Совершенствование методологии управления экологическим риском при корректировке стоимости объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Совершенствование методологии управления экологическим риском при корректировке стоимости объектов недвижимости"

На правах рукописи

ЯНОВИЧ Елена Сергеевна

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ УПРАВЛЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИМ РИСКОМ ПРИ КОРРЕКТИРОВКЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика природопользования

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Ростов-на-Дону 2004

Работа выполнена в Ростовском государственном строительном университете.

Научный руководитель:

доктор технических наук, профессор Страхова НА.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Красовская Инна Петровна

доктор экономических наук профессор

Чешев Анатолий Степанович

Ведущая организация:

Новочеркасская государственная мелиоративная академия.

Защита состоится « »_

2004г. в

_часов на заседании дис-

сертационного совета Д. 212.207.01 при Ростовском государственном строительном университете по адресу:

344022, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 162.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Ростовского государственного строительного университета.

Автореферат разослан « »_2004 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

Теренина И.В.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Непрекращающийся рост уровня материального и физического загрязнения застроенных территорий обуславливает увеличение негативного воздействия факторов экологического риска, характеризующего вероятность и последствия проявлений этих воздействий. Согласно принятой в экологической доктрине РФ презумпции экологической опасности хозяйственной деятельности, экологический риск на застроенных территориях никогда не равен нулю. Это свидетельствует о необходимости учета и минимизации уровня экологического риска при обеспечении экологической безопасности населения и определении совокупного качества имущественного комплекса (объектов недвижимости) застроенных территорий.

Мерой совокупного качества объектов недвижимости выступает их стоимость. Понимание факторов, создающих стоимость объектов недвижимости, является важнейшим условием правильного функционирования рынка. При этом очевидно, что стоимость недвижимости в общем случае должна включать не только мотивации покупателей и продавцов, но и объективную всестороннюю характеристику недвижимости, важной составляющей которой является уровень загрязнения окружающей среды территории, на которой она расположена.

В тоже время сложившаяся в настоящее время в России практика формирования рыночной цены объектов недвижимости не отражает всего разнообразия параметров, влияющих на процесс ценообразования. Параметры состояния окружающей среды, как правило, отчуждены от объекта недвижимости, что проявляется в неполном учете влияния экологических факторов на стоимостные показатели. При оценке объектов недвижимости экологические характеристики используются зачастую только в декларативном аспекте. В тоже время сопоставление величины рыночной стоимости объектов городской недвижимости и уровня загрязнения окружающей их среды свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев эти величины пропорциональны: высокая стоимость соответствует высокому уровню загрязнения.

Реальным эколого-экономическим инструментарием принятия оценочных решений о корректировке рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом фактических уровней физического и материального загрязнения окружающей среды территории их расположения может стать методология управления экологическим риском. В связи с этим совершенствование данной методологии применительно к теории и практике принятия оценочных решений по объектам недвижимости является актуальной научно-практической задачей, имеющей значительные перспективы развития.

Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические основы эколого-экономической оценки состояния окружающей среды на застроенных территориях представлены в трудах О.Ф.Балацкого, С.Н.Бобылева, ААГолуба, КГ.Гофмана, ААГусева, ЮАИзраэля, Н.Н.Моисеева, В.Н.Овчинникова, Н.Ф.Реймерса, ^.^«Вка^ршЫа^ЦаиРРва, Т.С.Хачатурова, НБ.Чепурных, А.С.Чешева и др. ?•/ || рос. НАЦМЖАЛЫМ

; »ишщ

Значительный вклад в разработку и совершенствование теории экологического риска внесли В.И.Измалков, АВ.Киселев, ГАМоткин, С.М.Новиков, КАОлейник, ВАОсипов, Перфильев Б.Н., И.М Потравный, ЮАРахманин, Н.П.Тихомиров, Т.М.Тихомирова, К.Б.Фридман и др. ученые.

Методологические основы оценки недвижимости заложены трудами Х.Абена, И.ЛАртеменко, М.Б.Витта, Н.Г.Волочкова, В.В.Григорьева, Е.П.Кима, Н.В.Коростылева, Б.М.Красноглазова, О.Николаса, Е.И.Тарасевича, М.А.Федотовой и др.ученых.

Несмотря на накопленный научно-практический потенциал в каждой из рассматриваемых областей, задача их взаимосвязи остается нерешенной. Применение методов эколого-экономической оценки применительно к процессу корректировки стоимости объектов недвижимости требует определения не только видов, уровней и вероятности проявления различных видов негативного воздействия загрязнений (факторов экологического риска), их финансовых последствий, но и разработки реального механизма управления этими последствиями, интегрированного в сферу операций с недвижимостью.

Целью диссертационной работы является разработка научно-обоснованных рекомендаций по корректировке стоимости объектов недвижимости в соответствии с фактическим уровнем загрязнения окружающей среды и его негативным воздействием на здоровье человека.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих основных задач:

- разработки концептуальных основ объективного учета негативных экологических факторов материальной и физической природы на застроенных территориях;

- обобщения социально-экономических и экологических факторов, определяющих принятие оценочных решений;

- совершенствования эколого-экономического инструментария принятия обоснованных вариантов оценочных решений с учетом экологического потенциала положения объекта недвижимости;

- разработки модели управления экологическим риском, которая позволит снизить вероятность возникновения неблагоприятных результатов экономической деятельности в сфере операций с недвижимостью;

- разработки методики, позволяющей определить величину стоимости объекта недвижимости с учетом фактического уровня загрязнения окружающей среды и снизить финансовые последствия негативного воздействия факторов экологического риска.

Идея работы состоит в использовании критерия экологического риска и концепции риск-менеджмента при оценке объектов недвижимости.

Объектом исследования выступает процесс корректировки стоимости объектов недвижимости с учетом экологического состояния территории их расположения.

Предметом исследования являются теоретические и практические аспекты использования »концепции риск-менеджмента для эколого-

экономического обоснования оценочных решений при операциях с недвижимостью.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам теории и практики эколого-экономической оценки состояния окружающей среды, риск-менеджмента и оценки недвижимости.

