Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве"

На правах рукописи

ГАЗАЛИЕВ Малик Меджидович

РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ (на материалах Калужской области)

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (15. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами АПК и сельского хозяйства)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2004

2004-4 27395

На правах рукописи

ГАЗАЛИЕВ Малик Меджидович

РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СЕЛЬСКОМ ХОЗЯЙСТВЕ (на материалах Калужской области)

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (15. Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями и комплексами АПК и сельского хозяйства)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва -2004 -У 7

У-90&А&

Диссертационная работа выполнена в ГНУ Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства РАСХН.

Научный руководитель:

Заслуженный деятель науки Российской Федерации,

доктор экономических наук, профессор A.M. Югай

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор В.Р. Беленький

кандидат экономических наук В.А. Петров

Ведущая организация - Государственный университет по землеустройству

Защита диссертации состоится 2 марта 2004 г.

часов на заседании диссертационного совета К.006.31.01 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук во Всероссийском научно-исследовательском институте экономики сельского хозяйства РАСХН по адресу: 123007, г. Москва, Хорошевское шоссе, дом 35/2, корп. 3, ВНИИЭСХ.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке института. Автореферат разослан, Ж £ " 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономически наук

А.И. Суслов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы. Развитие рынка и различных форм собственности создает основу для формирования земельной собственности, где в качестве объекта собственности выступает земля, а субъектами земельных отношений являются физические или юридические лица, государство, представляющее и защищающее их интересы, многообразные и противоречивые.

Частная собственность на землю и рынок земли являются противоречивой и постоянно дискутируемой проблемой, причем в диаметрально противоположном аспекте, чрезмерно политизированной и идеологизированной. Это затрудняет объективную оценку значимости проблемы, искажает исторические аналоги и процессы развития земельных отношений, преувеличивает или недооценивает проводимые в прошлом и настоящем земельные реформы в нашей стране и за рубежом.

Попытки провести аграрные преобразования в отрыве от адекватных изменений земельных отношений или при значительном их отставании от реформы затрудняют процесс развития. Высшей ценностью является человек и его заинтересованное участие в формировании отношений земельной собственности и именно это во многом определяет успех проводимой аграрной реформы.

Однако до настоящего времени в должной мере не отработан эффективный механизм земельных отношений. Нет достаточной ясности для каких целей и по какой цене могут продаваться земли сельскохозяйственного назначения; какие правила "игры" должны быть при дарении, наследовании, сдаче в аренду, залоге; какие должны быть ограничительные меры при проведении различных коммерческих сделок и др.

Необходим единый учитывающий экономические интересы жителей села и общества в целом, хозяйственный подход организации оборота земель сельскохозяйственного назначения. Вышеизложенное определяет актуальность настоящей темы исследования, ее научную и практическую значимость.

Состояние изученности проблемы. Исследованию отношений земельной собственности посвящено много научных трудов. К числу научных работ в современных условиях можно отнести труды В.В. Алакоз, В.Р. Беленького, И.Н. Буздалова, А.А. Варламова, С.Н. Волкова, A.M. Емельянова, Е.Ф. Заворотина, Н.В. Комова, Э.Н. Крылатых, В.В. Милосердова, А.С. Мин-дрина, А.В. Петрикова, В.А. Петрова, Е.С. Строева, А.Э. Сагайдака, В.Н. Хлыстуна, A.M. Югая и др.

Вместе с тем в исследованиях проблем земельных отношений не достает комплексного изучения вопросов, связанных с региональными и зональными (внутри регионов) аспектами регулирования отношений земельной собственности.

Недостаточно изучены проблемы совершенствования организационно-экономического механизма регулирования отношений собственности на землю на основе земельной ренты, что не обеспечивает объективное ценообразование на землю, введение дифференцированного земельного налога внутри регионов, арендной платы и других платежей

Многие теоретико-методологические и практические аспекты совершенствования организационно-экономического механизма регулирования отношений собственности на землю в специфических условиях регионов требуют разработки рекомендаций по развитию земельных отношений.

Цель и залами исследования. Цель исследования состоит в научном обосновании и разработке предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений.

В соответствии с этим предусматривается решение следующих задач: осмыслить научное содержание отношений земельной собственности, уточнить классификацию форм собственности на землю в условиях рынка;

выявить тенденции распределения земель сельскохозяйственного назначения в изучаемом регионе между различными собственниками и пользователями;

дать экономическую оценку качественному состоянию сельскохозяйственных угодий на основе материалов оценочно-земельных работ;

раскрыть содержание кадастровой цены земли как основы экономического механизма регулирования земельных отношений;

систематизировать сложившиеся формы и виды сделок с землями сельскохозяйственного назначения, разработать предложения по рациональному распоряжению земельными долями, использованию арендной платы и налога на землю;

разработать предложения по управлению земельными ресурсами и регулированию земельных отношений в регионе, дать методические подходы по обоснованию уровня залоговых цен на сельскохозяйственные угодья.

Предметом' исследования являются организационно-экономические отношения между собственниками и пользователями сельскохозяйственных земель.

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения изучаемого региона, используемые различными собственниками и пользователями.

Теоретической и методологической основой исследования служит диалектический метод познания, труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам отношений земельной собственности, законодательные акты Федерального Собрания Российской Федерации, Законодательного Собрания Калужской области, постановления Правительства РФ и Правительства Калужской области по вопросам использования земель предприятиями, организациями и гражданами, материалы оценочно-земельных работ, размеры земельных платежей и разграничения федеральной, региональной и муници-

пальмой земельной собственности. В работе использованы методические разработки Росземкомитета РФ и Росземкадастра, рекомендации научно-исследовательских учреждений.

В процессе научного исследования использованы следующие методы: аналитический, абстрактно-логический, монографический, корреляционный, группировок, расчетно-конструктивный.

Научная новизна исследования заключается в следующем: уточнены положения по совершенствованию кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий с целью повышения их ликвидности;

разработана схема организации рынка земли сельскохозяйственного назначения на основе государственной рыночной инфраструктуры;

предложены методические положения и расчеты компенсационных выплат органам местного самоуправления за изъятие муниципальных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей;

разработаны методические положения по развитию ипотечного кредитования залога земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость исследования заключается в разработке предложений по функционированию и дальнейшему развитию организационно-экономического механизма земельных отношений на основе кадастровой оценки земли и основанных на ней земельных платежей. Разработанные рекомендации будут использованы органом государственного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и органами управления сельским хозяйством Калужской области.

Апробация работы, важнейшие положения диссертации обсуждались на учебно-методической конференции преподавателей экономического факультета Калужского филиала МСХА, на научно-производственном семинаре в Госкомитете по земельным ресурсам и землеустройству, Департаменте аграрной политики и социального обустройства села Калужской области. Экспертами диссертации явились работники департамента аграрной политики и социального обустройства села, комитета земельных ресурсов и землеустройства Калужской области, территориального Комитета Минимущества РФ по Калужской области, работники районных управлений сельского хозяйства. В работе использованы данные указанных учреждений Калужской области. По материалам диссертации опубликовано 4 печатные работы, общим объемом 4,5 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация объемом 198 страницы компьютерного текста состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, содержит 13 таблиц, 9 рисунков, 13 приложений.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи исследования, научная новизна и практическая значимость работы, определен предмет, объект, методы исследования.

