Совершенствование методики и нормативной базы кадастровой оценки земель тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методики и нормативной базы кадастровой оценки земель"

На правах рукописи

ЧЕРНЕНКОВ АЛЕКСЕЙ ГЕННАДЬЕВИЧ

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДИКИ И НОРМАТИВНОЙ БАЗЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ

□□3171344

Специальность 08 00 05 - «Экономика и управление народным хозяйством (экономика природопользования)»

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

О 5 [1134 2008

Москва 2008

003171344

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Российская экономическая академия им Г В Плеханова»

Научный руководитель

доктор экономических наук Носов Сергей Иванович

доктор экономических наук, профессор Медведева Ольга Евгеньевна

кандидат экономических наук, доцент Буянов Александр Юрьевич

Государственный университет по землеустройству

Официальные оппоненты

Ведущая организация

Защита диссертации состоится 24 июня 2008 года в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 196 10 по присуждению ученой степени доктора экономических наук при ГОУ ВПО «Российская экономическая академия им Г В Плеханова» по адресу 117997, г Москва, Стремянный пер., д 36, кор 1, ауд 21

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Российская экономическая академия им Г В Плеханова»

Автореферат разослан 23 мая 2008 года

Ученый секретарь диссертационного совета Д 212 196 10

кандидат экономических наук, доцент М А Моторина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. В связи с земельной реформой, проводимой в РФ с начала 90-х годов прошлого столетия в стране введена платность землепользования В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации земельный налог определяется на основе показателей кадастровой оценки земель При этом кадастровая стоимость земель становится одним из главных рычагов регулирования земельных отношений между землепользователями (собственниками земель) и государством экономическими методами

Справедливое распределение налогового бремени между землепользователями во многом связано с правильностью определения кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы Особое значение это имеет для продуктивных угодий в связи с необходимостью укрепления продовольственной безопасности страны, так как справедливое распределение налогов стимулирует землепользователей к рациональному и эффективному использованию земель

В Экологической доктрине Российской Федерации (2002 г) отмечается, что стратегической целью государственной политики в области охраны окружающей среды является сохранение природных систем, поддержание их целостности и жизнеобеспечивающих функций для устойчивого развития общества, повышения качества жизни, улучшения здоровья населения и демографической ситуации, обеспечения экологической безопасности страны Природные системы, связанные с аграрной отраслью экономики страны, в наибольшей степени подвержены негативному влиянию в процессе их производственного использования, которое может быть сглажено применением методов экономического регулирования землепользования, в частности - платой за землю

Проведенные в соответствии с Постановлениями Правительства РФ № 945 от 25 08 1999 г «О государственной кадастровой оценке земель» и № 316 от 08 04 2000 г «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель» работы выявили недостатки в нормативно-методическом обеспечении оценки

В этих условиях проблема совершенствования методики и нормативной

з

базы кадастровой оценки земель, а также организации работ, имеет особое социально-экономическое значение и является актуальной, что послужило основанием для выбора темы диссертационного исследования

Состояние изученности проблемы. Проблемой оценки продуктивных земель занимались ученые А Гусев, С Глазьев, К Гофман, В Гребенников, В I Данилов-Данильян, Н Лукьянчиков, Д Львов, О Медведева, И Потравный, Н Реймерс, Н Федоренко, Т Хачатуров и другие Исследованию рентных платежей в аграрном секторе посвящены работы В Боева, И Буздалова, И Загайтова, Е Карнауховой, Э Крылатых, А Миндрина, С Носова, К Панковой, А Сагайдака, Р Яруллина и других авторов

Вопросам экономической и кадастровой оценки земель посвятили свои труды А Борук, Д Булгаков, А Буянов, А Варламов, С Волков, В Габов, М Гендельман, М Головатюк, В Горемыкин, И Дегтярев, И Карманов, Н Крес-никова, Н Конокотин, Д Ламерт, О Леппке, Ю Лютых, В Махт, В Милосерд дов, П Першин, Ю Рогатнев, В Руди, И Садыков, А Тарасов, И Ушачев, В Хлыстун, С Черемушкин и другие ученые

Исследования вышеперечисленных и других авторов, заложили основу научных знаний, необходимых для развития теории и практики кадастровой оценки земель, ее методики и нормативной базы Вместе с тем, меняющиеся социально-экономические условия, а также опыт, накопленный в ходе выполнения работ, привели к необходимости совершенствования нормативно-методических материалов для проведения земельно-оценочных работ, отвечающих современным требованиям

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в разработке научно обоснованной методики и экономических нормативов оценки для расчета кадастровой стоимости продуктивных земель, объективно отражающей их ценность

Для решения этой проблемы были поставлены следующие задачи - определить методический подход, приемлемый для кадастровой оценки продуктивных земель,

- установить и научно обосновать критерии кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий,

- разработать алгоритм расчета критериального показателя кадастровой оценки,

- разработать экономические нормативы для совершенствования расчетов кадастровой стоимости земель,

- осуществить производственную апробацию разработанных нормативно-методических материалов,

- разработать предложения по совершенствованию организации земельно-оценочных работ

Предмет исследования - экономические закономерности формирования кадастровой стоимости продуктивных земель в зависимости от различий при-родно-экономических факторов

Объект исследования - продуктивные земли Волгоградской области

Методология и методы исследования. Основой исследования явились положения как классической экономической теории, так и современные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам кадастровой1 оценки земель Многоаспектный характер решаемых задач обусловил необходимость использования методов абстрактно-логического, монографического, экономико-статистического, расчетно-конструктивного, экономико-математического, сравнительного анализа

Связь с планом научных исследований. Диссертация выполнялась в соответствии с планом научно-исследовательских работ кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им Г В Плеханова и Центра классификации земель и оценки недвижимости Государственного проектно-изыскательского института земельно-кадастровых' съемок (ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ)

Научная новизна диссертации:

- научно обоснована и предложена в качестве критериального показателя кадастровой оценки продуктивных земель величина вновь созданной стои-

мости на земельном участке, боле? объективно характеризующая его ценность,

- усовершенствованы методические подходы по определению показате-' лей оценочной продуктивности и затрат, суть которых состоит в наиболее полном учете характеристик земель,

- разработан методический подход по определению «порогового» значения интегральных факторов, что позволяет обосновывать перевод малопродуктивных угодий в другие категории земель,

- предложено определять балл бонитета почв по совокупной продуктивности возделываемых культур, под которой понимается продуктивность, полученная с учетом структуры посевов,

- усовершенствован подход по оценке местоположения земель на основе' использования коэффициента местоположения, который более правильно характеризует влияние удаленности на ценность земель,

