Рынок жилья и формирование социальной защиты населения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Рынок жилья и формирование социальной защиты населения"

На правах рукописи

Аксенов Алексей Александрович

РЫНОК ЖИЛЬЯ И ФОРМИРОВАНИЕ СОЦИАЛЬНОЙ ЗАЩИТЫ НАСЕЛЕНИЯ

Специальности: 08.00.01 - экономическая теория

08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2004

Диссертация выполнена на кафедре экономической теории института экономики и управления Ростовского государственного строительного университета

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Симионов Юрий Федорович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Германова Ольга Егоровна

кандидат экономических наук, доцент

Куюк Галина Петровна

Ведущая организация:

Ростовский государственный университет (РГУ)

Защита диссертации состоится «13» апреля 2004 г. в 14.00 ч. на заседании диссертационного совета К 502. 008. 02 по экономическим наукам в Северо-Кавказской академии государственной службы по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70, ауд. 205.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Северо-Кавказской академии государственной службы по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70.

Автореферат разослан «12» марта 2004 г.

Отзывы на автореферат с указанием должности рецензирующего, подписанные и заверенные печатью, просим направлять по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70, каб. 605, диссертационный совет.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук,

доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Переход к новой модели социально-

экономического развития ставит перед экономической наукой множество проблем, важнейшей из которых является жилищная. Если в плановой экономике жилье в основном распределялось государством, то в рыночных условиях оно стало объектом свободной купли-продажи. Появление частной. собственности значительно расширило сферу товарно-денежных отношений, изменились источники финансирования жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда, что способствовало становлению рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Вместе с тем возник ряд нерешенных вопросов в рассматриваемой области. Цены на жилье высоки относительно низких доходов населения, и проблема обеспеченности жильем остается актуальной. Доступность жилья крайне низка, и решение жилищной проблемы даже с использованием ипотечного жилищного кредитования в настоящее время представляется труднодостижимой задачей.

Развитие рынка жилья тесно связано с реформой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), суть которой фактически заключалась в переходе на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) потребителями с недостаточным учетом динамики реальных доходов населения. Как результат проводимой государством жилищной политики наблюдается рост недовольства населения,, что проявляется в многочисленных акциях протеста в последние годы во многих регионах Российской Федерации.

В связи с этим необходима корректировка жилищной политики и тщательная проработка концепции дальнейшего реформирования жилищной сферы, приоритетом которой должны стать социальные аспекты.

Степень разработанности проблемы. В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция функционирования рыночных отношений в жилищной сфере. Однако следует заметить, что отдельные аспекты формирова-

ния и развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг рассматривались в отечественной и зарубежной научной литературе.

Рыночный механизм функционирования жилищной сферы исследовали в рамках неоклассической экономической теории К. Анджеличи,. Дж.. Дэниелл, Г. Поляковский, Р. Страйк. Доходность жилищного инвестирования изучали Д. Фридман, Н. Ордуэй, С. Хадсон-Вильсон. Необходимость функционирования арендного жилищного сектора доказали Э. Дойч и М. Элсинга. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществили Дж. Кейнс, Э. Хансен, Р. Харрод. Социальная значимость жилищной сферы для создания условий расширенного воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу. Основы жилищной политики разработали представители неолиберализма В. Ойкен, В. Репке, Л. Эрхард..

В отечественной экономической литературе роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучил С. Шаталин. Проблемы институциональной неэффективности жилищной сферы исследовала О. Бессонова; особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализировали Л. Руди, Г. Стерник, В. Ясько; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья изучили «Т. Белкина, Н. Калинина, Н. Ноздрина. Проблемам реформирования жилищной сферы и оплаты ЖКУ посвятили свои труды В. Бузырев, А. Карандеев, Н. Косарева, Н. Пастухова, А. Пузанов, А. Ряховская, Ю. Симио-нов, Ю. Таги-Заде, Л. Чернышов. Вопросами реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилья занимались С. Булгаков, Н. Костецкий. Проблемам развития рыночных отношений в жилищном строительстве посвятил ряд работ И. Воронкин, а моделированию социально-экономических процессов в жилищной сфере - С. Хачатрян.

Однако недостаточно исследован вопрос о роли государства в развитии рыночных отношений в жилищной сфере, крайне мало работ по проблемам социальной защиты населения в рассматриваемой области.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в выявлении степени развития рыночных отношений в жилищном комплексе, а также, опираясь на теоретический анализ роли государства в рыночной экономике и эмпирические данные, определении направлений, форм и методов государственного регулирования жилищной сферы и разработке предложений по повышению эффективности функционирования рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач:

- осуществить категориальный анализ рынка жилья в России с выявлением его структуры, особенностей и тенденций развития;

- оценить современное состояние рынка жилищно-коммунальных услуг в

РФ;

- выявить объективную необходимость государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере и обосновать его направления;

- определить инвестиционно-финансовый потенциал домашних хозяйств на рынках жилья и жилищно-коммунальных услуг;

- исследовать социальные индикаторы жилищной реформы и разработать предложения по социальной защите населения.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступает рынок жилья в транзитивной экономике, а предметом - рыночные отношения в жилищном комплексе как неотъемлемый элемент новой модели социально-экономического развития.

Теоретико-методологическую основу работы составляют фундаментальные исследования и теоретические положения, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых в рамках изучаемой тематики.

Инструментарно-методический аппарат. В диссертационном исследовании использованы системный подход к рассмотрению социально-экономических процессов в жилищной сфере, диалектический метод, общенаучные методы наблюдения, сравнения, измерения, индукции и дедукции, единство исторического и логического подходов, категориальный, историко-генетический и субъектно-

объектный анализ, а также графические и статистические методы и компьютерные технологии.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили статистические данные и аналитические материалы Госкомстата РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, Российской гильдии риэлторов, Госстроя РФ; Минфина РФ, Центрального банка РФ, консалтинговой компании "Тэ-ра-Консалтинг", материалы, опубликованные в монографиях, периодической печати, результаты экономических и социологических исследований, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых, а также информационные ресурсы Internet. Нормативную основу составляют законодательные акты и другие официальные документы государственных органов власти, региональные и ведомственные нормативные акты.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости государственного регулирования рыночных отношений в жилищном комплексе, существенной корректировке жилищной политики, приоритетом которой должны стать социальные аспекты проводимой жилищной реформы.

Положения диссертации, выносимые на защиту: -

По специальности 08.00.01 - "Экономическая теория":

1. Элементы рыночных отношений в жилищном комплексе существовали в дореформенный период, имели свои особенности и выступали в ограниченных масштабах (были, как правило, теневыми). Рынки жилья и жилищно-коммунальных услуг отсутствовали, однако существовали аренда, обмен жилья, что вылилось в противоречие: товарно-денежные отношения использовались и развивались, существовали кредитные отношения, а жилье и ЖКУ не выступали объектом свободной купли-продажи. Реформирование социально-экономической системы явилось импульсом легализации и развития рыночных отношений, что предполагало переход к системе с преобладанием частного предпринимательства, созданию рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

2. Состояние рынка жилья в РФ предопределяет дополнить микроэкономический аспект его исследования (покупатели, продавцы, посредники, цены, спрос,

предложение, СМИ, общественные организации и т.д.) макроэкономическим (влияние на политические, социальные, демографические, экологические и другие процессы в государстве). Это обусловлено тем, что строительство жилья и сопряженная с ним сфера ЖКХ во многом определяют основные макроэкономические показатели.

3. Анализ состояния и прогноз развития • рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг дают повод утверждать, что отношения в жилищной сфере на нынешнем этапе приняли необратимый рыночный характер становления, и все более насыщаются рыночными элементами (спрос, предложение, рыночное ценообразование, маркетинг и т.д.). Соотношение рыночных и нерыночных форм развития все больше склоняется к первым..

4. Современный этап развития рыночных отношений в жилищном комплексе характеризуется в целом замедлением темпов, что проявляется в следующих явлениях: снижении объемов продаж на первичном рынке жилья, кризисном состоянии ЖКХ, чрезвычайно медленном росте реальных располагаемых доходов населения, величина которых не позволяет большей части граждан страны улучшить свои жилищные условия, даже с учетом действующей системы ипотечного кредитования. Поэтому дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится недостаточным воздействием на них со стороны государства.

5. Анализ социальных индикаторов жилищной реформы указывает на необходимость усиления социальной защиты населения, которая может и должна предоставляться не только на уровне государства, регионов и муниципалитетов, но и на уровне предприятий и организаций, заинтересованных в закреплении кадров, что требует учесть не только опыт отечественных индустриальных гигантов, но и Западных стран, концепцию "пожизненного найма" в Японии.

По специальности 08.00.05 — "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":

1. Повышенное внимание к воспроизводству жилья в расширенном аспекте определяется его мультипликативным эффектом на смежные отрасли экономики

и тесной связью с демографическим поведением населения, что является традиционным для России условием экономического роста. Тенденции суженного воспроизводства населения можно преодолеть в случае корректировки жилищной политики и, в первую очередь, разработки и реализации государственной концепции жилищного строительства.

2. Наряду со строительством важной формой воспроизводства жилья является его реконструкция. Учитывая опыт ряда Западных стран, где структурные сдвиги в сторону увеличения доли инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилищ происходят достаточно длительное время, необходимо устранить ряд сдерживающих факторов: несовершенство жилищного законодательства и нормативно-правовой базы, неэффективность схемы управления жилой недвижимостью и недостаточную роль государства в создании благоприятных условий для привлечения инвестиций.

3. Приоритетным направлением решения жилищной проблемы в стране является развитие системы ипотечного жилищного кредитования, массовый запуск которой возможен при условии активизации усилий государственной власти, регионов, муниципалитетов и крупных предприятий.

4. Существовавший ранее подход предполагал рассмотрение рынка жилья вне связи с рынком жилищно-коммунальных услуг, что не обеспечивало глубокого и всестороннего анализа развития жилищного комплекса. Эффективный путь дальнейшего реформирования отрасли предполагает отдать приоритет, структурной перестройке хозяйственных отношений в ЖКХ путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения.

