Развитие земельных отношений в сельском хозяйстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие земельных отношений в сельском хозяйстве"

На правах рукописи

МУСТАФИЕВА Алия Тулегеновна

РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ (на материалах Западно-Казахстанской области Республики Казахстан)

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (15. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами АПК и сельского хозяйства)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

/

/520 о

На правах рукописи

МУСТАФИЕВА Алия Тулегеновна

РАЗВИТИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ (на материалах Западно-Казахстанской области Республики Казахстан)

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (15. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами АПК и сельского хозяйства)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Диссертационная работа выполнена в Государственном научном учреждении Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства Российской академии сельскохозяйственных наук.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор,

заслуженный деятель науки Российской Федерации A.M. Югай

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор,

член - корреспондент РАСХН A.C. Миндрин

доктор экономических наук, профессор Б.П, Панков

Ведущая организация - Российский государственный аграрный университет - МСХА имени К.А. Тимирязева.

Защита состоится 22 ноября 2005 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета К.006.31.01 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук в ГНУ Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства РАСХН по адресу: 123007, г. Москва, Хорошевское шоссе, дом 35/2, корп.З, ВНИИЭСХ.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке института.

Автореферат разослан «_»_2005 г.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход к рыночной экономике обусловил необходимость коренного изменения правового и экономического регулирования земельных отношений.

Главные задачи проводимой земельной реформы сводились к преобразованию отношений собственности, переходу преимущественно к экономическим методам управления земельными ресурсами, рациональному перераспределению земель и эффективному их использованию в сельском хозяйстве.

Однако, в реальной практике, из-за отсутствия эффективной государственной земельной политики, поспешности проведения земельной реформы, процесс становления эффективного собственника и пользователя затянулся, земельный рынок находится в начальной стадии развития, из-за отсутствия инвестиционной привлекательности сельскохозяйственных земель оборот крайне затруднен, ухудшается качественное состояние сельхозугодий.

Важность решения земельного вопроса, затрагивающего интересы каждого гражданина страны и каждого хозяйствующего субъекта в аграрном секторе экономики требует научно-обоснованной концепции, государственной программы проведения земельной реформы и механизма ее реализации, учитывающего социально-экономические условия различных регионов страны.

Эффективное развитие земельных отношений в рыночных условиях требует новых обоснованных теоретических и методологических подходов к решению возникающих проблем.

Актуальность и новизна, недостаточная теоретико-практическая разработанность проблем развития земельных отношений в сельском хозяйстве, необходимость учета условий перехода экономики к рынку определили выбор темы диссертационной работы.

Состояние изученности проблемы. Проблемам развития земельных отношений в сельском хозяйстве посвящены многие научные труды ученых-экономистов, в частности российских ученых И.Н. Буздалова, В.Р. Беленького, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, В.В. Вершинина, A.M. Емельянова, Е.Ф. Заворотина, A.A. Комова, Э.Н.Крылатых, В.В. Милосердова, A.C. Миндрина,

A.B. Петрикова, К.И. Панковой, В.Я. Узуна, В.И. Хлыстуна, A.M. Югая, представителей казахстанской агроэкономической науки З.Д. Дюйсенбекова,

B.В. Григорука, К.Б. Берентаева, Т.А. Есиркепова, Г.А. Калиева, Б.С. Оспа-нова, А.И. Сабировой, A.A. Сатыбалдина и других.

Вместе с тем, при всем многообразии освещаемых в экономической литературе вопросов и мнений по проблемам развития земельных отношений, недостаточно уделено внимания развитию системы платного землепользования в соответствии с новыми экономическими условиями, проблемам реализации права собственности и пользования на земли сельскохозяйственного назначения Требуют дальнейшего исследования методологические и практические аспекты оборота земель в сельском хозяйстве.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке и уточнений теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма развития земельных отношений.

В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:

- уточнена экономическая сущность и содержание земельных отношений, раскрыты особенности их развития в современных условиях хозяйствования;

- определены этапы становления и развития форм земельной собственности и хозяйствования, разработаны предложения, предусматривающие создание государством организационных условий хозяйствования в целях реализации прав собственности и пользования на землю;

- дана комплексная характеристика современного состояния развития земельных отношений в регионе, эффективности использования сельскохозяйственных угодий, состояния оборота земель, их качественная характеристика;

- раскрыты отдельные положения совершенствования экономического механизма регулирования земельных отношений, в частности, кадастровой оценки земли, налога на землю, арендной платы;

- разработаны рекомендации по совершенствованию механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения, включая арендные отношения;

- изучено государственное регулирование земельных отношений, предложены новые условия механизма предоставления земель в пользование и в собственность, предусматривающие координацию и согласование органов местной исполнительной власти, управления земельными ресурсами и местных представительных органов.

Предметом исследования являются экономические, организационно-правовые отношения между собственниками и пользователями.

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного на-шачения, используемые различными собственниками и пользователями, а

также современное состояние развития земельных отношений на территории Западно-Казахстанской области.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных ученых, экономистов-аграрников ближнего и дальнего зарубежья по вопросам развития земельных отношений.

В качестве информационной базы были использованы материалы статистической отчетности Управления статистики Республики Казахстан, Западно-Казахстанской области, Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами, Западно-Казахстанского территориального управления по управлению земельными ресурсами, материалы Департамента сельского хозяйства Западно-Казахстанской области.

Исходной базой исследования послужили материалы Всероссийского научно-исследовательского института экономики сельского хозяйства, Всероссийского института аграрных проблем, Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, Научно-исследовательского института экономики АПК и развития сельских территорий (Республика Казахстан), нормативно-правовые документы республиканских и региональных органов исполнительной власти по вопросам регулирования земельных отношений.

В процессе проведения научного исследования использованы методы: аналитический, экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, метод группировок.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- уточнена сущность и экономическое содержание земельных отношений в условиях рынка;

- предложены основные направления развития частной собственности на землю, важным из которых является предоставление льготных условий ее приобретения для организации сельскохозяйственного производства;

- обоснованы положения по совершенствованию экономического регулирования земельных отношений (определения кадастровой стоимости земли, налога на землю, арендной платы) с целью установления объективного механизма платы за землю и стимулирования рационального использования земель сельскохозяйственного назначения;

- рекомендованы отдельные направления совершенствования механизма арендных отношений, включающие организационно - экономические и правовые условия стабильного хозяйствования на арендованной земле;

- разработан порядок, условия, механизм предоставления земель в собственность и пользование, в целях ее более эффективного использования.

