Совершенствование инвестиционной деятельности управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование инвестиционной деятельности управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве"

На правах рукописи

ЛОГИНОВА ГАЛИНА ГЕННАДИЕВНА

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ В ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМ ХОЗЯЙСТВЕ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003060497

Работа выполнена в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС)

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Бруман Юрий Самуилович

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Блех Евгении Михайлович

кандидат экономических наук, профессор Павлова Светлана Александровна

Ведущая организация

Государственный университет управления

Защита состоится «15» июня 2007 года в 14 00 часов на заседании Диссертационного совета Д 212 043 01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук при ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу 129272 г Москва, Трифоновская улица, 57, ауд 201

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на официальном шпернет-сайте ГОУ ДПО ГАСИС (\vw\v §ай1ч ги)

Автореферат разостап «15» мая 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

С А Лочан

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в рамках общей экономической реформы, связанной с переходом Российской Федерации к рыночным условиям функционирования народного хозяйства, проходит значительно медленнее, чем в других отраслях Сложности создания целостной экономической системы экономики жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), адекватно отражающей рыночные принципы, обусловлены особыми социальными функциями отрасли и значительным отставанием ее развития от современных требований

Современное жилищно-коммунальное хозяйство России - это многоотраслевой комплекс, состоящий из ряда взаимосвязанных, но юридически самостоятельных предприятий и организаций социальной и производственной сферы В этой отрасли функционирует более 52 тысяч предприятий и организаций, численность работающих на них - свыше 4 миллионов 200 тысяч человек Потребителями услуг ЖКХ является практически все население страны и хозяйствующие объекты экономики Валовой годовой объем произведенных предприятиями отрасли работ и услуг достигает 900 млрд рублей, или почти 6% валового внутреннего продукта страны Принимая во внимание то, что площадь жилищного фонда в стране будет расти, и одновременно будет увеличиваться степень благоустроенности жилья, можно прогнозировать дальнейшее увеличение жилищно-коммунального сектора в экономике страны

Опубликованные данные свидетельствуют о том, что состояние жилищного фонда в стране в настоящее время не может считаться удовлетворительным Недостаточными темпами проводится капитальный ремонт при нормативной потребности в ремонте в 4-5% в среднем ежегодно ремонтируется лишь 0,3% жилья Более 290 млн кв м жилья, или 11%, нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного проживания Еще 250 млн кв м, или 9%, требуют реконструкции В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 млн человек, в ветхом и аварийном жилищном фонде - 5 млн человек В отрасли велики производственные затраты и потери ресурсов, которые ложатся тяжким бременем на потребителей услуг и бюджет Поэтому очевидно, что коммунальная реформа является важнейшей социально-экономической задачей государства

Экономические и организационные проблемы, связанные с совершенствованием управления деятельностью ЖКХ можно условно разделить па две самостоятельные группы вопросов

• повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда, его модернизация, текущий и капитальный ремонты, реконструкция с целью улучшения социальных стандартов проживания, сбалансированное разви-

тле коммунальной инфраструктуры, снижение удельных затрат и повышение качества услуг,

• увеличение жилищного фонда и его коммунальной инфраструктуры за счет ввода новых объектов

Данная диссертация посвящена первой группе вопросов

Отраслевые особенности функционирования жилищно-коммунального хозяйства определяют необходимость применения специфических методов управления инвестициями и оценки их эффективности Основная особенность ЖКХ состоит в том, что целью инвестиционной деятельности входящих в него предприятий является достижение социального эффекта, выраженного в улучшении условий проживания населения в жилых домах, а не извлечение прибыли, как это имеет место в других отраслях народного хозяйства Этот круг вопросов недостаточно разработан в научном плане

Общая постановка проблемы определяется тем, что реформировать данную отрасль необходимо, во-первых, по наиболее эффективным направлениям, во-вторых, с минимальными болезненными последствиями для населения В этой связи определяются задачи ликвидации супермонополий, разделения объектов инфраструктуры между множеством относительно небольших конкурирующих между собой специализированных предприятий При этом необходимо учитывать целостность системы ЖКХ, что требует комплексного подхода к разработке мероприятий по реформе

Современная концепция реформирования ЖКХ связана с активным участием в этом процессе органов федеральной государственной власти, органов местного самоуправления с последовательным возрастанием роли последних При этом на уровне субъектов РФ и органов местного самоуправления должны решаться следующие основные задачи

• развитие в рамках федеральных законов правовой нормативной основы реформирования жилищно-коммунального комплекса,

• обеспечение выполнения предусмотренных федеральной программой преобразований в системе управления ЖКХ с учетом местных особенностей и передового опыта,

• передача значительной части организационных функций управления жилищным фондом собственникам жилья путем создания и привлечения к этой деятельности различного вида управляющих компаний, вии-модействующих с собственниками жилья на договорной основе

Принятие новых законодательных актов, в частности нового Жилищного кодекса РФ, потребовало новых решений и от собственников жилья, которые теперь имеют не только право, но и обязанность управлять своим имуществом Регламентированная процедура управления многоквартирными домами позволяет собственникам выбрать такой способ управления, который даст им уверенность в качестве и своевременности

предоставляемых коммунальных и прочих услуг, а также в обоснованности понесенных им расходов Предполагается, что основной организационной структурой в этом виде деятельности станут профессиональные управляющие компании

Деятельность управляющей компании должна заключаться в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решении вопросов пользования общим имуществом многоквартирного дома и его надлежащим содержанием, предоставлении жильцам коммунальных услуг

В последнее время федеральными ор1анами исполнительной власти принято много правовых нормативных и методических актов, регулирующих деятельность управляющих компаний Их анализ свидетельствует о том, что в этих документах недостаточное внимание уделено инвестиционной деятельности управляющих компаний

В современных условиях развитие ЖКХ активизирует инвестиционную деятельность Эффективные инвестиционные проекты позволяют не только обновлять материально-техническую базу отрасли и, соответственно, повышать качество оказываемых услуг, но и сокращать бюджетные расходы, оказывать содействие развитию конкуренции, обеспечить создание новых рабочих мест, повышать уровень жизни населения Основная инициатива разработки и реализации инвестиционных проектов должна исходить от управляющих компаний, которые, во-первых, наиболее тесно связаны с запросами собственников жилья, во-вторых, в своей деятельности активно взаимодействуют с муниципальными органами власти

Актуальность проблемы совершенствования управления инвестиционной деятельностью предприятий ЖКХ определяется результатами анализа износа основных фондов ЖКХ, который достиг в среднем 60% По оценке специалистов, уровень надежности работы инженерных коммуникаций в Российской Федерации в десятки раз ниже, чем в европейских сгранах Из-за изношенности коммуникаций в ЖКХ теряется до 70% тепла, 30% воды и 18% электроэнергии

Имеющиеся расчеты свидетельствуют о необходимости увеличения объемов финансирования работ по модернизации объектов ЖКХ из федерального бюджета до 10 млрд рублей ежегодно, но бюджетные возможности государства весьма ограничены В этой ситуации более реальной и действенной мерой видится создание условий прихода частных инвестиций для модернизации ЖКХ путем заключения инвестиционных соглашений Поэтому возникла необходимость дальнейшей разработки ряда методических проблем инвестиционной деятельности в ЖКХ, предусматривающих широкое участие в этом процессе управляющих компаний

Проблемами экономики жилищно-коммунального хозяйства России и, в частности, проблемами инвестиционной деятельности управляющих организаций, активно занимались российские ученые и специалисты Абы-зов М А , Аверченко В А , Белоусов В М , Гордеев Д П , Гордеев-Гавриков

В К , Дронов А А , Егорова Н Е , Ермишина А В , Кирилюк А М , Киркорова Н П , Киселев В В , Князева В В , Краснянский Л Н , Симионов Ю Ф , Сокова Е Я , Тишин В А , Шагинян Г А , Щербаков А И и другие На исследование проблем управления инвестициями в жилищно-коммунальном хозяйстве большое влияние оказали работы отечественных и зарубежных ученых Егорова А Ю , Игошина Н В , Колтышока Б А , Конотонова М В , Крылова Э И, Воронцовского А, Томпсона А , Хидла Т и других

В настоящее время представляется чрезвычайно важным собрать по крупицам бесценный положительный опыт, накопленный за последние годы предприятиями жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), коммерческими структурами, различного рода управляющими организациями, функционирующими в ЖКХ, обобщить его и с использованием лих материалов подготовить научно-обоснованные предложения по дальнейшему развитию реформы Этими обстоятельствами определяется выбор темы данной диссертации и ее актуальность