В первой главе - "Теоретическая сущность отношений земельной собственности" рассматриваются особенности развития земельных отношений в различные периоды исторического развития страны, раскрывается многогранная сущность земельных отношений, их роль и место в системе аграрных преобразований. Рассматриваются различные формы земельной собственности, принципы распределения земель и обосновывается объективность предлагаемой классификации собственности на землю. Раскрываются особенности земельных отношений в ряде зарубежных стран.

Во второй главе - "Тенденции изменения и использования земельного фонда Калужской области в условиях рынка" проведен анализ изменения структуры землепользования в связи с реформированием сельского хозяйства, выявлена эффективность использования земли как в целом по области, так и но отдельным факторам интенсификации, применяемым в системе земледелия.

Раскрывается качественное состояние сельскохозяйственных угодий, анализируются земельно-оценочные работы и их роль в государственном регулировании земельных отношений, охрана земель. Рассматриваются основы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, даются предложения по повышению ликвидности земли. На базе кадастровой оценки земли, основанной на капитализированной дифференциальной ренте, предлагаются варианты земельного налога по зонам области и предложения по совершенствованию сделок в сфере земельных отношений.

В третьей главе — "Основные направления регулирования отношений собственности на землю" предлагается уточненная концепция регулирования земельных отношений в сельских муниципальных образованиях, основанная на изъятии местных налогов за пользование муниципальной земельной собственностью и компенсационных выплатах за безвозвратное ее выбытие. Предложена схема по формированию рынка земли на основе государственного регулирования; подготовлены методические решения по проведению ипотечного (залогового) кредитования1 земель сельскохозяйственного назначения.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Аграрная реформа в стране оказалась малоэффективной. Экономический спад сельскохозяйственного производства, значительный отток из деревни трудоспособного населения в связи с резким ухудшением социального и материального положения сельских жителей и безработицей свидетельствует о том, что экономические преобразования проводились без необходимого теоретического обоснования, определения главных и стратегических направлений ее развития. Многие аграрные реформы были лишь продекларированы, но не осуществлены на практике.

Реформирование земельных отношений, как важнейшего звена аграрных преобразований проводилось на всех этапах развития человеческого общества. Его результаты были различными в значительно мере в зависимости от того, в какой степени совпадали общие цели и интересы государства с целями и интересами крестьян, обрабатывающих землю.

Ликвидация государственной монополии на землю открыла определенное пространство для развития земельной собственности, но этот процесс не был поддержан экономическими мерами государства. Наоборот в результате шоковой либерализации цен, повышения кредитных ставок до 250% годовых, экспансией импорта сельскохозяйственного сырья и продуктов пита-' ния на внутренний рынок и другие непродуманные действия федерального центра привели сельское хозяйство к глубокому экономическому кризису.

Земельные отношения как отношения между гражданами, юридическими лицами, местными органами самоуправления и органами государственной власти по поводу распоряжения, пользования и владения землею не заняли должного места в аграрных преобразованиях.

Идея сохранения многообразия форм земельной собственности и ее классификация в гражданском законодательстве не позволили создать четкую, адекватную рыночным условиям нормативно-правовую базу, исключающую неопределенные и двусмысленные толкования вопросов земельных отношений. До сих пор даже в целевых ориентирах остались неустановленными функции, место и роль землепользовании и землевладений разных форм собственности, не определены приоритеты в организации землехозяй-ственных комплексов для федерального, регионального и муниципального уровней в экономической, социальной и экологической областях.

"Многоукладность" сельской экономики должна базироваться на трех реальных формах земельной собственности - государственной, муниципальной и частной, поскольку ее необоснованное многообразие не позволяет даже при разграничении государственной собственности на землю формировать федеральный, субъектов Федерации и муниципальный земельный фонды с соответствующей правовой базой земельных отношений по уровням (рис. 1).

Так называемая коллективная, долевая, акционерная, групповая, кооперативная земельная собственность является только частной, ибо собственники земли (в долях, акциях, вкладах) не обобществляют землю и свои капиталы, а создают организацию для лучшего их использования и приумножения. Что касается "смешанной" собственности, то здесь для совместного процесса производства объединяются владельцы государственной и частной собственности, а также иностранные и отечественные собственники капитала.

Ввиду классификации форм земельной собственности по организационно-правовым формам хозяйствования, а не по сущности правоотношений, обеспечивающих нормальное функционирование экономического механизма.

Рис. 1. Формы земельной собственности в сельском хозяйстве России

регулирующего земельные отношения, длительное время не проводилось разграничение государственных земель, не осуществляется межхозянствен-ное и внутрихозяйственное землеустройство, оказались размытыми ответственность и контроль землепользователей и землевладельцев за использованием земли.

Не проводилась комплексная оценка природных и экономических условий в регионах с целью зонирования земель и формирования объективной информационной базы данных кадастровой оценки сельхозугодий.

Проблема адекватной для сложившихся условий оценки рыночной стоимости земли, как важнейшего инструмента регулирования экономических земельных отношений, обуславливающих распределение и перераспределение земель, установление размеров земельного налога, арендной платы и залоговой цены при ипотечном кредитовании не решена, поскольку организационно-экономический механизм отношений собственности на землю не базируется на земельной ренте, следовательно, на кадастровой оценке земли.

Кадастровая стоимость земли является объективной ее ценой, характеризующей почвенное плодородие по бальной и денежной оценке, различия в местоположении земельных участков и размерах дополнительного дохода, полученного в процессе производства. Рыночная цена формируется в процессе спроса и предложения. Она зависит также от кадастровой цены земли, которая выполняет при продаже и купле земли роль базовой начальной цены, ниже которой рыночная цена не должна опуститься.

Тенденции развития земельных отношений в современных условиях показывают, что комплекс нерешенных задач, прежде всего, сложился на региональном и муниципальном уровнях.

Региональное сельское хозяйство представляет собой сложную экономическую систему, где земельные отношения регулируются как федеральным законодательством, так и местными органами власти.

Исследования современного состояния земельных отношений Калужской области показывают, что они как система менее развиты и не оказывают существенного влияния на результаты производства. Вследствие первичного реформирования государственной земельной собственности произошло определенное перераспределение земли между категориями земель (табл. 1). Увеличилась площадь земель особо охраняемых территорий, что связано с постоянным расширением природоохранных и оздоровительных комплексов. Значительно возросла земельная площадь запаса. Среди всех категорий земель преобладают земли сельскохозяйственного назначения (61,0%), значителен лесной фонд (23,0%), сравнительно большую площадь занимают земли населенных пунктов (7,4%).

