Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий и ее использование для налогообложения тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Каипов, Рамил Суюндукович

Введение

1. Теоретические аспекты кадастровой оценки земель

1.1 Классическая и неоклассическая теории ценности

1.2 Сущность и принципы кадастровой оценки земель

1.3 Эволюция практики кадастровой оценки земель

1.4 Сущность и генезис земельного налогообложения

Кадастровая оценка сельскохозяйственных земель на рент

2. 62 ной основе

2.1 Методы оценки в России и за рубежом

2.2 Кадастровая оценка земель как элемент земельного налогообложения

2.2.1 Методика и результаты оценки земли по плодородию и местоположению

2.2.2 Методика и результаты стоимостной оценки по показателю земельной ренты

Совершенствование механизма налогообложения сельскохо-3. зяйственных угодий

3.1 Методика расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для целей налогообложения 3.2. Совершенствование механизма земельного налога в условиях рыночной экономики Заключение

Диссертация: введение по экономике, на тему "Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий и ее использование для налогообложения"

Актуальность темы исследования. На современном этапе развития аграрных отношений, кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения приобретает особую актуальность. Произошедшие за последние десятилетия изменения в налогообложении сельскохозяйственных земель, введение с 24 июля 2002 г. Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» требуют адекватных изменений в их оценке. Проводившиеся ранее 4 тура государственной кадастровой оценки обуславливались политическим строем государства, при котором не было необходимости в определении стоимости сельскохозяйственных угодий. Пятый тур государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (2000 — 2002 гг.) не в полной мере учел факторы, влияющие на формирование земельной ренты - основы стоимости земель. Зарубежные методики рыночной оценки земли в экономических расчетах без существенной трансформации не пригодны для российских условий, так как не равнозначны с кадастровой стоимостью. В условиях функционирования рынка оценка земли должна обеспечивать основу платного землепользования и формирования рынка земли посредством земельного налога.

Степень изученности проблемы. Вопросы качественной и экономической оценки сельскохозяйственных угодий раскрыты в трудах таких экономистов, как А. Борук, М. Бронштейн, В. Есипов, К. Зворыкин, А. Зиночкин, Е. Карнаухова, А. Медведев, А. Минц, Г. Николенко, В. Нусратуллин, М. Сулин, С. Тайчинов, М. Такумбетов, Н. Тришин, В. Тюменцев И. Фесенко, С. Чере-мушкин, А. Чешев, Р. Яруллин и др. Основные сведения о налогообложении изложены в трудах В. Безобразова, П. Кутлера, В. Лебедева, И. Озерова, А. Сагайдака, А. Смирнова, В. Твердохлебова, И. Янжула и др. Тем не менее, до сих пор отсутствуют базовые принципы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий. Методики кадастровой оценки сельскохозяйственных земель основываются, в своем большинстве, на принципах земледелия и почвоведения, упуская глубокое изучение экономической и финансовой стороны данного вопроса. При этом работы, опирающиеся на теоретические основы экономической науки, отличаются недостаточной разработанностью практической стороны оценки земель. Земельный налог не соответствует возложенным на него функциям, что объясняется отсутствием учета в нем земельной ренты в полном объеме. Имеющиеся работы не позволяют полностью раскрыть механизмы и принципы кадастровой оценки земель и их налогообложение на рентной основе, что вызывает необходимость дальнейшей разработки этой проблемы.

Научная необходимость и практическая значимость определили актуальность темы диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка теоретических основ, уточнение методических подходов к кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий на рентной основе в целях их налогообложения.

Для достижения цели исследования поставлены следующие задачи:

- обосновать теоретические подходы к оценке земель на основе синтеза классической и неоклассической теорий ценности;

- раскрыть сущность понятия «кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий»;

- сформулировать основные принципы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий;

- выявить отечественные и мировые тенденции развития землеоце-ночных работ и особенности их использования в целях налогообложения;

- проанализировать генезис налогообложения сельскохозяйственных земель;

- уточнить методику кадастровой оценки земель на рентной основе, учитывающую различия в плодородии и местоположении земель, и обосновать методику расчета кадастровой стоимости земель;

- определить размер земельной ренты и цену сельскохозяйственных угодий по Республике Башкортостан в разрезе хозяйств, административных и землеоценочных районов;

- определить научно-обоснованную ставку земельного налога в зависимости от кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель.

