Развитие арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании"

На правах рукописи

м

БЕЛЯКОВА АНТОНИНА МИХАЙЛОВНА

РАЗВИТИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОМ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ

Специальность 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (1.2. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами — АПК и сельское хозяйство)

28 ОКТ 2015

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

005564012

Москва-2015

005564012

Работа выполнена в ФГБНУ «Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени A.A. Никонова»

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Кресникова Надежда Ивановна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор, член-

корреспондент РАН, заведующий кафедрой землепользования и кадастров ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» Варламов Анатолий Александрович

доктор экономических наук, профессор, профессор кафедры управления проектами и программами ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова» Носов Сергей Иванович

Ведущая организация: ФГБНУ «Всероссийский НИИ организации

производства, труда и управления в сельском хозяйстве»

Защита диссертации состоится «03» декабря 2015 года в II00 часов на заседании диссертационного совета Д 006.002.01 при ФГБНУ «Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени A.A. Никонова» по адресу: 105064, г. Москва, Б. Харитоньевский пер., 21, стр. 1.

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке ФГБНУ «Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени A.A. Никонова».

Автореферат разослан «2.0» октября 2015 года и размещен на сайте Высшей аттестационной комиссии Министерства образования и науки Российской Федерации www.vak.ed.gov.ru и ФГБНУ «Всероссийский институт аграрных проблем и информатики имени A.A. Никонова» www.viapi.ru. Ученый секретарь

диссертационного совета /7// Котеев

к.э.н., доцент -----Санджи Васильевич

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В ходе экономических преобразований 1990-ых гг. в России появился институт частной собственности, который способствовал развитию срочного и платного сельскохозяйственного землепользования, призванного осуществить переход земельных участков к эффективно хозяйствующим субъектам. Аренда стала одним из самых динамично развивающихся сегментов земельного рынка, поскольку его участники заинтересованы в получении максимального дохода при интенсивном использовании угодий.

Вместе с тем приватизация земли и средств производства в сельском хозяйстве создала определенные трудности с обеспечением населения страны отечественным продовольствием. Во многом они обусловлены характером государственного и рыночного регулирования земельных отношений, неопределенностью экономического содержания аренды земельных долей, коррумпированностью земельного рынка, что привело к выводу сельскохозяйственных угодий из экономического оборота и нестабильному функционированию аграрной экономики. Все это актуализирует избранную тему диссертационной работы с точки зрения необходимости усиления государственного регулирования и управления земельными ресурсами в условиях арендного права. Особое значение в исследовании придается вопросам совершенствования механизма арендных отношений для перераспределения земельных участков между эффективными хозяйствующими субъектами, формирования цивилизованного земельного рынка в регионах, сохранения земельно-ресурсного потенциала за счет вовлечения в аграрное производство неиспользуемых сельскохозяйственных угодий, повышения их плодородия путем инвестирования предпринимателем дополнительного труда и капитала.

Очевидно, что важным звеном экономического механизма арендных отношений является согласование экономических интересов собственника и арендатора земельного участка через систему распределения земельной ренты, образования предпринимательского дохода и арендной платы. Последняя, по своему экономическому содержанию, носит стимулирующий либо ограничивающий характер, что может служить важным средством регулирования целевого использования земель сельскохозяйственного назначения или их трансформации в друтие виды разрешенного использован™. В связи с этим особую актуальность приобретает авторское исследование механизма аренды земельных участков в условиях зонирования земель сельскохозяйственного назначения муниципальных образований. Предложенный автором механизм арендных платежей позволяет отобрать по рентоспособности наиболее продуктивные участки для сельскохозяйственной деятельности, сформировать арендатору предпринимательский доход для ведения расширенного

воспроизводства, а арендодателю - устойчивый доход в виде арендной платы, повысить налоговые сборы в муниципальный бюджет.

Степень разработанности проблемы. Изучению арендных отношений и формирования механизма арендно-рентных платежей, а также земельного налога посвящены труды экономистов-классиков В. Петги, К. Маркса, К. Каутского, Д. Рикардо, А. Смита, А. Маршалла, П. Самуэльсона и др. Вопросы земельных отношений, рационального землепользования, рентных платежей в дорыночный и переходный период рассматриваются в работах многих современных ученых: В.А. Горемыкина, И.Н. Буздалова, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, Н.В. Комова, С.А. Липски, П.Ф. Лойко, В.В. Милосердова, А.И. Костяева, Е.С. Строева, Г.И. Шмелева и др.

Общая проблематика арендных отношений в сельском хозяйстве, экономического содержания аренды земельных участков и ее роли в сельском хозяйстве раскрыта такими современными исследователями, как В.В. Вершинин, Н.И. Кресникова, О.Б. Лепке, В.З. Мазлоев, A.C. Миндрин, В.И. Назаренко, Г.А. Полунин, А.Э. Сагайдак, В.Н. Хлыстун, Н.И. Шагайда. Совершенствование правового обеспечения аренды земельных участков освещено в работах С.А. Боголюбова, И.А. Иконицкой, Г.Е. Быстрова, В.В. Устюковой, H.H. Мельникова, Е.А. Галиновской и др.

Научные труды указанных авторов внесли значительный вклад в изучение исследуемых вопросов. Вместе с тем многие теоретические и методические положения разработаны в тот период, когда в стране не было массового рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения. С развитием экономики изменились подходы и направления в реализации земельной политики как государства в целом, так регионов и муниципальных образований. Появилась потребность в современных методиках расчета арендной платы и других земельных платежей в связи с изменениями в законодательстве. Кроме того, проблемы организационно-экономического совершенствования земельных арендных отношений в условиях современного аграрного производства и возросшего оборота земельных участков не нашли должного отражения в экономической литературе. Все это предопределило выбор темы исследования, актуальной в теоретическом, методическом и прикладном аспектах развития аграрной экономической науки.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является обобщение и обоснование теоретических положений и разработка практических рекомендаций по совершенствованию арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании.

Для достижения указанной цели были поставлены и решены следующие задачи:

1. Изучить и обобщить теоретические и методологические основы развития арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании, через систему институционального анализа уточнить его понятийный аппарат.

2. Рассмотреть специфику сельскохозяйственного землевладения и землепользования, уточнить земельно-ресурсный потенциал сельского хозяйства.

3. Проанализировать арендный сегмент земельного рынка России и сравнить его развитие по федеральным округам, выявить причины различий и наметить организационно-экономические меры по совершенствованию арендных отношений.

4. Систематизировать зарубежный опыт аренды земель с позиции возможности его применения в отечественном аграрном производстве.

5. Исследовать экономическую природу арендной платы и влияние на нее рентообразующих факторов.

6. Разработать и апробировать методику формирования арендной платы за срочное и платное владение и пользование участками продуктивных угодий в условиях проведения функционального зонирования земель муниципальных образований.

