Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения"

На правах рукописи

4857934

Валиев Джаваншир Сары оглы

Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначення

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 О ОКТ 2011

Москва 2011

4857934

Работа выполнена на кафедре землепользования и кадастров в ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству»

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

кафедры экономики недвижимости ФГБОУ ВПО ГУЗ, Ломакин Геннадий Васильевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор,

заведующий кафедрой экономики и организации сельскохозяйственного производства ФГБОУ ВПО ГУЗ, Сагайдак Александр Эрнестович

кандидат экономических наук, консультант Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства -Фонд РЖС г. Москва, Хамчукова Елена Вячеславовна

Ведущая организация: Саратовский государственный аграрный

университет им Н.И.Вавилова, г.Саратов

Защита состоится « 20 » октября 2011 года в 14 часов на заседании Диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, д. 15, (конференц-зал).

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, д.15, Диссертационный совет.

С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Автореферат диссертации разослан и размещен на сайте университета www.guz.ru и на официальном сайте Министерства образования и науки Российской Федерации «19» сентября 2011 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, ___

М.М. Демидова

кандидат экономических наук, доцент

Общая характеристика работы

Актуальность темы. Земля является уникальным и незаменимым природным ресурсом. Поэтому она всегда находится в центре интересов человеческого общества, которые «группируются» вокруг распределения, перераспределения, использования и восстановления ее полезных потребительских свойств, норм и правил владения и пользования.

Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений. В рыночных условиях возрастает роль кадастровой оценки земельных участков как важного инструмента регулирования земельно-имущественных отношений и его воздействия неэффективность землепользования.

Проведенная в середине минувшего десятилетия государственная оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения представляла крупный шаг в обосновании ценности земель сельскохозяйственного назначения, их места и роли в качестве главного средства производства и капитального актива субъектов рыночного хозяйствования в агроэкономике.

В процессе практического применения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий за последние годы выявились как недоработки в экономическом обосновании, так и методологические и методические ошибки и просчеты, отмечаемые многими экономистами, а также руководителями страны, рядом администраций регионов и муниципальных образований.

Проблемы кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения включают сложную систему финансово-экономических, социально-экономических, нормативно-правовых и межнациональных отношений. Они сложны для научно-теоретического, методолого-методического осмысления, познания и обобщения, а также в практике использования обобщенных знаний о земле как главном факторе производства продуктов питания, обеспечения продовольственного благополучия и безопасности страны в условиях глобализации рыночного оборота земельных участков.

Земельные участки уникальны по своим природным, технологическим признакам и местоположению, неповторимы и невоспроизводимы в качестве альтернативы.

Эти моменты важны для всех субъектов землевладения и землепользования. Кадастровый учет земель затрагивает жизненные интересы более 30 миллионов российских семей наряду с фермерскими хозяйствами и СХО.

В современном российском сельском хозяйстве функционируют несколько десятков тысяч сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, государственных и муниципальных унитарных предприятий, ОПХ учебных и научно-исследовательских учреждений. Земельные отношения в их секторах различны, но для всех они весьма важны с точки зрения обоснованности их земельных активов. По площади они значительно крупнее и в их составе существенное место занимают естественные кормовые угодья. Их состояние оказалось крайне запушенным, плодородие подорвано, многие из них уже не способны к воспроизводству кормов. Учет их ценности специфичен, сложен и в большинстве случаев формален, значительно завышающий общую ценность земель сельскохозяйственных предприятий.

Накопленный опыт оценки земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать очередной существенный шаг в совершенствовании подходов и методов обоснования кадастровой стоимости земли, что весьма важно в ходе актуализации кадастровой оценки на новом этапе научного обоснования оценки в субъектах РФ и муниципальных образованиях.

Степень разработанности темы. Качественная оценка земли, как фактора сельского хозяйства, уходит в древние времена, оживляется в XVIII веке в трудах Ф. Кенэ, В. Пегги, А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса и ряда других исследователей капиталистического сельского хозяйства. Среди российских ученых заметны работы В.С, Ермолова, В.В. Докучаева, М.И. Туган-Барановского.

В советские годы по данной теме публиковались работы И.В. Дегтярева, C.B. Загайтова, Е.С. Карнауховой, И.Ф. Суслова, С.Д. Черемушкина и др.

В современных условиях заметен вклад в исследования земельных проблем В.В. Алакоза, М.П. Бурова, A.A. Варламова, В.А. Вашанова, В.В. Вершинина, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, Н.В. Гаранькина, Т.А. Емельяновой, П.Ф. Лойко, Н.В. Комова, Н.Г. Конокотина, В.В. Ко-синского, A.C. Косякина, С.И. Носова, А.П. Огаркова, А.Э. Сагайдака, A.B. Севостьянова, В.Н. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и др.

В их трудах раскрываются многогранные аспекты землевладения, землепользования и государственного регулирования эффективного хозяй-

ствования на земле с уметом баланса интересов субъектов рыночного взаимодействия, сохранения и приращения ценности земельных угодий, как невоспроизводимого и ограниченного ресурса возрастающей народнохозяйственной и общечеловеческой значимости.

В постиндустриальном обществе на земельные угодья резко возрастает влияние урбанизации общества, химизации и модернизации хозяйственных процессов, радиационного загрязнения многих сельскохозяйственных территорий.

Оценка экологического состояния земель сельскохозяйственного назначения становится все более актуальной во многих аспектах жизнедеятельности человека, его окружающей среды, экологической чистоты продуктов питания.

Целью диссертационной работы является разработка комплекса мероприятий по совершенствованию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом экологической составляющей и раскрытие методологических и методических принципов обоснования оценки земель сельскохозяйственного назначения в целях улучшения землевладения и землепользования земельных участков в процессе усложнения хозяйственных связей и расширения системы арендных отношений и налогообложения. Для достижения поставленной цели поставлены и решены следующие задачи:

- раскрыть закономерную эволюцию теоретических подходов и методов обоснования в определении ценности земель сельскохозяйственного назначения в процессе развития аграрной теории и методологии оценки земельных участков как особенного товара земельного рынка и специфического капитального актива, обосновать преемственность научно-обоснованных методов оценки и их адапгированность к потребностям рыночного хозяйствования на земле;

- обосновать методы оценки стоимости прав аренды и арендной платы за землю, что важно при развитии ипотеки, с учетом возрастающей роли экологического фактора землепользования;

- определить тенденцию взаимосвязи и взаимодополняемости рыночных и государственно-нормативных подходов к обоснованию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с позиций баланса интересов землепользователей и государственно-муниципальных бюджетов;

- аргументировать необходимость своевременного вывода из сельскохозяйственного использования чрезмерно загрязненных (химически и радиационно) земель на основе их опенки;

- обосновать эффективность ипотеки на основе залога стоимости прав аренды на земельный участок, как одного из эффективных инструментов инвестирования.

Соответствие темы диссертации требованием паспорта специальности ВАК.

Диссертационное исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05. Экономика и управление народным хозяйством (13. Землеустройство П.13.1; 13.8; 13.15; 13Л 8; 13.19).

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения Московской области.

Предметом исследования является система обоснований земельно-имущественных отношений субъектов пользования объективно оцененными участками, способствующая рациональному и эффективному функционированию земельных участков при соблюдении баланса интересов землевладельцев, землепользователей, муниципальных образований и интересов государства в целом.

В процессе исследования были использованы научные методы историзма, диалектического раскрытия противоречий, системного подхода, мониторинговых наблюдений, расчетно-конструктивные, экономико-математического моделирования, сравнительно-аналитические, метод аналогий и др. Основу диссертационной работы составляют труды зарубежных и отечественных ученых о земле, как главном средстве сельскохозяйственного производства в рыночных условиях хозяйственной деятельности, а также нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Министерства экономического развития Российской Федерации, статистические материалы регионов Центрального федерального округа Российской Федерации, ряда муниципальных образований.

