Рынок жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Рынок жилья"

На правахрукописи

ВИШНЕВСКАЯ МАРИНИКА ВЛАДИМИРОВНА

РЫНОК ЖИЛЬЯ: ТЕОРИЯ И ПРАКТИКА РЕГУЛИРОВАНИЯ

Специальность 08.00.01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Москва - 2004

Работа выполнена на кафедре политической экономии экономического факультета Российского университета дружбы народов.

Научный руководитель:

кандидат экономических наук, доцент Исаев Валерий Анатольевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Павленков Валерий Алексеевич

Ведущая организация:

кандидат экономических наук Колесниченко Александр Леонидович

Экономический факультет Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова

Защита состоится «_» июня 2004 года в «_» часов на заседании

диссертационного совета Д 212.203.15 при Российском университете дружбы народов по адресу: 117198, г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, 6, Зал №1.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Российского университета дружбы народов.

Автореферат разослан «_» 2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук

Е.В. Пашкова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Специфика жилья как

экономического блага длительного пользования, а также дорогостоящий характер этого блага и постоянный рост его стоимости делает весьма актуальной проблему доступности жилья с точки зрения покупательной способности потребителей и обусловливает необходимость государственной поддержки как общественного, так и частного секторов жилья.

Основными предпосылками государственного регулирования жилищной сферы в странах с рыночной экономикой являются решение социальных вопросов и обеспечение эффективной работы рыночных механизмов. Направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Вместе с тем, изучая особенности формирования и развития рынка жилья в России нельзя не учитывать специфику переходной экономики. Процессы экономического реформирования весьма существенно затрагивают сферу жилой недвижимости. Особое значение имеет имущественное расслоение общества, которое явилось прямым следствием рыночных реформ. Имущественная дифференциация резко понизила уровень доходов большей части населения. Учитывая высокую капиталоемкость жилья, для большинства россиян решить свою жилищпую проблему и улучшить жилищные условия самостоятельно оказывается непосильной задачей. В связи с этим в настоящее время в России не может существовать эффективного рынка жилья без активной регулирующей роли государства.

Важнейшая цель современного этапа социально-экономического развития России - это создание социально-ориентированного рыночного государства. И с этой точки зрения анализ жилищной политики правительства как части социальной политики является актуальной задачей. При этом особое значение приобретает характеристика механизма государственной жилищной политики, определение ее главных направлений и инструментов, выявление недостатков и путей совершенствования. Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования. Анализ теории и практики государственного ре

представляется также актуальным и в теоретическом аспекте. В частности, сегодня существует потребность в более глубоком теоретическом обосновании необходимости государственного вмешательства в рыночный механизм не только в общем плане концепции недостатков рынка, но и в более конкретном применении этой концепции к различным сферам экономики. Жилищная сфера - это одна из тех сфер экономики, в отношении которой теоретическая база механизмов государственного вмешательства недостаточно разработана с позиций современной экономической мысли. Так рамки современной микроэкономической теории и особенно тех ее разделов, которые посвящены анализу недостатков рынка и теории благосостояния, позволяют более глубоко обосновать необходимость государственного регулирования жилищной сферы и определить направления этого регулирования.

Степень разработанности проблемы. В последнее время в российской экономической литературе уделяется достаточно много внимания анализу положения в жилищной сфере. Так, исследованию проблем рынка жилья и влиянию государства на этот процесс посвятили свои труды Бессонова О.Э., Богданова P.M., Григорьев В.В., Сайгак Е.К., Шишкин СВ., Хуторецкий А.Б. Проблемам развития жилищно-коммунального хозяйства посвящены работы Бузырева В.В., Игнатова В.Г., Гориной А.П., Сиваева С.Б, Стародубровской И. Проблемам финансирования жилищно-строительного комплекса, а также разработке схем жилищного кредитования посвящены научные труды Косаревой Н.Н., Пузанова А.В., Остапенко В.М., Устименко В.В. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в условиях жилищной реформы проведен в работах Тихомировой М.В., Ржаницыной Л. А., Пчелинцева О.С. Огромную работу в исследовании жилищной системы проводят специалисты Института экономики города. Исследования зарубежных ученых Страйка Р., Дэниелла Д., Поляковского Г., О'Салливана А., Роземберга Д., Галстера Г. раскрывают функционирование экономики жилищного сектора, как части развитой рыночной системы.

Следует отметить, что большинство написанных научных трудов посвящено исследованию отдельных составляющих жилищной сферы, таких как, рынок жилья, жилищно-коммунальное хозяйство, жилищное строительство. Вместе с тем,

комплексный анализ взаимодействия рынков, жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг до настоящего времени не предпринимался, ни с теоретических, ни с практических позиций. Кроме того, на наш взгляд, в большинстве исследований не уделяется должного внимания методологическим принципам взаимоотношений государства и субъектов жилищной, системы, вопросам научного обоснования механизмов государственного регулирования жилищной сферы. Недостаточно разработаны также концептуально-методологические подходы исследования жилищной сферы применительно к практике стран с переходной экономикой и к России, в частности. Надо отметить, что в российской экономической литературе практически не рассматривалось применение современной экономической теории благосостояния для оценки, рациональности государственного регулирования рынка жилья, а также для обоснования необходимости государственного регулирования жилищной сферы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений, методических принципов и практических рекомендаций по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России.

Исходя из поставленной цели, были определены следующие задачи:

1. Проанализировать специфику экономических отношений в жилищной сфере вообще и на рынке жилья, в частности. Рассмотреть особенности взаимодействия составляющих жилищной сферы.

2. Определить структуру рынка жилья, как части жилищной системы и раскрыть характер взаимодействия подсистем рынка жилья - подсистемы жилищного фонда и подсистемы, потребностей в жилищных услугах, создаваемых жилищным фондом.

3. Исследовать теоретические подходы, лежащие в основе государственной жилищной политики в странах с рыночной экономикой, рассмотреть возможность применения современной экономической теории благосостояния для оценки рациональности государственного регулирования жилищной сферы и рынка жилья, в том числе с учетом специфики переходной экономики России.

4. Раскрыть особенности становления и развития рынка жилья в России и определить его границы с учетом действующей нормативно-правовой базы. Дать анализ направлений государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России.

5. Рассмотреть основные направления жилищной реформы вообще и жилищно-коммунальной реформы, в частности. Выявить проблемы, которые возникают на рынке жилья и в жилищно-коммунальном хозяйстве в процессе проведения жилищной реформы, и представить практические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства в России.

Объектом исследования выступают жилищная сфера вообще, как часть социально-экономической системы общества, а также рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг, являющиеся важнейшими составляющими жилищной сферы, их функционирование в условиях переходной экономики России.

Предметом исследования являются экономическая теория рынка жилья, а также особенности государственного регулирования рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг в условиях переходной экономики России.

Теоретическая и методологическая база исследования включает фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития и регулирования рынка жилья, экономики жилищно-коммунального хозяйства, экономики общественного сектора, законодательные и нормативные акты по вопросам регулирования и развития жилищной сферы. С теоретической точки зрения важную роль для построения модели функционирования рынка жилья сыграли концепция недостатков рыночного экономического механизма, в том числе проблема производства общественных благ, проблема асимметричной информации, проблема социального неравенства в рыночной экономике.

В работе использованы следующие методы научного исследования: метод системно-структурного анализа, индукции и дедукции, метод пошаговых приближений, сравнительный, экономико-статистический.

Фактическая база исследования основана на информационно-

статистических материалах Госкомстата России, информационно-аналитических материалах Министерства экономического развития РФ, Госстроя России, Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, Российской Гильдии Риэлтеров и др., а также информационно-статистические материалы, доступные через Интернет.

Научная новизна диссертации, заключается в том, что на основе анализа и обобщения имеющихся теоретических воззрений и сложившейся практики сформулирован новый подход в определении структуры жилищной сферы России вообще, и, в частности, в характеристике взаимодействия ее важнейших составляющих - рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг. Исходя из комплексного исследования государственной жилищной политики, в том числе основных направлений государственного регулирования рынка жилья в России, выявлены проблемы, которые возникают на рынке жилья в процессе проведения жилищной реформы и представлены практические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства.

Наряду с этим, соискателем лично получены следующие важные" в теоретическом и практическом отношении результаты:

1. на основе исследования теоретических подходов, которые лежат в основе регулирования рынка жилья в рыночной экономике, дано теоретическое обоснование необходимости государственного регулирования жилищной сферы с точки зрения концепции недостатков рынка и экономической теории благосостояния;

2. исходя из анализа развития рынка жилья в условиях переходной экономики России, раскрыты особенности функционирования рынка жилья на каждом из этапов его развития, рассчитаны и проанализированы показатели, характеризующие уровень доступности жилья на этом рынке;

3. на основе проведенного исследования теории и практики реформирования жилищно-коммунального комплекса в России за последние десять лет выявлены как объективные, так и субъективные причины кризисного состояния жилищно-коммунального хозяйства, которые тормозят развитие рынка жилья в России. Разработаны и рассчитаны индикаторы хода реформы

жилищно-коммунального хозяйства, а также предложены изменения в структуре управления ЖКХ и структуре информационного взаимодействия участников ЖКХ.