Объект исследования - земельные отношения в сельском хозяйстве на современном этапе земельной реформы в России.

Предмет исследования - особенности и тенденции развития арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании России.

Методология и методы диссертационного исследования. Основой методологии исследования послужили труды классиков экономической науки, работы отечественных и зарубежных ученых по развитию земельных арендных отношений, образованию и регулированию земельной ренты, научные публикации и статьи, в которых освещаются арендно-рентные отношения в сельском хозяйстве. В работе используются положения, содержащиеся в федеральных законах, указах Президента Российской Федерации, постановлениях Правительства Российской Федерации и других нормативно-правовых актах, направленных на развитие земельных отношений и регулирование рынка земли.

При решении поставленных задач и формировании выводов научной работы автор использовал современный научный аппарат и методы институционального анализа земельных отношений в России и зарубежных странах, а также методы экономико-статистического, логического, графического, монографического анализа.

Научная новизна результатов исследования заключается в следующем:

- выявлены особенности развития аренды земель, обусловленные природно-климатическими, технико-технологическими, организационными, экономическими, правовыми, социальными и экологическими факторами;

- проведен структурный анализ собственности на земли сельхозназначения и определены причины сокращения площадей обрабатываемых угодий, снижения их урожайности, уменьшения валового объема продукции растениеводства, недополучения бюджетом земельных налогов;

- обоснованы направления государственного и рыночного регулирования арендных отношений в сельскохозяйственном землепользовании на уровне органов власти регионов и муниципальных образований;

- выработаны предложения по совершенствованию экономического механизма образования и распределения земельной ренты между арендатором, арендодателем и государством с учетом природного и экономического потенциала земельных участков;

- предложена модель формирования арендных платежей с учетом видов разрешенного использования сельскохозяйственных земельных участков в условиях зонирования сельских территорий муниципальных образований.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость работы состоит в приращении научного знания в области экономики сельского хозяйства, а также в углублении понимания особенностей развития земельных арендных отношений в условиях многоукладной экономики. Уточнены принципы формирования арендной платы при использовании земель сельскохозяйственного назначения, определены меры по стимулированию применения механизма аренды земельных участков в сельскохозяйственном производстве.

Практическая значимость результатов исследования заключается в применении основных положений и рекомендаций органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления при сдаче в аренду участков из земель сельскохозяйственного назначения государственной и муниципальной собственности. Материалы исследований могут быть использованы на практике в аграрном бизнесе сельскохозяйственными производителями и малыми формами хозяйствования, в преподавании в высших учебных заведениях дисциплин по регулированию земельно-имущественных отношений, управлению земельной собственностью, землеустройству и других, а также в системе повышения квалификации специалистов по аграрной экономике и земельно-имущественным отношениям.

Степень достоверности и апробация результатов исследования. Достоверность результатов и выводов диссертационного исследования основана на анализе официальных данных Федеральной службы государственной статистики РФ, нормативно-правовых документов Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Министерства сельского хозяйства РФ, законодательных актов РФ, монографических исследований ВИАПИ им. A.A. Никонова по арендному землепользованию и территориальному зонированию сельской местности.

Результаты исследования были представлены на Международных научно-практических конференциях «Проблемы развития молодежного предпринимательства в инновационной среде» (г. Екатеринбург, февраль 2011 г.), «Проблемы рационального использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве» (г. Москва, апрель 2013 г.), на международном семинаре «Продовольственная безопасность» IV Евразийского экономического форума молодежи (г. Екатеринбург, май 2013 г.). Основные результаты работы автора по арендному землепользованию и его инвестиционному потенциалу в России и зарубежных странах нашли отражение в годичных отчетах отдела земельных отношений ВИАПИ им. A.A. Никонова. По теме диссертационного исследования опубликовано 15 научных статей, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, 11 статей общим объемом 7,01 пл.

Объем и структура диссертационной работы. Текст диссертации состоит из введения, 3 глав, выводов и предложений, библиографического списка и приложений. Работа изложена на 143 страницах машинописного текста, содержит 34 таблицы, 6 рисунков, 27 формул, 9 приложений. Библиографический список использованной литературы содержит 148 наименований отечественных и зарубежных авторов.

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, показана степень ее разработанности, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, а также новизна и практическая значимость работы.

В первой главе диссертации «Теоретические и экономико-правовые основы аренды земли» раскрыта сущность земельных арендных отношений, их правовой и экономический механизм, сложившийся в Российской Федерации после земельной реформы 1990-ых гг., рассмотрены особенности аренды земель в сельскохозяйственном производстве, проанализирована практика аренды земель для сельскохозяйственных целей в развитых странах.

Во второй главе «Особенности развития арендных отношений в России в условиях многоукладной экономики в сельском хозяйстве» дана комплексная оценка

использования земель сельскохозяйственного назначения в условиях многообразия форм собственности в Российской Федерации на современном этапе. Аренда земли является одним из основных сегментов земельного рынка, который позволяет вовлечь в хозяйственный оборот неиспользуемые сельскохозяйственные угодья, в том числе находящиеся в земельных долях.

В третьей главе «Методические подходы к определению платы за аренду сельскохозяйственных земельных участков» установлены различные методы формирования платежей при аренде участков сельскохозяйственных земель. Аргументирован переход от категории земель к функциональному зонированию сельских территорий с выделением сельскохозяйственных зон. Механизм зонирования призван способствовать рациональному использованию земель сельскохозяйственного назначения и их консолидации у эффективных хозяйствующих субъектов. Предложена методика определения платежей при аренде земельных участков в условиях зонирования сельских территорий, которая позволит по сравнению с действующим порядком более полно учитывать экономические интересы арендаторов и арендодателей.

В выводах и предложениях изложены результаты проведенного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. На основе институционального анализа уточнен понятийный аппарат в сфере земельных отношений, раскрыта ведущая роль аренды в рыночном земельном обороте.

В широком смысле под термина «земельные отношения* подразумеваются общественные (производственные) отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Благодаря полезным природным свойствам земля является в сельском хозяйстве предметом труда и основным средством производства. В соответствии с теорией стоимости, вложенный в обработку почвы живой и овеществлённый труд определяет стоимость земельного участка, которая со временем не только не уменьшается, но и возрастает в результате хозяйственной деятельности.

В рыночных условиях право собственности на землю стало причиной осуществления различных операций (купля-продажа, аренда, залог и др.), трансформировавших земельные участки в земельные активы для обращения на рынке недвижимости. Поэтому в узком смысле термин кземельные отношения» представляет собой имущественные отношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными участками. Без выделения земельного участка в натуре на местности не может происходить перераспределение земель

между субъектами земельных отношений. Только после проведения межевания и соответствующей регистрации земельные участки могут предоставляться, изыматься и быть предметом земельных сделок, заключаемых в ходе переговоров заинтересованными сторонами. При этом земельный участок как имущественный объект является неотъемлемой частью земли как природного объекта и природного ресурса, обладающего базовым производительным потенциалом, который определяет такую экономическую составляющую, как земельная рента.

Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них, а субъектами земельных отношений - органы исполнительной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, юридические и физические лица.

Управление земельными ресурсами подразумевает процессы, связанные с индикативным планированием рационального использования и охраны земель с учетом и распространением информации о праве собственности, стоимости и использовании в отношении земли и связанных с ней ресурсов. Эти процессы включают установление и оформление правовых титулов на землю, съемку земель и описание недвижимости, регистрацию земель, ведение земельного кадастра и мониторинга земель, контроль за использованием и охраной земель, разрешение земельных споров и т.д. Правовой основой управления земельными ресурсами являются Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации, земельные федеральные законы и земельное законодательство субъектов Российской Федерации, ведомственные и другие нормативно-правовые акты.

В рыночной экономике возрастает роль оборота земель, под которым следует понимать систему перераспределения земельных участков за определенный период времени между собственниками, арендаторами и другими участниками земельных отношений путем совершения сделок на земельном рынке.

Земельный рынок является важным элементом оборота земли и представляет собой совокупность сделок, совершаемых на возмездной (платной) основе с земельными участками (земельными долями) по поводу их владения, пользования и распоряжения субъектами земельных отношений. Однако развивающийся земельный рынок в России пока не может считаться прозрачным, а совершаемые на нем сделки нередко носят коррупционный характер.

Исследования показали, что на современном этапе преобладают сделки по аренде земли, так как они позволяют без утраты собственности и значительных единовременных вложений включать земельные участки в хозяйственный оборот и получать собственнику

доход в виде арендной платы в течение установленного срока, а арендатору -предпринимательский доход и часть земельной ренты для ведения сельскохозяйственного воспроизводства и личного потребления. Жизнеспособность арендных отношений определяется еще и тем, что стоимость земельного участка со временем не только сохраняется, но и приумножается. Таким образом, арендные отношения в сельскохозяйственном землепользовании, основанные на принципах срочности, платности и возвратности, представляют собой экономические отношения между арендодателем и арендатором по поводу использования и охраны земель в процессе производства сельскохозяйственной продукции, распределения полученного дохода и земельной ренты, ограниченного распоряжения земельным участком.

2. Изучена структура собственности на земли сельхозназначения, определены причины перераспределения земельных участков, приведшие к сокращению продуктивных угодий и снижению земельно-ресурсного потенциала России. В процессе земельной реформы 1990-х гг. в аграрном секторе России сложилась многоукладная экономика с многообразием форм собственности на землю. Проведенный в диссертационной работе анализ сельскохозяйственного землепользования показал, что в 2013 г. из общей площади земель сельскохозяйственного назначения в государственной и муниципальной собственности находилось 66,8% (258,3 млн га) земель данной категории; в частной собственности - 33,2% (128,2 млн га), в том числе 29,3% (113,0 млн га) в собственности граждан и 3,9% (15,2 млн га) в собственности юридических лиц. Земельная собственность граждан на 81,6% сформирована за счет земельных долей (92,2 млн га), в том числе невостребованных-21,8% (20,1 млн га).

В процессе хозяйственной деятельности происходил переход участков из государственной и муниципальной собственности в частную, а также из одной категории земель в другую. Эти процессы привели к изменению структуры в сельскохозяйственном землевладении (таблица 1). В 2013 г. общая площадь земель сельскохозяйственного назначения в государственном секторе сократилась, в сравнении с 2009 г., на 12,4 млн га за счет перевода лесных участков данной категории в категорию земель лесного фонда, а также передавд земельных участков фонда перераспределения земель крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим мелкотоварным сельхозпроизводителям. В частном секторе активно проходил процесс перераспределения земель между гражданами и юридическими лицами, в том числе за счет покупки юридическими лицами земельных участков, выделенных в счет земельных долей, что позволило увеличить принадлежащую им площадь сельскохозяйственных земель на 5,4 млн га.

Таблица 1 - Структура собственности на земли сельскохозяйственного назначения в 2009-2013 гг.

Формы собственности 2009 2011 2013 2013 к 2009 (+ / -, млн га)

млн га % млн га % млн га %

Государственная и муниципальная 270,7 67,7 260,4 66,9 258,3 66,8 -12,4

Частная 129,3 32,3 128,6 33,1 128,2 33,2 -1,1

В том числе: -граждан 119,5 29,9 115,7 29,7 113,0 29,3 -6,5

-юридических лиц 9,8 2,4 12,9 3,4 15,2 3,9 + 5,4

Итого 400,0 100 389,0 100 386,5 100 -13,5

Составлено автором на основе данных Росреестра за 2009-2013 гг.

В диссертации проанализированы особенности использования угодий - самых ценных земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства (таблица 2). Таблица 2 - Распределение земельных долей между сельскохозяйственными

предприятиями и организациями различных организационно-правовых форм в 2013 г.

Наименования организаций Плои сельхоз 1адь ГГОДИЙ Земельные доли Уд. вес зем. долей в составе угодий, % Из них получено в аренду, %

млн га % млн га %

Хозяйственные товарищества 59,4 50,2 36,4 49,5 61,3 60,1

Производственные кооперативы 45,8 38,7 35,5 48,2 77,5 72,5

Государственные и муниципальные предприятия 6,4 5,4 0,5 0,7 7,8 7,8

Научно-исследовательские и учебные учреждения 1,7 1,4 0,03 0,03 1,8 1,8

Подсобные хозяйства 1,0 0,8 0,3 0,4 30,0 30,0

Прочие предприятия и организации 4,1 3,5 0,8 1,17 22,0 22,0

Итого 118,4 100,0 73,53 100.0 63,8 61,8

Составлено автором на основе данных Росреестра за 2013 г.

Из таблицы 2 видно, что отличительной особенностью сельскохозяйственного производства является широкое использование земельных долей, активно участвовавших в земельном обороте. В сельскохозяйственных организациях удельный вес угодий, находившихся в долевой собственности, составил 63,8%, в хозяйственных товариществах -61,3%, в производственных кооперативах - 77,5%. Земельные доли также выявлены на землях государственных и муниципальных предприятий, подсобных хозяйств и других организаций, которые не подлежали приватизации, но это требование нередко нарушалось при проведении аграрной реформы.

Проведенный в диссертации анализ динамики использования земель организациями и гражданами, занимающимися производством сельхозпродукции, в 2000-2013 гг. показывает, что происходило не только их интенсивное перераспределение между хозяйствующими субъектами, но и сокращение общей площади, включая сельскохозяйственные угодья (таблица 3).