5. Социальные последствия процесса трансформации экономических отношений в жилищной сфере исследуют через такие социальные индикаторы как качество жилья (средняя обеспеченность населения общей и жилой площадью; тип жилья; плотность заселения; уровень благоустроенности жилья) и доступность с точки зрения финансовых возможностей населения как его приобретения, так и

содержания. На наш взгляд, именно эти показатели наилучшим образом отражают социальные результаты жилищной реформы.

Научная новизна проведенного исследования состоит в разработке концептуальных направлений дальнейшего реформирования жилищной сферы и разработке мер по формированию социальной защиты населения и определяется следующими элементами приращения научного знания:

По специальности 08.00.01 - "Экономическая теория ":

1. Выявлена категориальная определенность рынка жилья, в отличие от традиционной трактовки.его как сферы обмена жилья, как системы экономических отношений, связанных с потоком прав владения, пользования, распоряжения -и управления жилыми объектами на эквивалентной основе. Обобщены и выделены специфические особенности товаров "жилье" и "жилищно-коммунальные услуги", которые отражаются на характере развивающихся рыночных отношений, а также раскрыта специфика действия законов спроса и предложения, возвышения потребностей, экономии времени, закона стоимости и экономии на масштабах производства в жилищной сфере.

2. В отличие от существующих схем выделено отдельное место рынку недвижимости в целом и рынку жилья как одному из его сегментов в общей структуре рынка и обосновано это тем, что недвижимость обладает рядом свойств, характерных как для товарного рынка, так и для финансового. Предложена сегментация рынка жилья в целях повышения достоверности исследования.

3. Определены специфические особенности рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, раскрыта их взаимосвязь и взаимообусловленность. Жилье — первично и как продукт труда имеет длительный жизненный цикл, в рамках которого способность его выполнять свои функции зависит от деятельности многих. обслуживающих жилой фонд отраслей. Взаимообусловленность рынков определяется тем, что, с одной стороны, объем, качество и интенсивность жилищно-коммунальных услуг влияют на стоимость жилого объекта, а с другой — развитие жилого объекта, насыщение его новыми техническими средствами вызывает к

жизни появление совершенно новых услуг (охрана жилого объекта, автономные энергетические системы и т.д.), что не может не отразиться на стоимости ЖКУ.

4. На основе применения многообразия экономико-теоретических подходов (неоклассического, кейнсианского, институционального, монетарного) и анализа современного состояния рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг выявлена роль государства в жилищной сфере как возрастающая по мере развития рыночных отношений, выделены направления его воздействия на рыночные отношения в рассматриваемой области:

- совершенствование жилищного законодательства (принятие нового Жилищного кодекса и внесение изменений в ряд Федеральных законов);

- участие в строительстве жилья, государственная поддержка инвестиций в жилищный сектор экономики (льготное налогообложение, государственные субсидии, госзаказ и др.);

- активизация влияния на систему ипотечного жилищного кредитования (увеличение срока действия кредитного договора до 20-25 лет, привлечение отечественных институциональных инвесторов, создание благоприятного налогового режима и др.);

- разработка и внедрение новой методики субсидирования эксплуатации жилья для малоимущих слоев населения и отдельных категорий граждан в целях социальной защиты.

5. Проанализированы социальные индикаторы жилищной реформы и доказана невозможность не только улучшения. жилищных условий подавляющего большинства населения, но и содержания имеющегося жилищного фонда в силу постоянного роста тарифов на ЖКУ, а поэтому остается актуальной проблема формирования социальной защиты населения (уровни, способы, адресаты, сроки предоставления).

По специальности 08.00.05 - "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":

1. Обосновывается необходимость разработки целевой программы в рамках ФЦП "Жилище на 2002-2010 гг.", направленной на создание благоприятных условий функционирования жилищной сферы в отдаленных регионах страны, богатых минеральными и топливно-энергетическими ресурсами, что особенно важно в виду наметившегося экономического роста в стране и оттока населения из этих районов.

2. Выявлена тесная связь жилищных условий и демографического поведения населения и предложена разработка долгосрочной государственной концепции жилищного строительства, направленной на снижение стоимости воспроизводства жилищного фонда, налогового бремени для строительных организаций, процентной ставки по кредитам коммерческих банков.

3. Доказано в результате анализа социального положения населения страны, что только ипотечное жилищное кредитование в настоящее время не в состоянии решить жилищную проблему. В связи с этим выдвигается предложение о необходимости использования и развития всех форм улучшения жилищных условий: купли-продажи жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищностроительных кооперативов, аренды муниципального жилья и предоставления жилья государством отдельным категориям граждан, каждая из которых должна занять свою нишу, удовлетворить потребность в жилье определенных социальных групп населения.

4. В соответствии с существующими условиями жилищного кредитования в г. Ростове-на-Дону разработана и предложена к внедрению программа в приложении Microsoft Excel "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и дополнительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива", которая позволит быстро и точно рассчитать ежемесячные платежи и итоговую сумму выплат по четырем вариантам жилищного кредитования и сравнить их любому пользователю и специалисту.

Теоретическая значимость определяется актуальностью рассмотренных в диссертационном исследовании проблем и степенью обоснования содержащихся в нем положений, выводов и рекомендаций. Результаты, полученные в ходе ис-

следования, могут быть использованы при построении общей концепции дальнейшего развития рыночных отношений в жилищной сфере. Теоретические выводы диссертационного исследования можно применять в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, государственного регулирования рыночных отношений, социальной политики государства в жилищной сфере, а также в процессе преподавания курсов "Экономическая теория", "Экономика строительства", "Экономика ЖКХ", "Инфраструктура мегаполиса".

Практическая значимость исследования. Предложения по совершенствованию государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере можно использовать в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ЖКХ, ипотечного кредитования, социальной защиты населения в жилищном комплексе. Отдельные предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в темах курса "Экономическая теория", читаемых в Ростовском государственном строительном университете. Разработанная автором компьютерная программа "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и дополнительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива" может быть использована в банках, выдающих ипотечные кредиты, жилищностроительных кооперативах, частными лицами, а также в учебно-методическом процессе для студентов, обучающихся на экономических специальностях вузов.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы работы автор докладывал на научных конференциях "Строительство - 2001" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2001 г.), "Студенческая наука - экономике России" (г. Ставрополь, СКГТУ, апрель 2001 г.), "Строительство - 2002" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2002 г.), "Строительство - 2003" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2003 г.). Важной формой апробации результатов исследования явилось представление их для оценки научной общественности в форме публикаций и тезисов в количестве 9 работ общим объемом 5,3 п.л.

Структура диссертационного исследования отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 2 глав, содержащих 5 параграфов, заключения, списка использованных источников из 200 наименований и 11 приложений. Работа изложена на 194 страницах машинописного текста и включает 6 схем, 6 диаграмм и 22 таблицы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, определяется степень ее разработанности, формируются цель и задачи исследования, излагаются положения, выносимые на защиту, выделяются элементы научной новизны, указываются методология, теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования.

Первая глава "Теоретико-методологические и практические аспекты становления рынка жилья" посвящена анализу формирования и развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг в Российской Федерации.

Реформирование жилищной сферы - одно из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране. Импульсом становления рынка жилья явились приватизация государственного жилищного фонда1, которая резко интенсифицировала операции с жильем, и приватизация предприятий и организаций строительной отрасли2, в результате которой они стали более мелкими и специализированными, что не могло не отразиться на предложении жилья.

Подробно рассмотрены позитивные последствия функционирования жилищного рынка (купля-продажа жилья в соответствии с доходами, что усиливает стимулы сбережения, инвестирования и трудовой мотивации, уменьшение государственных расходов на жилищное строительство и эксплуатацию жилищного фонда, что способствует поддержанию сбалансированности бюджета и другие) и

1 По состоянию на начало 2003 г. приватизировано более 60% жилищного фонда, подлежащего приватизации.

2 Доля строительных предприятий частной собственности в 10 раз превысила долю предприятий всех остальных форм собственности.

негативные (рост числа бездомных, криминализации, сокращение доли жилья, распределяемого на бесплатной и льготной основах среди нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.). Итогом этого является усиливающаяся дифференциация и поляризация населения по уровню жизни.

Рассматривается специфика товара «жилье» и указывается, что в большинстве работ по данной теме на нее недостаточно обращается внимание. Каждый объект в рыночной экономике, в том числе и жилье, имеет свои особенности, которые отражаются на характере рыночных отношений.

В отличие от ранее существовавших определений в новой трактовке рынка жилья акцент делается не на совокупность прав собственности на жилье, а на их поток и равновеликий характер отношений. Рынок жилья представляет собой не только отношения, связанные с куплей-продажей, но и с арендой жилья, ипотекой, участием в долевом строительстве, доверительным управлением и т.п.

Наиболее полно сущность рынка жилья проявляется в его функциях. В работе раскрывается специфика ценообразующей, регулирующей, информационной, посреднической, стимулирующей, санирующей, инвестиционной и социальной функций жилищного рынка. Рынок рассмотрен как система, состоящая из семи взаимосвязанных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура, деловые процедуры..

В общей структуре рынка (рис. 1) предлагается выделить жилищному рынку, равно как и рынкам нежилой недвижимости и земли, отдельное место, так как, с одной стороны, рынок жилья обладает рядом свойств, характерных для товарного рынка, а, с другой, - некоторыми чертами финансового рынка (когда жилье выступает как капитал).

В целом рынок жилья представляет собой сложную систему взаимодействующих рынков: жилищного земельного рынка, финансового жилищного рынка, строительного жилищного рынка (первичного), вторичного жилищного рынка,. каждый из которых является составной частью того или иного общего рынка. Кроме того, жилищный рынок тесно связан и в значительной степени определяет развитие рынка товаров длительного пользования и рынка рабочей силы.

Рис. 1. Структура рынка •

Раскрыта специфика действия ряда экономических законов в жилищной сфере. Закон предложения выражает зависимость цен на рынке жилья и объемов, но не произведенного жилья, а предлагаемого на рынке. С одной стороны, товарные объемы жилья могут быть не связаны с текущим, а тяготеть к прошлому производству (типичный случай - конъюнктура на жилищном рынке в первой половине 90-х годов, когда доля нового жилья была крайне мала), с другой — не все построенные жилые объекты попадают на рынок, так как часть их население строит для собственного потребления. Предложение жилья отличается от предложения других товаров тем, что оно не связано с выходом на рынок большого количества субъектов и в значительной степени находится в зависимости от возрастного ценза продавцов и их имущественного положения.