Научная новизна полученных результатов:

- раскрыты теоретические подходы и методы определения ценности земель сельскохозяйственного назначения, среди них выявлен приоритет анало-

го-сравнительного подхода е определении ценности земельных участков и обосновании роли рентного подхода по мере развития рыночных отношений;

- конкретизированы особенности обоснования кадастровой оценки участков: в сегменте медленно формирующегося земельного рынка сельскохозяйственных угодий - государственно-нормативный подход учета земельной ренты и капитализации её по ставкам депозитных вкладов с возрастающим учетом роли экологического фактора по мере повышения платежеспособных потребностей в экологически чистых продуктах;

- обоснована необходимость применения разнообразия системы принципов и подходов, обусловленных многообразием хозяйственно-экономических условий хозяйствования, различием динамики развития земельного рынка и совершенствования методологии оценки качества земельных участков в его сегментах, что особенно важно в оценке пашни, выбывшей из севооборота;

- разработаны методики определения стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения и размера арендной платы на её основе;

- аргументирована необходимость присвоения землевладельцами (землепользователями) части рентного дохода как важного условия приобретения земельного участка в собственность или аренду и стимула к эффективному землепользованию и непременного условия гражданского оборота земель сельскохозяйственного назначения, важного фактора сохранения плодородия земель и повышения рыночной стоимости и их кадастровой оценки;

- разработана методика количественного учета экологического состояния земельных участков в кадастровой оценке с обоснованием необходимости исключения из категории сельскохозяйственных земель, чрезмерно загрязненных и утративших коренные черты как основного фактора производства полезной сельскохозяйственной продукции.

Основные положения, выносимые на защиту:

- раскрытие теоретических подходов и методов определения ценности земель и обоснование приоритетных направлений в определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением принципа гражданского оборота земель, основанного на присвоении рентного дохода землевладельцами и землепользователями;

- выявление возрастания роли экологического состояния земельных угодий в рыночной и кадастровой оценке и исключение чрезмерно загряз-

ненных земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, как потерявших черты и признаки фактора производства полезной продовольственной продукции;

- разработка методики определения влияния экологических факторов на ценность земель сельскохозяйственного назначения:

- разработка методики определения стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения;

- разработка методики определения размера арендной платы на основе рыночной и кадастровой стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость исследования: результаты, полученные в диссертационной работе, имеют определенное теоретическое и практическое значение в процессе актуализации рыночной и кадастровой оценки земельных угодий в целях получения более обоснованного инструмента регулирования земельных отношений при налогообложении и аренде земельных участков. Реализация обобщений и выводов нацелены на преодоление трудностей в ряде отраслей сельского хозяйства и на ускоренную его модернизацию как важную сферу народного хозяйства.

Разработанные автором методики определения стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения и размера арендной платы на её основе могут быть использованы местными органами власти при регулировании арендных отношений в Московской области.

Разработанная методика количественного учета влияния экологических факторов на ценность земель сельскохозяйственного назначения может быть использована для корректировки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Московской области и других регионах Российской Федерации.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования использованы в проведении оценки земель с учетом их экологического состояния в ряде муниципальных образований Московской области.

Разработанные в работе положения используются в учебном процессе по учебной дисциплине «Государственная регистрация, учет и оценка земель» на кафедре землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству, а также при выполнении научно-

исследовательской работы по госбюджетной тематике «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения».

Основные положения и результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях и заседаниях Государственного университета по землеустройству и Московского государственного университета геодезии и картографии.

По результатам работы опубликованы 14 статей, общим объемом 4,0 п.л., в том числе 5 статей в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и приложений. Она включает 17 таблиц, 2 рисунка и 15 приложений. Список литературных источников содержит 154 наименований.

Диссертация изложена на 183 страниц компьютерного текста.

Основное содержание работы

Во введении обоснован выбор темы, ее актуальность, определены цель и задачи, обоснована научная новизна, практическая значимость работы, сформулированы выносимые на защиту основные положения диссертации.

В первой главе «Теоретические принципы обоснования оценки земель сельскохозяйственного назначения» рассматривается классификация земель по их качеству и плодородию.

Развитие рыночных отношений способствовало развитию и земельного рынка, особенно в Европейской части России. Процесс гражданского оборота сельскохозяйственных земель шел в обоих сегментах: арендном и купли-продажи.

Источником всех составных частей дохода сверх средней прибыли является земельная рента, как результат реализации потенциальной продуктивности земельных участков. Успешно работающим хозяйствам это удается в большей степени, чем средне функционирующим. К ним и переходят в определенных границах земельные участки. При этом они имеют преимущество в определении в сторону снижения и арендной платы, и рыночной цены земли.

И размеры арендной платы, и цены купли-продажи земли определялись в каждом конкретном случае с учётом их местоположения и потенциальной продуктивности, спроса и предложения методом аналогии.

С расширением земельного рынка все более определённо и чётко формировались и методологические обоснования рыночной оценки арендуемых и покупаемых земельных участков. К методу аналогий подключался метод капитализации ренты и методы обоснования залоговой оценки при ипотеке земельных участков. Национализация земли прервала цивилизованный процесс научного обоснования оценки земель сельскохозяйственного назначения.

В результате анализа оценочных работ, проведенных в России, выявлены положительные и отрицательные стороны существовавших методик.

Полученные результаты во время проведенной экономической оценки сельскохозяйственных земель и в настоящее время остаются актуальными: результаты четвертого тура по бонитировке почв; подходы по изучению влияния технологических свойств земель на производительность механизированного труда; индекс затрат, рассчитанные в сравнении с эталонными условиями во время проведения внутрихозяйственной оценки сельскохозяйственных земель.

Важным теоретическим достижением Почвенного института, на основе исследований по бонитировке почв под руководством С.С. Соболева, были установление закономерностей, показывающих, что корреляция между типами и подтипами почв и урожайностью зерновых культур сохраняется на разных уровнях культуры земледелия и при резко отличных уро-

жаях'

Анализ результатов специально проведенной работы по сопоставлению урожайности культур (зерновых) в разных зонах и провинциях как при обыкновенной средней агротехнике в дореволюционных крестьянских хозяйствах, при обычной в довоенный и послевоенный период агротехнике в колхозах и совхозах, так и при высокой агротехнике на госсортоучастках показывает, что влияние почвенно-климатических условий, как правило, остается2.

1 Бонитировка почв. Под ред. С.С. Соболева Стр. 387.

" Там же. Стр. 57.

При повышении урожайности за счет интенсификации земледелия общие закономерности в географии урожайности в связи с почвенмо-климатическими условиями сохраняются1.

Дифференциальная рента II, возникшая в результате интенсификации земледелия, тесно связана с дифференциальной рентой I, в свою очередь связанной с разницей в плодородии почвы, и отражает почвы и поч-венно-климатические зоны нашей страны4.

Эти выводы (закономерности), оставаясь и сейчас актуальными, делают возможным использовать результаты бонитировки почв IV тура даже при наличии факта повсеместной деградации почв.

Поэтому в дальнейшем в появившихся методах оценки сельскохозяйственных земель по созданию налоговой базы частично или полностью использовались результаты экономической оценки сельскохозяйственных земель.

Одним из эффективных инструментов инвестирования может стать ипотека на основе залога прав аренды на земельный участок.

Предметом ипотеки может быть как сам земельный участок, так и арендные права на него. Закон устанавливает для этого вида залога особый режим, согласно которому ипотека этого права может осуществляться только с согласия собственника земельного участка (арендодателя) на срок, не превышающий срок аренды.

Во второй главе «Совершенствование методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения» автором предлагается альтернативный вариант методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. При определении индивидуальных интегральных показателей объектов (земельных участков) оценки предлагаются следующие методы расчетов:

- интегрального показателя по продуктивности сельскохозяйственных угодий, который корректируется с учетом степени пригодности земли для возделывания сельскохозяйственных культур;

- интегрального показателя технологических свойств земель, который должен определяться с учетом расстояний от полей севооборотов до

3 Там же. Стр. 59.

4 Там же. Стр. 61.

хозяйственного центра. Разработана методика по определению расстояний от рабочего участка до хозяйственного центра;

- усовершенствована методика определения эквивалентного расстояния до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции, где исключается влияние динамических показателей (доли сельскохозяйственных культур в общем объеме реализованной сельскохозяйственной продукции).

