Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы"

На правах рукописи

УШАКОВА Елена Ивановна

РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ КАК САМООРГАНИЗУЮЩЕЙСЯ СИСТЕМЫ

Специальность 08.00.05. - экономика и управление народным хозяйством (Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2005

Работа выполнена на кафедре «Экономика строительства» ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Асаул Аншилий Николаевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Смирнов Евгений Борисович;

кандидат экономических наук Бессмертный Виталий Сергеевич

Ведущая организация:

Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов

Защита состоится « » ноября 2005 года в /Г часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 206. Телефакс: (812) 316-58-72.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Автореферат разослан « 30 » 62005 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета ^^^ Клюев А. Ф.

///Л'//

ЛЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования

За почти 15-летнюю историю своего развития рынок жилья проходил стадии бурного роста, спада и стагнации. Аналитики рынка объясняют подобные тенденции развития различными причинами: одни обосновывают их на основании исследования экономической, политической, инвестиционной и социальной ситуации в регионе; другие связывают их с изменениями предпочтений потребителя. В настоящем диссертационном исследовании рассматривается развитие рынка жилья как самоорганизующейся системы. В то же время использованный подход не исключает исследования перечисленных выше причин изменения ситуации на рынке жилья. Его новизна и актуальность заключаются в том, что он позволяет осознать целостность множества взаимосвязанных субъектов и подсистем рынка недвижимости и многовариантность его развития.

В трудах А. Н. Асаула, А. Г. Грязновой, А. Н. Ларионова, Г. М. Стерника была выдвинута гипотеза, что рынок недвижимости представляет собой самонастраивающуюся, саморегулирующуюся систему 1, однако эта гипотеза не была доказана. В данном диссертационном исследовании рассматривается самоорганизационное развитие рынка жилой недвижимости.

Проведенное исследование имеет аналитико-теоретическую направленность, однако полученные в результате работы результаты могут использоваться в управленческой деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса и рынка жилой недвижимости. В частности, в работе поставлен вопрос о возможности управления системой рынка жилой недвижимости.

Каждый сегмент рынка недвижимости, несмотря на наличие общих профессиональных участников и общую инфраструктуру, имеет свою специфику функционирования. Это вызвано не только особенностями формирования спроса и предложения на отдельные группы товаров, но и спецификой внутренних взаимосвязей между субъектами сегментов рынка недвижимости.

Сегодня наиболее развитым сегментом является рынок жилой недвижимости (квартирный рынок). Актуальность исследования рынка жилой недвижимости подтверждается той ролью, которая отводится ему в процессе осуществления экономических реформ в России.

Цель диссертационного исследования заключается в выявлении тенденций развития рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы.

Для достижения указанной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

проведен обзор научных концепций исследования систем на основе теории самоорганизации;

1 Стертое ГМ. Технология аналк " МССВЕЛЛ, 2005.

уточнены основные понятия исследования процессов самоорганизации систем, выявлены особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы;

определена роль процессов функционирования, инфраструктуры, а также информации, передаваемой через инфраструктуру рынка недвижимости, в самоорганизационном развитии исследуемой системы;

выполнен анализ динамики стоимости одного квадрашого метра общей площади жилья на первичном и вторичном рынках жилья в Санкт-Петербурге;

исследовано развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы.

Предметом исследования являются ретроспективное и современное состояние рынка жилой недвижимости, а также особенности его развития как самоорганизующейся системы.

Объектом исследования выступает региональный рынок жилья в Санкт-Петербурге.

Теоретической и методологической базой исследования послужили базовые основы современной теории самоорганизации, изложенные в трудах С. П. Капицы, Е. Н. Князевой, С. П. Курдюмова, Г. Г. Малинецкого, Н. Н. Моисеева, Г. Николиса, И. Пригожина, И. Стенгерса, Г. Хакена, а также прикладные вопросы исследования самоорганизующихся систем, рассмотренные в работах В. В. Асаул, В. В .Васильковой, В.-Б. Занга, И. А. Кучина, Н. Н. Паньковой,

B. Регена, Г. Рузавина, С. Ф. Серегиной. Теория и практика исследований рынка недвижимости была изучена в работах А. Н. Асаула, А. Г. Грязновой,

C. А. Ершовой, А. Н. Ларионова, С. Н. Максимова, Е. С. Озерова, И. А. Рахмана, Е. Б. Смирнова, И. В. Смирновой, Г. М. Стерника, а также аналитиков-практиков Л. Рысева, Ф. Урбана и др.

Нормативную базу исследования составили Гражданский, Жилищный и Земельный кодексы РФ, а также другие законы и постановления, принятые на государственном и региональном уровнях.

Научная новизна. Диссертационное исследование содержит следующие элементы научной новизны:

выявлено, что возможности самоорганизационной адаптации рынка жилой недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения;

установлено, что основой самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости являются взаимодействия субъектов рынка в процессе функционирования через инфраструктуру рынка;

обоснована роль информации в самоорганизационном развитии системы; выявлено, что развитие рынка жилой недвижимости носит цикличный характер, причем смена этапов происходит самопроизвольно, без целенаправлен-

ных организующих воздействий на систему;

доказано, что в периоды роста (спада) цен на рынке жилья достоверность описания их динамики с помощью математических моделей существенно выше, чем на этапах относительной стабильности цен.

