Механизмы привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизмы привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости"

На правах рукописи

Тебякин Антон Александрович

МЕХАНИЗМЫ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫХ РЕСУРСОВ В ОБЪЕКТЫ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

щят

I

Москва 2008

Работа выполнена в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС)

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор Попова Елена Владимировна

Официальные оппоненты доктор экономических наук,

доктор технических наук, профессор Райзберг Борис Абрамович

Ведущая организация Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет

Защита состоится « 11 » апреля 2008 года в 14 часов на заседании Диссертационного совета Д 212043 01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу 129272, г Москва, ул Трифоновская, д 57, ауд 201

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на официальном интернет-сайте ГОУ ДПО ГАСИС (www gasis ru)

Автореферат разослан «11» марта 2008 года

Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук Орлов Денис Александрович

дэн, доцент

Лочан С. А

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Проведение рыночных реформ в России существенно изменило характер управления объектами недвижимости в виде нежилых строений и сооружений Во-первых, часть этих объектов была приватизирована, перешла в частную собственность, в связи с чем изменилось отношение к ним со стороны хозяев, стремящихся повысить отдачу, эффективность этих фондов Во-вторых, развитие рыночной инфраструктуры существенно повысило спрос на нежилую недвижимость как на объекты проведения торговли, складирования, хранения ценностей, создания офисных помещений, превращения в другие объекты в целях получения прибыли и достижения положительного экономического и социального эффекта Купля, продажа, акционирование, аренда, концессионирование недвижимости превратились в самые распространенные рыночные процессы, требующие применения специальных методов и средств управления, учета, контроля ценообразования

Государственные органы управления стали обращать больше внимания на сохранность и эффективное использование объектов недвижимости как средство решения собственных задач, источник доходов, объект налогообложения, способ развития инфраструктуры, сферу вложения капитала и привлечения инвестиционных ресурсов Управление имуществом в виде объектов нежилого фонда превращается в особую область теории и практики государственного управления как частью инвестиционного рынка. Особой задачей управления объектами нежилой недвижимости стало привлечение инвестиционных ресурсов, что потребовало совершенствования методов и механизмов управления

Применительно к объектам нежилой недвижимости в виде торговых и складских помещений, офисов, гостиниц, хранилищ, зданий и сооружений специального назначения основная задача государства заключается в обеспечении их сохранности, эффективного в экономическом и социальном отношении использования имущества в государственных целях, а также в частичном разгосударствлении, акционировании, продаже, передаче в частную собственность в интересах способствования развитию предпринимательства и получению доходов, поступающих в федеральный, региональный, местные бюджеты Решение этих задач требует значительных инвестиционных средств

Изменение сложившейся ситуации на рынке нежилой недвижимости, обеспечение эффективного ее использования и распоряжения для получения дохода и повышения экономического и социального эффекта невозможно без кардинальных изменений в управлении объектами нежилой недвижимости направленных прежде всего, на создание

экономических условий обеспечения инвестиционной привлекательности объектов, гарантирующей вложение в них средств государственных и частных инвесторов

Поэтому возникает необходимость в разработке методического инструментария совершенствования методов и формирования новых механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости

Цели и задачи исследования Цель диссертационного исследования состоит в теоретико-методологическом обосновании и разработке методических подходов инвестирования объектов нежилой недвижимости с целью повышения бюджетной, экономической и социальной эффективности В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи

- выявить сущность и определить особенности недвижимого имущества, нежилого фонда как объекта инвестиционного рынка,

- предложить и научно обосновать структуризацию имущественных объектов на основе обширной совокупности различных классификационных признаков, позволяющую конкретизировать управленческие воздействия на различные группы имущественных объектов с целью разработки стратегии формирования инвестиционных ресурсов,

- провести анализ методов, механизмов управления государственными и муниципальными объектами недвижимости, определить основные направления их совершенствования в целях привлечения инвестиционных ресурсов государственного и корпоративного сектора и усиления инвестиционной активности на рынке нежилой недвижимости,

- установить реальные возможности нормативно-правового регулирования инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости посредством разработки и дополнения правовых актов,

- обосновать направления развития и совершенствования механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилого фонда и на их основе предложить эффективные в экономическом и социальном плане методические основы ценообразования для повышения инвестиционной привлекательности объектов нежилой недвижимости

Объектом исследования служат имущественные объекты недвижимости нежилого фонда в виде зданий, сооружений, нежилых помещений, других инфраструктурных объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Предметом исследования выступает совокупность теоретических, методических и практических подходов к оценке, способов использования объектов нежилой недвижимости

с целью повышения инвестиционной привлекательности и обеспечения притока инвестиционных ресурсов на рынки нежилой недвижимости

Теоретическую и методологическую базу исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов в области управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, инвестиций, инновационного менеджмента, оценки стоимости имущества В диссертации использованы общенаучные и конкретно-предметные методы системного, структурного и целевого анализа, статистические методы, методы синтеза, сравнения и сопоставления, экспертных оценок

В ходе диссертационного исследования автор опирался на труды ведущих ученых-экономистов Авекова В В , Ануприенко В Ю , Букреева В В , Ватолина В В , Грабового П Г, Григорьева В В , Гровера Р, Горемыкина В А , Егорова А Ю, Иванова В В , Кошкина В И, Некипелова А Д, Ордуэй Н, Остриной ИА , Поповой Е В, Райзберга Б А, Рахмана И А, Ресина В И, Соловьева М М, Толкачева О М, Федотовой М А, Фридмана Дж, Фатхутдинова Р А, Шупыро В М и других авторов

Информационную базу исследования составили официальные статистические источники, данные, приводимые в отечественных и зарубежных научных работах, результаты расчетов, выполненных автором

Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании и разработке методических основ и практических рекомендаций по совершенствованию механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости, реализация которых направлена на эффективное использование и распоряжение объектами нежилого фонда и повышение экономической и социальной эффективности управления имуществом в российской экономике

Наиболее существенные результаты диссертационной работы, обладающие научной новизной и характеризующие личный вклад автора, состоят в следующем

1 Определены специфические свойства управления объектами нежилого фонда городской собственности, влияющие на приток инвестиционных ресурсов, проведена многофакторная систематизация имущественных объектов нежилой недвижимости по совокупности классификационных признаков, включая целевое назначение, форму собственности, способы использования с целью определения рациональных форм и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов на рынок недвижимости

2 Предложен методический подход экономической оценки инвестиционной привлекательности объектов нежилого фонда на основе введения корректирующих

коэффициентов, отражающих присущие объекту качества и способы его применения, обеспечивающие повышение экономической и социальной эффективности использования объектов нежилого фонда городской собственности

3 Определены социально-экономические условия реализации инвестиционных проектов на основе комплексного анализа законодагельной базы и подзаконных актов, регулирующих права собственности, хозяйственный и торговый оборот нежилым фондом, предложены направления и способы их совершенствования с учетом зарубежного опыта девелопмента и формирования российского рынка недвижимости в г Москве и других крупных городах России

4 Предложен механизм управления инвестиционным процессами на рынке нежилой недвижимости, одним из основных элементов которого является создание и развитие единого федерального реестра недобросовестных участников конкурсов и аукционов, арендаторов, концессионеров, доверительных управляющих, применение которого направлено на приток инвестиционных ресурсов, снижение инвестиционных рисков и повышение эффективности реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости

5 Научно обоснована необходимость создания единой автоматизированной информационной системы для повышения активности инвестиционных процессов на рынке недвижимости посредством создания единого реестра собственников города для учета поступления, продажи, выбытия объектов нежилого фонда, земельно-информационной системы города, сопряженной с государственным земельным кадастром, а также технологической модернизации системы управления нежилым фондом

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что сформулированные и предложенные выводы, положения содержащие практические рекомендации по привлечению инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости могут быть использованы государственными и муниципальными органами управления имуществом в деятельности, направленной на повышение инвестиционной активности на рынке недвижимости, а также социальной и бюджетной эффективности использования нежилого фонда в условиях развивающего инвестиционного рынка России

Апробация результатов исследования. Материалы диссертационного исследования докладывались на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления» Государственного университета управления (2-3 ноября 2006г), Двадцатых международных Плехановских чтениях (З-б апреля 2007г)

Публикации По материалам диссертационного исследования опубликовано 6 работ общим объемом 2,5 печатных листа, в том числе две работы в журналах, входящих в

Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ВАК Минобрнауки России

Структура работы.