Целью данного исследования являются разработка, обоснование и экспериментальное внедрение новых методов работы управляющих компаний в системе ЖКХ, направленной на привлечение и эффективное использование инвестиционных ресурсов, необходимых для эксплуатации жилищного фонда

Такая постановка цели исследования определила необходимость поиска путей комплексного решения следующих взаимосвязанных задач

• анализ правовых основ и выявление законодательных рамок инвестиционной деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, установленных федеральным законодательством,

• изучение и обобщение накопленного в ходе экономической реформы опыта участия управляющих компаний в эксплуатации жилищного фонда, своевременного проведения капитального ремонта жилых зданий и внутренних коммунальных сетей, мероприятий по модернизации и реконструкции жилых домов,

• разработка организационно-правовых форм и методов развития коммерческой предпринимательской деятельности управляющих компаний, направленной на извлечение прибыли и ее использование в качестве дополнительного источника инвестиций,

• разработка методических основ использования аренды и концессий отдельных объектов ЖКХ, находящихся в общей собственности граждан, как формы привлечения в отрасль инвестиционных ресурсов и эффективного их использования,

• развитие методов анализа инвестиционного потенциала управляющих компаний как основы сбалансированности комплексных планов рациональной эксплуатации жилищного фонда с возможностями их инвестиционного обеспечения,

• изучение сложившихся и ходе реформы ЖКХ схем взаимодействия управляющих компаний с Едиными информационно-расчетными центрами и разработка мер по стабилизации потоков финансовых средств для инвестирования в систему эксплуатации жилищного фонда

Объектом исследования явились управляющие компании ЖКХ и принятая ими система управления инвестиционной деятельностью

Предмет исследования - организационно-экономические отношения по поводу инвестиционной деятельности между, с одной стороны, населением как сообществом нанимателей и собственников жилья и, с другой стороны, управляющими компаниями, обеспечивающими содержание жилищного фонда, и предприятиями коммунальной сферы

Методологические и теоретические основы исследования В процессе работы применялись общенаучные методы абстракция, классификация видов, сравнения, системный подход, логико-аналитическая оценка параметров, аналогии, экономическое моделирование Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность научных выводов и практических рекомендаций

Теоретической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в областях управления инвестициями и экономических отношений в системе внутренних и внешних связей ЖКХ В ходе подготовки диссертации изучена специальная литература по инвестиционному менеджменту, по управлению текущей и перспективной деятельностью организаций и предприятий ЖКХ Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, определяющие основные направления реформирования ЖКХ и совершенствования его внутриотраслевого хозяйственного механизма

Научная новизна положений, сформулированных в диссертации, определяется тем, что в совокупности они представляют собой целостную концепцию управления инвестиционной деятельностью в системе эксплуатации жилищного фонда Данная концепция отражает роль управляющих компаний применительно к Жилищному кодексу РФ в решении задач коренного улучшения условий проживания населения, развития предпринимательских инициатив, способствующих повышению инвестиционной привлекательности объектов ЖКХ, а также включает положения по сбалансированности планов эксплуатации жилищного фонда с возможностями их инвестиционного обеспечения

Научные результаты, полученные лично автором

1 Обоснована классификация элементов общего имущества многоквартирного дома, создающая основу для алгоритма формирования инвестиционных ресурсов управляющих компаний

2 Разработаны методические принципы инвестиционной деятельности управляющих компании, основанной на коммерческом использовании общего имущества многоквартирного дома, привлечении в ЖКХ частного

капитала путем передачи в аренду или концессию отдельных его элементов с целью получения дохода, направляемого на улучшение эксплуатации жилищного фонда

3 Получили развитие методы анализа инвестиционных возможностей управляющих компаний, выбора путей стабилизации потоков финансовых средств, формируемых за счет оплаты собственниками жилищно-коммунальных услуг и направляемых на цели инвестирования

4 Разработаны методические принципы противодействия банкротству и антикризисного управления инвестиционной деятельностью применительно к работе управляющих компаний, основанные на анализе условий стабильности их финансирования и постоянном контроле за потоками доходов и расходов

5 Обобщен опыт проведения мероприятий по капитальному ремонту, модернизации и реконструкции отдельных жилых домов и комплексов зданий в жилых кварталах, на основе чего разработаны предложения по участию в них управляющих компаний

6 Предложена классификация инвестиционных рисков в деятельности управляющих компаний и обоснован комплекс практических рекомендаций по их минимизации

7 Разработаны предложения по развитию методов обоснования цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие учет в них необходимых затрат управляющих компаний на нужды эксплуатации и ремонта объектов общей собственности в многоквартирных домах

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные методические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизма управления инвестиционной деятельностью управляющих компаний, функционирующих в системе ЖКХ Практическая значимость проведенной работы состоит в целесообразности применения сформулированных в ней положений и выводов муниципальными структурами и управляющими компаниями при регулировании условий инвестиционной деятельности в системе ЖКХ

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении лекционных куров в высших специальных учебных заведениях, в учебных заведениях профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов, занятых в области экономики и управления инвестиционной деятельностью организаций и предприятий жи-лищно-коммунальггого хозяйства

Апробация работы и использование результатов Основные положения работы докладывались на научно-практических семинарах работников ЖКХ г Москвы. Результаты исследования отражены в учебных пособиях и лекциях, прочитанных в Государственной академии профессиональной

переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы Результаты диссертационного исследования внедрены в деятельности дирекций единого заказчика (ДЕЗ) и управляющих компаний ряда административных округов г Москвы

Публикации Основные положения диссертации отражены в 3 публикациях общим объемом 4,3 п л , в том числе авторские - 1,5 п л

Структура работы Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы Введение

Глава 1 Основы управления инвестиционной деятельностью жкх в условиях его реформирования

1 1 Основные направления реформирования жкх на современном этапе 1 2 Принципы перестройки управления жилищным фондом и развитие конкуренции в сфере его эксплуатации

1 3 Организационно-правовые основы осуществления инвестиционной деятельности управляющими компаниями

Глава 2 Методы организации инвестиционной деятельности в системе управления жилищным фондом

2 1 Методы анализа инвестиционного потенциала управляющих компаний

2 2 Методы формирования инвестиционных ресурсов управляющих компаний

2 3 Методические основы аренды и концессии как формы привлечения в жкх частного капитала

Глава 3 Повышение эффективности инвестиционной деятельности управляющих компаний

3 1 Эффективность создания территориальных компаний-холдингов 3 2 Эффективность вложений в капитальный ремонт и реконструкции жилых зданий

3 3 Риски инвестирования в жилищно-коммунальном хозяйстве и защита интересов инвесторов Заключение

Список использованной литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Проведенный в диссертации анализ правовой основы и нормативной документации позволил охарактеризовать цель экономической реформы ЖКХ определена как обеспечение качественного, надежного и доступного предоставления гражданам жилищно-коммунальных услуг В спя ш со сменой в стране экономического уклада резко сократилось участие государства в экономике, что определило задачи сокращения бюджетных расходов в ЖКХ, перераспределения их на социальную поддержку нуждающимся гражданам Доступность услуг для основной части населения должна обеспечиваться путем повышения эффективности работы предприятий ЖКХ, перехода от административных к экономическим методам управления, развития частной инициативы и конкуренции В условиях рыночной экономики жилищно-коммунальные услуги перестают быть общественным благом и становятся продуктом личного потребления Роль государства сводится к обеспечению доступности определенного социального стандарта жилищно-коммунального обслуживания

Методологические основы реформирования ЖКХ базируются на изучении экономических особенностей этой отрасли народного хозяйства

Жилищно-коммунальное хозяйство (далее - ЖКХ) относится к числу отраслей экономики, выполняющих совокупность экономических и социальных функций С одной стороны, ЖКХ и, в первую очередь, входящий в его состав жилищный фонд, призвано решать важнейшую социальную задачу - удовлетворять потребность населения в современном, благоустроенном жилье С другой стороны, жилье и обслуживающее его коммунальное хозяйство создается путем вложения огромных инвестиционных ресурсов государства и частных инвесторов Эксплуатация объектов ЖКХ должна в условиях рыночной экономики обеспечивать финансовую окупаемость этих вложений, т е рассматриваться как экономическая система, в рамках которой необходимо соизмерять затраты и получаемые на их основе экономические результаты

Ведущим звеном в системе ЖКХ является жилищный фонд, представленный совокупностью всех жилых помещении на территории Российской Федерации Для городов перестройка управления жилищным фондом наиболее целесообразно осуществлять по трем параллельно развиваемым направлениям

• возложение ответственности за содержание жилья на граждан, получивших его в частную собственность,

• поэтапное прекращение бюджетного финансирования ЖКХ,

• ослабление государственного регулирования цен и переход к свободному ценообразованию при усилении конкуренции на рынке обслуживания жилья

