Рынок жилья как фактор воспроизводства квалифицированных кадров АПК тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Амирханов, Ильдар Валерьевич

Введение

Глава 1. Теоретические предпосылки функционирования рынка жилья как фактора воспроизводства квалифицированных кадров АПК

1.1. Воспроизводство квалифицированных кадров и рынок жилья, его особенности, структура, динамика

1.2. Аграрный сегмент рынка жилья

Глава 2. Состояние жилищного фонда и рынка жилья на селе

2.1. Формирование предложения на рынке жилья в сельской местности

2.1.1. Масштабы и темпы строительства

2.1.2. Жилищный фонд

2.2. Факторы, определяющие спрос на жилье

2.3. Земельный фактор в формировании рынка жилья

Глава 3. Основные направления государственного регулирования жилищной сферы села

3.1. Государственная политика стимулирования строительства жилья

3.2. Концепция и прогноз развития рынка жилья на селе на период до 2010 года

Диссертация: введение по экономике, на тему "Рынок жилья как фактор воспроизводства квалифицированных кадров АПК"

Актуальность темы исследования. Важнейшей предпосылкой и основой стабильного и эффективного развития агропромышленного комплекса является наличие квалифицированных кадров в отрасли, их постоянное воспроизводство.

В настоящее время наблюдается отток высококвалифицированных кадров из села, нежелание молодежи работать на селе, связанное прежде всего с низкой оплатой труда и необустроенностъю сельского быта. Одним из главных факторов, определяющих уровень воспроизводства квалифицированных кадров, являются жилищные условия населения, которые в сельской местности уступают городу и находятся на низком уровне.

Жилищная реформа и сопутствующие ей процессы привели к росту частного сектора в рыночном обороте как нового, так и функционирующего жилищного фонда, легализации операций в данной сфере, снятию большинства ограничений по кредитованию строительства и приобретению квартир, участию физических и юридических лиц в инвестиционных проектах, различных паевых товариществах.

Несмотря на динамичное развитие рынка жилья в городах, в сельской местности рыночные механизмы работают слабо. Положение в жилищной сфере сельской местности усугубляется также низким уровнем благоустройства жилья; отсутствием экономического механизма, стимулирующего развитие строительства инженерных коммуникаций; низким уровнем доходов сельского населения для решения своих жилищных проблем.

В то же время в странах с развитой рыночной экономикой накоплен положительный опыт и апробирован эффективно работающий экономический механизм развития жилищного рынка. На наш взгляд, все же без учета специфических условий сельской местности он не может быть успешно задействован. В условиях России необходимы новые разработки, в частности учитывающие высокую потребность населения в жилье, низкий уровень платежеспособного спроса. При этом не определена роль, возможности и границы участия государства в регулировании спроса и предложения на жилищном рынке.

Актуальность и недостаточная разработанность проблем развития рынка жилья в сельской местности с учетом ее специфики и особенностей, степенью значимости для решения проблемы обеспечения АПК квалифицированными кадрами, дискуссионный характер ряда аспектов данной проблемы определили выбор темы диссертационного исследования, постановку его цели, содержание работы.

Цели и задачи исследования. Цель исследования состоит в разработке основных принципов и элементов экономического механизма развития аграрного сегмента рынка жилья в условиях низкого платежеспособного спроса населения с целью привлечения квалифицированных кадров на село. Для ее достижения были поставлены следующие основные задачи:

- изучить и проанализировать особенности воспроизводства квалифицированных кадров агропромышленного комплекса;

- выявить и систематизировать особенности и проблемы формирования аграрного сегмента рынка жилья, базируясь на анализе общетеоретических принципов и закономерностей развития рынка жилья;

- проанализировать тенденции в развитии предложения жилья под влиянием происходящих изменений в экономике;

- исследовать факторы, определяющие величину спроса на рынке жилья и проанализировать степень их значимости;

- определить роль государства на отдельных этапах развития рынка жилья в сельской местности;

- разработать предложения по совершенствованию механизма ипотеки в целях решения жилищной проблемы на селе.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования являются факторы и тенденции формирования предложения и платежеспособного спроса на рынке жилья сельской местности. Объект исследования - рынок жилья сельской местности Республики Башкортостан.

