Развитие регионального механизма ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат- Ученая степень
- кандидата экономических наук
- Автор
- Портнова, Элеонора Халиловна
- Место защиты
- Пермь
- Год
- 2007
- Шифр ВАК РФ
- 08.00.05
ДиссертацияАвтореферат диссертации по теме "Развитие регионального механизма ипотечного кредитования"
На правах рукописи
—
Портнова Элеонора Халиловна
РАЗВИТИЕ РЕГИОНАЛЬНОГО МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) 08 00 10 - Финансы, денежное обращение и кредит (кредит и банковская деятельность)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
Ижевск - 2007
003068939
Диссертационная работа выполнена в Пермском филиале Института экономики Уральского отделения Российской академии наук
Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор
Пыткин Александр Николаевич
Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор
Боткин Игорь Олегович кандидат экономических наук, доцент Ишманова Мария Сергеевна
Ведущая организация - ГОУ В ПО «Уральский государственный
университет им АМ Горького»
Защита состоится- «15» мая 2007 г в 13 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212 275 04 при ГОУ ВПО «Удмуртский государственный университет» по адресу 426034, г Ижевск, ул Университетская, 1, корп. 4, ауд 444
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Удмуртский государственный университет», с авторефератом на официальном сайте ГОУ ВПО «УдГУ» http //v4 udsu ru/science/abstract
Автореферат разослан «13» апреля 2007 г
Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, профессор
А С Баскин
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность 1емы исследования. В современных условиях одной из важнейших стратегических государственных задач является решение жилищной проблемы Вопрос формирования рынка доступного жилья относится к числу приоритетных направлений социально-экономического развития страны Особое внимание к вопросам ипотечного кредитования в России обусловлено демографическими проблемами При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства, потребность в жилье возрастает, в первую очередь, из-за необходимости обновления значительно изношенного жилого фонда Расширение жилищной) строительства связано с необходимостью пересмотра норм обеспеченности жильем в соответствии с европейскими стандартами В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство
Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья При этом, за счет повышения доступности финансовых ресурсов для населения, активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики
Одним из 1лавных инструментов развития ипотечного кредитования на уровне региона является реализация региональных целевых программ, которые выступают эффективным социально-управленческим элементом формирования рынка доступного жилья с использованием возможностей региональной финансовой системы
Несмотря на то, что проблема формирования рынка доступною жилья в настоящее время является одной из самых значимых для всей России в целом, до сих пор не разработана региональная концепция и модель эф-фекшвного использования внутренних региональных финансовых ресурсов для развития региональных механизмов ипотечного кредитования Существующие научпо-практические проработки в области концептуального и методологического обеспечения регионального механизма ипотечного кредитования, в основном, ггосят отдельный, фрагментарный характер Необходимость развития регионального механизма ипотечного кредитования предопределили актуальность исследования как в теоретическом, так и в практическом аспектах
Область исследования соответствует требованиям паспорта специальностей ВАК
Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) - 5 9 Исследование тенденции, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем, 5 16 Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления, разработка, методическое обоснование, анализ, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления
Специальность 08 00 10 - Финансы, денежное обращение и кредит (кредит и банковская деятельность) — 9 4 Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования, 9 16 - Новые банковские продукты виды, технология создания, способы внедрения
Степень разработанности проблемы. Изучение теории и нрашики регионального развития и, соответственно, ипотечного кредитования в рыночных условиях в России началось в 90-х годах, с началом рыночных и демократических преобразований
Активную работу в области теории региональной экономики и управления региональным развитием ведут ЮП Алексеев, ЕГ Анимица, С С Артоболевский, И О Боткин, О И Боткин, ВЮ Будавей, СД Валентей, А Г Гранберг, Б М Жихаревич, В Н Лексин, А С Маршалова, Т Г Морозова, В И Некрасов, А С Новоселов, Д А Новиков, А К Осипов, А Н Пыткин, А И Татаркин, О А Романова, В Ф Уколов, А Н Швецов, Р И Шнипер и др
Проблемы региональной экономики и управления peíиональным развитием рассматривают в своих работах зарубежные специалисты У Айзард, X Армстронг, Дж Бачглер, С Вагенаар, У Изард, К Литтл, У Моррис, П Нийкэмп, Г Питере, Ф Сникарс, М Темпл, Дж Тэйлор, Р Уотермен, Л Хоффман, Д Юилл
Развитию ипотечного кредитования в России посвящены работы Балабанова И Т , Бандурипа В В , Лимаренко В И , Ризуна Н И, Цылиной ГА идр
Обобщение опыта исследований по ипотечному кредитованию на уровне региона показало, что вопросы теории и методологии управления региональным развитием в части формирования эффективною регионального механизма ипотечного кредитования не получили исчерпывающей научной интерпретации
Цслыо исследования является разработка теоретически положений и практических рекомендаций по развитию регионального механизма ипотечного кредитования
Поставленная цель потребовала решения ряда взаимосвязанных задач, а именно
-исследовать и обобщить теоретико-мето дологические основы ре-гаоналыюго механизма ипотечного кредитования,
- определить ключевые направления совершено г вования регионального механизма ипотечного кредитования,
- выделить особенности регионального механизма ипотечного кредитования,
- обосновагь основные положения эффективного функционирования регионального механизма ипотечного кредитования,
- разработать модель регионального механизма ипотечного кредитования,
- предложить методические рекомендации по развитию регионального механизма ипотечного кредитования
Объектом исследования является механизм ипотечного кредитования на уровне субъекта Российской Федерации, рассматриваемый на примере Пермскою края, соответствующего российской специфике ипотечного кредитования
Предметом исследования являются теоретические и методические аспекты регионального механизма ипотечного кредитования, организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования в рыночных условиях хозяйствования, элементы регионального механизма ипотечного кредитования
Теоретической и методологической основой исследования являются научные труды и разработки отечественных и зарубежных авторов в области управления развитием региона, в том числе, посвященные проблемам развития региональной финансовой системы, научно-методические рекомендации по методологии и технологии ипотечного кредитования
Основные методы исследования. Методической основой исследования являются организационно-структурное моделирование и метод сравнительного анализа, общенаучные методы управления и оргаггизации, экспертных оценок, методы прогнозирования и планирования
Информационной базой диссертационного исследования послужили данные органов статистики, информация органов законодательной и исполнительной власти Пермского края, федеральных оргаггов власти В диссертации нашли отражение результаты научно-исследовательских работ, выполненных автором и при его участии
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических подходов и методических рекомендаций по развитию регионального механизма ипотечггого кредитования В процессе исследования получены следующие теоретические и практические результаты, определяющие научную новизну и являющиеся предметом защиты
-уточнено понятие «регионального механизма ипотечного кредитования», учитывающее структуру и взаимосвязь участников региональною ипотечного рынка,
- определены особенности управления развитием регионального механизма ипотечного кредитования, связанные со спецификой управления развитием региона в рыночных условиях,
- обоснованы концептуальные положения функционирования регионального механизма ипотечного кредитования,
- разработана модель регионального механизма ипотечного кредитования,
- предложены методические рекомендации по развитию регионального механизма ипотечного кредитования
Практическая значимость исследования определяется потребностью в теоретико-методическом обосновании и разработке методических рекомендаций но развитию регионального механизма ипотечного кредитования как отдельных регионов России, гак и для обеспечения методологического и управленческого единства развития ипотечного кредитования в регионах и Российской Федерации в целом
Материалы диссертации могут использоваться для подготовки и переподготовки специалистов органов законодательной и исполнительной власти региона, специалистов и практиков ипотечного кредитования
Результаты работы могут бьпь использованы для преподавания в высших учебных заведениях курсов региональной экономики, государственного и муниципального управления, региональные финансы и кредит
Апробация исследования Основные положения, выводы и рекомендации, сформулированные в диссертационной работе, докладывались в порядке обсуждения на теоретических семинарах и конференциях в Институте экономики Уральского отделения Российской академии наук (г Екатеринбург, 2005-2006 1г )
Теоретические и методологические результаты исследования отражены в научных разработках Пермского филиала Института экономики УрО РАН, в том числе по научному направлению «Диагностика, прогнозирование и государственное регулирование развития региональных социально-экономических систем» № ГР 01200403040 («Институциональные аспекты развития социально-экономических систем», «Инстигуционализа-ция региональной политики» - 2004-2006 гг) — Постановление РАН ог 01 07 2003 №233
Методические и практические рекомендации диссертационной работы нашли применение при разработке концепции краевой целевой программы «Развитие строительного комплекса Пермского края на 2007-2012 годы и дальнейшую перспективу» (принята Постановлением Законодательного Собрания Пермской области и Законодательно! о Собрания Коми-Пермяцкого автономного округа от 28 09 2006 № 88) в части вопросов соответствующих регламентации региональной финансовой системы
Теорегические, методологические и прикладные результаты исследования используются при чтении курса лекций по дисциплинам «Финансы и кредит» и «Региональная экономика» в специальных программах повышения квалификации работников муниципальных образований в НОУ ДПО «Пермский академический учебный центр»
Публикации. Результаты научных исследований нашли отражение в 6 публикациях, общим объемом 13,73 п л (личный вклад автора 8,82 и л )
Объем и структу ра работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений Содержит 157 страниц основного текста, включает 14 рисунков, 11 таблиц (в т ч 1 таблица в приложении), приложения, список литерагуры из 135 наименований
Содержание работы. Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, определены цель и задачи, сформулирована научная новизна и практическая значимость научных результатов
В первой главе «Теоретико-методологические основы регионального механизма ипотечного кредитования» раскрыты теоретические и нормативно-правовые основы ипотечного кредитования, роль и место региональных органов государственной власти в развитии ипотечного кредитования в регионе, ключевые направления развития регионального механизма ипотечного кредитования
Во сторон главе «Особенности регионального механизма ипотечного кредитования» рассмотрены возможности регулирования рынка жилья и реализации жилищной политики, особенности региональных финансов и ипотечного кредитования, определены организационно - экономические предпосылки развития регионального механизма ипотечного кредитования
В третьей главе «Совершенствование регионального механизма ипотечного кредитования» представлены концептуальные аспекты моделирования регионального механизма ипотечного кредитования, модель регионального механизма ипотечного кредитования, предложены методические рекомендации по развитию регионального механизма ипотечного кредитования
В заключении обобщены полученные в процессе исследования выводы
ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Уточнено понятие «региональною механизма ипотечного кредитования», учитывающее сIрлктлру и взаимосвязь участников регионального ипотечного рынка.
Согласно действующему российскому законодательству ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом Ипотека как разновидность залога является
дополнительным (акцессорным) обязательством Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров
Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель - лицо, принявшее это имущество в залог
Ижмека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему Ввод в действие жилых домов за период с 1918 по 2005 годы представлен в 1аб-лице 1
Таблица 1
Ввод в дейс гвие жилых домов
Всею В юм числе Удельный вес в общем
построено вводе процентов
Годы населением жилищно- жилых жилых домов
за счет соб- строительными домов на- жилищно-
ственных: кооперативами селения строительных
и заемных кооперативов
средств
1918-1928 129,9 113,9 - 87,7 -
1929-1932 38,3 15,2 - 39,7 -
1933-1937 44,6 17,7 - 39,7 -
1938-1 полугодие 1941 54,1 28,9 - 53,4 -
II полугодие 1941-1945 60,8 35,0 - 57,6 -
1946-1950 104,0 59,0 - 56,7 -
1956-1960 280,8 128,6 - 45,8 -
1966-1970 284,5 56,9 21,7 20,0 7,6
из них 1970 58,6 9,1 4,8 15,5 8,2
1976-1980 295,1 22,9 13,5 7,8 4,6
из них 1980 59,4 4,0 2,5 6,7 4,2
1986-1990 343,4 25,2 18,5 7,3 5,4
из них 1990 61,7 6,0 2,9 9,7 4,7
1995 41,0 9,0 1,7 22,0 4,2
2000 30,3 12,6 0,7 41,6 2,4
2001 31,7 13,1 0,6 41,2 2,0
2002 33 8 14,2 0,6 41,9 1,7
2003 36,4 15,2 0,5 41,6 1,4
2004 41,0 16,1 0,5 39,2 1,2
2005 43,6 17,5 0,6 40,2 1,4
ь о
ю с о
g
■а s =
о с р
л
KJ
s
г.