• Как показывает анализ первого опыта реформирования ЖКХ, для получения положительных результатов необходимо создание трех основных предпосылок

• насыщенный рынок высококачественных жилищно-коммунальных услуг с многообразием конкурирующих предпринимательских структур,

• платежеспособность населения на базе роста его благосостояния,

• наличие в обществе развитых традиций частного домовладения, предполагающих осознание ответственности за состояние своего и чужого недвижимого имущества

В связи с этим возникла необходимость пересмотреть традиционные формы управления жилищным фондом, в т ч подход к качеству содержания жилищного фонда, формированию источников финансирования для его содержания

В связи с появлением понятия «общее имущество многоквартирного дома» все объекты недвижимого имущества в многоквартирном доме условно можно разделить на жилые помещения, нежилые помещения и помещения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома

Объектом управления в многоквартирном доме является общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений в доме В диссертации разработана его классификация

Для изучения путей совершенствования методов управления инвестициями в жилищном фонде в работе проведен анализ практики некоммерческой формы управления и более подробно практики коммерческой формы управления жилищным фондом

Основной акцент в реализации жилищной реформы, проводимой в Российской Федерации, ставился в последние годы на создание в многоквартирных домах некоммерческих объединений собственников жилья в форме товариществ собственников жилья

В практике некоммерческого управления жилищным фондом накоплен определеш1ый позитивный опыт, в т ч достигаемый путем объединения нескольких товариществ собственников жилья в некоммерческие ассоциации товариществ собственников жилья Однако в большинстве случаев практика некоммерческого управления не приносит желаемого результата и не способствует развитию сферы управления жилищным фондом Анализ показывает, что некоммерческим формам управления жилищным фондом присущ ряд недостатков, связанных с неразвитостью в России рынка профессиональных услуг управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей в этой области, что мешает развитию здоровой конкуренции

В этой связи в диссертации обосновано положение о том, что большими перспективами обладает коммерческая форма управления, позволяющая обеспечивать привлечение частного бизнеса в сферу жилищно-коммунального хозяйства

Объекты общего имущества, передаваемые в ведение управляющей организации

1 Помещения общего почьзования Признаки • не являются частями квартир, • предназначены для обслуживания более одного помещения Состав • лестницы и межквартирные лестничные площадки, » лифты и лиф говые шахты, • коридоры и технические этажи, • чердаки и подвалы

-> 2 Крыши как самостоятельный элемент общего имущества

3 Ограждающие, несущие и ненесущие конструкции дома

-► 4 Механическое, электрическое, санитарно-техничсское и иное оборудование Состав • внутридомовые инженерные системы, • печи и очаги общего пользования, • противопожарное оборудование, • запорно-регулирующая аппаратура

-► 5 Земельный участок, на котором расположен дом

Рис 1 Классификация общего имущества собственников в многоквартирном доме, передаваемого в ведение управляющей организации

Применительно к началу реализации проектов создания новых управленческих структур в диссертации предложен состав важнейших мероприятий в области управления их инвестиционной деятельностью В их числе обеспечение ведения управляющими организациями субъектов по каждому жилому дому для отражения всех доходов и расходов, связанных с обслуживанием дома, разработка подомовых тарифов и цен на жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающих полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание услуг

Создание управляющих компаний позволило определить для их деятельное ги предпринимательскую основу Вследствие этого возникла необходимость разработки в диссертации предложений по преобразованию деятельности муниципальных унитарных предприятий по обеспечению им правовой основы в самостоятельном бизнесе в рамках управления многоквартирными домами и, в частности, в связанной с этим инвестиционной

деятельностью

Таблица 1

Классификация видов деятельности н функций управляющих организаций

Вид дея гслыюсти, функция Возможность ведения предпринимательской деятельности Условия выполнения функций органа в части

Формирование муниципальною заказа Только расчет показателей для заключения договоров, если средства на исполнение соответствующих заказов поступают в МУП как собственные доходы Организация размещеЕПтя, ] заключение, финансирование договоров

Заключение договоров найма с нанимателями жипи Речи муниципальные жилые помещения находятся в хозяйственном ведении МУП, то МУП наймодатсль, и плата за наем дотжна признаваться его собственным доходом Такое условие противоречит нормам ЖК РФ Муниципальные жилые помещения должны находиться в казне, наймодателем должен быть ОМС, ппата за наем должна быть доходом мсстною бюджета МУП не может быть наймодателем

Заключение договоров о техническом обслуживании с собственниками жилья Деятельность выполняется только для оказания уауг непосредственно МУП на коммерческой основе Не допускается

Заключение договоров о предоставлении коммунальных услуг с собственниками жилья Деятельность выполняется только на коммерческой основе 11е допускается

Контроль количества и качества работ, услуг по договорам муниципального заказа Не допускается Контрозь исполнения договоров представителями органов власти

Организация начисления и сбора средств на содержание и ремонт жилья 1 отько если МУП признает такие средства в составе собственных доходов Не допускается

Организация начисления и сбора средств за коммунальные услуги с населения Только ести МУП признает такие средства • либо в составе собственных доходов, • либо в качестве транзитных, обеспечивая себе через договоры с гражданами функции посредника с участием в расчётах Не допускается

Разработка планов инвестиционной деятельности по ремонту домов и бтэгоустройству территорий Деятельность осуществляется на коммерческой основе Не допускается

Средства, получаемые управляющей компанией в качестве оплаты за работы по договору, признаются ее собственными доходами Расходы, производимые им в процессе исполнения данного договора, включая оплату работ субподрядных организаций, признаются собственными расходами управляющей компании При этом запрещено проведение управляющими компаниями каких-компании не включено право ведения работ по благоустройству городских территорий, заказчик заключает договор подряда непосредственно с той организацией, которая будет выполнять данные работы

Отдельного рассмотрения потребовали вопросы использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом В соответствии с Жилищным кодексом РФ этот участок включен в общее имущество собственников помещений Если возникает необходимость использования этого участка в интересах государства, местного самоуправления или местного населения, над ним возможно установление публич-

ного сервитута

Собственник земельного участка вправе требовать соразмерной платы от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами Следует учитывать, что земельный придомовой участок является для собственника важным финансовым инструментом привлечения инвестиций, так как под его залог можно получать кредиты для капитального и текущего ремонта домов

Отраслевые особенности функционирования ЖКХ определяют необходимость применения специфических методов оценки эффективности инвестиций, учитывающих, что целью хозяйственной деятельности входящих в него предприятий является не извлечение прибыли, как это имеет место в других отраслях народного хозяйства, а в достижении социального эффекта, выраженного в улучшении условий проживания населения в жилых домах

С нашей точки зрения, величину социального эффекта, достигаемого за счет инвестиционной деятельности управляющих компаний, количественно целесообразно измерять, ориентируясь на отзывы людей, проживающих в домах, эксплуатацией которых ведает та или иная организация Для получения этих отзывов в диссертации рекомендован метод периодического репрезентативного анкетирования При этом анкета должна включать как вопросы, касающиеся общей (интегральной) оценки жильцами качества коммунального обслуживания, так и вопросы, связанные с его отдельными аспектами (водоснабжение, тепло-, газо-, энергоснабжение, благоустройство придомовой территории и др) Доля положительных отзывов в общем количестве полученных анкет будет, по нашему мнению, объективной оценкой социальной эффективности деятельности управляющих компаний Количественно эта оценка может быть представлена коэффициентом социальной эффективности, определяемым выражением

К _ + + + ^

н

где

Нь Нг Нп - число жильцов, давших положительные отзывы по отдельным видам деятельности управлягощейкомпанин, аь аг, ап - доля инвестиций, направленных управляющей компанией в отдельные виды коммунального обслуживания, в %, Н - общее кочичество жильцов, принявших участие в анкетировании

Для упрощенного анализа может использоваться общий показатель социальной эффективности, определяемый отношением

К'а = ^х100,(12)

где

Нп - общее количество жильцов, давших в целом положительн>ю оценку деятельности управляющей организации Рассматривая вопросы эффективности деятельности управляющих компаний, необходимо учитывать, что Жилищный кодекс РФ дает им воз-

можность заниматься предпринимательской деятельностью, используя для этого объекты общей собственности жилых домов (подвалы, придомовые территории и др ) Прибыль, получаемая от этой деятельности, может рассматриваться как дополнительный источник инвестиций, направляемых на улучшение коммунального обслуживания жильцов Очевидно, что для подготовки к этому виду деятельности могут потребоваться определенные капитальные затраты, которым должны предшествовать такие традиционные прединвестиционные мероприятия, как составление в минимальном объеме бизнес-плана, получение кредита и т п Эффективность этих капитальных затрат должна оцениваться по общепринятой методике, включающей определение всех необходимых показателей, позволяющих с определенной степенью достоверности оценить экономическую целесообразность намечаемых мероприятий

