Становление рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Становление рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости"

МОРЩИНИНА НАТАЛЬЯ ИВАНОВНА

СТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА РИЭЛТЕРСКИХ УСЛУГ В СФЕРЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: сфера

услуг)

Автореферат диссертации на сопскапие ученой степени кандидата экономических наук

МОСКВА-2014

ы::он ¿314

005549886

Работа выполнена на кафедре Сравнительной экономики и предпринимательства ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

Научный руководитель Доктор экономических наук, профессор, Заслуженный

строитель

Панкратов Евгений Павлович, профессор кафедры Управления проектами и программами ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

Официальные оппоненты: Доктор экономических наук, профессор

Зворыкина Татьяна Ивановна,

руководитель Центра научных исследований и информации в сфере услуг ЗАО "Институт региональных экономических исследований»

Доктор экономических наук, профессор Серов Виктор Михайлович, заведующий кафедрой экономики строительства и управления инвестициями ФГБОУ ВПО «Государственный университет управления»

Ведущая организация ФГБОУ ВПО "Российская академия народного

хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации РАНХиГС"

Защита состоится «2» июля 2014 в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212 196.04 при ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова» по адресу: 117997, Москва, Стремянный пер., дом 36, ауд. 304

С диссертацией можно ознакомиться в информационно-библиотечном центре им. Академика Л.И. Абалкина ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова»

Автореферат разослан 30 мая 2014 г.

Ученый секретарь диссертационного совета ^

кандидат экономических наук, доцент Ж.Б. Мусатова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важной составляющей экономики России выступает рынок недвижимости, роль которого в формировании современных рыночных отношений постоянно возрастает. Современный рынок недвижимости активно развивается, что связано со значительным ростом строительства нового жилья. О масштабности, важности сферы жилья свидетельствует сформулированная в декабре 2013 года в послании Президента России Федеральному собранию задача кардинального решения жилищной проблемы путем централизованных действий со стороны Правительства и руководителей регионов.

В настоящее время рынок жилой недвижимости характеризуется увеличением объема и разнообразия видов сделок и активным участием профессиональных агентств недвижимости. С начала 90-х гг. XX века рынок риэлтерских услуг в своем развитии прошел несколько этапов от начала приватизации и лицензирования риэлтерской деятельности в начале 90-х гг. через консолидацию рынка и его форсированное развитие в конце 90-х гг. и начале 2000-х гг. и привлечение на рынок новых субъектов - строительных, инвестиционных и девелоперских компаний в середине 2000-х гг. Поскольку экономическое развитие территорий нашей страны неравномерно, и субъекты РФ имеют разную структуру экономики, ассортимент и качество услуг агентств недвижимости имеют региональные различия. Рынок недвижимости является пересечением интересов многих других рынков - капитала, труда, инвестиций, что также подтверждает его значимость как в практическом, так и научном плане. Особый научный интерес представляют тенденции развития и характеристики различных услуг (например, риэлтерских), сопровождающих становление и развитие рынка жилой недвижимости. Дополнительную ценность и актуальность исследованию особенностей риэлтерских услуг придает возрастающая роль всей сферы услуг в экономике страны в связи с ее переходом к инновационной модели развития.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретико-методологических вопросов в области недвижимости, а также методов анализа рынка недвижимости как сектора национальной экономики посвящены работы таких отечественных экономистов как:

A.Н. Асаул, В.А. Горемыкин, А.Н. Ларионов, И.Г Лукманова, Е.П. Панкратов, И.А. Рахман,

B.И. Ресин, Г.М. Стерник, В.З. Черняк и др. Вопросы управления недвижимостью исследованы в работах П.Г. Грабового, E.H. Ивановой и др. Характеристику и виды сделок с жилой недвижимостью на рынке риэлтерских услуг рассматривали в своих работах Л.П. Белых, Э.Р. Бугулов, Е. Зубова, Е.А. Новиков, Е.Е. Сухарев, М. Сорокина и др.

Проблемы, связанным с оценкой недвижимости, нашли отражение в трудах: C.B. Грибовского, Е.И. Тарасевича, М. А. Федотова и др., а также зарубежных экономистов, таких как: Н. Ордуэй, Д. Фридман, Г. Харрисон и др. Марк Коулман и Джеймс Р. Уэбб рассматривают недвижимость с позиции реализации инвестиций в сфере жилищного строительства.

Однако современные экономисты, как правило, исследуют конкретные проблемы ценообразования, кредитования на рынке жилой недвижимости, а также управленческие основы сделок с жилой недвижимостью. При этом остаются недостаточно проработанными вопросы взаимодействия рынка риэлтерских услуг с другими типами рынков, вопросы оценки качества риэлтерских услуг и прогнозирования направлений развития этого сектора сферы услуг.

Статистический анализ и прогнозирование параметров рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, выявление общих тенденций и этапов его становления и развития в комплексе с эконометрическим моделированием отдельных составляющих рынка, выполнено в настоящей работе впервые. Формулирование теоретических положений, определение условий и путей повышения качества риэлтерских услуг определило цель и задачи диссертационной работы.

Объектом исследования является рынок риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости.

Предметом исследования выступают экономические механизмы и современные тенденции становления и развитая рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке и обосновании научных положений и организационно-методических рекомендаций по становлению, развитию и совершенствованию рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости как важнейшего фактора модернизации рынка жилья страны.

