Организационно-экономический механизм регулирования земельного рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономический механизм регулирования земельного рынка"

На правах рукописи

Гвоздева Ольга Владимировна

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА

Специальность: 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: землеустройство

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Воронеж 2004

Диссертационная работа выполнена на кафедре землеустройства Воронежского государственного аграрного университета им. К. Д. Глинки

Научный руководитель: доктор сельскохозяйственных наук, профессор

Постолов Виктор Дмитриевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Горлов Виктор Васильевич

Зашита состоится 31 марта 2004 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета Д.220.010.02 в Воронежском государственном аграрном университете им. К. Д. Глинки по адресу:

394087, г. Воронеж, ул. Мичурина 1.

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке Воронежского государственного аграрного университета им. К. Д. Глинки.

Автореферат разослан «2,0» февраля 2004 года

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономичесю

кандидат экономических наук, доцент Васин Василий Иванович

Ведущая организация: ОАО «ЦЧОНИИГипрозем»

профессор

Актуальность темы исследования. В последние годы наметились позитивные сдвиги в реформировании земельных отношений и развитии земельного рынка Российской Федерации. Рыночный характер использования земельных ресурсов закреплен в комплексе законов о земле.

Развитие рынка земли в постсоветский период осуществлялось одновременно с процессами приватизации и переходом к многообразию форм собственности. Поэтому и рынок, и механизм его развития формировались не в соответствии с каким-либо алгоритмом, известным в истории человечества, а стич, хийным образом, по мере созревания условий рыночной деятельности. В результате приоритетным направлением в активизации сделок с землей закономерно стали арендные отношения в самых различных формах и проявлениях. Формирование других сегментов рынка земли замедлено. Только в начале нового столетия после полной легализации частной собственности на землю начали активизироваться купля-продажа, дарение, наследование и другие формы рыночного оборота земли. Тем не менее, развитие земельных отношений не привело пока к полному развертыванию рыночных отношений в сделках с землей. Поэтому проблема формирования земельного рынка является, несомненно, актуальной и требует целенаправленной работы и неотложного ее решения уже в ближайшие годы.

Степень разработанности проблемы. Мировая экономическая мысль накопила богатый теоретический и практический опыт в отношении рынка земли. Фундаментальные положения теории рынка земли составляют идеи классиков экономической мысли: К. Марса, Д. Рикардо, А. Смита и других.

Значительный вклад в развитие теории земельных отношений и формирования рынка земли внесли В.В. Милосердое, И.Б. Загайтов, В.Н.. Хлыстун, А.А. Варламов, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Харрисон и др.

Совершенствованию рентных и арендных отношений посвящены труды многих советских, российских и других ученых: Е.С. Строева, В.Е. Коптева-Дворникова, Н.В. Комова, B.C. Шаманаева, Ю.А. Цыпкина, СИ. Сая, В.В. Ала-

коза А.З. Родина, СИ. Носова. С.А. Никольского, В.И. Кирюшина, Н.А. Кузнецова, П.Ф. Лойко.

Высокую значимость в решении целого ряда проблем формирования рынка земли имеют работы А. Борисенко, М. Рисина, И. Янакиева, С.А. Горла-нова, Н.Т. Назаренко, Ю.Ю Попова, В.И. Киселева, Н.В. Комова, Т. Д. Обухов-ской, В.Ф. Спиридонова, Г. И. Шмелева и др.

При достаточно большом количестве публикаций по проблемам земельных отношений, на наш взгляд, требуют углубленного изучения факторы и особенности формирования земельного рынка и его инфраструктуры. Недостаточно полно разработана концепция регулирования земельного рынка, как на федеральном, так и на региональном уровне управления экономикой. Кроме того, дискуссионный характер носят вопросы, связанные с экономической оценкой земли, экспертной, нормативной и рыночной оценкой цены земли. Неполно исследованы вопросы количественного учета избыточного дохода с земли как экономической основы формирования земельных отношений.

Актуальность перечисленных проблем и необходимость их практического решения предопределили выбор темы, цель и задачи исследования.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в изучении и совершенствовании концептуальных и методических подходов развития рынка земли и обосновании комплекса мер по государственному регулированию рынка земли, формированию его инфраструктуры, обеспечивающего оптимизацию земельных отношений в условиях экономического кризиса и последующего оживления экономики.

В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы и определены следующие задачи:

- изучена структура рынка земли на региональном уровне;

- исследованы и обобщены вопросы и методы государственного регулирования рынка земли;

- проанализирован современный методический подход к оценке земли и предложенз ее усовершенствованная методика;

- изучены проблемы формирования территориальной модели рынка земли в регионе и на этой основе предложена методика моделирования цены земли;

- определены перспективные формы земельных отношений на различных этапах становления земельного рынка;

- сформулированы предложения по развитию инфраструктуры и совершенствованию отношений между субъектами рынка земли.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является'со-вокупность социально-экономических отношений по поводу использования земли и сделок с землей.

Объектом исследования послужил земельный фонд и операции с земельным фондом Воронежской области.

Источником информации для проведения исследований явились материалы Госкомстата Российской Федерации, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Комитета статистики Воронежской области, годовые отчеты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Воронежской области.

Методология и методика исследования. Методологической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых-экономистов по формированию и развитию рынка земли, законодательные акты, программные документы и постановления правительства, затрагивающие вопросы земельных отношений.

В работе использованы экономико-математический, экономико-статистический, монографический, абстрактно-логический и другие методы экономических исследований.

Научная новизна исследования заключается в углублении теоретических и методических положений по формированию рынка земли и его регулированию на региональном уровне.

Основными элементами научного вклада и предметом защиты являются следующие теоретические, методические и практические результаты:

1) уточнены и дополнены этапы становления и развития земельных отношений и земельного рынка в Воронежской области;

2) уточнены приоритетные направления формирования земельного рынка и развития его структуры, обеспечивающие содействие совершенствованию земельных отношений в условиях рыночной экономики;

3) предложен усовершенствованный вариант методики оценки земли;

4) предложена модель рынка земли в регионе и методика цены земли;

5) сформулирована и разработана методика по развитию инфраструктуры рынка земли и совершенствованию земельных отношений между участниками рыночного оборота земли.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные положения и научные выводы имеют практическую направленность и могут быть использованы региональной администрацией для развития рынка земли и совершенствования земельных отношений, для решения проблемы выравнивания условий хозяйственной деятельности на селе.

Наиболее значимыми для практического использования являются:

1) усовершенствованный вариант методики оценки земли;

2) методика оценки рыночной цены земли в регионе;

3) предложения по развитию инфраструктуры рынка земли и совершенствованию земельных отношений.

