Развитие форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе"

На правах рукописи

мъ

ЛЕВИНА АЛЕКСАНДРА ВАЛЕРЬЕВНА

РАЗВИТИЕ ФОРМ ХОЗЯЙСТВОВАНИЯ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ СЕКТОРЕ

(на примере Свердловской области)

Специальность 08 00.05 -Экономика и управление народным хозяйством -Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами сферы услуг

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ООЗОБ1Э26

Екатеринбург - 2007

003061926

Диссертационная работа выполнена на кафедре экономики сферы услуг

ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Пешина Эвелина Вячеславовна

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Власова Наталья Юрьевна

кандидат экономических наук Санжанов Олег Игоревич

Ведущая организация ГОУ ВПО «Уральский государственный

технический университет - У ПИ»

Защита диссертации состоится 27 сентября 2007 года в 10 00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 287 02 при ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет» по адресу 620144, г Екатеринбург, ул 8 Марта/Народной воли, 62/45, ауд 357 (зал заседаний Ученого совета)

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

С авторефератом можно ознакомиться на официальном сайте ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет» (http // lib usue ru) Автореферат разослан 23 августа 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Князева Е Г

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Диссертационная работа посвящена исследованию и развитию теоретических и методологических подходов к анализу форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе

Актуальность диссертационного исследования. Жилищно-коммунальные услуги относятся к социально значимым, и их основное назначение состоит в обеспечении жизнедеятельности общества, удовлетворении потребностей населения в жилье и коммунальном обслуживании

В условиях плановой экономики вопросы различных форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе практически не рассматривались, так как существовавшие кооперативные и частные предприятия не получали широкого распространения из-за ограничения их деятельности государством

Ограничивая сферу самоокупаемости в жилищном хозяйстве, государство четко определяло экономические отношения между жилищным хозяйством, государственным (местным) бюджетом и населением

С введением рыночных отношений и реализации принципов самоокупаемости отрасли («Об основах федеральной жилищной политики» / Закон РФ от 24 12 1992 г № 4218-1) актуальными для научной и практической деятельности становятся вопросы развитие конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве, развитие различных организационно-экономических форм предприятий, привлечение внебюджетных источников финансирования, обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан и т д

В настоящее время в жилищно-коммунальном секторе наблюдается развитие различных форм хозяйствования: увеличивается доля жилищно-коммунальных предприятий частной формы собственности, распространяются новые формы управления жилищным фондом (товарищества собственников жилья, управляющие компании)

•я

л5

В то же время несмотря на постоянный рост доходов жилищно-коммунальных предприятий основным результатом их финансово-хозяйственной деятельности остается убыток Это связано с особенностями функционирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (высокая доля ветхого и аварийного жилья, затратный принцип ценообразования и др ) Такая ситуация, определяющая деятельность жилищно-коммунальных предприятий, приводит к низкому качеству оказываемых услуг и, как следствие, неудовлетворенности потребителей

Целью приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России Для совершенствования работы организаций системы жилищно-коммунального комплекса предусмотрено решение ряда задач, среди которых наиболее важные и первостепенные- создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным и коммунальным комплексом, совершенствование процедур тарифного регулирования плановых работ и услуг, финансовое регулирование обеспечения эффективной деятельности организаций коммунального комплекса и т д

Неотъемлемой частью реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» по совершенствованию работы жилищно-коммунального комплекса является развитие различных организационно-экономических форм хозяйствования

С учетом сказанного, тема диссертационного исследования представляется актуальной как с теоретико-методологической, так и практической точек зрения

Степень научной разработанности проблемы Вопросы развития и функционирования сферы услуг как сектора экономики рассмотрены в трудах отечественных ученых ТД. Бурменко, Н.Н. Даниленко, ЕН Жильцова, В А Лазарева, В Д Марковой, Т И Николаевой, Е.В Песоцкой, Т А. Туренко и др

Среди зарубежных ученых, оказавших влияние на научные взгляды автора, следует выделить Г Асселя, Дж Зингельманна, Ф Котлера, К Лавлока, К-Мэнкыо-и др.

Изучению вопросов сущности и особенностей жилищно-коммунального хозяйства уделено значительное внимание в работах Б Н Андрушкива, Т Т Авдеевой, М Л Крупицкого, В А Крылова, Т К Руткаускас, Ю Ф Сими-онова, Ю В Филиппова и др

Сущность и классификация форм хозяйствования предприятий широко представлена в трудах С Б Авдашевой, Л Н Галенской, В Д Грибова, АЛ Леонова, НА Михеевой, Г К Оноприенко, НМ Розановой, ГЗ Суша, В Я Хрипача и др

Среди зарубежных авторов, исследовавших организационно-экономические формы предприятий, выделяются Б Арендт, Г Гейер, К Рище и др

Изучению эволюции и реформирования жилищно-коммунального сектора посвящены работы О Э Бессоновой, Д М Жукова, Е Ф Петровой, Л Н Чернышева, М.Д Шапиро и др

Вопросы развития форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе не получили широкого освещения в научной литературе Среди известных публикаций можно выделить труды В В Бузырева, Ю Ф Симионова, В С Чекалина и ряда других исследователей, которые рассматривают отдельные организационно-экономические формы жилищно-коммунальных предприятий

Высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых, полученные ими научные, методические и практические результаты, необходимо все же отметить, что данная сложная проблематика с учетом возрастающих требований к практической значимости деятельности жилищно-коммунальных предприятий остается недостаточно разработанной, исследования в этой сфере отстают от современного уровня развития экономической науки

Актуальность и практическая востребованность тематики определили объект и предмет исследования, обусловили выбор целевой установки и задач диссертационной работы

Объектом диссертационного исследования является жилищно-коммунальная сфера, которая рассматривается как сложная социально-экономическая система и включает предприятия различных организационно-экономических форм по оказанию жилищно-коммунальных услуг, расположенные на территории региона (на примере Свердловской области)