Для достижения вышеуказанной цели в диссертационной работе были поставлены следующие задачи:

1. Выявить основные факторы, влияющие на эффективность функционирования рынка жилой недвижимости, а также определить место инвестиционного рынка и рынка жилья в структуре финансового рынка;

2. Исследовать современные тенденции в развитии рынка риэлтерских услуг, выявить причины, сдерживающие их развитие;

3. На основе анализа и оценки современного состояния рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости обосновать организационно-управленческие основы его формирования и развития;

4. Разработать методику прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг на основе экономико-статистической модели временного ряда;

5. Выявить основные направления повышения качества деятельности агентств недвижимости путем введения Централизованной Системы Сертификации риэлтерских услуг, а также практической реализации разработанной методики оценки качества риэлтерских услуг, направленных на повышение качества эффективности операций в сфере жилой недвижимости;

6. Разработать и обосновать основные положения Концепции развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости и пути их реализации.

Область исследования диссертационной работы соответствует требованиям паспорта научных специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ по специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством», а именно - пунктам 1.6.114. «Организационно-экономическое обеспечение стандартов на услуги населению»; 1.6.117. «Современные тенденции развития организационно-экономических форм хозяйствования в сфере услуг»; 1.6.118. «Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг».

Теоретическая и методологическая основы исследования. Теоретическую основу исследования составили законодательные и нормативные акты, распорядительные документы, научные труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам управления жилой недвижимостью, а также разработки научно-исследовательских институтов инвестиционно-строительного и экономического профиля. Для достижения цели и решения поставленных теоретических и прикладных задач были применены общенаучные методы исследования, включая метод системного анализа, синтеза, аналитический метод, метод экспертных оценок, экономико-статистического моделирования, методы комплексного экономического анализа.

Информационную базу исследования составили федеральные нормативно-правовые акты, регулирующие отношения по вопросам жилищной политики на рынке риэлтерских услуг РФ; статистическая отчетность Росстата РФ и Мосгорстата; материалы министерств и ведомств России; данные хозяйственной деятельности ряда предприятий рынка риэлтерских услуг России; информация, полученная в результате личных исследований автора; статьи специализированных научных и научно-практических изданий, научных и научно-практических конференций по рассматриваемой проблеме.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке и научном обосновании методических подходов и положений по развитию и совершенствованию рынка

5

риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, а также формированию комплекса организационно-экономических мероприятий по повышению качества этих услуг в современных условиях.

Наиболее существенные результаты исследования, полученные автором, обладающие научной новизной и выносимые на защиту, состоят в следующем:

1. Уточнен и дополнен понятийный аппарат рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, в том числе предложено авторское определение рынка жилой недвижимости. Дополнена классификация видов субрынков в структуре рынка недвижимости. Выявлена взаимосвязь и структурная взаимозависимость рынка жилой недвижимости, инвестиционного рынка и рынка риэлтерских услуг как важнейших сегментов экономики России.

2. Дана оценка современного состояния рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, выявлены основные тенденции и закономерности его формирования и развития. Предложена модель прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг с использованием экономико-статистической аддитивной модели временного ряда, что позволило выявить трендовую, циклическую и случайную компоненту и рассчитать прогнозные значения количества сделок с объектами жилой недвижимости на ближайший период.

3. Обоснована необходимость повышения качества оказываемых услуг путем введения Централизованной Системы Сертификации риэлтерской деятельности. С этой целью разработана методика оценки качества риэлтерских услуг, основанная на пошаговом прохождении взаимосвязанных этапов с использованием ранжированных критериев, сведенных в обобщенный комплексный интегральный показатель качества.

4. Разработана Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, включающая основные направления, их классификацию и пути практической реализации.

Практическая значимость исследования определяется возможностью использования его результатов для дальнейшего развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг путем повышения их качества на основе прогноза развития.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы обсуждались на Международных научно-практических конференциях: «Национальные традиции в торговле, экономике, политике и культуре» (М., РГТЭУ 2007 г.), «Экономика, государство и общество в XXI веке» (М„ РГТЭУ, 2013 г.), «Леденцовские чтения. Бизнес. Наука. Образование» (Вологда, Вологодский институт бизнеса, 2013 г.). Материалы диссертационного исследования используются в учебном процессе ФГ БОУ ВПО

6

«Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова», также НОУ ВПО «Международная академия бизнеса и новых технологий (Академии МУБиНТ) Вологодский филиал в преподавании учебных курсов «Экономика недвижимости», «Рынок недвижимости. Ипотека» и др. Результаты исследования и практические рекомендации, содержащиеся в работе, используются в деятельности агентства недвижимости ООО «Кабинет», о чем имеются соответствующие справки.

Публикация результатов исследования. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом 3 пл., в т.ч. 3 статьи объемом 1,5 п.л., опубликованные в журналах, входящих в перечень изданий, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, приложения и библиографического списка. Всего диссертация содержит 172 страницы основного текста, включая 22 рисунка, 12 таблиц, 3 схемы и библиографию из 153 наименований.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, степень разработанности проблемы, сформулированы цели и задачи работы, раскрыта практическая значимость исследования, дана характеристика полученных результатов и элементов научной новизны.

