Развитие сферы жилищных услуг с использованием ипотечного жилищного кредитования в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие сферы жилищных услуг с использованием ипотечного жилищного кредитования в регионе"

004609191

На правах рукописи

КУДРЯВЦЕВА Наталия Игоревна

РАЗВИТИЕ СФЕРЫ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ С

ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕГИОНЕ

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: сфера услуг)

3 О СЕН 2010

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2010

004609191

Работа выполнена на кафедре труда и социальной политики Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации».

Научный руководитель: Берестова Людмила Ивановна

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Яковлев Владимир Михайлович

доктор экономических наук, профессор

Сунгуров Игорь Валентинович

кандидат экономических наук

Ведущая организация: Академия труда и социальных

отношений

Защита диссертации состоится 12 октября 2010 года в 12.00 часов на заседании диссертационного совета Д.502.006.03 при Федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» по адресу: 119606, г. Москва, пр. Вернадского, 84, 2 уч. корпус, ауд. 2012.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, 1 учебный корпус.

Автореферат разослан 10 сентября 2010 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета, д.э.н., профессор

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность исследования. Жилищная проблема остается многие годы наболевшей и трудно решаемой задачей для многих россиян. Поэтому одним из наиболее актуальных вопросов социальной политики является решение проблемы жилищной сферы, связанной с приобретением жилья.

На сегодняшний день жилищные услуги представлены, прежде всего, предоставлением жилых помещений по договору найма в домах всех форм собственности; услугами по обмену жилых помещений; приватизацией жилых помещений. В связи с тем, что основным направлением жилищной политики является создание механизмов, инструментов, с помощью которых основная часть населения смогла бы приобрести жилье за счет собственных и заемных средств, актуальным является вопрос развития сферы жилищных услуг с помощью такого рыночного инструмента как ипотечное жилищное кредитование.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности. Кроме того, в соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года «предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения»1.

1 Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утверждена Распоряжением Правительства РФ от 19.07.2010 №1201-р.

С учетом этого актуальной задачей является развитие сферы жилищных услуг такой услугой как услуга по приобретению жилья в частную собственность с использованием ипотечного жилищного кредитования. И для этого необходимы разработка и внедрение новых механизмов ипотечного жилищного кредитования, которые позволят решить проблему тех россиян, которые не могут воспользоваться действующими программами ипотечного жилищного кредитования.

Практика показывает, что ипотека доступна далеко не всем. В «Концепции долгосрочного социально - экономического развития Российской Федерации»1, отмечается, что «несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей - семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются недостаточная развитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке».

Развитие сферы жилищных услуг по приобретению жилья тесно связано с решением проблемы развития системы ипотечного жилищного кредитования, что с научной и практической точек зрения может быть обосновано следующим образом:

Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года. Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р.

• во-первых, ипотечное жилищное кредитование является основным механизмом, с помощью которого возможно решить вопрос улучшения жилищных условий;

• во-вторых, решение проблемы развития ипотечного кредитования способно привести к разработке новых подходов к рассмотрению вопроса развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья отдельными категориями граждан.

Изложенное обусловливает актуальность комплексного, системного исследования механизма ипотечного жилищного кредитования на уровне его сущности, содержания, особенностей организации. В частности, нуждается в теоретическом и методологическом обосновании вопрос об определении места ипотечного жилищного кредитования в сфере жилищных услуг, требуется уточнение основных понятий. С практической точки зрения, актуальной представляется разработка новых подходов организации жилищных услуг с использованием ипотечного жилищного кредитования, в результате чего отдельные группы населения, такие как молодые семьи, бюджетные работники, многодетные семьи смогли бы решить вопрос улучшения жилищных условий.

Степень научной разработанности проблемы. Некоторые вопросы социальной политики и ипотечного жилищного кредитования достаточно подробно освещены в литературе.

Вопросы государственной политики и стратегии реформирования социальной сферы рассмотрены в трудах H.A. Волгина, A.M. Бабича, Л.И. Берестовой, В.Н. Бобкова, Б.В. Ракитского, Л.И. Ржаницыной, Т.С. Сулимовой, А.И. Щербакова и др.

Теоретические основы развития видов услуг исследовались В.И. Боковым, A.JT. Гапоненко, E.H. Жильцовым, В.Н. Казаковым, А.П. Панкрухиным, М.М. Сухоруковым, В.Ф. Уколовым, В.М. Яковлевым и др.

Вопросы ипотечного жилищного кредитования раскрываются в работах Г.А. Волкова, И.В. Довдиенко, А.Б. Копейкина, Н.Б. Косаревой, И. А. Разумовой, Н.Ф. Самсонова и ряда других авторов, где присутствует интересный анализ проблем развития системы ипотечного жилищного кредитования, собрана информация по развитию ипотечного жилищного кредитования за рубежом. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования затронуты в работах В.М. Гасяк, Н.С. Пастуховой, H.H. Рогожиной и др.

Для написания данной работы были использованы исследования, проведенные В.В. Меркуловым, И.Д. Мацкуляком, В.М. Полтеровичем, О.Ю. Старковым, H.A. Щербаковой. В этих работах достаточно глубоко изучены теоретические основы ипотечного жилищного кредитования, представлен анализ сложившейся ситуации в России.

Однако указанные работы сосредоточены, главным образом, на отдельных проблемах социальной политики и ипотечного жилищного кредитования. В то же время, с учетом социально-экономической значимости решения жилищной проблемы, в современных условиях необходим комплексный подход, сочетающий экономические, социальные и правовые аспекты данной проблемы.

Цель диссертационного исследования заключается в анализе и определении приоритетных направлений повышения эффективности ипотечного жилищного кредитования в развитии сферы жилищных услуг.

Основные задачи исследования

Для достижения поставленной цели в ходе диссертационного исследования были поставлены следующие основные задачи:

> Определить сущность и содержание сферы жилищных услуг.

г- Раскрыть роль ипотечного жилищного кредитования в развитии сферы жилищных услуг.

> Изучить мировой и отечественный опыт развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования.

~У Провести оценку уровня использования ипотечного кредитования в сфере жилищных услуг по приобретению жилья в регионах РФ.

> Определить особенности функционирования сферы жилищных услуг по приобретению жилья с применением механизма ипотечного жилищного кредитования.

> Рассмотреть формирование новых подходов к регулированию сферы жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования.

> Проанализировать возможность совершенствования инфраструктурного обеспечения ипотечного жилищного кредитования с помощью внедрения накопительных схем.