Практическая значимость исследования. Положения, развитые в работе, могут быть использованы как в управленческой деятельности субъектов рынка недвижимости, так и в деятельности, связанной с исследованием и анализом рынка жилья. Отдельные положения диссертационного исследования могут использоваться при чтении спецкурсов, лекций при подготовке специалистов для работы в сфере анализа рынка недвижимости, а также оценки объектов недвижимости.

Диссертационная работа может стать базой для дальнейших исследований в области развития идей о взаимодействиях субъектов рынка недвижимости.

Апробация и реализация результатов исследования осуществлялись в ходе проведения научно-практических конференций в СПбГАСУ и СПбГУЭФ (2004-2005 гг.). Отдельные положения диссертации публиковались в научных изданиях, сборниках статей, использовались при чтении лекций студентам на кафедре экономики СПбГАСУ.

Диссертационная работа выполнена в соответствии с шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.56 «Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов», согласно Паспорту номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).

Цель и логика исследования определили структуру диссертационной работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 137 наименований. Общий объем работы 172 страницы, включая 10 рисунков, 3 таблицы и 3 приложения.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цели и задачи, определены предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Особенности самоорганизации экономических систем» рассмотрены концепции и основы исследования самоорганизующихся систем; исследованы особенности самоорганизационного развития экономических систем; определена роль применения теории самоорганизации для исследования развития рынка жилья.

Вторая глава «Рынок недвижимости как самоорганизующаяся система» посвящена рассмотрению самоорганизационного развития рынка недвижимости: выявлены особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы, исследованы процессы его функционирования, уточнен состав инфраструктуры, обоснована роль информационных взаимосвязей в системе; разработана и предложена схема самоорганизационного развития рынка жилья. -

В третьей главе «Тенденции самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости» на основе выводов, полученных в предыдущих главах диссертации, обоснована роль информации в самоорганизационном развитии рынка жилья, проведен ретроспективный анализ и выявлены этапы и тенденции самоорганизационного развития рынка жилья в Санкт-Петербурге.

В заключении изложены основные вывода и рекомендации по результатам ВЬШОЛНсННЫХ йССЛСДОВоНий.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

В проведенном диссертационном исследовании рассмотрено развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы. Автором были изучены теоретические основы и особенности самоорганизационного развития систем, а также особенности, процессы функционирования и инфраструктура рынка недвижимости. Проанализированы современные методики исследования рынка жилья, факторы, влияющие на тенденции изменения цен, выполнен ретроспективный анализ развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Рынок недвижимости является сложной системой, функционирование которой обеспечивается многими элементами и подсистемами. К тому же он находится в постоянном развитии. Особенности рынка недвижимости (в том числе и рынка жилья) обусловлены спецификой обращающегося на этом рынке товара. Кроме того, рынок недвижимости подвержен влиянию других национальных рынков и должен рассматриваться с учетом влияния внешних политических, экономических, демографических, социальных и прочих факторов.

Отмстим, что под самоорганизацией понимается процесс установления в системе порядка за счет кооперативного взаимодействия и взаимосвязей ее компонентов (с учетом ее предыдущей истории), приводящих к изменению ее пространственной, временной или функциональной структуры.

Применение самоорганизационного подхода к исследованию рынка недвижимости (в том числе рынка жилья) позволяет не только рассматривать эту систему как постоянно и динамически развивающуюся, но и осознать наличие множества внутренних взаимосвязей элементов системы.

На строительном рынке, а также на рынке недвижимости равновесие устанавливается в результате взаимодействия субъектов рынка. Каждый из них действует сознательно, преследуя собственные цели, но в итоге этих действий и взаимодействий субъектов рынка возникает общий для всех порядок. Этот общий порядок не планируется ни вышестоящими органами, ни самими участниками рынка, а потому считается самоорганизационным.

Подобное утверждение не исключает регулирующих воздействий на рынок недвижимости. В исследуемой системе присутствуют как организующие воз-

действия, так и самоорганизация. В результате взаимодействия субъектов рынка недвижимости организующие воздействия могут быть ослаблены либо приводят к эффекту, противоположному предполагаемому. В этой связи при управлении системой рынка недвижимости важно учитывать внутренние взаимодействия его субъектов, самоорганизацию системы.

Начало самоорганизационного развития отечественного рынка жилой недвижимости связано с принятием законов о приватизации в 1991 г., т. е. было «задано» государством. На начальных этапах были разработаны государственные программы по развитию отечественного строительного рынка и рынка недвижимости - в качестве примера можно назвать федеральную программу «Жилище». Однако многие цели этих программ не учитывали самоорганизационные тенденции развития исследуемой системы и поэтому, на наш взгляд, не были достигнуты.

Структуры, процессы функционирования и инфраструктура российского рынка недвижимости формировались при активном использовании законодательной, нормативной, методической базы и опыта стран с развитой рыночной экономикой (США, Германии, Великобритании, Франции, Австрии и др.). Зарубежный опыт адаптировался к условиям переходной экономики России и не только внедрялся «сверху» (при формировании законодательной базы), но и сами профессиональные участники рынка недвижимости активно использовали этот опьгг в своей деятельности.

