Развитие системы управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда городов России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие системы управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда городов России"

На правах рукописи

ПЕРОВ ВЛАДИМИР АЛЕКСАНДРОВИЧ

РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ КАПИТАЛЬНЫМ РЕМОНТОМ И МОДЕРНИЗАЦИЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДОВ РОССИИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт - Петербург 2011

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в городском хозяйстве ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный руководитель:

Ситдиков Сергей Алексеевич

доктор экономических наук, доцент ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Официальные оппоненты:

Панибратов Юрий Павлович,

доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Санкт -Петербургский государственный архитектурно- строительный университет»

Ведущая организация:

Песоцкая Елена Владимировна

доктор экономических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Санкт -Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Ведущая организация:

ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Защита состоится 2011г. в У-/час. мин. на

заседании диссертационного ^совета Д 212.219.01 при ФГБОУ ВПО «Санкт - Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт - Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. ЮЗа.

Автореферат разослан 2011г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент Плетнева Н.Г.

1.Общая характерис.тика работы

Актуальность темы исследования. Жилищная сфера городов Российской Федерации, где проживает около 75% населения страны, является экономической базой отдельного человека, его капиталом и в то же время значительной статьей расходов населения и бюджетов всех уровней. Нормальная жизнедеятельность любого города определяется техническим состоянием жилых зданий и связанной с ними коммунальной инфраструктуры, уровнем их фактической эксплуатационной надежности. По данным Росстата в хорошем и удовлетворительном состоянии находятся около 60% строений и 83% их общей площади. Данные социологических исследований на 2009 год показывают, что жилищная проблема стоит перед 60 процентами российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями- техническим состоянием и (или) уровнем благоустройства жилья.

Несмотря на увеличение объемов капитального ремонта жилищного фонда городов России в последние три года за счет привлечения на эти цели федеральных средств и создания Государственной корпорации -Фонда содействия реформированию ЖКХ, в 2009 году капитальный ремонт, даже с участием Фонда ЖКХ выполнен только в одной четверти многоквартирных домов, требующих его проведения. Следовательно, потребность в обновлении и качественном улучшении жилищного фонда, которые могут быть достигнуты не только путем нового строительства, но и капитального ремонта и модернизации, достаточно высока и очевидна.

Правовые основы отношений в области организации и проведения капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, регулируются Жилищным кодексом РФ, Градостроительным кодексом РФ, Федеральным законом, утвердившим «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и другими нормативными правовыми документами. Очевидно, что при сложившемся техническом состоянии и уровне благоустройства жилья, проведение капитального ремонта, а тем более -модернизации, предопределяют необходимость принятия мер государственной поддержки и регулирования, в первую очередь, привлечение в жилищную сферу кредитных ресурсов и инвестиций.

Необходимость ускорения принятия комплексных решений по перечисленным проблемам на всех уровнях государственной власти предопределена изменениями, внесенными в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЭ, нормами Федерального закона № 261 об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и целями Концепции ФЦП «Комплексная программа модернизации и реформирования жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы». В поставленных этими документами стратегических задачах развития жилищно-коммунального хозяйства в части жилищной сферы следует выделить:

- содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, организации эффективного управления МКД;

- модернизация жилищной сферы, приведение жилых зданий к состоянию, отвечающему условиям энергоэффективности и экологии. Реализация норм созданной к настоящему времени нормативной

правовой базы позволяет разработать и внедрить на местах новые механизмы развития системы управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда в условиях рыночных отношений. В связи с этим тема диссертационного исследования представляется весьма актуальной.

Состояние изученности проблемы. Исследованию

методологических и методических проблем повышения эффективности управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда посвящены работы таких российских ученых, как: Е.В. Песоцкая, A.C. Ситдиков, А.Н. Асаул, Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Н.В. Васильева, B.JL Вольфсон, Б.М. Колотилкин, С.Н. Максимов, Г.А. Порывай, Ю.П. Панибратов, М.С.Ройтман, Е.Б. Смирнов, И.В. Смирнова, Ю.А. Табунщиков, В.С.Чекалин, JI.H. Чернышев и др.