В первой главе «Рынок риэлтерских услуг в системе рынка жилой недвижимости» рассмотрены теоретические основы функционирования рынка жилой недвижимости, его экономическая сущность, специфика и структура, сформулировано уточненное определение рынка жилой недвижимости, дополнена классификация субрынков в структуре рынка недвижимости, определено место рынка жилья в экономике, показаны роль и значение привлечения инвестиций в сфере строительства жилья, установлена взаимосвязь рынков жилой недвижимости, инвестиций в сфере жилья и риэлтерских услуг как важнейших сегментов экономики России.

Во второй главе «Современное состояние и тенденции развития современного рынка риэлтерских услуг» исследованы особенности становления и развития рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, проведен анализ процесса формирования рынка риэлтерских услуг, дана оценка его современного состояния, разработаны предложения по его совершенствованию, а также определены организационно-управленческие аспекты формирования и развития рынка риэлтерских услуг, выявлены и классифицированы факторы, сдерживающие его развитие, определена область проблем, свидетельствующая о специфичности риэлтерской деятельности, функционирующей на стыке экономических, юридических и информационных процессов.

В третьей главе «Организационно-методические механизмы развития рынка риэлтерских услуг» излагаются пути повышения качества услуг агентств недвижимости на основе Централизованной Системы Сертификации риэлтерских услуг (ЦССру) с использованием экономико-статистической аддитивной модели временного ряда. Предложена модель прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг и сделан прогноз роста числа операций с жильем на ближайшие годы. Разработана и научно обоснована Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости. Предложена и обоснована модель интеграционного взаимодействия рынка риэлтерских услуг, рынка инвестиционного жилья и рынка жилищной ипотеки в современных условиях ее поэтапной реализации, которая необходима для достижения экономической, организационной и социальной эффективности в сфере жилой недвижимости.

В заключении приведены основные выводы, научные положения, методические и практические рекомендации, являющиеся результатом проведенного исследования.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Рынок риэлтерских услуг в системе рынка жилой недвижимости. Место рынка риэлтерских услуг в структуре рынка инвестиций в сфере жилья

В российской и зарубежной литературе существует многообразие определений понятия «рынок недвижимости». Одни авторы пытаются структурно представить рынок недвижимости путем выделения его составляющих, другие - акцентируют внимание на выделении основных процессов, происходящих в ходе взаимодействия участников рынка недвижимости. Проведенный в ходе исследования анализ выявил, что рынок жилья необходимо рассматривать как систему, причем особо выделять многоуровневый характер хозяйственных процессов, которые связаны с производством, распределением и потреблением объектов жилой недвижимости. На основании проведенного критического анализа в работе сформулировано следующее определение рынка жилой недвижимости: «Рынок жилой недвижимости представляет собой триаду составляющих, а именно, закономерно связанных друг с другом разноуровневых субъектов хозяйственного процесса, социально-экономических и экономико-правовых отношений, возникающих в процессе производства, распределения и потребления объектов жилой недвижимости, а также знаний об этих процессах».

В работе систематизирована и дополнена классификация субрынков в структуре рынка недвижимости, схематично представленная на рисунке 1.

8

Рисунок 1 - Классификационная схема видов рынков в структуре рынка недвижимости

За последние годы по данным Росстата наблюдается рост темпов ввода жилой недвижимости (всего построено в 2013 году 70,5 млн.кв.м., или 107,3% к уровню предыдущего года, или 117,7% к 2009 году, что представлено в таблице 1).

Таблица 1

Ввод в действие жилых домов в Российской Федерации (миллионов квадратных метров общей площади)

Годы Всего в том числе Удельный вес в общем

построено населением за жилищно- жилых жилых домов

счет строительными домов жилищно-

собственных и кооперативами населения строительных

заемных средств кооперативов

2009 59,9 28,5 0,5 47,7 0,8

2010 58,4 25,5 0,3 43,7 0,6

2011 62.3 26,8 0,4 43,0 0,6

2012 65,7 28,4 0,3 43,2 0,4

2013 70,5 30,7 0,5 43,5 0,7

Существует множество подходов, характеризующих структуру рынка жилой недвижимости. Наиболее значимым, по мнению автора, является описание структуры рынка

посредством отношений, возникающих в процессе цикла воспроизводства жилой недвижимости (рис. 2):

1. Отношения в процессе создания (реконструкции) объекта жилой недвижимости.

2. Отношения в процессе эксплуатации, содержания и управления объектами недвижимости.

3. Отношения в процессе перераспределения прав на жилую недвижимость.

Рисунок 2 - Структура рынка жилой недвижимости на основе отношений в процессе цикла воспроизводства жилой недвижимости

Поле деятельности агентств недвижимости, как показывает исследование, постоянно расширяется: настраиваются связи с инвесторами, различными кредитными организациями и с застройщиками. Также можно говорить о дополнительных возможностях активизации риэлтерской деятельности, которая формирует развитие ипотечного кредитования. При этом операции на рынке жилья занимают основную долю среди иных видов сделок на рынке недвижимости.

