Рынок недвижимости как сфера развития отношений собственности тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Рынок недвижимости как сфера развития отношений собственности"

На правах рукописи

РАЩУПКИНА Валентина Алексеевна

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК СФЕРА РАЗВИТИЯ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2005

Работа выполнена на кафедре экономической теории и национальной экономики ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет».

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Василенок Виктор Леонидович

кандидат экономических наук, доцент Пащенко Анатолий Иванович

Ведущая организация Институт проблем региональной

экономики РАН (Санкт-Петербург)

Защита состоится «27» июня 2005 года в часов на

заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд.324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а

Автореферат разослан «27» мая 2005 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор к^г^—B.C. Боголюбов

Л 7¿9/3 9

3

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

Современный период социально-экономического развития в нашей стране с большим основанием может быть назван периодом интенсивного преобразования институциональных основ общества, в том числе, таких фундаментальных как отношения собственности и формы их проявления. Именно преобразования собственности принципиально изменяют условия хозяйственной деятельности, формы хозяйственных связей, характер отношений между хозяйствующими субъектами. Эти изменения, в свою очередь, находят свое отражение в социально-экономических изменениях -формировании новых социальных слоев, дифференциации общества и т.д.

Значимость трансформации отношений собственности для экономики и общества закономерно ведет к активизации исследования проблем собственности представителями отечественного обществознания, в частности, экономической науки.

В сущности этих отношений, их развитии и формах реализации они справедливо видят наиболее существенные характеристики экономического строя общества, определяющие направления и перспективы социально-экономического развития.

Вместе с тем, в основном ведущиеся исследования сосредоточиваются на изучении вопросов изменения форм собственности в современной России, процессов приватизации и их последствий, сравнительном анализе разных форм собственности, проблем развития корпоративной собственности. В меньшей степени, но появляются в последние годы работы, посвященные анализу природы собственности, ее месту в экономической системе, связи с трудовыми отношениями, роли в поведении хозяйствующих субъектов.

Одновременно с этим, практически отсутствуют работы, посвященные развитиям собственности в отдельных сферах экономической деятельности, где отношения собственности принимают конкретные специфические формы воплощения, непосредственно реализуются в отношениях между экономическими агентами, показывая возможные направления развития этих отношений и для экономики в целом.

Одной из таких, новых для российской экономике сфер экономической деятельности является сфера недвижимости, принимающая в условиях рыночной экономики форму рынка недвижимости. Рынок недвижимости, под которым в работе понимаются рыночные отношения, возникающие в процессе создания, обращения и недвижимости,

БИБЛИОТЕКА I

интенсивно развивается в нашей стране в настоящее время. Постепенно он все больше приближается по своим характеристикам к рынкам развитых экономических стран и его развитие показывает, что именно движение прав собственности является главным содержанием процессов, происходящих на данном рынке. Это делает рынок недвижимости особенно интересной сферой для изучения современных тенденций развития отношений собственности.

Целью диссертационного исследования является раскрытие направлений развития и особенностей проявления отношений собственности в сфере недвижимости в современной экономике.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:

-раскрытие эволюции взглядов на природу собственности, место в системе экономических отношений и формы ее проявления в хозяйственной практике в работах зарубежных и отечественных экономистов;

-исследование взаимосвязи между классическим и неоинституциональным подходами к исследованию отношений собственности;

-раскрытие особенностей недвижимости как экономического актива во взаимосвязи с анализом отношений собственности на недвижимое имущество;

-раскрытие механизмов функционирования рынка недвижимости как сферы распределения и перераспределения прав собственности;

-выявление новых элементов в содержании собственности, выделяющихся в процессе развития современного рынка недвижимости.

Объектом исследования в диссертации является рынок недвижимости, как система рыночных отношений, возникающих в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости.

Предметом исследования в работе является функционирование и развитие отношений собственности в сфере недвижимости в современной российской экономике.

Степень исследования проблемы

Проблемы собственности всегда находились в центре внимания ученых-обществоведов: философов и юристов, экономистов и социологов, историков и политологов, что подчеркивает междисциплинарный характер проблемы. В числе авторов, обращавшю^^ЗДЧ Г.Гегель, М.Вебер, А.

5 .«)»в<,*»чп > [

| г?* <>' п-

V * < "

Смит, К.Маркс, Л. фон Мизес, Р.Коуз, Д.Норт, О. Уильямсон и др.

Существенный вклад в исследование проблем собственности внесли такие отечественные представители экономической науки как Л.И.Абалкин, В.Н.Афанасьев, Н.Д.Колесов, В.Н. Черковец, В.П. Шкредов. В последние годы к этим вопросам активно обращаются Р.И. Капелюшников, Р.М.Нуреев, А.Н. Олейник, А.А.Радыгин, на творчество которых заметное влияние оказал неоинституциональный подход к проблемам собственности.

Исследование рыночных отношений в сфере недвижимости, в том числе и в связи с отношениями собственности имеет более скромную историю. Вклад в исследование данной проблематики внесли такие авторы как А.Н. Асаул, Василенок В.Л., В.А. Горемыкин, П.Г. Грабовый, С.Н. Максимов, Е.С. Озеров, М.М. Соловьев и некоторые другие.