Для достижения цели и решения поставленных задач в диссертационном исследовании использованы системно-аналитический, структурно- функциональный и экономико-математический методы исследований.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные и другие акты РФ: Федеральные законы, Постановления Правительства, материалы МПР России, Госстроя России, Госсанэпиднадзора России, аналитические и отчетные данные государственных и муниципальных органов управления охраной окружающей среды, Интернет-ресурсы, опыт работы крупнейших компаний по операциям с недвижимостью г.Ростова-на-Дону: Титул, НИРЛАН, БМТ, ДонТМ, Лендлорд а также научные разработки, выполненные при участии автора.

Научная новизна исследования заключается в совершенствовании методологии управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости. В итоге, автор самостоятельно получил результаты, обладающие элементами научной новизны:

1. Предложена концепция риск-менеджмента, закрепляющая презумпцию экологической опасности застроенных территорий, при которой экологический риск не может быть исключен полностью, для корректировки рыночной стоимости объектов недвижимости.

2. Усовершенствован эколого-экономический инструментарий принятия обоснованных вариантов оценочных решений с учетом экологического состояния территории расположения объекта недвижимости, базирующийся на использовании уточненных понятий прямого и косвенного экологических рисков здоровью человека.

3. Разработана модель управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости, в рамках которой:

- систематизация факторов экологического риска предполагает анализ причин, источников и значимости неблагоприятного материального и физического воздействий на рассматриваемой территории с выделением двух качественно различных видов экологического риска: прямого и косвенного;

- расчет величины экологического риска включает в себя оценку величины прямого (детерминированного) и косвенного (стохастического) рисков с использованием концентрационного и дозового подходов соответственно;

- контроль уровня экологического риска позволяет ранжировать прямой и косвенный экологические риски на основе предложенных шкал с целью выбора метода управления риском (сохранение, снижение, передача) и разработки компенсационных мероприятий (стратегий) по снижению его величины;

- финансирование экологического риска, включает в себя оптимизацию финансовых последствий негативного воздействия факторов экологического риска с последующей корректировкой стоимости объекта недвижимости.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке и апробации методики управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости, позволяющей существенно повысить уровень эколого-экономического обоснования при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом фактических уровней физического и материального загрязнения окружающей среды, а также снизить финансовые последствия их негативного воздействия.

Методические положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы:

- в научно-исследовательских работах по проблемам экономики природопользования;

- в процессе формирования рынка экологических услуг при различных операциях с недвижимостью; при проведении экологической экспертизы застроенных территорий, формировании природоохранных программ;

- в учебном процессе для углубления знаний студентов в области эколо-го-экономических условий функционирования рынка и факторов, создающих стоимость объектов недвижимости.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на международных, региональных и внутривузовских научно-практических конференциях: "Строительство-2001" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2001); "Стратегия развития предприятия в условиях рынка" (Пенза, 2001); "Экология. Здоровье. Человек" (Ростов-на-Дону: РГУ, 2001); "Безопасность жизнедеятельности. XXI век." (Волгоград, 2001); "Промышленная экология" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2001); "Строительство-2002" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2002); "Строительство-2003" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2003).

Результаты и выводы диссертационного исследования были апробированы в условиях Ростовского регионального фонда оценки, использованы в практической деятельности ООО «Альфа-Дон. Ростовский центр недвижимости», а также в учебном процессе Ростовского государственного строительного университета при чтении лекций и подготовке методических указаний по дисциплинам: "Экономика природопользования и природоохранная деятельность", "Управление охраной окружающей среды" специальности 330200 "Инженерная защита окружающей среды", о чем свидетельствуют представленные акты о внедрении.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, изложенных на ПО страницах основного текста, списка использованной литературы из 111 наименований отечественных и зарубежных авторов. Работа содержит 22 таблиц, 16 рисунков и 5 приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, оценена степень учета экологических факторов при корректировке стоимости объектов недвижимости, сформулированы цель и идея работы, определены задачи, предмет и объект диссертационной работы, показаны теоретико-методологическая и эмпирическая базы исследования, выделены его научная новизна и практическая значимость.

В первой главе "Теоретико-методологические подходы к принятию оценочных решений с учетом факторов экологического риска" рассмотрена характеристика объектов недвижимости, как комплексного процесса, включающего анализ организационно-правовых, экономических, экологических, социальных и других факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

На современном этапе развития российского рынка при экономической оценке объектов недвижимости используют три основных методологических подхода, которые в свою очередь подразумевают различные виды стоимости: рыночный (рыночная), доходный (ликвидационная) и затратный (остаточная, инвестиционная, замещения, страховая, налоговая). При этом анализ теории и практики операций с недвижимостью позволил выделить основные особенности, свойственные как самим объектам недвижимости, так и методам их экономической оценки:

- отчуждение параметров состояния окружающей среды от объекта недвижимости, что проявляется в неполном учете влияния экологических факторов на экономические оценочные показатели;

- раздельная оценка объектов недвижимости, тесно связанных друг с другом. Зачастую земельный участок и строение, расположенное на нем, имеют различные праворазрешительные документы, подлежат раздельному налогообложению и т.п.;

- сложность организационно-правовых отношений на рынке недвижимости различного назначения, подразумевающая коммуникации большого числа ведомств, организаций, предприятий и частных лиц, в ведении которых находятся объекты недвижимости.

Перечисленные факторы, с одной стороны, усиливают сегментацию рынка недвижимости, которая имеет место по ряду параметров: назначению, территориальному положению, цене, потребительским свойствам, инвестиционной мотивации, типу прав собственности и т.п. С другой - подчеркивают его локализацию, так как его объекты "недвижимы" и находятся на определенной территории, подверженной негативному воздействию факторов загрязнения окружающей ее среды. Таким образом, традиционные методы оценки недвижимости, сложившиеся в условиях постперестроечной экономики, не отражают всего разнообразия факторов, прямо или косвенно влияющих на стоимость. Неопределенности в методической базе привели к целому ряду негативных последствий, основными из которых являются:

- не учет параметров качества района размещения объектов недвижимости и в первую очередь - экологических.

