Рынок земли и особенности его функционирования в российской экономике тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Рынок земли и особенности его функционирования в российской экономике"

На правах рукописи

Аблязов Ирфан Шакиржанович

Рынок земли и особенности его функционирования в российской экономике

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория (Общая экономическая теория. 1.2. Микроэкономическая теория)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Саратов-2005

Работа выполнена в Саратовском государственном социально-экономическом университете.

Научный руководитель

- кандидат экономических наук, доцент Латков Андрей Владимирович

Официальные оппоненты

- доктор экономических наук, профессор Переверзин Юрий Николаевич

- кандидат экономических наук, доцент Булгаков Виктор Иванович

Ведущая организация

- Саратовская государственная академия права

Защита состоится 02 июня 2005 г. в -/У 00 на заседании Диссертационного Совета Д 212.241.02 при Саратовском государственном социально-экономическом университете по адресу: 410003, г. Саратов, ул. Радищева, 89, Саратовский государственный социально-экономический университет, ауд. 843

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Саратовского государственного социально-экономического университета.

Автореферат разослан 30 апреля 2005 г.

Ученый секретарь Диссертационного Совета, д.э.н., профессор

Яшин Н.С.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования определяется, прежде всего, потребностями в объективном и целенаправленном подходе к земельным отношениям и рынку земли в условиях политизации и идеологизации этой проблематики и нерешенности многих теоретических и основополагающих вопросов земельной собственности и рынка земли. Несмотря на принятие ряда нормативных актов, наличие значительного числа, прежде всего эмпирических исследований, многое в этой области остается непроработанным, пока многие правовые организационные вопросы землевладения и землепользования остаются нерешенными, это лишает земельных собственников необходимых гарантий и правовой защиты, о чем ясно говорит и современная практика земельных отношений (наличие злоупотреблений в сфере земельных отношений, разрастание «черного передела» земли, развитие криминального земельного рынка).

Появилась настоятельная необходимость решения вопросов, связанных с земельными отношениями: формы собственности и хозяйствования, рынка земли, цены земли, платы за землю, залога земли, налога на землю и т.д. Возникли новые проблемы в системе управления земельными ресурсами: разграничение федеральной и муниципальной собственности, аккумулирование средств от продажи и аренды земли по субъектам федерации, охрана земель, восстановление их плодородия и рациональное использование. В результате существенно возрастает значение регулирования земельных отношений.

В условиях современной экономики России экономической формой реализации собственности на землю является товарно-денежная. Принцип платности в этих условиях должен охватывать всю систему земельных отношений и определяться законами рыночной экономики.

Общегосударственными задачами в области развития рынка земли в России наряду с развитием и совершенствованием земельного законодательства является концентрация земли в руках наиболее эффективных землевладельцев и землепользователей, упрощение процедуры по обороту земли, прозрачность и гласность земельно-рыночных отношений

Острота этой проблемы, как одной из важнейших как в научном, так и в законотворческом плане, хорошо осознается и в органах законодательной и исполнительной власти, и в соответствующих научно-исследовательских учреждениях и у отдельных исследователей. Причем существует самый широкий спектр подходов и взглядов, а сама эта проблема приобрела не только научный или законотворческий характер, но и политический и идеологический характер.

Главным в аграрных отношениях являются вопросы землевладения и землепользования. В настоящее время возникла острая проблема передачи земли в частную собственность, а также проблема становления и развития различных форм и типов хозяйствования в аграрном секторе.

Сложность многоплановых задач перехода к рынку обусловливает необходимость критического анализа сложившихся представлений о сущности и специфике аграрно-ресурсного потенциала земельного фонда. Новое качество экономического роста возникает только тогда, когда присутствуют рыночное регулирование земельных отношений на основе грамотной программы развития земельного рынка.

Обществу небезразлично, кому и на каких условиях принадлежит земля. Социально-ориентированная рыночная экономика предполагает целенаправленность общей земельной политики во благо всего общества. Это означает необходимость осуществления не просто радикальных перемен в аграрных отношениях, а кардинальный поворот к свободе хозяйствования на земле, который позволяет соединить воедино учет особенностей конкретных хозяйств с реализацией интересов людей, ведущих это хозяйство и удовлетворением общественных потребностей посредством рынка. Большие возможности в этом плане дает разработка категории рынка земли, позволяющей с единых позиций изучать многие явления рыночной экономики. Сложность теоретического осмысления данной проблемы очевидна. Тем не менее, практика все настойчивее заставляет искать пути ее решения.

Степень научной разработанности. Данное диссертационное исследование опирается на широкий круг источников, посвященных исследованию рынка земли, земельных отношений, земельной ренты, земельной собственности, современным проблемам развития рынка земли в России. Изучению сущности рынка земли, как и осмыслению проблем земельной собственности и ее институциональных особенностей, посвящено значительное число работ экономистов, что указывает на большую значимость этих категорий в практике хозяйствования.

Причины образования земельной ренты достаточно полно раскрыты в трудах Д. Андерсона, К. Маркса, Д. Рикардо, А. Смита, А. Тюрго. Определенный вклад в теорию земельной ренты внесли современные ученые - И. Загайтов, В. Идельменов, О. Кагарлицкая, Л. Любимов, Л. Любошиц, А. Мамалуй, Б. Пасхавер, А. Сагайдак и другие. Однако, актуальным является доказательство адекватности классической теории земельной ренты современным условиям хозяйствования в России.

