Экономическое управление нежилой недвижимостью в городах техноэкополиса "КАС" тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическое управление нежилой недвижимостью в городах техноэкополиса "КАС""

На правах рукописи

Захаров Владимир Александрович

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДАХ ТЕХНОЭКОПОЛИСА «КАС»

Специальность 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» специализация - экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (промышленность)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Хабаровск - 2003

Диссертация выполнена в Комсомольском-на-Амуре государственном техническом университете

Научный руководитель -Официальные оппоненты:

Ведущая организация -

Защита состоится 15 мая 2003 г. в 16 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.294.03 при Хабаровском государственном техническом университете по адресу: 680035, Хабаровск, ул. Тихоокеанская, 136.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Хабаровского государственного технического университета.

Автореферат разослан 12 апреля 2003 г.

доктор экономических наук, г

профессор Зубарев Александр Евстратьевич

I

доктор экономических наук, профессор Заусаев Вадим Константинович кандидат экономических наук, доцент Тюленева Татьяна Ивановна

Дальневосточный государственный университет путей сообщения

Ученый секретарь диссертационного совета

В. А. Федоров

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Экономические реформы, проводимые в Российской Федерации, предполагают постепенное формирова-

стабильного развития государства. Многолетний опыт стран с развитой рыночной экономикой показывает, что основой любой экономической системы являются собственность и связанные с ней отношения: правовые, экономические и пр. Особое место в общей системе собственности занимают объекты недвижимости, являющиеся наиболее существенной частью активов любой страны. Именно поэтому в экономически развитых странах, таких как США, Великобритания, Германия, Франция, большое внимание уделяется проблеме государственного регулирования отношений на рынке недвижимости - основе равновесия национальной экономики.

Социально-экономические реформы, проводимые в нашей стране, вызвали трансформацию прав собственности, в том числе и на недвижимое имущество, что, в свою очередь, привело к формированию многоукладного комплекса, состоящего из государственной (федеральной, краевой), муниципальной, частной и других видов собственности. Данные преобразования привели к изменению механизма управления собственностью, включая объекты нежилой недвижимости.

Решение государством текущих задач по возрождению промышленности, сельского хозяйства, социальной сферы невозможно без первоочередного разрешения вопросов, связанных с управлением недвижимостью -важнейшим экономическим ресурсом. В связи с этим современная экономическая реальность выдвинула актуальную проблему поиска новых форм управления недвижимым фондом нашей страны. Данная проблема, прежде всего, требует поиска научных и практических решений в сфере нежилой

ние механизмов и инструментов рыночной экономики, необходимых для

шию,

1 библиотека

имеет сейчас довольно низкую отдачу, в основном из-за отсутствия эффективной системы управления данным видом собственности.

Вопросам экономического управления недвижимой собственностью р

посвящено значительное количество публикаций. Вопросы управления, связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости, *

рассматриваются в работах как отечественных авторов: С. В. Грибовский, П. Г. Грабовый, В. М. Рутгайзер, Б. И. Тарасевич, Г. М. Стерник, так и за- ;

рубежных: Д. Фридман, Г. Харрисон.

Большая часть работ, опубликованных по данной теме, носит теоретический характер и в основном не затрагивает практических аспектов решения данной проблемы. Имеющие же практическую значимость работы апробированы для центральных городов России, таких как Москва, Санкт-Петербург, и не учитывают региональных особенностей, связанных с управлением недвижимой собственностью. Тем более не рассматриваются особенности управления комплексом недвижимости таких регионов как Дальний Восток, в том числе промышленной агломерации городов Комсомольск-на-Амуре, Амурск, Солнечный - техноэкополиса «КАС».

Дальний Восток сегодня находится в тяжелых социально-экономических условиях существования. Для выхода из сложившейся ситуации < требуется постоянный поиск и привлечение дополнительных региональ- ч ных преимуществ и резервов. Одним из таких потенциальных резервов является нежилая недвижимость данного региона.

Детальный анализ ситуации показывает, что комплекс нежилой недвижимости городов агломерации используется недостаточно эффективно, в том числе и вследствие недостаточного методического обеспечения процесса управления данным видом собственности. Кроме того, недостаточно изучена специфика рынков нежилой недвижимости городов Комсомольской агломерации, включая оценку факторов риска, особенности формирования спроса и предложения, влияние внешних социально-экономических факторов.

Актуальность проблемы, связанной с управлением недвижимой собственностью, дискуссионный характер ряда ее аспектов, в результате чего многие вопросы данной сферы остаются открытыми, а также недостаточная проработанность проблемы экономического управления объектами нежилой недвижимости на региональном уровне обусловили выбор темы диссертационной работы и определили ее цель и задачи.

Цель исследования состоит в разработке и обосновании методических основ экономического управления комплексом доходной нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС». В соответствии с поставленной целью в ходе работы решались следующие задачи:

1. Анализ теоретических основ управления нежилой недвижимостью, в том числе изучение экономической сущности объектов нежилой недвижимости, рассмотрение теоретических основ управления и обобщение методических основ оценки его эффективности.

2. Исследование особенностей управления комплексом объектов нежилой недвижимости в городах ТЭП «КАС», а именно: анализ статистической информации, характеризующей функционирование рынков нежилой недвижимости городов техноэкополиса, и оценка эффективности системы управления объектами нежилой недвижимости.

3. Проведение экспертного опроса с целью выявления наиболее значимых факторов, формирующих рыночную стоимость объектов нежилой недвижимости, и их качественное и количественное описание.

4. Построение многофакторной регрессионной модели формирования стоимости объектов нежилой недвижимости на основе анализа результатов опроса экспертов и обработки информационных баз о продажах объектов недвижимости в городах ТЭП «КАС».