Важнейшим аспектом анализа инвестиционных возможностей управляющих компаний является рассмотрение путей финансовой стабилизации предприятий ЖКХ

Одна из острых проблем финансового состояния ЖКХ - накопление кредиторской задолженности Причиной этого наряду с дебиторской задолженностью является рост убытков

К основным дебиторам предприятий ЖКХ можно отнести

• бюджеты всех уровней в объеме покрытия убытков и недофинансирования по дотациям, льготам, субсидиям (44%),

• население в части задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг (17%),

• предприятия и хозяйственных партнеров в объеме оказанных, но не оплаченных услуг, а также невыполненных, но оплаченных работ (20%)

Основываясь на результатах проведенного анализа, представляется возможным выделить в качестве причин роста кредиторской задолженности следующие нерешенные проблемы тарифного регулирования в системе ЖКХ

• структура тарифа не соответствует реальным финансовым потребностям предприятия В то же время имеют место нерациональные ресурсные затраты, которые завышены до 30%,

• отсутствие срока действия тарифа и условий для его обязательного пересмотра не позволяет планировать в среднесрочной перспективе финансовую деятельность предприятий ЖКХ,

• действующая система тарифного регулирования не стимулирует привлечение инвестиций, так как в структуре тарифа значительно занижена доля инвестиционной составляющей

Проведенный в рамках данной работы анализ свидетельствует о том, что для обеспечения инвестиционной деятельности управляющих компаний финансовыми ресурсами важно Основным передаточным звеном между

ними должны стать Единые информационно-расчетные центры (ЕИРЦ) или Расчетно-кассовые центры жилищно-коммунального хозяйства (РКЦ)

Прохождение всех денежных средств через единый счет, их распределение в разрезе каждого лицевого счета, создание единого формата отчетности и перечисление денег организациям - поставщикам жилищно-коммунальных услуг на следующий день после приема платежей от населения позволяют сформировать законченный биллинговый цикл услуг для предприятий ЖКХ и значительно снизить затраты на начисление и обработку жилищно-коммунальных платежей

Анализ состава и структуры расходов по эксплуатации жилищного фонда, которые в данной диссертации отнесены к числу инвестиционных, проведен на отчетных материалах 21-ой организации по эксплуатации жилищного фонда, функционирующей в г Москве

Этот анализ показал, что доля средств, расходуемых на инвестиционные нужды, в общем объеме расходов по комплексу жилищно-коммунального хозяйства составляет примерно 22% Основная часть этих затрат связана с проведением капитального ремонта жилищного фонда, а также с капитальным ремонтом объектов внешнего благоустройства

Решение об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома целесообразно принимать общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей компании, определяющей необходимый объем работ, их стоимость, порядок финансирования и др Для подготовки соответствующих заключений необходимо привлечение экспертов, специализирующеюся в области конструкций зданий, материалов и др Непроведение необходимого капитального ремонта влечет за собой существенное повышение эксплуатационных расходов по обслуживанию жилого здания, частые ремонты Если в жилом доме вовремя проводить капитальный ремонт, можно достичь 30-процснтной ежегодной экономии затрат на текущий ремонт

Эффективность инвестиционной деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, ответственных за надежную эксплуатацию жилищного фонда и высокое качество коммунальных услуг, предоставляемых населению, во многом зависит от четкой работы объектов коммунальной инфраструктуры Поддержание этих объектов в нормальном эксплуатационном состоянии требует значитечьных инвестиций В ходе исследования была обоснована целесообразность привлечения частного капитала в качестве источника этих инвестиций Основными формами привлечения частного капитала в систему ЖКХ являются аренда и концессия недвижимого имущества объектов коммунальной инфраструктуры и объектов общей собственности в составе жилищного фонда Возможность сдачи в аренду чердачных и подвальных помещений жилого дома, а также участков придомовой территории создает для управляющих компаний большие возможности пополнения инвестиционных ресурсов

В ходе исследования в диссертации были проанализированы первые результаты практического использования экономической модели долгосрочной аренды нежилых объектов ЖКХ Новая модель бизнеса имеет целевой характер, почноцснпо описывает отношения партнерства между муниципалитетом и частным инвестором, распределяет между ними риски

Условием для привлечения инвестиции является заключение договора муниципального заказа Для того чтобы привлечь инвестиции, нужно, чтобы договор с муниципалитетом удовлетворял требованиям окупаемости, возвратности, безопасности вложений Если муниципалитет способен исполнять этот договор, в инфраструктуру можно привлечь инвестиции Критерий успешного исполнения договоров муниципального заказа - обеспечение качества обслуживания потребителей, достижение целей по развитию инфраструктуры, обеспечение прибыли на вложенный капитал инвесторов

Финансирование муниципального заказа по определению должно осуществляться из средств муниципального бюджета Модель долгосрочной аренды частной фирмой нежилых объектов предусматривает, что компания будет привлекать внебюджетные инвестиции в работы и услуги, требуемые в составе муниципального заказа для улучшения инфраструктуры Одновременно будет перечисляться в муниципальный бюджет полноценная арендная плата (как и предусмотрено Бюджетным кодексом РФ), а муниципальный бюджет будет возвращать эти средства в коммунальную сферу в виде оплаты муниципального заказа Проведенный в диссертации анализ практического применения этой схемы в отдельных регионах подтвердил ее действенность и целесообразность Рассмотренная экономическая модель вызывает интерес даже в тех регионах, где раньше возникали пробтемы в организации переговоров с местными администрациями

Экономическая оценка первого опыта аренды и концессии в системе ЖКХ приводит к выводу, что препятствий для вхождения частного бизнеса в коммунальную отрасль объективно не существует Анализ позволяет найти инструменты в правовом поле, определенные законодательством РФ, которые позволяют до выхода в свет специальных законов, регулирующих, например, концессионные соглашения между собственниками коммунальной инфраструктуры и частными инвесторами, уже сегодня осуществлять эту деятельность Это долгосрочные договора аренды с правами внесения улучшений, которые представляются наиболее разумным вариантом распределения рисков

Поиск путей повышения эффективности инвестиционной деятельности управпяющих компаний в системе ЖКХ к выводу, что эта задача наиболее рационально решается в региональных рамках Территориальный подход к данной проблеме позволяет наиболее полно учитывать огромное многообразие экономико-географических и природно-климатических условий функционирования ЖКХ в России Вместе с тем, необходимо обеспечить единство основных принципов реформирования ЖКХ в регионах

Анализ опыта развития ЖКХ в ряде городов России позволяет предложить принципиально новую эффективную модель управления территориальным жилищно-коммунальным комплексом, позволяющую существенно усовершенствовать управление его инвестиционной деятельностью

Предлагается построить эффективную рыночную систему управления территориальными жилищно-коммунальными комплексами на базе действующих организационных схем путем акционирования и разукрупнения муниципальных и государственных предприятий ЖКХ При этом муниципальное или государственное предприятие трансформируется в управляющую компанию-холдинг в форме акционерного общества с участием в формировании его уставного капитала муниципальных и государственных органов управления На базе его подразделений создается сеть малых частных предприятий в форме ЗАО или ООО, одним из основных учредителей которых выступает уже компания-холдинг

На основе разукрупнения предприятия и создания на базе его подразделений комплекса малых частных предприятий развивается система малого бизнеса и конкурентная среда в жилищно-коммунальном комплексе территории Формируется рыночный механизм функционирования жилищно-коммунального комплекса, так как появление вместо одного предприятия нескольких предприятий потребует создания рыночной (договорной) системы производственно-экономических отношений (рис 2) Кроме того, предполагается, что введение на предприятиях внутрихозяйственного расчета, а также схемы подрядных и арендных отношений с конкретными исполнителями работ позволит стимулировать снижение издержек и внедрение ресурсо- и энергосберегающих технологий при производстве жилищно-коммунальных услуг

Головная региональная компания-холдинг, имеющая крупный залоговый капитал и находящаяся под патронажем государственной власти, всегда привлекательна для солидных кредитных организаций

В работе для оценки эффективности инвестиционной деятельности управляющих компаний проведен анализ реализации городской жилищной политики в сфере технического обслуживания и санитарного содержания жилищного фонда Информационной основой анализа стало масштабное обследование жилых домов и придомовых территорий для оценки реального технического состояния, физического износа конструктивных элементов зданий и сооружений, первоочередной и перспективной потребности их замены В ходе исследования были определены предварительные показатели соответствующих программ, которые призваны регулировать инвестиции в жилье, обеспечивать составление пообъектных планов ремонтов в соошет-ствии с реальным состоянием домов, устанавливать межремонтные сроки эксплуатации отдельных видов конструктивных элементов согласно нормативам, контролировать соблюдение собственниками жилья и управляющими компаниями правил и норм эксплуатации жилых помещений

