Корпоративное управление на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Корпоративное управление на рынке недвижимости"

На правах рукописи

СКИРДО ДМИТРИЙ ВЛАДИМИРОВИЧ

КОРПОРАТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (теория управления экономическими системами)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2004

Диссертация выполнена на кафедре экономики и менеджмента Межотраслевого института повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров и специалистов Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор

Багов Валерий Павлович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Бусов Владимир Иванович

кандидат экономических наук, доцент Чернышев Борис Николаевич

Ведущая организация - Финансовая академия при Правительстве РФ

Защита состоится « 9)0 » сентября 2004 года в '¡й, часов на заседании диссертационного совета Д 212.196.05 при Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по адресу: 115998, Москва, ул. Зацепа, дом 41, ауд. 401.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова

Автореферат разослан « Л_» июля 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

В.Д. Свирчевский

ОБЩАЯХАРАКТЕРИСТИКАРАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования.

Последовательность реализации Правительством РФ политики приватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения. Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основной для появления нового и уникального для России конца XX века товара - недвижимости..

Одним из существенных результатов реформирования экономики является утверждение в народном хозяйстве института корпоративной собственности.

Корпоративная собственность и рынок недвижимости являются важнейшими институциональными составляющими экономического роста. Отсутствие определенности, размытость прав собственности в новой российской экономике тормозят инвестиционную активность, а отсутствие четких правовых границ между государственной и частной собственностью породило множество проблем (в том числе, отсутствие банкротств как механизма контроля за корпорациями, незащищенность прав инвесторов, неэффективность рынка корпоративных ценных бумаг и др.)

В современной российской экономической литературе содержится немало предложений, направленных на повышение эффективности корпоративного сектора. Однако мало кто рассматривает проблемы корпоративного управления недвижимостью, что и определило выбор темы и ее актуальность.

Степень разработки темы. Проблемам недвижимого имущества как объекту оценки, рынку недвижимости и ее особенностям в корпоративном управлении посвящены труды зарубежных и отечественных ученых. Существенный вклад в разработку оценки недвижимости внесли СВ. Валдайцев, СВ. Грибовский, А.П. Градов, П.Г. Грабовый, В.А. Горемыкин, А.Г. Грязнова, В.М. Зарубин, В.М. Рутгайзер, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Г. Харрисон и др.

Теме управления корпоративной недвижимостью посвящены работы И.Ю. Беляевой, В.И. Бусова, М.Б. Гуревича, В.В. Григорьева, В.И. Кошкина, Д.С. Львова, М.М. Соловьева, Д. Стиглица, В. Хиля, P.M. Энтова.

В трудах указанных ученых рассмотрены особенности корпоративного управления, экономические и организационно - правовые проблемы формирования, функционирования и развития систем управления недвижимым имуществом. Особенности, организация и методы корпоративного управления недвижимостью до сих пор остаются неисследованными или малоисследованными.

Целью диссертационной работы является разработка научно обоснованных предложений по совершенствованию систем управления

з

корпоративной недвижимостью с учетом особенностей корпоративного управления собственностью.

Основными задачами исследования являются следующие :

— определение экономического содержания недвижимого имущества как объекта корпоративного управления;

— выявление особенностей корпоративной деятельности на рынке недвижимости в современных условиях;

— обоснование направлений использования зарубежного опыта корпоративного управления недвижимым имуществом в российской экономике;

— разработка практических рекомендаций по управлению корпоративной недвижимостью с использованием . бизнес-процессного подхода и принципов девелопмента;

— определение механизма построения и функционирования системы управления недвижимостью;

— разработка методических предложений по отбору объектов недвижимости для инвестирования.

Объектом исследования является система управления недвижимостью в современных корпорациях.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессах корпоративного управления недвижимостью.

Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам оценки и управления недвижимостью, инвестиционного анализа и девелопмента, финансового менеджмента, экономической статистики. В процессе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а. также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти. В работе использованы так же официальные документы государственной, региональной и отраслевой. статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 1999-2003 гг.

При решении., поставленных задач автором использованы, статистические методы, методы системного и сравнительного анализа, экономической оценки рыночной стоимости акционерных предприятий, экспертные методы.

Научная новизна работы состоит в разработке научно обоснованных рекомендаций по формированию и функционированию системы управления корпоративной недвижимостью. Базой такой системы являются современные методы управления активами корпораций и схем организации и инвестирования развития недвижимости.

Научная новизна диссертации отражена в следующих результатах, характеризующих личный вклад автора:

1. Определено экономическое содержание недвижимого имущества как объекта корпоративного управления.

2. Выявлены особенности корпоративного управления собственностью, в том числе недвижимостью как активом корпорации, структура рынка корпоративной недвижимости . и его отличия от высокоорганизованных рынков.

3. Обоснованы основные мероприятия по использованию современного зарубежного опыта управления корпоративной недвижимостью как вида корпоративных активов, и прежде всего в части финансирования развития недвижимости через рынок недвижимости и финансовый рынок.

4. Разработаны методические рекомендаций по использованию бизнес-процессного подхода и девелопмента в управлении развитием корпоративной недвижимости.

5. Обоснованы принципы и методы отбора объектов недвижимости для целей и обоснования инвестиций в недвижимость.

6. Определены сходство, различие и взаимодействие рынка недвижимости и рынка корпоративных ценных бумаг, использование этого взаимодействия для финансирования развития корпоративной недвижимости.

Практическая значимость работы; состоит в обобщении отечественного и зарубежного опыта управления корпоративной недвижимостью, определении современных тенденций ее развития, выявлении основных факторов, затрудняющих этот процесс, а также в уточнении некоторых понятий и классификаций, что позволяет углубить существующие современные представления об экономико-правовом институте корпоративного управления недвижимостью в России.

Выводы и предложения могут быть использованы в деятельности корпоративных хозяйственных структур, имеющих в структуре активов большую долю недвижимости, процессах совершенствования систем управления корпоративной недвижимостью, подготовке учебных программ и учебно-методических материалов дисциплин соответствующего направления в образовательных учреждениях.

Апробация работы. Основные выводы и предложения работы докладывались на XVII Международных Плехановских чтениях (апрель, 2004 г., г. Москва), а также на аспирантских семинарах и заседаниях кафедры экономики и менеджмента МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова.

Результаты диссертационного исследования апробированы автором на заседании круглого стола, который проводился в Государственном университете управления (2003 г.) и был посвящен проблемам корпоративного управления недвижимостью.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы три научные работы общим объемом 0,8 п.л.

Структура диссертации. В соответствии с логикой исследования диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ И ИХ КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ

Одним из условий успешного функционирования экономической системы является определение прав собственности. Чем точнее и надежнее защищены права собственности, тем прозрачнее становится связь между действием и результатом этого действия, осуществляемым собственником, его благосостоянием или разорением. Одной из центральных задач в развитии отношений собственности на сегодняшний день становится определение (формирование) института корпоративной собственности.

Многие исследователи отождествляют корпоративную собственность с частной и отрицают правомерность применения понятия права собственности в отношении абстрактных юридических лиц. Они предлагают рассматривать в качестве субъектов собственности только физических лиц и трактовать понятие «предприятие» как имущественный комплекс, а корпоративную форму организации предприятий - как форму доверительного управления имущественным комплексом.

Однако, помимо прямого противоречия действующему законодательству, такая трактовка порождает целый ряд вопросов.

Во-первых, одним из важнейших свойств института частной собственности является то, что собственник отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом. Имущество корпорации служит обеспечением обязательств корпорации, а не ее участников.