Риэлтерскую деятельность можно охарактеризовать как предпринимательскую, осуществляемую самостоятельными субъектами рынка жилой недвижимости с целью

получения прибыли от организации и совершения гражданско-правовых сделок (купля, продажа, приватизация, мена, аренда, лизинг, ипотека и др.) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (жилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерскую и агентскую деятельность по недвижимости, деятельность по управлению объектами жилой недвижимости, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие жилой недвижимости (рис. 3).

Рисунок 3 - Структура рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости

Существует тесная взаимосвязь между рынком жилой недвижимости и рынком капитала, так как недвижимость является надежным и эффективным объектом инвестиций. Жилищное инвестирование, которое в работе рассматривается как самостоятельный вид вложения (финансирования), включает инструменты и технологии накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, эмиссионные институты. Все участники инвестиционной деятельности в сфере жилья встречаются на рынке инвестиций жилой недвижимости - части рынка реальных инвестиций, где структура рынка жилья представлена первичным и вторичным рынками. При этом рынок жилой недвижимости необходимо рассматривать как часть инвестиционного рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений между продавцами и

покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестирования (рис. 3).

2. Особенности становления и современное состояние рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости, факторы, сдерживающие его развитие. Основные направления развития системы управления рынком риэлтерских услуг в современных экономических условиях

Сфера услуг в экономической системе России занимает весьма важное и значимое место и составляет 51 - 53 % валового внутреннего продукта. Услуги предпринимателей, действующих в сфере посредничества на рынке недвижимости необходимы населению и экономике страны в целом. Однако, неравномерность распределения посреднических организаций по территории больших городов, отсутствие узколокальной специализации (как у западных фирм) свидетельствуют о перспективе совершенствования развития рынка риэлтерских услуг в России. Исследование показало, что в нашей стране функционируют два типа агентств недвижимости: агентства, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости и агентства, которые занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с жилой недвижимостью, но и сами участвуют в сделках.

В последнее время агентства недвижимости вступают в новый этап развития, который характеризуется резким ростом числа компаний, занимающихся риэлтерской деятельностью (по данным официальной статистики cbsd.gks.ru рост числа действующих предприятий, занимающихся посреднической деятельностью в операциях с недвижимостью составил за 2013 год 193% по сравнению с 2007 годом). Таким образом, создается очень жесткая конкуренция, формирующая повышение качества услуг и ситуацию на рынке данного спектра услуг.

Современное состояние рынка риэлтерских услуг характеризуется активной экспансией московских компаний на региональные рынки, в том числе и по схеме франчайзинга. В связи с тем, что экономическое развитие территорий нашей страны является неравномерным, услуги агентств недвижимости, расположенных в более экономически благоприятных районах, отличаются от услуг агентств, которые расположены в менее развитых как по ассортименту, так и по их качеству. В настоящее время деятельность агентств недвижимости государством особо не контролируется. В результате контроль данного вида деятельности осуществляют саморегулируемые организации, которые разработали систему добровольной сертификации, утвердив определенные стандарты риэлтерской деятельности. В исследовании установлено, что современная система управления рынком риэлтерских услуг в нашей стране при отсутствии государственного контроля в правовом регулировании

12

содержит явные признаки вынужденного саморегулирования членов профессионального сообщества. Однако саморегулирование не в состоянии справиться со всеми проблемами, возникающими из-за несовершенства рынка.

На основе проведенного анализа выделены тенденции, способствующие развитию и формированию рынка риэлтерских услуг (табл. 2).

Таблица 2

Основные тенденции развития рынка риэлтерских услуг

№ Основные тенденции развития рынка риэлтерских услуг

1. Бурное строительство нового жилья, что и послужило привлечением на рынок риэлтерских услуг новых субъектов - строительных, инвестиционных и девелоперских компаний.

2. Активное развитие долевого участия на рынке строительства жилья.

3. Применение принципа мультилистинга (тиШИзЦод), который заключался в предложении своим клиентам всех вариантов новостроек от застройщиков.

4. Появилась возможность приобрести квартиру в новом доме с зачетом уже имеющегося жилья или посредством оформления ипотечных кредитов.

5. Разрабатываются и принимаются различные программы по улучшению жилищных условий граждан, что ведет с росту строительства жилья.

6. Принятие нового Гражданского Кодекса Российской Федерации (части первая, вторая, третья) с изменениями и дополнениями от 21 июля 2005 года, дало возможность вводить жилые помещения в гражданский оборот, то есть в отношении них совершать сделки купли - продажи и коммерческого найма, тем самым, увеличилось количество сделок на рынке риэлтерских услуг.

7. Неравномерность развития рынка риэлтерских услуг по субъектам РФ, т.е. услуги одних агентств недвижимости, расположенных в более экономически благоприятных районах, отличаются от услуг компаний, которые расположены в менее развитых, то есть имеют совершенно иной перечень услуг.

8. Жесткая конкуренция формирует качество услуг и ситуацию на рынке. Выживают и остаются работать только те, кто трудятся качественно, добросовестно и профессионально.

9. Высокий рост ипотечных сделок. Ипотека даже вытесняет с рынка аренду, именно потому, что ежемесячные ипотечные платежи примерно равны ежемесячным затратам на аренду.

10. Конкурентным преимуществом агентств недвижимости становится спектр услуг по подбору конкретной программы кредитования, оформление документов и приобретение недвижимости в одном месте.