Однако, целенаправленные исследования вопросов развития отношений собственности в сфере недвижимости в отечественной экономической литературе пока отсутствуют.

Актуальность темы, ее теоретическое и практическое значение, недостаточная разработанность проблематики в литературе стали причинами выбора автором указанного направления работы.

Методологической и теоретической основой диссертационного исследования являются работы отечественных и зарубежных исследователей отношений собственности, прежде всего, представителей экономической и юридической науки. В качестве инструментов научного познания в работе используются диалектические принципы, методы исторического и сравнительного анализа, абстрагирования.

Научная новизна диссертации заключается в следующих основных результатах проведенного исследования, выносимых на защиту:

-раскрыта природа рынка недвижимости как рынка распределения и перераспределения прав собственности на экономические ресурсы (недвижимое имущество), благодаря чему, во-первых, обеспечивается наиболее эффективное использование ресурсов хозяйствующими субъектами, а, во-вторых, обеспечивается функционирование недвижимости как капитала и товара;

-показано, что характерной тенденцией развития отношений собственности в сфере недвижимости является тенденция к выделению и делегированию правомочий собственности, хозяйствующим субъектами, направленная на повышение

эффективности использования недвижимости как экономического актива;

-раскрываются основные направления участия государства в присвоении недвижимости как ресурса, обладающего чертами частного и общественного блага, и показано, что в настоящее время государство в России играет, в основном, лишь пассивным участником этого процесса;

-раскрыты конкретные формы ограничения

частнособственнических интересов в сфере недвижимости через передачу части правомочий собственника государству (муниципалитету) - зонирование территорий, высотные ограничения, исторические защитные зоны, экологические ограничения и пр.;

-обоснована потребность в выделении в составе прав собственности права на развитие как особого правомочия и на примере такой организационно-правовой формы как частно-общественное партнерство показан потенциал использования права на развития как инструмента привлечения инвестиций.

Практическая значимость проведенного исследования состоит в том, что ее положения могут быть использованы при обновлении законодательно-нормативной базы функционирования рынка недвижимости, в процессе совершенствования инфраструктуры рынка и государственного регулирования отношений собственности в сфере недвижимости.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях, проведенных в СПбГИЭУ и посвященных проблемам развития региональной экономике, оценочным технологиям и вопросам развития рынка недвижимости в 2004-2005 гг.

Публикации. Результаты проведенных исследований нашли отражение в 6 печатных работах, опубликованных автором, общим объемом 1,5 п.л.

Структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

В первой главе раскрывается сущность собственности как общественной формы присвоения материальных благ, эволюция взглядов на нее у зарубежных и отечественных экономистов классического и неоинституционального направления, показана близость позиций представителей разных теоретических школ по проблемам взаимосвязи экономического и правового в отношениях собственности.

Вторая глава работы посвящена раскрытию содержания и особенностей недвижимости как специфического экономического

актива и рынка недвижимости как сферы распределения, спецификации и комбинирования прав собственности.

В третьей главе основное внимание уделено анализу роли государства как субъекта устанавливающего условия и ограничивающего возможности присвоения недвижимости частными собственниками, а также участвующего в процессе присвоения недвижимости. В этой же главе рассматриваются процессы, приводящие к выделению в составе правомочий собственности новых прав, в частности, права на развитие, которое должно принадлежать государству для защиты общественных интересов в сфере недвижимости и, одновременно, может быть делегировано им в интересах повышения инвестиционной активности в сфере недвижимости.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие основные положения и результаты:

1. Анализ истории исследования и современных разработок проблем собственности в экономической и, в целом, в обществоведческой литературе, проведенной в работе, показывает наличие двух основных подходов к исследованию данной проблематики: во-первых, в рамках классического, «политэкономического» направления, сформировавшегося еще в 1819 веках и развивающегося и в настоящее время, а, во-вторых, в рамках неоинституциональной школы, которая начала развиваться уже в XX веке.

Классическая школа рассматривает отношения собственности в контексте исторического развития экономики и акцентирует внимание на таких аспектах связь собственности и присвоения, общественная природа собственности как отношения между людьми по поводу присвоения-отчуждения вещей, а также на редкость, ограниченность экономических ресурсов, как на первопричину возникновения собственности. В связи с этим для

политэкономического подхода к исследованию проблемы собственности характерным является постановка, прежде всего, таких вопросов, как связь собственности и труда, причем именно труд рассматривается как активное начало, развитие которого приводит и к изменениям собственности, развитие которой отражает и фисксирует происходящие изменения в трудовой деятельности и само становится активным фактором, влияющим на процесс труда (производства). Активно исследуется в рамках данного подхода место собственности в системе экономических отношений, причем,

как правило, собственность рассматривается как основное экономическое отношение, реализующееся через весь воспроизводственный цикл: производство, распределение, обмен и потребление.

Акцентируя внимание на производственно-трудовой природе собственности, и видя источник развития собственности в развитии труда, его содержания и условий, вместе с тем, как показано в работе, представители классического направления не отрицали и существенного обратного влияния правовой системы, законов и обычаев общества на формы собственности, хотя и отводили «надстройке», в основном, пассивную роль.

