Совершенствование механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость"

005008063

Григорьева Ольга Юрьевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕХАНИЗМОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ СБЕРЕЖЕНИЙ ДОМАШНИХ ХОЗЯЙСТВ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

Специальность 08.00.10. - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

1 9 ЯНВ 2С12

Москва -2012

005008063

Диссертация выполнена на кафедре финансы и кредит ГОУ ВПО Российский государственный социальный университет

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Ведущая организация

кандидат экономических наук, доцент Заварина Елена Сергеевна доктор экономических наук, профессор Новичков Андрей Викторович кандидат экономических наук Клевцов Виталий Владимирович Московский государственный университет имени М.ВЛомоносова

Защита состоится 8 февраля 2012 года в 14:00 часов на заседании диссертационного совета Д.212.341.03 по экономическим наукам при ГОУ ВПО «Российский государственный социальный университет» по адресу: 129226, г.Москва, ул.В.Пика, д.4, корп.2, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке ГОУ ВПО «Российский государственный социальный университет» по адресу: 129226, г.Москва, ул.В.Пика, д.4, корп.2.

Сведения о защите и автореферат размещены на официальном интернет-сайте ГОУ ВПО «Российский государственный социальный университет» по

адресу: www.rgsu.net.

Автореферат разослан «¿Я » декабря 2011 года.

Учёный секретарь

Диссертационного совета Д.212.341.03, доктор экономических наук, профессор

Солодуха П.В.

1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В современной российской экономике в соответствии с долгосрочной концепцией развития, на одно из первых мест выдвигается социально-экономическое развитие, для решения которой, как показывает мировой опыт, необходимо привлечение инвестиционных ресурсов. Решением данного вопроса стала проводимая в последние годы экономическая реформа, направленная на формирование и реализацию эффективной инвестиционной политики. Однако для современного состояния российской экономики проблема привлечения инвестиционных ресурсов явилась достаточно острой и трудноразрешимой. Нерешенность многих социально-экономических проблем возникла не в связи с отсутствием средств, а в связи с несовершенством механизмов привлечения инвестиций.

Россия - самодостаточное государство, обладающее необходимым набором средств для того, чтобы с максимальной опорой на собственные силы решать проблемы развития государства в соответствии с присущей государству системой базовых ценностных ориентиров. Это относится и к ее инвестиционным возможностям, включая политику формирования и реализации инвестиций. Со стороны государства, финансово-кредитных институтов, хозяйствующих субъектов ведётся активный поиск источников инвестиций. Одним из таких источников выступают сбережения сектора домашних хозяйств. Дело в том, что, по самым скромным расчетам, размер денежных средств, сосредоточенных у населения в виде личных сбережений, превышает 200 млрд. руб. и имеет тенденцию к росту.

Домашние хозяйства являются важным субъектом сберегательного процесса, так как они распоряжаются денежными ресурсами, которые находятся в личной собственности, и формируют потребности, развитие которых приводит к возникновению сбережений. Сбережения домашних хозяйств занимают особое место в ряду экономических явлений, поскольку с одной стороны, сбережения - важный показатель уровня жизни населения, с

з

другой - один из источников инвестиций. Являясь крупнейшим сектором экономики по расходам на конечное потребление в ряду с государственным сектором и сектором некоммерческих организаций, обслуживающих домашние хозяйства, сектор домашние хозяйства оказывает серьезное влияние на увеличение сбережений, которые могут быть направлены на строительство жилья. Домашние хозяйства выступают и одним из важных субъектов экономической деятельности, от результатов которой зависит не только благосостояние отдельного человека, но и всего населения страны в целом.

В России по данным последней переписи населения насчитывается 54,6 млн. частных домашних хозяйств. В настоящее время домашние хозяйства выступают одним из перспективных и существенных источников финансовых ресурсов для эффективной реструктуризации и оздоровления отечественной экономики. Сосредоточенные и в производстве, и в потреблении домашние хозяйства являются важным источником сбережений и инвестиций, которые в свою очередь могут обеспечить подъём реального сектора экономики и повысить жизненный уровень населения.

Механизмы, которые позволили бы эффективно трансформировать сбережения в инвестиции, к настоящему моменту в России не дают эффективных результатов, не говоря уже о стимулах, побуждающих домашние хозяйства осуществлять свой выбор в пользу сбережений, а не потребления. Это связано с отсутствием традиций, слабой теоретической основой и законодательной базой, способствующих привлечению частных инвестиций и решению проблем, обусловленных специфическим укладом российской экономики, имевшим место в недалёком прошлом, а также низкой финансовой грамотностью домашних хозяйств. Отсутствие альтернатив использования сбережений, в связи с существовавшей централизованной системой привлечения и (посредством сберегательных касс) распределения полученных денежных ресурсов, не позволяло говорить о какой-либо эффективности их использования.

