Рыночные отношения в жилищной сфере России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гуляева, Мария Константиновна

-i ->

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

1.1. Эволюция экономические отношения в жилищной сфере России

1.2. Специфика и сегменты рынка в жилищной сфере и их характеристика зз

1.3. Регулирование экономических отношений в жилищной сфере

ГЛАВА 2. ТЕНДЕНЦИИ И МЕХАНИЗМЫ РАЗВИТИЯ РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ

2.1. Система показателей, характеризующих состояние рынка жилья

2.2. Механизм развития регионального рынка жилья

2.2.1. Степень развитости конкурентного рынка жилья

2.2.2, Регулирование регионального рынка жилья

2.3. Проблемы становления рынка жилищнокоммунальных услуг

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рыночные отношения в жилищной сфере России"

Актуальность темы исследования. В современной экономической теории существуют общие подходы к микро- и макропроцессам, которые широко изложены в научных публикациях. Но при этом многообразие экономической жизни общества предполагает выделение отдельных компонентов экономической системы. Одним из таких компонентов являются экономические отношения в жилищной сфере. В состав жилищной сферы входят жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей.1 От качества и количества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг зависит, насколько благоустроенно и комфортно живёт человек, удовлетворение его насущных потребностей, работоспособность, здоровье и, в конечном счёте, отношение к существующей в стране политической системе.

Коренные преобразования в российской экономике, переход её к рынку изменили систему экономических отношений в жилищной сфере, содержание институциональных норм их регулирования. Процесс приватизации жилья, передача ведомственного жилья в муниципальную собственность существенно изменили структуру собственности жилищного фонда. Однако реформирование жилищной сферы отстаёт от общих рыночных преобразований. Причинами существующего положения являются деформации в развитии рыночных отношений, вызванные неадекватным действием, а порой и бездействием экономических законов, сложившейся неэффективной системой институциональных норм упорядочения экономических отношений в жилищной сфере. Это подтверждается всё ещё высоким уровнем монополизации в отраслях жилищной сферы (строительство жилья, производство ЖКУ), жёсткой тарифной политикой на

1 Ьу?ырен В.В. Ч с калин B.C. Экономика жилищной сферы. - \1.: ПНФРЛ-М. 2001, - с. 3 услуги, а главное неспособностью действующей системы быстро реагировать на потребности населения {слабо учитываются доходы и желание потребителя иметь определённое жильё, качество и количество жилищно-коммунальных у с л у г).

Актуализация проблемы объясняется и тем. что рынок жилья и жилищно-коммунальных услуг касается ресурсного потенциала любого территориального образования. Он создаёт условия для развития смежных производств, заинтересованности работников в интенсификации труда и, в конечном счёте, результативности производственной и хозяйственной деятельности. Другими словами, является одной из движущих сил рыночной экономики в целом. ~

Именно жилищная сфера концентрирует в себе специфические особенности становления товарного рынка и рынка услуг, что несёт в себе и огромный социальный заряд. Это вытекает из того, что жильё относится к числу первичных жизненных потребностей наряду с продуктами питания, одеждой, обувью. Ф.Энгельс писал: «. люди в первую очередь должны есть пить, иметь жилище и одеваться, прежде чем быть в состоянии заниматься политикой, наукой, искусством, религией и т.д.»'1 Обеспеченность жильём и жилищно-коммунальными услугами в значительной степени оказывает влияние на возможность удовлетворения многих материальных и духовных нужд человека, таких как: иметь семью, предметы быта, различные формы досуга и виды индивидуального творчества. Поэтому трансформирование жилищной сферы требует государственного регулирования.

Государство призвано содействовать росту благосостояния населения. Из мирового опыта просматриваются, по меньшей мере, 2 подхода к выполнению этой задачи. Первый и наиболее продуктивный - это воздействие на экономические регуляторы рыночной конъюнктуры (стандарты качества жизни, тарифы естественных монополий, цены на Итаюв В.Г. и др. Экономика социальной сферы. Рос гов-на-Дону: «Мар'Г». 2001. - с.

Энгельс Ф. Похороны Карла Маркса. '/ Маркс К". Энгельс Ф. Собрание сочинений - 2-е издание - т. 1350 с. природные ресурсы, налоговые ставки, государственные пошлины) при государственной поддержке социально незащищённых граждан (субсидии и дотации, льготы). Второй подход заключается в административно-командном регулировании жизни социума на основе распределительных отношений, которому свойственен специфический подход к отношениям собственности, ценообразованию, формированию дохода.