- неопределенность в экономическом механизме ценообразования и как следствие - неоправданно большая "вилка" цен.

В области охраны окружающей среды также накоплен достаточно большой опыт комплексной экологической оценки территории. Негативное воздействие загрязнения окружающей среды принято классифицировать по:

- физической природе - материальное (пылевое и газообразное) и энергетическое (акустическое, электромагнитное, ионизирующее, тепловое).

- воздействию на организм человека - прямое, сопровождаемое острыми нарушениями здоровья, и косвенное, действие которое проявляется в коммуля-тивных эффектах;

- времени воздействия - аварийное, как результат чрезвычайных ситуаций с превышением предельно допустимых концентраций (ЦДК) в десятки раз, и текущее, действующее постоянно, уровень которого может находиться в пределах экологических нормативов.

При этом разнообразие источников экологической информации и разно-размерность параметров качества окружающей среды, используемых в качестве оценочных величин, затрудняют комплексную оценку влияния типа и величины всей совокупности вредных воздействий на здоровье человека. В условиях отсутствия единого количественного показателя, позволяющего оперативно и однозначно оценить экономические последствия загрязнения окружающей среды и внести коррективы в процесс ценообразования на объекты недвижимости, механический перенос методов комплексной экологической оценки в сферу операций с объектами недвижимости невозможен.

В этих условиях оперативное и мотивированное обоснование приемлемого для инвестора уровня стоимости объекта недвижимости, расположенного на конкретной территории, с конкретным перечнем характеристик качества окружающей среды предполагает использование критерия экологического риска и концепции риск-менеджмента. При этом экологический риск может выступать как оценочный критерий, характеризующий категории качества и количества материальных и физических факторов загрязнения, времени воздействия и используемый для определения изменений в состоянии окружающей объект недвижимости среды и связанного с ним состояния здоровья населения. Поскольку недвижимость является физически недвижимой, инвестиции в нее подвержены более широкому спектру рисков, чем другие вложения (рис.1).

Большая часть из представленных рисков имеет экономическую и нормативно-правовую обоснованность. При этом факторы экологического риска в настоящее время не имеют ни того, ни другого.

Сложность экономической оценки экологического риска обусловлена многообразием характеристик территории расположения объекта недвижимости, изменчивостью состояния окружающей среды, источников загрязнения, механизмов распространения загрязнителей, а также особенностями их воздействия на человека. При этом управление экологическим риском или минимизация вероятности и последствий загрязнения территорий предполагает выделение приоритетных направлений вложения средств с целью уменьшения риска до приемлемого уровня.

Существующая практика оценки экологического риска оперирует системой "предприятие-пользователь", составляющие которой рассматриваются с точки зрения опасности производства для окружающей среды и человека.

Подобная методология не позволяет экономически оценить величину экологического риска для системы "территория - объект недвижимости - поль-

Рис.1. Факторы риска, определяющие перспективы использования объектов недвижимости.

зователь" и, следовательно, не дает возможности учесть экологические факторы при стоимостной оценке объектов недвижимости. Выполнение подобной оценки нуждается в моделировании процесса управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости.

Во второйглаве "Модельуправления экологическимриском при оценке недвижимости" разработана концепция управления экологическим риском для обоснования приемлемого для инвестора уровня стоимости объекта недвижимости, расположенного на конкретной территории, с конкретным перечнем характеристик качества окружающей среды. При этом экологический риск выступает как оценочный критерий, характеризующий категории качества и количества материальных и физических факторов загрязнения, времени воздействия и используемый для определения изменений в состоянии окружающей объект недвижимости среды.

Концепция модели исходит из того, что управление экологическим риском уместно для широкого спектра объектов и субъектов, участвующих в операциях с недвижимостью и направлено на:

- выявление последствий оценочных решений в ситуации риска;

- умение реагировать на возможные отрицательные последствия принимаемых решений;

- разработку и осуществление мер, при помощи которых могут быть сведены к минимуму или компенсированы вероятные негативные результаты принимаемых решений.

Содержательная часть модели управления экологическим риском включает в себя следующие основные этапы (рис.2):

Анализ факторов экологического риска выступает в качестве подготовительного этапа, целью которого является подготовка базиса эколого- экономических расчетов. Его основу составляет качественно-количественная характеристика факторов оценки состояния окружающей объект недвижимости среды, т.е. уровень экологической опасности территории - несоответствие отдельно взятых фактических параметров окружающей среды экологическим нормативам, сопровождающееся риском ухудшения здоровья.

Источниками экологического риска могут выступать стационарные и передвижные источники. Причины возникновения экологического риска традиционно делят на:

-естественные и антропогенные в зависимости от их происхождения; -материальные (пыль и другие химические вещества) и физические (излучение различной природы и акустические, тепловые воздействия) в зависимости от их физической природы.

Среди различных компонентов окружающей среды загрязнение атмосферного воздуха является определяющим, так как поступающие с воздухом в организм человека вредные вещества поглощаются наиболее интенсивно. Кроме того, на застроенных территориях загрязнение почвы, воды и сельскохозяйственной продукции является во многом результатом первичного загрязнения атмосферы. Поэтому при определении влияния экологических факторов риска на стоимость объекта недвижимости в качестве основного объекта загрязнения окружающей среды мы выделяем атмосферный воздух.