Закон спроса выражает зависимость между ценой и объемами жилья, которые могут и готовы приобрести покупатели. Если, например, по отношению к продовольственным товарам платежеспособный спрос определяется такими величинами как заработная плата, пенсии, стипендии, пособия в рамках кратковременного периода, то платежеспособный спрос на жилье формируется по мере на-

копления денежных средств за достаточно большой период времени (10 лет и более). Указанный спрос во многом зависит от возможности получения заемных средств и определяется не только уровнем дохода, но и такими характеристиками, которые напрямую не связаны с ним: возникновение семьи, ее расширение, стихийные бедствия, вынужденная миграция.

Специфика закона возвышения потребностей заключается в том, что жилые дома, построенные в нашей стране в 60-90-е годы, не отличались разнообразием характеристик и не могли удовлетворять растущие потребности, тогда как за рубежом момент учета индивидуальных потребностей был более значим.

Действие закона экономии времени затрагивает производственную сферу и проявляется в постоянном снижении издержек производства на единицу продукции. Жилье как фактор экономического развития оказывает не прямое влияния на рост производительности труда, снижение издержек производства, а косвенное воздействие на экономию общественного времени посредством его большей интеграции с социальной инфраструктурой, удобством местоположения.

Согласно закону стоимости производство и реализация продукции осуществляются согласно общественно-необходимым затратам труда. В строительстве соизмерение индивидуальных и общественных затрат ограничено тем, что не все объекты жилищного строительства выносятся на рынок, так как значительная часть жилья является государственной собственностью или строится для удовлетворения собственных потребностей, т.е. минует рынок. Сложность получения информации о цене сделки не позволяет ни производителю, ни покупателю, ни продавцу реагировать на конъюнктуру рынка. Сам объект строительства, в отличие от всех остальных предметов потребления, не так многочислен, что одновременно облегчает процедуру соизмерения.

Немногочисленность крупных строительных фирм как в России, так и в других странах, дает основание предположить, что возможности экономии за счет увеличения на масштабах производства при строительстве жилья весьма ограничены. Как показывают исследования зарубежных ученых, определенная экономия при увеличении масштабов строительства все же существует (увеличе-

ние числа жилищных единиц, построенных одной фирмой, с 50 до 300 в год понижает стоимость каждой из них примерно на 12%)'. Тем не менее в экономике большинства стран такие масштабы строительства, осуществляемого одной фирмой, встречаются крайне редко. Несоответствие между структурой отрасли и возможностями экономии в результате роста масштабов строительства объясняется зависимостью условий производства от времени и места. Серийное строительство открывает большие возможности для экономии затрат на проектирование, закупку материалов и т.д. за счет типовых проектов, координации работ на строительных площадках и т.п., однако в плотно застроенных районах его возможности весьма ограничены, а, следовательно, и выгоды от укрупнения фирм невелики.

Автором предложена сегментация рынка жилья по восьми критериям: характер обращения объектов, степень организованности рынка, сфера его распространения, уровень диверсификации, место расположения, качество объектов рынка,. функциональное использование, степень развитости. Представленную классификацию можно дополнить сегментацией жилищного рынка по инвестиционной привлекательности, возрастному цензу жилых объектов, виду жилого строения и другим признакам, что лишний раз иллюстрирует многогранность категории "рынок жилья".

Развитие рынка жилья в РФ осуществляется крайне неравномерно. Начиная с 1991 г. и по настоящее время можно выделить три этапа: начальный (1991 -1993 гг.), этап развития (1994-1997 гг.) и этап стабилизации (начиная с 1998 г.), каждый из которых имеет отличительные черты (табл. 1).

Реализация жилья на первичном рынке затруднена ввиду его большей стоимости по сравнению со вторичным жильем, низкими реальными доходами населения и отсутствием эффективных механизмов кредитования.

Потенциал платежеспособного спроса имеет достаточно большие ограничения и обусловлен лишь небольшой социальной группой населения, имеющей, как правило, доходы, в несколько раз превышающие доходы среднего жителя России. Такая ситуация в целом сложилась по стране, хотя по отдельным регионам, горо-

1 Жилищная экономика / Пер. с англ. - М.: Дело, 1996. - С.66

дам она может различаться. Если сравнить Ростовскую область с областями Центральночерноземного района, то в первой спрос значительно выше по ряду причин: исключительно благоприятные климатические условия; более лучшие условия занятия экономической деятельностью; близость к национальным автономным и закавказским республикам, откуда идет значительный приток мигрантов.

Таблица 1

Этапы развития рынка жилья в России

Характеристика рынка Начальный этап Этап развития Этап стабилизации

Начальный уровень цен Низкий Высокий Предельный

Темпы роста цен Сверхвысокие (50-100% в год) Высокие, умеренно высокие (30-50% в год) Стабилизация и небольшой рост

Прирост количества сделок Быстрый рост Умеренный рост Стабилизация

Соотношение спроса и предложения: - на первичном рынке - на вторичном рынке Спрос выше предложения ■ Спрос выше предложения - Предложение превышает спрос Предложение существенно опережает спрос Предложение превышает спрос Дифференцированное

Соотношение цен первичного и вторичного рынка Цены вторичного рынка существенно выше Цены вторичного рынка меньше Дифференциация, динамическое равновесие

Состояние законодательной базы "Правовой вакуум" Фрагментарность Завершение формирования, совершенствование

Спектр предпринимательской деятельности на рынке Риэлторская недифференцированная Риэлторская дифференцированная, оценщики, девелоперы Весь спектр профессиональной деятельности

Взаимодействие рынка жилья и финансового рынка Практически отсутствует Единичные случаи Постоянное взаимодействие

На основе аппарата статистических данных обосновывается вывод о том, что на рынке жилья находится незначительное количество лиц, имеющих потребность и возможность приобрести жилье. В настоящее время к платежеспособной категории граждан России относят всего 0,5-1% населения; 25% финансовой помощи требуется 5-10% населения; 50% финансовой помощи - 14-20% населения; 75% финансовой помощи - 50-60% населения; неплатежеспособная категория со-

ставляет 30-35%.' Именно последние должны обеспечиваться бесплатным жильем, для других категорий требуется совершенствование механизма финансирования по покупке жилья. Но возлагать эту задачу только на государственные органы вряд ли целесообразно, требуется синтез государственных и коммерческих структур для решения данного вопроса.

Жилищный рынок постоянно испытывает определенные амплитуды колебания спроса и предложения. Выделяют длинные и короткие волны деловой активности на рынке жилья. Первые обусловливаются общими циклами деловой активности в экономике страны; вторые - сезонными колебаниями спроса и предложения, что подтверждают наблюдения за конъюнктурой рынка жилья в Ростовской области, которая характеризуется общим снижением цен летом на 5-15% по сравнению с зимой.

Автор подробно анализирует за период 1997-2003 гг. динамику цен на рынке жилья по ряду городов России с населением, превышающим 500 тыс. человек, определяет характерные тенденции (увеличение сделок аренды жилья) и прогноз развития рынка (незначительный рост цен на жилье).

Таблица 2

Динамика уровня цен предложения жилья в городах России2

Город Средние удельные цены предложения жилья, $/ кв. м Прирост за год, %

номинальный реальный

2000 2001 2002 2001 2002 2001 2002

Москва 720 940 1075 31 14 26 6

Петербург 370 490 628 32 28 27 19

Мособласть 352 471 553 34 17 29 9

РЕГИОНЫ, в т. ч. 270 370 405 37 9 27 1

Екатеринбург 336- 484 518 44 7 38 0

Новосибирск 263 435 470 65 -1 58 -8

Иркутск - 365 413 - 13 - 5

Пермь 287 390 387 36 -5 31 -9

Н. Новгород 280 301 365 8 21 4 13

Тверь 203 260 305 13 17 8 9

Ульяновск 158 230 255 46 18 40 10

Ростов-на-Дону - 362 418 - 15 - 7

' Матюгина Э.Г. О рынке жилья // Жилищное строительство. - 2001. - №6. - С.8. 2 Составлена автором на основе данных Российской Гильдии риэлторов (http://www.realtymarket.ru) и ООО «Тэра-Консалтинг» (http://www.rostov.estate.ru)

К наиболее важным факторам, сдерживающим развитие рынка жилья, можно отнести наличие в недостаточном объеме нормативно-законодательной базы, с помощью которой можно было бы снизить риски населения и издержки по совершению сделок на рынке жилья, кредитно-фискальные, социально-политические факторы, а также отсутствие развитой информационной поддержки. со стороны властных структур.

Дальнейшее развитие жилищного рынка предполагает наличие ряда условий: многообразие организационно-правовых форм, обеспечивающих продвижение товара от продавца к покупателю; формирование разветвленной и доступной системы информации, обеспечивающей субъектам рынка знание конъюнктуры; развитие сети банковских, кредитных и страховых учреждений, организующих поток денежных средств к производителю и покупателю жилья и гарантирующих права покупателя и продавца; подготовка и участие высококвалифицированных специалистов (риэлторов, оценщиков, маркетологов и т.д.),* наличие конкуренции, под которой подразумевается соперничество между производителями за потребителя диверсификацией предложения; формирование рынка земли, в рамках которого происходит становление земельного жилищного рынка, и введение его в особые экономико-правовые рамки.

Развитие рынка жилья во многом определяется состоянием ЖКХ. Признавая важность и необходимость жилищно-коммунальной реформы, суть которой-заключается в формировании и развитии рыночных отношений в ЖКХ, следует отметить целый ряд объективных и субъективных проблем, связанных с ее проведением и реализацией. Объективные трудности связаны с низким стартовым уровнем развития жилищного хозяйства, с неудовлетворительным состоянием жилищного фонда во многих городах страны, с наличием громоздкой и бюрократической системы управления жилищным хозяйством города, не соответствующей требованиям рыночной экономики. Субъективные причины проблем обусловлены неумением и нежеланием ряда руководителей проводить преобразования в данной сфере и формировать принципиально новую систему управления, адекватную действующим условиям хозяйствования. Важно отметить также от-

сутствие комплексности проведения реформы: основное внимание в ней было уделено реформированию жилищного хозяйства, но крайне недостаточны меры по реформированию коммунального сектора; слабо проработаны вопросы регулирования капитального ремонта жилищного фонда; не определены организационно-экономические основы и возможности проведения реконструкции жилья в новых условиях хозяйствования; в большинстве городов конкурентная среда в сфере ЖКХ фактически не создана.