Определено значение и уникальность подходов в методике оценки земель сельскохозяйственного назначения по определению базовых показателей с использованием статистических данных производственных затрат и урожайности, благодаря чему влияние случайных факторов на дифференциацию оценочной продуктивности и оценочных затрат сглаживается (элиминируется).

Обосновывается дифференциация базовых показателей на уровне административных районов.

Дифференциация базовых показателей на уровне административных районов создает условия для решения проблем кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. При определении валовой сельскохозяйственной продукции по административному району, использование традиционных реализационных цен по производимым продуктам, дает возможность учесть более выгодное местоположение пригородных хозяйств по сравнению с удаленными от города объектами кадастровой оценки.

Таким образом, имеющие более выгодное местоположение, административные районы приобретают более высокий коэффициент дифференциации базовых показателей продуктивности субъекта Российской Федерации.

Учитывая актуализацию кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, на первом этапе дифференциация базовых показателей на уровне административных районов целесообразна с точки зрения расчета соответствующих средневзвешенных величин: среднего балла бонитета по административному району, среднего интегрального показателя технологических свойств, средневзвешенного значения эквивалентных расстояний до пунктов реализации продукции и нормативной грузо-емкости земель.

Возрастающее внимание к экологически чистым потребляемым продуктам питания делает актуальным введение в оценку земель компонентов

их «чистоты» и степени «загрязнения». Производство экологической продукции и ее движение по вертикальной цепочке до реализации подлежит контролю на всех этапах технологии, начиная с земельных угодий как первоосновы.

Экспериментальная проверка в ряде районов Московской области показывает, с одной стороны, возрастающую сложность оценки, с другой стороны, реальную возможность учета более высокой цены продажи экологически чистого продовольствия (в пределах 10-15%, а в ряде случаев -30-35%).

Автором разработана методика количественного определения влияния экологического фактора при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на основе информации о заболеваемости населения в соответствующих районах.

Для определения зависимости влияния вредных веществ в почве, воздухе и воде на здоровье людей и окружающую среду была обработана информация по отдельным объектам (по регионам, по районам, по хозяйствам), с помощью корреляционного анализа:

%=Аа+А, ■(х1ГПДК,1) + ...+ Ап-(хяГПДК„) ( 1 )

где: у) - уровень заболеваемости населения в административном районе в расчёте на 1000 человек взрослого населения в среднем за год (целью исключения фактора сезонности);

хц- фактическое количество веществ в почвах, в воздухе и в воде; ПДКц - предельная (оптимальная) допустимая концентрация веществ; Аа~ количество больных в расчете на 1000 человек населения, соответствующих идеальному условию при отсутствии экологического нарушения (х-ИДКг0)\

А, - коэффициент при переменных, означающий увеличение больных из расчета на 1000 человек при увеличении на единицу (х,-ПДК¡).

Для решения этой задачи необходимо информация об химических элементах и их количестве, а также количестве болеющих по различным объектам.

В результате решения этих задач было получено определенное многофакторное уравнение:

у,=Ао+А, ■(.хгПДК,)+... - Лп-(х„-ПДК„) ( 2 )

После определения коэффициентов при переменных, коэффициент К рассчитывается по следующей формуле:

К^у/Ло -/ < А, Аг(х,-ПДК,) \... ! А„/ Ап-(х„-1ЩК„)

(3)

где: К- коэффициент, выражающий совокупное влияние, кратное увеличению количества больных при экологических нарушениях в результате отклонения значений экологических факторов от оптимально допустимых концентраций.

При расчете К- коэффициента экологического состояния района необходимо учитывать различные варианты отклонения значений экологических факторов в сравнении с ПДК:

I вариант: х, >ПДК,

В этом случае рассматривается преобладание химических веществ, в сравнении с ПДК.

II вариант:

II. 1 Если имеются химические элементы отсутствие которых в почве, воде и воздухе не влияет на качество производимой сельскохозяйственной продукции, то при значениях хк < ПДКк разность приравнивается к нулю (хк - ПДКк - 0).

Н.2 Для тех элементов, отсутствие которых отрицательно влияет на качество продуктов, [*, - ПДКХ ] разность от ПДК, рассматривается как абсолютная величина для значений х, > < ПДК,.

III вариант: Если наличие каких-либо элементов достигает критических величин, которые запрещают потребление продуктов (экологическое бедствие), то для таких случаев К не рассчитывается, а коэффициент экологического состояния приравнивается нулю. Если х, > критическому значению, то К не рассчитывается, Кж = 0.

Автором предложена формула определения кадастровой стоимости земель с учетом экологических условий:

В третьей главе по разработанной автором методике количественно определено комплексное влияние экологических условий с учетом содержаний химических элементов в почве, воздухе и воде в муниципальных районах Московской области на основе материалов статистических данных по заболеваемости населения на тысячу человек за год (рис. 1).

КС Ж = КС ■ К„ ,

(4)

(5)

Иктансниость »-—----- Э«ОПОГМ*4«С*а* очомсд

»-18 Нижи* Улошятворитчпкиач

л 33-64 болеем Критическая чрезвычайна«

Си, ..Мл, N1., Геохимическая формула загрязнения почв тяжелыми металлами

В числителе - ассоциация приоритетных загрязнителей с коэффициентом накопления - Кс (относительно фона)

В знаменателе - классы водной миграции н - кислый; И, Н-Ге, Са - кислый и кислый глеевый. местами с кальциевым; Н-Са,Са - переходный от кислого к кальциевому; Са - Кальциевый

:ф Локальные антропогенные геохимические аномалии загрязнителей в лоймах рек ......*.............Граница антропогенных аномалий

Рис. 1. Эколого-геохимическая оценка загрязнения почв Московской области тяжелыми металлами

В методике при количественном определении экологической составляющей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в качестве переменных влияющих, на здоровье населения рассматриваются ни значения факторов, а их разница в сравнении с ПДК. При этом осуществляется фильтрация экологических факторов в зависимости от их количественного присутствия в почве, воде и воздухе и их характер влияния на здоровье человека (табл.1).

Расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на конкретных земельных участках с учетом экологических факторов, позволяет более обоснованно рассчитать налоговую базу для сельскохозяйственных производителей.

Таблица 1

Коэффициенты экологического состояния загрязненности земель по районам Московской области

1 Л» п/п ... . 1 3 4 " Т 6 Районы Талдомский Клинскпй Дмитровский Сергпево-Посадский Коэффициенты 1КОЛОГИЧС- , дологические ского сисгоиння района, А" ко |ффиш1С1Пы, К„ 1 .. . ... 2.5 1.04 1.8 1.44 "" ........1.9 ~.......... , Т37

Лотошинскнй Волоколамский 1.9 ! 1.37 ; 4.0 [ 0.65

7 Солнечногорский 4.з о.бо

8 Пушкинский 2.5 1.01

9 То" Шаховской 2.4 1.08

Рузский 2.7 0.96 1.01

П Истринский 2.5

12 Красногорский 3.6 0.72

13 Одинцовский 2.7 0.96

14 15 1б" Наро-Фоминский Подольский Чеховский 2.0 1.9 2.2 1.30 1.37 ......... I 18

17 Серпуховский 2.6 1.00

18 Ступинский 2.6 1.00

19 Каширский 3.0 0.86

20 Зарайский 3.2 0.81

21 Серебряно-Прудский 2.8 0.93

22 Луховицкий 2.9 | 0.90

23 Коломенский 1.9 1 1.37

24 Воскресенский 2.4 | 1.08

25 Егорьевский 2.7 0.96

26 Шатурский 2.6 1.00

27 Павлово-Посадский 2.3 1.13

28 Орехово-Зуевский 2.0 1.30

29 Ногинский 2.7 0.96

30 Щелковский 2.7 0.96

31 ~32_ Балашихннский Люберецкий 2.7 2.7 0.96 0.96......... 1.18 .......... 0.81

33 34 Раменскнй Домодедовский 2.2 3,2.....

В третьей главе обоснована и усовершенствована методика определения стоимости права аренды. Разработана методика определения коэффициента корректировки (КП, а) стоимости права аренды для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет с использованием функции сложного процента.