Предмет исследования - совокупность социально-экономических и организационно-управленческих отношений, возникающих в процессе производства и потребления жилищно-коммунальных услуг

Область исследования соответствует п 15 103 «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка» и п 15 110 «Современные тенденции развития организационно-экономических форм хозяйствования в сфере услуг» паспорта научной специальности 08 00 05 -Экономика и управление народным хозяйством - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами сферы услуг

Целью исследования является развитие теоретических и методологических подходов к исследованию форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе

Задачи исследования

- исследовать сущность, свойства и классификацию жилищно-коммунальных услуг,

- определить особенности деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг,

- рассмотреть сущность и классификацию форм хозяйствования предприятий,

- проследить эволюцию форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе,

- проанализировать деятельность предприятий жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Свердловской области и муниципальных образований-Свердловской области,

- разработать систему показателей жилищно-коммунального хозяйства,

- предложить методическую базу по совершенствованию деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг

Теоретической и методологической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по экономической теории, экономике сферы услуг, экономике предприятия и экономике жилищно-коммунального хозяйства Обоснование теоретических и методологических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе анализа эмпирического и статистического материала, системного подхода В процессе систематизации и анализа материалов использовались методы экономико-статистического анализа, метод ретроспективного анализа, метод сравнений и аналогий, метод группировок факторов, признаков, показателей

Информационную базу исследования составили аналитическая, статистическая, справочная, монографическая, периодическая литература по проблемам жилищно-коммунального хозяйства и экономике предприятия, нормативно-правовые акты Российской Федерации, Свердловской области и г Екатеринбурга, текущая отчетность о финансово-хозяйственной деятельности жилищно-коммунальных предприятий Свердловской области

Научная новизна и результаты диссертационной работы заключаются в следующем

- уточнено и научно обосновано содержание понятия «жилищно-коммунальная услуга», предложены расширительная трактовка свойств жилищно-коммунальных услуг и классификация жилищно-коммунальных услуг,

разработана иерархическая система показателей жилищно-коммунального хозяйства для совершенствования управленческого процесса в отрасли;

- определены альтернативные методические подходы к установлению платы за наем жилого помещения, находящегося в государственном и муниципальном жилищном фонде, и осуществлена их апробация,

- предложена методика расчета цены за услуги по содержанию и ремонту жилья в зависимости от качественных характеристик жилищного фонда и осуществлена ее апробация

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты могут использоваться

- органами государственной власти и местного самоуправления в процессе деятельности по нормативному регулированию и разработке нормативно-правовых документов по жилищно-коммунальному хозяйству,

предприятиями жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм собственности для совершенствования деятельности по оказанию жилищно-коммунальных услуг,

- высшими учебными заведениями при подготовке и переподготовке специалистов в области жилищно-коммунального хозяйства

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты диссертационной работы докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях международных (Екатеринбург, 2005 г, Санкт-Петербург, 2006 г), всероссийских (Екатеринбург, 2004 г, 2005 г, 2006 г, 2007 г )

Основные положения и выводы диссертационной работы были использованы при выполнении научных исследований

- Института философии и права УрО РАН «Управление осуществлением реформы местного самоуправления на территории Ханты-Мансийского автономного округа» (по заказу Управления делами Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, 2004 г ),

Уральского государственного экономического университета «Экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья и платы за наем жилых помещений по муниципальному жилищному фонду города Екатеринбурга» (по заказу Администрации г. Екатеринбурга, 2004 г), «Экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья и платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в многоквартирных жилых домах с муниципальными жилыми помещениями города Екатеринбурга» (по заказу ООО АФ «Аудиторское партнерство», 2005 г), «Среднесрочное финансовое планирование» (по заказу Академии бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации, 2005 г), «Финансово-экономическое обеспечение национального проекта в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (по заказу Академии бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации, 2006 г)

По теме диссертационного исследования опубликовано 16 научных работ общим объемом авторского текста 9,53 п. л, в том числе в рецензируемых научных изданиях ВАК

Структура работы определена целью, задачами и последовательностью изложения Диссертационная рабрта представлена на 171 странице, состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 159 наименований, проиллюстрирована 22 рисунками, 40 таблицами и содержит 31 приложение.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определена степень научной разработанности проблемы, представлены объект и предмет исследования, сформулированы цели и задачи, освещены теоретические, методологические основы и информационная база исследования, раскрыты элементы научной новизны, важность теоретических выводов диссертационной работы и практическая значимость исследования.

В первой главе работы «Теоретические аспекты исследования жилищно-коммунального сектора» изучены теоретические положения сущности и свойств жилищно-коммунальных услуг, классификации жилищно-

коммунальных услуг На основе сравнительного анализа существующих определений уточнено понятие «жилищно-коммунальная услуга» Представлена классификация основных форм хозяйствования предприятий жилищно-коммунального хозяйства Рассмотрена и обобщена эволюция форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе в условиях плановой и рыночной экономики

Во второй главе «Ретроспективный анализ деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг» дана сравнительная характеристика показателей деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг Российской Федерации и Свердловской области Проведен анализ динамики развития жилищно-коммунальных предприятий Свердловской области различных организационно-экономических форм и анализ финансово-хозяйственной деятельности жилищно-коммунальных предприятий муниципальных образований

В третьей главе «Направления совершенствования деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг» предложена иерархическая система показателей жилищно-коммунального хозяйства, предназначенных для совершенствования управленческого процесса в отрасли Разработаны альтернативные методические подходы к установлению платы за наем жилого помещения, находящегося в государственном и муниципальном жилищном фонде Предложена методика расчета цены за услуги по содержанию и ремонту жилья в зависимости от качественных характеристик жилищного фонда

В заключении подведены итоги диссертационного исследования, сформулированы основные выводы и обобщены предложения для совершенствования деятельности предприятий различных организационно-экономических форм по оказанию жилищно-коммунальных услуг

Приложения к диссертационной работе содержат материалы и статистические данные по объекту и предмету диссертационного исследования

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ, ВЫНЕСЕННЫЕ НА ЗАЩИТУ Уточнено и научно обосновано содержание понятия «жилищно-коммунальная услуга», предложены расширительная трактовка свойств жилищно-коммунальных услуг и классификация жилищно-коммунальных услуг.

