Региональная социально-экономическая политика в муниципальном образовании на рынке жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Региональная социально-экономическая политика в муниципальном образовании на рынке жилья"

На правах рукописи

ТИМАКОВ Иван Всеволодович

РЕГИОНАЛЬНАЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПОЛИТИКА В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 6 МАЙ 2013

Петрозаводск - 2013

005059697

Работа выполнена в Институте экономики Карельского научного центра Российской академии наук

Научный руководитель

доктор экономических наук, доцент

Козырева Галина Борисовна

Официальные оппоненты:

Селин Владимир Степанович,

заслуженный экономист РФ,

доктор экономических наук, профессор,

Институт экономических проблем им. Г.П. Лузина

Кольского научного центра РАН,

зав. отделом экономической политики и хозяйственной

деятельности в Арктике

Рудаков Михаил Николаевич,

доктор экономических наук, профессор Петрозаводский государственный университет, профессор кафедры экономической теории и менеджмента

Ведущая организация:

Институт социально-экономического развития территорий РАН

Защита состоится «01» июня 2013 года в _15 часов на заседании диссертационного совета Д 307.009.01, созданного при Мурманском государственном техническом университете, 183010, г. Мурманск, ул. Спортивная, 13.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета Автореферат разослан «26» апреля 2013г. Ученый секретарь диссертационного совета,

кандидат экономических наук

Савельев А.Н.

1.0БЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современных условиях пространственное неравенство территориального развития превращается в проблему социальной и политической стабильности, которая не может быть решена только за счёт бюджетного выравнивания. При этом особое значение имеет способность самих территорий к мобилизации ресурсного потенциала на основе субфедералыюй региональной экономической политики. Внутренние диспропорции экономического развития муниципалитетов в границах регионов зачастую превосходят межрегиональные. Важная роль в мобилизации ресурсной базы региона в качестве факторов экономического роста и обеспечения благосостояния населения принадлежит региональным и местным органам власти.

В настоящее время в российских научных сообществах регион рассматривается как территориальная целостность, объединенная особенностями экономического уклада, природных условий, социума и разделенная административными границами. В рамках данного подхода одним из мало изученных и высоко актуальных является аспект, связанный с условиями и возможностями, обеспечивающими права равного доступа к общественным благам субъектов экономических отношений, осуществляющих свою деятельность в рамках конкретных регионов и муниципалитетов. Муниципалитет по конституции являясь сегодня ключевым звеном реализации таких прав, не обладает достаточными ресурсами для эффективной реализации своих полномочий.

Проблема эффективного использования ресурсов поселений, а также полномочий муниципалитетов в условиях централизации государственного управления представляется актуальной для обеспечения социальных целей региональной социально-экономической политики. Экономической основой местного самоуправления является муниципальное имущество, которое в рамках конституционных полномочий используется для решения основных задач жизнеобеспечения населения, одна из которых связана с доступным жильем.

Региональная социально-экономическая политика на уровне муниципального образования регулирует рынок недвижимости поселения, оказывающий непосредственное влияние на качество жизни населения и экономику территории в отношении рынка факторов производства и социальной инфраструктуры.

Актуальность диссертационного исследования состоит в том, что в исследовании предлагаются методологическая основа и стратегические направления региональной экономической политики для обеспечения развития и доступности муниципальных рынков жилья региона.

Актуальность темы определяет цель исследования.

Целью исследования является решение научной проблемы форми-

рования региональной социально-экономической политики в муниципальном образовании на рынке жилья.

Для достижения цели исследования решаются следующие задачи:

1. Обосновать теоретические подходы к содержанию региональной экономической политики на муниципальных рынках жилья;

2. На основе анализа российского и мирового опыта систематизировать основные направления региональной социально-экономической политики на рынке жилья;

3. Осуществить анализ состояния регионального рынка жилья РК в период 2000-2011 гг.

4. Оценить структуру спроса на рынке жилья в МО РК через проективные стратегии домохозяйств.

5. Разработать инструмент для оценки дифференциации потенциала рынка жилья муниципального образования.

6. Разработать рекомендации по совершенствованию региональной социально-экономической политики в муниципальном образовании на рынке жилья.

Объектом исследования являются муниципальные образования как территории становления и развития рынков жилья.

Предметом исследования является региональная социально-экономическая политика по развитию муниципальных рынков жилья в регионе.

Исследование выполнено в соответствии с п. 3.16 Паспорта специальностей ВАК «Региональная социально-экономическая политика; анализ особенностей и оценка эффективности региональной экономической политики в Российской Федерации, федеральных округах, субъектах Федерации и муниципальных образованиях»

Степень разработанности проблемы.

Исследуемая в диссертации проблема имеет богатую историю исследований в мировой и отечественной науке, по ряду направлений получены важные результаты.

Вопросы региональной политики постулируются и развиваются в трудах российских ученых: А.Г. Гранберга, О.П. Литовки, Г.П. Лузина, В.Е. Рохчина, Г.Н. Власова. Современные институциональные особенности региональной политики раскрыты в работах Н.В. Зубаревич, П.А. Минакира, B.C. Селина, Т.В. Морозовой, Г.Б. Козыревой, М.В. Сухарева, А.И.Татаркина, А.Н. Швецова, В.В. Климанова, С.Н. Смирнова. Специфика региональной политики приграничных регионов представлена в работах Ю.В. Савельева, М.Н. Рудакова, О.В. Толстогузова, А.И. Шишкина.