Решение проблемы привлечения сбережений домашних хозяйств на инвестиционный рынок лежит в плоскости совершенствования механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств и зависящих от формирования государством законодательных гарантий, обеспечивающих эффективность инвестиционной среды, от создания финансовой инфраструктуры, представляющей собой широкую сеть инвестиционных и финансовых институтов, работающих со средствами домохозяйств.

Инвестиционная деятельность неизбежно связана с вовлечением в рыночный оборот недвижимости. В условиях рыночной экономики недвижимость становится востребованным товаром, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений, а также является основным показателем уровня благосостояния граждан. Инвестирование в сферу жилой недвижимости занимает существенное место в ~ общем инвестиционном процессе страны. В настоящее время вопрос об инвестировании в жилую недвижимость выходит на передний план среди задач, поставленных государством.

Главным механизмом привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость в настоящее время является ипотечное кредитование. Однако в этом механизме имеется ряд недостатков, которые мешают его развитию, что вызывает необходимость совершенствования системы ипотечного кредитования и устранения этих недостатков в этой системе. Кроме того, вовлечение сбережений домашних хозяйств в хозяйственный оборот способствует усилению их сопричастности процессам социально-экономического развития отечественной экономики, что делает актуальным исследование механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость и их совершенствования.

Степень научной разработанности проблемы. В истории мировой экономической мысли взгляды на домашнее хозяйство стали формироваться с момента появления человеческого общества. Впервые описание образцового домашнего хозяйства дается в трактате знаменитого греческого мыслителя

5

Ксенофонта (V-IV вв. до н.э.) - «Домострой». Макроэкономические аспекты теории финансов домашних хозяйств, доходов, сбережений нашли свое отражение в трудах классиков в лице Смита А. (он также внёс серьёзный вклад в развитие теории сбережений), Риккардо Д., Петти В., Фридман М., Кейнс Дж. М., Самуэльсон П. и других. Большое внимание исследовательской сущности сбережений и их влияния на макроэкономические факторы развития экономики уделяли Б.Мандевиль, Р.Кантильон, Ф.Кенэ.

Основные положения об инвестициях, доходах, домашних хозяйствах, созданные классиками политической экономии, были развиты и конкретизированы в трудах зарубежных и отечественных ученых. Большой вклад в изучение вопросов финансового поведения домашнего хозяйства внесли: Акиндинова Н.В., Балабанова И.Т., Бибикова Е.А., Богомолова Т.Ю., Гуртова В.К., Котинова О.В., Мелехина Ю.В., Радаева В.В., Резник Г.А, Тапилина B.C., Чернова Ю.А. и др.

Научные исследования по вопросам теории и практики сбережений домашних хозяйств рассматриваются в работах: Орлова Л.Ф., Белугина Ю.М., Жеребина В.М., Закирова А.И., Ивантера В.В., Кашина Ю.И., Луценко А.И., Мелехина Ю.В., Радаева В.В., Римашевской Н.М., Рыжановской Л.Ю., Стребкова Д.И., Суринова А.Е., Шохина А.Н. и других ученых.

Балабановым И. и Черновым Д. изучались проблемы управления личными финансами, оптимизации структуры семейного бюджета.

Проблематика трансформации сбережений домашних хозяйств в инвестиции, посредством вовлечения их в операции финансовых институтов представлена в научных работах Белозерова С.А., Глухова В.В., Мелехина Ю.В., Мехряковой В.Д., Саркисянца А.Г., Световцевой Т.А. и других.

Недвижимость стала объектом изучения таких исследователей: Бланка И.А., Игониной Л.Л., Крутик А.Н., Балабановой И.Т, Тарасевича Е.И., Хачатурова Т.С., Хоминич И.П., Завариной Е.С., Новичкова A.B. и других.

Несмотря на значительное число публикаций по проблемам привлечения сбережений домашних хозяйств в работах как указанных, так и большинства

6

других авторов основной акцент делается на общую теорию. Ряд методологических вопросов, теоретических, а также вопросы по механизмам привлечения сбережений домашних хозяйств остаются недостаточно проработанными. Это вызвало необходимость дальнейшего исследования данной проблематики, которая особенно актуальна для России, где наиважнейшей задачей является социально-экономическое развитие страны и увеличение благосостояния граждан.

Все вышеизложенное обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.

Цель исследования состоит в совершенствовании механизмов привлечения сбережений домохозяйств в жилую недвижимость.

Задачи исследования. Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:

- исследовать механизмы привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость; •.