Однако, несмотря на значительный вклад этих ученых в решение теоретических и методических проблем развития системы управления капитальным ремонтом и модернизацией - важнейших составляющих воспроизводственного цикла жилищного фонда, необходимы дополнительные комплексные их исследования с учетом современных социально-экономических приоритетов в стране, государственной и региональной жилищной политики.

Так, недостаточно исследованы проблемы прав и интересов участников процесса обновления жилья, не в полной мере определены источники финансирования работ различными собственниками жилья, не разработаны методические положения, экономический и организационно-технический инструментарий, необходимые для реализации в регионах программ капитального ремонта и модернизации жилищного фонда, в том числе, с учетом повышения его энергоэффективности в целях надлежащего исполнения ФЗ № 261. Нерешенность таковых и сопутствующих проблем затрудняет объединение усилий и средств участников данного процесса в решении главных задач, что усугубляет ситуацию с состоянием имеющего жилищного фонда страны.

Цель и задачи исследования Цель диссертационной работы заключается в развитии методических положений системы управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда городов России.

Исходя из поставленной цели, в работе решены следующие задачи: • проведен анализ теоретических основ и современного состояния системы управления капитальным ремонтом и модернизацией

жилищного фонда городов России, выявлены основные тенденции и актуальные проблемы;

• изучены и адаптированы к практической реализации нормативные и организационно-экономические принципы развития системы управления обновлением жилья городов России;

• предложены и обоснованы принципы энергоэффективной модернизации жилищного фонда, основанные на теории воспроизводства ОФ, и разработан организационно - технический инструментарий регулирования исполнения требований ФЗ № 261, в части обеспечения энергосбережения и повышение энергоэффективности жилищного фонда;

• разработаны методические предложения по институциональным преобразованиям в сфере организации финансирования обновления жилищного фонда;

• предложена система и инструменты информационного обеспечения совершенствования системы управления обновления жилищного фонда.

Объектом исследования является жилищный фонд городов Российской Федерации.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе управления обновлением жилищного фонда городов России.

Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились современная теория воспроизводства основных фондов; менеджмент; другие научные концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; материалы конференций; статьи периодических экономических и отраслевых изданий.

В процессе исследования использовались общенаучные методы познания: метод системного подхода к решению проблем, методы анализа, синтеза, единства логического анализа и диалектического развития.

Эмпирическую базу исследования составили официальные ведомственные материалы, материалы государственной и отраслевой статистики, аналитические данные с мест, а также результаты расчетов, полученные автором самостоятельно в процессе исследования.

Решение поставленных задач осуществлялось на основе системного подхода с использованием методов экономического и статистического анализа, а также метода экспертной оценки и кластерного анализа.

Основные научные результаты, полученные в рамках проведенного исследования, составляющие научную новизну:

• уточнена и расширена трактовка понятий «капитальный ремонт» и «модернизация» с позиций экономических аспектов воспроизводства жилищного фонда и роли этих процессов в повышении

энергоэффективности многоквартирных домов, отражающих современные приоритеты социально-экономического и научно-технического развития страны;

• определен комплекс мер по использованию методов технического регулирования и инструментов саморегулирования в системе управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда, позволяющих улучшить качество управления обновлением жилых зданий с сопутствующим повышением уровня безопасности и комфортности проживания

• обоснован комплекс экономико-организационных мер по ресурсосбережению в системе воспроизводства жилищного фонда, включая организационно - технический инструментарий определения видов работ и технологических процессов по модернизации жилых зданий, а также методы оценки экономической эффективности управленческих и проектных решений по проведению капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов, позволяющие обеспечить эффективное исполнение ФЗ № 261 в части энергосбережения и повышения энергоэффективности жилищного фонда;

• разработаны модели инвестиционно-финансовых решений в сфере обновления жилищного фонда города, основанные на теории инвестиционно-финансовых процессов и учитывающие специфику жилищной сферы и позволяющие собственникам жилых помещений в многоквартирных домах принимать рациональные управленческие решения при заданных приоритетах;