Степень загрязнения окружающей среды и вызываемые ею последствия определяются на основе общепринятых принципов пофакторной оценки состояния окружающей среды и зависят от: класса опасности; кратности превышения ПДК (ПДУ) загрязняющего фактора; характера комбинированного действия веществ, совместно присутствующих в воздухе; продолжительности воздействия загрязнителя на организм человека (при наличии кумулятивного эффекта). Если первые три условия характерны для детерминированного воздействия при аварийном (залповом) загрязнений, то последние - для стохастического при текущем, постоянном загрязнении, в том числе в пределах экологических нормативов. В силу этого, в качестве основных видов экологического риска застроенных территорий, сопутствующих операциям с недвижимостью, выделим:

- прямой (аварийный) риск, величина которого определяется массовыми характеристиками загрязнения (массовым выбросом, концентрацией, уровнем и т.п.) и практически не зависит от времени. Время воздействия в данном случае зависит от самоочищающейся способности окружающей среды. Прямой

Анализ факторов экологического риска

Расчет величины экологического риска

Контроль экологического риска

Финансирование экологического риска

Рис.2. Схема модели управления экологическим риском при оценке недвижимости

риск очевиден и легко определим, поскольку связан с чрезвычайными ситуациями техногенного или природного характера (авариями, катастрофами, стихийными бедствиями и т.п.);

- косвенный (текущий) риск, величина которого зависит от времени воздействия загрязняющего фактора. При этом влияние массового выброса, концентрации, уровня воздействия возрастает с увеличением кратности их превышения над экологическими нормативами. Но даже в случае соблюдения этих нормативов наличие постоянно действующего фонового загрязнения выступает в качестве постоянного, но в тоже время не явного фактора риска.

Расчет величины экологического риска является узловым моментом процедуры управления, поскольку непосредственно влияет на объем инвестиций, необходимых для смягчения последствий проявления факторов риска.

Наиболее объективной расчетной схемой при определении риска по нашему мнению является двухпозиционная. Она позволяет учесть как саму оценочную величину риска, так и вероятность ее проявления. Последнее отражает важнейшее концептуальное свойство риска - перевод ситуации неопределенности, присущей принятию оценочных решений, в ситуацию вероятности.

Учитывая, что при прямом (аварийном) риске преобладают детерминированные эффекты, нижней границей проявления которых выступают гигиенические нормативы (предельно допустимые концентрации (ПДК) и уровни (ПДУ)), при расчете риска целесообразно использовать концентрационный подход. Поэтому в качестве оценочной величины прямого риска - коэффициента качества среды принимаем кратность превышения фактических значений концентраций (для материального загрязнения) или доз (для физического загрязнения) над их экологическими нормативами в экологически значимых точках:

К"=~щк1 10111

Вероятность проявления негативных воздействий факторов прямого риска целесообразно описывать экспоненциальным законом распределения случайной величины, применяемым в моделях «гибели» сложных систем, аналогом которых можно считать условия чрезвычайных экологических ситуаций.

При косвенном (текущем)риске, наоборот, преобладают стохастические эффекты проявления негативных воздействий. Поэтому коэффициент качества среды при оценке косвенного риска должен учитывать длительность периода негативного воздействия, т.е. базироваться на дозовом принципе. При этом необходимо отметить, что использование дозы в качестве величины, характеризующей уровень факторов физического загрязнения общеизвестен. В связи с этим мы считаем целесообразным расширить область применения данного оценочного параметра на весь спектр материального загрязнения. Последнее позволяет обеспечить единый методический подход к определению величины косвенного риска, как наиболее трудно определимого (ввиду неявной формы его проявления), не зависимо от физической природы загрязняющего фактора. При этом величина среднесуточной дозы воздействия загрязняющего вещества на организм человека

К __!_

ПД1

(1)

ñ _ Cccftjifi

где D¡ - среднесуточная доза i-ro загрязняющего вещества, мг/кг сут; Сса -среднесуточная концентрация i-ro загрязняющего вещества на рассматриваемой территории; Ж-скорость поступления воздуха (объем ежедневно вдыхаемого воздуха), м3/день; T¡ - продолжительность воздействия i-ro загрязняющего вещества, лет; f¡ - частота воздействия i-ro загрязняющего вещества,

дней/год; М- масса тела человека; период осреднения экспозиции действия i-ro загрязняющего вещества, лет; 365 - число дней в году.

Кратность превышения фактической дозы над ее предельным значением и определяет величину коэффициента качества среды для материального и физического загрязнения при оценке косвенного риска:

(3)

Для описания вероятности проявления негативных воздействий факторов косвенного риска нами использован нормальный закон распределения случайной величины, применяемый в моделях длительных, малых по своей величине, «износовых» воздействий на сложные системы. Последнее в наибольшей степени подходит для описания условий текущего загрязнения окружающей среды.

Итоговые расчетные зависимости, полученные для количественной оценки величин прямого /?„/"" и косвенного Rmcvw' экологических рисков, приведены в табл.1. С точки зрения их численного анализа представляет интерес определение характерных диапазонов значений вероятностей проявления прямого и косвенного экологических рисков. Расчеты, проведенные для граничного значения кратности превышения концентраций (доз) загрязняющих веществ над их нормативными значениями (ПДК,ПД) равного 1, показали, что вероятность проявления детерминирующих факторов значимого прямого риска не превышает 10%, в то время как вероятность значимых воздействий стохастических эффектов косвенного риска достаточно высока (до 90%) (табл.2).

Последнее позволяет записать условие, определяющее область характерных значений вероятностей проявления экологического риска,

R,„ —

RT,приР, £0,1

•яр

Л экая

. «к

(4)

',приР, ¿0,3

Определение стоимости объекта недвижимости требует учета финансовых последствий загрязнения окружающей среды и предусматривает готовность продавца экономически компенсировать ущерб здоровью, обусловленный повышенным уровнем экологического риска. Такой компенсационный механизм должен быть дифференцированным в зависимости от вида экологического риска (прямого или косвенного), а также от его величины и, следовательно, нуждается в контроле риска.