В формировании научных взглядов автора на современные теоретические и методологические проблемы социально-экономического и ин-

ституционального развития территориальных образований существенная роль принадлежит А. О'Салливану, М.Портеру, О.И. Уильямсону, Д. Нор-ту. Из числа ведущих отечественных ученых, занимающихся проблемами институционального развития в сфере жилищной политики, можно выделить В.М. Полтеровича, С.Б. Авдашеву, Н.М.Розанову, О.С. Виханского. В работе нашли отражение теоретические и методологические вопросы развития рынка недвижимости, рассмотренные в трудах С.Н. Максимова, Г.Н. Стерника, A.C. Пузанова, Н.Б. Косаревой, а также проблемы регулирования градостроительной деятельности, раскрытые в работах Э.К. Трутнева, JI.E. Бандорина.

Методологию и методы исследования составляют: системный подход, труды отечественных и зарубежных авторов в области мировой и региональной экономики, теория управления экономическими и социальными процессами, социологические методы сбора данных, а также методы математико-статистической обработки данных.

Социальные и экономические процессы в работе рассматриваются диалектически: в их единстве, взаимосвязи и развитии. С целью решения поставленных задач использованы методы математической статистики, методы корреляционно-регрессионного анализа, метод факторного анализа с последующим дискриминантным анализом для оценки корректности групп. Также использованы методы экономико-социологических исследований домохозяйств муниципальных образований региона. Применение современных программных средств, таких как Microsoft Excel, SPSS, позволило достичь высокой точности в вычислениях и наглядности в построении графиков.

Информационную базу исследования составили материалы научно-исследовательских работ Института экономики КарНЦ РАН, статистические данные, аналитические материалы министерств и ведомств, материалы научно-практических конференций, нормативно-правовые акты Российской Федерации и Республики Карелия, базы данных экономико-социологических обследований домохозяйств PK.

К защите предлагаются следующие научные положения, составляющие стратегическую идею диссертации.

1. В условиях, когда содержание региональной социально-экономической политики в муниципальных образованиях на рынках жилья не в полной мере отвечает целям реализации конституционных прав равного доступа к общественным благам, эффективное использование муниципальной земельной собственности как фактора производства жилья позволит достичь повышения уровня и качества жизни населения.

2. Учитывая востребованность ипотечного кредитования только высокодоходным сегментом рынка согласно выявленной стратификации домохозяйств по источникам финансирования жилья, институт ипотечного

кредитования в существующих условиях не может быть использован для достижения социальных целей региональной социально-экономической политики на рынках жилья МО.

3. Для оценки внутренней неоднородности сложной территориальной системы, состоящей из совокупности муниципальных образований на основе комплекса взаимосвязанных и взаимообусловленных показателей социально-экономического развития территории (таких, как жилищная обеспеченность, демографическое состояние и деловая активность администраций муниципальных образований), необходима методика многомерного анализа состояния рынков жилья муниципальных образований.

4. Классификация муниципальных образований Республики Карелия на основе методики исследования состояния рынков жилья служит научным обоснование для расширения спектра направлений и инструментов региональной социально-экономической политики применительно к дифференцированным муниципальным рынкам жилья.

Научная новизна результатов диссертационного исследования определяется следующими результатами теоретического и прикладного характера:

- содержание региональной экономической политики дополнено функцией стимулирования эффективного использования муниципальной земельной собственности как фактора экономического роста на основе равного доступа к общественным благам и факторам производства (земля);

- на основе стратификации домохозяйств МО РК по источникам финансирования жилья выявлено ограничение эффективности института кредитования в достижении социальных целей региональной экономической политики на муниципальных рынках жилья для средне и низко доходных групп населения;

- разработана новая методика по выявлению факторов развития муниципальных рынков жилья, состоящая в использовании многомерного статистического анализа (факторного, дискриминантного) в пространстве следующих групп признаков: состояния рынка жилья, деятельности органов самоуправления, жилищной обеспеченности и демографического состояния, которая позволяет осуществлять классификацию муниципального рынка жилья;

- на основе разработанной методики построена и эмпирически подтверждена классификация МО по состоянию и перспективности территориального рынка жилья, которая позволяет дифференцировать региональную экономическую политику на муниципальных рынках жилья.

Теоретическая значимость результатов состоит в развитии представлений о региональной экономической политике, систематизации основных направлений региональной экономической политики на рынках

жилья в международной практике, выявлении основных проблем муниципальных рынков жилья РК.

Практическая значимость результатов состоит в повышении социальной эффективности региональной экономической политики, как механизма развития муниципальных рынка жилья на основе дифференциации региональной экономической политики.

Материалы диссертации могут быть использованы при подготовке учебных программ по дисциплине «Экономика города».

Степень достоверности и апробация результатов исследования.

Достоверность полученных автором результатов диссертационного исследования обеспечивается анализом значительного информационного массива статистических данных и эмпирического материала, четко выраженной логикой диссертации, применением системного подхода к исследованию муниципальных рынков жилья, что послужило основой для разработки новых направлений и инструментов региональной экономической политики по отношению к дифференцированным муниципальным рынкам жилья.

Результаты исследования докладывались на научных конференциях: II и III Молодёжном экономическом форуме КарНЦ РАН (Петрозаводск 2009, 2010 гг.); IV и Ушколе молодых учёных «Социальная инноватика в региональном развитии» Института экономики КарНЦ РАН (Петрозаводск 2009, 2010 гг.); XII Международной научной конференции по проблемам развития экономики и общества в НИУ «Высшая школа экономики» (Москва, 2011 г.); III Всероссийской летней школе молодых исследователей эволюционной и институциональной экономики ПетрГУ (г. Петрозаводск, 2012 г.).