Методы исследования. В ходе исследования использовались труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области макроэкономического анализа, экономики труда и социальной сферы, экономики жилищного хозяйства, кредита.

Информационной базой исследования явились материалы Госкомстата Республики Башкортостан, нормативно-правовые документы, законодательные акты, отечественная и зарубежная справочная литература, материалы периодической печати, социологические обследования.

При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследований: абстрактно-логический, расчетно-конструктивный, экономико-статистический, экспериментальный и другие методы.

Наиболее существенные результаты исследования, полученные лично автором, и их научная новизна:

- определены основные тенденции воспроизводства квалифицированных кадров АПК и влияние жилищных условий населения на уровень обеспеченности отрасли квалифицированными кадрами: чем выше уровень жилищной обустроенности, тем больше удельный вес квалифицированных специалистов в общем числе работников;

- выявлены особенности развития аграрного сегмента рынка жилья, обусловленные необходимостью ведения личного подсобного хозяйства; составом и структурой сельских семей; низкой мобильностью населения; рассредоточенностью сельских поселений по территории: экстенсивный тип застройки поселений; низкий уровень стандартизованности объектов недвижимости; отсутствие достоверной информации о спросе и предложении жилья; землеемкость личных усадеб, его местный характер;

- выявлена зависимость результатов производства от уровня развития социальной инфраструктуры села, в частности умеренная корреляционная связь производительности труда с обеспеченностью жильем;

- обоснованы основные факторы, обуславливающие спрос на жилье в сельской местности: состав и структура населения, реальный уровень доходов сельских жителей, жилищные условия. Определена степень их значимости;

- рекомендован механизм долгосрочного ипотечного кредитования индивидуального жилищного строительства, предусматривающего участие банковского учреждения, администрации района и сельскохозяйственного предприятия, работником которого является застройщик жилья. В соответствии с данным механизмом сельскохозяйственное предприятие является поручителем по взятому кредиту и залогодержателем, а также имеет право погасить кредит за своего работника в более короткий срок с целью уменьшения финансового бремени застройщика;

- предложен механизм вовлечения в оборот рынка жилья сельской местности пустующих жилых домов и жилья, принадлежащего одиноким и престарелым людям с участием сельскохозяйственного предприятия, которое выкупает пустующие дома у их собственников для своих работников, рассчитывающихся с предприятием в течение оговоренного срока;

- разработан прогноз развития жилищной сферы в сельской местности Республики Башкортостан до 2010 года, на основе использования экспертной оценки, статистического метода и имитационного моделирования по двум вариантам: оптимистическому и пессимистическому.

Практическая значимость работы определяется тем, что использование положений и рекомендаций позволяют проводить более активную и обоснованную политику в области развития жилищного рынка, способствующего улучшению жилищных условий сельского населения и привлечению молодых специалистов в сельскохозяйственное производство. Результаты исследований автора, доведенные до уровня конкретных предложений и рекомендаций, позволяют обеспечить выработку более обоснованной экономической политики по привлечению денежных сбережений населения к инвестированию жилищного сектора экономики, повысить качество и результативность методов государственного регулирования этого сегмента рынка.

Апробация и реализация результатов исследования. Теоретические и практические положения, содержащиеся в работе, доложены и получили одобрение:

- на международных научно-практических конференциях: "Эффективность и конкурентоспособность аграрного сектора России" (Москва, 1999г.), "Российский аграрно-промышленный комплекс и мировые продовольственные рынки" (Москва, 2000 г.);

- на республиканской научно-практической конференции "Развитие экономических отношений в АПК Республики Башкортостан" (Уфа, 1999 г.).