Итоговые зависимости для расчета экологического риска

Таблица 1

ЭКОЛОГИЧЕСКИЙ РИСК

ПРЯМОЙ КОСВЕННЫЙ

4 + к-С - кЛ* Упд- пд-у- \пдыш ПД-) ион\\ хгГК^ Цт) я&пд.) 1вд" ту +{пд~1 од™)*""]}''

С/ — фактическая концентрация 1-го загрязняющего фактора при аварийном выбросе; С — среднесуточная концентрация ьго загрязняющего фактора на данной территории; с - количество независимых отдельных загрязняющих веществ (ЗВ) (с=1,...,]Мн); (I- количество синергических (суммирующих эффект воздействия) ЗВ ( й= — предельно допустимые

концентрации ЗВ; Ка К4 -коэффициенты значимости воздействия ЗВ на организм человека, зависящие от класса опасности ЗВ; тЧ" — коэффициент приведения ЗВ к 3-му классу опасности; - соответственно фактические дозы шумового,

вибрационного, электромагнитного и ионизирующего излучений на данной территории; ПД- предельные дозы материальных и физических воздействий; Кц0уКиотКлми - соответственно коэффициенты значимости акустического и ионизирующего воздействий на организм человека; гГ""- коэффициент, равный отношению сокращения продолжительности жизни при прямом (1) и косвенном (2) загрязнении к ее средней продолжительности на данной территории; Кщ^ — коэффициент экологической значимости территории; Л/ фактическая доза воздействия 1-го загрязняющего фактора при текущем загрязнении; X) - среднесуточная доза воздействия загрязняющего фактора на данной территории

Таблица 2

Характерные величины экологических рисков

Риск Вероятность проявления Класс опасности ЗВ

I П Ш IV

Прямой Л« - ю-2 0,1 14 12 11 10

0,09 12,6 10,8 9,9 9

0,07 9,8 8,4 7,7 7

0,05 7 6 5,5 5

0,03 4,2 3,6 3,3 3

0,01 1,4 1,2 1,1 1

Косвенный лГ-ю-1 0,9 39 34 33 32

0,7 30,3 26,4 25,6 24,8

0,5 21,7 18,9 18,3 17,8

0,3 13 11,3 11,0 10,6

0,1 4,3 3,7 3,6 3,5

Контроль экологического риска позволяет ранжировать его прямой и косвенный виды с целью выбора одного из трех возможных методов управления риском: сохранения, снижения или передачи с последующей выработкой мероприятий и оценочных стратегий. В основу предложенного нами принципа шкалирования экологических рисков положена их зависимость от вероятности возникновения на конкретной территории (вероятностный подход).

Шкала прямого экологического риска базируется на действующей в настоящее время классификации промпредприятий, как источников аварийного (прямого) загрязнения окружающей среды, в зависимости от вероятности их аварийных выбросов, сбросов и воздействий. Это позволило нам, сохраняя общие предпосылки, параметры и оценку тяжести последствий возникновения аварийных ситуаций различной физической природы, предложить следующую шкалу прямого риска для оценки стоимости объектов недвижимости:

<0,05 - экологически условно безопасная зона; экологически малоопасная зона;

- - экологически опасная зона.

Поскольку информация о заболеваемости населения, проживающего на территории, подверженной факторам косвенного экологического риска, относится к так называемой массажной статистике и соответственно сложна в сборе и обработке, то в основу шкалы косвенного риска положен пороговый принцип национальной системы экологического нормирования. В соответствии с ним уровни негативного материального и физического воздействий считаются безопасными для здоровья, когда не превышают соответствующих предельно допустимых величин. В результате шкала косвенного риска предполагает наличие двух зон, границей которых при нормальной функции распределения веро-

ркос

ятности выступает величина =0,5, соответствующая условиям, когда кон-

центрации загрязняющих веществ и уровни физических воздействий равны соответствующим экологическим нормативам (ПДК,ПД). Таким образом, шкала косвенного риска для оценки стоимости объектов недвижимости имеет вид:

- экологически малоопасная зона;

ркос

- экологически опасная зона.

Ранжирование уровней прямого и косвенного экологических рисков, в свою очередь, позволило адаптировать классические методы теории риск- менеджмента применительно к задаче оценки объектов недвижимости, а также определить стратегии и объемы финансирования этих мероприятий.

Финансирование экологического риска является заключительным этапом процесса его управления, включающим оптимизацию финансовых последствий негативного воздействия факторов экологического риска с последующей корректировкой стоимости объекта недвижимости. Система финансовых мер включает в себя все возможные средства покрытия финансовых последствий ущерба, обусловленного экологическим риском (рис. 3). На практике это означает обеспечение способности собственника или инвестора противостоять негативному экологическому состоянию территории расположения объекта недвижимости. Причем для инвестора это означает использование дополнитель-иых затрат, для собственника - снижение стоимости объекта недвижимости на величину стоимости экологических мероприятий 2ХГ" . Ориентировочно уровень затрат на компенсацию неблагоприятных факторов окружающей среды может быть определен как:

- В ад' К Юм ' К1К0Л,

(5)

где Bat - восстановительная стоимость здания (сооружения); K't

правочные коэффициенты на экологическую ситуацию,

к41 (а** )=

ЖЮ V зкол 1

- Rbon

Я, ' (6)

где - фактические величины прямого и косвенного рисков; - величина допустимого риска (для прямого риска - величина риска условно безопасной зоны; для косвенного риска - величина риска малоопасной зоны)

Таким образом, стоимость объекта недвижимости с учетом мероприятий по снижению величин экологического риска будет равна:

СптРы-иСГ", (7)

где - рыночная стоимость объекта недвижимости.

При этом выбор и реализация мероприятий по снижению величины экологического риска, определяющие ¿Р™", экономически оправданы, если результирующая стоимость объекта недвижимости остается не меньше 75% от его первоначальной рыночной стоимости

С„?>0,75Рт. (8)

- по-

Рис.3. Комплекс мероприятий по контролю величин экологических рисков при операциях с недвижимостью

Это условие обеспечивает защиту интересов инвестора на рынке недвижимости и выполнимо для объектов недвижимости, расположенных в малоопасной зоне как прямого, так и косвенного экологических рисков. В тоже время условие (8) накладывает достаточно жесткие ограничения на объем компенсационного финансирования мероприятий по снижению величин экологических рисков, затрудняет экономическую объективность их выбора и обуславливает необходимость оптимизации их стоимости ¿С""™- Один из способов оптимизации стоимости предлагает теория игр, в частности, модель «игры с природой». В качестве стратегий 5„ нами рассмотрена совокупность целенаправленных мероприятий по снижению последствий факторов экологического риска, характеризующихся определенной ценовой политикой - стоимостью С „„. Под «состоянием природы» Пт мы понимаем совокупность факторов материального и физического загрязнений, определяющих величины прямого и косвенного экологических рисков. В результате построения матрицы стоимостей (табл.3) сочетанию каждой стратегии реализуемой при «состояниях природы» П„ соответствует определенная величина стоимости экологических мероприятий по снижению величин экологических рисков Сщ,

Таблица 3

Матрица стоимости мероприятий по снижению экологического риска

Стратегия выбора ме- Состояние природы Максимум строки шах Ст.т Минимальные критерии

роприятий риски Мини- Мах Мш-

по сниже- прямой косвенный мум тш„ш шахпт

нию величин экологических материальный физический материальный физический строки тш Ст,„

рисков П] пг п} Пш

Стратегия в, С„ Си Со Сип ... ...