Во-вторых, доверительное управление предполагает, что соответствующие отношения носят срочный характер, каким бы длительным не был сам срок. При этом срок уступки прав определяется волей сторон. В случае внесения имущества в оплату акций права собственника по отношению к этому имуществу прекращаются.

В-третьих, участники хозяйственных обществ сами могут являться юридическими лицами, чьими участниками, в свою очередь, могут быть другие юридические лица и т.д.

Но самое главное отличие корпоративной собственности от частной -отсутствие важнейшего свойства частной собственности — независимости экономических агентов.

В диссертации обосновано, что основными характеристиками корпоративной собственности являются:

а) деперсонификация собственника;

б) отношения зависимости экономических агентов;

в) ограничение ответственности экономических агентов;

г) резкое возрастание роли доходов от собственности в сфере перераспределительных отношений;

д) воспроизводство условий труда с помощью косвенной защиты прав собственника — юридического лица.

Корпорации концентрируют огромные капиталы, но собственность на эти капиталы распылена между множеством акционеров. Происходит отделение собственности на средства производства от контроля над их использованием, ибо реальный контроль над корпоративной собственностью оказывается в руках управляющих, деятельность которых не всегда служит интересам акционеров. Необходимо изменение точки зрения на сущность собственности, т.к. классический набор полномочий собственника в условиях акционерной собственности не реализуется даже формально. Об этом свидетельствует, в частности, распространение акций без права собственности и голосование по доверенности.

В современных условиях России, после тотальной приватизации и начавшегося после этого процесса консолидации пакетов, крупные пакеты зачастую оказались в руках бывшего руководства предприятиями или в руках новых собственников. При этом ущемление прав, и соответственно, возникающие вследствие этого убытки, которые несут владельцы незначительных (не контрольных) пакетов - миноритарные акционеры, часто являются предметом судебных разбирательств.

Из табл. 1 видно, что миноритарные акционеры фактически не обладают ни одним из возможных правомочий, которые могут повлиять на функционирование акционерного общества открытого типа. При этом имеется в виду, что при отсутствии или незначительности выплачиваемых дивидендов владение миноритарным пакетом не позволяет акционеру извлекать существенную для себя выгоду от владения принадлежащим ему пакетом. Для решения этой проблемы в последнее время происходит организация комитетов миноритарных акционеров, консолидация их пакетов, создание общественных фондов по защите прав миноритарных акционеров.

Товарность объектов недвижимости приводит управляющих крупных кооперативных структур к необходимости использования объектов недвижимости не только, и часто не столько, как средств производства, как основных фондов, основного капитала, а как активов этих структур,

Специфика управления недвижимостью определила возникновение новых форм управления недвижимостью - девелопмент, сервейтинг, развитие которых является важным направлением повышения эффективности накопления и использования такой части социально-экономического потенциала предприятий, как основные фонды.

Широко известные и используемые в деловом мире концепции и модели управления недвижимостью можно подразделить на две большие группы:

Таблица 1

Распределение полномочий владельцев пакетов акций акционерного

общества

Наименование правомочия владельца пакета акций Объем полномочий владельцев акций, имеющих

незначительный пакет контрольный пакет блокирующий пакет

Право владения, т.е. исключительного физического контроля над вещью. н ОН о

Право пользования, т. е. личного использования веши. о о о

Право управления, т. е. решения, как и кем вещь может быть использована. н он о

11раво на доход, т.е. на (злата, проистекающие от предшествующего личного пользования вещью или от разрешения другим лицам пользоваться ею (иными словами- право присвоения). о о о

Право на капитальную стоимость вещи, предполагающее право на отчуждение, потребление, изменение или уничтожение вещи. н он о

Право на безопасность, т.е. иммунитет от экспроприации. о о о

Право на переход вещи по наследству или по завещанию о о о

Право на бессрочность. о о о

Запрет вредного использования, т.е. обязанность воздерживаться от использования вещи вредным для других способом. н он< о

Право на ответственность в виде взыскания, т.е. возможность отъема вещи в уплату долга. о о о

Право на остаточный характер, т.е. ожидание "естественного возврата переданных кому-либо правомочий по истечении срока передачи или в случае утраты ею силы по любой иной причине". н он о

Примечание: Знаком (О) обозначено, что владелец пакета обладает этим правомочием в полном объеме, знаком (Н) - не обладает, знаком (ОН) - выяснение вопроса об обладании данным правомочием требует дополнительного исследования.

балансовые, (или. бухгалтерские) и стоимостные, (или рыночные). Бухгалтерские концепции и модели управления ориентируют менеджеров, главным образом, на получение максимальной величины прибыли, зачастую в ущерб достижению других важных результатов. Максимизация прибыли ограничивает возможности корпорации обеспечить конкурентные преимущества в долгосрочной перспективе. Она основывается на бухгалтерских показателях, не позволяющих учесть индивидуальные стоимостные характеристики недвижимости и имеющих ретроспективный характер, т.е. отражающих прошлое, а не будущее. Следовательно, балансовые (бухгалтерские) модели управления, несмотря на свою простоту и «понятность», не способны ответить на вопросы акционеров относительно

будущей стоимости недвижимости: как долго она сохранит свои конкурентные.преимущества и насколько инвестиционно-привлекательной она будет в ближайшем будущем. От этих ответов в основном зависит рост курса акций и, значит, рост капитала акционеров.

Преодолеть эти недостатки балансовой теории позволяют экономические (рыночные) концепции и модели управления. Они ориентированы прежде всего на максимизацию стоимости недвижимости корпорации. Созданная стоимость - важнейший показатель результатов управления деятельностью корпораций. Для его достижения необходимо сосредоточиться на денежных потоках в долгосрочной перспективе, а не на краткосрочных изменениях прибыли в расчете на акцию. Результаты деятельности корпорации оцениваются исходя из стоимостных показателей.

Концепции управления стоимостью имеют два основных аспекта:

1. Структурная перестройка, позволяющая реализовать внутренний потенциал роста стоимости;

2. После реорганизации приоритеты развития бизнеса определяются исходя из принципов создания стоимости, переориентации системы планирования, учета, анализа и оценки результатов деятельности и материального поощрения на показатель стоимости для акционеров; устанавливаются взаимоотношения с инвесторами на основе стоимости.

Оценка стоимости недвижимости учитывает долгосрочные перспективы деятельности компании, так как в основе концепции стоимости - прогнозирование денежных потоков, которые в будущем принесут дополнительные активы копании. Таким образом, в отличие от других показателей стоимость - всегда долгосрочный показатель.

Проведенное в диссертации исследование показывает, что факторы стоимости недвижимости можно разделить на две группы: внешние факторы (факторы, не подлежащие воздействию со стороны менеджмента корпорации) и внутренние (факторы, подвластные менеджменту). Невозможность воздействия на внешние факторы (например, законодательные ограничения, изменение налогового законодательства, инфляционные риски и т.д.) вовсе не означает, что менеджеры не могут предвидеть их изменения и минимизировать негативные последствия либо максимизировать выгоды. Задача менеджмента, состоит в том, чтобы как можно в большей степени «защитить» стоимость корпоративной недвижимости от колебания внешних факторов.

Система внутренних факторов стоимости недвижимости отражается в совокупности показателей деятельности корпорации и отдельных её единиц. Показатели детализируются для каждого уровня управления, при этом каждое подразделение отвечает за те факторы стоимости, на которые оно может воздействовать. Чтобы факторами стоимости можно было пользоваться, надо установить их соподчиненность, степень влияния каждого фактора на стоимость недвижимости, назначить ответственных лиц.