Немало трудов экономистов было посвящено проблемам формирования и развития рынка земли в России. Среди них, в первую очередь, надо отметить В. Башмачникова, О. Бережную, И. Буздалова, А. Булатова, В. Добрынина, В. Кирюшина, Н. Комова, Г. Костину, Э. Крылатых, Е. Лысенко, Д. Львова, В. Милосердова, В. Назаренко, Л. Никифорова, С. Никольского, К. Панкова, А. Папцова, А. Петрикова, Н. Попова, Ю. Попова, И. Пошкуса, А. Родина, Т. Роскошную, Т. Семкину, Е. Серову, Е. Строева, Ф. Харрисона, Р. Хлюстикова, А. Черняева, Г. Шмелева, А. Югай, Р. Янбых.

К наименее разработанным относятся вопросы, связанные с определением социально-экономических факторов формирования рынка

земли в России. Недостаточно исследованы направления государственного регулирования земельного оборота в современной российской экономике, региональные аспекты становления и развития рынка земли. Все это и предопределило выбор темы диссертационного исследования, его цель и постановку задач.

Целью данной работы является системный анализ категории рынка земли в современной рыночной экономике и выявление особенностей функционирования рынка земли в современной российской экономике.

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих основных задач:

- всесторонне рассмотреть категорию рынка земли, его место в системе рынков экономических ресурсов; <

- выявить влияние рентных отношений на оборот земли в современной экономике;

- обосновать процесс институционализации частной собственности на землю как фактор экономического роста;

- выявить социально-экономические факторы формирования рынка земли в России;

определить и проанализировать основные направления государственного регулирования земельного оборота в условиях современной российской экономики;

- выявить особенности становления и развития рынка земли в Саратовской области.

Предметом исследования в данной работе являются социально-экономические отношения, складывающиеся между экономическими агентами на рынке земли.

Объектом исследования является российский рынок земли в целом и рынок земли в Саратовской области, в частности.

Методологическая база исследования состоит в использовании общих методов познания: диалектического, структурно-функционального, системного, что позволило выявить и обобщить особенности функционирования рынка земли в современных условиях. Важным инструментом количественного анализа выступает метод статистического наблюдения, позволяющий моделировать альтернативы структурных, функциональных и институциональных преобразований рынков факторов производства. Результаты диссертационного исследования логически обоснованы, систематизированы на основе сочетания теоретического обобщения и эмпирического анализа экономических явлений.

Теоретическая и информационная база исследования связана с его методологической основой и опирается на достижения различных направлений экономической теории, В исследовании использованы фундаментальные труды классиков экономической теории, научные монографии и статьи современных зарубежных и российских авторов,

внесших заметный вклад в теоретическое исследование различных сторон функционирования и методов регулирования рынка земли,

В диссертации нашли отражение правительственные концепции и программы экономического развития, законодательные и нормативно-правовые документы Российской Федерации, регламентирующие основные направления экономической политики в аграрной сфере, использованы статистические сборники Госкомстата РФ, материалы статистической отчетности по Саратовской области.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке авторской концепции функционирования рынка земли на современном этапе развития экономики путем обоснования моделей организационно-экономического и институционального реформирования и государственного регулирования с целью реализации позитивного эффекта рыночных преобразований в аграрной сфере. К наиболее важным научным результатам проведенного исследования относятся следующие положения:

- уточнено содержание категории рынка земли. Рынок земли включает в себя не только осуществление традиционных сделок купли-продажи, но и оборот прав аренды, наследования, залога земли. В российских условиях особое значение имеет оборот земельных паев (долей);

обосновано влияние процессов институциализации частной собственности на землю на повышение темпов экономического роста и социально-экономического прогресса страны в целом. Одним из самых важных последствий системы частной собственности на землю является повышение ликвидности активов в виде земельных участков, благодаря чему они могут выполнять дополнительные функции, выступая в форме, удовлетворяющей требования практически любых трансакций;

- выявлены основные социально-экономические факторы формирования и развития российского рынка земли, к которым относятся гипермонополизация переходной экономики (исходный фактор), внутренние противоречия в отношениях собственности, неразвитость сущностных черт рыночной экономики, неразвитость кредитно-финансовой системы. Действием этих факторов обусловлены такие негативные явления в аграрной сфере, как нарушение эквивалентности обмена, нестабильность связей между экономическими агентами, взаимная неплатежеспособность, рост цен на сельскохозяйственную продукцию, трудности установления оптимальных цен на земельные участки;

- определены важные особенности формирования и развития рынка земли в России (в целом) и в Саратовской области (в частности). К ним относятся институциональная неполнота и структурная асимметричность. Институциональная неполнота означает отсутствие или крайне слабое развитие целого ряда важных институтов рынка земли. Структурная асимметричность означает, что различные сегменты рынка земли развиты неравномерно;

- выявлены две закономерности формирования рынка земли в условиях переходной экономики. 1) Инерционность воспроизводства, которая связана с непрерывностью воспроизводственного процесса и предполагает сохранение в аграрном секторе на длительный срок старых экономических форм; обусловливает глубокую преемственность аграрного сектора с исходным состоянием перехода, относительно длительные сроки формирования цивилизованного рынка земли, сохранение сложившегося в прошлом общественного менталитета. 2) Интенсивное преимущественное развитие новых экономических форм и отношений как проявление необратимости эволюционного процесса, а также его основных тенденций.