Стратегия Б* Сц Си Си Сгш ... ...

Стратегия вз Си Сз2 С33 Сзш ... ...

Стратегия 5, С», Сп2 СпЗ Сщп ... ...

Под оптимальным вариантом эколого-экономических мероприятий понимается такой, который будет реализован при оптимальном соотношении стоимость -риск (см. табл.3). То есть выбирается та стратегия реализации мероприятий Бт для которой величина критерия Гурвица Ун окажется максимальной:

У„=11гмпСт1т+(1-/4 шах Стт тах, (9)

где 0<^1 - показатель, определяемый лицом, принимающим решение.

При расположении объекта недвижимости в опасной зоне или ограничении максимальной стоимости мероприятий (невыполнении условия (8)) эко-

логический риск целесообразно передавать страховым компаниям. В этом случае финансирование экологического риска осуществляется путем добровольного страхования имущественных интересов покупателя, а также индивидуального страхования его жизни и здоровья, что обеспечивает возможность компенсации части причиняемых загрязнением окружающей среды убытков.

В третьей главе «Разработка методики управления экологическим риском при оценке недвижимости и ее практическое использование» представлен пошаговый алгоритм управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости, позволяющий существенно повысить уровень эколого-экономического обоснования при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом фактических уровней физического и материального загрязнений окружающей среды, а также снизить финансовые последствия их негативного воздействия. Методика, формализуя представленную выше модель управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости (рис.2), открывает возможность автоматической обработки информации при операциях с недвижимостью.

Примеры практического использования методики представлены в

табл.4.

Таблица 4

Примеры практического использования методики

№ п/п Организации Вид использования Объем и результаты

1 Ростовский региональный фонд оценки Корректировка стоимости объектов недвижимости Корректировка стоимости квартир в г. Ростове-на-Дону

2 ООО «Альфа-Дон. Ростовский центр недвижимости» Документ для внутреннего пользования Методические указания по практическому использованию методики управления экологическим риском при оценке недвижимости

3 РГСУ, кафедра ИЗОС Учебный процесс Лекции и практические занятия (три методических указания) по курсу ОУ и ЭПД

В деятельности Ростовского регионального фонда оценки методика была апробирована при корректировке стоимости трех двухкомнатных квартир, расположенных в Пролетарском, Первомайском и Октябрьском районах г.Ростова-на-Дону (табл.5). Все рассмотренные квартиры имели сходные потребительские свойства (общую и полезную площади, тип здания, расположение и т.п.) и соответственно незначительный разброс в исходной рыночной оценке. Причем расхождение в ценах рассмотренных квартир определялось

престижностью района и близостью к центральной части города. Применение методики управления экологическим риском при оценке недвижимости позволило выявить следующее:

- анализ факторов экологического риска районов расположения квартир показал, что к значимым материальным негативным воздействиям относилось загрязнение атмосферы сажей, взвешенными веществами, оксидами серы, углерода и азота, а также фенолом и углеводородами. Значимыми физическими негативными воздействиями выступали транспортные шум и вибрация. Близость промышленных предприятий, транспортных магистралей с учетом характерной для города розы ветров свидетельствовали о необходимости расчета как прямого, так и косвенного экологических рисков;

- расчет и контроль обоих видов экологических рисков показал, что исходная стоимость квартир не только не отражала уровень негативных воздействий загрязняющих факторов, а, наоборот, была прямо пропорциональна загрязнению (табл.5). Так самая дорогая квартира по уровню прямого и косвенного экологических рисков находилась в опасных зонах, в то время, как самая дешевая квартира располагалась в наиболее экологически чистом районе города (прямой и косвенный риски относились к условно-безопасному и малоопасному уровням соответственно).

В связи с этим были определены методы управления экологическими рисками для каждого объекта недвижимости: для квартиры, расположенной в Первомайском районе, экологические риски целесообразно было передать на страхование, для квартиры в Октябрьском районе экологический риск возможно было снизить за счет комплекса мероприятий, для квартиры в Пролетарском районе были приемлемы как снижение риска, так и его передача (табл.5);

- финансирование негативных воздействий факторов экологического риска с соответствующей корректировкой стоимости квартир определялось выбранными методами управления риском. Для квартир в Пролетарском и Первомайском районах с использованием опыта работы страховых компаний Росгосстрах и ЭНИ (г.Ростов-на-Дону) были определены тарифные ставки и суммы ежегодных страховых взносов. Для квартиры в Октябрьском районе была оптимизирована стоимость мероприятий по снижению величины косвенного экологического риска (табл.6). Величина критерия Гурвица при коэффициенте оптимизма-пессимизма ц = 0,5 составила:

У,"" = 0,5 • 879 + (1 - 0,5; • 836 = 857,5 (у е)

Это позволило определить средневзвешенную по соотношению стоимость -риск стратегию реализации мероприятий (стратегия Бп) и как результат -предложить скорректированную стоимость квартиры (табл.5).

В заключении сделаны выводы, сформулированы практические рекомендации по результатам проведенного диссертационного исследования.

Таблица 5

Корректировка стоимости 2-ух комнатных квартир равнозначных потребительских свойств с учетом факторов экологического риска территории их расположения.

№ п/п Район г.Ростова-на-Дону Адрес Экологические риски, пЮ1 Методы управления рисками Страховая сумма, у.е7год** Стоимость, тыс. у.е.