Некоторые факторы стоимости нельзя рассматривать в отрыве друг от друга — например, классическая связка — цена/объем продаж. При этом в процессе развития корпорации может изменяться степень влияния конкретного фактора, его оптимальное, с точки зрения максимизации стоимости, значение - все это должно учитываться, менеджментом. Также должны активно использоваться инструменты bench-marking для отслеживания ключевых факторов стоимости и поведения конкурентов.

Таким образом, функцию стоимости корпорации (V) можно представить как max, где: - факторы стоимости.

Основная задача управления - максимизировать данную функцию.

В диссертации стоимость корпорации (V) определяется денежными потоками, которые генерируют ее активы, т.е. V=f(AL), где: А - активы корпорации, определяющие ее денежные потоки, и L - обязательства компании, определяющие цену привлеченного капитала.

Таким образом, стоимость корпорации можно конструировать двумя основными способами — воздействуя на состав и структуру недвижимого имущества с целью увеличения денежных потоков и воздействуя на состав и структуру обязательств с целью снижения затрат на привлеченный капитал.

Однако фундаментальная (внутренняя) стоимость недвижимости не всегда совпадает с оценкой стоимости, данной инвесторами, выражаемой через ее рыночную капитализацию. Здесь появляются дополнительные факторы — транспарентность компании и информационный обмен с инвесторами.

Эти факторы стоимости появляются благодаря тому, что информационная гипотеза, согласно которой, инвесторы обладают всей необходимой информацией для принятия рациональных решений и в цене акции уже учтена вся информация о деятельности компании, не всегда работает. Последнее утверждение особенно справедливо в условиях российского фондового рынка.

Таким образом, рыночная стоимость недвижимости {Ун) зависит от трех групп факторов: Ун =/(активы, обязательства, информация) max.

Концепция стоимости бизнеса и система управления недвижимостью на основе стоимости для своей успешной реализации должны располагать рядом инструментов, позволяющих эту стоимость оценить с максимальной точностью.

Стоимость - наиболее простой и понятный показатель выбора для инвесторов: вкладывать деньги в недооцененные компании либо в компании, которые создают больше стоимости по сравнению с другими. Если компания не создает стоимость на ожидаемом инвесторами уровне, то она теряет один из основных ресурсов - капитал.

Таким образом, в системе управления стоимостью недвижимости, оценка позволяет решать следующие задачи:

1. Определить исходную или действительную величину стоимости недвижимости.

2. Определить стоимостной разрыв между фундаментальной (внутренней) и действительной ее стоимостью.

3. Выявить факторы роста стоимости недвижимости и степень их влияния на величину ее рыночной стоимости.

4. Рассчитать величину потенциальной стоимости и проследить ее динамику в зависимости от использования внутренних и внешних резервов и улучшений.

5; Спрогнозировать величину синергического эффекта и изменения стоимости в результате реструктуризации и реорганизации недвижимости.

Современный бизнес, осуществляемый в рамках различных организационно-правовых форм, предполагает скоординированное действие различных взаимосвязанных элементов. В зависимости от организационной формы бизнес-системы, в качестве таковых могут выступать структурные подразделения с различной степенью организационной и финансовой самостоятельности. Управление недвижимостью корпорации,, в состав которой входят такие подразделения, предполагает постатейный контроль не только за их деятельностью, но и за величиной ее стоимости. Стоимость, создаваемая каждым подразделением- (бизнес-единицей или бизнес-направлением), существенным образом сказывается на величине рыночной стоимости бизнес-системы в целом. Такой подход позволяет выявить, как стратегические проблемы, с которыми сталкивается предприятие, так и имеющиеся у него возможности наращивания стоимости недвижимости.

Для того чтобы понять, какие из элементов недвижимости создают, а какие уничтожают стоимость, можно применить такой метод оценки, как дисконтирование денежного потока. Этим методом можно воспользоваться при проведении аутсайдерской оценки на основе общедоступной публичной информации, а также при инсайдерской оценке, которая основывается на внутренней информации компании. В любом случае суть оценки заключается в том, что составляется прогноз денежного потока, который затем дисконтируется по затратам на капитал, причем эту операцию можно проделать для каждой бизнес-единицы.

Каждому из указанных денежных потоков (CCF, FCF, ECF) соответствует определенная ставка дисконтирования. Для CCF используется Expected Asset Return, для ECF - Expected Equity Return и для FCF - Weighed Average Cost of Capital (WACC).

Expected Asset Return и Expected Equity Return основываются на Модели САРМ (Capital Asset Price Model), получившей широкое распространение в странах с развитым фондовым рынком.

Суть модели предложенной А.Грязновой1 и М.Федотовой2 заключается в том, что рискованность того или иного финансового актива зависит от степени колебаний доходности этого актива по сравнению с изменением среднерыночной доходности. Таким образом, для каждого из финансовых активов можно рассчитать свой коэффициент колебаний по отношению к общерыночному. Применительно к фондовому рынку можно определить степень рискованности вложений в обращающиеся акции и, таким образом, определить рискованность собственного капитала компании (рискованность вложений).

Expected Equity Return = Rf + Equty Beta x Rpr,

где:

Rf - безрисковая % ставка;

Rpr = Rm-Rf - рыночная премия, равная разнице между среднерыночной ставкой и безрисковой.

Expected Equity Return = Rf.+ Asset Beta x Rpr .

Отличие данного коэффициента от вышеприведенного заключается в наличии коэффициента Asset Beta.

Asset Beta = Equity Beta /(1+D/E Ratio), где D/E Ratio - отношение заемного капитала к собственному и используется при расчете ставки дисконтирования для CCF и FCF, т.е. для расчета ставки дисконтирования для денежных потоков, доступных как собственникам, так и кредиторам.

В модели FCF в качестве ставки дисконтирования используется средневзвешенная стоимость капитала. (WACC), смысл которой в расчете доли и цены каждого из источников финансирования.

Проведенные автором исследования использования указанной модели в управлении корпоративной недвижимости на основе стоимости позволило сделать следующие выводы:

1. Существование «многовариантности» денежных потоков обусловлено использованием их не только как инструмента определения стоимости недвижимости, но и как инструмента, позволяющего управлять ею путем отслеживания изменения стоимости и дальнейшего принятия максимально рационального управленческого решения.

2. Принятие решения об использовании того или иного вида денежного потока, в первую очередь, обусловлено целью оценки. ECF интересен прежде всего акционерам, CCF и FCF — рынку в целом, в западной практике наибольшее распространение получил FCF.

3. В российской практике корректное использование моделей САРМ и WACC затруднено из-за ограниченных объемов фондового рынка и отсутствия данных по рыночным. котировкам акций и облигаций оцениваемой компании; в силу этой особенности возникают «технические»

1 Грязнова А.Г. и др. Оценка стоимости предприятий (бизнеса). М.: Интерреклама, 2003.

2 Федотова МЛ. Сколько стоит бизнес? - М.: Перспектива, 1996.

корректировки, вызванные использованием данных по корпорациям-аналогам либо среднеотраслевых значений.

4. Ставка дисконтирования для дочерней и материнской компаний в случае оценки структурно-сложной корпорации совпадать не могут, при этом особую актуальность WACC принимает при оценке инвестиционного проекта развития бизнеса.