Анализируя динамику изменения площадей за последние 8 лет, можно заметить, что наиболее значительные изменения произошли с землями особо охраняемых территорий и запаса. Земли сельскохозяйственного назначения,

Распределение земельного фонда в Калужской области, тыс. га

Категории земель 01.01. 1995 г. 01.01. 1996 г. 01.01. 1997 г. 01.01. 1998 г. 01.01. 1999 г. 01.01. 2000 г. 01.01. 2001 г. 01.01. 2002 г 01.01. 2003 г

Земля сельскохозяйственного назначения 1851,0 1842,5 1832,0 1823,2 1863,6 1840,2 1835,4 1823,3 1817,7

Земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения 48,2 48,6 47,8 47,2 47,7 47,5 47,8 47,8 47,5

Земли особо охраняемых территорий 52,7 52,8 52,8 75,2 87,4 94,8 97,2 97,4 97,4

Земли лесного фонда 731,7 735,2 735,4 712,9 694,2 686,8 684,4 684,2 684,5

Земли водного фонда 5,8 5,8 5,8 5.7 6,0 6,0 6,0 6.0 6,0

Земли запаса 31,8 39,2 49Д 57,2 58,5 83,5 87,8 99,9 105,6

Земли населенных пунктов 256,5 253,6 254,7 256,3 220,3 218,9 219,1 219,1 219,2

Итого земель 2978,1 2978,1 2978,1 2978,1 2978,1 2978,1 2978,1 2977,7 2977,7

где 32,4% занимает пашня, распределились в основном среди крупных и средних сельскохозяйственных предприятий.

На 01.01.2003 г. общая площадь земель предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельхозпродукции, составила 1941,1 тыс. га или 65,2% от общей площади области. Этими землями распоряжаются:

хозяйственные товарищества и общества - 619,2 тыс. га (31,9%);-производственные кооперативы - 870,2 тыс. га (44,8%); государственные и муниципальные унитарные сельскохозяйственные предприятия - 58,6 тыс. га (3,0%);

научно-исследовательские и учебные учреждения и заведения -44,7 тыс. га (2,3%);

подсобные хозяйства- 26,1 тыс. га (1,35%); крестьянские (фермерские) хозяйства - 296,5 тыс. га (15,3%); прочие предприятия, организации и учреждения - 25,5 тыс. га( 1,32 %). Площадь земли сельскохозяйственного назначения уменьшилась за 1995-2002 гг. на 33,3 тыс. га. Это связано с передачей значительных площадей в ведение местного самоуправления, с изъятием земель под индивидуальное дачное строительство, а также выбытием пашни из оборота.

Перераспределение земель явилось одной из причин сокращения посевных площадей сельскохозяйственных культур в сельскохозяйственных предприятиях и увеличения посевов у населения. В 2002 г. по сравнению с 1990 г., посевная площадь в коллективных хозяйствах уменьшилась более чем в 2 раза, а посевы зерновых культур на 289,6 тыс. га.

В крестьянских (фермерских) хозяйствах площадь увеличилась на 4 тыс. га в хозяйствах населения - 3,9 тыс. га.

Изменения земельных отношений в Калужской области, происшедшие за период реформирования АПК, перераспределение земель в пользу частного сектора имело отрицательные последствия. В коллективном аграрном секторе области наметилась устойчивая тенденция к снижению основных экономических показателей деятельности (табл. 2).

За анализируемый период число хозяйств сократилось на 20 единиц. Это произошло за счет их укрупнения. Численность убыточных хозяйств за 6 лет сократилась на 42%. Валовая продукция сельского хозяйства не достигла уровня 1997 г. на 3,8 пункта, но оказалась выше уровня 2001 г. на 4,6%.

Валовой сбор зерна на 45,1% ниже уровня 1997 г. Резкое падение валовых сборов зерна обусловлено, главным образом, сокращением посевов зерновых культур.

Поголовье крупного рогатого скота имеет устойчивую тенденцию к снижению. Оно сократилось на 64,8 тыс. голов, в том числе коров на 31 тысячу. Продуктивность коров повысилась с 1978 кг в 1997 г. до 2497 кг в 2002 г., но ее рост не компенсировал падение валового производства молока, объем которого снизился на 24,3%.

Основные производственно-финансовые показатели деятельности сельскохозяйственных предприятий

Калужской области (без К(Ф)Х и ЛПХ)

Показатели Ед. изм. 1997 г. 1998 г. 1999 г. 2000 г. 2001 г. 2002 г. 2002 г. в % к

1997 г. 2001 г.

Число хозяйств ед. 347 362 354 352 339 327 94Д 96,4

в том числе:

прибыльных — « » - 35 38 127 125 134 146 в 4,2 р. 109,0

убыточных - « » - 312 324 227 227 205 181 58,0 88,3

Валовая продукция сельского хозяйства в сопоставимых ценах 1994 г.

Валовой сбор зерна

Среднегодовое поголовье крупного рогатого скота в том числе: коров - всего свиней - всего

Произведено молока

Реализовано мяса в живом весе

Уровень рентабельности по всей деятельности (с учетом дотаций и компенсаций) Дебиторская задолженность на конец года

Кредиторская задолженность на конец года

Среднемесячная оплата труда работников

тыс. руб.

тыс. голов

тыс.т — «»-

196,8 288,7

178,6 138,9

164,9 85,9

178,3 142,1

180,9 133,5

189,3 158,5

96,2 54,9

104.6

118.7

223,3 190,7 182,0 172,8 168,0 154,0 68,9 91,6

95,0 82,0 78,2 74,0 72,0 64,0 67,3 88,9

32,0 26,0 26,0 21,0 21,2 25,2 78,7 118,8

204,3 189,5 . 176,6 178,9 155,2 154,7 75,7 99,6

24,1 28,4 26,1 29,5 30,7 32,1 118,4 104,5

% -38,2 -34,3 -4,0 -3,0 5,9 7,4 - 125,4

млн.

руб. 79,5 104,2 171,5 183,8 306,4 278,3 в 3,5 р. 90,8

— « » - 587,7 795,1 908,0 903,8 994,2 1113,3 189,4 112,0

руб. 426,0 481,0 646,0 977,0 1469,0 1891,0 в 4,4 р. 128,7

ю

Перераспределение земель сельскохозяйственного назначения не оказало влияния на повышение плодородия почвы. Несмотря на повышение урожайности зерновых культур за счет благоприятных климатических условий, в базовом году валовой сбор зерна остается ниже уровня 1997 г.

Идет постоянное снижение обеспеченности техникой не только мелких хозяйствующих субъектов области, большинство из которых вообще ее не имеют, но и крупных и средних коллективных сельхозпредприятий, являющихся основными производителями товарной продукции.

Практически не вносятся органические и минеральные удобрения в почву, достаточно сказать, что в 2002 г. было внесено на 1 га посева одна тонна органических и 16 кг минеральных удобрений в действующем веществе.

В результате экстенсивного использования земли и недостатков проводимой аграрной политики земельный оборот в области не представляет интереса для многих землепользователей и землевладельцев, поскольку сельскохозяйственные земли имеют очень низкую ликвидность, отсутствует спрос на земли для ведения сельскохозяйственного производства.

Изучение современного состояния организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений в области показало, что практически отсутствует необходимая экономическая, земельно-оценочная, инфраструктурная, технологическая и правовая база для развертывания эффективного оборота сельскохозяйственных земель.