- предложено и обосновано введение трехэтапной организации работ по кадастровой оценке продуктивных земель (федеральный, региональный и муниципальный уровни), позволяющей более логично включить оценку земель в кадастр недвижимости

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1 Обоснование необходимости совершенствования методики и нормативной базы кадастровой оценки земель в целях получения более объективных' результатов кадастровой стоимости

2 Выбор критериального показателя кадастровой оценки земель и алгоритм его определения

3 Обоснование преимуществ результатов, полученных с использованием предлагаемой методики по сравнению с действующей

4 Усовершенствованная схема организации и проведения работ по кадастровой оценке земель

Теоретическая и практическая значимость исследования. Реализация содержащихся в диссертации предложений по совершенствованию методики и нормативов оценки позволят получить объективные значения кадастровой стои-

мости продуктивных земель Это будет способствовать наиболее обоснованному распределению налогового бремени между землепользователями, повышению собираемости налога, а также решению других экономических задач по регулированию земельных отношений

Разработанные в диссертации методические подходы могут использоваться в работе земельных, аграрных и других органов управления, а также в учебном процессе в системе высшего образования и повышения квалификации специалистов

Апробация и использование результатов исследования. Содержащиеся в диссертации предложения методологического и прикладного характера рассматривались на заседаниях Научно-технического совета Государственного про-ектно-изыскательского института земельно-кадастровых съемок (ФГУП «Гос-земкадастрсъемка» - ВИСХАГИ), внедрены в ходе кадастровой оценки земель Волгоградской области Отдельные положения диссертации докладывались на Плехановских чтениях (2007-2008 гг) и научно-практических конференциях Цифровая картография как информационная основа кадастра объектов недвижимости проблемы и возможности (Москва, 2007 г), Экология, Экономика, Информатика (Ростов-на-Дону, 2007 г), 8-й Международной конференции Российского общества экологической экономики «Экономическое развитие и окружающая среда стратегии, модели, инструменты управления» (Сочи, 2007 г)

Публикации. Результаты исследований опубликованы в 8 научных работах, общим объемом 32,45 п л, в-тч авторских - 4,45 п л , из них по перечню ВАК Минобразования России - 2 работы

Объем работы. Диссертация, общим объемом 156 страниц, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы (143 наименования), 8 приложений, включает 25 таблиц, 9 рисунков

СТРУКТУРА ДИССЕРТАЦИИ Во введении обоснована актуальность темы, выделены проблемные и недостаточно изученные вопросы, сформулированы цель и задачи исследования, отмечены разработанные автором и представляемые на защиту новые положения методики и нормативной базы кадастровой оценки земель, определено практическое значение предлагаемых решений для повышения эффективности использования земель на основе совершенствования платы за землю

В первой главе - «Теоретические основы массовой оценки земель» на основе изучения отечественного и анализа зарубежного опыта проведения земельно-оценочных работ и существующих научно-методических подходов по массовой оценке земель обосновано положение о том, что кадастровая оценка земель в историческом аспекте является основой экономического регулирования землепользования Сформировано системное представление о содержании понятия «массовая оценка земель», ее составных частях Обоснованы цель, подходы и необходимость ее проведения

Во второй главе - «Современное состояние и проблемы кадастровой

t

оценки земель» рассмотрены действующие методические подходы по кадастровой оценке земель, проведен критический анализ их содержания, обоснованы основные направления совершенствования научно-методических подходов и нормативной базы кадастровой оценки земель в целом по Российской Федерации, а также в различных природно-экономических условиях землепользования Волгоградской области

В третьей главе - «Кадастровая оценка земель на основе усовершенствованной нормативно-методической базы» изложены основные положения усовершенствованной методики и нормативной базы кадастровой оценки земель и даны предложения по совершенствованию организации земельно-оценочных работ В соответствии с предлагаемой методикой выполнены расчеты показателей кадастровой стоимости земель, проведено их сравнение с результатами, полученными по действующей методике и доказано преимущество усовершенствованной нормативно-методической базы Даны предложения по применению

результатов кадастровой оценки земель и оценке их эффективности

В заключении обобщены результаты исследования, даны направления совершенствования кадастровой оценки и земельного кадастра (кадастра недвижимости) в целях повышения эффективности землепользования ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ Теоретические основы массовой оценки земель Земля как основной базис всех процессов жизнедеятельности общества в политической, экономической, социальной, производственной, экологической и других сферах обладает стоимостью, адекватная оценка которой представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития, многоукладной экономики Развитие общества, смена общественно-экономических формаций влекли за собой совершенствование подходов к проведению земельно-оценочных работ, усложнение технологии работ, более детальный учет их характеристик Основными показателями при оценке традиционно служили характеристики плодородия земель в зависимости от почвенно-климатических условий, а также их местоположения

Изучение научно-методических подходов в области государственной кадастровой оценки земель показало, что в практике земельно-оценочных работ существует множество подходов, основными из которых являются доходный,, затратный и сравнения продаж Кроме того, оценка земли подразделяется на индивидуальную и массовую

Массовая оценка - особая разновидность оценочных работ, которая применяется при кадастровой оценке Кадастровая оценка проводится на один момент времени и по единой методике для всей территории Российской Федерации (субъекта РФ) с использованием, как правило, одного методического подхода, служит основой формирования системы земельных платежей и эффективного развития земельных отношений Это основное отличие кадастровой оценки от других видов оценки наряду с использованием ее результатов преимуществ венно для целей налогообложения и более продолжительным периодом актуальности ее результатов - 3-5 лет Реформы последнего времени привели к необ-

ходимости выполнения массовых земельно-оценочных работ в связи с изменением форм собственности на землю, видов землепользования и самих землепользовании Такие масштабные работы в течение короткого периода времени были бы невозможны без использования накопленного в 1970-80-е годы опыта. Анализ существующих подходов по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий показал необходимость совершенствования методики и организации работ при проведении кадастровой оценки земель

Современное состояние и проблемы кадастровой оценки земель Модельной территорией для совершенствования методики и нормативной базы кадастровой оценки земель явилась Волгоградская область Объект исследования - продуктивные земли сельскохозяйственного использования С учетом существенных различий климата и почвенного покрова на территории области в целях оценки земель выделены три земельно-оценочных района I, район - обыкновенных и южных черноземов, II район - темно-каштановых почв, III район - каштановых и светло-каштановых почв

Кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий базируется на использовании нескольких показателей, основными из которых являются интегральный показатель плодородия почв (измеряемый в баллах бонитета), интегральный показатель технологических свойств земель (выражаемый в индексе технологических свойств), интегральный показатель местоположения землепользовании (измеряемый в эквивалентном расстоянии)