5. Разработка и внесение предложений по повышению эффективности использования объектов нежилой недвижимости в городах ТЭП "КАС" в виде выявления приоритетных направлений в сфере управления недви-

жимой собственностью, а также внесения предложений по корректировке действующих в городах ТЭП "КАС" методик расчета арендной платы за использование объектов нежилой недвижимости.

Объектом исследования являлись локализованные рынки доходной нежилой недвижимости городов техноэкополиса «Комсомольск-Амурск- ^

Солнечный». В качестве предмета исследования рассматривалась система управления объектами нежилой недвижимости городов агломерации, факторы, показатели и методы расчета ее эффективности.

Методологическую основу работы составили экономико-математические, социологические, а также общенаучные и специальные методы исследования. Общенаучные методы исследования (анализа, классификации, типологии) были использованы в первой главе диссертационной работы. Специальные методы, в частности информационный, системного подхода, нашли свое применение во второй главе. В третьей главе были использованы результаты исследования, полученные при помощи социологических методов, таких как опрос и интервьюирование, а также экономико-математических методов, в том числе: статистического и регрессионно-корреляционного анализа.

Теоретическую и информационную базу исследования составили •

работы отечественных и зарубежных экономистов, занимающихся проблемами управления недвижимостью, материалы периодических изданий по исследуемым вопросам. В ходе исследования была использована статистическая информация, касающаяся функционирования рынка нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС» и их социально-экономического положения за прошедшее десятилетие.

Научная новизна работы заключается в создании методических основ управления комплексом нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС». Наиболее существенные результаты, полученные в ходе диссертационного исследования и выносимые на защиту, состоят в следующем:

1. На основе социологического исследования экспертно отобраны наиболее значимые количественные и качественные факторы, влияющие

, на стоимость объектов нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС», к ко-

торым относятся:

1 • способ использования объекта недвижимости;

• материал несущих и ограждающих конструкций;

' • степень физического износа здания;

• территориальная зона расположения;

• степень развития инфраструктуры окружающей территории.

2. Разработано линейное регрессионное уравнение стоимости объектов нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС».

3. Выявлены наиболее приоритетные направления в сфере управления недвижимой собственностью городов агломерации.

4. Внесены предложения по корректировке действующих методик расчета арендной платы за использование объектов муниципальной нежилой недвижимости городов техноэкополиса.

Практическая значимость работы заключается в том, что предлагаемая методика расчета арендной платы позволяет оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры, так как наиболее объективно учитывает изменения потребительских свойств объектов нежилой недвижимости и факторы внешней среды. Данная методика адаптирована для использования ее муниципальными органами управления. Отобранные и проанализированные на основе многофакторного анализа количественные и качественные факторы, влияющие на стоимость объектов нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС», могут быть использованы профессиональными участниками рынка нежилой недвижимости: оценщиками, риэлтерами, менеджерами по управлению недвижимостью, муниципальной администрацией, страховыми агентами, налоговыми органами.

Структурно-логическая схема диссертационного исследования

Апробация результатов исследования. Основные выводы и практические рекомендации докладывались на международной молодежной научной конференции «Экономика Дальнего Востока: проблемы, перспективы, направления развития», проходившей в г. Владивостоке 22-23 ноября 1999 г., региональной научно-практической конференции «Дальний Восток: проблемы развития архитектурно-строительного комплекса», состоявшейся в г. Хабаровске 14-15 октября 1999 г., научно-практических конференциях студентов и аспирантов КнАГТУ, проводимых в г. Комсомольске-на-Амуре в 1999 - 2002 гг., международной научной конференции «Нелинейная динамика и прикладная синергетика» (секция «Самоорганизация в производственных и социальных системах»), организованной в г. Комсомольске-на-Амуре 23 - 27 сентября 2002 г.

По результатам исследования опубликовано 4 статьи общим объемом 1,7 п. л.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 170 страницах, включая 12 таблиц, 25 рисунков, списка литературы из 155 источников.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, сформулированы его цели и задачи, выделены предмет и объект исследования, определены научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе диссертационной работы «Теоретические основы управления объектами нежилой недвижимости» проведен анализ теоретических аспектов управления нежилой недвижимостью. Для этого были рассмотрены экономическая сущность недвижимости, теоретические основы управления нежилой недвижимостью, методические основы оценки эффективности управления нежилой недвижимостью.

До настоящего момента не существует определения нежилой недвижимости, в той или иной степени раскрывающего ее экономическую природу. Имеющиеся же формулировки термина «нежилая недвижимость», в том числе и официальные, основываются только на определении его правовой сущности. В сложившейся ситуации основой для рассмотрения экономической природы данного вида собственности может стать подробная классификация объектов по различным признакам. Наиболее удачной для рассмотрения экономической сущности нежилой недвижимости является классификация, рассматривающая недвижимость в качестве предмета потребления, товара и источника дохода.

В качестве товара объекты недвижимости общепринято разделять на три основные группы: землю (земельные участки), жилье и нежилую недвижимость. Причем на данном этапе экономического развития нашей страны особую актуальность имеют вопросы, связанные с использованием именно нежилой недвижимости.

В свою очередь нежилая недвижимость подразделяется на два вида в соответствии со степенью доходности. Исследователи, занимающиеся во-

просами, связанными с экономикой недвижимости, отдельно выделяют коммерческую и производственную недвижимость как наиболее перспективный, динамично развивающийся сегмент рынка недвижимой собственности, нуждающийся в эффективном управлении.

При рассмотрении понятия нежилой недвижимости, ее места в рыночной системе, особенностей данного вида собственности определено, что нежилая недвижимость как часть общего понятия «недвижимая собственность», содержит все экономические признаки данного вида собственности, а также имеет ряд особенностей. К таким особенностям относятся: несоответствие сроков физической и экономической жизни коммерческой недвижимости и, как следствие, несоответствие текущего физического (хронологического) возраста эффективному; неравномерность денежных потоков; дифференциация налогообложения и т. д.