Объектом исследования являются сельскохозяйственные предприятия и земельно-оценочные районы Республики Башкортостан. Работа выполнена на основе показателей хозяйственной деятельности 959 сельскохозяйственных предприятий республики за 2000 г. Отдельные показатели деятельности охватывают период с 1965 по 2002 гг.

Предметом исследования является кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий и ее использование в целях налогообложения земель.

Методологическая основа и методы исследования. Теоретическую и методологическую основу исследования составляют труды ведущих отечественных и зарубежных ученых по исследуемой проблеме, а также законодательные и нормативные акты Российской Федерации. Для раскрытия темы исследования были использованы общенаучные методы: исторический и логический, эмпирические (наблюдение, сравнение), эмпирико-теоретические (анализ, синтез, индукция и дедукция), а также специальные методы: экономико-статистические (статистических группировок, монографический, корреляционно-регрессионного анализа, табличный и графический) и др.

Информационную основу исследования составили законодательные и нормативные акты РФ и Республики Башкортостан, труды ведущих ученых, касающиеся темы исследования. Источниками исходной информации являются материалы годовой бухгалтерской отчетности сельскохозяйственных предприятий Республики Башкортостан; первичная статистическая информация; нормативные справочники; литературные источники; материалы ГПИЦ «Башкирская» и ФГУ-САС «Ишимбайская» по агрохимическим показателям почв; данные ГУП «Башземоценка» по почвенным и технологическим свойствам почв.

Наиболее существенные результаты исследования, полученные лично автором, их научная новизна: уточнено понятие «кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения», как комплекса мероприятий направленных на определение стоимости земельных участков по химическим, физическим и технологическим свойствам, климатическим и пространственным факторам, влияющих на их плодородие, удобство обработки и местоположение; сформулированы и систематизированы принципы кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий: единство, полнота учета рентных факторов, разделение, публичность, достоверность и историчность; уточнена методика стоимостной оценки земель на рентной основе. В отличие от существующей методики стоимостной оценки, при которой для определения ренты использована рентабельность по сельскохозяйственным предприятиям, обладающих худшими землями, в работе предлагается и обосновывается целесообразность использования средней рентабельности по отрасли; предложена уточненная формула определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий с учетом ставки дисконта, в связи с тенденцией постоянного роста цен на землю; на основе стоимостной кадастровой оценки земель предложен механизм взимания земельного налога. Ставка налога установлена в процентах от цены земли, в зависимости от величины ренты.

Практическая значимость исследования. Основные положения настоящего исследования могут быть использованы Государственным комитетом Республики Башкортостан по земельным ресурсам и землеустройству.

Уточненная автором методика кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий по показателю земельной ренты может быть использована в работе ГУП «Башземоценка». Предложенный в работе механизм взимания земельного налога - Управлением Министерства по налогам и сборам РФ по Республике Башкортостан, Министерством Финансов Республики Башкортостан при составлении консолидированного бюджета Республики Башкортостан, администрациями городов и районов Республики Башкортостан.

Результаты научных исследований могут быть использованы также в учебном процессе при изучении предметов «Финансы», «Финансы организаций (предприятий)», «Оценка земли».

Апробация и реализация результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили одобрение на научно-практических конференциях различных уровней: международных научно-практических конференциях: «Воспроизводственный потенциал региона» (г. Уфа, 2001), «Финансовое оздоровление АПК» (г. Москва, 2001), «Проблемы и перспективы развития агропромышленного комплекса регионов России» (г. Уфа, 2002); всероссийском симпозиуме по экономической теории (г. Екатеринбург, 2003); региональной конференции на иностранном языке (г. Уфа, 2001); республиканской научно-практической конференции «Аграрная реформа П.А. Столыпина и современность» (г. Уфа, 2002); научно-практических конференциях в г. Иркутск (2002, 2003 г.).