> Определить эффективность использования накопительной системы ипотечного жилищного кредитования при приобретении жилья отдельными категориями граждан.

Объектом исследования является сфера жилищных услуг в регионах Российской Федерации.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения по поводу развития сферы жилищных услуг, направленных на приобретение жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования.

Методологическую основу исследования составили такие методы познания, как: диалектический метод, системный метод, метод анализа и синтеза, индукции, дедукции, абстрагирования.

Информационную базу диссертационного исследования составили нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с жилищной сферой, ипотечным жилищным кредитованием, данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, материалы научно-практических конференций и семинаров, публикации российских и зарубежных учёных, специальные публикации в периодической печати, данные федеральных и региональных ведомств по вопросам жилищной политики, формирования доступного и комфортного жилья, реализации целевых программ в регионах РФ, материалы официальных Интернет - сайтов.

Научная новизна диссертации и положения, выносимые на защиту.

1. Обосновано и предложено уточнение определения жилищных услуг. В авторской интерпретации жилищная услуга понимается как услуга по приобретению жилья в частную собственность с использованием рыночного инструмента - ипотечного жилищного кредитования. В связи с этим предложено расширить понятие сферы жилищных услуг, включив услуги, направленные на приобретение жилья.

2. Доказано, что одним из основных факторов развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья является повышение доступности ипотечного жилищного кредитования. Механизм ипотечного жилищного кредитования является не только механизмом стимулирования потребительского спроса на жилье, но и эффективным инструментом привлечения инвестиций в реальный сектор экономики, что в конечном итоге позволит решать значимые социальные проблемы.

3. Выявлено, что во многих регионах Российской Федерации (на примере Центрального федерального округа РФ) механизм ипотечного жилищного кредитования является основным инструментом, который используется при реализации программ, направленных на приобретение жилья. Обоснована необходимость внедрения новой модели системы ипотечного жилищного кредитования. Альтернативой созданной в России системы ипотечного жилищного кредитования необходимо рассматривать накопительные схемы кредитования жилья, а именно ссудо-сберегательные кассы.

4. Определено, что основными факторами развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования являются:

- эффективная политика доходов населения, направленная на повышение доходов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- увеличение объемов жилищного строительства;

- удешевление заемных ресурсов, необходимых для предоставления ипотечного жилищного кредита.

5. Аргументировано, что применение накопительных схем ипотечного кредитования приведет к привлечению в жилищное строительство дополнительных источников финансирования, что позволит решить проблему обеспечения жильем граждан со средними доходами, т.к. данные схемы будут стимулировать не только предложение, но и спрос на жилье «эконом класса».

6. Обосновано, что применение накопительных схем ипотечного кредитования ведет к развитию сферы жилищных услуг по приобретению жилья, т.к. позволит группе населения, которая имеет средний уровень доходов и не имеет средств на первоначальный взнос, использовать механизм ипотечного жилищного кредитования для улучшения своих жилищных условий. На примере группы молодых семей доказана необходимость совершенствования действующей инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования путем разработки и внедрения новых направлений системы ипотечного кредитования. И для этого необходимо:

> создание специализированных организаций, основной целью которых являлось бы привлечение и аккумулирование финансовых ресурсов с целью вложения их в жилищное строительство:

> предоставление государственной помощи гражданам, участвующим в накопительных программах ипотечного кредитования, в виде начисления средств на накопленные средства;

> организация системы страхования вкладов граждан, заключивших договор на приобретение жилья по схеме стройсбережений.

Практическая значимость диссертационной работы. Предложенная в диссертации схема ипотечного жилищного кредитования,

а также разработанные на ее основе рекомендации по совершенствованию инфраструктуры действующей системы ипотечного жилищного кредитования могут быть использованы в рамках государственных жилищных программ, крупными предприятиями для помощи работникам в решении их жилищной проблемы.

В ходе исследования было предложено дополнить Федеральную программу «Обеспечение жильем молодых семей» новым направлением, связанных с применением новых схем ипотечного кредитования, что существенно расширит круг молодых семей, которые смогли бы улучшить свои жилищные условия.

Апробация результатов исследования. Предложенная модель ипотечного кредитования апробирована в некоторых региональных программах улучшения жилищных условий населения (в частности, в республике Татарстан, Калужской области). Основные положения, изложенные в работе, обсуждались на Всероссийской конференции по вопросам обеспечения жильем молодежи и молодых семей «Государственная жилищная политика для молодежи в современных социально-экономических условиях». Материалы работы использовались в научно - педагогической деятельности по дисциплинам «Ценообразование в сфере услуг», «Финансовая политика предприятий сферы услуг».

Основные положения диссертации отражены в научных публикациях общим объемом 2,0 п.л.

Структура исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии, приложений.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ.

Во введении диссертации обосновываются актуальность темы исследования, состояние изученности проблемы, определяются цели и задачи, объект и предмет исследования, научная новизна полученных результатов, их практическая значимость.

В первой главе - «Концептуальные аспекты функционирования и развития сферы жнлнщных услуг с использованием ипотечного кредитования» - раскрываются содержание и сущность сферы жилищных услуг, автором исследуются основные категории, касающиеся предмета исследования: «жилье», «жилищная услуга», «сфера жилищных услуг» «ипотека», «ипотечное жилищное кредитование» и др. В рамках данной работы под жилищными услугами автор понимает услуги по приобретению жилья в частную собственность с использованием рыночного инструмента - ипотечного жилищного кредитования.

Жилищные услуги по приобретению жилья являются социально значимыми услугами, т.к. удовлетворяют одну из витальных потребностей человека - потребность в жилище. Развитие сферы жилищных услуг по приобретению жилья возможно при совершенствовании механизма ипотечного жилищного кредитования.

Целевая направленность ипотечного жилищного кредитования отличает его от других форм кредита и определяет его инвестиционную составляющую. В ходе исследования, раскрывая экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования, автором был сделан вывод, что, ипотечное жилищное кредитование представляет собой не только рыночный инструмент оборота имущественных прав, но и инструмент инвестирования в реальный сектор экономики.

В данной работе раскрыта такая категория как система ипотечного жилищного кредитования - совокупность находящихся в отношениях элементов, при взаимодействии которых формируются финансовые ресурсы, направленные на приобретение жилья, с использованием механизма залога недвижимости.

В работе сделан вывод, что ипотечное кредитование является одним из основных факторов, которые влияют на развитие жилищных услуг по приобретению жилья. И не только как механизм, способствующий формированию платежеспособного спроса на жилье, но и как эффективный механизм инвестирования в реальный сектор экономики (строительство и смежные с ним отрасли), который способствует увеличению предложения на рынке.