Неоинституциональное направление в экономической теории и, в частности, экономическая теория прав собственности, рассматриваемая в работе более подробно, напротив, делает акцент на том, что распределение пакета («пучка») прав собственности между различными хозяйствующими субъектами является важным фактором функционирования и развития экономики. Необходимым условием эффективной работы рынка считается точное определение содержания или спецификация передаваемых (зацепляемых) субъекту прав собственности, то есть закрепление за каждым правомочием или комбинацией правомочий отдельного субъекта, превращающегося, таким образом, в «частичного собственника». Наделение экономических агентов правами собственности, с одной стороны, подталкивает их к поиску и принятию более эффективных решений (чем яснее определены и надежнее защищены права собственников, тем теснее оказывается связь между предпринимаемыми ими действиями и их благосостоянием), а, с другой требует точности в разделении прав.

Возникновение экономической теории прав собственности с ее представлением о собственности как о некотором множестве правомочий является объективным следствием усложнения экономической жизни, появлением новых производственных комбинаций, не укладывающихся в традиционную юридическую концепцию собственности как единства трех основных правомочий - владения, распоряжения, собственности. В этой связи отмечается, что понятия «правовое» и «юридическое» не являются тождественными - право как правила, принципы поведения, принятые обществом, в частности, в экономической деятельности, не всегда находят свое точное отражение в праве как системе оформленного законодательства. Поэтому не правильно было бы рассматривать экономическую теорию прав собственности как юридическую концепцию - она является именно экономической

концепцией, поскольку исследует права собственности как отражение экономических процессов.

В диссертации отмечается, что, несмотря на определенное внешнее противопоставление на деле нет непреодолимых различий между социально-экономическим аспектом исследования отношений собственности и институциональным аспектом

Представители социально-экономической традиции никогда не отрицали влияния институтов, т.е. установленных обществом рамок на формы и способы реализации собственности как отношений присвоения факторов и результатов производства.

С другой стороны, представители неоинституционализма и, в частности, экономической теории прав собственности, никогда не претендовали на исследование социально-экономической природы отношений собственности, указывая лишь, что для своей последовательной реализации отношения собственности нуждаются в спецификации и закреплении за участниками хозяйственной деятельности.

Указанные выше подходы дополняют друг друга. Понимание собственности как пакета правомочий не только не противоречит пониманию собственности как общественной формы присвоения, но дополняет и конкретизирует последнее, показывает способы реализации отношений присвоения на практике, придает определенность отношениям собственности.

Высокий потенциал экономической теории прав собственности показывает анализ рынка недвижимости, где экономические и правовые аспекты собственности постоянно переходят друг в друга, и представляют единое целое.

2. Природа и специфика рынка недвижимости могут быть поняты только на основе выделения и анализа объекта рыночных отношений в этой сфере экономики в связи, с чем в диссертации подробно анализируется природа недвижимости как экономического актива и отмечается, что следует разделять несколько понятий, отражающих эти особенности:

-«недвижимое имущество» - понятие, отражающее определенный род вещей, материальных объектов, общим признаком которых является неразрывная связь с землей;

-«недвижимость» - понятие, отражающее единство недвижимого имущества и прав на него;

-«недвижимая собственность» - понятие, отражающее единство недвижимого имущества и прав собственности на него. (Соотношение указанных понятий приведено в табл. 1).

Объектом отношений на рынке недвижимости являются именно индивидуальные объекты недвижимости как единство

физического объекта и прав на него и определенные не только качественно (как принадлежащие к определенному роду вещей), но и количественно (привязанные к точному месту на земной поверхности, имеющие фиксированный размер и, что не менее важно, строго определенный правовой статус).

Таблица 1

Соотношение понятий «недвижимое имущество», «недвижимость», «недвижимая собственность» и соответствующих им объектов

Родовое понятие Индивидуальное понятие

Недвижимое имущество (земля и все, что с ней прочно связано) Объект недвижимого имущества (земельный участок с принадлежащими к нему улучшениями и принадлежностями)

Недвижимость (недвижимое имущество и права на него) Объект недвижимости (объект недвижимого имущества и права на него)

Недвижимая собственность (недвижимое имущество и пакет прав собственности на него) Объект недвижимой собственности (объект недвижимого имущества и пакет прав собственности на него)

При анализе рынка недвижимости в литературе часто обращается внимание на то, что рыночный оборот недвижимости возможен только через переход прав на объекты недвижимости. Это верное, в целом, определение, вместе с тем, достаточно часто приводит к «узкой» трактовке рынка недвижимости, когда под ним понимается только рынок, где совершаются сделки купли-продажи или аренды. Такое понимание, на наш взгляд, не вполне точно: рынок недвижимости есть там, где существует переход прав на недвижимость.

К рынку недвижимости относятся и отношения, возникающие в процессе создания (развития) объектов недвижимости, и отношения, возникающие в процессе обращения объектов недвижимости в традиционном смысле, и отношения, возникающие в процессе использования объекта - в той степени, в какой существует в той или иной сфере переход прав на недвижимость.

Определяемый таким образом рынок недвижимости включает в себя такие отношения как:

-отношения между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости в процессе создания (развития) объектов недвижимости;

-отношения между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами в процессе оборота прав на недвижимость;

-отношения между собственниками и управляющими, управляющими и арендаторами в процессе использования (эксплуатации) объектов недвижимости.