Практическая значимость проведенного исследования определяется миможностью использования разработанных предложений для повышения эффективности решения вопросов дальнейшего развития земельных отношений, рационального использования земельных ресурсов как необходимого условия эффективного и стабильного функционирования и развития сельско-1 о хозяйства, усиления контроля за использованием земли. Рекомендации мо-1-ут быть использованы государственными органами по управлению земельными ресурсами, Департаментом сельского хозяйства Западно-Казахстанского области.

Апробация работы. Рекомендации и предложения диссертанта одобрены и приняты к внедрению Западно-Казахстанским областным территориальным управлением по управлению земельными ресурсами, Зеленовским районным отделом сельского хозяйства и земельных отношений.

Основные положения диссертационной работы обсуждались на международных научно-практических конференциях в 2003-2004 гг., в частности в Орловском государственном аграрном университете, Западно-Казахстанском государственном университете, Западно-Казахстанском аграрно-техническом университете, Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова, Оренбургском аграрном университете, во Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений, включает 23 таблиц, 11 рисунков и 12 приложений.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационной работы, сформулированы цели, задачи, объект, предмет, изложена научная новизна и практическая значимость проведенного исследования.

В первой главе «Теоретические основы развития земельных отношений» определены особенности развития земельных отношений в различные периоды исторического и современного развития Республики Казахстан, проанализированы результаты проведения земельной реформы в стране в системе аграрных преобразований. Раскрыты сущность, содержание земельных отношений, их роль и место в системе аграрных преобразований. Дана характеристика становлению и развитию форм собственности на земли сельскохозяйственного назначения в Казахстане, основы его регулирования, а также рассмотрены теоретические и методологические аспекты развития оборота сельскохозяйственных земель.

Во второй главе «Современное состояние и тенденции развития земельных отношений в Западно-Казахстанской области» проведен анализ со-

временного состояния развития земельных отношений, оборота сельскохозяйственных земель, качественного состояния сельскохозяйственных угодий, рассмотрены структурные изменения сельскохозяйственных угодий и эффективность их использования.

В третьей главе «Совершенствование организационно-экономического механизма развития земельных отношений в условиях аграрных преобразований» даны рекомендации по совершенствованию реализации прав частной формы собственности и пользования на землю, рекомендованы отдельные направления совершенствования механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения, арендных отношений. Обоснованы положения совершенствования экономического регулирования земельных отношений.

В выводах и предложениях обобщены основные результаты исследования.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Земельные отношения являются основной составной частью аграрной сферы, важным элементом экономической политики государства, которая формируется и реализуется посредством административно-правовых, экономических мер воздействия государства на субъекты земельных отношений. Кроме того, на их формирование влияют многочисленные нерыночные факторы, связанные с поведением субъектов земельных отношений, их интересов, мотиваций, индивидуальной предпринимательской способности граждан и руководителей сельскохозяйственных предприятий в сложных условиях хозяйствования в процессе реализации права собственности и пользования на землю.

В современной экономической литературе в ряде случаев термин «земельные отношения» трактуется в буквальном смысле как отношения по поводу владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами. Однако данные отношения представляют собой сложную социально-экономическую систему, которая включает в себя правовые, административные, социальные, экономические, экологические и землеустроительные вопросы.

Экономическая сущность земельных отношений определяется в условиях перехода к рыночным отношениям в изменении характера пользования и владения землей, введением многообразия форм хозяйствования, определяемыми правовыми, социальными, экономическими условиями, уровнем развития производительных сил.

Отношения собственности и хозяйственного использования земли формируют противоречивые экономические интересы, приводящие к кон-

фликтам между групповыми и общественными целями Поэтому государство применяет различные меры для стимулирования использования земли и вводит формы ответственности за нерациональное пользование и владение ею.

Как экономическая категория, земельные ресурсы выступают не только как объект владения, пользования, распоряжения и главное средство производства в сельском хозяйстве, но и как особый вид недвижимости, который вовлекается в оборот в рыночных условиях путем совершения сделок купли-продажи, залога, наследования, дарения, аренды. В процессе оборота формируются формы собственности и пользования на землю.

По нашему мнению, земельные отношения это - совокупность экономических, организационно - правовых взаимосвязей и взаимоотношений, по поводу владения, пользования и распоряжения земельными ресурсами, возникающих между субъектами земельного права. Данное определение наиболее полно отражает, сущность и содержание данных отношений.

Исследования показывают, что реформирование отношений собственности и форм хозяйствования на землю проведенные в Республике Казах-стаи, не оказали положительного влияния на экономическое развитие страны. Основными причинами этого являются отсутствие должной экономической поддержки государством развития различных форм землевладения и землепользования, создание им благоприятных условий хозяйствования, при этом немаловажную роль сыграла непоследовательность характера законодательных норм и правил, принятых государством. В этой связи, на наш взгляд, институциональные преобразования земельных отношений в стране оказались недостаточно эффективными и незавершенными, так как реформа по своему содержанию носила больше политический, административный, чем экономический характер. Обусловлено это и тем, что общая социально-экономическая ситуация в сельском хозяйстве остается сложной и нестабильной, что также не способствует формированию эффективных собственников и пользователей земли.

В диссертационной работе рассматриваются ошибки механизма приватизации в аграрном секторе экономики с использованием инструмента земельных долей, в качестве основного средства для принудительного изменения организационной структуры хозяйств. Нерациональное и неэффективное использование земель сельскохозяйственного назначения в определенной степени связано с практикой наделения земельных долей работников социальной сферы, которые были поставлены перед проблемой распоряжения своим правом.

Исследование современного состояния земельных отношений Западно-Казахстанской области показывает, что они как подсистема общественных отношений не получили должного развития.

Наблюдается снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения, из общей площади сельскохозяйственных угодий 13989 тыс. га в области пригодно для пользования только 1140 тыс. га, или 8%.

