Ресурсное обеспечение системы жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ресурсное обеспечение системы жилищного строительства"

На правах рукописи

Зайнуллин Тимур Ильдарович

(

РЕСУРСНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ СИСТЕМЫ » ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (по специализации — экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

I

Санкт-Петербург, 2005

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Уфимский государственный нефтяной технический университет»

Научный руководитель

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Родионова Людмила Николаевна

доктор экономических наук, профессор Уваров Сергей Алексеевич

кандидат экономических наук Пиксаев Дмитрий Владимирович

Ведущая организация Башкирская Академия государствен-

ной службы и управления при Президенте Республики Башкортостан

Защита состоится Я/ 06 » 2005 года асов на заседании диссертационного совета Д.212.237.10 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкг-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, 21, ауд.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»

Автореферат разослан «_»

Ученый секретарь

диссертационного совета

2005 года.

В.Д. Морозова

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования

Среди важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране выделяется реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия жизнедеятельности человека. Важнейшей отраслью в составе данной сферы является жилищное строительство, обеспечивающее воспроизводство жилищного фонда. В , России уровень развития жилищной сферы не соответствует предъяв-

ляемым требованиям; возложенные на нее задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение , качества жизни населения. В связи с этим жилищная проблема оста-

ется одной из самых острых социальных проблем в стране.

В настоящее время по оценкам специалистов 70% населения России хотели бы улучшить свои жилищные условия, в то же время только 8% из них способны осуществить покупку жилья единовременно, то есть около 100 млн. человек заинтересованы в поэтапной оплате приобретаемого жилья.

Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное состояние инвестиционно-строительного комплекса определяют необходимость преобразований в данной области. Разработка и обоснование организационного и методического обеспечения ресурсного обеспечения жилищного строительства достаточно подробно освещены в трудах советских и зарубежных ученых. Определенный вклад в научную разработку отдельных теоретических, организационных, экономических аспектов обеспечения данных процессов внесли труды отечественных и зарубежных ученых Л.С. Тарасевича, В.В. Бузырева, В.Н. Пономарева, В.И. Ресина, Л.П. Белых, С.А. Уварова, Ю.П.Панибратова, Е.И. Тарасевича, Л.В. Донцовой, Д. Блевинса, П. Амброза, М. Равица, Р. Страйка, С. Батлера и пр.

В то же время, при общепринятом признании значимости этой про' блемы недостаточно разработаны методические основы формирования механизма ресурсного обеспечения жилищного строительства в условиях переходной и рыночной экономики. Значимость проблемы совершенствования механизма ресурсного обеспечения жилищного строительства в трансцендентной экономике и недостаточная разработанность этих вопросов в теоретическом и методическом плане определяют актуальность диссертационного исследования.

Цепью диссертационной работы является разработка методических принципов и практических рекомендаций по совершенствованию организационного, ресурсного и методического обеспечения жилищного строи-

Г ( ''К1-- национальную I

тельства в современных условиях. 1 библиотек а /

1. ¿хта!

........И'*

Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие задачи:

- исследование разработанности проблемы ресурсного обеспечения функционирования инвестиционно-строительного комплекса, в том числе жилищного строительства в отечественной и зарубежной литературе; выявление закономерностей и основных направлений их развития;

- анализ теоретических основ и терминологического аппарата теории организации и ресурсного обеспечения инвестиционно-строительного комплекса в современной экономике;

- анализ рынка жилищного строительства в концепциях общей теории систем;

- разработка методических рекомендаций по определению стоимости «вторичного» жилья на жилищном рынке;

- разработка методических рекомендаций по совершенствованию системы планирования жилищного строительства.

Объектом исследования являются предприятия инвестиционно-строительного комплекса Российской Федерации (в том числе Республики Башкортостан).

Предметом исследования являются теоретические, методические и практические вопросы совершенствования ресурсного обеспечения формирования и функционирования системы жилищного строительства в условиях переходной и рыночной экономики.

Теоретической и методологической основой исследования послужили системный подход и общая теория систем, теория рыночной экономики, теория управления, теория финансов, теория вероятностей. Разработанные в диссертации методы базируются на положениях теории систем, теории нечетких множеств, принципах и инструментарии менеджмента.

В качестве статистической базы использовались данные Госкомстата Российской Федерации, отраслевых и региональных статистических органов, а также данные, полученные автором непосредственно на объектах исследования.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, определяются цели и направления исследования, показываются научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе: «Теоретические и практические аспекты функционирования и ресурсного обеспечения инвестиционно-строительной сферы» рассмотрено современное положение инвестиционно-строительной сферы в Российской Федерации на современном этапе развития экономики и выявлены основные проблемы функционирования жилищного

строительства в России, рассмотрен и развит терминологический аппарат теории жилищного строительства; проведен анализ отечественного и зарубежного опыта ресурсного обеспечения жилищного строительства.