Основные положения и выводы диссертации докладывались на сессии Совета Пряжинского национального муниципального района РК.

Предложенные в работе методы и оценки нашли применение в муниципальных органах власти Республики Карелия в процессе реализации Программы социально-экономического развития Пряжинского национального муниципального района Республики Карелия.

Практические рекомендации автора использованы для обеспечения аналитического сопровождения экономической деятельности предприятия «КарелияСтройСервис».

По теме диссертационного исследования опубликовано 10 печатных работ с авторским участием 3,5 п.л., три работы опубликованы в журналах, рекомендуемых ВАК РФ.

Объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 123 наименований, содержит 149 страниц, в том числе 18 таблиц и 28 рисунков.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность исследования, социально-экономическое значение региональных и муниципальных органов власти в решении основных задач жизнеобеспечения населения, одна из которых связана с доступным жильем. Сформулирована цель исследования, которая состоит в решении научной проблемы формирования региональной социально-экономической политики в муниципальном образовании на рынке жилья, определена степень разработанности этой проблемы, а также сформулированы задачи, решаемые в диссертации для достижения поставленной цели, и научные положения, составляющие стратегическую идею исследования. Во введении изложены научная новизна и практическая значимость результатов исследования.

В главе 1 «Теоретические основы региональной экономической политики на муниципальных рынках жилья» обоснованы теоретические подходы к содержанию региональной экономической политики на муниципальных рынках жилья, а также систематизированы основные направления региональной социально-экономической политики на рынке жилья с учетом отечественного и зарубежного опыта регулирования экономического развития в этой сфере.

Научные подходы, сложившиеся в настоящее время к определению региона, позволяют трактовать его понятие довольно широко. Регион -определённая территория, отличающаяся от других по ряду признаков и обладающая некоторой целостностью, взаимосвязанностью составляющих элементов. Регион может быть представлен как объект и субъект социально-экономических отношений. Регионы выделяют из территории по целевому назначению для решения определённых задач. Управление регионом подразумевает его административную, географическую и социально-экономическую стратификацию.

Географически Республика Карелия относится к специфическим территориям Крайнего Севера, в которых можно выделить ряд подзон: Ла-дожско-Онежская, субарктическая (Беломорский, Кемский и Лоухский районы) и др., что позволяет говорить об особых условиях региональной экономической политики на рынке жилья.

В административном плане регион рассматривается в контексте структуризации муниципальных образований Республики Карелия по условиям функционирования рынков и особенностям реализации социально-экономической политики на рынке жилья.

Как показал проведенный анализ, в социально-экономическом аспекте можно выделить следующие факторы, определяющие особенности региона: низкая обеспеченность жильём по сравнению с более развитыми соседними регионами; преобладание капитальной многоэтажной застройки объединённых собственниками кондоминиумов; преимущественное ис-

пользование в строительстве развитых городских территорий и недоиспользованием потенциала пригородов и сельских территорий; бессистемное развитие индивидуальной малоэтажной застройки; сформировавшийся рынок «продавца» на рынке жилой недвижимости с высокими экспоненциально растущими ценами; преобладание частных инвестиций в строительство за счёт использования средств «дольщиков»; высокие ставки по ипотечным кредитам на волатильном финансовом рынке.

В целом рассмотренные положения позволяют считать выделенный регион специфическим образованием с позиций проведения политики на рынке жилья. С другой стороны, он обладает и типичными чертами, что позволяет учитывать отдельные выводы исследования в региональной политике других субъектов РФ.

Целью региональной политики в Российской Федерации является сбалансированное социально-экономическое развитие регионов страны, укрепление территориальной целостности государства, способствующее росту благосостояния и качества жизни граждан России и сокращению различий между регионами по жизненному уровню.

В России сложилось три подхода к развитию пространства.

Рыночный подход — экономический рост через конкурентоспособность территорий с перераспределением доходов в дальнейшем.

Геополитический подход - контроль рубежей и инвестиции в приграничные и стратегические территории.

Территориальная социальная справедливость - территориальное выравнивание для более равного доступа людей к общественным благам.

Проблема территориальных диспропорций не может быть решена только за счёт бюджетного выравнивания. Важное значение имеет способность самих территорий к мобилизации ресурсного потенциала для сокращения диспропорций экономического развития на основе субфедеральной региональной экономической политики.

Реализация региональной социально-экономической политики осуществляется на различных уровнях разделения власти по характеру задач, которые решаются в рамках соответствующих полномочий.

Проблема использования ресурсов поселений, а также полномочий муниципалитетов в условиях централизации государственного управления представляется актуальной для обеспечения социальных целей региональной экономической политики. Экономической основой местного самоуправления является муниципальное имущество, которое в рамках конституционных полномочий используется для решения основных задач жизнеобеспечения населения, одна из которых связана с доступным жильем.

Таким образом, в условиях, когда содержание региональной социально-экономической политики в муниципальных образованиях на рынках жилья не в полной мере отвечает целям реализации консти-

туционных прав равного доступа к общественным благам, эффективное использование муниципальной земельной собственности как фактора производства жилья позволит достичь повышения уровня и качества жизни населения.

Основной задачей рынка жилья является удовлетворение потребностей национальной экономики в жилье, что решает социальную задачу.

Социальные цели региональной экономической политики редко учитываются классическими рыночными механизмами. Потребность населения в жилье изменяется качественно и количественно, в зависимости от сложившейся демографической ситуации и привлекательности территории для проживания. Капиталоёмкость производства и высокая стоимость жилья ограничивают платёжеспособность домохозяйств и требуют длительного периода накопления необходимых для приобретения средств.