5. Все три способа расчета стоимости корпорации исходят из предпосылки, что (ECF, FCF, CCF) ведут к абсолютно одинаковым результатам, только если рыночная стоимость и капитализация корпорации совпадают. На практике рынок не всегда объективен и эффективен. Очень часто (особенно в российских условиях) получить данные, основанные на оценках фондового рынка, не представляется возможным. Приходится принимать определенные допущения, брать средние показатели.

В диссертации показана тесная взаимосвязь рынка недвижимости и финансового рынка. Рынок корпоративной недвижимости в значительной своей части составляет сегмент финансового рынка, так как выступает в нем как часть (иногда значительная) активов корпорации. Характеристика рынка недвижимости как одной из разновидностей финансового рынка и выделение несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие структурной зависимости рынка недвижимости и финансового рынка -наиболее распространенная точка зрения специалистов в области управления недвижимостью.

Исследования автора показывают, что под рынком недвижимости с позиций корпоративного управления следует понимать средство перераспределения имеющихся прав на недвижимость за деньги или другие активы. Он является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Емкость рынка недвижимости в России в настоящее время довольно значительна. По разным оценкам более 50% богатств России приходится на долю недвижимости. Тем не менее рынок недвижимости пользуется меньшим вниманием со стороны инвесторов по сравнению с рынком корпоративных ценных бумаг по следующим причинам:

— большая часть недвижимости принадлежит корпорациям и не продается;

— большинство операций с недвижимостью носит частный характер, и информации на бирже о них нет. Информационный барьер в свою очередь создает барьер для инвесторов;

— частные рыночные операции (большая их часть) с недвижимостью требуют больше затрат времени и средств;

— подобные операции сложны в оценке стоимости;

— недвижимость требует после приобретения более высокого уровня контроля за ее функционированием;

— хотя все виды рисков для инвесторов на рынке недвижимости ниже, чем на рынке корпоративных ценных бумаг, в целом они увеличиваются.

Исследования автора показывают, что значительным аргументом в пользу инвестиций в недвижимость по сравнению с инвестициями в корпоративные ценные бумаги является более высокий доход.

Вовлеченность собственника в управление обеспечивает ему степень контроля над корпорацией, превышающую его долю в ее акционерном капитале. С развитием корпорации происходят изменения структуры корпоративной собственности (табл. 2).

Таблица 2

Распределение предприятий-респондентов РЭБ по группам с различным типом доминирующих собственников, 1995-2003 гг., %

Тип доминирующих собственников 1995 1997 1999 2001 2003

Инсайдеры 59,0 53,0 48,0 54,0 61,0

Менеджеры 7,0 11,0 15,0 25,0 38,0

Работники 52,0 32,0 33,0 28,0 23,0

Аутсайдеры 36,0 39,0 45,0 39,0 32,0

Нефинансовые аутсайдеры 27,0 28,0 34,0 33,0 25,0

Финансовые аутсайдеры 9,0 11,0 11,0 6,0 7,0

Государство 5,0 8,0 7,0 8,0 7,0

Несмотря на постепенную концентрацию владения акциями, роль внешних акционеров в управлении АО пока неадекватна их доле в капитале АО. В российских АО вообще имеется значительный слой акционеров, которые, участвуя в капитале, не присутствуют ни в каких органах управления. В наибольшей степени это относится к акционерам-работникам АО и внешним акционерам физическим лицам, в наименьшей — к коммерческим банкам и промышленным предприятиям (поставщикам и смежникам). Вместе с этим по новому представляется проблема отделения акционеров от управления.

Конфликт между управляющими и распыленными акционерами перемещается на второй план. На первый выходят отношения между крупными акционерами, между крупными акционерами и менеджерами, между контролирующими акционерами, участвующими в управлении, и миноритарными акционерами. Когда контролирующий акционер является и управляющим, возникает угроза экспроприации миноритарных акционеров контролирующими. При концентрации собственности в корпоративном управлении происходит смещение акцентов с механизмов типа советов директоров, общих собраний акционеров, перехватов власти к более

широкому набору средств, включая пирамидальную структуру собственности, корпоративные сети с перекрестной собственностью и др. Модифицируется рынок корпоративного контроля: ограничиваются возможности враждебных поглощений, анонимные сделки уступают место двусторонним переговорам. На основе исследования системы управления корпоративной собственностью в диссертации выявлены основные проблемы повышения ее эффективности и направления их решений (табл. 3)

Таблица 3

Основные проблемы и направления совершенствования корпоративного

управления

Проблема управления корпоративной собственностью Направления решения проблемы

1 2

'Тазмывание" долей путем выпуска акций — регулирование процедуры выпуска облигаций, конвертируемых в акции; — детализация регулирования дробных акций, особенно в случаях преимущественного выкупа акций, и по вопросам согласования на собрании акционеров.

Нарушение процедур проведения собрания акционеров — законодательное урегулирование неясных вопросов (например, рассылка бюллетеней для голосования таким образом, чтобы они были получены уже после собрания акционеров, должна однозначно трактоваться как существенное нарушение прав, позволяющее затем (через суд) уйти из АО, получив компенсацию); — устранение противоречивости сроков осуществления различных процедур при подготовке и проведении собрания; — систематические проверки соблюдения процедур извещения о проведении общих собраний и опубликования их решений (с учетом уточнения сроков и процедур в результате принятия поправок 2001 г.).

Нарушения при реорганизации и консолидации компаний — расширение способов реорганизации с соответствующими поправками в ГК РФ, закон Оо акционерных обществах" и др. — помимо реализованного требования о сохранении структуры собственности при реорганизации, необходимость системы мер по защите интересов кредиторов; — введение требования о привлечении независимого оценщика; — улучшение раскрытия информации.

Нарушения требований раскрытия информации — совершенствование законодательства по раскрытию информации; — возврат к прежней норме о предоставлении информации шшионе^ам, имеющим свыше 10 % акций (в новой версии закона об — запрет практики асимметричного предоставления информации. некоторым привилегированным сторонам и использования в корыстных целях существенно важной и закрытой информации; — введение международных стандартов бухгалтерского учета; — введение уголовной ответственности за нераскрытие информации.

"Вывод" активов — реформа трудового законодательства (упрощение процедуры увольнения генерального директора); — совершенствование форм финансовой отчетности; — усиление и уточнение требований к порядку совершения крупных сделок и сделок заинтересованных лиц; — квалификация сделок с аффинированными лицами, расширение понятия «аффинированное лицо»; — разработка понятия группы юридически независимых, но экономически связанных лиц .

1рансфертное ценообразование — совершенствование налогового законодательства и его правоприменения; — совершенствование форм финансовой отчетности.

Продолжение таЬл. 4

Умышленное (фиктивное) банкротство с последующей скупкой активов — введение мер ответственности арОитражных управляющих за действия (осуществление сделок с активами) в интересах части кредиторов: — разработка законодательства о дисквалификации руководителя, действия которого нанесли ущерб возглавляемой им организации и ее кредиторам; — принятие дополнительных мер (критериев вхождения в процедуры банкротства) для предупреждения недобросовестного передела собственности и возбуждения дел в отношении фактически платежеспособных предприятий; — расширение практики отказа судебных инстанций от использования процедур банкротства в качестве рядового средства; погашения долга (как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ); — уточнение роли государственных органов (как кредиторов и как представителей интересов государства) и процедур их участия в процессе банкротства.

Враждебное поглощение с использованием административн ых и силовых инструментов давления — детальное регулирование оферты, справедливой цены и процедуры публичного предложения; — весь спектр мер институциональной реформы.