За период с 1990 по 2001 гг. внесение органических удобрений в области снизились с 464 до 32 тыс. т., в 2001- 2004 гг. внесение органических удобрений вообще не производилось. Применение минеральных удобрений уменьшилось с 1280 тонн в 1990 г. (действующего вещества) до 338 т. в 2004 г.

С 1990 г. по 2004 г. используемая площадь сельскохозяйственных угодий уменьшилась на 9069 тыс. га или в 3,6 раза, площадь пашни снизилась на 1264 тыс. га или в 2,7 раза.

В дореформенный период колхозами и совхозами использовалось 90% от общего фонда сельскохозяйственных угодий области, а по состоянию на 01.01.2005 г. использование сельскохозяйственных угодий составляет всего 24,6% от общей площади земель (табл.1). Неиспользуемые сельскохозяйственные угодья переведены в категорию земли запаса, которые по сравнению с 1990 г. в 2004 г. увеличились в 76 раза.

Выведение из сельскохозяйственного оборота значительной части непригодных земель по качеству, снижение объемов производства в аграрном секторе экономики, послужили причиной уменьшения использования площадей сельскохозяйственных угодий.

Одним из достаточно серьезных препятствий развития разных форм собственности на землю в области является недостаток собственных средств у сельских товаропроизводителей и высокий уровень цен на землю. Земельные доли в процессе реорганизации колхозов и совхозов были переданы на правах пользования. Кроме того, частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения для осуществления сельскохозяйственного товарного производства в Республике Казахстан была введена лишь в июне 2003 г.

Значительная часть сельскохозяйственных угодий в области находится в государственной собственности - 13972 тыс. га. Общая площадь земель, находящаяся в частной собственности, составляет 17,0 тыс. га, из них земли для ведения садоводства и дачного строительства - 5,2 тыс. га; личного подсобного хозяйства - 5,3 тыс. га; огородничества - 6,4 тыс. га. Всего в области выкуплено 142 га земель крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для производства сельскохозяйственной продукции.

Таблица -1 Динамика использования сельскохозяйственных угодий в Западно-Казахстанской области

Категория земель 1990 г. 1995 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2003 г. 2004 г. | 2004 г. ; в % к | 1990 г.

Сельхозугодий всего тыс. га 13886,8 13888,5 13888,0 13888,1 13989,9 13989,4 13989,3 13989.1 13989,4 100

из них используемые в сельскохозяйственном производстве 12514,9 11236,9 9104,0 6355,9 4461,3 4516,0 3684,4 3601,8 3445,8 27,5

в том числе пашня 2004,0 1443,3 974,7 605,6 550,8 582,5 713,2 732,3 739,5 37,0

залежь 10,3 616,6 575,7 683,9 565,2 457,9 411,5 430,8 442,0 в 42,9 раза

сенокосы 970,6 901,9 785,3 512,5 356,7 322,5 262,3 254,4 224,2 23,0

пастбища 9522,9 7878,0 6453,1 4471,8 3562,9 3126,9 2330,4 2238,8 2044,2 21,4

Земли запаса 102,0 985,8 2445,4 5146,9 6652,2 7026,5 7841,9 7935,0 7778,6 в 76,2 раза

Основными землепользователями в области являются крестьянские (фермерские) хозяйства и сельскохозяйственные предприятия (ТОО, АО, СХПК), их доля соответственно составляет 61,8% и 35%. В структуре землепользования наблюдается уменьшение доли хозяйственных товариществ и акционерных обществ, с 51,5 % в 1995 г. до 30,9% в 2004 г. (табл. 2). Причиной этого является отказ от использования земель и выбытие членов сельскохозяйственных предприятий со своими земельными долями для организации крестьянских (фермерских) хозяйств.

Увеличению площадей земель крестьянских (фермерских) хозяйств, способствует рост их количества. Если в 1995 г. их количество составляло 1936 единиц, то в 2004 г. она составляет 3781 единиц. Применение к крестьянским (фермерским) хозяйствам специального налогового режима, при котором они уплачивают в бюджет единый земельный налог, социальный налог, подоходный налог с заработной платы работников способствует росту их количества. Немаловажную роль сыграла отмена аренды земельных долей в Республике Казахстан, в соответствии с которой в целях сохранения своих прав на земельную долю, многие граждане, расторгнув договор аренды, переоформили право пользования для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства

Как показывают исследования, одним из существенных проблем реализации права собственности и пользования на землю в области, является выполнение землеустроительных работ и выдача документов, удостоверяющих право на землю за собственный счет хозяйств и граждан.

Для финансирования землеустроительных работ и выдаче документов на землю в Западно-Казахстанской области требуется 68 млн. тенге (14,5 млн. руб.). Фактически же за период с 2000-2004 гг. выполнены землеустроительные работы на сумму 6,7 млн. тенге (1,4 млн. руб.) за собственный счет землепользователей и землевладельцев. При этом 1 день землеустроительных работ обходится в 2855 тенге (608 руб.). К удорожанию выполнения землеустроительных работ ведут количество участков, их размер, отдаленность районных центров и центров обслуживания.

Стоимость оформления и выдачи земельного кадастрового дела (паспорта, акта на право пользования или собственности) на земельный участок размером 35-40 га для крестьянских (фермерских) хозяйств составляет 10,0 тыс. тенге (2,1 тыс. руб.), для сельскохозяйственных предприятий 25,0 тыс. тенге (5,3 тыс. руб.).

