Региональный рынок жилья: инвестиционное обеспечение и регулирование тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Региональный рынок жилья: инвестиционное обеспечение и регулирование"

На правах рукописи

РГБ ОД

САЙГАК Евгений Кузьмич 2 0 ДЕК 2000

РЕГИОНАЛЬНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ: ИНВЕСТИЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ И РЕГУЛИРОВАНИЕ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

Автореферат диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

МОСКВА-2000

Работа выполнена на кафедре теории и практики государственного регулирования рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации.

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор ФОЛОМЬЕВ А.Н.

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, ДОНИЧЕВ O.A.,

кандидат экономических наук, доцент НИКОЛАЕВ А.Б.

Ведущая организация: Владимирский государственный университет

Защита состоится 14 декабря 2000 года в 14 час. На заседании диссертационного совета по экономическим наукам К-151.04.05 в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по адресу: 117606, г. Москва, пр. Вернадского, 84, I учебный корпус, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в учебно-методическом кабинете кафедры теории и практики государственного регулирования рыночной экономики РАГС (] уч. корп., ауд. 2212).

Автореферат разослан 14 ноября 2000 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ИССЛЕДОВАНИЯ

Актуальность исследования. В условиях кризиса, переживаемого российской экономикой приобретает особую актуальность то обстоятельство, подтвержденное мировой практикой, что развитие массового жилищного строительства способно не только в значительной мере активизировать инвестиционный процесс в целом по стране, сформировать эффективный рынок жилья, но и вызвать мультипликативный эффект, обеспечивающий динамичное развитие задействованных в его формировании многих отраслей и создающий предпосылки экономического роста государства в перспективе. Это подтверждает и анализ мировой хозяйственной практики

Жилье является важнейшей социальной потребностью и правом людей, поскольку отдельная квартира или индивидуальный дом не только создают условия для достойного проживания и развития семьи, личности, но и делают человека социально и экономически независимым и активным. И эти обстоятельства закреплены в Конституции Российской Федерации.

Поэтому реформирование российской экономики требует новых подходов в оценке всей экономической деятельности, изменения критериев проводимой инвестиционной политики. При этом повышение комплексного эффекта от использования инвестиций в сфере жилищного строительства способно в значительной мере активизировать процесс становления и развития рынка жилья как одного из важных составных частей экономики.

Логика развития федеративных отношений подтверждает, что при этом должно реально происходить определенное смещение регулирующих рыночных функций на региональный уровень, поскольку объективно роль государства в регулировании экономических процессов не уменьшается, а возрастает, при условии приоритетного использования косвенных мер нормативно-правового характера, а также осуществления перехода прямого государственного

финансирования к мерам государственного воздействия, обеспечивающим инвестиционную привлекательность регионов для предпринимателей.

Реализация рыночных преобразований в условиях постсоциалистической России потребовала соответствующих, принципиально новых для нее структурных и институциональных изменений законодательно-правового, социально-политического и экономического характера, ускоренного создания и развития необходимых, отвечающих требованиям рынка инфраструктур.

Все это в полной мере относится к рынку жилья, который по мере осуществления хозяйственных реформ будет и дальше развиваться в

зависимости от совершенствования общей структуры рыночного сектора государства, тесно взаимодействуя с рынком инвестиционных товаров, а также с фондовым, финансовым и другими рынками. Вместе с тем, рынок жилья в настоящее время характеризуется неравномерным развитием отдельных его сегментов, несовершенством нормативно-законодательной базы, отсутствием научно обоснованных прогнозов развития данного рынка.

Исходя из этого, регулирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере должно быть особенно эффективным и разносторонним. Оно может быть осуществлено за счет создания условий для привлечения инвестиций в жилищное строительство с помощью развития механизма ипотечного кредитован™, повышения инвестиционной привлекательности сферы жилищного строительства. Для частных инвесторов посредством экономических регуляторов. Все это и обусловило актуальность темы исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Аспекты повышения эффективности регулирования инвестиционного процесса применительно к ресурсному обеспечению рынка жилья, влияния на него рыночных и государственных механизмов исследовались учеными-экономистами разных стран мира и России. Ученые западных школ, как правило, эффективное использование инвестиций анализировали с позиций необходимости рационального применения и производства ограниченных ресурсов, рассматривали проблемы инвестирования различных сфер и объектов, включая разнообразные ценные бумаги и недвижимость, отдавая предпочтение экономическому анализу инвестиционных проектов. В России наиболее известны труды В.Беренса, П.Хавранека, Л.Гитмана, М.Джонка, Р.Хойта, С.Баренса, Дж.Фридмана. В настоящее время в исследованиях российских ученых вопросы повышения эффективности использования инвестиций, неразвитости инвестиционной сферы, направлений преодоления инвестиционного кризиса, развития инвестиционного анализа, формирования инвестиционного климата, инвестиционных рисков, методов государственного регулирования инвестиционной деятельности получили большое развитие. При этом можно выделить исследования А.Бачурина, В.Иванченко. Я.Рекитара, Ю.Яковца, А.Марголина, А.Быстрякова, В.Перской, В. Попова, А. Идрисова, В. Ковалева.

Вместе с тем, происходящее реформирование экономики, структурные изменения в ней, формирование новых секторов рынка выдвигают новые требования по осмыслению происходящих событий, их научному анализу. К тому же многие работы отечественных авторов

отражают проблемы федерального плана и могут быть востребованы по большей части на макроуровне, они недостаточно полно затрагивают проблемы регионов, и них практически ке проработаны вопросы становления и развития рынка жилья, ни его федеральный, ни региональный аспекты. Труды зарубежных ученых вообще опираются на опыт цивилизованного рынка западного образца и применимы к российской действительности лишь с определенными поправками. Все это свидетельствует о настоятельной необходимости поиска путей, направленных на углубление теоретических положении и осмысления практического опыта повышения эффективности регулирования инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства, становления и развития рынка жилья.

Цель исследования заключается в том, чтобы на основе обновленных теоретико-методологических подходов, учета особенностей современного этапа экономической трансформации Росс раскрыть экономическое содержание регионального рынка жилья и разработать механизм его формирования, инвестиционного обеспечения и регулирования.

Реализация выбранной цели предполагает постановку и решение следующих основных задач:

- исследование теоретических положений процесса формирования и развития рынка жилья;

- определение направлений совершенствования методологии оценки эффективности функционирования рынка жилья;

- анализ структуры и инфраструктуры рынка жилья и социально-экономических аспектов его развития в России;

- исследование основных возможностей ресурсного обеспечения процессов формирования и развития рынка жилья в современных условиях России.

- разработка направлений эффективного развития рынка жилья в регионе и ыявление особенностей и основных элементов механизма государственного регулирования и инвестиционного обеспечения;

Объектом исследования являются социально-экономические процессы, направленные на формирование и развитие рынка жилья на региональном уровне, а также механизм его инвестиционного обеспечения и регулирования.

Предметом исследования выступают социально-экономические и организационные отношения, складывающиеся на различных этапах и стадиях становления и развития рынка жилья, а также в ходе его

инвестиционного обеспечения и регулирования.

Теоретическая и методологическая база исследования. Исходной теоретической основой исследования являются научные труды российских и зарубежных ученых-экономистов, посвященные развитию рыночных отношений, регулированию экономических процессов в условиях рынка, месту и роли в них государственных форм и методов,, анализу инвестиционного обеспечения рынка, формированию и эффективному использованию инвестиционных товаров и ресурсов т созданию предпосылок для становления и развития рынка жилья.

Методологическая база исследования опирается на широкий арсенал возможностей диалектического метода исследования, предполагающего использование системного подхода к изучению явлений, связанных с формированием и развитием рынка жилья. Она основывается на рассмотрении данного рынка на различных хозяйственных уровнях, включая общегосударственный и макроуровень, региональный, муниципальный и микроуровень, комплексном характере анализа протекающих в них процессов, механизмов регулирования и факторов развития, как систем с совокупностью свойств и признаков, составляющих единое целое; на понимание многоаспектности экономики, вариантности путей ее развития; на приоритетность социальной стратегической ориентированности развития экономических систем всех уровней.