В настоящее время отрасль находится на грани крупномасштабного инфраструктурного кризиса, связанного с массовыми авариями на ее объектах. ЖКХ России испытывает крайне острую потребность в обновлении основных фондов. Износ коммунальной инфраструктуры составляет более 60%, около четверти основных фондов полностью отслужили свой срок. Количество аварий выросло за 10 лет примерно в 5 раз и составило в 2002 г. 70 аварий на 100 км сетей водоснабжения и 200 аварий на 100 км сетей теплоснабжения (в Европе - в среднем З)1.

В заключение главы отмечено, что всю совокупность проблем в данной области можно структурировать по трем основным аспектам:

1) государственный аспект: убыточность функционирования отрасли для государства, необходимость осуществления значительных дотаций из федерального и местных бюджетов, составляющих 7-10% от ВВП страны;

2) социальный аспект: рост тарифов без учета динамики доходов населения* и как следствие снижение жизненного уровня населения и рост неплатежей; изношенность жилищного фонда и инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства; низкий уровень обеспеченности населения жильем, доступности приобретения жилья и условий проживания;

3) отраслевой аспект: неэффективность функционирования самой отрасли, необоснованно завышенные тарифы на жилищно-коммунальные услуги; аварийность жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры; слабо выраженные рыночные механизмы при оказании коммунальных услуг населению.

1 http://www.gosstroy.gov.ru (Официальный сайт Госстроя РФ).

Обоснованный подход к проведению дальнейших преобразований в жилищной сфере предполагает наличие системы принципов, важнейшими из которых, на наш взгляд, являются: целенаправленность, системность, комплексность, социальная ориентация, эффективность. Все они хорошо известны в науке и практике, но, тем не менее, до сих пор их не удавалось последовательно проводить в жизнь в ходе реформ в России, что имело негативные социальные и экономические последствия.

Во второй главе "Роль государства в управлении жилищной сферой" предпринята попытка исследовать влияние государства на развитие рыночных отношений в рассматриваемой области, разработаны концептуальные положения в области социальной защиты населения, которые позволили бы увеличить не только экономический эффект, но и социальный и политический.

Детальное рассмотрение расчетов основного программного документа проведения долгосрочной государственной жилищной политики ФЦП "Жилище" на 2002-2010 гг. показывает, что даже при 100%-ном ее финансировании бюджетами всех уровней (что является весьма сомнительным ввиду бедственного положения большинства региональных и местных бюджетов) удельный вес граждан, улучшивших жилищные условия, останется крайне мал в общем объеме лиц, нуждающихся в жилье. Поэтому назрела объективная необходимость пересмотра жилищной политики государства.

Кроме того, в Программе отсутствуют подпрограммы по реконструкции и модернизации устаревшего жилищного фонда и по развитию жилищно-коммунальной сферы в сырьевых регионах страны. Учитывая значительный отток населения из районов Севера и Сибири, богатых минеральными и топливно-энергетическими ресурсами, в Европейскую часть страны в последнее десятилетие, несложно оценить экономический урон государства.

Рассматривается вопрос влияния жилищных условий на мотивацию людей к созданию семьи и рождению детей и указывается, что тенденции суженного воспроизводства населения могут быть преодолены в случае изменения демографического поведения населения. А потому необходима разработка государственной

концепции в области жилищного строительства, которая должна быть долгосрочной, сбалансированной с общими направлениями социально-экономического развития и содержать следующие основные разделы: основные цели и задачи жилищного строительства как условия выхода экономики страны (региона) из кризисного состояния и ликвидации его последствий; комплекс фундаментальных научных исследований, опытно-конструкторских разработок и проектно-экспериментальных работ прикладного характера, ориентированных на реализацию достижений науки в практической деятельности; систему мер по модернизации, реконструкции и развитию мощностей предприятий строительной базы, техническое и технологическое переоснащение строительного комплекса, ориентация на выпуск конкурентоспособных на внутреннем и внешнем рынках строительных материалов; изделий, конструкций, машин, средств механизации; комплекс мер по реформированию проектного дела; переработка строительных норм и стандартов с целью сопряжения их с европейскими.

Акцент при этом необходимо сделать на снижение стоимости жилищного строительства, основными путями которого являются ориентация на использование более дешевых отечественных материалов с постоянным повышением их качества с целью достижения конкурентоспособности по сравнению с импортными; обновление физически и морально изношенных основных фондов; законодательное регулирование работы отрасли.

Одним из главных направлений решения жилищной проблемы должно стать развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Воздействие государства на развитие ипотеки, на наш взгляд, может и должно осуществляться по следую-

1

щим направлениям :

1. Субсидирование из федерального бюджета (за счет, профицита) части процентной ставки по инвестиционным ресурсам, привлеченным со вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

' Кроме направлений, указанных в п.4 научной новизны

2. Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг.

3. Предоставление государственных гарантий по заимствованиям "Агентства по ипотечному кредитованию" как на внутреннем, так и на внешнем финансовых рынках.

4. Усиление информационно-разъяснительной работы по вопросам ипотечного кредитования как способа инвестирования жилищного строительства и решения жилищной проблемы населения в средствах массовой информации, учебных заведениях и т.д.

Однако, на наш взгляд, не следует делать из ипотеки панацею решения жилищной проблемы. Необходимо параллельно развивать жилищно-строительные кооперативы, строительные сберегательные кассы, аренду муниципального жилья. Каждая из перечисленных форм улучшения жилищных условий должна занять свою нишу, удовлетворить потребность в жилье определенных социальных. групп населения.

Экономическая целесообразность и государственные интересы диктуют необходимость пересмотра концепции реформирования жилищно-коммунальной сферы, обеспечения увязки всех программ и подпрограмм, что неизбежно приведет к переоценке их финансового обоснования.

Обобщая ряд трактовок, определены основные подходы к социальной защите населения: во-первых, социальная защита - основной элемент социальной политики; во-вторых, социальная защита необходима для поддержания социально-экономической стабильности общества; в-третьих, социальная защита — комплекс мер, способных предотвратить социальную и экономическую деградацию малоимущих слоев населения; в-четвертых, социальная защита направлена на поддержание определенного уровня доходов населения.

Анализ социальных индикаторов жилищной реформы (средняя обеспеченность населения общей и жилой площадью, тип жилья, плотность заселения, уровень благоустроенности жилья, доступность как с точки зрения приобретения, так

и содержания жилья) показывает, что по всем показателям Россия значительно уступает развитым странам.

Определить реальное среднее значение показателя доступности. жилья по России (отношение цен продаж квартир к годовому денежному доходу домохо-зяйств) достаточно сложно. Тем не менее, в статистической отчетности такой показатель присутствует1, однако он не отражает истинного положения дел2. Пиковым считается 4-4,5 единицы при развитых механизмах кредитования. Согласно официальной статистике подавляющее большинство регионов РФ находятся за этим пределом.

Обосновывается, что социальная защита населения возможна не только на уровне государства, регионов и муниципалитетов, но и на уровне предприятий и организаций (рис. 2). Возможность получения жилья всегда была и остается у человека весьма притягательным условием закрепления его связей с тем или иным предприятием, отраслью.

Доступность жилья необходимо рассматривать не только с точки зрения наличия средств у населения на его приобретение, но и с точки зрения финансовых возможностей населения содержать его. В работе формулируется вывод, что проводимая правительством реформа заключается в основном в повышении платы за жилье и ЖКУ, совершенно не просматривается структурная реформа отрасли. Если ситуация не изменится, то в ближайшие годы правительство вплотную столкнется с дилеммой: продолжать намеченный курс и тем самым до крайности обострить социальное положение населения со всеми вытекающими отсюда последствиями либо предпринять "наступление" на монополистов (взимание природной ренты) для решения важнейшей своей функции - социальной.

1 По данным Госстроя в России в 2002 г. он составил 5,6.

2 Во-первых, для расчета цен на жилье используются данные Госстроя, которые несколько ниже реальных рыночных цен; во-вторых, методика Всемирного банка и ООН по расчету денежного дохода домо-хозяйств несовершенна и неприемлема для российских условий.

Рис. 2. Блок-схема организации долевого участия в финансировании работников предприятий на улучшение жилищных условий

Дальнейшее реформирование отрасли целесообразно проводить комплексно по следующим направлениям:

1. Учет и оплата населением реально потребленных ЖКУ.

2. Государственное регулирование цен и тарифов естественных монополистов, которое можно осуществлять двумя способами: прямым регулированием и внедрением и развитием элементов конкуренции в этих сферах. Наиболее эффек-

тивным является баланс обоих механизмов по принципу: регулирование в тех случаях, когда конкуренция невозможна.

3. Активность населения в отстаивании своих интересов (ускорение процесса создания ТСЖ, привлечение общественности к решению проблем и пр.).

В заключение сформулированы основные выводы и результаты исследования.

В приложениях предложено использование компьютерных технологий в жилищном кредитовании, обосновывается выбор компьютерного приложения для написания программы, приводятся условия кредитования в г. Ростове-на-Дону, форма программы и сравнительная характеристика полученных результатов.

По теме исследования опубликованы следующие работы:

1. Аксенов А.А. Проблемы развития жилищного строительства в регионе // "Строительство - 2001": Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2001 (0,1 п.л.).

2. Аксенов А.А. Государственное вмешательство в рыночные отношения в жилищной сфере // "Строительство - 2002": Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2002 (0,1 п.л.).

3. Аксенов А.А. и др. Реформирование жилищно-коммунального комплекса на современном этапе. - Ростов-на-Дону: ЗАО "Книга", 2002. - 208 с. (10,92 п.л. / 0,7 п.л.).

4. Аксенов А.А. и др. Экономика строительства: Учебное пособие для вузов / Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. - М.: ИКЦ "МарТ", Рос-тов-н/Д: ИЦ "МарТ", 2003. - 352 с. (Серия "Экономика и управление") (18,4 п.л. / 1,7п.л.).

5. Аксенов А.А. Жилищное строительство как фактор экономического роста // "Строительство - 2003": Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2003 (0,1 пл.).