Практика перехода России к рыночной экономике показывает, что эти подходы наиболее наглядно прослеживаются и применяются в жилищной сфере. Рассмотрение их эффективного взаимодействия занимает центральное место в диссертационном исследовании.

Состояние научной разработанности проблемы. На проблемы, связанные с функционированием жилищной сферы, обращали внимание давно, например, Ф.Энгельс в своей работе «К жилищному вопросу». Проблемы рыночных отношений в жилищной сфере в дореволюционной России рассматриваются в работах Свя гловекого В.В., Диканского М.Г.

Разработке различных аспектов функционирования и регулирования жилищной сферы посвящены работы Бессоновой О.Э., Ресина В.П., Сабурова Г., Дмитриева П.Г., Белкиной Т., Корнай Я., Страйка Р., Пчелинцева О.С., Ясина Е., Бузырева В.В., Чекалина B.C.

Региональный аспект анализа социально-экономических процессов, происходящих на рынке, проблемы становления рыночных отношений рассмотрены в работах отечественных учёных Римашевекой Н.М., Беркович М.И., Е1арфёновой Л.Б., Чекмарёва В.В., Пефтиева В.П., Гибало Н.П., Скаржинского М.И., Тяжова А.И., в том числе в жилищной сфере -Щербаковой Е., Косаревой Н.Б., Пузановым А.С., Кагановой О., Гузановой А., Бессоновой О.Э. Берёзиным М., Мальгиным А., Абанкпной Т.

Особого внимания заслуживают работы авторов: Таги-Заде Ф.Г., Фатахетдиновоп А.И., Бычковского И.В., Брагиной З.В., Шишова Д.А., Щепиной С.В., Сиваева С.Б., Басина Е., Гутмана Г.В., Саралидзе A.M., Шатруна И.Б., посвященные вопросам управления реформой ЖКХ, становления рынка жилищно-коммунальных услуг, повышения эффективности деятельности жилищно-коммунальных предприятий.

В последние десятилетия в отечественной экономической литературе опубликованы работы по экономическим основам риэлторского бизнеса.4

Тем не менее, несмотря на глубину и масштаб исследований, переход России к рыночной экономике диктует необходимость разработки методического обеспечения анализа экономических отношений в жилищной сфере, которые в силу своей многомерности и разнородности не поддаются непосредственному количественному измерению, в котором нуждается не только экономическая наука, но и хозяйственная практика.

Гипотеза исследования. Эффективность функционирования экономических отношений, складывающихся между различными рыночными субъектами в жилищной сфере, тем выше, чем более совершенен институциональный механизм их регулирования и регулирования экономического поведения, взаимодействующих на рынке жилья, субъектов. Существующий механизм регулирования действует неэффективно, вносит деформации в развитие рыночных отношений, следовательно, требует уточнения институциональных норм регулирования этих отношений.

Цель диссертационного исследования: анализ трансформации экономических отношений и обоснование институциональных норм их эффективной реализации в условиях транзитивной экономики.

Объект исследования - рынок жилья и жилищно-коммунальных услуг региона.

Предмет исследования - экономические отношения и их институциональные формы проявления и регулирования в процессе развития

4 Волкова П. Раев Д. Жильё с подводными камнями: Покупка недвижимости. Риэлтор или агентство недвижимости " Деньги. - 2001. - № 28: Калинина П. 11овом.тинекая Поздрина Н. Рынок недвижимости в Российских городах: проблемы развития и мониторинга Вопросы экономики. - 1994. - № 10: Лядкин С.К). Становление рынка жилья в Российской Федерации: vine. к. гн. - Воронеж. 1994: Российская гильдия ртлторов Экономика и жизнь. - 1996. - июнь (№25): Хамин Д. Юрков Д. Рынок недвижимости глазами ртлторов " Экономика и жизнь. - 1997. - янв. (№3). функционирования) регионального рынка жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Поставленная цель обусловила необходимость решения следующих задач:

1. Проанализировать эволюцию экономических отношений в жилищной сфере.

2. Определить экономическую сущность и характерные особенности сегментов рынка в жилищной сфере.

3. Разработать оригинальную модель институциональных норм регулирования (упорядочения) экономических отношений в жилищной сфере.