• разработаны методические положения по использованию принципов амортизации жилищного фонда при определении потребности многоквартирных домов в капитальном ремонте и модернизации для последующего расчета размера авансовых платежей собственников помещений и их аккумулирования на эти цели в бюджетно - финансовых учреждениях;

• предложена система информационно-аналитического обеспечения процесса управления обновлением жилищного фонда, представляющая собой комплекс инструментов мониторинга, систематизации и анализа информации, позволяющих принимать сбалансированные решения при выборе проектов по капитальному ремонту и модернизации МКД, их корректировке и постановке перспективных задач по обновлению жилищного фонда. Практическая значимость выработанных положений и рекомендаций

заключается в возможности их использования различными собственниками помещений в многоквартирных домах для повышения эффективности управления обновлением объектов жилой недвижимости, а

также при формировании долгосрочных программ обновления жилищного фонда города.

Результаты исследования могут быть использованы:

органами государственной власти субъектов РФ и муниципалитетов при подготовке программных документов по реализации жилищной политики на своей территории, в процессе совершенствования нормативно-правовой и методической базы, регулирующей жилищную сферу; органами местного самоуправления в координации с объединениями собственников жилья при разработке программ обновления жилья, их софинансирования и поддержки по реализации инвестиционных программ; объединениями собственников помещений в многоквартирных домах (МКД) с целью оптимизации работы по перспективному планированию обновления жилья;в учебном процессе вузов (включая программы подготовки и переподготовки кадров и повышения квалификации) в учебных курсах «Экономика жилищной сферы», «Управление недвижимостью», «Экономика отрасли».

Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских и городских научно-практических конференциях.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 7 научных работ общим объемом 2,3 печатных листа в виде научных статей, отражающих основное содержание диссертации.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения.

Во введении обоснована актуальность исследования проблем развития системы управления обновлением жилищного фонда, выявлена глубина их проработки в научной литературе, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, а также отражены теоретико-методологические основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования.

В первой главе «Анализ теоретических основ воспроизводства жилых зданий и проблем управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда городов России» исследованы содержание, теоретические и нормативно-правовые основы политики обновления жилищного фонда городов России, выявлены проблемы ее реализации, предложены пути решения проблем развития системы управления ремонтом и модернизацией жилищного фонда в городах Российской Федерации в современных условиях.

Вторая глава «Исследование нормативно-методических параметров функционирования и развития системы управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда в

современных условиях» посвящена анализу и адаптации современных нормативно-методических положений и методов развития системы управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда и их практической реализации в системе обновления жилищного фонда.

В третьей главе «Разработка предложений по формированию и обеспечению эффективной системы управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда» сформулированы и обоснованы модели инвестиционно-финансовых решений в сфере обновления жилищного фонда города и другие предложения по развитию системы управления обновлением жилищного фонда.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

II. Основные положения, выносимые на защиту

1. Уточнена и расширена с позиций экономических и структурных аспектов воспроизводства жилищного фонда трактовка понятия «модернизация» путем придания приоритетного значения наряду с обеспечением безопасности зданий комплексу процессов, связанных с энергосбережением и повышением энергоэффективности и введения понятия «энергоэффективная модернизация».

Учитывая социально-экономическое положение основной части населения страны, ценовую ситуацию на жилищном строительном рынке, а также объемы имеющегося жилищного фонда и его техническое состояние, большинство специалистов делают вывод, что в ближайшей перспективе приоритетное место в комплексе воспроизводственных мероприятий по обеспечению нормативного жизненного цикла жилых зданий должен занимать капитальный ремонт и модернизация. Существенно меньшие затраты на воспроизводство жилищного фонда путем обеспечения надлежащей организации капитального ремонта и модернизации жилых зданий по сравнению с новым строительством позволяют признать это направление развития управления воспроизводства жилищного фонда достаточно перспективным и экономически эффективным, как с позиции обеспечения безопасности и комфортности проживания, так и с позиции реализации мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности жилых зданий.