Останавливаясь на опыте зарубежных стран по предоставлению жилищных услуг с использованием ипотечного жилищного кредитования, а также на отечественном опыте автором были рассмотрены основные модели организации ипотечного жилищного кредитования, их сильные и слабые стороны. В России организована и реализуется двухуровневая модель, состоящая из первичного и вторичного рынка ипотечного кредитования.

В ходе исследования автором также рассмотрена немецкая система стройсбережений, которая в условиях кризиса показала, что ее сильной стороной является замкнутость и относительная независимость от рынков капитала.

Немецкую систему стройсбережений называют еще и коллективной системой накопления средств, т.е. клиент накапливает средства в стройсберкассе, которая предоставляет кредиты на улучшение жилищных

условий своим вкладчикам стройсбережений. Таким образом, клиент стройсберкассы — это вкладчик стройсбережений и заемщик в одном лице.

В условиях кризиса зарубежный и отечественный опыт развития ипотеки, а особенно американской и немецкой модели, наглядно демонстрируют как сильные, так и слабые стороны ипотечного кредитования.

В августе 2007 г. начался первый в истории кризис секьюритизации, который выразился в перенакоплении ценных бумаг, доходность которых реальный сектор не в состоянии обеспечить. Система ипотечного жилищного кредитования в России, организованная по типу американской модели, тесно связанная с финансовыми рынками, в кризисный период не имеет возможностей для дальнейшего развития. Для решения данного вопроса необходимо создание новой системы ипотечного кредитования, используя опыт Европы в области организации стройсберкасс.

Во второй главе - «Современное состояние сферы жилищных услуг с использованием ипотечного кредитования в регионах Российской Федерации» - автором проведен анализ состояния рынка жилищных услуг по приобретению жилья с применением ипотечного жилищного кредитования в России; раскрыты модели организации жилищных услуг по приобретению жилья в регионах РФ; рассмотрены новые направления развития сферы жилищных услуг с применением ипотечного жилищного кредитования.

Ипотека в Российской Федерации - это финансовый инструмент, внедренный более 10 лет назад. Отправной точкой развития ипотечного

жилищного кредитования в РФ можно считать дату вступления в силу Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1.

Кроме того, 21 января 2000 года Правительством Российской Федерации была утверждена Концепция системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", которая стала определенной вехой в развитии рынка жилищных услуг с использованием ипотечного жилищного кредитования в России.

В Концепции отмечается, что долгосрочное ипотечное жилищное кредитование должно стать основным способом решения жилищных

проблем основной части работающего населения,

0*5-ьел? пре&остаелснньж ипот&чншх жилищных кредитов

ъ - то:

01.10.2007 01.10.2008 01

2009 01.07.2010

Рис. 1. Объем ипотечных жилищных кредитов,

предоставленных физическим лицам, (по данным Центрального Банка РФ cbr.ru)

располагающими средними

доходами, накоплениями и имеющими жилье в результате бесплатной приватизации.

В работе делается анализ динамики ипотечного жилищного кредитования, который

показывает (см. рис.1), что до октября 2008 года ипотечное жилищное кредитование развивалось по нарастающей.

Разразившийся в 2008 году мировой финансовый кризис, который, прежде всего, затронул банковский сектор, несомненно, повлиял на ипотечное кредитование. Не только снизились объемы ипотечного

1 См.: Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ.-М.: Ось-89, 2007.

2 См.: Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 (с изм. от 12 апреля 2001 г., 8 мая 2002 г.).

жилищного кредитования, но и доля просроченной задолженности (см. рис.2).

В 2008-2009 гг. правительством РФ было предпринято ряд мер, способствующих стабилизации на рынке ипотечных услуг. Это, прежде всего, решение о выделении средств для помощи гражданам, у которых возникли проблемы с погашением ипотечных кредитов оформленных до 1 декабря 2008 года.

Для стабильного и эффективного развития жилищного ипотечного Просроченная задолженность кредитования в России нужно не

^ только предпринимать меры по повышению платежеспособного спроса на жилье, но и поддерживать и развивать жилищное строительство. И здесь важной задачей является создание механизма, который, с одной

а-и К ьгт С

Рис. 2 Просроченная задолженность по ипотечным жилищным кредитам, выданным кредитными организациями физическим лицам (по данным Центрального Банка РФ www.cbr.riO СТОрОНЫ, обеспечит удовлетворение

повышенного спроса, а с другой - будет препятствовать возможным спекулятивным действиям на рынке жилья. При рассмотрении основных схем организаций жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования в регионах РФ автором было определено, что во многих регионах Российской Федерации (в частности в Центральном Федеральном округе) механизм ипотечного жилищного кредитования является основным инструментом, который используется при реализации целевых жилищных программ, которые финансируются за счет бюджетов разных уровней и направлены на

оказание помощи гражданам при приобретении жилья. Как правило, эти программы тесно связаны с действующей системой ипотечного жилищного кредитования. Разразившийся в 2008 году мировой финансовый кризис выявил слабые места данной системы. Поэтому в России наметилась серьезная потребность в создание новых схем ипотечного жилищного кредитования, менее подверженных финансовым рискам.

В исследовании проведен анализ ситуации на рынке жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования, который показал, что в России не создана эффективная система финансирования жилищного строительства. Кредиты на финансирование строительства жилья, как правило, выдаются под более высокий процент и требуют дополнительного обеспечения (поручительство, залог имеющегося жилья), что снижает их доступность для многих граждан России.

Во многих регионах при содействии региональных, местных властей реализуется ряд программ, принцип действия которых основан на накопительной системе ипотечного жилищного кредитования. На примере республики Татарстан был рассмотрен опыт внедрения накопительных схем ипотечного кредитования.

Для разработки и внедрения в жизнь нетрадиционных методов финансирования и привлечения средств в жилищное строительство в республике была создана некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (ГЖФ), не имеющая членства и не ставящая своей целью извлечение прибыли (далее - Фонд).

Основным направлением деятельности Фонда является реализация жилищных программ, принятых Правительством Российской Федерации. Фонд инвестирует средства в строительство жилых домов, объекты социальной, инженерной инфраструктуры и благоустройство, выступает заказчиком, застройщиком строящихся и реконструируемых объектов.

В целом с 2005 по 2008 годы объем средств, направленных на жилищное строительство в рамках программы социальной ипотеки, составил более 35 млрд. рублей, что позволило ввести в строй почти 32 тыс. квартир.