Во второй главе: «Разработка мероприятий по совершенствованию функционирования системы жилищного строительства в рыночной среде» представлены исследование и анализ рынка жилищного строительства в концепциях общей теории систем; разработано маркетинговое обеспечение жилищного строительства; представлены методические рекомендации по оценке «вторичного» жилья на базе экономической постановки, формализации и решения задачи корреляционно-регрессионного анализа.

В третьей главе: «Совершенствование системы планирования жилищного строительства» представлена разработка новых схем предоставления жилья в рассрочку, представлены постановка, формализация и реализация задачи многоэтапного планирования жилищного строительства как дискретного оптимального управления и постановка и решение задачи многоэтапного планирования жилищного строительства как задачи векторной оптимизации.

В заключении сформулированы основные выводы и предложения по результатам исследования, обоснована целесообразность использования научных результатов.

В приложениях представлены исходные данные для решения поставленных задач, программная реализация и варианты решения задачи.

II. ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ

1. Анализ современной отечественной и зарубежной экономической литературы позволяет условно выделить две основные точки зрения на инвестиционную деятельность в современных условиях.

С одной стороны, считается, что в связи с девальвацией рубля летом 1998 г. повысилась конкурентоспособность традиционной экспортной продукции, в ряде отраслей российской промышленности произошло вытеснение части импортной продукции, «неподъемной» по цене для российского потребителя.

Другая точка зрения (ее придерживается и автор) сводится к тому, что большая часть созданного ранее производственного аппарата с точки зрения требований технического прогресса и новых технологий существенной ценности не представляет, так как на этих мощностях современную конкурентоспособную продукцию производить невозможно. Коренная реконструкция или расширение на новой технологической основе потребуют намного более масштабных инвестиций. Мы полагаем, что для нормализации

инвестиционного процесса потребуются кардинальные сдвиги комплексного характера, более полный учет позитивных элементов зарубежного и накопленного российского опыта осуществления экономических реформ, реализация резервов роста инвестиционной активности.

В работе рассмотрены резервы роста инвестиционной активности, связанные, прежде всего с функционированием, инвестиционно-строительной сферы, а именно: активизация инвестирования в жилищной сфере; эффективное использование имеющихся инвестиционных ресурсов; привлечение частных инвестиций для финансирования объектов инфраструктуры; совершенствование организационных форм инвестиционного процесса.

2. По мнению автора, инвестиционно-строительную сферу можно представить в виде пересечения финансовых, материально-технических, профессиональных (кадровых) и информационных потоков, отражающих перемещение и потребление инвестиций, материалов, оборудования, денежных платежей, производимой продукции в условиях конкурентной среды. Свойства среды, прежде всего, определяются:

- социально-политической ситуацией в стране и регионе, а также тенденциями развития всей экономики в целом, формирующими уровень стабильности и экономической предсказуемости процессов инвестиционно-строительной деятельности, обусловливающими инвестиционную привлекательность этой сферы;

- социально-демографическими факторами, действующими в регионе и определяющими избыток или недостаток трудовых ресурсов, престижность той или иной профессии;

- состоянием инвестиционно-строительного рынка, спроса и предложения на нем, выступающих в качестве условий формирования потребностей в строительной продукции;

- уровнем инвестиционной активности и уровнем жизни населения как факторами платежеспособного обеспечения соответствующих инвестиционных потребностей.

Инвестиционно-строительный сектор функционирует в определенных природно-климатических условиях, которые как нормативная и законодательная базы, могут способствовать или сдерживать развитие инвестиционно-строительной деятельности. Строительная отрасль может, взаимодействовать с другими секторами экономики, вследствие чего возможна их конкуренция, которая будет касаться поставщиков исходных материально-технических ресурсов и технологического оборудования; получения инвестиций, займов, кредитов и участия в выгодных инвестиционных проектах; привлечения квалифицированных кадров и оплаты их труда; информационного и рекламного рынка.

С учетом выше изложенного понятие инвестиционно-строительной деятельности, на наш взгляд, следует сформулировать следующим образом: инвестиционно-строительная деятельность - это методическая и практическая деятельность участников инвестиционного процесса (инвесторов, управленческих фирм, проектных организаций и пр.) по воспроизводству основных производственных фондов отраслей экономики и непроизводственной сферы субъектами строительного комплекса.