Анализ показателей кадастровой оценки выявил следующие особенности определения качественных свойств почв Особенность расчета интегрального показателя плодородия почв заключается в том, что точность расчетов по определению баллов бонитета сельскохозяйственных угодий по свойствам и признакам почв связана с характеристиками шкалы В действующих методических рекомендациях эта шкала составлена на основе только одной ведущей культуры или группы культур, поэтому ее показатели не учитывают совокупную продуктивность Сельскохозяйственные культуры и виды многолетних насаждений предъявляют разные требования к окружающей среде, в том числе и к поч-

ве, поэтому одна и та же почва будет более плодородной по отношению к одной культуре и менее плодородной к другой В связи с этим возникает необходимость в составлении шкалы баллов бонитета почв по совокупной продуктивности возделываемых сельскохозяйственных культур и видов многолетних насаждений

Баллы бонитета почв по совокупной продуктивности возделываемых культур (Бш) предлагаем рассчитывать по следующей формуле

Бт = ¿я, хфхЦБу-^4, х ЦБ/ , (1)

.с' .и

где Б у - балл бонитета 1-ой почвы по продуктивности (урожайность) J-ой культуры, с!) - доля ^ой культуры в площади пашни, ЦБ] - иена балла бонитета ;)-ой культуры по выходу валовой продукции, руб

Расчеты проиллюстрируем на примере трех хозяйств Алексеевского района Волгоградской области Так, если баллы бонитета почв составили по отношению к единичной культуре в базовых хозяйствах -81,71 и 92, то рассчитанные по совокупной продуктивности возделываемых культур - соответственно 80,2, 72,7 и 88,4 балла Поэтому предложенный расчет балла бонитета по совокупной продуктивности позволяет получить более объективную и достоверную их величину

Вторым факторным признаком при определении кадастровой стоимости угодий принимается индекс технологических свойств В технических указаниях при определении индекса технологических свойств, наряду с другими, рекомендуется использовать следующие технологические свойства земельных участков контурность и внутрихозяйственную удаленность полей Однако при определении контурности полей не даются критерии, по которым устанавливается степень^ сложности конфигурации Отсутствие критериев отнесения земельных участков к той или иной степени сложности приводит к субъективизму при решении данного вопроса

Совершенно ненужным является включение в состав технологических свойств внутрихозяйственной удаленности полей Дело в том, что среднее рас-

стояние от полей до хозяйственного центра объекта оценки увеличивается по мере увеличения площади его угодий Действительно, увеличение среднего расстояния приводит к увеличению затрат по внутрихозяйственным перевозкам и перегону техники от хозяйственного центра до полей и обратно Однако, чем больше площадь угодий, тем лучше и эффективнее используется техника и, в конечном итоге, выигрыш от наиболее оптимального использования машинно-тракторного парка в несколько раз превышает потери от увеличения внутрихозяйственных перевозок удобрений, семян, продукции, людей и перегона техники Следовательно, учет внутрихозяйственного местоположения не улучшает результаты расчетов, а искажает их

В соответствии с техническими указаниями индекс технологических свойств может быть получен из данных внутрихозяйственной оценки Они в ряде субъектов не сопоставимы по хозяйствам, а, следовательно, использовать их нельзя Сбор этих данных из материалов внутрихозяйственной оценки является очень трудоемким и затратным процессом В то же время в материалах IV тура оценки имеется показатель «балл по производительности труда и техники на полевых работах» по всем хозяйствам Обратная величина этого показателя есть индекс технологических свойств, его использование сокращает трудоемкость расчетов в несколько раз и повышает достоверность полученных результатов

Важным элементом системы государственной кадастровой оценки земель в организационном плане является, на наш взгляд, формирование в структуре создаваемых или уже функционирующих саморегулируемых организаций оценщиков специализированных подразделений - кадастровых оценщиков Они должны работать по единым для всех профессиональным стандартам и отвечать единым в плане квалификации требованиям и правилам деятельности Кроме того, для обеспечения четкой системы организации оценочной деятельности в стране, предлагается и соответствующая организационно-техническая структура кадастровой оценки, которая должна устанавливать порядок действия'

I

от начала проведения работ до занесения утвержденных результатов оценки в государственный земельный кадастр (кадастр недвижимости)

Кадастровая оценка земель на основе усовершенствованной нормативно-методической базы

В условиях неразвитости или отсутствия рынка (купли-продажи) участков сельскохозяйственных угодий определить их ценность в стоимостном выраже-> нии путем сравнения продаж нельзя, поэтому представляется возможным использование в основном доходного подхода

В действующих методических указаниях доходный подход к определению кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий реализуется путем капитализации расчетного рентного дохода В связи с тем, что удельный вес дифференциального рентного дохода в стоимости валовой продукции очень мал, поэтому даже незначительное ухудшение рентообразующих интегральных показателей (балл бонитета, индекс технологических свойств, эквивалентное расстояние) приводит к нулевому или отрицательному значению рентного дохода

В Российской Федерации площадь таких сельскохозяйственных угодий (с отрицательным дифференциальным рентным доходом) набирается не менее 20%, а, например, в Волгоградской области - 21,8% Так как эти земли невозможно оценить по критерию дифференциальной ренты, оценку их производили исходя из так называемого абсолютного рентного дохода, взятого на уровне 1% от стоимости валовой продукции растениеводства в расчете на 1 га сельскохозяйственных угодий в среднем по России Это была искусственно надуманная конструкция для определения расчетного рентного дохода, так как она не имела под собой какого-либо источника дохода Потребительная стоимость1 сельскохозяйственных угодий для сельских товаропроизводителей на современном этапе развития аграрного сектора заключается в возможности создания и присвоения ими новой стоимости в результате использования этих земель Поэтому предлагается критериальным показателем кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий считать «вновь созданную стоимость», за исключением той части, которая необходима для расширенного воспроизводства, то есть стоимость валовой продукции за вычетом материально-технических затрат (включая амортизацию основных средств производства), необходимой прибыли

на расширенное воспроизводство и денежных выплат за предоставление кредитов на сельскохозяйственное производство, страхование посевов и т д

В пользу этого предложения приведем следующие доводы

- устраняется потребность использования так называемого «абсолютного рентного дохода»,

- снижается диапазон чрезмерной вариации кадастровой стоимости по всем уровням управления земельными ресурсами, так как в объеме валовой продукции удельный вес вновь созданной стоимости в несколько раз выше, чем расчетного рентного дохода,