Значимость такого комплекса работ предопределило введение автором понятия «Энергоэффективная модернизация многоквартирных домов», как приоритетного направления повышения эффективности управления обновлением жилья, базирующееся на принципах воспроизводства основных фондов (ОФ) и ориентированное на надлежащее исполнение ФЗ № 261 в части жилищного фонда.

Проведение капитального ремонта одновременно с модернизацией жилья, с учетом повышения энергоэффективности позволяет не только

сохранить и качественно улучшить имеющийся жилищный фонд, повысить его энергоэффективность, но и в результате иметь значительный экономический эффект от сокращения расходов на отопление, энерго - и водоснабжение жилых зданий при сохранении установленных нормативными актами параметров микроклимата и безопасности проживания в МКД.

Дня успешной реализации воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта и его модернизации необходимо, в первую очередь создать нормативно-правовую базу и методическое обеспечение проведения капитального ремонта жилых зданий и их модернизации с учетом повышения энергоэффективности в условиях современных реалий развития отношений собственности.

2.0пределен комплекс мер по использованию методов технического регулирования и инструментов саморегулирования в системе управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда.

Действующая нормативная правовая и нормативно - техническая базы в строительстве в составе таких Федеральных законов, как Технический регламент о безопасности зданий и сооружений, Гражданский, Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, а также ГОСТы, СНиПы и Своды правил, действие которых, распространяется на капитальный ремонт жилых зданий, является в настоящее время эффективным инструментом государственного регулирования процессов управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда. Очень важно, что впервые в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений введены на федеральном уровне, важные с точки зрения однозначного понимания такие понятия как жизненный цикл здания, нормальные условия эксплуатации, характерис.тики безопасности здания, и др. Непосредственно безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования, строительства в т.ч. капитального ремонта, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации обеспечивается посредством соблюдения требований Технического регламента о безопасности зданий и сооружений в части соответствия жилых зданий в процессе эксплуатации, послеремонтный период требованиям механической безопасности зданий и сооружений, требованиям безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях и сооружениях, требованиям энергетической эффективности зданий и сооружений и другим требованиям стандартов и сводов правил нормативной базы, актуализация которых должна быть завершена к 01.07.2012 года.

Все большее значение в системе управления процессами капитального ремонта и модернизации жилищного фонда приобретает

проходящий становление институт саморегулирования, как инструмент повышения эффективности управления ремонтами и модернизацией жилищного фонда в рыночных условиях в целях создания благоприятных условий для формирования конкурентной среды и повышения качества работ. Создаваемый в результате совместных усилий государства и общества институт саморегулирования должен со временем стать катализатором повышения эффективности и надежности функционирования рынка жилищных услуг, способствовать развитию конкуренции и обеспечить гораздо более высокий уровень управления и контроля деятельности субъектов предпринимательства в сфере управления, содержания и ремонта жилья. По мнению автора

настоящего исследования, саморегулирование следует вводить

поэтапно, чтобы субъекты предпринимательства могли постепенно внедрять новые правила и стандарты. Достижение данной цели должно осуществляться на основании добровольного членства. Формировать правила и стандарты нужно поэтапно, поскольку даже не все ведущие организации и предприятия смогут предоставлять услуги, соответствующие международным требованиям. На первом этапе должна быть разработана методология определения рис.ков предпринимательской деятельности в ЖКХ для применения их в страховании и размера убытков предпринимательской деятельности в ЖКХ с целью возмещения их из компенсационного фонда СРО. Создавая и изменяя правила и стандарты, СРО должны учитывать интересы, как своих членов, так и потребителей услуг. Основное внимание следует уделить качеству услуг. Качество услуг всегда учитывалось при оценке деятельности организаций и предприятий жилищной сферы.

Таким образом, необходимым условием использования методов технического регулирования и инструментов саморегулирования в системе управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда является завершение актуализации нормативной базы технического регулирования и формирования института саморегулирования. Вполне очевидной является также потребность в методических проработках создаваемых организационно-экономических и технических постулатов к практической реализации в системе капитального ремонта и модернизации жилищного фонда.