Изучение научных концепций самоорганизационного развития систем показало, что свойства системы рынка недвижимости не являются простой суммой свойств составляющих ее подсистем и элементов. Из-за наличия взаимосвязей между элементами и подсистемами общие тенденции развития рынка жилой недвижимости отличаются от тенденций развития его подсистем. Эта особенность позволяет судить о внешних воздействиях (в том числе и управленческих) на подсистемы рынка жилой недвижимости. В силу синергетического эффекта общие тенденции развития рынка жилья могут значительно отличаться от результатов воздействия этих же факторов на подсистемы (субъекты) рынка.

Под восстановлением рыночного равновесия и поддержанием порядка на рынке подразумевается поддержание взаимодействии внутренних элементов системы в пределах, позволяющих ей выполнять определенные функции в рамках более сложной системы, частью которой она является. Рыночные механизмы через спрос и предложение, внутреннюю конкурентную борьбу и переливы капитала образуют сеть обратных связей, которые делают систему способной адаптироваться к внешним воздействиям.

В результате исследования особенностей спроса и предложения на рынке недвижимости, а также условий реализации равновесных цен и сопоставления их с особенностями самоорганизационного равновесия на рынке

было выявлено, что у рынка недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. Следовательно, равновесные цены как точки пересечения кривых спроса и предложения отсутствуют. Это доказывает, что возможности самоорганизационной адаптации рынка жилой недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков. Рынку недвижимости требуется больше времени для приспособления к изменившимся

БпСШНИт уСЛСВйят.

В исследовании выявлено, что основную роль в самоорганизационном развитии системы играют процессы функционирования систем, а не составляющие их структуры. Функционирование рынка недвижимости включает процессы создания объектов недвижимости, управления и эксплуатации этих объектов, а также оборота прав на них.

Взаимосвязи между субъектами в процессе их функционирования обеспечиваются за счет инфраструктуры рынка недвижимости. Последняя создается и функционирует благодаря усилиям институциональных и профессиональных участников рынка, влияющих на создание, потребление и распределение объектов недвижимости на рынке. Инфраструктура рынка недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих взаимодействие субъектов рынка в процессе реализации ими своих функций, включая механизмы распределения информации об объектах недвижимости между различными категориями потребителей. На основе этих выводов была построена схема самоорганизационного развития рынка жилья (рис.1).

В процессе самоорганизации система рынка жилья начиная с состояния наибольшей Энтропии (неопределенности) спиралеобразно стремится к расширению, достижению новых связей и отношений, к организованности и порядку в процессе взаимоотношений с внешней средой и переформированию структуры с целью уменьшения энтропии. Самоорганизация системы рынка жилья определяется информационными ресурсами системы, ее информационной открытостью. Обмен информацией между элементами и подсистемами рынка жилья об изменениях в системе происходит благодаря инфраструктуре.

В работе обоснована роль информации в самоорганизационном развитии системы. Именно информация выступает отражением структурированности системы рынка недвижимости, мерой порядка и самоорганизации этой системы. В то же время информация не существует без других типов ресурсов (энергии, вещества), как и они не могут существовать без информации. Исходя из этого в диссертации предложена схема основных информационных взаимодействий на рынке жилья (рис.2). Внешняя информация поступает на рынок жилой недвижимости от государственных институтов, внутренних рынков страны, а также других сегментов рынка недвижимости.

V г

Объекты, выставляемые Объекты, выставляемые

на первичном рынке на вторичном рынке

жилья жнш - _,

&

и О

Инфраструктура рынка недвижимости

Процессы функционирования рывка недвижимости

Создание (развитие) объектов недвижимости

Потребление (управление и эксплуатация) объектов

Оборот прав на

объекты недвижимости

Субъекты рынка недвижимости

ас

Л

рч

(X

и

3 м ас

ю

Рис. 1. Основы самоорганизационного развития рынка жилья

В процессе функционирования рынок жилья воспринимает входную внешнюю информацию, которая в дальнейшем преобразуется во внутрисистемную информацию. При изменении внутрисистемной информации уменьшается энтропия (мера беспорядка) в системе рынка жилья и увеличивается негэнгропия (мера порядка) системы. Изменения информации на уровне подсистем рынка жилья оказывают воздействие на выходную информацию об активности рынка, стоимости жилья на первичном и вторичном рынках и др.Важное значение в рассматриваемой системе имеют информационные потоки, воздействующие на потребителя недвижимости на рынке жилья. Потребитель поддерживает функционирование положительных и отрицательных обратных связей в системе рынка жилья. Важную роль здесь играют и ожидания потребителя, формируемые на основании потоков внешних воздействий и выходной информации рынка жилья.

Государственные институты

Финансовый рьиок Рынок ресурсов ¡Другие внутренние рынки

Ж

I

Рынок нежилых помещений

Рынок промышленной недвижимости

/Пругие сешентырынка недвижимости

Выходная информация

" И

РЫНОКЖИЛЬЯ

Потребитель — Л

Первичный рынок жилья

Рынок подрядных работ

Втсричный рынск жилья

Рынок земельных участков

Рынок материалов

Множество субъектов рынка подрядных работ

Множество субьастов вторичного рынка жилья

Множество субъектов рынка материалов

Рис 2 Анализ основных информационных потоков на рынке жилой недвижимости

Внутренняя информация имеет финансовую, правовую, технологическую, организационно-структурную, кадровую и психологическую составляющие и включает информацию со строительного рынка жилой недвижимости, о ситуации на рынке земельных участков под застройку, потоки информации между субъектами вторичного и первичного рынков жилья.