- отпадает необходимость четкого разделения прибыли и заработной платы, особенно когда товаропроизводитель выступает в одном лице собственником земельного участка и работником на земле (землепользователем)

Кадастровую стоимость (KCl) предлагаем определять по видам угодий путем капитализации вновь созданной стоимости по формуле

где ВССг - вновь созданная стоимость, руб /га, Кк - коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации, на наш взгляд, может быть принят в размере 0,06, то есть на уровне ставок предоставления кредита на покупку недвижимости, существующих в странах Западной Европы (Франция, Германия, Англия)

Для приведения в соответствие смыслового содержания понятию предмета исследований предлагаем технологические свойства земельного участка по удобству их обработки выражать через термин «балл по производительности труда и техники на полевых работах» вместо термина «индекс технологических свойств»

В целях определения той части продуктивности земледелия и затрат на использование земли, которая формируется за счет того или иного интегрального показателя, а также неучтенных факторов, нами был проведен корреляционно-

регрессионный анализ продуктивности 1 га сельскохозяйственных угодий и затрат на их использование в целом по РФ В качестве факториальных признаков использованы сопоставимые данные баллы бонитета сельскохозяйственных угодий по выходу кормовых единиц, баллы по производительности труда и техники на полевых работах, численность (плотность) населения на 1 га угодий, коэффициент близости к рынкам Коэффициент близости к рынкам (Кпи) предлагаем определять по формуле

Кт, = 2-А, (3)

Эрр

где Эр1 и Эрр - эквивалентные расстояния соответственно по 1-му субъекту РФ и в среднем по России.

Для исследования влияния факторов оценки на продуктивность и затраты по использованию угодий был проведен анализ взаимосвязи этих показателей Коэффициент детерминации, отражающий причинно-следственную связь факториальных признаков и продуктивности земель, составляет величину, равную 0,91, коэффициент детерминации между факториальными признаками и затратами по использованию земли - 0,84

Расчет кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий муниципальных районов по земельно-оценочным районам области с использованием предлагаемых нами подходов показывает, что размах вариации удельных показателей кадастровой стоимости (УШС) существенно сокращается как между земельно-оценочными районами, так и внутри земельно-оценочного района по муниципальным районам Удельная кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий первого земельно-оценочного района по сравнению с третьим снизилась до 2,6 раза (21000 8100) Схема кадастровой оценки земель Волгоградской области показана на рис 1

Такая же закономерность Наблюдается по землепользованиям Городи-щенского муниципального района (табл) Соотношение максимального значения удельной кадастровой стоимости и минимального по объектам оценки данного муниципального района составляет около 3,7 раза (12400 3400)

Стэропотавский

николаевски!

)гьховаш1

Сорафмыоеииекий

Пзллзсовский

1КОВСКИЙ

ИЛОВЛИНСХНЙ

Клетский

Городищеж

■Лениискш"

5эчевсю(

¡уровикинашй!

Сввтлоярскмй

1ернышкойский^

Октябрь СКИИ

Сотельниковоо-н

Условные обозначения

УПКС сельскохозяйственных угодий. руб/г£1

□ 5 000- 10 000

□ 10 000 - 15 000

□ 15 000 -- 20 000 @ 20 000 -25 000

Рис. 1. Кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий по муниципальным

районам Волгоградской области по предлагаемой методике, руб./га

Существенное сокращение диапазона вариации удельной кадастровой стоимости связано со значительным увеличением удельного веса (содержания) критериального показателя в стоимости базовой оценочной продуктивности. По сравнению с рентным доходом доля вновь созданной стоимости (за вычетом необходимой прибыли на текущие затраты) в стоимости базовой оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий в целом по Волгоградской области выше в 1,85 раза. При этом по земельно-оценочным районам наблюдается тенденция возрастания доли вновь созданной стоимости по отношению к доле рентного дохода в оценочной стоимости базовой продуктивности по мере уменьшения последнего.

Таблица

Фрагмент кадастровой оценки угодий по землепользователям Городищенского района Волгоградской области

(по предлагаемой методике)

сЗ и к 5 х й а Вновь созданная стоимость, руб /га ¡5 _

№ п п Землепользователь ( Наименование хозяйства, в который входит объект оценки Площадь с -х угодий, Балл бонитета с -х уг дий Индекс технологическ свойств Удаленность, эквива лентное расстояние, к Балт по производительности труда и тex^ ки на полевых работа Относительное местог ложение, коэффицие! по плодородию потехнотогич свойст-] вам | по местоположению по неучтенным факго-рам производства Всего Кадастровая стоичос' с -х угодий, руб /га, округл до 100 руб

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

40 Козлова Т В "Память Ленина" 25,0 52,0 1,20 30,0 83,3 1,26 389,3 7,5 122,7 -9,1 510 8500

80 Полянский А В "Память Ленина" 413,0 59,0 1,10 30,0 90,9 1,26 441,7 23,8 122,7 -9,1 579 9700

120 Юсупов В А "Память Ленина" 57,0 50,0 1,40 30,0 71,4 1,26 374,3 -21,2 122,7 -9,1 467 7800

160 Азимова 3 А "Грачевский" 4,0 49,0 1,09 50,0 91,7 0,76 366,8 25,5 74,5 -9,1 458 7600

200 Вавилов С М "Грачевский" 8,2 62,0 1,33 50,0 75,2 0,76 464,1 -11,6 74,5 -9,1 518 8600

400 Максимов А Ф "Грачевский" 29,0 32,0 1,16 50,0 86,2 0,76 239,5 13,8 74,5 -9,1 319 5300

520 Сурганов Г И "Грачевский" 4,0 61,0 1,47 50,0 68,0 0,76 456,6 -30,3 74,5 -9,1 492 8200

600 Щербаков К П "Грачевский" 153,0 52,0 1,20 50,0 83,3 0,76 389,3 7,5 74,5 -9Д 462 7700

640 Лавренко Н И "Ерзовский" 6,5 65,0 1,13 52,0 88,5 0,71 486,6 18,7 69,6 -9,1 566 9400

680 Азовскова В П "Каменский" 10,0 52,0 1,23 30,0 81,3 1,26 389,3 2,9 122,7 -9,1 506 8400

720 Звягина Г С "Каменский" 30,0 33,0 1,14 30,0 87,7 1,26 247,0 17,1 122,7 -9,1 378 6300

791 Озерин А В "Каменский" 1,3 16,0 1,46 30,0 68,5 1,26 119,8 -29,0 122,7 -9,1 204 3400

800 Перевера Л П "Каменский" 36,0 40,0 1,20 30,0 83,3 1,26 299,4 7,5 122,7 -9,1 421 7000

840 Стукалин В М "Каменский" 23,0 50,0 1,22 30,0 82,0 1,26 374,3 4,5 122,7 -9,1 492 8200

2376 Денисова Л П "Паньшинский" 21,0 81,0 1,25 20,0 80,0 1,51 606,4 -0,1 146,8 -9,1 744 12400

Анализ соотношения долей критериального показателя по действующей и предлагаемой методикам свидетельствует о сокращении диапазона дифференциации показателей и более плавном изменении их значений.