Необоснованные иски (шантаж) эмитента (крупного акционера) — введение процедуры альтернативного разрешения споров — проведение административных или арбитражных слушаний государственным регулятивным органом; — развитие системы третейских судов в рамках СРО; — разработка положений, призванных защитить совет директоров (руководство) компании от злоупотреблений мелких акционеров посредством (а) проверки обоснованности жалоб, (б) использования т.н. «безопасных гаваней» (такие средства правовой защиты, как правило «делового усмотрения» или отказ от необоснованных требований в раскрытии информации), (в) решения проблемы судебных исков со стороны акционера- «владельца 1 акции» (введение квот или разработка требований по групповым искам).

Инфорсмент (в том числе проблема обеспечения акционеру возможности обращаться в суд) — постоянное формирование судебных прецедентов (например, согласно закону «Оо акционерных обществах», акционер имеет право на взыскание в пользу общества убытков, причиненных ему по вине его руководителей. Описать такие убытки в законодательстве фактически невозможно, поэтому важны конкретные судебные решения); — судебная реформа в целом; — комплекс антикоррупционных мер; — улучшение подготовки в области коммерческого права, в особенности законодательства о компаниях, закона о ценных бумагах и закона о банкротстве; — обучение судей основополагающим концепциям делового оборота, так как отсутствие прежнего опыта в деловой практике подчас ведет к чрезмерно буквальному применению законов; — исследование возможности более глубокой специализации судей в области коммерческого права (создание специализированного подразделения арбитражных судов, занимающихся корпоративными исками и исками по ценным бумагам); — открытая публикация и распространение письменных заключений судов и судебных решении в целях повышения ответственности правовой системы; — развитие механизмов частного разрешения споров и профессионального независимого третейского разбирательства (система внесудебного разрешения споров, административные слушания или независимое третейское разбирательство).

Многообразие корпоративной собственности, сосуществование разных моделей корпоративного управления даже в рамках одной страны свидетельствуют о необходимости выявления не столько абсолютных,

сколько относительных преимуществ этих моделей, раскрытия влияния на их эффективность отраслевых особенностей, стадий жизненного цикла отраслей и технологий.

Сегодня, наряду с компаниями по доверительному управлению недвижимостью, функционирует новый тип компаний, именуемый девелоперским. В отличие от традиционных управляющих компаний они выполняют весь комплекс необходимых функций по созданию, развитию и управлению эксплуатацией объектов недвижимости на протяжении всего их жизненного цикла, начиная с прединвестиционных исследований и заканчивая ликвидацией объектов или их модернизацией.

Для повышения, эффективности управления недвижимостью в диссертации предлагается не разделять участников девелопментского процесса по подразделениям, а объединять их в команды, реализующие бизнес-процессы. При этом создаются группы специалистов, совместно выполняющих законченную часть проекта работы. В данном случае команды бизнес-процессов заменяют функциональные подразделения. Они фактически работают над отдельными фрагментами проекта, которые можно назвать процессами. Бизнес-процесс рассматривается как совокупность различных видов деятельности ,в рамках которой на «входе» используется один или несколько ресурсов, а в результате этой деятельности создается продукт, представляющий ценность. Руководитель проекта привлекает владельцев ресурсов и исполнителей процессов. Бизнес -подразделение девелоперских компаний формирует свои требования к необходимому спектру услуг и их качеству, руководство компании определяет объем финансирования для выполнения этих требований, а ИТ-подразделение поддерживает и развивает информационную инфраструктуру.

Для реализации этой идеи следует в ИТ-подразделении перейти от управления отдельными информационными ресурсами компании к управлению услугами, которые на этих ресурсах базируются, и воспринимать персонал других подразделений как своих заказчиков. Таким образом, возникает необходимость в привязке экономических показателей информационных подразделений к бизнес-процессам основных подразделений компании. При этом могут возникнуть риски, связанные с деятельностью и тех и других подразделений. В целях минимизации указанных рисков разрабатывается принципиальная схема управления риском при привязке экономический показателей ИТ-подразделений к бизнес-процессам основных подразделений. Таким образом, новая для ИТ-отделов компании концепция, обеспечивающая управление уровнем услуг, сбоями, проблемами, изменениями, позволяет взглянуть на информационные ресурсы с точки зрения бизнес-процессов и возникающих при этом рисков. Однако риски возникают также внутри девелопарских (а также управляющих )компаний при взаимодействии ИТ-подразделений и основных структур. Следовательно ,возникает необходимость управлять

рисками при привязке экономических показателей ИТ-подразделений к бизнес-процессам участников проектов развития недвижимости. Необходимость управления такого рода рисками диктуется жизнью, поскольку слишком велика сегодня роль информационных технологий для всех видов бизнеса.

При реинжиринге бизнес-процессов вносятся изменения и выбираются новые пути выполнения работ, происходит радикальное изменение их состава. Организация реинжиринга в управлении корпоративной недвижимостью предусматривает создание бизнес-системы: эксплуатации и использования объектов, товарный оборот объектов и управления рынком; развитие объекта недвижимости. Каждая из этих систем содержит блоки процессов.

В первую систему входят блоки: организация эксплуатации и управления недвижимостью; управление отдельным объектом недвижимости. Вторая система содержит шесть блоков, включая организацию товарного оборота, передачу прав собственности, финансирование товарного оборота, исследование рынка, формирование нормативной базы, контроль и регулирование. Третья система состоит из блоков: организация развития недвижимости, развитие городских территорий, создание и развитие объектов. Отдельные блоки содержат от 5 до 10 бизнес-процессов.

В диссертации обосновано, что управляющую компанию целесообразно привлекать уже на стадиях планирования и организации застройки, проектирования, строительства и сдачи объекта, хотя ее деятельность оказывается полезной на любом этапе сделок осуществляемых на рынке недвижимости.

Выявленные в диссертации особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать обособленного вида использования, промежуточного использования, юридически не соответствующего использования, использования, не соответствующего наиболее эффективному варианту, многопрофильного использования, варианта использования особого назначения, спекулятивного использования, а также избыточные земельные площади. Таким образом, задача управляющей компании - повысить эффективность владения недвижимостью, получить максимальную отдачу ее использования, обеспечить быстрое, правильное и компетентное реагирование на непредвиденные обстоятельства, связанные с целым комплексом вопросов эксплуатации.

В диссертации обосновано, что управление собственностью может быть произведено на использовании следующих механизмов распределения активов: централизованных, последовательности привносимых ценностей; соотношений затраты/эффективность; маргинальных издержек и выручки; планирования; системной оптимизации; децентрализованных

(экономических); пропорционально запросам; антизатратных; внутренних цен; рыночных; общественного выбора.

Централизованные механизмы распределения активов корпорации позволяют добиваться хороших результатов на рынках обращения собственности в условиях четкой, формализуемой и-стабильной среды, что способствует наилучшему темпу капитализации собственности. В этом случае централизованные механизмы • становятся даже предпочтительнее экономических - глобальное планирование позволяет лучше минимизировать. издержки.

Ситуация кардинально меняется при переходе к сложным, динамическим, нечетким и не формализуемым рынкам. В этом случае централизованное планирование, уже перестает быть адекватным ввиду устаревания информации за время прохождения организационной вертикали и неизбежного накопления ошибок при передаче нечеткой и не формализуемой информации.

Более того, сложная, нечеткая и турбулентная среда требует делегирования полномочий собственников (инвесторов), что также способствует децентрализации, а, следовательно, и экономических механизмов управления недвижимостью.

Управление недвижимостью корпорации при этом осуществляется или путем выбора экономического механизма, или путем изменения параметра экономического механизма.