Таблица 2 - Изменение форм пользования землями сельскохозяйственного назначения

в Западно-Казахстанской области

Формы землепользователей и землевладельцев 1995 г. 1998 г. 2000 г. 2002 г. 2004 г. 2004 г. к

тыс. га % тыс. га % тыс. га % тыс. га % тыс. га % 1995 г. (+;-) 2002 г. (+;-)

НИИ учреждения и учебные заведения 76,0 0,7 60,0 0,6 43,3 0,8 43,3 1,1 35,9 1,0 -40,1 -7.4

Государственные сельскохозяйственные предприятия 68,0 0,6 59,0 0,6 49,4 1,0 48,0 1.2 47,4 1,4 -20,6 -0,6

Товарищества с ограниченной ответственностью и акционерные общества 5798,4 51,5 2301,6 25,2 1575,4 31,7 1287,7 34,5 1080,9 30,9 -4717,5 -206,8

Крестьянские (фермерские) хозяйства 472,6 4,2 2954,0 32,4 2954,0 59,5 2126,0 57.0 2156,4 61,8 + 1683,8 -30,4

Сельскохозяйственные производственные кооперативы 4768,0 42,3 3687,1 40,4 296,0 6,0 152,4 4,1 142,5 4,1 -4625,5 -9,9

Другие негосударственные сельскохозяйственные предприятия 60,7 0,5 49,1 0,5 64,0 1,2 68,4 1,8 20,8 0.6 -40,0 -47,6

Личные (подсобные) хозяйства, коллективное садоводство, огородничество 5.2 0,04 6,3 0,07 10,9 0,2 15.6 0,4 16,6 0,5 + 11,4 + 1,0

Всего 11248,9 100 9116,0 100 4964,1 100 3731,0 100 3489,9 100 -7759,0 -241,1

Своевременное выполнение землеустроительных работ и выдача соответствующих документов на землю, является одной их организационных условий стабильного землепользования, которое создает гарантию и охрану права собственности и пользования для субъектов земельных отношений.

В этой связи в диссертации разработаны предложения, которые сводятся к тому, что целесообразно проведение землеустроительных работ осуществлять как за счет землепользователей и землевладельцев, так за счет государства. Для финансирования землеустроительных работ важно утвердить на законодательном уровне целевой характер средств, поступающих в местный бюджет в виде земельного налога, арендной платы. Так, сумма поступления земельных платежей в бюджет области за период с 2001-2004 гг. составила 527 млн. тенге (112 млн. руб.).

В процессе реорганизации совхозов и колхозов в области было выдано 240 тыс. свидетельств на право пользования условной земельной долей общей площадью 8655 тыс. га, фактически распорядились 197,6 тыс. граждан или 82% от общего их количества (табл.3).

Таблица 3 - Распоряжение земельными долями в Западно-Казахстанской области за годы проведения земельной реформы

количество площадь

Показатели тыс. в% тыс. в%

чел. га

Количество пользователей, распорядившихся земельными долями

Продали хозяйствующим субъектам аграрного сектора*

197,6 100 7061,2 100

3,1 1,6 51,2 0,7

14,3 7,2 382,4 5,4

Передали земельную долю на условиях аренды**

Передали на правах дарения с/х предприяти- 5,1 2,5 182,7 2,6 ям*

Передали право пользования земельными 102,5 52,0 3925,4 55,6 долями в уставный капитал с/х предприятия Получили земельный участок в счет

земельной доли для организации крестьянско- 72,6 37,0 2492,5 35,3 го (фермерского) хозяйства

* Сделки продажи и дарения земельных долей отменены Законом РК «О Земле» от 24 января 2001 г. N 152-Н, ** сделки с арендой земельных долей отменены Земельным Кодексом РК 20 июня 2003 г. № 442-Н

Как видно из таблицы 3 осуществление сделок с земельными долями, происходило в Западно-Казахстанской области в основном за счет организации крестьянских (фермерских) хозяйств и передачи их в уставной капитал сельскохозяйственных предприятий.

Проведенный анализ оборота земель сельскохозяйственного назначения в области показывает, что оборот представлен лишь безвозмездной передачей государством земель для ведения личного (подсобного) хозяйства, садоводства и огородничества, дачного строительства в пределах норм установленных Земельным Кодексом Республики Казахстан, а также оборотом земельных долей и арендой земли, где арендодателем выступают местные исполнительные органы власти, арендаторами - сельскохозяйственные предприятия, крестьянские (фермерские) хозяйства.

На 01.01.2005 г., согласно Земельного Кодекса, граждане, которые передали свои права пользования земельной доли в аренду хозяйствующим субъектам аграрного сектора экономики, должны были полностью расторгнуть договора аренды. Этот процесс в области сопровождался проблемами выделения из состава сельскохозяйственных предприятий своими земельными долями для организации крестьянского (фермерского) хозяйства, нарушением севооборотов, ростом конфликтов, которые решались в судебном порядке.

Тем не менее, расторгнув договора аренды 33% граждан организовали крестьянское (фермерское) хозяйство, 47% внесли свои земельные доли в качестве вклада в уставные капиталы сельскохозяйственных предприятий, 20% отказались от своих прав на земельную долю, площадь земель которых зачислена в специальный земельный фонд районов.

Недостаточная разработанность норм регулирующих права обладателей земельных долей, с учетом их интересов, ограниченная возможность выбора разных форм, способов, методов распоряжения долями предписанные законодательством, не обеспечивают эффективный оборот земельных долей.

В целях реализации прав на земельную долю следует передать безвозмездно государством земельные участки тем крестьянским (фермерским) хозяйствам, площади земель которых сформированы на основе земельных долей, эффективно использующим их в течение длительного времени. При этом следует придерживаться установленных Правительством Республики Казахстан правил о предельных размерах земельных участков, которые могут находиться в частной собственности данной категории хозяйств.

Формирование класса новых собственников происходит в стране посредством выкупа земель сельскохозяйственного назначения из государственной в частную собственность по кадастровой стоимости земли. В настоящее время в Казахстане развитие земельного рынка только формируется и в связи с этим рыночная оценка сельскохозяйственных земель отсутствует. С введением частной собственности на землю всего по республике выкуплено из государственной собственности 40 тыс. га, общей стоимостью 87 млн. тенге (18 млн. руб.)

В Республике Казахстан существует государственная и частная формы собственности на землю. Коллективная, долевая, смешанная, совместная и другие формы собственности являются разновидностями частной формы собственности на землю (рис. 1).

Рисунок 1-Формы земельной собственности в сельском хозяйстве Республики Казахстан.

Земельный Кодекс предоставляет землепользователям право выбора между частной собственностью и арендной земли, предлагается выкуп земли как по полной оценочной стоимости, так и по льготной цене. Допускается продажа земли в рассрочку сроком до 10 лет. При этом в случае продажи земли по льготной цене вводится мораторий на совершение любых сделок с земельным участком сроком на 10 лет. При продаже в рассрочку разрешается

совершать земельные сделки только по истечении 10 лет после полной оплаты кадастровой стоимости земли.