Обратная информационная взаимосвязь рынка жилья с другими национальными рынками, а также институтами, осуществляющими государственную политику, и международными инстанциями осуществляется как напрямую, так и через саморегулируемые профессиональные общественные организации.

В работе проведено ретроспективное исследование динамики средневзвешенной стоимости квадратного метра общей площади жилья на вторичном и первичном рынках, выявлены основные этапы этого развития с момента появления рынка жилья в 1991 г. (табл. 1).

Анализ рассмотренных этапов свидетельствует о цикличности развитая системы — этапы роста (спада) чередуются с этапами стабильности ценовой ситуации на рынке, причем смена этапов происходит самопроизвольно, без целенаправленных организующих воздействий на систему, что подтверждает самоорганизационную сущность развития рынка жилой недвижимости.

На этапах роста (или спада) усредненных цен на жилье на рынке недвижимости происходит не столько качественное изменение системы - изменение функциональной структуры, сколько количественный рост (или «сжатие») процессов функционирования и существующих взаимосвязей. Так, на этапе кризиса (август 1998 г. - середина 1999 г.), помимо падения цен, шли снижение количества сделок, спад деловой активности, а на этапе роста (вторая половина 2001 г. -весна 2004 г.), наоборот, параллельно с ростом цен увеличивалось количество сделок, оживлялась деловая активность на рынке. При относительно стабильной ценовой ситуации на рынке происходят качественное изменение функциональной структуры системы рынка жилой недвижимости, изменение существующих взаимосвязей и поиск дальнейшего пути развития.

С точки зрения управления бизнес-субъектами (предприятиями) рынка жилой недвижимости проведенные исследования позволяют говорить о том, что в зависимости от стадии (роста или стабильности), на которой находится рынок, его субъекты могут либо расширять свою деятельность, либо осуществлять качественные преобразования в рамках своих организаций.

Самоорганизационный подход к развитию рынка недвижимости позволил выявить, что целенаправленное управление системой, т. е. направление хода развития рынка жилья в заданное русло, невозможно. Здесь лучше поставить вопрос о регулировании хода развития рынка жилой недвижимости - обеспечении «цивилизованности» рынка.

Таблица 1

Основные этапы с амоорганш анионного развития рынка жилой недвижимости

Характеристики рынка 1 -й этап 2-й этап 3-й этап 4-й этап 5-й этап 6-й этап

1 г 3 4 5 6 7

Общая характеристика Начальная стадия Стабилнзацияцо-сле роста Кризис (спад) Стабилизация после кризиса Рост Стабилизация

Временной период 1991-199« 1997- авт. 1938 Авг 1998- сер. 1999 2-я пол 1999-сер 2001 2-я пол.2001-весна 2004 Весна 2004-настоящее время

Динамика цен на вторичном рынке жилья Рост Снижение темпов роста Снижение цен Относительная стабильность Рост Относительная стабильность

То же на первичном рынке жилья Рост Снижение темпов роста Снижение цен Относительная стабильность Рост- Относительная стабильность

Динамика себестоимости Рост Снижение темпов роста Рост себестоимости Относительная стабильность Рост Относительная стабильность

Темпы роста цен Сверхвысокие Умеренные (около 5% в год) Снижение цен на 35-65% Нет четкой общей динамики ни снижения. ни роста цен Рост цен 31-45 % в год Нет четкой общей динамики ни снижения, ни роста цен

Соотношение цен первичного и вторичного рынков До 1993 г цены вторичного рынка были существенно выше цен первичного рынка, затем разница стала менее существенной Цены на вторичном и первичном рынках жилья почти одинаковы Цены на вторичном рынке снижались быстрее, чем на первач ном Цены вторичного рынка выше цев первичного рынка Цены вторичного рынка выше цен первичного рынкл Цены вторичного рынка выше цев первичного рынка

Окончание табл. 1

_I_

Процессы самоорганизации

_2_

Самоорганизация системы началась с хаоса в условиях либерализации экономики. Стала

формироваться качественно новая для российское экономики структура-рывок жило а недвижимости

_3

Образовалась довольно устойчивая функциональна* структура системы рынка жилой недвижимости

_4_

Система рынка жилья в результат« сильного макроэкономического потря-севия сохранилась, и после недолгого «обвала» активизировалась и в результате процессов самоорганизации (количественного снижения активности процессов функционирования) вышла на новый, более низкий уровень цен

_5_

Поиск качественно новых путей ведения бизнеса (переформирование функциональной структуры) субъектами рынка жилой недвижимости, возникла необходимость усложнения системы рынка жилья, в частности, необходимость получения достоверной ияфорда-ции о рынке

_6__

Под возде йствием внешних факторов само организационное развитие системы заключалось в основном» количественном росте системы. При ЭТОМ РОСЛИ Н! только цены, но г

предложение, спрос, активности субъектов

7

Внешние факторы, стимулировавшие рост цен на предыдущем этапе, исчерпали себя Ситуация аналогична 4-му этапу, происходит качественное переформирование функциональной структуры

Для математического описания развития рынка жилой недвижимости Г. М. Стерник широко применяет модель, используемую в теории систем автоматического регулирования для описания переходных процессов. Г. М. Стерником было сделано предположение, что рынок недвижимости является самоорганизующейся, самонастраиваемой системой и подобная формула может применяться для прогнозирования его развития:

где Р(г) - среднемесячная цена одного квадратного метра общей площади квартиры; I - порядковый номер месяца; а, Ъ, с — постоянные коэффициенты, параметры модели (а - коэффициент усиления «регуляторов»; Ь, с - «регуляторы» модели); еп - погрешность аппроксимации.