Введение

Глава 1 Теоретические основы исследования объектов нежилой недвижимости

1 I Отличительные черты управления недвижимым имуществом как объектом инвестиционного рынка

12 Систематизация имущественных объектов нежилой недвижимости с целью определения рациональных форм и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов на рынок недвижимости

1 3 Проблемы инвестирования объектов нежилой недвижимости

Глава 2 Формирование социально-экономических условий активизации инвестирования в объекты нежилого фонда

2 1 Анализ нормативно-правовой базы управления недвижимостью как основное условие эффективного привлечения инвестиционных ресурсов

2 2 Зарубежный опыт инвестирования в объекты нежилой недвижимости

2 3 Совершенствование законодательной базы управления объектами нежилого фонда для создания социально-экономических условий привлечения инвестиционных ресурсов и активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости.

Глава 3 Совершенствование механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости

3 1 Методические подходы к оценке объектов недвижимости с целью привлечения инвестиционных ресурсов

3 2 Механизмы повышения эффективности реализации инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости

Заключение

Список литературы

П. Основное содержание работы

Ориентация системы управления на решение перспективных задач повышения экономической, социальной, бюджетной эффективности использования объектов недвижимости, находящихся в государственной и муниципальной собственности, связана с выработкой методических подходов и осушествлением адекватных им инновационных преобразований в управлении для интенсификации привлечения инвестиционных ресурсов Есть основания утверждать о необходимости перехода к управлению недвижимостью как определяющему условию рациональною применения имущественных элементов национального богатства, его обновления и повышения инвестиционной активности участников рынка недвижимости

Понятие «недвижимость» сочетает в себе неразрывно связанные экономическую и правовую категорию Недвижимость как экономическая категория вопющается в экономической сути и характере хозяйственного использования объектов, в присущей им стоимости, в участии объектов недвижимости в процессах производства, распределения, обмена и потребления Недвижимость как правовая категория воплощает право собственности на имущество, правовые основания изменения прав собственности, правовые нормы владения, распоряжения, пользования и ответственности за состояние недвижимого имущества

Недвижимость является также инвестиционным активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, те на одном из секторов рынка инвестиций Поэтому недвижимость представляет собой также инвестиционную катеюрию и является формой вложения капитала Объекты недвижимости образуют основную часть государственной, региональной, городской казны

Объекты недвижимости относятся к объектам государственного и муниципального управления В двояком смысле, Во-первых, уполномоченные органы государственного и муниципального управления выступают в роли собственников-распорядителей имущества Так что государство в виде органов управления недвижимым имуществом выполняет функции управления, будучи собственником, наделенным кругом полномочий владельца и распорядителя принадлежащих ему объектов

Во-вторых, если рассматривается управление объектами недвижимости, находящимися в частной, корпоративной собственности, то государство частично осуществляет функции управления таким имуществом, устанавливая юридические, правовые нормы и правила его использования, продажи, аренды, залога и других операций

В этом случае недвижимое имущество негосударственных форм собственности становится объектом ограниченного регулирования

Возможен промежуточный случай, когда собственность на объекты недвижимости носит смешанный характер В этой ситуации недвижимое имущество представляет объект непосредственно государственного (муниципального) управления в той части, доле, в которой оно относится к государственной (муниципальной) собственности и в соответствии с правами владельца Но и по отношению к объектам смешанной (долевой, паевой, акционерной) собственности государство наделено правами косвенного управления, регулирования на основе законодательно-нормативных актов

Объекты недвижимости, находящиеся в федеральной, региональной и муниципальной собственности, обладают рядом специфических качеств, отличающих их от объектов управления производством, распределением, обменом и потреблением товаров и услуг Основные из этих свойств

- фиксированное расположение, остающееся неизменным и входящее в число определяющих параметров, факторов, влияющих на управление как показатель качества, удобства, находящий отражение в цене объекта

- сложность и высокая стоимость объектов недвижимости порождает необходимость документального оформления рада процедур закрепления актов купли-продажи, передачи имущества в возмездное или безвозмездное пользование, наследования, дарения, залога

- наличие естественной монополии государства, представленного органами управления государственной и муниципальной недвижимостью как единым и крупным собственником, препятствует созданию конкуренции между продавцами, арендодателями, наблюдаемой лишь в связи с зарождением в России рынка частной коммерческой недвижимости

Сложность состава и структуры собственности, неоднородность имущественных объектов обуславливают необходимость системно-упорядоченного представления о структуре этих объектов Систематизация имущества на основе его классификации позволяет установить и конкретизировать механизмы привлечения инвестиционных ресурсов

В работе проведена классификация имущественных объектов по признакам формы собственности, по целевому назначению, возможности перемещения, материальности имущественных объектов, субъекта прав, способу создания, характеру использования Особое внимание уделено классификации объектов нежилой недвижимости по признакам материально-физической формы, по признаку сферы, области применения (целевого назначения), инвестиционной мотивации, местоположению, степени готовности к использованию, категории

Критический анализ накопленного опыта имущественных преобразований в России свидетельствует, что совершенствование механизмов приватизации объектов государственной и муниципальной собственности должно основываться на преимущественном использовании методов и механизмов, обеспечивающих приток инвестиций в приватизируемые объекты обеспечивающих социальный и бюджетный эффект от проводимых преобразований Главным приоритетом при осуществлении процессов приватизации имущества призвано стать согласование интересов государства, инвесторов и населения региона

Преобразование отношений собственности, проявившееся вначале в виде приватизации имущественных объектов публичной собственности, постепенно уступило пальму первенства аренде объектов государственного и муниципального недвижимого имущества, но после 2006 года возобладали продажи имущества Динамика и объем поступления в бюджет денежных средств от аренды и продажи объектов недвижимости в

г Москве представлена в таблице I

Таблица 1

Динамика доходов бюджета г.Москвы от использования объектов недвижимости (млрд. руб)

Источник \ 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

поступления \Год средств в бюджетч

Арендная плата за 3,4 4,0 7,6 9,7 10,9 9,5 10,2 прогноз

землю 10,9 11,2

Арендная плата за 3,3 5,5 7,4 8,8 10,4 12,4 13,4 прогноз

нежилые помещения 18,0 20,6

Продажа нежилых 1,8 2,5 1,8 1,6 1,8 2,0 10,3 прогноз

помещений 25,0 28,0

Доходы от имущества - - - - - - 0,1 0,4 -

переданного в

доверительное

управление

Всего поступлений 8,5 12,0 16,8 20,1 23,1 23,9 34,0 54,3 59,8

Удельный вес прогноз

арендных поступлений 64% 68% 80% 84% 83% 86% 56% 42% 41%

в структуре доходов от

продажи и аренды

нежилых помещений, %

Объекты недвижимости составляют значительную часть национального богатства нашей страны Доходы от управления имуществом формируют до 10-12% доходов региональных, прежде всего - городских бюджетов, при этом на долю недвижимости приходится до 70% доходов от управления имуществом

Доля доходов от аренды и продажи земельных участков и объектов нежилого фонда в объеме доходов бюджета г.Москвы представлен в виде диаграммы на рис. 1.