Основные результаты исследований используются в практической деятельности Министерством строительства, архитектуры и дорожного комплекса Республики Башкортостан, Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 4,7 печатного листа.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из: введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, приложений. Она изложена на 143 страницах машинописного текста, включает 7 рисунков, 28 таблиц.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Амирханов, Ильдар Валерьевич

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Рассмотрение развития рынка жилья на селе и жилищной политики, проводимой в Республике Башкортостан позволяет сделать следующие выводы.

1. Воспроизводство квалифицированных кадров АПК представляет собой социально-экономический процесс непрерывного обеспечения отрасли работниками трудоспособного возраста, получивших специальную профессиональную подготовку, на которое особое влияние оказывают, на ряду с другими основными факторами, жилищные условия сельского населения.

2. Рынок жилья - это система экономико-правовых отношений в обществе, обеспечивающих гражданам свободу в приобретении и отчуждении жилья, стимулирующих экономическую эффективность жилищного строительства и эксплуатации жилищного права.

3. Рынок жилья имеет свои особенности, вытекающие из специфики самого жилья как товара, процессов его производства, распределения потребления:

- жилищный вопрос имеет две стороны, выступая и как проблема гарантии социальных благ, и как проблема развития рынка жилья, который вытекает из того, что жилище является предметом первой необходимости;

- жилище, как правило, недвижимо, привязано к строго определенному участку земли. В условиях рынка объектом купли-продажи становится не только само строение и участок, на котором оно стоит, но и географическая, и социальная сфера, окружающая его в целом;

- жилище, являющееся объектом накоплений при нестабильной экономической ситуации, выступает как источник богатства в условиях рыночной экономики;

- рынок жилья локализован;

- о состоянии рынка жилья практически отсутствует достоверная и своевременная информация.

4. Рынок жилья подразделяется на первичный рынок и вторичный рынок жилья. Это обусловлено особенностями формирования предложения жилья, ценообразования и т.д. Он включает в себя три самостоятельных рынка: рынок жилищного фонда, рынок жилищных услуг, рынок коммунальных услуг.

5. Преобладание государственной собственности на жилье существенно ограничивало права и возможности граждан в распоряжении имеющейся в их пользовании жилой площади в советское время. Приватизация жилого фонда, передача жилых помещений, находящихся в государственной собственности, в частную собственность сыграли большую роль в формировании легализированного рынка жилья.

6. Сельская местность имеет свои специфические особенности, которые накладывают отпечаток на образ жизни сельского населения, формы жилищных построек, размеры жилья и хозяйственных построек:

- изолированность сельских поселений, вытекающая из территориальной рассредоточенности производства и слабого развития дорожно-транспортных коммуникаций и других форм связи;

- село отличается от города меньшей фондо- и энерговооруженностью труда, более низким уровнем общего и профессионального образования населения;

- высокий уровень самодостаточности;

- для сельского образа жизни характерны неравномерность трудовых нагрузок в течение года, непостоянство режимов труда и отдыха, сезонные изменения в содержании труда, условность границ рабочего места;

- неотъемлемым атрибутом образа жизни сельского населения является ведение личного подсобного хозяйства, отсюда - трудовые перегрузки, меньшая производительность свободного времени, круглогодичная привязанность к дому, ограничивающая возможность проведения выходных дней и отпусков вне постоянного места жительства.

7. Строительство на селе отличается большей разбросанностью по территории, что создает худшие условия в сравнении с концентрированным производством строительных материалов и строительством многоэтажных домов в городе.

8. Социологический опрос, проведенный в сельскохозяйственных предприятиях Республики Башкортостан, позволяет сделать следующие выводы:

- сроки строительства, общая площадь строящегося жилья дифференцированы по социальным слоям сельского населения;

- низкая информированность населения о возможных путях получения кредитов под индивидуальное жилищное строительство;

- отсутствует рынок строительных материалов в сельской местности, и в связи с этим завышенные цены на строительные материалы;

- в сельской местности необходимо создать условия для развития мелких и средних предприятий по строительству и ремонту жилых домов.