Публикации. По теме диссертационной работы опубликовано 10 работ общим объемом 1,44 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы и приложений. Она изложена на 148 страницах машинописного текста, включает 6 таблиц, 1 рисунок, 22 приложения. Библиографический список включает 153 наименования.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Каипов, Рамил Суюндукович

Результаты исследования показывают, что общая закономерность в распределении земельной ренты по оценочным зонам республики сохраняется: оценка сельскохозяйственных угодий выше в черноземной южной лесостепи (II район) - 100,72 руб./га, всего — 117 689,88 тыс. руб., почти на среднереспубликанском уровне рента на 1 га сельскохозяйственных угодий в черноземной степи (III район) 82,09 руб., всего - 223 165,55 тыс. руб. Ниже она в нечерноземной зоне (I район) — 36,31 руб./га, всего — 54 310,63 тыс. руб.

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

3.1 Методика расчета кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для целей налогообложения

По результатам рентной оценки сельскохозяйственных угодий РФ устанавливается цена гектара земли в разрезе субъектов РФ. В соответствии с федеральным законом РФ №101-ФЗ от 24 июля 2002 [12], в котором даны основные положения формирования рынка земли, с января 2003 года в стране законодательно разрешен оборот сельскохозяйственных угодий. Региональные законодательные органы уполномочены сформировать рынки земли с учетом особенностей социально-экономических условий региона. Соответствующие нормативные акты региональные органы обязаны принять в течение 2003 - 2004 г. В Республике Башкортостан Оборот сельскохозяйственных земель регламентируётся Законом «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» №59-з от 5 января 2004 г. [22] Для формирования рыночного оборота сельскохозяйственных угодий в России была проведена кадастровая оценка земель с целью определения рентного дохода с земельного участка и установления цены 1 га земли.

В настоящее время в стране реальный оборот земельных участков ведется лишь с садовыми участками населения и землями, входящими в черту населенных пунктов. Рынок сельскохозяйственных угодий в стране отсутствует. Вкупе с отсутствием методик оценки земельных участков как недвижимости, невозможности использования истории сделок купли-продажи, определение цены единицы площади земельного участка рыночными методами оценки является весьма затруднительным. Вследствие этого в качестве первоначальной цены единицы земельного участка сельскохозяйственных угодий должна выступить кадастровая стоимость единицы площади сельскохозяйственных угодий. Однако, на наш взгляд, существующая величина цены сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан, определенная Гос-комземом РФ, несколько занижена.

Для определения сопоставимого размера цены на сельскохозяйственные угодья рассмотрим соответствующие показатели в США. Несмотря на существенное различие в урожайности зерновых и зернобобовых культур между странами, сопоставимость показателей обеспечивается различными соответствующими объемами затрат (индивидуальных и общественных), а также использованием относительных показателей. По данным национальной службы сельскохозяйственной статистики США [146. С.6] цена 1 акра посевной площади сельскохозяйственных угодий в 2000 г. составила в среднем по стране 1490 долларов (приложение №20). Однако прямое сравнение цен единицы площади сельскохозяйственных угодий США и России невозможно. Для сопоставления цен необходимо учесть также и размер годового рентного дохода с участка и соотношение ценности валют. По статистическим данным годовой рентный доход с 1 акра посевной площади в 2000 г. в среднем по США составил 70 долларов (приложение №20). Официальный курс американского доллара в России явно завышен: он удерживается на данном уровне вследствие поддержки Центральным Банком РФ экспортных поставок отечественных предприятий и увеличения стоимости импортных товаров. Реальный курс валют к отечественной валюте рассчитывается с учетом покупательной способности, что применяется в основном в статистических исследованиях. О завышении курса доллара по отношению к рублю свидетельствует и Виктор Геращенко (бывший глава ЦБ РФ): «. реальный курс доллара к покупательной способности — 15 рублей» [35].

Вследствие вышесказанного определим сопоставимую цену 1 гектара сельскохозяйственных угодий по формуле:

Цр = Рр*Цс*К/Рс, (1) где: Цр — цена единицы площади в Республике Башкортостан, руб.;

Цс - цена единицы площади в США, дол;

Рр - размер годового рентного дохода с единицы площади в Республике Башкортостан, руб.

Рс — размер годового рентного дохода с единицы площади в США, Дол.;

К - реальный курс доллара, руб.

Исходя из приведенной формулы сопоставимая цена 1 га сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан должна составить 23 435,57 руб/га (=73,4* 1490* 15/70).