КСра определяется по формуле:

К Ср.= (1-1/(1+1)") /О-Ь'О+Ь"), (6 )

где: к - срок аренды; I - процентная ставка дисконта; п - максимальный срок аренды (49 лет).

Разработанная методика определения рыночной стоимости права аренды на земли сельскохозяйственного назначения позволяет более точно определить величину арендной платы за использование земель.

Право аренды от права собственности отличается тем, что за время срока аренды, выплаченная сумма должна полностью амортизироваться. Таким образом, в случае аренды, коэффициент капитализации должен содержать кроме процентной ставки и возврат капитала (1/п). Используя информацию на рынке, можно определить доход от земельного участка. Методом «рыночной выжимки» были рассчитаны коэффициенты капитализации для земельного участка.

О/РСзу = Кк (зу), (7)

где: Э - доход от земельного участка; РС3у - рыночная стоимость земельного участка.

В этом случае земля выступает как вечное средство производства, и поэтому в содержании коэффициента капитализации составляющая часть (возврат капитала) не рассматривается.

При определении стоимости права аренды на определенный срок в кумулятивном составе коэффициента капитализации необходимо учитывать возврат капитала.

. Кк(пр„аренде) = Кк(зу) + 1/п = (0/РС!У + 1/п), ( 8 )

где: п - срок аренды.

Таким образом, можно определить стоимость право аренды по формуле:

РСпл - О /(КкПУ1+ 1/п)= ЩО/РСчу + 1/п); ( 9 )

Приведенный метод определения стоимости права аренды может быть использован при обосновании арендной платы за сельскохозяйственные угодья в зависимости от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка.

Арендная плата для земель сельскохозяйственного назначения в Московской области определяется по закону Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области» от 29.05.1996 №9192 (ред. от 22.07.2010) в размере трех десятых процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков (введен закон МО от 12.03.2008 ОЗ).

Анализ показал, что размер арендной платы целесообразно определить следующим образом:

для земель находящихся в частной собственности

АП = РСпам(!+1)7((1+1)"-1); (10)

для муниципальных земель

АП = С • ¡(¡+1)7 ((1+1)п- 1). (И)

где: 1' - процентная ставка, по которой можно получить кредит в банке;

С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (С рассчитывается на основе удельного показателя кадастровой стоимости земель).

Минимальный размер арендной платы должен определяться как сумма выплаты за кредит (стоимость права аренды х ¡) и затрат на содержание объекта (налог на недвижимость и др.). При этом подразумевается, что стоимость объекта остается без изменений.

При введении рассрочки на выкуп права аренды на земельный участок можно использовать функцию сложных процентов (взносы на амортизацию) по теории оценки денег во времени: для земель находящихся в частной собственности

АП = (РСПа-Р)ч0'+1)7((1+0"-1); ( 12)

для муниципальных земель

АГТ = (С - Р) • 1 (»+])"/ ((]-+ ¡)" — 1). , 13 )

где: Р - единовременный платеж, п - срок аренды, \ -возможная процентная ставка на получения кредита.

Если РСПА = Р (при выкупе прав аренды на земельный участок без рассрочки) ,то арендная плата равняется нулю.

В таблице 2 приведен расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Раменского района Московской области, рассчитаны по существующей методике и предлагаемой нами с учетом экологических условий.

Таблица 2

Арендная плата за земельные участки в Раменском районе Московской области

Арендатор Срок аревды ЗУ Площадь ЗУ (га) УПКС (тыс. руб.) Кад. стоимость (тыс. руб.) Кадастровая стоимость с учетом экологических факторов Арендная плата (тыс. руб.)

по существующей методике по предлагаемой методике

ЗАО «Племзаеод Раменское» 49 5,6 96,2 538,72 635,69 1,616 38,141

ООО «БИРГ» 49 10,9 92,8 1011,52 1193,59 3.035 71,615

ООО «Гео-Барьер» 49 12,5 92,8 1160,00 1368,80 3,480 82,128

ООО «АГРОЛОГ» 49 15,5 74,9 1160,95 1369,92 3,483 82,195

ООО «Агроспец-проект» 49 16,9 74,9 1265,81 1493,66 3,797 89,620

ЗАО «Пламя» 49 57,04 90,4 5156,42 6084,58 15,469 365,074

ООО «Зеленый горизонт» 49 25,9 32,0 828,80 977,98 2,486 58,679

ООО «МЕРА-ИНВЕСТ» 49 47,3 92,8 4389,44 5179,54 13,168 310,772

ООО «Становое» 49 49,0 88,7 4346,30 5128,63 13,039 307,718

ООО «Софьино-Инвест» 49 18,8 74,9 1408,12 1661,58 4,224 99,695

всего 63,791 1505,638

Анализ данных свидетельствует о том, что арендная плата определенная по существующей методике значительно занижена и не обеспечивает рациональное использование земель.

Ряд авторов считает, что рынок недвижимости формируется под воздействием следующих факторов: факторы государственного регулирования рынка недвижимости: общеполитическая ситуация (макроэкономика); микроэкономическая ситуация; социальное положение в регионе; природные условия региона.

На время становления (стабилизации) политической и общеэкономической ситуации в стране решающая роль в формировании рынка недвижимости принадлежит макроэкономическим показателям, а далее состояние рынка определяется микроэкономическими факторами.

Все эти факторы в конечном результате интегрируются в соотношении спроса и предложения. Достичь равновесия между спросом и предложением на рынке недвижимости невозможно.

Процесс расширения рынка недвижимости вблизи крупных городов происходит гораздо быстрее. При этом земли сельскохозяйственного назначения становятся востребованными. При ограниченности земельного фонда предложение носит более определенный характер.

Земельный участок сельскохозяйственного назначения и право аренды на него, как предмет ипотеки создает условия для развития сельскохозяйственного производства. Инвестиционные ипотечные кредиты, предоставленные на долгосрочные цели, могут являться одними из основных факторов увеличения спроса на сельскохозяйственные земли.

Восстановлению и развитию сельскохозяйственного производства Московской области придается большое значение, оно необходимо для обеспечения производственной безопасности в регионе. Логично, что при низком уровне спроса на сельскохозяйственные земли, размер арендной платы определяется на уровне земельного налога, что не обеспечивает рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения. Потребительское использование сельскохозяйственных угодий приводит к истощению плодородия почв, нарушению или потере почвенного слоя.5

Землеустроительное обеспечение организации рационального использования земель сельскохозяйственною назначения. Рекомендации. 2009 г. 20 стр.

С изменением соотношений спроса и предложения увеличивается рыночная стоимость арендной платы. Верхний уровень арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения, при приближении соотношений спроса и предложения к единице, необходимо определять на уровне арендной платы, рассчитанной на основе стоимости прав аренды.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Анализ методик оценки земель, существовавших в России с 1861 г. по настоящее время, свидетельствует о том, что в них существуют положительные и отрицательные стороны.

Проведенные исследования свидетельствуют о том, что результаты бонитировки почв и экономической оценки земель IV тура возможно использовать и в настоящее время при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

2. Исторически и практически оценка стоимости аренды земельных участков и оценка их при купле-продаже способствует развитию земельного рынка во взаимосвязи этих двух сегментов, что весьма значимо при обосновании рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения и государственной кадастровой оценки на основе потенциальной земельной ренты и её капитализации.

Эти аспекты все в большей мере становятся значимыми в процессе актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков с учетом всего многообразия факторов, влияющих на обоснование оценочной стоимости земельных участков.

3. Сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения должны сочетаться с условиями, обеспечивающие их рациональное использование (сохранение и улучшение плодородия земель);

Право аренды и право собственности различаются по срокам использования и владения этими земельными участками. При определении стоимости права аренды земель сельскохозяйственного назначения это различие должно использоваться как основной фактор.

4. Использование арендных отношений как предметы ипотеки возможно, если право аренды арендаторам приобретается, выплачивая полную стоимость этих прав без рассрочки. Выплаченная сумма за приобретение права аренды на определенный срок является основой для расчета залоговой стоимости права аренды.

Участие прав аренды земельного участка, как объекта ипотеки, даёт возможность привлечь инвесторов на развитие сельскохозяйственного производства. При этом предложенная методика по определению стоимости права аренды становится актуальной и имеющей практическое значение, на основе чего можно определить стоимости залога.