Щ г.
■а g
-2 с
s »
•а й
¡г
о
S
fe
fc: Ol
m ft
тз к
О Е
— Е Р
С ft
ft Sí■ -ii
s к
q S
(Г- СВ
I g
S Q
S ft
S s
ь О
I d
M
— ft
6 о s
il
Й
■в* л s «
g-s
I q
s F*
■g S
о гс
s s
0 »
1 В
s
io
Ù S. w
S 5
s 'в
rt ta
« S
о
с
p
5
в д с,
a to
s <
S S
I S
„ n
к s
I g
s с
I 1
P S J
о ,
как в 2005 г 1емп роста жилищного строительства к 2004 г составлял 106,1%
Среди субъектов Российской Федерации наибольшие объемы жилищного строительства осуществляются в Московской области, где введено 12,8% от сданной в эксплуатацию общей площади по России в целом, Москве - 9,6%, Краснодарском крае - 5,3%, Саню-Петербурге - 4,7%, Республике Татарстан - 3,5%, Республике Башкортостан - 3,4%, Тюменской области - 3,0%, Ростовской - 2,7%, Свердловской - 2,6%, Челябинской -2,5%, Новосибирской - 2,1% областях Что составляет 52,2% по Российской Федерации и указывает на значительную дифференциацию по ее регионам
При этом остается существенная разница между динамикой средних цен на жилье и среднедушевыми денежными доходами населения (рис 3)
900 т
-т-1-1-1-1-1-1
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
—•— Средние цены на жичье, долл США / кв м —Среднедушевые денежные доходы населения, долл США в мес
Рис 3 Стоимость жилья и уровень доходов населения России
Как показывает проведенное автором исследование, положение с доступностью приобретения и тем более получения гражданами жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается По официальным данным около 80% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий Так, по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 5 млн российских ссмей признаны остро нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий, - это более 9% общего количества семей Из 19 млн жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30% (новостройки не восполняют старение ветхого фонда), 27% населения России проживают в неблагоустроенных квартирах Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретает жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета
При этом многие ечшакл, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами гравдан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование
Анализ зарубежного и отечественного, в том числе исторического опыта, проведенный автором, показывает, что решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно в первую очередь только при активном участии государства Именно степень государственною участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах Задача федеральных и региональных государственных органов, органов местного самоуправления эффективно использовать возможности развития федеральных, региональных и муниципальных механизмов ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы
Проектирование хозяйственных институтов, закрепившись в качестве одной из основных функций государства, представляет собой важный аспект экономической политики, призванный формировать институциональные предпосылки экономического развития путем создания прогрессивной структуры собственности, развитой банковской системы, страхового рынка, ипотечного рынка, фондового рынка, развитого финансово-инвестиционного комплекса
Отличительной особенностью России является множественность территориальных образований, имеющих присущие только им региональные черты Отсутствие учета региональной специфики развития ипотечного рынка региона и адаптации ее к системе региональных рыночных отношений стали причиной резкой дифференциации в уровне финансовой устойчивости финансовых и строительных институтов в мезоэкономических системах Это подчеркивает необходимость определения регионального механизма ипотечного кредитования как регионального института
На основании анализа развития ипотеки за рубежом, в России и в российских регионах автор делает вывод, что региональный механизм ипо-течною кредитования это регламентированная на уровне региона с участием региональных органов государственной власти совокупность организационно-экономических отношений и процессов, регулирующих финансовые потоки и систему договорных двух и многосторонних взаимоотношений участников регионального рынка недвижимости на основе принципов залога недвижимости
2. Определены особенности управлении развитием регионального механизма ипотечного кредитования, связанные со спецификой управления развитием региона в рыночных условиях.
В настоящее время российский рынок ипотечного кредитования регионального (мезо) уровня находится в трансформационной фазе своею развития
Российский рынок ипотечного кредитования строительства жилья, как таковой, существует не так давно — с начала 90-х гг , и имеет перспективы к дальнейшему развитию и росту Однако уровень развития ипотечных отношений в столице и нескольких других крупных городах не отражает действительного положения дел, особенно в региональном разрезе Если в Москве и Санкт-Петербурге сложились объективные предпосылки к формированию системы рыночных отношений в строительстве, то у остальных регионов они только складываются Для развитая ипотеки в регионах важную роль играет рыночная социально-экономическая среда
Сегодня факторами, сдерживающими развитие региональных рынков ипотеки, являются низкий уровень благосостояния населения, а также недостаточная разработанность институционального обеспечения эффективного формирования региональных рынков, в которых заключен огромный потенциал финансовых ресурсов В региональном аспекте это тестируется гго данным статистической отчетности строительных организаций Развитие региональных рынков ипотеки России сопряжено с наличием внутренних сложностей, таких как экономическая нестабильность, наличие значительных диспропорций производства, низкий платежеспособный спрос на кредитные и страховые услуги, ограниченность информационно-статистической базы
Задачи, стоящие перед региональным рынком ипотеки, по мнению автора, необходимо решать в условиях либерализации сектора банковских и страховых услуг, усиления конкурентной борьбы между иностранными и российскими финансовыми агентами
Развитая система финансового обеспечения и страхования ипотечных кредитов — неотъемлемый элемент национальной безопасности, системы экономической защиты регионального строительного бизнеса Всех агентов региональной экономики объединяет единое рыночное пространство страны, где одинаковые для всех «правила игры» отслеживают гг поддерживают региональные государственные институты Единое региональное рыночное пространство опирается на конкурентный механизм, который пронизывает систем) рынков - рынок товаров, рынок капитала, рынок труда, рынок услуг, рынок информации Несмотря на то, что все рынки взаимосвязаны, каждый ггз них имеет свои особенности функционирования В диссертации подчеркнуто, что ипотека адекватна системе хозяйства, уровггю жизни населения и состоянию инфраструктуры Развитие ипотеки имеет определяющее значение для подъема экономики региона
Поэтом)' существующие и формиру ющиеся в настоящее время региональные программы поддержки ипотечного кредитования должны решать следующие задачи
- повышение доступности жилья для населения,
- развитие строительства в регионе,
- привлечение средств населения в экономику
Уровень доступности жилья определяется следующими факторами стоимость жилья, величина дохода, а также условия жилищного кредитования Сложившийся в России уровень цен на жилье и доходов привел к тому, что без жилищного кредитования улучшение жилищных условий для семьи со средним уровнем доходов требует значительного времени (более десяги-двадцати лет в зависимости от выбранного места жительства)
Анализ банковских программ ипотечного кредитования выявил ряд недостатков Во-первых, они предлагаются не во всех регионах и городах России Во-вгорых, условия ипотечных кредитов (прежде всего требования к заемщику) не позволяют существенно повысить уровень доступности жилья Поэтому региональные и местные власти должны создавать собственные программы ипотечного кредитования с целью повышения уровня доступности жилья для населения
Второй задачей, которую могут решать региональные программы поддержки ипотечного кредитования, является увеличение объемов строительства При постановке подобной задачи, региональные либо местные власти должны обращать особое внимание на согласованное развитие сфер ипотечного кредитования и жилищного строительства для недопущения резког о роста цен на жилье, вызванного увеличением спроса
Третьей задачей, которая может ставиться перед региональной программой по поддержке ипотечного кредитования, является вовлечение денежных средств населения в экономику Максимальная величина ипотечных займов, как правило, ограничена 70% от стоимости жилья В этом случае не менее 30% от стоимости жилья покупатель должен уплатить самостоятельно В результате, эти денежные средства попадают в экономику региона, а не хранятся в наличной форме
Таким образом, развитие ипотечного кредитования в регионах в ближайшее время непосредственно связано
- с развитием строительного комплекса региона, обеспечивающего удовлетворение спроса населения гга жилье по доступным ценам,
-с развитием регионального финансового рынка, обеспечивающего доступные самым широким слоям населения объемы и С1авки ипотечного кредитования при необходимом страховании ипотечных рисков
Кроме того, как отмечено в диссертационной работе, одними из самых активных участников ггроцесса ипотечного кредитования наряду с ре-тональными администрациями являются банки, составляющие основу региональной финансовой системы Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с огсутсгвием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т е хотя бы до 2-5 лет Сегодня гга эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка Поэтому без государственной поддержки подобных сделок обьем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса
Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования, соответственно снизив косвенным образом кредигные риски банков на подобные сделки В-третьих, это внутренние региональные финансовые ресурсы, в первую очередь, денежные средства населения
Анализ регионального оиыга реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования (табл 2)
Таблица 2
Отраслевые, региональные и муниципальные ипотечные операторы России
Количество, шт Процент
Число региональных операторов 86 100%
- из них ипотечные фонды 45 52,3%
- ипотечные корпорации 17 19,7%
- ипотечные агентства 24 28%
Число муниципальных операторов 21 100%
- из них ипотечные фонды 18 85,7%
- ипотечные корпорации - 0%
- ипотечные агентства 3 14,3%
Число отраслевых операторов 5 100%
- из них ипотечные фонды 4 80%
- ЗАО 1 20%
Число кооперативов и ССК 96 100%
Региональную специфику развития ипотечного кредитования показывает ситуация в России, Пермском крае и других регионах (табл 3)
Таблица 3
_ Ввод в действие жилых домов, тыс кв м общей площади_____
Российская Федерация Свердловская область Чувашская Рес1№ блика Респу блика Татарстан Пермская область Коми-Пермяцкий АО
1990 61 695,0 2 041,0 625 0 1 709,0 1 193,0 76,0
1991 49 422 6 1 695,0 601,4 1 576,3 949,6 -
1992 41 518,3 1 488,8 426 9 1 452,5 914,4 40,7
1993 41 808,2 1 559,3 434,8 1 295,7 835,7 26,6
1994 39 224,3 1 238 1 445,3 1 227,3 881,7 24,3
1995 41 036,4 ' 1112,8 466,3 1 327,3 628,1 22,2
1996 34 300,9 890,7 522,0 1 387,4 452,9 15,5
1997 32 711,0 865,0 577,0 1 407 0 440,0 15,0
1998 30 596,0 652,0 428,0 1 467,0 458,0 16,0
19ОД1 32 016 7 664,4 500,7 1 503,8 414,6 15,9
2000 30 295,8 616,7 502,3 1 502 6 330,2
200] 31 703,2 636,2 507,8 1 547,7 525,4 16,8
2002 33 832,2 704,2 515,2 1 543,4 360,7 8,1
2003 36 449,3 778,7 542,9 1 561,7 415 5 11,3
2004 41 040,1 891,0 625,2 1 768,4 448,5 6,9
2005 43 559,5 1 105,0 732,9 1 641,6 638,2 10,0
Обеспеченность населения Прикамья жильем за 2003-2006 годы увеличилась с 19,16 квадратного метра на одного жителя в 2003 году до 19,60 квадрагною метра в 2006 году По сравнению с другими регионами Урала данный уровень является низким
Одновременно доступность жилья в регионе за 4 юда снизилась Среднедушевой месячный доход на сегодня в 3,16 раза меньше средней стоимосш 1 квадратного метра жилья Главной причиной снижения доступности жилья в Пермском крае является неудовлетворительный рост объемов жилищного строительства За 2006 год этот показатель вырос всего на 16%
В результате, за прошедшие 3,5 года квартиры как вторичного рынка, так и первичного подорожали в среднем более чем втрое Показательным является тот факт, что в пиковые годы роста (2004 и 2006 годы) общее количество сделок на рынке достигает максимальных значений, а сроки экспозиций - минимальных значений (в целом среднее время экспозиции квартир снизилось с 3 месяцев в 2003 году до 1,56 месяца r 2006 году)
К началу 2007 года цена квадратного метра в новостройке достигла 37,95 тысячи ру блей, а па вторичном рынке — 38,37 тысячи рублей (рис 4)
31 36,51
27,18 29 IJU^l 4
1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2004 2004 200 ♦ 2004 2005 2005 2005 2005 2006 2006 2006 2006 2007
—Первичное жилье, тыс руб —к>~ Вторичное жилье, тыс руб
Рис 4 Средние цены 1 кв м жилья в г Перми с 01 01 2004 по 31 12 2006
Одним из главных факторов, стимулирующих спрос на жилье, является развитие ипотеки В 2006 г в Пермском крае выдано ипотечных кредитов на сумму более 4,6 миллиарда рублей При существующих темпах развития строительства жилья проблема доступности жилья может достичь кри 1 ического у ровня
Все это, по мнению автора, определяет организационно-экономические предпосылки развития регионального механизма ипотечного кредитования
3. Обоснованы концептуальные положения функционирования регионального механизма ипотечного кредитования.