Эта система должна быть направлена на улучшение положения хозяйствующих субъектов, которым предоставляются дополнительные возможности в связи с правом на землю. Право частной собственности предполагает содействие развитию предпринимательства в сельском хозяйстве, рациональное и бережное использование земли. В связи с этим, в диссертации разработаны предложения, которые позволяют ускорить процесс развития частной формы собственности на землю путем снижения размера льготной цены до 40% при выкупе из государственной собственности (установленная государством льготная цена составляет 25%). При этом предлагается ограничить перечень категории сельскохозяйственных товаропроизводителей, которые мо-|-ут воспользоваться данным правом. К ним можно отнести эффективных землепользователей, не имеющих долгов перед бюджетом по земельным платежам, которые проводят определенные мероприятия, способствующие улучшению качественного состояния земель.

При выкупе в рассрочку целесообразно разрешить совершать любую сделку, не запрещенную законодательством, с земельными участками, за которых уже внесены платежи в бюджет. Данное мероприятие будет способствовать формированию оборота земель сельскохозяйственного назначения. (рис2).

Для улучшения качественного состояния земель сельскохозяйственного назначения предлагается передавать желающим нарушенные и деградированные земли, на правах безвозмездного пользования сроком до 5 лет. По истечении данного срока, при условии проведения мелиоративных мероприятий и улучшения качественного состояния земель передать их безвозмездно в частную собственность, что будет способствовать, снижению деградированных земель, к увеличению собственников земли.

Переход к рыночной экономике обусловил введение платности землепользования. Кадастровая оценка 1 га земли в Республике Казахстан исчисляется на основе нормативной цены путем применения к ней поправочных коэффициентов (в зависимости от удаленности, мелиоративного состояния, водообеспеченности земельных участков). Вся растениеводческая продукция переводится в соответствие с установленными коэффициентами в условные зерновые единицы.

Рисунок 2 - Предлагаемый способ предоставления земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность путем выкупа н на правах аренды

Применяемая методика исчисления нормативной оценки земли имеет ряд преимуществ, так как основывается на нормативном рентном доходе и учете нормативных прямых производственных затрат на зерновые культуры, мировых цен на зерно в размере 80$ США, ставки капитализации земельной ренты в размере 8%, что важно при установлении цены. Однако, нормативная стоимость земли основывается на сугубо экономических показателях, тогда как важное свойство земли, ее качественное состояние определяется поправочными коэффициентами, что, на наш взгляд, искажает реальную цену земли.

Проведенный расчет нормативной цены в Западно-Казахстанской области на примере 4-х хозяйств показывает существенную разницу между нормативной ценой, установленной государством, и рассчитанный нами в сторону завышения, прежде всего, это связано с увеличением роста цен на зерновую продукцию (табл.4).

Таблица 4 - Расчет нормативной цены стоимости 1 га пашни хозяйств Западно-Казахстанской области*

№ п/п Показатели Пашня неорошаемая

темнокаштановые каштановые

К(Ф)Х «Кар-кула» ТОО «Каменский» К(Ф)Х «Осим-тал» ТОО «Раздольное»

1 Урожайность зерна, ц/га 10,0 8,4 10,2 10,5

2 Затраты на 1 га, тыс. тенге 7,4 7,9 8,3 8,0

3 Норма прибыли на вложенный капитал 8% к затратам на 1 га 0,7 0,7 0,7 0,5

4 Цена производства, тыс. тенге (3+4) 8,1 8,6 9,0 8,5

5 Стоимость валовой продукции, тыс. тенге 13,0 11,0 13,3 13,6

6 Расчетный доход, тыс. тенге 4,9 2,4 4,3 5,1

7 Базовая ставка (нормативная цена), тыс. тенге Долларов США 61,3 451 30 220 54,0 397 63,7 468

Примечание: 1 российский рубль по курсу Национального банка Республики Казахстан на 01.10. 2005 г. равен 4 тенге 69 тиын (копеек).

♦Нормативная цена рассчитана на основе государственной методики расчета базовых ставок для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Государственная методика исчисления нормативной цены введена в

2003 г., когда стоимость 1 тонны зерна составляла 80$ США, тогда как в 2005 г она возросла до 100$. Поэтому следует пересматривать нормативную стоимость земли каждые два года в соответствии с изменением цен, сложившихся на рынке. При исчислении кадастровой оценки земли необходимо также ввести поправочный коэффициент на инфляцию.

В дальнейшем целесообразно осуществлять дифференцированный подход к исчислению кадастровой стоимости земли для всех организационно-правовых форм, что поможет объективно определить стоимость земли.

Исчисление базовых ставок земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения, установленные в расчете на 1 га и дифференцированные по качеству почв пропорционально баллам бонитета для сельскохозяйственных предприятии и для крестьянских (фермерских) хозяйств в размере 0,1% от оценочной стоимости земли, не стимулирует эффективное использование земли. В мировой практике земельный налог тесно взаимосвязан с ценой земли, арендной платы, с помощью земельного налога целесообразно оценивать эффективность затрат и средств труда.

Для выравнивания экономических условий хозяйствования нами предлагается привести систему исчисления налога на землю и арендной платы к единой основе для всех категории сельхозтоваропроизводителей, так как, учитывая высокую стоимость кадастровой оценки земли, в настоящее время крестьянские (фермерские) хозяйства уплачивают в бюджет большую сумму, чем сельскохозяйственные предприятия. Исчислять земельный налог в условиях их убыточности целесообразно по ставке 1-2%, арендную плату - 3-4% от кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

Проведенное исследование показало, что роль аренды в земельном обороте значительна, поскольку она в настоящее время в Республике Казахстан является основным доступным средством вовлечения земли в активный оборот. Государство, выступающее в роли арендодателя, должно устанавливать правовой режим использования вносимых средств арендаторами по повышению плодородия. По окончании срока аренды или ее расторжения часть затрат, используемых для улучшения состояния земли, следует возвратить арендатору. Нанесенный же ущерб, связанный с ухудшением качества целесообразно возвратить арендодателю в виде штрафа. Так за период с 2001 по

2004 гг. в бюджет районов области поступило 472 млн. тенге (101 млн. руб.)