Таблица 3 - Динамика использования земель сельскохозяйственными организациями и гражданами, занимающимися аграрным производством, в 2000-2013 гг., млн га

Хозяйствующие субъекты 2000 2005 2010 2012 2013 2013 (+/-)к 2000 Структура земель в 2013 г., %

Земли, используемые для производства сельскохозяйственной продукции, во всех категориях земель

Сельхозпредприятия 581,1 458,7 422,1 422,0 419,7 - 161,4 80,5

Граждане 63,8 79,3 97,2 100,1 101,8 + 38,0 19,5

Итого 644,9 538,0 519,3 522,1 521,5 - 123,4 100,0

Сельскохозяйственные угодья во всех категориях земель

Сельхозпредприятия 157,6 137,9 122,1 119,8 118,4 -39,2 61,9

Граждане 45,5 53,8 68,6 71,3 72,8 + 27,3 38,1

Итого 203,1 191,7 190,7 191,1 191,2 -11,9 100,0

Составлено автором на основе данных Росреестра за 2000-2013 гг.

Из таблицы следует, что за указанный период общая площадь земель, используемых для производства сельхозпродукции, по разным причинам сократилась на 123,4 млн га (19,1%), а сельскохозяйственных угодий - на 11,9 млн га (5,9%). В первую очередь негативные процессы затронули сельскохозяйственные организации, ще площадь земель под аграрным производством сократилась, соответственно, на 161,4 млн га и 39,2 млн га. Мелкотоварный сектор увеличил площадь своих земель на 38,0 и 27,3 млн га. Одной из причин сокращения земель стала ликвидация низкорентабельных сельскохозяйственных предприятий, другой - отсутствие финансовых средств у товаропроизводителей, их большая закредитованность, в результате чего они были вынуждены отказаться от аренды государственных и муниципальных земель.

Сложившаяся неустойчивость в сельскохозяйственном землепользовании негативно отразилась на состоянии и использовании продуктивных сельскохозяйственных угодий. Многие плодородные земли длительное время не обрабатывались и не засевались, что привело к снижению их продуктивности и потерям сельскохозяйственной продукции (таблица 4).

Таблица 4 — Производство продукции растениеводства по России во всех категориях

хозяйств в 1990 и 2012 гг., тыс. т зерновых единиц

Показатели 1990 2012 2012 к 1990

%

Валовой сбор продукции растениеводства, тыс. т зерн. ед. 210489 125137 -85352 59,5

Посевная площадь, тыс. га 117705 76325 -41380 64,8

Средняя урожайность, ц зерн. едУга 17,9 16,4 -1,5 91,6

Составлено автором на основе данных Росстата

Сокращение производства валовой продукции растениеводства в мировых ценах привело к недополучению в России чистого дохода в размере 285 млрд руб., сокращению налоговых поступлений в бюджет на 17 млрд руб. и снижению земельно-ресурсного потенциала России на 12% (таблица 5).

Таблица 5 — Расчет снижения земельно-ресурсного потенциала России в 2012 г.

№ п/п Исходные данные Показатели

1 Потери сельскохозяйственной продукции в растениеводстве, тыс. т зерн.ед. 85352

2 Цена зерна на мировом рынке в 2012 г., долл. США/т 340"

3 Суммарная величина потерь (85352 тыс. т х 340 долл. США/т), млн долл. США 29019,680

4 Суммарная величина потерь (29019,680 млн долл. США х 32,77" руб. за 1 долл. США), млрд руб. 950,975

5 Величина недополученного чистого дохода, % 30

6 Сумма недополученного чистого дохода (950,975 млрд руб. х 30 / 100), млрд руб. 285,292

7 Процентная ставка капитализации ренты. % 5

8 Снижение кадастровой стоимости земель, используемых для аграрного производства (285,292 млрд руб. х 100 / 5), млрд руб. 5705,84

9 Ставка земельного налога, % 0,3

10 Сумма недополученного земельного налога местными бюджетами (5705,84 млрд руб. х 0,3 /100), млрд руб. 17,118

11 Сумма земельного налога, собранного в 2012 г., млрд руб. 140.984

12 Снижение земельно-ресурсного потенциала России (17,118 млрд руб. / 140,984 млрд руб. х 100), % 12,14

Разработано автором

Примечание: - данные взяты с сайта International Grains Council - средний курс доллара США за июнь 2012 г.

Дальнейшее развитие земельного рынка во многом будет зависеть не только от поведения субъектов земельных отношений, но и от существующих институтов и механизмов реализации права собственности.

3. Проанализирован арендный сегмент земельного рынка по России в целом и по федеральным округам, выявлены причины различий в его развитии, намечены организационно-экономические меры по дальнейшему росту аренды земель в сельском хозяйстве. Проведенные исследования выявили, что арендный сегмент в государственном секторе земельного рынка является основным. На его долю в 2009-2012 гг. приходилось 8990% общего количества сделок и 96-99% общей площади земельных участков в государственном секторе собственности. За указанный период площадь арендованных земель увеличилась на 38,8%, а количество сделок, хотя и сократилось на 5,3%, но зато увеличилась площадь (масштаб) каждой сделки (таблица 6). Аренда государственных и муниципальных земель преимущественно осуществлялась за счет сельскохозяйственных земель, расположенных вне населенных пунктов. Их доля составила 98,6% в общей площади аренды земель в стране.

Таблица 6 - Структура оборота государственной и муниципальной земли в 2009-2012 гг., %

Показатели Ед. измер. 2009 2010 2011 2012 2012 к 2009, %

Аренда земли % в сделках 90,4 89,2 89,7 89,3 94,7

% в площади 99,2 97,1 95,9 95,7 138,8

Продажа прав аренды % в сделках 0,6 0,7 0,8 0,9 154,9

% в площади 0,3 2,1 3,6 3,7 1900,4

Продажа земель % в сделках 9,0 10,1 9,5 9,8 106,9

% в площади 0,5 0,8 0,5 0,6 152,5

Итого % в сделках 100 100 100 100 98,6

% в площади 100 100 100 100 143,9

Составлено автором на основе данных Росреестра за 2009-2012 гг.

Во многом эти изменения обусловлены особенностями функционирования платного и срочного землепользования и материальной заинтересованностью в росте аренды земель в сельском хозяйстве. Основу последней составляет взаимная выгода участников договора аренды за счет временного перехода к арендатору земельного участка, который не используется собственником, но может потребоваться ему в будущем. От участия имущества

в экономическом обороте предприниматель получает доход и часть земельной ренты, а арендодатель - арендную плату.

Взаимодействия хозяйствующих субъектов доказывают, что арендные отношения являются экономическими, так как они преследуют цель оптимизировать объемы производства за счет привлечения трудовых, земельных и других материальных ресурсов, сократить затраты, получить максимальный доход за счет масштабов производства и его эффективного управления. При сдаче в аренду временно неиспользуемых земель можно получить доход без значительных единовременных вложений, а в дальнейшем не только сохранить, но и увеличить его за счет оптимизации структуры используемых ресурсов и конъюнктуры продовольственного рынка.