Развитие системы налогообложения, изучение инвестиционной привлекательности и многие другие вопросы и проблемы аграрной сферы могут быть решены на основе предложенных разработок.

Теоретические и практические разработки, выполненные в диссертационном исследовании, целесообразно использовать в учебном процессе аграрных вузов при подготовке высококвалифицированных специалистов, а также при переподготовке и повышении квалификации главных специалистов региональных администраций и сельскохозяйственных предприятий.

Проведенные исследования явились составной частью работ, выполненных в соответствии с планом научных исследований межкафедральной пробле-

мы по разделу №14 «Разработка научно-методических основ землеустройства и информационного обеспечения рационального использования и охраны земельных ресурсов ЦЧЗ в условиях рыночных отношений» (номер государственной регистрации 01.96.0051696).

Апробация результатов исследования. Теоретические положения, практические результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях в 2000 -2003 гг. (г. Воронеж).

Ряд рекомендаций и предложений автора приняты к внедрению в комитете по земельным ресурсам и землеустройству по Воронежской области, в отделе земельных отношений администрации Воронежской области, что подтверждено соответствующими справками о применении и внедрении научно -исследовательских разработок в агропромышленном производстве.

Основные положения диссертации нашли отражение в 5 печатных работах, общим объемом 0,9 п.л., в том числе авторских 0,6 пл.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 177 страницах машинописного текста, содержит 14 таблиц, 22 рисунка и 11 приложений. Список литературы включает 126 литературных источников, в том числе 6 на иностранных языках.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, показана степень разработанности проблемы, сформулированы цель и задачи исследования, указаны предмет и объект исследования, определены научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе - «Экономико-правовые условия становления и функционирования земельного рынка» - исследованы вопросы становления и развития рынка земли.

В работе изучена сущность категории «земельный рынок», определена группа соответствующих ей производственных отношений, проанализированы условия формирования и структура современного рынка земли.

В классическом понимании рынок - это социально-экономический механизм взаимодействия покупателей и продавцов, реализующих свои интересы на принципах свободной конкуренции. Главными регуляторами рынка являются спрос, предложение, цена и конкуренция.

Земля — совершенно специфический объект рыночных отношений. Она не создана трудом людей и потому не должна становиться товаром. Являясь незаменимым ресурсом, земля способна приносить доход тому, кто ее использует. Поэтому в основе мотивации субъектов рынка земли лежит не отношение к земле как товару, а интерес к присвоению продукта земли. Поэтому земельный рынок представляет собой систему социально-экономических отношений между людьми, складывающихся по поводу присвоения продукта земли, которая создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных свойств.

Рынок земли как саморегулирующая система включает в себя семь основных элементов (спрос, предложение, цена, менеджмент, инфраструктура, маркетинг, деловые процедуры) и выполняет функции уравновешивания спроса и предложения, установления равновесных цен на земельные участки, информирования о ценах, спросе, предложении, перераспределения земельных ресурсов между сферами деятельности наиболее эффективным образом, поддержки свободы предпринимательства и выбора сферы деятельности и другие.

Вопрос о товарном обороте земли, особенно об ее купле-продаже, активно обсуждается на протяжении всех последних лет.

Отечественные ученые (Строев Е.С., Лапшин М.И., Харитонов Н. и др.) полагают, что легализация купли-продажи земли преждевременна в России. Однако основные условия для товарного оборота земли уже сформированы. Да и купля-продажа земли - лишь одна из форм существования самого рынка земли, но не его основное содержание, которое заключается в функционировании

специфической группы отношений по поводу эксплуатации земли и присвоения ее продукта.

Формирование рынка земли и его важнейшего сегмента — купли-продажи - связано с реализацией права частной собственности в полном объеме, что, по мнению ряда экономистов (А. А. Никонов, Г.А. Волкова, А.К. Голиченкова, О.М. Козырь, Э.Н. Крылатых, И.А. Иконицкая и др.), имеет большое практическое значение. Во-первых, полагают они, начнется концентрация земель в руках эффективно работающих хозяев. Во-вторых, земля, став капиталом, привлечет в аграрный сектор крупные инвестиции. Село возродится, а производств во станет конкурентоспособным. Таким образом, купля-продажа земли рассматривается в качестве недостающего звена в комплексе мер по реализации аграрной реформы и как фактор ускорения реформ в экономике России в целом.

В основе системы отношений земельного рынка находятся отношения по поводу присвоения продукта и дохода (в том числе избыточного дохода) с земли. «Цена земли есть не что иное, - говорил Маркс - как капитализированная рента. Раз продается земля, она продается как приносящая ренту».

По нашему мнению, в основе формирования рынка земли лежит не просто рента как часть избыточного дохода с земли, присваиваемая ее собственником, а весь избыточный доход, который становится объектом распределения между субъектами земельного рынка в процессе товарного оборота земли.

Исследование секторальной структуры земельного рынка позволяет выделить три сектора, различающиеся по объектам купли-продажи и мотивам поведения покупателей и продавцов.

Первый сектор - продажа и покупка земельных участков гражданами и их объединениями для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного строительства и дачного хозяйства.

Второй - продажа земель, где субъектами отношений выступают местные органы власти, граждане и их объединения, юридические лица, для предпринимательства в несельскохозяйственных сферах деятельности.

Третий - это рынок земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

В каждом из секторов»автор выделяет несколько сегментов: купля-продажа, аренда в различных ее проявлениях, залог земли, дарение.

Как секторы земельного рынка, так и их сегменты развиты неодинаково. В современных условиях товарный оборот земли существует преимущественно в форме аренды земли. Купля-продажа, а также залог земли практически не развиты. На стадии становления находится рынок земли сельскохозяйственного назначения. Практически отсутствует рынок земель лесного фонда.

Переход к цивилизованному и эффективно функционирующему в интересах общества земельному рынку — долгий процесс. По нашему мнению, эту работу надо начинать с создания инфраструктуры и, прежде всего, с завершения полной инвентаризации земель, землевладельцев и землепользователей.

Эффективное развитие и регулирование рынка земли требует:

- совершенствования кадастровой оценки территории земель и формирования электронной базы данных о землепользователях, сервитутах и обреме-нениях земельных участков, их качественном состоянии и оценочной стоимости;

- проведения работ по зонированию территории Российской Федерации не только по их функциональному и целевому назначению, но также по признаку выделения локальных рынков земли и их региональных формирований;

- накопления долговременной информационной базы данных и оперативно-статистической информации об операциях с земельными участками, о конъюнктуре рынка и рыночной цене земли;

- информированности населения о состоянии рынка земли, гласности аналитических материалов о направлениях и перспективах его развития;

- разработки и использования государственной программы по административно-правовому и экономическому регулированию земельного рынка.