Право владения и использования чужой собственности - право аренды должно выкупаться полностью. Только при полном выкупе права аренды земель сельскохозяйственного назначения оно становится объектом ипотеки. При отсутствии финансов на покупку право аренды земель сельскохозяйственного назначения невыплаченная сумма должна рассматриваться как кредит, полученный у сельскохозяйственных банков. Сумма периодического погашения кредита на покупку права аренды земель сельскохозяйственного назначения определяет размер арендной платы за их владение и использование;

5. Предлагаемый усовершенствованный вариант кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, основанный на совершенствовании системы учета интегральных и базисных показателей имеет важное значение для теории и практики.

Усовершенствованная методика оценки земель сельскохозяйственного назначения, обосновывается на следующем:

- по этой методике проведено два тура оценки земель;

- сохранение преемственности (методы оценки В.В. Докучаева и экономической оценки);

- учет основных факторов ценности земель сельскохозяйственного назначения: плодородия почв, технологических свойств земель, местоположения (расстояние полей до хозяйственного центра, расстояние хозяйственных центров до районного центра, расстояние до крупных населенных

пунктов путем учета цены реализации сельскохозяйственной продукции в административных районах).

6. Уникальность подходов по определению базовых показателей оценки земель в предлагаемой методике с использованием статистических данных о производственных затратах и урожайности заключается в том, что сглаживается (элиминируется) влияние случайных факторов на дифференциацию оценочной продуктивности и оценочных затрат.

При определении индивидуальных интегральных показателей предлагаются следующие методы расчета:

- корректировка интегрального показателя по продуктивности с учетом степени пригодности для возделывания сельскохозяйственных культур;

- определение интегрального показателя технологических свойств с учетом расстояний от полей севооборотов до хозяйственного центра. Предлагаемая методика по определению расстояний от рабочего участка до хозяйственного центра значительно повысит точность этого показателя;

- авторская методика определения эквивалентного расстояния до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции исключает влияние динамических показателей (доли сельскохозяйственной продукции в общем объеме).

7. Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов при оценке объектов недвижимости, в связи с этим предложено учитывать не только показатели: расстояния от полей севооборота до хозяйственного центра и эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельхозпродуктов, но и расположение объекта относительно конкретных населенных пунктов.

8. Возрастающее внимание к экологически чистым потребляемым продуктом питания делает актуальным введение в оценку земель компонентов их «чистоты» и степени «загрязнения». Производство экологически чистой продукции и ее движение по вертикальной цепочке от производства до реализации подлежит контролю на всех этапах технологии, начиная с земельных угодий как первоосновы.

Автором предлагается методика количественного определения влияния экологического фактора при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на основе информации о заболеваемости населений в соответствующих районах.

9. Автором впервые количественно определено комплексное влияние экологических условий с учетом содержаний химических элементов в почве, воздухе и воде на заболеваемость населения в муниципальных районах Московской области на основе статистических данных.

Новизна количественного определения экологической составляющей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения заключается в том, что в качестве влияющих на здоровье населения переменных рассматриваются ни сами факторы, а разница в сравнении с ПДК. При этом осуществляется фильтрация экологических факторов в зависимости от их количественного присутствия в почве, воде и воздухе и их характер влияния на здоровье человека.

Учёт экологического фактора позволяет более объективно оценить качество земельных участков в социально-экономическом аспекте, что позволит улучшить здоровье граждан и уровень их благосостояния.

10. Проведенный расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на конкретных земельных участках с учетом экологических факторов позволит более обоснованно рассчитывать налоговую базу для сельскохозяйственных производителей. Величина арендной платы на основе стоимости права аренды по предлагаемой автором методике рассчитана на примере Раменского района Московской области.

Проведенная государственная оценка стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения явилась важным этапом в упорядочении земельных отношений, что способствует значительному пополнению доходов муниципальных бюджетов.

Обоснованный расчет кадастровой стоимости земельных участков позволит соблюсти принцип социальной справедливости при расчете налоговой базы, расчете компенсационных выплат при решении многих вопросов, возникающих в процессе земельно-имущественных отношений.

Список опубликованных работ по теме диссертации

1. Эколого-техиологичсскне аспекты организации мониторинга при эро-зионно-безопасном и водосберегаюшем орошении дождеванием степных районов [Текст] / ЮМ Ковалев, A.M. Абрамов. Д.С. Валиев // Экономика и экология землевладения и землепользования: сб. науч. тр. - М, 1998.-С. 132-138.

2. Метод расстановки приоритетов при оценке земель [Текст] / Д.С. Валиев // Землеустройство и земельный кадастр: теория, методика, практика: тез. междунар. науч.-техн. конф. «Землеустроительная наука и образование XXI века, посвящ. 220-летию гос. ун-та по землеустройству,- М„ 1999,- С.40-41.

3. Определение эффективности функционирования сельскохозяйственных предприятий [Текст] / Ю.А. Цыпкин, Д.С. Валиев //Землеустроительная наука и образование XXI века: сб. науч. ст., посвящ. 220-летию Гос. ун-та по землеустройству,- М.: Былина, 1999.- С.142-148.

4. Цена земли [Текст] / Г.В. Ломакин, Д.С. Валиев // Теория и методы ведения земельного кадастра Российской Федерации: сб. науч. тр. - М., 2000,- С.85-92.

5. Анализ рынка земли и иной недвижимости для целей совершенствования территориального управления [Текст] / Д.С. Валиев, Г.В. Ломакин, Р.К Шимберев // Теория и методы управления земельными ресурсами.- М., 2001.- С.23-28.

6. Предложения об уточнении определения эквивалентного расстояния при расчете кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель [Текст] / Д.С. Валиев, Е.В. Жихарева //Землеустроительная наука - российским реформам: сб. докл. к итог, науч.-практ. конф. профессорско-преподавательского состава ГУЗ. Т.2: Землеустройство, земельный кадастр, экономика, экология, архитеюура.-М., 2001. -С.15-17.

7. К вопросу о необходимости проведения кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий [Текст] / М.М.Демидова, Д.С.Валиев // Итоги научных исследований сотрудников ГУЗ в 2001г.: сб. науч. тр. T.I: Землеустройство, кадастры и земельное право. - М., 2002. - С. 108-117.

8.Технологические свойства земли как рентообразующий фактор при кадастровой оценке земли сельскохозяйственного назначения [Текст] / Д.С. Валиев //

Итоги научных исследований сотрудников ГУЗ в 2001 г.: сб. науч. тр. Т.1: Землеустройство, кадастры и земельное право. — М., 2002. — С. 46-52.

9. Влияние внутрихозяйственных перевозок на интегральный показатель технологических свойств сельскохозяйственных угодий [Текст] / Д.С. Ва-лиев // Землеустройство и земельный кадастр: сб. науч. ст., посвящ. 225-летию Государственного университета по землеустройству. - М., 2004,- С. 103-110.

10. Учет экологических факторов при кадастровой оценке земель поселений / Д.С. Валиев, A.M. Абрамов, Г.Д. Гузанова // Землеустройство и земельный кадастр: сб. науч. ст., посвящ. 225-летию Государственного университета по землеустройству. — М., 2004. — С. 98-103.

11. Учет экологических условий при кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения (на примере Химкинского района Московской области) [Текст] / Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.- 2006.- №4,- С.90-94.

12. Стоимость права аренды земельных участков [Текст] / Д.С. Валиев //Землеустройство и кадастр недвижимости в реализации государственной земельной политики и охраны окружающей среды: сб. науч. ст. междунар. науч.-практ. конф. посвящ. 230-летию Гос, ун-та по землеустройству.-М.. 2009.- С.431-438.

13. Определение стоимости права аренды и размера арендной платы за пользование земельными участками [Текст] / Д.С. Валиев // Имущественные отношения в Российской Федерации,- 2011.-№3.- С.98-105.

14. Совершенствование государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Д.С. Валиев // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.- 2011.-№6,- С.60-64.