- выявить причины несовершенства механизмов привлечения сбережений в жилую недвижимость через ипотечное кредитование;

- разработать рекомендации по совершенствованию механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств;

- предложить методику определения класса жилой недвижимости для оптимизации деятельности застройщиков;

- разработать методические рекомендации по повышению финансовой грамотности домашних хозяйств;

определить социально-психологические факторы, тормозящие вовлечение сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость

Научная гипотеза исследования заключается в том, что совершенствование механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость будет способствовать улучшению социально-экономического положения.

Объектом исследования являются механизмы привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость.

Предметом исследования являются финансово-экономические отношения в процессе привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость.

Соответствие паспорту специальности. Диссертационное исследование соответствует пункту 4.7 «Механизм инвестиционной стратегии сбережений населения» паспорта специальности ВАК 08.00.10. «Финансы, денежное обращение и кредит».

Методологической и теоретической основой послужили международные стандарты Системы национальных счетов ( в частности, СНС ООН 1993 и СНС ООН 2008); законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации; разработки и публикации научных достижений отечественных и зарубежных ученых; методическая и учебная литература по теме исследования.

В работе использован комплекс методов научных исследований: экономико-статистические методы анализа (методы группировки, методы анализа динамики, графические методы и др.), также применялись социологические методы.

Информационно-эмпирической основой исследования послужили официальные статистические данные Федеральной службы государственной статистики, экспертные разработки российских и зарубежных учёных, социологические исследования, Интернет-ресурсы.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Сформулированы причины несовершенства механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость и предложены направления по их совершенствованию.

2. Выявлены недостатки национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и предложены рекомендации по их устранению и по развитию инвестиционной стратегии проекта.

8

3. Предложена методика определения класса жилой недвижимости для стимулирования инвестиционной активности домашних хозяйств.

4. Обоснована необходимость повышения финансовой грамотности домашних хозяйств и сформулированы рекомендации по её повышению.

5. Определены социально-психологические факторы, тормозящие привлечение сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость.

Практическая значимость исследования заключается в том, что анализ, предложения, выводы, рекомендации по совершенствованию механизма привлечения сбережений домохозяйств в жилую недвижимость, сформулированные и рассмотренные в диссертационной работе, могут быть полезны:

1) всем органам власти и управляющим структурам для проведения социально-ориентированной финансовой политики, принятия новых^законов, созданию мер по повышению уровня жизни населения;

2) профессиональным участникам рынка и домохозяйствам для принятия рациональных решений в управлении денежными средствами;

3) для формирования организационной основы ..создания консалтинговых центров, которые будут заниматься вопросами привлечения сбережений домашних хозяйств и стимулирования граждан вкладывать средства в недвижимость;

4) для учебного процесса по экономическим дисциплинам.

Апробация результатов исследования. Основные результаты

диссертационного исследования нашли одобрение в докладах на научных конференциях студентов и молодых учёных в Российском Государственном Социальном Университете, а также использовались в практической деятельности строительных компаний.

Публикации. По теме исследования опубликованы 7 работ общим объёмом 3,8 п.л. (весь объём авторский), в том числе 2,1 п.л. в 3 изданиях, входящих в перечень ВАК Министерства образования и науки РФ.

Структура и объём исследования определены целью и задачами диссертационной работы, изложенной на 130 страницах. Исследование имеет типичную структуру: введение, 3 главы, включающих 9 параграфов, заключение, список литературы. Список литературы содержит 103 наименования.

Во введении обосновывается актуальность темы, раскрывается общее состояние проблемы и степень ее изученности, определяются объект и предмет, цель и задачи исследования, сформулирована научная новизна, а также теоретическая и практическая значимость полученных результатов исследования.

В 1 главе «Теоретико-методологические основы исследования домашних хозяйств» исследованы домашние хозяйства как самостоятельная экономическая категория, являющаяся основой формирования институционального сектора домашних хозяйств; объяснена необходимость глубокого и всестороннего изучения сбережений домашних хозяйств, которые характеризуются как перспективный источник привлечения ресурсов для развития экономики; а также с позиции отечественных и зарубежных авторов раскрыты понятия «инвестиции» и «жилая недвижимость». Рассмотрена взаимосвязь сбережений домашних хозяйств и инвестиций в жилую недвижимость, показана зависимость между инвестициями и экономическим ростом. Рассмотрена привлекательность жилой недвижимости по сравнению с другими инвестиционными активами и объяснена целенаправленность вовлечения сбережений домашних хозяйств жилую недвижимость через мультипликационный эффект.