9. Уровень ввода жилья за годы реформ, при общем падении производства и уровня жизни населения, не только не снизился, но даже и увеличился, в основном за счет средств населения, что повлекло изменения в структуре жилищного фонда. Увеличилась доля частного жилья с 1990г. по 1998г. с 76,4% до 85,4% соответственно. Это происходило за счет трех факторов: ввода нового жилья, приватизации и выбытия.

10. Основными факторами, определяющими величину спроса на рынке жилья, являются: платежеспособность населения; изменения общей численности населения (прошлые, текущие, прогнозируемые тенденции); изменения в соотношениях между различными слоями населения (процентные соотношения между группами населения с различными уровнями образования), уровнями миграции, количествами браков и разводов; изменения во вкусах и предложениях населения; условия и доступность финансирования; жилищные условия населения.

Цены на жилье, как основной фактор, определяющий спрос, различны на первичном и вторичном рынке жилья и зависят от его местоположения, количества комнат и т.д.

За анализируемый период выявлена тенденция старения населения, что в дальнейшем может привести к меньшему образованию семей, а следовательно и к снижению потенциального спроса на жилье.

Жилищные условия, характерные для сельского населения сильно дифференцированы в зависимости от дохода, уровня образования, квалификации. Для сельской местности характерен низкий уровень благоустройства жилья, особенно комплексного.

11. Основными моментами государственной политики стимулирования строительства должны стать: создание принципиально новых проектных решений с большей дифференциацией по стоимости; обеспечение села полноценным рынком строительных материалов; широкое применение различных систем кредитования для индивидуальных застройщиков.

Опыт западных стран показывает, что сравнительно небольшая степень вовлеченности государства в решение гражданами своих жилищных проблем, где основная роль отводится работе рыночных механизмов, сочетается с гораздо большим участием, а на начальных этапах с доминированием общественного сектора.

12. Для принципиального решения жилищной проблемы необходимо, чтобы рынок жилья развивался с учетом удовлетворения потребностей всех групп населения в благоустроенном жилье с учетом особенностей сельского быта на основе адресной кредитно-финансовой политики государства, улучшения проектирования сельского жилища, базы стройиндустрии и широкого применения автономных систем инженерного оборудования сельского жилища.

При решении жилищной проблемы необходимо ориентироваться на создание в сельской местности лучших жилищных условий, чем в городе. Это условие будет важным фактором, компенсирующим определенные преимущества города и повышающим конкурентоспособность села.

13. Предлагается механизм вовлечения в оборот рынка жилья пустующих домов на основе долгосрочного ипотечного кредитования и домов, собственниками которых являются одинокие престарелые люди на основе пожизненного содержания с иждивением. Этот механизм может быть применен для улучшения жилищных условий для малообеспеченных слоев населения.

14. Рекомендуется в рамках программы долгосрочного ипотечного кредитования индивидуальных застройщиков использовать схему, в соответствии с которой в процесс кредитования наряду с банком и застройщиком, вовлекаются администрация района, на территории которого застройщик проживает и предприятие, работником которого является этот застройщик. С применением предложенной схемы основное финансовое бремя ложится на предприятие, которое выплачивает первоначальный взнос и может погасить кредит в более короткий срок с целью уменьшения суммы процентов по кредиту. Также с применением этой схемы снимается острота необходимых накоплений населения для улучшения своих жилищных условий.

15. Разработанный прогноз развития жилищной сферы с учетом оптимистического и пессимистического вариантов показал, что наиболее эффективное развитие данной сферы возможно при следующих условиях: стабильное развитие экономики страны, принятие государственных программ по поддержке индивидуального жилищного строительства на основе долгосрочного ипотечного кредитования, комплексного благоустройства сельских населенных пунктов.