, механизмов формирования спроса и потребления, способов количественной оценки предпринимательских рисков и обоснования инвестиционных решений.

Предмет исследования — модели и методы арендного ценообразования, ориентированные на согласование экономических интересов взаимодействующих элементов торгово-развлекательных центров.

Методы исследования — методы системного анализа, теории принятия решений в задачах управления сложными организационными системами, аппарат экономико - математического моделирования, теории активных систем.

Научная новизна исследования заключается в том, что впервые:

- используя аппарат системного анализа, проведено исследование специфики организации и механизмов функционирования крупных объектов торговли, досуга и развлечений на современном этапе развития экономики России, позволившее сформулировать задачи повышения эффективности их деятельности за счет разработки и внедрения систем арендного ценообразования;

- осуществлена адаптация известных постановок задач управления организационными системами применительно к специфике задач организации арендных отношений взаимодействующих субъектов в торгово - развлекательных центрах, реализованная в виде системы экономико-математических моделей;

- проведена классификация и количественная оценка факторов, определяющих уровень арендных цен, позволяющие решать задачи ценообразования на этапе заключения договоров между арендаторами и руководством управляющей компании ТРЦ;

- разработаны методы и экономико-математические модели арендного ценообразования, обеспечивающие согласованное взаимодействие между арендаторами и руководством управляющей компании.

Практическая значимость работы заключается в следующем.

Разработанные модели и методы согласования экономических интересов структурных элементов торгово - развлекательных центров позволяют с теоретических позиций ставить и решать практические задачи анализа и синтеза механизмов ценообразования в таких сложных и специфических объектах, к каковым относятся ТРЦ.

Материалы проведенного исследования используются руководством управляющих компаний «Парк-сити», «Мегакомплекс Московский», «Индестдевелопмент» при решении задач планирования и оперативного управления и могут применяться в других родственных организациях. Полученные теоретические результаты (глава II) нашли применение в учебном процессе кафедры организации производства Самарского государственного аэрокосмического университета им. академика С.П. Королева при подготовке специалистов в области управления. |

Апробация работы. Основные теоретические и практические положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на конференциях и семинарах:

• Восьмая научная сессия ГУАП (г. Санкт-Петербург, декабрь 2005 г.);

• Международная н/п конференция «Актуальные проблемы современного социально-экономического развития» (г.Самара, май 2006 г.);

• Первая научная школа семинар НОЦ (научно-образовательный центр) ИПУ РАН и СГАУ по проблемам управления большими системами (г.Самара, июль 2006 г.).

Публикации. Автором по теме диссертации опубликовано 6 работ общим объемом 2,8 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения и списка литературы.

Диссертация: заключение по теме "Математические и инструментальные методы экономики", Савин, Алексей Геннадьевич

6. Результаты исследования внедрены в практику управления крупными торгово-развлекательными центрами г.Самары («Мегакомплекс Московский», «Мега-сити», «Парк хаус» и др.).