В качестве важнейшей проблемы становления и развития регулируемого рынка земли в первой главе обсуждается методологическая основа экономической оценки земли: проблема формирования ренты и цены земли.

Во второй главе — «Особенности функционирования земельного рынка в условиях Воронежской области» - освещены вопросы развития земельного рынка в Российской Федерации и особенности его формирования в Воронежской области, а также исследованы проблемы формирования рыночной цены земли и выполнено моделирование цены земли по отдельным сегментам земельного рынка.

Изучение истории проведения аграрной реформы и становления земельного рынка в России позволило автору работы выделить четыре этапа развития земельных отношений.

1 этап осуществлен в 1985-1991 гг. Его содержанием явилась некоторая демократизация землепользования. Итогом первого этапа автор считает развитие арендных отношений. Эти отношения развивались в форме частичной (внутрихозяйственной) аренды, полной аренды и аренды с правом выкупа.

2 этап включает период 1991-1994 гг. Он характерен двумя важнейшими признаками: выделением земельных долей и началом купли-продажи земли. Итогами второго этапа развития земельных отношений, по нашему мнению, являются:

• формальное распределение земель на земельные доли и условная приватизация (без фактического выделения) участков;

• активное бесплатное выделение земельных участков под индивидуальное

жилищное строительство, коллективное садоводство и огородничество;

• официальное признание и введение механизма купли-продажи земли.

Период 1994-1998 гг. является третьим этапом развития земельных отношений. Он ознаменовался реальным становлением рынка земли, когда законодательством были предусмотрены передача земельных долей по наследству, выделение для личного подсобного или фермерского хозяйства, а также для сдачи в аренду, продажа, дарение, обмен, внесение в уставный капитал или

паевой фонд предприятий. Наиболее значимый результат третьего этапа - уничтожение мотивации мелких владельцев земельных долей к выделению и защите своих долей, обезземеливание пенсионеров и неработающих граждан.

В 1998 г. (по настоящее время) начался четвертый этап развития земельных отношений в России. Он связан с активным реформированием предприятий в сельском хозяйстве и осуществление процедуры перевода собственности и части земельного фонда во вновь создаваемые предприятия различных форм хозяйствования, активное решение части проблем организации рынка земли, преимущественно формирование правового обеспечения рынка земли. Названный этап характерен изменением направления процесса формирования частной собственности на землю от мелких долей в сторону формирования крупных латифундий, в форме агрофирм, агрокомбинатов и совместных предприятий. Владение землей юридически пока остается за владельцами земельных долей, фактически же переходит к ее использующим предприятиям и, соответственно, их собственникам.

Изучение динамики развития земельных отношений в Воронежской области показало, что пока не все условия формирования товарного оборота земли развернуты на практике. Так, не завершен процесс передачи земли в собственность, не установлена до сих пор полная экономическая ответственность собственников за использование земли (формируются отношения владения и распоряжения землей не собственниками, в то время как ответственность юридически возложена на владельцев земельных долей), не обеспечена в должной мере защита права собственности на землю.

По состоянию на 1 января 2003 года 57,9 % земли Воронежской области используется на правах аренды, 22,3% земельного фонда передано в ненасле-дуемое пользование. Это свидетельствует о наибольшей развитости сегмента земельного рынка, ориентированного на арендные отношения.

Рынок купли-продажи в области развивается достаточно медленно и в настоящее время охватывает всего 0,04% земельного фонда области. Основная часть сделок по купле-продаже в течение третьего этапа реформы осуществля-

лась для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства и огородничества -2-2,5 тыс. сделок в год по каждому направлению (рис. 1). В ходе четвертого этапа развитие получили сделки с землей под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Спрос на садоводческие участки остался на уровне 19951997 гг.

Изучение динамики площади земли, вовлеченной в рыночный оборот, показывает, что рынок имеет тенденцию к медленному развитию. В 1999 г. наблюдался всплеск площади продаваемых участков при сохранении общего количества сделок на уровне 1997-1998 гг. (рис. 1, рис. 2). Это объясняется укрупнением участков, покупавшихся под жилищное строительство, в результате активизации вложений в недвижимость в условиях неопределенности экономической ситуации в стране после августа 1998 г. Этот вывод подтверждается незначительными изменениями в спросе на землю для ведения ЛПХ и садоводства как менее ценную с позиции последующей спекуляции участками.

После 1999 г. масштаб рынка купли-продажи земли в Воронежской области уменьшился практически до уровня 1998 г. и имеет тенденцию к плавному росту.

В работе рассмотрены прикладные модели формирования ренты и цены земли. На основе изучения марксистской теории ренты и современной теории экономической ренты сформулирован прикладной подход к количественной оценке ренты как избыточному доходу земли.

В отличие от современных методических подходов к изучению товарного оборота земли, автор предлагает в качестве экономического базиса рассматривать не ренту (например, дифференциальную, как это делается в рамках Земельного Кадастра), а весь избыточный доход земли как разницу между общественной (рыночной) и индивидуальной ценой производства продуктов земледелия. Только избыточный доход в форме прямого дохода или экономии (в случае использования для ЛПХ и садоводства) служит объяснением всего многообразия проявлений рынка земли.

Количество зарегистрированных сделок по купле-продаже участков в Воронежской области

1995 1997 1999 2001

Годы

Рис. 1

Площадь земли в сделках по купле-продаже в Воронежской области

1995 1997 1999 2001

Годы

Рис. 2

В табл. 1 показан уровень цен на участки при купле-продаже и при формировании арендных отношений в Воронежской области в 2002 году. Продаваемые из государственного фонда земли и муниципальных фондов участки различались по цене не менее чем в 26,6 раза. Наиболее дорогими были участки, покупаемые гражданами для предпринимательских целей (426 тыс. рублей за 1 га). Уровень арендной платы за землю государственной и муниципальной собственности в 2002 году различался в 2800 раз. В результате соотношение между арендной платой и ценой земли в области колебалось в диапазоне 1,1356,6%, хотя в рамках Земельного Кадастра процент капитализации принят на уровне 3%. Это показывает монополизм в системе ценообразования (при аренде и при продаже) со стороны местных администраций (отсутствие конкуренции), который в настоящее время является одним из главных факторов формирования предложения земли.