3. Как показал анализ, проведенный в диссертационной работе, серьезные изменения произошли в сфере финансирования жилищного строительства. Кардинальным образом изменилась структура ввода в действие жилых домов по типам застройщиков, значительно увеличилась доля частного сектора, в то время как государство перестало играть роль основного участника на данном рынке. Доля бюджетных средств в структуре источников финансирования жилищного строительства, составлявшая до начала реформ 80%, сократилась примерно до 26%, то есть в 3,1 раза, в том числе доля федерального бюджета — до 15%. Аналогичные процессы коснулись строительства жилья, финансируемого за счет средств предприятий и организаций (сокращение в 2 раза), и только доля жилья, возводимого за счет индивидуальных застройщиков, увеличилась примерно в 2 раза за период с 1991 по 1998 гг. и достигла 39,4% от общего показателя годового объема ввода площадей жилья.

Положение дел к началу XXI века в жилищной сфере можно оценить как неудовлетворительное, с явными тенденциями к ухудшению. Сократились объемы жилищного строительства. Существенно возросла стоимость жилищно-коммунальных услуг, а доля оплаты населения в затратах предприятий жилищно-коммунальной сферы оставалась недостаточной. На поддержание жилищно-коммунальной сферы государство расходовало 4% ВВП, то есть больше, чем на социальную сферу и многие другие сферы жизнедеятельности, но этих средств, все равно, не хватает по причине их неэффективного использования.

Сокращение бюджетных ассигнований привело к резкому снижению объема бесплатного жилья, предоставляемого очередникам на улучшение жилищных условий. Размеры предоставляемого бесплатного социального жилья сократились с 1990 по 2000 гг. в 5,1 раза. Бесплатное жилье стало доступно примерно 400 тысячам семей в год, тогда как число граждан, имеющих зарегистрированное право на такое жилье, составляет 6,3 млн. семей.

Основными источниками финансирования строительства в 1998 -2003 гг. являлись собственные средства строительных организаций, доля которых в общем объеме финансовых вложений составила по разным ис-

точникам - от 75 до 83,7 %. Источники финансирования инвестиций в республике Башкортостан представлены в таблице 1.

Таблица 1 - Инвестиции в жилищное строительство в Республике

Башкортостан

Годы Инвестиции в жилищное Удельный вес инвестиций в

строительство, млн. рублей жилищное строительство в

общем объеме инвестиций, %

Всего из них за счет Всего из них за счет

средств насе- средств насе-

ления ления

1990 г. 1,0 0,1 16,3 2,2

1991 г. 1,0 0,1 19,0 2,8

1992 г. 18,8 2,1 20,8 2,4

1993 г. 207,9 46,6 22,4 5,0

1994 г. 796,2 338,8 25,7 10,8

1995 г. 2005,7 794,2 23,2 9,2

1996 г. 2552,0 1045,3 19,5 . 8,0

1997 г 2728,2 1319,9 21,6 10,5

1998 г. 2981,9 1445,7 24,4 11,5

1999 г. 3986,2 1671,8 21,2 9,6

2000 г 4228,0 1493,7 11,9 4,2

2001 г 6269,1 1930,7 13,3 4,1

2002 г. 6870,7 2382,7 14,6 5,1

2003 г. 8199,1 2980,4 15,0 5,5

Даже неполный перечень рассмотренных проблем свидетельствует о наличии глубинных причин неудовлетворительного положения в жилищной сфере, а также о необходимости поиска путей решения жилищной проблемы. В настоящих условиях особое значение приобретает разработка новых механизмов финансирования жилищного строительства. I

Снижение объемов строительства жилья, низкий уровень благоустройства жилищного фонда в РФ (табл.2) и острый дефицит ремонтно-реконструктивных работ объясняется отсутствием рациональной системы хозяйственных отношений в данной области. Повышение эффективности воспроизводственного процесса в жилищной сфере является основой решения жилищной проблемы.

4 Для результативного решения проблем обеспечения населения жильем необходимо максимально задействовать финансовый рынок с применением инструментов, способных обеспечить приток достаточного объема финансовых ресурсов для массового ипотечного кредитования по-

купателей жилья при наличии поддержки и контроля со стороны государства С этой целью в работе проведен анализ зарубежного и отечественного опыта ресурсного обеспечения жилищного строительства.