Расчетная кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий Республики Башкортостан, полученная в результате государственной кадастровой оценки, составила 10 100 руб./га, что более чем в 2 раза ниже сопоставимой. Кроме того, цена 1 га земель по государственной методике определяется как произведение годового рентного дохода с участка на срок капитализации (33 года). Однако по общепризнанному мнению земельные участки не подвержены износу, а, следовательно, в процессе использования их стоимость не сокращается, а наоборот, увеличивается с течением времени. Ввиду этого определение стоимости земельного участка должно осуществляться с применением повышающего коэффициента. Поэтому в исследовании нами была поставлена задача определения научно-обоснованного размера цены единицы площади сельскохозяйственных угодий.

Наиболее часто в мировой практике используется классический подход к определению цены земельных ресурсов на основе капитализации чистого дохода [34]. Для этого используется следующая формула:

Ц3 = R * 100% / п; (2) где Цз - цена земли;

R— земельная рента с земельного участка, ден.ед.; п — ставка ссудного процента, %.

Однако существуют и другие методы определения цены сельскохозяйственных угодий. Например, интересен метод определения стоимости сельскохозяйственных земель с использованием техники остатка для земли [153]. При этом весь доход, приписываемый земле, рассматривается как остаточный. Валовый доход, полученный от хозяйствования на земле, должен компенсировать, в первую очередь, затраты на капитал, труд, предпринимательскую способность, а также обеспечить прибыль. Следовательно, для определения чистого дохода, относящегося к земле, из валового дохода необходимо вычесть перечисленные выше затраты и прибыль. Цена земли определяется методом прямой капитализации остаточного дохода без ограничения срока, поскольку предполагается, что земля не изнашивается.

На наш взгляд, стоимость единицы площади сельскохозяйственных угодий должна зависеть от годовой доходности земли, от срока капитализации дохода и корректировочного коэффициента на возрастание стоимости.

Годовая доходность земельного участка наиболее точно выражается при помощи использования показателя земельной ренты. Остальные показатели экономической эффективности землепользования не дают столь точного ответа. Именно размер земельной ренты показывает потенциальную доходность использования конкретного участка сельскохозяйственных угодий.

Срок капитализации дохода с участка земельной площади, согласно государственной методики кадастровой оценки земли [82], составляет 33 года. Данная цифра наиболее верно отражает срок использования конкретного земельного участка за время активной деятельности отдельного хозяина. Данный факт подтвержден многолетним опытом стран с развитым рынком земель, где срок капитализации дохода составляет от 30 до 35 лет.

Коэффициентом, применяемыми для корректировки стоимости земельного участка, является коэффициент, учитывающий возрастание цены земли.

Вследствие отсутствия у земельного участка амортизации цена земли во времени постоянно возрастает. Данный фактор приводит к необходимости учета фактора роста стоимости земельного участка во времени при определении цены земли. Для его расчета рекомендуется принять ставку долгосрочных валютных депозитов, скорректированную на срок капитализации дохода (33 года), что будет наиболее полно отражать реальную стоимость участка в будущем.

Вследствие определения стоимости земельного участка на длительный срок — 33 года - в расчете стоимости участков не учитывается коэффициент инфляции. Учет инфляции нецелесообразен в данном случае, так как прогнозирование индекса инфляции на столь длительный срок не представляется возможным.

Вследствие вышесказанного, формула определения цены земельного участка будет выражаться следующей формулой:

Ц = Р*Т*(1 +к)т, (3) где: Ц - цена земельного участка, руб./га;

Р - размер рентного дохода с 1 га, руб.;

Т - период капитализации рентного дохода, лет; к - годовая ставка капитализации рентного дохода.

Исходя из расчетных показателей, найденных в предыдущем разделе, средняя расчетная величина цены 1 га угодий сельскохозяйственных предприятий Республики Башкортостан составит 22 600 руб., что более чем в 2 раза превышает официально установленную цену по результатам государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий (Приложение №21). Средние цены сельскохозяйственных угодий в разбивке по земельно-оценочным районам представлены на рисунке 1.