6. Аксенов А.А. К вопросу о корректировке государственной концепции в области жилищного строительства // "Строительство - 2003": Материалы Между-

народной научно-практической конференции. - Ростов н/Д: Рост. гос. строит, ун-т, 2003 (0,1 п.л.).

7. Аксенов А.А. Социальный аспект реформирования жилищно-коммунального хозяйства // Известия Ростовского государственного строительного университета. - Ростов н/Д. - 2003. - №7 (0,1 п.л.).

8. Аксенов А.А. и др. Экономика ЖКХ: Учебное пособие / Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. - М.: ИКЦ "МарТ", Ростов-н/Д: ИЦ "МарТ", 2004. - 208 с. (Серия "Экономика и управление") (11,8 п.л. / 0,8 п.л.).

9. Аксенов А.А. и др. Жилищный кредит (ипотека): Учебно-практическое пособие / Под ред. докт. экон. наук, проф. Ю.Ф. Симионова. - М: ИКЦ "МарТ", Ростов-н/Д: ИЦ "МарТ", 2004. - 224 с. (11,8 п.л. /1,6 п.л.).

ЛР 020818 от 13.01.99. Подписано в печать 3.03.04. Формат 60x84/16. Бумага писчая. Ризограф. Уч.-изд. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ 70.

Редакционно-издательский центр Ростовского государственного строительного университета. 344022, Ростов н/Д, ул. Социалистическая, 162.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Аксенов, Алексей Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТАНОВЛЕНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

1.1. Природа рыночных отношений в жилищной сфере.

1.2. Состояние и перспективы развития рынка жилья в Российской Федерации.

1.3. Рынок жилья и рынок жилищно-коммунальных услуг: взаимосвязь и тенденции.

2. РОЛЬ ГОСУДАРСТВА В УПРАВЛЕНИИ ЖИЛИЩНОЙ СФЕРОЙ.

2.1. Формирование и реализация жилищной политики в переходной экономике: взаимодействие государства и рыночных институтов.

2.2. Социально-экономические индикаторы функционирования рыночных отношений в жилищной сфере и их совершенствование.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рынок жилья и формирование социальной защиты населения"

Актуальность темы исследования. Переход к новой модели социально-экономического развития ставит перед экономической наукой множество проблем, важнейшей из которых является жилищная. Если в плановой экономике жилье в основном распределялось государством, то в рыночных условиях оно стало объектом свободной купли-продажи. Появление частной собственности значительно расширило сферу товарно-денежных отношений, изменились источники финансирования жилищного строительства и эксплуатации жилищного фонда, что способствовало становлению рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Вместе с тем возник ряд нерешенных вопросов в рассматриваемой области. Цены на жилье высоки относительно низких доходов населения, и проблема обеспеченности жильем остается актуальной. Доступность жилья крайне низка, и решение жилищной проблемы даже с использованием ипотечного жилищного кредитования в настоящее время представляется труднодостижимой задачей.

Развитие рынка жилья тесно связано с реформой жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), суть которой фактически заключалась в переходе на 100%-ную оплату жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) потребителями с недостаточным учетом динамики реальных доходов населения. Как результат проводимой государством жилищной политики наблюдается рост недовольства населения, что проявляется в многочисленных акциях протеста в последние годы во многих регионах Российской Федерации.

В связи с этим необходима корректировка жилищной политики и тщательная проработка концепции дальнейшего реформирования жилищной сферы, приоритетом которой должны стать социальные аспекты.

Степень разработанности проблемы. В отечественной экономической науке отсутствует единая концепция функционирования рыночных отношений в жилищной сфере. Однако следует заметить, что отдельные аспекты формирования и развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг рассматривались в отечественной и зарубежной научной литературе.

Рыночный механизм функционирования жилищной сферы исследовали в рамках неоклассической экономической теории К. Анджеличи, Дж. Дэниелл, Г. Поляковский, Р. Страйк. Доходность жилищного инвестирования изучали Д. Фридман, Н. Ордуэй, С. Хадсон-Вильсон. Необходимость функционирования арендного жилищного сектора доказали Э. Дойч и М. Элсинга. Концептуальный анализ взаимодействия сберегательных и инвестиционных процессов осуществили Дж. Кейнс, Э. Хансен, Р. Харрод. Социальная значимость жилищной сферы для создания условий расширенного воспроизводства рабочей силы и качества жизни населения выявлена К. Марксом, Ф. Энгельсом, А. Пигу. Основы жилищной политики разработали представители неолиберализма В. Ойкен,

B. Репке, Л. Эрхард.

В отечественной экономической литературе роль жилищной сферы в функционировании плановой экономики изучил С. Шаталин. Проблемы институциональной неэффективности жилищной сферы исследовала О. Бессонова; особенности функционирования рынка жилья в переходной экономике проанализировали Л. Руди, Г. Стерник, В. Ясько; механизм взаимодействия спроса и предложения на рынке жилья изучили Т. Белкина, Н. Калинина, Н. Ноздрина. Проблемам реформирования жилищной сферы и оплаты ЖКУ посвятили свои труды В. Бузырев, А. Карандеев, Н. Косарева, Н. Пастухова, А. Пузанов, А. Ряховская, Ю. Симионов, Ю. Таги-Заде, Л. Чернышов. Вопросами реконструкции, модернизации и капитального ремонта жилья занимались С. Булгаков, Н. Костецкий. Проблемам развития рыночных отношений в жилищном строительстве посвятил ряд работ И. Воронкин, а моделированию социально-экономических процессов в жилищной сфере —

C. Хачатрян.

Однако недостаточно исследован вопрос о роли государства в развитии рыночных отношений в жилищной сфере, крайне мало работ по проблемам социальной защиты населения в рассматриваемой области.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в выявлении степени развития рыночных отношений в жилищном комплексе, а также, опираясь на теоретический анализ роли государства в рыночной экономике и эмпирические данные, определении направлений, форм и методов государственного регулирования жилищной сферы и разработке предложений по повышению эффективности функционирования рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

Реализация поставленной цели потребовала решения ряда задач:

- осуществить категориальный анализ рынка жилья в России с выявлением его структуры, особенностей и тенденций развития;

- оценить современное состояние рынка жилищно-коммунальных услуг в

РФ;

- выявить объективную необходимость государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере и обосновать его направления;

- определить инвестиционно-финансовый потенциал домашних хозяйств на рынках жилья и жилищно-коммунальных услуг;

- исследовать социальные индикаторы жилищной реформы и разработать предложения по социальной защите населения.

Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования выступает рынок жилья в транзитивной экономике, а предметом -рыночные отношения в жилищном комплексе как неотъемлемый элемент новой модели социально-экономического развития.

Теоретико-методологическую основу работы составляют фундаментальные исследования и теоретические положения, представленные в трудах отечественных и зарубежных ученых в рамках изучаемой тематики.

Инструментарно-методический аппарат. В диссертационном исследовании использованы системный подход к рассмотрению социально-экономических процессов в жилищной сфере, диалектический метод, общенаучные методы наблюдения, сравнения, измерения, индукции и дедукции, единство исторического и логического подходов, категориальный, историко-генетический и субъектно-объектный анализ, а также графические и статистические методы и компьютерные технологии.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили статистические данные и аналитические материалы Госкомстата РФ, Ростовского областного комитета государственной статистики, Российской гильдии риэлторов, Госстроя РФ, Минфина РФ, Центрального банка РФ, консалтинговой компании "Тэра-Консалтинг", материалы, опубликованные в монографиях, периодической печати, результаты экономических и социологических исследований, содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных ученых, а также информационные ресурсы Internet. Нормативную основу составляют законодательные акты и другие официальные документы государственных органов власти, региональные и ведомственные нормативные акты.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования состоит в обосновании необходимости государственного регулирования рыночных отношений в жилищном комплексе, существенной корректировке жилищной политики, приоритетом которой должны стать социальные аспекты проводимой жилищной реформы.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

По специальности 08.00.01 — "Экономическая теория":

1. Элементы рыночных отношений в жилищном комплексе существовали в дореформенный период, имели свои особенности и выступали в ограниченных масштабах (были, как правило, теневыми). Рынки жилья и жилищно-коммунальных услуг отсутствовали, однако существовали аренда, обмен жилья, что вылилось в противоречие: товарно-денежные отношения использовались и развивались, существовали кредитные отношения, а жилье и ЖКУ не выступали объектом свободной купли-продажи. Реформирование социально-экономической системы явилось импульсом легализации и развития рыночных отношений, что предполагало переход к системе с преобладанием частного предпринимательства, созданию рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг.

2. Состояние рынка жилья в РФ предопределяет дополнить микроэкономический аспект его исследования (покупатели, продавцы, посредники, цены, спрос, предложение, СМИ, общественные организации и т.д.) макроэкономическим (влияние на политические, социальные, демографические, экологические и другие процессы в государстве). Это обусловлено тем, что строительство жилья и сопряженная с ним сфера ЖКХ во многом определяют основные макроэкономические показатели.

3. Анализ состояния и прогноз развития рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг дают повод утверждать, что отношения в жилищной сфере на нынешнем этапе приняли необратимый рыночный характер становления, и все более насыщаются рыночными элементами (спрос, предложение, рыночное ценообразование, маркетинг и т.д.). Соотношение рыночных и нерыночных форм развития все больше склоняется к первым.

4. Современный этап развития рыночных отношений в жилищном комплексе характеризуется в целом замедлением темпов, что проявляется в следующих явлениях: снижении объемов продаж на первичном рынке жилья, кризисном состоянии ЖКХ, чрезвычайно медленном росте реальных располагаемых доходов населения, величина которых не позволяет большей части граждан страны улучшить свои жилищные условия, даже с учетом действующей системы ипотечного кредитования. Поэтому дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится недостаточным воздействием на них со стороны государства.

5. Анализ социальных индикаторов жилищной реформы указывает на необходимость усиления социальной защиты населения, которая может и должна предоставляться не только на уровне государства, регионов и муниципалитетов, но и на уровне предприятий и организаций, заинтересованных в закреплении кадров, что требует учесть не только опыт отечественных индустриальных гигантов, но и Западных стран, концепцию "пожизненного найма" в Японии.