800 700 600 500 400 300 200 100 0

□ Доходы от аренды и продажи земельных участков и объектов нежилого фонда

□ Доходы бюджета г.Москвы (млрд. руб.)

2000г. 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Рис.1. Доля доходов от продажи и аренды земельных участков и объектов нежилого фонда в общем объеме доходов бюджета г. Москвы

Применение инновационного по своей природе механизма обратной аренды, заключающегося в продаже объекта недвижимости с последующей долгосрочной арендой всего или части проданного объекта самим продавцом позволяет собственнику в лице органов государственного и муниципального управления использовать полученные от продажи средства на развитие бизнеса или социальные нужды, а также дополнительно привлекать инвестиционные ресурсы. В результате сделки обратной аренды новый собственник получает стабильного и скорее всего крупного (на весь объект или существенную его часть) арендатора на длительный период времени. Механизм обратной аренды с учетом долгосрочного характера заключаемого договора, можно использовать в качестве альтернативы купле-продаже объектов недвижимости в целях разработки стратегии по формированию инвестиций в объекты нежилой недвижимости.

Существенный потенциал привлечения инвестиционных ресурсов и возбуждения инвестиционной активности на рынке недвижимости заложен в использовании инструментов финансового рынка. Передачу объектов государственной и муниципальной собственности в доверительное управление специализированным коммерческим организациям, обладающим опытом эффективного управления разными видами имущества, рекомендуется ориентировать на передачу в управление объектов, высокую бюджетную эффективность использования которых способна обеспечить специализированная негосударственная управляющая компания. Данный механизм государственно-частного партнерства позволяет активизировать инвестиционную деятельность частных компаний в интересах государства.

стимулировать заинтересованность негосударственной компании в эффективном использовании доверенного имущества

Для развития системы доверительного управления необходимы разработка критериев оценки конкурсных предложений и определения победителя конкурса, составление прогнозных планов использования имущественных объектов подлежащих передаче в доверительное управление

В работе рассмотрены также методы управления недвижимым имуществом с использованием форм государственно-частного партнерства, в числе которых лизинг, концессионирование

Основные нормы и правила, регулирующие правоотношения в сфере недвижимости, содержатся в Конституции РФ, Гражданском и Жилищном законодательстве, законодательстве о земле, о градостроительстве и архитектуре Хотя эти нормы и правила во многом фиксированы, статичны, склонны к устареванию, они в принципе поддаются инновационным преобразованиям в целях совершенствования инвестиционных процессов на рынке недвижимости путем пересмотра, дополнения, изменения, отмены, обновления, принятия новых актов

Проведенный анализ системы нормативно-правовых актов, регулирующих отношения владения, распоряжения и пользования объектами недвижимости на разных уровнях управления позволил выделить признаки несовершенства большинства рассмотренных нормативно-правовых актов, препятствующие повышению эффективной реализации инвестиционных проектов В их числе

1) отсутствие четкого разделения, конкретизации функций владения, пользования, распоряжения объектами недвижимого имущества, повсеместное использование сочетания «владение и распоряжение имуществом», приводящее к неразличению этих двух заметно разных по сути отношений собственности и процессов управления,

2) основное внимание в нормативно-правовых актах уделено фиксации прав и полномочий собственности, условий их изменения, тогда как нормы, положения, условия рационального производственного и социального использования недвижимого имущества оттеснены на второй план,

3) нормативно-правовая база управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом не содержит по существу описания, указаний на институты, механизмы и инструменты обновления форм, методов, организации управления федеральным, региональным, муниципальным недвижимым имуществом, что создает

иллюзию сведения управления имуществом к разделению прав и полномочий собственности и выделению объектов совместного ведения,

4) состав и содержание нормативно-правовых актов, положений, образующих экономико-правовую базу управления недвижимыми объектами государственной и муниципальной собственности, существенно отстают от реалий хозяйственной жизни, социально-экономических и инвестиционных преобразований, проводимых реформ, в нормативно-правовой базе только начинает находить отражение формирование смешанных, государственно-частных, межгосударственных форм собственности на недвижимость

С целью решения задачи совершенствования нормативно-правового регулирования объектов недвижимости в работе анализируется проблема определения круга объектов муниципальной собственности По нашему мнению, целесообразно определить недвижимые объекты, относящиеся к муниципальной собственности, по их сущностным признакам, увязанным со способом использования и, прежде всего, с их предназначением для удовлетворения нужд населения города, поселения, ограниченной территории

На рис 2 представлена схема передачи имущественных объектов (движимых и недвижимых) государственной собственности г Москвы в муниципальную собственность по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления

Рис.2 Схема передачи имущественных объектов государственной собственности г Москвы в муниципальную собственность

Проведенный в диссертационной работе анализ статей Гражданского кодекса, регулирующих использование механизмов и инструментов управления недвижимым имуществом, показал, что большая часть норм закрепляет положения, касающиеся порядка передачи объектов недвижимости и прав на них, государственную регистрацию, последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества, права и обязанности собственников, владельцев, пользователей недвижимого имущества, порядок и основания расторжения договора

В Гражданском кодексе уделено мало внимания экономическим аспектам управления недвижимостью, поскольку при его составлении были приняты во внимание именно юридические, правовые аспекты вне рассмотрения их единства с экономическими факторами Отсюда следует, что обновление нормативно-правовой базы управления объектами недвижимости заключается в дополнении нормативно-правовых актов положениями, методиками, позволяющими сформировать целостный экономико-правовой комплекс регулирования имущественных отношений для создания экономических условий привлечения и реализации инвестиционных проектов в данной сфере

Проведенный анализ положений Концепции управления государственным имуществом и приватизации в РФ и Земельного кодекса позволил выявить направления совершенствования в управлении земельными ресурсами и расположенных на земельных участках объектами нежилого фонда

В нормативно-правовых актах отсутствует правовое закрепление базисного понятия «нежилое помещение» Анализ научной литературы и нормативно-правовых актов позволил выделить общие признаки, присущие зданиям и нежилым помещениям, а также специфические свойства, качества, присущие таким помещениям В работе предложено считать нежилыми помещения, не предназначенные для использования в качестве стационарного, продолжительного проживания, не обладающие необходимыми для этого элементами инфраструктуры, коммунальными удобствами, не зарегистрированные в качестве объекта жилого фонда, служащие целям размещения говарно-материальных ценностей, оборудования, персонала, временного пребывания людей

К числу стратегических направлений преобразования механизмов и инструментов государственного и муниципального управления объектами нежилого фонда, находящимися в собственности крупных городов, муниципальных образований, относится повышение бюджетной эффективности аренды и продажи нежилых помещений Для решения этой задачи необходимо определить, поддерживать и периодически регулировать рациональное, в пределе оптимальное соотношение между объемами продаж и предоставления нежилых