Реализуемая в республике программа социальной ипотеки основана на принципе ссудо-сберегательных касс. Данные схемы позволяют привлечь в жилищное строительство дополнительные источники финансирования, такие как средства населения и средства предприятий, заинтересованных в решении жилищной проблемы своих работников.

В третьей главе - «Перспективные направления развития ипотечного кредитования в сфере жилищных услуг» — рассмотрены основные направления дальнейшего развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья, а также определены основные факторы, способствующие этому развитию; проанализированы возможные варианты совершенствования сложившейся инфраструктуры рынка жилищных услуг, а также сделан анализ эффективности применения накопительных схем ипотечного кредитования для отдельных категорий граждан (на примере категории «молодая семья»),

В рамках данной работы автором проведен анализ состояния развития жилищных услуг по приобретению жилья с применением ипотечного жилищного кредитования на региональном уровне (на примере

Центрального Федерального округа РФ, за исключением г. Москвы и Московской области). Данный анализ показал, что объем выдачи ипотечных жилищных кредитов в регионах РФ в 2009 году по сравнению с 2008 годом снизился практически в 6 раз, при этом средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам существенно возросла.

В ходе исследования определены основные причины торможения развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья с применением механизма ипотечного жилищного кредитования:

^ высокие процентные ставки по ипотечному кредиту;

^ низкие доходы населения; высокая стоимость жилья.

Таким образом, для успешного развития указанной сферы необходимо выполнение следующих основных условий:

- эффективная политика доходов населения, в результате действия которой основная часть граждан РФ сможет приобрести жилье с помощью механизма ипотечного жилищного кредитования;

-увеличение объемов жилищного строительства;

- проведение денежно-кредитной политики, позволяющей банкам привлекать дешевые заемные ресурсы для предоставления гражданам ипотечные кредиты под более низкий процент.

Выполнение этих условий приведет к созданию массового института жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования для основных слоев населения со средними доходами, который будет являться центральным звеном в эффективной системе обеспечения жильем кредита.

Одним из таких институтов является судно-сберегательный институт, который реализует контракт со своими членами на предоставление кредита для приобретения жилья, причем получение кредита обусловлено не только залогом и обязательствами заемщика по обслуживанию долга, но и предварительным выполнением плана по накоплению сбережений. В отличие от других ипотечных институтов они предоставляют права на ссуду только своим вкладчикам.

В рамках данной работы автором был сделан анализ доступности ипотечного кредита для среднестатистической семьи (семья из трех человек, двое из которых работающих) (см. табл. 1).

Таблица 1

Сравнительный анализ доступности приобретения жилья с помощью __ипотечного кредита1_____

"——__ Регион Показатель ---- Воронежская область Калужская область Липецкая область Рязанская область Тульская область

Среднедушевой доход, руб. 11 763,4 12 589,3 13 595,2 11 147,9 13 253,8

Стоимость квартиры2, руб. ] 836 399 2 824 102 1 697 561 1 888 023 2012 521

Величина первоначального взноса3, руб. 550 919 847 230 509 268 566 407 603 756

Срок предварительного накопления4, мес 64 75 36 76 50

Сумма кредита^, руб. 1 285 480 1 976 872 1 188 293 1 321 616 1408 765

Ежемесячный платеж6, руб. 16 500 23 160 15 120 16 800 18 490

' По данным Росстата (см. Awvw.gks.ru).

2 Стоимость квартиры определена исходя из следующих условий:

- общая площадь 54 кв.м.; типовая квартира на вторичном рынке жилья; стоимость квадратного метра определена в соответствии с данными Росстата для соответствующего региона.

3 В размере 30% от стоимости приобретаемой квартиры.

4 Срок накопления определен исходя из дохода семьи пз трех человек за минусом прожиточного минимума.

5 Определена как разность между стоимостью квартиры и первоначальным взносом.

6 Определен из расчета процентной ставки - 15%, срок кредитования - 30 лет.

Из таблицы видно, что срок накопления первоначального взноса составляет от 3 до 6,5 лет. Размер ежемесячного платежа показывает, что

семье со средним уровнем дохода практически невозможно взять ипотечный кредит в банке по причине того, что их доход не соответствует требованиям кредитоспособности. Несложные подсчеты позволяют на конкретном примере увидеть, что уровень цен на жилье и процентные ставки за пользование ипотечным кредитом не позволяют рассчитывать на улучшение жилищных условий большинству наших граждан. А это означает, что действующая система ипотечного жилищного кредитования в сегодняшних условиях не может решить жилищный вопрос многих россиян.

Подавляющее большинство стран на соответствующем этапе развития сталкивались с тем, что соотношение между стоимостью жилья и доходами населения являлось высоким. Население, банки и государство не доверяли друг другу, качество судебной системы было недостаточным. У большинства населения отсутствовали кредитные истории и привычка к дисциплинированному сбережению.

Во многих странах на начальном этапе развития исходной точкой развития массовой ипотеки служили ссудно-сберегательные институты (далее-ССИ). Одним из таких институтов является стройсберкассы (далее - ССК). Являясь школой ссудно-сберегательного поведения и источником кредитных историй для широких масс, эти институты создают условия для развития банковской ипотеки.

ССК оказываются наиболее эффективным институтом на начальном этапе формирования ипотеки в силу следующих причин:

1. Благодаря узкой специализации и предварительным планам накопления ССК снижают кредитные риски и преодолевают проблему

недоверия, позволяя вовлечь в систему ипотечного кредитования основную массу населения.

2. В отличие от банков стройсберкассы основаны на коллективном соглашении участников и способны назначать низкие проценты по депозитам, которые существенно ниже рыночных, и не зависят от инфляции.

3. Благодаря низкому кредитному риску и «длинным» пассивам стройсберкассы способны функционировать с минимальной маржей и выдавать относительно долгосрочные кредиты.

Применение накопительных схем позволит вовлечь в систему ипотечного кредитования такую группу населения, которая имеет средний уровень доходов и не имеет первоначального взноса.

Одной из таких групп является молодая семья. Проблема доступности жилья на сегодняшний день является одной из самых сложных для молодёжи.

Обобщение опыта реализации жилищных программ и разработка новых механизмов обеспечения жильем молодых семей, молодых ученых и специалистов, предусматривающих дифференцированный размер социальных выплат и их стимулирующий характер, должны обеспечить решение жилищной проблемы среди молодежи.

В данной работе автором было предложено дополнить подпрограмму «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, таким направлением как приобретение жилья с помощью накопительных систем ипотечного жилищного кредитования (см. рис.3).