Субподрядные договоры аренды, доверитетьного упраочспия имуществом и на выполнение работ

Вспомогательные и обе [уживающие основное производство предприятия

Коммунальные и ремонтио-строктечьные предприятия, не входяшие в ЛО УКЖКХ

Рис 2 Принципиальная схема функционирования холдинговой управляющей компании ЖКХ муниципального ранона

Главная сложность выполнения программы состоит в том, что согласно новому Жилищному кодексу капитальный ремонт финансируется исключительно за счет средств собственников жилых помещений в каждом конкретном доме Ни управляющая компания, ни орган местного са-

моуправления не вправе самостоятельно перераспределить эти платежи на нужды других домов В этой связи представляется целесообразным создание крупных компании, которые могли бы по согласованию с собственниками квартир вести внутреннее перераспределение платежей от разных домов для поочередною финансирования их ремонта (внутреннее кредитование или ссудосбережение) Таким образом, весь предложенный план организационных мероприятий направлен на подготовку к работе в новых социально-экономических условиях с использованием эффективных ресурсов и технологий, становление которых могут происходить в течение ближайших 10-15 лет

Таблица 2

Классификация рисков инвестирования в ЖКХ и меры по их снижению

Виды рисков Элементы рисков Пути снижения рисков

Технологический 1 Высокий уровень износа объектов 2 Большое количество аварий и высокие издержки по их устранению 3 Нерациональное использование и огромные потери ресурсов 1 Планово-предупредительный ремонт жилья и инженерных коммуникаций 2 Установка приборов учета потребления ресурсов

Информационный 1 Ошибки в статистике и управлении 2 Несоответствие отчетных и фактических данных 3 Слабое информационное обеспечение инвестиционных проектов 1 Совершенствование нормирования 2 Повышение эффективности взаимодействия управляющих организаций и коммунальных предприятий

Законодатечь-ный 1 Изменчивость правовой базы и угроза потери инвестора 2 Противоречия с международным законодательством, препятствующие привлечению иностранных инвестиций 1 Урегулирование правовой базы по капитальным вложениям отечественных и зарубежных инвесторов 2 Совершенствование законодательной базы, однозначно определяющей права и обязанности участников инвестиционного процесса

Финансовый 1 Завышенные тарифы на услуги ЖКХ 2 Недостаточное финансовое обеспечение предприятий ЖКХ 3 Рост кредиторской и дебиторской задолженности 4 Высокие темпы роста инфляции 5 Высокие ставки налогов и сборов 6 Трудность получения кредитов 1 Упорядочение тарифной системы 2 Привлечение внебюджетных источников финансирования ЖКХ

Управления 1 Высокий уровень централизации управления 2 Бюрократизм 3 Консерватизм управпяющего персонала 1 Подготовка и повышение квалификации персонала в системе ЖКХ 2 Подготовка персонала к восприятию инноваций

Социальный 1 Несовершенство системы льгот и субсидий 2 Низкое качество услуг ЖКХ 1 Совершенствование системы соцзащиты населения 2 Разработка мероприятий по повышению качества услуг ЖКХ

Экологический 1 Загрязнение окружающей среды 2 Нерациональное использование природных ресурсов 1 Ужесточение санкций за загрязнение окружающей среды 2 Стимулирование ресурсосбережения

Проведенный аналнз показывает, что приток инвестиций в ЖКХ сдерживается, в первую очередь, высоким уровнем рисков и отсутствием действенного механизма защиты интересов инвесторов С целью разработки системы мероприятий по минимизации инвестиционных рисков в деятельности управляющих компаний в ходе исследования была разработана классификация этих рисков и предложены пути их снижения

В настоящее время жилищно-коммунальное хозяйство характеризуется технологическим монополизмом, что определяет необходимость учета технологических рисков Этот вид рисков особенно важен, т к из-за высокой социальной значимости тепло-, газо- и электроснабжающих систем на ликвидацию последствий аварийных ситуаций отводится очень мало времени Технологический риск прежде всего связан с высоким уровнем морального и физического износа оборудования объектов коммунального хозяйства (в среднем по России - около 60%), следствием чего является

• повышенный расход ресурсов (например, затраты электроэнергии на производство и реализацию 1 куб м воды в России на 30% выше, а потребление воды на 1 жителя в 1,5-2 раза выше, чем в западноевропейских странах),

• потери ресурсов, например, воды, в среднем по России составляют 15%, а в ряде городов - 25-30%, потери тепла - 4,6%,

• рост числа аварий В 1999 г в России на 100 км инженерных сетей приходилось 73 аварии (в Европе - в среднем 3), в 2000 г произошло 70 аварий на 100 км сетей водоснабжения (в Европе - 3) и 200 аварий ни 100 км сетей теплоснабжения, в 2002 г на каждые 100 км сетей происходило по 400 крупных аварий,

• увеличение эксплуатационных издержек,

• затрудненное совмещение действующего оборудования с новыми, особенно, с импортными моделями

Заканчивая рассмотрение проблемы рисков инвестирования в системе ЖКХ, следует отметить, что характерная задержка реализации большинства крупных проектов ведет к увеличению стоимости работ Кроме тою, всегда существует риск неплатежей, нарушения поставок сырья, материалов, оборудования Поэтому к участию в проекте необходимо привлекать страховые компании, создавать резервы на покрытие непредвиденных расходов, заключать с поставщиками сырья и покупателями продукции не разовые, а долгосрочные контракты

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ ОТРАЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ:

1 Логинова Г Г , Манеров С II Перестройка управления жилищным фондом и развитие конкуренции в сфере его эксплуатации // М, Интеграл, № 2,2007 (0,2/0,1 п л )

2 Лошнова Г Г , Манеров СИ, Спектор В А инвестиционное планирование жилищного строительства на основе программно-целевого подхода // Учебное пособие - М, Изд ГОУ ДПО ГАСИС, 2007 (1,6/0,53 пл)

3 Логинова Г Г, Манеров С Н, Спектор В А Совершенствование управления инвестиционной деятельностью предприятий жилищно-коммунального хозяйства в условиях его реформирования // Учебное пособие - М , Изд ГОУ ДПО ГАСИС, 2006 (2,5/0,83 п л )

Подписано в печать 14 05 2007 Сдано в производство 14 05 2007 Формат бумаги 60x90/1 б Уел печ т 1 Тираж 100 экз Заказ № ДС - 22/07

Издательство ГОУ ДПО ГАСИС, Москва, ул Трифоновская, 57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Логинова, Галина Геннадиевна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ ЖКХ В УСЛОВИЯХ ЕГО РЕФОРМИРОВАНИЯ

1.1 Основные направления реформирования ЖКХ на современном этапе

1.2 Принципы перестройки управления жилищным фондом и развитие конкуренции в сфере его эксплуатации

1.3 Организационно-правовые основы осуществления инвестиционной деятельности управляющими компаниями

ГЛАВА II МЕТОДЫ ОРГАНИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СИСТЕМЕ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ

2.1 Методы анализа инвестиционного потенциала управляющих компаний

2.2 Методы формирования инвестиционных ресурсов управляющих компаний

2.3 Методические основы аренды и концессии как формы привлечения в ЖКХ частного капитала

ГЛАВА III. ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ

3.1 Эффективность создания территориальных компаний-холдингов

3.2 Эффективность вложений в капитальный ремонт и реконструкции жилых зданий

3.3 Риски инвестирования в жилищно-коммунальном хозяйстве и защита интересов инвесторов

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование инвестиционной деятельности управляющих компаний в жилищно-коммунальном хозяйстве"

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства в рамках общей экономической реформы, связанной с переходом Российской Федерации к рыночным условиям функционирования народного хозяйства, проходит значительно медленнее, чем в других отраслях. Сложности создания целостной экономической системы экономики жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), адекватно отражающей рыночные принципы, обусловлены особыми социальными функциями отрасли и значительным отставанием её развития от современных требований.

Современное жилищно-коммунальное хозяйство России - это многоотраслевой комплекс, состоящий из ряда взаимосвязанных, но юридически самостоятельных предприятий и организаций социальной и производственной сферы. В этой отрасли функционирует более 52 тысяч предприятий и организаций, численность работающих на них - свыше 4 миллионов 200 тысяч человек. Потребителями услуг ЖКХ является практически всё население страны и хозяйствующие объекты экономики. Валовой годовой объём произведённых предприятиями отрасли работ и услуг достигает 900 млрд. рублей, или почти 6% валового внутреннего продукта страны. Принимая во внимание то, что площадь жилищного фонда в стране будет расти, и одновременно будет увеличиваться степень благоустроенности жилья, можно прогнозировать дальнейшее увеличение жилищно-коммунального сектора в экономике страны.