помещений в аренду с учетом конъюнктуры рынка и состояния бюджета региона, муниципального образования Поиск и реализация организационных инноваций с целью привлечения инвестиционных ресурсов и повышения эффективности управления государственным, муниципальным недвижимым имуществом должны осуществляться на всех стадиях управления

Прибегая к достаточно естественному разделению инвестиций в области управления нежилым фондом разных форм собственности на долговременные, стратегические инвестиционные программы и проекты, с одной стороны, и среднесрочные, краткосрочные мероприятия - с другой стороны, удалось выявить принципиальные отличия инвестиционной политики в России и в странах с развитой рыночной экономикой В экономически развитых странах девелопмент недвижимости в его государственной и частно-корпоративной формах носит в основном стратегический характер, охватывает проектный горизонт в пять-десять лет, опирается на реализацию крупных проектов строительства зданий, сооружений преимущественно многоцелевого назначения в виде, например, бизнесцентров В России до недавнего времени основное внимание было сосредоточено на вовлечении в оборот старых объектов

Масштабы аренды нежилых помещений и объектов недвижимости, ее эффективность для арендодателей и арендаторов во многом зависят от величины и механизма формирования ставок арендной платы Разнообразие объектов аренды исключает возможность разработки и практического применения универсальной методики определения арендной платы Разработка, упорядочение, практическое использование обоснованных методов объективной, независимой оценки стоимости имущественных объектов служит важной предпосылкой совершенствования управления арендой и повышения инвестиционной привлекательности этих объектов

Специфика рынка недвижимости выражается в том, что каждый объект недвижимого имущества уникален, спрос носит индивидуальный характер, а рынок недвижимости крайне неоднороден В силу этого главное условие рынка совершенной конкуренции - наличие массового количества однородных товаров не выполняется В таких условиях образуется рынок монопольной продажи недвижимого имущества и прав аренды со стороны государственных и муниципальных органов, наделенных полномочиями собственников Это позволяет монопольно устанавливать цену недвижимых объектов, если частные компании не обладают достаточными финансовыми и материальными активами, позволяющими сформировать конкурентный рынок продажи и аренды Кроме того, на цену объекта недвижимости влияют субъективные факторы ограничение во времени на совершение

сделки у продавца или покупателя, неполная информированность продавца или покупателя об объекте, условиях продажи, их мотивация на момент совершения сделки

При возникновении спроса со стороны ряда предпринимателей целесообразно устанавливать ставки арендной платы путем проведения конкурсов и аукционов Такой подход призван обеспечить установление ставки арендной платы, максимально приближенной к рыночной цене, что в значительной мере повысит прозрачность подобных сделок и приток инвестиционных ресурсов Результаты аукционов по продаже и аренде объектов нежилого фонда и пакетов акций в Специализированном государственном унитарном предприятии г Москвы (СГУП) представлены в таблице 2

Таблица 2

' ________ _____ Год 2004 2006

Результаты деятельности СГУГГ ~~----—___

Подготовлено к проведению торгов - объекты нежилого фонда 726

- нежилые помещения 64 759

- пакеты акций 78

Реализовано

- объекты нежилого фонда 350

- нежилые помещения 54 471

- на выездных торгах 74

- пакеты акций 37

Возвращено в Департамент имущества г Москвы по

причине неликвидности или не укомплектованности

лотов

- объекты нежилого фонда 51

- пакеты акций 31

Средний коэффициент превышения цены

имущественных объектов относительно стартовой - продажа объектов нежилого фонда - аренда объектов нежилого фонда 2,6 1,78 1,92

- продажа пакетов акций 1,25

Доля реализации нежилых объектов выставленных на

торги по определению арендной ставки в, % 84% 72%

При всей привлекательности аукционных форм они имеют существенные недостатки, порождают проблемы Так в условиях, когда на аукционе представлено незначительное количество участников, предъявляющих спрос на выставленные объекты, то формирование адекватной рыночной цены объекта недвижимости не происходит В таких случаях происходит смещение цены в сторону снижения в соотношении с потенциально возможной на рынке недвижимости в условиях массового спроса

Один из способов решения данной проблемы состоит в создании единой территориальной (городской) торговой площадки, своеобразного «супермаркета» недвижимости, объединяющего в одном месте предложения аренды и продажи нежилых объектов, в том числе с незавершенным строительством и сопровождающих их единые пакеты документов, обеспечивая тем самым открытую информацию обо всех проводимых торгах С учетом изложенного в целях повышения экономической, социальной, бюджетной эффективности использования имущественных объектов при реализации инвестиционных проектов государственным и муниципальным органам управления имуществом необходимо

- обеспечить независимую, объективную оценку стоимости объектов нежилой недвижимости вовлеченных в процессы купли-продажи, акционирования, аренды, концессии, доверительного управления,

- осуществлять передачу имущественных объектов публичной собственности преимущественно на основе конкурентных торгов, условия которых учитывают оценку стоимости объекта и его использование по назначению с соблюдением социальной направленности преобразования и использования имущественных объектов и интересов государства,

- периодически проводить мониторинг рынков продажи и аренды объектов недвижимости,

- обновлять формы организации процесса управления имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности

Инновационные механизмы формирования цен и ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом публичной собственности призваны рационально совмещать методы, технологию, организацию процессов ценообразования, свойственные, с одной стороны, свободному и с другой стороны, монополизированному рынку, на котором в качестве единого продавца выступает собственник-распорядитель в лице органов управления государственным и муниципальным имуществом Этот общий замысел воплощается в форме комплексного применения расчетно-аналитических методов расчетного определения цены, установления рыночной стоимости на основе оценки независимых экспертов, массовой статистической оценки объектов с использованием мониторинга рынков, а также конкурсно-аукционного ценообразования

В рыночных условиях хозяйствования вследствие все большего вовлечения имущества публичного собственника в хозяйственный оборот и необходимости дальнейшего повышения экономической и социальной эффективности использования имущественных объектов, а также реализации инвестиционных проектов на смену ценообразованию на

основе балансовой стоимости, должны придти предложенные в работе методы объективной оценки текущей стоимости имущества с применением многофахторной модели

Согласно расчетно-аналитическому подходу для каждого объекта недвижимости городской собственности, который намечается сдать в аренду, органами управления городским имуществом должна быть проведена расчетная оценка величины годовой арендной платы или ставок арендной платы с использования действующей методики Установленная по методике величина арендной платы принимается как цена, по которой объект предлагается в аренду Тем самым, расчетно-аналитический подход основывается на положении, что методика определения арендной платы посредством расчета дает возможность объективно установить ее величину с учетом факторов рыночной и нерыночной, социальной природы Соответственно собственник-распорядитель арендуемого объекта вправе безальтернативно предлагать потенциальному арендатору платить указанную цену как не подлежащую обсуждению и торгу Инновационность подобного механизма арендного ценообразования заключается в периодическом обновлении методики расчета, приведении ее в соответствие с объективно складывающимися условиями и ограничениями

В диссертации подвергнуты анализу и совершенствованию различные методики, способы формирования цены на имущественные объекты, находящиеся в публичной собственности

В результате проведенных исследований в работе предлагается использовать усовершенствованную методику определения арендной платы по формуле, имеющей следующий вид

АП - АРШ1р +АРЛЯ = АПхтр +8хРСхК> (1),

где АП - общая величина арендной платы,

АТ'за-ф - затратная часть арендной платы, определяемая в виде суммы затрат арендатора на содержание арендуемого помещения,