Рис. 3. Схема приобретения жилья молодой семьей с помощью накопительных схем ипотечного кредитования

Реализация данной программы расширит круг молодых семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, но не могут этого сделать с помощью существующей системы ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, данная программа будет являться фактором развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья отдельными категориями граждан, в том числе и молодыми семьями.

В заключении сделаны следующие выводы и предложения:

1. Развитие сферы жилищных услуг путем включения в нее услуг по приобретению жилья с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования является основным направлением государственной жилищной политики. Приобретение жилья многими категориями граждан (молодые семьи, бюджетные работники и др.) осуществляется с применением механизма ипотечного жилищного кредитования. При этом основными проблемами развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования является низкая доступность жилья в России, а также недоступность ипотечного кредитования для граждан со средним уровнем дохода. В связи с чем необходима разработка и внедрение новой модели

организации сферы жилищных услуг по приобретению жилья с применением накопительных ипотечных схем кредитования.

2. Для внедрения накопительных ипотечных схем приобретения жилья необходимо создание специализированных организаций, основной целью которых будет привлечение и аккумулирование денежных средств населения с целью вложения их в жилищное строительство и предоставление льготного кредита гражданам, заключившим с данной организаций контракт на стройсбережения.

3. Для функционирования вышеуказанных организаций требуется разработать нормативно - правовые механизмы, регулирующие деятельность этих организаций, а также разработать механизмы контроля за работой данных организаций.

4. В связи с тем, что привлечение и аккумулирование денежных средств связано с финансовыми рисками нужно предусмотреть организацию системы страхования вкладов граждан, заключивших договор на приобретение жилья по схеме стройсбережений.

5. С целью развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья с использованием механизма ипотечного кредитования в регионах целесообразно рекомендовать органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления внедрять накопительные схемы ипотечного кредитования при реализации целевых жилищных программ. Для этого, возможно, требуется разработать рекомендации на федеральном уровне по организации накопительных ипотечных схем.

6. Обеспечение жильем молодежи это наиболее острая проблема жилищной политики. Молодая семья является особой категорий и при разработке программ, с помощью которых будет осуществляться

обеспечение жильем данной категории, необходимо учитывать ряд факторов: уровень доходов молодой семьи, как правило, ниже среднего; отсутствие первоначального взноса; наличие несовершеннолетних детей. Поэтому для развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья применительно к такой категории как молодая семья предлагается дополнить программу «Обеспечение жильем молодых семей» отдельным направлением: приобретение жилья с помощью накопительных схем ипотечного кредитования.

Основные положения диссертации отражены в следующих работах автора:

а) в журналах, рецензируемых ВАК:

1. Кудрявцева Н.И. Ипотечное жилищное кредитование как фактор развития сферы жилищных услуг // Социальная политика и социальное партнерство. 2010. Л» 3. - 0,6 пл.

б) в других изданиях:

2. Кудрявцева Н.И. Ипотека - инструмент эффективной реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», или негативный фактор в формировании рынка доступного жилья? // ЖКХ и доступное жилье: анализ, проблемы, траектория развития. Материалы международного симпозиума «Жилищно-коммунальный комплекс страны и Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» - анализ развития и реализации, проблемы, действия»; - М.: Полиграф сервис, 2007. - 0,7 п.л.

3. Кудрявцева Н.И. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Ипотека, ее возможности и границы // Социально-трудовые отношения: состояние и перспективы развития: Сборник научных статей ! под общ. ред. H.A. Волгина. - М.: Изд-во РАГС, 2007. - 0.7 п.л.

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Кудрявцевой Наталии Игоревны

РАЗВИТИЕ СФЕРЫ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕГИОНЕ

Научный руководитель Берестова Людмила Ивановна, д.э.н., профессор

Изготовление оригинал-макета Кудрявцева Наталия Игоревна

Подписано в печать 07. 09. 2010 г. Тираж 80 экз. Усл. п.л. 1,3

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального обучения «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Отпечатано ОПМТ РАГС. Заказ № 320 119606 г. Москва, пр-т Вернадского, д. 84

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кудрявцева, Наталия Игоревна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ АСПЕКТЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ СФЕРЫ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1. Сущность и содержание сферы жилищных услуг.

1.2. Роль ипотечного кредитования в развитии сферы жилищных услуг.

1.3. Мировой и отечественный опыт развития сферы жилищных услуг с использованием ипотечного кредитования.

ГЛАВА 2. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ СФЕРЫ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РЕГИОНАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2.1. Оценка уровня использования ипотечного кредитования в сфере жилищных услуг в регионах России.

2.2. Особенности функционирования сферы жилищных услуг с использованием ипотечного кредитования в регионах.*'

2.3. Формирование новых подходов к регулированию сферы жилищных услуг на макро - и мезоуровнях.

ГЛАВА 3. ПЕРСПЕКТИВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ В РАЗВИТИИ СФЕРЫ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ

3.1 Факторы развития сферы жилищных услуг с использованием ипотечного кредитования в России и ее регионах.

3.2. Совершенствование инфраструктурного обеспечения ипотечного кредитования для развития сферы жилищных услуг.

3.3. Эффективность ипотечного жилищного кредитования с учетом клиентоориентированного подхода (применительно к категории «молодая семья»).

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие сферы жилищных услуг с использованием ипотечного жилищного кредитования в регионе"

Жилищная проблема остается многие годы наболевшей и трудно решаемой задачей для многих россиян. Поэтому одним из наиболее актуальных вопросов социальной политики является решение проблемы жилищной сферы, связанной с приобретением жилья.

На сегодняшний день жилищные услуги представлены, прежде всего, предоставлением жилых помещений по договору найма в домах всех форм собственности; услугами по обмену жилых помещений; приватизацией жилых помещений. В связи с тем, что основным направлением жилищной политики является создание механизмов, инструментов, с помощью которых основная часть населения смогла бы приобрести жилье за счет собственных и заемных средств, актуальным является вопрос развития сферы жилищных услуг с помощью такого рыночного инструмента как ипотечное жилищное кредитование.

В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности. Кроме того, в соответствии со Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года «предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60 процентам населения»1.

С учетом этого актуальной задачей является развитие сферы жилищных услуг такой услугой как услуга по приобретению жилья в частную собственность с использованием ипотечного жилищного кредитования. И для этого необходимы разработка и внедрение новых механизмов ипотечного жилищного кредитования, которые позволят решить

1 Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года, утверждена Распоряжением Правительства РФ от 19.07.2010 №1201-р. проблему тех россиян, которые не могут воспользоваться действующими программами ипотечного жилищного кредитования.