Практическая значимость работы. Основные выводы и конкретные рекомендации исследования могут быть полезны при разработке и реализации государственной жилищной политики в России. Представленный анализ может помочь при выработке взвешенных подходов в практике государственного регулирования рынка жилья, как на местном и региональном, так и на федеральном уровне. Материалы диссертации также могут быть использованы в преподавании таких дисциплин, как «Экономика жилищной сферы», «Экономика общественного сектора», «Экономика благосостояния».

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы диссертации нашли отражение в научных публикациях автора, общим объемом 3 п.л. С результатами исследования соискатель выступал на научно-практических конференциях: научно-практическая конференция «Основные направления институциональных реформ в России и экономический рост", Москва, РУДН, 2001; научная конференция молодых ученых экономического факультета «Мировое хозяйство в условиях глобализации», Москва, РУДН, 2001 г.; научная конференция «Глобализация и национальные интересы России», Москва, РУДН, 2001 г.; научная конференция «Актуальные проблемы социально-экономического развития стран в условиях глобализации мирового хозяйства, Москва, РУДН, 2002 г.

Логика и структура- работы определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (220 источников) и Приложения. Объем работы 180 страниц основного текста. В основной части работы размещены таблицы и рисунки, органически связанные с текстом (11 таблиц и 16 рисунков).

Содержание диссертации излагается в следующей последовательности.

Во Введении обосновывается выбор темы диссертации, ее актуальность, рассматривается степень разработанности проблемы, раскрывается методологическая основа диссертационной работы, ее научная новизна и практическая значимость.

В первой главе исследуются теоретические основы рынка жилья, обосновывается необходимость государственного регулирования жилищной сферы, анализируется опыт государственного регулирования рынка жилья в развитых странах.

Вторая глава, диссертации посвящена анализу особенностей регулирования рынка жилья в переходной экономике России. В частности, рассматриваются важнейшие направления жилищной реформы, особенности развития рынка жилья и основные направления регулирования рынка жилья в России.

В третьей главе рассмотрены проблемы регулирования жилищно-коммунального хозяйства в России, выявлены проблемы, которые возникают на рынке жилья в процессе проведения жилищной реформы, проанализирована стратегия жилищной политики российского правительства до 2010 года.

В Заключении излагаются основные выводы исследования, приводятся практические рекомендации.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе диссертации исследуются теоретические основы рынка

жилья, дано теоретическое обоснование необходимости государственного регулирования жилищной сферы с точки зрения концепции недостатков рынка и экономической теории благосостояния, анализируется опыт проведения государственной жилищной политики в странах с рыночной экономикой. При рассмотрении теоретических основ рынка жилья выявлены важнейшие аспекты взаимодействия рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг, а также специфика экономических отношений на рынке жилья.

По экономическому содержанию рынок жилья представляет собой совокупность экономических отношений между поставщиками и потребителями жилья и механизмов реализации этих отношений. Рынок жилья через экономические отношения встроен в жилищную систему общества и является формой взаимодействия подсистемы жилищного фонда и подсистемы потребностей в жилищных услугах, создаваемых жилищным фондом. Жилищный фонд представляет собой совокупность всех объектов,

используемых для жилья. Понятие жилищные услуги относится к аспекту текущего функционирования жилищного фонда. На рынке жилищного фонда предложение формируют застройщики (первичный рынок) и владельцы жилищ (вторичный рынок). Агентами спроса на рынке жилищного фонда выступают инвесторы и семьи, желающие иметь собственное жилье. На рынке жилищных услуг предложение определено размером и структурой жилищного фонда и формируется его владельцами. Агентами спроса на рынке жилищных услуг выступают потребители (домохозяйства).

Связь между рынком жилищного фонда и рынком жилищных услуг осуществляется по двум направлениям. Во-первых, размер квартплаты, определяемый на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности. Приобретая недвижимость, инвесторы, в конечном счете, приобретают источник текущего или будущего дохода. Поэтому любые изменения квартплаты, происходящие на рынке жилищных услуг, немедленно влияют на уровень спроса на рынке жилищного фонда. Во-вторых, связь между двумя рынками осуществляется через строительство. При увеличении темпов строительства и реконструкции жилищного фонда его предложение увеличивается. Вследствие этого падают не только цены на рынке жилищного фонда, но и размеры квартирной платы на рынке жилищных услуг. В теоретическом и практическом плане просматривается глубокая взаимосвязь рынков жилищного фонда и жилищных услуг с рынком жилищно-коммунальных услуг. На последнем продаются и покупаются услуги по текущему ремонту, а также техническому и санитарному содержанию жилищного фонда.

В большинстве случае оценка стоимости объекта жилья производится исходя из его рыночной стоимости, которая формируется под воздействием различных факторов на стороне спроса и на стороне предложения жилья. Спрос на жилье складывается из общего количество жилья, которое хотят и могут приобрести и использовать как отдельные семьи, так и население в целом. Основными факторами, определяющими объем спроса на жилье, являются: цены на жилье, а также финансовые возможности и количество потребителей,

желающих приобрести жилье. Предложение жилья формируется из общего количества предложенного на рынке жилищного фонда и потока жилищных услуг, создаваемого этим жилищным фондом. К факторам, определяющим структуру и объем предложения жилья, относятся: земля, рабочая сила, капитальное оборудование и строительные материалы. При достижении равновесия между спросом и предложением формируется равновесная цена жилья, которая должна удовлетворять как потребителей, так и продавцов.

В условиях рыночного равновесия каждое домохозяйство занимает жилище, максимально соответствующее его потребностям в рамках бюджетного ограничения. Но условия жизни семей, не способных выделить достаточно средств на жилищное потребление, оказываются ниже социально приемлемого уровня. И это объясняет необходимость государственного регулирования рынка жилья с позиций социальной справедливости. Выбор государства между экономической эффективностью и социальной справедливостью происходит постоянно. Однако все имеющиеся механизмы перераспределения ресурсов в рыночной экономике имеют недостатки, связанные с невозможностью достичь одновременно повышения эффективности и выравнивания распределения благ. Поэтому действующие меры государственного перераспределения в жилищной сфере в первую очередь должны быть направлены на борьбу с нищетой и бедностью.

Анализ особенностей рыночных экономических отношений, складывающихся в жилищной сфере, позволяет определить направления и формы вмешательства на рынок жилья со стороны государства. Присущие рыночному механизму сбои, такие как асимметричная информация, проблема монополии, несовершенство рынка капитала, внешние эффекты, проблема производства общественных благ определяют направления государственного регулирования жилищной сферы вообще и рынка жилья, в частности.

Не существует полного сходства в государственной жилищной политике разных стран. Сущность отличий жилищных систем составляет степень участия государства и методы его воздействия на развитие жилищной сферы. Соответственно, в одних странах преобладает ориентация на приоритет рыночных факторов в жилищной сфере и рост доли собственников жилья, в

других - сохранение контроля государства и развитие арендного сектора жилья.

Все программы по государственному регулированию рынка жилья в странах с рыночной экономикой можно разделить на три типа: регулирование со стороны предложения, регулирование со стороны спроса, политика ограничения квартирной платы (платы за наем жилья).

Государственное регулирование предложения жилья включает следующие направления: установление минимальных стандартов в жилищном секторе; строительство государственого социального жилья и последующая его передача внаем малоимущим гражданам; субсидирование строительства частного жилья, сдаваемого в наем. Государственная политика стимулирования спроса реализуется путем финансирования жилищного хозяйства через: предоставление кредитов и гарантий по кредитам на покупку жилья; субсидирование уплаты процентов по кредитам на приобретение жилья; предоставление налоговых льгот покупателям жилья; финансирование программ модернизации микрорайонов; финансирование жилищно-эксплуатационных организаций, субсидии нанимателям жилья. Государственное регулирование квартирной платы предполагает определение критериев и условий, по которым граждане признаются имеющими право на льготы по квартирной плате. Одним из таких критериев является платежеспособность семьи.

Рассмотренные программы по государственному регулированию рынка жилья в развитых странах могут быть в той или иной мере использованы и в условиях переходной экономики России, с учетом особенностей социально-экономического положения различных групп населения и имущественной дифференциации общества. Анализ особенностей регулирования рынка жилья в условиях переходной экономики России проведен нами во второй главе диссертации.

Государственое регулирование рынка жилья в России на современном этапе обусловливается необходимостью решения серьезно обострившейся в начале 1990-х годов жилищной проблемы многих россиян. На сегодняшний день порядка 50% россиян нуждаются в улучшении жилищных условий, при этом в очереди на получение государственного жилья стоит около 4,5 млн.