Сельское хозяйство области характеризуется значительным различием в уровне производства и социально-демографической ситуации по зонам Калужской области. Выравниванию сложившихся условий должна способствовать кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий и их использование в хозяйственной деятельности предприятий и управлении АПК. На наш взгляд, именно успешное ведение государственного земельного кадастра позволит обеспечить:

объективное определение земельного налога и арендной платы на основе дифференциальной ренты;

сбор необходимой информации для установления кадастровой, залоговой и рыночной цены земли;

определение капиталовложений на мелиоративные работы, внутрихозяйственное и межхозяйственное землеустройство и средств для проведения почвенных обследований и обновление информации по качественному состоянию земельных угодий;

взаимодействие с организациями Госкомстата, Мингосимущества РФ, налоговыми и финансовыми органами;

сбор от собственников, владельцев, пользователей сведений об изменениях в составе их земель;

поэтапное внедрение электронной автоматизированной системы "Земельный кадастр".

Данные кадастровой оценки земли по зонам Калужской области, приведенные в табл. 3, позволяют иллюстрировать дифференциацию качественной характеристики почв и необходимости ее учета при совершенствовании методики определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.

Таблица 3

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий по зонам Калужской области.

Показатели

Зоны Балл бонитета Индекс техноло- Удаленность, Расчетный доход, руб./га Кадастровая стои-

сельхозуг одий гических свойств эквивалент, км дифференциальный всего мость, руб./га

Северо-

Восточная 60,0 1,16 19,5 351,0 363,0 11979,0

Северо-

Западная 54,5 1,15 25,0 234,8 247,0 8151,0

Восточная 62,8 1,13 20,8 411,2 423,2 13965,0

Южная 48,8 1,12 18,3 151,8 163,8 5405,0

По области 57,0 1,14 20,0 300,0 312,0 10311,0

Кадастровая стоимость земли, на наш взгляд, очень занижена, хотя из-за отсутствия спроса на земли сельскохозяйственного назначения она существенно выше рыночной. Таков парадокс российской действительности сегодня. В среднем по области на хозяйство приходится 24 млн. руб. основных фондов, износ которых составляет 80-90%. Для их замены среднему предприятию потребуется заложить почти всю землю в соответствии с кадастровой стоимостью. Выплатить такой ипотечный кредит не реально. Нецелесообразна продажа пахотной земли свыше 100 га, выручка от которой, если сделка состоится, составит даже в Восточной зоне примерно 1 млн. 396,5 тыс. руб., на которые можно купить 1 трактор.

Несовершенство методики кадастровой оценки земли заключается в том, что капитализированная рента установлена на 33 года. Для того чтобы создать эффективное плодородие в естественных условиях, требуется 100 -150 лет, поскольку почвы области крайне истощены и загрязнены с позиций экологического состояния.

Рентный доход с 1 га сельхозугодий в среднем по Калужской области составил в 2001 г. 312 руб. Следовательно, он равен 3,03% кадастровой стоимости земли ( 100 х 312 : 10311). При 3% рентного дохода в год для восстановления плодородия почвы потребуется 33 года ( 100 : 3). Если учесть, что в Калужской области химико-технологическая система земледелия никогда не была реализована, а рентные доходы очень низкие, то капитализированная рента должна быть умножена не на 33 года, а 50 лет (150 : 3).

Необходимость корректировки кадастровой оценки сельхозугодий Калужской области вызвана и тем, что коэффициент, выражающий отношение урожайности зерновых культур на лучших землях к урожайности на худших, составляет 1,63 (20,2 : 12,4), а по бонитету почв только 1,29 (62,8 : 48,8).

В исследуемой области, где более половины хозяйств имеют катастрофическое финансовое состояние, ориентироваться на малый срок капитализации земельной ренты нецелесообразно.

Если учесть современное соотношение цен на промышленные ресурсы и сельскохозяйственную продукцию, то стоимость одного га сельхозугодий по кадастровой оценке очень низкая. Государство не сможет оптимально пополнять бюджет за счет земельных платежей, а собственники и пользователи земли не смогут в полной мере воспроизводить плодородие почвы.

Из-за низкой стоимости земли не развивается рынок инвестиций на повышение плодородия почвы. Предложения со стороны частных инвесторов не выходят за рамки административных побуждений и взаимоотношений с органами управления АПК. По этой причине не разрабатываются и не реализуются крупномасштабные целевые программы по восстановлению плодородия земли и развитию сельского хозяйства в регионе. Оборот сельскохозяйственных земель ограничен покупкой земли у местных администраций для садово-огородных участков, ведения ЛПХ, жилищного строительства в основном предпринимателями и городскими жителями, арендой земли К(Ф)Х и ЛПХ.

Наиболее сложным и запутанным является вопрос об обороте земельных долей граждан в составе коллективных хозяйств. В Калужской области порядок осуществления прав собственников земельных долей пока еще производится на основании Постановления Правительства РФ от 01.02.1995 г. №96 и соответствующих рекомендаций, одобренных Правительством. В области предполагалось выдать 102676 свидетельств на право владения земельными участками общей площадью 849,8 тыс. га, фактически получили свидетельства - 93609 человек. Распорядились земельными долями только 35,6% от общего числа земельных собственников (табл. 4).

В настоящее время сельскохозяйственные предприятия ведут хозяйство на землях различных форм собственности. Часть земли находится в их собственности как юридических лиц, арендуют земельные доли у собственников, используют земельные доли, переданные хозяйствам на праве пользования, а также работают на землях фонда перераспределения и на невостребованных земельных долях.

Оборот земельных долей осложняется тем, что контингент владельцев постоянно находится в движении. Основными собственниками долей являются пенсионеры и ушедшие из хозяйств бывшие работники. В СевероЗападной и Южной зонах только 20% земельных долей принадлежит постоянным работникам, а в среднем по области - не более 35%. До 20 тысяч бывших работников колхозов и совхозов, получив земельные доли, перешли

работать в другие предприятия и организации. В то же время прибывшие в хозяйства переселенцы не имеют в собственности земельные доли.

Таблица 4

Распоряжение земельными долями в Калужской области

Показатели Количество Площадь

ед. | % тыс. га | %

1. Количество собственников долей, которые распорядились земельными долями,

в том числе:

передали земельную долю на условиях аренды передали право пользования земельными долями в уставной (складочный) капитал с/х предприятия

2. Получили земельный участок в счет земельной доли для:

организации крестьянского (фермерского) хозяйства расширения личного подсобного хозяйства

3. Передали земельную долю в уставной (складочный) капитал с/х предприятия

5.1. Из них с фиксацией в учредительных документах (после выхода Указа Президента Российской Федерации от 07.03.96 г. №337)

36519 100,0 327,2 100,0

8807 24,1 78,3 23,9

17241 47,2 153,8 47,0

1600 4,4 9,4 2,9

1367 3,7 8,4 2,6

233 0,6 1.0 0,3

8871 24,3 85,7 26,2 1207 3,3 6,7 20,0

Данные таблицы 4 показывают, что земельные доли в основном переданы в пользование предприятиям в уставной (складочный) капитал. Передача земельных долей в уставной (складочный) капитал акционерных предприятий или трастовое управление не решает проблему рационального использования сельскохозяйственных земель и повышения ответственности их владельцев за состояние земли. Существующая классификация форм собственности дает возможность по-разному распоряжаться, пользоваться и владеть землею, несмотря на однозначную теоретическую сущность форм собственности. По этой причине затруднено проведение землеустроительных работ на различном праве.