В работе на основе изучения существующих подходов к трактовке понятия «жилищно-коммунальная услуга» было уточнено его содержание

Чтобы дать развернутое определение жилищно-коммунальной услуги, необходимо учитывать, что услуга представляет собой процесс, в котором участвуют и производитель, и потребитель Во многих определениях внимание сосредоточивается на одной из сторон если этой стороной становится производитель - сама услуга подменяется затратами труда, если потребитель -происходит подмена услуги результатами ее потребления

Другим важным моментом при определении жилищно-коммунальной услуги является то, что предоставление ее происходит в любом случае, независимо от того, воспользуется потребитель ею в данный момент времени или нет Производство и потребление жилищно-коммунальных услуг совпадает во времени или следует одно за другим, и услуга может быть выражена не только в конкретном результате, но и в потенциальной возможности ее потребления К жилищно-коммунальным услугам относится не только результат, доведенный до потребителя, но и деятельность по обеспечению этого результата

По мнению автора, выделение «объектов жилищно-коммунального назначения» в определении жилищно-коммунальных услуг представляется зауженным, и наиболее удачной является терминология «инфраструктура», отражающая и экономический объект, и материальные сети, и осуществление операций

Таким образом, жилищно-коммунальные услуги можно определить как

деятельность, основанную на взаимодействии производителя и потребителя, направленную на обеспечение конкретного результата или потенциальной возможности его использования, по производству, восстановлению и поддержанию в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом качестве инфраструктуры жилищно-коммунального назначения

Для данного вида услуг характерны свойства и общие для всех услуг (неосязаемость, неотделимость от источника, непостоянство качества, несохраняемость, отсутствие передачи прав собственности и взаимозаменяемости услуг), и специфические К специфическим относятся такие свойства как невозможность компенсации неоказанных услуг, однородность услуг, совмещение функций производства, доставки и реализации услуг, зависимость от местных условий, специфический характер услуг, сочетание различных структур рынка по предоставлению услуг, высокая социальная значимость, локальный характер предоставления и потребления услуг, двойственный характер услуг

Свойства жилищно-коммунальных услуг определяют особенности хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе Кроме того, на деятельность жилищно-коммунального предприятия оказывают влияние качественные характеристики жилищного фонда, находящегося в его управлении и обслуживании (уровень благоустройства, тип расселения, тип планировки квартир, форма собственности, долговечность жилищного фонда, капитальность зданий, этажность)

Жилищно-коммунальные услуги могут быть классифицированы по различным признакам (табл 1)

Жилищно-коммунальным предприятиям любых форм хозяйствования при осуществлении своей деятельности необходимо учитывать особенности услуг, ими оказываемых Знание общих и специфических свойств жилищно-коммунальных услуг и учет их в своей деятельности позволит жилищно-коммунальным предприятиям эффективно функционировать и оказывать услуги более высокого качества

Таблица 1 - Классификация жилищно-коммунальных услуг

Признак Классификация

Отраслевой 1 Жилищные услуги, услуги гостиниц и прочих коммунальных мест проживания 2 Коммунальные услуги

Целевое назначение и характер предоставления услуг 1 Индивидуальные услуги 2 Коллективные услуги 2 1 Производственные услуги 2 2 Общественные услуги

Природа услуг 1 Услуги сезонного характера 2 Услуги постоянного характера 3 Услуги эпизодического характера

Функциональные и технологические особенности 1 Услуги промышленн^-индустриального характера (водо-, тепло-, электро- и газоснабжение, водоотведение) 2 Услуги по обеспечению санитарно-экологической безопасности (очистка сточных вод, сбор и вывоз мусора, утилизация и захоронение бытовых отходов, уборка улиц) 3 Услуги по благоустройству населенных пунктов (строительство и ремонт дорог, тротуаров и мостов, озеленение улиц и дорог, уличное освещение) 4 Услуги по обслуживанию жилищного фонда

Уровень оплаты населением 1 Платные услуги 2 Бесплатные услуги 3 Льготные услуги 4 Социально-гарантированные услуги

Степень механизации оказания услуг 1 Механизированное оказание услуг 2 Частично механизированное оказание услуг 3 Ручное оказание услуг

Уровень образования работников 1 Услуги, требующие специальных знаний и навыков работников 2 Услуги, не требующие специального образования работников

Особенности функционирования рынка услуг 1 Услуги, предоставляемые на конкурсной основе 2 Услуги, предоставляемые на монопольной основе

Степень стандартизации услуг 1 Стандартные услуги 2 Услуги по жилищному комфорту 3 Элитарные услуги

Степень регулирования тарифов 1 Услуги, формирование тарифов на которые регулируется органами власти 2 Услуги, цены на которые формируются на основе спроса и предложения

Особенности предоставления услуг 1 Свободные услуги 2 Экономические услуги

Разработана иерархическая система показателей жилищно-коммунального хозяйства для совершенствования управленческого процесса в отрасли.

За период 2000-2006 гг наблюдалось развитие различных форм хозяйствования предприятий жилищно-коммунального сектора Наибольшие доли в структуре предприятий жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области занимают предприятия частной и муниципальной форм собственности (рис 1)

28

0 Частная 13 Смешанная ■ Муниципальная □Государственная

Рисунок 1 - Структура жилищно-коммунальных предприятий Свердловской области по формам собственности на 01.01.2006 г., %

При этом отмечается быстрый рост немуниципальных (негосударственных) организаций по оказанию жилищно-коммунальных услуг.