Так, если это соотношение в первом земельно-оценочном районе составляет 1,42 раза при доле рентного дохода на уровне 0,287, то в третьем земельно-оценочном районе - соответственно 3,11 раза и 0,074. Это связано с уменьшением различий между земельно-оценочными районами критериального показателя - вновь созданной стоимости, в базовой оценочной продуктивности. Сравнение коэффициентов эластичности между интегральными показателями земельных участков и критериальными показателями (рентный доход и вновь созданная стоимость) выявило преимущество предлагаемого варианта определения кадастровой стоимости в связи с их существенным выравниваем (рис. 2 и 3).

Рост дифф.

рентного дохода а %%

10 О

.1 О"1 оо -20 -30 -40 -60 -60 -70 -80 -90 -100

-80 -60 -40

Рост балло

Рис. 2. Графическое изображение коэффициентов эластичности между баллом бонитета и дифференциальным рентным доходом (по действующей методике)

20 40 ВО ВО 10 О

Рост ВНОВЬ созданной СТОИМОСТИ В %°/0

Рост баллов бонитета в %%

Рис. 3. Графическое изображение коэффициентов эластичности между баллом бонитета и вновь созданной стоимостью (по предлагаемой методике)

Кроме того, принятие в расчетах критериального показателя вновь созданной стоимости обусловлено тем, что этот показатель на современном этапе развития АПК наиболее полно отражает потребительские свойства земли, а через них ее потребительную стоимость для товаропроизводителей

В настоящее время сложилась и действует двухуровневая организация работ по государственной кадастровой оценке земель (ГКОЗ) На федеральном уровне разрабатываются и утверждаются нормативно-методические документы и осуществляется непосредственная межрегиональная (на уровне субъектов РФ) оценка земель сельскохозяйственного назначения В субъектах Российской Федерации на втором этапе осуществляется ГКОЗ в границах землепользований юридических и физических лиц и административных (муниципальных) районов При выполнении работ на этом уровне возникает значительная нагрузка на исполнителей из-за необходимости сбора большого объема исходной информации и ограниченного периода времени для проведения расчетов Выход из этого положения - организация работ по ГКОЗ сельскохозяйственного назначения на трех уровнях федеральном, субъекта РФ и муниципальных районов Это в свою очередь определяет эффективность организации работ по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения по трем иерархическим уровням сверху вниз по принципу от общего к частному

Во-первых, это соответствует трем иерархическим уровням управления земельными ресурсами в стране Во-вторых, на региональном уровне организация работ по ГКОЗ в целом в границах муниципальных районов позволяет учесть специфические особенности каждого из них. В-третьих, организация работ на уровне муниципальных районов по объектам оценки позволяет более объективно учесть их специфические особенности, обусловленные местоположением, многолетним окультуриванием земель, специализацией, которые, в конечном счете, влияют на уровень удельной кадастровой стоимости земельных участков В-четвертых, рассредоточение работ по оценке земель конкретных объектов по муниципальным районам позволяет существенно (в десятки раз) сократить сроки выполнения работ Тем самым исключается авральный,режим

оценки, характерный для нынешней формы организации работ

Для поддержания исходных земельно-оценочных данных в актуальном виде предполагается хронологическая последовательность работ по оценке сельскохозяйственных угодий и их продолжительность по уровням управления земельными ресурсами При реализации этих рекомендаций срок выполнения рабог непосредственно по кадастровой оценке как на муниципальном уровне, так и на уровне субъекта РФ составит один месяц При этом предварительно на уровне муниципального района в течение двух лет между очередными турами работ проводится оценка угодий по плодородию, технологическим свойствам и местоположению землепользовании

В дальнейшем при переоценке показатели будут в основном только уточняться с учетом изменения границ и характеристик местоположения земельных участков Это существенно сократит объемы работ по их оценке

Предлагается расширить область применения результатов кадастровой оценки земель, включая ее использование при определении выкупной црны земельных участков, выделении земельного участка в натуре, определении размеров (сумм) сделок с недвижимостью, составлении бизнес-планов инвестиций в сельскохозяйственное производство, субсидировании хозяйств, землеустройстве, определении стартовой цены на торгах, ипотеке, повысив тем самым эффективность затрат на нее как минимум в 2 - 3 раза

В результате совершенствования методики государственной кадастровой оценки земель проявляются прямой и косвенный эффекты Прямая эффективность заключается в снижении трудовых, материальных затрат и затрат времени на сбор исходной информации, ее анализ и расчет оценочных показателей Налоговое бремя в расчете на 1 гектар сельскохозяйственных угодий, рассчитанное по Волгоградской области составляет 36,6 рублей (12200*0,003) Следовательно затраты на государственную кадастровую оценку сельскохозяйственных угодий могут окупаться только за счет повышения собираемости земельного налога на 0,3% (0,1 36,6) Косвенный эффект охватывает комплекс видов эффективности, включая социальный, экологический и правовой аспекты

Выводы и предложения

1 Развитие теории и практики оценки земель охватывает несколько столетий Изучение опыта земельно-оценочных работ в России и других странах показало, что история земельно-оценочных работ началась с оценки продуктивных земель - сельскохозяйственных и лесных угодий Земельно-оценочные работы в различные периоды развития государства имели важное значение для регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами

2 Анализ существующих подходов к кадастровой оценке сельскохрзяйст-венных угодий показал необходимость совершенствования методики и организации работ при проведении кадастровой оценки земель В качестве объекта исследования были выбраны продуктивные земли Волгоградской области, на которых проводилась производственная апробация методики и нормативной базы кадастровой оценки

3 А результате проведенного исследования предложен метод расчета баллов бонитета почв по совокупной продуктивности возделываемых культур, в отличие от действующих Методических рекомендаций, где балл бонитета почв рассчитывался по одной ведущей культуре или группе культур

4 В качестве критериального показателя кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в существующих экономических условиях предложен показатель вновь созданной стоимости вместо ныне используемого показателя рентного дохода Разработан алгоритм расчета критериального показателя кадастровой оценки