АРдох - доходная часть арендной платы, поступающая в городской бюджет, в - суммарная площадь арендуемого помещения,

РС - оценочно определяемая рыночная стоимость квадратного метра площади арендуемого нежилого помещения,

Кд - коэффициент бюджетной доходности аренды, устанавливаемый нормативными актами городской администрации,

Ккор - корректирующий коэффициент, устанавливаемый органами управления городской недвижимостью города в зависимости от социальной значимости арендного использования объекта

В диссертации предложены пути совершенствования метода расчета арендной платы, позволяющие расширить диапазон его применения и инвестиционную привлекательность объектов нежилого фонда В частности предложено устанавливать среднее значение величины РС х Кд путем деления плановой суммы годовых поступлений от аренды на суммарную площадь арендуемых нежилых помещений Данная величина может устанавливаться администрацией города как норматив на очередной год с учетом ее изменения в соответствии с динамикой цен, что значительно облегчает использование расчетной зависимости для определения арендной платы, избавляет от необходимости произвольного назначения коэффициента доходности Кя Конечно, при таком подходе остается нерешенной проблема корректировки среднего нормативного значения величины РС х Кл применительно к конкретному объекту аренды, которую понадобится решать путем умножения нормативного значения на показатель качества данного объекта

Еще одно улучшение методики расчета арендной платы за пользование нежилыми объектами государственной и муниципальной собственности состоит в расширении диапазона изменения корректирующих коэффициентов Ккор в формуле (1) Наряду с применением понижающих коэффициентов для арендаторов, использующих объект социально значимым для города образом, необходимо устанавливать и повышающие коэффициенты для арендаторов, использующих объект с целью получения сверхприбыли или осуществления нецелесообразной для города деятельности Это позволит городу компенсировать потери дохода, возникающие вследствие применения льгот, понижающих величину арендной платы (при коэффициенте Ккор < 1)

Элементы инновационного подхода к арендному ценообразованию на объекты городской недвижимости содержатся в применении модели массовой (кадастровой) оценки В отличие от расчетно-аналитического метода, именуемого также нормативным, метод массовой оценки основывается на отказе от индивидуальной оценки величины арендной платы для каждого арендуемого объекта недвижимости в пользу установления среднестатистических значений для групп однородных объектов В соответствии с сутью метода Массовых оценок средняя величина ставок арендной платы за пользование объектами нежилой недвижимости устанавливается путем использования результатов мониторинга рынка недвижимости и статистических методов обработки данных, полученных в результате проведения мониторинга инвестиционного рынка недвижимости

Применение модели массовой оценки стоимости объектов городской недвижимости и прав аренды этих объектов позволит, по нашему мнению, обеспечить возможность достаточно достоверного приближения величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда к реальной рыночной стоимости Использование информационных систем, содержащих сведения об объектах недвижимости города и классификации объектов недвижимости будет способствовать привязке оценки к реальному составу оцениваемых объектов, возможности приближения массовой оценки к индивидуальной за счет выделения факторов, оказывающих существенной влияние на стоимость объектов оценки (факторов стоимости), входящих в состав классификационных групп и позволит в дальнейшем существенно повысить инвестиционную привлекательность объектов нежилой недвижимости

К числу наиболее доверительных и используемых подавляющим большинством экспертами-оценщиками в той или иной разновидности методов оценки рыночной стоимости объектов нежилой недвижимости разных форм собственности следует отнести метод сравнительного анализа рыночных продаж объектов родственной природы и назначения Ограниченность данного метода, обусловленная требованием получения информации о реальной рыночной стоимости наличествующих на рынке объектов-аналогов, компенсируется возможностью приведения рыночных цен объектов той же природы к рыночной стоимости оцениваемого объекта с использованием факторных моделей параметрического ценообразования

Математическое выражение модели параметрического ценообразования имеет вид РС = РЦахФ,хФгх хФ„ (2),

где РС - расчетная рыночная стоимость объекта оценки,

РЦют - рыночная цена аналога, представленного на действующих рынках,

Фь ф2 - Ф„ - факторы приведения рыночной цены аналога к рыночной стоимости оцениваемого объекта, учитывающие объемные параметры, качество, состояние, месторасположение, оснащенность, ожидаемую экономическую и социальную эффективность использования объекта,

п - число учитываемых параметров приведения

В простейшем применении приводимой зависимости число факторов может быть сведено к двум - фактору объемности, характеризующему полезную величину, площадь,

объем объекта, и фактору эффективности, отражающему полезный эффект, приносимый объектом собственнику, пользователю в сопоставлении с затратами

Данный подход в системе оценки стоимости городского недвижимого имущества необходимо распространить не только на методы ценообразования, но и на порядок проведения работ по оценке стоимости Обоснованность этого положения подтверждается опытом Москвы, нашедшим отражение в постановлении Правительства Москвы от 12 04 2005г ЖЮ4-ПП «О порядке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы»

Порядок оценки стоимости городских объектов нежилого фонда по нашему мнению должен предусматривать

- установление участников и процедур оценки стоимости недвижимого имущества,

- методику расчета стоимости услуг по оценке имущества и отражение этой стоимости в рыночной (договорной) цене имущества,

- порядок размещения заказов на оценку имущественных объектов,

- перечень условий, подлежащих включению в договор на выполнение работ по оценке стоимости имущества

Повышению эффективности инвестиционных процессов и снижению инвестиционных рисков в управлении нежилым фондом в виде продажи нежилых помещений и прав аренды посредством проведения конкурсов и аукционов препятствует наличие недобросовестных участников торгов Для решения этой проблемы в работе предложено формирование единого федерального реестра недобросовестных участников конкурсов и аукционов, арендаторов, доверительных управляющих и концессионеров Ведение предложенного реестра позволит не допустить участие в аукционах и конкурсах организаций и индивидуальных предпринимателей, экономическое поведение которых не отражает целей участия в них, а также систематически нарушающие договорные обязательства, обяжет органы исполнительной власти всех субъектов Российской Федерации, осуществляющие управление имуществом, предоставлять необходимые сведения в федеральный реестр

Возможность интенсификации инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости связана с информационной обеспеченностью, полнотой располагаемой информации об объектах управления Состав баз данных, включающих сведения о наличии и состоянии нежилого имущества города, обработки, передачи, обновления информации, создает возможность качественного преобразования информационного обеспечения управления городским недвижимым имуществом С учетом изложенного рекомендовано

создание и практическое задействование единой автоматизированной городской информационной системы, содержащую базу данных всей совокупности объектов недвижимости города, независимо от способа использования и формы собственности, а также средства поиска необходимой органам управления информации, алгоритмы обработки сопряженная с информацией о границах, количестве, качестве имеющихся земельных ресурсов города, что позволит существенно повысить активность инвестиционных процессов на рынке недвижимости

Краткие выводы и рекомендации

1 В работе выделены и обоснованы с научных позиций условия проведения и задачи социально-экономической политики государства в целях поддержки инвестиционных процессов управления недвижимым имуществом, как одной из значимых компонент национального богатства страны, регионов, городов

2 В диссертации выявлены специфические качества, отличительные черты государственного управления объектами недвижимости, находящимися в федеральной, региональной и муниципальной собственности, влияющие на приток инвестиционных ресурсов, а также отличающие его от управления производством, распределением, обменом и потреблением массовых товаров и услуг