Изъятия земельных долей в силу общественной необходимости, серви-тутов и других государственных нужд должно носить компенсационный характер, предусмотренный законодательством по отчуждению частной земельной собственности.

Оборот земельных долей связан с изменением землепользования и функциональных зон на территории хозяйства. Чаще всего разрыв сложившихся крупных земельных массивов означает разрушение целостности производственно-технологической структуры предприятия со всеми вытекающими из этого негативными последствиями.

Для каждого хозяйства следует определить допустимый размер изъятия из единого массива землепользования индивидуальных земельных наделов. Выделение земельных долей должно производиться от периферии к центру земельного массива. В первую очередь, в частную собственность следует передавать (продавать, сдавать в аренду) запольные участки, выводные поля севооборотов, предварительно произведя картографическое межевание участков для потенциальных собственников. Следует также оставлять за хозяйствами те земли, которые обеспечивают экологическую безопасность землепользования.

Сохраняется тенденция увеличения неиспользуемых земель фонда перераспределения. Основной причиной является отказ от земли сельскохозяйственными предприятиями, фермерскими хозяйствами, банкротство хозяйств Мосальского, Износковского, Малоярославецкого и Перемышльского районов.

В области имеются земельные ресурсы, чтобы не ограничивать желающих вести самостоятельное хозяйство и приток русскоязычных переселенцев из стран СНГ и других регионов страны.

В основном сделки совершаются с землею, находящейся в муниципальной собственности. Наивысший интерес для покупателей и арендаторов земли представляют земельные участки в населенных пунктах или вблизи них, где сохранилась кое-какая инфраструктура и можно найти технические средства. За пределами населенных пунктов земля не используется. Использование этих сельхозугодий возможно только с оказанием государственной помощи, желающим там работать, в обустройстве их хозяйств по семейно-усадебному типу и созданию необходимой социальной инфраструктуры.

Купля-продажа земельных долей, дарение, передача в наследство лицами, не работающими в коллективном хозяйстве, чревата изменением целевого назначения сельскохозяйственных земель с последущей их перепродажей при появлении спроса на землю.

В этой связи невостребованные земельные доли, а также доли пенсионеров и не работающих в хозяйствах граждан, должны переводиться в областной и муниципальный земельные фонды при условии наличия постановления законодательного собрания области, представительных органов местного самоуправления на основе решения Правительства РФ. Доли пенсионеров и неработающих в хозяйствах граждан целесообразно выкупить по кадастровой стоимости за счет соответствующих бюджетов.

У местных органов власти около 16 тыс. га земли арендуют предприятия и организации промышленности, транспорта, связи и граждане. В настоящее время предлагается множество методик исчисления арендной платы. С введением земельного кадастра должна быть одна методика: арендная плата, согласно рекомендациям Правительства Российской Федерации, должна исчисляться в процентах от кадастровой стоимости земли. Однако это не означает, что арендодатель и арендатор земли не смогут учитывать спрос и

предложение на землю, договориться о приемлемых для сторон условиях аренды.

Сложилась ситуация, когда примерно две трети земельной ренты из-за диспаритета цен присваивается производителями средств и ресурсов для сельского хозяйства, в сфере переработки сельхозпродукции, агросервиса и торговли. Поскольку источником арендной платы и земельного налога является дифференциальная земельная рента, государство, которое не регулирует отраслевые цены, не в праве изымать земельный налог с сельхозтоваропроизводителей. По крайней мере, земельный налог нужно дифференцировать в регионах в зависимости от получения земельной ренты. Он не должен быть выше арендной платы за землю.

Для хозяйств Северо-Восточной зоны Калужской области и ряда Северных районов Восточной зоны целесообразно устанавливать ставки земельного налога не более 3% кадастровой стоимости земли, а Южной и Северо-Западной зон, соответственно, в пределах 0,5-1%. В депрессивных районах сельхозпредприятия и фермерские хозяйства необходимо полностью освободить от всяких налогов вообще.

В условиях кризиса и неплатежеспособности хозяйств оправданы многие меры, требующие изменения установленных Правительством нормативных актов или разработка новых, без которых эффективное использование земли не возможно.

В качестве основы совершенствования регулирования отношений земельной собственности в работе предложена система институциональных преобразований с целью создания правовых и инфраструктурных государственных организаций земельного рынка, формирования системы государственных земельных банков и другие мероприятия, обеспечивающие принципиально новую систему земельных отношений в России (рис. 2). Земельные отношения - это та сфера, где государство обязательно осуществляет земельное право и контролирует его использование.

Новая система земельных отношений должна быть ориентированной на создании эффективных собственников земли, участвующих в обороте и рынке земли для повышения эффективности производства. В этих целях необходимо:

учесть в федеральных, субъектов Федерации и муниципальных правовых актах максимально возможную защиту прав граждан, приобретающих для сельскохозяйственного использования земельные участки;

восстановить институт районных планировок в пределах муниципальных образований, функциональное и целевое зонирование территорий, придав им статус нормативного правового акта;

провести институциональные преобразования с целью создания государственных правовых и инфраструктурных организаций земельного рынка по обслуживанию земельных собственников и движению прав на пользование, владение и распоряжение землею;

Рис. 2. Предлагаемая схема формировании земельных отношении в условиях рынка земли (проект)

*

создать систему государственных земельных банков, обеспечивающих выдачу ссуд на покупку земли, ипотечное кредитование, льготное целевое кредитование переселенцев и других граждан. Масштабы их создания должны быть гибкими и учитывать реальные масштабы финансовых операций.

Программной основой регулирования земельных отношений должны стать основные направления социально-экономической и аграрной политики Правительства Российской Федерации на долгосрочную перспективу, которые определяют цели, задачи, принципы и стратегию государственной политики в сфере оборота земли и недвижимости. Справедливости ради еще раз следует отметить, что нынешняя аграрная политика государства нуждается в кардинальной перестройке.

Закон о разграничении государственной земельной собственности на федеральную, субъектов Федерации и муниципальную позволяет передать широкие полномочия по управлению земельными ресурсами и контролю за их использованием региональным властям и органам местного самоуправления. Необходимо помнить, что широкие полномочия нуждаются в высокой ответственности.

Муниципальные образования должны расширить масштабы земельной собственности и ужесточить контроль за оборотом земли со стороны представительных органов местного самоуправления. Местным органам власти следует предоставлять широкие права по формированию эффективных земельных собственников, в том числе из числа переселенцев, проживающих на территориях муниципальных образований, вводить доступный налог для граждан, расширяющих землепользование за счет муниципальных земель, усилить контроль по охране земель и устанавливать компенсации при безвозвратном отчуждении сельскохозяйственных угодий, используемых не по назначению.