11. Активная экспансия московских компаний на региональные рынки, в том числе и по схеме франчайзинга.

12. Информационная насыщенность рынка, что и свидетельствует о том, что современный рынок риэлтерских услуг становится более цивилизованным.

Наряду со многими преимуществами в развитии рынка риэлтерских услуг выявлен и ряд факторов, сдерживающих темпы его развития и эффективность функционирования. В таблице 3 приведена разработанная автором в зависимости от уровня принадлежности и

реализации общая классификация факторов, сдерживающих развитие рынка риэлтерских услуг в сфере жилья.

Таблица 3

Факторы, сдерживающие развитие рынка риэлтерских услуг в сфере жилья

АДМИНИСТРАТИВНО-ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ Несовершенство нормативно-законодательной базы на рынке жилой недвижимости; Отсутствие стандартов оказания риэлтерских услуг; Отсутствие контроля качества оказываемых риэлтерских услуг на рынке жилья; Высокий уровень реальных налоговых ставок в сфере жилья (налог на имущество, на прибыль, земельный налог и т.д.); Бюрократизм в сфере недвижимости; Дополнительный ряд условий совершения сделок (плата за регистрацию, сроки процедур и т.д.); Высокий уровень расходов за подключение к инженерным сетям; Высокий уровень отчислений на развитие инфраструктуры в сфере жилья и др.

В" а о 2 ы О в я в 2Ы и 5 ¡5 Низкий уровень доходов населения; Дифференциация населения по уровню доходов; Низкий уровень деловой активности на рынке риэлтерских услуг; Слабый уровень доступности финансовых кредитных ресурсов; Слабый уровень развития смежных рынков (рынок оценочных услуг, рынок консалтинговых услуг); Высокий уровень цен на рынке жилья; Высокий уровень цен на услуги ЖКХ и др.

млкгоэюном НЧЕСКИЕ Макроэкономическая нестабильность; Кризисные явления; Инфляция, и как следствие торможение системы ипотечного кредитования.

социллыго- ДЕМОГРАФИЧЕСК ПК Уровень изменения численности населения и его возрастной состав; Уровень изменения социальной структуры населения; Уровень занятости населения.

' ы II II Йй & -ь 2 В" © В Отсутствие единого организационно-управленческого органа по развитию риэлтерской деятельности и координации ее деятельности; Отсутствие статистической информации о действующих агентствах на рынке риэлтерских услуг и о показателях их деятельности; Недостаточность информации о результатах положительной работы агентств недвижимости.

л 5. о и "" ь и О Отсутствие разработок по организационно - экономическим аспектам развития и функционирования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости; Отсутствие профессионального обучения основам риэлтерской деятельности и, следовательно, дефицит специалистов в области предоставления риэлтерских услуг в сфере жилья; Недостаточность литературных источников и методических рекомендаций по основам развития рынка риэлтерских услуг.

В ходе исследования были выделены следующие основные направления развития

системы управления рынком риэлтерских услуг в современных экономических условиях:

• Усовершенствование нормативно-законодательной базы сферы риэлтерских услуг; Обеспечение высококвалифицированным персоналом рынка риэлтерских услуг;

• Создание и развитие системы профподготовки и профобразования в сфере риэлтерских услуг;

• Расширение интеграции и диверсификации в направлениях деятельности агентств недвижимости;

• Информационное содействие средств массовой информации.

Результаты исследования показывают, что современный рынок риэлтерских услуг стал более цивилизованным, о чем свидетельствует снижение количества конфликтов с участием риэлтеров и их клиентов.

3. Аналитическая модель прогнозирования развития рынка риэлтерских услуг Разработана аналитическая модель прогноза количества сделок с жилой недвижимостью на рынке риэлтерских услуг, в основу которой положены экономико-статистическая (аддитивная) модель временного ряда, формирующаяся из трендовой (Т), циклической (S) и случайной (Е) компонент и данные по числу завершенных сделок с жилой недвижимостью на основе материалов Росстата за период 2008 - 2012 гг. При помощи этой модели был выявлен тренд, рост которого составил 120% (рис. 4).

100

5 " Т---Г-Г-.-.-----Г-Т^----

§ 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 2123 25 27 29 3133 35

№ квартала

Рисунок 4 - Прогноз поквартального развития количества сделок в сфере жилой недвижимости, тыс.ед. Кварталы 1-20 - базовый период 2008-2012 гг., кварталы 21-36-прогнозируемый период с 2013 -2015 гг.

Построение аддитивной модели временного ряда включает в себя следующие шаги: Шаг 1. Выравнивание исходного ряда методом скользящей средней. Шаг 2. Оценка сезонной компоненты.

Шаг 3. Устранение влияния сезонной компоненты из исходных уровней ряда (У-Б) и получение выровненных данных в аддитивной (Т+Е) модели.

Шаг 4, Аналитическое выравнивание уровней (Т+Е) и расчет значений Т с использованием полученного прямолинейного тренда. Результаты аналитического выравнивания приведены в виде следующего уравнения: Т = 72,18 + 0,0825 "Ч. Шаг 5. Расчет полученных по модели значений (Т+8). Шаг 6. Расчет случайной компоненты Е= У-(Т+Б) Результаты расчетов сведены в таблицу 4.