Ьаптача

Кар* идольский

Bypatai

Кип» НСКИЙ; Г

Нурмиан«Лс«ин я Туиил л ш OaitfKipt^M. Туныазннскц

Карыас«ал< ала6««вккий

Аургми'

Б«пор*ЦКяИ

Гафуринсии! уг>пкс<

Куг^рчинси

Северная лесостепь Горно-лесная зона

Хшбупл инс*»й

I I Южная лесостепь Предуральская степь

З^анчуримс!

Рис, 1. Средние цены по земельно-оценочным районам Республики Башкортостан.

3.2 Совершенствование механизма земельного налога в условиях рыночной экономики

Земля является основным фактором производства в сельском хозяйстве. Налогообложение сельскохозяйственных угодий является повсеместно распространенным методом выравнивания условий хозяйствования сельскохозяйственных товаропроизводителей. Однако, учитывая низкую эффективность сельскохозяйственного производства, ставки налога с сельскохозяйственных угодий сильно отличаются в меньшую сторону от налогообложения земель несельскохозяйственного назначения. Этот подход к налогообложению земли в аграрном секторе представляет собой основной принцип льготного налогообложения сельского хозяйства. Средства, взимаемые в качестве земельного налога, практически во всех странах в основном перечисляются в местные бюджеты, что делает этот налог местным. Доход от налога на землю (включая строения на ней) составляет основную часть поступлений от налогов в местные бюджеты. Например, в США он составляет 95%, в Канаде -81%, в Германии, Франции - около 75% [110. С.193]. Данная практика, на наш взгляд, абсолютно верна, так как доходы местных бюджетов, сформированных за счет поступлений от земельного налога, должны использоваться по целевому назначению на восстановление плодородия почв, рекультивацию, борьбу с эрозией и т.д. В то же время именно местные администрации отчетливо представляют, какие земельные проблемы необходимо решать в первую очередь.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что практически во всех странах используются две разновидности исчисления земельного налога (налога на недвижимость): исходя из кадастровой стоимости, либо, по заниженным ставкам, от рыночной стоимости земельного участка. Рыночная стоимость представляет собой цену земельного участка, сформированную под воздействием спроса и предложения. В данном случае на цену земли влияет множество факторов, в том числе и не зависящих от потребительских свойств участка. Однако, на наш взгляд, земельным налогом должны объек

121 тивно и беспристрастно облагаться все землепользователи, в целях выравнивания условий хозяйствования. Различия в качественных характеристиках и местоположении земельных участков сельскохозяйственного назначения проявляются в полном объеме только в размере земельной ренты. Исходя из этого, по нашему мнению, размер земельного налога должен соответствовать, либо быть пропорционально ниже, земельной ренте. Кроме этого в полном объеме земельную ренту учитывает только кадастровая стоимость земельного участка, что влечет за собой необходимость определения размера земельного налога именно от этой стоимости, а не рыночной.

Учитывая тот факт, что кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий при развитом земельном рынке меньше рыночной, то это можно учесть как один из факторов поддержки отечественного сельского хозяйства. Ставка земельного налога в различных странах зависит от множества факторов, однако в развитых странах ставка налога не превышает 1% от кадастровой стоимости земли [110. С.193].

Еще одним из важнейших факторов определения размера земельного налога является периодичность проведения кадастровой оценки. Вследствие того, что цена земли в динамике имеет ярко выраженную тенденцию к росту, возникает необходимость проведения переоценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законы многих стран предусматривают сроки, через которые должна осуществляться переоценка земельного налога. В Канаде и США, например, устанавливаются 2-5 летние циклы, во Франции ставки земельного налога (или оценочные коэффициенты) пересматриваются каждые шесть лет. [110. С.193-195]. На наш взгляд, наиболее приемлемым для условий России является проведение массовой кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий раз в пять лет. Данная цикличность кадастровой оценки сложилась еще в СССР и продолжается до сих пор.

В России действующий земельный налог введен Законом РСФСР от 11.10.91 № 1738-1 «О плате за землю» с изменениями и дополнениями [9]. В Республике Башкортостан порядок налогообложения земель регулируется законом Республики Башкортостан «О плате за землю» от 28 февраля 1992 г. №ВС-10/32 с последующими изменениями и дополнениями [21]. Основными целями введения платы за землю являются стимулирование рационального использования земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий, а также освоение и охрана земель, которая, в свою очередь, включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, предотвращение их необоснованного изъятия из сельскохозяйственного оборота, на защиту от вредных воздействий, на восстановление продуктивности земель, в том числе лесного фонда, на воспроизводство и повышение плодородия почв.