Также развиваются различные формы организаций по управлению жилищным фондом кроме товариществ собственников жилья, распространяются такие формы управления как управляющие компании и непосредственное управление (рис 2)

50% л

40% -30% -20% -10% -

2000* 2001 2002 2003 2004 2005 2006

■ ТСЖ □ Управляющие компании 0 Непосредственное управление

* - Доля ТСЖ составила 0,1% Рисунок 2 - Структура жилищного фонда Свердловской области по формам управления за 2000-2006 гг., %

То есть можно сделать вывод о постоянном развитии различных форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе Но несмотря на увеличение числа жилищно-коммунальных предприятий различных организационно-экономических форм удельный вес жилищного фонда, в отношении которого услуги оказываются на конкурсной основе, за 2000-2006 гг практически не изменился

В рассматриваемом периоде наблюдается рост доходов жилищно-коммунальных предприятий, который связан с ростом цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги Однако спрос на них не сокращается, что объясняется их специфическими особенностями и высокой социальной значимостью

Несмотря на итоговый рост доходов жилищно-коммунальных предприятий общий результат их деятельности убыточный (табл 2) Это связано прежде всего с тем, что в рассматриваемом периоде отмечается увеличение расходов предприятий Поэтому жилищно-коммунальным предприятиям любых форм хозяйствования необходимо тщательно планировать структуру своих доходов и расходов, использовать систему

Ц

статистических показателей, позволяющих анализировать информацию о жилищном фонде и объектах коммунального хозяйства, находящихся в управлении и обслуживании данным предприятием

Таблица 2 - Результаты финансово-хозяйственной деятельности жилищно-коммунальных предприятий Свердловской области за 2002-2005 гг

Показатели 2002 г 2003 г 2004 г 2005 г Темп прироста за 20022005 гг, %

млн руб % млн руб % млн руб % млн руб %

Всего по жилищно- коммунальному хозяйству -3235,7 100,0 -2646,7 100,0 -1062,1 100,0 -3546,9 100,0 -

В том числе муниципальных организаций -1808,6 55,9 -2209,7 83,5 -211,0 19,9 -1588,9 44,8 -19,9

Таким образом, можно сделать вывод, что существующая система показателей отрасли не в полной мере позволяет осуществить оценку деятельности каждого отдельного предприятия, на основании чего автором разработана иерархическая система показателей жилищно-коммунального хозяйства для совершенствования управленческого процесса в отрасли (рис 3)

В общем виде структуру показателей статистики жилищно-коммунального хозяйства можно представить по двум блокам территориальному и отраслевому

На территориальном уровне показатели статистики жилищно-коммунального хозяйства регламентируются требованиями Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, где основными документами являются утвержденные формы статистической отчетности и перечень показателей по жилищно-коммунальному хозяйству, входящих в характеристику социально-экономического положения Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальных органов власти

1. Структура показателей

1.1. Территориальный уровень

1 1 1 Федеральный

1 1 2 Региональный

1 1 3 Муниципальный

1.2. Отраслевой уровень

1 2 1 Статистика рынка жилья ,

1 2 2 Статистика жилищного фонда

12 3 Статистика жилищных условий

1 2 4 Статистика предприятия, занятого содержанием и ремонтом жилищного фонда

2. Статистическое наблюдение

2.1 По способу организации

2 1 1 Отчетность

212

Специально организованное

2.2. По

полноте охвата

22 1 Сплошное

222 Несплошное

2.3. По времени проведения

23 1 Прерывное

232 Непрерывное

2 4 По источникам сведений

24 1 Непосредственный учет

242 Документальный учет

243 Опрос

Рисунок 3 - Содержание статистики жилищно-коммунального хозяйства

Отраслевой блок статистики жилищно-коммунального хозяйства содержит показатели, характеризующие рынок жилья, жилищный фонд, жилищные условия населения и деятельность предприятия, занятого содержанием и ремонтом жилищного фонда (хозяйствующего субъекта) Информационная база формируется в результате статистического наблюдения, что является начальной стадией экономико-статистического исследования

Таким образом, с помощью статистических показателей жилищно-коммунальные предприятия любых форм хозяйствования могут упорядочить свою финансово-хозяйственную деятельность, проанализировать структуру доходов и расходов, выявить нецелесообразность расходования средств и дать оценку своей деятельности

Определены альтернативные методические подходы к установлению платы за наем жилого помещения, находящегося в государственном и муниципальном жилищном фонде, и осуществлена их апробация.

Экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма

Задачу анализа экономической обоснованности дифференцированного размера платы за наем жилых помещений, предназначенного для компенсации затрат собственника жилищного фонда на строительство (реконструкцию) данного фонда, можно решить, сопоставив возможные методики расчета величины этих затрат Экономическую сущность платы за наем можно рассматривать в трех вариантах

Первый — плата за наем как аналог налога на имущество физических лиц. В результате расчета определяются три ставки аналога платы за наем, дифференцированные по инвентаризационной стоимости, которая может меняться ежегодно после переоценки жилищного фонда с учетом износа или реконструкции Данный способ расчета - наиболее простой, так как в статистической отчетности предприятий ЖКХ присутствуют все необходимые показатели, инвентаризационная стоимость жилых помещений, общая площадь жилых поме-

щений, ставки налога на имущество физических лиц, дифференцированные по стоимости нанимаемого жилого помещения С учетом стоимости 1 кв м общей площади жилого помещения и соответствующей категории ставки налога на имущество определяется размер платы за наем по каждой из категорий Недостаток данного метода заключается в необходимости проведения регулярной переоценки стоимости жилищного фонда

Второй - плата за наем как аналог амортизационных отчислений на строительство и реконструкцию жилищного фонда собственника После расчета коэффициента амортизации на основе балансовой стоимости и срока эксплуатации определяется величина амортизационных отчислений по каждой из 9 групп зданий на 1 кв м площади (на основе суммы амортизационных отчислений по группе и общей площади зданий данной группы) На базе величин амортизационных отчислений, дифференцированных по 9 группам, определяется средняя сумма амортизации, которая и является базовой ставкой и аналогом платы за наем

Третий - плата за наем как аналог арендной платы, рассчитанной с использованием коэффициентов, учитывающих потребительские характеристики жилищного фонда С помощью ч данной методики рассчитывается величина ставки платы за наем, дифференцированная по четырем критериям, отражающим потребительские свойства жилищного фонда Недостаток метода заключается в отсутствии точных данных о сроках эксплуатации здания, а также в необходимости выработки критериев, отражающих комфортность территориальной зоны, в которой расположено жилое помещение

Предложена методика расчета цены за услуги по содержанию и ремонту жилья в зависимости от качественных характеристик жилищного фонда и осуществлена ее апробация.