3. Понимание рынка недвижимости как сферы рыночной экономики, где обращаются права на недвижимость и за счет этого происходит распределение и перераспределение недвижимости как экономического ресурса уже является достаточно признанным. Однако, при этом недостаточно внимания обращается на важную тенденцию развития данного рынка: чем далее развивается рынок недвижимости, тем все большую роль на нем играют сделки с частичной передачей прав, когда предметом сделки является не полный пакет права собственности, а отдельные входящие в него правомочия. Такого рода сделки постепенно начинают доминировать сначала на рынке коммерческой недвижимости (сделки аренды, например), но все чаще встречаются и на жилищном рынке (сделки ренты, коммерческого найма и пр.). Таковыми же являются все сделки, совершаемые с использованием механизмов ипотечного кредитования, при передаче недвижимости в доверительное управление и т.д.

Каждая такая сделка представляет собой процесс распределения правомочий собственности между ее субъектами, что требует и точного определения содержания (спецификации) и однозначного закрепления правомочий за отдельными субъектами -участниками сделки.

Как показывает анализ хозяйственной практики, при этом оказывается, что содержание совершаемых сделок уже не может быть описано в рамках традиционного представления о собственности как о «триаде» правомочий (владение, пользование, распоряжение). Это может быть проиллюстрировано на таком примере, как сделка аренды. Во-первых, сама по себе сделка аренды согласно законодательству может представлять собой и передачу права пользовании и передачу прав пользования и владения, что требует уточнения при заключении сделки. Во-вторых, существуют и все чаще возникают ситуации, когда арендатору предоставляется также фактически и право частичного

распоряжения (например, сдача в субаренду), однако при точном следовании традиционному определению собственности, эту ситуацию уже нельзя в него «уложить». Таким образом, развитие экономических отношений в сфере недвижимости все чаще начинает наталкиваться на ограниченность представлений о содержании права собственности.

В этой связи подход, характерный для экономической теории прав собственности, представляется более плодотворным: если собственность представляет собой определенный пакет прав, то права, в него входящие, можно формировать в определенные комбинации и распределять между различными хозяйствующими субъектами так, чтобы каждый из них мог реализовать свой особенный экономический интерес в объекте недвижимости, не нарушая, одновременно, интересы других лиц.

Таблица 2

Распределение прав собственности при передаче объекта в доверительное управление

№ Правомочие Субъекты права собственности

Собственник Доверительный управляющий Арендатор

1 Право владения - + -

2 Право пользования - - +

3 Право распоряжения - + -

4 Право присвоения (на доход) + - -

5 Право на остаточную стоимость + - -

6 Право на безопасность + - -

7 Право на переход вещи по наследству + - -

8 Бессрочность + - -

9 Запрет на вредное использование + + -

10 Ответственность в виде взыскания + + -

11 Остаточный характер + - -

Примером такого распределения правомочий может быть передача объекта в доверительное управление, с последующей сдачей отдельных помещений в аренду. Правомочия собственности в этом случае фактически распределяются между тремя субъектами: собственником недвижимости, доверительным управляющим и арендатором. Каким образом это может быть сделано с использованием классификации правомочий собственника в экономической теории прав собственности (классификация А.Оноре), можно увидеть в табл.2.

Как видно из представленного распределения, выделение 11 правомочий позволяет достаточно определенно распределить их между указанными субъектами. При этом каждый из участников отношений способен реализовать свой интерес: арендатор - в использовании объекта, управляющий - в управлении и владении, собственник - в получении дохода. Неясность существует только по двум позициям. Однако, и это имеет существенное значение и может тормозить развитие профессионального управления. В частности, речь идет о десятой позиции - о возможности использования имущества для погашения долгов. Согласно российскому законодательству, в случае возникновения долгов по обязательствам в связи с доверительным управлением имуществом эти долги могут быть погашены за счет имущества, переданного в управление и даже за счет имущества доверителя, не переданного в управление. Таким образом, субъектом этого правомочия одновременно оказываются и собственник и доверительный управляющий, что становится одной из проблем при передаче недвижимости в доверительное управление.

Рынок недвижимости благодаря появлению новых разновидностей сделок все больше становится рынком, на котором обращаются отдельные правомочия и их комбинации, что позволяет вовлекать в отношения по поводу недвижимости все новых хозяйствующих субъектов с их интересами и, главное, более рационально использовать недвижимость как экономический ресурс.

4. Анализ природы недвижимости и рынка недвижимости показывает, что существует важная связь между распределением прав собственности между различными субъектами и возможностью реализации потенциала недвижимости как экономического актива.

Наиболее существенной чертой недвижимости как экономического актива является то, что она обладает одновременно качествами, традиционно разделенными между различными видами экономических активов. Для различных субъектов, в зависимости

от их интересов недвижимость может, одновременно, выступать как актив, непосредственно приносящий доход (капитал как стоимость, приносящая стоимость) и как актив, используемый в процессе хозяйственной деятельности как потребительная стоимость. Это создает возможность, с одной стороны, для притока финансовых ресурсов на рынок недвижимости как со стороны инвесторов (рассматривающих недвижимость как объект инвестирования), а, с другой, предполагает, что недвижимость будет использована пользователем, потому что только в этом случае она принесет доход инвестору. Недвижимость может приносить доход как капитал, если она кем-то используется как товар. И в данном случае опять не обойтись без распределения правомочий собственника (по крайней мере, распоряжения и пользования) между различными субъектами.