В диссертационной работе рассмотрены ведущие системы ипотечного кредитования, которые отличаются друг от друга методикой рефинансирования ипотечных кредитов В качестве базовых автор выделяет следующие виды систем массовой ипотеки
1) система контрактных сбережений,
2) усеченно-открытая система ипотечного кредитования (одноуровневая),
3) расширенная открытая система ипотечного кредитования (двухуровневая)
Ключевым отличительным признаком системы контрактных сбережений является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи В рамках этой системы право на получение льготного кредита, частично субсидируемого государством, возникает у заемщика только в том случае, если раннее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он вправе рассчитывать (рис 5)
Рис 5 Схема системы контрактных сбережений
Наиболее простой системой ипотечного кредитования, по мнению автора, является усеченно-открытая система Предоставляя долгосрочные кредиты населению, банк в данной системе привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты клиентов, долговые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов
Для данной системы характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке) Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе
оценочные компании производят оценку рыночной стоимости предмета ипотеки на дату проведения оценки
В процессе функционирования данной модели заключаются следующие основные виды договоров (рис 9)
Ипотечное агентство
-»
1®1®::©
Ипотечная финансово-
инвестиционная компания Кредитор
© © ©:: ::©
© Заемщик
:©
Страховая организация Продавец (строитель) жилья
1 - кредитный договор,
2 - договор об ипотеке,
3 - договор страхования заложенного жилья,
4 - договор купли-продажи жилья,
5 - генеральное соглашение,
6 - агентский договор,
7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам,
8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агешства,
9 - договор страхования предпринимательского риска,
10 - договор купли-продажи ценных бумаг
Рис 9 Договорные отношения при двухуровневой системе ипотечного кредитования
В настоящее время работа двухуровневой системы рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом Коммерческие банки выдают ипотечные кредиты населению Региональные операторы в субъектах, где они созданы и функционируют, выкупают закладные у банков и продают их, в свою очередь, Агентству При этом за региональными операторами остается сопровождение кредитов в части аккумулирования и перечисления аннуитетных платежей, своевременного возобновления страховок, а также мониториш предмета залога Кроме того, региональные операторы принимают на себя обязательства по обратному выкупу дефолтных закладных, с последующей реализацией прав на предмет залога
В диссертационной работе рассмотрены следующие схемы привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долг осрочных кредитных ресурсов
усеченно-открытой системы обусловила ее широкое распространение во многих странах мира, в частности, в Англии, Дании, Испании и др
Участники ипотечного кредитования в рамках усеченно-открытой системы и отношения, возникающие мея<ду ними в ходе реализации своих функций, представлены на рисунке 6
Рис 6 Схема усеченно-открытой системы ипотечного кредитовапия
Схема расширенной открытой системы ипотечною кредитования, представленная на рисунке 7, предполагает использование двухуровневого рынка Первичный рынок - это кредитование конечных заемщиков, а вторичный - рефинансирование банков-кредиторов с помощью выпуска ипотечных облигаций
Рис 7 Схема расширенной 01крыгой системы ипотечною кредитования
Сущность расширенной открытой системы состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся заемными деньгами специализированною ипотечного банка, которые выделяются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости уже находящейся во владении клиента
Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов Они выдают кредиты и обслуживают их Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными иа недвижимость Эти корпорации продают ценные бумаги как крупным вкладчикам, например, пенсионным фондам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент Подобные ценные бумаги, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными, так как обеспечены недвижимостью
Рассмотренные в работе системы ипотечного кредитования не являются антагонистическими и могут существовать параллельно Однако лидером среди функционирующих систем ипотечного кредитования следует признать расширенную открытую систем}' ипотечного кредитования, сформировавшуюся в процессе эволюции ипотечного кредитования
Несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения, общим для различных систем является то, что процесс их практического функционирования поддерживается государством
В современных условиях, по мнению автора, возникла потребность в уточнении концептуальные положений для формирования полноценно действующего регионального механизма ипотечного кредитования, эффективность функционирования которого необходимо рассматривать с позиции экономических интересов участников системы ипотечного кредитования в контексте ускоренного решения жилищных проблем
В обобщенном виде, предлагаемые автором концептуальные положения функционирования регионального механизма ипотечного кредитования позволяют оценить эффективность системы правового, лицензионного и финансового регулирования ипотечного кредитования, предоставления государственных гарантий и страхования рисков, налоговых льгот и адресных дотаций, а также способствуют укреплению экономики региона с помощью притока капитала, в том числе, за счет частных сбережений и других частных источников финансирования
4. Разработана модель регионального механизма ипотечного кредитования.
Проведенный в работе сравнительный анализ различных аспектов экономико-правовых отношений создания и функционирования механизма ипотечного кредитования в регионах России позволил автору выделить следующую модель функционирования двухуровневой системы рынка ипотечного кредитования (рис 8)
тора
Рис 8 Модель функционирования двухуровневой системы рынка ипотечного кредитования
В представленной модели в процессе рефинансирования ипотечных кредитов основные участники ипотечного рынка осуществляют выполнение следующих фу нкций
банки - первичные кредиторы осуществляют выдачу ипотечных кредитов и являются первичными владельцами стандартных закладных,
региональные операторы выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредиторов и формируют пулы закладных для передачи агентству,
сервисные агенты осуществляют выдачу ипотечных кредитов (кредитные организации) или, если это не кредитная организация, выкупают стандартные закладные у банков - первичных кредшоров, и формируют пулы закладных для передачи агентству,
агентство выкупает пулы стандартных закладных у регаональных операторов, сервисных агентов и первичных кредиторов, обеспеченные страховым покрытием и произведенной оценкой предмета ипотеки с целью последующей секьюритизации, т е выпуска эмиссионных ипотечных ценных бумаг,
страховые компании осуществляют обязательное страхование заемщика,
Схема 1 Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке,
Схема 2 Рефинансирование банков через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ),
Схема 3 Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этою рынка,
Схема 4 Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов),
Схема 5 Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных,
Схема 6 Выпуск банком ипотечных облигаций с обеспечением в виде залога ипотечЕ1ых кредитов или закладных
Схема 7 Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ) Проведенный анализ используемых схем привлечения долгосрочных кредитных ресурсов позволил авюру предложить схему создания в регионе рынка закладных, необходимого для организации самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения кредитных организаций в такое кредитование
Предлагаемый автором подход определяет следующие этапы функционирования механизма рефинансирования
1 Покупатель жилья обращается в банк за кредитом на покупку жилья
2 Банк выдает ипотечный кредит под залог недвижимости на длительный срок Оформляется закладная, которая переходит банку В регистрирующем учреждении юстиции делается запись в государственном реестре об ипотеке
3 Учредители ОФБУ - физические или юридические лица вносят в него дены и В инвестиционной декларации банк - доверительный управляющий данного ОФБУ указывает, что средства фонда будут направлены на покупку закладных
4 Банк - доверительный управляющий ОФБУ покупает закладные у друтих кредитных организаций за счет средств, переданных в ОФБУ его учредителями Для перехода прав по закладной на ней совершается передаточная надпись в пользу доверительного управляющего и ему передается закладная
5 Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от нового владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество с заверенной надлежащим образом выпиской из реестра, делает промежуточные и окончательные платежи
6 Доверительный управляющий формирует портфель закладных с тем, чтобы обеспечить учредителям ОФБУ стабильный доход В случае
погашения, в т ч досрочного, доверительный ) правляюгций покупает на вырученные средства другие закладные На это направляюгся также средства, полученные от должников по обязательствам, в т ч в связи с частичным погашением основного долга
В развитие предложенного подхода автор особое значение придает расширению услуг региональной платежной электронной системы, при которой банки технически при обезналичивании денежных расчетов населения в состоянии аккумулировать внутренний региональный финансовый ресурс (по Пермскому краю порядка 30 млрд руб в год), который может быть задействован в рамках ОФБУ для инвестирования в строительство жилья через систему ипотечного кредитования, повышая доступность жилья и снижая финансовые риски для строительных организаций
Вышеизложенное позволило автору разработать модель регионального механизма ипотечного кредитования с учетом функционирования территориальной платежной электронной системы и региональною общего фонда банковского управления (рис 10)
Рис 10 Модель регионального механизма ипотечного кредитования В модели цифрами обозначены
1 Оборот денежных средств населения в рамках территориальной платежной электронной системы (доходы населения в Пермском крае в
2006 год}' ~ 330 млрд рублей) Обезналичивайте оборога денежных средств населения формирует в рамках территориальной (региональной) платежной электронной системы низкопроцентный (до 3-5%) внутренний региональный финансовый ресурс
2 Оборот электронных денежных средств в банках, действующих в регионе
3 Формирование регионального общего фонда банковского управления 1и электронных денежных средств
4 Оборот закладных на жилье
5 Региональные целевые программы и бюджетные обязательства
6 Оборот облигации
7 Федеральные целевые программы и бюджетные обязательства
Предлагаемая автором модель регионального механизма ипотечного
кредитования, учитывающая внедряемую в России модель, позволяет аккумулировать внутренний региональный финансовый ресурс для повышения доступности жилья, обеспечения населения социальным жильем и снижения финансовых рисков в строительстве жилья
5. Предложены методические рекомендации по развитию регионального механизма ипотечного кредитования.