человек. В условиях перехода России к рыночной экономике существенно сократилось участие государства в улучшении жилищных условий граждан. Если в 1989 г. число семей, получивших жилье.и улучшивших жилищные условия за счет государства, составляло 1,4 млн. семей, то в 1992 г. - 0,9 млн., в 2002 г.- 0,23 млн. семей. Сократились и темпы жилищного строительства. Если в 1986 г. по России было введено в эксплуатацию 76 млн. м2 нового жилья, то в 1990 г. - 61,7 млн.м2, в 2002 г. - 33,8 млн.м2. Значительно уменьшились государственные вложения на осуществление капитального ремонта, жилищного фонда и обновление объектов коммунальной инфраструктуры.

В начале 1990-х годов в России назрела острая необходимость выработать новые подходы в решении жилищной проблемы, провести кардинальную жилищную реформу. Должен был измениться принцип обеспечения граждан жилыми помещениями — от преимущественного распределения государственного жилья, к преимущественному его строительству или приобретению за счет средств граждан при сохранении льгот для социально слабо защищенных групп населения. Эффективными и справедливыми являются как меры, стимулирующие приобретение собственного жилья, так и меры по непосредственному удовлетворению жилищных потребностей населения государством. Жилищная политика направлена, в том числе на стимулирование и стабилизацию жилищных рынков. В конечном итоге формирование рынка жилья является приоритетной задачей жилищной реформы в любой стране. Однако при формировании направлений и механизма государственного регулирования рынка жилья в России необходимо определить, существует ли в стране платежеспособный спрос населения на жилье. Чтобы ответить на этот вопрос, рассмотрим параметры, характеризующие уровень доступности жилья на рынке.

1. Ввод жилой площади. Средняя обеспеченность жильем на душу населения в России по состоянию на начало 2003 г. составляет 20,0 кв. метра. Сегодня вводится в эксплуатацию 0,24 кв. метра жилья на человека в год, а необходимо вводить, как минимум, 1 кв. метр на человека. Очень остро стоит проблема старения жилищного фонда, уменьшения его объема из-за перехода жилья в состояние "ветхое и аварийное" с износом более 70%.

Таблица 1

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА ЖИЛЬЯ РОССИИ1

Показатели 1995 1997 1998 1999 2000 2001 2002

Частный жилищный фонд, млн.м2 1398 1547 1628 1742 1819 1907 1930

Число квартир - всего, млн. ед. 52 53,6 53,8 54,9 55,1 55,6 56,2

Число приватизированных жилых помещений (ЖП), в год,тыс. 1529 1198 959 896 922 1302 13952

Число проданных ЖП за год, тыс.ед. (первичная продажа) 26,5 42,5 44,2 37,1 44,8 39,1 32,2

в том числе населению 22,5 31,5 32,8 28,9 39,3 33,5 27,3

Их общая площадь, тыс. кг 1359 2527 2859 2690 2920 2669 2288

в т.ч.ЖП, проданных населению 1121 1808 2053 2084 2513 2150 1868

Их стоимость, млн. руб. 166S 8455 13160 22888 23271 28134

Доля проданных ЖП в общем числе квартир за год, в % (первичная продажа) 0,05 0,08 0,08 0,07 0,08 0,07

Площадь проданных ЖП в частном жилом фонде за год, в % (первичная продажа) 0,10 0,16 0,18 0,15 0,16 0,14

Среднедушевые денежные доходы населения (в год), руб. 6186 11305 12144 19908 27372 36720 46656

Средний совокупный денежный доход домохоз-ваэ за год, руб. 1855S 33916 36432 59724 82116 110160 139968

Средняя фактическая стоимость строительства 1м2 ЖП, руб. 1012 2161 2424 3169 4039 5638 6580

Средняя продажная стоимость 1м2 ЖП, руб. 1227 2870 4997 6893 7906 10163 12409

Средняя стоимость стандартной квартиры (54м2), тыс. руб. 66,3 155 270 372 427 549 670

Соотношение цены стандартной квартиры и годового дохода домохозяйства 4 5 7 6 5 5 5

Индекс потребительских цен, в % к предыдущему году 2,3 111,0 184,4 136,5 120,2 118,6 115,1

Индекс реально располагаемых денежных доходов населения, в % к предыдущему году4 85,0 105,8 84,1 87,5 111,9 108,5 108,9

Индексы цен на первичном рынке жилья, в % к предыд.году 156,9 1463 113,1 125,1 120,9

Индексы цен на вторичном рынке жилья, в % к предьи-году 191,3 129,6 116,3 132,0 123,3

действующем с 1 января 1998 г. чВсего с начала приватизации по состоянию на 01.01.2003 приватизировано 22339 тыс. жилых помещений, общей площадью1098 млн.м2. Уд. вес приватизированных жилых помещений в общем объеме подлежащего к приватизации ЖФ составил 61%.3) Семья из 3 человек, получающих доход.

Определяются исходя из денежных доходов текущего периода, за .минусом обязательных платежей и взносов, скорректированных на индекс потребительских цен.

Рассчитано автором по: [Россия в цифрах, 2003. М.: Госкомстат России, с.32,97, 112,174,351 Жилищное хозяйство в России, 2002. М.: Госкомстат России, с.158, 180].

2. Средняя стоимость 1 кв. метра жилых помещений на рынке жилья сегодня в среднем по России в 2 раза превышает уровень, равный 2-месячному среднему денежному доходу на душу населения. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования при существующих ставках ипотечных кредитов люди готовы покупать квартиры по цене 6 тыс. руб., когда в среднем квадратный метр жилья предлагается по цене 12,4 тыс. руб.

3. Соотношение цены стандартной квартиры и среднего совокупного годового дохода домохозяйства. Величина этого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья могла бы накопить на покупку квартиру, если бы весь получаемый доход сберегала с целью покупки жилья. На сегодняшний день в России данный показатель составляет - пять лет.

Сравнение значений показателей доступности жилья формально позволяет говорить о близости позиции России к позициям развитых стран, где средняя стоимость жилища превосходит средний годовой доход домохозяйств в 4-5 раз. Однако есть существенные обстоятельства, определяющие ответ на вопрос, почему при этом россияне находятся в более тяжелом положении: во-первых, разница в доходах различных групп населения у нас значительно выше, чем в сравниваемых странах; во-вторых, реальная доля дохода, которая может направляться на накопления, значительно ниже, чем в сравниваемых странах; в-третьих, закладываемая в расчеты норма жилья для Росси составляет 18 кв. м, в то время как для сравниваемых стран она в 2-3 раза выше.

В условиях социальной напряженности в обществе необходимо искать новые подходы в решении жилищной проблемы россиян, чтобы, наконец, избавиться от коммунальных квартир и семейных общежитий. Так в рамках осуществления государственной жилищной политики требуется содействие развитию различных форм кредитования жилищного строительства. Необходимо стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья под гарантии государства. Данный механизм эффективно сопрягается с системой ипотечного кредитования физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах. Ипотечный жилищный кредит - это кредит, который выдается физическому лицу для приобретения жилья под

залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения кредита это кредиты под залог приобретаемого или имеющегося недвижимого имущества.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Эти функции призвано выполнять государство. Государственная поддержка граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (например, через государственные жилищные сертификаты), что сократит необходимый размер кредита.

Эффективному регулированию рынка жилья, призвана служить и реформа жилищно-коммунального хозяйства, анализ которой проведен в третьей главе диссертации.

Современное финансово-экономическое состояние ЖКХ характеризуется высоким уровнем износа основных средств, хронической убыточностью большинства предприятий, отрицательной динамикой инвестиций в основной капитал и значительной величиной дебиторской и кредиторской задолженности. На эксплуатацию и содержание дома на протяжении 50 и более лет приходится 95% совокупных затрат, а на его строительство - лишь 5%. Увеличение доли оплаты за жилищно-коммунальные услуги в доходах домохозяйств от 1,5% в 1993 г. до 52% в 2002 г. происходило на фоне общего снижения реальных денежных доходов населения. Это означает, что без дотаций государства большая часть населения в скором времени не сможет содержать свои квартиры. Реформа жилищно-коммунального хозяйства, будучи крупномасштабной социально-экономической программой реформирования экономики России, призвана способствовать насыщению и развитию рынка жилья страны. Основными целями жилищно-коммунальной реформы являются развитие конкурентной среды в поддержании и обслуживании жилищного фонда, а также создание условий для формирования широкого слоя

собственников жилья, обладающих пониманием культуры качества жилой среды и стремлением к ее совершенствованию. Для достижения намеченных в ходе реформы целей, в первую очередь планировалось осуществить реформирование системы управления ЖКХ на основе рационального разделения функций и организации договорных взаимоотношений между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения и субъектами хозяйствования - организациями ЖКХ различных организационно-правовых форм.

В ходе осуществления преобразований к началу 2003 г. в жилищно-коммунальном комплексе России сложилась следующая структура управления жилищным фондом (см. рисунок 1).

Рис 1. Схема управления российского ЖКХ на современном этапе

Составлено автором

Примечание На схеме приведены следующие обозначения

1) Пунктиром обозначена подчиненность вышестоящим управленческим звеньям 2) Стрелками обозначены направления финансовых потоков 3) Двойными стрелками обозначены направления оказания услуг 4) Сплошными линиями обозначены направления договорных отношений.