Таблица 4

_Расчет значений в аддитивной модели

№ квартала Т+Е=У-Б Т Т+8 Е=У-(Т+8) Е2

1 60,583 4,88956 55,6934 72,0975 76,98706 16,4041 269,0932

2 77,951 11,4861 66,4649 72,015 83,5011 -5,5501 30,80361

3 48,714 18,4653 30,2487 71,9325 90,3978 41,6838 1737,539

18 86,511 11,4861 75,0249 70,695 82,1811 4,3299 18,74803

19 57,101 18,4653 38,6357 70,6125 89,0778 31,9768 1022,516

20 88,219 11,7307 76,4883 70,53 82,2607 5,9583 35,50134

Шаг 7. Расчет абсолютных ошибок и оценка качества модели.

Шаг 8. Прогнозирование по аддитивной модели.

Представленная модель оценивает динамику сделок с недвижимостью и может быть использована при анализе и мониторинге результативности управляющих решений по внедрению Централизованной Системы Сертификации риэлтерских услуг в сфере жилья.

3. Основные направления повышения качества деятельности агентств недвижимости

В отсутствии государственных стандартов риэлтерской деятельности особое значение приобрела система добровольной сертификации качества риэлтерских услуг. Анализ деятельности «Российской гильдии риэлтеров», «Московской ассоциации риэлтеров» и ряда других объединений показал, что ни одно из этих учреждений не может являться сертифицирующим органом, так как они заинтересованы в поддержке интересов именно своих участников, то есть профессиональных участников рынка недвижимости. В ходе исследования подтвердилось, что деятельность саморегулируемых организаций на рынхе риэлтерских услуг наряду с объективными преимуществами обеспечения эффективного контроля деятельности агентств недвижимости, имеет и недостатки, которые не могут бьггь полностью компенсированы. Проведенное исследование позволило найти решение поставленных в нем задач путем разработки и внедрения свода правил, системы контроля за

16

соблюдением этих правил и применения санкций к их нарушителям. Система контроля не должна создавать препятствий для эффективной конкуренции на рынке и должна обеспечивать соблюдение общественных интересов.

Доказана возможность и необходимость повышения качества услуг агентств недвижимости путем введения Централизованной Системы Сертификации риэлтерских услуг. Схематично эта система представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 - Централизованная Система Сертификации риэлтерской деятельности и функции Управленческого Центра

Главные направления повышения качества услуг агентств недвижимости включают модернизацию процедуры обучения персонала; повышение его мастерства; обобщение и распространение передового опыта; разработку учебных программ; внедрение информационных технологий; обязательную стандартизацию риэлтерской деятельности с учетом наилучших стандартов; обязательную сертификацию агентств недвижимости с целью гарантии единой высококачественной работы риэлтеров; страхование профессиональной гражданской ответственности.

Однако вышеперечисленные направления могут быть реализованы только при решении следующих задач:

1. Аттестации перечня услуг агентств недвижимости.

2. Формировании единого центра учета объектов жилой недвижимости с указанием атрибутов объекта продажи, регламентированных стандартом.

3. Разработке единых комплектов документов для регистрации объектов жилой недвижимости.

4. Создании единых требований к профессиональной переподготовке и повышению квалификации для всех работников агентств недвижимости.

5. Объединении оказываемых услуг и работ по принципу «одного окна».

Проведенное исследование позволило выявить основные направления, реализация

которых позволит стимулировать активное развитие рынка жилой недвижимости, увеличить его объемы и повысить эффективность работы агентств недвижимости.

4. Разработка методики оценки качества риэлтерских услуг

Многие агентства недвижимости, функционирующие на рынке жилья, зачастую применяют методы оценки качества обслуживания путем анкетного опроса или собеседования с клиентом после завершения сделки.

Схема 1

Оценка качества риэлтерской услуги, основанная на пошаговом прохождении взаимосвязанных этапов

Этой 1-Разработка методических рекомендаций по опенке качества оказываемой риэлтерской услуги

.Внесение корректировок в имеющ}£2 ся ~ инехрумеитарнй, на основе критнч е ек ого аяализа

Этап 3. Разработка признаков оценки качества

Этап 2. Разработка системы показ §теяей_од ?сства_

Показателя должны учитывать качественного и кол с.т веннукз с ос т валл^оишс оцемкы

Учет критериев, условий, свойств, черт оказываемой услуга,

выражен ньсч в. м а т с ^ и чед ких инструментах,

Этяп 4. Разработка анкеты для дальнейшего аяализа качества риэлтерских услуг

Этап 5. Проведение анкетирования среди участников сделок с жильем

Этяп б. Обработка собранных результатов анкетирования

Этап " Регистрация отчета о результатах опенки

¿тематический расчет показателей качества обслуживания

Г

,1

I

Материалы должны находиться в открытом доступе

Этяп 9. Осуществление проверок за реализацией практических рекомендаций по повышению

качества обслуживания Завершающий шаг — должен повторяться через I месяц

Эт-лп 8. Разработка рекомендаций по

дальнейшему совершенствованию показателей качества обслуживания

Участвовать а предлагать рекомендации

должны иметь все желающие

Была собрана и проанализирована информация по показателям качества, характеризующим риэлтерскую деятельность агентства недвижимости и разработана методика оценки качества риэлтерских услуг, включающая алгоритм (схема 1) и системно-

структурную модель (табл. 5), в основу которых положено ранжирование критериев оценки и расчета обобщенного комплексного интегрального показателя качества предоставляемых услуг. Данная методика отражает отраслевую специфику агентства недвижимости, функционирующего на рынке риэлтерских услуг.