В диссертационной работе использованы методы экономико-статистического анализа, экономико-математические приемы и подходы, позволяющие комплексно охарактеризовать процессы формирования и развития данного рынка на различных экономических уровнях и их взаимосвязи при различных условиях.

Фактическая база исследования основана на информационно-статистических материалах Госкомстата РФ и Аналитических материалах Государственной Думы РФ, Минэкономразвития РФ и Госстроя РФ, Владимирского областного комитета госстатистики за последние 10 лет, на основании чего сформированы корректные совокупности показателей, позволяющие полно и объективно отразить сущность происходящих явлений, связанных с рынком жилья, его инвестиционным и иным ресурсным обеспечением. В диссертации активно использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, такие как Законы РФ «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество», «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ по данным вопросам, Государственные целевые программы «Жилище» и

«Свой дом», директивные и аналитические материалы центральных органов власти и управления.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

На основе обобщения функций рынка жилья предложено уточненное экономическое содержание рынка, который применительно к жилью может быть определен как система экономических отношений, определенный набор конкретных механизмов, посредством которых передаются права на собственность в виде жичых домов или квартир и связанные с нею интересы и распределяется жилое пространство между конкурирующими субъектами. Исходя из этого, разработана классификация данного рынка, которая может быть осуществлена по следующим параметрам: по целям использования, по географическому фактору, по платежеспособности покупателей, по качеству жилья, по инвестиционной мотивации, по типу прав собственности.

На основе обновленной совокупности методологических подходов, которые основываются на рассмотрении рынка жилья на различных хозяйственных уровнях, комплексном, системном характере его анализа, на понимании многоаспектное™ экономики, вариантности путей развития, установлено, что российский рынок жилья имеет отличительную особенность, состоящую в значительном расхождении цен на жилье в различных регионах, достигающем 2-3-кратного размера. В связи с этим предложены меры по совершенствованию деятельности региональных администрации ^ заключающиеся в установлении контроля над ценами и тарифами на энергоносители, определении приоритетных разделов региональной инвестиционной политики, направленных на создание условий для развития массового жилищного строительства, в виде финансовой поддержки ипотечного кредитования, бесплатного отвода земельных участков, создании и развитии необходимой коммунальной инфраструктуры, формировании целевых инвестиционных программ, активизации рыночных механизмов через льготное налогообложение прибыли, направляемой на строительство жилья, и льготные кредиты на эти цели, законодательных и финансовых гарантий их сохранности и адресного контроля за расходованием.

Па основе анализа структуры и инфраструктуры рынка жилья определены границы данного рынка, а также границы первичного и вторичного его сегментов. Обосновано, что объектом рынка жилья является не весь жилой фонд, имеющийся в регионе, а только тот, который предназначен для продажи, причем, на первичном рынке реализуется вновь построенное коммерческое жилье,- а на вторичном -

находившееся в эксплуатации. При этом установлено, что границы рынка носят в определенной мере условный характер, гак

как потенциально объем реализуемого жилья всегда может быть расширен за счет имеющегося нового и существующего жилого фонда.

Предложено определение емкости рынка жилья и математическая модель, включающая в себя текущую емкость рынка, состоящую из объема имеющегося жилого фонда, представленного для продажи, вновь введенного и не реализованного коммерческого жилья, а также вводимого в обследуемый период нового жилья, и потенциальной емкости рынка, учитывающей, возможный объем перечисленных категорий жилья, потенциально возможных для реализации. Разработана матрица основных форм миметодов государственого регулирования рынка жилья, согласованных с основными регулирующими функциями государства, реализуемыми через соответствующие властные органы. Выявлено возрастание роли региональных органов власти. Включая муниципальный уровень в развитие рынка жилья. Выявлено, что на микроцровне под воздействием государственного регулирования на рынке жилья появляются новые формы в виде организаций-застройщиков, являющихся при регламентировании со стороны органов власти в рыночных условиях не просто строительными организациями, возводящими объекты жилищного назначения с привлечением подрядных организаций, но и ключевыми управляющими и контролирующими органами, охватывающими весь воспроизводственный цикл создания и реализации жилого объекта.

На основе экономико-статистического анализа формирования системы социально-экономических индикаторов регионального жилищного инвестиционного процесса, выявлена последовательная многомерность данных индикаторов, которая обусловлена наличием не сводимых друг к другу экономических связей. В связи с этим автором предложен математический аппарат, позволяющий осуществить определение системы показателей, выявить специфику и тенденции их взаимосвязи, произвести оценку этих взаимосвязей.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные в нем положения и выводы доведены до стадии, позволяющей использовать их в практической деятельности органов власти и управления по формированию и инвестиционному обеспечению рынка жилья. Установленные в ходе исследовании результаты и собранный информационный материал позволили разработать конкретные рекомендации, сосредоточенные на изменении направлений региональной инвестиционной политики с целью повышения эффективности жилищного

строительства и создания рынка жилья. В связи с этим, с участием автора, как члена комиссии по разработке предложений, направленных на совершенствование инвестиционной политики, были внесены соответствующие рекомендации, которые затем были использованы при подготовке инвестиционного раздела «Программы развития Владимирской области на 2000-2003 годы».

Апробация результатов работы. Основные положения и рекомендации выполненного исследования обсуждались на заседаниях инвестиционной секции Общественного Совета по разработке «Программы развития Владимирской области», частично отражены в принятых администрацией Владимирской области документах законодательно-правового характера, способствующих повышению эффективности инвестиционного процесса в жилищной сфере и формированию рынка жилья в регионе. Основные положения диссертации изложены в публикациях автора, его докладах и выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах во Владимирском филиале РАГС.

Логика и структура работы определены целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и библиографического списка используемой литературы.

П. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, охарактеризована научная разработанность проблемы, определены цель и задачи исследования, выбран объект и предмет исследования, формулируется теоретическая и методологическая база исследования, изложены основные научные результаты и их значение для практики регулирования инвестиционного обеспечения рынка жилья.

Первая глава работы «Теоретико-методологические основы функционирования рынка жилья» посвящена анализу теории и практики процесса формирования и развития рынка жилья, выделению направлений совершенствования методологии его оценки. Исследуются особенности формирования данного рынка в условиях кризисного состояния российской экономики.

Рынок жилья обладает той особенностью, что жилье не только привязано к конкретному местоположению, его подготовка и строительство занимают длительное время. Здания и сооружения относительно долговечны. В краткосрочном плане все эти факторы обусловливают низкую эластичность предложения жилых объектов. Это значит, что если даже спрос возрастет и цены пойдут вверх, очень трудно будет быстро

увеличить количество пригодного к использованию жилья на данном рынке.

Кроме того, что рынок жилья локализован, поскольку все его объекты недвижимы и подвержены воздействию природной среды, кроме того, все они дифференцированы. Это означает, что каждый жилой дом и расположенный под ним земельный участок имеют уникальные черты. Сделки с жильем регулируются законодательством, но осуществляются в различных климатических условиях. Рынок жилья сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями и разными ресурсами.

В отличие от других видов рынков, где цены определяются соотношением спроса и предложения со стороны большого числа участников, на некоторых сегментах рынка жилья зачастую насчитывается всего несколько покупателей или продавцов. Это особенно характерно для специализированных объектов или объектов индивидуального назначения.

В этой связи рынок жилья может быть классифицирован по целому ряду параметров:

- по целям использования - для собственности жилого, коммерческого или досугового и прочего назначения существуют различные рынки;

- по географическому фактору - каждый район может представлять собой отдельный рынок. В одной части города могут существовать одни рыночные условия, в другой - другие;

- по платежеспособности покупателей - покупатели разных по стоимости домов могут быть различными;

- по качеству жилья - жилые помещения высокого класса могут принадлежать к совсем другому сегменту рынка, чем жилые помещения более низкого класса, хотя оба объекта могут находиться на одной улице;

- по инвестиционной мотивации - одни инвесторы могут быть заинтересованы в собственности, требующей минимального менеджмента, не приносящей денежного дохода, однако с большим потенциалом для прироста стоимости. Другие могут приобретать жилые дома, представляющие собой хорошее налоговое укрытие, для которых характерен положительный денежный поток;

- по типу прав собственности - для различных видов прав на жилье существуют различные рынки. Эти права могуг включать неограниченные права собственности, сервитута, права на аренду и разделенные по времени права на участие в кондоминиумах.