Начальные ставки земельного налога были определены с учетом качественных характеристик земель на основе результатов 4-го тура оценки земель. Однако либерализация цен на промышленную и сельскохозяйственную продукцию, развитие инфляционных процессов привели к резкой несопоставимости показателей, заложенных в основу земельного налога, с реальным финансовым состоянием землепользователей. Это означало, что практическая реализация возложенной на систему налогообложения выравнивающей и стимулирующей функции осуществлялась с более низким эффектом или были вообще неэффективны. Данное положение усугублялось тем, что органы законодательной (представительной) власти субъектов Российской Федерации имеют право в значительной степени влиять на размер налоговых платежей. В силу не объективных экономических законов, а вследствие конъюнктурных факторов, достижения кратковременного эффекта и т.д., региональными властями устанавливались различные ставки: от минимальных, практически не влияющих на деятельность предприятия, так и до максимальных, в значительной степени увеличивающих налоговое бремя организации.

Несмотря на ежегодную индексацию ставки земельного налога в зависимости от уровня инфляции, налог не выполнял возложенных на него задач. Земельная рента как сверхприбыль сельскохозяйственных предприятий являлась источником выплат косвенных налогов, что подтверждают показатели таблицы 3.2.

Заключение

Проведенное исследование позволяет сделать ряд выводов и рекомендаций, как для практики, так и для теории темы диссертационной работы.

Исследование кадастровой оценки земель требует ее определения. Ее дефиниция, данная в Методике государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий не достаточно корректно т.к. не указывает на связь с системами земельного кадастра и не раскрывает предмет и критерий оценки земли. По нашему мнению кадастровая оценка земли представляет собой комплекс мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков по химическим, физическим и технологическим свойствам, климатическим и пространственным факторам, влияющих на их плодородие, удобство обработки и местоположение. Данное определение более широко раскрывает сущность кадастровой оценки земель.

В связи с принятием Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в России официально разрешен оборот сельскохозяйственных угодий. Однако действующие методики оценки недвижимости (в т.ч. и земельных участков), не позволяют корректно определить стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Принципы оценки, применяемые в оценочной деятельности специализированных организаций в настоящее время, не соответствуют целям кадастровой оценки. Они направлены на определение рыночной стоимости недвижимости, которая применяется во всех операциях с земельными участками несельскохозяйственного назначения. Между тем рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. На нее воздействуют факторы спроса и предложения, под воздействием которых рыночная стоимость может значительно колебаться в ту или иную сторону. Кадастровая стоимость, в свою очередь, основывается на беспристрастной оценке качественных характеристик земельного участка, его местоположения — т.е. отражает только потребительную ценность конкретного земельного участка без учета рыночных факторов спроса и предложения. Вследствие этого для целей кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения рекомендуется использовать следующие принципы:

1) Полноты учета рентных факторов. Кадастровая оценка земельного участка должна основываться на учете всех существенных факторов влияющих на размер рентного дохода. При оценке необходимо учитывать как почвенные и пространственные факторы, так и технологические и климатические факторы. Эти факторы играют значительную роль в формировании урожайности культур и затрат на их производство, что непосредственно влияет на размер земельной ренты, а значит и цены земли.

2) Кадастровая оценка земли должна быть четко отделена от экономической оценки результатов производственной деятельности. Последние отражают в себе влияние всей совокупности факторов производства, оценка же земли — только результаты, обусловленные экономическим плодородием и местоположением участка.

3) Публичности. Методы и результаты кадастровой оценки должны быть открыты для всех желающих. Учитывая массовость кадастровой оценки, их методы и результаты представляют интерес для всех субъектов оценки, вследствие чего должна обеспечиваться прозрачность методов и результатов кадастровой оценки.

4) Достоверности. Оценка должна проводиться на основе подтвержденных, достоверных показателях. Сбор показателей в целях кадастровой оценки земель должен осуществляться специализированными аккредитованными организациями.