Для иллюстрации предложенного в работе методического подхода выполнены расчеты по оценке недостатков ценообразования, которые показали, что ставки арендной платы:

• завышены для земли, используемой в коммерческих целях;

• занижены для участков под жилищное строительство;

• максимальная расчетная сумма арендной платы по всем категориям участков более чем в два раза меньше фактической суммы арендной платы;

что цены на землю:

• при продаже предприятиям и организациям занижены;

• при продаже гражданам для индивидуального жилищного строительства завышены;

По нашим расчетам в целом за счет оптимизации продаж земли область могла бы получить дополнительные средства в размере не менее 180 млн. рублей против 106 млн. рублей, перечисленных фактически. Сложившийся рынок земли не стимулирует жилищное строительство и предпринимательскую деятельность граждан.

Таблица 1. Соотношение цены и арендной платы при сделках с государственными и муниципальными неза-_строенными участками в Воронежской области (2002 г.)_ „_- _

Продажа государственных и муниципальных участков купля-продажа аренда в виде твердых платежей Процент капитализации, %

участков, ед. га , 2 р./ м участков, ед. га р./м2

Всего 364 535,7 4,67 79133 355740 0,22 4,65

в городах и поселках - всего 225 507,8 4,45 15036 4713,1 11,09 249,4

в т, ч.: предприятия и организации 33 472,8 4,16 2943 3463,7 14,83 356,6

прочие 192 34,9 8,34 12093 1249,4 0,72 8,6

в городах и поселках для ИЖС, ЛПХ, садоводства 150 32,6 7,78 9738 1100,7 0,16 2,1

в т. ч.: в поселениях до 20 тыс. чел. 34 4,2 2,33 336 31,3 0,19 8,3

21-50 тыс. чел. 53 3,5 1,60 6201 608 0,17 10,5

51-100 тыс. чел. 63 24,9 9,57 199 12,4 0,28 3,0

для предпринимательской деятельности 23 1,16 42,6 1680 707,8 28,00 65,7

в сельских населенных пунктах - всего 116 26,8 7,35 25477 29705,2 0,08 1,1

в т. ч.: для ИЖС, ЛПХ и садоводства 105 5,1 6,05 24850 10884 0,03 0,6

вне населенных пунктов 0 0 0 36940 320614 0,01 -

Оценка операций без учета сделок с предприятиями и гражданами для предпринимательских целей и без сделок по аренде вне населенных пунктов 308 61,7 7,91 37570 30955 0,11 1,37

Для анализа рынка и его основных сегментов выполнен комплекс расчетов по изучению рыночного спроса. В результате исследования выявлено, что характер зависимости цены и площади участков в области с 1999 по 2002 гг. изменился в сторону понижения цены (рис. 3). В работе выявлены основные причины сложившейся ситуации.

В третьей главе - «Совершенствование организационно-экономического механизма регулирования земельного рынка» - рассматриваются практические вопросы применения сформированного методического подхода к оценке избыточного дохода с земли и проблемы развития инфраструктуры рынка и его регулирования.

В разделе выполнены расчеты, которые показывают, что в экономических условиях последних лет в сельском хозяйстве Воронежской области не только не образуется избыточный доход с земли, но не обеспечивается даже поддержка процесса простого воспроизводства плодородия земли. В анализе использованы два метода: регрессионный анализ и балансовый метод.

Линейное уравнение зависимости урожайности от уровня производственных затрат имеет вид : Y = 20,5245 + 0.00374Z, где Y - урожайность, ц/га; Z -производственные затраты в расчете на 1 га посева. Выявленная связь показывает, что в расчете на каждую тысячу рублей, вложенных в производство, обеспечивается отдача в размере примерно 3,74 ц/га дополнительной продукции (в весе после доработки). Это означает, что производство каждой дополнительной единицы продукции в расчете на гектар требует 276 рублей затрат. При фактической средней цене пшеницы в Воронежской области в размере 119,62 р./ц дополнительные текущие затраты не возмещаются. Это вызывает целый комплекс негативных следствий, поскольку зерно и продукция зернового производства занимают в структуре продаж растениеводства примерно 47% (по данным 2002 г. для Воронежской области).

Балансовый метод воспроизводства плодородия реализован при расчете технологических карт производства зерна. По результатам анализа выяснено, что минимальный уровень текущих вложений в производство озимых зерновых

Зависимость цены земли от площади участков, вовлеченных в процесс купли-продажи в Воронежской области

культур соответствует примерно 6-6,5 тыс. рублей в расчете на 1 га. Если фактически реализуется меньшая сумма при том же технологическом комплексе рабочих операций при выращивании культуры, это означает лишь ориентацию на истощение почвенного плодородия. В 2002 г. производственные затраты при возделывании 1 га озимой пшеницы варьировали в диапазоне 1-5 тыс. рублей, что является экономическим свидетельством хищнического использования земли. За счет минерализации гумуса до сих пор обеспечиваются урожаи озимой пшеницы 40 и выше центнеров с гектара.

Как регрессионный анализ, так и балансовый метод показывают отсутствие избыточного дохода в зерновом хозяйстве.

В таблицу 2 помещен фрагмент оценки избыточного дохода земли по районам области. Расчеты выполнены для двух вариантов:

• первый - ориентирован на учет режима простого воспроизводства и сохранения плодородия почв;

• второй - учитывает фактическую экономическую ситуацию в регионе.

Дефицит стоимости продукта для обеспечения простого воспроизводства

превышает размер фактических затрат на единицу площади земли. Даже в условиях, когда предприятия не заботятся о сохранности плодородия, псевдоизбыточный доход (вариант 2) положителен не всегда.

На примере зернового подкомплекса в диссертации показана относительная эффективность создания агропромышленных форм хозяйствования, которые способны выжить в кризисных условиях. Однако и такие предприятия не могут поддерживать плодородие и по экономическим причинам вынуждены его истощать. По нашим оценкам избыточный доход от торговли продукцией земледелия будет формироваться, только когда будет преодолена отметка 7-9% рентабельности после обеспечения простого воспроизводства плодородия. До тех пор на рынке земли в Воронежской области формируются отношения (например, арендные) по поводу изъятия части стоимости ресурсов субъектов хозяйствования на земле в пользу ее собственников. Мы считаем, что этот процесс является резко негативным и углубляет аграрный кризис, не позволяя

Таблица 2. Оценка индивидуальной цены производства и избыточного дохода в зерновом хозяйстве ' _ по районам Воронежской области (по данным за 2002 г., фрагмент)_

Районы области Урожа й-ность, ц/га Цена продук ции, р./ц' Фактические затраты, р./га Нормативная себестоимость, р./ц Нормативные зараты, р./га Индивидуальная цена, - р./га Избыточный доход, р'./га