Во 2 главе «Финансовые механизмы привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость» доказана необходимость совершенствования и развития ипотечного кредитования в России, которое выступает основным механизмом привлечения в экономику сбережений домашних хозяйств, а также проанализированы причины недоступности ипотеки для большинства домохозяйств и даны рекомендации по их

ю

устранению. Выявлено, что максимальное развитие и доступность ипотеки возможно при государственной поддержке ипотечного кредитования. Выявлены недостатки, затрудняющие развитие государственных программ в области ипотеки и предложены меры по их устранению и определены направления развития системы ипотечного кредитования.

В 3 главе «Совершенствование механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость» разработаны рекомендации по совершенствованию привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость. Выявлено, что одной из проблем, которая мешает привлечению сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость, выступает несовершенство деятельности застройщиков. Автором предложена методика определения класса жилой недвижимости для строительных компаний, позволяющая оптимизировать предложение объектов недвижимости, востребованных домашними хозяйствами на рынке жилья. Обоснована необходимость широкомасштабного вовлечения сбережений домашних хозяйств в финансово-инвестиционный процесс, которая требует расширение финансовой грамотности домашнего хозяйства, а в частности повышение уровня знаний в сфере частного инвестирования. Автором предложены рекомендации по повышению финансовой грамотности домашних хозяйств. Определено, что на торможение инвестиционной активности домашнего хозяйства влияет не только материальное положение семьи и ситуация в стране, но и ряд социальных и психологических факторов.

В заключении сформулированы основные выводы и практические результаты исследования.

2 ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Определены причины несовершенства механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость и предложены направления по их совершенствованию.

Купить жилую недвижимость при помощи собственных средств домохозяйствам почти невозможно. Жильё в России дорожает опережающими темпами, а сбережения практически не увеличиваются. Согласно проведенным расчётам возможность приобретения жилья домашним хозяйствам за счёт собственных средств с каждым годом становится всё менее вероятной. Одним из реальных способов приобретения жилья домашними хозяйствами выступает развитие системы ипотечного кредитования. Ни в одной из развитых стран собственные накопления не являются основным источником средств при покупке жилья. Активизация на рынке жилой недвижимости связана с развитием ипотеки и её инструментов.

Совокупный платежеспособный спрос на ипотеку составляет примерно 8 млрд. долларов в Москве и примерно 20 млрд. долларов по всей России. Если перевести эти деньги в квадратный метр, то «ипотечные» покупатели в состоянии скупить от 60 до 100% всего строящегося в России жилья. Однако исследование вопросов обеспеченности жильём показывает, что ипотекой могут воспользоваться всего лишь 4% домохозяйств. Налицо колоссальный разрыв между тем, сколько может быть ипотеки с точки зрения спроса, и тем, сколько ее есть в реальности. Это говорит о несовершенстве механизма, которое выражается в том, что для большинства домашних хозяйств (особенно в регионах) ипотека недоступна или неприемлема по ряду причин (см. табл. 1).

Таблица -1. Направления совершенствования системы привлечения

сбережений домашних хозяйств в инвестиции

Причины недоступности средств в инвестирование Направления совершенствования системы инвестирования

Низкие доходы домашних хозяйств (финансовые условия) Создание условий развития личных подсобных хозяйств, укрепление и развитие существующих ЛПХ

Распространение работы на дому

Развитие семейного бизнеса

Создание государственных программ

Изменение сознания масс

Высокая процентная ставка по ипотечному кредиту Снижение процентной ставки на 1-2%

Высокий первоначальный взнос Снижение первоначального взноса до 20%

Несовершенство юридических (правовых) законов Закрепление в федеральных и региональных нормативных актах единое определение «молодой семьи»

Отмена декларирования доходов заёмщика .

Создание манёвренного фонда для переселения заёмщиков

Без реализации мер по устранению выделенных причин не может быть

повышена доступность приобретения жилья домашним хозяйствам посредством системы ипотечного кредитования.

2. Выявлены недостатки национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» и предложены рекомендации по их устранению и по развитию инвестиционной стратегии проекта.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», призванный сделать жилье доступнее для большинства граждан России на данный момент привел к противоречивым результатам.

По плану к 2011 году более 30% семей должны взять ипотечный кредит, а объём строительства жилья должен увеличиться в 2 раза - до 80 млн м2. Несмотря на то, что в регионах успешно апробированы намеченные

преобразования, не удалось сформировать экономических стимулов для их широкомасштабной реализации во всех регионах страны и жильё ещё не стало доступным для всех граждан. С одной стороны, благодаря проекту улучшили свои жилищные условия около 70 тысяч молодых семей, а с другой, программа стимулирования ипотечного кредитования привела к уменьшению её доступности. Рынок жилья хоть и сформировался как независимый, но все же имеет ряд изъянов в виде монополизации, сращивании власти чиновников и рыночного капитала, высокой роли чиновников на рынке. Все это приводит к неэффективности механизма.