Таким образом, функционирование рынка недвижимости как рынка распределения и перераспределения отдельных правомочий является необходимым условием для реализации двойственной природы недвижимости и развития рынка недвижимости как рынка капиталов и товаров.

Сложная природа недвижимости как экономического актива и объекта рыночного оборота не исчерпывается единством экономического и правового, единством капитала и товара. Еще одна важная особенность недвижимости - переплетение в ней качеств частного и общественного блага. С одной стороны, объекты недвижимости могут быть (и являются) предметом частной собственности и объектом индивидуального потребления, однако, одновременно с этим, она не исключается из общественного потребления, так что обществу не безразлично, каким образом используется недвижимость. Характер использования последней затрагивает интересы многих лиц и не может быть выведен из-под общественного контроля, функции представителя которого в современном обществе выполняет государство.

Государство, таким образом, является активным участником происходящих в сфере недвижимости процессов и оказывает непосредственное влияние на функционирование отношений собственности в этой сфере.

5. Участие государства в отношениях собственности на рынке недвижимости, в присвоении недвижимости имеет два аспекта.

Во-первых, через механизмы, заложенные в системах регулирования земельных отношений и градостроительного регулирования, государство ограничивает возможности

присвоения собственниками ресурса недвижимости как экономического актива. Эти ограничения существуют как по поводу

распоряжения объектами недвижимости (ограничения на продажу), так и по поводу использования и, особенно, изменения объектов недвижимости (ограничения на использование, заложенное целевым назначением земель и функциональным зонированием городских территорий).

Во-вторых, государство участвует в присвоении недвижимости как экономического актива через систему рентных платежей (прежде всего, налог на землю), изымая часть стоимости недвижимости на правах высшего суверена. Это представляется вполне оправданным, поскольку ценность земли, недвижимости определяется не только усилиями собственника или пользователя земли, но и всего общества.

Сравнение роли государства в регулировании отношений собственности в сфере недвижимости в России и за рубежом показывает, что при формально гораздо более широком распространении за рубежом частной собственности на землю, фактически роль государства в сфере недвижимости в экономически развитых странах гораздо более высока. Так, практически во всех этих странах существуют жесткие ограничения на оборот земель, прежде всего, сельскохозяйственного назначения, и не менее жесткий контроль за землепользованием в городах через систему правового зонирования. В России в настоящее время, ограничения на оборот земель фактически отсутствуют, а система зонирования городских территорий только начинает

формироваться, решения о возможности преобразования недвижимости носят индивидуальный характер, что существенно снижает роль государства на рынке недвижимости.

Не совершенной является и современная система изъятия рентных платежей через систему налогообложения земли. Причиной этого являются как действующие принципы определения налога на землю, при которых он привязан не к рыночной стоимости земель, а к их категориям, так и предусмотренные законодательством льготы, согласно которым, налогообложение земли, занятой жилищным фондом, оказывается в разы ниже, чем под деловой застройкой. Такое положение не стимулирует эффективное использование земельных ресурсов собственниками, а, значит, снижает и доходы государства.

6. Активность государства на рынке недвижимости не исчерпывается, как показывает опыт и зарубежных стран и нашей страны, ограничением возможностей частных собственников и пользователей земли по ее использованию. Государство активно вмешивается в отношения собственности и иным образом - через изъятие у частных собственников отдельных прав собственности.

Речь идет, в частности, о выделении и «обращении в государственную собственность» такого права, как права на развитие недвижимости.

Под развитием недвижимости понимается качественное, материальное преобразование объектов недвижимости или их совокупностей (например, городских территорий), приводящее к изменению физических, стоимостных и юридических параметров недвижимости. Под правом на развитие, соответствие, следует понимать возможность субъекта по преобразованию недвижимости, оформленное совокупностью разрешительной документации.

Сравнение отечественного и зарубежного опыта показывает, что такое право фактически - на уровне документов, регламентирующих процессы инвестиционной деятельности в сфере недвижимости, градостроительных нормативов и т.д. - существует в хозяйственной практике, как за рубежом, так и в нашей стране. В то же время есть существенные различия, касающиеся таких важных вопросов, как, во-первых, определение того субъекта, кому принадлежит это право, а, во- вторых, определение содержания данного права.

В большинстве западных стран ясно определено, что право на развитие недвижимости существует и принадлежит оно государству или муниципалитету, независимо от того, в чьей собственности находится земельный участок. В Великобритании, например, для этого используется даже специальное понятие «национализация права на развития». Для получения последнего любой собственник должен пройти определенную процедуру, представить проект, его согласовать и получить «плановое разрешение».

С другой стороны, также точно определено и то, что следует понимать под развитием. Например, в большинстве случаев все объекты недвижимости делятся на классы (торговая недвижимость, офисная недвижимость), и к этим классам и привязаны юридические границы данного термина: если преобразование не выходит за пределы класса, то нет необходимости и в получении разрешения на развитие, если есть выход за пределы класса разрешение необходимо.