В процессе исследования выявлено, что аренда земель сельскохозяйственного назначения пока еще не получила достаточного развития в ряде федеральных округов (таблица 7).

Таблица 7 — Государственные и муниципальные земли сельскохозяйственного

назначения, переданные в аренду в федеральных округах в 2010-2012 гг.

Наименование федеральных округов Площадь государственных н муниципальных сельхозземель, млн га Из них передано в аренду, млн га Доля переданных в аренду земель, %

2010 2011 2012 2010 2011 2012 2010 2011 2012

Российская Федерация 259,8 260,4 253,0 86,3 92,0 70,6 33,2 35,5 27,9

Центральный 10,5 10,6 10,5 3,8 4,6 4,6 36,1 43,4 43,8

Северо-Западный 29,3 29,3 29,3 7,0 9,7 9,8 19,8 33,1 33,4

Южный 13,7 13,7 13,4 5,4 4,7 4,7 39,4 34,3 35,1

СевероКавказский 8,8 8,8 8,8 1,5 1,5 1,6 17,0 17,0 18,2

Приволжский 23,0 22,6 22,3 5,2 5,1 5,2 22,6 22,6 23,3

Уральский 39,6 39,7 39,8 12,2 16,5 14,3 30,3 41,5 35,9

Сибирский 66,2 64,6 65,7 26,7 27,3 21,3 40,3 42,3 32,4

Дальневосточный 68,5 65,8 63,2 24,5 22,6 9,1 35,8 34,3 14,4

Составлено автором на основе данных Росреестра за 2010-2012 гг.

Из таблицы 7 следует, что арендный сегмент рынка государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения по федеральным округам развивался неравномерно и неустойчиво. В целом по Российской Федерации доля аренды указанных земель за последние три года снизилась с 33,2% в 2010 г. до 27,9% в 2012 г. Особенно резкий спад наблюдался в Дальневосточном федеральном округе. Ниже общероссийского уровня развивалась аренда в Северо-Кавказском и Приволжском федеральных округах. В условиях капитализации земельных отношений это привело к

выводу продуктивных угодий из сельскохозяйственного оборота, изменению категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков, снижению продовольственного потенциала страны и регионов.

В частном секторе большинство арендодателей (сельских жителей) по разным причинам не смогли вьщелить свои земельные доли в натуре и зарегистрировать их в установленном порядке. В 2012 г. таких земельных долей насчитывалось около 70,4 млн га. Они нелегитимно использовались сельхозорганизациями и крестьянскими (фермерскими) хозяйствами, в том числе: 49,5 млн га - на правах аренды, без определения границ земельных участков, выделенных в счет земельных долей и постановки их на кадастровый учет; 20,9 млн га - без оформления документов, что является самозахватом невостребованных долей.

В результате проводимой земельной политики аренда до сих пор не привела к консолидации земельных участков у эффективных землепользователей, а арендная плата не стала одним из источников доходов сельских жителей, сдававших свои земельные доли в аренду сельскохозяйственным организациям. Проявились и другие негативные явления арендного сегмента земельного рынка: диспропорция между спросом и предложением, сокрытие части сделок по аренде, слабая информированность сельского населения о ценах на земельные участки и ставках аренды, вывод продуктивных участков из хозяйственного оборота, деградация земель. Именно поэтому использование рыночных механизмов следует дополнить более активным вмешательством государства в лице федеральных, региональных и муниципальных органов управления в систему регулирования земельных отношений, в создание условий потенциальным арендаторам для привлечения инвестиций в аграрное производство, в совершенствование правового, организационного, экономического и социального механизмов. Все это позволит создать благоприятную институциональную и инвестиционную среду в сельскохозяйственном землепользовании, повысить эффективность аренды как системы хозяйствования. Тем более, что автором выявлены значительные резервы роста аренды земель сельскохозяйственного назначения - более 106 млн га.

В ходе диссертационного исследования, изучив и систематизировав опыт стран Европейского союза и США, определен целый ряд направлений государственного регулирования арендных отношений, которые представляют интерес для российской практики. А именно, повышение требований к арендатору и арендодателю за сохранность сельскохозяйственных земель; стимулирование их деятельности при заключении долгосрочных договоров аренды, способствующих развитию земельной ипотеки и повышению плодородия почв; запрещение дробления земельных участков; дифференциация земельных налогов и арендной платы; зонирование сельских территорий и т.д.

По мнению автора, в течение последующих 3-5 лет необходимо провести спецификацию прав собственности, т.е. определить субъект собственности, объект собственности и способ наделения правами собственности, в том числе на нелегитимно используемые земельные доли на правах аренды. На осуществление этих работ, включая инвентаризацию сельскохозяйственных земель, проведение землеустройства, постановку земельных участков на кадастровый учет и государственную регистрацию прав собственности, по разным источникам, потребуется около 80 млрд руб. (в расчете на год от 16 до 27 млрд руб.), которые необходимо изыскать за счет средств сельхозорганизаций и крестьянских (фермерских) хозяйств, а при их недостатке - за счет средств государственного бюджета. Сельскохозяйственные организации должны быть заинтересованы в проведении указанных работ, так как за использование земли без оформления прав и документов органы прокуратуры имеют право привлекать их руководителей к ответственности.

4. Разработана модель образования земельной ренты, предпринимательского дохода, земельного налога и арендной платы за едачу в аренду земель сельскохозяйственного назначения с учетом их природного и экономического потенциала. В диссертационном исследовании даны концептуальные основы рентных отношений между собственником земли и арендатором, в соответствии с которыми земельная рента как экономическая категория реализуется в условиях рынка через спрос и предложение, оказывая влияние на отношения указанных субъектов друг к другу и к арендуемому земельному участку. Так, при росте спроса и цены на зерно предприниматель использует дополнительный труд и капитал для вовлечения в аренду худших по качеству земель, которыми располагает собственник. Это создает прибавочный продукт, формирует более высокий уровень земельной ренты на землях лучшего качества и обеспечивает воспроизводство на худших землях. Наоборот, при уменьшении спроса, но при устойчивом предложении зерна на рынке происходит спад цен, уменьшается прибавочный продукт и формируется более низкий уровень ренты, что приводит к снижению ставок арендной платы и сокращению площади земель, сдаваемых собственником в аренду. Таким образом, земельная рента является прибавочным продуктом, созданным трудом, капиталом и основным средством производства в сельском хозяйстве — землей, обладающей природным и экономическим плодородием, а также неэластичностью спроса и предложения.