Вариант 1 Вариант 2 Вариант 1 Вариант 2

Воронежская об-у ласть 23,07 122 2304 287,47 6633 8224 2857 -5410 -42

Аннинский 23,85 118 1931 280,9 6699 8306 2394 -5492 420

Борисоглебский 14,31 100 1424 418,13 5982 7418 1766 -5987 -335

Бутурлиновский 22,88 122 2273 289,15 6617 8205 2819 -5413 -27

Верхиемамонский 25,00 118 1907 271,95 6800 8432 2365 -5481 586

Верхнехавский 24,67 127 2698 274,43 6770 8395 3346 -5262 -212

Воробьевский 28,27 117 1914 251,21 7102 8807 2373 -5499 935

Грибановскнй 17,91 100 1875 347,71 6228 7723 2325 -5932 -534

Каширский 17,41 120 2167 355,61 6192 7678 2687 -5589 -597

Лискинский 24,13 134 2546 278,62 6723 8337 3157 -5103 76

Нижнедевицкий 23,67 123 2271 282,38 6683 8287 2816 -5376 95

Новоусманский 18,97 114 2267 332,4 6306 7820 2811 -5657 -648

Ольховатский 22,26 124 2240 294,94 6565 8140 2778 . -5380 -18

Острогожский 23,98 141 2692 279,8 6710 8321 3338 -4939 43

Панинский 25,08 135 3022 271,41 6806 8440 3747 -5054 -362

инвесторам войти в отрасль без ущерба плодородию земли и затрудняя ее товарный оборот.

В соответствии с выделенными этапами земельной реформы и становления рынка рассмотрено развитие различных форм земельных отношений. Исследование позволяет автору выделить два предстоящих этапа в развитии земельных отношений и рынка земли.

Пятый этап (с 2004 г. примерно по 2007-2009 гг.) будет характеризоваться обезземеливанием массы населения и формированием армии наемных рабочих в сельском хозяйстве. Его результатом станет окончательное упрочение капиталистического способа производства на селе. Этот процесс, как ожидает автор, будет сопровождать активизация спекуляций с землей и соответствующее этому развитие инфраструктуры ее рынка. Экономической основой развития здесь станет пока не избыточный доход с земли, а скупка земли за бесценок.

Шестой этап в развитии земельных отношений (после 2007-2009 гг.) будет иметь основным содержанием формирование реального избыточного дохода, окончание активной купли-продажи земли и развитие арендных отношений. Только на этом этапе будет возможно развертывание ипотечного сектора рынка земли в связи с повышением инвестиционной привлекательности земледелия.

В работе предложены приоритетные направления расширения товарного оборота земли в рамках будущих этапов развития. В соответствии с этим автором предложен комплекс мер по развитию инфраструктуры и регулированию сделок с землей на перспективу.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

I. Анализ процесса формирования и развития рынка земли позволяет выделить шесть этапов:

первый - характеризуется преимущественным развитием арендных отношений;

второй - характерен выделением земельных долей и началом купли-

продажи земли;

третий - связан с формированием условий для создания крупной земельной собственности;

четвертый - связан с активным реформированием мелких и крупных предприятий в сельском хозяйстве и осуществлением процедуры перевода части земельного фонда во вновь создаваемые предприятия различных форм хозяйствования и формированием правового поля рынка земли;

пятый - будет характеризоваться обезземеливанием массы населения и формированием армии наемных рабочих;

шестой - будет иметь основным содержанием формирование реального избыточного дохода, окончание активной * купли-продажи земли* и развитие арендных отношений.

2. Процесс формирования и развития рынка земли в Воронежской области имеет положительные и отрицательные результаты. К первым относятся: появление различных форм собственности - на землю, создание нормативно-правовой базы регулирования земельных отношений, способствующей развитию земельного рынка. Ко вторым относятся: отсутствие организационно-экономического механизма государственного регулирования земельных отношений и рынка земли, земельного банка, земельного суда и другие.

3. Цена земли в условиях ее товарного оборота является специфическим отражением стоимости среднего продукта земли как средства производства в той его части, что превышает индивидуальную цену производства и существует в форме капитализированной стоимости этой избыточной части продукта.

4. Главными причинами, сдерживающими развитие земельного рынка, являются:

• диспропорции в формировании групп субъектов рынка земли, в том числе, недостаточное количество юридических лиц, являющихся собственниками участков,- незавершенность процесса приватизации, виртуальность приватизации сельскохозяйственных земель;

• низкая платежеспособность и социально-экономическая пассивность населения ввиду низкого уровня доходов и высокой неравномерности их распределения по группам населения.

Эффективное развитие регулируемого рынка земли и совершенствования земельных отношений возможно при создании организационно-экономического, экологического и правового механизма управления земельными ресурсами на всех трех уровнях: федеральном, региональном, муниципальном.

5. При изучении состояния рынка земли необходимо использовать фактический процент капитализации рентных доходов в качестве индикатора развития рыночных отношений по поводу хозяйственного оборота земли и конкуренции на рынке.

6. Развитие рынка земли целесообразно осуществлять в приоритетном формировании инфраструктуры рыночных отношений и, прежде всего, предприятий с различными формами собственности для создания конкурентной среды в отраслях инфраструктуры и понижения трансакционных издержек.

7. В сфере государственного регулирования земельных отношений, в том числе и в сфере товарного оборота земли, необходимо отказаться от администрирования и перейти к регулированию рыночных отношений с разработкой стратегии и тактики и информированием собственников о целях и задачах в этой сфере, разграничением функций и полномочий органов, осуществляющих государственное регулирование рыночной экономики.

8. В работе предложена методика по совершенствованию оценки земли, где необходимо учитывать не относительную величину избыточного дохода -дифференциальный доход, а абсолютный размер избыточного дохода в земледелии с организацией мониторинга индивидуальной цены производства, учитывающей как оценку цены спроса, так и цены предложения с учетом факторов ценообразования.

9. В диссертации предлагается методический подход к количественной оценке избыточного дохода с земли в кризисных условиях и других фаз эконо-

мических циклов в земледелии. Важнейшим его преимуществом является возможность учета различий в достигнутом уровне культуры земледелия, последствий загрязнения окружающей среды, микрозональных особенностей массивов земельных угодий — всех тех природных факторов, которые трудно поддаются учету в традиционных математических моделях.

10. В качестве основных направлений развития инфраструктуры рынка земли предлагается формирование адекватной фискальной политики для выравнивания условий предпринимательской деятельности, создание сети риэлтерских организаций, создание региональной земельной биржи, активизация ипотечных сделок со стороны банковских учреждений, государственная поддержка эффективного механизма защиты отечественных товаропроизводителей с целью формирования экономического базиса земельных отношений для получения избыточного дохода с земли.