З.Обоснован комплекс экономико-организационных мер по ресурсосбережению в системе воспроизводства жилищного фонда, а также методы оценки экономической эффективности управленческих и проектных решений по проведению капитального ремонта и энергоэффективной модернизации многоквартирных домов.

Значительные экономические потери в результате увеличения доли устаревших многоквартирных домов с низкими эксплуатационными качествами и с высокими показателями энергозатрат, недостаточно

эффективного использования ресурсов на их содержание, как результат технической политики в отношении жилищного фонда, проводимой на протяжении длительного периода, предопределили необходимость практического использования программно-целевых методов, позволяющих формировать и реализовывать комплексные программы капитального ремонта и модернизации зданий с учетом ресурсосбережения и повышения энергоэффективности жилищного фонда. Как показывает уже имеющийся опыт, факторы текущей и планируемой энергоэффективности зданий следует учитывать как на этапе их отбора для проведения капитального ремонта, так и на этапе разработки конкретных мероприятий по капитальному ремонту и модернизации зданий с учетом результатов проведения энергетических обследований объектов, которые позволят получить достоверные сведения об объеме используемых энергетических ресурсов, о показателях энергетической эффективности и выявить возможности энергосбережения и повышения энергетической эффективности с отражением в энергетическом паспорте на каждый МКД.

При этом, выбор наиболее целесообразного с точки зрения повышения энергоэффективности МКД и наиболее экономичного варианта, с учетом выполнения условий обеспечения комфортности проживания (нормативного уровня параметров микроклимата согласно санитарно-эпидемиологическим требованиям к МКД) и его реализация является одним из основных критериев эффективности системы управления капитальным ремонтом и модернизацией жилищного фонда страны. Состав и последовательность методического обеспечения повышения энергоэффективности МКД в рамках модернизации при капитальном ремонте отражены на рис.. 1.

С позиций методического обеспечения определения потребности в капитальном ремонте и модернизации МКД с учетом требований энергоэффективности следует выделить две укрупненные группы многоквартирных домов, нуждающихся по сроку службы несущих конструкций в проведении капитального ремонта и модернизации:

- каменные здания, построенные до 1955 годов, в т.ч. фонд исторических зон старых городов.

- здания, построенные в 1955-1995 годах по проектам до введения новых норм по тепловой защите зданий (1995 год).

Включению в перечень работ по капитальному ремонту МКД, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов, с учетом повышения энергоэффективности должна предшествовать оценка экономической целесообразности их проведения. Непосредственному проведению таких оценок обязательно должно предшествовать техническое и энергетическое обследование МКД. Для достижения реальных результатов в повышении энергоэффективности МКД необходимо руководствоваться методологией полных

инструментальных энергетических обследований жилищного фонда. Такой подход позволяет рассматривать широкий круг возможностей энергосбережения, включающий в себя как набор типовых экономически и технически обоснованных мероприятий, учитывающих специфику жилищного фонда и предусматривающих модернизацию оборудования в составе общего имущества МКД, новые методы технического обслуживания и т.д.

Формирование вариантов ремонтных решений позволяет перейти к определению их экономической эффективности и поэтапной реализации.

На основе анализа отечественного и зарубежного опыта определения эффективности принимаемых решений разработан метод определения экономической целесообразности реализации мероприятий по повышению энергоэффективности МКД. Установлено, что условием окупаемости любого единовременного мероприятия по повышению энергоэффективности МКД при ненулевой учетной ставке банка, то есть при существовании платы за кредит, является выполнение неравенства ДК / ДЭ < 1 / р, где ДК представляет собой единовременные затраты на проведение данного мероприятия, ДЭ - экономия средств на оплату энергоресурсов, получаемую в результате реализации данного мероприятия и «р» - учетная ставка по кредитам банка в долях единицы. Окупаемость конкретного мероприятия по повышению энергоэффективности МКД определяется в зависимости от особенностей определения экономии средств на оплату конкретного энергоресурса ДЭ.

Для обеспечения экономической целесообразности проведения работ по капитальному ремонту и энергоэффективной модернизации МКД необходимо учитывать следующие ограничения.