Параметры а, ь и с в указанной модели учитывают факторы, формирующие тенденции изменения цен. Однако в связи с большим количеством таких факторов, имеющих различные характер и степень влияния, учесть их в формуле практически невозможно. На практике параметры модели получают статистическими методами на основе анализа существующего сглаженного тренда исследуемого показателя.

В диссертационном исследовании эта модель использована для определения достоверности описания развития рынка жилья с помощью математической формулы. При подборе параметров модели предполагалось, что в момент смены этапов отсчет периодов (месяцев) начинается с единицы, так как в этом случае набор соответствующих модели параметров может быть просчитан с большей степенью достоверности.

На основании регрессионного анализа динамики стоимости 1 кв. метра общей площади жилья на вторичном рынке в соответствии с выявленными этапами самоорганизационного развития (см. табл.1) показано, что в периоды роста (спада) цен на рынке жилья достоверность описания динамики цен с помощью математических моделей существенно выше, чем на этапах относительной стабильности цен (табл. 2).

Проведенное в диссертационной работе исследование показало, что в периоды роста (спада) цен возможность прогнозирования развития ценовой ситуации с помощью математического аппарата значительно возрастает, а в периоды относительной стабильности цен на рынке желательно использовать эвристические методы прогноза.

Таблица 2

Стадия Параметры Степень приближения фактических данных к Пяг^шгтаиигш 1----- " ■ ни формуле

а b с

3-я (авг. 1998 - июль 1999) 693,119 -2,225 0,192 96,3 %

4-я (авг. 1999-авг. 2001) 4319,880 2,467 -0,005 44,7 %

5-я (сент. 2001-апр. 2004) 127464,00 5,718 -0,028 98,8 %

6-я (май 2004 - настоящее время) 1153,937 -2,161 -1,100 75,0%

ВЫВОДЫ

1. Выявленные информационные взаимодействия между субъектами рынка жилой недвижимости находятся в тесной связи с процессами самоорганизации исследуемой системы. Показано, что основы самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости связаны с информационным взаимодействием субъектов рынка, которое проявляется через инфраструктуру рынка в процессе реализации ими своих функций. Это позволяет осознать целостность множества взаимосвязанных субъектов и подсистем рынка недвижимости и многовариантность его развития.

2. Установлено, что возможности самоорганизационной адаптации рынка жилой недвижимости к внешним (в том числе и к регулирующим) воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения. Это позволяет утверждать, что рынку недвижимости требуется больше времени для приспособления к изменившимся внешним условиям, чем другим рынкам.

3. Выявлены этапы самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга, позволяющие судить о цикличном характере развития данного рынка. При этом смена этапов происходит самопроизвольно, без целенаправленных организующих воздействий на систему. Это дает основание утверждать о необходимости координации управленческих воздействий на рассмат-

риваемый рынок с самоорганизационными тенденциями его развития.

4. Установленная зависимость достоверности описания динамики стоимости одного квадратного метра жилья от изменения тенденций цикличного развития на рынке с помощью математических моделей позволяет прогнозировать тенденции развития системы. Так, в периоды роста (спада) цеи на рынке жилья достоверность описания динамики цен с помощью математических моделей суще-

вснно выше, Чем На ЭТИПал ОТНОСИТсЛьНОЙ СТабйЛЬНОСТй ЦсН.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Ушакова Е. И. Использование принципов самоорганизации при анализе рыка недвижимости // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы : Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленингр. обл. - Петербург, экон. форуму 2004 г.: Сб. материалов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004.

2. Ушакова Е И. Возможности применения принципов самоорганизации при анализе рынка недвижимости // Актуальные проблемы строительства. 57-я международная науч.-техн. конф. мол. ученых: Сб. докл. Ч. 1. - СПб.: СПбГАСУ, 2004.

3. Ушакова Е. И. Взаимосвязь рынка недвижимости и процесса оценки отдельных объектов // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствовашло инвестиционно-строительной деятельности: Сб. науч. тр. Вып.1. - СПб.: СПбГАСУ, 2004.

4. Ушакова Е. И. Совершенствование методологии анализа рынка недвижимости // Докл. 61-й науч. конф. профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов университета. 4.2. - СПб.: СПбГАСУ, 2004.

5. Ушакова Е. И Методические подходы к прогнозированию состояния рынка недвижимости // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. науч. тр. Вып. 2. Т.1. - СПб.: СПбГАСУ, 2004.

6. Ушакова Е.И. Анализ рынка недвижимости // Экономические проблемы и организационные решения по совершенствованию инвестиционно-строительной деятельности: Сб. науч. тр. Вып. 2. Т.2. - СПб.: СПбГАСУ, 2004.