Особенностью российского рынка является гот факт, что цепа ни нем формируется не столько под влиянием спроса и предложения, сколько под воздействием других факторов.

На рис. 1 представлено изменение цен на первичном и вторичном рынках жилья по Российской Федерации в марте 2000 года.1 Он свидетельствует о том, что на первичном рынке жилья в РФ квартир низкого качества не представлено, они имеются только на вторичном рынке, тем не менее, цены на нем только за три месяца 2000 г. возросли

Квартиры низкого качества

Типовые квартиры

Квартиры улучшенной планировки

Элитные квартиры

80 85 90 95 100 105

□ Первичный рынок □ Вторичный рынок

Рис. 1. Изменение средних цен на первичном и вторичном рынках жилья по РФ в марте 2000 г. (на конец периода, в % к декабрю 1999 г.)

почти на 5 %. Это также относится и к типовому жилью, и к квартирам улучшенной планировки. Что касается первичного рынка, то он характерен тем, что после обвала августа 1998 года цены на нем растут быстрее, чем на пторичном, но это обстоятельство объясняется не тем, что существует устойчивый спрос, который бы должен в конечном итоге приводить к росту цены. На самом деле, предложение превышает спрос, а цены растут из-за непомерного роста тарифов на энергоносители, сырье и материалы, что само по себе вызывает инфляцию и ориентацию, особенно в улучшенном и элитном жилье, на импортные материалы и оборудование, которые «привязаны» к курсу доллара CUJA. Исключение здесь составляют типовые квартиры, высокие цены на которые поддерживать не удастся из-за un невысоких потребительных характеристик.

1 См.: Социально-экономическое положение России в яниаре-мартс 2000 г. Статсборник / Госкомстат России, М., 2000 г.

Справедливость данного утверждения подтверждает таблица 1, в которой представлено соотношение средних цен 1 кв. метра жилья для различных жилых помещений. Из нее видно, что вторичный рынок «тянется за первичным, но догнать его не может», за исключением элитного жилья.

Необходимо отметить, что стоимость 1 кв. метра колеблется в очень широких пределах даже на вторичном рынке, достигая на первичном совершенно не воспринимаемых показателей, причем в отдельных видах на вторичном рынке она равна или превосходит цены первичного.

Если исходить из того, что на вторичном рынке средние цены на жилье колеблются от 4,9 тыс. рублей до 12,1 тыс. рублей за 1 кв. метр, а на первичном - от 6,9 до 12,1 тыс. рублей за 1 кв. метр, то это делает весьма проблематичной возможность массового приобретения жилья для основной массы жителей Российской Федерации. Кроме того, поднимает и другую проблему, заключающуюся в том, что исследование рынка жилья на федеральном уровне достаточно затруднено из-за резкого разброса цен 1 кв. метра жилья, а значит и характеристик рынка. Поэтому, на наш взгляд, целесообразнее анализ рынка жилья производить по каким-то конкретным параметрам, выполнять на примере также какого-либо конкретного региона, в частности Владимирской области, что мы и будем делать в дальнейшем.

Таблица 1

Средние цены 1 кв. метра обшей плошадн жилых помещений разных типов и их дифференциации по РФ в марте 2000 г. (тыс. руб. за 1 кв. м общей площади)

Минимальная йена Максимальная иена Средняя цен» пи России Соошошсчше срсдиих пен 1 кв. метра общей площади ни первичном И КИфКЧКоМ рынках, ра*

Квартиры шиком к»местВа

итпричный рынок (1.9 10.6 4,9

Типовые кнаршры 1,2

первичный рынок 2.У 12.4 6.9

вторичный рынок 1.0 13.8 5,7

Кваршры улучшенной плажфнвкн и

первичный рынок 3.3 14.3 7,7

БТОрИЧНЫЙ рынок 1.2 18.4 6.У

Э. полые киарпфы 1.И

нетпгчкыгг гы/гак 3.0 26,6 12.3

нгоричный рынок 2,9 31.3 12.0

Используя результаты и выводы, полученные в первой главе, во второй .липе «Социально-экономические процессы в сфере рынка жилья» с уметом российских особенностей анализируются структура и инфраструктура рынка жилья, при этом выделяются социально-экономические аспекты его развития, ресурсного обеспечения процессов формирования и развития данного рынка.

Отмечено, что особая социальная роль рынка жилья делает именно этот рынок значимым, реализующим важную государственную задачу -социальную. Но он же одновременно является и очень сложным, в условиях России имеющим собственные негативные социальные аспекты.

Это объясняется, прежде всего, тем обстоятельством, что рынок жилья в России складывался и развивался в условиях серьезного дефицита необходимых правовых и организационных рамок для его цивилизованного формирования. Массовая приватизация жилья происходила при отсутствии государственной регистрационной системы, которая начала функционировать значительно позднее.

Приватизация жилых помещений без определения прав на землю, привела к тому, что так называемые приватизированные жилые дома не владеюз земельным участком, и, вместе с тем, населены представителями различных социальных групп - от «новых русских» до пенсионеров, получающих мизерные пенсии, что осложняет вопросы их содержания и обслуживания, здесь же находится 40 - 50 % неприватизированных квартир.

Кроме того, в условиях городской монополии местной власти на землю участок под строительство нового дома купить нельзя, но его можно получить как бы бесплатно, в долгосрочное пользование. Но за это должны идти отчисления на развитие инфраструктуры, снос ветхого жилья или другие нужды. За все это застройщик расплачивается жильем за счет заказчиков. До населения города этот факт не доводится, хотя он означает, что для тех, кто получает бесплатное жилье, оно оплачено не из бюджета, как принято считать, а построено на деньги тех, кто покупает квартиры по рыночной цене.

В связи с этим, застройщики не могут продать построенные квартиры, так как состоятельные семьи часто не хотят жить в доме, в котором про соседей им ничего не известно. Семьи-покупатели не довольны тем, что их менее состоятельные соседи не хотят нести дополнительные расходы по поддержанию подъездов, лестниц и двора в хорошем состоянии.

Исходя из этого, выделена необходимость развития строительства социального жилья, поскольку в России она почти повсеместно не

решается, а спрос на него высок. Социальное жилье существует во всем мире, и строится оно за счет бюджета. Однако российские муниципальные бюджеты не могут позволить себе жилищное строительство для нуждающихся. Поэтому, несмотря на все имеющиеся сложности, должны быть разработаны федеральные целевые программы «Социальное жилье» с финансированием за счет федерального и региональных бюджетов, а также внебюджетных фондов.

При исследовании структуры рынка жилья установлены его границы, а также границы вторичного и первичного рынка жилья. Исходя из этого, определено, что под первичным рынком следует понимать только рынок нового жилья, которое строилось для продажи и пришло на этот рынок, в то время как вторичный рынок представлен жильем, которое уже находилось в эксплуатации, а теперь по. каким-либо причинам реализуется владельцем. В приграничной зоне находится жилье, которое потенциально может быть предложено к реализации.

Анализ, выполненный по городу Владимиру, позволил установить, что на вторичном рынке представлено от 0,45 до 1 % от общего объема имеющегося жилья. Объем первичного рынка по количеству жилья во много раз меньше, хотя равен 2-3 % от вновь вводимого жилого фонда, поскольку основная часть новых квартир строится за счет средств заказчиков.

При рассмотрении структуры рынка жилья дано определение емкости рынка жилья, которая складывается из объема имеющегося жилья, выставленного на продажу, вновь введенного жилья, предназначенного для этих целей, а также жилья, строительство которого завершается в текущий период и оно предназначено для реализации. Она определена как текущая емкость рынка, но на него всегда может поступить жилье из имеющегося фонда, вновь построенного и находящегося в стадии строительства - это, по определению, потенциальная емкость рынка жилья, причем она во много раз больше текущей, но, в тоже время, она никогда не будет равна всему имеющемуся и вводимому жилому фонду. В совокупности они могут быть представлены как емкость рынка жилья.