Главная задача регионального механизма ипотечного кредитования -обеспечение доступным жильем большинства населения региона Ее решение взаимосвязано с насыщением рынка строящимся жильем гг развитием региональной финансовой системы, обеспечивающей доступными большинству населения и строительным организациям финансовыми ресурсами Проведенное автором исследование показывает, что регулирование спроса и предложения гга региональном рынке жилья входит в сферу компетенции региональных органов власти и, более гого, позволяет им выступать в роли своеобразного регионального ипотечного брокера, осуществляющего деятельность по привлечению финансовых ресурсов для развития регионального рынка доступного и комфортного жилья
На уровне с> бъекта Российской Федерации в силу действующего законодательства развитие perионалыюго механизма ипотечного кредитования может осуществляться как исполнением бюджетных обязательств, так и посредством региональных целевых программ
В субъекте Российской Федерации таковыми программами могуч быть региональная целевая программа развития строительною комплекса, стимулирующая рост объемов строительства жилья и, соответственно, снижение рыночных цеп гга жилье, и региональная целевая npoi рамма развития ипотечного кредитования, обеспечивающая формирование соответствующих организационно-экономических механизмов Обе per иональные целевые программы входят в состав комплексной программы устойчивого
развития региона, которая, в свою очередь, должна быть направлена на формирование платежеспособного спроса со стороны населения в регионе
В соответствии с Градостроительным кодексом РФ устойчивое развитие территорий - это обеспечение при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений Одггим из принципов градостроительной деятельности по определению ГсК РФ является обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, что является основой и для указанных региональных программ
Необходимость развития строительного комплекса и регионального механизма ипотечного кредитования посредством целевых программ определяется тем, что рынок не всегда позволяет в полной мере мобилизовать дополнительные финансовые и материальные ресурсы Успешно решая задачи использования ресурсов, рынок в меньшей степени концентрируется гга задачах их воспроизводства, требующих большей продолжительности инвестиционного цикла Поэтому все, что связано с приданием строительному комплексу и механизму ипотечного кредитования поступательной целевой динамики в условиях дискретности крупных народнохозяйственных проблем, реализуется посредством региональных целевых программ Оценка и выбор возможных вариантов программ производится по различным критериям на основе программно-целевого метода Программы является также инструментом, обеспечивающим скоординированное развитие взаимосвязанных региональных подсистем (экономической, социально-демографической, экологической, институциональной и т д)
В современных экономических условггях для Пермского края, как и для России в целом, развитие регионального механизма ипотечного кредитования является одгшм из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы населения При правильной организации региональный механизм ипотечного кредитования, получив государственную поддержку на этапе ее внедрения, должен трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточную систему, не требующую значительного бюджетного финансирования Развитие регионального механизма ипотечного кредитования позволит
- обеспечить активное развитие рьпгка жилья,
- переити от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке гражданина, желающего приобрести жилье,
- внедрить кредитно-финансовые механизмы, стимулирующие рост платежеспособного спроса граждан, направленного на более полное удовлетворение их потребности в жилье,
-вовлечь внебюджетные средства и, в первую очередь, денежные средства населения и средства финансово-кредитных учреждений в хозяйственный оборот региона,
- укрепить региональную финансовую систему,
- способствовать оживлению и развитию строительного комплекса и других секторов экономики региона
В настоящее время на федеральном уровне уже созданы необходимые правовые, социально-экономические, финансовые и друше предпосылки для внедрения и использования данного механизма
Вместе с тем в целях развития peí иональной системы ипотечного жилищного кредитования в регионах необходимо доработать соответствующую нормативную правовую базу, обеспечить формирование инфраструктуры рынка ипотечных кредитов, согласовать с профессиональными участниками ипотечного рынка механизм реализации жилищно-социальных программ в рамках системы ипотечного жилищного кредитования
РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ОТГАЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ
1 Портнова Э X Основы регионального механизма ипотечного кредитования теоретико-методологические аспекты Препринт - Екатеринбург Изд-во Института экономики УрО РАН, 2005 -2,12п л
2 Пыткин А Н, Портнова Э X Особенности регионального механизма ипотечного кредитования Препринт -Екатеринбург Изд-во Института экономики УрО РАН, 2006 - 3,86 п л (авт 2,57 п л )
3 Мишарин Ю В, Портнова Э X Моделирование регионального механизма ипотечного кредитования Препринг - Екатеринбург Изд-во Института экономики УрО РАН, 2006 -3,64 п л (авт 1,82 пл)
4 Портнова Э X Совершенствование регионального механизма ипотечного кредитования Теория и практика экологической модернизации экономики территориальных образований Сборник научных трудов / Под ред А Н Пыгкина Пермский филиал Института экономики УрО РАН -Пермь Изд-во НИИУМС, 2006 -ВыпускУ -0,21 п л
5 Атаманова Е А , Портнова Э X Организационно-экономические аспекты развития регионального механизма ипотечного кредитования Препринт - Екатеринбург Изд-во Института экономики УрО РАН, 2007 -3,6 п л (авт 1,8 и л )
6 Портнова Э X Совершенствование регионального механизма реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» // Известия Российского государственного педагогического университета им А И Герцена Научный журнал Выпуск «Аспирантские тетради» № 10(29) - СПб , 2007 - 0,3 п л
Подписано в печать 10 04 2007 г Формат 60x84 1/16 Бумага писчая Пл 1,41 Тираж 100 экз Заказ № 96
Типография НИИУМС Пермь, ул. Ленина, 66
Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Портнова, Элеонора Халиловна
Введение.
1. Теоретико-методологические основы регионального механизма ипотечного кредитования.
1.1. Теоретические и нормативно-правовые основы ипотечного кредитования.
1.2. Роль и место региональных органов государственной власти в развитии ипотечного кредитования в регионе.
1.3. Ключевые направления развития регионального механизма ипотечного кредитования.
2. Особенности регионального механизма ипотечного кредитования.
2.1. Рынок жилья и жилищная политика.
2.2. Региональные финансы и ипотечное кредитование.
2.3. Организационно-экономические предпосылки развития регионального механизма ипотечного кредитования
3. Совершенствование регионального механизма ипотечного кредитования.
3.1. Концептуальные аспекты моделирования регионального механизма ипотечного кредитования.
3.2. Модель регионального механизма ипотечного кредитования.
3.3. Методические рекомендации по развитию регионального механизма ипотечного кредитования.
Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие регионального механизма ипотечного кредитования"
В современных условиях одной из важнейших стратегических государственных задач является решение жилищной проблемы. Вопрос формирования рынка доступного жилья относится к числу приоритетных направлений социально-экономического развития страны. Особое внимание к вопросам ипотечного кредитования в России обусловлено демографическими проблемами. При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства, потребность в жилье возрастает, в первую очередь, из-за необходимости обновления значительно изношенного жилого фонда. Расширение жилищного строительства связано с необходимостью пересмотра норм обеспеченности жильем в соответствии с европейскими стандартами. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство.
Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет повышения доступности финансовых ресурсов для населения, активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Одним из главных инструментов развития ипотечного кредитования на уровне региона является реализация региональных целевых программ, которые выступают эффективным социально-управленческим элементом формирования рынка доступного жилья с использованием возможностей региональной финансовой системы.
Несмотря на то, что проблема формирования рынка доступного жилья в настоящее время является одной из самых значимых для всей России в целом, до сих пор не разработана региональная концепция и модель эффективного использования внутренних региональных финансовых ресурсов для развития региональных механизмов ипотечного кредитования. Существующие научно-практические проработки в области концептуального и методологического (к обеспечения регионального механизма ипотечного кредитования, в основном, носят отдельный, фрагментарный характер. Необходимость развития регионального механизма ипотечного кредитования предопределили актуальность исследования, как в теоретическом, так и в практическом аспектах.
Область исследования соответствует требованиям паспорта специальностей ВАК:
Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика) - 5.9. Исследование тенденций, закономерностей, * факторов и условий функционирования и развития региональных социальноэкономических подсистем; 5.16. Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления; разработка, методическое обоснование, анализ, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления.
Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит (кредит и банковская деятельность) - 9.4. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования; 9.16 - Новые банковские продукты: виды, технология создания, ^ способы внедрения.
Степень разработанности проблемы. Изучение теории и практики регионального развития и, соответственно, ипотечного кредитования в рыночных условиях в России началось в 90-х годах, с началом рыночных и демократических преобразований.
Активную работу в области теории региональной экономики и управления региональным развитием ведут Ю.П. Алексеев, Е.Г. Анимица, С.С. Артоболевский, И.О. Боткин, О.И. Боткин, В.Ю. Будавей, С.Д. Валентей, А.Г. Гранберг, Б.М. Жихаревич, В.Н. Лексин, А.С. Маршалова, Т.Г. Морозова, В.И. Некрасов, А.С. Новоселов, Д.А. Новиков, А.К. Осипов, А.Н. Пыткин, А.И. Татаркин, О.А. Романова, В.Ф. Уколов, А.Н. Швецов, Р.И. Шнипер и др.
II Проблемы региональной экономики и управления региональным развитием рассматривают в своих работах зарубежные специалисты: У. Айзард, X. Армстронг, Дж. Бачтлер, С. Вагенаар, У. Изард, К. Литтл, У. Моррис, П. Нийкэмп, Т. Питере, Ф. Сникарс, М. Темпл, Дж. Тэйлор, Р. Уотермен, Л. Хоффман, Д. Юилл.
Развитию ипотечного кредитования в России посвящены работы Балабанова И.Т., Бандурина В.В., Лимаренко В.И., Ризуна Н.И., Цылиной Г.А. и др.
Обобщение опыта исследований по ипотечному кредитованию на уровне региона показало, что вопросы теории и методологии управления региональным развитием в части формирования эффективного регионального механизма ипотечного кредитования не получили исчерпывающей научной интерпретации.
Целью исследования является разработка теоретических положений и практических рекомендаций по развитию регионального механизма ипотечного кредитования.
Поставленная цель потребовала решения ряда взаимосвязанных задач, а именно:
- исследовать и обобщить теоретико-методологические основы I г регионального механизма ипотечного кредитования;
- определить ключевые направления совершенствования регионального механизма ипотечного кредитования;
- выделить особенности регионального механизма ипотечного кредитования;
- обосновать основные положения эффективного функционирования регионального механизма ипотечного кредитования;
- разработать модель регионального механизма ипотечного кредитования;
- предложить методические рекомендации по развитию регионального механизма ипотечного кредитования.
Объектом исследования является механизм ипотечного кредитования на уровне субъекта Российской Федерации, рассматриваемый на примере Пермского края, соответствующего российской специфике ипотечного кредитования.
Предметом исследования являются теоретические и методические аспекты регионального механизма ипотечного кредитования, организационно-экономические отношения, возникающие в процессе ипотечного кредитования в рыночных условиях хозяйствования, элементы регионального механизма ипотечного кредитования.
Теоретической и методологической основой исследования являются i научные труды и разработки отечественных и зарубежных авторов в области управления развитием региона, в том числе, посвященные проблемам развития региональной финансовой системы, научно-методические рекомендации по методологии и технологии ипотечного кредитования.
Основные методы исследования. Методической основой исследования являются организационно-структурное моделирование и метод сравнительного анализа, общенаучные методы управления и организации, экспертных оценок, методы прогнозирования и планирования.
Информационной базой диссертационного исследования послужили данные органов статистики, информация органов законодательной и исполнительной власти Пермского края, федеральных органов власти. В диссертации нашли отражение результаты научно-исследовательских работ, выполненных автором и при его участии.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научно-методических подходов и методических рекомендаций по развитию регионального механизма ипотечного кредитования. В процессе исследования получены следующие теоретические и практические результаты, определяющие научную новизну и являющиеся предметом защиты:
- уточнено понятие «регионального механизма ипотечного кредитования», учитывающее структуру и взаимосвязь участников регионального ипотечного рынка;
- определены особенности управления развитием регионального механизма ипотечного кредитования, связанные со спецификой управления развитием региона в рыночных условиях;
- обоснованы концептуальные положения функционирования регионального механизма ипотечного кредитования;
- разработана модель регионального механизма ипотечного кредитования;
- предложены методические рекомендации по развитию регионального механизма ипотечного кредитования.
Практическая значимость исследования определяется потребностью в теоретико-методическом обосновании и разработке методических рекомендаций по развитию регионального механизма ипотечного кредитования, как отдельных регионов России, так и для обеспечения методологического и управленческого единства развития ипотечного кредитования в регионах и Российской Федерации в целом.
Материалы диссертации могут использоваться для подготовки и переподготовки специалистов органов законодательной и исполнительной власти региона, специалистов и практиков ипотечного кредитования.
Результаты работы могут быть использованы для преподавания в высших учебных заведениях курсов региональной экономики, государственного и муниципального управления, региональные финансы и кредит.
Апробация исследования. Основные положения, выводы и рекомендации, сформулированные в диссертационной работе, докладывались в порядке обсуждения на теоретических семинарах и конференциях в Институте экономики Уральского отделения Российской академии наук (г. Екатеринбург, 2005-2006 гг.).
Теоретические и методологические результаты исследования отражены в научных разработках Пермского филиала Института экономики УрО РАН, в том числе по научному направлению «Диагностика, прогнозирование и государственное регулирование развития региональных социально-экономических систем» № ГР 01200403040 («Институциональные аспекты развития социально-экономических систем», «Институционализация региональной политики» - 2004-2006 гг.) - Постановление РАН от 01.07.2003 №233.
Методические и практические рекомендации диссертационной работы нашли применение при разработке концепции краевой целевой программы «Развитие строительного комплекса Пермского края на 2007-2012 годы и дальнейшую перспективу» (принята Постановлением Законодательного Собрания Пермской области и Законодательного Собрания Коми-Пермяцкого автономного округа от 28.09.2006 № 88) в части вопросов соответствующих регламентации региональной финансовой системы.
Теоретические, методологические и прикладные результаты исследования используются при чтении курса лекций по дисциплинам «Финансы и кредит» и «Региональная экономика» в специальных программах повышения квалификации работников муниципальных образований в НОУ ДПО «Пермский академический учебный центр».
Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Портнова, Элеонора Халиловна
Выводы
Добровольность выбора. Рассуждения, показывающие решения задач со стороны спроса и предложения, подтверждают, что всякому оптимальному решению ЗРП или ЗРС соответствует некоторое стандартное равновесие eieg на рассматриваемом рынке. Предположим, что вследствие реализации жилищной программы возникло равновесие е. Добровольность выбора агентов рынка ограничена только правилами доступа, и множественность равновесий не позволяет, вообще говоря, утверждать, что е = eKg. Однако в равновесии е нецелевые агенты не занимают программные жилища (вследствие ограничений доступа), и (i,j, /г)-субсидия предоставлена агенту, только если он выбрал приемлемое жилище типа j.