По теме исследования опубликованы следующие работы:

1. Гвоздева О.В. Последствия экономических и земельных преобразований в России / О.В. Гвоздева // Актуальные направления стабилизации и развития агропромышленного производства: Материалы Ы студ. науч. конф. - Воронеж: ВГАУ, 2000. - С.99-100. (0,13 п. л.)

2. Гвоздева О.В. Аренда как форма коммерческого использования земли по материалам Воронежской области / О.В. Гвоздева // Аграрная наука в начале XXI века: материалы международной научно-практической конференции молодых ученых и специалистов. Часть П - Воронеж: ВГАУ, 2001. — С. 117-119. (0,19 п. л.)

3. Гвоздева О.В. Формирование земельного рынка /Анненкова Е.Ю., Гвоздева О.В. // Геодезия, кадастр и землеустройство: Сборник науч. трудов / Воронеж, гос. аграр.ун-т им. К.Д. Глинки. - Воронеж: ВГАУ, 2001. — С. 111114. - 0,26 п.л. (В соавторстве, собственных - 0,1 п.л.).

4. Гвоздева О.В. Социально-экономические и экологические проблемы развития территории сельских населенных пунктов / Анненкова Е.Ю., Аннен-

ков П.Н., Гвоздева О.В. // Геодезия, кадастр и землеустройство: Сборник науч. трудов / Воронеж, гос. аграр.ун-т им. К.Д. Глинки. - Воронеж: ВГАУ, 2001. - С. 62-65. - 0,19 п.л. (В соавторстве, собственных - 0,05 пл.).

5. Гвоздева О.В. Кадастровая оценка земельных ресурсов в сельскохозяйственном природопользовании / О.В. Гвоздева // Вклад молодых ученых в развитие аграрной науки в начале XXI века: материалы Межрегиональной научно-практической конференции молодых ученых и специалистов, посвященной 90-летию Воронежского государственного аграрного университета им. К.Д. Глинки. Часть I - Воронеж: ВГАУ, 2003. - С. 174-176. (0,13 п.л.)

Тип. ВГАУ, зак. 497 - 2004 г., т. 100 экз., объем 1,0 п. л.

IP - 3727

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гвоздева, Ольга Владимировна

Введение

Глава I. Экономико-правовые условия становления и функционирования земельного рынка

1.1. Сущность, структура и проблемы земельного рынка

1.2. Методология современной оценки рыночной стоимости земли.

1.3. Государственное регулирование земельных отношений как фактор решения организационных проблем земельного рынка.

Глава II. Особенности функционирования земельного рынка в условиях

Воронежской области

2.1. Анализ развития земельного рынка.

2.2. Условия формирования рыночной цены земли.

2.3. Моделирование цены по отдельным сегментам земельного рынка.

Глава III. Совершенствование организационно-экономического механизма регулирования земельного рынка.

3.1. Использование математической модели дифференциального дохода и платности землепользования.

3.2. Развитие форм взаимоотношений субъектов рынка земли.

3.3. Совершенствование инфраструктуры рынка и механизма оборота земель.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономический механизм регулирования земельного рынка"

Актуальность темы исследования. В последние годы наметились позитивные сдвиги в реформировании земельных отношений и развитии земельного рынка Российской Федерации. Рыночный характер использования земельных ресурсов закреплен в комплексе законов о земле.

Развитие рынка земли в постсоветский период осуществлялось одновременно с процессами приватизации и переходом к многообразию форм собственности. Поэтому и рынок, и механизм его развития формировались не в соответствии с каким-либо алгоритмом, известным в истории человечества, а стихийным образом, по мере созревания условий рыночной деятельности. В результате приоритетным направлением в активизации сделок с землей закономерно стали арендные отношения в самых различных формах и проявлениях. Формирование других сегментов рынка земли замедлено. Только в начале нового столетия после полной легализации частной собственности на землю начали активизироваться купля-продажа, дарение, наследование и другие формы рыночного оборота земли. Тем не менее, развитие земельных отношений не привело пока к полному развертыванию рыночных отношений в сделках с землей. Поэтому проблема формирования земельного рынка является, несомненно, актуальной и требует целенаправленной работы и неотложного ее решения уже в ближайшие годы.

Степень разработанности проблемы. Мировая экономическая мысль накопила богатый теоретический и практический опыт в отношении рынка земли. Фундаментальные положения теории рынка земли составляют идеи классиков экономической мысли: К. Марса, Д. Рикардо, А. Смита и других.

Значительный вклад в развитие теории земельных отношений и формирования рынка земли внесли В.В. Милосердое, И.Б. Загайтов, В.Н. Хлыстун, A.A. Варламов, Д. Фридман, Н. Ордуэй, Г. Харрисон и др.

Совершенствованию рентных и арендных отношений посвящены труды многих советских, российских и других ученых: Е.С. Строева, В.Е. Коптева-Дворникова, Н.В. Комова, B.C. Шаманаева, Ю.А. Цыпкина, С.И. Сая, В.В. Алакоза А.З. Родина, С.И. Носова. С.А. Никольского, В.И. Кирюшина, H.A. Кузнецова, П.Ф. Лойко.

Высокую значимость в решении целого ряда проблем формирования рынка земли имеют работы А. Борисенко, М. Рисина, И. Янакиева, С.А. Горланова, Н.Т. Назаренко, Ю.Ю Попова, В.И. Киселева, Н.В. Комова, Т. Д. Обуховской, В.Ф. Спиридонова, Г. И. Шмелева и др.

При достаточно большом количестве публикаций по проблемам земельных отношений, на наш взгляд, требуют углубленного изучения факторы и особенности формирования земельного рынка и его инфраструктуры. Недостаточно полно разработана концепция регулирования земельного рынка, как на федеральном, так и на региональном уровне управления экономикой. Кроме того, дискуссионный характер носят вопросы, связанные с экономической оценкой земли, экспертной, нормативной и рыночной оценкой цены земли. Неполно исследованы вопросы количественного учета избыточного дохода с земли как экономической основы формирования земельных отношений.

Актуальность перечисленных проблем и необходимость их практического решения предопределили выбор темы, цель и задачи исследования.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в изучении и совершенствовании концептуальных и методических подходов развития рынка земли и обосновании комплекса мер по государственному регулированию рынка земли, формированию его инфраструктуры, обеспечивающего оптимизацию земельных отношений в условиях экономического кризиса и последующего оживления экономики.