- определено влияние земельной реформы на размер крупных сельхозпредприятий, которое происходило по двум направлениям. Во-первых, часть земель, находившихся в 1980-е годы в распоряжении колхозов и совхозов, была передана в индивидуальный сектор путем увеличения размеров личных подсобных и создания крестьянских хозяйств. Во-вторых, наделение сельских жителей земельными и имущественными паями (долями) позволило перераспределить ресурсы и стимулировало процесс реорганизации хозяйств, что в некоторых случаях привело к дроблению крупных коллективных предприятий на две-три независимые единицы. Тем не менее, реорганизация хозяйств пока не привела к образованию управляемых по мировым меркам производственных единиц.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость работы состоит в том, что выполненное диссертационное исследование развивает недостаточно разработанное в экономической теории актуальное научное направление, восполняет некоторые пробелы в теоретических исследованиях проблем функционирования, регулирования и реформирования рынка земли на современном этапе развития российской экономики.

Практическое значение работы в том, что она направлена на решение важной проблемы, представляет собой поиск подходов к стабилизации микро-, мезо- и макроэкономики путем совершенствования механизмов функционирования и регулирования рынка земли. Выявление тенденций развития механизма функционирования и государственного регулирования рынка земли позволило сформулировать в диссертационном исследовании ряд положений, выводов и практических рекомендаций, которые могут быть использованы в деятельности государственных органов управления в процессе осуществления институциональных преобразований в аграрной сфере.

Основные результаты исследования могут быть использованы в процессе преподавания «Микроэкономики», «Макроэкономики», а также некоторых спецкурсов.

Апробация. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в четырех статьях общим объемом 1,9 печатных листа, а также в одной брошюре объемом 2,1 печатных листа.

Структура диссертации. Диссертация общим объемом 152 страницы текста состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованной литературы.

ОСНОВНЫЕ ИДЕИ И ВЫВОДЫ РАБОТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

В разное время роль и значение земли в целом и отдельных составляющих этого понятия играли неодинаковую роль. Так, на протяжении многих веков земля была главным кормильцем, и ценилось прежде всего ее плодородие. В условиях промышленной революции и индустриализации огромное значение приобрело наличие в стране полезных ископаемых, доступ к которым пытаются получить и другие государства, что являлось причиной войн и захвата колоний.

В современных условиях значение земли в жизни человечества определить не так просто. С одной стороны, роль естественных сил земли и зависимость человека от сил природы многократно снизились. Научно-техническая революция и новые технологии привели и к созданию искусственного плодородия почвы, и к появлению синтетических материалов, и к освоению новых видов энергии, ранее недоступных человеку. С другой стороны, многие природные ресурсы, которые ранее считались неисчерпаемыми, оказались на грани исчезновения.

Земля как природный ресурс составляет важнейшее богатство общества. Это основное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис для размещения и развития всех других отраслей экономики. Земельные отношения в обществе в значительной степени определяют экономический потенциал государства.

Исследование рынка земли в России следует начать с анализа его объектов и субъектов.

Земля выступает первоисточником вещественных благ. Она не является продуктом труда, но, будучи вовлеченной, в производственную деятельность людей, становится всеобщим средством труда.

В различных отраслях общественного производства роль земли не одинакова.

В обрабатывающей промышленности земля функционирует как место, занятое предприятием.

В сельском хозяйстве процесс производства непосредственно связан с почвенным плодородием. Здесь земля действует как активный фактор процесса труда, являясь главным средством производства. Некоторые особенности земли представляют материальную основу для развития рентных отношений. К таким особенностям можно отнести следующие моменты:

• земля служит невоспроизводимым фактором производства. При утрате той или иной части земельного богатства не представляется возможным воссоздать это богатство искусственно.

• земля абсолютно ограничена поверхностью земной суши на планете. Кроме того, она как объект сельскохозяйственного использования имеет относительное ограничение. Эта ограниченность определяется уровнем развития производительных сил общества.

• земля как объект сельскохозяйственного производства (в отличие от всех других средств производства) в процессе эксплуатации при правильном и рациональном использовании не утрачивает полезных свойств и не ухудшается. При быстром развитии производительных сил, по мере ускорения НТП, все машины устаревают не только физически, но и морально, а потому подлежат замене новыми, более экономичными и эффективными технологиями. Земля, напротив, при разумном использовании не только не изнашивается, не стареет морально, но может улучшаться. Повышается экономическое плодородие земли, хотя количественно она может сокращаться.

Материальные условия определяют землю как специфический сельскохозяйственный ресурс, ценность которого со временем неуклонно и достаточно быстро возрастает.

Частная собственность и монополия на землю препятствует проникновению капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, что все участки оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Поэтому, чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал вынужден уничтожить или подчинить себе все прежние формы земельных отношений. При этом ему приходится мириться с наличием земельной ренты, которую он все же перестраивает на свой лад.

В современных условиях в большинстве стран мира хозяйство на земле организовано на капиталистических рыночных началах. Частная земельная собственность не является необходимым условием , существования капиталистического способа производства. Более того, сохранение частной собственности на землю и связанной с этим ренты как своеобразной пошлины, налога за право приложения капитала к земле невыгодно предпринимателю, уменьшает его прибыль от ведения хозяйства. Тем не менее, ни в одной стране с приходом капитализма частная собственность не была упразднена.