На основе анализа были выявлены основные недостатки развития данного проекта:

1. Резкий рост цен на жильё

С момента запуска проекта «Доступное жилье» цены на квартиры резко поползли вверх (например, в 2006 году средний годовой рост стоимости жилья достиг 44%) и фактически без учета инфляции и иных показателей доступность жилья снизилась на 50%.

Одна из основных причин высокой стоимости предложений на рынке жилья, а, следовательно, наличие рынка доступного жилья сдерживается высокими транзакционными издержками. Рекомендации автора по снижению транзакционных издержек состоят в следующем: снижение размера сбора за нотариальные услуги при сделках с недвижимостью путём принятия поправок к Федеральному закону «О государственной пошлине» с перехода от процентного сбора к фиксированному, а также снижение налогов на операции с жилой недвижимостью.

2. Малое строительство

Цивилизованная норма строительства жилья - это один квадратный метр на одного жителя страны в год. Это означает, что ежегодно должно вводиться около 140 млн.м2 жилья. Только тогда это будет отвечать требованиям современной развитой страны. Сейчас в строительстве ситуация такая, что можно говорить о «дефолтном» состоянии большинства застройщиков.

14

Строительный сектор сегодня остался без инвестиций, без капитала, без понимания того, как он будет развиваться.

Рекомендации автора по увеличению строительства включают создание государственной строительной компании. Данная идея основана на том, что по последним данным частным строительным организациям принадлежит 97,4% всего строительного рынка жилья.

Строительная государственная компания, в случае её создания, должна заниматься строительством жилья эконом - класса, оставив нишу элитного жилья частным компаниям. Целью деятельности таких компаний будет направлена не на максимальную прибыль от стройки, а на обеспечение новых рабочих мест, наибольших объемов строительства, загрузку производства строительных материалов, достройку начатых объектов, обеспечение социальным жильем, оживление ипотеки и т.д. Причем прибыль для нее не должна быть первоочередной задачей. Продавать жилье необходимо, по ценам близким к себестоимости, тем самым, сделав жилье действительно доступным для большего количества семей.

3. Предложена методика определения класса г жилой недвижимости для стимулирования инвестиционной активности домашних хозяйств.

Одной из проблем, которая мешает привлечению сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость, выступает несовершенство деятельности застройщиков. Это несовершенство выражается в том, что строительство домов разных классов в большинстве случаев сведётся слепым методом. Однако от того, где будут построены объекты, зависит покупательная способность домашних хозяйств.

В настоящее время на рынке жилья единой классификации нет, и большинство компаний работает с собственными внутрикорпоративными классификациями. Внедрение единой классификации объектов жилой недвижимости важно как для непосредственных участников рынка -покупателей, застройщиков, девелоперов, брокеров, так и для представителей

15

смежных отраслей - аналитиков и консультантов. Понимание класса объекта, соответствующего конкретному ряду параметров позволит упростить сопоставление характеристик и цен объектов, быть уверенным в том, что цена объекта соответствует требованиям, предъявляемым к классу, в котором он позиционируется, получить дополнительные гарантии.

Автор предлагает методику определения класса объекта жилой недвижимости на примере г. Москвы (эконом-класс, бизнес-класс и элитный класс) (табл. 2).

Таблица - 2 Классификация объектов жилой недвижимости

_Характеристики_

Однородность окружения (класс объектов в районе)_

Инфраструктура (ресепшн, бассейн, фитнес-зал, закрытая охраняемая

территория, паркинг и т.д.)__

Транспортная доступность__

Уровень отделки________

Архитектура здания________

Экология района_________

Вид из окна________

Планировка квартир_______

Материал стен дома_

Количество квартир____

Количество этажей_

Технология остекления________

Площадь квартир__

Высота потолков_______

Соотнесение выделенных характеристик с классом определяется

следующим образом:

100% соответствие - элит-класс

Около 75% соответствий - промежуточная категория между элитным и бизнес- классом

50% соответствий - бизнес-класс

Около 25% соответствий - промежуточная категория между бизнес и эконом - классом

0% соответствий - эконом-класс

На основании оценки всех качественных параметров мы относим рассматриваемый объект к одной из качественных категорий, каждой из которых соответствует определенный балл (рис. 1).

Категория качества

1 ^Г—

I категория 2 категория 3 категория 4 категория 5 категория

1 1 1 1

Соответствие требованиям по элитному классу Промежуточная категория между элитным и бизнес классом Соответствие требованиям по бизнес классу Промежуточн ая категория между бизнес и эконом-классом Эконом-класс

5 баллов 4 балла 3 балла 2 балла 1 балл

Рисунок 1 - Классификация объектов жилой недвижимости по категории качества

В дальнейшем полученная оценка по качеству жилья сопоставляется с оценкой по местоположению дома. На основании полученного сопоставления формируется окончательный вариант о классе определенного комплекса.