В диссертационной работе исследован механизм экономических отношений субъектов арендного земельного рынка, который основан на таких экономических инструментах, как платность сельскохозяйственного землепользования, земельная рента, земельный налог, арендная плата, предпринимательский доход. Рентные отношения между

собственником земли и арендатором основываются на договоре о распределении доходов: одна его часть - в виде средней прибыли - присваивается предпринимателем, а другая -собственником в виде арендной платы. Землевладелец, обладая монополией собственности на землю, передает свое право пользования невоспроизводимым средством производства арендатору, который на условиях арендного договора временно становится правообладателем земельного участка.

С монополией на землю в качестве объекта хозяйствования связан механизм превращения части дохода в абсолютную, дифференциальную (I и И) и монопольную ренты. Абсолютная земельная рента изымается у арендатора и выплачивается собственником земельного участка в виде земельного налога, так как земля как природный ресурс является национальным достоянием. Поэтому минимальная арендная плата не может быть ниже земельного налога. В арендную плату, помимо абсолютной ренты, включена дифференциальная рента I, обусловленная естественным плодородием почвы, местоположением земельных участков, их близостью к рынкам сбыта произведенной продукции и производственных ресурсов.

При долгосрочной аренде предприниматель вкладывает инвестиции в плодородие почвы, увеличивает выход продукции с единицы площади, повышает отдачу добавочных вложений капитала и труда в землю. Созданная таким образом дифференциальная рента II, а также предпринимательский доход как результат эффективной деятельности по управлению сельскохозяйственным производством остаются у арендатора и служат источником нововведений. Однако, если в договоре аренды предусмотрено, что затраты на интенсификацию земли осуществляет собственник, то дифференциальная рента П должна включаться в арендную плату и поступать землевладельцу. В том случае если инвестиции в сельскохозяйственное производство совместно вкладывают собственник и арендатор, дифференциальная рента II должна распределяться между ними по долевому участию. При перезаключении договора аренды на новый срок землевладелец учитывает, что его земля "облагорожена" дополнительными капиталовложениями и стала более продуктивной, он повышает ставку арендной платы на определенную часть дифференциальной ренты И.

Монопольная рента появляется на участках земли, обладающих исключительными свойствами, которые позволяют производить редкие культуры или особые сорта продукции, обладающие повышенным спросом и продаваемые по монопольным ценам. В этом случае арендатор вынужден платить собственнику необычайно высокую арендную плату, которая, кроме абсолютной и дифференциальной ренты, включает в себя и монопольную ренту.

В диссертационной работе подробно исследованы различные варианты установления арендных платежей: в процентах от кадастровой стоимости; по результатам торгов (конкурсов, аукционов) прав аренды; на основе рыночной стоимости земельного участка или цены предложения на земельном рынке и процентной ставки рефинансирования Центрального банка РФ; по ставкам арендной платы и др. Следует подчеркнуть, что порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. При определении конкретного размера арендной платы учитываются следующие расчетные показатели: категории земель и категории арендаторов; расчетные коэффициенты базовых ставок арендной платы по каждому субъекту Российской Федерации и др. При этом следует учитывать тот факт, что при определении арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земли расчеты данной стоимости лишь в определенной степени отражают часть ее потенциального дохода. Использование рыночной стоимости сельскохозяйственных земель затруднено тем, что определение ее размера является трудоемкой, дорогостоящей процедурой и требует участия независимых оценщиков.

5. Обоснованы методические подходы к формированию платежей за сдачу в аренду сельскохозяйственных участков при проведении функционального зонирования сельских территорий муниципальных образований. Изучение специальной литературы показало, что за последние годы в России усилился общественный интерес к земельной собственности в связи с тем, что ее использование в ряде отраслей народного хозяйства приносит большие доходы. Величина ренты становится основным критерием выбора вариантов развития земельных отношений и земельного оборота. В этом направлении совершенствуется и земельное законодательство. Примером может служить подготовленный Министерством экономического развития Российской Федерации проект Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Новацией указанного законопроекта является исключение понятия «категории земель» и замена его на понятие «территориальные зоны». При этом виды деятельности определяются регламентами использования территории в зависимости от ее функционального назначения и в соответствии с классификацией видов разрешенного использования земельных участков. Вместо действующих семи категорий земель предполагается установить 12 территориальных

зон (в том числе зону сельскохозяйственного назначения), 20 охранных и защитных зон, а также сохранить земли водного и лесного фондов. Каждая зона будет иметь границу, тогда как конкретная категория земли ее не имеет.

Из анализа научных источников следует, что мнение по данному законопроекту разделилось. Одни специалисты полагают, что такой перевод земель сельскохозяйственного назначения может привести к их неконтролируемому переходу в земли иного назначения, что отрицательно скажется на сельскохозяйственном потенциале страны. Другие считают, что отказ от категории земель и переход к территориальным зонам возможен без ущерба для экономики страны, так как Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Минэкономразвития России и зарегистрирован в Минюсте России в 2014 году. Зарубежная законодательная практика свидетельствует о целесообразности данных мер. Это также подтверждается результатами эксперимента в Озерском районе Московской области, выполненного группой ученых Государственного университета по землеустройству в 2013 г.

Автором диссертационного исследования разработана методика определения арендных платежей за использование сельскохозяйственных земельных участков в условиях зонирования сельских территорий муниципальных образований. При выборе земельного участка автор исходит из того, что пахотные угодья должны использоваться максимально эффективно. Поэтому их экономический потенциал измеряется через величину земельной ренты, которая рассчитывается путем вычитания из стоимости валовой продукции производственных затрат и предпринимательского дохода. Только при оптимальном варианте полевого севооборота и интенсивном использовании земель арендатор может получить максимальный урожай сельскохозяйственных культур (в зерновом эквиваленте), сократить до минимума производственные затраты, поднять цены реализации за счет конъюнктуры зернового рынка и в результате - увеличить земельную ренту.

Методика предусматривает расчет стоимости валовой продукции и производственных затрат с учетом фактических цен реализации и себестоимости основной продукции, сложившихся в текущем году, а стоимости побочной продукции - по рыночным ценам. Выполненные на примере Московской области расчеты свидетельствуют о том, что при определении земельной ренты целесообразно учитывать полученные из бюджета субсидии по несвязанной поддержке в растениеводстве на 1 га посевов, так как фактическая рентабельность не может обеспечить расширенное воспроизводство. С этой целью предпринимательский доход рассчитывается с учетом поправочного коэффициента, выражающего соотношение нормативной (30%) и фактической (38%) рентабельности.

Исходя из условий договора аренды, дифференциальная рента распределяется между арендатором и арендодателем в соответствии с договором аренды в следующих пропорциях - 40% и 60% соответственно.

Порядок расчета затрат, выручки от продажи сельскохозяйственной продукции, предпринимательского дохода, земельной ренты и арендной платы представлен в таблице 8. Таблица 8 - Порядок расчета земельной ренты и арендной платы за земельный участок сельскохозяйственного назначения в Озерском муниципальном районе Московской

области в 2013 г.