Капиталистическая земельная рента существует в двух основных формах: дифференцированной и монопольной. Источником обеих форм ренты является прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве, добывающей промышленности и т.д. Капиталистические рентные отношения предполагают удовлетворение в равной степени интересов и землевладельцев, и арендаторов. Поэтому земельная рента в нормальных условиях может представлять собой только избыток над средней прибылью.

Избыток над средней прибылью, являющийся основой ренты, может быть получен в результате не только внутриотраслевых, но и межотраслевых различий в производительности труда.

Специфика рынка земли состоит в том, что в рамках национальной экономики предложение земли и природных ресурсов абсолютно неэластично, поскольку количество ресурсов в данной стране в данный период есть величина фиксированная. Кривая спроса на землю тождественна кривой предельною дохода от земли. Предельный доход от земли зависит, в свою очередь, от производительности природного ресурса (естественного иди искусственного плодородия, местоположения участка, наличия полезных ископаемых и возможности их разработки и т.д.). Связь спроса на землю с предельным доходом от земли помогает понять отрицательный наклон кривой спроса.

Присоединение дифференциальной ренты к абсолютной и увеличение за счет этого общего уровня ренты данного типа участка можно графически отобразить как сдвиги кривой спроса вверх и вправо (рис. 1).

Рис. 1. Зависимость ренты от предельной производительности земли и спроса на землю

Чем выше производительность земли, тем при прочих равных условиях будет выше спрос на земли данного качества и соответственно выше будет проходить кривая спроса, выше будет равновесный уровень ренты.

Для успешного экономического и социального развития России, как и многих других стран, необходим капитал, который нельзя получить без сложной и дееспособной системы частной собственности. Надо научиться использовать институт частной собственности таким образом, чтобы закреплять за накопленными активами, в т.ч. земельными участками, параллельные функции. Сумев слить воедино всю связанную с активами и их движением информацию, все нормы и правила, мы получим интегрированный институциональный процесс, который лежит в основе создания капитала.

Осязаемость капиталу может придать только система частной собственности, документирующая его экономические характеристики и свойства, привязывающая его к конкретным собственникам и месту в пространстве. Нужно отобразить процесс придания экономическому потенциалу земельных участков такой формы, которая бы допускала его использование для организации дополнительного производства.

Для продуктивного использования активов, в частности, земельных участков, необходимо зафиксировать экономические особенности активов, удостовериться в существовании этих активов, в реальности и законности операций, преобразующих их и поднимающих их продуктивность. Именно официально признанные, формальные отношения собственности определяют процесс, формы и правила, позволяющие превратить земельные участки в элементы активного капитала.

Система отношений собственности является тем самым пространством, в котором определяются и используются активы, составляются из них всевозможные комбинации и устанавливаются связи с другими активами. Другими словами, именно в этом пространстве возникает капитал.

Любой земельный участок, экономические и социальные свойства которого не зафиксированы в формальной системе собственности, крайне трудно предъявить рынку. Без системы частной собственности практически невозможно контролировать масштабные рыночные операции с переходящими из рук в руки земельными участками; любая сделка потребовала бы огромных усилий только для того, чтобы определить основные параметры операции: а) на самом ли деле продавец является владельцем этой земли и имеет право ее продавать; б) не обременена ли эта земля долгами; в) признают ли власти, обеспечивающие охрану недвижимости, права нового владельца земли; г) как исключить возможные претензии других претендентов на землю.

Потенциальная ценность земельного участка может быть выявлена и обращена в активный капитал в результате перемещения материального объекта в созданное человеком пространство символических отображений, где можно освободить ресурс от материальных ограничений и выявить его экономический потенциал в чистом виде. Отношения собственности проявляют себя в случае перехода участка земли от одного лица другому, при этом в материальном мире ничего не меняется. Собственность — это не сам земельный участок, а экономическая концепция относительно участка, воплощенная в юридических документах.

Система частной собственности на землю позволила сформировать в развитых странах инструменты для производства добавочных ценностей сверх имеющихся материальных активов. Экономические агенты в западных странах имеют возможность видеть в своих земельных участках не только источник непосредственных материальных благ, но и скрытые (латентные) социально-экономические возможности. Открыв возможность для оценки социально-экономического потенциала земельных участков, система частной собственности изменила в развитых странах не только понимание возможных выгод от владения недвижимостью, но и обострила понимание связанных с этим рисков.

Одним из самых важных последствий системы частной собственности на землю является повышение ликвидности активов в виде земельных участков, благодаря чему они могут выполнять дополнительные функции. В

отличие от самих участков земли, права собственности на них легко комбинировать, делить, мобилизовывать, использовать для стимулирования экономических операций. Отщепив от косных материальных активов их экономический смысл, система регистрации прав собственности наделяет земельные участки свойством «ликвидности» - способности выступать в форме, удовлетворяющей требования практически любых трансакций.

Различные аспекты аграрных реформ, так или иначе, отражаются в земельных отношениях, а земельная реформа, объектом которой является основное средство производства в сельском хозяйстве, в свою очередь, в значительной мере определяет характер и результаты аграрных преобразований в целом.

Ключевым моментом земельной реформы стал переход к многообразию форм собственности на землю вместо существования одной только государственной, что создало условия для практической реализации концепции многоукладного сельского хозяйства.

Однако реформирование земельных отношений, осуществляемое с начала 1990-х годов, в совокупности с другими аграрными преобразованиями сопровождалось глубоким и затяжным кризисом агропромышленного комплекса страны.