5) Срочности. Цена земли- определяется тем, какой кумулятивный рентный доход будет получен с участка за весь срок его использования. Поэтому при определении кадастровой стоимости земельных участков важным является срок их использования. Именно через этот показатель учитывается рентный доход, который в будущем принесет данный участок. б) Историчности. Для проведения кадастровой оценки необходимо исследовать отдельные показатели за большой промежуток времени - 10-20 лет. Это необходимо для выявления реального плодородия почв, сглаживания циклов влияния природно-климатических и организационных факторов.

На наш взгляд, данные принципы более точно соответствуют сущности кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, нежели общие принципы оценки недвижимости.

Вследствие несоответствия принципов рыночной оценки недвижимости, для целей кадастра неприменимы и существующие методы определения стоимости земель. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий должна в полной мере включать в себя земельную ренту. Земельная рента определяется исходя из качественных различий почвы и местоположения участка, что не применяется в существующих методах рыночной оценки недвижимости. Вследствие этого, существующее мнение многих экономистов о том, что земельный налог должен исчисляться от рыночной стоимости земельного участка, на наш взгляд, не совсем верно. Рыночная стоимость не всегда зависит от качества и местоположения земельного участка. На нее воздействуют факторы спроса и предложения, под воздействием которых рыночная стоимость может значительно колебаться в ту или иную сторону. Кадастровая стоимость, в свою очередь, основывается на беспристрастной оценке качественных характеристик земельного участка, его местоположении - т.е. отражает только потребительную ценность конкретного земельного участка без учета рыночных факторов спроса и предложения. На наш взгляд, вследствие данных различий между кадастровой и рыночной стоимостями, размер земельного налога должен определяться только на основе кадастровой стоимости, в целях выравнивания условий хозяйствования землепользователей. Рыночная стоимость земельного участка, при развитом обороте земель, должна применяться во всех других случаях: сделках купли-продажи, ипотеки, передаче в наследство, дарении, аренде и т.д. Однако в условиях становления рынка сельскохозяйственных земель, кадастровая стоимость участка может выступать как начальная (стартовая) цена.

Опыт и практика, как отечественная, так и зарубежных стран показала, что кадастровое обложение позволяет при его научно - обоснованном построении определить ту часть дохода, сверх нормального, которая является результатом различного качества земли и местоположения. Без определения размера земельной ренты становится невозможным обоснованное выравнивание условий хозяйствования сельскохозяйственных предприятий, стимулирование рационального эффективного использования земель. При этом определение размера земельной ренты должно обосновываться не только на основе оценочной шкалы кадастра по почвенным разновидностям, как предлагается методикой аграрников-почвоведов, но и с использованием экономических показателей деятельности сельскохозяйственных предприятий. Этот способ определения земельной ренты учитывает видовые ее элементы, различающиеся по содержанию, условиям и причинам образования.

Цена земли полностью зависит от размера годовой земельной ренты. Вследствие этого, цена сельскохозяйственных угодий определяется путем перемножения суммы годовой земельной ренты на 33-хлетний срок капитализации дохода. Однако по общепризнанному мнению земельные участки не подвержены износу, а, следовательно, в процессе использования их стоимость не сокращается, а наоборот, увеличивается с течением времени. Ввиду этого определение стоимости земельного участка должно осуществляться с применением повышающего коэффициента в размере ставки процента по долгосрочным валютным депозитам.

Анализ практики зарубежных стран показал, что размер земельного налога определяется в процентах от цены земли. Во многих странах в качестве базы налогообложения применяется кадастровая стоимость, либо заниженная на определенный процент рыночная стоимость, что выступает еще одной льготой отрасли сельского хозяйства. Ставка налога за рубежом не превышает 1% от кадастровой стоимости земли. Применение данной максимальной ставки в стране не приемлемо, ввиду превышения ее размера земельной ренты - единственного источника оплаты земельных платежей. Вследствие этого, нами был установлен расчетный размер земельного налога в размере 0,32% от кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Применение расчетных ставок, по нашим расчетам, приведет к получению убытка 117 сельскохозяйственными предприятиями — 12% от общего количества хозяйств в выборке.

Данный механизм взимания земельной ренты в бюджет был апробирован по сельскохозяйственным предприятиям Республики Башкортостан, обобщен по административным районам и республике в целом.