На рис, 4 схематично представлен порядок расчета стоимости содержания и ремонта 1 кв м жилья Расчет производится по трем стандартам эксплуатации жилищного фонда базовому, среднему и минимальному.

й

л

л

В-

Рисунок 4 - Методика расчета нормативной стоимости содержания и ремонта 1 кв. м жилищного фонда по стандартам обслуживания

Нормативная себестоимость содержания и ремонта жилищного фонда зависит от характеристик жилого здания материала конструктивных элементов, физического износа, этажности и стандарта эксплуатации За базовый стандарт жилищного фонда принимается группа зданий с износом до 20%, каменных, с полным благоустройством, высотой 5 этажей Нормативная себестоимость остальных типов жилых зданий рассчитывается с учетом коэффициентов для определения соотношений в затратах на содержание и ремонт жилищного фонда

На основании себестоимости содержания и ремонта 1 кв м общей площади жилищного фонда, дифференцированной по наличию видов благоустройства. и перечней работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме и аварийному обслуживанию рассчитывается нормативная стоимость работ по отдельным жилым помещениям

Таким образом, цели и задачи исследования получили свое логическое завершение в разработанных теоретико-методических и практических подходах к исследованию форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе

Основные публикации автора по теме диссертации

1 Левина А В, Пешина Э В, Цыбулевская Н А Социальная ориентация рыночных преобразований в России // Известия Уральского государственного экономического университета, 2006 №5(17) -0,44 (в т ч авторских 0,15 п л)

2 Левина А В Реализация приоритетного национального проекта по жилищно-коммунальному хозяйству на региональном уровне // Финансово-экономическое обеспечение национальных проектов / Под ред д э н, проф Таксира К И М Книжная редакция журнала «Финансы», 2006 — 31,25 п л (в т ч авторских 1,66 п л )

3 Левина А В Региональные особенности реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» (Свердловская область) // Национальные проекты в регионах России / Под ред проф И Д Тургель Екатеринбург Информационно-аналитический вестник Уральской академии государственной службы, 2006 - 0,5 (в т ч авторских 0,25 п л )

4 Левина А В Особенности эффективности деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг // Новые тенденции в развитии российской экономики Сборник научных трудов Вып 10 Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2007 -1,0 п л

5 Левина А В Жилищно-коммунальное хозяйство // Экономика сферы услуг Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2007 - 16,8 п л (в т ч авторских 1,94 п л)

6 Левина А В Паспорт предприятия коллективного средства размещения // Рыночная адаптация предприятий коллективных средств размещения в сфере туризма Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2006 - 23,11 пл (втч авторских 1,47 п л)

7 Левина А В Вопросы классификации услуг // Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире Материалы IX Всероссийского

форума молодых ученых и студентов Ч 1 Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2006 -0,06 п л

8 Левина А В Жилищно-коммунальные услуги сущность, свойства, классификация // Новые тенденции в развитии российской экономики Сборник научных трудов Вып 9 Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2006 - 0,65 п л

9 Левина А В, Цыбулевская Н А , Чащина Н В Инновационная деятельность предприятий в сфере услуг // Экономические реформы в России Труды V Международной научно-практической конференции Ч 3 СПб Изд-во Политехи унта, 2006 - 0,3 (в т ч авторских 0,1 п л)

10 Левина А В, Пешина Э В Территориальные аспекты реформы жилищно-коммунального хозяйства // Исследование проблем федерализма в России междисциплинарный подход Вып 5 Российский федерализм проблемы и перспективы Екатеринбург УрО РАН, 2005 - 16,75 п л (вт ч авторских0,31 п л)

11 Левина А В, Цыбулевская Н А Статистика отраслей сферы услуг на примере жилищного хозяйства // Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире Материалы VIII Всероссийского форума молодых ученых и студентов Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2005 - 1 п л (в т ч авторских 0,5 п л )

12 Левина А В Ценовая политика в жилищно-коммунальном хозяйстве // Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире Материалы VIII Всероссийского форума молодых ученых и студентов Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2005 -0,06п л

13 Левина А В, Смирнова Ю В Регулирование цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги // Труды VI международного российско-китайского симпозиума «Государство и рынок» Екатеринбург Институт экономики УрО РАН, 2005 - 0,2 п л (в т ч авторских 0,1 п л )

14 Левина А В, Ардабьева Г А Тенденции предоставления жилищно-коммунальных услуг на рынке услуг за 1990-2003 гг // Новые тенденции в развитии российской экономики Сборник научных трудов Вып 8 Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2005 - 2,08 п л (вт ч авторских 1,04 п л)

15 Левина А В Реформирование механизмов бюджетного финансирования отдельных отраслей социальной сферы / Развитие российской экономики (проблемы и перспективы) Сборник научных трудов Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2004 -0,18 п л

16 Левина А В Конкурсный отбор организаций на право управления и технической эксплуатации жилищного фонда // Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире Материалы VII Всероссийского форума молодых ученых и студентов Ч 1 Екатеринбург Изд-во УрГЭУ, 2004 - 0,06 п л

Подписано в печать 22 08 2007 Формат бумаги 60x84 Бумага для множительных аппаратов Печать плоская Уел, печ л 1,5 Заказ 289 Тираж 100 экз Издательство

Уральского государственного экономического университета _Екатеринбург, ул 8 Марта /Народной воли, 62/45_

ПОП УрГЭУ Уральский государственный

Экономический университет

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Левина, Александра Валерьевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО СЕКТОРА