По специальности 08.00.05 — "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":

1. Повышенное внимание к воспроизводству жилья в расширенном аспекте определяется его мультипликативным эффектом на смежные отрасли экономики и тесной связью с демографическим поведением населения, что является традиционным для России условием экономического роста. Тенденции суженного воспроизводства населения можно преодолеть в случае корректировки жилищной политики и, в первую очередь, разработки и реализации государственной концепции жилищного строительства.

2. Наряду со строительством важной формой воспроизводства жилья является его реконструкция. Учитывая опыт ряда Западных стран, где структурные сдвиги в сторону увеличения доли инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилищ происходят достаточно длительное время, необходимо устранить ряд сдерживающих факторов: несовершенство жилищного законодательства и нормативно-правовой базы, неэффективность схемы управления жилой недвижимостью и недостаточную роль государства в создании благоприятных условий для привлечения инвестиций.

3. Приоритетным направлением решения жилищной проблемы в стране является развитие системы ипотечного жилищного кредитования, массовый запуск которой возможен при условии активизации усилий государственной власти, регионов, муниципалитетов и крупных предприятий.

4. Существовавший ранее подход предполагал рассмотрение рынка жилья вне связи с рынком жилищно-коммунальных услуг, что не обеспечивало глубокого и всестороннего анализа развития жилищного комплекса. Эффективный путь дальнейшего реформирования отрасли предполагает отдать приоритет структурной перестройке хозяйственных отношений в ЖКХ путем его демонополизации, повышения эффективности управления, создания конкурентной среды, действенного ресурсосбережения.

5. Социальные последствия процесса трансформации экономических отношений в жилищной сфере исследуют через такие социальные индикаторы как качество жилья (средняя обеспеченность населения общей и жилой площадью; тип жилья; плотность заселения; уровень благоустроенности жилья) и доступность с точки зрения финансовых возможностей населения как его приобретения, так и содержания. На наш взгляд, именно эти показатели наилучшим образом отражают социальные результаты жилищной реформы.

Научная новизна проведенного исследования состоит в разработке концептуальных направлений дальнейшего реформирования жилищной сферы и разработке мер по формированию социальной защиты населения и определяется следующими элементами приращения научного знания:

По специальности 08.00.01 - "Экономическая теория":

1. Выявлена категориальная определенность рынка жилья, в отличие от традиционной трактовки его как сферы обмена жилья, как системы экономических отношений, связанных с потоком прав владения, пользования, распоряжения и управления жилыми объектами на эквивалентной основе. Обобщены и выделены специфические особенности товаров "жилье" и "жилищно-коммунальные услуги", которые отражаются на характере развивающихся рыночных отношений, а также раскрыта специфика действия законов спроса и предложения, возвышения потребностей, экономии времени, закона стоимости и экономии на масштабах производства в жилищной сфере.

2. В отличие от существующих схем выделено отдельное место рынку недвижимости в целом и рынку жилья как одному из его сегментов в общей структуре рынка и обосновано это тем, что недвижимость обладает рядом свойств, характерных как для товарного рынка, так и для финансового. Предложена сегментация рынка жилья в целях повышения достоверности исследования.

3. Определены специфические особенности рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, раскрыта их взаимосвязь и взаимообусловленность. Жилье - первично и как продукт труда имеет длительный жизненный цикл, в рамках которого способность его выполнять свои функции зависит от деятельности многих обслуживающих жилой фонд отраслей. Взаимообусловленность рынков определяется тем, что, с одной стороны, объем, качество и интенсивность жилищно-коммунальных услуг влияют на стоимость жилого объекта, а с другой — развитие жилого объекта, насыщение его новыми техническими средствами вызывает к жизни появление совершенно новых услуг (охрана жилого объекта, автономные энергетические системы и т.д.), что не может не отразиться на стоимости ЖКУ.

4. На основе применения многообразия экономико-теоретических подходов (неоклассического, кейнсианского, институционального, монетарного) и анализа современного состояния рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг выявлена роль государства в жилищной сфере как возрастающая по мере развития рыночных отношений, выделены направления его воздействия на рыночные отношения в рассматриваемой области:

- совершенствование жилищного законодательства (принятие нового Жилищного кодекса и внесение изменений в ряд Федеральных законов);

- участие в строительстве жилья, государственная поддержка инвестиций в жилищный сектор экономики (льготное налогообложение, государственные субсидии, госзаказ и др.);

- активизация влияния на систему ипотечного жилищного кредитования (увеличение срока действия кредитного договора до 20-25 лет, привлечение отечественных институциональных инвесторов, создание благоприятного налогового режима и др.);

- разработка и внедрение новой методики субсидирования эксплуатации жилья для малоимущих слоев населения и отдельных категорий граждан в целях социальной защиты.

5. Проанализированы социальные индикаторы жилищной реформы и доказана невозможность не только улучшения жилищных условий подавляющего большинства населения, но и содержания имеющегося жилищного фонда в силу постоянного роста тарифов на ЖКУ, а поэтому остается актуальной проблема формирования социальной защиты населения (уровни, способы, адресаты, сроки предоставления).

По специальности 08.00.05 — "Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами":

1. Обосновывается необходимость разработки целевой программы в рамках ФЦП "Жилище на 2002-2010 гг.", направленной на создание благоприятных условий функционирования жилищной сферы в отдаленных регионах страны, богатых минеральными и топливно-энергетическими ресурсами, что особенно важно в виду наметившегося экономического роста в стране и оттока населения из этих районов.

2. Выявлена тесная связь жилищных условий и демографического поведения населения и предложена разработка долгосрочной государственной концепции жилищного строительства, направленной на снижение стоимости воспроизводства жилищного фонда, налогового бремени для строительных организаций, процентной ставки по кредитам коммерческих банков.

3. Доказано в результате анализа социального положения населения страны, что только ипотечное жилищное кредитование в настоящее время не в состоянии решить жилищную проблему. В связи с этим выдвигается предложение о необходимости использования и развития всех форм улучшения жилищных условий: купли-продажи жилья, ипотечного жилищного кредитования, жилищностроительных кооперативов, аренды муниципального жилья и предоставления жилья государством отдельным категориям граждан, каждая из которых должна занять свою нишу, удовлетворить потребность в жилье определенных социальных групп населения.

4. В соответствии с существующими условиями жилищного кредитования в г. Ростове-на-Дону разработана и предложена к внедрению программа в приложении Microsoft Excel "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и дополнительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива", которая позволит быстро и точно рассчитать ежемесячные платежи и итоговую сумму выплат по четырем вариантам жилищного кредитования и сравнить их любому пользователю и специалисту.

Теоретическая значимость определяется актуальностью рассмотренных в диссертационном исследовании проблем и степенью обоснования содержащихся в нем положений, выводов и рекомендаций. Результаты, полученные в ходе исследования, могут быть использованы при построении общей концепции дальнейшего развития рыночных отношений в жилищной сфере. Теоретические выводы диссертационного исследования можно применять в учебном процессе для совершенствования программ учебных курсов, связанных с изучением рынков жилья и жилищно-коммунальных услуг, государственного регулирования рыночных отношений, социальной политики государства в жилищной сфере, а также в процессе преподавания курсов "Экономическая теория", "Экономика строительства", "Экономика ЖКХ", "Инфраструктура мегаполиса".

Практическая значимость исследования. Предложения по совершенствованию государственного регулирования рыночных отношений в жилищной сфере можно использовать в хозяйственной практике при разработке федеральных и региональных программ развития жилищного строительства, ЖКХ, ипотечного кредитования, социальной защиты населения в жилищном комплексе. Отдельные предложения и рекомендации диссертационного исследования нашли практическое применение в темах курса "Экономическая теория", читаемых в Ростовском государственном строительном университете. Разработанная автором компьютерная программа "Расчет размера ипотечного кредита, погашения и дополнительных платежей заемщика и выплат члена жилищно-строительного кооператива" может быть использована в банках, выдающих ипотечные кредиты, жилищно-строительных кооперативах, частными лицами, а также в учебно-методическом процессе для студентов, обучающихся на экономических специальностях вузов.

Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы работы автор докладывал на научных конференциях "Строительство — 2001" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2001 г.), "Студенческая наука - экономике России" (г. Ставрополь, СКГТУ, апрель 2001 г.), "Строительство - 2002" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2002 г.), "Строительство - 2003" (г. Ростов н/Д, РГСУ, апрель 2003 г.). Важной формой апробации результатов исследования явилось представление их для оценки научной общественности в форме публикаций и тезисов в количестве 9 работ общим объемом 5,3 п.л.

Структура диссертационного исследования отражает логику, порядок исследования и решения поставленных задач. Диссертация состоит из введения, 2 глав, содержащих 5 параграфов, заключения, списка использованных источников из 200 наименований и И приложений. Работа изложена на 194 страницах машинописного текста и включает б схем, б диаграмм и 22 таблицы.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Аксенов, Алексей Александрович

49 Основные результаты работы строительного комплекса и ЖКХ РФ в 2002 г. // Экономика строительства. строительных материалов, в особенности с высокой капиталоемкостью и длительными сроками окупаемости, нуждаются в инвестиционных ресурсах на техническое перевооружение. Технический уровень большинства российских предприятий стройматериалов еще значительно отстает от современных требований. Низкими темпами осуществляется перевооружение предприятий по производству цемента, теплоизоляционных, стеновых и кровельных материалов.

Вторая проблема - это низкий уровень производительности труда в жилищном строительстве, что приводит к росту стоимости нового жилья. Исключительно низкая оплата труда в строительстве, да еще с использованием значительного числа рабочих из стран СНГ, у которых предельные ставки заработной платы находятся на уровне прожиточного минимума, не снижает общих затрат на выполнение строительно-монтажных работ (СМР). При этом качество выполненных работ находится на чрезвычайно низком уровне. Данная проблема тесно связана с внедрением в производство современных средств механизации.

Третья проблема - нехватка и изношенность строительных машин и оборудования. Систематическая нехватка инвестиционных средств привела к образованию в строительном комплексе значительной массы обесцененных кризисом, физически и морально изношенных основных фондов. Значительная доля машин и оборудования многих строительных организаций функционирует за пределами экономически оправданных сроков службы50. Большинство крупных и средних строительных организаций загружены не более чем на 40%.