прямой | косвенный прямой косвенный вид страхования Л до коррек тировки после коррек тировки

величина ответственность за причинение вреда

зона жизни, здоровью имуществу фнз. лиц

1 Пролетарс кий пер. Молочный, 95 7,8 | 19,8 Малопасная Снижение♦ 273 312 • 19,5*»* Страх, взносы

2 Первомайс кий ул. Сержантова, 5а 14,0 | 34,8 Опасная Передача 336 384 - 24,0*** Страх, взносы

3 Октябрьск ий пер. Юфимцева, 11/2 4,5 17,0 Сохранение Снижение - - 1715,0 18,0 16,285

Условно безопасная Малоопасная

* Поскольку максимальная расчетная стоимость мероприятий изначально ограничена (199 у.е.), то целесообразнее в первом варианте передать прямой и косвенный риски на страхование.

** Страховые суммы получены при использовании тарифных ставок (в % от страховой суммы в год) при страховании ответственности за причинение вреда:

- жизни, здоровью физических лиц — 1,4;

- имуществу физических лиц — 1,6.

*** Страхуемые суммы

Таблица 6

Мат оица стоимости экологических мер оприятий

Стратегия выбора мероприятий по снижению величин экологических рисков Мероприятия Состояние природы Минимаксные критерии

Кондиционер, Металло- риски Минимум строки min Ст.„ Максимум строки max Сг.„

марка пластико- прямой косвенный

вые окна, марка матери альиый физичес кий матери альный физичес кий Мах т!п1Ш Minmax.,,

стоимость мероприятий. у.е.

п, 1Ь Ib Ü4

Стратегия St ГОЛ Aluplast - - 374 1065,5 374 1065,5

Стратегия S2 Тропик КВЕ - - 336 918 336 918

Стратегия S3 GENERAL/DA KIN Winsa - - 879 836 836 879

Стратегия S« GREE Proplex - - 400 850 400 850

Стратегия Ss FUJI КВЕ - - 374 918 374 918

Стратегия Se FUJI Winsa - - 374 836 374 836

Стратегия S^ FUJI Proplex - - 374 850 374 850

Стратегия Sj Тропик Aluplast - - 336 1065.5 336 1065.5

Стратегия S9 Тропик Winsa - 336 836 336 836 879 836

Стратегия Sio Тропик Proplex - - 336 850 336 850

Стратегия Sn GENERAL/DA KIN Aluplast - - 879 1065.5 879 1065.5

Стратегия S12 GENERAL/DA KIN KBE - - 879 918 879 918

Стратегия Su GENERAL/DA KIN Proplex - - 879 850 850 879

Стратегия S14 GREE Aluplast - - 400 1065.5 400 1065.5

Стратегия S15 GREE KBE - - 400 918 400 918

Стратегия Sie GREE Winsa - - 400 836 400 836

Публикации. Основные положения диссертационной работы отражены в 10 работах, в том числе 1 монографии общим объемом 2,8 авторских пл.:

1., Страхова Н.А., Соколова Г.Н., ВейсенбергИ.В., Янович Е.С. Основы экологического управления и менеджмента. - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2003.- 1,9 п.л.

2. ВейсенбергИ.В., Янович Е.С., Варченко Е.Н. Учет вибрационного загрязнения при оценке недвижимости. - Ростов-на-Дону: Известия СКНЦ ВШ.-2000.-№6.-0,1 п.л.

3. Янович КС. Учет экологического риска при оценке недвижимости Строительство-2001.- Ростов-на-Дону: РГСУ, 2001.- 0,1 п.л.

4. Страхова Н.А., ЯновичЕ.С., ВейсенбергИ.В. Использование экологического риска при стоимостной оценке недвижимости Стратегия развития предприятия в условиях рынка: II Всероссийская научно-исследовательская конференция.- Пенза, 2001.-0,1 п.л.

5. Вейсенберг И.В., Янович Е.С. Выбор экологических факторов для оценки жилья Экология. Здоровье. Человек: Материалы научно-практической конференции. - Ростов-на-Дону: Изд-во РГУ, 2001.- 0,1 п.л.

6. Страхова Н.А., Янович Е.С., Вейсенберг И.В. Экономический учет экологического риска при оценке недвижимости Безопасность жизнедеятельности, XXI век: Международный научный симпозиум.- Волгоград, 2001.- 0,1 п.л.

7. СтраховаН.А., Янович Е.С., ВейсенбергИ.В. Моделирование экологического риска при оценке недвижимости Промышленная экология: Материалы Международной школы-семинара. - Ростов-на-Дону: РГСУ, 2001.- 0,1 п.л.

8. Янович Е.С., Ша талова Е.Е. Учет транспортного загрязнения при санитарно-гигиенической оценке жилья. Строительство-2001.- Ростов-на-Дону: РГСУ, 2001.-0,1 пл.

9. Страхова Н. А., Янович КС, ВейсенбергИ.В., СпиринЛ.А. Оптимизация объемов финансирования экологического риска.. Строительство-2002: Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов-на-Дону: РГСУ.- 2002.- 0,1 пл.

10. Страхова Н. А., Янович Е. С., ВейсенбергИ.В., СпиринЛ.А. Управление экологическим риском при оценке недвижимости Строительство-2003: Материалы Международной научно-практической конференции. - Ростов-на-Дону, РГСУ, 2003.- 0,1 п.л.

Подписано в печать 11.11.2004 г.