3 Разработанная структуризация имущественных объектов позволяет установить состав задач и конкретизировать управленческие воздействия, направленные на повышение инвестиционной привлекательности объектов нежилого фонда, исходя из реально складывающихся условий, с учетом особенностей присущих различным видам имущества

4 Исследованный в работе обширный спектр форм и инструментов управления недвижимым имуществом позволил выявить механизмы привлечения инвестиционных ресурсов и инструменты управления объектами нежилого фонда с учетом вида и значения выполняемых ими экономических и социальных функций обладающие высокой конечной результативностью и обеспечивающие повышение инвестиционной активности

5 Критический анализ методов оценки стоимости объектов недвижимости с позиций достижения высокого уровня экономической и социальной эффективности их использования позволил выявить недостоверность ряда используемых оценщиками методов и предложить направления качественного преобразования, повышения объективности применяемого аппарата оценивания В работе рекомендовано применять методики, позволяющие с большей объективностью и достоверностью оценивать стоимость объекта нежилого фонда С учетом

особенностей рыночного оборота недвижимого имущества предложен методический подход к ценообразованию, позволяющий производить оценку рыночной стоимости Проведено исследование нашедшего применение в практической деятельности метода массовой оценки, что позволило выявить недостатки этого метода и предложить способы их преодоления, позволяющие повысить достоверность оценок на его основе

6 В диссертации нашла отражение проблема разграничения и распределения функций управления объектами нежилой недвижимости между федеральными, региональными и муниципальными органами управления В целях упорядочения управления этим имуществом и способствования притоку инвестиций целесообразно определять недвижимые объекты, относимые к муниципальной собственности, по их сущностным признакам, увязанным со способом использования и, прежде всего, с их предназначением для удовлетворения нужд населения города, поселения, района

7 Совершенствование системы управления недвижимостью должно сопровождаться рационализацией договорных основ, позволяющих наиболее полно реализовать преобразования в управлении нежилым фондом, направленные на создание условий привлечения инвестиций в данную сферу В работе содержатся практические рекомендации о совершенствовании договорных основ управления нежилой недвижимостью

8 Одно из препятствий к увеличению притока инвестиций в объекты нежилой недвижимости посредством проведения конкурсов и аукционов заключается в наличии на инвестиционном рынке недобросовестных участников торгов Для решения данной проблемы необходимо сформировать единый федеральный реестр недобросовестных участников конкурсов и аукционов, арендаторов, концессионеров и доверительных управляющих, использование которого будет способствовать прозрачности и повышению притока инвестиций в данную сферу хозяйственной деятельности

9 Для повышения эффективности привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости в работе предложено формирование единой автоматизированной городской информационной системы, содержащей интегрированные данные об объектах нежилой недвижимости, включая сведения о земельных ресурсах города

III Основные публикации автора по теме исследования

1 Тебякия А А Развитие механизмов управления инфраструктурными объектами как инструмент стимулирования предпринимательской деятельности Российское предпринимательство -М Издательство «Креативная экономика», №11, 2006 Обьем 0,3 печ листа

2 Тебякин А А Инновационный подход в управлении недвижимостью Инга рал -М ГАСИС, №6,2006 Объем 0,3 печ листа

3 Тебякин А А Инновационные проблемы управления имуществом, находящимся в городской собственности Сегодня и завтра российской экономики Кардинальные проблемы российской экономики на современном этапе Сб научн трудов / Под ред Ф й Шамхалова Вып 9 -М ЗАО «Издательство «Экономика», 2006 Объем 0,7 печ листа

4 Тебякин А А Систематизация имущественных ценностей как объектов управления Инновации и инвестиции -М ГАСИС, №8,2006 Объем 0,8 печ листа

5 Тебякин А А Преобразование механизмов приватизации и аренды как инновационные факторы управления недвижимым имуществом городской собственности Актуальные проблемы управления - 2006 Материалы международной научно-практической конференции Вып 6 / ГУУ М , 2006 Объем 0,3 печ листа

6 Тебякин А А Активизация инновационной деятельности в управлении недвижимостью Двадцатые Международные Плехановские чтения (3-6 апреля 2007г) Тезисы докладов аспирантов, магистрантов, докторантов и научных сотрудников -М Издательство Рос экон акад,2007 Объем 0,1 печ листа

Подписано в печать 07 03 2008 Сдано в производство 11 03 2008 Формат бумаги 60x90/1 б Уел печ л 1,1 Тираж 100 экз Заказ №

Издательство ГАСИС, Москва, ул Трифоновская, 57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Тебякин, Антон Александрович

Введение

Глава 1. Теоретические основы исследования объектов нежилой недвижимости

1.1 Отличительные черты управления недвижимым имуществом как объектом инвестиционного рынка

1.2 Систематизация имущественных объектов нежилой недвижимости с целью определения рациональных форм и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов на рынок недвижимости

1.3 Проблемы инвестирования объектов нежилой недвижимости

Глава 2. Формирование социально-экономических условий активизации инвестирования в объекты нежилого фонда

2.1 Анализ нормативно-правовой базы управления недвижимостью как основное условие эффективного привлечения инвестиционных ресурсов

2.2 Зарубежный опыт инвестирования в объекты нежилой недвижимости

2.3 Совершенствование законодательной базы управления объектами нежилого фонда для создания социально-экономических условий привлечения инвестиционных ресурсов и активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости

Глава 3. Совершенствование механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости

3.1 Методические подходы к оценке объектов недвижимости с целью привлечения инвестиционных ресурсов

3.2 Механизмы повышения эффективности реализации инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости 126 Заключение 144 Список литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизмы привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости"

Актуальность темы исследования. Проведение рыночных реформ в России существенно изменило характер управления объектами недвижимости в виде нежилых строений и сооружений. Во-первых, часть этих объектов была приватизирована, перешла в частную собственность, в связи с чем изменилось отношение к ним со стороны хозяев, стремящихся повысить отдачу, эффективность этих фондов. Во-вторых, развитие рыночной инфраструктуры существенно повысило спрос на нежилую недвижимость как на объекты проведения торговли, складирования, хранения ценностей, создания офисных помещений, превращения в другие объекты в целях получения прибыли и достижения положительного экономического и социального эффекта. Купля, продажа, акционирование, аренда, концессионирование недвижимости превратились в самые распространенные рыночные процессы, требующие применения специальных методов и средств управления, учета, контроля, ценообразования.

Государственные органы управления стали обращать больше внимания на сохранность и эффективное использование объектов недвижимости как средство решения собственных задач, источник доходов, объект налогообложения, способ развития инфраструктуры, сферу вложения капитала и привлечения инвестиционных ресурсов. Управление имуществом в виде объектов нежилого фонда превращается в особую область теории и практики государственного управления как частью инвестиционного рынка. Особой задачей управления объектами нежилой недвижимости стало привлечение инвестиционных ресурсов, что потребовало совершенствования методов и механизмов управления.

Применительно к объектам нежилой недвижимости в виде торговых и складских помещений, офисов, гостиниц, хранилищ, зданий и сооружений специального назначения основная задача государства заключается в обеспечении их сохранности, эффективного в экономическом и социальном отношении использования имущества в государственных целях, а также в частичном разгосударствлении, акционировании, продаже, передаче в частную собственность в интересах способствования развитию предпринимательства и получению доходов, поступающих в федеральный, региональный, местные бюджеты. Решение этих задач требует значительных инвестиционных средств.