Из сказанного следует, что любая система цен равновесия уравновешивает любое равновесное размещение. Поэтому жилище, которое целевой агент занял бы в eKg, будет для него наилучшим (возможно, не единственным) иве. Представляется очевидным, что, сочетая строительство программных жилищ, субсидирование и пропаганду, можно обеспечить хорошее приближение к одному из равновесий eKg.
Вариант целевой функции Регулятора. В исследовании [115] рассмотрена линейная по переменным задачи AT целевую функцию Регулятора. Аналогичным образом можно анализировать целевую функцию R, линейную по переменным у и 71 задачи AT* (например, сумму цен на жилища некоторых типов). В частности, если Q - многогранник задачи AT*, то £>0 = л-) g h n Dhjhn + £ k Cknk < /„} - оптимальная грань этого многогранника.
Поэтому Регулятор может сравнить максимум и минимум функции R по всем системам цен равновесия, решая соответствующие задачи линейного программирования на Qq.
Согласование жилищных программ. Регулирование рынка со стороны предложения посредством строительства муниципальных жилищ без субсидирования потребителей целесообразно, если существует платежеспособный спрос целевых потребителей на эти жилища при ценах, окупающих затраты. Несоблюдение этого условия приводит к строительству в некоторых регионах избыточного числа новых квартир, предлагаемых муниципалитетами для продажи, при наличии групп населения, остро нуждающихся в жилье.
С другой стороны, субсидирование потребителей, не поддержанное программой жилищного строительства, имеет смысл, если на рынке есть достаточное количество свободных или освобождающихся (выбывающих) жилищ. В противном случае либо субсидии не будут востребованы, либо цены на жилища, приемлемые для целевых потребителей, возрастут. Следовательно, нужна единая программа регулирования рынка. Объединение ЗРП и ЗРС позволит построить, возможно, модель для выбора такой программы.
Государственный сектор. Говоря о бюджетном финансировании жилищных программ, в исходную модель рынка вводится сектор государственных жилищ с ограниченным доступом и регулируемыми ценами. Регулирование цен в государственном секторе - одна из форм субсидирования. Органы власти могут устанавливать разные цены для разных групп потребителей.
Финансирование жилищных программ. При рассмотренных подходах к регулированию рынка жилья затраты на регулирование (величина К в задачах ЗРП и ЗРС) покрываются в значительной степени из бюджета. В развитых странах обычно центральный бюджет субсидирует местные бюджеты для осуществления локальных жилищных программ [14].
Федеральная целевая программа «Жилище» (утвержденная распоряжением Правительства Российской Федерации от 14 марта 2001 г. № 346-р) указывает следующие источники средств для создания жилищного фонда социального использования и выплаты субсидий. Федеральные источники - это бюджетные средства, гарантированные государством кредиты, средства Государственного фонда занятости (организация общественных работ в жилищной сфере), доля федеральных экспортных квот и т.д. Местные источники включают в себя налог на прибыль от продажи жилья, долю налога на недвижимость, часть прибыли от продажи местными органами власти подготовленных участков для строительства.
При последующей переработке программы участие федерального бюджета в финансировании локальных жилищных программ было существенно уменьшено. В частности, предприятия и учреждения, в управлении которых находится муниципальный жилищный фонд, должны предоставлять жилищные субсидии гражданам за счет собственных средств. В качестве дополнительных источников финансирования, помимо прочего, указаны средства от продажи на коммерческих аукционах части построенного жилья и прибыль от муниципальных доходных домов.
Для компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг можно использовать часть доходов, получаемых при повышении платежей за жилье и коммунальные услуги. Следовательно, местные власти могут финансировать «затратные» жилищные программы за счет прибыльных программ или мероприятий.
Продавая на свободном рынке жилища из муниципального фонда, местные власти играют роль поставщика, максимизирующего прибыль. Задача AT позволяет подобрать максимальные отправные цены продавца, при которых жилища будут проданы. Если муниципалитет финансирует строительство жилищ для продажи на свободном рынке, то распределить средства между типами жилищ можно, применяя ЗРП с неограниченным доступом (V = I2 хн ).
Во многих городах часть возводимого частными инвесторами жилья безвозмездно поступает в распоряжение властей. Прогнозируемый объем частного жилищного строительства определяет общую площадь (S) жилья, которое поступит в распоряжение местных властей. Эту общую площадь можно распределить между типами жилищ с помощью ЗРП, измеряя затраты на регулирование не деньгами, а площадью жилищ (считая, что а,- - площадь одного жилища типа in К = S).
Развивая подход, предложенный в работе [135], можно использовать двойственные оценки для «отрицательного субсидирования» некоторых сделок на рынке жилья. Пусть л; и (у, я) - оптимальные решения задач AT и AT*, определяющие равновесие во для ситуации А0. Допустим, что в этом равновесии некоторые (/, /г)-агенты выбирают жилища типа j и имеют при этом положительный потребительский излишек: yih = aijh -nj > 0. Зафиксируем S так, что 0 < д < yih. Пусть j(i,h)=\kel\yjH =aikh -лк) - множество типов жилищ, равноценных j для (/, //)-агентов при ценах р = г (тс). Положим aikh = aikh ~ 8 при к G J(i,h), р = [pJk,g)eIxH\ где Д, = 7ih-д и pkg = ykg при {к, g) Ф (/, И).
Легко видеть, что д: и (/?, р) - оптимальные решения задач AT и AT* для ситуации В, полученной из А0 заменой aikh на aikh для kej(i,h). Другими словами, если уменьшить а^ на 8 для всех к ej(i,h), то (/, /г)-агенты не изменят свой выбор, и в новом равновесии размещение и цены будут такими же, как в равновесии е0. При этом с каждой сделки, соответствующей тройке (/, к, h), kej(i,h), местные власти смогут получить в бюджет годовой доход д для финансирования жилищных программ. Достаточно ввести для всех (i, h)-агентов дополнительный фиксированный платеж за жилища типов kej(i,h). Это может быть либо ежегодная выплата S, либо единовременный платеж др'1.
Таким образом, предложенные нами модели могут быть полезны при разработке прибыльных программ и мероприятий в жилищной сфере.
Для упрощения анализа можно предполагать, что прибыльные и затратные программы разделены во времени: прибыль, полученная местным бюджетом в текущем периоде, вкладывается в затратные программы следующего периода; местные власти накапливают средства, а потом их тратят.
Приближенное решение ЗРП и ЗРС. Формально ЗРП и ЗРС - это задачи целочисленного линейного программирования транспортного типа с одним «рюкзачным» ограничением. Они NP-полны: к каждой из них сводится задача «целочисленный рюкзак». Следовательно, решение этих задач при реальных размерностях очень трудоемко.
С другой стороны в [115] предложен метод приближенного решения ЗРП.
Идея метода заключается в анализе нецелых компонент произвольного базисного допустимого решения (х, у) линейной релаксации ЗРП (которую обозначчают ЗРПЛ). Оказывается, что эти компоненты порождают структуру, которую авторы назвали маршрутом. Маршрут состоит из звеньев (i,j, h), таких что Xyh - не целое число. Звено (/,/, К) имеет начало /, источник (/, h) и конец j. Соседние звенья маршрута соединены источником, началом или концом. Следовательно, можно различать прямые и обратные звенья. Начала и концы звеньев являются вершинами маршрута.
Маршрут ц, порожденный нецелыми компонентами вектора х, не замкнут. В векторе у нецелыми могут быть только компоненты, соответствующие крайним вершинам маршрута ц.
Допустимое решение (х,у) задачи ЗРПЛ названо экономным, если для любого i либо yt = 0, либо соответствующее ограничение (6) натянуто (неиспользуемые жилища не финансируются). По каждому базисному оптимальному решению задачи ЗРПЛ можно построить ее экономное базисное оптимальное решение.
Учитывая перечисленные результаты, можно считать, что (х, у) -оптимальное экономное базисное нецелочисленное решение ЗРПЛ и // -порожденный этим решением маршрут. Оказывается, дробные части компонент вектора дг, соответствующих одинаково ориентированным (прямым или обратным) звеньям, совпадают, а сумма дробных частей компонент, соответствующих двум противоположно ориентированным звеньям, равна единице.
Кроме того, дробные части нецелых компонент векторов х и у согласованы таким образом, что решение (х, у) удается «правильно округлить» вдоль маршрута ц. В результате получается оптимальное решение ЗРПЛ, в которой правая часть ограничения (7) заменена некоторым числом К\. При этом \К{-К\<0,5ты{а(,а]}, где i и j - крайние вершины маршрута у., т.е. К\ отличается от К не более, чем на половину стоимости одного из финансируемых жилищ.
Понятно, что оптимальное решение ЗРПЛ, если оно целочисленное, является оптимальным решением ЗРП с такой же правой частью ограничения (7). Таким образом, метод позволяет найти решение для ЗРП с немного измененным бюджетом программы. Можно предполагать, что такая точность достаточна для экономических приложений (лимит К, как правило, задан не жестко).
Применяя описанный подход к ЗРС, рассматривается ее линейная релаксация ЗРСЛ. Положим eijh = Sijh - Siih для i Ф j. И опять всякое нецелочисленное базисное оптимальное решение у задачи ЗРСЛ можно «правильно округлить», так что получится целочисленное оптимальное решение у1 задачи ЗРСЛ с немного измененными правыми частями ограничений. Для этого достаточно правую часть условия ^t8,yt<K заменить числом К\, причем ^ - к\ < тах{г([у, >о}, а правую часть одного из ограничений
Cj (скажем, С0 увеличить на единицу. Ясно, что у - оптимальное решение ЗРС с такими же правыми частями ограничений.
Вектор у1 описывает рациональное распределение (в виде субсидий) суммы, отличающейся от К не более, чем на величину одной из субсидий. По у можно построить равновесное размещение для гипотетической ситуации А\, в которой есть одно дополнительное (по сравнению с ситуацией Aq) свободное жилище типа к. Этому размещению соответствует стандартное равновесие для ситуации А], возможное при политике субсидирования у1.
Теория процессов уравновешивания рынка в ее современном состоянии не имеет большого значения как описание реальности» [134]. Однако описанный ниже рыночный механизм достаточно правдоподобен. Изменяя цены и размещение, он приводит рынок к вальрасову равновесию через конечную последовательность равновесий из множества Е(к). Таким образом, конкурентное равновесие возникает естественным образом в результате рациональной активности агентов рынка, как «незапланированный результат индивидуальных действий» [Hayek F.F. The Counterrevolution of Science. -London: Collier-Macmillan, 1955].
Существование такого механизма особенно важно в случае множественности равновесий и дает теоретическую основу для анализа сравнительной статики и выбора жилищной политики [134].
Предположим, что при фиксированных ценах агенты рынка выбирают жилища, подчиняясь определенной схеме рационирования, и приходят к равновесию относительно этой схемы. В процессе поиска жилища и в равновесии относительно схемы рационирования агент может обнаружить существенные ограничения спроса и/или предложения. На такие ограничения он реагирует изменением цены принадлежащего ему жилища.
Каждое изменение цен начинает новый этап «работы» механизма. Стабилизация цен означает отсутствие ограничений и, следовательно, вальрасово равновесие относительно рыночной ситуации последнего этапа. Таким образом, вальрасовы равновесия - не только желательные (эффективные), но и естественные состояния рассматриваемого рынка.
Существование такого механизма особенно важно в случае множественности равновесий и дает теоретическую основу для анализа сравнительной статики и выбора жилищной политики [134].
Таким образом, рассмотренные подходы позволяют сделать выводы о принципиальной возможности регулирования спроса и предложения на региональном рынке жилья со стороны органов государственной власти региона в условиях развития системы ипотечного кредитования.
2.2. Региональные финансы и ипотечное кредитование
В современной рыночной экономике ипотечное кредитование является эффективным институтом, способным не только аккумулировать инвестиционные ресурсы и активизировать экономическое развитие региона, но и одновременно повысить социальную защищенность граждан, уровень обеспеченности жильем и качество жизни населения в целом, т.е. ипотечное кредитование может быть достаточно эффективным инструментом реализации жилищной политики в регионе.
По данным Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (www.maif.ru) высокий инвестиционный потенциал ипотечного кредитования остается незадействованным в условиях современной экономики России (табл. 3, 4).