В комплексе причин, обусловивших развитие негативных явлений в АПК региона, определенную роль играет реформирование земельных отношений с четко обозначенными ориентирами на утверждение частной собственности на землю и разукрупнение сложившихся сельскохозяйственных предприятий.

Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве включает в себя правовое регулирование, оптимизацию организационно-хозяйственных форм землепользования, совершенствование экономических условий хозяйствования на земле, повышение научно-технологического уровня земледелия.

Эффективность земельных отношений, которая должна быть в основе оценки всех преобразований, определяется обеспечением социальной справедливости, которая выражается в доступе к использованию земли и обладании его результатами, повышением продуктивности сельскохозяйственных земель, достижением экологичности земледелия.

Регулирование земельных отношений должно основываться на определенных научных принципах. Один из них — целевая направленность всех регулирующих воздействий в области земельных отношений на достижение положительных результатов, прежде всего в социально-экономическом плане. Соблюдение данного принципа должно обеспечить социальную стабильность в обществе, увеличение продуктивности сельскохозяйственных земель, экологизацию землепользования.

В эти требования не вписываются призывы о необходимости купли-продажи основных сельскохозяйственных земель в качестве решающего фактора достижения позитивных перемен в аграрном секторе. Здесь на

первом плане стоят политические интересы, и в этом еще раз проявляется общий характер уже проведенных аграрных реформ, включая земельную реформу. Содержание аграрных преобразований начала 1990-х годов в значительной мере определялось не экономической и социальной целесообразностью, а политическими мотивами. Результатом этого стало современное кризисное состояние АПК с резко снизившимися социально-экономическими параметрами его развития, включая показатели, характеризующие уровень и эффективность использования сельскохозяйственных земель.

Следовательно, принимая во внимание роль земли как базиса сельскохозяйственного производства, цели регулирования земельных отношений на данном этапе заключаются в преодолении кризиса аграрной экономики и последующем переходе сельского хозяйства на рельсы устойчивого развития.

Одной из причин, обусловивших развитие кризисных явлений в АПК, является недостаточное отражение в аграрных реформах региональных особенностей сельского хозяйства. Оптимальное сочетание осуществляемых мер на федеральном и региональном уровнях особенно необходимо в регулировании земельных отношений.

Принимая во внимание значительные различия между регионами в природных и экономических условиях, уровне зсмлеобеспеченности, местных традициях и формах землепользования, целесообразно больше прав в регулировании земельных отношений предоставить субъектам Российской Федерации, включая регулирование форм собственности на землю и форм хозяйствования, защиту и прекращение прав собственности, и другие аспекты. В целях увязки правовых и экономических форм регулирования земельных отношений на федеральном уровне принят Земельный кодекс, на региональном уровне — законы о регулировании земельных отношений, об экономических нормативах регулирования земельных отношений по районам и землепользователям (предельные размеры землепользования, нормативная цена земли, ставки земельного налога, компенсационные выплаты при изъятии земель и т.д.). Это позволит более обоснованно проводить аграрные реформы, полнее отражая в них региональные особенности, желания и интересы местного населения.

Важнейшим условием успеха земельных преобразований является комплексное осуществление мер по регулированию земельных отношений при оптимальном их сочетании. Имеется в виду построение сбалансированной системы мер, предусматривающей правовое регулирование, обеспечение социальной бесконфликтности землепользования, совершенствование организационно-экономического механизма земельных отношений, повышение научно-технологического уровня земледелия. Конечно, на отдельных этапах могут и должны быть выделены в этой системе те или иные приоритеты. Вопрос заключается в том, чтобы обеспечить правильный выбор приоритетных направлений, наиболее полно отражающих особенности предстоящего развития сельского хозяйства в обозримом

будущем, местные природные и экономические условия, желания и интересы людей. В то же время приоритетность тех или иных решений не должна нарушать комплексности.

Применительно к современным условиям и задачам развития земельных отношений главные проблемы заключаются не в изменении форм собственности, а в восстановлении и дальнейшем повышении научно-технологического уровня земледелия, совершенствовании организационно-экономических условий использования сельскохозяйственных земель.

На научно-технологическом уровне земледелия отрицательно сказываются неблагоприятные экономические условия, в которых находятся сельскохозяйственные товаропроизводители, слабая- материально-техническая база, а также порочные методы реформирования и приватизации предприятий АПК. Многие хозяйства оказались невосприимчивыми к научно-техническим достижениям, у них нет средств оплачивать семена улучшенных сортов, приобретать современные машины, удобрения, средства защиты растений.

В связи с этим первостепенное значение имеет осуществление мер по оздоровлению финансово-экономического состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей как главного условия роста их внимания к достижениям научно-технического прогресса (а их имеется немало) и ресурсной обеспеченности для применения современных технологий и систем земледелия. Наиболее важные направления необходимых мер в этой области определяются требованиями преодоления диспаритета цен на сельскохозяйственную и, промышленную продукцию, облегчения для сельскохозяйственных предприятий условий кредитования и налогообложения, усиления государственной поддержки . сельского хозяйства, в том числе по линии бюджетного финансирования работ по повышению плодородия почвы и охране сельскохозяйственных земель. Положительное значение могло бы иметь введение единого земельного налога, предусматривающего снижение налоговой нагрузки на сельскохозяйственные предприятия.