Таблица 2 - Уровень благоустройства жилищного фонда, %

Вид инженерного оборудования Весь фонд В том числе

город село частный государственный и муниципальный

город село город село

Водопровод 84 33 68 28 94 53

Канализация 81 22 64 17 93 42

Центральное отопление 85 22 72 16 93 44

Ванны 77 19 60 14 88 37

Газ 68 72 69 72 68 74

Горячее водоснабжение 71 И 56 7 81 24

Электроплиты 20 2 12 1 25 5

Практически во всех странах развитие ипотечного кредитования осуществляется при участии государства, и именно увеличение объемов жилищного строительства являлось одним из основных факторов поднятия экономики.

8 настоящее время руководство администраций многих субъектов Российской Федерации приступило к формированию своих региональных систем ипотечного кредитования.

В Республике Башкортостан создана система обеспечения населения жильем, основанная на мировом опыте, и в то же время, учитывающая особенности отечественного законодательства и экономической ситуации.

5. Анализ развития системы ипотечного кредитования в России, показал, что ипотечное кредитование развивается по следующим направлениям: банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, продолжают наращивать объемы выдаваемых кредитов; растет число специализированных банков; совершенствуются условия выдачи кредитов

Вместе с тем, условия выдачи ипотечных кредитов продолжают оставаться очень жесткими для большинства населения страны. Второй проблемой выдачи ипотечных кредитов, касающейся банков, является повышенный риск кредитования нового строительства, вследствие чего банки кредитуют в основном приобретение жилья на вторичном рынке. Значи-

мым, по мнению автора, является также факт узкого направления развития ипотеки в России, вообще, и в Республике Башкортостан, в частности. Системы ипотечного кредитования, предлагаемые банками, распространяются только на жилые помещения. Отдельным вопросом является механизмы переоформления объекта залога. По программам ипотечного жилищного кредитования смена объекта залога практически невозможна, а вернее - экономически нецелесообразна.

6. В современных условиях, когда практика организации и реформирования системы жилищного строительства показала несостоятельность, как государства, так и самоорганизующихся ассоциаций в регулировании,

а главное - в создании полноценного рынка жилья, - необходимым стало I

последовательное и глубокое развитие теории вопроса на основе систем- !

ного подхода.

Рынок жилья был рассмотрен автором, в первую очередь, как подсистема рынка недвижимости. С учётом особенностей недвижимости как физического и экономического актива все внешние факторы, влияющие на систему рынка недвижимости, были сгруппированы по следующим основаниям: уровень формирования факторов (национальный, региональный); сфера формирования факторов (реальная экономика, финансовый рынок).

В то же время, рынок жилой недвижимости был рассмотрен как система, состоящая из ряда подсистем. Представленная в диссертационной работе схема позволяет также проследить, как изменение отдельных параметров экономической конъюнктуры (системы рыночной экономики) может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости (подсистему рыночной экономики). Исследование взаимосвязи отдельных подсистем системы рынка жилой недвижимости позволяет представить его как единое целое, увидеть, какие последствия может иметь изменение тех или иных факторов, внутреннего и внешнего характера.

7. В диссертационной работе на базе системного похода была уточнена категория - жилищное строительство. По нашему мнению, жилищным строительством является деятельность физических, юридических лиц и органов государственной и местной власти по строительству новых, реконструкции и ремонту, техническому перевооружению жилых домов и помещений, предназначенных для постоянного или временного проживания граждан. Жилищное строительство представляет собой сложную, иерархическую систему, включающую такие взаимосвязанные и взаимозависимые подсистемы как государственно-исполнительный аппарат, рынок ресурсов, и в то же время, сам является подсистемой финансового рынка, рынка недвижимости и т.д.

Анализ правового обеспечения рынка ЖС показал следующее: ос-

новная часть документов определяет понятие элементов рынка (хотя многие из элементов до сих пор не нашли отражения в законодательстве); практически все акты обеспечивают правила работы отдельно взятых элементов, и ни один из документов не определяет взаимоотношения между элементами системы в полном объеме; правовая база не систематизирована сама по себе.

8. Противоречие целей однозначно создает в системе нестационарные условия. В то же время, ресурсное обеспечение выступает основным условием достижения системой не только стратегической, но и тактических целей. Принцип целостности системы - требует установления между элементами, обладающими теми или иными свойствами, определенных отношений. Следует отметить, что система жилищного строительства в России формировалась по инициативе сверху и предназначалась для выполнения государственного заказа. Поэтому современные попытки превратить российскую систему ЖС в частную - не учитывают, что она развивалась благодаря государственной поддержке. В то же время, все субъекты ЖС обладают такой важной характеристикой состояния, как целенаправленное поведение. Система ЖС, как было выше доказано, в силу неразвитости инфраструктуры, «закрытости» отдельных подсистем - регионов, дефицита объектов - практически не решает основной своей задачи -обеспечения населения доступным жильем. Следовательно, проблематичными являются его интеграция в мировую систему ЖС и реальная связь с внешней средой; именно дефицит объектов и отсутствие законодательно закрепленной, научно обоснованной структуры ресурсного обеспечения лишает последнего возможности выбора решений. «Результатом» деятельности рынка ЖС будет являться перманентный кризис его сегментов. Это позволяет сделать вывод, что системе ЖС в целом свойственно управляемое поведение при автономизации субъектов. Отсутствие целостности системы, а, следовательно, взаимосвязи между элементами - дополняет общую картину.