Вопрос учета местоположения жилья при определении его класса является одним из наиболее важных факторов классификации: именно с этого параметра большинство покупателей начинает процесс выбора квартиры.

Оценка престижности района основывается на таких факторах, как исторический статус, транспортная доступность, экологическая ситуация, развитость инфраструктуры района и т.д. Как правило, чем лучше эти показатели, тем престижнее считается район и тем более востребовано в нем жилье. Разобьём районы Москвы по уровню престижности на 5 категорий, каждой из которых так же, как и при оценке качества проекта, присвоим определенный балл (рис.2).

Рисунок 2 - Классификация объектов жилой недвижимости по местоположению

В представленной ниже таблице 3 показано, какие классовые уровни могут получиться на стыке выделенных нами ранее категорий качества и местоположения проекта.

Таблица 3 - Классовые уровни объектов жилой недвижимости

Местоположение (баллы)

5 4 3 2 I

Качественные характеристики (баллы) 5 Элит+ Элит!-, Элит Элнт/Бизнес+ Бизнес+ Невыгодно

4 Элэт Бизнес+ Бизнес+ Бизнес Бизнес/Б изнес+

3 Бизнес+ Бизнес+/Бизнес Бизнес Бизнес/Бизнес- Эконом+

2 Невыгодно Невыгодно Бизнес- Эконом+ Эконом

1 Невыгодно Невыгодно Эконом+ Эконом Эконом

Предложенная матрица классификации объектов жилой недвижимости может использоваться в качестве базы для выбора строительной компанией правильной стратегии позиционирования объекта. Основной принцип оптимального позиционирования - нахождение баланса между местоположением объекта и его качественными характеристиками, т.е. создание продукта, который будет максимально востребованным в конкретной локации.

4. Выявлена необходимость повышения финансовой грамотности домашних хозяйств и сформулированы рекомендации по её повышению.

ю

Необходимость широкомасштабного вовлечения сбережений домашних хозяйств в финансово-инвестиционный процесс требует расширение финансовой грамотности домашнего хозяйства, а в частности повышение уровня знаний в сфере частного инвестирования.

Недостаток финансовой грамотности значительной части российского населения приводит к неэффективному управлению гражданами своими финансовыми обязательствами, что создает угрозу стабильности национальной финансовой системы и служит серьезным препятствием для обеспечения устойчивого экономического роста. Низкий уровень финансовой грамотности населения тормозит развитие отдельных финансовых инструментов и сегментов российского финансового рынка.

Автор считает, что только с повышения уровня знаний в сфере финансов, умения управлять своими сбережениями, капиталом и начинает зарождаться «богатое» общество.

Итак, выделяются следующие рекомендации по повышению финансовой грамотности домашних хозяйств (см.рис.З).

Рисунок 3 - План повышения финансовой грамотности домашних

хозяйств

Знания об основах инвестирования, о распоряжении своим капиталом у

человека, например, живущего в США, в Европе заложены ещё с глубокого детства. В американских и европейских колледжах, какой бы направленности они ни были, в базовый комплект предметов входит обучение финансовой грамотности. В России такого предмета не было, сейчас нет и согласно проводимым опросам ВЦИОМа по предполагаемым основным предметам в школьном образовании данный предмет не пользуется популярностью.

Автор предлагает ввести в учебные планы школьной программы уроки, посвященные данной тематике в курсе «Обществознание» или «Основы экономики», а также включение финансовых заданий в домашнюю работу. Для школьников младших классов могут быть организованы уроки в игровой форме или показываться учебно-развлекательные фильмы, которые в развлекательной форме будут объяснять значение основных рыночных явлений и экономических понятий.

Также автор предлагает проводить грамотную РЯ-работа с домашними хозяйствами по формированию у людей сознания того, что инвестирование своих сбережений - это благо для себя и общества

Граждане должны чётко понимать, что деньги всегда должны работать. Требуется активная разъяснительная работа с населением, СМИ, предприятиями, организаторами которой должны выступать, прежде всего, органы власти, вовлекая в этот процесс профессиональных участников рынка ценных бумаг, инвесторов и т.д. Такая РЯ-работа возможна посредством (см. рис.4):

Активизации каналов и нформиро ван ности домашних хозяйств

■ Программы на

телевидении и радио » Статьи в

молодёжных журналах, прессе в метро, в журналах для молодых семей и т.д.

• Брошюры для

распространения в банках, учебных заведениях, в роддомах, местах лишения свободы и т.д.