Центральным звеном управленческой системы стали созданные в городах и муниципальных образованиях - Дирекции единого заказчика (ДЕЗ), которым

Г'

Городской (местный) бюджет

и были переданы функции по управлению жилым и нежилым фондом. По организационно-правовой форме ДЕЗ является государственным либо муниципальным унитарным предприятием. В составе ДЕЗов были созданы организации по начислению платежей населения за ЖКУ. Имея схожие функции, в разных городах они называются по-разному: расчетно-кассовые, расчетные, информационно-расчетные, информационно-аналитические, вычислительные и иные центры.

Таким образом, цель повсеместной передачи в реальное управление многоквартирных домов и прилегающих к ним земельных участков собственникам помещений (жилых и нежилых), направленная на расширение доступности улучшения жилищных условий и формирование рынка жилья, достигнута не была. В связи с этим необходимо дальнейшее изучение проблематики реформы ЖКХ для продолжения процесса преобразований на более серьезном аналитическом уровне.

Важным звеном в этом направлении является государственная политика, стимулирующая внедрение в управление жилищным • фондом товариществ собственников жилья (ТСЖ). Стратегической целью внедрения ТСЖ является создание благоприятных внешних условий для максимального проявления творческой (в том числе экономической) активности населения, стимулирование и поддержка муниципальными органами этой активности на разных уровнях управления. Существуют разные формы организации этой экономической активности. Муниципальные органы различными методами -административными, экономическими, социально-психологическими и информационно-пропагандистскими - должны создать условия, обеспечивающие привлекательность и целесообразность формирования ТСЖ.

Проведенный анализ, позволил нам разработать перспективную структуру управления ЖКХ, представленную на рисунке 2. Главное отличие новой структуры состоит во внедрение автоматизированной системы расчетов и начислений в ЖКХ. Все платежи потребителей будут перечисляться по единому платежному документу (ЕПД), предоставляемому единым расчетным центром, на персонифицированные социальные счета (ПСС). Единый платежный документ нужен для того, чтобы все дотации из бюджетов, которые

перечисляются жилищно-коммунальным организациям за льготников, приходили сразу на персонифицированные счета граждан.

Администрация города

Управляющая компания

(ТСЖ,ДЭЗ)

МУПДЕЗ

Рис. 2. Схема перспективной структуры управления ЖКХ

Составлено автором

Примечание На схеме приведены следующие обозначения

I) Пунктиром обозначена подчиненность вышестоящим управленческим звеньям 2) Двойными стрелками обозначены направления оказания услуг 3) Стрелками обозначены направления финансовых потоков 4) Сплошными линиями обозначены направления договорных отношений_

Из монополиста-управленца ДЕЗ станет субъектом рыночных отношений в ЖКХ, получающий свой доход за реально оказанные услуги, будь то управление, техническое обслуживание, вывоз мусора и т.д. Учитывая, что уже сегодня 68% жилищного фонда находится в частной собственности и, принимая во внимание активизацию процесса создания ТСЖ, можно предположить усиление их положения в системе управления жилищным фондом. Что, безусловно, будет содействовать развитию рынка жилья.

В марте 2001 года Правительством РФ были приняты «Основные направления социально-экономического развития Российской Федерации на долгосрочную перспективу». Предполагаемый период реализации этой программы - до 2010 года. Стратегия жилищной реформы рассматривается правительственной программой не только как часть социальной политики, но

также и как часть более широкой структурной политики. Результатом жилищной реформы должно стать внедрение рыночных отношений в жилищной сфере и улучшение условий проживания населения страны. Однако внедрение рыночных отношений не всегда приводит к улучшению для всех участников этих преобразований. Рассмотрим сложности, которые возникают на рынке жилья в результате проведения жилищной реформы.

Основная проблема — это дифференциация стоимости одинакового по своим потребительским качествам жилья. Причиной такого различия станет неэффективная деятельность одного из ТСЖ, которая в свою очередь зависит от состава жильцов. Состав жильцов дома определяет степень состоятельности ТСЖ и взаимоотношения с управляющей компанией. Наличие прослойки нанимателей социального (муниципального) жилья от 10 до 50% ведет к росту нагрузки расходов, которые ложатся на владельцев частных квартир. В перспективе это приведет к формированию кондоминиумов, где жильцы либо будут стремиться к 100% частному владению, либо к 100% муниципализации дома, с целью ликвидации ТСЖ и возвращения ответственности за содержание жилья к городским (муниципальным) властям. При этом возникнет явление отказа от собственности на жилье - продажа его государству с целью последующего социального найма. Вторая проблема является прямым следствием первой. Ее суть - «затрущобливание» отдельных районов или кварталов города, которые более не соответствуют даже минимальным стандартам качества, предъявляемых к жилым помещениям и строениям. В современных развитых странах это явление можно наблюдать практически во всех крупных городах. Третья проблема связана с институтом муниципального жилья. Сегодня отсутствует разница между качеством жилья, получаемого бесплатно и приобретаемого за деньги. А ведь во всем мире муниципальное жилье - это жилье для бедных. В результате происходит торможение развития рынка жилья. Разумеется, есть люди, которые не могут самостоятельно решить свою жилищную проблему и перед которыми у государства есть определенные обязательства. Однако государство должно гарантировать гражданам только

некий минимум удобств. Вес дополнительные удобства, присущие качественному жилью должны оплачиваться дополнительно и самостоятельно.

Существует еще одна сложность, препятствующая развитию полноценного рынка жилья в России. На сегодняшний день сложилась ситуация, при которой объем частного жилья, который необходимо содержать и ремонтировать, не соответствует уровню благосостояния населения. Это означает, что большая часть населения не в состоянии нормально содержать свои квартиры, в основном полученные в ходе бесплатной приватизации жилищного фонда. До настоящего времени содержание жилищного фонда обеспечивалось государством и внутренними ресурсами отрасли ЖКХ, но этот ресурс исчерпан и мы имеем инфраструктурный кризис. При сохранении существующей государственной рестрикционной бюджетной политики, наименее обеспеченная часть населения будет вынуждена отказаться от частной собственности на жилье. Поэтому, в целях совершенствования государственного регулирования данный процесс необходимо регламентировать соответствующими законодательными актами уже сегодня.

В Заключение проведенного исследования сформулированы основные выводы:

1. Анализ опыта государственного регулирования жилищной сферы в развитых странах показал, что все программы по регулированию рынка жилья можно разделить на три типа: регулирование со стороны предложения, регулирование со стороны спроса и политика ограничения квартирной платы (платы за наем жилья). Наиболее эффективной программой является регулирование рынка жилья со стороны предложения через строительство государственного жилья.

2. Присущие рыночному механизму сбои, такие как ассиметричная информация, проблема монополии, несовершенство рынка капитала, внешние эффекты, проблема производства общественных благ определяют направления государственного регулирования жилищной сферы вообще и рынка жилья, в частности. Выбор государства между эффективной экономикой и социальной справедливостью происходит постоянно. При этом действующие меры

государственного регулирования жилищной сферы в первую очередь должны быть направлены на борьбу с нищетой и бедностью.

3. Рассмотренные направления государственной жилищной политики в развитых странах Запада могут быть в той или иной мере использованы и в условиях переходной экономики, с учётом социально-экономического положения различных групп населения. В частности, для российской экономики наиболее актуальным является решение социальных вопросов в жилищной сфере.

4. В ходе осуществления жилищной реформы в России в жилищной сфере произошли определенные позитивные сдвиги. Рынок купли-продажи жилья стал неотъемлемой частью жилищных отношений. Порядка 1,5-2% частного жилья вовлечено в сделки купли-продажи, реализована первая в России система адресной социальной защиты населения - программа жилищных субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг.

5 Вместе с тем в процессе реформы выявился целый ряд негативных тенденций и явлений. Темпы проведения намеченных преобразований сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической эффективности и социальной справедливости в жилищной сфере в условиях снижения уровня жизни населения, так и внешними факторами, связанными с проблемами достижения макроэкономической стабилизации и медленным продвижением структурных реформ. Серьезной проблемой развития рынка жилья является несогласованность и противоречивость норм современного жилищного законодательства.

6. Возникший в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые бы позволили увеличить платежеспособный спрос населения и восполнить сокращение бюджетных ассигнований в жилищный сектор.

7. На наш взгляд, основными причинами неразвитости в России системы долгосрочного ипотечного кредитования являются: несовершенство ипотечного законодательства; отсутствие необходимой инфраструктуры; нестабильная финансово-экономическая ситуация в стране, вызывающая

значительный риск при долгосрочном кредитовании; неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг; высокая стоимость ипотечных кредитов; разрыв между ценой предложения и платежеспособным спросом населения.

8. Реформа ЖКХ способствует насыщению и развитию рынка жилья страны. Однако в ходе ее осуществления главные цели реформы - расширение доступности улучшения жилищных условий и создание условий для дальнейшего развития рынка жилья достипгуты не были. ЖКХ стало заложником завышенных социальных обязательств государства, а существующая система управления в отрасли является продолжением административного аппарата, а не экономической сферой, где критерием деятельности является экономическая эффективность.