Все это, в свою очередь, требует переосмысления концепции регулирования системы ЖС. Необходимо построение законодательно закрепленной трех-четырехуровневой структуры управления ЖС, наличия инвестиционных банков, находящихся в распоряжении государственных структур - для постепенного нивелирования диспропорций в ресурсном обеспечении системы ЖС, перевода системы на современную техническую основу.

9. В работе выделены причины недостаточности финансирования жилищного строительства по степени влияния и значимости:

1) снижение платежеспособного спроса населения, что приводит к затовариванию рынка жилой недвижимости. Новое жилье недоступно для

населения. Основными причинами этого являются: рост предложения жилья по высокой стоимости; отсутствие эффективного и привлекательного механизма реализации жилья, как для населения, так и для кредитных и строительных организаций; низкий уровень доходов, и как следствие отсутствие накоплений у населения, отсюда невозможность сразу приобрести жилье;

2) отсутствие информации о состоянии рынка недвижимости региона. Это приводит к отсутствию доверия населения к различным инструментам привлечения средств (жилищные облигации, жилищные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, ипотечное кредитование и др.), потенциальные инвесторы боятся вкладывать свои финансовые ресурсы;

3) использование в качестве финансирования в основном только кредитных ресурсов и привлечения средств населения через схему долевого участия в строительстве. Повышается риск появления временных разрывов в финансировании строительства. Причинами этого являются: высокий процент по кредитам и короткий срок получаемых кредитов; неравномерность поступлений платежей участников долевого строительства; отсутствие привлекательного механизма реализации жилья, как для населения, так и для кредитных и строительных организаций.

] 0. В работе разработаны и предложены основные направления решения выше указанных проблем.

Во-первых, повышение платежеспособного спроса населения. Это возможно в случае снижения стоимости жилья, роста доходов населения и наличия удобного и привлекательного механизма привлечения собственных средств граждан (населения), а также развитие существующих схем -долгосрочного ипотечного кредитования. Ипотечные облигации и институт вторичного ипотечного рынка - это именно те механизмы, которые позволят операторам первичного ипотечного рынка привлекать дешевые и долгосрочные ресурсы. Во-вторых, создание структуры, осуществляющей постоянно действующий мониторинг рынка жилья с использованием современных, информационных технологий. В-третьих, создание благоприятных условий для банковского кредитования периода строительства, а также долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. В-четвертых, законодательно оформленное взаимодействие государства и частного сектора. Для формирования благоприятной среды и роста инвестиций в жилищную сферу необходима эффективная и гибкая жилищная политика, ориентированная, как это принято в мировой практике, на поддержку населения с низкими и умеренными доходами, обеспечение государственных гарантий по страхованию инвестиционных рисков как для частных и смешанных финансовых структур, так и для населения. В-пятых, должно быть обеспечено максимально рациональное распределение и использова-

ние имеющихся средств, и изыскание нетрадиционных источников финансирования жилищного строительства, так как экономическая ситуация в регионе свидетельствует о резком снижении объемов средств федерального и республиканского бюджетов, направляемых в жилищную сферу.

11. Необходимость функционирования ЖС в конкурентной среде требует наличия в системе соответствующих механизмов. На наш взгляд, таким механизмом может стать маркетинговое обеспечение деятельности ЖС как философии рынка, рассмотренное в диссертационной работе.

Специфика маркетинга в жилищном строительстве связана с особенностями самого производственного процесса отрасли. Во-первых, объекты жилищного строительства производятся непосредственно там, где они будут использоваться. Во-вторых, с развитием конкуренции домостроительное производство все больше будет сориентировано на удовлетворение индивидуальных запросов населения, направленных на то, чтобы жилье обладало особыми потребительскими свойствами, отвечающими духу времени. В комплексе маркетинговых работ в сфере строительства выделены три этапа:

1) работа по изучению внешней среды и исследованию рынков (изучение рынков потребителей и потенциальных потребителей, конкурентов, поставщиков, подрядчиков и т. д.);

2) анализ сегментирования рынка, позиционирование продукции и услуг на рынке, построение прогнозов, моделирование нестандартных ситуаций;

3) работа по «коррекции» поведения на рынке, которая подразумевает рекламную деятельность, пропаганду, сервис, деятельность по совершенствованию качества и ассортимента работ, разработку новых видов услуг и т. д.