В этой связи в диссертации предлагаются методические подходы и примерные расчеты по определению компенсаций за безвозвратное отчуждение сельскохозяйственных муниципальных земель под объекты, не связанные с производством сельскохозяйственной продукции. Методика носит социальную направленность, позволяющую взимать компенсации с юридических и физических лиц, земля и имущество которых не используются в сельскохозяйственном производстве.

В условиях финансового кризиса сельскохозяйственных предприятий и крестьянских (фермерских) хозяйств важное значение имеет ипотечное кредитование под залог земли. В работе предложены процедурные и экономические положения по организации ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения. Наиболее сложным является вопрос о залоговой цене, поскольку рыночных цен на землю пока не существует, а нормативная цена, установленная Правительством Калужской области, очень низкая и нецелесообразно ее использовать в качестве базы для залоговой цены земельных участков. Поэтому за основу залоговой цены земли взята када-

стровая цена, скорректированная по зонам области. Она включает диффрен-ту I н абсолютную ренту. К ней добавлена диффрента II (разность прибыли от реализации зерна за счет интенсификации производства) и сумма ссудного процента (в размере 10% от кадастровой цены). Эта цена носит условный характер, поскольку требуется фактическое определение диффренты II по зонам и районам, абсолютной ренты и применяемого банком ссудного процента

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Установление государственной монополии на землю и бесплатное землепользование стали одной из причин отчуждения крестьян от земли и продуктов их труда, постепенного ухудшения природно-ресурсной базы сельского хозяйства, экологической несовместимости многих применяемых технологий с агроэкологическими свойствами территорий.

Земельные отношения оказались существенно деформированными и в известной мере выхолощенными.

2. Осуществление идеи многообразия форм собственности на землю и создания "многоукладного" землевладения и землепользования не получило эффективных практических действий со стороны государства и субъектов Федерации по их поддержке и развитию, что привело к формализации во владении и распоряжении земельными долями, в результате чего окончательно потеряна ответственность и контроль за распоряжением и использованием сельскохозяйственных угодий.

Восстановление частной собственности на землю происходит без оказания государственной помощи собственникам необходимыми ресурсами, а принципы закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" для переселенцев неадекватны.

3. Земельные ресурсы всех организационно-правовых форм хозяйствования и форм собственности без наличия нормального количественного и качественного состава технических средств, необходимых для обработки земли, при недостатке применения органических и минеральных удобрений деградируют. Слабое использование зональных природно-экономических характеристик в законодательных и распорядительных актах Правительства Калужской области не способствуют рациональному распределению и использовании земли, установлению земельных платежей на основе земельной ренты.

4. Проведенная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Калужской области по Методике государственной кадастровой оценки на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г., носила определенные недостатки, поскольку она занизила кадастровую цену земли. Различные почвенные условия и их бальная оценка показывают, что для каждой почвенной разности должен быть установлен

свой срок капитализации ренты. Для восстановления плодородия почвы в области срок капитализации ренты должен быть не 33 года, а 50 лет из расчета 3% от кадастровой стоимости земли. В кадастровой цене земли нужно также учитывать и диффренту II, которая создается при вложениях капитала в одну и ту же землю, хотя этот процесс в Калужской области почти не происходит.

Абсолютная земельная рента, принятая в размере 12 рублей на гектар сельхозугодий, вызывает сомнение, поскольку этим доходом в условиях диспаритета цен на сельскохозяйственную продукцию и промышленные ресурсы можно пренебречь. Требуется в пределах зон области выравнивание бальной оценки земли, необходимое для повышения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйств, находящихся в очень тяжелом финансовом положении.

5. С кадастровой оценкой земли и определением ее стоимости связаны не только установление земельных платежей, но и охрана, взыскания и поощрения за соответствующее использование земли.

Инвестиционный спрос на восстановление плодородия почвы очень высок, а инвестиционные предложения почти отсутствуют. Низкая ликвидность земельных участков отрицательно влияет на инвестиционные предложения. Необходимы усилия государства по повышению ликвидности земель сельскохозяйственного назначения, так как она по сравнению с городскими и пригородными землями очень низкая.

6. Оборот прав на землю сельскохозяйственного назначения в Калужской области находится в депрессивном состоянии и отмечается низким спросом и низким предложением на землю разной категории и функционального назначения. Купля-продажа земли, аренда земли у муниципальных властей распространена среди владельцев садово-огородных участков, промышленных предприятий, коммерческих и общественных организаций. Но и этот процесс в последние два года начал затухать.

По своему экономическому содержанию арендная плата является частью цены земли, сдаваемой в аренду, и ее уровень определяется соотношением спроса и предложения. Арендная плата тесно связана с земельным налогом, но она не может быть меньше или равняться его величине. Исходя из этого принципа, целесообразно устанавливать верхний предел арендной платы к ставке земельного налога, определенного в процентах от кадастровой стоимости земли.

7. Местное самоуправление как система народовластия должно иметь в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 1, ст. 15) значительный земельный фонд, включая сельскохозяйственные угодья. Специальным распоряжением Правительства РФ в этот фонд целесообразно перевести заброшенные и используемые не по назначению земли сельскохозяйственных предприятий, коммерческих и общественных организаций, фермерских хозяйств, невостребованные земельные доли для дальнейшего их перераспределения среди вынужденных переселенцев, бывших военнослужащих,

ЛПХ, К(Ф)Х, сельхозпредприятий и граждан, желающих заниматься сельским хозяйством.

В условиях рынка земли предлагается на основе федерального законодательства предоставить широкие полномочия, включая меры ответственности, представительным органам местного самоуправления по контролю за движением прав на земельные участки, наложению "вето" на спекулятивные операции и использование сельхозугодий не по назначению, установлению штрафов за нарушения земельного законодательства.

Предлагается расчет компенсационных выплат за безвозвратное отчуждение муниципальных земель. Компенсационные выплаты рекомендуется зачислять во внебюджетные фонды местного самоуправления для использования на поддержание и восстановление плодородия почвы и природоохранные мероприятия.

Рекомендуется осуществить аренду имущественных комплексов унитарных предприятий крупными банками и фирмами, имеющими возможность кредитовать ФГУПы под оборотные средства и основные фонды. В качестве арендодателя должны выступать не сами ФГУПы, а собственник недвижимого имущества, в том числе и земли, которым является Государственный Комитет имущественных отношений по Калужской области.

8. В целях развития земельной реформы рекомендуется создать единую систему формирования процедур земельных отношений, обуславливающую организационно-экономические преобразования в сфере земельного рынка. Она включает:

единую государственную регистрацию земель и прав на земельные участки на основе Единого государственного реестра;

единую методику государственной кадастровой оценки земли, обеспечивающую дифференциацию повышения ликвидности сельскохозяйственных угодий в зависимости от региональных почвенных и экономических условий;

методологически обоснованные земельные платежи на базе кадастровой цены земли;

действенную охрану земель, экологическую безопасность землепользования и землевладения.

9. Для формирования системы ипотечного кредитования под залог земли разработаны основные положения по залогу сельскохозяйственных угодий и примерный договор о залоге. В качестве минимальной залоговой цены, поскольку не сложились рыночные цены на землю, взята кадастровая стоимость земли с учетом ссудного процента. Рекомендовано создать специальный залоговый фонд за счет бюджетных средств для поддержки участия экономически слабых хозяйств в залоговых операциях.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Земельные отношения на современном этапе - Брошюра - Калуга, 2003. - 3,0 п.л.