В соответствии с поставленной целью в работе сформулированы и определены следующие задачи:

- изучена структура рынка земли на региональном уровне;

- исследованы и обобщены вопросы и методы государственного регулирования рынка земли;

- проанализирован современный методический подход к оценке земли и предложена ее усовершенствованная методика;

- изучены проблемы формирования территориальной модели рынка земли в регионе и на этой основе предложена методика моделирования цены земли;

- определены перспективные формы земельных отношений на различных этапах становления земельного рынка;

- сформулированы предложения по развитию инфраструктуры и совершенствованию отношений между субъектами рынка земли.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является совокупность социально-экономических отношений по поводу использования земли и сделок с землей.

Объектом исследования послужил земельный фонд и операции с земельным фондом Воронежской области.

Источником информации для проведения исследований явились материалы Госкомстата Российской Федерации, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Комитета статистики Воронежской области, годовые отчеты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Воронежской области.

Методология и методика исследования. Методологической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных ученых-экономистов по формированию и развитию рынка земли, законодательные акты, программные документы и постановления правительства, затрагивающие вопросы земельных отношений.

В работе использованы экономико-математический, экономико-статистический, монографический, абстрактно-логический и другие методы экономических исследований.

Научная новизна исследования заключается в углублении теоретических и методических положений по формированию рынка земли и его регулированию на региональном уровне.

Основными элементами научного вклада и предметом защиты являются следующие теоретические, методические и практические результаты:

1) уточнены и дополнены этапы становления и развития земельных отношений и земельного рынка в Воронежской области;

2) уточнены приоритетные направления формирования земельного рынка и развития его структуры, обеспечивающие содействие совершенствованию земельных отношений в условиях рыночной экономики;

3) предложен усовершенствованный вариант методики оценки земли;

4) предложена модель рынка земли в регионе и методика цены земли;

5) сформулирована и разработана методика по развитию инфраструктуры рынка земли и совершенствованию земельных отношений между участниками рыночного оборота земли.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные положения и научные выводы имеют практическую направленность и могут быть использованы региональной администрацией для развития рынка земли и совершенствования земельных отношений, для решения проблемы выравнивания условий хозяйственной деятельности на селе.

Наиболее значимыми для практического использования являются:

1) усовершенствованный вариант методики оценки земли;

2) методика оценки рыночной цены земли в регионе;

3) предложения по развитию инфраструктуры рынка земли и совершенствованию земельных отношений.

Развитие системы налогообложения, изучение инвестиционной привлекательности и многие другие вопросы и проблемы аграрной сферы могут быть решены на основе предложенных разработок.

Теоретические и практические разработки, выполненные в диссертационном исследовании, целесообразно использовать в учебном процессе аграрных вузов при подготовке высококвалифицированных специалистов, а также при переподготовке и повышении квалификации главных специалистов региональных администраций и сельскохозяйственных предприятий.

Проведенные исследования явились составной частью работ, выполненных в соответствии с планом научных исследований межкафедральной проблемы по разделу №14 «Разработка научно-методических основ землеустройства и информационного обеспечения рационального использования и охраны земельных ресурсов ЦЧЗ в условиях рыночных отношений» (номер государственной регистрации 01.96.0051696).

Апробация результатов исследования. Теоретические положения, практические результаты исследования докладывались на ' научно-практических конференциях в 2000 -2003 гг. (г. Воронеж).

Ряд рекомендаций и предложений автора приняты к внедрению в комитете по земельным ресурсам и землеустройству по Воронежской области, в отделе земельных отношений администрации Воронежской области, что подтверждено соответствующими справками о применении и внедрении научно-исследовательских разработок в агропромышленном производстве.

Основные положения диссертации нашли отражение в 5 печатных работах, общим объемом 0,9 п.л., в том числе авторских 0,6 п.л.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы и приложений. Работа изложена на 177 страницах машинописного текста, содержит 14 таблиц, 22 рисунка и 11 приложений. Список литературы включает 126 литературных источников, в том числе 6 на иностранных языках.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гвоздева, Ольга Владимировна

Выводы и предложения

В результате изучения методологических основ и практических проблем формирования и развития земельного рынка нами были сделаны следующие выводы.

1. Процесс формирования и развития рынка земли в Воронежской области имеет положительные и отрицательные результаты. К первым относятся: появление различных форм собственности на землю, создание нормативно-правовой базы регулирования земельных отношений, способствующей развитию земельного рынка. Ко вторым относятся: отсутствие организационно-экономического механизма государственного регулирования земельных отношений и рынка земли, земельного банка, нотариата, риэлторских учреждений, земельного суда и другие.

2. Главными причинами, сдерживающими развитие земельного рынка, являются: недостаточная экономическая основа товарного оборота земли — дефицит избыточного дохода с единицы площади по всем направлениям ее использования; недостаточная развитость и защищенность всего комплекса форм собственности на землю; диспропорции в формировании групп субъектов рынка земли, в том числе, недостаточное количество юридических лиц, являющихся собственниками участков, незавершенность процесса приватизации жилого фонда, виртуальность приватизации сельскохозяйственных земель; низкая платежеспособность и экономическая пассивность населения ввиду низкого уровня доходов и высокой неравномерности их распределения по группам населения; отсутствие конкуренции среди предприятий инфраструктуры земельного рынка. Большая их часть представлена государственными организациями.

3. В процессе формирования и развития рынка земли выделяются несколько этапов его становления.

Первый этап развития земельных отношений и рынка земли охватывает период 1985-1991 гг. и характеризуется преимущественным развитием арендных отношений: частичная аренда (внутрихозяйственная аренда - звеньевая, бригадная аренда, семейные коллективы, аренда на дому); полная аренды - аренда на условиях арендной платы; аренда с правом выкупа.

Второй этап мы относим к периоду 1991-1994 гг. Он характерен двумя важнейшими признаками: выделением земельных долей и началом купли-продажи земли. Главным его содержанием стали: формальное распределение земель предприятий на земельные доли и условная приватизация земельного фонда с выдачей свидетельств на собственность без фактического выделения участков на местности; активное бесплатное выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, коллективное садоводство и огородничество; принудительная реорганизация большей части предприятий; официальное признание и апробация купли-продажи земли; Период 1994-1998 гг. стал третьим этапом развития земельных отношений. Основным его содержанием мы полагаем формирование условий для создания крупной земельной собственности. Именно на этом этапе законодательством предусмотрены и разрешены следующие способы распоряжения земельными долями: передача по наследству; выделение из массива предприятия для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства, а также для сдачи в аренду; продажа, дарение, обмен (в том числе на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве); внесение в уставный капитал или паевой фонд предприятий.

Четвертый этап развития земельных отношений охватывает период с 1998 г. по настоящее время. Он имеет своим содержанием: активное реформирование предприятий в сельском хозяйстве и осуществление процедуры перевода собственности и части земельного фонда во вновь создаваемые предприятия различных форм хозяйствования (чаще кооперативы и ОАО); решение части проблем организации рынка земли, преимущественно формирование правового обеспечения рынка земли.