В рамках системы маркетинга предусмотрены следующие мероприятия: проведение комплекса маркетинга организации, который бы включал в себя организацию и поддержание общественного мнения; разработка мероприятий по совершенствованию системы организационно-ресурсного обеспечения; мероприятия в сфере товарной политики (разработка новых схем предоставления жилья в рассрочку).

12. Автором была разработана и предложена новая долгосрочная схема предоставления жилья в рассрочку, представленная на рис.1.

В качестве базовой модели была выбрана немецкая система стройсбережсний, положительно зарекомендовавшая себя в странах центральной и восточной Европы.

Рисунок 1 - Схема взаимодействия основных участников жилищного кредитования, где: 1 - взносы физических лиц на персональные трастовые накопительные счета; 2 - кредиты физическим лицам; 3 - денежные средства; 4 - гарантии вкладчикам; 5 - контроль деятельности Фонда; 6 - готовые квартиры вкладчикам; 7 - материальные и денежные средства; 8 - готовое жилье. ___

Для решения проблемы обесценивания предполагается предоставить гражданам возможность накапливать средства на жилье, выкупая свою будущую квартиру по частям, то есть по квадратным метрам. Накопления граждан защищаются от инфляции путем немедленного вложения их в строительство под контролем государственных структур. После оплаты половины стоимости приобретаемой квартиры инвестор получает право вселиться в нее и вторую половину выплачивать в рассрочку, длительность которой, также как в Германии, зависит от длительности фазы предварительного накопления средств в системе. В любое время инвестор имеет право изъять свои накопления без объяснения причин в режиме погашения ранее выданных ему жилищно-инвестиционных свидетельств (сертификатов). При этом свидетельства выкупаются ответственным исполнителем по той цене квадратного метра, которая действует в системе

на момент возврата средств инвестору. Таким образом, создается вторичный рынок сертификатов, и жилищное строительство становится выгодным объектом инвестирования, причем в период повышенной инфляции интерес к ним только возрастает. Проведенная экономическая оценка эффективности показала жизнеспособность данного проекта.

Однако потенциал программы можно многократно увеличить, ссли превратить систему стройсбережений из сугубо внебюджетного в комбинированный способ финансирования жилищного строительства. Идея состоит в том, чтобы ввести в практику строительно-сберегательных касс систему начисления ее участникам специальных «жилищных премий» из государственного бюджета.

Эти премии по своей сути идентичны государственным субсидиям-они начисляются только в том случае, если застройщик проявил готовность (и смелость) вложить в строительство собственные накопления. Причем начисляются всем без исключения, независимо от того, числится человек как нуждающийся в жилье или нет.

13. Многие схемы предоставления жилья в рассрочку предусматривают принятие старого жилья в зачет стоимости нового. Кроме того, подавляющую часть рынка жилья составляет именно «вторичное» жилье и цены на него в значительной мере влияют на цены «первичного» жилья. Отсюда возникает задача оценки «вторичного» жилья. Существующие методы и подходы к оценке недвижимости, а именно: затратный; метод сравнительной единицы; поэлементный; сметный; индексный метод; доходный подход - не применимы в «чистом виде» для оценки жилья.

В диссертационной работе разработана методика оценки вторичного жилья, на основе линейной регрессионной модели. В качестве переменных линейной модели были выбраны свыше 10 факторов, в наибольшей степени, влияющие на стоимость жилья. В исходную базу были введены данные по ряду различных квартир г.Уфа.

Основные факторы, влияющие на стоимость квадратного метра квартиры: район; материал, из которого построено жилье: кирпичные и панельные дома; этаж н этажность дома; лифт; мусоропровод; количество комнат; расположение комнат; площади комнат; подсобные помещения; санузел; количество балконов; количество лоджий; телефон; высота потолков.

Средняя погрешность модели составила ё = 0.025, что говорит о высокой степени адекватности модели. По разработанной методике был проведен тестовый расчет

14. В работе автором была проведена постановка многоэтапной задачи планирования жилищного строительства как задачи дискретного оптимального управления.

Рассмотрим данный процесс. Основными характеристиками каждого из этапов жилищного строительства являются: Х(,) - жилье, введенное в эксплуатацию на этапе г (/ = о|г); - незавершенного строительства на этапе г (г = от); V"' - финансирование жилищного строительства на этапе г (/ = 0,7 -1).