7. Ушакова Е. И. Особенности самоорганизации рынка недвижимости как социально-экономической системы // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы: Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленингр. обл. - Петербург, экон. форуму 2005 г.: Сб. материалов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2005.

Подписано к печати 28.09.2005.Формат 60x84 1/16. Бумага офсетная. Усл. печ. л. 1,0 Тир 100 экз. Заказ 155.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская, 4.

Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская 5.

л "i

»

/

*

»17696

РНБ Русский фонд

2006-4 16822

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ушакова, Елена Ивановна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ САМООРГАНИЗАЦИИ

ЭКОНОМИЧЕСКИХ СИСТЕМ.

1.1. Концепции и теории исследования самоорганизующихся систем.

1.2. Самоорганизационное развитие экономических систем.

1.3. Роль применения теории самоорганизации для исследования системы рынка недвижимости.

ГЛАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК

САМООРГАНИЗУЮЩАЯСЯ СИСТЕМА.

2.1. Особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы.

2.2. Процессы функционирования рынка недвижимости.

2.3. Информация как отражение структурированности системы рынка жилой недвижимости.

ГЛАВА 3. ТЕНДЕНЦИИ САМООРГАНИЗАЦИОННОГО

РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1 Информационные взаимодействия субъектов системы рынка недвижимости.

3.2. Самоорганизационное развитие рынка жилья в г. Санкт-Петербурге.

3.3. Выявление тенденций самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы"

Актуальность исследовании

На современном этапе развития рынок жилья Санкт-Петербурга находится в стадии стагнации, отметим, что за почти 15-ти летнюю историю своего развития рынок жилья проходил как стадии бурного роста, так и спада и стагнации. Объяснение подобным тенденциям развития аналитики рынка видят в различных причинах - кто-то обосновывает их на основании исследования экономической политической, инвестиционной, социальной ситуации в регионе, кто-то обосновывает изменениями предпочтений потребителя на рынке. Проведенное же автором диссертации исследование рассматривает развитие рынка жилья как самоорганизующующейся системы. Использованный в работе подход не исключает исследования перечисленных выше причин изменения ситуации на рынке жилья, тем не менее, его новизна, особенность и актуальность заключаются в том, что он позволяет осознать целостность множества взаимосвязанных субъектов и подсистем рынка недвижимости и многовариантность его развития.

В результате исследования трудов А.Н.Асаула, А.Г.Грязновой, С.А.Ершовой, А.Н.Ларионова, С.Н. Максимова, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.Б. Смирнова, И.В.Смирновой, Г.М. Стерника по анализу рынка недвижимости была выявлена гипотеза Г.М.Стерника, что рынок недвижимости представляет собой самонастраивающуюся, саморегулирующуюся систему [86], однако эта гипотеза не была доказана. В данном диссертационном исследовании автор доказал самоорганизационную сущность развития рынка жилой недвижимости. Проведенное исследование имеет аналитико-теоретическую направленность, однако, полученные в результате работы результаты, могут использоваться в управленческой деятельности субъектов инвестиционно-строительного комплекса и рынка жилой недвижимости. В частности в работе поставлен вопрос о возможности управления системой рынка жилой недвижимости.

Каждый сегмент рынка недвижимости, несмотря на наличие общих профессиональных участников и общую инфраструктуру, имеет свои особенности функционирования. Это вызвано не только особенностями формирования спроса и предложения на отдельные группы товаров на рынке недвижимости, но и спецификой внутренних взаимосвязей между субъектами сегментов рынка недвижимости.

На сегодняшний день рынок жилой недвижимости (квартирный рынок) является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости. Кроме того, актуальность исследования именно рынка жилой недвижимости подтверждается ролью, которая в настоящее время отводится рынку жилья в процессе осуществления экономических реформ в России.

Цель диссертационного исследовании заключается в выявлении тенденций развития рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся . системы.

Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и решены следующие задачи:

- проведен обзор научных концепций исследования систем на основе теории самоорганизации;

- выявлены особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы;

- определена роль процессов функционирования, инфраструктуры, а также информации предаваемой через инфраструктуру рынка недвижимости в самоорганизационном развитии исследуемой системы;

- проведен анализ динамики стоимости одного квадратного метра общей площади жилья на первичном и вторичном рынках жилья в г. Санкт-Петербурге;

- проведено исследование развития рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы.

Предметом исследования являются ретроспективное и современное состояние рынка жилой недвижимости, а также особенности его развития как самоорганизующейся системы.

Объектом исследования выступает региональный рынок жилья города Санкт-Петербурга.

Теоретической и методологической базой исследования послужили базовые основы современной теории самоорганизации, изложенные в трудах С.П.Капицы, Е.Н.Князевой, С.П.Курдюмова, Г.Г.Малинецкого, Н.Н.Моисеева, Г.Николиса, И.Пригожина, И.Стенгерса, Г.Хакена, а также прикладные вопросы исследования самоорганизующихся систем, изложенные в работах В.В.Асаул, В.В.Васильковой, В.-Б.Занга, И.А.Кучина, Н.Н.Паньковой,

B.Регена, Г.Рузавина, С.Ф.Серегиной. Теория и практика исследований рынка недвижимости была изучена в работах А.Н.Асаула, А.Г.Грязновой,

C.А.Ершовой, А.Н.Ларионова, С.Н. Максимова, Е.С.Озерова, И.А.Рахмана, Е.Б. Смирнова, И.В.Смирновой, Г.М. Стерника, а также аналитиков-практиков Л.Рысева, Ф.Урбана и др.