Проблема для России состоит, таким образом, в выделении права на развитие, а также в его точной спецификация, что позволит упорядочить отношения в сфере развития недвижимости между государством и собственниками объектов недвижимости.

Право развития, безусловно, должно принадлежать публичным органам власти (государству или муниципалитетам, или распределено между ними, например, по отношению к историческим памятникам).

7. Как правило, когда инициатором получения права на развитие является частный собственник, государство использует это право, по сути, лишь пассивно: развитие инициируется не государством, а представителем частного бизнеса.

В качестве общего правила такое положение может быть и оправданным, однако, иногда возникают ситуации, когда государство или муниципалитеты должны активно использовать это право как инструмент для решения градостроительных и социальных задач.

Такие ситуации, как правило, связаны с периодами крупных структурных сдвигах в экономике городов и регионов, приводящих к существенным изменениям в землепользовании, возникновению заброшенных, депрессивных территорий, которые нуждаются в развитии.

В этих условиях государству и муниципалитету целесообразно активно использовать право на развитие, передавая его в организационные структуры, объединяющие государственный и частный капитал.

В качестве таких структур могут, например, выступать частно-общественные (частно-государственные) партнерства, которые в западных странах (Великобритания, Франция, США) активно используются для развития депрессивных территорий. В работе рассмотрен опыт развития таких структур и показаны возможности использования их опыта в России.

В частности, отмечается, что в столичных городах России уже делались попытки привлечь частный бизнес к развитию целых городских территорий, однако, пока опыт такого привлечения в большей степени негативен, и именно потому, что реально право на развитие так и не было, даже в какой-то части, передано этим структурам - агентствам по развитию территорий.

Изучение и использование зарубежного опыта по использованию распределения прав собственности как инструмента взаимодействия частного бизнеса и государства может быть очень полезен на современном этапе развития страны.

В заключен™ работы излагаются выводы и предложения по дальнейшему изучению проблемы. При этом отмечается, что плодотворным направлением развития теории прав собственности может быть поиск и выделение новых правомочий в составе собственности.

Список опубликованных работ по теме диссертации:

1. Максимов С.Н., Ращупкина В.А. Отношения собственности в экономической системе региона // Актуальные проблемы управления экономикой региона: Материалы научно-практической конференции 16 апреля 2004 г. / Отв. Ред. С.Н. Максимов, Е.Б.Смирнов,- СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 0,4/0,2 пл.

2. Ращупкина В.А. К проблеме оценки трансакционных издержек на рынке недвижимости // Оценочные технологии в экономических процессах: управление собственностью: 1У международная научно-практическая конференция 17-18 марта 2005 г.: Тез.докл./ Отв. ред.: Е.Б. Смирнов, С.Н. Максимов, А.И. Федорков - СПб: СПбГИЭУ, 2005. - 0,2 п.л.

3. Ращупкина В.А. Управление недвижимостью как инструмент повышения инвестиционной активности // Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. научных трудов. / Отв. ред. С.Н.Максимов, Н.В. Васильева - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,5 /0,4 п.л.

4. Ращупкина В.А. Профессионализация управления недвижимой собственностью предприятий // Актуальные проблемы экономики, финансов и права: Сб. научных трудов. Вып.11, ч.1 / Под ред. Кабакова B.C., Бекренева Л.Л.- Мурманск, МИЭП, 2005 - 0,4 пл.

5. Максимов С.Н., Ращупкина В.А. Цели, критерии и инструменты в системе управления недвижимостью города // Актуальные проблемы экономики, финансов и права: Сб. научных трудов. Вып.11, ч.2 / Под ред. Кабакова B.C., Бекренева Л.Л,- Мурманск, МИЭП, 2005 - 0,3/0,2 п.л.

6. Максимов С.Н., Ращупкина В.А. Рынок недвижимости как сфера обращения прав собственности // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы,- Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области -Петербургскому экономическому форуму 2005 года. СПб.: « СПбГИЭУ, 2005 - 0,3/0,2 п.л.

t

Подписано в печать Формат 60x84 '/ц Печ. л. <.а Тираж экз Заказ ¿-ГО-

ИзГПС СГ16ГИЭУ. 19)002, Санкт-Петербург, ул Марата, 31

»10978

РНБ Русский фонд

2006-4 13911

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ращупкина, Валентина Алексеевна

Введение.

Глава 1. Собственность, ее природа и проблема институционализации.

1.1.Собственность как социально-экономическая категория.

1.2.Институциональные аспекты отношений собственности.

Глава 2. Рынок недвижимости как сфера движения прав собственности, его особенности и место в рыночной экономике.

2.1. Недвижимость как объект рыночных отношений.

2.2. Рынок недвижимости как сфера обращения прав собственности.

Глава 3. Развитие отношений собственности в сфере недвижимости.

3.1. Государство в системе отношений собственности на рынке недвижимости.

3.2.Развитие недвижимости как сфера взаимодействия общественных и частных интересов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рынок недвижимости как сфера развития отношений собственности"

Актуальность темы исследования. Любые социально-экономические преобразования, а, тем более, такие радикальные, как на современном постсоветском пространстве, неизбежно затрагивают отношения собственности, отношения по поводу присвоения факторов и результатов производства.