Государство вынуждено вмешиваться в деятельность рынка в рамках региональной экономической политики, реализовывая сбалансированную политику поддержки спроса и предложения на несовершенном рынке жилой недвижимости, также оказывая поддержку строительной промышленности стимулируя необходимое предложение. На рынке «продавца» целью такой региональной политики является политика равного доступа к факторам производства для участников рынка и расширение платёжеспособности спроса.

Российский рынок жилья исторически претерпевал множество изменений. В первую очередь это коснулось институтов собственности на жильё, финансирования строительства жилья, процессов развития технологии строительства. Советская политика представляла собой систему государственных административных мер, направленных на строительство жилья и дальнейшее его распределение. Реформы, прошедшие в стране в 90-е годы, изменили экономические отношения в этой сфере. В 2000-е гг. жилищная проблема выносится в разряд стратегических приоритетов региональной политики.

Доступное жильё - это жильё, обеспечивающее определённые стандарты проживания по цене или арендной ставке, которая не является чересчур обременительной для домохозяйства. Стимулом для строительства доступного жилья выступают права собственности на факторы производства — землю, бюджетные субсидии и условия их использования на уровне МО, а также льготные системы финансирования строительного производства.

Общее в мировой практике то, что рост цен на жильё и дефицит жилья эконом класса во многих регионах Европейского союза способствует усилению роли государственной и, в большей степени, региональной и муниципальной экономической политики в направлении производства доступного жилья. Здесь важную роль играет формирование и стратегиче-

ское использование ограниченных фондов государственного финансирования и дешёвого кредитования, как потребителей, так и застройщиков жилья. Эффективное управление затратами на основе кооперации и использования некоммерческих организаций позволяет организовать и упростить взаимодействие целевых групп потребителей жилья. Важную роль выполняют государственные институты, а также муниципальные власти в развитии территории и формировании земельных отношений. Поддержка федерального правительства необходима в установлении стандартов и улучшении существующих институтов функционирования жилищной сферы.

В условиях жилищного неравенства проблема региональной социально-экономической политики на рынке жилья рассматривается автором как модельная для разработки методики исследования муниципальных рынков жилья и определения направлений дифференцированной региональной экономической политики, нацеленной на согласование спроса и предложения жилья с учётом платёжеспособности населения и поиска баланса между рыночной эффективностью и социальной справедливостью.

В главе 2 «Проблемы и пути развития жилищного рынка Республики Карелия» осуществлен анализ ситуации на рынке жилья РК в период 2000-10 гг., которая характеризуется дефицитом жилья в условиях растущего платёжеспособного спроса; на основе демографических и экономических параметров оценена структура спроса на рынке жилья в МО РК через проективные стратегии домохозяйств.

Строительство жилья - ресурсоёмкий процесс, требующий привлечения значительных объёмов долгосрочного капитала. В РК финансирование строительства осуществляется в основном за счёт средств частных инвесторов. Негативной тенденцией является устойчивое сокращение муниципального строительства, предназначенного для обеспечения социально защищаемых категорий граждан. Подавляющая доля частных инвестиций состоит из средств «дольщиков». В России за счет средств населения финансируется до 40% многоквартирных домов на начальной стадии строительства и до 80% - на завершающих этапах. Доля кредитных средств банков составляет не более 20% от стоимости строительства (данные Института экономики города)

Для оценки спроса на рынке жилья в муниципальных образованиях использовались данные выборочных экономико-социологических опросов по городам Республики Карелия, в которых сконцентрировано более 53% населения республики.

Объектами, проведённых в 2007, 2011гг. исследований, выбраны домохозяйства разных муниципальных образований (Петрозаводск, Косто-мукша, Сортавала, Питкяранта и Лахденпохья). Выборка обследования составила 1156 домохозяйств. Обследования домохозяйств выполнены с

использованием разработанной анкеты. Предмет исследования - жилищная обеспеченность домохозяйств Республики Карелия и оценка перспектив решения жилищного вопроса.

Результаты исследования показали, что существующее состояние жилого фонда в целом не удовлетворяет потребности населения. В г. Петрозаводске за 2007 по 2011 гг. доля домохозяйств, неудовлетворенных жилищными условиями, хотя и снизилась с 60 до 51%, продолжает оставаться на очень высоком уровне. В малых городах наблюдается еще более тяжелая ситуация - этот показатель практически не меняется и приближается к 60%. Уровень и динамика показателя «острота жилищного вопроса» демонстрирует тот же тренд - наблюдается некоторое снижение, но абсолютное значение остается крайне высоким. Результаты исследования свидетельствуют о существовании острой, не решаемой жилищной проблемы в разных муниципальных районах РК.

В результате исследования семей по формам и способам приобретения жилья в собственность выявлено, что основная часть (80%) жилого фонда приватизирована. Остаётся стабильной на уровне 20% доля государственного и муниципального жилья, используемого по договорам социального найма.

В Петрозаводске растёт доля очередников (с 0,4 до 3%), рассчитывающих на прямую помощь государства в виде социальной защиты путем предоставление жилья по договору социального найма. В городах доля очередников достигает 4%. Более активны люди (1,1-3%), ориентированные на целевые государственные программы, такие как «Жилище», но их становиться всё меньше.