4. Обосновать состав показателей спроса и предложения на рынке жилья.

5. Предложить процедуру оценки состояния рынка жилья и тенденций его развития.

6. Разработать методик} расчёта тарифа на услуги ЖКХ, соответствующего установленной предельной доле оплаты населением ЖКУ.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

1. Исследование эволюции форм хозяйствования в жилищной сфере позволила выделить 8 этапов, отличительной особенностью последнего является сосуществование рыночного регулирования и системы государственного управления рынка жилья и жилищно-коммунальных услуг. При этом доказано, что решение жилищной проблемы самым непосредственным образом определяется проводимой в стране социально-экономической и идеологической политикой. Кроме того, при формировании жилищной политики необходимо учитывать национальные, культурные и природно-климатические особенности страны.

2. На основе проведённого исследования установлено, что рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг находятся во взаимосвязи и взаимозависимости, так как качество и количество жилищных услуг. предоставляемых конкретной жилой единицей, напрямую зависит ог её коммунального оснащения, а цена жилья зависит от доступного разнообразия и рыночной стоимости жилищно-коммунальных услуг. При этом на данных рынках действуют разные экономические отношения, как отношения собственности, так и арендные отношения, регулируемые разными институциональными нормами.

3. Предложена оригинальная модель механизма регулирования экономических отношений в жилищной сфере для муниципального уровня управления, обеспечивающая возможность учёта и отражения многомерности, многоаспектности, многофункциональности специфического товара «жильё». Это достигается благодаря логически обоснованном) выбору соответствия между названными особенностями объекта моделирования и специфическими особенностями статистических методов моделирования социально-экономических процессов.

4. Предложена система показателей, характеризующих спрос и предложение на рынке жилья, которая отражает многомерность жилищной сферы и обеспечивает объективную оценку ситуации на региональном рынке жилья. Сформулированы признаки классификации, позволившие выделить наиболее значимые показатели для оценки степени развитости конкурентного жилищного рынка.

5. Разработана последовательность процедуры оценки состояния и тенденций развития регионального рынка жилья, в которой, наряду с применением методов автоматической классификации многомерных объектов, использован метод экспертной оценки. Это позволяет адекватно интерпретировать модельные соотношения между исходными показателями, характеризующими рынок жилья, выявить приоритетные объекты для государственного (муниципального) регулирования развития рыночных отношений в жилищной сфере, а также оценить степень развитости конкурентного рынка жилья путём обобщения и формализации результатов повседневной работы риэлторов с контрагентами, формирующими спрос и предложение на этом рынке.

6. Разработан алгоритм расчёта тарифа на услуги ЖКХ, соответствующего установленной предельной доле оплаты населением ЖКУ, который реализует принцип социальной справедливости, обеспечивая расчёт дифференцированного тарифа по группам населения с учётом доходов.

Методологические и теоретические основы исследования. Диссертационное исследование основано на многообразии методологических приёмов, что характерно для современной экономической науки. В частности, в качестве методологической основы данного исследования выступили теория переходной экономики и трансформации экономических систем, институциональная и эволюционная теория. В основу диссертационного исследования положен системный подход. В соответствии с содержанием конкретных задач использованы методы: логического, исторического и сравнительного анализа, математико-статистического моделирования и анализа, автоматической классификации многомерных объектов, параметрического моделирования, экспертной оценки.

Теоретической основой исследования являются положения и выводы, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных учёных, таких как Парето В., Кейнс Дж\, Ойксн А., Гелбрейт Дж.К., Митчелл У., Быокенен Дж., Самуэльсон П., Ламперт X., Корнай Я., Эккерт Дж., Страйк Р., Баррос П., О'Салливан Д., Аарон Г., Грабовой П.Г., Пчелинцев О.С., Ясин Г., Васин Г. Поляковский Г., Субстто А.П., Чернышов Л.Н., Гутман Г.В., Раскипа Н.Я.

В качестве информационной базы в исследовании использованы федеральные и региональные нормативно-правовые акты, материалы управления ЖКХ администрации Костромской области, департамента архитектуры и градостроительства, органов государственной статистики, а также материалы экспертного опроса риэлторских фирм г. Костромы.

Степень обоснованности основных научных результатов определяется соответствием выбранного инструментария исследования поставленным задачам.