Применение нового критериального показателя позволяет отойти от обязательного использования искусственно применяемого в современных условиях показателя абсолютной ренты, устранить получение в массовом порядке отрицательных показателей дифференциальной ренты, ликвидировать необоснованную высокую степень дифференциации кадастровой стоимости земельных участков с незначительными различиями характеристик

5 В целях совершенствования расчета кадастровой стоимости земли раз-

работали экономические нормативы

6 Предложена трехэтапная организация проведения кадастровой оценки по принципу от общего к частному (федеральный, региональный, муниципальный уровни), что хронологически согласуется с бюджетной политикой государства Следствием такой поэтапной организации станет повышение качества выполняемых работ, снижение напряженности в работе и сокращение сроков их проведения, сокращение затрат

7 Для обеспечения эффективности кадастровой оценки земель необходимо формирование в структуре создаваемых или уже функционирующих саморегулируемых организаций оценщиков специализированных подразделений кадастровых оценщиков, которые должны работать по единым для всех профессиональным стандартам и отвечать единым в плане квалификации требованиям и правилам деятельности

8 Наряду с совершенствованием организации земельно-оценочных работ, выявлена необходимость и предложены меры по улучшению организации ведения земельного кадастра (кадастр недвижимости), заключающиеся в более полном учете характеристик земель и поддержании их в актуальном состоянии Оперативное и качественное выполнение земельно-оценочных работ предполагает наличие в земельном кадастре (кадастре недвижимости) полной информации о характеристиках земельных участков, включая оценочные данные по плодородию, технологическим свойствам и местоположению

9 В процессе совершенствования технологии оценки обоснована необходимость обеспечения преемственности методических подходов Эволюционный путь уточнения нормативно-методических материалов позволяет достичь значительной экономии затрат и обеспечивает сопоставимость результатов оценки между турами Предложены дополнительные направления использования результатов кадастровой оценки земель, позволяющие существенно повысить эффективность земельно-оценочных работ и значительно улучшить управление земельными ресурсами в стране -

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1 Черненков А Г Формирование методической и нормативной базы государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения / А Г Черненков // Двадцать первые международные Плехановские чтения Тез докл аспирантов, магистрантов и докторантов - М Рос экон акад, 2008 -С 236 -0,1 пл

2 Черненков А Г О соотношении точности измерения характеристик земельного участка и показателей его кадастровой оценки / А Г Черненков // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий - ¿007 -№ 10 - С 76-80 - 0,6 п л (издание рекомендовано ВАК)

3 Черненков А Г Совершенствование организационно-экономического механизма кадастровой оценки местоположения сельскохозяйственных угодий / А Г Черненков // Двадцатые международные Плехановские чтения Тез докл аспирантов, магистрантов, докторантов и научных сотрудников - М Рос экон акад, 2007 - С 35 -0,1 п л

4 Черненков А Г Экологические аспекты кадастровой оценки сельскохозяйственных земель // Экономическое развитие и окружающая среда стратегии, модели, инструменты управления Материалы 8-й Международной конференции Российского общества экологической экономики - Сочи, 2007 - С 50 - 0,1 п л

5 Черненков А Г Оценка качества и классификация земель по их при-1 годности для использования в сельском хозяйстве / Оглезнев А К , Булгаков Д С , Черненков А Г [и др ] - М Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ, 2007 - 131 с - 6,8 п л (в т ч авторских - 0,9)

6 Черненков А Г. Управление земельными ресурсами в инвестиционно-строительной сфере Москвы на основе государственной кадастровой оценки земель / Носов С И, Антипов А В , Цыганков А А , Черненков А Г - М Изд-во Рос экон акад, 2007 - 174 с - 9,7 п л (в т ч авторских - 1,3)

7 Черненков А Г Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения Российской Федерации / Бондарев Б Е , Садыков И А , Черненков А Г [и др ], Под общ ред С И Носова - М ООО Издательский дом «Русская оценка», 2006 - 298 с - 14,8 п л (в т ч авторских - 1,1)

8 Черненков А Г Совершенствование методики и организации работ по кадастровой оценке земель в системе управления природопользованием // Вестник Российской экономической академии имени Г В Плеханова - 2008 -№ 3 - С 54-56 - 0,25 п л (издание рекомендовано ВАК)

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им Г В Плеханова Заказ №62 Тираж 100 экз

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Черненков, Алексей Геннадьевич

Введение.

Глава 1. Теоретические основы массовой оценки земель.

1.1 Анализ отечественного и зарубежного опыта земельно-оценочных работ.

1.2 Анализ научно-методических подходов по массовой оценке земель.

1.3 Кадастровая оценка земель - основа экономического регулирования землепользования.

Глава 2. Современное состояние и проблемы кадастровой оценки земель.

2.1 Обоснование выбора объекта исследований и его природно-экономическая характеристика.

2.2 Анализ действующих методических рекомендаций по кадастровой оценке земель.

2.3 Проблемы кадастровой оценки земель и направления её совершенствования.

Глава 3. Кадастровая оценка земель на основе усовершенствованной нормативно-методической базы.

3.1 Основные положения усовершенствованной методики и нормативная база кадастровой оценки земель.

3.2 Предложения по совершенствованию организации работ по кадастровой оценке земель.

3.3 Определение кадастровой стоимости земель.

3.4 Применение результатов и эффективность кадастровой оценки земель.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование методики и нормативной базы кадастровой оценки земель"

Актуальность темы исследования

В связи с земельной реформой, проводимой в РФ с начала 90-х годов прошлого столетия в стране введена платность землепользования. В соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации земельный налог определяется на основе показателей кадастровой стоимости земель. В этих условиях кадастровая стоимость земель становится одним из главных рычагов регулирования земельных отношений между землепользователями (собственниками земель) и государством экономическими методами.

Справедливое распределение налогового бремени между землепользователями во многом связано с правильностью определения кадастровой стоимости как налогооблагаемой базы. Особое значение это имеет для продуктивных земель в связи с необходимостью укрепления продовольственной безопасности страны, так как справедливое распределение налогов стимулирует землепользователей к рациональному и эффективному использованию земель.

В Экологической доктрине Российской Федерации (2002г.) отмечается, что стратегической целью государственной политики в области охраны окружающей среды является сохранение природных систем, поддержание их целостности и жизнеобеспечивающих функций для устойчивого развития общества, повышения качества жизни, улучшения здоровья населения и демографической ситуации, обеспечения экологической безопасности страны. Природные системы, связанные с аграрной отраслью экономики страны, в наибольшей степени подвержены негативному влиянию в процессе их производственного использования, которое может быть сглажено применением методов экономического регулирования землепользования, в частности — платой за землю.