1.Сроки службы новых, инженерных систем и оборудования и других элементов Тср сл"ов не должны превышать остаточного срока службы МКД Тост"101, то есть: Тср.слН0В _< Тост"™.

2.Общая стоимость работ по капитальному ремонту конструкций, инженерных систем и других элементов МКД и их модернизации с учетом требований энергоэффективности, включая работы по утеплению многоквартирного дома Ст Кр,|М, не должна превышать средней стоимости таких же работ, проводимых при новом строительстве МКД, аналогичного по своим размерам, архитектурно-планировочным и технико-эксплуатационным параметрам СтНовмвд , а именно: Ст Кр„м < Стновмкд.

4.Разработаны методические предложения по

институциональным преобразованиям в сфере организации финансирования капитального ремонта и модернизации МКД на базе современных организационно - экономических механизмов. В связи с предстоящим прекращением с 2013 года деятельности

Анализ и оценка текущего уровня энергосбережения и повышения энергоэффекгнвности на основе сопоставления фактического

энергопотребления и потребления в зданиях - эталонах и в аналогичных группах зданий, в которых проведена модернизация

Энергоаудит Аналнз факторов, определяющих уровень текущего использования энергоресурсов. Установление класса энергоэффекгивиостн

Установление факторов, \ определяющих уровень модернизацнонной энергоэффекгнвности зданий в ходе подготовки программы капитального ремонта и модернизации МКД вариантов V

Разработка рекомендаций по созданию системы экспресс-мониторинга энергопотребления, поддержания уровня энергоэффекгнвности, ^ достигнутого в ходе модернизации

тт

Разработка н реализация проекта КР с модернизацией в целях повышения энергоэффекгнвности

N

Определение приоритетов в технологической последовательности при выполнения отдельных процессов КР н

модернизации,

обеспечивающих повышение ^ энергоэффекгнвности

г ^

Разработка проектных предложений по

инновационным технологиям и

материалам, обеспечиващнх повышение \ эиергоэффектввностн У

Рис..1. Схема методического обеспечения повышения энергоэффективности МКД в рамках модернизации при капитальном ремонте

Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства предлагается использовать принципиально новый механизм обеспечения устойчивого финансирования капитального ремонта и модернизации МКД.

Финансовое обеспечение своевременного проведения капитального ремонта и модернизации МКД должно осуществляться с применением комплекса механизмов и инструментария, в различном их сочетании в зависимости от состояния зданий, уровня бюджетной обеспеченности, доходности населения и других факторов. При этом необходимо использовать механизмы именно экономического стимулирования принятия и реализации собственниками помещений в МКД решений об их капитальном ремонте и модернизации с использованием собственных и кредитных средств на льготных условиях, получаемых управляющими организациями, товариществами собственников жилья с использованием поручительств. При подобной вариативности выстраивания финансовых механизмов окончательное и добровольное решение о выборе того или иного варианта или их сочетания - прерогатива только собственников помещений в МКД при любом из выбранных ими способе управления таким домом.

Финансовые средства должны направляться на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов не по воле органов власти, а по решению собственников помещений в МКД. Государство лишь стимулирует принятие собственниками помещений в МКД таких решений, оказывает финансовую поддержку активным собственникам и создаваемым или привлекаемым ими организациям, осуществляющим управление МКД, меры социальной поддержки малообеспеченных собственников при оплате жилого помещения. Консолидированные средства на капитальный ремонт и модернизацию многоквартирных домов могут формироваться за счет софинансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, средств бюджета муниципального образования; средств собственников помещений, субсидий управляющим организациям, объединениям собственников и собственникам помещений в МКД других внебюджетных источников - средств инвесторов для формирования начальных финансовых средств при получении кредита на проведение капитального ремонта и модернизации МКД.

Для реализации приведенных предложений необходимо. ¡.Совершенствование жилищного, гражданского и

административного законодательства Российской Федерации в части:

- создание приемлемых условий кредитования управляющих организаций товариществ собственников жилья на капитальный ремонт и модернизацию МКД;

- законодательного определение ответственности собственников помещений за ненадлежащее состояние общего имущества в МКД;

- разработки специальных мер государственной социальной поддержки малообеспеченных собственников жилых помещений.