Заключение
Целью данного исследования является разработка теоретических положений и практических рекомендаций по развитию регионального механизма ипотечного кредитования.
Согласно действующему российскому законодательству ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога. Ипотека представляет собой комплексное обеспечительное средство, поскольку защищает обязательство в целом. Ипотека как разновидность залога является дополнительным (акцессорным) обязательством. Акцессорный характер проявляется в том, что залогом может быть обеспечено только действительное требование, вытекающее, в частности, из договора займа, кредитного договора, договора купли-продажи и иных договоров.
Субъектами ипотечного правоотношения являются залогодатель, то есть лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог, и залогодержатель -лицо, принявшее это имущество в залог.
Как отмечается в исследовании, ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются. государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему.
Необходимость жилищного ипотечного кредитования в России особенно ощутима в настоящее время, когда значительно сократилось государственное бюджетное финансирование жилищного строительства. С другой стороны, развитие ипотечного кредитования связано, в первую очередь, с вводом в действие жилых домов по России в целом и в регионах в частности.
Как показывает проведенное исследование, положение с доступностью приобретения и тем более получения гражданами жилища с каждым годом не улучшается, а ухудшается. По официальным данным около 80% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Так, по данным Международной ассоциации ипотечных фондов, более 5 млн. российских семей признаны остро нуждающимися и стоят в очереди на улучшение жилищных условий, - это более 9% общего количества семей. Из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30% (новостройки не восполняют старение ветхого фонда), 27% населения России проживают в неблагоустроенных квартирах. Из-за низкого уровня жизни всего 1,2% населения приобретает жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.
В сложившейся ситуации многие считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан достаточно создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование.
Анализ зарубежного и отечественного, в том числе исторического, опыта, проведенный в исследовании, показывает, что решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно в первую очередь только при активном участии государства. Именно степень государственного участия составляет сущность отличий жилищных систем в разных странах. Задача федеральных и региональных государственных органов, органов местного самоуправления эффективно использовать возможности развития федеральных, региональных и муниципальных механизмов ипотечного кредитования для решения жилищной проблемы.
Проектирование хозяйственных институтов, закрепившись в качестве одной из основных функций государства, представляет собой важный аспект экономической политики, призванный формировать институциональные предпосылки экономического развития путем создания прогрессивной структуры собственности, развитой банковской системы, страхового рынка, ипотечного рынка, фондового рынка, развитого финансово-инвестиционного комплекса.
Отличительной особенностью России является множественность территориальных образований, имеющих присущие только им региональные черты. Отсутствие учета региональной специфики развития ипотечного рынка региона и адаптации ее к системе региональных рыночных отношений стали причиной резкой дифференциации в уровне финансовой устойчивости финансовых и строительных институтов в мезоэкономических системах. Это подчеркивает необходимость определения регионального механизма ипотечного кредитования как регионального института.
На основании анализа развития ипотеки за рубежом, в России и в российских регионах сделан вывод, что региональный механизм ипотечного кредитования это регламентированная на уровне региона с участием региональных органов государственной власти совокупность организационно-экономических отношений и процессов, регулирующих финансовые потоки и систему договорных двух и многосторонних взаимоотношений участников регионального рынка недвижимости на основе принципов залога недвижимости.
В настоящее время российский рынок ипотечного кредитования регионального (мезо) уровня находится в трансформационной фазе своего развития.
Российский рынок ипотечного кредитования строительства жилья, как таковой, существует не так давно — с начала 90-х гг., и имеет перспективы к дальнейшему развитию и росту. Однако уровень развития ипотечных отношений в столице и нескольких других крупных городах не отражает действительного положения дел, особенно в региональном разрезе. Если в Москве и Санкт-Петербурге наличествуют объективные предпосылки к формированию системы рыночных отношений в строительстве, то у остальных регионов они только складываются. Для развития ипотеки в регионах важную роль играет рыночная социально-экономическая среда.
Сегодня факторами, сдерживающими развитие региональных рынков ипотеки, являются низкий уровень благосостояния населения, а также недостаточная разработанность институционального обеспечения эффективного формирования региональных рынков, в которых заключен огромный потенциал финансовых ресурсов. В региональном аспекте это тестируется по данным статистической отчетности строительных организаций. Развитие региональных рынков ипотеки России сопряжено с наличием внутренних сложностей, таких как экономическая нестабильность, наличие значительных диспропорций производства, низкий платежеспособный спрос на кредитные и страховые услуги, ограниченность информационно-статистической базы.
Задачи, стоящие перед региональным рынком ипотеки, необходимо решать в условиях либерализации сектора банковских и страховых услуг, усиления конкурентной борьбы между иностранными и российскими финансовыми агентами.
Развитая система финансового обеспечения и страхования ипотечных кредитов - неотъемлемый элемент национальной безопасности, системы экономической защиты регионального строительного бизнеса. Всех агентов региональной экономики объединяет единое рыночное пространство страны, где одинаковые для всех «правила игры» отслеживают и поддерживают региональные государственные институты. Единое региональное рыночное пространство опирается на конкурентный механизм, который пронизывает систему рынков - рынок товаров, рынок капитала, рынок труда, рынок услуг, рынок информации. Несмотря на то, что все рынки взаимосвязаны, каждый из них имеет свои особенности функционирования. Исследователи отмечают, что ипотека адекватна системе хозяйства, уровню жизни населения, состоянию инфраструктуры. Развитие ипотеки имеет определяющее значение для подъема экономики региона.
В связи с этим, существующие и формирующиеся в настоящее время региональные программы поддержки ипотечного кредитования, как правило, направлены на решение следующих задач:
- повышение доступности жилья для населения;
- развитие строительства в регионе;
- привлечение средств населения в экономику.
Уровень доступности жилья определяется следующими факторами: стоимость жилья, величина дохода, а также условия жилищного кредитования. Сложившийся в России уровень цен на жилье и доходов привел к тому, что без жилищного кредитования улучшение жилищных условий для семьи со средним уровнем доходов требует значительного времени (более десяти-двадцати лет в зависимости от выбранного места жительства).
К сожалению, банковские программы ипотечного кредитования имеют ряд недостатков. Во-первых, они предлагаются не во всех регионах и городах России. Во-вторых, условия ипотечных кредитов (прежде всего требования к заемщику) не позволяют существенно повысить уровень доступности жилья. Таким образом, региональные и местные власти могут создавать собственные программы ипотечного кредитования с целью повышения уровня доступности жилья для населения.
Второй задачей, которую могут решать региональные программы поддержки ипотечного кредитования, является увеличение объемов строительства. При постановке подобной задачи, региональные либо местные власти должны обращать особое внимание на согласованное развитие сфер ипотечного кредитования и жилищного строительства для недопущения резкого роста цен на жилье, вызванного увеличением спроса.
Третьей задачей, которая может ставиться перед региональной программой по поддержке ипотечного кредитования, является вовлечение денежных средств населения в экономику. Максимальная величина ипотечных займов, как правило, ограничена 70% от стоимости жилья. В этом случае не менее 30% от стоимости жилья покупатель должен уплатить самостоятельно. В результате, эти денежные средства попадают в экономику региона, а не хранятся в наличной форме.
Таким образом, развитие ипотечного кредитования в регионах в ближайшее время непосредственно связано:
- с развитием строительного комплекса региона, обеспечивающего удовлетворение спроса населения на жилье по доступным ценам;
- с развитием регионального финансового рынка, обеспечивающего доступные самым широким слоям населения объемы и ставки ипотечного кредитования при необходимом страховании ипотечных рисков.
Как отмечено в исследовании, одними из самых активных участников процесса ипотечного кредитования наряду с региональными администрациями являются банки, основа региональной финансовой системы. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки, т.е. хотя бы до 2-5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. Поэтому без государственной поддержки подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса.
Источников формирования долгосрочных банковских ресурсов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур. Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования, соответственно снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки. В-третьих, это внутренние региональные финансовые ресурсы, в первую очередь, денежные средства населения.
Анализ регионального опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования.
В настоящее время в мировой практике существует три вида организованных систем ипотечного кредитования, которые отличаются друг от друга методикой рефинансирования ипотечных кредитов. В различных странах с учетом существующих условий и традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался финансовый рынок, превалирует та или другая модель. В качестве базовых можно назвать следующие виды организованных систем массовой ипотеки:
1) система контрактных сбережений;
2) усеченно-открытая система ипотечного кредитования (одноуровневая);
3) расширенная открытая система ипотечного кредитования (двухуровневая).
Ключевым отличительным признаком системы контрактных сбережений является сберегательно-ссудный принцип ее функционирования, который заключается в том, что совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение льготного кредита, частично субсидируемого государством, возникает у заемщика только в том случае, если раннее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на которую он вправе рассчитывать.
Наиболее простой системой ипотечного кредитования следует считать усеченно-открытую модель. Предоставляя долгосрочные кредиты населению, банк в данной модели привлекает ресурсы из различных источников, включая межбанковские кредиты, целевые кредитные линии, счета и депозиты клиентов, долговые ценные бумаги, а также средства от продажи закладных листов.
Для данной модели характерно соединение функций эмитента закладных листов, кредитора, управляющей компании по обслуживанию ипотечных кредитов и закладных листов в одном лице (ипотечном банке). Такую схему называют одноуровневой. Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе усеченно-открытой модели обусловила ее широкое распространение во многих странах мира, в частности, в Англии, Дании, Испании и т.д.
Суть расширенной открытой модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выделяются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимость уже находящейся во владении клиента.
Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем банки перепродают портфель своих закладных крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоколиквидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Эти корпорации продают ценные бумаги как крупным вкладчикам, например, пенсионным фондам, страховым компаниям, так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, нежели банковский депозит, процент. Подобные ценные бумаги, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными, так как обеспечены недвижимостью.
Рассмотренные системы (одноуровневая, двухуровневая и система контрактных сбережений) не являются антагонистическими и могут существовать параллельно. Однако лидером среди эффективно действующих систем ипотечного кредитования следует признать двухуровневую модель, сформировавшуюся в процессе эволюции ипотечно-жилищного кредитования.
Несмотря на принципиально разный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации кредитования населения, общим для различных моделей является то, что процесс их практического функционирования всесторонне поддерживается государством. Данная поддержка включает в себя систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставления государственных гарантий и страхования рисков, налоговые льготы и адресные дотации.
Участие региональных органов власти обусловлено следующими причинами:
- необходимость решения региональных жилищных проблем;
- необходимость укрепления региональной экономики с помощью притока капитала, при этом бюджетные средства используются в дополнение к частным сбережениям и другим частным источникам финансирования;
- потребность в существовании переходных систем финансирования недвижимости до стабилизации макроэкономической ситуации по мере сокращения процентных ставок.
Примером участия федеральных и региональных органов власти Российской Федерации в развитии системы ипотечного жилищного кредитования и решения проблемы обеспечения граждан жильем является создание Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, 100% акций которого принадлежит государству.
Схема работы двухуровневой системы рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом. Коммерческие банки выдают ипотечные кредиты населению. Региональные операторы, в субъектах, где они созданы и функционируют, выкупают закладные у банков и продают их, в свою очередь, Агентству. При этом за региональными операторами остается сопровождение кредитов в части аккумулирования и перечисления аннуитетных платежей, своевременного возобновления страховок, а также мониторинг предмета залога. Кроме того, региональные операторы принимают на себя обязательства по обратному выкупу дефолтных закладных, с последующей реализацией прав на предмет залога.
Как показывает исследование, возможны следующие модели привлечения банками, выдающими ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных ресурсов.
Модель 1. Выпуск банками ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.
Модель 2. Рефинансирование банков через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ).
Модель 3. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных кредитов через операторов этого рынка.
Модель 4. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).
Модель 5. Заключение банком с юридическими и/или физическими лицами кредитных договоров под залог жилья с оформлением соответствующих закладных.
Модель 6. Выпуск банком ипотечных облигаций с обеспечением в виде залога ипотечных кредитов или закладных. Эмиссия банками ипотечных облигаций, обеспеченных залогом кредитов или закладных, с точки зрения ее правового оформления требует внесения изменений в законодательство.