Механизм распределения активов «пропорционально запросам» предложенный автором, заключается в том, что ограниченные ресурсы R делятся между ¡-ми подразделениями корпорации пропорционально их запросам пзап. При этом каждое ¡-в подразделение получает ресурсы в объеме пП0Л=пзап КУ(Елмп),

где суммирование ведется по всем подразделениям. Механизм распределения ресурсов «пропорционально запросам» обладает следующим недостатком - каждое из подразделений становится заинтересованным в увеличении объемов своих заявок сверх фактически необходимого уровня. Это стимулирует инфляцию заявок и приводит, в итоге, к диффузии собственности корпорации.

«Антизатратные» механизмы распределения активов корпорации основаны на желании стимулировать сокращения объемов заявок и объема потребляемых активов. В этом случае степень удовлетворения заявки ьш подразделения тем выше, чем, меньше активов оно запросило. «Антизатратный механизм» может предполагать первоочередное обслуживание подразделений с небольшими объемами заявок.

«Антизатратный механизм» может предоставлять каждому ьму подразделению корпоративной структуры активы в объеме

гГ^ЭДпИВДАЭТ) п3*")

где Г— некоторая положительная монотонно убывающая по своему аргументу функция. Так, может быть равно

Смысл «антизатратного» механизма распределения активов в том, что он экономически стимулирует подразделения корпоративной структуры к снижению объемов заявок, а следовательно, и к снижению издержек в процессе расширенного воспроизводства корпоративной недвижимости.

Механизмы распределения активов на основе внутренних цен основаны на сопоставлении трансфертных цен внутри корпорации. Во избежании искажений, внутренние цены должны быть максимально приближены к рыночным. В этом случае подразделения уже не заказывают, а покупают друг у друга активы. В результате все подразделения корпоративной структуры становятся заинтересованными в снижении издержек, росте спроса на свою продукцию и производстве только востребованной продукции.

Одним из принципов формирования внутренних цен может быть принцип равной рентабельности, означающий, что одинаково хорошо работающие подразделения корпоративной структуры должны иметь одинаковую рентабельность.

Внутренние цены, установленные исходя из принципа равной рентабельности для одинаково хорошо работающих подразделений корпорации, предоставляют им возможность повышать свою рентабельность за счет инновационных, процессов управления собственность корпорации, улучшения своей позиции на кривой аккумулированного опыта, снижения корпоративных издержек и упущенной выгоды.

Рыночные механизмы распределения активов корпорации означают расчеты между её подразделениями на основе рыночных цен,. что максимально ориентирует корпорацию на рынок с наилучшими показателями капитализации собственности. Подразделения корпорации вынуждены конкурировать внутри корпорации. Такое положение вещей само собой стимулирует снижение издержек при воспроизводстве корпоративной собственности и упущенной выгоды её капитализации.

Корпоративная собственность по своей природе является опционом. Так, кредиторы имеют приоритетные права перед акционерами. В этом смысле корпоративные акции - это право купить фирму по цене её долговых обязательств. В самом деле, рыночная стоимость акции равна разности стоимости фирмы и величины её долговых обязательств при условии, что рыночная стоимость корпорации превышает стоимость её долгов, и равна нулю в противном случае:

Стоимость акций = мах (Стоимость фирмы — Стоимость долгов). Полезность опциона на корпорацию возрастает с ростом неопределенности. Чем больше неопределенность, тем выше вероятность того, что рыночная стоимость фирмы окажется выше цены исполнения опциона. Одновременно с ростом неопределенности падает стоимость

долгов. При увеличении неопределенности возрастает вероятность банкротства. Поэтому при возрастании неопределенности происходит перераспределение стоимости от кредиторов к собственникам. При уменьшении неопределенности стоимость перераспределяется в обратном направлении: от собственникам к кредиторам.

Учет опционов является полезным при формировании стратегии управления собственностью корпорации. Так, многие стратегические решения ценны не сами по себе, а как опционы на принятия других решений, которые могут быть реализованы в случае возникновения той или иной ситуации.

Выводы и предложения, являющиеся результатом проведенных исследований, отражены в заключении диссертации.

По теме диссертации соискателем опубликованы следующие работы:

1. Скирдо Д. В. Найти точку отсчета можно определив сущность и специфику рынка недвижимости. // «Региональная экономика», №2 (5), 2004,0,5 п. л.

2. Скирдо Д. В. Особенности формирования и развития российского рынка недвижимости.// В сб.: Экономика и технология. Вып. 15,2003,0,2 п. л.

3. Скирдо Д. В. Корпорации и корпоративное управление в России. // В кн.: Семнадцатые Международные. Плехановские чтения: Тезисы докладов аспирантов, докторантов и научных сотрудников - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2004,0,1 п. л.

Подписано в печать / (/■({РАЛ- 2004 г. Печать трафаретная. Тираж 100 экз. Заказ №

Отпечатано в ОТОУП МИПК РЭА им.Г.В.Плеханова. 115998, Москва, ул. Зацепа, 41.

» 17120

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Скирдо, Дмитрий Владимирович

Введение.

Глава. 1 Недвижимое имущество как специфический объект управления корпоративной собственностью

1.1. Корпоративная собственность и ее формирование в современных условиях

1.2. Рынок недвижимости и характеристики его функционирования

1.3. Зарубежный опыт корпоративного управления недвижимым имуществом

Глава 2. Экономические механизмы и количественные методы управления корпоративной недвижимостью

2.1 Современные методы управлениякорпоративной собственностью

2.2. управление развитием недвижимости в условиях использования бизнес-процессного подхода и принципов девелопмента

2.3 Стоимостной подход в управлении корпоративной недвижимостью

Глава 3. Механизмы построения и фйнкционирования системы управления корполративной недвижимостью

3.1. Экономические механизмы и количественные методы управления корпоративной недвижимостью

3.2. Методы отбора объектов недвижимостидля инвестирования 135 3.3 Управление взаимодействием рынка недвижимости и финансового рынка

Диссертация: введение по экономике, на тему "Корпоративное управление на рынке недвижимости"

Актуальность темы диссертационного исследования.

Последовательность реализации Правительством РФ политикиириватизации привела к появлению частных владельцев прав собственности сначала на • объекты жилищного, а затем общественного и промышленного назначения.

Законодательно обеспеченная передаваемость прав собственности на объекты недвижимости стала основной для появления нового и уникального для России конца XX века товара - недвижимости.

Одним из существенных результатов реформирования экономики является утверждение в народном хозяйстве института корпоративной собственности.

Корпоративная собственность и рынок недвижимости являются важнейшими институциональными составляющими экономического роста. Отсутствие определенности, размытость прав собственности в новой российской экономике тормозят инвестиционную активность, а отсутствие

• четких правовых границ между государственной и частной собственностью породило множество проблем (в том числе, отсутствие банкротств как механизма контроля за корпорациями, незащищенность прав инвесторов, неэффективность рынка корпоративных ценных бумаг и др.)

В современной российской экономической литературе содержится немало предложений, направленных на повышение эффективности корпоративного сектора. Однако мало кто рассматривает проблемы корпоративного управления недвижимостью, что и определило выбор темы и ее актуальность.

Степень разработки темы. Проблемам недвижимого имущества как t объекту оценки, рынку недвижимости и ее особенностям в корпоративном управлении посвящены труды зарубежных и отечественных ученых. Существенный вклад в разработку оценки недвижимости внесли С.В. Валдайцев, С.В. Грибовский, А.П. Градов, П.Г. Грабовый,

В.А. Горемыкин, А.Г. Грязнова, В.М. Зарубин, В.М. Рутгайзер, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Г. Харрисон и др.