Данные заключения могут быть изображены в виде соответствующих формул (1), (2), (3):

Ерж (тек) ~ ^гш Veaed ^ ^шюд (1)

где Ерж (meKj - текущая емкость рынка жилья;

Уш, - объем имеющегося жилого фонда, представленный к продаже;

Кеед - объем введенного нового жилья для продажи;

Kmi - объем вводимого жилья для продажи.

Ер >:г (пот) У1Ш (пот) ^ ^тед (пот) ^ У/тод (пот) (2)

где Егж.„ют) - потенциальная емкость рынка жилья;

У™ ш,ы - объем имеющегося жилого фонда, потенциально возможный для продажи;

К,:гс1т,т) - объем введенного нового жилого фонда, потенциально возможного для продажи;

I''»оо („„„,) - объем вводимого нового жилья, потенциально возможного для продажи.

Таким образом, емкость рынка жилья может быть сведена к формуле:

Ерж Ерж (тек) ЕрЖ (поТп) (3)

Анализ инфраструктуры рынка жилья, под которой принято понимать систему различных институтов и сфер деятельности, обеспечивающих общие условия для его эффективного функционирования, позволил представить ее в виде соответствующей модели-системы (рис. 2). На ней сплошными линиями изображены связи, означающие прямое воздействие или регулирование, прерывистые линии означают опосредованное воздействие, либо обратные связи. Центральная часть инфраструктурной модели - это собственно и есть рынок жилья — ядро системы - место встречи покупателя и продавца в совокупности прочих субъектов, опосредованно обеспечивающих эффективность функционирования данного рынка. Основной субъект рынка, который является главным действующим лицом на нем, - это покупатель жилья или предъявитель спроса, от активности и платежеспособности которого зависит поведение рынка.

Анализ аспектов ресурсного обеспечения рынка жилья позволил установить, что рынок инвестиционных ресурсов и рынок жилья тесно взаимосвязаны и целенаправленно взаимодействуют. Более того, рынок инвестиционных ресурсов, привлекая все виды инвестиций, включая кагшталообразующие, финансовые, бюджетные и частных лиц, активно формирует рынок жилья, оказывая на него существенное влияние, поскольку поступление инвестиционных ресурсов в сферу строительства жилья, особенно частного, увеличивается. При этом основным ресурсным источником вторичного рынка является существующий жилой фонд, как приватизированный, так и потенциально возможный к приватизации, который находится в различной степени износа и по-разному нуждается в ремонте и реставрации, а значит также и в привлечении инвестиционных ресурсов.

ль

Федеральные органы власти

Законодательно-регулирумшая функция Функция собственника недвижимости

г ; ? 1 _____

Региональные органы власти

Законодательно-регулирующая функция Фуикцил собственника недвижимости

: 4 1 1

Муниципальные органы власти

Законодательно- Функция собственника

регулирующая функция жилья

Центробанк

Федеральное ипотечное агентство

Регионатьный уровень

Продавцы жилья

Юридические лица

~П

Физические лица

з _

X Л 11 о

и

5 °

гг

Юридические лица Фтические лица

Г

Покупатели жилья

Регистрация прав недвижимости Функция обращения шысканич

Федеральные и региональные органы власти

Налоговая инспекция и ПОЛИЦИЯ Прокуратура Адвокатура

Рис. 2. Модсль-снстсма инфраструктуры рынка жильи

Важным условием, влияющим на ресурсное обеспечение формирования рынка жилья, является состояние строительной отрасли и базы индустрии строительных материалов и конструкций. Выполненный анализ позволяет утверждать, что ресурсная база отрасли в основном сохранилась, приостановилось падение ч начался рост производства важнейших традиционных строительных материалов. Величина вкладов населения в банках позволяют предположить, что при изменении существующей государственной политики по развитию кредитования массового жилищного строительства, заинтересованности населения в целевом вложении имеющихся средств, законодательной гарантнрованности их сохранности, поскольку именно вклады населения могут стать определяющим инвестиционным ресурсом, способным активизировать рынок жилья.

Исходя из этого, развитие системы ипотечного кредитования может стать важнейшим механизмом привлечения финансовых и материальных ресурсов населения. Поэтому выполненный анализ развития российской системы ипотечного жилищного кредитования позволил установить, что формирование ипотечной схемы будет осуществляться как на принципах двухуровневой системы американского образца, так и на основе ссудно-сберегательных касс германского типа. Исходя из этого, обосновано предложение о разработке соответствующих актов нормативно-правового и финансового характера, направленных на создание механизма государственной кредитной поддержки, развитие вторичного рынка закладных, принятие пакета документов юридического характера, делающих принципы построения ипотечной системы легитимными. Все это позволит обеспечить распространение обеих предложенных моделей жилищного финансирования, при этом они не обязательно должны быть представлены в чистом виде.

Третья главп настоящего исследования «Регулирование процессов создания и развития российского и регионального рынков жилья» посвящена вопросам практического использования, в том числе и на уровне региона, полученных автором в двух предыдущих разделах исследования результатов, и включает в себя решение таких задач, как исследование механизма государственного регулирования рынка жилья и его инвестиционного обеспечения, эффективности регулирования процессов создания и развития рынка жилья.

Выполненный анализ позволяет утверждать, что механизм государственного регулирования рынка жилья и его инвестиционного обеспечения достаточно сложен и неоднороден. Причем тенденции, характерные для столичных центров и крупных городов, совершенно не

повторяются для большинства субъектов Федерации. Например, для столиц и крупных областных центров отличительной чертой современного этапа в развитии рынка жилья является новый конструктивный подход, рассматривающий жилье не только как средство удовлетворения важнейших общественных потребностей, по и как объект инвестиционной деятельности, способный в перспективе приносить прибыль.

Механизм регулирования рынка жилья смещается в большей мере в сторону управления инвестиционными потоками. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и зачастую незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, направленные на получение постоянных денежных поступлений. Финансово-строительные и инвестиционные компании, некоторые риэлторские фирмы все больше занимаются активной производственно-предпринимательской деятельностью в области строительства и реконструкции зданий, но в первую очередь жилья, с их последующей реализацией среди конечных и промежуточных потребителей.

Кроме того, базовые функции по развитию рынка жилья все больше переходят к организациям-застройщикам, которые в рыночных условиях являются не просто строительными организациями, занимающимися возведением объектов жилищно-гражданского и промышленного назначения с привлечением подрядных организаций, но и ключевыми, управляющими и контролирующими органами, охватывающими весь цикл создания и реализации объекта.

В то же время, механизм инвестиционного обеспечения рынка жилья совершенствуется пока медленно и потребуется значительный промежуток времени для того, чтобы преодолеть допущенное за много лег отставание. Сложившаяся ситуация отражена в таблице 2.1 Она характеризуется тем, что участники инвестиционного процесса все же стремятся изыскивать возможности для реализации новых и продолжения начатых инвестиционных проектов. В этом отношении 1999 год можно охарактеризовать как переломный. Строителями был выполнен объем подрядных работ на сумму 314,5 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах составило 105,4 процента к 1998 году. Объем инвестиций в основной капитал составил за год 598,7 млрд. рублей или 101 процент к уровню прошлого года в сопоставимых ценах. Положительные темпы закреплены

Данные по РФ рассчитаны по: «Российский статистический ежегодник»: Стат. сб., Госкомстат России, М. ]У99 г., 681 е., а также по данным, взятым т статсборниш Госкомстата РФ <<Социально-экоиомическое положение России» за 1 'У)1) г., М, 200(1, по серверу Госкомстата в Итеристе: 1Шр.7/ \vw\v. gks.ru.

в 2000 году. За январь-август рост инвестиций к прошлому году составил 117,6%.

Таблица 2

Основные показатели инвестиционной деятельности по РФ (трлн. руб. - текущие цены)

1998 199 9 2000

Показатели 1995 1996 1997 (млрд. (млрд. янв.-авг.