Модель 7. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения инвесторов через систему общих фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих в России форм осуществления коллективных инвестиций. Согласно Инструкции Центрального Банка Российской Федерации от 02.07.1997 г. №63 общим фондом банковского управления «признается имущественный комплекс, состоящий из имущества, передаваемого в доверительное управление разными лицами и объединяемого на праве общей собственности, а также приобретаемого доверительным управляющим при осуществлении доверительного управления». Поскольку в состав портфеля ОФБУ могут входить деньги и ценные бумаги, то возможна организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.
Региональные и местные органы власти, заинтересованные в развитии ипотечного кредитования в своем регионе, могут инициировать создание ОФБУ при крупных региональных банках. В фондах могут размещаться денежные средства региональных и местных органов власти, направленные на поддержку ипотечного кредитования, а также средства пенсионных фондов, населения, предприятий.
Главным преимуществом данной схемы является то, что в регионе создается рынок закладных, необходимый для создания самодостаточной системы рефинансирования ипотечного кредитования и активного вовлечения кредитных организаций региона в такое кредитование.
Исследование показывает, что при формировании территориальной (региональной) платежной электронной системы банки технически при обезналичивании денежных расчетов населения в состоянии аккумулировать внутренний региональный финансовый ресурс (по Пермскому краю порядка 30 млрд. руб. в год), который может быть задействован в рамках ОФБУ для инвестирования в строительство жилья через систему ипотечного кредитования, повышая доступность жилья и снижая финансовые риски для строительных организаций.
С учетом данных подходов разработана модель регионального механизма ипотечного кредитования с учетом функционирования территориальной платежной электронной системы и регионального общего фонда банковского управления.
Главная задача регионального механизма ипотечного кредитования -обеспечение доступным жильем большинства населения региона. Ее решение взаимосвязано с насыщением рынка строящимся жильем и развитием региональной финансовой системы, обеспечивающей доступными большинству населения и строительным организациям финансовыми ресурсами.
Проведенное исследование показывает, что регулирование спроса и предложения на региональном рынке жилья входит в сферу компетенции региональных органов власти и, более того, позволяет им выступать в роли своеобразного регионального ипотечного брокера, осуществляющего деятельность по привлечению финансовых ресурсов для развития регионального рынка доступного и комфортного жилья.
На уровне субъекта Российской Федерации в силу действующего законодательства развитие регионального механизма ипотечного кредитования может осуществляться как исполнением бюджетных обязательств, так и посредством региональных целевых программ.
В субъекте Российской Федерации таковыми программами могут быть региональная целевая программа развития строительного комплекса, стимулирующая рост объемов строительства жилья и, соответственно, снижение рыночных цен на жилье, и региональная целевая программа развития ипотечного кредитования, обеспечивающая формирование соответствующих организационно-экономических механизмов. Обе региональные целевые программы входят в состав комплексной программы устойчивого развития региона, которая, в свою очередь, должна быть направлена на формирование платежеспособного спроса со стороны населения в регионе.
В современных экономических условиях для российских регионов развитие регионального механизма ипотечного кредитования является одним из ключевых звеньев в решении жилищной проблемы населения. При правильной организации региональный механизм ипотечного кредитования, получив государственную поддержку на этапе ее внедрения, должен трансформироваться в саморазвивающуюся и самодостаточную систему, не требующую значительного бюджетного финансирования. Развитие регионального механизма ипотечного кредитования позволит:
- обеспечить активное развитие рынка жилья;
- перейти от прямой финансовой поддержки производителя к поддержке гражданина, желающего приобрести жилье;
- внедрить кредитно-финансовые механизмы, стимулирующие рост платежеспособного спроса граждан, направленного на более полное удовлетворение их потребности в жилье;
- вовлечь внебюджетные средства и, в первую очередь, денежные средства населения и средства финансово-кредитных учреждений в хозяйственный оборот региона;
- укрепить региональную финансовую систему;
- способствовать оживлению и развитию строительного комплекса и других секторов экономики региона.
В результате диссертационного исследования решен ряд взаимосвязанных задач, а именно:
- исследованы и обобщены теоретико-методологические основы регионального механизма ипотечного кредитования;
- определены ключевые направления совершенствования регионального механизма ипотечного кредитования;
- выделены особенности регионального механизма ипотечного кредитования;
- обоснованы концептуальные подходы для разработки модели регионального механизма ипотечного кредитования;
- разработана модель регионального механизма ипотечного кредитования;
- предложены методические рекомендации по развитию регионального механизма ипотечного кредитования.
Таким образом, достигнута цель диссертационного исследования -разработка теоретических положений и практических рекомендаций по развитию регионального механизма ипотечного кредитования.
Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Портнова, Элеонора Халиловна, Пермь
1. Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. (с последующими редакциями).
2. Анашкин А.К. Механизм стабилизации национальных финансов. М.: Экономика, 2003.
3. Андронникова Н.Г., Баркалов С.А., Бурков В.Н., Котенко A.M. Модели и методы оптимизации региональных программ развития. -М.: ИЛУ РАН, 2001.
4. Асаул А.Н. Рынок недвижимости новая социально-экономическая реальность. Монография.-СПб: МАИЭС, 1998.
5. Балабанов И.Т. Деньги и финансовые институты. М., Финансы и статистика, 2000.
6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. М.: Финансы и статистика, 1996.
7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. С-Пб, «Питер», 2000.
8. Бард B.C. Финансово-инвестиционный комплекс: теория и практика в условиях реформирования российской экономики. М.: Финансы и статистика, 1998.
9. Ю.Баринов С.В., Буняшина Е.И., Мацнев О.В. Региональный опыт ипотечного кредитования жилищного строительства. Рязань: Фонд Рязанский молодежный бизнес-инкубатор, 2006.
10. П.Бачурина С.С. Управление инвестиционно-строительной деятельностью в городе: Учеб. пособие. М.: Изд-во РЭА им. Г.В. Плеханова, 2001.
11. Безродный O.K. Меры государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования // Международный семинар. Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование. Дубна, 2004.
12. З.Березина М.П. Безналичные расчеты в экономике России. М.: Консалт-банкир, 1997.
13. Н.Бессонова О.Э. Жилье: рынок и раздача. Новосибирск: Наука, 1993.
14. Вагапова Д.З. Долгосрочное жилищное ипотечное кредитование: Состояние и проблемы, модели и механизмы, организация и обслуживание. -Самара: СНЦРАН, 2004.
15. Витин А. Мобилизация финансовых ресурсов для инвестиций // Вопросы экономики. 1994. №7.
16. Воловник А., Козловский А. Региональная система безналичных платежей. // Банковские технологии. 1998. №8.
17. Врубленская О.В. Бюджетная система Российской Федерации. М.: Юрайт-Издат, 2003.
18. Гвиннер Б. Развитие рынков ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Международный семинар. Жилищное Дубна финансирование, ипотечное жилищное кредитование. Дубна, 2004.
19. Гдалевич С.С. Вопросы прикладного использования двойственных оценок. -М.: Наука, 1975.
20. Главное управление Банка России по Пермскому краю. Бюллетень банковской статистики и макроэкономических показателей Пермского края за 2006 год. Выпуск 1 (33). Пермь, 2007.
21. Глущенко В.В. Методические аспекты проектирования финансовой системы. М.: Рук. деп. в ВИНИТИ № 3277-В97 от 11.11.1997.
22. Глущенко В.В., Глущенко И.И. Факторы развития современных финансов. М.: Рук. деп. в ВИНИТИ № 3067-В97 от 15.10.1997.
23. Горбунов А.А., Иванов С.Н., Асаул А.Н. Формирование региональных строительных комплексов в транзитивной экономике./ Под ред. Горбунова А.А. СПб.-1999.
24. Городецкий А. Об основах институциональных исследований // Вопросы экономики. 2000. № 10.
25. Горюков Е.В., Котина О.В. Влияние электронных денег на товарный рынок. Электронные деньги и инфляция. Влияние электронных денег на деятельность Центральных банков и их монополизм. 26.10.2005. http://bankir.rU/analytics/it/3/39531.
26. Государственное регулирование региональных рыночных процессов. / Под ред. чл.-кор. РАН А.И. Татаркина. Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 2002.
27. Гранберг А.Г. Основы региональной экономики: Учебник для ВУЗов. -М: ГУ-ВШЭ, 2000.
28. Димова Е.А. Банки в сфере доверительного управления ценными бумагами населения. Дисс. к.э.н. Московский банковский институт, Москва, 2005.
29. Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
30. Довдиенко И.В. Ипотека: Учебно-практическое пособие. М.: РДЛ,2002.
31. Долан Э. Дж., Кэмпбелл К. Д., Кэмпбелл Р. Дж. Деньги, банковское дело и денежно-кредитная политика: Пер. с англ./Под общ. ред. В. В. Лукашевича, М.Б. Ярцева. СПб.: Литера плюс, 1994.
32. Евсюков Д.Е. Электронные деньги как новая составляющая кредитно-денежной системы // ЭКО. 2002. № 5.
33. Жданов В.П., Тимофеев В.В. Ипотечное жилищное кредитование: региональный аспект. Калининград: БИЭФ, 2001.
34. Живалов В.Н. Финансовые потоки в российской экономике. М.: Экономика, 2000.
35. Жилищная политика местных властей: Уроки западноевропейского опыта и реформы в России. Санкт-Петербург: Наука, 1998.
36. Жилищная экономика. Пер. с англ. под ред. Г. Поляковского. -М.: Дело, 1996.
37. Жуков Е.В. Инвестиционные институты. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.
38. Захарова Н.Н. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» -М.: Юрайт, 1999.
39. Зимин И.А. Реальные инвестиции. М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Изд-во «ЭКМОС», 2000.
40. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. М.: Маркетинг, 2001.
41. Изард У. Методы регионального анализа: введение в науку о регионах. М.: Прогресс, 1966.
42. Ипотека в России. Прошлое. Настоящее. Будущее./ Под ред. И.С. Радченко. М.: ГроссМедиа, 2004.
43. Ипотека как источник финансирования строительной деятельности // Региональные аспекты инновационной инвестиционной деятельности / Под ред. А.А. Румянцева. СПб. ИРЭ РАНН, 2001.
44. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. СПб., ДваТри, 1995.
45. Каменецкий М.И., Печатникова С.М., Донцова JI.B. Ипотечное кредитование на рынке жилья (народнохозяйственный и региональный аспекты). -М.: Дело и сервис, 2006.
46. Каминский A.JL Оценка вариантов территориального размещения строительных объектов с учетом инвестиционной привлекательности регионов РФ. Дисс. к.э.н. / Московский государственный строительный университет, 2000.
47. Колесникова Н.А. Финансовый и имущественный потенциал региона: опыт регионального менеджмента. М.: Финансы и статистика, 2000.
48. Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)»/ Под общ. ред. И.Д. Грачева. М.: НОРМА-ИНФРА, 1999.
49. Конкурентоспособность региона: новые тенденции и вызовы. Под ред. А.И. Татаркина. Екатеринбург, 2003.
50. Конкурентоспособность регионов: теоретико-прикладные аспекты / Под ред. проф., д.э.н. Ю.К.Перского, доц., к.э.н. Н.Я.Калюжновой. М.:ТЕИС, 2003.
51. Костылева Н.Е. Инновационные методы повышения конкурентоспособности городов и регионов. СПб.: ИРЭ РАН, 2005.
52. Кочергин Д.А. Функциональные модели эмиссии и обращения электронных денег в открыто циркулирующих системах. / Вестник СПбГУ, серия 5 «Экономика». СПб.: Изд-во СПБГУ, 2004. №2.
53. Крупное Ю. С. О природе электронных денег // Бизнес и банки. 2003. № 5.
54. Кузнецов Н. Либерализация денежного обращения: проблемы и подходы // Вопросы экономики, 1996. № 8.
55. Кульман А. Экономические механизмы: Пер. с фр. / Общ. ред. Н.И. Хрусталевой. М.: АО Издательская группа «Прогресс», «Универс», 1993.
56. Лексин В., Швецов А. Государство и регионы. Теория и практика государственного регулирования территориального развития. М.: УРСС,1997.
57. Лимаренко В.И. Ипотека: стратегия развития. Теория и практика внедрения системы ипотечного кредитования в условиях кризисной экономики России. М.: Диалог-МГУ, 2000.