Долговременное сохранение большого объема обесцененного излишнего оборудования и крайне низкого уровня использования основного капитала оказало отрицательное влияние на строительный комплекс. У строительных организаций возникают дополнительные издержки по обслуживанию и содержанию незагруженной техники, что существенно сдерживает обновление производства, препятствует экономии затрат и снижает инвестиционные

50 Доля машин с истекшим сроком службы выросла до 22-38%. Особенно велик парк таких машин по гусеничным, башенным и пневмокрапам. Доля техники с истекшими сроками амортизации через 2-3 года может приблизиться к 70-80%. возможности. Ограниченные финансовые средства предприятий направляются на нецелесообразный ремонт устаревших машин и оборудования, а не на реализацию инвестиционных программ обновления собственного производства.

Организациям строительного комплекса, по нашему мнению, необходима ликвидация разбалансированности финансовых пропорций, которая произошла, в частности, из-за неадекватных переоценок основных фондов, в результате чего стоимость намного завышена. Требуется определить стоимость основного капитала по его действительной, рыночной цене и постепенно вывести из эксплуатации устаревшие и неиспользуемые производственные мощности.

Важнейшими направлениями механизации строительства на ближайшую перспективу являются:

- подготовка базы для выпуска машин нового класса - так называемой мини-техники, что позволит механизировать ручной труд и перейти в строительстве на широкое применение индивидуальных технологий производства работ;

- внедрение новых прогрессивных технологий и средств механизации в строительное производство, в том числе с помощью лизинга.

В условиях структурной перестройки строительного комплекса особое значение приобретает законодательное регулирование работы отрасли, направленное на:

- усиление контроля за целевым использованием централизованных капитальных вложений, формирование единой инвестиционной программы государства;

- проведение взаимосвязанной бюджетной, налоговой и ценовой политики;

- повышение роли и обеспечение целевого использования амортизационных отчислений как важнейшего источника инвестиций;

- последовательное снижение процентной ставки за банковские кредиты;

- обеспечение государственной поддержки индивидуального жилищного строительства и привлечение сбережений населения на инвестиционные цели;

- развитие системы гарантий и правового обеспечения активной деятельности частных инвесторов, в том числе иностранных;

- создание условий для сокращения незавершенного строительства, включая повышенное его налогообложение; расширение межотраслевой интеграции, создание финансово-промышленных и финансово-строительных групп, лизинговых, холдинговых компаний, развитие малого бизнеса.

Таким образом, достижение эффективности работы строительного комплекса должно осуществляться на основе создания государством экономических, организационных и научных предпосылок для повышения качества продукции, роста производительности труда, сокращения сроков строительства, снижения материалоемкости и удельной стоимости строительства, развития и совершенствования государством системы нормативных документов и стандартов в сфере строительства с целью обеспечения их соответствия новым условиям хозяйствования, сохраняя единство нормативной базы строительства, ее гармонизацию с международными стандартами и нормами.

Одним из главных направлений решения жилищной проблемы в настоящее время должно стать развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Высокие цены на строительство, низкие доходы населения, высокие процентные ставки на финансовых рынках, не достаточно развитый рынок жилья - далеко не полный перечень проблем, которые можно и нужно решать с помощью ипотечного кредитования. По мнению Президента РФ В.В. Путина: ".развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального Правительства, и региональных властей" [33].

Воздействие государства на развитие системы ипотечного жилищного кредитования, на наш взгляд, может осуществляться по следующим направлениям:

1. Увеличение срока действия кредитного договора. Необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования до 20-25 лет вместо существующих 10-15, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях (БТИ, Комитет по управлению жилищным фондом, ГУЮ и др.).

2. Снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 5-7%, что позволит вовлечь в ипотеку значительные слои населения с различным уровнем дохода. Осуществить в краткосрочной перспективе такое снижение ставки по ипотечным жилищным кредитам, предоставляемым гражданам коммерческими банками, в сложившихся условиях невозможно (коммерческие банки по условиям собственной доходности кредиты на таких условиях не выдают). Обеспечить требуемую величину процентной ставки представляется возможным в рамках другого вида кредитной организации, с более дешевым источником ресурсов, и определенным законодательно основным видом деятельности - кредитованием граждан для строительства и покупки жилья. В рамках действующего законодательства таким институтом может стать кредитный потребительский кооператив граждан. Однако он имеет существенный недостаток - недостаточная защита финансовых интересов его членов. На наш взгляд, оптимальным решением будет являться развитие сети строительных сберегательных касс (см. ниже).

Отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые можно было бы направить на массовое кредитование, является главным сдерживающим ипотеку фактором на сегодняшний день. На федеральном уровне необходимо разработать и внедрить механизм получения гражданами РФ ипотечных кредитов, приближенный к мировой практике (процентные ставки от 3 до 5% годовых и сроком до 30 лет).

3. Субсидирование из федерального бюджета (за счет профицита) части процентной ставки по инвестиционным ресурсам, привлеченным с вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования.

4. Снижение объема резервируемых финансовых средств кредитных организаций, осуществляющих эмиссию ипотечных ценных бумаг. В качестве кредитных средств для инвестирования по ипотечным схемам можно было бы использовать средства, являющиеся резервными для коммерческих банков и находящиеся в распоряжении Центрального Банка РФ. Эти средства также будут выполнять свои резервные функции, но не в денежном выражении, а в объектах недвижимости.

5. Привлечение отечественных институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний и т.д.), заинтересованных в высоконадежном, долгосрочном вложении финансовых ресурсов как на федеральном, так и на региональном уровнях. Отсутствие долгосрочных привлеченных ресурсов при одновременной выдаче долгосрочных ипотечных кредитов ухудшает показатели ликвидности банков и ограничивает их в объемах ипотечного кредитования. На сегодня основным и, наверное, самым масштабным источником таких средств являются пенсионные накопления граждан, аккумулированные в Пенсионном фонде РФ и негосударственных пенсионных фондах. Интересы ипотечных банков и Пенсионного фонда объективно совпадают. Ипотечному банку нужен масштабный источник долгосрочных средств, а Пенсионному фонду - высоконадежный объект для инвестирования пенсионных накоплений. Ипотечные ценные бумаги обеспеченные залогом недвижимости и гарантиями субъекта Российской Федерации как нельзя лучше подходят для этих целей.

6. Предоставление государственных гарантий по заимствованиям "Агентства по ипотечному кредитованию" как на внутреннем, так и на внешнем финансовых рынках. Государство в перспективе должно обеспечить развитие конкуренции в системе ипотечного жилищного кредитования путем предоставления гарантий (поручительств) по обязательствам организаций, способных выполнять функции ипотечных операторов или кредиторов с целью содействия в рефинансировании их ипотечных активов.

Задача государства состоит в создании таких механизмов гарантий взаимоотношений заемщика и кредитора-инвестора, чтобы рынок ипотечного кредитования начал функционировать. Это значит, что инвесторы могли бы размещать свои средства в ипотечные кредиты, кредиторы имели бы средства для выдачи кредитов заемщикам, а заемщики были бы готовы брать на себя обязательства по кредиту с гарантией получения прав собственности на покупаемое жилье. Создание таких механизмов необходимо на законодательном уровне.

7. Создание налогового режима, благоприятствующего развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Существующая в настоящее время система налогообложения не способствует созданию благоприятных условий для развития системы ипотечного жилищного кредитования, поэтому необходимо рассмотреть вопрос о внесении изменений в налоговое законодательство, касающихся уменьшения размеров государственной пошлины за совершение действий в системе ипотечного жилищного кредитования51, увеличения величины имущественных налоговых вычетов, отмены налога на операции с ценными бумагами применительно к ипотечным эмиссионным ценным бумагам, исключения из расчета налоговой базы по налогу на доходы физических лиц доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование заемными средствами.

8. Принятие Закона РФ "О строительных сберегательных кассах", необходимого для формирования системы постоянного сбора средств под выдачу долгосрочных низкопроцентных кредитов. Он позволит ускорить процесс организации массовой ипотеки в РФ, имея в виду, что строительная сберегательная касса должна быть не банком, а кредитным потребительским кооперативом, реализующим ссудно-сберегательные интересы граждан-пайщиков.

Содействие процессу активизации привлечения долгосрочных и относительно дешевых ресурсов от частных и институциональных инвесторов -пенсионных фондов, страховых, инвестиционных компаний в систему ипотечного жилищного кредитования, учитывая принятие Закона РФ "Об ипотечных ценных бумагах" [9].

9. Усиление информационно-разъяснительной работы по вопросам ипотечного кредитования как способа инвестирования жилищного строительства и решения жилищной проблемы населения в средствах массовой информации,

51 Размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров залога недвижимости установлен Федеральным законом ог 31 декабря 1995 г. №226-ФЗ "О государственной пошлине" (с изменениями от 28 июля 2002 г.) и составляет 1,5% от суммы договора, но не менее 50% минимального размера оплаты труда, что является существенной дополнительной нагрузкой для получателя ипотечного кредита. учебных заведениях и т.д. При этом необходимо ведение централизованной информационно-просветительской работы по разъяснению для населения сущности, инструментов и особенностей механизма функционирования ипотеки. В настоящее время население еще не имеет необходимой инвестиционной культуры, в то же время именно накопления населения следует считать важнейшим инвестиционным ресурсом рефинансирования ипотечных заимствований. Необходимо также создать единую информационную систему, включающую соответствующие экономические, социальные и статистические данные, необходимые для реализации программы ипотечного жилищного кредитования, ее обновление на регулярной основе.

10. Оказание государственной поддержки системе ипотечного жилищного кредитования. Мировая практика показывает, что наиболее эффективны кооперативные ипотечные схемы при участии государства, выступающего гарантом их реализации и иногда инвестором по кредитным ресурсам. Так, в США государство начало выходить из структур, занимающихся ипотекой, спустя 50 лет после начала их функционирования. При осуществлении подобных ипотечных схем на каждый рубль, вложенный государством, население направляет от 3 до 5 рублей собственных средств. За счет увеличения объемов строительства жилья, вложенные государством средства через год возвращаются в виде дополнительных налоговых поступлений. Кроме того, эти средства возвращаются государству в виде выплат гражданами по выданным жилищным кредитам, но уже в течение срока, на который выдан кредит. Таким образом, государство более чем в два раза окупает вложенные финансовые средства.