Известно, что на уровень доходов собственника, отнесенных к объекту недвижимости, оказывает влияние совокупность факторов внешней и внутренней среды, таких как местоположение, престижность района, развитость инфраструктуры, физический и функциональный износ, экология. В связи с тем, что качественное и количественное содержание данных факторов различно для каждого локализованного рынка недвижимости, в работе рассмотрена целесообразность использования термина «потенциальная доходность».

Кроме того, отмечено, что изучение экономической сущности нежилой недвижимости имеет большое значение в процессе организации управления объектами нежилой недвижимости, так как полученная в результате информация позволяет более точно сформулировать цели управления и способы их достижения.

Экономические основы управления нежилой недвижимостью позволяют рассмотреть объективную сущность самого процесса управления. В ходе исследования выделено три уровня управления объектами нежилой недвижимости. Первый уровень - государственное управление, которое

включает в себя административные, экономические и социально-психологические методы управления. Второй уровень - муниципальное управление. Оно тоже включает в себя все перечисленные выше методы, но уже полностью соответствующие принципам государственного управления. Третий уровень — управление частным лицом (физическим, юридическим). На данном уровне задействованы только экономические методы управления. На всех уровнях управления наиболее эффективными признаются экономические методы управления.

С экономической точки зрения одним из наиболее предпочтительных способов использования объектов нежилой недвижимости является сдача их в аренду. Наличие значительных слабых сторон у большинства существующих методик расчета арендной платы за пользование объектами нежилой недвижимости определяет необходимость создания в городах ТЭП «КАС» универсальной методики.

Выявление объективной сущности управления нежилой недвижимостью имеет и важное методологическое значение, ибо только на данной основе становится возможным в дальнейшем раскрыть внутреннюю связь ее качественной стороны с количеством, т. е. объектом, и экономической эффективностью его использования.

Одним из самых результативных способов получения информации об объекте управления является стоимостная экспертиза. Именно она позволяет повысить качество управления собственностью, в том числе и недвижимой.

Широта, многообразие форм, способов и механизмов управления создают проблему их отбора для практического применения. Данное обстоятельство обусловливает объективную необходимость предварительной оценки эффективности управления нежилой недвижимостью. Подобная оценка для собственника означает получение дополнительных стратегических преимуществ на рынке недвижимости. Однако основная масса тех или иных действий в сфере управления государственной и муниципальной

собственностью сведена к технической эксплуатации зданий и не учитыва- 1

ет возможности их использования в целях получения доходов (прибыли), в результате чего, как правило, отсутствует эффективное управление данным видом' собственности.

Анализ методических основ управления объектами недвижимости, и

показывает, что особую актуальность имеют вопросы, связанные с управлением государственной и муниципальной нежилой недвижимостью. Од- ; ной из приоритетных задач в сфере управления нежилой недвижимостью является повышение эффективности использования именно государственной и муниципальной собственности.

Относительно муниципального образования термин «эффективное использование собственности» включает в себя две составляющие: поиск и привлечение дополнительных ресурсов и рациональное использование имеющихся ресурсов.

При рассмотрении методических основ эффективности управления отмечено, что существует несколько подходов к оценке эффективности управления нежилой недвижимостью. Эти подходы предусматривают использование определенных показателей: как абсолютных, так и относительных. Анализ проблемы показывает, что не существует единого универсального показателя оценки эффективности решений в сфере управле-

«

ния недвижимостью. |

ч

Таким образом, после всестороннего рассмотрения теоретических основ управления нежилой недвижимостью, можно сделать логическое заключение, что существующая в России система управления данным видом собственности включает в себя широкий круг способов, форм и механизмов управления. Несомненно, положительным моментом является то, что система управления нежилой недвижимостью основывается на информации, раскрывающей особенности экономической сущности объектов недвижимости. Кроме того, оценивается качество управления, для чего используются показатели эффективности. Однако в системе управления не-

1

15

движимостью существуют и отрицательные моменты, связанные с недостаточным методическим обеспечением: как процесса управления, так и предварительной оценкой эффективности того или иного управленческого решения, а также его практической реализации.

Во второй главе "Оценка состояния управления нежилой недвижимостью в горбдах ТЭП «КАС»" проведен анализ эффективности системы управления нежилой недвижимостью в городах ТЭП «КАС», для чего были рассмотрены социально-экономическЪе положение и имущественный комплекс городов ТЭП "КАС", система управления нежилой недвижимостью в городах ТЭП "КАС" и дана оценка ее эффективности.

Комсомольская агломерация находится в сложных социально-экономических условиях существования, что обусловливает необходимость постоянного поиска и привлечения дополнительных ресурсов. Одним из резервов привлечения ресурсов в экономику агломерации является недвижимая собственность, значительную часть которой составляют объекты нежилой недвижимости.

По функциональному назначению объектов на рынке нежилых помещений техноэкополиса выделяются основные сегменты: рынок торговых помещений, рынок офисных помещений, рынок складов и рынок производственных зданий (помещений). Выделенные первые три сегмента образуют рынок доходной (коммерческой) недвижимости. Все перечисленный сегменты рынка недвижимой собственности обладают высокой инвестиционной привлекательностью.

Наибольшую динамику развития имеет рынок недвижимости г. Комсомольска-на-Амуре - основы агломерации. Особенностью развития данного сегмента рынка является значительное превышение спроса над предложением.

Приведенные в диссертации данные об имущественном комплексе городов агломерации свидетельствуют, что регион располагает значительными экономическими резервами в виде нежилой недвижимости. Повы-

шение эффективности использования данного вида собственности позволит мобилизовать значительные средства в районные и краевой бюджеты. Так, по прогнозам специалистов, за счет повышения эффективности использования данного вида собственности в виде увеличения доходов от ее использования предполагается в будущем формировать доходную часть бюджета г. Комсомольска-на-Амуре на 70 %. Оптимистичные прогнозы делаются и в отношении Солнечного и Амурского районов.