Создание системы консультативной помощи и поддержки домашним хозяйствам

• Cali-центры

• Бесплатное распространение программного обеспечения

Формирование социальной среды, способствующей повышенной финансовой

ответственности всех слоев домашних хозяйств

• Социальная реклама на телевидении и радио

• Информационно-просветительные кампании (проведение различных конкурсов и т.п.).

Рисунок 4 - PR-работа с домашними хозяйствами

Весной 2008 года в России стартовала Общефедеральная программа «Финансовая культура и безопасность граждан России», инициированная политической партией «Единая Россия». Приоритетной целевой группой, на которую нацелена программа, является молодежь. Программа призвана вооружить ее знаниями о финансовом рынке, существующих финансовых услугах и продуктах, сформировать адекватное восприятие рисков в данной сфере. Мероприятия общефедеральной программы прошли в 18 городах страны. В них участвовало более 6 тысяч школьников, 500 учителей, представителей профессиональных участников финансового рынка и регуляторов.

Однако в России насчитывается более 1000 город (не считаем посёлки,

деревни, сёла), а мероприятия прошли лишь в 18 городах, причём в городах-

миллионниках. Российские регионы ещё не включились в работу по

повышению потребительской финансовой культуры своего населения.

Наиболее активно такая работа проводится только в Москве, где итак

выявляется наибольшая часть финансово-грамотного населения.

Заинтересованность в данной программе органов региональных и местных

21

властей субъектов федерации поможет значительно расширить круг участников.

5. Определены социально-психологические факторы, тормозящие привлечение сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость.

На торможение инвестиционной активности домашнего хозяйства влияет не только материальное положение семьи и ситуация в стране, но и ряд социальных и психологических факторов (см. табл.5). Таблица - 5 Социально-психологические факторы, их причины и меры

устранения

Факторы Причины Меры

Опыт финансового поведения в прошлом 20 млн человек пострадало от различных мошеннических финансовых схем Повышение доверия граждан

Недоверие риэлторским агентствам 25% всех сделок на рынке жилой недвижимости совершаются с участием «черных» маклеров Принятие законов об риэлторской деятельности

Нежелание переплачивать риэлторским агентствам Комиссия от 2 до 7% от реализации недвижимости Снижение комиссии

Неготовность к риску Обманутые дольщики, мошенничества, аферы на рынке жилой недвижимости Повышение финансовой грамотности

Нежелание жить в долг Российский менталитет Изменение менталитета

Финансовая неграмотность домашних хозяйств служит благодатной почвой для деятельности различного рода мошенников. Число россиян, пострадавших от деятельности различных мошеннических финансовых схем превышает 20 млн человек. Однажды, вложив деньги в финансовую пирамиду, у граждан сложилось представление о том, что везде их ждёт обман. Несмотря на то, что различные финансовые институты не являются пирамидами, но для большинства людей в России словосочетание «финансовая пирамида» и

«финансовый рынок» зачастую находятся в одной области сознания, а иногда воспринимаются как синонимы.

25% всех сделок на рынке жилой недвижимости совершаются с участием «черных» маклеров, которые не имеют специальных документов на ведение риэлторской деятельности и не прошли соответствующую сертификацию для осуществления своих услуг. Автор считает, что необходимо создание национального стандарта риэлторской деятельности. В будущем законе должен быть определен предмет деятельности риэлтора, общий состав его услуги, указана ответственность сторон (риэлтора и клиента перед риэлтором) и определены требования к договорной базе. Кроме того, в будущем законе необходимо прописать квалификационные требования, процедуру, которая определяет доступ к профессии и отзыв этого доступа. Необходимо повысить не только ответственность юридических лиц - риэлторских компаний, но и сотрудников этих компаний.

Купить квартиру без помощи риелтора можно, но сделать это крайне проблематично. Услуги квалифицированного специалиста стоят недешево. Комиссия специалиста, работающего от агентства, варьируется от 2% до 7% от стоимости реализуемой недвижимости. В силу большой стоимости объектов жилья и низкой доступности жилья гражданам, снятия «риэлторского» барьера могло бы существенно расширить круг покупателей.

В России очень много «обманутых дольщиков», мошенничества, афер на рынке жилой недвижимости из-за которых проявляется снижение инвестиционной активности потенциальных покупателей. Собственные знания покупателя залог безопасной и экономной покупки квартиры. Понимая тенденции на рынке недвижимости, можно разобраться во всех аспектах сделки: выбрать недорогой, но хороший вариант квартиры, определить надежность застройщика, получить полагающуюся льготу или налоговый вычет. Важно следить за новостями недвижимости и строительства, больше читать о сделках с квартирами, интересоваться мнением опытных людей в

Интернет-форумах. Именно так можно обеспечить экономную и безопасную покупку.