Логика и структура диссертационного исследования. Диссертационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Гуляева, Мария Константиновна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В соответствии с рабочей гипотезой и поставленными задачами можно отметить следующее:

1. В силу того, что задача обеспечения населения жильём всегда имела первостепенное значение, большое внимание уделяется разработке целенаправленной жилищной политики, исторический характер которой варьировал между всеобъемлющим, ориентированным на поддержку всего населения, и селективным, направленным на помощь отдельным социальным группам. Проведённый анализ эволюции экономических отношений в жилищной сфере России позволил выделить 8 этапов, отличительной особенностью последнего (переходного) является сосуществование jL. свободной рыночной конкуренции (рыночного регулирования) и системы государственного управления жилищной сферы (реформа ЖКХ и программы «Жилище» в регионах). Поэтому государство должно осуществлять свою регулирующую функцию методами, признанными действенными для смешанной экономики. В этой связи традиционные распределительный и рыночный механизмы должны корректироваться с учётом экономических условий и особенностей развития государства (региона).

2. В ходе проведённого исследования дана характеристика сегментов рынка в жилищной сфере. Показан двойственный характер жилья, которое а- может выступать и как товар, и как услуга. Становление рыночных отношений в жилищной сфере в переходный период имеет свои специфические особенности. Жилищный фонд является товаром рыночного спроса. Жилищно-коммунальные услуги могут выступать как в качестве рыночного товара, так и в качестве услуги, которая оказывается предприятиями общественного пользования и имеет монопольный характер. В силу этого в основе оказания жилищно-коммунальных услуг лежат арендные отношения. При этом аренда носит принудительный характер, так у как население вынуждено потреблять жилищно-коммунальные услуги в том объёме и того качества, которое предоставляют предприятия общественного пользования.

3. Предложена оригинальная модель институционального механизма регулирования экономических отношений, обеспечивающая единый системный рыночный подход к развитию жилищной сферы региона, а также согласование интересов государства, региона, производителей и потребителей, способствующий определению компромиссной стратегии поведения этих субъектов рынка.

Разработанный механизм базируется на предложенной системе показателей, характеризующих спрос и предложение на рынке жилья, что позволяет создать целостную картину развития этого рынка и принимать решения органам регионального управления с учётом всего разнообразия у словий, свойственных состоянию жилищной сферы.

4. С учётом предложенных в работе методов была разработана процедура оценки состояния и тенденций рынка жилья региона, включающая в себя следующие этапы:

- Показатели, характеризующие спрос и предложение жилья по муниципальным (территориальным) образованиям;

- Определение меры сходства между муниципальными образованиями с помощью евклидовой метрики;

- Построение кривых спроса и предложения жилья по муниципальным образованиям;

- Классификация муниципальных образований по мере соответствия спроса и предложения жилья;

- Экспертный опрос риэлторов;

- Оценка тенденций рынков жилья муниципальных образований и выработка адекватных мер воздействия;

- Корректировка региональной жилищной поли гики органами местного управления;

- Корректировка стратегии поведения контрагентов рынка жилья (строительные организации, риэлторские фирмы, кредитные учреждения).

Предложенная процедура позволяет адекватно интерпретировать модельные соотношения между исходными показателями, характеризующими рынок жилья, и выявить приоритетные объекты для государственного (муниципального) вмешательства с целью сохранения социально-экономической стабильности региона и выработки адекватной жилищной политики.

5. Проведённый экспертный опрос риэлторов позволил сделать следующие выводы: в Костроме более половины населения нуждается либо в расширении имеющегося жилья, либо в приобретении отдельного; спрос на жильё превышает его предложение, особенно это касается недорогого жилья и элитного жилья; реальные потребности населения не являются определяющими для продавца (строителя) жилья в условиях ограниченного предложения, поэтому рынок жилья города можно охарактеризовать как «рынок продавца». Тем не менее, развиваются рыночные отношения, и идёт становление цивилизованного рынка жилья. Данные выводы подтверждаются объективной статистической информацией. Эти знания могут быть применены местными органами власти с целью регулирования рынка жилья и корректировки жилищной политики. Рекомендуем проводить такой мониторинг рынка жилья регулярно, причём не только в областном центре, но и в других муниципальных образованиях Костромской области, что создаст целостную картину развития рынка жилья региона, будет способствовать большей открытости информации для всех участников ры нка.