2. Оценка земель сельскохозяйственного назначения в Калужской области // Журнал "Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий", 2003, № 11. - 0,5 п.л.

3. Оборот сельскохозяйственных земель в Калужской области // Журнал "АПК: Экономика и управление", 2004, № 1. - 0,5 п.л.

4. Рекомендации по моделированию и организации маркетинговых служб в агропромышленном комплексе - Кн. - М.: ВНИИЭСХ, 2003 -3,5 п.л., в том числе авторских - 0,5 п.л.

Подписано в печать 27.01.2004 г. Формат издания 60 х 88/16 Бум. Тип. Усл.печл. 1,3. Тираж 100 экз. Заказ № 22

Отпечатано в ООП ФГУЭП «ЭФЕС» 107139, Москва, Орликов пер., д.З, тел. 207-80-52.

¿- 20 75

РНБ Русский фонд

2004-4 27395

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Газалиев, Малик Меджидович

ВВЕДЕНИЕ.

Глава I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОТНОШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ.

1.1. Сущность отношений собственности на землю и их место в аграрных преобразованиях.

1.2. Формы собственности на землю и распределение земель между собственниками.

1.3. Особенности земельных отношений в зарубежных странах.

Глава II. ТЕНДЕНЦИИ РАЗВИТИЯ И ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ В УСЛОВИЯХ РЫНКА

2.1. Изменение структуры землепользования и эффективность использования сельскохозяйственных угодий.

2.2. Качественное состояние земель сельскохозяйственного назначения, их оценка и охрана.

2.3. Формы и виды сделок в сфере отношений земельной собственности

Глава III. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ.

3.1. Регулирование отношений земельной собственности в сельских муниципальных образованиях. 3.2. Управление земельными ресурсами и государственное регулирование земельных отношений.

3.3. Организация ипотечного (залогового) кредитования земель сельскохозяйственного назначения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве"

Актуальность темы. Развитие рынка и различных форм собственности создает основу для формирования земельной собственности, где в качестве объекта собственности выступает земля, а субъектами земельных отношений являются физические или юридические лица, государство, представляющее и защищающее их интересы, многообразные и противоречивые.

Частная собственность на землю и рынок земли являются противоречивой и постоянно дискутируемой проблемой, причем в диаметрально противоположном аспекте, чрезмерно политизированной и идеологизированной. Это затрудняет объективную оценку значимости проблемы, искажает исторические аналоги и процессы развития земельных отношений, преувеличивает или недооценивает проводимые в прошлом и настоящем земельные реформы в нашей стране и за рубежом.

Попытки провести аграрные преобразования в отрыве от адекватных изменений земельных отношений или при значительном их отставании от реформы затрудняют процесс развития. Высшей ценностью является человек и его заинтересованное участие в формировании отношений земельной собственности и именно это во многом определяет успех проводимой аграрной реформы.

Однако до настоящего времени в должной мере не отработан эффективный механизм земельных отношений. Нет достаточной ясности для каких целей и по какой цене могут продаваться земли сельскохозяйственного назначения; какие правила "игры" должны быть при дарении, наследовании, сдаче в аренду, залоге; какие должны быть ограничительные меры при проведении различных коммерческих сделок и др.

Необходим единый учитывающий экономические интересы жителей села и общества в целом, хозяйственный подход организации оборота земель сельскохозяйственного назначения. Вышеизложенное определяет актуальность настоящей темы исследования, ее научную и практическую значимость.

Состояние изученности проблемы. Исследованию отношений земельной собственности посвящено много научных трудов. К числу научных работ в современных условиях можно отнести труды В.В. Алакоз, В.Р. Беленького, И.Н. Буздалова, A.A. Варламова, С.Н. Волкова, A.M. Емельянова, Е.Ф. Заворотина, Н.В. Комова, Э.Н. Крылатых, В.В. Милосердова, A.C. Мин-дрина, A.B. Петрикова, В.А. Петрова, Е.С. Строева, А.Э. Сагайдака, В.Н. Хлыстуна, A.M. Югая и др.

Вместе с тем в исследованиях проблем земельных отношений не достает комплексного изучения вопросов, связанных с региональными и зональными (внутри регионов) аспектами регулирования отношений земельной собственности.

Недостаточно изучены проблемы совершенствования организационно-экономического механизма регулирования отношений собственности на землю на основе земельной ренты, что не обеспечивает объективное ценообразование на землю, введение дифференцированного земельного налога внутри регионов, арендной платы и других платежей

Многие теоретико-методологические и практические аспекты совершенствования организационно-экономического механизма регулирования отношений собственности на землю в специфических условиях регионов требуют разработки рекомендаций по развитию земельных отношений.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в научном обосновании и разработке предложений по совершенствованию организационно-экономического механизма регулирования земельных отношений.

В соответствии с этим предусматривается решение следующих задач: осмыслить научное содержание отношений земельной собственности, уточнить классификацию форм собственности на землю в условиях рынка; выявить тенденции распределения земель сельскохозяйственного назначения в изучаемом регионе между различными собственниками и пользователями; дать экономическую оценку качественному состоянию сельскохозяйственных угодий на основе материалов оценочно-земельных работ; раскрыть содержание кадастровой цены земли как основы экономического механизма регулирования земельных отношений; систематизировать сложившиеся формы и виды сделок с землями сельскохозяйственного назначения, разработать предложения по рациональному распоряжению земельными долями, использованию арендной платы и налога на землю; разработать предложения по управлению земельными ресурсами и регулированию земельных отношений в регионе, дать методические подходы по обоснованию уровня залоговых цен на сельскохозяйственные угодья.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения между собственниками и пользователями сельскохозяйственных земель.

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения изучаемого региона, используемые различными собственниками и пользователями.

Теоретической и методологической основой исследования служит диалектический метод познания, труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам отношений земельной собственности, законодательные акты Федерального Собрания Российской Федерации, Законодательного Собрания Калужской области, постановления Правительства РФ и Правительства Калужской области по вопросам использования земель предприятиями, организациями и гражданами, материалы оценочно-земельных работ, размеры земельных платежей и разграничения федеральной, региональной и муниципальной земельной собственности. В работе использованы методические разработки Росземкомитета РФ и Росземкадастра, рекомендации научно-исследовательских учреждений.

В процессе научного исследования использованы следующие методы: аналитический, абстрактно-логический, монографический, корреляционный, группировок, расчетно-конструктивный.

Научная новизна исследования заключается в следующем: уточнены положения по совершенствованию кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий с целью повышения их ликвидности; разработана схема организации рынка земли сельскохозяйственного назначения на основе государственной рыночной инфраструктуры; предложены методические положения и расчеты компенсационных выплат органам местного самоуправления за изъятие муниципальных сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных целей; разработаны методические положения по развитию ипотечного кредитования залога земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость исследования заключается в разработке предложений по функционированию и дальнейшему развитию организационно-экономического механизма земельных отношений на основе кадастровой оценки земли и основанных на ней земельных платежей. Разработанные рекомендации будут использованы органом государственного Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и органами управления сельским хозяйством Калужской области.