В целях качественного улучшения земель требуется упорядочить использование средств, поступающих в местные бюджеты за счет действующего земельного налога. Они должны направляться на осуществление мероприятий по рациональному землепользованию и выделяться отдельной строкой не только при формировании бюджета региона или административного района, но и в расходной его части.

Вместе с тем необходимо развивать аграрные научные исследования, умножая тем самым потенциал научных достижений. Требуется усилить государственную поддержку фундаментальных и приоритетных прикладных исследований по проблемам улучшения использования земли, совершенствовать организацию научного обеспечения АПК республик, краев и областей.

Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве должно строиться на преемственности принимаемых в этой области решений. Следование данному принципу предполагает эволюционный характер преобразований, позволяющий избежать социально-экономических потрясений. Аграрная сфера довольно консервативна, особенно если речь идет о быстрых и неподготовленных переменах. И дело здесь не в отсталости мышления и нравов крестьян, а в самих особенностях сельского хозяйства, объективно обусловливающих постепенность и взвешенность аграрных преобразований. Те или иные решения должны формироваться исходя из существующих реальностей, а не искусственных предпосылок умозрительного характера.

Результаты самого сельскохозяйственного производства, что подтверждает и мировая практика, в решающей мере определяются не собственностью на землю, а условиями ее использования. Важно обеспечить нормальное функционирование предприятий всех форм собственности.

Следует подчеркнуть, что для современного этапа развития земельных отношений первостепенное значение имеет не только закрепление частной собственности на землю и введение купли-продажи основных сельскохозяйственных земель, а совершенствование организации производства, создание более благоприятных экономических условий для сельскохозяйственных товаропроизводителей, восстановление и дальнейшее повышение научно-технического уровня сельского хозяйства. Частная собственность на землю не имеет видимых преимуществ по сравнению с годами, устоявшимися в условиях Сибири формами землепользования на основе постоянного бессрочного владения, землей, а купля-продажа — перед возможностью применения аренды, предусмотренной действующим законодательством.

На современном этапе развития российской экономики важным вопросом, с точки зрения методологических обоснований, оказывается поиск экономических инструментов воздействия на рынок земли.

Сегодня технологии захвата финансовым капиталом земель в тех странах, где девальвирована стоимость наемного труда, а цены на них установлены на уровне мировых и определяются в долларах США, доведены до совершенства. Как только земли становятся коммерческим активом и предметом финансовых спекуляций, они неизбежно переходят в руки кредиторов и подставных покупателей.

Следствием бесхозности земли и нерациональным использованием является то, что десятки тысяч га сельскохозяйственных земель навсегда утратили свое плодородие, и на протяжении уже 20 лет у нас наблюдается снижение урожайности основных зерновых культур, несмотря на увеличивающиеся размеры инвестиций и материальных затрат в сельском хозяйстве. При переходе к новым агроэкономическим отношениям на земле должен работать не просто добросовестный труженик и хозяин, а работник

особого склада, соединяющийся в одном лице как производитель и как собственник.

В новых, условиях все без исключения факторы производства должны получить экономическую оценку. Необходимо отметить, что наряду с общими причинами сокращения обеспеченности населения сельхозугодьями, связанной с выбыванием из оборота значительной части земли и сокращении ее плодородия есть ряд других региональных особенностей, не учитывать которые нельзя: низкая сельскохозяйственная освоенность; невысокий природный потенциал и плодородия почв.

Дополнительное вовлечение земель в сельскохозяйственный оборот резко ограничено, в связи с высокой капиталоемкостью мероприятий по освоению земель и мелиорации. С процессом разгосударствления собственности и возникновением новых типов хозяйств на стадии становления весьма ограничены их финансовые и другие возможности. Поэтому рассчитывать на увеличение земельной площади и дополнительное вовлечение земель в оборот в ближайшее время нельзя, а в дальнейшем придется ориентироваться на фактически имеющиеся земельные ресурсы в регионе. Поэтому необходимо более бережно и заботливо подходить к использованию имеющегося плодородия.

Сейчас уже можно утверждать, что первый этап земельной реформы в России завершен. Ликвидирована государственная монополия собственности на землю, введены платное землепользование, разнообразие форм владения и пользования землей. Постепенно формируется новая система земельных отношений, включающая рынок земли, аренду, цены на земельные участки, земельный налог, арендную плату, залоговые цены.

Следующий этап реформы предполагает разработку комплексного механизма земельных отношений, стимулирующего землевладельцев и землепользователей эффективно использовать земельные ресурсы, сохранять их. Необходимо решить вопрос и о более полном использовании земель как источника средств для пополнения центрального и местных бюджетов.

В ходе реформы возникли новые противоречия, связанные с земельными отношениями. Значительная площадь сельхозугодий находится в виде земельных долей у тех, кто ее не обрабатывает. Для сельской интеллигенции, пенсионеров, бывших работников сельхозпредприятий плата за аренду их земли служит важным источником дохода. Владелец земельной доли в качестве арендной платы получает от предприятия-арендатора ряд услуг, таких как вспашка участка под огороды, привоз сена для скота, дров на зиму.