Потенциальный спрос на вторичном рынке Петрозаводска создают семьи, желающие улучшить свои жилищные условия за счёт обмена (9,7%) либо покупки готового жилья (8%). Их доля резко увеличилась до 20% к 2011 г. В районных центрах на перспективное использование услуг вторичного рынка ориентированы 4% домохозяйств с острой жилищной проблемой. К 2011 их доля также увеличилась до 15 %. Процент тех, кто собирается улучшать жилищные условия с использованием различных финансовых источников, в столице составляет 43%, в малых городах -30%.

Распределение домохозяйств г. Петрозаводска по источникам финансирования улучшения жилищных условий с учетом уровня доходов и демографической структуры семьи представлено в табл. 1. Ситуация в малых городах аналогична.

Как следует из стратификации семей по совокупному доходу и демографическому типу (табл.1), семьи, улучшающие жилищные условия, в подавляющем большинстве рассчитывают на использование кредита и собственные доходы.

Таблица 1

Источники финансирования улучшения жилищных условий в Петрозаводске

Показатель Планируют улучшить жилищные условия за счёт источников

ипотечный кредит социальная ипотека кредит на покупку жилья Потреби тельский кредит взять в долг у частных лиц собственные средства субсидии государства

Число наблюдений 87 12 16 9 4 30 5

% по строке

| 53 | 7 | 10 | 6 | 2 | 18 | 3

Квинтили по размеру совокупного месячного денежного дохода семьи

4000-8000 1% 0% 0% 0% 0% 1% 0%

8000-12000 2% 1% 0% 0% 0% 0% 1%

12000-16000 2% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

16000-20000 5% 0% 0% 0% 1% 1% 0%

20000-25000 2% 1% 1% 0% 1% 1% 1%

25000-30000 9% 3% 1% 2% 1% 3% 1%

30000-50000 19% 3% 5% 1% 1% 6% 1%

более 50000 13% 0% 3% 3% 0% 7% 0%

Социачьно-демографический тип семьи

одиночки в труд. возр. 7% 1% 0% 0% 0% 1% 1%

супр. пара без детей 11% 1% 3% 1% 3% 1% 1%

супр. пара без детей с др. родств. 1% 0% 0% 0% 0% 1% 0%

супр. пара с 1 -2 детьми 14% 3% 2% 1% 0% 7% 1%

супр. пара с 3 и более детьми 1% 0% 0% 0% 0% 1% 0%

супр. пара с 1-2 детьми и др. родств. 1% 0% 0% 1% 0% 1% 0%

мать (отец) с 1-2 детьми 14% 1% 2% 1% 0% 2% 0%

мать (отец) с 1-2 детьми и др. родств. 5% 0% 0% 0% 0% 2% 0%

прочие семьи 0% 0% 0% 0% 0% 3% 0%

Из них 41% склоняются к ипотеке, а 16% - собираются вложить собственные средства. Это высокодоходные группы населения с доходами от 25тыс. руб. и выше в Петрозаводске и от 20 тыс. руб. - в малых городах (при модальном значении дохода 30-50 тыс. руб.). В том и другом случае это в основном супружеские пары с детьми или родители одиночки. Таким образом, ипотечное кредитование является продуктом, востребованным высокодоходным сегментом рынка, что ограничивает его возможности как инструмента стимулирования спроса для менее доходных групп населения.

Следовательно, учитывая востребованность ипотечного кредитования только высокодоходным сегментом рынка согласно выявленной стратификации домохозяйств по источникам финансирования жилья, институт ипотечного кредитования в существующих условиях не может быть использован для достижения социальных целей региональной социально-экономической политики на рынках жилья МО.

В главе 3 «Рекомендации по совершенствованию региональной экономической политики на муниципальных рынках жилья» разработан инструмент для оценки дифференциации потенциала рынка жилья муниципального образования, а также предложены рекомендации по совершенствованию региональной социально-экономической политики в муниципальном образовании на рынке жилья.

В качестве ключевых инструментов политики на региональном уровне используется экономическая база региона и муниципалитета в виде имущественных прав на природные ресурсы - факторы производства (земля), возможности консалтинговой и организационной поддержки, институциональные возможности сокращения издержек.

Проверка гипотезы о взаимосвязи и взаимообусловленности состояния муниципальных рынков жилья и активности администраций муниципальных образований в реализации региональной социально-экономической политики на рынке жилья выполнялась на основе данных по муниципальным образованиям Республики Карелия. В качестве методики было выбрано построение многомерной классификации муниципальных образований Карелии с привлечением методов многомерного статистического анализа (факторный, дискриминантный).

Для исследования были отобраны 12 параметров, характеризующих состояние жилищной обеспеченности МО, муниципальных рынков жилья и показатели деятельности органов местного самоуправления:

• состояние рынка жилья:

х1 - ввод жилых домов на 1000 чел. нас. (м2.); х2 - средняя цена квадратного метра на рынке муниципального образования (руб./м2); хЗ - коэффициент доступности жилья (лет); х4 - общая площадь жилых помещений, предусмотренных в соответствии с выданными разрешениями на строительство жилых зданий (м2.).

• параметры, определяющие деятельность органов местного самоуправления:

х5 - площадь земельных участков, предоставленных для жилищного строительства (индивидуального жилищного строительства) (га); хб -удельный вес участков для жилищного строительства в общем объёме предоставляемых муниципалитетом для строительства земель (%); х7 - средняя продолжительность периода с даты подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до даты принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства (или подписания протокола о результатах торгов конкурсов, аукционов) (дней); х8 - средняя продолжительность периода с даты подачи заявки на получение разрешения на строительство до даты получения разрешения на строительство (дней);

• жилищного обеспечения и демографии:

х9 - удельный вес индивидуальных домов в общей площади (%); х10 -общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя - всего (м2.); х11 - миграционный прирост (чел.); х12 - плотность населения чел/км2.