Изменение сложившейся ситуации на рынке нежилой недвижимости, обеспечение эффективного ее использования и распоряжения для получения дохода и повышения экономического и социального эффекта невозможно без кардинальных изменений в управлении объектами нежилой недвижимости направленных прежде всего, на создание экономических условий обеспечения инвестиционной привлекательности объектов, гарантирующей вложение в них средств государственных и частных инвесторов.

Поэтому возникает необходимость в разработке методического инструментария совершенствования методов и формирования новых механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости.

Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в теоретико-методологическом обосновании и разработке методических подходов инвестирования объектов нежилой недвижимости с целью повышения бюджетной, экономической и социальной эффективности. В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:

- выявить сущность и определить особенности недвижимого имущества, нежилого фонда как объекта инвестиционного рынка;

- предложить и научно обосновать структуризацию имущественных объектов на основе обширной совокупности различных классификационных признаков, позволяющую конкретизировать управленческие воздействия на различные группы имущественных объектов с целью разработки стратегии формирования инвестиционных ресурсов;

- провести анализ методов, механизмов управления государственными и муниципальными объектами недвижимости; определить основные направления их совершенствования в целях привлечения инвестиционных ресурсов государственного и корпоративного сектора и усиления инвестиционной активности на рынке нежилой недвижимости; установить реальные возможности нормативно-правового регулирования инвестиционных процессов на рынке нежилой недвижимости посредством разработки и дополнения правовых актов;

- обосновать направления развития и совершенствования механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилого фонда и на их основе предложить эффективные в экономическом и социальном плане методические основы ценообразования для повышения инвестиционной привлекательности объектов нежилой недвижимости.

Объектом исследования служат имущественные объекты недвижимости нежилого фонда в виде зданий, сооружений, нежилых помещений, других инфраструктурных объектов, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Предметом исследования выступает совокупность теоретических, методических и практических подходов к оценке, способов использования объектов нежилой недвижимости с целью повышения инвестиционной привлекательности и обеспечения притока инвестиционных ресурсов на рынки нежилой недвижимости.

Теоретическую и методологическую базу исследования составили труды отечественных и зарубежных авторов в области управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной и муниципальной собственности, инвестиций, инновационного менеджмента, оценки стоимости имущества. В диссертации использованы общенаучные и конкретно-предметные методы системного, структурного и целевого анализа, статистические методы, методы синтеза, сравнения и сопоставления, экспертных оценок.

В ходе диссертационного исследования автор опирался на труды ведущих ученых-экономистов: Авекова В.В., Ануприенко В.Ю., Букреева В.В., Ватолина В.В., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Гровера Р., Горемыкина В.А., Егорова А.Ю., Иванова В.В., Кошкина В.И., Некипелова А.Д., Ордуэй Н., Остриной И.А., Поповой Е.В., Райзберга Б.А., Рахмана И.А., Ресина В.И., Соловьева М.М., Толкачева О.М., Федотовой М.А., Фридмана Дж., Фатхутдинова P.A., Шупыро В.М. и других авторов.

Информационную базу исследования составили официальные статистические источники, данные, приводимые в отечественных и зарубежных научных работах, результаты расчетов, выполненных автором.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в теоретическом обосновании и разработке методических основ и практических рекомендаций по совершенствованию механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости, реализация которых направлена на эффективное использование и распоряжение объектами нежилого фонда и повышение экономической и социальной эффективности управления имуществом в российской экономике.

Наиболее существенные результаты диссертационной работы, обладающие научной новизной и характеризующие личный вклад автора, состоят в следующем:

1. Определены специфические свойства управления объектами нежилого фонда городской собственности, влияющие на приток инвестиционных ресурсов; проведена многофакторная систематизация имущественных объектов нежилой недвижимости по совокупности классификационных признаков, включая целевое назначение, форму собственности, способы использования с целью определения рациональных форм и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов на рынок недвижимости.

2. Предложен методический подход экономической оценки инвестиционной привлекательности объектов нежилого фонда на основе введения корректирующих коэффициентов, отражающих присущие объекту качества и способы его применения, обеспечивающие повышение экономической и социальной эффективности использования объектов нежилого фонда городской собственности.

3. Определены социально-экономические условия реализации инвестиционных проектов на основе комплексного анализа законодательной базы и подзаконных актов, регулирующих права собственности, хозяйственный и торговый оборот нежилым фондом, предложены направления и способы их совершенствования с учетом зарубежного опыта девелопмента и формирования российского рынка недвижимости в г.Москве и других крупных городах России.

4. Предложен механизм управления инвестиционным процессами на рынке нежилой недвижимости, одним из основных элементов которого является создание и развитие единого федерального реестра недобросовестных участников конкурсов и аукционов, арендаторов, концессионеров, доверительных управляющих, применение которого направлено на приток инвестиционных ресурсов, снижение инвестиционных рисков и повышение эффективности реализации инвестиционных проектов на рынке недвижимости.

5. Научно обоснована необходимость создания единой автоматизированной информационной системы для повышения активности инвестиционных процессов на рынке недвижимости посредством создания единого реестра собственников города для учета поступления, продажи, выбытия объектов нежилого фонда, земельно-информационной системы города, сопряженной с государственным земельным кадастром, а также технологической модернизации системы управления нежилым фондом.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что сформулированные и предложенные выводы, положения, содержащие практические рекомендации по привлечению инвестиционных ресурсов в объекты нежилой недвижимости, могут быть использованы государственными и муниципальными органами управления имуществом в деятельности, направленной на повышение инвестиционной активности на рынке недвижимости, а также социальной и бюджетной эффективности использования нежилого фонда в условиях развивающегося инвестиционного рынка России.

Апробация результатов исследования. Материалы диссертационного исследования докладывались на Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления» Государственного университета управления (2-3 ноября 2006г.), Двадцатых международных Плехановских чтениях (3-6 апреля 2007г.).

Публикации. По материалам диссертационного исследования опубликовано 6 работ общим объемом 2,5 печатных листа, в том числе две работы в журналах, входящих в Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ВАК Минобрнауки России.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Тебякин, Антон Александрович

Заключение

1. В работе выделены и обоснованы с научных позиций условия проведения и задачи экономической политики государства в целях поддержки и развития инвестиционных процессов управления недвижимым имуществом, как одной из значимых компонентов национального богатства страны, регионов, городов.

Становление государственной инвестиционной политики управления недвижимым имуществом должно основываться на системном подходе, охватывать федеральный и региональный уровни государственного управления, муниципальное управление и местное самоуправление, совершенствование законодательно-правовой базы, использование инвестиционных побуждений рыночных образований, создающихся новых структур государственно-частного партнерства, внешнеэкономического сотрудничества, творческого критического заимствования мирового опыта. Для возбуждения инвестиционной активности необходимы создание и активизация действия рыночных стимулов формирования, преобразования, совершенствования форм и методов управления недвижимостью.

2. На основе проведенного анализа признаков недвижимости в целом, выявления особенностей нежилого фонда в частности, рассмотрения недвижимости как экономической, правовой и инвестиционной категории выявлены особенности объектов недвижимости как объектов государственного и муниципального управления.

3. В диссертации выявлены специфические качества, отличительные черты государственного управления объектами недвижимости, находящихся в федеральной, региональной и муниципальной городской собственности, отличающие его от управления производством, распределением, обменом и потреблением массовых товаров и услуг.