Очевидно, что достижение поставленных целей невозможно без создания в регионе, в первую очередь, эффективной системы управления собственностью, в том числе и нежилой недвижимостью, - основы социально-экономического благополучия агломерации.

При изучении системы управления нежилой недвижимостью в городах ТЭП "КАС" и оценке ее эффективности отмечено, что в области управления государственной и муниципальной собственностью в городах Дальневосточной промышленной агломерации сформировалась и действует единая система, основанная на административных, экономических и социальных методах управления.

Однако в управлении муниципальными объектами нежилой недвижимости существуют и определенные недостатки. Так, на практике методическое обеспечение деятельности по управлению данным видом собственности нуждается в некоторых корректировках, учитывающих территориальные, экономические, социальные и другие особенности городов агломерации. Кроме того, ограниченность муниципалитета в ресурсах обусловливает необходимость выбора наиболее эффективных методов управления.

Решение задач по повышению эффективности использования данного вида собственности существенно сдерживается отсутствием обоснованного методического и соответствующего информационного обеспечения, учитывающего влияние региональных факторов.

В настоящее время при оценке эффективности управления нежи-

лой недвижимостью существует проблема выбора универсального показателя. Таким универсальным показателем может стать рыночная стоимость объектов недвижимости, а точнее, ее изменение (приращение) в результате осуществления того или иного управленческого решения.

Для оценки эффективности управления нежилой недвижимостью предлагается задействовать используемый в оценочной теории принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, согласно которому в качестве показателя эффективности управления нежилой недвижимостью может быть также выбрана величина приращения текущей рыночной стоимости. Использование данного показателя позволит, во-первых, значительно упростить расчеты по оценке показателей эффективности управления объектами нежилой недвижимости, во-вторых, производить не только качественную, но и количественную оценку эффективности управления объектами нежилой недвижимости.

В работе отмечается, что наибольшую эффективность использования муниципального имущества в городах агломерации в настоящее время обеспечивает аренда. Так, на данном этапе поступления от сдачи в аренду муниципальной собственности являются одним из важнейших источников дохода для городских властей.

На практике методики расчета арендной платы за использование муниципальной собственности имеют множество недостатков. На пример, действующие в городах техноэкополиса «КАС» методики расчета арендной платы не учитывают конъюнктуру рынка нежилой недвижимости, сформировавшегося в данном регионе. Это выражается в том, что ставки арендной платы за использование государственного и муниципального имущества значительно отстают от среднерыночных ставок сложившихся в данном регионе. Существующие коэффициенты, применяемые к базовым ставкам арендной платы, не в полной мере учитывают потребительские качества объектов недвижимости, что также приводит к занижению размеров муниципальных ставок по сравнению с рыночными. Данная ситуация

дополнительно усугубляется тем фактом, что практически исчерпан резерв муниципальных площадей, которые можно было бы сдать в аренду. Кроме того, увеличение поступлений от аренды связано, прежде всего, с измене- »<

нием минимального размера оплаты труда, так как арендная ставка напрямую зависит от данного показателя. %

Одним из возможных способов повышения эффективности использования нежилой недвижимости городов агломерации является внесение ■ корректировок в существующие методики расчета арендной платы за использование государственной и муниципальной недвижимости. Эти корректировки должны учитывать следующие аспекты.

Во-первых, размер арендной платы должен коррелировать с рыночной стоимостью или потенциальной доходностью объекта. Данный аспект является аксиомой, однако на практике зачастую не реализуется.

Во-вторых, размер арендной платы должен корректироваться с учетом изменения потребительских свойств объекта нежилой недвижимости и учитывать динамику этих изменений в будущем.

В-третьих, необходима научно обоснованная методика расчета арендной платы, которая побуждала бы арендатора к действиям, направ- ^

ленным на эксплуатацию объекта нежилой недвижимости в соответствии с ,

принципом наилучшего и наиболее эффективного использования. ,

В третьей главе "Повышение эффективности управления нежилой недвижимостью в городах ТЭП «КАС»" проведено экономико-математическое моделирование стоимости объектов нежилой недвижимости, для чего были произведены экспертный отбор факторов, влияющих на рыночную стоимость объектов нежилой недвижимости, статистическое моделирование стоимости объектов нежилой недвижимости и экономическая интерпретация многофакторной регрессионной модели. На основе полученных результатов внесены предложения по повышению эффективности управления нежилой недвижимостью городов техноэкополиса «КАС». В ходе исследования проведен экспертный опрос для выявления

наиболее значимых факторов, формирующих рыночную стоимость объектов нежилой недвижимости. Анализ потребительских, функциональных и конструктивных характеристик объектов нежилой недвижимости и их априорное ранжирование позволили выделить основную группу из 17 факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на формирование стоимости объектов нежилой недвижимости на локализованных рынках городов техноэкополиса «КАС».

На основе анализа результатов опроса экспертов и обработки информационных баз о продажах объектов недвижимости в городах ТЭП «КАС» был проведен многофакторный корреляционный и регрессионный анализ. В итоге получено уравнение формирования стоимости объектов нежилой недвижимости, включающее в окончательном варианте 5 самых значимых факторов:

а) способ использования объекта недвижимости;

б) материал несущих и ограждающих конструкций;

в) степень физического износа здания;

г) территориальная зона расположения;

д) степень развития инфраструктуры окружающей территории.

Уравнение представлено в линейном варианте и имеет следующий вид:

У= - 5,821+0,286X1+0,731 Х2+0,865ХЗ+0,584Х4+ 1,254Х5,

где X1 - способ использования объекта недвижимости;

Х2 - материал несущих и ограждающих конструкций;

Х3 - степень физического износа здания;

Х4 - территориальная зона расположения;

Х5- степень развития инфраструктуры окружающей территории.