Апробация работы. Важнейшие положения диссертации обсуждались на учебно-методической конференции преподавателей экономического факультета Калужского филиала МСХА, на научно-производственном семинаре в Госкомитете по земельным ресурсам и землеустройству, Департаменте аграрной политики и социального обустройства села Калужской области. Экспертами диссертации явились работники департамента аграрной политики и социального обустройства села, комитета земельных ресурсов и землеустройства Калужской области, территориального Комитета Минимущества РФ по Калужской области, работники районных управлений сельского хозяйства. В работе использованы данные указанных учреждений Калужской области. По материалам диссертации опубликовано 4 печатные работы, общим объемом 4,5 п.л.

Структура и объем работы. Диссертация объемом 198 страницы компьютерного текста состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, содержит 13 таблиц, 9 рисунков, 13 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Газалиев, Малик Меджидович

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Установление государственной монополии на землю и бесплатное землепользование стали одной из причин отчуждения крестьян от земли и продуктов их труда, постепенного ухудшения природно-ресурсной базы сельского хозяйства, экологической несовместимости многих применяемых технологий с агроэкологическими свойствами территорий.

Земельные отношения оказались существенно деформированными и в известной мере выхолощенными.

2. Осуществление идеи многообразия форм собственности на землю и создания "многоукладного" землевладения и землепользования не получило эффективных практических действий со стороны государства и субъектов Федерации по их поддержке и развитию, что привело к формализации во владении и распоряжении земельными долями, в результате чего окончательно потеряна ответственность и контроль за распоряжением и использованием сельскохозяйственных угодий.

Восстановление частной собственности на землю происходит без оказания государственной помощи собственникам необходимыми ресурсами, а принципы закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" для переселенцев неадекватны.

3. Земельные ресурсы всех организационно-правовых форм хозяйствования и форм собственности без наличия нормального количественного и качественного состава технических средств, необходимых для обработки земли, при недостатке применения органических и минеральных удобрений деградируют. Слабое использование зональных природно-экономических характеристик в законодательных и распорядительных актах Правительства Калужской области не способствуют рациональному распределению и использовании земли, установлению земельных платежей на основе земельной ренты.

4. Проведенная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий Калужской области по Методике государственной кадастровой оценки на уровне субъектов Российской Федерации, утвержденной Госкомземом России 11 мая 2000 г., носила определенные недостатки, поскольку она занизила кадастровую цену земли. Различные почвенные условия и их бальная оценка показывают, что для каждой почвенной разности должен быть установлен свой срок капитализации рейты. Для восстановления плодородия почвы в области срок капитализации ренты должен быть не 33 года, а 50 лет из расчета 3% от кадастровой стоимости земли. В кадастровой цене земли нужно также учитывать и диффренту II, которая создается при вложениях капитала в одну и ту же землю, хотя этот процесс в Калужской области почти не происходит.

Абсолютная земельная рента, принятая в размере 12 рублей на гектар сельхозугодий, вызывает сомнение, поскольку этим доходом в условиях диспаритета цеп на сельскохозяйственную продукцию и промышленные ресурсы можно пренебречь. Требуется в пределах зон области выравнивание бальной оценки земли, необходимое для повышения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий хозяйств, находящихся в очень тяжелом финансовом положении.

5. С кадастровой оценкой земли.и определением ее стоимости связаны не только установление земельных платежей, но и охрана, взыскания и поощрения за соответствующее использование земли.

Инвестиционный спрос на восстановление плодородия почвы очень высок, а инвестиционные предложения почти отсутствуют. Низкая ликвидность земельных участков отрицательно влияет на инвестиционные предложения. Необходимы усилия государства но повышению ликвидности земель сельскохозяйственного назначения, так как она по сравнению с городскими и пригородными землями очень низкая. .

6. Оборот прав на землю сельскохозяйственного назначения в Калужской области находится в депрессивном состоянии и отмечается низким спросом и низким предложением на землю разной категории и функциопального назначения. Купля-продажа земли, аренда земли у муниципальных властей распространена среди владельцев садово-огородных участков, промышленных предприятий, коммерческих и общественных организаций. Но и этот процесс в последние два года начал затухать.

По своему экономическому содержанию арендная плата является частью цены земли, сдаваемой в аренду, и ее уровень определяется соотношением спроса и предложения. Арендная плата тесно связана с земельным налогом, но она не может быть меньше или равняться его величине. Исходя из этого принципа, целесообразно устанавливать верхний предел арендной платы к ставке земельного налога, определенного в процентах от кадастровой стоимости земли.

7. Местное самоуправление как система народовластия должно иметь в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 1, ст. 15) значительный земельный фонд, включая сельскохозяйственные угодья. Специальным распоряжением Правительства РФ в этот фонд целесообразно перевести заброшенные и используемые не по назначению земли сельскохозяйственных предприятий, коммерческих и общественных организаций, фермерских хозяйств, невостребованные земельные доли для дальнейшего их перераспределения среди вынужденных переселенцев, бывших военнослужащих, ЛПХ, К(Ф)Х, сельхозпредприятий и граждан, желающих заниматься сельским хозяйством.

В условиях рынка земли предлагается на основе федерального законодательства предоставить широкие полномочия, включая меры ответственности, представительным органам местного самоуправления по контролю за движением прав на земельные участки, наложению "вето" на спекулятивные операции и использование сельхозугодий не по назначению, установлению штрафов за нарушения земельного законодательства.

Предлагается расчет компенсационных выплат за безвозвратное отчуждение муниципальных земель. Компенсационные выплаты рекомендуется зачислять во внебюджетные фонды местного самоуправления для использования па поддержание и восстановление плодородия почвы и природоохранные мероприятия.

Рекомендуется осуществить аренду имущественных комплексов унитарных предприятий крупными банками и фирмами, имеющими возможность кредитовать ФГУПы под оборотные средства и основные фонды. В качестве арендодателя должны выступать не сами ФГУПы, а собственник недвижимого имущества, в том числе и земли, которым является Государственный Комитет имущественных отношений по Калужской области.

8. В целях развития земельной реформы рекомендуется создать единую систему формирования процедур земельных отношений, обуславливающую организационно-экономические преобразования в сфере земельного рынка. Она включает: единую государственную регистрацию земель и прав на земельные участки на основе Единого государственного реестра; единую методику государственной кадастровой оценки земли, обеспечивающую дифференциацию повышения ликвидности сельскохозяйственных угодий в зависимости от региональных почвенных и экономических условий; методологически обоснованные земельные платежи на базе кадастровой цепы земли; действенную охрану земель, экологическую безопасность землепользования и землевладения.

9. Для формирования системы ипотечного кредитования под залог земли разработаны основные положения.по залогу сельскохозяйственных угодий и примерный договор о залоге. В качестве минимальной залоговой цены, поскольку не сложились рыночные цены на землю, взята кадастровая стоимость земли с учетом ссудного процента. Рекомендовано создать специальный залоговый фонд за счет бюджетных средств для поддержки участия экономически слабых хозяйств в залоговых операциях.