№ п/п Показатели Сумма, руб.

1 Выручка от реализации основной продукции растениеводства с арендованного участка (1805 ц зерн. ед. х 540 рубУц) 974700

2 Выручка от реализации побочной продукции растениеводства, (500 цх 150 руб./ц) 75000

3 Общая выручка от реализации продукции растениеводства (974700 руб. + 75000 руб.) 1049700

4 Полная себестоимость реализованной продукции растениеводства (1805 ц зерн. ед. х 480 руб./ц) 866400

5 Прибыль от реализации продукции без субсидий (1049700 руб. -866400 руб.) 183300

6 Субсидии, полученные из бюджетов всех уровней на оказание несвязанной поддержки сельхозтоваропроизводителям в растениеводстве на 1 га посевов, рубУга 2430

7 Субсидии, полученные арендатором из бюджетов всех уровней на оказание несвязанной поддержки в растениеводстве на посевную площадь севооборота (2430 рубУга х 60 га) 145800

8 Выручка от реализации продукции растениеводства с субсидиями (1049700 руб. + 145800 руб.) 1195500

9 Прибыль от реализации продукции с субсидиями (1195500 руб. -866400 руб.) 329100

10 Рентабельность продукции растениеводства без субсидий (183300 руб. / 866400 руб.) х Ю0 21%

11 Рентабельность продукции растениеводства с субсидиями (329100 руб. / 866400 руб.) х 100 38%

12 Предпринимательский доход с учетом поправочного коэффициента в размере 79% от суммы прибыли с субсидиями (329100 руб. х 79/100) 259989

13 Земельная рента с учетом субсидий (329100 руб. - 259989 руб.) 69111

14 Удельный показатель кадастровой нормативной стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения Озерского района Московской области, рубУга 72000

15 Ставка земельного налога от кадастровой стоимости 1 га земельного участка сельхозназначения 0,3%

16 Абсолютная земельная рента, равная земельному налогу со всей площади севооборота (72000 рубУга х 0,3 /100 х 70 га = 216 х 70) 15120

17 Минимальная арендная ставка, равная абсолютной земельной ренте в расчете на 1 га пашни (15120 руб. / 70 га), рубУга 216

Продолжение таблицы 8

№ п/п Показатели Сумма, руб.

18 Дифференциальная земельная рента (69111 руб. - 15120 руб.) 53991

19 Дифференциальная земельная рента в расчете на 1 га пашни (53991 руб./70 га) 772

20 Распределение земельной дифференциальной ренты: арендатор - 40%, (53991 руб. х 40 /100) арендодатель - 60%, (53991 руб. х 60 /100) 21596 32395

21 Арендные платежи, выплачиваемые арендодателю за счет абсолютной и дифференциальной ренты (15120 руб. + 32395 руб.) 47515

22 Арендные платежи в расчете на 1 га пашни (47515 руб. / 70 га), р\б./га 679

23 Доля арендных платежей в общей сумме земельной ренты (47515 руб./69111 руб. х 100) 69%

24 Доля дифференциальной земельной ренты в сумме арендных платежей (32395 руб. / 47515 руб. * 100) , 68%

25 Доля доходов арендатора в общей сумме прибыли с учетом субсидий (259989 руб. + 21596 руб. / 329100 руб. х 100) 86%

26 Доля арендодателя в общей сумме прибыли (15120 руб. + 32395 руб. / 329100 руб. х 100) 14%

Разработано автором

Разработанная методика надежно защищает экономические интересы арендатора. С учетом предпринимательского дохода и дифференциальной земельной ренты на его долю приходится 86% общей суммы годовой прибыли, что создает предпосылки для устойчивого расширенного воспроизводства. При этом выплаченная арендодателю арендная плата значительно превышает ее размер, рассчитанный исходя из кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель, то есть муниципальные органы власти получат стабильный источник для пополнения бюджета за счет арендной платы.

ВЫВОДЫ II ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Земельные арендные отношения представляют собой совокупность организационно-экономических отношений, возникающих между арендатором-землепользователем и арендодателем-собственником по поводу использования и охраны земель в процессе производства сельскохозяйственной продукции, распределения полученного дохода и земельной ренты в соответствии с договором аренды.

2. Институциональное регулирование земельных ресурсов в сельском хозяйстве сталкивается с такими проблемами, как отсутствие планирования землепользования и землеустройства, слабая защита прав собственности всех участников земельного рынка,

значительные транзакционные издержки вовлечения земель в сельскохозяйственный оборот, отсутствие конкуренции на рынке кадастровых работ, медленное формирование института массовой оценки земельной недвижимости. В результате многие сельскохозяйственные земли были выведены из оборота, длительное время не обрабатывались плодородные угодья, что привело к потере их продуктивности, зарастанию кустарниками и лесом, заболачиванию и деградации. Все это нанесло ущерб аграрной экономике России: в 2012 г., в сравнении с 1990 г., валовой объем продукции сократился на 40%, средняя урожайность снизилась на 8%, сумма недополученных бюджетом земельных налогов составила свыше 17 млрд руб., а земельно-ресурсный потенциал уменьшился на 12%. Поэтому в регулировании земельных отношений важная роль должна отводиться сохранности продуктивных земель и организации их рационального использования

3. Установлено, что арендный сегмент рынка государственных и муниципальных земель по федеральным округам развивался неравномерно и неустойчиво. В условиях капитализации земельных отношений это приводит к изменению категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков, снижению производственного потенциала земельных ресурсов в сельском хозяйстве. Устойчивое развитие аренды сельскохозяйственных угодий позволит вовлечь дополнительные площади в хозяйственный оборот. Органам власти регионов и муниципальных образований необходимо разработать и осуществить меры по инвентаризации и межеванию сельскохозяйственных земель, завершить выдел земельных участков в счет земельных долей, создать льготные условия потенциальным инвесторам-арендаторам для вложения материальных и финансовых средств в аграрное производство.

4. Исследования показали, что арендная плата за пользование земельным участком выступает как часть земельной ренты, то есть потенциального дохода, обусловленного природным и экономическим плодородием, местоположением земельного участка, а также особенностями сельскохозяйственного производства, волатильностью цен на сельскохозяйственную продукцию и средства производства за базовый период. Экономический механизм аренды должен быть направлен на создание мотивационных стимулов по вовлечению в оборот неиспользуемой пашни и других угодий путем возмещения арендаторам части произведенных затрат за счет бюджета, применения дифференцированных ставок аренды по видам разрешенного использования угодий с учетом их реальной стоимости и валового рентного мультипликатора, установления на государственных и муниципальных землях сроком до 3-х лет минимальной ставки аренды в размере 0,1 Ч-ó кадастровой стоимости земельного участка.