руб.) руб.) (млрд.р.)

Инвестиции в основной капитал - всего 267 376 409 659,3» 598,7 601,6

в "/» к П|)СДЫЛ\ТЦСМ\' году 10 Й2 95 93 101 117,6

Объем подрядных работ 148 226 243 234,5 314,5

в % к предыдпнему году 91 86 94 92,5 105,4

['вод в действие жилых домов - млн. кв.м 41 34,3 32,6 30,3 32 12,7

в % к предыдмнему голу 105 84 95 92,7 104.3 104,5

в том числе - индивидуальные дома- млн. 9 10 11,5 12,1 13,8

кв. м -

и % к прелылу икш ГОДУ 127 111 115 105 114.6

* - в текущих ценах.

В 1999 году в Российской Федерации сдано в эксплуатацию жилых домов общей площадью более 32 млн. кв. метров, что на 4,3 % выше уровня прошлого года. 43,! процента сданного в эксплуатацию жилья приходится на долю индивидуальных 'застройщиков. В 2000 году за 8 месяцев построено 12,7 млн. кв. м жилых домов, рост к прошлому году составил 104,5 %.

В то же время, механизм регулирования инвестиций в жилье до последнего времени строился таким образом, что ограничивались финансовые потоки в жилищное строительство. Это прослеживается на примере анализа видовой структуры инвестиций, который отражает отрицательную динамику в отношении финансирования жилья в общем объеме инвестиций (табл. 3).'

Если в 1997 году доля жилья составляла 16,3 % от общего объема инвестиций, а в 1998 году она даже начала расти на 0,6 %, то в 1999 году она снизилась до 14,1 %, хотя их общий объем вырос. Аналогичная тенденция прослеживается в отношении первичного рынка прочей недвижимости - зданий и сооружений.

См.: Инвестиционная и строительная деятельность в Российской Федерации в 1999 году. Слроитс.п.нпя газета. № 9. март 2000 г.. с, 9.

го

Таблица 3

Видовая структура инвестиций в основной капитал по РФ

1997 г., в %к итогу 1998 г., в % к итогу 1999г.

млрд. руб. в%к итогу

Инвестиции в основной капитал в том числе: 100 100 659,3 100

жилища 16,3 16,9 93,0 14,1

здания (кроме жилых) и сооружения 43,7 44,2 270,2 41,0

машины и оборудование, инструмент, 30,5 29,8 240,7 36,5

инвентарь прочие г 9,5 9,1 55,4 8,4

Выполненный анализ позволил построить матрицу основных форм и методов государственного регулирования рынка жилья и его инвестиционного обеспечения. Из-за относительно больших объемов привести ее в реферате не представляется возможным, но суть ее состоит в том, что механизм регулирования рассмотрен на четырех уровнях хозяйственной деятельности - макро-, мезо-, муниципальном и микроуровне. Отмечено, что макро- и мезоуровни содержат наибольшее сочетание форм и методов, реализующих конкретные . функции регулирования. На муниципальном уровне данное сочетание снижается VI остается достаточно ограниченным на микроуровне, но от этого эффективность регулирования не снижается, а становится более конкретной.

Таблица 4

Основные показатели социально-экономического развития Владимирской области в сравнении со средними показателями по Российской Федерации за 1999 год

Владимирская область Российская Федерация

Индекс физического объема ВРП (ВВП), % (предварительная опенка) 111,4 103,2

Объем промышленного производства, тыс. руб. на лушу населения 14,7 20,4

Объем инвестиций в основной капитал, тыс. руб нл лущу населения 2,1 4,1

Объем иностранных инвестиций, долларов США на душу населения 27,4 63,4

Средняя обеспеченность населения жильем, кв. м на 1 жителя 19,4 19,1

Ввод жилья, кв. м на 1 жителя 0,17 0.22

Проведенный анализ состояния регулирования процессов создания и развития рынка жилья на региональном уровне позволил сделать выводы о том, что эта деятельность нуждается в значительном повышении эффективности, в первую очередь, в инвестиционной сфере, а также в определении перечня социально-экономических индикаторов, повышение величины которых позволило бы получить необходимый комплексный эффект.

О том, что это необходимо, свидетельствует таблица 4, на которой приведены сравнительные показатели социально-экономического развития Владимирской области в сравнении с среднероссийскими показателями. Региональный показатель лишь в одном случае - по индексу физического объема ВРП - превышает общероссийский уровень. Остальные пять значений, четыре из которых характеризуют инвестиционную деятельность, в том числе и по развитию рынка жилья, отстает от средних величин по РФ. Это говорит о неравномерности развития регионов и значительных отклонениях в них инвестиционной деятельности, что, в свою очередь, ставит задачу определения направлений экономической деятельности, способной привести к выравниванию показателей регионов и обеспечению экономического роста.

Несмотря на то, что за годы реформ резко сократились объемы инвестиций, как по области, так и но стране в целом, самым значительным остается тот факт, что жилищное строительство в процентном отношении в области финансируется на одном и том же уровне и составляет 22 и 21 % соответственно. Это говорит о том, что воспроизводственные возможности сферы жилищного строительства сохраняются и могут быть оперативно востребованы в случае дополнительного притока инвестиций.

В то же время, определение взаимной зависимости и влияния социально-экономических индикаторов на повышение эффективности регулирования с использованием чисто логических методов не вполне адекватно и полно раскрывают сущность данной проблемы. В данном случае, на наш взгляд, более оправданным был бы другой способ, при котором необходимо сформировать систему показателей, наиболее полно отражающих различные аспекты их взаимной зависимости и влияние на процессы по созданию рынка жилья и математически обосновать степень их влияния друг на друга, с тем, чтобы для качественного роста данных социально-экономических индикаторов изменить направления регулирования регионального инвестиционного процесса. С целью разработки математического аппарата, отвечающего предъявляемым требованиям, автором выполнен приведенный ниже экономико-статистический анализ, который показывает, что многомерность социально-экономических индикаторов является экономической реальностью, в се основе лежат не антагонистические, а диалектические противоречия, которые необходимо разрешать в. процессе реализации региональной инвестиционной политики.

Таблица 5

Система показателей для оценки взаимосвязи и взаимозависимости в условиях инвестиционной деятельности

Показатель социальной эффективности Условное обозначение

1. Объем жилья, вводимого в регионе за год, на ед. населения Ж/Ч

2. Объем жилья, вводимого в регионе за год, на ед. инвестиций Ж/И

3. Объем жилья, вводимого в регионе за год, на ед. среднедушевого дохода Ж/Со

4. Объем жилья, вводимого в регионе за год, на ед. основных фондов в строительстве Ж/Оф

5. Валовой региональный продукт на душу населения ВРП/над.н.

Исходя из поставленных целей, автором выделены пять показателей социально-экономических оценок инвестиционной деятельности (табл. 5). Данная система вынужденно ограничена только пятью социально-экономическими показателями, поскольку отсутствие необходимой статистической базы не позволяет сделать их более широкими.

Для обеспечения более объективной оценки при выявлении специфики и тенденций взаимосвязи и взаимодействия показателей необходимые расчеты выполнены на примере перечисленных показателей 13 областей Центрального района Российской Федерации.

Формирование и исследование системы показателей автор производит с использованием методов корреляционно-регрессионного анализа, позволяющего наиболее полно отразить имеющиеся взаимосвязи и ранее для подобных расчетов не применявшегося. Коэффициент парной корреляции гЛ), отражает тесноту связи между экономическими показателями, состоящую в том, что разным значениям одной переменной величины соответствуют разные средние значения другой, она представлена в виде формулы (4).

псуЗ

* у

где ¡=1, п - номер объекта, на котором измерены признаки,

Лт > 8у среднеквадратичные отклонения.