Надо учитывать, что последствия радикальной экономической реформы особенно болезненно сказались на сельском хозяйстве, что обусловлено особенностями этой отрасли. По своей природе сельское хозяйство является разобщенным, в том числе территориально. Поэтому в условиях рынка оно не может на равных отстаивать свои интересы перед монополистами-смежниками. В цепочке межотраслевых связей сельское хозяйство выступает крайним перед потребителем. На нем прямо отразилось резкое снижение

покупательной способности населения при либерализации цен. Немалое значение имеет и то, что сельскохозяйственные предприятия были в еще меньшей степени готовы к переходу на рыночные условия хозяйствования (инфраструктура, изучение рыночного спроса и т.п.), чем предприятия других отраслей

В силу этих и других особенностей сельское хозяйство оказалось в очень тяжелом положении. Резко возросли диспаритет цен и связанная с ним неэквивалентность обмена продукцией.

В аграрном секторе России сложились специфические экономические отношения между непосредственными производителями продовольствия (ассоциации крестьянских хозяйств, фермеры, кооперативы и т.д.) и его покупателями (государство, продовольственные биржи), для которых характерны нарушение эквивалентности обмена, нестабильность связей, взаимная неплатежеспособность, рост цен, отсутствие льготного кредитования и других условий нормального функционирования аграрного сектора. Это привело к ослаблению экономической заинтересованности в повышении объема производства продукции сельского хозяйства.

В современных условиях определяющими факторами изменения структуры сельскохозяйственного производства стали не потребности населения в тех или иных продуктах, а «выгодность» производства, диктуемая ценовой политикой.

Вопрос о купле-продаже земли активно обсуждается на протяжении всех последних лет. Он связан с реализацией права частной собственности в полном объеме, что, по мнению ряда экономистов, имеет большое практическое значение. Во-первых, полагают они, начнется концентрация земель в руках эффективно работающих хозяев. Во-вторых, земля, став капиталом, привлечет в аграрный сектор крупные инвестиции. Село возродится, а производство станет конкурентоспособным. Таким образом, купля-продажа земли рассматривается в качестве недостающего звена в комплексе мер по реализации аграрной реформы и как фактор ускорения реформ в экономике России в целом.

Сегодня можно выделить четыре сегмента земельного рынка. Первый и наиболее значительный представлен рынком садово-огородных участков. Второй сегмент земельного рынка — приобретение земельных участков для последующего извлечения прибыли путем прямой перепродажи или строительства коттеджей с последующей перепродажей. Главными покупателями на этом рынке являются обеспеченные граждане, в том числе предприниматели. В качестве продавцов выступают в основном местные органы власти. Третий сегмент — рынок земельных участков для товарного сельскохозяйственного производства. Пока он практически отсутствует, предложение ощутимо превышает спрос. Продавцами земли выступают бывшие работники сельскохозяйственных предприятий, покупателями — потенциальные фермеры. Четвертый сегмент рынка — выкуп земли

приватизированными предприятиями в соответствии с новым законодательством, предоставляющим им такое право.

Существуют объективные условия оборота следующих участков:

1. Земельные участки, принадлежащие юридическим лицам, занимающимся производством сельскохозяйственной продукции. Участки, не относящиеся к сельхозугодьям, в собственности юридических лиц могут обращаться без ограничения. Участки сельскохозяйственных угодий могут обращаться с ограничением - сохранением целевого использования. Запрещен залог таких земель. Ограничитель оборота - неясный статус земель в собственности юридических лиц.

2. Участки сельскохозяйственных угодий в общей собственности граждан. Участки могут участвовать в обороте только по единогласному решению всех сособственников. Это является серьезным ограничением. Требование к новым пользователям и собственникам - сохранение целевого использования земли. Другие ограничения оборота - запрет на залог таких участков, большое число сособственников, большое число невостребованных земельных долей в общей собственности, что затрудняет принятие решений, труднореализуемая и дорогая процедура регистрации участков и сделок с ними.

3. Земельные доли в сельскохозяйственных землях, принадлежащие коллективам граждан на праве общей собственности.

Наряду с этим существуют важные ограничения оборота земли:

• в части сделок купли-продажи, мены, ренты и пожизненного содержания преимущественное право имеют другие собственники земельных долей;

• громоздкая, труднореализуемая процедура регистрации прав на земельную долю и сделок с ней;

• некоторые сделки требуют выдела участка в натуре (например, аренда земельных долей), но отсутствует узаконенная простая процедура определения местоположения участка;

• система регистрационных платежей в некоторых регионах чрезвычайно удорожает процесс;

•существуют ограничения по выделу участков в счет доли. Эту процедуру можно реализовать только при передаче земельной доли в аренду, получении участка для ведения КФХ и ЛПХ. Нельзя выделить и зарегистрировать участок для продажи, дарения, передачи по наследству;

• регистрационные палаты не имеют практики регистрации сделок с земельными долями, прав на них, что приводит к выставлению требований, которые не может выполнить собственник земельной доли.

4. Участки КФХ. Они могут быть проданы вместе со всем имуществом фермера, может быть продана часть участка. Участок для КФХ может быть продан гражданину для организации КФХ, если он отвечает признакам, указанным в законе «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». При выходе

из КФХ член КФХ не может получить части участка. Участок для КФХ не может быть заложен, кроме случаев залога участка под строением.

Общее ограничение оборота участков 1-4, сформированное общественное убеждение и личное убеждение местных властей создает огромные помехи и даже отказы в регистрации сделок.

5. Участки для ЛПХ, садоводства, огородничества, животноводства, жилищного строительства, находящиеся в собственности граждан. С этими участками разрешены все сделки. Ограничение - высокая доля государственной собственности, отсутствие постоянных документов собственности у большой части собственников, отсутствие кадастровых планов, высокие издержки на проведение землеустроительных работ. Участки для ведения ЛПХ, садоводства, находящиеся в пользовании граждан и в собственности государства могут быть предметом оборота через продажу связанных с землей объектов - строений, многолетних насаждений.