Подписано в печать 12.09.2011 г. Формат 60x84/16. Объем 1,0 п.л. Бумага офсетная. Тираж 100. Заказ №í¿cf. Участок оперативной полиграфии ГУЗа, Москва, ул. Казакова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Валиев, Джаваншир Сары оглы

Введение.

Глава I. Теоретические принципы обоснования оценки земель сельскохозяйственного назначения.

1.1. Оценка земель сельскохозяйственного назначения на основе продуктивности земельных участков.

1.2. Приоритетная роль оценки арендуемых земельных участков в обосновании их ценности.

1.3. Ипотека на основе залога прав аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Глава II. Совершенствование методики кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

2.1. Обоснование ценности земель сельскохозяйственного назначения на основе интегральных показателей.

2.2. Методика определения оценочной продуктивности и оценочных затрат при проведении кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

2.3. Дифференциация базовых показателей продуктивности и затрат субъекта Российской Федерации по административным районам.

2.4. Методика определения расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости земель.

2.5. Учёт экологических факторов при обосновании кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Глава III. Экономическая эффективность применения результатов кадастровой оценки земельных участков.

3.1. Повышение эффективности земельно-имущественных отношений на основе оценки земельных участков.

3.2. Расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с учетом экологических факторов.

3.3. Определение стоимости прав аренды и расчет размера арендных плат для земель сельскохозяйственного назначения.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения"

Актуальность темы. Земля является уникальным и незаменимым природным ресурсом. Поэтому она всегда находится в центре интересов человеческого общества, которые «группируются» вокруг распределения, перераспределения, использования и восстановления ее полезных потребительских свойств, норм и правил владения и пользования ею. Земля является одновременно и природным «телом», и экономическим ресурсом. Земельные ресурсы для всего человечества, во все времена его существования являются важнейшим объектом его бытия, объектом материальной реальности, капитальным активом.

Переход России от планово-административной к рыночной экономике потребовал ускоренного преобразования всех сфер социально-экономической жизни, в том числе в области земельных отношений. Сложившиеся в советское время структура земельных ресурсов и система земельных правоотношений в новых рыночных условиях не могли обеспечивать эффективного использования огромных земельных активов Российской Федерации общей площадью 1,7 млрд. га, что объективно потребовало их реформирования и создания условий правомерного перехода земельных участков к эффективным хозяйствующим субъектам, способным повышать продуктивность земельных угодий и сохранять экологичность природной среды. В рыночных условиях возрастает роль кадастровой оценки земельных участков как важного инструмента регулирования земельно-имущественных отношений и его воздействия на эффективность землепользования.

Проведенная в середине минувшего десятилетия государственная оценка кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения представляла крупный шаг в обосновании ценности земель сельскохозяйственного назначения, их места и роли в качестве главного средства производства и капитального актива субъектов рыночного хозяйствования в агроэкономике.

Однако в процессе практического применения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий за истекшее пятилетие выявились как недоработки в экономическом обосновании, так и методологические и методические ошибки и просчеты, отмечаемые многими экономистами, а также руководителями страны, рядом администраций регионов и муниципальных образований.

Проблемы государственной кадастровой оценки земли сельскохозяйственного назначения включают сложную систему финансово-экономических, социально-экономических, нормативно-правовых и межнациональных отношений. Они сложны для научно-теоретического, методолого-методического осмысления, познания и обобщения, а также в практике использования обобщенных знаний о земле как главном факторе производства продуктов питания, обеспечения продовольственного благополучия и безопасности страны в условиях глобализации рыночного оборота сельскохозяйственного сырья, продуктов питания, земельных участков.

Земельные участки уникальны по своим природным, технологическим признакам и местоположению, неповторимы и невоспроизводимы в качестве альтернативы. Обосновать подходы в определении их ценности удается не в полной мере, а поэтому используются приемы типизации и сравнений. Но и при ч этом остаются не всегда учтенными «детали» и «специфические признаки». А > именно в «деталях» нередко кроются существенные содержательные признаки качественного характера, проявляющегося в процессе хозяйствования на земле.

Эти моменты важны для всех субъектов землевладения и землепользования. А их число измеряется десятками тысяч сельскохозяйственных организаций, фермерских хозяйств, около 20 миллионов садово-огородных участков. В приусадебном секторе населения находится свыше 16 миллионов участков. Кадастровый учет земель затрагивает жизненные интересы более 30 миллионов российских семей наряду с фермерскими хозяйствами и СХО. Переход на кадастровую базу земельного налогообложения затрагивает комплекс финансовых, экономических, нормативно-правовых, а вместе с ними и политических аспектов земельных отношений.

В России все еще на стадии становления находится фермерский сектор хозяйствования на земле. Ее оценка и взаимоотношения в процессе применения оценочных результатов крайне важна для организации и стабильного развития этого важного сектора агроэкономики. Из 280 тыс. зарегистрированных фермеров прекратили или временно приостановили сельскохозяйственную деятельность почти половина их общего числа. Земельная неотрегулированность является одной из причин неблагополучного положения в фермерском секторе. В современном российском сельском хозяйстве функционируют несколько десятков тысяч сельскохозяйственных кооперативов, акционерных обществ, обществ с ограниченной ответственностью, государственных и муниципальных унитарных предприятий, ОПХ учебных и научно исследовательских учреждений. Земельные отношения в их секторах различны, но для всех они весьма важны с точки зрения обоснованности их земельных активов. По площади они значительно крупнее и в их составе существенное место занимают естественные кормовые угодья. Их состояние оказалось крайне запущенным, плодородие подорвано, многие из них уже не способны к воспроизводству кормов. Учет их ценности специфичен, сложен и в большинстве случаев формален, значительно завышающий общую ценность земель сельскохозяйственных предприятий.

В составе земельных участков выделены шесть видов хозяйственного назначения, оценка которых привязана к первому виду, к сельскохозяйственным угодьям непосредственно.

Земли оцениваются на основе удельного показателя кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, или их минимальной, или средней величиной. Завышение этого показателя в их количественном определении ведет к чрезмерному завышению ценности всей земельной территории и чрезмерному налогообложению субъекта хозяйствования.

Накопленный опыт позволяет сделать очередной существенный шаг в совершенствовании подходов и методов обоснования кадастровой стоимости земли, что весьма важно в ходе актуализации кадастровой оценки на новом этапе научного обоснования оценки в субъектах РФ и муниципальных образованиях.

Степень разработанности) темы; Качественная оценка земли,.как фактора сельского хозяйства, уходит в древние времена, оживляется в ХУШ веке в трудах Ф. Кенэ, В. Пегги, А. Смита, Д. Рикардо, К. Маркса и ряда других исследователей капиталистического сельского хозяйства. Среди российских ученых заметны работы В.С, Ермолова, В.В. Докучаева, М.И. Туган-Барановского.

В советские годы по данной теме публиковались работы И.В. Дегтярева, С.В. Загайтова, Е.С. Карнауховой, И.Ф. Суслова, С.Д. Черемушкина и др.

В< современных условиях заметен вклад в исследования земельных проблем В.В. Алакоза, М.П. Бурова, A.A. Варламова, В.А. Вашанова, В.В. Вершинина, С.Н. Волкова, С. А. 1 'альченко, Н.В. Гаранькина, Т.А. Емельяновой, П.Ф. Лойко, I1.B. Комова, Н.Г. Конокотина, В.В. Ко-синского, A.C. Косякина, С.И. Носова, А.П. Огаркова, А.Э. Сагайдака, A.B. Севостьянова, В.И. Хлыстуна, Ю.А. Цыпкина и др.

В их трудах раскрываются многогранные аспекты землевладения, землепользования и государственного регулирования эффективного хозяйствования на земле с учетом баланса интересов субъектов рыночного взаимодействия, сохранения и приращения ценности земельных угодий, как невоспроизводимого и ограниченного ресурса возрастающей народно-хозяйственной и общечеловеческой значимости.

В постиндустриальном обществе на земельные угодья резко возрастает влияние урбанизации общества,, химизации и модернизации хозяйственных процессов, радиационного загрязнения многих сельскохозяйственных территорий.

Оценка, экологического состояния земель сельскохозяйственного назначения становится все более актуальной во многих аспектах жизнедеятельности человека, его окружающей среды, экологической чистоты продуктов питания.