Таблица 6

Матрица коэффициентов корреляции

ВРП/ на д.н. Ж/ч Ж/Сд Ж/И Ж/Оф

XI Х2 ХЗ Х4 Х5

ВРП на душу XI 1,00 0,7039 0,2126 0,4460 0,2139

Ж/ч Х2 0,7039 1,00 0,7991 0,0204 0,3553

ШСд ХЗ 0,2126 0,7991 1,00 0,1699 0,0996

Ж/И Х4 0,4460 0,0204 0,1699 1,00 0,1339

Ж'Сф Х5 0,2139 0,3553 0,0996 0,1339 1,00

В результате выполненных автором расчетов построена матрица коэффициентов корреляции между выделенными социально-экономическими показателями инвестиционного процесса, которая представлена в таблице 6.

В этой связи регрессионная модель показателя валового регионального продукта на душу населения представляется в виде уравнения (5).

XI = 65.75 + 11727.31X2 + 7614.30X3 + 50.17X4 (5)

Для построения регрессионной модели применяем метод наименьших квадратов, как наиболее полно отвечающих поставленным требованиям, сущность которого заключается в минимизации отклонений

фактических и расчетных величин (у, - у ,)2 ■

Графическая интерпретация данной модели выглядит следующим образом: уравнение прямой в п- мерном пространстве, п- количество признаков - факторов в модели. Экономическая интерпретация данной модели состоит в следующем: при увеличении объема жилья, вводимого в регионе за год, на единицу населения на 1м , ВРП, в среднем по совокупное™ исследуемых объектов, увеличивается на 11727,31 тыс. рублей на чел. При увеличении отношения объема жилья, вводимого за год к величине среднедушевого дохода на 1М2 /руб., ВРП, в среднем по совокупности, увеличивается на 7614,3 тыс. рублей. При увеличении отношения объема жилья, вводимого за год к величине инвестиций на 1м2

/млн. рублей, ВРП, в среднем по совокупности, увеличивается на 50,1 тысячу рублей. То есть налицо имеет место мультипликативный эффект, в соответствии с которым прирост инвестиций в сферу жилищного строительства и соответствующее увеличение эффекта от их использования, вызывающее рост ввода и развитие рынка жилья, соотносимого к ряду показателей, в свою очередь, приводит к многократному повышению валового регионального продукта.

Дальнейшая процедура построения и анализа данной модели подтверждает полученные выводы.

В заключении формулируются основные выводы и предложения автора, полученные в ходе исследования, и подводится итог, заключающийся в том, что обозначенные цели и задачи исследования достигнуты, что подтверждается данной диссертацией и полученной в ней научной новизной.

По теме исследования опубликованы следующие работы:

1. Строительство как фактор решения социальных проблем муниципального образования. В сб. Муниципальное управление (региональные исследования, теория, практика). Владимирский филиал РАГС, Владимир: «Посад», 1999. - 0,5 п.л. в соавторстве.

2. Региональный рынок жилья и его инвестиционное обеспечение. Экономика строительства, 2000 , № 11. - 0,5 п.л.

3. Региональные и муниципальные аспекты ресурсного обеспечения рынка жилья. В сб. Актуальные проблемы муниципального управления. Владимирский филиал РАГС, Владимир: «Посад», 2000. - 0,25 п.л.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сайгак, Евгений Кузьмич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава I. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

§ 1. Теоретические положения процесса формирования и развития рынка жилья.

§ 2. Направления совершенствования методологии оценки функционирования рынка жилья.

Глава II. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОЦЕССЫ

В СФЕРЕ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

§ 1. Структура и инфраструктура рынка жилья и социальноэкономические аспекты его развития в России.

§ 2. Ресурсное обеспечение процессов формирования и развития рынка жилья.

Глава III. РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОЦЕССОВ СОЗДАНИЯ И РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО И

РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКОВ ЖИЛЬЯ.

§ 1. Механизм государственного регулирования рынка жилья и его инвестиционного обеспечения.

§ 2. Эффективность регулирования процессов создания и развития рынка жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Региональный рынок жилья: инвестиционное обеспечение и регулирование"

Актуальность исследования. В условиях кризиса, переживаемого российской экономикой, приобретает особую актуальность и имеет важное значение то обстоятельство, что развитие массового жилищного строительства способно не только в значительной мере активизировать инвестиционный процесс в целом по стране, сформировать эффективный рынок жилья, но и вызвать мультипликативный эффект, обеспечивающий динамичное развитие задействованных в его формировании многих отраслей и создающий предпосылки экономического роста государства в перспективе. Это подтверждает анализ мировой хозяйственной практики.

Жилье является важнейшей социальной-потребностью и правом людей, поскольку отдельная квартира или индивидуальный дом не только создают условия для достойного проживания и развития семьи, личности, но и делают человека социально и экономически независимым и активным. И эти обстоятельства закреплены в Конституции Российской Федерации.

Поэтому реформирование российской экономики требует новых подходов в оценке всей экономической деятельности, изменения критериев проводимой инвестиционной политики. При этом повышение комплексного эффекта от использования инвестиций в сфере жилищного строительства способно в значительной мере активизировать процесс становления и развития рынка жилья как одного из важных составных частей экономики.

Логика развития федеративных отношений подтверждает, что при этом должно реально происходить определенное смещение регулирующих рыночных функций на региональный уровень, поскольку объективно роль государства в регулировании экономических процессов не уменьшается, а возрастает, при условии приоритетного использования косвенных мер нормативно-правового характера, а также осуществления перехода от прямого государственного финансирования к мерам государственного воздействия, обеспечивающим инвестиционную привлекательность регионов для предпринимательской.

Реализация рыночных преобразований в условиях постсоциалистической России потребовала соответствующих, принципиально новых для нее структурных и институциональных изменений законодательно-правового, социально-политического и экономического характера, ускоренного создания и развития необходимых отвечающих требованиям рынка инфраструктур.

Все это в полной мере относится к рынку жилья, который по мере осуществления хозяйственных реформ будет и дальше развиваться в зависимости от совершенствования общей структуры рыночного сектора государства, тесно взаимодействуя с рынком инвестиционных товаров, а также с фондовым, финансовым и другими рынками. Вместе с тем, рынок жилья в настоящее время характеризуется неравномерным развитием отдельных его сегментов, несовершенством нормативно-законодательной базы, отсутствием научно обоснованных прогнозов развития данного рынка.

Исходя из этого, регулирование инвестиционной деятельности в жилищной сфере должно быть особенно эффективным и разносторонним. Оно может быть осуществлено за счет создания условий для привлечения инвестиций в жилищное строительство с помощью развития механизма ипотечного кредитования, повышения инвестиционной привлекательности сферы жилищного строительства для частных инвесторов посредством экономических регуляторов. Все это и обусловило актуальность темы исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Аспекты повышения эффективности регулирования инвестиционного процесса применительно к ресурсному обеспечению рынка жилья, влияния на него рыночных и государственных механизмов исследовались учеными-экономистами разных стран мира и России. Ученые западных школ, как правило, эффективное использование инвестиций анализировали с позиций необходимости рационального применения и производства ограниченных ресурсов, рассматривали проблемы инвестирования различных сфер и объектов, включая разнообразные ценные бумаги и недвижимость, отдавая предпочтение экономическому анализу инвестиционных проектов. В России наиболее известны труды по этой проблематике В.Беренса, П.Хавранека, Л.Гитмана, М.Джонка, Р.Хойта, С.Баренса, Дж.Фридмана. В настоящее время в исследованиях российских ученых вопросы повышения эффективности использования инвестиций, неразвитости инвестиционной сферы, направлений преодоления инвестиционного кризиса, развития инвестиционного анализа, формирования инвестиционного климата, инвестиционных рисков, методов государственного регулирования инвестиционной деятельности получили большое развитие. При этом можно выделить исследования А.Бачурина, В.Иванченко, Я.Рекитара, Ю.Яковца, А.Марголина, А.Быстрякова, В.Перской, В.Попова, А.Идрисова, В.Ковалева.