9. Совершенствование регулирования процесса профессионального управления жильем, создание на государственном уровне благоприятной законодательной процедуры привлечения граждан к участию в выборе способа управления многоквартирным домом (кондоминиумом), главным образом, через создание ТСЖ, позволит добиться расширения доступности улучшения жилищных условий, и будет стимулировать развитие рынка жилья в России.

Ю.Сложность ситуации и системный характер проблем в жилищной сфере требуют не только серьезных политических и экономических решений на самом высоком государственном уровне, но и согласованности действий на всех уровнях власти. При этом в условиях переходной экономики России организующее и законодательное начало должно быть на федеральном уровне и этот принцип должен быть заложен при разработке стратегии нового этапа жилищной реформы.

На основании диссертационного исследования нами подготовлены, следующие практические рекомендации, которые могут быть использованы при проведении мероприятий по выработке взвешенных подходов как в практике дальнейшего реформирования жилищной сферы в целом, так и в практике регулирования рынка жилья в России, в частности.

В рамках концепции государственной жилищной политики в условиях переходного периода целесообразно:

• создание эффективной системы антимонопольного и налогового

законодательства для регулирования деятельности участников рынка жилья, которая должна обеспечивать государственный контроль за ценами и качеством жилья;

• увеличить объемы строительства социального жилья и установить социально гарантированный минимум обеспеченности жильем граждан на уровне не ниже 18 кв. м общей площади жилья на 1 человека;

• поддерживать платежеспособный спрос различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу.

В условиях современного серьезного социально-экономического кризиса в России, а также глубокого имущественного расслоения общества и критически низкого уровня доходов его граждан, единовременно приобрести квартиру на рынке жилья может позволить себе только 1,2% россиян. Поэтому приоритетным направлением государственной жилищной политики на современном этапе должно стать решение социальных вопросов в жилищной сфере, главным из которых, является обеспечение государством минимальных социальных стандартов условий проживания граждан.

Вместе с тем мировая практика свидетельствует о том, что даже в развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Поэтому нужны новые подходы к регулированию рынка жилья. На наш взгляд, положительные результаты могут принести следующие меры по государственному регулированию рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства:

• использование современных материалов и технологий при строительстве и эксплуатации жилищного фонда, а также в производстве коммунальных услуг;

•создание фонда развития жилищного строительства под государственные гарантии и преобразование части финансово-кредитных учреждений в целевые ссудосберегающие жилищные организации, которые

при поддержке государства смогут реинвестировать вклады в жилищные кредиты на выгодных для вкладчиков условиях;

•стимулирование привлечения к инвестициям долларовой наличности населения, которая составляет около 35 млрд. долл. США;

• поддержка развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.

На начальных стадиях развития системы ипотечного жилищного

кредитования необходимо осуществить следующий комплекс мер ее государственной поддержки:

• создание законодательных условий для активизации деятельности профессиональных участников ипотечного рынка и формирование благоприятной налоговой среды, делающей привлекательным их участие на рынке;

• создание и функционирование специализированных коммерческих ипотечных банков, работающих по специальным нормативам;

• осуществление финансовой поддержки системы ипотечного кредитования посредством государственных гарантий ипотечных кредитов, предоставление стартового капитала и адресных целевых субсидии заемщикам;

•параллельно с формированием рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг необходимо создавать условия для активизации жилищного строительства.

В настоящее время Россия остро нуждается в решении жилищной проблемы. И это, в принципе, возможно, учитывая огромные материальные и человеческие ресурсы страны. Для решения жилищной проблемы нужна политическая воля руководства, а также взвешенный подход в реформировании жилищной сферы, учитывающий исторические особенности социально-экономического развития России. Важнейшую роль при этом должно сыграть расширение и совершенствование государственного регулирования жилищной сферы, в частности, государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства.

Основные положения диссертации изложены в опубликованных научных трудах:

1. Вишневская М.В. Проблемы жилищно-коммунальной реформы в России./Юсновные направления институциональных реформ в России и экономический рост. Материалы научно-практической конференции - М.: Изд-во РУДН, 2001. - С.203-206.

2. Вишневская М.В. Ипотечное кредитование в Москве: анализ и возможности использования американского и немецкого варианта ипотекиУ/Мировое хозяйство в условиях глобализации. Материалы научной конференции молодых ученых экономического факультета. - М.: Изд-во РУДЫ, 2001.-С.121-124.

3. Вишневская М.В. Роль земельных отношений в условиях ограниченности мировых ресурсов. //Глобализация и национальные интересы России. Материалы студенческой научной конференции. - М.: Изд-во РУДН, 2001.-С.ЗЗ-34.

4. Вишневская М.В. Интеграция России в мировое хозяйство: проблемы прошлого и настоящего и стратегия на будущее.//Актуальные проблемы социально-экономического развития стран в условиях глобализации мирового хозяйства. Материалы научной конференции молодых ученых экономического факультета. - М.: Изд-во РУДН, 2002. - С. 123-126.

5. Вишневская М.В. Государственная жилищная политика (опыт развитых стран). - 22 с. - Деп. в ИНИОН РАН, № 58547,11.02.2004.

6. Вишневская М.В. Основные направления жилищной политики в переходной экономике России и ее правовые основы. - 21 с. - Деп. в ИНИОН, РАН№ 58546,11.02.2004.

Вишневская Мариника Владимировна (Россия)

«Рынок жилья: теория и практика регулирования»

В условиях переходной экономики России, когда имеет место глубокое имущественное расслоение общества, и доходы граждан находятся на критически низком уровне, высокая капиталоемкость жилья и постоянный рост его стоимости обусловливают необходимость государственной поддержки жилищного сектора. В связи с этим, в настоящее время в России не может существовать эффективного рынка жилья без активной регулирующей роли государства. В диссертации проведен комплексный анализ теоретических основ рынка жилья, рассмотрен опыт государственного регулирования этого рынка в развитых странах, проведен анализ направлений государственного регулирования рынка жилья в России. Кроме этого в диссертации исследованы основные направления жилищно-коммунальной реформы в России, раскрыто влияние экономических и политических факторов на современное состояние жилищно-коммунального хозяйства. Разработаны практические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России.

Marinika V. Vishnevskaya (Russia)

"The Housing Market: the Theory and Practice ofRegulation"

Under the conditions of the transitional economy of Russia when there is a deep differentiation of society and the incomes of its citizens are of critically low level, the high capital intensity of housing and constant increase of its prices necessitates public support for housing sector. With regard to that fact the effective housing market in Russia cannot exist without active regulative role of the state. In the dissertation complex analysis of the theoretical basis of housing market is performed, also the experience of public regulation of the housing market in the developed countries is examined, and the directions of the state regulation of the housing market in Russia are analyzed. Besides the major directions of housing and public utilities reform in Russia are investigated, and the impact of the economic and political factors on the present-day state of public utilities sector are examined. Practical recommendations to improve public regulation of the housing market in transitional economy of Russia have been developed in the dissertation.

«И 04 б 3

Издательство 00 0 "МАКС Пресс". Лицензия ИД № 00510 от 01.12.99 г. Подписано к печати 29.04.2004 г. Формат 60x90 1/16. Усл.печ.л. 1,5. Тираж 100 экз. Заказ 464. Тел. 939-3890,939-3891,928-1042. Тел./факс 939-3891. 119992, ГСП-2, Москва, Ленинские горы, МГУ им. М.В.Ломоносова.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Вишневская, Мариника Владимировна

Введение

Глава 1. Рынок жилья: теоретические аспекты

1.1. Анализ взаимодействия различных составляющих рынка жилья.

1.2. Необходимость государственного регулирования жилищной сферы.

1.3. Государственная жилищная политика (опыт развитых стран).

Глава 2. Особенности государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России

2.1. Важнейшие направления российской жилищной реформы и ее правовые основы.

2.2. Особенности развития рынка жилья в российской экономике в

1992-2003 гг.

2.3. Государственное регулирование рынка жилья в России.

Глава 3. Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России: проблемы и перспективы

3.1. Организационно-отраслевые и финансово-экономические особенности жилищно-коммунального хозяйства России.

3.2. Государственное регулирование жилищно-коммунального хозяйства в переходной экономике России: проблемы и 129 перспективы.

3.3. Стратегия жилищной реформы российского правительства до 2010 152 года.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рынок жилья"

Актуальность темы исследования. Жилье, являясь важной социальной составляющей развития общества, несомненно, находится в сфере государственных интересов. Ни у кого уже не вызывает сомнений тезис о том, что без государственного регулирования жилищной сферы не решить проблемы социального оздоровления страны.

Специфика жилья как экономического блага длительного пользования, а также дорогостоящий характер этого блага и постоянный рост его стоимости делает весьма актуальной проблему доступности жилья с точки зрения покупательной способности потребителей и обусловливает необходимость государственной поддержки как общественного, так и частного секторов жилья. Таким образом, основными предпосылками государственного регулирования жилищной сферы в странах с рыночной экономикой являются решение социальных вопросов и обеспечение эффективной работы рыночных механизмов.