Дело при этом состоит не только в том, что меняются субъекты и формы собственности (присвоения) - изменяется вся система отношений собственности: трансформируются старые субъекты и объекты собственности, изменяются стары и появляются новые взаимосвязи между ними, меняется само содержание отношений присвоения, становясь все более сложным и разветвленным.

Новой сферой развертывания экономических отношений для современной России являются отношения, возникающие в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости. Вследствие процессов приватизации возникает и развивается рынок недвижимости, оказывая все большее влияние на развитие экономики в целом, превращаясь в важный сектор деловой активности.

Основой рыночных отношений в сфере недвижимости, как и в других сферах экономической деятельности, являются отношения собственности. При этом, с одной стороны, развитие рыночных отношений в сфере недвижимости помогает раскрыться новым граням в отношениях собственности, с другой, само требует развития собственности для своего поступательного движения.

В связи с этим возникает потребность в раскрытии специфики сферы недвижимости как сферы функционирования и развития отношений собственности, которая имеет и теоретические и практические аспекты.

С теоретической точки зрения исследование развития отношений собственности в сфере недвижимости помогает выявить тенденции развития отношений собственности, их проявление во взаимосвязях между участниками процессов развития, обращения и использования недвижимости.

С практической точки зрения анализ изменений, происходящих в отношениях собственности, помогает выбрать наиболее такие способы организации экономической деятельности, которые позволяют сформировать и использовать развернутую систему мотиваций к эффективному использованию недвижимости, в том числе, путем распределения прав собственности, согласовать интересы разных хозяйствующих субъектов и государства в сфере недвижимости.

Целью настоящего исследования является раскрытие особенностей и направлений развития отношений собственности в сфере недвижимости в современной экономике.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:

- раскрытие эволюции взглядов на природу собственности и формы ее проявления в хозяйственной практике в работах зарубежных и отечественных экономистов;

-исследование взаимосвязи между классическим и неоинституциональным подходами к исследованию отношений собственности;

- раскрытие особенностей недвижимости как экономического актива во взаимосвязи с анализом отношений собственности на недвижимое имущество;

- раскрытие механизмов функционирования рынка недвижимости как сферы движения отношений собственности;

- выявление новых элементов в содержании собственности, выделяющихся в процессе развития современного рынка недвижимости.

Объектом исследования в диссертации является рынок недвижимости, как система отношений, возникающих в процессе создания, обращения, использования и развития недвижимости.

Предметом исследования в работе является функционирование и развитие отношений собственности в сфере недвижимости в современной российской экономике.

Степень исследования проблемы.

Проблемы собственности всегда находились в центре внимания ученых-обществоведов: философов и юристов, экономистов и социологов, историков и политологов, что подчеркивает междисциплинарный характер проблемы. В числе авторов, внесших существенный вклад в исследование этой проблематики, такие ставшие уже классиками исследователи как Г.Гегель, М. Вебер, А. Смит, П.Ж. Прудон, К.Маркс, Л. фон Мизес и др., из более близких нам - зарубежные авторы: Р.Коуз, Д.Норт, О. Уильямсон; отечественные представители экономической науки Л.И.Абалкин, В.Н.Афанасьев, Н.Д.Колесов, В.Н. Черковец, В.П. Шкредов, в последние годы Р.М.Нуреев, А.Н. Олейник, А.А.Радыгин и юридической С.С. Алексеев, Ю.К.Толстой и многие другие.

Усилиями этих и многих не названных здесь авторов исследование проблематики отношений собственности поднято на высокий научный уровень, и, тем не менее, постоянное развитие экономической практики, появление в ней новых форм и механизмов делает не только оправданным, но и необходимым обращение к этой проблематике еще и еще раз, в данном случае, через призму того нового, что вносит в отношения собственности развитие рыночных отношений в сфере недвижимости.

Исследование рыночных отношений в сфере недвижимости, в том числе и в связи с отношениями собственности также имеет определенную, хотя и более скромную историю. Вклад в исследование данной проблематики внесли такие авторы как А.Н. Асаул, В.Л.Василенок, В.А. Горемыкин, П.Г.Грабовый, С.Н. Максимов, Е. С. Озеров, М.М. Соловьев и некоторые другие. В их работах намечены определенные подходы к исследованию форм и механизмов реализации отношений собственности на рынке недвижимости, например, в части взаимосвязи экономического и юридического, сложной природы прав на недвижимое имущество и т.д. Однако, целенаправленные исследования вопросов развития отношений собственности в отечественной экономической литературе пока отсутствуют.

Актуальность темы, ее теоретическое и практическое значение, недостаточная разработанность проблематики в литературе стали причинами выбора автором указанного направления работы.

В процессе исследования проблемы автор опирался на имеющиеся теоретические и практические разработки в области развития отношений собственности, изложенные в работах экономистов, юристов и философов, посвятивших свои труды этой тематике, на законодательные и иные нормативные документы, регулирующие отношения собственности, прежде всего, в сфере недвижимости, на практику развития отношений собственности в современной России.