1.1. Жилищно-коммунальные услуги: сущность, свойства, классификация

1.2. Характеристика форм хозяйствования предприятий жилищно-коммунального хозяйства

1.3. Эволюция форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе

ГЛАВА 2. РЕТРОСПЕКТИВНЫЙ АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

ПРЕДПРИЯТИЙ ПО ОКАЗАНИЮ ЖИЛИЩНО

КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

2.1. Сравнительная характеристика показателей деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг Российской Федерации и Свердловской области

2.2. Динамика развития организационно-экономических форм' жилищно-коммунальных предприятий

Свердловской области

2.3. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг муниципальных образований

ГЛАВА 3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПРЕДПРИЯТИЙ ПО ОКАЗАНИЮ

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

3.1. Система показателей статистики жилищно-коммунального хозяйства

3.2. Методические подходы к установлению платы за наем жилого помещения, находящегося в государственном и муниципальном жилищном фонде

3.3. Методика расчета цены за услуги по содержанию и ремонту жилищного фонда 14 [

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе"

Диссертационная работа посвящена исследованию и развитию теоретических и методологических подходов к анализу форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе.

Актуальность диссертационного исследования. Жилищно-коммунальные услуги относятся к социально значимым, и их основное назначение состоит в обеспечении жизнедеятельности общества, удовлетворении потребностей населения в жилье и коммунальном обслуживании.

В условиях плановой экономики вопросы различных форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе практически не рассматривались, так как существовавшие кооперативные и частные предприятия не получали широкого распространения из-за ограничения их деятельности государством.

Ограничивая сферу самоокупаемости в жилищном хозяйстве, государство четко определяло экономические отношения между жилищным хозяйством, государственным (местным) бюджетом и населением.

С введением рыночных отношений и реализации принципов самоокупаемости отрасли («Об основах федеральной жилищной политики» / Закон РФ от 24.12.1992 г. № 4218-1) актуальными для научной и практической деятельности становятся вопросы: развитие конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве, развитие различных организационно-экономических форм предприятий, привлечение внебюджетных источников финансирования, обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан и т. д.

В настоящее время в жилищно-коммунальном секторе наблюдается развитие различных форм хозяйствования: увеличивается доля жилищно-коммунальных предприятий частной формы собственности, распространяются новые формы управления жилищным фондом (товарищества собственников жилья, управляющие компании).

В то же время несмотря на постоянный рост доходов жилищно-коммунальных предприятий основным результатом их финансово-хозяйственной деятельности остается убыток. Это связано с особенностями функционирования жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации (высокая доля ветхого и аварийного жилья, затратный принцип ценообразования и др.). Такая ситуация, определяющая деятельность жилищно-коммунальных предприятий, приводит к низкому качеству оказываемых услуг и, как следствие, неудовлетворенности потребителей.

Целью приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России. Для совершенствования работы организаций системы жилищно-коммунального комплекса предусмотрено решение ряда задач, среди которых наиболее важные и первостепенные: создание условий для развития конкурентного бизнеса в сфере управления жилищным и коммунальным комплексом; совершенствование процедур тарифного регулирования плановых работ и услуг; финансовое регулирование обеспечения эффективной деятельности организаций коммунального комплекса и т.д. ?

Неотъемлемой частью реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» по совершенствованию работы жилищно-коммунального комплекса является развитие различных организационно-экономических форм хозяйствования.

С учетом сказанного, тема диссертационного исследования представляется актуальной как с теоретико-методологической, так и практической точек зрения.

Степень научной разработанности проблемы. Вопросы развития и функционирования сферы услуг как сектора экономики рассмотрены в трудах отечественных ученых: Т.Д. Бурменко, H.H. Даниленко, E.H. Жильцова, В.А. Лазарева, В.Д. Марковой, Т.Н. Николаевой, Е.В. Песоцкой, Т.А. Ту-ренко и др.

Среди зарубежных ученых, оказавших влияние на научные взгляды автора, следует выделить Г. Асселя, Дж. Зингельманна, Ф. Котлера, К. Лавлока, Н. Мэнкью и др.

Изучению вопросов сущности и особенностей жилищно-коммунального хозяйства уделено значительное внимание в работах Б.Н. Андрушкива, Т.Т. Авдеевой, M.JI. Крупицкого, В.А. Крылова, Т.К. Руткаускас, Ю.Ф. Сими-онова, Ю. В. Филиппова и др.

Сущность и классификация форм хозяйствования предприятий широко представлена в трудах С.Б. Авдашевой, JI.H. Галенской, В.Д. Грибова,

A.JI. Леонова, H.A. Михеевой, Г.К. Оноприенко, Н.М. Розановой, Г.З. Суша,

B.Я Хрипача и др.

Среди зарубежных авторов, исследовавших организационно-экономические формы предприятий, выделяются Б. Арендт, Г. Гейер, К. Рище и др.

Изучению эволюции и реформирования жилищно-коммунального сектора посвящены работы О.Э. Бессоновой, Д.М. Жукова, Е.Ф. Петровой, Л.Н. Чернышова, М.Д. Шапиро и др.

Вопросы развития форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе не получили широкого освещения в научной литературе. Среди известных публикаций можно выделить труды В.В. Бузырева, Ю.Ф. Симионова, B.C. Чекалина и ряда других исследователей, которые рассматривают отдельные организационно-экономические формы жилищно-коммунальных предприятий.

Высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых, полученные ими научные, методические и практические результаты, необходимо все же отметить, что данная сложная проблематика с учетом возрастающих требований к практической значимости деятельности жилищно-коммунальных предприятий остается недостаточно разработанной, исследования в этой сфере отстают от современного уровня развития экономической науки.

Актуальность и практическая востребованность тематики определили объект и предмет исследования, обусловили выбор целевой установки и задач диссертационной работы.

Объектом диссертационного исследования является жилищно-коммунальная сфера, которая рассматривается как сложная социально-экономическая система и включает предприятия различных организационно-экономических форм по оказанию жилищно-коммунальных услуг, расположенные на территории региона (на примере Свердловской области).