Направления жилищной реформы в России во многом опираются на использование современных моделей развития жилищной сферы за рубежом. Вместе с тем, изучая особенности формирования и развития рынка жилья в России нельзя не учитывать специфику переходной экономики. Процессы экономического реформирования весьма существенно затрагивают сферу жилой недвижимости. Особое значение имеет имущественное расслоение общества, которое явилось прямым следствием рыночных реформ. Имущественная дифференциация резко понизила уровень доходов большей части населения. Учитывая высокую капиталоемкость жилья, для большинства россиян решить свою жилищную проблему и улучшить жилищные условия самостоятельно оказывается непосильной задачей. В связи с этим в настоящее время в России не может существовать эффективного рынка жилья без активной регулирующей роли государства. Более того, государственная жилищная политика, сформировавшаяся в России в последние годы, все в большей мере превращается в главное направление социальной политики.

Важнейшая цель современного этапа социально-экономического развития России - это создание социально-ориентированного рыночного государства. И с этой точки зрения анализ жилищной политики правительства как части социальной политики является актуальной задачей. При этом особое значение приобретает характеристика механизма государственной жилищной политики, определение ее главных направлений и инструментов, выявление недостатков и путей совершенствования. Совокупность указанных обстоятельств обусловила актуальность и целесообразность данного исследования.

Анализ теории и практики государственного регулирования рынка жилья представляется также актуальным и в теоретическом аспекте. В частности, сегодня существует потребность в более глубоком теоретическом обосновании необходимости государственного вмешательства в рыночный механизм не только в общем плане концепции недостатков рынка, но и в более конкретном применении этой концепции к различным сферам экономики. Жилищная сфера - это одна из тех сфер экономики, в отношении которой теоретическая база механизмов государственного вмешательства недостаточно разработана с позиций современной экономической мысли. Так рамки современной микроэкономической теории и особенно тех ее разделов, которые посвящены анализу недостатков рынка и теории благосостояния, позволяют более глубоко обосновать необходимость государственного регулирования жилищной сферы и определить направления этого регулирования.

В диссертационной работе рассмотрен круг вопросов, как общетеоретического, так и прикладного характера, связанных с регулированием жилищной сферы вообще и рынка жилья в частности в условиях переходной экономики России.

Степень разработанности проблемы. В последнее время в российской экономической литературе уделяется достаточно много внимания анализу положения в жилищной сфере. Так, исследованию проблем рынка жилья и влиянию государства на этот процесс посвятили свои труды Бессонова О.Э., Богданова P.M., Григорьев В.В., Сайгак Е.К., Шишкин С.В., Хуторецкий А.Б. Проблемам развития жилищно-коммунального хозяйства посвящены работы Бузырева В.В., Игнатова В.Г., Гориной А.П., Сиваева С.Б, Стародубровской И. Проблемам финансирования жилищно-строительного комплекса, а также разработке схем жилищного кредитования посвящены научные труды Косаревой Н.Н., Пузанова А.В., Остапенко В.М. Устименко В.В. Анализ потенциального платежеспособного спроса на жилье в условиях жилищной реформы проведен в работах Тихомировой М.В., Ржаницыной JI.A., Пчелинцева О.С. Огромную работу в исследовании жилищной системы проводят специалисты Института экономики города. Исследования зарубежных ученых Страйка Р., Дэниелла Д., Поляковского Г., Роземберга Д., О'Салливана А., Галстера Г. раскрывают функционирование экономики жилищного сектора, как части развитой рыночной системы.

Следует отметить, что большинство написанных научных трудов посвящено исследованию отдельных составляющих жилищной сферы, а именно: рынка жилья, жилищно-коммунального хозяйства, жилищного строительства. Однако комплексный анализ взаимодействия рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг не предпринимался ни с теоретических, ни с практических позиций. Кроме того, на наш взгляд, в большинстве исследований не уделяется должного внимания методологическим принципам взаимоотношений государства и субъектов жилищной системы, вопросам научного обоснования механизмов государственного регулирования жилищной сферы. Недостаточно разработаны также концептуально-методологические подходы исследования жилищной сферы применительно к практике стран с переходной экономикой и к России, в частности. В экономической литературе слабо разработана и проблема выбора индикативных показателей, характеризующих рынок жилья и степень благосостояния населения, позволяющих определять перспективные показатели в планировании процессов государственного управления рынком жилья. Надо отметить, что в российской экономической литературе практически не рассматривалось применение современной экономической теории благосостояния для оценки рациональности государственного регулирования рынка жилья, а также для обоснования необходимости государственного регулирования жилищной сферы.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений, методических принципов и практических рекомендаций по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России.

Исходя из поставленной цели, были определены следующие задачи исследования:

1. Проанализировать специфику экономических отношений в жилищной сфере вообще и на рынке жилья, в частности. Рассмотреть особенности взаимодействия составляющих жилищной сферы.

2. Определить структуру рынка жилья, как части жилищной системы и раскрыть характер взаимодействия подсистем рынка жилья - подсистемы жилищного фонда и подсистемы потребностей в жилищных услугах, создаваемых жилищным фондом.

3. Исследовать теоретические подходы, лежащие в основе государственной жилищной политики в странах с рыночной экономикой, рассмотреть возможность применения современной экономической теории благосостояния для оценки рациональности государственного регулирования жилищной сферы и рынка жилья, в том числе с учетом специфики переходной экономики России.

4. Раскрыть особенности становления и развития рынка жилья в России и определить его границы с учетом действующей нормативно-правовой базы. Дать анализ направлений государственного регулирования рынка жилья в переходной экономике России.

5. Рассмотреть основные направления жилищной реформы вообще и жилищно-коммунальной реформы, в частности. Выявить проблемы, которые возникают на рынке жилья и в жилищно-коммунальном хозяйстве в процессе проведения жилищной реформы, и представить практические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства в России.

Объектом исследования выступают жилищная сфера вообще, как часть социально-экономической системы общества, а также рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг, являющиеся важнейшими составляющими жилищной сферы, их функционирование в условиях переходной экономики России.

Предметом исследования являются экономическая теория рынка жилья, теоретические аспекты государственного регулирования рынка жилья, а также особенности государственного регулирования рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг в условиях переходной экономики России.

Теоретическая и методологическая база исследования включает фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития и регулирования рынка жилья, экономики жилищно-коммунального хозяйства, экономики общественного сектора, а также законодательные и нормативные акты по вопросам регулирования и развития жилищной сферы. С теоретической точки зрения важную роль для построения модели функционирования рынка жилья сыграли концепция недостатков рыночного экономического механизма, в том числе проблема производства общественных благ, проблема асимметричной информации, проблема социального неравенства в рыночной экономике.

В работе использованы следующие методы научного исследования." метод системно-структурного анализа, индукции и дедукции, метод пошаговых приближений, сравнительный, экономико-статистический.

Фактическая база исследования основана на информационно-статистических материалах Госкомстата России, информационно-аналитических материалах Министерства экономического развития РФ, Госстроя России, Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, Российской Гильдии Риэлтеров и др., а также информационно-статистические материалы, доступные через Интернет.

Научная новизна диссертации, заключается в том, что на основе анализа и обобщения имеющихся теоретических воззрений и сложившейся практики сформулирован новый подход в определении структуры жилищной сферы России вообще, и, в частности, в характеристике взаимодействия ее важнейших составляющих - рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг. Исходя из комплексного исследования государственной жилищной политики, в том числе основных направлений государственного регулирования рынка жилья в России, выявлены проблемы, которые возникают на рынке жилья в процессе проведения жилищной реформы и представлены практические рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства.

Наряду с этим, соискателем лично получены следующие важные в теоретическом и практическом отношении результаты:

1. На основе исследования теоретических подходов, которые лежат в основе регулирования рынка жилья в рыночной экономике, дано теоретическое обоснование необходимости государственного регулирования жилищной сферы с точки зрения концепции недостатков рынка и экономической теории благосостояния;

2. Исходя из анализа развития рынка жилья в условиях переходной экономики России, раскрыты особенности функционирования рынка жилья на каждом из этапов его развития, рассчитаны и проанализированы показатели, характеризующие уровень доступности жилья на этом рынке;

3. На основе проведенного анализа теории и практики реформирования жилищно-коммунального комплекса в России за последние десять лет выявлены как объективные, так и субъективные причины кризисного состояния жилищно-коммунального хозяйства, которые тормозят развитие рынка жилья в России. Разработаны и рассчитаны индикаторы хода реформы жилищно-коммунального хозяйства, а также предложены изменения в структуре управления ЖКХ и структуре информационного взаимодействия участников ЖКХ.

Практическая значимость работы. Основные выводы и конкретные рекомендации исследования могут быть полезны при разработке и реализации государственной жилищной политики в России. Представленный анализ может помочь при выработке взвешенных подходов в практике государственного регулирования рынка жилья, как на местном и региональном, так и на федеральном уровне. Материалы диссертации также могут быть использованы в преподавании таких дисциплин, как «Экономика жилищной сферы», «Экономика общественного сектора», «Экономика благосостояния».