Опубликованные данные свидетельствуют о том, что состояние жилищного фонда в стране в настоящее время не может считаться удовлетворительным. Недостаточными темпами проводится капитальный ремонт: при нормативной потребности в ремонте в 4-5% в среднем ежегодно ремонтируется лишь 0,3% жилья. Более 290 млн. кв. м жилья, или 11%, нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного проживания. Ещё 250 млн. кв. м, или 9%, требуют реконструкции. В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 млн. человек; в ветхом и аварийном жилищном фонде - 5 млн. человек. В отрасли велики производственные затраты 3 и потери ресурсов, которые ложатся тяжким бременем на потребителей услуг и бюджет. Поэтому очевидно, что коммунальная реформа является важнейшей социально-экономической задачей государства.

Экономические и организационные проблемы, связанные с совершенствованием управления деятельностью ЖКХ можно условно разделить на две самостоятельные группы вопросов:

• повышение эффективности эксплуатации жилищного фонда, его модернизация, текущий и капитальный ремонты, реконструкция с целью улучшения социальных стандартов проживания, сбалансированное развитие коммунальной инфраструктуры, снижение удельных затрат и повышение качества услуг;

• увеличение жилищного фонда и его коммунальной инфраструктуры за счёт ввода новых объектов.

Данная диссертация посвящена первой группе вопросов.

Отраслевые особенности функционирования жилищно-коммунального хозяйства определяют необходимость применения специфических методов управления инвестициями и оценки их эффективности. Основная особенность ЖКХ состоит в том, что целью инвестиционной деятельности входящих в него предприятий является достижение социального эффекта, выраженного в улучшении условий проживания населения в жилых домах, а не извлечение прибыли, как это имеет место в других отраслях народного хозяйства. Этот круг вопросов недостаточно разработан в научном плане.

Общая постановка проблемы определяется тем, что реформировать данную отрасль необходимо, во-первых, по наиболее эффективным направлениям, во-вторых, с минимальными болезненными последствиями для населения. В этой связи определяются задачи ликвидации супермонополий, разделения объектов инфраструктуры между множеством относительно небольших конкурирующих между собой специализированных предприятий. При этом необходимо учитывать целостность системы ЖКХ, что требует комплексного подхода к разработке мероприятий по реформе.

С учётом этих положений основные цели реформирования ЖКХ можно охарактеризовать следующим образом:

• повышение эффективности, устойчивости и надёжности функционирования жилищно-коммунальных систем;

• улучшение качества жилищно-коммунальных услуг с одновременным снижением нерациональных затрат;

• создание конкурентной ситуации на рынке коммунальных услуг;

• адресная социальная защита населения при оплате жилищно-коммунальных услуг.

Для реализации этих целей необходим механизм контроля тарифов, сдерживания цен поставщиков и перепродавцов ресурсов, а также применение мер ответственности за невыполнение условий поставки коммунальных услуг.

Современная концепция реформирования ЖКХ связана с активным участием в этом процессе органов федеральной государственной власти, органов местного самоуправления с последовательным восстановлением возрастающей роли последних. При этом на уровне субъектов РФ и органов местного самоуправления должны решаться следующие основные задачи:

• развитие в рамках федеральных законов правовой нормативной основы реформирования жилищно-коммунального комплекса;

• обеспечение предусмотренных программой преобразований в рамках формируемой на федеральном уровне нормативной правовой базы с учётом местных особенностей и передового опыта;

• передача значительной части организационных функций управления жилищным фондом собственникам жилья путём создания и привлечения к этой деятельности различного вида управляющих организаций, взаимодействующих с собственниками жилья на договорной основе.

Принятие новых законодательных актов, в частности нового Жилищного кодекса РФ, потребовало новых решений и от собственников жилья, которые теперь имеют не только право, но и обязанность управлять своим имуществом. Регламентированная процедура управления многоквартирным имуществом позволяет собственникам выбрать такой способ управления, который даст им уверенность в качестве и своевременности предоставляемых коммунальных и прочих услуг, а также в обоснованности понесённых им расходов.

Согласно новому Жилищному кодексу, все собственники квартир должны выбрать одну из трёх возможных форм управляющей организации:

• непосредственное управление самими жильцами - собственниками квартир;

• управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом (ЖК), или иным, потребительским кооперативом;

• управление профессиональной управляющей компанией (УК).

Деятельность управляющей компании должна заключаться в обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решении вопросов пользования общим имуществом многоквартирного дома и его надлежащим содержанием, предоставлении жильцам коммунальных услуг.

В последнее время федеральными органами исполнительной власти принято много нормативных правовых и методических актов, регулирующих деятельность управляющих компаний. Их анализ свидетельствует о том, что часть из них не соответствует Жилищному кодексу РФ и не может применяться в полном объёме. В частности, недостаточное внимание уделено инвестиционной деятельности управляющих компаний.

В современных условиях развитие ЖКХ невозможно без привлечения финансовых ресурсов со стороны. Эффективные инвестиционные проекты позволяют не только обновлять материально-техническую базу отрасли и, соответственно, повышать качество оказываемых услуг, но и сокращать бюджетные расходы, оказывать содействие развитию конкуренции, обеспечить создание новых рабочих мест, повышать уровень жизни населения.

Основная инициатива разработки и реализации инвестиционных проектов должна исходить от управляющих компаний, которые, во-первых, наиболее тесно связаны с запросами собственников жилья; во-вторых, в своей деятельности активно взаимодействуют с муниципальными органами власти.

Проблемами экономики жилищно-коммунального хозяйства России и, в частности, проблемами инвестиционной деятельности управляющих организаций, активно занимались российские учёные и специалисты Абызов М.А., Аверченко В.А., Белоусов В.М., Гордеев Д.П., Гордеев-Гавриков В.К., Дронов

A.А., Егорова Н.Е., Ермишина А.В., Кирилюк A.M., Киркорова Н.П., Киселёв

B.В., Князева В.В., Симионов Ю.Ф., Сокова Е.Я., Тишин В.А., Шагинян Г.А., Щербаков А.И. и другие.

На исследование проблем управления инвестициями в жилищно-коммунальном хозяйстве большое влияние оказали работы отечественных и зарубежных учёных Егорова А.Ю., Игошина Н.В., Колтынюка Б.А., Конотопова М.В., Крылова Э.И., Воронцовского А., Томпсона А., Хидла Т. и других.

К настоящему времени намечен к реализации комплекс мер по техническому и технологическому «оздоровлению» отрасли. Имеющиеся в ЖКХ фонды свидетельствуют о том, что при надлежащем уходе, своевременном ремонте и поэтапном обновлении они могли бы обеспечить достаточно комфортное проживание населения. Однако решить эту задачу пока не удаётся.

Износ основных фондов ЖКХ достиг в среднем 60%. По оценке специалистов, уровень надёжности работы инженерных коммуникаций в Российской Федерации в десятки раз ниже, чем в европейских странах. Из-за изношенности коммуникаций в ЖКХ теряется до 70% тепла, 30% воды и 18% электроэнергии.

Имеющиеся расчёты свидетельствуют о необходимости увеличения объёмов финансирования работ по модернизации объектов ЖКХ из федерального бюджета до 10 млрд. рублей ежегодно, но бюджетные возможности государства весьма ограничены. В этой ситуации более реальной и действенной мерой видится создание условий прихода частных инвестиций для модернизации ЖКХ путём заключения инвестиционных соглашений. Поэтому возникла необходимость дальнейшей разработки ряда методических проблем инвестиционной деятельности в ЖКХ, предусматривающих широкое участие в этом процессе управляющих компаний.

В настоящее время представляется чрезвычайно важным собрать по крупицам бесценный положительный опыт, накопленный за последние годы предприятиями жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), коммерческими структурами, различного рода управляющими организациями, функционирующими в ЖКХ, обобщить его и с использованием этих материалов подготовить научно-обоснованные предложения по дальнейшему развитию реформы. Этими обстоятельствами определяется выбор темы данной диссертации и её актуальность.

Целью данного исследования являются разработка, обоснование и экспериментальное внедрение методов деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, направленной на привлечение и эффективное использование инвестиционных ресурсов, необходимых для эксплуатации жилищного фонда.