Вместе с тем, происходящее реформирование экономики, структурные изменения в ней, формирование новых секторов рынка выдвигают новые требования по осмыслению происходящих событий, их научному анализу. К тому же многие работы отечественных авторов отражают проблемы федерального плана и могут быть востребованы по большей части на макроуровне, они недостаточно полно затрагивают проблемы регионов, в них практически не проработаны вопросы становления и развития рынка жилья, ни его федеральный, ни региональный аспекты. Труды зарубежных ученых вообще опираются на опыт цивилизованного рынка западного образца и применимы к российской действительности лишь с определенными поправками. Все это свидетельствует о настоятельной необходимости поиска путей, направленных на углубление теоретических положений и осмысленного практического опыта повышения эффективности регулирования инвестиционного процесса в сфере жилищного строительства, становления и развития рынка жилья.

Цель исследования заключается в том, чтобы на основе обновленных теоретико-методологических подходов, учета особенностей современного этапа экономической трансформации России раскрыть экономическое содержание регионального рынка жилья и разработать механизм его инвестиционного обеспечения и регулирования.

Реализация выбранной цели предполагает постановку и решение следующих основных задач:

- исследование теоретических положений процесса формирования и развития рынка жилья;

- определение направлений совершенствования методологии оценки эффективности функционирования рынка жилья;

- анализ структуры и инфраструктуры рынка жилья и социально-экономических аспектов его развития в России;

- исследование основных возможностей современного ресурсного обеспечения процессов формирования и развития рынка жилья в современных условиях в России;

-разработка направлений эффективного регулирования рынка жилья в регионе и выявление особенностей и основных элементов механизма государственного регулирования и инвестиционного обеспечения.

Объектом исследования является социально-экономические процессы, направленные на формирование и развитие рынка жилья на региональном уровне, а также особенности его инвестиционного обеспечения и регулирования.

Предметом исследования выступают социально-экономические и организационные отношения, складывающиеся на различных этапах и стадиях становления и развития рынка жилья, а также в ходе его инвестиционного обеспечения и регулирования.

Теоретическая и методологическая база исследования. Исходной теоретической основой исследования являются научные труды российских и зарубежных ученых-экономистов, посвященные развитию рыночных отношений, регулированию экономических процессов в условиях рынка, месту и роли в них государственных форм и методов, анализу инвестиционного рынка, формированию и эффективному использованию инвестиционных товаров и ресурсов, созданию предпосылок для становления и развития рынка жилья.

Методологическая база исследования опирается на широкий арсенал возможностей диалектического метода исследования, предполагающего использование системного подхода к изучению явлений, связанных с формированием и развитием рынка жилья. Она основывается на рассмотрении данного рынка на различных хозяйственных уровнях, включая общегосударственный и макроуровень, региональный, муниципальный и микроуровень, комплексном характере анализа протекающих в них процессов, механизмов регулирования и факторов развития, как систем с совокупностью свойств и признаков, составляющих единое целое; на понимание многоаспектности экономики, вариантности путей ее развития; на приоритетность социальной стратегической ориентированности развития экономических систем всех уровней.

В диссертационной работе использованы методы экономико-статистического анализа, экономико-математические приемы и подходы, позволяющие комплексно охарактеризовать процессы формирования и развития данного рынка на различных экономических уровнях и взаимосвязи при различных условиях.

Фактическая база исследования основана на информационно-статистических материалах Госкомстата РФ и Аналитических материалах Государственной Думы РФ, Минэкономики развития РФ и Госстроя РФ, Владимирского областного комитета госстатистики за последние 10 лет на основании чего сформированы корректные совокупности показателей, позволяющие полно и объективно отразить сущность происходящих явлений, связанных с рынком жилья, его инвестиционным и иным ресурсным обеспечением. В диссертации активно использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, такие как Законы РФ «Об ипотеке», «О регистрации прав на недвижимое имущество», «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ по данным вопросам, Государственные целевые программы «Жилище» и «Свой дом», директивные и аналитические материалы центральных органов власти и управления.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

На основе обобщения функций рынка жилья предложено уточнённое экономическое содержание рынка, который применительно к жилью может быть определен как система экономических отношений, определенный набор конкретных механизмов, посредством которых передаются права на собственность в виде жилых домов или квартир и связанные с нею интересы и распределяется жилое пространство между конкурирующими субъектами. Исходя из этого, разработана классификация данного рынка, которая может быть осуществлена по следующим параметрам: по целям использования, по географическому фактору, по платежеспособности покупателей, по качеству жилья, по инвестиционной мотивации, по типу прав собственности.

На основе обновленной совокупности методологических подходов, которые основываются на рассмотрении рынка жилья на различных хозяйственных уровнях, комплексном, системном характере его анализа, на понимании многоаспектности экономики, вариантности путей развития, установлено, что российский рынок жилья имеет отличительную особенность, состоящую в значительном расхождении цен на жилье в различных регионах, достигающем 2-3-кратного размера. В связи с этим предложены меры по совершенствованию деятельности региональных администраций в этих вопросах, заключающиеся в установлении контроля над ценами и тарифами на энергоносители со стороны энергетических комиссий, определении приоритетных разделов региональной инвестиционной политики, направленных на создание условий для развития массового жилищного строительства, в виде финансовой поддержки ипотечного кредитования, бесплатного отвода земельных участков, создании и развитии необходимой коммунальной инфраструктуры, формировании целевых инвестиционных программ, активизации рыночных механизмов через льготное налогообложение прибыли, направляемой на строительство жилья, и льготные кредиты на эти цели, привлечение инвестиций из-за пределов региона и от населения, обеспечение законодательных и финансовых гарантий их сохранности и адресного контроля за расходованием.

На основе анализа структуры и инфраструктуры рынка жилья определены границы данного рынка, а также границы первичного и вторичного его сегментов. Обосновано, что объектом рынка жилья является не весь жилой фонд, имеющихся в регионе, а только тот, который предназначен для продажи, причем, дна первичном рынке реализуется вновь построенное коммерческое жилье, - а на вторичном - находившееся в эксплуатации. При этом установлено, что границы рынка носят в определенной мере условный характер, так как потенциально объем реализуемого жилья всегда может быть расширен за счет имеющегося нового и существующего жилого фонда.

Предложено определение емкости рынка жилья, математическая модель, включающую текущую емкость рынка состоянию из объема имеющегося жилого фонда, представленного для продажи, вновь введенного и не реализованного коммерческого жилья, а также вводимого в обследуемый период нового жилья, и потенциальной емкости рынка, учитывающей, возможный объем перечисленных категорий жилья, потенциально возможных для реализации.

Разработана матрица основных форм и методов государственного регулирования рынка жилья, согласованных с основными регулирующими функциями государства, реализуемыми через соответствующие властные органы. Выявлено возрастание роли региональных органов власти. Включая муниципальный уровень в развитие рынка жилья. Выявлено, на микроуровне под воздействием государственного регулирования на рынке жилья появляются новые формы в виде организаций-застройщиков, являющихся при регламентировании со стороны органов власти в рыночных условиях не просто строительными организациями, возводящими объекты ключевыми управляющими и контролирующими органами, охватывающими весь воспроизводственный цикл создания и реализации жилого объекта.

На основе экономико-статистического анализа формирования системы социально-экономических индикаторов регионального жилищного инвестиционного процесса, выявлена последовательная многомерность данных индикаторов, которая обусловлена наличием не сводимых друг к другу экономических связей. В связи с этим автором предложен математический аппарат, позволяющий осуществить определение системы показателей, выявить специфику и тенденции их взаимосвязи, произвести оценку этих взаимосвязей.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные в нем положения и выводы доведены до стадии, позволяющей использовать их в практической деятельности органов власти и управления по формированию и инвестиционному обеспечению рынка жилья. Установленные в ходе исследовании результаты и собранный информационный материал позволили разработать конкретные рекомендации, сосредоточенные на изменении направлений региональной инвестиционной политики с целью повышения эффективности жилищного строительства и создания рынка жилья. В связи с этим, с участием автора, как члена комиссии по разработке предложений, направленных на совершенствование инвестиционной политики, были внесены соответствующие рекомендации, которые затем были использованы при подготовке инвестиционного раздела «Программы развития Владимирской области на 2000-2003 годы».