Ещё одним психологическим барьером, который препятствует привлечению сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость, является нежелание жить в долг/платить за жилье больше, чем оно стоит. Менталитет российского человека очень негативно реагирует на то, что нужно в несколько раз переплатить банку или другому кредитующему лицу, за предоставление кредита.

Основная масса жителей России боится перспектив ежемесячного вычета из семейного бюджета внушительной суммы. И если для жителей США стала нормой ипотека, растянутая на 30 лет, то для россиянина жизнь в кредит -вынужденная мера. Риск изъятия жилья за просроченный платеж и высокие проценты, называемые населением переплатой, неприемлемы для большинства граждан.

Огромное количество домохозяйств будет всю жизнь копить на покупку квартиры, нежели будет мириться с тем, что нужно переплачивать за кредит.

Одна из основных причин, почему наши граждане не хотят жить в кредит, является государственный патернализм, который объясняется тем, что вплоть до 90-х годов прошлого столетия жилье в России было государственным. И до сих пор люди не могут смириться с мыслью, что государство больше не обязано предоставлять жилье большинству своих граждан. Однако полмира живёт в кредит и, например, американцы, не представляют жизни по-другому. Принятие факта, что жизнь в кредит является нормой, изменит инвестиционную активность.

3 ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ

1. Определено, что одним из основных механизмов привлечения сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость является система ипотечного кредитования.

2. В результате анализа доступности ипотечного кредитования домашним хозяйствам было выявлено, что ипотека доступна лишь 4% домохозяйствам, а всем остальным она недоступна по финансовым условиям, по высокой процентной ставке, по высокому первоначальному взносу и из-за несовершенства юридических и правовых законов.

3. Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», призванный сделать жилье доступнее для большинства граждан России, на данный момент привел к противоречивым результатам из-за резкого роста цен и малого строительства.

4. Одной из проблем, которая мешает привлечению сбережений домашних хозяйств в жилую недвижимость, выступает несовершенство деятельности застройщиков. Предложенная матрица классификации объектов жилой недвижимости может использоваться в качестве базы для выбора строительной компанией правильной стратегии позиционирования объекта и оптимизации структуры строящихся жилых объектов с точки зрения реализации потребительского спроса домашних хозяйств.

5. Низкий уровень финансовой грамотности населения тормозит привлечение сбережений домашних хозяйств. Рекомендации по повышению финансовой грамотности домашних хозяйств предлагаются через ввод в школьную программу уроков, посвященных управлению финансами, грамотную РЯ-работу с домашними хозяйствам и через совершенствование общефедеральной программы «Финансовая культура и безопасность граждан России».

6. На торможение инвестиционной активности домашнего хозяйства влияет не только материальное положение семьи и ситуация в стране, но и ряд

25

социальных и психологических факторов: опыт финансового поведения в прошлом, недоверие риэлторским компаниям и нежелание переплачивать, несклонность граждан к риску, нежелание жить в долг.

ПУБЛИКАЦИИ

Публикации в изданиях, входящих в перечень ВАК Министерства образования и науки России:

1. Григорьева О.Ю. Механизм инвестиционной стратегии сбережений домашних хозяйств//Актуальные проблемы социально-экономического развития России: Научно- аналитический журнал. М.: Издательская Торговая Компания «Наука-Бизнес-Паритет», 2011. - №4. - 0,5 пл.

2. Григорьева О.Ю. Проблемы доступности ипотеки домашним хозяйствам/Социальная политика и социология. - М.: РГСУ, 2011. - №6. - 1,1 п.л.

3. Григорьева О.Ю. Инвестирование в недвижимость в условиях кризиса//Российское предпринимательство. - М.: Креативная экономика, 2010. -№5 (1). - 0,5 п.л.

Публикации в других изданиях:

4. Григорьева О.Ю. Сбережения домашних хозяйств - необходимое звено инвестиционного процесса//Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. - М.: ООО «Институт Стратегических Исследований», 2011.-№11.-0,6 пл.

5. Григорьева О.Ю. Проблемы привлечения сбережений домашних хозяйств на рынок жилой недвижимости//Экономика.Управление.Право. - М.: Издательство ИНГН, 2011. - №10 (часть 1). - 0,3 пл.

6. Григорьева О.Ю. Мониторинговое исследование инвестиций в недвижимость//Экономика Социология и Право. - М.: Наука +, 2010. - №8. - 0,4 пл.

7. Григорьева О.Ю. Недвижимость - актив для инвестирования//Экономика и финансы. - М.: АНП, 2010. - №5. - 0,4 п.л.

Подписано в печать: 28.12.2011 Тираж: 100 экз. Заказ №740 Отпечатано в типографии «Реглет» 119526, г. Москва, Лениградский пр-к, д.74, корп. 1 (495) 790-47-77; ww.reglet.ru