На примере 10-ти наиболее крупных агентств недвижимости был произведен расчет обобщенного комплексного интегрального показателя качества оказываемых услуг Р и определены те организации, которые имеют наиболее высокие его значения.

Таблица 5

Классификация показателей качества риэлтерской услуги_

№ Показатель Выражение показателя Условные обозначение показателя Коэффициент значимости показателя (0 -1)

1 2 3 4

1 Агрегированные показатели:

1.1 уровень диверсификации услуг % Аг 1 К=0,4

1.2 соотношение заключенных договоров и количество завершенных сделок % Аг 2 К-0,6

1.3 уровень сложности вида операции с жилой недвижимостью: создание и управление; мена; купля - продажа; дарение; наследование; консультирование; другие операции % АгЗ К=0,8

1.4 удельный вес сделок с отклонением фактического срока выполнения заявки от среднего по агентству % Аг4 К=0,7

1.5 удельный вес сделок, подвергшихся оспариванию % Аг 5 К=0,2

1 Абсолютные показатели:

2.1 средний период от момента заключения сделки до ее завершения Дн. А61 К=0,5

2.2 коэффициент принадлежности агентства к профессиональному обществу 5-1 Аб 2 К-0,4

2.3 степень удовлетворения клиента на момент заключения сделки и через 1 месяц после ее оформления 1-5 АбЗ К-0,6

3 Экономические показатели:

3.1 средний объем издержек на выполнение одной заявки за период Тыс.руб. И К=1

3.2 средний размер вознаграждения за одну сделку за период Тыс. руб. Э1 К=0,9

3.3 средняя чистая прибыль от одной заявки за период Тыс. руб. Э2 К-0,9

Практическое применение разработанной методики оценки качества риэлтерских услуг показало свои неоспоримые преимущества перед анкетным опросом или собеседованием после завершения сделки, которые не позволяют в полной мере измерить качество услуги и имеют элемент субъективности.

6. Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости

На основе системного подхода, статистической обработки и экспертного анализа развития рынка риэлтерских услуг, на материалах отечественного и зарубежного опыта, выявленных в ходе диссертационного исследования тенденциях, а также факторах, сдерживающих развитие рынка риэлтерских услуг, автором разработана Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья, представленная на рисунке 6.

Рисунок 6 - Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере

жилья

Концепция позволяет систематизировать спектр основных направлений деятельности государства и агентств недвижимости на рынке жилья. На федеральном уровне Концепция предполагает формирование программы развития рынка риэлтерских услуг и сертификацию деятельности риэлтеров. Также предусматривается ввести специальный вид страхования гражданско-правовой ответственности риэлтерской деятельности.

Следующим направлением развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья на федеральном уровне выступает рационализация системы нормативно-правового регулирования в сфере риэлтерских услуг. Предлагается рациональное по результатам и сбалансированное по степени гибкости регулирование риэлтерской деятельности в сфере жилья. Правовые нормы устанавливают нормативную базу;

20

определяют статус субъекта риэлтерской деятельности; назначают юридическую ответственность (гражданско-правовую, административную, уголовную, дисциплинарную, материальную) субъекта риэлтерской деятельности; определяют возможности ее использования; регулируют отношения субъекта с другими участниками риэлтерской деятельности, в том числе с государством. В рыночной экономике регуляторы экономического и правового характера призваны стимулировать и направлять процесс оказания качественных риэлтерских услуг в интересах сбалансированного развития национальной экономики.

Одним из приоритетных организационно-экономических направлений развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг на отраслевом уровне является активизация интеграционных процессов между рынком риэлтерских услуг, рынком инвестиционного жилья и рынком жилищной ипотеки (рис. 7).

Рисунок 7 - Организационно-управленческая модель интеграционного взаимодействия субъектов рынка риэлтерских услуг

В этой связи на примере деятельности инвестиционно-строительного холдинга «КВАРТСТРОЙ» сформулированы основные рекомендации по интеграционному взаимодействию рынков риэлтерских услуг, инвестиционного жилья и жилищной ипотеки.

Концепция развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья включает также реализацию предложений на уровне агентств недвижимости, к которым, в первую очередь, относится внедрение научных исследований по организационно-экономическим механизмам развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг. Рынок риэлтерских услуг имеет большие масштабы, доля оказываемых риэлтерских услуг в общей сумме платных услуг - значительна. При этом предмет сделки на рынке жилой недвижимости, всегда пользуется спросом. Однако государственное регулирование на рынке риэлтерских услуг до сих пор отсутствует. Поэтому необходимо более активное практическое применение и внедрение научных исследований в области развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг в сфере жилья. Следующим направлением выступает введение понятия «справедливой стоимости жилья», которое не позволит завышать цены на жилье.