Для данной зависимости значения коэффициента детерминации лежат в пределах от 0 до 1. В нашем случае 111=0,858 показывает, что построенное уравнение регрессии объясняет более 85 % разброса значений переменной. Полученное значение критерия РрасЧ<Гг= 11,3. Для принятого

уровня значимости а = 0,05 и V ^ = 4, у2 = 271 табличное значение критерия Р-габл = 2,372. Так как Ррасчст > Ртаб„, полученное уравнение регрессии пригодно для практического использования. Уровень значимости р=0,003 по- .« казывает, что построенное уравнение регрессии высоко значимо.

На основе полученных результатов исследования разработаны пред- г;

ложения по повышению эффективности использования объектов нежилой недвижимости в городах ТЭП "КАС" в виде выявления приоритетных на-

■

правлений в сфере управления недвижимой собственностью. Предложены корректировки в действующие в городах ТЭП "КАС" методики расчета арендной платы за использование объектов нежилой недвижимости.

Данные предложения заключаются в следующем:

1. В соответствии с полученными данными в управлении комплексом муниципальной и государственной недвижимости- приоритетными должны стать мероприятия, направленные на снижение среднего процента физического износа зданий.

2. Следующим приоритетным направлением в действиях администраций муниципалитетов должны стать действия, ориентированные на повышение общего уровня инфраструктуры городов агломерации.

3. Корректировка методик расчета арендной платы за использование , объектов нежилой недвижимости, находящихся в муниципальной собст-

V

венности в городах ТЭП "КАС", предусматривает использование в качестве поправочных коэффициентов пяти стоимостных факторов, являющихся наиболее значимыми на локализованном рынке городов агломерации. В результате предлагаемая методика расчета арендной платы позволяет более объективно учитывать потребительские свойства объектов нежилой недвижимости, что дает возможность повысить арендные платежи на основе их справедливого перераспределения.

Экономическая эффективность практической реализации изложенных предложений предполагает прямой экономический эффект 35,8 млн р.

в текущих ценах и вторичный экономический эффект, превышающий прямой в 2-3 раза. Наряду с экономическими эффектами (прямым и вторичным) предполагается также наличие положительного социального эффекта, обусловленного развитием инфраструктуры и благоуст-= ройства окружающей территории муниципальных образований городов

Комсомольской агломерации.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

Первоначальные рыночные преобразования в нашей стране негативно отразились и на социально-экономической ситуации Дальнего Востока, в том числе и промышленной агломерации городов Комсомольск-на-Амуре, Амурск, Солнечный - техноэкополисе «Комсомольск - Амурск -Солнечный» (ТЭП «КАС»).

Действие основных общероссийских кризисных факторов усугубилось негативными проявлениями территориально-климатических особенностей региона и, как следствие, более высокими затратами на транспорт, электроэнергию, оплату труда и т. д. В результате этого Комсомольская агломерация в настоящее время находится в сложных социально-■) экономических условиях существования, что обусловливает необходи-

мость постоянного поиска и привлечения новых ресурсов.

В качестве ресурса, привлекаемого в экономику региона и имеющего наибольший потенциал, рассматривается недвижимая собственность, значительную часть которой составляют объекты нежилой недвижимости.

Однако в настоящее время в управлении объектами нежилой недвижимости в техноэкополисе существуют определенные недостатки, в результате чего собственность используется недостаточно эффективно. Одной из причин такого положения является отсутствие достаточной (достоверной) информации об объекте управления.

Экспертный отбор стоимостных факторов и экономико-математическое моделирование стоимости объектов нежилой недвижимости позволили разработать ряд предложений по повышению эффективности ■

использования объектов нежилой недвижимости в городах ТЭП "КАС" в виде выявления приоритетных направлений в сфере управления недви- (\

жимой собственностью, а также внести корректировки в действующие в городах ТЭП "КАС" методики расчета арендной платы за использование объектов нежилой недвижимости. Результаты проведенного исследования позволяют обозначить комплекс мероприятий в сфере управления объектами нежилой недвижимости в городах техноэкополиса «КАС» и ранжировать их по уровню эффективности.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ

1. Обзор рынка нежилой недвижимости города Комсомольск-на-Амуре / Комсомольский-на-Амуре гос. техн. ун-т. - Комсомольск-на-Амуре, 1999.-20 с. - Деп. в ВИНИТИ № 1067-В99 09.04.1999. (1,25 п. л.).

2. Особенности оценки производственной недвижимости при банкротстве предприятий (на примере городов Комсомольск, Амурск, Солнечный) // Проблемы антикризисного управления и оценки активов: Мате- , риалы II региональной научно-практической конференции. - Хабаровск: ХГАЭиП, 2002. - С. 96-99 (0,2 п.л.).

3. Управление коммерческой недвижимостью в городах дальневосточной промышленной агломерации // Экономика и финансы. - 2002. - № 13(15).-С. 51-52 (0,12пл.).

4. Оценка эффективности использования нежилой недвижимости в городах дальневосточной агломерации ТЭП «КАС» // Объединенный научный журнал - 2003. - № 4(62). - С. 8-9 (0,13 пл.).

Захаров Владимир Александрович

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УПРАВЛЕНИЕ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДАХ ТЕХНОЭКОПОЛИСА «КАС»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 3.03.03. Формат 60 х 84 1/16 Бумага писчая. Гарнитура «Тайме». Печать офсетная. Усл. п. л. 1,3. Уч.-изд. л. 1,2 Тираж 10 0 экз. Заказ 16803

Полиграфическая лаборатория ГОУВПО «Комсомольский-на-Амуре государственный технический университет» 681013, Комсомольск-на-Амуре, пр. Ленина, 27.

) I

! I

0-ОО5-Д

éfÇZ P ,6 9 58

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Захаров, Владимир Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Экономическая сущность нежилой недвижимости.

1.2. Теоретические основы управления нежилой недвижимостью.

1.3. Методические основы оценки эффективности управления нежилои недвижимостью.