Вышеуказанные параметры были отобраны из предположения, что территория Республики Карелия, представленная МО, неоднородна по экономическим, социальным и демографическим параметрам и может быть поделена на несколько однородных групп.

Исходя из сложной внутренней структуры взаимосвязи описанных выше социально-экономических параметров, был привлечен факторный анализ, который позволяет выделить из всего многообразия параметров группу взаимосвязанных. Факторы извлекались методом главных компонент с привлечением одного из методов косоугольного вращения фактора.

Первый фактор (Р1) мы определяем как фактор рыночной цены жилья, связанной с объёмами производства жилья на территории МО и габаритами жилых помещений - фактор условий рыночного равновесия; второй фактор (Б2) определили как активность органов местного самоуправления по использованию земельного ресурса в увеличении жилищного строительства - фактор землепользования в производстве жилья. Следующий этап - проведение группировки МО по степени выраженности выявленных факторов. Анализ расположения МО в пространстве 1 и 2 факторов (рис. 3) позволил провести группировку МО и выделить 3 группы территорий.

Для оценки однородности, корректности и компактности сформированных с помощью факторного анализа групп был привлечен пошаговый дискриминантный анализ, который позволяет:

-оценить результаты предварительной группировки регионов (корректность, однородность, компактность), который был произведен механическим способом.

-выделить показатели - наилучшие дискриминаторы, наиболее информативные по разделению групп.

Проведенный дискриминантный анализ показал 100% корректность группировки МО. Доминирующую роль с точки зрения разделения групп и 100% общегрупповую классификацию регионов обеспечили 4 дискриминатора: х2 (средняя цена квадратного метра на рынке муниципального образования), хЗ (коэффициент доступности жилья), хб (удельный вес участков для жилищного строительства в общем объёме предоставляемых муниципалитетом для строительства земель).

-1,00000"

-2,00000"

0,00000

1,00000

2,00000 3,00000

Район

^Беломорский . Каловальский

Квмский ©Кондопожский Костомукшский

СДвНЛОХСКИЙ

Лоухский Меда ежьегорский : Муезерский Оопонецкий : Петрозаводский

ГЬткярантский О' рионежский

Г|?яжинский ОПудожский '' Сегежский Осортаваяьский Суоярвский

4,00000

Рис 1. Расположение МО РК в пространстве характерных факторов

Дискриминантный анализ показал, что полученные группы однородны и компактны, что позволяет утверждать, что полученная нами группировка является многомерной классификацией МО (Таблица 2), поскольку факторный и дискриминантный анализы проводились с учетом совокупности параметров и выявленные факторы — интегральные показатели, имеющие нагрузки на несколько исходных параметров.

Таблица 2

Группа Районы

1 7-Лахденпохский, 11-Олонецкий, 13-Прионежский, 14-Пряжинский,17-Сортавала

2 1-Петрозаводск, 2-Костомукша, 6-Кондопога.

3 З-Беломорский, 4-Калевальский, 5-Кемь, 8-Лоухский, 9-Медвежьегорский, 10-Муезерский, 12-Питкяраита, 15-Пудожский, 16-Сегежа, 18-Суоярвский.

Таким образом, для оценки внутренней неоднородности сложной территориальной системы, состоящей из совокупности муниципальных образований на основе комплекса взаимосвязанных и взаимообусловленных показателей социально-экономического развития территории (таких, как жилищная обеспеченность, демографическое со-

стояние и деловая активность администраций муниципальных образований), необходима методика многомерного анализа состояния рынков жилья муниципальных образований.

На основе классификации МО и социальной характеристики спроса на жильё в МО, полученной на основе социологических исследований до-мохозяйств МО, разработаны соответствующие стратегические направления экономической политики на рынке жилья МО для каждой группы МО (Таблица 3):

I группа - с не растущим рынком жилья - экономическая политика, комбинирующая использование потенциала местного спроса со стимулированием производства жилья.

II группа - с развитым рынком жилья - экономическая политика качественного развития рынка с ориентацией на социальную составляющую.

III группа - с депрессивным рынком жилья - экономическая политика концентрации ресурсов на социальном направлении.

Выявленные особенности муниципальных рынков жилья региона через построение классификации определяют внешние, объективные условия по реализации региональной социально-экономической политики.

Это позволяет не только оптимально осуществить распределение ограниченных региональных ресурсов на проведение социально ориентированной экономической политики на рынке жилья, но и научно обоснованно выбрать соответствующие мероприятия, направленные на расширение предоставляемых территориальных ресурсов под производство жилья, и способствующие снижению рыночных цен через адаптацию предложения к возможностям спроса, расширению его платёжеспособности или формирование нового предложения доступного жилья.

Таким образом, классификация муниципальных образований Республики Карелия на основе методики исследования состояния рынков жилья служит научным обоснование для расширения спектра направлений и инструментов региональной экономической политики применительно к дифференцированным муниципальным рынкам жилья.

В условиях жилищного неравенства целью региональной экономической политики на муниципальных рынках жилья становится выравнивание спроса и предложения жилья с учетом платёжеспособности населения и поиска баланса между рыночной эффективностью и социальной справедливостью.

В качестве основных задач реализации региональной экономической политики на муниципальных рынках жилья выбраны следующие:

- определение направлений развития территорий муниципальных образований (городов и поселений) с целью расширенного воспроизводства жилья и необходимого инфраструктурного обеспечения;

- удовлетворение жилищных потребностей граждан через расширение предложения доступного жилья на рынке;

- диверсификация источников финансирования спроса на муниципальном рынке жилья;

- реализация проектов муниципального и государственного строительства жилья по ключевым категориям специалистов, необходимым для развития территории.