Теме управления корпоративной недвижимостью- посвящены работы И.Ю. Беляевой, В.И. Бусова, М.Б. Гуревича, В.В. Григорьева, В.И. Кошкина, Д.С. Львова, М.М. Соловьева, Д. Стиглица, В. Хиля, P.M. Энтова.

В трудах указанных ученых рассмотрены особенности корпоративного управления, экономические и организационно - правовые проблемы формирования, функционирования и развития систем управления недвижимым имуществом. Особенности, организация и методы корпоративного управления недвижимостью до сих пор остаются неисследованными или малоисследованными.

Целью диссертационной работы является разработка научно обоснованных предложений по совершенствованию систем управления корпоративной недвижимостью с учетом особенностей корпоративного управления собственностью.

Основными задачами исследования являются следующие : определение экономического содержания недвижимого имущества как объекта корпоративного управления; выявление особенностей корпоративной деятельности на рынке недвижимости в современных условиях; обоснование направлений использования зарубежного опыта корпоративного управления недвижимым имуществом в российской экономике; разработка практических рекомендаций по управлению корпоративной недвижимостью с использованием бизнес-процессного подхода и принципов девелопмента; определение механизма построения и функционирования системы управления недвижимостью;

- разработка методических предложений по отбору объектов недвижимости для инвестирования.

Объектом исследования является- системаг управления недвижимостью в современных корпорациях.

Предмет исследования — организационно-экономические отношения, складывающиеся в процессах корпоративного управления недвижимостью.

Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам оценки и управления недвижимостью, инвестиционного анализа и девелопмента, финансового менеджмента, экономической статистики. В процессе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти. В работе использованы так же официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 1999-2003 гг.

При решении поставленных задач автором использованы статистические методы, методы системного и сравнительного анализа, экономической оценки рыночной стоимости акционерных предприятий, экспертные методы.

Научная новизна работы состоит в разработке научно обоснованных рекомендаций по формированию и функционированию системы управления корпоративной недвижимостью. Базой такой системы являются современные методы управления активами корпораций и схем организации и инвестирования развития недвижимости.

Научная новизна диссертации отражена в следующих результатах, характеризующих личный вклад автора:

1. Определено экономическое содержание недвижимого имущества как объекта корпоративного управления.

2. Выявлены особенности корпоративного управления собственностью, в том числе недвижимостью как активом корпорации, структура рынка- корпоративной- недвижимости- и егсг отличия от высокоорганизованных рынков.

3. Обоснованы основные мероприятия по использованию современного зарубежного опыта управления корпоративной недвижимостью как вида корпоративных активов, и прежде всего в части финансирования развития недвижимости через рынок недвижимости и финансовый рынок.

4. Разработаны методические рекомендаций по использованию бизнес-процессного подхода и девелопмента в управлении развитием корпоративной недвижимости.

5. Обоснованы принципы и методы отбора объектов недвижимости для целей и обоснования инвестиций в недвижимость.

6. Определены сходство, различие и взаимодействие рынка недвижимости и рынка корпоративных ценных бумаг, использование этого взаимодействия для финансирования развития корпоративной недвижимости.

Практическая значимость работы состоит в обобщении отечественного и зарубежного опыта управления корпоративной недвижимостью, определении современных тенденций ее развития, выявлении основных факторов, затрудняющих этот процесс, а также в уточнении некоторых понятий и классификаций, что позволяет углубить существующие современные представления об экономико-правовом институте корпоративного управления недвижимостью в России.

Выводы и предложения могут быть использованы в деятельности корпоративных хозяйственных структур, имеющих в структуре активов большую долю недвижимости, процессах совершенствования систем управления корпоративной недвижимостью, подготовке учебных программ и учебно-методических материалов дисциплин соответствующего направления в образовательных учреждениях.

Апробация работы. Основные выводы и предложения работы докладывались на XVII Международных Плехановских чтениях (апрель, 2004 г., г. Москва), а также на аспирантских семинарах и заседаниях кафедры экономики и менеджмента МИПК РЭА им. Г.В. Плеханова.

Результаты диссертационного исследования апробированы автором на заседании круглого стола, который проводился в Государственном университете управления (2003г.) и был посвящен проблемам корпоративного управления недвижимостью.

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы три научные работы общим объемом 0,8 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Скирдо, Дмитрий Владимирович

Эти выводы подтверждаются реальными тенденциями отделения собственности от управления, расчленение комплекса прав собственности на составляющие, комбинируемые во все более разнообразных конфигурациях между участниками хозяйственного процесса.

Взаимосвязь взаимозависимость отдельных фирм на современном рынке способствует превращению титульного собственника - в отличие например, от арендатора - в символическую фигуру оборота имущественных прав. Важно чтобы система действующих хозяйственных институтов допускала возможности гибкого перераспределения имущественных прав (преимущественно через рынок ценных бумаг) между различными субъектами, среди которых, разумеется, должнсг присутствовать и государство, как агент «гражданского оборота собственности» действующей на равных правах со всеми другими

1.2. Рынок недвижимости и характеристики его функционирования

Моментом начала формировали рынка недвижимости в России можно считать 1991 год — год начала реальных реформ, направленных на переход от командно- административной системы хозяйствования к рыночной модели экономики. Основной проблемой перехода к рыночным отношениям является преобразование отношений собственности, которые являются базовыми отношениями экономики. Собственность на недвижимое имущество, в том числе на землю, занимает центральное место в отношениях собственности. Только формирование в России полномасштабного действующего рынка недвижимости позволит реализовать новые отношения собственности. Без этого невозможен окончательный переход к рыночной модели экономики и ее нормальному функционированию.

В силу ряда причин рынок недвижимости выступает как несовершенный рынок, что определяет особую важность его анализа при принятии экономических решений.

С другой стороны, рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые затрудняют его анализ. Это: труднодоступность достоверной информации; ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие); многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка.

С учетом указанных обстоятельств анализ рынка недвижимости представляет собой настолько важную, так и трудную задачу.

Вначале необходимо рассмотреть сущность и дать определение рынка недвижимости, выявить специфику, отличающую его от других рынков, определить его место в экономическом обороте и раскрыть экономический механизм его функционирования.

Понятие «рынок недвижимости» в наиболее общем значении этого слова представляет собой целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития, функционирования в целом или по отдельным сегментам. Такое исследование может проводиться в разных целях, которые можно свести в две основные группы:

1. Исследование рынка недвижимости как особой сферы рыночной экономики в национальных или региональных масштабах в целом или по отдельным сегментам.

Относящиеся к этой группе исследования могут быть нацелены на решение таких задач как: определение динамики и прогнозирование цен, спроса и предложения на рынке; оценка доходности и рисков инвестирования в недвижимость в сравнении с иными вариантами инвестиций; оценка сравнительной эффективности инвестиций в различные типы недвижимости.

Результаты таких исследований, прежде всего, полезны профессиональным участникам рынка (риэлторам, девелоперам) для формирования стратегии их поведения на рынке. По результатам таких исследований могут быть приняты решения по переориентации с одного сегмента рынка на другой (например, с рынка многоэтажного строительства на рынок малоэтажной застройки).

2. Исследование рынка недвижимости- и его- внешней- среды для принятия обоснованного решения, относящегося к конкретному объекту или проекту. Целями таких исследований могут быть:

- принятие решений об инвестировании в объект недвижимости;

- формирование политики цен или арендной платы;

- принятие решений о продаже объекта недвижимости.