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы диссертации нашли отражение в научных публикациях автора, общим объемом 3 п.л. С результатами исследования соискатель выступал на научно-практических конференциях: научно-практическая конференция «Основные направления институциональных реформ в России и экономический рост", Москва, РУДН, 2001; научная конференция молодых ученых экономического факультета «Мировое хозяйство в условиях глобализации», Москва, РУДН, 2001 г.; научная конференция «Глобализация и национальные интересы России», Москва, РУДН, 2001 г.; научная конференция «Актуальные проблемы социально-экономического развития стран в условиях глобализации мирового хозяйства, Москва, РУДН, 2002 г.

Логика и структура работы определены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы (220 источников) и Приложения. Объем работы 180 страниц основного текста. В основной части работы размещены таблицы и рисунки, органически связанные с текстом (11 таблиц и 16 рисунков).

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Вишневская, Мариника Владимировна

ФИНАНСОВЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ ЖКХ в 2001 - 2002 гг.

2001 год 2002 год

Предоставлено Оплачено Предоставлено Оплачено млрд. руб. % млрд. руб. % млрд, руб. % млрд. руб. %

Объем ЖКУ, предоставленный населению 360 100 299,7 83,3% 512 100 453 88,5%

Бюджет: 180 50% 129,1 35,9% 245 4 7,9% 182,7 35.7% дотации 146,67 107,86 180 144,7 льготы 27,41 16,82 50 26 субсидии 5,92 4,42 15 12

Население: 180 50% 170,6 47,4% 267 52,1% 270,3 52,8%

Дефицит: - 60,3 16,8% - 59 11,5%

Рассчитано автором по: [Жилищное хозяйство в России, 2002. М: Госкомстат России, с.76-80 Чернышев Л.П. Кризис экономики ЖКХ.//Журнал руководителя н главного бухгалтера, №7,2003 г., с. 10-16. (кжасн О.Г. Проблемы финансового обеспечения реформа ЖКХ Чернышов Л,Н. Реформа ЖКХ. //Таи же. №9,2002. ч. II. с. 7-12, ч. 1, с. <5-10. Аналитический доклад. //Подред С и вас на http://www.ijrbancconomies.ru/cvents.php].

Дефицит средств проявляется по двум направлениям: 1) н е д о ф и н ас и ро в а ние уже предоставленных услуг, в первую очередь отопления; в этом случае результатом является нарастание задолженности предприятий ЖКХ и энергетики; 2) неоказание услуг и непроведение работ, предусмотренных нормативами и заложенных в структуру тарифов (речь идет в первую очередь о капитальных ремонтах).

По экспертной оценке [180] около 140 млрд. руб. стоили бюджету в 2002 г, коммунальные услуги и содержание зданий организаций бюджетной сферы. Из них реально оплачено 75%. Бюджетные расходы на подготовку к зиме составили порядка 40 млрд. руб. Доля оплаты от стоимости предоставленных услуг равна 75%.

Если учесть, что общий объем предоставленных ЖКУ в 2002 г. составил 723 млрд. руб., или 114,8% к предыдущему году [161], то на бюджетные расходы, связанные с жилищно-коммунальным комплексом, которые оцениваются почти в 400 млрд. руб., приходится 50 процентов. Интересно, что уровень оплаты предоставленных услуг (88%) практически совпадает с уровнем собираемости платежей населения.

Из приведенных цифр видно, что государство несет непомерно большие социальные обязательства в сфере ЖКУ, причем даже в благополучный финансовый год исполняет их в среднем на 85%. Указанные данные являются расчетными величинами, однако есть и другие данные, согласно которым процент исполнения составляет 60-70% [182]. Заложники этой ситуации - предприятия жилищно-коммунального комплекса, ставшие банкротами из-за постоянных бюджетных неплатежей по причине завышенных социальных обязательств государства.

Усложняет ситуацию проблема "прозрачности" формирования объемов финансирования и структуры затрат, включаемых в оплату жилья и коммунальных услуг. Разный подход к формированию тарифов на ЖКУ в пределах одного субъекта Федерации вызывает социальное напряжение в регионах. В целом по состоянию на конец 2002 г. объем дебиторской задолженности предприятий ЖКХ составил 185 млрд. рублей, в то же время как объем их кредиторской задолженности превысил 280 млрд. рублей (см. таблицы 3.2, 3.3, с.200 Приложения). Образовался порочный круг: бюджет недополучает деньги в виде налоговых поступлений от предприятий жилищно-коммунального комплекса, потому что не оплачивает предоставленные ими услуги, а предприятия в результате неплатежей из бюджета (компенсация разницы в тарифах, превышение лимитов бюджетными организациями) задолжали и бюджету, и поставщикам. В таких условиях реальное развитие рыночных конкурентных отношений в жилищно-коммунальном комплексе крайне затруднительно.

Из данных таблицы 3.5 (см. с.120) видно, что за период с 1999 по 2001 гг. рост тарифов на услуги ЖКХ превышал динамику себестоимости почти в два раза. При этом в 2001 и 2002 г. тарифы росли в 3 раза быстрее, чем уровень потребительских цен. Подобный рост тарифов в первую очередь связан с «размораживанием» тарифной политики 1998 - 2000 годов, когда в ходе финансового кризиса застывшие тарифы на услуги ЖКХ служили дополнительной социальной поддержкой граждан в изменяющихся финансовых условиях.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сформулировать следующие выводы.

В ходе проведения жилищной реформы, в России созданы условия для развития двух принципов реализации прав граждан на жилище: первый принцип - рыночного самообеспечения, на основе которого уровень качества приобретаемого жилища определяется платежеспособностью потребителя, а цена жилища - соотношением спроса и предложения на рынке; второй принцип - распределения или бесплатного предоставления государственного и муниципального жилья тем категориям населения, которые не в состоянии покупать жилища на рынке.

Однако спустя 12 лет с начала преобразований в жилищной сфере, в России так и не выработан твердый механизм взаимодействия рыночного механизма и государственного регулирования, нет ясного понимания масштабов и границ их соотношения, а острота жилищной проблемы россиян не только не ослабевает, но даже обостряется. Поэтому на современном этапе вопрос регулирования обеспечения граждан жильем нуждается в серьезном рассмотрении и упорядочении. Важная роль в этом процессе отводится анализу экономической теории рынка жилья, а также теоретических аспектов государственного регулирования рынка жилья и рынка жилищно-коммунальных услуг.

По экономическому содержанию рынок жилья представляет собой совокупность экономических отношений между поставщиками и потребителями жилья и механизмов реализации этих отношений. При этом рынок жилья через экономические отношения встроен в жилищную систему общества и является формой взаимодействия подсистемы жилищного фонда и подсистемы потребностей в жилищных услугах, создаваемых жилищным фондом. В теоретическом аспекте взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг просматривается их глубокая взаимосвязь с рынком жилищно-коммунальных услуг.

Присущие рыночному механизму сбои, такие как асимметричная информация, проблема монополии, несовершенство рынка капитала, внешние эффекты, проблема производства общественных благ определяют направления государственного регулирования жилищной сферы вообще и рынка жилья, в частности. Выбор государства между экономической эффективностью и социальной справедливостью происходит постоянно. Однако все имеющиеся механизмы перераспределения ресурсов в рыночной экономике имеют недостатки, связанные с невозможностью достичь одновременно повышения эффективности и выравнивания распределения благ. Поэтому действующие меры государственного регулирования жилищной сферы в первую очередь должны быть направлены на борьбу с нищетой и бедностью. Анализ опыта государственного регулирования жилищной сферы в развитых странах показал, что все программы по регулированию рынка жилья можно разделить на три типа: регулирование со стороны предложения, регулирование со стороны спроса и политика ограничения квартирной платы (платы за наем жилья). Наиболее эффективной программой является регулирование рынка жилья со стороны предложения через строительство государственного жилья, так как приносит выгоду и тем, кто непосредственно получает это жилье, и другим нанимателям, потому что создает давление на цены на частном рынке жилья в сторону их понижения.

Рассмотренные направления государственной жилищной политики в развитых странах могут быть в той или иной мере использованы и в условиях переходной экономики России, с учётом особенностей социально-экономического положения различных групп населения. Имущественная дифференциация общества, которая явилась прямым следствием рыночных реформ, резко понизила уровень доходов значительной части населения России. Поэтому, учитывая высокую капиталоемкость жилья, для большинства граждан решить свою жилищную проблему и улучшить жилищные условия самостоятельно является труднореализуемой задачей. В связи с этим в настоящее время в России не может существовать эффективного рынка жилья без активной регулирующей роли государства. При этом конечной целью государственной жилищной политики является решение серьезно обострившейся в 1990-е годы жилищной проблемы россиян.

Исходным пунктом современных преобразований в жилищном секторе России стало принятие в 1993 г. Государственной целевой программы "Жилище", поставившей во главу угла преобразование системы законодательных норм в целях формирования рынка жилья. Все последующие принятые правительством документы, определявшие направления жилищной реформы, в качестве важнейшей цели провозглашали курс на проведение рыночных преобразований, которые должны привести к формированию полноценного рынка жилья и сопровождаться предоставлением населению социальных гарантий.