Исследования показывают, что действующий порядок и условия предоставления земельных участков в пользование нуждаются в улучшении. В целях сокращения случаев неиспользования и нерационального их пользо-

нания следует предоставлять земли только сельскохозяйственным товаропроизводителям и гражданам, которые могут документально подтвердить платежеспособность, наличие техники и с обязательным предоставлением бизнес-плана.

В диссертации приведены случаи нарушения конституционных прав граждан в связи с правом на землю. В этом случае целесообразно право предоставления и изъятия земли осуществлять местным исполнительным органам власти по согласованию с государственными органами управления по земельными ресурсами и местными представительными органами.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что современное состояние развития земельные отношений характеризуется отсутствием эффективных механизмов экономического стимулирования рационального использования земли, незавершенностью земельных преобразований, слабым стимулированием на законодательном уровне процесса рыночного оборота. Сокращение бюджетной поддержки проведения землеустроительных работ и улучшения качественного состояния земель, низкий уровень производительных сил, неразвитость рыночной инфраструктуры земли, экономические условия хозяйствования на земле, не способствуют эффективному развитию земельных отношений.

2. Введение многообразия форм собственности и пользования не способствовало повышению эффективности землевладения и землепользования. Это связано с принятыми условиями приватизации, с использованием институтов земельных долей, в частности работникам социальной сферы, которые в силу многих объективных причин не могли сами обрабатывать землю, что впоследствии привело к нерациональному сс использованию.

Практика убедительно показала, что одного законодательного введения частной собственности на землю недостаточно. Для эффективного развития землевладения, требуется комплекс мер на государственном уровне - создание благоприятных организационных, экономических мер и условий хозяйствования, осуществлении защиты конституционных прав собственников. Применение льготных условий при совершении сделки купли-продажи земельного участка из государственной собственности будет способствовать развитию частной собственности на землю.

3. Современное состояние развития земельных отношений в изучаемом регионе можно охарактеризовать как нестабильное. Неплатежеспособность,

тяжелое финансовое состояние различных организационно-правовых форм, высокие цены на землю, по сравнению с их доходами отрицательно влияют на развитие частной формы собственности на землю.

Трудности материально-технического обеспечения, недостаток применения органических и минеральных удобрений, ухудшение качественного состояния сельскохозяйственных угодий крайне отрицательно сказываются на эффективности их использования.

Низкий спрос на земли сельскохозяйственного назначения, значительная доля государственной собственности на землю в Западно-Казахстанской области не способствует обороту. Препятствуют эффективному обороту земельных долей ограниченные условия распоряжения прав на земельную долю, предписанные в законодательстве.

4. Действующий механизм исчисления земельного налога, арендной платы показывает изолированный подход к определению данных показате-лей.Исчислять этих показатели следует в процентах от кадастровой оценки земли, где учитываются издержки производства, нормативный рентный доход. Арендная плата и земельный налог по своему экономическому содержанию являются частью цены и тесно связаны между собой.

5. Переход к цивилизованному эффективному обороту земель требует длительного времени. Процесс этот получит должное развитие, когда у сельскохозяйственных товаропроизводителей появятся реальные накопления и усилится их инвестиционная активность. Практика организации земельного оборота на основе арендного права может стать той методологической основой, с помощью которой можно впоследствии обрабатывать и формировать рыночные механизмы перераспределения земель. Подтверждением этому является поступательное развитие арендных отношений в Республике Казахстан, в Западно-Казахстанской области, где соответственно доля арендованной земли составляет 90% и 98,9 %. В этой связи предоставление арендатору права преимущественного приобретения земли в случае его продажи, практика компенсации за произведенные арендатором улучшения качественного состояния земель сельскохозяйственного назначения позволят эффективно использовать земли.

6. Рыночная цена формируется под влиянием таких факторов, как спрос и предложение. В условиях, когда спрос на земли сельскохозяйственного назначения практически отсутствует, рыночная цена, не получает должного развития. На наш взгляд, рыночная цена может значительно превышать уровень кадастровой стоимости земли, но она не должна быть ниже установленной минимальной ее стоимости. Эта цена представляет собой наиболее

вероятную цену продажи на открытом рынке в условиях конкуренции и определяется динамикой экономических, политических и демографических условий.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Мустафиева А.Т. Развитие земельных отношений в сельском хозяйстве Республики Казахстан // Материалы международной научно-практической конференции (научные доклады) - Орел: Изд-во ОрелГАУ, 2002.-0,2 ил.

2. Мустафиева А.Т.Проблемы развития земельных отношений в Республике Казахстан // Материалы научно-практической конференции, (научные доклады) - Уральск: Изд-во Зап.Каз.ГУ,2002.-0,1 п.л.

3. Мустафиева А.Т. Влияние земельных отношений на демографическую ситуацию в сельской местности // Материалы международной научно-практической конференции (научные доклады).- М.: Изд-во ОО «МАКС Пресс», 2002.-0,2 п.л.

4. Мустафиева А.Т. Социально-экономическая сущность и содержание земельных отношений // Материалы международной научно-практической конференции (научные доклады).-Уральск: Изд-во Зап.Каз.АУ,2003.-0,3 п.л.

5. Мустафиева А.Т. Зарубежный опыт развития земельных отношений в сельском хозяйстве. // Материалы международной научно-практической конференции (научные доклады).- Уральск: Изд-во УАТиСО, 2003.-0,5 п.л.

6. Мустафиева А.Т. Организационно-экономический механизм оборота земельных долей (рекомендации) / Сагайдак А.Э., Тушканов М.П., Трофимов А.П., Югай A.M.- М.: Изд-во ГУЭП, 2003-9,0 п.л. в том числе авторских -0,2 п.л.

7. Мустафиева А.Т. Реформирование собственности в сельскохозяйственных предприятиях // Материалы международной научно-практической конференции (научные доклады).- М.: Изд-во ООО «ТЕИС»,2004-0,1 п.л.

8. Мустафиева А.Т. Частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения: плюсы и минусы // Социально-экономические проблемы развития АПК России: сборник статей. - М.: ГНУ ВНИИЭСХ.,2004.-0,2 п.л.