Практика показывает, что ипотека доступна далеко не всем. В «Концепции долгосрочного социально - экономического развития Российской Федерации»1, отмечается, что «несмотря на создание основ функционирования рынка жилья, приобретение, строительство и наем жилья с использованием рыночных механизмов на практике пока доступны лишь ограниченному кругу семей — семьям с высокими доходами. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются недостаточная развитость институтов долгосрочного жилищного кредитования, инфраструктуры рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке».

Развитие сферы жилищных услуг по приобретению жилья тесно связано с решением проблемы развития системы ипотечного жилищного кредитования, что с научной и практической точек зрения может быть обосновано следующим образом:

• во-первых, ипотечное жилищное кредитование является основным механизмом, с помощью которого возможно решить вопрос улучшения жилищных условий;

• во-вторых, решение проблемы развития ипотечного кредитования способно привести к разработке новых подходов к рассмотрению вопроса развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья отдельными категориями граждан.

Изложенное обусловливает актуальность комплексного, системного исследования механизма ипотечного жилищного кредитования на уровне его сущности, содержания, особенностей организации. В частности, нуждается в теоретическом и методологическом обосновании вопрос об определении места ипотечного жилищного кредитования в сфере жилищных услуг,

1 Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года. Утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 17 ноября 2008 г. N 1662-р. требуется уточнение основных понятий. С практической точки зрения, актуальной представляется разработка новых подходов организации жилищных услуг с использованием ипотечного жилищного кредитования, в результате чего отдельные группы населения, такие как молодые семьи, бюджетные работники, многодетные семьи смогли бы решить вопрос улучшения жилищных условий.

Степень научной разработанности проблемы. Некоторые вопросы социальной политики и ипотечного жилищного кредитования достаточно подробно освещены в литературе.

Вопросы государственной политики и стратегии реформирования социальной сферы рассмотрены в трудах H.A. Волгина, A.M. Бабича, Л.И. Берестовой, В.Н. Бобкова, Б.В. Ракитского, Л.И. Ржаницыной, Т.С. Сулимовой, А.И. Щербакова и др.

Теоретические основы развития видов услуг исследовались В.И. Боковым, А.Л. Гапоненко, E.H. Жильцовым, В.Н. Казаковым, А.П. Панкрухиным, М.М. Сухоруковым, В.Ф. Уколовым, В.М. Яковлевым и др.

Вопросы ипотечного жилищного кредитования раскрываются в работах Г.А. Волкова, И.В. Довдиенко, А.Б. Копейкина, Н.Б. Косаревой, И.А. Разумовой, Н.Ф. Самсонова и ряда других авторов, где присутствует интересный анализ проблем развития системы ипотечного жилищного кредитования, собрана информация по развитию ипотечного жилищного кредитования за рубежом. Проблемы правового регулирования ипотечного кредитования затронуты в работах В.М. Гасяк, Н.С. Пастуховой, H.H. Рогожиной и др.

Для написания данной работы были использованы исследования, проведенные В.В. Меркуловым, И.Д. Мацкуляком, В.М. Полтеровичем, О.Ю. Старковым, H.A. Щербаковой. В этих работах достаточно глубоко изучены теоретические основы ипотечного жилищного кредитования, представлен анализ сложившейся ситуации в России.

Однако указанные работы сосредоточены, главным образом, на отдельных проблемах социальной политики и ипотечного жилищного кредитования. В то же время, с учетом социально-экономической значимости решения жилищной проблемы, в современных условиях необходим комплексный подход, сочетающий экономические, социальные и правовые аспекты данной проблемы.

Цель диссертационного исследования заключается в анализе и определении приоритетных направлений повышения эффективности ипотечного жилищного кредитования в развитии сферы жилищных услуг.

Основные задачи исследования

Для достижения поставленной цели в ходе диссертационного исследования были поставлены следующие основные задачи:

Определить сущность и содержание сферы жилищных услуг.

Раскрыть роль ипотечного жилищного кредитования в развитии сферы жилищных услуг.

Изучить мировой и отечественный опыт развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования.

Провести оценку уровня использования ипотечного кредитования в сфере жилищных услуг по приобретению жилья в регионах РФ.

Определить особенности функционирования сферы жилищных услуг по приобретению жилья с применением механизма ипотечного жилищного кредитования.

Рассмотреть формирование новых подходов к регулированию сферы жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования.

Проанализировать возможность совершенствования инфраструктурного обеспечения ипотечного жилищного кредитования с помощью внедрения накопительных схем. Определить эффективность использования накопительной системы ипотечного жилищного кредитования при приобретении жилья отдельными категориями граждан.

Объектом исследования является сфера жилищных услуг в регионах Российской Федерации.

Предметом исследования являются социально-экономические отношения по поводу развития сферы жилищных услуг, направленных на приобретение жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования.

Методологическую основу исследования составили такие методы познания, как: диалектический метод, системный метод, метод анализа и синтеза, индукции, дедукции, абстрагирования.

Информационную базу диссертационного исследования составили нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с жилищной сферой, ипотечным жилищным кредитованием, данные Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, материалы научно-практических конференций и семинаров, публикации российских и зарубежных учёных, специальные публикации в периодической печати, данные федеральных и региональных ведомств по вопросам жилищной политики, формирования доступного и комфортного жилья, реализации целевых программ в регионах РФ, материалы официальных Интернет — сайтов.

Научная новизна диссертации и положения, выносимые на защиту.

1. Обосновано и предложено уточнение определения жилищных услуг. В авторской интерпретации жилищная услуга понимается как услуга по приобретению жилья в частную собственность с использованием рыночного инструмента - ипотечного жилищного кредитования. В связи с этим предложено расширить понятие сферы жилищных услуг, включив услуги, направленные на приобретение жилья.

2. Доказано, что одним из основных факторов развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья является повышение доступности ипотечного жилищного кредитования. Механизм ипотечного жилищного кредитования является не только механизмом стимулирования потребительского спроса на жилье, но и эффективным инструментом привлечения инвестиций в реальный сектор экономики, что в конечном итоге позволит решать значимые социальные проблемы.

3. Выявлено, что во многих регионах Российской Федерации (на примере Центрального федерального округа РФ) механизм ипотечного жилищного кредитования является основным инструментом, который используется при реализации программ, направленных на приобретение жилья. Обоснована необходимость внедрения новой модели системы ипотечного жилищного кредитования. Альтернативой созданной в России системы ипотечного жилищного кредитования необходимо рассматривать накопительные схемы кредитования жилья, а именно ссудо-сберегательные кассы.