С учётом этих задач на основе разработанных приоритетов региональной социально-экономической политики для групп МО и соответствующих типов рынка были выбраны направления и предложены соответствующие механизмы её реализации (табл. 4).

В заключении обобщаются основные результаты и выводы, полученные в ходе диссертационного исследования.

1. Существующая региональная политика бюджетного выравнивания не способствует сокращению различий между территориями. Цель субфедеральной региональной экономической политики состоит в мобилизации ресурсного потенциала для сокращения диспропорций экономического развития. Потенциал муниципалитетов по эффективному использованию муниципального имущества в рамках своих полномочий важен для обеспечения социальных целей региональной политики.

2. Рост цен на жильё и дефицит жилья эконом класса во многих регионах Европейского союза способствует усилению роли государственной и, в большей степени, региональной и муниципальной экономической политики в направлении выравнивания жилищного неравенства и децентрализации полномочий по реализации региональной политики на рынке жилья.

3. Основными проблемами рынка жилья Карелии являются: рынок «продавца» на рынке жилой недвижимости с экспоненциально растущими ценами и усилением территориальной дифференциации доступности, централизация развития жилого фонда крупных городов, низкая обеспеченность жильём по сравнению с соседними регионами. Всё это предопределяет региональную политику территориального выравнивания для равного доступа людей к жилищным благам.

4. Стратификация домохозяйств РК по источникам финансирования жилья свидетельствует о востребованности института ипотечного кредитования только высокодоходным сегментом рынка, что противоречит стратегическими целями региональной жилищной политики и ограничивает возможности кредитных инструментов стимулирования спроса в случае менее доходных групп.

Таблица 3. Качественная характеристика групп МО Республики Карелия и приоритетные типы жилищной политики

Гру ппа Состав группы (МО) Характеристика группы Социальная характеристика спроса МО (2011) Приоритеты жилищной политики

I Лахденпохский, Олонецкий, Прионежский, Пряжинский, Сортавала, Социально-экономическая ситуация более благоприятная, чем в районах третьей группы, поскольку в них существует потенциальный спрос на жильё, как со стороны местных жителей, так и со стороны мигрантов. Цены ниже, чем во второй группе и плотность строительства тяготеет к индивидуальной застройке. Наблюдается некоторый баланс ограниченного рыночного потенциала. Коэффициент доступности жилья составляет 3-4 года, как во 2 группе. Проблемы с жильём на 2 месте (12%) после низких доходов. Жилищная проблема существует у 53% семей - 40% не видят возможности решить жилищные проблемы - 12% собираются строить дом. - 10% собираются купить жильё на рынке. Жилищные финансовые инструменты рассматривали 35,5% - 39% ипотечное кредитование - 31% собственные средства - 6% субсидии государства Жилищная политика комбинирующая использование потенциала местного спроса с стимулированием производства жилья. Необходимо повышение платёжеспособности потребителя и снижение издержек производителя за счёт компенсационных механизмов либо ГЧП

11 Петрозаводск, Костомукша, Кондопога. Районы с наиболее развитыми рынками жилья в регионе. Высокие цены и ограниченное предложение жилья. Темпы экономического развития опережают темпы развития муниципальной территории и инфраструктуры и приводят к ухудшению ценовой ситуации Проблемы с жильём на 2 месте (Петрозаводск 22%). Жилищная проблема существует у 52% семей - 40% не видят возможности решить жилищные проблемы - Только 5-6% собираются строить дом, когда по районам 12-15%. - 22-28% собираются купить жильё на рынке. Жилищные финансовые инструменты рассматривали 43% - 53% ипотечное кредитование - 18% собственные средства - 3% субсидии государства Жилищная политика качественного развития рынка с ориентацией на социальную составляющую. Поддержка градостроительной эффективности в увелечении объемов ввода доступного жилья

III Беломорский, Калевальский, Кемь, Лоухский, Медвежьегор-ский, Муезерский, Питкя ранта, Пудожский, Ссгежа, Суоярвский. Высокое предложение слабо востребованного жилья, низкие цены. Относятся к районам с депрессивным рынком. Наблюдается отгок населения и сворачивание инвестиционных проектов в капитальное строительство жилья. Коэффициент доступности жилья составляет 1-2 года Проблемы с жильём на 4 месте (12%) после низких доходов, безработицы, семьи. Жилищная проблема существует у 40% семей - 58% не видят возможности решить жилищные проблемы. - 15% собираются строить дом. - 10% собираются купить жильё на рынке. Жилищные финансовые инструменты рассматривали 28% - 25% ипотечное кредитование - 40% собственные средства - 3% субсидии государства Жилищная политика концентрации ресурсов на социальном направлении через стимулирование спроса и комплексные социальные программы

Таблица 4

Направления региональной социально-экономической политики формирования рынка жилья муниципальных образований Республики Карелия

Типы территорий Составные территории Региональная социально-экономическая политика на муниципальном рынке жилья

Стимулирование спроса Обеспечение предложения

Стагни- рующего рынка Лахденпох-ский, Олонецкий, Прионежский, Пряжниский, Сортавала, • Жилищные сертификаты по ключевым специальностям для района: медицина, образование и многодетным семьям. • Программы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием ставки по целевым группам (многодетные, молодые, ключевые специальности) • Налоговые вычеты при приобретении жилья • Подготовка градостроительной документации (ТП,ПЗЗ,ГП) • Планирование нового строительства и реконструкции старого жилья с упором на малоэтажную индивидуальную застройку. • Развитие инженерной, транспортной и коммунальной инфраструктуры за счёт федеральных и региональных целевых программ • Определение принципов приоритетного выделения участков целевым группам граждан и некоммерческих организаций