В ходе осуществления жилищной реформы в России в жилищной сфере произошли определенные позитивные сдвиги. Так проведение процесса приватизации привело к созданию широкого слоя частных собственников жилья и заложило материальную основу для формирования рынка жилья. Рынок купли-продажи жилья стал неотъемлемой частью жилищных отношений. Порядка 1,5-2% частного жилья вовлечено в сделки купли-продажи. Реализована первая в России система адресной социальной защиты населения - программа жилищных субсидий по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Вместе с тем в процессе реформы выявился целый ряд негативных тенденций и явлений. Темпы проведения намеченных преобразований сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами экономической эффективности и социальной справедливости в жилищной сфере в условиях снижения уровня жизни населения, так и внешними факторами, связанными с проблемами достижения макроэкономической стабилизации и медленным продвижением структурных реформ. Серьезной проблемой развития рынка жилья стала несогласованность и противоречивость норм современного жилищного законодательства. Нормы действующего Жилищного Кодекса, принятого в 1983 г., во многом не соответствуют целям и направлениям современного этапа жилищной реформы.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищную отрасль государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Другая же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных жилищных кредитов. В результате возникший в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые бы позволили увеличить платежеспособный спрос населения и восполнить сокращение бюджетных ассигнований в жилищный сектор.

Развитие системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в значительной степени может решить проблему формирования платежеспособного спроса на продукцию жилищно-строительного комплекса. Однако сегодня для покупки квартиры с помощью ипотеки можно получить кредит в размере 70-80% от стоимости жилья на 10-20 лет под 10-15% годовых в валюте или 15-18% годовых в рублях. За рубежом ипотечные схемы, как правило, предполагают выдачу кредитов под 3-6% годовых на 20-30 лет. Кроме того, в России из 40 тысяч квартир, предоставленных населению по ипотечным схемам, основная доля приходится на социальную ипотеку, работающую на заемщиков определенной социальной категории.

На наш взгляд, основными причинами неразвитости в России системы долгосрочного ипотечного кредитования являются: несовершенство ипотечного законодательства; отсутствие необходимой инфраструктуры (в частности, государственного дотирования процентных ставок); нестабильная финансово-экономическая ситуация в стране, вызывающая значительный риск при долгосрочном кредитовании; неразвитость рынка ипотечных ценных бумаг; высокая стоимость ипотечных кредитов; разрыв между ценой предложения и платежеспособным спросом населения.

Основным показателем, характеризующим уровень доступности жилья на рынке, является соотношение цены стандартной квартиры (в России это квартира размером 54 кв. м) и среднего годового дохода домохозяйства (семьи из 3 человек, каждый из которых получает доход). Величина этого показателя соответствует числу лет, в течение которых семья могла бы накопить на покупку квартиры, если бы весь получаемый доход сберегала с целью покупки жилья. На сегодняшний день в России эта величина составляет - пять лет. Сравнение значений показателей доступности жилья на рынке формально позволяет говорить о близости позиции России к позициям развитых стран. Однако есть существенные обстоятельства, определяющие ответ на вопрос, почему при этом россияне находятся в более тяжелом положении: во-первых, разница в доходах различных групп населения у нас значительно выше, чем в сравниваемых странах; во-вторых, реальная доля дохода, которая может направляться на накопления, значительно ниже, чем в сравниваемых странах; в-третьих, закладываемая в расчеты норма жилья для России составляет 18 кв. м, в то время как для сравниваемых стран она в 2-3 раза выше.

Жилищная проблема в России обостряется с каждым годом. Сегодня в России вводится в эксплуатацию 0,24 кв. метра жилья на человека в год, а необходимо вводить, как минимум, 1 кв. метр на человека. В этих условиях особую актуальность как в стране в целом, так и в каждом городе приобретает задача сохранения существующего жилищного фонда посредством его грамотной эксплуатации и своевременной реконструкции. Решению этой задачи призвана служить и реформа жилищно-коммунального хозяйства, провозглашенная Правительством РФ в начале 1990-х годов. Будучи крупномасштабной социально-экономической программой реформирования экономики России, реформа ЖКХ кроме всего прочего должна способствовать насыщению и развитию рынка жилья страны.

Основными целями реформы являются: расширение доступности улучшения жилищных условий населением; развитие конкурентной среды в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда; формирование широкого слоя собственников жилья, обладающих не только пониманием культуры и качества жилой среды, но и стремлением к ее совершенствованию.

В ходе осуществления преобразований ЖКХ главные цели реформы - расширение доступности улучшения жилищных условий и создание условий для дальнейшего развития рынка жилья достигнуты не были. ЖКХ стало заложником завышенных социальных обязательств государства, а существующая система управления в отрасли является продолжением административного аппарата, а не экономической сферой, где критерием деятельности является экономическая эффективность. У большей части населения практически отсутствуют перспективы улучшения жилищных условий (рост цен за ЖКУ не сопровождается улучшением их качества, а увеличение доли оплаты за ЖКУ происходит на фоне общего снижения реальных денежных доходов населения). На эксплуатацию и содержание жилого дома на протяжении 50 и более лет приходится 95% совокупных затрат, а на его строительство - лишь 5%.

На наш взгляд, совершенствование регулирования процесса управления жильем и создание на государственном уровне благоприятной законодательной процедуры привлечения граждан к участию в выборе способа управления многоквартирным домом (кондоминиумом), главным образом, через создание ТСЖ, позволит увеличить возможности для населения улучшить свои жилищные условия, и одновременно будет стимулировать развитие рынка жилья в России. Сложность ситуации и системный характер проблем в жилищно-коммунальном секторе требуют не только новых политических и экономических решений на самом высоком государственном уровне, но и согласованности действий на всех уровнях власти - на федеральном, уровне субъектов федераций и местом уровнях.

На основании проведенного исследования нами подготовлены практические рекомендации, которые могут быть использованы при проведении мероприятий по выработке взвешенных подходов как в практике дальнейшего реформирования жилищной сферы в целом, так и в практике регулирования рынка жилья в России в частности.

В рамках концепции государственной жилищной политики в условиях переходного периода целесообразно: создание эффективной системы антимонопольного и налогового законодательства для регулирования деятельности участников рынка жилья, которая должна обеспечивать государственный контроль за ценами и качеством жилья; увеличить объемы строительства социального жилья и установить социально гарантированный минимум обеспеченности жильем граждан на уровне не ниже 18 кв. м общей площади жилья на 1 человека; поддерживать платежеспособный спрос различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу.

В условиях современного серьезного социально-экономического кризиса в России, а также глубокого имущественного расслоения общества и критически низкого уровня доходов его граждан, единовременно приобрести квартиру на рынке жилья может позволить себе только 1,2% россиян. Поэтому приоритетным направлением государственной жилищной политики на современном этапе должно стать решение социальных вопросов в жилищной сфере, главным из которых, является обеспечение государством минимальных социальных стандартов условий проживания граждан. Вместе с тем мировая практика свидетельствует о том, что даже в развитых странах государство имеет возможность обеспечить жильем социально незащищенные категории граждан в объеме 15-20% от общей потребности населения в жилье. Поэтому нужны новые подходы к регулированию рынка жилья. На наш взгляд, положительные результаты могут принести следующие меры по государственному регулированию рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства: использование современных материалов и технологий при строительстве и эксплуатации жилищного фонда, а также в производстве коммунальных услуг; создание фонда развития жилищного строительства под государственные гарантии; преобразование части финансово-кредитных учреждений в целевые ссудосберегающие жилищные организации, которые при поддержке государства смогут реинвестировать вклады в жилищные кредиты на выгодных для вкладчиков условиях; стимулирование привлечения к инвестициям на выгодных условиях долларовой наличности населения, которая составляет около 35-40 млрд. долл. США; поддержка развития системы долгосрочного ипотечного кредитования.

На начальных стадиях развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо осуществить следующий комплекс мер ее государственной поддержки: создание законодательных условий для активизации деятельности профессиональных участников ипотечного рынка и формирование благоприятной налоговой среды, делающей привлекательным их участие на рынке; создание и функционирование специализированных коммерческих ипотечных банков, работающих по специальным нормативам; осуществление финансовой поддержки системы ипотечного кредитования посредством государственных гарантий ипотечных кредитов, предоставление стартового капитала и адресных целевых субсидии заемщикам; параллельно с формированием рынка ипотечных кредитов и ценных бумаг необходимо создавать условия для активизации жилищного строительства.

В настоящее время Россия остро нуждается в решении жилищной проблемы. И это, в принципе, возможно, учитывая огромные материальные и человеческие ресурсы нашей страны. Для решения жилищной проблемы нужна также и политическая воля, взвешенный подход в реформировании жилищной сферы, подход, учитывающий исторические особенности социально-экономического развития России. Важнейшую роль при этом должно сыграть расширение и совершенствование государственного регулирования жилищной сферы, в частности, государственного регулирования рынка жилья и жилищно-коммунального хозяйства.

181