4. Определено, что основными факторами развития сферы жилищных услуг по приобретению жилья с использованием ипотечного жилищного кредитования являются:

- эффективная политика доходов населения, направленная на повышение доходов граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- увеличение объемов жилищного строительства;

- удешевление заемных ресурсов, необходимых для предоставления ипотечного жилищного кредита.

5. Аргументировано, что применение накопительных схем ипотечного кредитования приведет к привлечению в жилищное строительство дополнительных источников финансирования, что позволит решить проблему обеспечения жильем граждан со средними доходами, т.к. данные схемы будут стимулировать не только предложение, но и спрос на жилье «эконом класса».

6. Обосновано, что применение накопительных схем ипотечного кредитования ведет к развитию сферы жилищных услуг по приобретению жилья, т.к. позволит группе населения, которая имеет средний уровень доходов и не имеет средств на первоначальный взнос, использовать механизм ипотечного жилищного кредитования для улучшения своих жилищных условий. На примере группы молодых семей доказана необходимость совершенствования действующей инфраструктуры ипотечного жилищного кредитования путем разработки и внедрения новых направлений системы ипотечного кредитования. И для этого необходимо: создание специализированных организаций, основной целью которых являлось бы привлечение и аккумулирование финансовых ресурсов с целью вложения их в жилищное строительство: предоставление государственной помощи гражданам, участвующим в накопительных программах ипотечного кредитования, в виде начисления средств на накопленные средства; организация системы страхования вкладов граждан, заключивших договор на приобретение жилья по схеме стройсбережений.

Практическая значимость диссертационной работы. Предложенная в диссертации схема ипотечного жилищного кредитования, а также разработанные на ее основе рекомендации по совершенствованию инфраструктуры действующей системы ипотечного жилищного кредитования могут быть использованы в рамках государственных жилищных программ, крупными предприятиями для помощи работникам в решении их жилищной проблемы.

В ходе исследования было предложено дополнить Федеральную программу «Обеспечение жильем молодых семей» новым направлением, связанных с применением новых схем ипотечного кредитования, что существенно расширит круг молодых семей, которые смогли бы улучшить свои жилищные условия.

Апробация результатов исследования. Предложенная модель ипотечного кредитования апробирована в некоторых региональных программах улучшения жилищных условий населения (в частности, в республике Татарстан, Калужской области). Основные положения, изложенные в работе, обсуждались на Всероссийской конференции по вопросам обеспечения жильем молодежи и молодых семей «Государственная жилищная политика для молодежи в современных социально-экономических условиях». Материалы работы использовались в научно — педагогической деятельности по дисциплинам «Ценообразование в сфере услуг», «Финансовая политика предприятий сферы услуг».

Структура исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии, приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Кудрявцева, Наталия Игоревна

Выводы по третьей главе:

1. Низкая доступность жилья в России, выраженная в низких доходах населения и высокой стоимости жилья, является основной проблемой развития сферы жилищных услуг. Поэтому основными факторами развития данной сферы являются:

- эффективная государственная политика доходов, направленная на повышение доходов населения, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- принятие мер по развитию строительной отрасли, а также отраслей, смежных с ней, для развития массового строительства;

- удешевление заемных ресурсов, необходимых для предоставления ипотечного жилищного кредита.

2. Зарубежный опыт наглядно демонстрирует, что применение накопительных систем ипотечного кредитования ведет к развитию сферы жилищных услуг. Применение накопительных схем позволит вовлечь в систему ипотечного кредитования ту группу населения, которая имеет средний уровень доходов и не имеет первоначального взноса. Суть накопительных инструментов заключается в предоставлении возможности осуществить в течение определенного времени предварительные накопления, которые пойдут на оплату первоначального взноса. При этом основным условием накопления является предоставление льготного кредита для приобретения жилья. Кроме того, в рамках данной программы государство оказывает непосредственной участие в виде начислений премий на стройсбережения, что является наиболее эффективным способ, т.к. данные средства пойдут непосредственно на строительство нового жилья.

3. Молодая семья является особой категорией, решение жилищной проблемы которой требует специального подхода. Политика обеспечения жильем молодых семей не может быть эффективной, если она базируется на тех же принципах, что и для остальных групп населения. Наличие первоначального взноса и высокие требования банков к платежеспособности клиентов снижает доступность получения ипотечного кредита для такой категории граждан, как молодая. Внедрение программы обеспечение жильем молодых семей с помощью накопительных схем ипотечного кредитования для молодой семьи даст возможность накопить первоначальный взнос и получить кредит под льготный процент. Таким образом, молодые семьи с помощью данной программы смогут решить жилищную проблему.

134

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Данная работа посвящена проблеме развития сферы жилищных услуг с помощью ипотечного жилищного кредитования.

Основным направлением жилищной политики в России является создание таких механизмов, с помощью которых основная часть населения смогла бы приобрести жилье за счет собственных ресурсов, а также за счет заемных средств.

В данной работе под жилищной услугой понимается услуга по приобретению жилья в собственность граждан с использованием рыночного инструмента — ипотечного жилищного кредитования. В современных экономических условиях ипотечное жилищное кредитование является одним из основных инструментов жилищной политики многих стран мира, в том числе и в России.

Жилье является одной из витальных потребностей человека. Поэтому жилищные услуги, направленные на приобретения жилья, относятся к социально-значимым услугам. Для повышения эффективности развития данной сферы необходимо внедрять рыночные механизмы, такие как ипотечное кредитование, аренда и другие. В связи с чем развитие ипотечного жилищного кредитования оказывает положительное влияние, прежде всего, на преодоление социальной нестабильности, смягчения социальных проблем, а также оказывает определенное влияние на проблему занятости, т.к. механизм ипотечного жилищного кредитования через банковские кредиты, привлечения накоплений граждан дает возможность привлечь инвестиции в строительство, что позволяет создать новые рабочие места.

Ипотечное кредитование является не только одним из основных механизмов, способствующих формированию платежеспособного спроса на жилье, но и эффективным механизмом инвестирования в реальный сектор экономики (строительство и смежные с ним отрасли), который способствует увеличению предложения на рынке.

В России с переходом на рыночные механизмы управления экономикой ипотеке уделялось самое пристальное внимание, как со стороны государства, так и со стороны бизнеса. Развитие жилищных услуг с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования стало основным направлением государственной жилищной политики. Приобретение жилья многими категориями граждан (молодые семьи, бюджетные работники и др.) осуществляется с применением механизма ипотечного жилищного кредитования.