2. Содействие самостоятельному управлению собственниками помещений своими МКД и проведению их капитального ремонта и модернизации, в том числе путем формирования государственного финансового института развития - Фонда капитального ремонта и модернизации МКД с широкой региональной сетью филиалов и операторов-партнеров. Цели деятельности такого Фонда должны быть ориентированы на решение следующих задач:

- формирование требований к инвестиционным проектам по капитальному ремонту и модернизации МКД;

- предоставление займов коммерческим банкам на цели предоставления кредитов управляющими организациями, ТСЖ (ЖСК) - предоставление поручительств по кредитам коммерческим банкам, кредитующим проекты по модернизации МКД. Схематично изложенные механизмы и процессы отражены: на рис. 2 - накопительная схема и рис. 3- кредитная схема. Разработаны методические предложения по применению

принципов амортизации жилищного фонда при определении потребности МКД в капитальном ремонте.

Применение принципов амортизации жилищного фонда позволяют оценить с учетом срока службы и реального состояния, потребность в капитальном ремонте объектов жилищного фонда. В качестве исходной информации при определении потребности в капитальном ремонте МКД в капитальном ремонте принимается срок службы дома, расчетная восстановительная стоимость многоквартирного дома - Бвос.расч. с учетом прошедших переоценок и индексации обобщенной стоимости работ по капитальному ремонту данного типа зданий по данным региональных ЦЦС, а также норматив амортизационных отчислений -Нам, принятый действующими нормативными актами для фуппы зданий, к которой относится данный дом. Учитывается также фактор несвоевременности проведения капитального ремонта, в результате чего происходит сверхнормативный износ с сопутствующим увеличением потребности в ремонте - Кизн, рассчитываемый по специально разработанной авторской методике. Таким образом, расчетная формула определения потребности в капитальном ремонте принимает следующий вид.

Зкр = Нам • Бвос.расч.- Кизн. (1)

Применение принципов амортизации жилищного фонда позволяет оперативно увязать реальное состояние конкретного МКД с принимаемыми собственниками помещений решениями по размеру

ежемесячных платежей на капитальный ремонт, консолидируемых в ремонтном фонде, формируемом на эти цели самим ТСЖ и аккумулируемых в кредитно-финансовые учреждениях по решению собственников помещений. При этом дополнительное финансирование в форме кредитования объединений собственников через кредитно-финансовые учреждения должно осуществляться с использованием в качестве начального капитала средств собственников, аккумулированных в данном учреждении в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в МКД. Таким образом, к данному варианту финансирования применима схема, изображенная на рис..З., рассматриваемая нами как основная.

6. Предложены инструменты информационного обеспечения развития системы управления капитальным ремонтом МКД. В настоящее время основным источником информации о домах и квартирах являются технические паспорта. Однако содержащаяся в них информация не полностью отражает реального технического состояния квартир, тем более, общего имущества МКД. Кроме технического паспорта в соответствии с «Инструкцией по эксплуатации многоквартирного дома» Минрегионразвития заказчики и подрядчики, должны в обязательном порядке предоставлять собственникам либо нанимателям эксплуатационную документацию на вновь построенное или отремонтированное жилье. Таким образом, важнейшей и первоочередной мерой защиты прав потребителей на безопасное и комфортное жилье является формирование и введение в гражданский оборот паспортов (стандартов) содержания и ремонта МКД и квартиры. Единство этих документов и отражение в них технико-экономических данных об объектах, увязанных с правилами безопасного и эффективного пользования ими, а также правами и обязанностями пользователей, создают условия для достижения поставленной цели.

Управленческие решения в области восстановления либо улучшения эксплуатационных характерис.тик жилого здания должны основываться на актуальной, полной и достоверной информации о техническом состоянии всех его элементов.