5. Изучение зарубежного опыта и специальной литературы по земельной арендной проблематике позволило сделать вывод о необходимости более полного учета опыта аренды земель сельскохозяйственного назначения, функционирующей в развитых странах, в российскую практику земельных отношений. Это касается разработки и применения специального законодательства об аренде земельных участков; стимулирования заключения долгосрочных договоров аренды земель (до 99 лет), способствующих развитию ипотеки и стабилизации сельскохозяйственного землепользования; дифференциации ставок аренды в зависимости от видов использования угодий; защиты интересов арендаторов; функционального зонирования сельских территорий и др.

6. В целях устойчивого функционирования арендного рынка сельхозугодий предстоит решить задачи по разграничению, постановке на кадастровый учет и государственной регистрации земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной и коллективно-долевой собственности. Необходимо сочетать рыночные механизмы с институтом государственного регулирования земельных отношений, что будет способствовать более широкому применению платного и срочного землепользования и на этой основе консолидации земель сельскохозяйственного назначения у эффективно хозяйствующих субъектов в отрасли.

7. Доказано, что проблема спецификации прав собственности на земельные доли, сданные в аренду с нарушением земельного законодательства сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, индивидуальным предпринимателям, а также садоводческим, огородническим, дачным и другим некоммерческим объединениям граждан, остается по-прежнему актуальной. Это связано с тем, что указанные доли не прошли стадию трансформации в земельные участки. Медленными темпами происходит уменьшение площади невостребованных земельных долей, что обусловлено как недостаточным правовым и экономическим регулированием, так и нехваткой финансовых средств на проведение соответствующих землеустроительных работ. Для ускорения процесса оформления земельных долей необходимо составить их реестр, упростить порядок образования в счет земельных долей земельных участков.

8. Разработанная автором методика определения арендных платежей с учетом видов разрешенного использования сельскохозяйственных земельных участков в условиях зонирования сельских территорий муниципальных образований позволяет определить наиболее продуктивный с точки зрения рентоспособности участок для сдачи в аренду. Как показывают расчеты, выполненные на примере Московской области, при определении

земельной ренты и арендной платы целесообразно учитывать полученные из бюджета субсидии на оказание несвязанной поддержки в расчете на 1 га посевов.

9. Предлагаемый в диссертации инструментарий, включающий механизмы образования и распределения полученной прибыли на предпринимательский доход и земельную ренту, решает задачу оптимального соотношения экономических интересов арендодателя и арендатора. Первый получает большую часть земельной ренты (68%), что заинтересовывает его в сдаче земельного участка в аренду, а арендатор -предпринимательский доход и оставшуюся часть земельной ренты, направляемые для расширенного воспроизводства и личного потребления. В условиях зонирования сельских территорий муниципальных образований разработанная автором модель формирования арендной платы может быть использована при сдаче в аренду частных, государственных и муниципальных земель сельскохозяйственного назначения.

ПУБЛИКАЦИИ

Статьи, опубликованные в издания!, рекомендованных ВАК РФ:

1. Белякова A.M. Арендная плата как обязательный элемент земельных арендных отношений // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, 2010. -№8. - С.68-69. - 0,34 п.л.

2. Белякова A.M. Основания и порядок возникновения, изменения и прекращения права аренды земель // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, 2010. -№11.- С.54-57. - 0,60 пл.

3. Белякова A.M. Аренда как инструмент регулирования земельных отношений // Аграрный вестник Урала, 2011. - №4. -С.85-87. - 0,35 пл.

4. Белякова A.M. Управление оборотом земель сельскохозяйственного назначения // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, 2012. - №3. - С.16-22. - 0,70 пл.

5. Белякова A.M. Аренда земель сельскохозяйственного назначения в условиях глобализации аграрной экономики // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, 2012. -№7. -С.51-55. -0,60 п.л.

6. Белякова A.M. Управление землями сельскохозяйственного назначения за рубежом: механизмы и инструменты П Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, 2013. -№1. - С.50-55. - 0,90 п.л.

7. Белякова A.M. Аренда земель сельскохозяйственного назначения через призму институционального анализа // Агропродовольственная политика России, 2013. - №5. - С. 8995. - 0,90 пл.

8. Белякова A.M. Опыт аренды земель сельскохозяйственного назначения в странах Евросоюза и в США // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, 2013. - №9 (начало). - С. 47-50. - 0,42 пл.; в том же журнале, 2013. - №10 (продолжение). -С. 53-55. - 0,40 пл.; всего - 0,82 пл.

9. Белякова A.M. Пути повышения инвестиционной привлекательности аренды земель сельскохозяйственного назначения // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, 2014. -№2.-С. 19-24.-0,70 пл.

10. Белякова A.M. Механизм формирования земельной ренты и арендной платы при аренде земельных участков сельхозназначения // АПК: экономика, управление, 2014. - №2. -С. 89-93. - 0,50 пл.

11. Белякова A.M. Определение арендной платы при сдаче в аренду земельных участков сельскохозяйственных угодий в условиях зонирования сельских территорий // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий, 2014. - №2. - С. 44-47. - 0,60 пл.

Прочие публикации по теме диссертационного исследования:

12. Белякова A.M. Аренда земли как важный инновационный ресурс сельскохозяйственных предприятий // Проблемы развития молодежного предпринимательства в инновационной среде. Материалы международной научно— практической конференции. Екатеринбург. Уральский ГЭУ. 22.02.2011 г. Изд-во: Урал.гос.экон.ун-та, 2011. -С.142-146. -0,60 пл.

13. Белякова A.M. Совершенствование управления оборотом земель сельскохозяйственного назначения // Сельское хозяйство - потенциал конкурентоспособного развития регионов. Сборник научных трудов молодых учёных. Москва. ГНУ ВИАПИ имени A.A. Никонова, 2011. - С. 53-64. - 0,70 пл.

14. Белякова A.M. Экономико-правовые аспекты формирования механизма арендных отношений // Проблемы рационального использования земельных ресурсов в сельском хозяйстве. Материалы Международной научно-практической конференции 26 апреля 2013 года. - М.: ООО «НИПКЦ Восход-А», 2013. - 440с. - С. 106-116. - 0,60 пл.

15. Белякова A.M. Развитие земельных отношений в России в переходный период // Современные проблемы экономики АПК в исследованиях молодых ученых. Часть 2. -Сборник научных трудов молодых ученых ГНУ ВИАПИ имени A.A. Никонова. - Москва: ГНУ ВИАПИ имени A.A. Никонова, 2013. - 148 с. -С. 94-101.-0,50 пл.

Подписано в печать: 15.10.2015г. Заказ № 9931 Тираж: 100 экз. Типография «ОПБ-Принт» ИНН 7715893757 107078, г. Москва, Мясницкий пр-д, д. 2/1 (495) 777 33 14 www.opb-print.ru