Развитого рынка Петрозаводск, Костомукша, Кондопога. • Депозитно-кредитная услуга ведения специального накопительного счёта с кредитованием по факту накопления первоначальной суммы • Программы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием ставки по целевым группам (многодетные, молодые, ключевые специальности) • Жилищные сертификаты низкодоходным группам населения и многодетным семьям. • Опережающее планирование строительства жилых массивов на новых участках городской территории с развитием существующей градостроительной документации • Опережающее развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры за счёт федеральных и региональных целевых программ с использованием механизмов ГЧП. • Определение принципов земельного субсидирования некоммерческих застройщиков и целевых группам граждан (многодетные, молодые)

Депрессивного рынка Беломорский, Калевальский, Кемь, Лоух- ский, Мед- вежьегорский, Муезерский, Питкяранта, Пудожский, Сегежа, Суоярвский. • Субсидии на содержание жилья (ЖКХ и т.п.) • Жилищные сертификаты по ключевым специальностям для района: медицина, образовшше и многодетным семьям. • Программы ипотечного жилищного кредитования с субсидированием ставки по целевым группам. • Региональные субсидии на подготовку всей градостроительной документации (ТП, ПЗЗ) • Финансирование программ строительства государственного и муниципального жилья • Предоставление государственного арендного фонда целевым группам домохозяйств

5.Взаимосвязь жилищной обеспеченности, демографических процессов и активности администраций муниципальных образований влияют на состояние муниципального рынка жилья, что позволяет выявить факторы его развития на основе использования многомерного статистического анализа. В результате развитие рынков жилья муниципального образования определяется фактором рыночных цен, изменением в предложении фактора производства — земли и издержками доступа к факторам производства.

6.Использование классификации МО по состоянию и перспективности территориального рынка жилья позволяет диверсифицировать региональную экономическую политику на муниципальных рынках жилья с адресным использованием прямых и косвенных инструментов региональной экономической политики с разделением целей социальной справедливости и эффективности жилищного производства.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ ОТРАЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА:

- в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ:

1. Тимаков И.В. Особенности развития ипотечного кредитования в Республике Карелия // Путеводитель предпринимателя, №11. - Москва: Агентство печати «Наука и образование», 2011. - с. 238-243.- 0,4 п.л.

2. Тимаков И.В. Проблемы жилищной обеспеченности домохозяйств республики Карелия // Труд и социальные отношения, №7. - Москва: Академия труда и социальных отношений, 2011. - с. 56-60.- 0,4 п.л.

3. Морозова Т.В., Козырева Г.Б, Тимаков И.В. Региональная экономическая политика на рынке жилья муниципальных образований Карелии // Региональная экономика: теория и практика, - Москва: Финансы и кредит, 2013. - №15 (294) - 0,6 пл.

- в прочих изданиях:

4. Тимаков И.В. Проблемы и механизмы формирования рынка доступного жилья в регионе / Россия: путь к социальному государству / Материалы Всероссийской научной конференции (Москва, 6 июня 2008 г.). — М.: Научный эксперт, 2008. — Электронный носитель,- 0,3 п.л.

5. Тимаков И.В. Социальная инноватика в жилищной сфере / Сборник материалов четвёртой школы молодых учёных «Социальная инноватика в региональном развитии» - Петрозаводск: изд. Карельского научного центра РАН, 2008. - с. 136-142,- 0,3 п.л.

6. Тимаков И.В. Перспективы инновационного развития жилищного рынка / Инновационное развитие: Материалы I Молодёжного экономического форума, 13-14 ноября 2008 года, г.Петрозаводск. - Петрозаводск: Карельский научный центр РАН, 2009. - с. 47-50.- 0,2 пл.

7. Тимаков И.В. Перспективы формирования рынка «доступного жилья» в условиях реализации приоритетного национального проекта / Рос-

сия: Тенденции и перспективы развития. Ежегодник. Вып. 4. Часть I. Редкол.: Пивоваров Ю.С. (отв. ред.) и др. - М.: ИНИОН РАН, 2009. -716 е.-0,1 п.л.

8. Тимаков И.В. Трансформация жилищных условий населения как фактор социального обновления / Сборник материалов пятой школы молодых учёных «Социальная инноватика в региональном развитии» -Петрозаводск: изд. Карельского научного центра РАН, 2009. - с. 168172,- 0,3 п.л.

9. Тимаков И.В. Дифференциация и трансформация жилищных условий населения республики Карелия / Экономика российских регионов: Материалы II Молодёжного экономического форума, 12-13 ноября 2009 года, г. Петрозаводск. - Петрозаводск: Карельский научный центр РАН, 2010. - с. 206-210 - 0,3 п.л.

10. Тимаков И.В. Современные особенности региональной жилищной политики / XII Международная научная конференция по проблемам развития экономики и общества [Текст]: в 4 кн. / отв. ред. Е.Г. Ясин; Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики» - М: Изд. дом Высшей школы экономики, 2012. - Кн. 2-е. 624-634 - 0,6 п.л.

Отпечатано в ООО «Полиграфист», г. Мурманск, ул. Шмидта, 43. Подписано в печать 24.04.2013 г. Заказ № 158/4. Тираж 100 экз. Формат 60x84/16. Бумага офсетная.