Научная новизна диссертации заключается, прежде всего, в комплексном исследовании рынка недвижимости как сферы функционирования и развития отношений собственности:

- показано, что рынок недвижимости представляет собой рынок распределения и перераспределения прав собственности на экономические ресурсы (недвижимое имущество), благодаря чему, во-первых, обеспечивается распределение ресурсов таким образом, чтобы их использование было максимально эффективным, а, во-вторых, обеспечивается функционирование недвижимости как капитала и товара;

-раскрываются основные направления участия государства в присвоении недвижимости как ресурса, обладающего чертами частного и общественного блага и показано, что в настоящее время государство в Росси является лишь пассивным участником этого процесса;

-показано, что характерной тенденцией развития отношений собственности в сфере недвижимости является переход к распределению правомочий собственности между различными субъектами, участвующими в операциях на рынке, в интересах повышения эффективности использования недвижимого имущества отношения собственности на недвижимость распределены между различными субъектами; проанализированы конкретные формы ограничения частнособственнических интересов в сфере недвижимости через передачу части правомочий собственника государству (муниципалитету) — зонирование территорий, высотные ограничения, исторические защитные зоны, экологические ограничения и пр.;

-обоснована потребность в выделении в составе прав собственности права на развитие как особого правомочия;

-раскрыт потенциал использования в сфере недвижимости такой организационно-правовой формы как частно-общественное партнерство.

Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы.

В первой главе раскрывается природа собственности и эволюция взглядов на нее у зарубежных и отечественных экономистов классического и неоинституционального направления. Вторая глава посвящена раскрытию содержания и особенностей рынка недвижимости как сферы движения отношений собственности. В третьей главе основное внимание уделено анализу роли государства как активного субъекта присвоения на рынке недвижимости, новые элементы в отношениях собственности, появляющиеся в процессе развития современного рынка недвижимости.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Ращупкина, Валентина Алексеевна

Заключение.

Проведенное выше исследование показывает, что проблемы развития отношений собственности имеют самое непосредственное отношение ко многим актуальным вопросам, возникающим в процессе экономического развития в разных сферах экономики, в том числе и в сфере создания, обращения и использования недвижимости.

По мере общественного развития и усложнения характера и форм экономических связей происходят изменения и в подходах к собственности как к экономическому явлению.

Представление о собственности как о неделимом монолите постепенно исчезает вместе с тем, как общество переходит от тех форм организации хозяйства, которые были привычны для общества индустриального типа к новым формам, подразумевающим активное, творческое , смотивированное участие многих лиц в процессах принятия и реализации экономических решений. Распределение правомочий собственности и наделение ими различных участников хозяйственных процессов помогает лучше сформулировать их интересы, оформить их в договорных отношениях, добиться повышения эффективности хозяйствования за счет повышения мотивации и ответственности за результаты своей деятельности.

Одним из важных направлений исследования отношений собственности и их развития является изучение специфики проявления общих тенденций развития собственности в разных сферах экономической деятельности.

Одной из таких сфер, отличающихся в последние годы и высокими темпами роста , и повышенным вниманием со стороны общества и специалистов, и использованием новых организационных и экономических технологий является рынок недвижимости.

На рынке недвижимости в наибольшей степени проявляется единство экономического и правового в отношениях собственности, что находит свое отражение к в специфике рыночного оборота недвижимости через оборот прав на недвижимость и в том, что ценность недвижимости как экономического актива определяется как его физическими, так и юридическими характеристиками — содержанием и качеством прав на недвижимость.

Проведенное исследование показывает, что большинство сделок на рынке недвижимости предполагает разделение прав собственности между различными субъектами. При этом, с одной стороны, недвижимость может реализоваться как двойственный экономический актив (товар и капитал) лишь благодаря такому разделению, с другой, возможности такой реализации во многом определяются точностью в определении передаваемых прав. В работе проанализированы основные виды сделок на рынке недвижимости с точки зрения содержания передаваемых правомочий и на этой основе показана применимость и необходимость использования в сфере сделок с недвижимостью классификации прав собственности, предложенной в экономической теории прав собственности

Одним из важных особенностей сферы недвижимости является активное участие в данной сфере государства как субъекта, с одной стороны, активно влияющего на условия реализации собственности, на условия присвоения недвижимости, ограничивая права собственности, с другой, выступающего и в качестве активного субъекта присвоения, получающего часть стоимости недвижимости в виде рентных платежей.

Важной особенностью сферы недвижимости является ее сильное воздействие на интересы общества, что требует уточнения представлений о составе правомочий собственности, по крайней мере, в сфере недвижимости. В работе предлагается выделить в качестве такого правомочия право на развитие , используя которое государство может оказывать влияние на развитие рынка недвижимости способствуя или тормозя на нем отдельные процессы.

Проведенный анализ показывает значительные перспективы изучения процессов, происходящих в сфере недвижимости, с использованием потенциала экономической теории прав собственности. В числе таких тем, которые заслуживают внимания и исследования под этим утлом зрения следует, прежде всего, указать на вопросы развития и трансформации отношений собственности в сфере ипотечного кредитования, проблемы трансакционных издержек и их снижения на рынке недвижимости, развитием контрактных отношений как способов передачи прав и ограничений прав собственности.