Предмет исследования - совокупность социально-экономических и организационно-управленческих отношений, возникающих в процессе производства и потребления жилищно-коммунальных услуг.

Область исследования соответствует п. 15.103 «Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка» и п. 15.110 «Современные тенденции развития организационно-экономических форм хозяйствования в сфере услуг» паспорта научной специальности 08.00.05. -Экономика и управление народным хозяйством - Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами сферы услуг.

Целью исследования является развитие теоретических и методологических подходов к исследованию форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе.

Задачи исследования:

-исследовать сущность, свойства и классификацию жилищно-коммунальных услуг;

- определить особенности деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг;

-рассмотреть сущность и классификацию форм хозяйствования предприятий;

- проследить эволюцию форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе;

-проанализировать деятельность предприятий жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Свердловской области и муниципальных образований Свердловской области;

- разработать систему показателей жилищно-коммунального хозяйства;

- предложить методическую базу по совершенствованию деятельности предприятий по оказанию жилищно-коммунальных услуг.

Теоретической и методологической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по экономической теории, экономике сферы услуг, экономике предприятия и экономике жилищно-коммунального хозяйства. Обоснование теоретических и методологических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе анализа эмпирического и статистического материала, системного подхода. В процессе систематизации и анализа материалов использовались методы экономико-статистического анализа, метод ретроспективного анализа, метод сравнений и аналогий, метод группировок факторов, признаков, показателей.

Информационную базу исследования составили аналитическая, статистическая, справочная, монографическая, периодическая литература по проблемам жилищно-коммунального хозяйства и экономике предприятия; нормативно-правовые акты Российской Федерации, Свердловской области и г. Екатеринбурга; текущая отчетность о финансово-хозяйственной деятельности жилищно-коммунальных предприятий Свердловской области.

Научная новизна и результаты диссертационной работы заключаются в следующем:

- уточнено и научно обосновано содержание понятия «жилищно-коммунальная услуга», предложены расширительная трактовка свойств жилищно-коммунальных услуг и классификация жилищно-коммунальных услуг; разработана иерархическая система показателей жилищно-коммунального хозяйства для совершенствования управленческого процесса в отрасли;

- определены альтернативные методические подходы к установлению платы за наем жилого помещения, находящегося в государственном и муниципальном жилищном фонде, и осуществлена их апробация;

- предложена методика расчета цены за услуги по содержанию и ремонту жилья в зависимости от качественных характеристик жилищного фонда и осуществлена ее апробация.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты могут использоваться:

- органами государственной власти и местного самоуправления в процессе деятельности по нормативному регулированию и разработке нормативно-правовых документов по жилищно-коммунальному хозяйству;

- предприятиями жилищно-коммунального хозяйства различных организационно-правовых форм собственности для совершенствования деятельности по оказанию жилищно-коммунальных услуг;

- высшими учебными заведениями при подготовке и переподготовке специалистов в области жилищно-коммунального хозяйства.

Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты диссертационной работы докладывались, обсуждались и 'получили положительную оценку на научно-практических конференциях: международных (Екатеринбург, 2005 г.; Санкт-Петербург, 2006 г.), всероссийских (Екатеринбург, 2004 г., 2005 г., 2006 г., 2007 г.).

Основные положения и выводы диссертационной работы были использованы при выполнении научных исследований:

- Института философии и права УрО РАН: «Управление осуществлением реформы местного самоуправления на территории Ханты-Мансийского автономного округа» (по заказу Управления делами Губернатора Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, 2004 г.);

Уральского государственного экономического университета: «Экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья и платы за наем жилых помещений по муниципальному жилищному фонду города Екатеринбурга» (по заказу Администрации г. Екатеринбурга, 2004 г.); «Экспертиза фактических затрат на содержание, ремонт жилья и платы за пользование жилым помещением (платы за наем) в многоквартирных жилых домах с муниципальными жилыми помещениями города Екатеринбурга» (по заказу ООО АФ «Аудиторское партнерство», 2005 г.); «Среднесрочное финансовое планирование» (по заказу Академии бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации, 2005 г.); «Финансово-экономическое обеспечение национального проекта в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (по заказу Академии бюджета и казначейства Министерства финансов Российской Федерации, 2006 г.).

По теме диссертационного исследования опубликовано 16 научных работ общим объемом авторского текста 9,53 п. л., в том числе в рецензируемых научных изданиях ВАК.

Структура работы определена целью, задачами и последовательностью изложения. Диссертационная работа представлена на 171 странице, состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, включающего 159 наименований, проиллюстрирована 22 рисунками, 40 таблицами и содержит 31 приложение.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Левина, Александра Валерьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Уточнено и научно обосновано содержание понятия «жилищно-коммунальная услуга», предложены расширительная трактовка свойств жилищно-коммунальных услуг и классификация жилищно-коммунальных услуг.

В работе на основе изучения существующих подходов к трактовке понятия «жилищно-коммунальная услуга» было уточнено содержание понятия как деятельности, основанной на взаимодействии производителя и потребителя, направленной на обеспечение конкретного результата или потенциальной возможности его использования, по производству, восстановлению и поддержанию в надлежащем техническом и санитарно-гигиеническом качестве инфраструктуры жилищно-коммунального назначения.

Жилищно-коммунальным услугам характерны свойства и общие для всех услуг (неосязаемость, неотделимость от источника, непостоянство качества, несохраняемость, отсутствие передачи прав собственности и взаимозаменяемости услуг), и специфические. К специфическим свойствам относятся: невозможность компенсации неоказанных услуг; однородность услуг; совмещение функций производства, доставки и реализации услуг; зависимость от местных условий; специфический характер услуг; сочетание различных структур рынка по предоставлению услуг; высокая социальная значимость; локальный характер предоставления и потребления услуг; двойственный характер услуг.

Жилищно-коммунальные услуги могут быть классифицированы по различным признакам.