Проведенные в соответствии с Постановлениями Правительства РФ №945 от 25.08.1999 г. и №316 от 08.04.2000 г. работы по государственной кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий выявили недостатки в нормативно-методическом обеспечении работ.

В связи с этим проблема совершенствования методики и нормативной базы кадастровой оценки земель, а также организации работ, имеет особое социально-экономическое значение и является актуальной, что послужило основанием для выбора темы диссертационного исследования.

Состояние изученности проблемы Проблемой оценки продуктивных земель занимались ученые А. Гусев, С. Глазьев, К. Гофман, В. Гребенников, В. Данилов-Данильян, Н. Лукьянчиков, Д. Львов, О. Медведева, И. Потравный, Н. Реймерс, Н. Федоренко, Т. Хачатуров, и др. Исследованию рентных платежей в аграрном секторе посвящены работы В. Боева, И. Буздалова, И. Загайтова, Е. Карнауховой, Э. Крылатых, А. Миндрина, С. Носова, К. Панковой, А. Сагайдака, Р. Яруллина и др.

Вопросам экономической и кадастрвой оценки земель посвятили свои труды А. Борук, Д. Булгаков, А. Варламов, С, Волков, В. Габов, М. Гендельман, М. Головатюк, В. Горемыкин, И. Дегтярев, И. Карманов, Н. Кресникова, Н. Конокотин, Д. Ламерт, О. Леппке, Ю. Лютых, В. Махт, В. Милосердов, П. Першин, Б. Рабинович, Ю. Рогатнев, В. Руди, И. Садыков, И. Ушачев, В. Хлыстун, С. Черемушкин и другие ученые.

Исследования перечисленных здесь, а также других авторов, заложили основу научных знаний, необходимых для развития теории и практики кадастровой оценки земель, её методики и нормативной базы. Вместе с тем, меняющиеся социально-экономические условия, а таюке опыт, накопленный в ходе выполнения оценочных работ, привели к необходимости совершенствования нормативно-методических материалов для проведения земельно-оценочных работ, отвечающих современным требованиям.

Цель и задачи исследования. Цель исследования состоит в разработке научно обоснованной методики и экономических нормативов оценки для расчета кадастровой стоимости продуктивных земель, объективно отражающей их ценность.

Для решения этой проблемы были поставлены следующие задачи:

- определить методический подход, приемлемый для кадастровой оценки продуктивных земель;

- установить и научно обосновать критерий кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий;

- разработать алгоритм расчета критериального показателя кадастровой оценки;

- разработать экономические нормативы для совершенствования расчетов кадастровой стоимости земель; осуществить производственную апробацию разработанных нормативно-методических материалов;

- разработать предложения по совершенствованию организации земельно-оценочных работ.

Предмет исследования — экономические закономерности формирования кадастровой стоимости продуктивных земель в зависимости от различий природно-экономических факторов.

Объект исследования - продуктивные земли Волгоградской области.

Методология и методы исследования. Основой исследования явились положения как классической экономической теории, так и современные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам кадастровой оценки земель. Многоаспектный характер решаемых задач обусловил необходимость использования методов: абстрактно-логического, монографического, экономико-статистического, расчетно-конструктивного, экономико-математического, сравнительного анализа.

Связь с планом научных исследований. Диссертация выполнялась в соответствии с планом научно-исследовательских работ кафедры экономики и управления городским строительством Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова и Центра классификации земель и оценки недвижимости Государственного проектно-изыскательского института земельно-кадастровых съемок (ФГУП «Госземкадастрсъемка» — ВИСХАГИ).

Научная новизна диссертации:

- научно обоснована и предложена в качестве критериального показателя кадастровой оценки продуктивных земель величина вновь созданной стоимости на земельном участке;

- усовершенствованы методические подходы по определению показателей оценочной продуктивности и затрат;

- разработан методический подход по определению «порогового» значения интегральных факторов для обоснования перевода продуктивных земель в другие категории;

- предложено определение балла бонитета почв по совокупной продуктивности возделываемых культур;

- усовершенствован подход по оценке местоположения земель на основе использования коэффициента местоположения;

- предложено и обосновано введение трехэтапной организации работ по кадастровой оценке продуктивных земель (федеральный, региональный и муниципальный уровни).

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Обоснование необходимости совершенствования методики и нормативной базы кадастровой оценки земель.

2. Выбор критериального показателя кадастровой оценки земель и алгоритм его определения.

3. Обоснование преимуществ результатов, полученных с использованием предлагаемой методики по сравнению с действующей.

4. Усовершенствованная схема организации и работ по кадастровой оценке земель.

Практическая значимость исследования. Реализация содержащихся в диссертации предложений по совершенствованию методики и нормативов оценки позволят получить объективные значения кадастровой стоимости продуктивных земель. Это будет способствовать наиболее обоснованному распределению налогового бремени между землепользователями, повышению собираемости налога, а также решению других экономических задач по регулированию земельных отношений.

Разработанные в диссертации методические подходы могут использоваться в работе земельных, аграрных и других органов управления, а также в учебном процессе в системе высшего образования и повышения квалификации специалистов.

Апробация и использование результатов исследования. Содержащиеся в диссертации предложения методологического и прикладного характера рассматривались на заседаниях Научно-технического совета Государственного проектно-изыскательского института земельно-кадастровых съемок (ФГУП «Госземкадастрсъемка» — ВИСХАГИ), внедрены в ходе кадастровой оценки земель Волгоградской области. Отдельные положения диссертации докладывались на Плехановских чтениях (20072008) и научно-практических конференциях: Цифровая картография как информационная основа кадастра объектов недвижимости: проблемы и возможности (Москва, 2007); Экология, Экономика, Информатика (Ростов-на-Дону, 2007); 8-й Международной конференции Российского общества экологической экономики «Экономическое развитие и окружающая среда: стратегии, модели, инструменты управления» (Сочи, 2007).

Публикации. Результаты исследований опубликованы в 8 научных работах, общим объемом 32,45 п.л., в т.ч. авторских - 4,45 п.л., из них по перечню ВАК Минобразования России - 2 работы.

Объем работы. Диссертация, общим объемом 156 страниц, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, 8 приложений, включает 25 таблиц, 9 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Черненков, Алексей Геннадьевич

Выводы по главе 3

1. В качестве критериального показателя кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в существующих экономических условиях необходимо принять показатель вновь созданной стоимости вместо ныне используемого показателя рентного дохода.