Нормативную базу исследования составили Гражданский кодекс, Жилищный кодекс, Земельный кодекс РФ и другие законодательства и постановления, принятые на государственном и региональном уровнях.

Научная новизна. Диссертационное исследование содержит следующие элементы научной новизны:

- выявлено, что возможности самоорганизационной адаптации рынка жилой недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения;

- установлено, что основой самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости являются взаимодействия субъектов рынка недвижимости в процессе функционирования через инфраструктуру рынка;

- обоснована роль информации в самоорганизационном развитии системы;

-6- выявлено, что развитие рынка жилой недвижимости носит цикличный характер, причем смена этапов происходит самопроизвольно, без целенаправленных организующих воздействий на систему; - доказано, что в периоды роста (спада) цен на рынке жилья достоверность описания динамики цен с помощью математических моделей существенно выше, чем на этапах относительной стабильности цен.

Практическая значимость исследования. Практическая значимость работы, состоит в том, что развитые в ней положения могут быть использованы как в управленческой деятельности субъектов рынка недвижимости, так и в процессе деятельности, связанной с исследованием и анализом рынка жилья. Отдельные положения диссертационного исследования могут быть использованы при чтении спецкурсов, лекций при подготовке специалистов для работы в сфере анализа рынка недвижимости, а также оценки объектов недвижимости.

Диссертационная работа может быть базой для дальнейших исследований в области развития идей о взаимодействиях субъектов рынка недвижимости.

Апробация и реализация результатов исследования осуществлялась в ходе проведения научно-практических конференций в СПбГЛСУ и СПбГУЭФ (2004-2005 гг.). Отдельные положения диссертации публиковались в научных изданиях, сборниках статей, использовались при чтении лекций студентам на кафедре экономики СПбГЛСУ.

Диссертационная работа выполнена в соответствии с шифром специальности 08.00.05, областью исследования 15.56 «Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов» согласно Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).

Цель и логика исследования определила структуру диссертационной работы, которая состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы из 137 наименований. Общий объем работы составляет 172 страницы, включая 10 рисунков, 3 таблицы и 3 приложения.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, представлены цели и задачи диссертационного исследования, определены предмет и объект исследования, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Особенности самоорганизации экономических систем» рассмотрены концепции и основы исследования самоорганизующихся систем, исследованы особенности самоорганизационного развития экономических систем, определена роль применения теории самоорганизации для исследования развития рынка жилья.

Вторая глава «Рынок недвижимости как самоорганизующаяся система»» посвящена рассмотрению самоорганизационного развития рынка недвижимости. В этой главе выявлены особенности самоорганизации рынка недвижимости как экономической системы, исследованы процессы функционирования рынка недвижимости, уточнен состав инфраструктуры рынка недвижимости, обоснована роль информационных взаимосвязей в системе, разработана и предложена схема самоорганизационного развития рынка жилья.

В третьей главе «Тенденции самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости» на основе выводов, полученных в предыдущих главах диссертации, обоснована роль информации в самоорганизационном развитии рынка жилья, проведен ретроспективный анализ и выявлены этапы самоорганизационного развития рынка жилья в Санкт-Петербурге, выявлены тенденции самоорганизационного развития рынка жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

В заключении изложены основные вводы и рекомендации, сделанные на основе выполненных исследований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ушакова, Елена Ивановна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертационном исследовании были изучены особенности самоорганизационного развития систем, теоретические основы функционирования рынка недвижимости. Были проанализированы современные методики исследования рынка жилья, факторы, влияющие на тенденции изменения цен, этапы развития рынка жилья, а также методические подходы к прогнозированию тенденции его развития.

Проведенное исследование показало, что:

- рынок недвижимости (в том числе и рынок жилья) обладает специфическими особенностями, отличающими его от других рынков, причем, эти особенности вызваны не только спецификой обращающегося на этом рынке товара, но и особенностями развития системы;

- рынок недвижимости является сложной системой, функционирование которой обеспечивается многими элементами и подсистемами, кроме того, он находится в постоянном изменении, развитии;

- рынок недвижимости не может быть абстрагирован от влияния внешних факторов, он должен рассматриваться в среде сторонних рынков, как национальных, так и международных.

Все это свидетельствует о том, что комплексное исследование рынка недвижимости (в том числе и рынка жилья) возможно только при системном подходе, и, причем, рассматривать эту систему нужно как самоорганизующуюся, что в свою очередь подчеркивает важность исследования именно самоорганизационного, а не организационного развития системы рынка жилой недвижимости.

Применение самоорганизационного подхода к исследованию рынка недвижимости (и в том числе рынка жилья) позволило рассматривать эту систему не только как постоянно и динамически развивающуюся, но и осознавая всю ее комплексность.

Проведенное исследование на тему «Развитие рынка жилой

- 14811 сд пижм мости как самоорганизующейся системы» позволило сделать нижеследующие выводы.