Основными проблемами развития сферы жилищных услуг с использованием ипотечного жилищного кредитования является низкая доступность жилья в России, выраженная в низких доходах населения, высокой стоимости жилья, а также недоступность ипотечного кредитования для граждан со средним уровнем дохода.

В соответствии с действующим законодательством в России создана двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования. Основной чертой данной системы является наличие первичного (выдача и обслуживание ипотечных кредитов) и вторичного рынка ипотечного кредитования (рефинансирование ипотечных кредитов). Т.е. указанная модель отделяет функцию по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов от функций владения ими и привлечения ресурсов от инвесторов специализированными операторами вторичного рынка и инвесторами. Основным источником финансирования является привлеченные средства на финансовых рынках.

Именно эта зависимость от внешних источников финансирования стала слабой стороной данной модели при нестабильной ситуации на финансовых рынках. При дефиците финансовых ресурсов банки были вынуждены не только ужесточить условия по выдаче ипотечных кредитов населению, но и в ряде случаев свернуть программы ипотечного жилищного кредитования.

Снижение объемов кредитования, повышение процентных ставок сказывается не только на решение одной из важнейших задач — обеспечение доступным жильем граждан, но и на всей экономики в целом. Снижение платежеспособного спроса со стороны населения однозначно приведет к оттоку инвестиций в такую отрасль, как строительство.

Развитие сферы жилищных услуг с помощью ипотечного жилищного кредитования требует создание новой системы. Внедрение новой модели должно идти, несомненно, параллельно выстроенной системе ипотечного кредитования в России. Это связано, прежде всего, с тем, что многие россияне уже взяли ипотечный кредит, и сегодня стоит важная задача не допустить развитию кризиса неплатежей по ипотечным кредитам. Поэтому для решения этой задачи, а также для развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, требуется новая модель ипотечного кредитования, которая будет взаимосвязана с существующей. Альтернативой сегодняшней системы ипотечного жилищного кредитования можно рассматривать накопительные схемы кредитования жилья, а именно ссудо-сберегательные кассы.

Существующая система ипотечного жилищного кредитования не позволяет большинству граждан решить свою проблему улучшения жилищных условий, т.к. наличие первоначального взноса и высокие процентные ставки не дают возможности воспользоваться программами ипотечного кредитования, которые сегодня предлагают банки и ОАО АИЖК.

Кроме того, создание такого института как стройсберкассы позволит решить проблему обеспечения жильем граждан со средними доходами, т.к. накопительные схемы будут стимулировать не только предложение, но и спрос на жилье «эконом класса», которое наиболее доступно данной группе населения.

Суть накопительных инструментов заключается в предоставлении возможности осуществить в течение определенного времени предварительные накопления, которые пойдут на оплату первоначального взноса. При этом основным условием накопления является предоставление льготного кредита для приобретения жилья. Кроме того, в рамках данной программы государство оказывает непосредственной участие в виде начислений премий на стройсбережения, что является наиболее эффективным способ, т.к. данные средства пойдут непосредственно на строительство нового жилья.

В ряде регионов РФ уже делаются попытки организовать систему ипотечного кредитования на основе накопительных схем. Так, в Республики Татарстан с 2003 года весьма успешно работает программа социальной ипотеки, механизм которой основан на принципе ссудо-сберегательных касс.

Для внедрения накопительно-ипотечных схем приобретения жилья необходимо создание специализированных организаций, основной целью которых является привлечение и аккумулирование денежных средств населения с целью вложения их в жилищное строительство и предоставление льготного кредита гражданам, заключившим с данной организаций контракт на стройсбережения.

Для функционирования вышеуказанных организаций требуется разработать нормативно — правовые механизмы, регулирующие деятельность этих организаций. Кроме того, для недопущения спекуляций и так называемого эффекта «обманутого дольщика» необходимо разработать механизмы контроля за работой данных организаций.

В связи с тем, что привлечение и аккумулирование денежных средств связано с финансовыми рисками нужно предусмотреть организацию системы страхования вкладов граждан, заключивших договор на приобретение жилья по схеме стройсбережений.

Применение накопительных схем позволит вовлечь в систему ипотечного кредитования ту группу населения, которая имеет средний уровень доходов и не имеет первоначального взноса. Одной из таких групп является молодая семья, решение жилищной проблемы которой требует специального подхода.

В России действует программа «Обеспечение жильем молодых семей», которая реализуется практически во всех регионах страны. Многие молодые семьи не могут воспользоваться данной программой по следующим причинам:

1) молодая семья особая категория заемщиков, которая, как правило, не обладает той платежеспособностью, которую требуют банки для предоставления ипотечного кредита;

2) молодая семья не имеет накоплений (в силу возраста супругов) и тем самым не обладает необходимым первоначальным взносом;

3) наличие в семье ребенка затруднят воспользоваться данной программой, т.к. по ее требованиям приобретаемое жилье должно быть оформлено на всех членов семьи, в том числе и на несовершеннолетних детей тоже. В ситуации с ужесточением требований к заемщикам, некоторые банки отказываются предоставлять ипотечный кредит на покупку жилья, собственником которого будет являться несовершеннолетний ребенок.

Поэтому политика обеспечения жильем молодых семей не может быть эффективной, если она базируется на тех же принципах, что и для остальных групп населения.

На основании изложенного автором предлагается дополнить программу «Обеспечение жильем молодых семей» дополнительным направлением: приобретение жилья молодыми семьями с помощью накопительных схем ипотечного кредитования.

Внедрение программы обеспечение жильем молодых семей с помощью накопительных схем ипотечного кредитования для молодой семьи даст возможность накопить первоначальный взнос и получить кредит под льготный процент. Таким образом, молодые семьи с помощью данной программы смогут решить жилищную проблему.

Кроме того, необходимо рекомендовать органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления внедрять накопительные схемы ипотечного кредитования при реализации целевых жилищных программ. Применение данных схем позволит не только решить важную социальную задачу — решение жилищной проблемы, но и создаст мощный инвестиционный поток в такую важную отрасль народного хозяйства, как жилищное строительство.

В заключении хочется отметить, что механизм ипотечного кредитования — это реальный, действующий инструмент, с помощью которого возможно развитие сферы жилищных услуг. Для эффективного и поступательного развития данной сферы необходимо развивать и различные направления ипотечного жилищного кредитования с учетом той категории граждан, которая могла бы воспользоваться данной услугой.