6. Участки в государственной и муниципальной собственности. Эти участки являются предметом аренды и субаренды по согласию с собственником.

Несмотря на ограничение оборота земли, в России существуют для него объективные условия:

• действующее законодательство позволяет собственникам земельных долей и участков осуществлять основные сделки;

• большая часть земель находится в частной собственности;

• собственность на землю раздроблена между огромным числом собственников;

• существует спрос на часть земельных участков.

На практике оборот земель активизируется из года в год.

При решении задачи правового обеспечения рыночного оборота сельскохозяйственных земель следует исходить из необходимости создания условий для усиления конкурентоспособности аграрного сектора как на межотраслевом уровне внутри страны, так и на внешнем продовольственном рынке.

При разработке нормативных документов по правовому регулированию рыночного оборота земель в целом и сельскохозяйственного назначения в частности необходимо решить три группы экономических проблем:

- поддержания экономически обоснованных объемов и структуры рыночного оборота земельных ресурсов;

- предотвращения и преодоления различных деформаций рыночного механизма ценообразования и ценовых параметров земельного рынка;

- сохранения и расширения возможностей активного задействования технико-экономичееких и технологических факторов, способствующих повышению эффективности использования земельных ресурсов.

В этих целях следует создать нормативную базу с учетом разнообразия возможных ситуаций ее правоприменения, причем не только в рамках региональной дифференциации природно-исторических и социально-

экономических условий хозяйственной деятельности. Не менее важно учитывать и особенности существующего земельного рынка. Можно назвать четыре его основных варианта: а) депрессивный рынок, когда и спрос, и предложение на земельные участки крайне ограничены и не имеют тенденции к росту; б) рынок продавца, когда ажиотажный спрос сочетается с депрессивным предложением; в) рынок покупателя, когда депрессивный спрос сочетается с ажиотажным предложением; г) развитый рынок, когда и спрос, и предложение находятся на достаточно высоком уровне, сбалансированы по наиболее распространенным рыночным операциям с землей и характеризуются тенденцией к дальнейшему росту.

Возможны два варианта развития событий: или большая часть продаваемой земли со временем окажется в руках банков, страховых и мультинациональных компаний, всевозможных фондов и профессиональных спекулянтов, или экономический кризис углубится из-за банкротства банков.

Изложенное позволяет сделать вывод, что в условиях всевластия естественных монополий государство может и должно изымать ренту с помощью ценового регулирования без опаски прослыть противником рыночных реформ. Стартовые цены, которые устанавливаются государством, должны уточняться на конкурсной основе при распределении квот добычи сырья. Внесение элементов конкуренции позволяет с течением времени все более ориентироваться на рыночные сигналы при формировании уровня стартовых цен

Анализ процесса формирования и развития рынка земли в Саратовской области позволяет сделать вывод о том, что уровень развития инфраструктуры рынка земли в нашем регионе превышает среднероссийский уровень. Вместе с тем, рынок земли в регионе еще далек от окончательного формирования. Институциональная неполнота менее ярко выражена на саратовском земельном рынке, однако ему так же присуща структурная асимметричность.

Несмотря на значительные трудности в становлении рынка земли в России, необходимость продвижения по пути рыночных реформ делает разработку экономической оценки рынка земли и проблем, связанных с его становлением и развитием достаточно перспективной и способной дать интересные теоретические результаты и полезные практические рекомендации.

Таковы основные выводы проведенного диссертационного исследования. Учитывая всю сложность предмета исследования, трудности методологического порядка, автор не претендует на всестороннюю проработку и исчерпывающее решение проблемы. Многие вопросы в работе только поставлены и требуют дальнейшего изучения.

Основные положения и выводы диссертационного исследования были отражены в следующих публикациях:

1. Аблязов И.Ш. Рентные отношения и оборот земли в современной рыночной экономике // Проблемы развития рыночной экономики России. -Саратов: Издат. центр СГСЭУ, 2004. - 0,7 п.л.

2. Аблязов И.Ш. Необходимость и сущность институционализации частной собственности на землю // Социально-экономическое развитие России: Проблемы, поиски, решения: Сб. науч. тр. по итогам научно-исследовательской работы СГСЭУ в 2004 году. - Саратов: Издат. центр СГСЭУ, 2005.-0,4 п.л.

3. Аблязов И.Ш. Проблемы развития рынка земли в российской экономике // Трансформация социально-экономических отношений в современных экономических условиях. - Пенза: Издат. центр ПГУАиС, 2005 г. - 0,2 п.л.

4. Аблязов И Ш. К вопросу о месте и роли рынка земли в современной российской экономике // Проблемы развития рыночной экономики России. -Саратов: Издат. центр СГСЭУ, 2004. - 0,6 п.л.

5. Аблязов И.Ш. Особенности регулирования рынка земли в российской экономике. - Саратов: Издат. центр СГСЭУ, 2005. - 2,1 п.л.

Подписано в печать Бумага типогр. № 1 . Печать офсетная. Заказ /¿8.

Формат 60x84 1/16. Гарнитура "Times". Уч.-изд. л. 1,25 . Тираж 100 экз.

Издательский центр Саратовского государственного социально-экономического университета 410003, Саратов, ул. Радищева, 89

19

¡o

m »i/,