58. Логинов М.П. Формирование системы жилищного ипотечного кредитования в условиях России. Дисс. к.э.н. / Уральский государственный экономический университет. Екатеринбург, 2004.
59. Максимчук О.В. Региональные факторы инвестиционного климата: Дисс. к.э.н. / ВГАСА. Волгоград, 2001.
60. Маршалова А.С, Новоселов А.С. Основы теории регионального воспроизводства: Курс лекций. -М.: Экономика, 1998.
61. Михайлов Е.Д. Ипотечное финансирование в США // США : Экономика. Политика. Идеология, 1993. № 1.
62. Морсман Э. Искусство коммерческого кредитования. М.: Альпина,2005.
63. Нариков Г.С. Общегосударственная платежная система и развитие электронных носителей денег. Дисс. к.э.н. / Хабаровская государственная академия экономики и права. Хабаровск, 2001.
64. Национальный обзор жилищного сектора Россия Организация Объединенных Наций. Женева.-2004.
65. Нейман Е.И. Моделирование рынка жилой недвижимости для целей прогноза при реализации региональных ипотечных программ// Международный семинар. Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование. -Дубна, 2004.
66. Общая теория денег и кредита. / Под ред. Жукова Е.Ф. М.: ЮНИТИ,1998.
67. Орлов С.Н. Экономика и банковская система региона. М.: Экономика, 2004.72.0садченко И.В. К вопросу о государственном стимулировании развития в России жилищной ипотеки // Жилищное право, 2006. № 7.
68. Осипов А.К., Боткин О.И. Механизмы реализации стратегии развития региона. В кн. Государственное регулирование региональных рыночных процессов / Под ред. чл.-кор. РАН А.И. Татаркина. Екатеринбург: Институт экономики УрО РАН, 2002.
69. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ - пресс», 2004.
70. Папирян Г. А. Экономика и управление банковской сферой. Международный аспект. -М.: Экономика, 2004.
71. Перекрестова J1.B. Региональные аспекты развития финансово -кредитных институтов / Материалы научно практической конференции. -Волгоград, 2000.
72. Петров А.А., Поспелов И.Г., Шананин А.А. Опыт математического моделирования экономики. -М.: Энергоатомиздат, 1996.
73. Пономаренко Е.В. Финансы общественного сектора России. М.: Экономика, 2001.
74. Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под. ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999.
75. Пугачева Е.Г., Соловьенко К.Н. Самоорганизация социально-экономических систем: Учеб. пособие. Иркутск: Изд-во БГУЭП, 2003.
76. Разумова И.А. Ипотечное кредитование: учебн. пособие. СПб.: Питер, 2005.
77. Рассказов Е. А. Управление свободными ресурсами банка. М.: Финансы и статистика, 1996.
78. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика. -М.: Экономика, 2000.
79. Региональная экономика и региональная политика: Сб. науч. тр. / Под ред. Проф. Е.Г. Анимица. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. у-та, 2001.
80. Региональная экономика: Учебник для вузов / Т.Г. Морозова, М.П. Победина, Г.Б. Поляк и др.; Под ред. проф. Т.Г. Морозовой. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1998.
81. Рекомендации по совершенствованию практики регионального и местного бюджетно-финансового управления. Перевод с англ. Лондыревой Е.В. -М.: Фонд социальных проектов, 1999.
82. Ризун Н.И. Становление и перспективы развития ипотеки в России. / Под ред. д.э.н. Бандурина В.В. М.: Буквица, 2001.
83. Рогожина Н.Н. Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России. -М.: Изд-во Фонд Институт экономики города, 2004.
84. Розенфельд Р. Эволюция роли государства в системе ипотечного финансирования США // Международный семинар. Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование. Дубна, 2004.
85. Ростанец В.Г. Регулирование потребительского рынка региона в условиях переходной экономики: роль государства, предпринимателей, потребителей. М.: ИРЭИ, 2000.
86. Ростова Е.П. Модели и методы формирования финансовых потоков и механизма ипотечного страхования кредитных рисков. Дисс. к.э.н. / Самарский государственный аэрокосмический университет им. акад. С.П.Королева. -Самара, 2006.
87. Рудько-Силиванов В.В., Савалей В.В. Финансовые ресурсы региона. -Владивосток: Дальнаука, 1997.
88. Руководство по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. -М.: Инвестиционный «Фонд США Россия», 2000.
89. Сагитдинов М.Ш., Марданов Р.Х. Методические подходы к планированию развития территориальных учреждений Банка России. Деньги и кредит, 1999. № 4.
90. Сазонов С.П. О проблемах развития региональных финансовых органов. Волгоград: Комитет по печати и информации, 1999.
91. Сергеев Д. Система массового ипотечного кредитования в РФ: адаптация мирового опыта. // Рынок ценных бумаг, 2003. №4.
92. Сергеева И. А. Ипотечное кредитование и его роль на рынке жилья и в воспроизводственных процессах жилищного строительства. М.: Изд-во Академии горных наук, 2001.
93. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий в Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». М.: Фонд «Правовая культура», 1999.
94. СмитА. Исследование о природе и причинах богатства народов. М.: 1962.
95. Статистический ежегодник Пермского края (1990, 1995-2005 гг.). -Пермь: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики, 2006.
96. Стейнметц Т., Уитт Ф. Ипотечное кредитование / Пер. с англ. Предисловие И.М. Булдаковой. Екатеринбург: Изд-во «Сфера», 1997.
97. Стефанов В.В. К вопросу использования сбережений населения в рыночной экономике. // Экономические науки, 2003. №5.
98. Стрельникова С.В. Привлечение денежных средств населения в деловой оборот региона. Дисс. к.э.н. / Пермский филиал Института экономики УрО РАН.-Пермь, 2006.
99. Татаркин А.И., Львов Д.С., КуклинА.А., МызинА.Л., Богатырев Л.Л., Коробицын Б.А., Яковлев В.И. Моделирование устойчивого развития как условие повышения экономической безопасности. Екатеринбург: Издательство УрГУ, 1999.
100. Ю5.Торкановский B.C., Кочергин Д.А, Белозеров С.А. Электронные формы денег и новые виды платежных систем // Известия СПбУЭФ, 2001. № 1.
101. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. / Под ред. проф. В.А. Швандара.- М.: ЮНИТИ ДАНА, 2005.
102. Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и региональное управление. М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002.
103. Ю8.Федоренко Н.П., Симчера В.М. Строительство в России в XX веке. / Россия в окружающем мире: 2003 (Аналитический ежегодник). М.: Изд-во МНЭПУ, 2003.
104. Федорова А.Е. Ипотечное кредитование в системе экономических отношений. Дисс. к.э.н. / Уральский государственный экономический университет. Екатеринбург, 2006.
105. Финансовый потенциал населения // Общество и экономика, 1996. №7.
106. Финансы, денежное обращение, кредит. / Под ред. Л.А. Дробозиной.- М.: ЮНИТИ, 2000.
107. Фоков, А. П. Ипотечные правоотношения в Российской Федерации // Юрист, 2005. № 6.
108. Харрис JI. Денежная теория: Пер. с англ. М.: Прогресс, 1992.
109. И4.Хёк-Шмит М.С. Анализ схем субсидирования финансированияжилья // Международный семинар. Жилищное финансирование, ипотечное жилищное кредитование. Дубна: 2004.
110. Хуторецкий А.Б. (Институт экономики и организации промышленного производства СО РАН). Анализ краткосрочных равновесий на рынке жилья с приложением к разработке жилищной политики. М.: РПЭИ, 2001.
111. Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.
112. И7.Чекунков С.А. Трансформация внутрирегиональных ресурсов винвестиции в условиях переходной экономики: Дисс. к.э.н. / ВолГУ. -Волгоград, 2001.
113. И 8. Челноков В.А. Банки: Букварь кредитования. Технология банковских ссуд. Околобанковское рыночное пространство. М.: Антидор, 1996.
114. Чепасова Т.Э. Денежно-кредитные и бюджетные факторы развития российской экономики. Дисс. к.э.н. / РАГС. М.: 2001.
115. Черняк А.В. Ипотечное кредитование: Учеб. пособие. М.: Международный университет (г. Москва), 2000.
116. Шабунина Н. О взаимодействии исполнительной и законодательной власти Волгоградской области с финансовыми учреждениями / Материалы научно практической конференции. - Волгоград, 2000.
117. Шарыгин М.Д. Региональная организация общества (теоретико-методологические проблемы совершенствования). Пермь, ПГУ, 2000.
118. Штульберг Б.М., Введенский В.Г. Региональная политика России: теоретические основы, задачи и методы реализации. М.: Гелиос АРВ, 2000.
119. Эйгель М.Я. Становление операций доверительного управления коммерческих банков в России: Дисс. к.э.н. / Государственный университет управления. М., 2001.
120. Экономико-математические методы и прикладные модели. / Под ред. В.В. Федосеева. М.: ЮНИТИ, 1999.
121. Экономическая безопасность: Производство финансы - банки / Под ред. В.К. Сенчагова — М.: ЗАО Финстатинформ, 1998.
122. Яхимович В.И. Ипотечное кредитование в системе модернизации рынка жилья. // Философия хозяйства. Альманах Центра общественных наук и экономического факультета МГУ им. Ломоносова, 2005. №1(37).
123. Abdulkadiroglu A., Sonmez Т. Random serial dictatorship and the core from random endowments in house allocation problem, Econometrica 66(3), 689701, 1998.
124. Benassy J.P. Neo-keynesian disequilibrium in a monetary economy, Review of Economic Studies 42, 503-523,1975.
125. Bevia C., Quinzii M., Silva J.A. Buying several indivisible goods, Mathematical Social Sciences 37, 1-23, 1999.
126. Cullingworth J.B. Housing and state: responsibility of authorities, in: The economic problems of housing. London: Macmillan Ed.; New York: St. Martin's Press, 1967.
127. Demange G., Gale D. The strategy structure of two-sided matching markets, Econometrica 53, 873-888, 1985.
128. Donnison D.V. The government of housing. London: Penguin Books, 1967.
129. Elzen A.H. Adjustment processes for exchange economies and noncooperative games. Berlin: Springer-Verlag, 1993.
130. Gustafsson J.R., Holm P., Harsman В., Snickars F. Housing policy and housing market models — some disaggregated analyses. Stockholm: Swedish Council for Building Research, 1980.
131. Строительство жилых домов в 2006 году
132. Введено, тыс. кв.м. общей площади В % к 2005г.
133. Российская Федерация 50173,1 115,2
134. Центральный федеральный округ 17292,6 113,3
135. Белгородская область 946,6 113,9
136. Брянская область 238,4 120,6
137. Владимирская область 341,2 104,4
138. Воронежская область 850,1 108,4
139. Ивановская область 176,2 167,0
140. Калужская область 264,8 100,8
141. Костромская область 105,0 89,9
142. Курская область 325,6 109,4
143. Липецкая область 620,4 122,1
144. Московская область 6433,5 121,5
145. Орловская область 252,6 101,9
146. Рязанская область 376,2 125,1
147. Смоленская область 297,0 110,2
148. Тамбовская область 421,4 120,3
149. Тверская область 342,1 117,5
150. Тульская область 250,5 126,1
151. Ярославская область 246,5 110,1г.Москва 4804,5 103,4
152. Северо-Западный федеральный округ 4620,2 116,1
153. Республика Карелия 108,8 124,3
154. Республика Коми 176,9 111,0
155. Архангельская область 165,7 140,9
156. Ненецкий авт.округ 25,3 77,4
157. Вологодская область 333,9 114,0
158. Калининградская область 501,0 188,4
159. Ленинградская область 671,5 126,0
160. Мурманская область 13,7 169,2
161. Новгородская область 150,6 105,3
162. Псковская область 122,5 123,0г. Санкт-Петербург 2375,7 104,5
163. Южный федеральный округ 7438,9 119,7
164. Республика Адыгея 36,9 51,5
165. Республика Дагестан 704,4 112,2
166. Республика Ингушетия 22,3 92,6
167. Кабардино-Балкарская Республика 229,3 100,1
168. Республика Калмыкия 62,7 128,4
169. Карачаево-Черкесская Республика 80,6 130,0
170. Республика Северная Осетия Алания 157,9 132,7
171. Чеченская Республика 55,0 135,8
172. Краснодарский край 2666,8 137,5