9. Мустафиева А.Т. О некоторых вопросах Земельного Кодекса Республики Казахстан // Материалы международной научно-практической конференции (научные доклады).- М.: Изд-во ГУЗ,2004-0,2 п.л.

10. Мустафиева А.Т.Современное состояние и тенденции развития земельных отношений в Западно-Казахстанской области // Материалы международного симпозиума. Оренбург: Изд-во ОГАУ, 2004-0,2 п.л.

J^c^f '

Лицензия ЛР № 021238 от 22.08.97.

Подписано в печать 12.10.2005 г. Бумага офсетная. Печать офсетная. Бумага 60x84 1/16 Усл.печ.л. 1,5 Тираж 100 экз. Заказ X» 1АЗ

111621, г. Москва, ул. Оренбургская, 15 Отдел оперативной полиграфии ФГУП «ВО Минсельхоза России»

г•

Г

i

РЫБ Русский фонд

2006-4 15200

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Мустафиева, Алия Тулегеновна

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ И РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1 Социально-экономическая сущность и содержание земельных отношений

1.2 Формы собственности на землю и основы его регулирования

1.3 Методологические и теоретические аспекты развития оборота земель сельскохозяйственного назначения

Глава 2 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЗАПАДНО-КАЗАХСТАНСКОЙ ОБЛАСТИ

2.1 Развитие форм собственности и форм пользования на земли сельскохозяйственного назначения: анализ и оценка

2.2 Оборот сельскохозяйственных земель (виды, масштабы, правовое обеспечение)

2.3 Структурные изменения сельскохозяйственных угодий и эффективность использования, их качественная характеристика

Глава 3 СОВЕРЕШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОНННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА РАЗВИТИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

3.1 Основные направления совершенствования реализации права собственности и пользования на землю в сельском хозяйстве

3.2 Оценка земли и виды платности землепользования

3.3 Совершенствование механизма оборота сельскохозяйственных земель

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие земельных отношений в сельском хозяйстве"

Актуальность темы исследования. Переход к рыночной экономике обусловил необходимость коренного изменения правового и экономического регулирования земельных отношений.

Главные задачи проводимой земельной реформы сводились к преобразованию отношений собственности, переходу преимущественно к экономическим методам управления земельными ресурсами, рациональному перераспределению земель и эффективному их использованию в сельском хозяйстве.

Однако, в реальной практике, из-за отсутствия эффективной государственной земельной политики, поспешности проведения земельной реформы, процесс становления эффективного собственника и пользователя затянулся, земельный рынок находится в начальной стадии развития, из-за отсутствия инвестиционной привлекательности сельскохозяйственных земель оборот крайне затруднен, ухудшается качественное состояние сельхозугодий.

Важность решения земельного вопроса, затрагивающего интересы каждого гражданина страны и каждого хозяйствующего субъекта в аграрном секторе экономики требует научно-обоснованной концепции, государственной программы проведения земельной реформы и механизма ее реализации, учитывающего социально-экономические условия различных регионов страны.

Эффективное развитие земельных отношений в рыночных условиях требует новых обоснованных теоретических и методологических подходов к решению возникающих проблем.

Актуальность и новизна, недостаточная теоретико-практическая разработанность проблем развития земельных отношений в сельском хозяйстве, необходимость учета условий перехода экономики к рынку определили выбор темы диссертационной работы.

Состояние изученности проблемы. Проблемам развития земельных отношений в сельском хозяйстве посвящены многие научные труды ученых-экономистов, в частности российских ученых И.Н. Буздалова, В.Р. Беленького, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, В.В. Вершинина, A.M. Емельянова, Е.Ф. Заворотина, А.А. Комова, Э.Н.Крылатых, В.В. Милосердова, А.С. Миндрина,

A.В. Петрикова, К.И. Панковой, В.Я. Узуна, В.И. Хлыстуна, A.M. Югая, представителей казахстанской агроэкономической науки З.Д. Дюйсенбекова,

B.В. Григорука, К.Б. Берентаева, Т.А. Есиркепова, Г.А. Калиева, Б.С. Оспа-нова, А.И. Сабировой, А.А. Сатыбалдина и других.

Вместе с тем, при всем многообразии освещаемых в экономической литературе вопросов и мнений по проблемам развития земельных отношений, недостаточно уделено внимания развитию системы платного землепользования в соответствии с новыми экономическими условиями, проблемам реализации права собственности и пользования на земли сельскохозяйственного назначения. Требуют дальнейшего исследования методологические и практические аспекты оборота земель в сельском хозяйстве.

Цель и задачи исследования. Цель исследования заключается в разработке и уточнений теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию организационно-экономического механизма развития земельных отношений.

В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:

- уточнена экономическая сущность и содержание земельных отношений, раскрыты особенности их развития в современных условиях хозяйствования;

- определены этапы становления и развития форм земельной собственности и хозяйствования, разработаны предложения, предусматривающие создание государством организационных условий хозяйствования в целях реализации прав собственности и пользования на землю;

- дана комплексная характеристика современного состояния развития земельных отношений в регионе, эффективности использования сельскохозяйственных угодий, состояния оборота земель, их качественная характеристика;

- раскрыты отдельные положения совершенствования экономического механизма регулирования земельных отношений, в частности, кадастровой оценки земли, налога на землю, арендной платы;

- разработаны рекомендации по совершенствованию механизма оборота земель сельскохозяйственного назначения, включая арендные отношения;

- изучено государственное регулирование земельных отношений, предложены новые условия механизма предоставления земель в пользование и в собственность, предусматривающие координацию и согласование органов местной исполнительной власти, управления земельными ресурсами и местных представительных органов.

Предметом исследования являются экономические, организационно-правовые отношения между собственниками и пользователями земли.

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения, используемые различными собственниками и пользователями, а также современное состояние развития земельных отношений на территории Западно-Казахстанской области.

Теоретической и методологической основой исследования послужили научные труды отечественных ученых, экономистов-аграрников ближнего и дальнего зарубежья по вопросам развития земельных отношений.

В качестве информационной базы были использованы материалы статистической отчетности Управления статистики Республики Казахстан, Западно-Казахстанской области, Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами, Западно-Казахстанского территориального управления по управлению земельными ресурсами, материалы Департамента сельского хозяйства Западно-Казахстанской области.