Такая постановка цели исследования определила необходимость поиска путей комплексного решения следующих взаимосвязанных задач:

• анализ правовых основ и выявление законодательных рамок инвестиционной деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, установленных федеральным законодательством;

• изучение и обобщение накопленного в ходе экономической реформы опыта участия управляющих компаний в эксплуатации жилищного фонда, своевременного проведения капитального ремонта жилых зданий и внутренних коммунальных сетей, мероприятий по модернизации и реконструкции жилых домов;

• разработка организационно-правовых форм и методов развития коммерческой предпринимательской деятельности управляющих компаний, направленной на извлечение прибыли и основанной на передаче в их ведение общей собственности граждан, включая земельные участки, подвальные и другие общедомовые помещения жилого дома;

• разработка методических основ использования аренды и концессий отдельных объектов ЖКХ, находящихся в общей собственности граждан, как формы привлечения в отрасль инвестиционных ресурсов и эффективного их использования;

• исследование особенностей и разработка предложений по совершенствованию методов отражения в ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги потребностей управляющих компаний в инвестиционных ресурсах для обеспечения надёжности функционирования жилых домов и коммунальных систем, повышения качества услуг ЖКХ;

• развитие методов анализа инвестиционного потенциала управляющих компаний как основы сбалансированности комплексных планов рациональной эксплуатации жилищного фонда с возможностями их инвестиционного обеспечения;

• изучение сложившихся в ходе реформы ЖКХ схем взаимодействия управляющих компаний с Едиными информационно-расчётными центрами и разработка мер по стабилизации потоков финансовых средств для инвестирования в систему эксплуатации жилищного фонда.

Объектом исследования явились управляющие компании ЖКХ и принятая ими система управления инвестиционной деятельностью.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения по поводу инвестиционной деятельности между, с одной стороны, населением как сообществом нанимателей и собственников жилья и, с другой стороны, управляющими компаниями, обеспечивающими содержание жилищного фонда, и предприятиями коммунальной сферы.

Методологические и теоретические основы исследования. В процессе работы применялись общенаучные методы: абстракция, классификация видов, сравнения, системный подход, логико-аналитическая оценка параметров, аналогии, экономическое моделирование. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить достоверность и обоснованность научных выводов и практических рекомендаций.

Теоретической основой исследования явились труды отечественных и зарубежных учёных и специалистов в областях управления инвестициями и экономических отношений в системе внутренних и внешних связей ЖКХ. В ходе подготовки диссертации изучена специальная литература по инвестиционному менеджменту, по управлению текущей и перспективной деятельностью организаций и предприятий ЖКХ. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, определяющие основные направления реформирования ЖКХ и совершенствования его внутриотраслевого хозяйственного механизма.

Научная новизна положений, сформулированных в диссертации, определяется тем, что в совокупности они представляют собой целостную концепцию управления инвестиционной деятельностью в системе эксплуатации жилищного фонда. Данная концепция отражает роль управляющих компаний применительно к Жилищному кодексу РФ в решении задач коренного улучшения условий проживания населения, развития предпринимательских инициатив, способствующих повышению инвестиционной привлекательности объектов ЖКХ, а также включает положения по сбалансированности планов эксплуатации жилищного фонда с возможностями их инвестиционного обеспечения.

Научные результаты, полученные лично автором:

1. Обоснована классификация элементов общего имущества многоквартирного дома, создающая основу для алгоритма формирования инвестиционных ресурсов управляющих компаний.

2. Разработаны методические принципы предпринимательской деятельности управляющих компаний, основанной на коммерческом использовании общего имущества многоквартирного дома, привлечении в ЖКХ частного капитала путём передачи в аренду или концессию отдельных его элементов с целью получения дохода, направляемого на улучшение эксплуатации жилищного фонда.

3. Получили развитие методы анализа инвестиционных возможностей управляющих компаний, выбора путей стабилизации потоков финансовых средств, формируемых за счёт оплаты собственниками жилищно-коммунальных услуг и направляемых на цели инвестирования.

4. Разработаны методические принципы противодействия банкротству и антикризисного управления инвестиционной деятельностью при-менбительно к работе управляющих компаний, основанные на анализе условий стабильности их финансирования и постоянном контроле за потоками доходов и расходов.

5. Обобщён опыт проведения мероприятий по капитальном}' ремонту, модернизации и реконструкции отдельных жилых домов и комплексов зданий в жилых кварталах, на основе чего разработаны предложения по участию в них управляющих компаний.

6. Предложена классификация инвестиционных рисков в деятельности управляющих компаний и обоснован комплекс практических рекомендаций по их минимизации.

7. Разработаны предложения по развитию методов обоснования цен и тарифов на жилищно-коммунальные услуги, обеспечивающие учёт в них необходимых затрат управляющих компаний на нужды эксплуатации и ремонта объектов общей собственности в многоквартирных домах.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что основные методические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, могут быть использованы для совершенствования механизма управления инвестиционной деятельностью управляющих компаний, функционирующих в системе ЖКХ. Практическая значимость проведённой работы состоит в целесообразности применения сформулированных в ней положений и выводов муниципальными структурами и управляющими компаниями при регулировании условий инвестиционной деятельности в системе ЖКХ.

Результаты диссертационного исследования могут быть использованы при написании учебных и практических пособий и чтении лекционных куров в высших специальных учебных заведениях, в учебных заведениях профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов, занятых в области экономики и управления инвестиционной деятельностью организаций и предприятий жилищно-коммунального хозяйства.

Апробация работы и использование результатов. Основные положения работы отражены в учебных лекциях и семинарах, проведённых в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы. Результаты диссертационного исследования внедрены в деятельности дирекций единого заказчика (ДЕЗ) и управляющих компаний ряда административных округов г. Москвы.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 4 публикациях общим объёмом 4,6 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Логинова, Галина Геннадиевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Актуальность исследований проблемы совершенствования инвестиционной деятельности в жилищно-коммунальном хозяйстве определяется тем, что состояние жилищного фонда в стране не отвечает современным требованиям. Проведённый анализ свидетельствует о недостаточных объёмах капитального ремонта жилых домов: при нормативной потребности в ремонте 4-5% жилого фонда ежегодно ремонтируется лишь 0,3%, более 11% жилья нуждается в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир в квартиры для посемейного проживания. В неблагоустроенных квартирах проживает около 40 млн. человек, в ветхих и аварийных домах - 5 млн. человек. В коммунальной инфраструктуре велики производственные затраты и потери ресурсов, что ложится тяжким бременем на население. Преодоление этой ситуации требует значительных инвестиций в поддержание и модернизацию жилищного фонда.

Общая постановка проблемы определяется тем, что реформировать данную отрасль необходимо, во-первых, по наиболее эффективным направлениям, во-вторых, с минимальными болезненными последствиями для населения. В этой связи определяются задачи ликвидации супермонополий, разделения объектов инфраструктуры между множеством относительно небольших конкурирующих между собой специализированных предприятий. При этом необходимо учитывать целостность системы ЖКХ, что требует комплексного подхода к разработке мероприятий по реформе.

Результаты проведённых исследований приводят к выводу, что одной из узловых проблем реформирования ЖКХ является необходимость создания действенной, гибкой системы эксплуатации жилищного фонда. Принятая в диссертации концепция решения этой задачи предполагает ведущую роль управляющих компаний в обеспечении коренного улучшения условий проживания населения, развития предпринимательских инициатив, способствующих повышению инвестиционной привлекательности объектов ЖКХ. В диссертации показано, что одно из основных положений этой концепции является совершенствование управления инвестиционной деятельностью предприятий и организаций в системе эксплуатации многоквартирных жилых домов.

Разработанные в диссертации методы совершенствования инвестиционной деятельностью управляющих компаний основана на положении, что жилищно-коммунальное хозяйство относится к числу отраслей экономики, выполняющих совокупность экономических и социальных функций. С одной стороны, ЖКХ и, в первую очередь, входящий в его состав жилищный фонд, призвано решать важнейшую социальную задачу - удовлетворять потребность населения в современном, благоустроенном жилье. С другой стороны, жильё и обслуживающее его коммунальное хозяйство создаётся путём вложения огромных инвестиционных ресурсов государства и частных инвесторов. Эксплуатация объектов ЖКХ должна в условиях рыночной экономики обеспечивать финансовую окупаемость этих вложений, т.е. рассматриваться как экономическая система, в рамках которой необходимо соизмерять затраты и получаемые на их основе экономические результаты.

В соответствии с жилищным законодательством собственник должен за свой счёт содержать принадлежащее ему помещение и свою долю общего имущества многоквартирного дома. Для содержания общего имущества многоквартирного дома собственники помещений обязаны выбрать способ управления всем домом. В этой связи основной упор в проведении жилищной реформы в последние годы делался на создание в многоквартирных домах некоммерческих объединений собственников жилья в форме товариществ.