Для развития ипотеки необходима государственная поддержка в виде прямого направления бюджетных средств (по расчетам специалистов по России около 16-22 млрд. руб. ежегодно). Эти средства позволят по ипотечным схемам, реализуемым на принципах кооперативного участия граждан, в течение ближайших 5 лет выйти на самоокупаемость (работа в дальнейшем без государственных инвестиций).

Таким образом, массовый запуск ипотеки возможен при условии направления усилий государственной власти по всем указанным направлениям.

Положительное решение данных вопросов будет способствовать дальнейшему успешному развитию ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации - одного из главных направлений решения жилищной проблемы в целом.

Ипотечное кредитование - приоритетное направление решения жилищной проблемы в нашей стране. Однако, на наш взгляд, не следует делать из него панацею решения жилищной проблемы. Необходимо параллельно развивать жилищно-строительные кооперативы, строительные сберегательные кассы, аренду муниципального жилья. Каждый из перечисленных сегментов рынка должен занять свою нишу, удовлетворить потребность в жилье определенных социальных групп населения.

Важное значение необходимо уделить аренде муниципального жилья. В развитых странах такая форма удовлетворения потребности в жилье существует давно, в России - отсутствует. Интерес к этому сегменту проявляется в том, что аренда муниципального жилья позволит в краткосрочном периоде сдвинуть с мертвой точки жилищную проблему. Положительными ее чертами являются:

- более низкие арендные ставки по сравнению с арендой частного жилья;

- возможность привязать жилье к месту работы (как это делается во многих развитых странах), а не наоборот (как это делается в России).

- не требует первоначальных накоплений, что позволит вовлечь достаточно большие слои населения.

К минусам можно отнести проблему формирования муниципального жилищного фонда и сложности в организации такого мероприятия (отсутствие опыта).

Жилищное строительство представляет собой не единственную форму воспроизводства жилья. Для основных фондов жилищной сферы существуют также реконструкция, модернизация и капитальный ремонт. Каждая из них имеет определенные задачи и область использования. Новое строительство объектов жилищной сферы направлено на полное возмещение физического износа и морального снашивания ветхих и устаревших фондов, а также служит основным средством их расширения. Для обеспечения нормативных техникоэксплуатационных характеристик жилых зданий в течение всего срока службы необходимо функционирование системы эксплуатации жилищного фонда, включающей техническое обслуживание, санитарное содержание, текущий и капитальный ремонт жилых объектов. Для совершенствования технико-эксплуатационных и потребительских качеств жилья проводятся модернизация и реконструкция жилищного фонда.

Актуален в настоящее время вопрос о соотношении реконструкции и нового строительства. Бурный рост городов в послевоенный период определил крупные объемы вновь возводимых зданий и сооружений, и до 90-х годов преобладающей формой воспроизводства было новое строительство. В условиях экономического кризиса, начиная с 1991 г. размеры вводимого нового жилья в России постоянно сокращаются в виду отсутствия необходимых финансовых ресурсов, а потому метод вторичной застройки может стать новым стратегическим (на 15-20 лет) направлением жилищного строительства. Основным содержанием его должно стать совмещение финансовых потоков, обеспечивающих возможность строительства нового жилья и реконструкции существующей жилой застройки 1950-1970-х годов как единого процесса.

Наиболее спорной в области реконструкции жилищного фонда остается степень определения границ ее целесообразности. В силу высокой остаточной стоимости зданий, требующих реконструкции, массовый снос жилой застройки -мероприятие заведомо невыгодное, т.к. помимо затрат на утилизацию отходов и отчистку территории под новое строительство, требуется значительный приток инвестиций в само строительство. Реконструкция и модернизация существующего жилищного фонда позволяют сократить объемы финансирования, одновременно решая еще две проблемы: сохранение и обновление жилищного фонда страны и обеспечение его прироста.

При сравнении стоимости затрат на реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт и новое строительство объектов по данным РААСН РФ получены следующие результаты (табл. 2.3).

117

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Переход к новой модели хозяйствования потребовал изменения системы экономических отношений во всех сферах экономики, в том числе и жилищной. Легализации и развитию рыночных отношений в жилищной комплексе во многом способствовала приватизация государственного жилищного фонда, строительных предприятий и организаций, обслуживающих жилье. В целом она достигла одной из поставленных целей: появился реальный собственник жилья и предприятий жилищной сферы, что коренным образом изменило ситуацию в ЖКХ. Но наряду с этим приватизация создала и определенные сложности в обслуживании жилья, внедрении в практику кондоминиумов, способствовала увеличению числа бездомных, росту криминализации, значительному сокращению доли жилья, распределяемого на бесплатной и частично платной (льготной) основе среди нуждающихся в улучшении жилищных условий. К негативным моментам можно также отнести уменьшение резервов повторного использования государством освобождающихся вследствие смерти или выезда нанимателей квартир и комнат, так как подавляющее большинство заранее приватизируется. Итогом всего этого является усиливающаяся дифференциация и поляризация населения по жилищным условиям.

2. Анализ количественных и качественных составляющих спроса и предложения на жилищном рынке, рыночных цен на жилье в десяти городах России позволяет сделать вывод, что рынок жилья в РФ завершил стадию роста и перешел к стадии рецессии и стабилизации. Определяющим фактором его развития являются общее состояние экономики. Основные макроэкономические показатели в РФ стабильны, что не предполагает резких скачков цен на рынке жилья. Жилищный рынок как система может развиваться в том случае, если будут развиваться все его составляющие, для чего необходимо выполнение следующих условий:

- многообразие форм собственности; наличие определенных организационно-экономических форм, обеспечивающих продвижение товара от продавца к покупателю;

- развитие сети банковских и кредитных учреждений, организующих поток денежных средств к производителю и покупателю жилья;

- необходима разветвленная, доступная и понятная всем система информации, обеспечивающая знание покупателям, продавцам и производителям жилья конъюнктуры рынка;

- рынок жилья требует специально подготовленных для этого людей: риэлторов, специалистов по маркетингу и т.д.;

- наличие на рынке конкуренции, под которой подразумевается конкуренция между производителями за потребителя посредством диверсификации предложения;

- развитие сети страховых учреждений, гарантирующих права покупателя и продавца;

- формирование рынка земли и введение его в особые экономико-правовые рамки.

3. Результаты реформирования ЖКХ свидетельствуют, что поставленные цели не достигнуты: улучшения работы жилищных организаций и повышения уровня жилищно-коммунального обслуживания не произошло. Выявились существенные недостатки в разработке и осуществлении реформы, важнейшим из которых является отсутствие комплексности ее проведения. Основное внимание в ней было уделено реформированию жилищного хозяйства, но крайне недостаточны меры по реформированию коммунального сектора. Слабо проработаны вопросы регулирования капитального ремонта жилищного фонда, не определены организационно-экономические основы и возможности проведения реконструкции жилья в новых условиях хозяйствования, в большинстве городов конкурентная среда в сфере ЖКХ фактически не создана, а отрасль находится на грани крупномасштабного инфраструктурного кризиса, связанного с массовыми авариями на объектах ЖКХ.

Обоснованный подход к проведению преобразований в ЖКХ предполагает наличие системы принципов, важнейшими из которых являются: целенаправленность, системность, комплексность, социальная ориентация, эффективность. Все они хорошо известны науке и практике, но, тем не менее, до сих пор их не удавалось последовательно проводить в жизнь в ходе реформ в России, что имело негативные социальные и экономические последствия.

4. Дальнейшее развитие рыночных отношений в жилищной сфере тормозится слабым регулированием их со стороны государства, хотя анализ послевоенного развития большинства промышленно развитых стран свидетельствует о том, что существует прямая зависимость между экономической политикой государства и уровнем развития рыночных отношений. Причем эта зависимость носит прямо пропорциональный характер, т.е. чем сильнее развиты рыночные отношения, тем сильнее государственное влияние на формирование и развитие рыночных механизмов и регуляторов. В современном рыночном хозяйстве государство должно быть основным мозговым центром, который регулирует формирование рыночной среды и обеспечивает динамизм и устойчивость экономического роста. При сохранении основных принципов государственного регулирования формы и методы воздействия государства на экономические процессы могут значительно изменяться, модифицироваться в зависимости от условий социально-экономического развития и решаемых задач.

5. Детальное рассмотрение ФЦП "Жилище" на 2002-2010 гг., являющейся основным программным документом проведения долгосрочной государственной жилищной политики, позволяет сделать дуалистичный вывод. С экономической точки зрения она заслуживает внимания, т.к. в целом прослеживается позитивная направленность на обеспечение устойчивого и эффективного развития ЖКХ; развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью; поддержка малоимущих граждан в улучшении жилищных условий; обеспечение роста темпов жилищного строительства и реконструкции жилья; повышение качества и эффективности жилищного строительства и т.д. С социальной точки зрения данная программа может стать лишь первым шагом на пути к поставленной цели, т.к. ее расчеты показывают, что даже при 100%-ном финансировании программы бюджетами всех уровней (что является весьма сомнительным ввиду бедственного положения большинства региональных и местных бюджетов) удельный вес граждан, улучшивших жилищные условия, останется крайне мал в общем объеме лиц, нуждающихся в жилье.

6. Исследование социальных последствий влияния процесса трансформации экономических отношений в жилищной сфере указывает на низкое качество жилья и доступность с точки зрения наличия средств у населения на его приобретение и содержание. На наш взгляд, именно эти показатели наилучшим образом отражают социальные результаты жилищной реформы. В связи с чем становится актуальной проблема социальной защиты населения, которая должна предоставляться не только на уровне государства, регионов и муниципалитетов, но и на уровне предприятий и организаций, заинтересованных в долговременном закреплении кадров.

7. Назрела объективная необходимость серьезной проработки концепции дальнейшего реформирования отрасли, приоритетом которой должны стать социальные аспекты. Реформа в ЖКХ может привести к успеху, только если она будет поддержана населением. Для реализации поставленной цели, по нашему мнению, необходимо решение следующих задач:

- обеспечение учета реального потребления ЖКУ населением;

- воздействие на монополию коммунальных служб;

- активизация населения в решении проблем ЖКХ (создание ТСЖ, преломление иждивенческих настроений, привлечение общественности).

Реализация поставленных задач позволит сдвинуть один из самых острых социальных вопросов с мертвой точки.