Целью диссертационной работы является разработка комплекса мероприятий по совершенствованию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с учетом экологической составляющей и раскрытие методологических и методических принципов обоснования оценки земель сельскохозяйственного назначения в целях улучшения землевладения и землепользования земельных участков в процессе усложнения хозяйственных связей и расширения системы арендных отношений и налогообложения. Для достижения поставленной цели поставлены и решены следующие задачи:

- раскрыть закономерную эволюцию теоретических подходов и методов обоснования в определении ценности земель сельскохозяйственного назначения в процессе развития аграрной теории и методологии оценки земельных участков как особенного товара земельного рынка и специфического капитального актива, обосновать преемственность научно-обоснованных методов оценки и их адаптированность к потребностям рыночного хозяйствования на земле;

- обосновать методы оценки стоимости прав аренды и арендной платы за землю, что важно при развитии ипотеки, с учетом возрастающей роли экологического фактора землепользования;

- определить тенденцию взаимосвязи и взаимодополняемости рыночных и государственно-нормативных подходов к обоснованию кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения с позиций баланса интересов землепользователей и государственно-муниципальных бюджетов;

- аргументировать необходимость своевременного вывода из сельскохозяйственного использования чрезмерно загрязненных (химически и радиа-ционно) земель на основе их оценки;

- обосновать эффективность ипотеки на основе залога стоимости прав аренды на земельный участок, как одного из эффективных инструментов инвестирования.

Соответствие темы диссертации требованием паспорта специальности

ВАК.

Диссертационное исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05. Экономика и управление народным хозяйством (13. Землеустройство П.13.1; 13.8; 13.15; 13.18; 13.19).

Объектом исследования являются земли сельскохозяйственного назначения Московской области.

Предметом исследования является система обоснований земельно-имущественных отношений субъектов пользования объективно оцененными участками, способствующая рациональному и эффективному функционированию земельных участков при соблюдении баланса интересов землевладельцев, землепользователей, муниципальных образований и интересов государства в целом.

В процессе исследования были использованы научные методы историзма, диалектического раскрытия противоречий, системного подхода, мониторинговых наблюдений, расчетно-конструктивные, экономико-математического моделирования, сравнительно-аналитические, метод аналогий и др. Основу диссертационной работы составляют труды зарубежных и отечественных ученых о земле, как главном средстве сельскохозяйственного производства в рыночных условиях хозяйственной деятельности, а также нормативно-правовые акты Российской Федерации, материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Министерства экономического развития Российской Федерации, статистические материалы регионов Центрального федерального округа Российской Федерации, ряда муниципальных образований.

Научная новизна полученных результатов:

- раскрыты теоретические подходы и методы определения ценности земель сельскохозяйственного назначения, среди них выявлен приоритет аналого-сравнительного подхода в определении ценности земельных участков и обосновании роли рентного подхода по мере развития рыночных отношений;

- конкретизированы особенности обоснования кадастровой оценки участков: в сегменте медленно формирующегося земельного рынка сельскохозяйственных угодий — государственно-нормативный подход учета земельной ренты и капитализации её по ставкам депозитных вкладов, с возрастающим учетом роли экологического фактора по мере повышения платежеспособных потребностей в экологически чистых продуктах;

- обоснована необходимость применения разнообразия системы принципов и подходов, обусловленных многообразием хозяйственно-экономических условий хозяйствования, различием динамики развития земельного рынка и совершенствования методологии оценки качества земельных участков в его сегментах, что особенно важно в оценке пашни, выбывшей из севооборота;

- разработаны методики определения стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения и размера арендной платы на её основе;

- аргументирована необходимость присвоения землевладельцами (землепользователями) части рентного дохода как важного условия приобретения земельного участка в собственность или аренду и стимула к эффективному землепользованию и непременного условия гражданского оборота земель сельскохозяйственного назначения, важного фактора сохранения плодородия земель и повышения рыночной стоимости и их кадастровой оценки;

- разработана методика количественного учета экологического состояния земельных участков в кадастровой оценке с обоснованием необходимости исключения из категории сельскохозяйственных земель, чрезмерно загрязненных и утративших коренные черты как основного фактора производства полезной сельскохозяйственной продукции.

Основные положения, выносимые на защиту:

- раскрытие теоретических подходов и методов определения ценности земель и обоснование приоритетных направлений в определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения с соблюдением прин ципа гражданского оборота земель, основанного на присвоении рентного дохода землевладельцами и землепользователями;

- выявление возрастания роли экологического состояния земельных угодий в рыночной и кадастровой оценке и исключение чрезмерно загрязненных земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, как потерявших черты и признаки фактора производства полезной продовольственной продукции;

- разработка методики определения влияния экологических факторов на ценность земель сельскохозяйственного назначения;

- разработка методики определения стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения;

- разработка методики определения размера арендной платы на основе рыночной и кадастровой стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость исследования: результаты, полученные в диссертационной работе, имеют определенное теоретическое и практическое значение в процессе актуализации рыночной и кадастровой оценки земельных угодий в целях получения более обоснованного инструмента регулирования земельных отношений при налогообложении и аренде земельных участков. Реализация обобщений и выводов нацелены на преодоление трудностей в ряде отраслей сельского хозяйства и на ускоренную его модернизацию как важную сферу народного хозяйства.

Разработанные автором методики определения стоимости прав аренды земель сельскохозяйственного назначения и размера арендной платы на её основе могут быть использованы местными органами власти при регулировании арендных отношений в Московской области.

Разработанная методика количественного учета влияния экологических факторов на ценность земель сельскохозяйственного назначения может быть использована для корректировки кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в Московской области и других регионах Российской Федерации.

Апробация результатов исследования. Результаты диссертационного исследования использованы в проведении оценки земель с учетом их экологического состояния в ряде муниципальных образований Московской области.

Разработанные в работе положения используются в учебном процессе по учебной дисциплине «Государственная регистрация, учет и оценка земель» на кафедре землепользования и кадастров Государственного университета по землеустройству, а также при выполнении научно-исследовательской работы по госбюджетной тематике «Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения».

Основные положения и результаты исследования докладывались на научно-практических конференциях и заседаниях Государственного университета по землеустройству и Московского государственного университета геодезии и картографии.

По результатам работы опубликованы 14 статей, общим объемом 4,0 п.л., в том числе 5 статей в изданиях, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки Российской Федерации.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и приложений. Она включает 17 таблиц, 2 рисунка и 15 приложений. Список литературных источников содержит 154 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Валиев, Джаваншир Сары оглы

Заключение

Исследования методологических подходов и эволюции оценочных методов в практике определения качества земель как основного фактора производства в земледелии выявило разнообразие подходов: производственно-хозяйственный - с точки зрения землепользователя, рыночный — с точки зрения купли-продажи и аренды земли, государственно-фискальный — с точки зрения налогообложения земель и регулирования гражданского оборота земель сельскохозяйственного назначения, спекулятивно-коммерческий - с точки зрения фирм риэлтерских дивидендов, обеспечивающих посреднические функции в гражданском обороте земельных участков.

Все подходы взаимосвязаны, не подменяют друг друга, используется в качестве приоритетного один из них при выполнении поставленной задачи субъектами земельных отношений.

Практикой оценочных обоснований взяты на вооружение методы оценки, эволюция которых последовательно развивалась в направлении выделения лучших, средних, худших и наихудших земель, зонирования и бонитировки почв; определение ценности земель по критериям потенциальной продуктивности, местоположения и технологическим характеристикам; бальный метод оценки; метод оценки на основе спроса и предложения в сложившихся рыночных условиях; нормативный метод государственной оценки земель; метод учета экологическую составляющую с его возрастающей ролью в условиях современной модернизации хозяйствования и экологических требований потребителей произведенной продукции.

Развитие методологии оценки является важным вкладом в науку о земле. Ни один метод, выступавший в качестве основного на определенном этапе не уходит в историю. Он и в современных условиях входит как реально значимый при реализации принципов наилучшего использования земель с точки зрения интересов земледелия, государства, общества.