Для формирования информационной базы управления капитальным ремонтом жилищного фонда и его модернизации необходимо создание системы мониторинга технического состояния жилых зданий. Главная цель мониторинга состоит в обеспечении органов управления, собственников жилья, управляющих организаций полной, своевременной и достоверной информацией для формирования управленческих воздействий, направленных на обеспечение надлежащего технического состояния жилищного фонда, требований к его энергоэффективности, безопасных и комфортных условий проживания граждан, охраны окружающей среды в процессе эксплуатации жилья.

Условные обозначения:

1. г.

3.

4.

5.

6.

7.

8. 9.

Рис..2. Накопительная схема организации финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов

Решение о проведении КР и М, перечне работ и стоимости Решеннс о выборе накопительной схемы, ее объемах и сроках

Решение о размере платежей населения за КР и М пропорционально доле собственности в МКД Предложения по включению МКД в муниципальную программу КР и М, ее софинансированню Формирование муниципальной программы КР и М и ее согласование Бюджетное софинанснрование КР и М согласно утвержденной муниципальной программе Заключение контракта по услуги по финансированию КРиМ страхованию средств Фонда Долевое финансовое участие в послеремонтном благоустройстве придомовых территорий Предоставление субсидий на оплату КР и М

Условные обозначения

1.Решение о проведении КР и М, перечне работ и стоимости

2.Решение о заключении договора кредитования КР и М

3.Решенне о размере платежей населения за КР и М, в т.ч. по возврату пропорционально доле собственности в МКД

4. Решение о вступление в Кредитный союз в качестве пайщика

5.Предложения по включению в МКД в муниципальную программу КР н М, ее »финансированию, согласование

¿.Формирование муниципальной программы КР и М

7. Бюджетное »финансирование КР и М согласно утвержденной муниципальной

Программе й.Субсидирование % ставок по кредит

9.Предоставление бюджетных средств-субсидий для формирования начального взноса как гарантии реализации проекта КРиМ при получении кредита

10. Поручительство по кредиту

П.Заключенне контракта на услуги по финансированию КР и М страхованию средств Фонда

12. Займы на предоставление кредитов УО, ТСЖ,

ЖСК.ЖК

13. Кредитная линия

14. Предоставление займов

15. Долевое финансовое участие в послеремонтном благоустройстве придомовых территорий

ІЛ. Ппелпгтяпленир гуАгнпий ня пплятт КРиМ

Рнс..З. Кредитная схема организации финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов

Публикации по теме диссертации

В журналах, рецензируемых ВАК РФ

Шеров В.А. Ремонтные работы и их влияние на техническое состояние и стоимостные характерис.тики объектов недвижимости. Экономическое возрождение России. - 2010. - № 2(24). - С. 111-115.

2Леров В.А. Современное состояние и содержание процессов ремонта объектов жилищного фонда в современных условиях. Проблемы современной экономики. - 2010. - № 3(35).

В других изданиях

ЪЛеров В.А. Об основных этапах планирования капитального ремонта многоквартирных домов//Жилищная экономика. - 2009. -№4(4).-0,16 п.л.

4 Леров В.А., Осипов Ю.Л. Зарубежный опыт управления капитальным ремонтом жилищного фонда. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч.тр. Выпуск 22/2 /под ред. Д-ра экон.наук, проф. Щебаровой H.H. - Мурманск: МАЭУ, 2009.

5. Перов В.А., Олтяну A.A. Основные принципы построения системы финансирования капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч.тр. Выпуск 22/2 /под ред. Д-ра экон.наук, проф. Щебаровой H.H. - Мурманск: МАЭУ, 2009

6. Перов В.А. О формировании региональных адресных программ по проведению каритального ремонта многоквартирных домов и предоставлении собственникам помещений субсидий на проведение капитального ремонта многоквартирного дома // Экономика и управление народным хозяйством. - 2009. - № 11/12 (12/13). - 0,3 п.л.

П.Перов В.А. Действующие методы определения потребности в финансировании капитального ремонта жилищного фонда. Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Сб. науч.ст. Выпуск XIV. - СПб.: ООО «СПАН», 2010 - С.589-593.

Подписано в печать ä.£.tt.2C> {{¡. Формат60x84'/|6 Печ. л. f,f) Тираж 1QO экз. Закат .903

2012099673