В результате исследования особенностей спроса и предложения на рынке недвижимости, а также условий реализации равновесных цен на этом рынке и сопоставлении их с понятием самоорганизационного равновесия на рынке, было выявлено, что у рынка недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения, следовательно, равновесные цены, как точки пересечения кривых спроса и предложения отсутствуют. Это доказывает, что возможности самоорганизационной адаптации рынка жилой недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения, то есть для рынка недвижимости требуется больше времени для приспособления к изменившимся внешним условиям, чем другим рынкам.

В результате проецирования особенностей самоорганизационного развития систем на рынок недвижимости было выявлено, что как самоорганизующаяся система рынок недвижимости обладает такими особенностями как комплексность, самореферентность, избыточность и автономность, способность к изменчивости; свойствами воспроизводства и отбора, происходящего в процессе конкуренции, которая подразумевает ограниченность ресурсов и приводит к нелинейным процессам в системе рынка жилья, в результате чего происходит неравномерное развитие подсистем рынка недвижимости, что в свою очередь рассинхронизирует общую динамику развития системы и делает ее трудно предсказуемой.

В исследовании определена роль процессов функционирования в самоорганизационном развитии системы: на переднем плане исследования самоорганизации стоят процессы функционирования систем, а не структуры, составляющие ее. Важна также и роль взаимосвязей между субъектами в процессе их функционирования, которые обеспечиваются за счет инфраструктуры рынка недвижимости. В связи с чем, к предлагаемому в литературе составу инфрастуктуры было добавлено, что инфрастуктура рынка недвижимости - это, прежде всего, совокупность механизмов, обеспечивающих взаимодействие между субъектами рынка недвижимости в процессе реализации ими их функций (формирование взаимообмена потоками вещества, энергии и информации). Благодаря инфраструктуре происходит обмен информацией об изменениях в системе между элементами и подсистемами. Через инфраструктуру решается вопрос информационного обеспечения рынка недвижимости.

На основе этих выводов была построена схема самоорганизационного развития рынка жилья. Предложенная схема отражает взаимодействие реализующих свои функции субъектов рынка недвижимости через инфраструктуру, что по нашему мнению является основой самоорганизации рынка недвижимости, при этом надо помнить, что система подвержена влиянию внешней среды.

В этой связи обоснована важная роль информационного обеспечения субъектов рынка достоверной информацией о внутреннем состоянии системы и процессах функционирования, а также внешних воздействиях на систему. Этот вопрос решается благодаря проведению исследований рынка жилья.

В работе нами были рассмотрены информационные взаимодействия между субъектами рынка недвижимости, предложена схема основных информационных взаимодействий на рынке жилья. Обоснована роль информации в самоорганизационном развитии системы.

Анализ этапов самоорганизационного развития рынка жилья в Санкт-Петербурге позволил выявить следующее:

На этапах роста (или спада) усредненных цен на жилье на рынке недвижимости происходит не столько качественное изменение системы -изменение функциональной структуры, сколько количественный рост (или «сжатие») процессов функционирования, существующих взаимосвязей. 'Гак, на этапе кризиса (август 1998г. - середина 1999г.), помимо падения цен шло снижение количества сделок, снижение деловой активности, а на этапе роста вторая половина 2001г. - весна 2004г.), наоборот, параллельно с ростом цен росло количество сделок, деловая активность на рынке. Что же касается тех этапов, когда ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости относительно стабильна, система рынка жилой недвижимости находится в стадии качественного изменения функциональной структуры, изменения существующих взаимосвязей, поиска дальнейшего пути развития.

В управленческом аспекте в рамках бизнес-субъектов рынка самоорганизационная сущность рынка жилой недвижимости позволяет говорить о том, что в зависимости от того, в какой стадии (роста или стабильности) находится рынок жилой недвижимости, его субъекты могут нацеливать свои действия либо на количественное расширение своей деятельности, либо на качественные преобразования в рамках своих организаций, поиске новых внешних взаимосвязей.

Самоорганизационный подход к развитию рынка недвижимости позволяет поставить вопрос о возможности целенаправленного управления системой. Управляющие институты не в состоянии контролировать всю цепочку взаимосвязей между субъектами рынка, то есть целенаправленное направление хода развития рынка жилья в заданное русло, невозможно, здесь лучше поставить вопрос о регулировании хода развития рынка жилой недвижимости -обеспечении «цивилизованности» рынка.

На основании регрессионного анализа динамики стоимости 1 кв.метра общей площади жилья на вторичном рынке в соответствии с указанными в табл.1 этапами самоорганизационного развития рынка выявлено следующее: в периоды роста (спада) цен на рынке жилья достоверность описания динамики цен на рынке с помощью математических моделей существенно выше, чем на этапах относительной стабильности цен.

Проведенное в диссертационной работе исследование позволяет судить и о возможностях прогнозирования самоорганизационного развития системы на различных этапах. В работе показано, что в периоды роста (спада) цен возможность прогнозирования дальнейшего развития ценовой ситуации с помощью математического аппарата значительно возрастает, а что же касается периодов относительной стабильности цен на рынке, то в этом случае желательно использование эвристических методов прогноза.

Таким образом, полученные в результате диссертационного исследования выводы могут быть на практике использованы субъектами рынка недвижимости и строительного рынка при принятии ими управленческих решений.