2. Переход к использованию нового критериального показателя позволяет отойти от обязательного использования показателя абсолютной ренты, устранить получение в массовом порядке отрицательных показателей дифференциальной ренты, ликвидировать необоснованную дифференциацию показателей кадастровой стоимости земельных участков с незначительными различиями характеристик.

3. Предлагаемая трехэтапная организация проведения кадастровой оценки по принципу от общего к частному (федеральный уровень, региональный уровень, муниципальный уровень) согласуется с действующей системой управления земельными ресурсами в стране и бюджетной структурой государства (федеральный бюджет, бюджет субъекта РФ, бюджет муниципального района), что позволит повысить качество земельно-оценочных материалов, снизить напряженность работ и затраты времени и средств на их проведение.

4. Принятие предлагаемых рекомендаций в части учета характеристик земель в земельном кадастре (кадастре недвижимости) позволит поддерживать в актуальном виде данные и существенно сократить сроки и затраты на подготовку достоверной и легитимной исходной информации для проведения работ. Оперативное и качественное выполнение оценочных работ предполагает наличие в земельном кадастре (кадастре недвижимости) полной информации о характеристиках земельных участков, включая оценочные данные по плодородию, технологическим свойствам и местоположению.

5. При совершенствовании технологии оценки должна быть обеспечена преемственность методических подходов. Эволюционный путь уточнения нормативно-методических материалов позволит достичь значительную экономию затрат на подготовку исходной информации и обеспечить сопоставимость результатов между турами оценки. Предложенный механизм определения или уточнения долей (удельного веса) влияния оценочных факторов на формирование показателей продуктивности и затрат с использованием корреляционно-регрессионного анализа существенно повышает их адекватность реалиям настоящего времени.

6. Определение удельных показателей кадастровой стоимости по предлагаемому варианту существенно сократило размах её вариации как по муниципальным районам, так и по объектам оценки, что свидетельствует о более адекватном отражении в показателях кадастровой стоимости объективной ценности землепользований.

7. Существенное расширение направлений использования результатов кадастровой оценки земель позволит в 2-3 раза повысить эффективность земельно-оценочных работ и значительно улучшить эффективность управления земельными ресурсами.

141

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Развитие теории и практики оценки земель охватывает несколько столетий. Изучение опыта земельно-оценочных работ в России и других странах показало, что история земельно-оценочных работ началась с оценки продуктивных земель - сельскохозяйственных и лесных угодий. Земельно-оценочные работы в различные периоды развития государства имели важное значение для регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами.

Основными показателями при оценке традиционно служили характеристики плодородия земель в зависимости от почвенно-климатических условий, а также местоположение земельных участков. Развитие общества, смена общественно-экономических формаций влекли за собой совершенствование подходов к проведению земельно-оценочных работ, усложнение технологии работ, более детальный учет характеристик земель. Государственная потребность в финансовых ресурсах вызвала необходимость массовой оценки земель и другой недвижимости для целей их налогообложения и решения других вопросов, касающихся регулирования земельных и имущественных отношений экономическими методами.

В последнее время возникла необходимость выполнения массовых земельно-оценочных работ в связи с изменением форм собственности на землю, видов землепользования и самих землепользований, а также законодательного введения платности землепользования. Такие масштабные работы в течение короткого периода времени были бы невозможны без использования накопленного опыта 1970-80-х годов.

Изучение научно-методических подходов в области государственной кадастровой оценки земель показало следующее. В практике земельно-оценочных работ существует множество подходов, основными из которых являются доходный, затратный и сравнения продаж. В отсутствие развитого рынка сельскохозяйственных земель наиболее приемлемым, а в большинстве случаев и единственно возможным является доходный подход. Стоимость земли при доходном подходе определяется путем капитализации рентного дохода, в состав которого включаются дифференциальная и абсолютная составные части. Однако в работах отсутствует достаточно полное обоснование источников формирования абсолютного рентного дохода, а также алгоритма его расчета.

Анализ существующих подходов по кадастровой оценке сельскохозяйственных угодий показал необходимость совершенствования методики и организации работ при проведении кадастровой оценки земель. В качестве объекта исследования была выбрана Волгоградская область, отличающаяся существенным разнообразием почвенно-климатических и экономических условий.

Различия почвенно-климатических условий, влияющих на эффективность использования земли, привели к необходимости выделения на территории области трех земельно-оценочных районов.

Большие различия в уровне показателей кадастровой стоимости при незначительных различиях в качестве и местоположении земельных участков поставили вопрос о целесообразности использования показателя рентного дохода в качестве критериального показателя кадастровой стоимости земель. В качестве критериального показателя кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в существующих экономических условиях нами принят показатель вновь созданной стоимости вместо ныне используемого показателя рентного дохода.

Применение нового критериального показателя позволяет отойти от обязательного использования искусственно применяемого в современных условиях показателя абсолютной ренты, устранить получение в массовой порядке отрицательных показателей дифференциальной ренты, ликвидировать необоснованную высокую степень дифференциации кадастровой стоимости земельных участков с незначительными различиями характеристик.

Результаты выполнения в субъектах РФ двух туров кадастровой оценки земель подтвердили целесообразность поэтапного проведения земельно-оценочных работ. Однако в процессе второго этапа наблюдались значительные трудности, связанные с нехваткой рабочего времени на своевременное завершение работ. В связи с этим нами предлагается трехэтапная организация проведения кадастровой оценки по принципу от общего к частному (федеральный, региональный, муниципальный уровни). Это хронологически согласуется с бюджетной политикой государства (федеральный бюджет, бюджет субъекта РФ, бюджет муниципального района). Следствием такой поэтапной организации станет повышение качества выполняемых работ, снижение напряженности в работе и сокращение сроков их проведения, а также сокращение затрат.

Наряду с совершенствованием организации земельно-оценочных работ выявлена необходимость и предложены меры по улучшению организации ведения земельного кадастра (кадастра недвижимости), заключающиеся в более полном учете характеристик земель и поддержании их в актуальном состоянии. Оперативное и качественное выполнение земельно-оценочных работ предполагает наличие в земельном кадастре (кадастре недвижимости) полной информации о характеристиках земельных участков, включая оценочные данные по плодородию, технологическим свойствам и местоположению.

При совершенствовании технологии оценки обоснована необходимость обеспечения преемственности методических подходов. Эволюционный путь уточнения нормативно-методических материалов позволит достичь значительной экономии затрат и обеспечить сопоставимость результатов оценки между турами.

Предложены дополнительные направления использования результатов кадастровой оценки земель, позволяющие в 2-3 раза повысить эффективность земельно-оценочных работ и значительно улучшить эффективность управления земельными ресурсами.