Апробация результатов работы. Основные положения и рекомендации выполненного исследования обсуждались на инвестиционной секции Общественного Совета по разработке «Программы развития Владимирской области», частично отражены в принятых администрацией Владимирской области документах законодательно-правового характера, способствующих повышению эффективности инвестиционного процесса в жилищной сфере и формированию рынка жилья в регионе. Основные положения диссертации изложены в публикациях автора, его докладах и выступлениях на научно-практических конференциях и семинарах во Владимирском филиале РАГС.

Логика и структура работы определены целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, шести параграфов, заключения и библиографического списка используемой литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сайгак, Евгений Кузьмич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги выполненного исследования основ, процессов и механизмов регионального рынка жилья, его инвестиционного обеспечения и регулирования, необходимо отметить, что оно полностью соответствует поставленным целям и отражает решение обозначенных исследовательских задач, что подтверждается полученной в результате выполнения работы научной новизной и заключается в приведенных ниже положениях.

Исследование теоретико-методологических основ функционирования рынка жилья дало возможность всесторонне рассмотреть взаимодействие важнейших экономических категорий, обеспечивающих последовательное развитие данного рынка. Категории спроса, предложения, равновесной цены, а также обмена и обращения, наряду с конкуренцией, формируют главные элементы как любого рынка, так и рынка жилья.

Категория «собственность», через отношения собственности, является ключевым элементом рынка жилья. Рыночной экономике свойственен полиформизм собственности при осуществлении принципа равных прав всех форм собственности. Рынок жилья опирается, в основном, на частные домовладения и квартиры, при этом российский рынок жилья характерен тем, что на нем в большом количестве может быть представлено в перспективе жилье, находящееся в собственности муниципальных образований.

Вместе с тем, рынок жилья локализован, поскольку все его объекты недвижимы и подвержены воздействию окружающей среды, более того, они строго дифференцированы, поскольку жилые дома, как правило, имеют индивидуальную архитектуру, а земельные участки под ними - уникальное расположение и рельеф.

Исследование методологических подходов к анализу рынка жилья позволило выделить то обстоятельство, что они должны комплексный характер, то есть рассматривать данный рынок как совокупность субъектов, объектов и явлений, составляющих единое целое. Использование закономерностей формирования спроса, предложения и равновесной цены в качестве методологического подхода к анализу рынка жилья позволило установить, что спрос характеризует собой платежеспособную потребность того количества жилья, которое будет куплено по определенной цене за определенный период времени. При этом спрос на жилье при прочих равных условиях в количественном выражении изменяется в обратной зависимости от цены.

Предложение жилья характеризует то его количество, которое производители готовы продать по определенной цене за определенный период. Однако предложение жилья при прочих равных условиях находится в прямой зависимости от цены. Величина спроса, как, в свою очередь и предложения, на жилье обусловлена многими факторами, среди которых: транспортная обеспеченность района, местоположение и расположение объекта, его физическое состояние и товарный вид, обеспеченность района застройки учреждениями социально-культурного и бытового назначения. Кроме того, спрос зависит от экономического базиса региона, который определяет занятость населения и уровень доходов, демографической характеристики населения, доступности ипотечного кредитования жилья.

Исследование процессов в сфере развития рынка жилья, особенностей его структуры и инфраструктуры позволили отметить, что рынок жилья в России развивается, и развивается в условиях серьезного дефицита необходимых правовых, институциональных и экономических условий для его цивилизованного формирования. По сравнению с другими рынками этот сектор в определенной мере развивался частично в полулегальных формах. В то же время, несмотря на имеющиеся негативные обстоятельства, рынок жилья складывается, формируется его структура, хотя перечисленные условия накладывают на него свои особенности.

Инфраструктура рынка жилья, представляющая собой систему звеньев рыночного хозяйства, функционирующую в производстве и обращении такого товара, как жилье, в совокупности с системой институтов регулирования рыночных отношений, также имеет свои особенности. Они заключаются в том, что государство в лице федеральных и региональных органов, а также муниципального самоуправления, являющееся одним из основных субъектов рынка жилья, с одной стороны, определяет характер функционирования рынка через законодательно-нормативную, налоговую, кредитно-денежную, банковскую и иную регламентирующую деятельность, осуществляя ее через соответствующие институты. С другой стороны, несмотря на проведенную приватизацию, оно является крупнейшим собственником жилья и недвижимости. При этом, как в первом, так и во втором случае, в силу складывающихся реалий, особое место в этой системе отводится администрациям субъектов Федерации, поскольку именно они в большей мере обладают властными функциями в вопросах оборота жилья и оказывают большое влияние на регулирование взаимоотношений собственности.

Ресурсное обеспечение является важнейшим условием формирования и развития рынка жилья. При этом особое место уделено инвестиционным ресурсам, под которыми принято понимать материально-технические, финансовые, а также нематериальные активы. Причем, последние могут выступать в разнообразных формах, таких как обладание промышленной собственностью, правами разработки месторождений, аккумулирования информации о специфике рынков, накопленном опыте эффективного менеджмента.

При этом можно заметить, что рынок инвестиционных ресурсов и рынок жилья тесно взаимосвязаны и целенаправленно взаимодействуют. Более того, рынок инвестиционных ресурсов, привлекая все виды инвестиций, включая капиталообразующие, финансовые, бюджетные и частных лиц, собственные и заемные, краткосрочные и долгосрочные, прямые и косвенные (портфельные), реальные и интеллектуальные, с высокой и низкой степенью риска, активно формирует рынок жилья, оказывая на него существенное влияние, поскольку поступление инвестиционных ресурсов в сферу строительства жилья, особенно частного, увеличивается.

Выполненный анализ позволяет уверенно высказать мнение о том, что ресурсная база отрасли в основном сохранилась, поскольку приостановилось падение и начался рост производства важнейших традиционных строительных материалов, таких как кирпич, мягкие кровельные материалы, керамическая плитка, пиломатериалы, сантехническое оборудование. Более того, отвечая современным требованиям к возводимому и реконструируемому жилью, отрасль старается производить строительные и отделочные материалы, не уступающие по качеству импортным аналогам, по иностранным лицензиям и с привлечением иностранного капитала, создавая совместные предприятия.

Исследование процессов создания, развития и регулирования российского и регионального рынка жилья позволило отметить, что данная деятельность, особенно на уровне регионов, должна быть всесторонне продумана и организована. Для того чтобы осуществлять такую политику и обеспечить информационную инфраструктуру рынка жилья необходимо постоянно и с высоким уровнем точности оценивать инвестиционную привлекательность не только всего региона, но и отраслей, видов продукции, предприятий.

Изменение региональных приоритетов в регулировании процессов, направленных на обеспечение экономического роста, и создание условий для устойчивого поступательного развития отраслей народного хозяйства позволят преодолеть не только имеющееся социально-экономическое отставание, но и, увеличив доходы населения и подняв его финансовоэкономическую базу, значительно расширить массовое жилищное строительство, которое, в свою очередь, даст дополнительный импульс дальнейшему социально-экономическому развитию.

Эффективному регулированию процессов по созданию рынка жилья, через формирование широкого слоя его подлинных собственников и владельцев, самостоятельно содержащих жилой фонд, развитие конкурентной среды в его поддержании и обслуживании была призвана стать реформа жилищно-коммунального хозяйства. Несмотря на то, что сроки ее реализации несколько сдвинулись, сама реформа ЖКХ, являющаяся крупномасштабной социально-экономической программой, предназначенной осуществить улучшение качества жизни населения, несмотря на существенные реальные трудности, проводится достаточно целенаправленно.

По линии федеральных властных структур приняты необходимые меры нормативно-правового характера, которые призваны обеспечить устойчивое функционирование ипотечного жилищного строительства с целью формирования и развития рынка жилья, хотя они и не лишены противоречий законодательного и финансового плана, что снижает их практическую значимость. Поэтому на уровне регионов администрации, как субъекты рынка жилья, принимают собственные законодательные акты, направленные на развитие ипотечного кредитования. В настоящее время имеется много примеров самостоятельного решения жилищных проблем регионов через собственные, иногда специфические схемы ипотечного кредитования. Продолжение этой работы в значительной мере будет способствовать становлению и развитию рынка жилья.