Исходной базой исследования послужили материалы Всероссийского научно-исследовательского института экономики сельского хозяйства, Всероссийского института аграрных проблем, Всероссийского научно-исследовательского института экономики, труда и управления в сельском хозяйстве, Научно-исследовательского института экономики АПК и развития сельских территорий (Республика Казахстан), нормативно-правовые документы республиканских и региональных органов исполнительной власти по вопросам регулирования земельных отношений.

В процессе проведения научного исследования использованы методы: аналитический, экономико-статистический, расчетно-конструктивный, монографический, метод группировок.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

- уточнена сущность и экономическое содержание земельных отношений в условиях рынка;

- предложены основные направления развития частной собственности на землю, важным из которых является предоставление льготных условий ее приобретения для организации сельскохозяйственного производства;

- обоснованы положения по совершенствованию экономического регулирования земельных отношений (определения кадастровой стоимости земли, налога на землю, арендной платы) с целью установления объективного механизма платы за землю и стимулирования рационального использования земель сельскохозяйственного назначения;

- рекомендованы отдельные направления совершенствования механизма арендных отношений, включающие организационно - экономические и правовые условия стабильного хозяйствования на арендованной земле;

- разработан порядок, условия, механизм предоставления земель в собственность и пользование, в целях ее более эффективного использования.

Практическая значимость проведенного исследования определяется возможностью использования разработанных предложений для повышения Щ эффективности решения вопросов дальнейшего развития земельных отношений, рационального использования земельных ресурсов как необходимого условия эффективного и стабильного функционирования и развития сельского хозяйства, усиления контроля за использованием земли. Рекомендации могут быть использованы государственными органами по управлению земельными ресурсами, Департаментом сельского хозяйства Западно-Казахстанского области.

Апробация работы. Рекомендации и предложения диссертанта одобрены и приняты к внедрению Западно-Казахстанским областным территориальным управлением по управлению земельными ресурсами, Зеленовским районным отделом сельского хозяйства и земельных отношений.

Основные положения диссертационной работы обсуждались на меж* дународных научно-практических конференциях в 2003-2004 гг., в частности в Орловском государственном аграрном университете, Западно-Казахстанском государственном университете, Западно-Казахстанском аг-рарно-техническом университете, Московском государственном университете им. М.В. Ломоносова, Оренбургском аграрном университете, во Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства.

Структура и объем работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений, включает 23 таблиц, 11 рисунков и 12 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Мустафиева, Алия Тулегеновна

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Проведенное исследование позволяет сделать вывод, что современное состояние развития земельные отношений характеризуется отсутствием эффективных механизмов экономического стимулирования рационального использования земли, незавершенностью земельных преобразований, слабым стимулированием на законодательном уровне процесса рыночного оборота. Сокращение бюджетной поддержки проведения землеустроительных работ и улучшения качественного состояния земель, низкий уровень производительных сил, неразвитость рыночной инфраструктуры земли, экономические условия хозяйствования на земле, не способствуют эффективному развитию земельных отношений.

2. Введение многообразия форм собственности и пользования не способствовало повышению эффективности землевладения и землепользования. Это связано с принятыми условиями приватизации, с использованием институтов земельных долей, в частности работникам социальной сферы, которые в силу многих объективных причин не могли сами обрабатывать землю, что впоследствии привело к нерациональному ее использованию.

Практика убедительно показала, что одного законодательного введения частной собственности на землю недостаточно. Для эффективного развития землевладения, требуется комплекс мер на государственном уровне -создание благоприятных организационных, экономических мер и условий хозяйствования, осуществлении защиты конституционных прав собственников. Применение льготных условий при совершении сделки купли-продажи земельного участка из государственной собственности будет способствовать развитию частной собственности на землю.

3. Современное состояние развития земельных отношений в изучаемом регионе можно охарактеризовать как нестабильное. Неплатежеспособность, тяжелое финансовое состояние различных организационно-правовых форм, высокие цены на землю, по сравнению с их доходами отрицательно влияют на развитие частной формы собственности на землю.

Трудности материально-технического обеспечения, недостаток применения органических и минеральных удобрений, ухудшение качественного состояния сельскохозяйственных угодий крайне отрицательно сказываются на эффективности их использования.

Низкий спрос на земли сельскохозяйственного назначения, значительная доля государственной собственности на землю в Западно-Казахстанской области не способствует обороту. Препятствуют эффективному обороту земельных долей ограниченные условия распоряжения прав на земельную долю, предписанные в законодательстве.

4. Действующий механизм исчисления земельного налога, арендной платы показывает изолированный подход к определению данных показателей.Исчислять этих показатели следует в процентах от кадастровой оценки земли, где учитываются издержки производства, нормативный рентный доход. Арендная плата и земельный налог по своему экономическому содержанию являются частью цены и тесно связаны между собой.

5. Переход к цивилизованному эффективному обороту земель требует длительного времени. Процесс этот получит должное развитие, когда у сельскохозяйственных товаропроизводителей появятся реальные накопления и усилится их инвестиционная активность. Практика организации земельного оборота на основе арендного права может стать той методологической основой, с помощью которой можно впоследствии обрабатывать и формировать рыночные механизмы перераспределения земель. Подтверждением этому является поступательное развитие арендных отношений в Республике Казахстан, в Западно-Казахстанской области, где соответственно доля арендованной земли составляет 90% и 98,9 %. В этой связи предоставление арендатору права преимущественного приобретения земли в случае его продажи, практика компенсации за произведенные арендатором улучшения качественного состояния земель сельскохозяйственного назначения позволят эффективно использовать земли.

6. Рыночная цена формируется под влиянием таких факторов, как спрос и предложение. В условиях, когда спрос на земли сельскохозяйственного назначения практически отсутствует, рыночная цена, не получает должного развития. На наш взгляд, рыночная цена может значительно превышать уровень кадастровой стоимости земли, но она не должна быть ниже установленной минимальной ее стоимости. Эта цена представляет собой наиболее вероятную цену продажи на открытом рынке в условиях конкуренции и определяется динамикой экономических, политических и демографических условий.