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ УПРАВЛЕНИЯ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДАХ ТЭП «КАС»

2.1. Социально-экономическое положение и имущественный комплекс городов техноэкополиса.

2.2. Управление комплексом нежилой недвижимости в городах техноэкополиса . °

2.3. Оценка эффективности управления нежилой недвижимостью в городах агломерации.

ГЛАВА 3. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ

НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В ГОРОДАХ ТЭП «КАС»

3.1. Экспертный отбор факторов, влияющих на стоимость объектов нежилой недвижимости.

3.2. Экономико-математическое моделирование стоимости объектов нежилой недвижимости.

3.3. Предложения по повышению эффективности' управления нежилой недвижимостью.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическое управление нежилой недвижимостью в городах техноэкополиса "КАС""

Экономические реформы, проводимые в Российской Федерации, предполагают постепенное формирование механизмов и инструментов рыночной экономики, необходимых для стабильного развития государства. Многолетний опыт стран с развитой рыночной экономикой показывает, что основой любой экономической системы являются собственность и связанные с ней отношения: правовые, экономические и пр. Особое место в общей системе собственности занимают объекты недвижимости, являющиеся наиболее существенной частью активов любой страны. Именно поэтому в экономически развитых странах, таких как США, Великобритания, Германия, Франция, большое внимание уделяется проблеме государственного регулирования отношений на рынке недвижимости - основе равновесия национальной экономики.

Социально-экономические реформы, проводимые в нашей стране, вызвали трансформацию прав собственности, в том числе и на недвижимое имущество, что, в свою очередь, привело к формированию многоукладного комплекса, состоящего из государственной (федеральной, краевой), муниципальной, частной и других видов собственности. Данные преобразования привели к изменению механизма управления собственностью, включая объекты нежилой недвижимости.

Решение государством текущих задач по возрождению промышленности, сельского хозяйства, социальной сферы невозможно без первоочередного разрешения вопросов, связанных с управлением недвижимостью -важнейшим экономическим ресурсом. В связи с этим современная экономическая реальность выдвинула актуальную проблему поиска новых форм управления недвижимым фондом нашей страны. Данная 'проблема, прежде всего, требует поиска научных и практических решений в сфере нежилой недвижимости, которая, по оценкам многих специалистов, к сожалению, имеет сейчас довольно низкую отдачу, в основном из-за отсутствия эффективной системы управления данным видом собственности. >

Вопросам экономического управления недвижимой собственностью посвящено значительное количество публикаций. Управленческие вопросы, связанные с теорий и практикой функционирования рынка недвижимости рассматриваются в работах как отечественных авторов: С. В. Грибовский [23], П. Г. Грабовый [140], В. М. Рутгайзер [98], Е. И. Тарасевич [118, 119], Г. М. Стерник [112, 113], В. В. Смирнов [107], А.В.Черняк [137]; так и зарубежных: Д. Фридман, [130], Г. Харисон [131].

Большая часть работ, опубликованных по данной теме, носит теоретический характер и в основном не затрагивает практических аспектов решения данной проблемы. Имеющие же практическую значимость работы апробированы для центральных городов России, таких как Москва, Санкт-Петербург, и не учитывают региональных особенностей, связанных с управлением недвижимой собственностью. Тем более не рассматриваются особенности управления комплексом недвижимости таких регионов как Дальний Восток, в том числе, промышленной агломерации городов Комсомольск-на-Амуре, Амурск, Солнечный - техноэкополиса «КАС».

Дальний Восток сегодня находится в тяжелых социально-экономических условиях существования. Для выхода из сложившейся ситуации требуется постоянный поиск и привлечение дополнительных региональных преимуществ и резервов. В качестве одного из таких потенциальных резервов рассматриваются меры по повышению эффективности использования комплекса доходной нежилой недвижимости данного региона [9. С. 65], [26. С. 45].

Детальный анализ ситуации показывает, что комплекс нежилой недвижимости городов агломерации используется недостаточно эффективно, в том числе и вследствие недостаточного методического обеспечения процесса управления данным видом собственности [57. С. 2]. Кроме того, недостаточно изучена специфика рынков нежилой недвижимости городов Комсомольской агломерации, включая оценку факторов риска, особенности формирования спроса и предложения, влияние внешних социально-экономических факторов.

Актуальность проблемы связанной с управлением недвижимой собственностью, дискуссионный характер ряда ее аспектов, в результате чего многие вопросы данной сферы остаются открытыми, а также недостаточная проработанность проблемы экономического управления объектами нежилой недвижимости на региональном уровне обусловили выбор темы диссертационной работы и определили ее цель и задачи.

Цель исследования состоит в разработке и обосновании методических основ экономического управления комплексом доходной нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС». В соответствии с поставленной целью в ходе работы решались следующие задачи:

1. Анализ теоретических основ управления нежилой недвижимостью, в том числе изучение экономической сущности объектов нежилой недвижимости, рассмотрение теоретических основ управления и обобщение методических основ оценки ее эффективности.

2. Исследование особенностей управления комплексом объектов нежилой недвижимости в городах ТЭП «КАС», а именно: анализ статистической информации, характеризующей функционирование рынков нежилой недвижимости городов техноэкополиса, и оценка эффективности системы управления объектами нежилой недвижимости.

3. Проведение экспертного опроса с целью выявления наиболее значимых факторов, формирующих рыночную стоимость объектов нежилой недвижимости, и их качественное и количественное описание.

4. Построение многофакторной регрессионной модели формирования стоимости объектов нежилой недвижимости на основе анализа результатов опроса экспертов и обработки информационных баз о продажах объектов недвижимости в городах ТЭП «КАС».

5. Разработка и внесение предложений по повышению эффективности использования объектов нежилой недвижимости в городах ТЭП "КАС" в виде выявления приоритетных направлений в сфере управления недвижимой собственностью, а также внесения предложений по корректировке действующих в городах ТЭП "КАС" методик расчета арендной платы за использование объектов нежилой недвижимости.