Жилищно-коммунальным предприятиям любых форм хозяйствования при осуществлении своей деятельности необходимо учитывать особенности услуг, ими оказываемых. Знание общих и специфических свойств жилищно-коммунальных услуг и учет их в своей деятельности позволит жилищно-коммунальным предприятиям эффективно функционировать и оказывать услуги более высокого качества.

Разработана иерархическая система показателей жилищно-коммунального хозяйства для совершенствования управленческого процесса в отрасли.

Анализируя показатели деятельности жилищно-коммунальных предприятий Свердловской области, можно сделать следующий вывод: в рассматриваемом периоде наблюдается увеличение доходов жилищно-коммунальных предприятий всех организационно-экономических форм, что связано, прежде всего, с ростом цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Несмотря на рост цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, спрос на них не сокращается, что вытекает из особенностей жилищно-коммунальных услуг и объясняется высокой социальной значимостью жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому жилищно-коммунальным предприятиям необходимо уделять особое внимание удовлетворению потребностей населения в жилищно-коммунальных услугах.

Тем не менее, основным результатом деятельности жилищно-коммунальных предприятий является убыток по всем отраслям жилищно-коммунального хозяйства. Безубыточными являются лишь отрасли газоснабжения и электроснабжения. Наиболее убыточная отрасль -теплоснабжение. Большая часть общего убытка предприятий жилищно-коммунального хозяйства принадлежит муниципальным предприятиям.

Жилищно-коммунальным предприятиям всех форм хозяйствования необходимо более тщательно формировать структуру своих доходов и расходов и планировать свою деятельность. Одним из направлений совершенствования деятельности жилищно-коммунальных предприятий может стать система статистических показателей, которая позволит упорядочить учет и планирование в жилищно-коммунальном хозяйстве. С помощью статистических показателей, предприятие по оказанию жилищно-коммунальных услуг может упорядочить свою финансово-хозяйственную деятельность, проанализировать структуру доходов и расходов, выявить нецелесообразность расходования средств и дать оценку своей деятельности.

Определены альтернативные методические подходы к установлению платы за наем жилого помещения, находящегося в государственном и муниципальном жилищном фонде, и осуществлена их апробация.

Экономическое содержание платы за наем состоит в компенсации инвестиционных затрат собственника на строительство и реконструкцию жилищного фонда, используемого для предоставления гражданам по договору найма.

Задачу анализа экономической обоснованности дифференцированного размера платы за наем жилых помещений, предназначенного для компенсации затрат собственника жилищного фонда на строительство (реконструкцию) жилищного фонда, можно решить, сопоставив возможные методики расчета величины этих затрат.

Экономическую сущность платы за наем можно рассматривать в трех вариантах.

Первый - плата за наем как аналог налога на имущество физических лиц. В результате расчета определяются 3 ставки аналога платы за наем, дифференцированные по инвентаризационной стоимости, которая может меняться ежегодно, после переоценки жилищного фонда с учетом износа или реконструкции. Данный способ расчета - наиболее простой, так как в статистической отчетности предприятий ЖКХ присутствуют все необходимые показатели: инвентаризационная стоимость жилых помещений, общая площадь жилых помещений, ставки налога на имущество физических лиц, дифференцированные по стоимости нанимаемого жилого помещения. Используя стоимость 1 кв. м. общей площади жилого помещения и соответствующую категории ставку налога на имущество определяется размер платы за наем по каждой из категорий. Недостаток данного метода заключается в необходимости проведения регулярной переоценки стоимости жилищного фонда.

Второй - плата за наем как аналог амортизационных отчислений на строительство и реконструкцию жилищного фонда собственника. После расчета коэффициента амортизации на основе балансовой стоимости и срока эксплуатации определяется величина амортизационных отчислений по каждой из 9 групп зданий на 1 кв. м площади (на основе суммы амортизационных отчислений по группе и общей площади данной группы). На базе величин амортизационных отчислений, дифференцированных по 9 группам, определяется средняя сумма амортизации, которая и является базовой ставкой и аналогом платы за наем.

Третий - плата за наем как аналог арендной платы, рассчитанной с использованием коэффициентов, учитывающих потребительские характеристики жилищного фонда. С помощью данной методики рассчитывается величина ставки платы за наем, дифференцированная по четырем критериям, отражающим потребительские свойства жилищного фонда. Недостаток метода заключается в отсутствии точных данных о сроках эксплуатации здания, а также в необходимости выработки точных критериев, отражающих комфортность территориальной зоны, в которой расположено жилое помещение.

Предложена методика расчета цены за услуги по содержанию и ремонту жилья в зависимости от качественных характеристик жилищного фонда и осуществлена его апробация.

На основании нормативной себестоимости содержания и ремонта 1 кв. м общей площади жилищного фонда (отдельных квартир, жилых комнат, общежитий), дифференцированной по наличию видов благоустройства (лифт, мусоропровод), и перечней работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и аварийному обслуживанию, по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме рассчитывается нормативная стоимость работ по обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме, аварийному обслуживанию и текущему ремонту по отдельным квартирам, жилым комнатам, общежитиям, по трем стандартам эксплуатации жилищного фонда: базовому, среднему и минимальному.

Расчет нормативной стоимости содержания и ремонта 1 кв. м жилищного фонда по стандартам обслуживания позволяет жилищно-коммунальным предприятиям определять цены на услуги для населения в зависимости от выбранного ими стандарта обслуживания жилищного фонда. Это приводит к более эффективному обслуживанию жилищного фонда жилищно-коммунальными предприятиями, так как способствует дифференциации стоимости оказываемых жилищно-коммунальных услуг, позволяет планировать расходы предприятия в зависимости от выбранного населением стандарта обслуживания и исключить ненужные расходы предприятий.

Таким образом, цели и задачи исследования получили свое логическое завершение в разработанных теоретико-методических и практических подходах к исследованию форм хозяйствования в жилищно-коммунальном секторе.