Как показали проведённые исследования, в практике некоммерческого управления жилищным фондом накоплен определённый позитивный опыт, в т. ч. достигаемый путём объединения нескольких товариществ собственников жилья в некоммерческие ассоциации товариществ собственников жилья. Однако в большинстве случаев система некоммерческого управления не принесла желаемого результата и не способствовала повышению эффективности управления жилищным фондом. Анализ показывает, что некоммерческим формам управления жилищным фондом присущ ряд недостатков, связанных с неразвитостью в России рынка профессиональных услуг управляющих организаций и индивидуальных предпринимателей в этой области, что мешает развитию здоровой конкуренции. В этой связи представляется, что большими перспективами обладает коммерческая форма управления.

На основе анализа практики последних лет представляется обоснованным вывод о том, что в ЖКХ сложилась экономическая целесообразность и возможность привлечения частного бизнеса для повышения качества предоставляемых услуг по управлению и эксплуатации жилищного фонда. В связи с этим в реформе сферы жилищно-коммунального хозяйства целесообразно сделать серьёзную ставку иа создание конкурентоспособного рынка профессиональных управляющих компаний.

Наибольший интерес с точки зрения формирования конкурентоспособного профессионального рынка услуг по управлению жилищным фондом представляют независимые управляющие компании. С первого этапа создания новых структур для управления их инвестиционной деятельностью в работе предполагается ведение по каждому дому учёта всех доходов и расходов, а также разработка подомовых тарифов и цен на жилищно-коммунальные услуги, которые должны обеспечивать полное возмещение экономически обоснованных затрат.

В диссертации обосновано положение о том, что для оценки деятельности управляющих компаний важно использовать, наряду с показателями экономической эффективности, величину социального эффекта, достигаемого за счёт совершенствования управления инвестиционной деятельностью. Эту величину предложено измерять, ориентируясь на отзывы людей, проживающих в домах, эксплуатацией которых ведает та или иная организация. Для получения этих отзывов в ходе исследования был использован метод периодического репрезентативного анкетирования.

Экономическая природа средств, аккумулируемых в качестве финансовых ресурсов ЖКХ, неодинакова. Основным источником инвестиционных ресурсов управляющих компаний, отвечающих за содержание жилищного фонда, является регулярная оплата гражданами жилья и коммунальных услуг. Средства населения, передаваемые организациям ЖКХ в форме оплаты за пользование жильём и его ремонт, имеют целью, в основном, компенсировать их затраты. При этом прибыль как элемент цены, в т.ч. её инвестиционная составляющая, включается в цену в минимальном размере в качестве инструмента стимулирования эффективной работы эксплуатирующих организаций. В отличие от этого, тарифы на услуги предприятий коммунального хозяйства должны включать инвестиционную составляющую в составе прибыли, которая призвана обеспечить предприятиям накопление инвестиционных ресурсов.

При изучении путей совершенствования инвестиционной деятельности управляющих компаний' в диссертации было принято во внимание, что Жилищный кодекс РФ даёт им возможность заниматься предпринимательской деятельностью, используя для этого объекты общей собственности жилых домов (подвалы, придомовые территории и др.). Прибыль, получаемая от этой деятельности, является весьма существенным дополнительным источником инвестиций, направляемых на улучшение коммунального обслуживания жильцов. Очевидно, что для подготовки к этому виду деятельности могут потребоваться определённые капитальные затраты, которым должны предшествовать такие традиционные пре-динвестиционные мероприятия, как составление в минимальном объёме бизнес-плана, получение кредита и т.п. Эффективность этих капитальных затрат должна оцениваться по общепринятой методике, включающей определение всех необходимых показателей, позволяющих с определённой степенью достоверности оценить экономическую целесообразность намечаемых мероприятий.

Проведённый в рамках данной работы анализ свидетельствует о том, что для обеспечения инвестиционной деятельности управляющих компаний финансовыми ресурсами важно не только правильно оценить их инвестиционный потенциал, но и обеспечить стабильность денежного потока от потребителей к производителям. Основным передаточным звеном между ними повсеместно должны стать Единые информационно-расчётные центры (ЕИРЦ) или Расчётно-кассовые центры жилищно-коммунального хозяйства (РКЦ). Прохождение всех денежных средств через единый счёт, их распределение в разрезе каждого лицевого счета, создание единого формата отчётности и перечисление денег организациям - поставщикам жилищно-коммунальных услуг на следующий день после приёма платежей от населения позволяет сформировать законченный биллинговый цикл услуг для предприятий ЖКХ.

Расходование инвестиционных ресурсов, в основном, связано с капитальным ремонтом многоквартирных домов и текущим ремонтом общего имущества. Соответствующее решение об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома целесообразно принимать общим собранием собственников помещений с учётом предложений управляющей компании, определяющей необходимый объём работ, их стоимость, источники и порядок финансирования, а также подрядчиков. Для подготовки соответствующих заключений необходимо привлечение экспертов, специализирующеюся в области конструкций зданий, материалов и др. Как показывает анализ, непроведение необходимого капитального ремонта влечёт за собой существенное повышение эксплуатационных расходов по обслуживанию жилого здания, частые текущие ремонты. Если в жилом доме вовремя проводить капитальный ремонт, можно достичь 30-процентной ежегодной экономии затрат на текущий ремонт.

Эффективность инвестиционной деятельности управляющих компаний в системе ЖКХ, ответственных за надёжную эксплуатацию жилищного фонда и высокое качество коммунальных услуг, предоставляемых населению, во многом зависит от чёткой работы объектов коммунальной инфраструктуры. Поддержание этих объектов в хорошем эксплуатационном состоянии требует значительных инвестиций. В настоящее время признано целесообразным шире привлекать частный капитал в качестве источника этих инвестиций. В диссертации показано, что основными формами привлечения частного капитала в систему ЖКХ являются аренда и концессия недвижимого имущества объектов коммунальной инфраструктуры и объектов общей собственности в составе жилищного фонда. Возможность сдачи в аренду чердачных и подвальных помещений жилого дома, а также участков придомовой территории создаёт для управляющих компаний большие возможности пополнения инвестиционных ресурсов. В условиях сложного финансового состояния предприятий ЖКХ, недостатка собственных оборотных средств, высокого износа систем жизнеобеспечения привлечение в жилищно-коммунальную сферу частного бизнеса на основе аренды представляется своевременным, оправданным и перспективным.

В ходе исследования в диссертации были проанализированы первые результаты практического использования экономических моделей долгосрочной аренды и концессии нежилых объектов ЖКХ. Новая модель бизнеса имеет целевой характер, полноценно описывает отношения партнёрства между муниципалитетом и частным инвестором, распределяет между ними риски.

Следующим шагом в совершенствовании инвестиционной деятельности управляющих компаний представляется создание на их основе в крупных городах территориальных компаний-холдингов с участием частного капитала. Предлагается построить эффективную рыночную систему управления территориальными жилищно-коммунальными комплексами на базе действующих организационных схем путём акционирования и разукрупнения муниципальных и государственных предприятий ЖКХ. В этом случае муниципальное или государственное предприятие трансформируется в управляющую компанию-холдинг в форме акционерного общества с участием в формировании его уставного капитала муниципальных и государственных органов управления, а на базе его подразделений создается сеть малых частных предприятий в форме ЗАО или ООО, одним из основных учредителей которых выступает уже компания-холдинг.

На основе разукрупнения предприятия и создания на базе его подразделений группы малых частных предприятий складывается система малого бизнеса и конкурентная среда в жилищно-коммунальном комплексе территории. Формируется рыночный механизм функционирования жилищно-коммунального хозяйства города, так как появление на производственном поле вместо одного предприятия совокупности предприятий потребует создания рыночной (договорной) системы производственно-экономических отношений. Кроме того, предполагается, что введение на предприятиях внутрихозяйственного расчёта, а также схемы подрядных и арендных отношений с конкретными исполнителями работ позволит стимулировать снижение издержек и внедрение ресурсо- и энергосберегающих технологий при производстве жилищно-коммунальных услуг.

Изучение законодательных и нормативных документов свидетельствует о том, что препятствий для вхождения частного бизнеса в коммунальную отрасль объективно не существует. Анализ позволяет найти инструменты в правовом поле, определённые законодательством РФ, которые позволяют до выхода в свет специальных законов, регулирующих, например, концессионные соглашения между собственниками коммунальной инфраструктуры и частными инвесторами, уже сегодня осуществлять эту деятельность. Это долгосрочные договора аренды с правом внесения улучшений, которые представляются наиболее разумным вариантом распределения рисков.

Обобщение результатов проведённого исследования позволяет сделать вывод, что в настоящее время созданы необходимые правовые и методические предпосылки для эффективной инвестиционной деятельности управляющих компаний в системе эксплуатации жилищного фонда.