«Справедливая стоимость жилья» должна включать сумму денежных средств, необходимую для приобретения жилья, и достаточную для компенсации затрат застройщику и инвестору с учетом среднероссийской нормы прибыли и величины риска, также упущенную выгоду индивидуального соинвестора (сопоставимую с прибылью инвестора) при совершении сделки между независимыми участниками, владеющими полной информацией о данном объекте недвижимости. Важным завершающим направлением Концепции выступает планирование деятельности агентств недвижимости совместно со СМИ в целях повышения доверия со стороны клиентов к их риэлтерской деятельности.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. На основании исследования экономической сущности и существующих в современной науке различных точек зрения ученых, в диссертации уточнено и сформулировано определение рынка жилой недвижимости - это триада составляющих, а именно, закономерно связанных друг с другом разноуровневых субъектов хозяйственного процесса, социально-экономических и экономико-правовых отношений, возникающих в процессе производства, распределения, и потребления объектов жилой недвижимости, а также знаний об этих процессах.

2. Существующее многообразие классификаций рынка недвижимости позволило систематизировать и дополнить классификацию субрынков в структуре единого рынка недвижимости.

3. В ходе исследования автором выявлена взаимосвязь рынка жилой недвижимости и инвестиционного рынка, который рассматривается как самостоятельный вид вложения (финансирования), включающий инструменты и технологии накопления, финансовые источники, финансовых инвесторов и посредников, ипотечное кредитование, а также эмиссионные институты и др.

4. Разработана аналитическая модель прогноза количества сделок на рынке жилой недвижимости и риэлтерских услуг, в основу которой положена аддитивная модель временного ряда и данные по числу завершенных сделок с жилой недвижимостью. Предложенная экономико-статистическая модель временного ряда характеризует динамику и прогноз сделок с недвижимостью и может быть использована при анализе и мониторинге результативности управляющих решений по внедрению Концепции развития и совершенствования риэлтерских услуг в сфере жилья.

5. С целью стимулирования развития рынка риэлтерских услуг, увеличения его объемов и повышения эффективности работы, в диссертации разработаны основные направления повышения качества деятельности агентств недвижимости. Важнейшее место среди них уделено исследованию и обоснованию предложений по введению Централизованной Системы Сертификации риэлтерских услуг (ЦССру), которую будут формировать Независимый Управленческий Центр и его региональные представительства, учрежденные в соответствии с правилами, зарегистрированными в Госстандарте России.

6. В работе разработана методика оценки качества риэлтерских услуг, включающая алгоритм и системно-структурную модель, в основу которых положено ранжирование критериев оценки и расчета обобщенного комплексного интегрального показателя качества предоставляемых услуг.

7. Обобщающим результатом исследования явилась разработка Единой Концепции развития и совершенствования рынка риэлтерских услуг. Автором установлено, что поле деятельности агентств недвижимости постоянно расширяется: развиваются связи с инвесторами, различными кредитными организациями и с застройщиками. С учетом этого в диссертации разработана организационно-управленческая модель интеграционного взаимодействия рынка риэлтерских услуг, рынка инвестиционного жилья и рынка жилищной ипотеки.

Результаты диссертационного исследования нашли отражение в следующих научпых публикациях автора:

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендуемых Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации:

1. Морщинина Н.И. Анализ и характеристика инвестиционного процесса в жилищной сфере. Научный журнал «Вестник ЧТУ», 2012 г., №1(36), 0,5 п.л.

2. Морщинина Н.И. Особенности становления и современное состояние рынка риэлтерских услуг. Научный журнал «Вестник ЧГУ», 2013 г., №3(49), 0,5 п.л.

3. Морщинина Н.И. Стандартизация риэлтерских услуг на современном рынке жилой недвижимости. Научный журнал «Вестник ЧГУ», 2013 г.,№ 4 (51), 0,5 п.л.

Статьи, опубликованные в других научных журналах и изданиях:

4. Морщинина Н.И. Роль инвестиций в жилищном строительстве. Материалы VI Международной научно - практической конференции «Национальные традиции в торговле, экономике, политике и культуре» в рамках Васильевских чтений. М.: Изд - во РГТЭУ, 2007 г., 0,5 п.л.

5. Морщинина Н.И. Активизация процесса инвестирования в объекты жилищной сферы. Материалы Международной научно — практической конференции «Ценности и интересы современного общества» в рамках VII Васильевских чтений. М.: Изд-во РГТЭУ, 2008 г., 0,4 п.л.

6. Морщинина Н.И. Экономический кризис и его влияние на состояние жилищной сферы в РФ. Материалы Международной научно - практической конференции «Ценности и интересы современного общества» в рамках VIII Васильевских чтений. М.: Изд-во РГТЭУ, 2009 г., 0,5 п.л.

7. Морщинина Н.И. Особенности недвижимости как инвестиционного актива. Материалы III Международной научно - практической конференции «Леденцовские чтения. Бизнес. Наука. Образование». М: Вологодское изд-во, 2013 г., 0,3 п.л.

8. Морщинина Н.И. Развитие жилищной ипотеки как структурного элемента девелоперской деятельности. Материалы VI Международной научно — практической конференции «Экономика, государство и общество в XXI веке» в рамках XI Румянцевских чтений. М: Изд-во РГТЭУ, 2013 г., 0,3 п.л.

Напечатано в типографии ФГБОУ ВПО «Российского экономического университета имени Г. В. Плеханова». Тираж 100 экз. Заказ № 41 -з.