4. Исследование проблем становления рыночных отношений на селе показало, что, несмотря на несколько осуществленных этапов земельной реформы некоторые условия функционирования рынка земли остались пока неразвернутыми на практике, например:

• процесс передачи земли в собственность до сих пор не завершен;

• полная экономическая ответственность собственников за использование земли до сих пор не установлена;

• не сформирована в достаточной мере инфраструктура защиты права собственности на землю.

5. По нашему мнению государство выполняет функцию администрирования на земельном рынке, в то время как следовало бы осуществлять функцию его эффективного регулирования преимущественно экономическими и правовыми методами.

6. Цена земли в условиях ее товарного оборота является специфическим отражением среднего продукта земли как средства производства в той его части, что превышает индивидуальную цену производства и существует в форме капитализированной стоимости этой избыточной части продукта. В условиях Воронежской области, во-первых, выявлена низкая связь между ценой земли, ставкой арендной платы и процентом капитализации избыточного дохода с земли; во-вторых, выявлено отсутствие связи ставки арендной платы и цены земли с размером избыточного дохода с земли.

Эти обстоятельства являются признаком монополизма (в современных условиях - монополия государства) на рынке земли.

В результате исследований были сформулированы следующие предложения по проблеме становления рынка земли и его развития.

7. Мы полагаем, что следует активизировать работу по следующим направлениям развития рынка земли и совершенствования земельных отношений: а) рынок садово-огородных участков и дач. При повышении уровня благосостояния населения возможна активизация товарного оборота этой категории земель с последующим укрупнением и частичным переводом под индивидуальное жилищное строительство (особенно в пригородной зоне). Необходимым условием этого процесса является оживление экономики региона; б) спекулятивный рынок: приобретение с целью последующей продажи с застройкой (продажа строений с участками) или без застройки. Именно за счет этого сегмента рынка в ближайшие годы будет осуществляться реальное развитие города Воронежа и превращение его в мегаполис подобно другим крупным городам. Это наиболее перспективный в ближайшем будущем сегмент рынка земли области; в) рынок участков для сельскохозяйственного производства. Мы полагаем, что этот сегмент рынка будет развиваться постепенно и скорее всего пройдет через этап выкупа по демпинговым ценам земельных долей у населения; г) выкуп земли в у владельцев земельных долей. Представляется, что этот сегмент рынка в ближайшие годы получит мощное развитие с постеленным затуханием в будущем по мере окончания обезземеливания населения; д) рынок земли населенных пунктов как часть рынка недвижимости. Мы полагаем, что этот сегмент рынка ожидает постепенное развитие; е) рынок аренды. Этот сегмент рынка будет постепенно сокращаться в связи с расширением товарного оборота земли и очередным этапом развития земельных отношений; ж) трехсторонние (предприятие, собственник доли, потребитель продукта) соглашения по поводу использования земли; з) найм, когда товаропроизводитель будет производить продукт на земле заказчика и за его счет, а в уплату за работу - получать часть продукта; и) временное пользование, когда товаропроизводителю будет передаваться земля в пользование в обмен на обязательство поставки продукции по скорректированным соответствующим образом ценам собственнику земли (как форма соединения залоговой сделки и аренды).

8. При изучении состояния рынка земли мы предлагаем использовать процент капитализации рентных доходов в качестве индикатора развития рыночных отношений по поводу хозяйственного оборота земли и конкуренции на рынке. Дифференциация этого показателя по регионам и видам землепользования показывает силу монополизма государства и других крупнейших собственников земли.

9. Мы предлагаем развитие рынка земли в ближайшие годы осуществлять в приоритетном формировании инфраструктуры рыночных отношений и, прежде всего, комплекса предприятий с различными формами собственности для создания конкурентной среды в отраслях инфраструктуры и понижения трансакционных издержек.

10. В сфере государственного регулирования земельных отношений, в том числе и в области товарного оборота земли, необходимо отказаться от администрирования и перейти к регулированию рыночных отношений. Для этого; во-первых, необходима разработка стратегии развития земельных отношений и обеспечение полной информированности населения о целях и задачах в этой сфере; во-вторых, четкое ограничение и четкое формулирование задач, функций и компетенции органов, осуществляющих государственное регулирование земельного рынка; в-третьих, оказание государственной поддержки становлению всех форм организационных структур по формированию и обслуживанию земель. ных отношений; в-четвертых, обеспечить согласование и совершенствование правовой базы земельных отношений на всех уровнях управления народным хозяйством; наконец, завершить создание единой системы управления земельными ресурсами страны.

11. Предложены меры по совершенствованию экономической оценки земли:

• в методике экономической оценки учитывать не относительную величину избыточного дохода - дифференциальный доход, - а абсолютный размер избыточного дохода в земледелии;

• при изучении рынка земли и согласования интересов участников ее рыночного оборота необходимо организовать мониторинг индивидуальной цены производства по предложенному нами варианту расчетов;

• в оценке рыночной цены земли ориентироваться не на кадастровую оценку, а на предложенную нами методику расчетов, основанную на сравнении индивидуальной и общественной цены производства, и учитывающую как приоритетную оценку цены спроса, так и цены предложения с учетом факторов ценообразования;

• с целью разработки мер по адекватному государственному регулированию земельных и других отношений в аграрном секторе работа по оценке индивидуальной цены производства в рамках экономической оценки земель должна быть ориентирована на учет инфляции и диспаритета цен для поддержки простого воспроизводства и создания условий расширенного воспроизводства на селе.

12. Предложенный нами методический подход к количественной оценке избыточного дохода с земли пригоден для применения и в кризисных условиях, и для других временных фаз экономических циклов в земледелии. Важнейшим его преимуществом перед прочими взглядами на измерение избыточных доходов в земледелии является возможность учета различий в достигнутом уровне культуры земледелия, последствий загрязнения окружающей среды, микрозональных и других особенностей отдельных массивов земельных угодий - всех тех факторов, которые трудно поддаются учету в обычных математических моделях.

13. В качестве основных направлений развития инфраструктуры мы предлагаем следующие усилия: по формированию адекватной фискальной политики для выравнивания условий предпринимательской деятельности, связанной с использованием земли; по созданию разветвленной сети риэлторских организаций; по организации постоянно действующих аукционов в районах Воронежской области и последующему созданию региональной земельной биржи; по активизации функции формирования ипотечных сделок со стороны банковских учреждений; по созданию и государственной поддержке эффективного механизма защиты сельскохозяйственных товаропроизводителей для формирования экономического базиса земельных отношений - избыточного дохода с земли.