Объектом исследования являлись локализованные рынки доходной нежилой недвижимости городов техноэкополиса «Комсомольск-Амурск-Солнечный». В качестве предмета исследования рассматривалась система управления объектами нежилой недвижимости городов агломерации, факторы, показатели и методы расчета ее эффективности.

Методологическую основу работы составили экономико-математические, социологические, а также общенаучные и специальные методы исследования. Общенаучные методы исследования (методы анализа, классификации, типологии) были использованы в первой главе диссертационной работы. Специальные методы, в частности информационный, системного подхода, нашли свое применение во второй главе. В третьей главе были использованы результаты исследования, полученные при помощи социологических методов, таких как опрос и интервьюирование, а также экономико-математических методов, в том числе: статистического и регрессионно-корреляционного анализа.

Теоретическую и информационную базу исследования составили работы отечественных и зарубежных экономистов, занимающихся проблемами управления недвижимостью, материалы периодических изданий по исследуемым вопросам. В ходе исследования была использована статистическая информация, касающаяся функционирования рынка нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС» и их социально-экономического положения за прошедшее десятилетие.

Научная новизна работы заключается в создании методических основ управления комплексом нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС». Наиболее существенные результаты, полученные в ходе диссертационного исследования и выносимые на защиту, состоят в следующем:

1. На основе социологического исследования экспертно отобраны наиболее значимые количественные и качественные факторы, влияющие на стоимость объектов нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС», к которым относятся:

• способ использования объекта недвижимости;.

• материал несущих и ограждающих конструкций;

• степень физического износа здания;

• территориальная зона расположения;

• степень развития инфраструктуры окружающей территории.

2. Разработано линейное регрессионное уравнение стоимости объектов нежилой недвижимости городов ТЭП «КАС».

3. Выявлены наиболее приоритетные направления в сфере управления недвижимой собственностью городов агломерации.

4. Внесены предложения по корректировке действующих методик расчета арендной платы за использование объектов муниципальной нежилой недвижимости городов техноэкополиса.

Практическая значимость работы заключается в том, что предлагаемая методика расчета арендной платы позволяет оперативно реагировать на изменения рыночной конъюнктуры, так как наиболее объективно учитывает изменения потребительских свойств объектов нежилой недвижимости и факторы внешней среды. Данная методика адаптирована для использования ее муниципальными органами управления. Отобранные и проанализированные на основе многофакторного анализа количественные и качественные факторы, влияющие на стоимость нежилой недвижимости в городах ТЭП «КАС», могут быть использованы профессиональными участниками рынка нежилой недвижимости: оценщиками, риэлтерами, менеджерами по управлению недвижимостью, муниципальной администрацией, страховыми агентами, налоговыми органами.

Апробация результатов исследования. Основные выводы и практические рекомендации докладывались на международной молодежной научной конференции «Экономика Дальнего Востока: проблемы, перспективы, направления развития», проходившей в г. Владивостоке 22-23 ноября 1999 г., региональной научно-практической конференции «Дальний Восток: проблемы развития архитектурно-строительного комплекса», состоявшейся в г. Хабаровске 14-15 октября 1999 г., научно-практических конференциях студентов и аспирантов КнАГТУ, проводимых в г. Комсомольске-на-Амуре в 1999 - 2002 гг., международной научной конференции «Нелинейная динамика и прикладная синергетика» (секция «Самоорганизация в производственных и социальных системах»), организованной в г. Комсомольске-на-Амуре 23 - 27 сентября 2002 г.

Публикации. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в следующих работах:

1. Обзор рынка нежилой недвижимости города Комсомольск-на-Амуре /

Комсомольский-на-Амуре гос. техн. ун-т. - Комсомольск-на-Амуре, 1999. - ,20 j с. - Деп. в ВИНИТИ № 1067-В99 09.04.1999. (1,25 п. л.).

2. Особенности оценки производственной недвижимости при банкротстве предприятий (на примере городов Комсомольск, Амурск, Солнечный) II Проблемы антикризисного управления и оценки активов: Материалы II региональной научно-практической конференции. - Хабаровск: ХГАЭиП, 2002. -С. 96-99 (0,2 пл.).

3. Управление коммерческой, недвижимостью в городах дальневосточной промышленной агломерации // Экономика и финансы. - 2002. - № 13(15). - С. 51-52 (0,12 п.л.).

4. Оценка эффективности использования нежилой недвижимости в городах дальневосточной агломерации ТЭП «КАС» // Объединенный научный журнал - 2003. - № 4(62). - С. 8-9 (0,13 пл.).

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 170 страницах, включая 12 таблиц, 25 рисунков, библиографического списка из 155 источников.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Захаров, Владимир Александрович

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ 3

В данной главе были представлены результаты экономико-математического моделирования стоимости объектов нежилой недвижимости в городах Дальневосточной агломерации ТЭП «КАС». На основании анализа данных результатов можно сделать следующие выводы:

1. На формирование рыночной стоимости объектов нежилой недвижимости на рынке городов агломерации «КАС» оказывают влияние две основные составляющие: затраты на воспроизводство и будущие доходы от их предполагаемого использования, так как в результате проведенного исследования было определено, что величина стоимости объектов нежилой недвижимости в наибольшей степени зависит от физического износа объекта нежилой недвижимости и уровня развития окружающей инфраструктуры.

2. Другими существенными факторами являются: назначение объекта, материал стен, территориальная зона расположения, степень развития окружающей инфраструктуры.

3. В соответствии с полученными данными целесообразно внести корректировку в действующие методики арендной платы за использование муниципальной нежилой недвижимости городов техноэкополиса «КАС». Данная корректировка-предполагает, что в качестве поправочных должны использоваться пять методически обоснованных характеристик, соответствующих наиболее значимым стоимостным факторам.