6. Проведена классификация муниципальных образований по соотношению спроса и предложения жилья, которая позволила разделить 24 района Костромской области на 3 группы, в которых: 1) характеристики спроса и предложения жилья близки; 2) спрос на жильё превышает предложение; 3) спрос на жильё ниже предложения.

Таким образом, потенциалы спроса и предложения на жилищных рынках районов Костромской области далеко не равнозначны, что делает попытки их оценки полезными при выборе объектов для предоставления жилищных займов, либо прогнозирования эффективности посреднической деятельности на рынке жилья.

6. Одним из важнейших элементов механизма регулирования экономических отношений в жилищной сфере является создание эффективной тарифной политики, которая должна учитывать экономические особенности развития рыночных отношений в ЖКХ. Наиболее адекватным способом расчёта тарифа надо признать параметрическую модель, в основе которой использована функция платёжеспособного спроса, разработан алгоритм расчёта тарифа на услуги жилищно-коммунального хозяйства, соответствующего установленной предельной доле оплаты населением жилищно-коммунальных услуг. Доказано, что снизить социальную напряженность в процессе реформирования жилищно-коммунального хозяйства можно путем приведения уровня тарифа в соответствие с п л атё жес п ос об н ы м с п рос о м.

7. Апробация предложенного автором алгоритма проведена на примере Костромской области. Анализ данных показывает, что скорость продвижения реформы жилищно-коммунального хозяйства зависит от доходов населения. Рассчитанный автором тариф, соответствующий предельной доле оплаты населением стоимости ЖКУ, несколько выше реально установленного в области. Данный факт, а также незначительное количество семей, нуждающихся в субсидиях прп оплате ЖКУ (всего 3,5% семей) даёт возможность предположить, что население в состоянии оплачивать тариф, соответствующий установленной федеральным стандартом доле оплаты стоимости услуг населением, причём без льгот по их оплате. Следовательно, подтверждается возможность отмены льгот многочисленным категориям граждан при дотировании лишь той части населения, которая в этом действительно нуждается. Однако следует отметить, что без роста доходов населения продвижение реформы ЖКХ будет затруднительно. Здесь важна умелая политика местных властей, направленная на повышение уровня жизни населения области.

Население области резко отличается по доходам, поэтому автор предлагает дифференцировать тариф на ЖКУ по группам населения с учётом доходов. Соответствующие расчеты показывают, что уже сегодня в городе есть категории граждан, которые способны обеспечить не только возмещение текущих затрат на обслуживание и ремонт жилья, но и в состоянии оказать влияние на формирование финансовых средств, необходимых для реконструкции и развития всей инженерной инфраструктуры. Применение дифференцированного тарифа позволит снизить нагрузку на бюджет, сократить потребность в дополнительных средствах на выплату жилищных субсидий, а также потребность в дополнительных ассигнованиях из бюджета на проведение жилищно-коммунальной реформы в области, при этом принцип социальной справедливости не будет нарушен.

Таким образом, предложенный механизм регулирования экономических отношений в жилищной сфере даёт возможность наиболее полного и разностороннего исследования тенденций развития рыночных отношений для разработки стратегии развития этой сферы с учётом интересов всех её участников, способствует большей открытости информации для всех субъектов рынка и налаживанию системы взаимодействия властей и агентов рынка.

В целях оживления рынка жилья и повышения уровня покупательной способности основной части населения для региональных органов власти и управления можно высказать рекомендации, заключающиеся в следующем. Региональные органы власти должны активно влиять на формирование спроса и предложения жилья, следовательно, и на цену 1 м- жилья, определяя для себя приоритетные направления инвестиционной политики, заключающейся в создании условий для развития массового жилищного строительства в виде финансовой поддержки ипотечного жилищного кредитования, бесплатного отвода земельных участков, создания и развития за счёт бюджета коммунальной инфраструктуры в местах жилой застройки, формируя целевые инвестиционные программы, активизируя рыночные механизмы в инвестиционной сфере через льготное налогообложение прибыли, направляемой на строительство жилья, и кредиты на эти цели, привлечение инвестиций из-за пределов региона и от населения, обеспечивая законное и финансовое гарантирование их сохранности и адресный контроль за целевым использованием.

Чтобы сделать жильё доступным для большего числа граждан, государственные и региональные органы власти должны проводить целенаправленную жилищную политику. Основными средствами государственной полигики для увеличения спроса обеспеченных семей являются доступные кредиты, а малообеспеченных семей - субсидии и пособия.