Строительство характеризует критерий эффективности, в общем случае зависящий от х, к и и: ^

На каждом из этапов введенное жилье распределяется по т категориям покупателей жилья. Основными характеристиками каждой из категорий у (у = 1,«) является набор (а,,,а(,,а(3), 0<а;1 <1, 0<а(2 51, 0<а,, <1, ап +а12 + сс,, =Г,

а,, - доля от стоимости квартиры категории у, которая погашается государством (субсидия). Эта сумма возмещается строительной организации через период /;

- доля от стоимости квартиры категории /, которая выплачивается немедленно;

а,, - доля от стоимости квартиры категории у, на которую предоставляется рассрочка. Рассрочка характеризуется периодом (к лет) и процентной ставкой (е %);

с, Р - т-мерные вектора удельной себестоимости и прибыли на один квадратный метр жилья каждой из категорий у (у = 1,т).

В качестве критерия эффективности может выступать суммарный ввод жилья за весь рассматриваемый период:

= (2)

/-1 /-1

Однако критерий (2) не учитывает поступления денежных средств за реализованное жилье. Для их учета введем следующий критерий эффективности, учитывающий поступление денежных средств за реализованное жилье. Приведем эти выплаты к моменту времени /, используя коэффициент дисконта. Ставку дисконта обозначим >. Получим значения коэффициентов дисконтированных стоимостей (о,, д,о3):

Таким образом, критерий эффективности имеет вид:

Г т (=1 /«I

На переменные могут быть также наложены следующие ограничения: по категориям вводимого жилья, по общим объемам вводимого жилья, по лимитам незавершенного строительства (по общим объемам незавершенного строительства), по объему финансирования строительства.

Основными подходом к решению подобного рода задач является дискретный принцип максимума, основанный на динамическом программировании. Данный подход требует разработки специализированного программного обеспечения. Однако, учитывая, что критерии и ограничения являются линейными, целесообразно при небольшой размерности свести данную задачу к задаче линейного программирования, что позволяет использовать стандартные пакеты оптимизации. В случае большой размерности или существенной нелинейности, для ее решения следует применять метод динамического программирования и требуется разработка отдельных программ. Задача была решена методами линейного программирования. Решение данной задачи позволяет составлять оптимальный план работы строительной организации.

Решение задачи по каждому из критериев в отдельности показало, что по первому критерию наиболее предпочтительно строительство третьей категории жилья, так как его реализация наиболее выгодна для организации с точки зрения прибыли. По второму же критерию наиболее предпочтительным является строительство жилья первой и второй категорий, как жилья с наименьшей себестоимостью. Это соответствует реальной ситуации на рынке, где сталкиваются с одной стороны интересы строителей жилья (максимум прибыли) и интересы общества (максимальный объем вводимого жилья)

15. Была осуществлена постановка задачи оптимального планирования жилищного строительства как задачи векторного программирования с двумя критериями - суммарный ввод жилья и суммарное поступление денежных средств от реализации жилья. Данная постановка позволяет учитывать интересы как строительной организации (максимум прибыли от реализации жилья), так и общества (максимальный ввод жилья). Векторная задача была решена с помощью аддитивной свертки. Данная задача имеет широкие возможности применения в процессе бюджетного планирования, так как позволяет оценить последствия любой корректировки финансирования строительства и представить результаты в наглядной форме, при этом различные варианты можно

сравнивать между собой путем применения сопоставимых- количественных показателей.

Полученные результаты позволяют руководителю эффективно и результативно управлять процессом жилищного строительства.

III. ЛИЧНЫЙ ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ

ИССЛЕДОВАНИЕ

Методические положения, выводы и рекомендации, содержащиеся в диссертации, являются результатом самостоятельного исследования автора. Личный вклад автора в полученные научные результаты заключается в следующем:

- исследование и формулирование теоретических основ функционирования инвестиционно-строительной сферы в' рыночной экономике;

- разработка методических рекомендаций по анализу и усовершенствование рекомендаций по оценке «вторичного» жилья;

- разработка долгосрочной схемы покупки жилья в рассрочку и создания вторичного рынка сертификатов;

- постановка, формализация и реализация задачи многоэтапного планирования жилищного строительства как задачи дискретного оптимального управления;

- постновка, формализация и реализация задачи оптимального планирования жилищного строительства как задачи векторного программирования.