4. В управлении комплексом муниципальной и государственной недвижимости приоритетными должны стать мероприятия, ориентированные на снижение среднего процента физического износа зданий.

5. Вторым приоритетным направлением в управленческих действиях администраций муниципалитетов, в соответствии с результатами исследования, должны стать действия, нацеленные на повышение общего уровня инфраструктуры городов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного исследования, актуальность которого обусловлена недостаточной проработанностью проблемы экономического управления объектами нежилой недвижимости в городах агломерации «Комсомольск-Амурск-Солнечный» и наличием вопросов, связанных с управлением недвижимой собственностью, были решены следующие задачи.

Во-первых. Проведен анализ теоретических основ экономического управления нежилой недвижимостью, в том числе дана характеристика экономической сущности объектов нежилой недвижимости, рассмотрены теоретические аспекты управления и обобщены методические основы оценки его эффективности. В результате сделаны следующие выводы:

1. Основными характеристиками, раскрывающими экономическую J сущность нежилой недвижимости, являются стоимость, цена, полезность, издержки содержания, ликвидность, потенциальная доходность.

2. Основные экономические параметры объектов недвижимости с формируются под влиянием совокупности факторов, качественное и количественное содержание которых различно для каждого локализованного рынка недвижимости.

3. Изучение экономической сущности нежилой недвижимости имеет большое значение для'организации процесса управления объектами недвижимости, так как в-результате возникает возможность на основе полученной информации более точно сформулировать цели управления и способы их достижения.

4. Одной из наиболее эффективных форм управления нежилой недвижимостью является аренда. Недостатки, имеющиеся у большинства существующих методик расчета арендной платы за пользование объектами нежилой недвижимости, определяют необходимость создания универсальной методики.

5. Одним из способов повышения эффективности управления недвижимой собственностью является стоимостная экспертиза.

6. Существенным недостатком в сегодняшний день в Дальневосточном регионе в управлении государственной и муниципальной собственностью является медленная реакция на изменения рыночной конъюнктуры. В результате этого основная масса управленческих действий в сфере нежилой недвижимости сведена к техническим вопросам эксплуатации зданий и не учитывает потенциальную доходность объектов.

7. Одной из приоритетных задач в сфере управления нежилой недвижимостью является повышение эффективности использования именно государственной и муниципальной собственности.

8. Существующие подходы к оценке эффективности управления нежилой недвижимостью имеют как недостатки, так и достоинства, поэтому для оценки эффективности управления нежилой недвижимостью целесообразно использовать рассмотренные показатели в комплексе.

Во-вторых, было проведено исследование особенностей системы управления нежилой недвижимостью в городах ТЭП «КАС», для чего рассматривались социально-экономическое положение городов ТЭП "КАС", организация системы управления нежилой недвижимостью и эффективность этой системы. В результате были сделаны следующие выводы:

1. Сложная социально-экономическая обстановка в техноэкополисе требует постоянного поиска и привлечения дополнительных региональных резервов, одним из которых является нежилая недвижимость.

2. Объекты государственной и муниципальной собственности в городах агломерации имеют довольно низкую отдачу, прежде всего из-за неэффективного управления.

3. Низкая эффективность использования данного вида собственности обусловливается пробелами в методическом и информационном обеспечении.

В-третьих, проведен экспертный опрос для выявления наиболее значимых факторов, формирующих рыночную стоимость объектов нежилой недвижимости. Анализ потребительских, функциональных и конструктивных характеристик объектов нежилой недвижимости и их априорное ранжирование позволили выделить основную группу из 17 факторов, оказывающих наиболее существенное влияние на формирование стоимости объекто.в нежилой недвижимости на локализованных рынках городов техноэкополиса «КАС».

В-четвертых, на основе анализа результатов опроса экспертов и обработки информационных баз о продажах объектов недвижимости в городах ТЭП «КАС» построена многофакторная регрессионная модель формирования стоимости объектов нежилой недвижимости, включающая в окончательном варианте 5 самых значимых факторов: а) способ использования объекта недвижимости; б) материал несущих и ограждающих конструкций; в) степень физического износа здания; г) территориальную зону расположения; д) степень развития инфраструктуры окружающей территории.

В-пятых, на основе полученных результатов исследования разработаны предложения по повышению эффективности использования объектов нежилой недвижимости в городах ТЭП "КАС" в виде выявления приоритетных направлений в сфере управления недвижимой собственностью, а также внесены корректировки в действующие в городах ТЭП "КАС" методики расчета арендной платы за использование объектов нежилой недвижимости. Эти предложения заключаются в следующем:

1. В соответствии с полученными данными в управлении комплексом муниципальной и государственной недвижимости приоритетными должны стать мероприятия, ориентированные на снижение среднего процента физического износа зданий.

2. Следующим приоритетным направлением в муниципальном управлении нежилой недвижимостью, должны стать действия, направленные на повышение общего уровня инфраструктуры городов.

3. Корректировка методик расчета арендной платы за использование объектов нежилой недвижимости, находящихся в муниципальной собственности в городах ТЭП "КАС",. предусматривает использование в качестве поправочных коэффициентов пяти стоимостных факторов, являющихся наиболее значимыми на локализованном рынке городов агломерации. В результате предлагаемая методика расчета арендной платы позволяет более объективно учитывать потребительские свойства объектов нежилой недвижимости, что дает возможность повысить арендные платежи на основе их справедливого перераспределения.

Практическая реализация изложенных предложений предполагает прямой экономический эффект 35,8 млн р. в текущих ценах и вторичный экономический эффект, превышающий прямой в 2-3 раза. Наряду с экономическими эффектами (прямым и вторичным) предполагается также наличие положительного социального эффекта, обусловленного развитием инфраструктуры и благоустройства окружающей территории муниципальных образований городов Комсомольской агломерации.

Таким образом, учитывая все вышесказанное, можно сделать вывод, что поставленные в начале исследования задачи полностью решены.