Ясно, что эти направления исследования, анализа рынка внутренне связаны между собой, поскольку второе направление невозможно реализовать без исследования общих тенденций развития и функционирования рынка недвижимости.

В отечественной и зарубежной экономической литературе отсутствует единое общепринятое определение рынка недвижимости, отражающее все аспекты этого сложного элемента экономической системы. Различные авторы трактуют его по-своему, акцентируя внимание на том аспекте понятия, который они считают наиболее значимым. Это связано с тем, что в такой экономической категории более высокого уровня как «рынок», авторами выделяется, как правило, только какая-либо одна сторона, причем именно та, которая наиболее применима в рамках проводимого данным автором исследования.

Наиболее распространена точка зрения специалистов, которая характеризует рынок недвижимости как одну из разновидностей финансового рынка и выделяет несколько общих идентификационных признаков, подтверждающих наличие их структурной зависимости. Некоторые подходы акцентируют внимание на объектах недвижимости как товарах особого рода или увязывают рынок недвижимости с рынком услуг.

Довольно часто в литературе под рынком недвижимости понимается рынок оборота прав на недвижимость. Так, например, Дж. Фридман и

Н. Ордуэй в своей книге «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» формулируют понятие «рынок недвижимости» как «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права собственности и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Безусловно, это определение фиксирует весьма важную составную часть проблемы- рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования. Однако акцент смещен только на эту сторону, и выделен конкретный объект рыночных отношений— «землепользование», Кроме того, при таком определении из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости, эксплуатацией существующих объектов.

Отражение данной особенности можно найти в другом определении рынка недвижимости представленном в работе «Операции с недвижимостью в России»: «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду и т.д.».

В. Мягков и Е. Платонова в «Толковом словаре терминов из экономики недвижимости» дают следующее определение рынка недвижимости: «абстракция фактического потока сделок с недвижимостью, с интересами и правами в недвижимости, а также потока информации, касающейся таких сделок». Данное определение совершенно не показывает специфики рынка именно «недвижимости». Можно безболезненно заменить «недвижимость» на «прокат черных металлов» или любой другой товар. Экономическая сущность определения при этом не изменится. Более того, сделки с недвижимостью» и «сделки с интересами и правами в недвижимости», - фактически одно и то же, поскольку предметом любой сделки t недвижимостью являются права и интересы, связанные с ней.

Можно привести еще ряд подобных примеров определения рынка недвижимости, но наиболее развернуто оно представлено, на наш взгляд, в работе В.А. Горемыкина. Так в его работе, «рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения».

Однако в данном определении автором рассматривается перераспределение недвижимости без учета прав на нее, что не в полной мере соответствует действительности.

В последнее время в оборот все более активно включаются производные права: закладные, варранты, траты. Для получения денежных средств собственник продает право обращения взыскания на свое имущество в случае невыполнения им взятых на себя обязательств. Эти права могут переуступаться третьим лицам. Под имуществом при этом понимаются не только физически определенные объекты, но и права на будущие доходы, товары в обороте, права, требования и т.д. Собственность, которую невозможно превратить в деньги без отчуждения прав владения, воспринимается экономическими агентами как неполноценное.

Обобщая сказанное, под рынком недвижимости следует понимать средство перераспределения имеющихся прав на недвижимость за деньги или другие активы. Он является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Основные отличия рынка недвижимости от высокоорганизованных рынков очень удачно рассмотрены в работе [5].

Эти отличия обобщены в таблице 2.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В процессах становления и развития рыночных отношений в российской экономике приходится решать задачи, обусловленные с одной стороны формированием и обеспечением эффективного функционирования новых для российской экономики и апробированных в мировой практике форм и механизмов управления хозяйственными структурами, с другой, стороны, тенденциями и направлениями развития этих форм в мировой и российской практике к таким задачам относятся поиск эффективных форм и методов управления корпоративными хозяйственными структурами, в том числе управление корпоративной собственностью во всех ее видах. В данном диссертационном исследовании рассмотрены актуальные проблемы управления недвижимостью, составляющей основную долю корпоративной собственности, обладающей ее основными чертами и имеющей специфику, обусловленную свойствами недвижимого как блага товара и актива.

Проведенные в работе исследования особенностей корпоративного управления недвижимостью, его форм и методов с позиции стоимостного подхода с целью научного обоснования путей и методов повышения эффективности управления исследованием недвижимости как актива корпорации позволили сделать следующие выводы.

1 .Недвижимость как объект управления необходимо рассматривать во взаимосвязи ее экономических и правовых характеристик. В корпоративном управлении преобладают экономические характеристики недвижимости. Т.К. в корпоративных хозяйственных структурах она выступает прежде всего в качестве актива. Это определяется спецификой корпоративной собственности и интересами различных групп собственников в деятельности корпоративных хозяйственных структур

2. Основное отличие корпоративной собственности от частной -отсутствие защитного свойства частной собственности- независимых экономических агентов. Акционерно-корпоративная форма собственности-институциональный способ отделения управления от собственности, благодаря которому^ административные^ и предпринимательские функции управления стали самостоятельным и активным фактором развития собственности и ее стоимости. Не столько развитие недвижимости как объекта управления сколько рост ее стоимости выступает целью корпоративного управления. Следовательно в управлении корпоративной недвижимостью важную роль играет не только ее использование в процессах производственно-хозяйственной деятельности корпорации, сколько ее позицирование на рынке недвижимости, оборачиваемость на финансовом рынке в виде актива корпорации. В корпоративном управлении оценивается собственность на актив, стоимость недвижимости как актива а не стоимость недвижимости как физического объекта.

3.Управление корпоративной недвижимостью представляет собой целенаправленный процесс учета, анализа, планирования, организации, регулирования, стимулирования и контроля недвижимости корпорации, нацеленный на обеспечение устойчивого, долгосрочного повышения ее в рыночной стоимости и рост доходности корпоративных ценных бумаг. Управление корпоративной недвижимостью является неотъемлемым элементом корпоративного управления в целом, которое, в свою очередь, целесообразно рассматривать, как процесс формирования и поддержания конструктивного баланса взаимоотношений между различными группами собственников и менеджеров, обеспечивающих повышение экономической эффективности управления корпоративной недвижимостью. Механизм взаимодействия менеджеров и акционеров представляет собой систему формальных и неформальных процедур и форм согласования интересов указанных социальных групп по вопросам управления корпоративной недвижимостью.

4. На основании комплексного анализа национальных моделей управления корпоративной недвижимостью в США, Германии и Японии в диссертации сделан вывод о том, что они по своей сути хотя и имеют в настоящее время значительные отличия, но не являются взаимоисключающими. В последнее время наблюдается процесс их сближения по формам и методам управления. Формирование систем корпоративного управления в странах с переходной экономикой осуществляется путем комбинации элементов различных применяемых в мировой практике моделей. Общим для этих стран и экономики России являются такие черты, как высокая доля инсайдерской собственности, слабая защита прав миноритарных и внешних акционеров, низкая степень информационной открытости механизма управления корпоративной недвижимостью.

5. В диссертации разработан механизм построения и функционирования системы управления недвижимостью, куда вошли: методы отбора объектов недвижимости для целей инвестиций; экономический и количественные методы управления корпоративной недвижимостью. Суть разработки состоит в том, что фактическое соотношение темпов роста указанных показателей корпорации за определенный период сравнивается с эталонным, на основании чего может быть сделан вывод об уровне экономической эффективности управления корпоративной собственностью, а также выявлены резервы его повышения.