В российском обществе значительно повышается юридическая грамотность в сфере земельных отношений, к чему побуждают как регистрационные процедуры, так и вопросы практической оценки земельных участков физических и юридических лиц, ибо объектом налогообложения стали не земельные площади, а их стоимость.

Исторический опыт и мировая практика свидетельствуют о необходимости приоритета интересов земледельцев, призванных поддерживать и повышать ценность земель, наращивать их потенциальную продуктивность как в денежной форме оценки, так и в натурально-продуктовой.

Анализ методик оценки земель, существовавших в России с 1861 г. по настоящее время, свидетельствует о том, что в них существуют положительные и отрицательные стороны.

Проведенные исследования свидетельствуют о том, что результаты бонитировки почв и экономической оценки земель IV тура в определенной мере возможно использовать и в настоящее время при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

При разных уровнях агротехники, несмотря на очень большие различия в урожайности, соотношение урожаев по зонам и провинциям остается почти неизменным, то есть дифференциальная рента II тесно связана с дифференциальной рентой I.

Предлагаемый усовершенствованный вариант кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, основанный на совершенствовании системы учета интегральных и базисных показателей имеет важное значение для теории и практики оценочной деятельности.

Усовершенствованная методика оценки земель сельскохозяйственного назначения, обосновывается на следующем:

- по этой методике проведено два тура оценки земель;

- сохранение преемственности (методы оценки В.В. Докучаева и экономической оценки);

- учет основных факторов ценности земель сельскохозяйственного назначения: плодородия почв, технологических свойств земель, местоположения (расстояние полей до хозяйственного центра, расстояние хозяйственных центров до районного центра, расстояние до крупных населенных пунктов путем учета цены реализации сельскохозяйственной продукции в административных районах).

Уникальность подходов по определению базовых показателей оценки земель в предлагаемой методике с использованием статистических данных о производственных затратах и урожайности заключается в том, что сглаживается (элиминируется) влияние случайных факторов на дифференциацию оценочной продуктивности и оценочных затрат.

При определении индивидуальных интегральных показателей предлагаются следующие методы расчета:

- корректировка интегрального показателя по продуктивности с учетом степени пригодности для возделывания сельскохозяйственных культур;

-определение интегрального показателя технологических свойств с учетом расстояний от полей севооборотов до хозяйственного центра. Предлагаемая методика по определению расстояний от рабочего участка до хозяйственного центра значительно повысит точность расчета этого показателя;

- авторская методика определения эквивалентного расстояния до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции исключает влияние динамических показателей (доли сельскохозяйственной продукции в общем объеме).

Местоположение земельного участка является одним из важнейших факторов при оценке объектов недвижимости, в связи с этим предложено учитывать не только показатели: расстояния от полей севооборота до хозяйственного центра и эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельхозпродуктов, но и расположение объекта относительно конкретных населенных пунктов. Проведение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения является важным этапом в теории раскрытия качественных характеристик земельных угодий как основного фактора сельскохозяйственного производства, формирующего рентные доходы. Выявление их количественной определенности на каждом земельном участке дает основу для расчета кадастровой стоимости путем капитализации рентного дохода.

Анализ, истории развития процесса оценки арендуемой земли показывает, что она предшествует рыночной оценке земельных участков при их купле-продаже. Современная практика подтверждает эту закономерность и в нынешних российских условиях.

Исторически и практически оценка стоимости аренды земельных участков и оценка их при купле-продаже, способствует развитию земельного рынка во взаимосвязи этих двух сегментов, что весьма значимо при обосновании рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения и государственной кадастровой оценки на основе потенциальной земельной ренты и её капитализации.

Эти аспекты все в большей мере становятся значимы в процессе актуализации государственной кадастровой оценки земельных участков с учетом всего многообразия факторов, влияющих на обоснование оценочной стоимости земельных участков.

В диссертационной работе обосновывается необходимость применения результатов кадастровой оценки не только при расчете арендной платы, но и при определении стоимости права аренды земельных участков. Также подчеркивается важность использования стоимости права аренды как предмета ипотеки.

Эти явления следует отметить как наиболее важный социальный эффект проводимой государственной кадастровой оценки и процессов её актуализации.

Обосновывается необходимость дифференциация базовых показателей на уровне муниципальных административных районов.

При определении индивидуальных интегральных показателей предлагаются следующие методы расчета:

-Интегрального показателя по продуктивности, который корректируется с учетом степени пригодности для возделывания сельскохозяйственных культур;

- Интегрального показателя технологических свойств, который должен определятся с учетом расстояний от полей севооборотов до хозяйственного центра. Предлагается также методика по определению расстояний от рабочего участка до хозяйственного центра;

-Предлагается методика определения эквивалентного расстояния до пунктов реализаций сельскохозяйственной продукции, где исключается влияние динамических показателей (доли сельскохозяйственной продукции в общем объеме).

Совершенствование кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения означает не только совершенствование методики оценки, а также рассматривает расширение учета дополнительных факторов влияющих на ценность сельскохозяйственных земель, в частности экологических условий, сложившихся в муниципальных районах, а также рассматривается возможность применения результатов кадастровой оценки сельскохозяйственных земель с учетом экологических условий для определения залоговой стоимости прав аренды. На основе стоимости прав аренды предлагается рассчитывать размер арендных (периодичных) платежей.

Сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения должны сочетаться с условиями, обеспечивающие их рациональное использование (сохранение и улучшение плодородия земель).

Право аренды и право собственности различаются по срокам использования и владения этими земельными участками. При определении стоимости права аренды земель сельскохозяйственного назначения это различие должно использоваться как основной фактор.

Предметом ипотеки право аренды может выступать только в том случае, если это право приобретено посредством выплаты полной стоимости без рассрочки. Выплачиваемая сумма за приобретенное право аренды может явиться основой для расчета его залоговой стоимости.

Право аренды земельного участка, как объекта ипотеки, даёт возможность привлекать инвесторов для развития сельскохозяйственного производства. При этом, предложенная методика по определению стоимости права аренды становится актуальной и имеющей практическое значение для определение величину залоговой стоимости.

Только при полном выкупе права аренды земель сельскохозяйственного назначения оно становится объектом ипотеки. При отсутствии средств на покупку право аренды земель сельскохозяйственного назначения, невыплаченная сумма должна рассматриваться как кредит, полученный в банке. Сумма периодического погашения кредита на покупку права аренды земель сельскохозяйственного назначения определяет размер арендной платы.

Возрастающее внимание к экологически чистым потребляемым продуктом питания делает актуальным введение в оценку земель компонентов их «чистоты» и степени «загрязнения». Производство экологически чистой продукции и ее движение по вертикальной цепочке от производства до реализации подлежит контролю на всех этапах технологии, начиная с земельных угодий как первоосновы.

Автором предлагается методика количественного определения влияния экологического фактора при определении кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на основе информации о заболеваемости населений в соответствующих районах.

Впервые на основе статистических данных количественно определено комплексное влияние экологических условий с учетом содержаний химических элементов в почве, воздухе и воде на заболеваемость населения в муниципальных районах Московской области.

Новизна количественного определения экологической составляющей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения заключается в том, что в качестве влияющих на здоровье населения переменных рассматриваются ни сами факторы, а разница в сравнении с ПДК. При этом осуществляется фильтрация экологических факторов в зависимости от их количественного присутствия в почве, воде и воздухе и их характер влияния на здоровье человека.

Учёт экологического фактора позволяет более объективно оценить качество земельных участков в социально-экономическом аспекте, что позволит улучшить здоровье граждан и уровень их благосостояния.

Проведенный расчет кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения на конкретных земельных участках с учетом экологических факторов позволит более обоснованно рассчитывать налоговую базу для сельскохозяйственных производителей. Величина арендной платы на основе стоимости права аренды по предлагаемой автором методике рассчитана на примере Раменского района Московской области.

Обоснованная оценка стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения явится важным этапом в регулировании земельных отношений, что способствует значительному пополнению доходов муниципальных бюджетов.

Обоснованный расчет кадастровой стоимости земельных участков позволит соблюсти принцип социальной справедливости при расчете налоговой базы, расчете компенсационных выплат при решении многих вопросов, возникающих в процессе земельно-имущественных отношений.