4. Сложность состава и структуры собственности, огромные масштабы и неоднородность имущественных объектов обусловили необходимость формирования в диссертации системно-упорядоченного представления о структуре этих объектов, позволяющего повысить бюджетную и социальную эффективности управления объектами недвижимости. Предложенная в работе систематизация имущества на основе классификации обширной совокупности разнородных имущественных объектов качественно отличается от ранее известных многообразием признаков, критериев. Разработанная структуризация позволяет установить состав задач и конкретизировать управленческие воздействия, направленные на повышение эффективности управления городскими объектами нежилого фонда, и механизмы обеспечения притока инвестиционных ресурсов исходя из реально складывающихся условий, с учетом особенностей присущих различным видам имущества.

5. Исследованный в работе обширный спектр форм собственности, форм и методов управления недвижимым имуществом позволил выявить механизмы вовлечения инвестиционных ресурсов и инструменты управления объектами нежилого фонда, обладающие высокой конечной результативностью, практически применимые в процессе продажи, аренды, лизинга, доверительного управления, концессионирования, предложены подходы, обеспечивающие применение этих форм к разным имущественным объектам с учетом вида и значения выполняемых ими экономических и социальных функций, обеспечивающие повышение инвестиционной активности на рынке нежилой недвижимости.

6. Подвергнуты критическому анализу распространенные в практической деятельности участников рынка методы оценки стоимости объектов недвижимости с позиций достижения высокого уровня экономической и социальной эффективности их использования, в том числе установления цены посредством проведения конкурсов и аукционов, что позволило предложить направления качественного преобразования, повышения объективности применяемого аппарата оценивания. Выделены источники, резервы вовлечения имущественных объектов в виде нежилого фонда в хозяйственный оборот.

7. За последнее десятилетие проведения рыночных преобразований в России было принято значительное количество нормативных актов регулирующих имущественные отношения. Однако их количество не привело к существенному повышению эффективности и существенному росту качества правового обеспечения управления объектами нежилой недвижимости, что поставило задачу обобщения, анализа и поиска направлений, способов совершенствования правового регулирования данной сферы.

Неоднородность состава, видов объектов недвижимости, значительная рассредоточенность правовых норм регулирующих управление недвижимостью в различных отраслях права, разносубъектность межотрслевого и разноуровнего управления многообразными объектами нежилого фонда усложняет выработку и формирование согласованных, взаимосвязанных, взаимообусловленных нормативно-правовых актов, что в итоге привело к выводу о назревшей задаче единой, целостной, упорядоченной правовой базы регулирующей принадлежность, использование, оборот объектов нежилого фонда недвижимости, находящегося в государственной и муниципальной собственности.

8. В диссертации нашла отражение проблема разграничения и распределения прав собственности и функций управления имущественными объектами нежилой недвижимости между федеральными, региональными и муниципальными органами управления. В сфере нежилого фонда ситуация нечеткой фиксации прав владения, распоряжения, пользования собственностью, обязанностей и ответственности привела к образованию ветхих, недостроенных объектов, разрушению и утрате памятников архитектуры, спорам между различными органами государственной власти в стремлении обрести право получения доходов, от наиболее привлекательных, дорогостоящих, выгодных объектов.

По мнению автора работы, при выделении в законодательных актах видов имущества, относящихся к разным формам собственности, в целях организации, упорядочения управления этим имуществом неправомерно определять виды имущества только по способу применения, использования соответствующих имущественных объектов. Объекты одного и того же назначения могут находиться в разных формах собственности, в связи с чем привязка формы собственности к предназначению объектов лишает подобный подход четко выраженной определенности, не позволяет по данному признаку отнести имущественный объект к одной из форм собственности. Целесообразно определять недвижимые объекты, относимые к муниципальной собственности, по их сущностным признакам, увязанным со способом использования и, прежде всего, с их предназначением для удовлетворения нужд населения города, поселения, ограниченной территории.

9. Проведенный анализ положений Гражданского кодекса РФ позволил сделать вывод о недостаточном отражении в Кодексе экономических аспектов управления недвижимым имуществом, недооценке экономических факторов в правовом обеспечении управления недвижимостью. С научной и практической точек зрения представляет интерес развитие нормативно-правового регулирования объектов нежилого фонда, установления его структуры, прав собственности, ответственности за состояние и использование нежилых объектов. Неотлаженность нормативно-правовой базы снижает эффективность использования и препятствует обновлению, модернизации, развитию системы государственного и муниципального управления нежилым фондом.

Согласно развиваемым в диссертационной работе представлениям автор работы предлагает считать нежилыми помещения, не предназначенные для использования в качестве стационарного, продолжительного проживания, не обладающие необходимыми для этого элементами инфраструктуры, коммунальными удобствами, не зарегистрированные в качестве объекта жилого фонда, служащие целям размещения товарно-материальных ценностей, оборудования, персонала, временного пребывания людей. Принцип выделения нежилого помещения служит необходимым условием их полноценного производственно-экономического и социального применения.

10. Критический анализ ключевых законодательных актов федерального уровня, регулирующих имущественные отношения по поводу объектов недвижимости в России, их использования и обращения, привел к заключению, что основное направление преобразований в государственном и муниципальном управлении недвижимым имуществом - достижение и непрерывное поддержание согласованности правовых норм с'проводимыми экономическими реформами, отражающими изменение условий хозяйствования, с рыночными преобразованиями.

11. По мнению автора диссертации, постановка задачи оптимизации структуры использования нежилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности, должна ставиться и рассматриваться не только с фискальных позиций, с точки зрения бюджетных запросов, а исходя из приоритетов удовлетворения нужд государственных учреждений, организаций социального профиля, реконструкции, реновации, нового строительства недостающих объектов нежилого фонда.

12. Преобразование системы управление недвижимостью с целью обеспечения притока и использования инвестиционных ресурсов должно сопровождаться рационализацией договорных основ, позволяющих наиболее полно реализовать преобразования в управлении нежилым фондом. В работе содержатся практические рекомендации о договорном закреплении условий доверительного управления, аренды объектов нежилого фонда.

13. Как следует из проведенного исследования, использование и дальнейшее наращивание экономической эффективности инновационного по своей природе метода определения, оценки стоимости нежилых объектов посредством конкурсов и аукционов входит в противоречие с наличием недобросовестных участников торгов. С этой целью необходимо сформировать единый федеральный реестр недобросовестных участников конкурсов и аукционов, арендаторов, концессионеров и доверительных управляющих, принятый на федеральном уровне.

14. Существенную роль в качестве функционирования системы управления оборотом нежилого фонда играют методики ценообразования на объекты недвижимости. В процессах управления недвижимостью со стороны государственных и муниципальных органов управления отмечается преобладающее использование метода экспертных оценок. Проведенное исследование позволило выявить недостоверность ряда используемых оценщиками методов. Необходимо применять методики, позволяющие с большей объективностью и достоверностью, а в конечном счете эффективностью формировать стоимость объекта нежилого фонда. С учетом особенностей рыночного оборота недвижимого имущества предложены инновационные изменения расчетно-аналитического метода ценообразования, повышающие ее качество и диапазон применения. Проведенное исследование нашедшего применение в практической деятельности метода массовой оценки позволило выявить недостатки этого метода и предложить способы их преодоления позволяющие повысить достоверность оценок на его основе.

15. Диссертационное исследование позволило выявить существенный потенциал развития управлением недвижимостью, призванный существенно повысить эффективность использования объектов нежилого фонда городской государственной и муниципальной) собственности и привлечения инвестиций. Разработанные предложения, преобразования управления имуществом направлены на повышение бюджетной и социальной эффективности использования недвижимости, посредством методического и организационного совершенствования.