IV. СТЕПЕНЬ НОВИЗНЫ ИССЛЕДОВАНИЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ РЕЗУЛЬТАТОВ

Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном исследовании и разработке методических основ и практических рекомендаций по разработке и обоснованию ресурсного обеспечения функционирования системы жилищного строительства в рыночной среде.

К основным результатам, определяющим научную новизну диссертационного исследования, относятся:

1) на основе анализа отечественного и зарубежного опыта функционирования инвестиционно-строительной сферы с использованием основных положений теории рыночной экономики, общей теории систем, теории инвестиций уточнены категории «инвестиционно-строительная деятельность», «жилищное строительство», а также выявлены и обоснованы

основные направления развития ресурсного обеспечения жилищного строительства в России;

2) на основе анализа существующих подходов к оценке жилья с использованием методологии общей теории систем разработаны рекомендации по оценке «вторичного» жилья с использованием методов корреляционно-регрессионного анализа с выделением и обоснованием основных факторов, влияющих на стоимость;

3) на основе анализа зарубежного опыта и существующей в регионе практики разработана и представлена долгосрочная схема предоставления жилья в рассрочку и создания вторичного рынка сертификатов, особенно эффективно функционирующая в период повышенной инфляции;

4) предложены и формализованы рекомендации многоэтапного планирования жилищного строительства как задачи дискретного оптимального управления и реализованы методами линейного программирования; решение данной задачи позволяет составлять оптимальный план работы строительной организации;

5) осуществлены постановка задачи оптимального планирования жилищного строительства как задачи векторного программирования, позволяющая учитывать интересы, как строительной организации, так и общества, и ее реализация с помощью аддитивной свертки, особенно актуальные в процессе бюджетного планирования, так как позволяют оценить последствия любой корректировки финансирования строительства.

Практическая значимость полученных результатов заключается в том, что их использование на промышленных предприятиях инвестиционно-строительного комплекса позволит значительно повысить эффективность жилищного строительства (ЖС), а также позволит использовать их в практике ресурсного управления ЖС.

Основные положения диссертационного исследования были апробированы и получили практическую реализацию на ООО «Промышленная компания Регион» и ОАО «Крупнопанельное домостроение».

Публикации работы. Автором опубликовано 6 работ общим объемом 2,04 п.л., в том числе лично автором 1,84 п.л.' Основные положения и результаты неоднократно докладывались на научно-практических конференциях региона.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Зайнуллин Т.Н. Мониторинг и исследование рынка недвижимости //Экономический вестник УГНТУ: Сборник науч. тр. Вып.З. /Редкол.:

05-1298 4

Шаммазов A.M. и др.; под ред. A.M. Шаммазова. - Уфа, Изд-во УГНТУ, 2003 - 0,3 п.л..

2. Зайнуллин Т.И. О рациональных элементах организации и финансировании строительства //Экономический вестник УГНТУ: Сборник науч. тр. Вып 4. /Редкол.: Шаммазов A.M. и др.; под ред. A.M. Шаммазова. -Уфа, Изд-во УГНТУ, 2004 - 0,25 п.л.

3 Зайнуллин Т.И. Маркетинговое обеспечение жилищного строительства //Экономика и управление: Сб. науч. тр. Часть 2 /Под ред. д-ра экон. наук, проф. А.Е. Карлика. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2004. -0,44 п.л.

4. Зайнуллин Т.И. Маркетинг в жилищном строительстве //Научная сессия профессорско-преподавательского состава научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 2003 г. Факультет экономики и управления: Сб. докладов. - СПб.: Изд-во СПбГУЭиФ, 2004. - 223 с. - 0,4 п.л.

5. Зайнуллин Т.И. Проблемы ресурсного обеспечения жилищного строительства и направления их решения //Повышение функциональной роли банковской системы через улучшение качества его деятельности. Управление бизнес-процессами в Банке России и кредитных организациях: Сборник научных трудов /Редкол.: Родионова Л.Н. и др.; Под общ. ред. проф Л.Н. Родионовой и доц. Р.Х. Марданова. - Уфа: Изд-во «Нефтегазовое дело», 2005. - 0,25 п.л..

6. Родионова Л.Н., Зайнуллин Т.И. Совершенствование системы планирования жилищного строительства //Экономическое развитие регионов: Сб. науч. тр. Часть 2. /Редкол. Родионова Л.Н. и др.; Под общ ред. Л.Н. Родионовой. - Уфа: ООО «Изд-во «Диалог», 2005. - 0,4 п.л., (лично автора - 0,2 пл.).

if

т

i

Подписано в печать 11 05 2005 г Заказ 51 Тираж 80

Отпечатано в БашНИИстрое