Формат 60x84 /16. Бумага офсетная. Ризограф. Уч.-изд.л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № 274._

Редакционно-издательский центр

Ростовского государственного строительного университета 344022, г.Ростов-на-Дону, ул.Социалистическая, 162

12533Í

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Янович, Елена Сергеевна

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ С

УЧЕТОМ ФАКТОРОВ ЭКОЛОГИЧЕСКОГО РИСКА

1.1. Характеристика объектов недвижимости

1.2. Методы экономической оценки недвижимости

1.3. Методы экологической оценки объектов недвижимости на застроенных территориях

1.4. Использование экологического риска при экономической оценке объектов недвижимости

1.5. Выводы. Цели и задачи исследования

2. МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИМ РИСКОМ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Структура модели управления экологическим риском

2.2. Анализ факторов экологического риска

2.3. Расчет величины экологического риска

2.4. Контроль экологического риска

2.5. Финансирование экологического риска

2.6. Выводы

3. РАЗРАБОТКА МЕТОДИКИ УПРАВЛЕНИЯ ЭКОЛОГИЧЕСКИМ РИСКОМ ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

И ЕЕ ПРАКТИЧЕСКОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

3.1. Описание методики управления экологическим риском при оценке недвижимости

3.2. Использование методики управления экологическим риском при оценке недвижимости

3.3. Выводы 97 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 99 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 100 ПРИЛОЖЕНИЯ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Совершенствование методологии управления экологическим риском при корректировке стоимости объектов недвижимости"

Актуальность темы исследования. Непрекращающийся рост уровня материального и физического загрязнения застроенных территорий обуславливает увеличение негативного воздействия факторов экологического риска, характеризующего вероятность и последствия проявлений этих воздействий. Согласно принятой в экологической доктрине РФ презумпции экологической опасности хозяйственной деятельности, экологический риск на застроенных территориях никогда не равен нулю. Это свидетельствует о необходимости учета и минимизации уровня экологического риска при обеспечении экологической безопасности населения и определении совокупного качества имущественного комплекса (объектов недвижимости) застроенных территорий.

Мерой совокупного качества объектов недвижимости выступает их стоимость. Понимание факторов, создающих стоимость объектов недвижимости, является важнейшим условием правильного функционирования рынка. При этом очевидно, что стоимость недвижимости в общем случае должна включать не только мотивации покупателей и продавцов, но и объективную всестороннюю характеристику недвижимости, важной составляющей которой является уровень загрязнения окружающей среды территории, на которой она расположена.

В тоже время сложившаяся в настоящее время в России практика формирования рыночной цены объектов недвижимости не отражает всего разнообразия параметров, влияющих на процесс ценообразования. Параметры состояния окружающей среды, как правило, отчуждены от объекта недвижимости, что проявляется в неполном учете влияния экологических факторов на стоимостные показатели. При оценке объектов недвижимости экологические характеристики используются зачастую только в декларативном аспекте. В тоже время сопоставление величины рыночной стоимости объектов городской недвижимости и уровня загрязнения окружающей их среды свидетельствует о том, что в подавляющем большинстве случаев эти величины пропорциональны: высокая стоимость соответствует высокому уровню загрязнения.

Реальным эколого-экономическим инструментарием принятия оценочных решений о корректировке рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом фактических уровней физического и материального загрязнения окружающей среды территории их расположения может стать методология управления экологическим риском. В связи с этим совершенствование данной методологии применительно к теории и практике принятия оценочных решений по объектам недвижимости является актуальной научно-практической задачей, имеющей значительные перспективы развития.

Степень разработанности проблемы. Теоретико-методологические основы эколого-экономической оценки состояния окружающей среды на застроенных территориях представлены в трудах О.Ф.Балацкого, С.Н.Бобылева, А.А.Голуба, К.Г.Гофмана, А.А.Гусева, Ю.А.Израэля, Н.Н.Моисеева, В.Н.Овчинникова, Н.Ф.Реймерса, Е.В.Рюминой, С.Г.Тяглова, Т.С.Хачатурова, Н.В.Чепурных, А.С.Чешева и др. ученых.

Значительный вклад в разработку и совершенствование теории экологического риска внесли В.И.Измалков, А.В.Киселев, Г.А.Моткин, С.М.Новиков, К.А.Олейник, В.А.Осипов, Перфильев Б.Н., И.М Потравный, Ю.А.Рахманин, Н.П.Тихомиров, Т.М.Тихомирова, К.Б.Фридман и др. ученые.

Методологические основы оценки недвижимости заложены трудами Х.Абена, И.Л.Артеменко, М.Б.Витта, Н.Г.Волочкова, В.В.Григорьева, Е.П.Кима, Н.В.Коростылева, Б.М.Красноглазова, О.Николаса, Е.И.Тарасе-вича, М.А.Федотовой и др.ученых.

Несмотря на накопленный научно-практический потенциал в каждой из рассматриваемых областей, задача их взаимосвязи остается нерешенной. Применение методов эколого-экономической оценки применительно к процессу корректировки стоимости объектов недвижимости требует определения не только видов, уровней и вероятности проявления различных видов негативного воздействия загрязнений (факторов экологического риска), их финансовых последствий, но и разработки реального механизма управления этими последствиями, интегрированного в сферу операций с недвижимостью.

Целью диссертационной работы является разработка научно-обоснованных рекомендаций по корректировке стоимости объектов недвижимости в соответствии с фактическим уровнем загрязнения окружающей среды и его негативным воздействием на здоровье человека.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих основных задач:

- разработки концептуальных основ объективного учета негативных экологических факторов материальной и физической природы на застроенных территориях;

- обобщения социально-экономических и экологических факторов, определяющих принятие оценочных решений;

- совершенствования эколого-экономического инструментария принятия обоснованных вариантов оценочных решений с учетом экологического потенциала положения объекта недвижимости;

- разработки модели управления экологическим риском, которая позволит снизить вероятность возникновения неблагоприятных результатов экономической деятельности в сфере операций с недвижимостью;

- разработки методики, позволяющей определить величину стоимости объекта недвижимости с учетом фактического уровня загрязнения окружающей среды и снизить финансовые последствия негативного воздействия факторов экологического риска.

Идея работы состоит в использовании критерия экологического риска и концепции риск-менеджмента при оценке объектов недвижимости.

Объектом исследования выступает процесс корректировки стоимости объектов недвижимости с учетом экологического состояния территории их расположения.

Предметом исследования являются теоретические и практические аспекты использования концепции риск-менеджмента для эколого-экономического обоснования оценочных решений при операциях с недвижимостью.

Теоретико-методологической основой исследования послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам теории и практики эколого-экономической оценки состояния окружающей среды, риск-менеджмента и оценки недвижимости.

Для достижения цели и решения поставленных задач в диссертационном исследовании использованы системно-аналитический, структурно-функциональный и экономико-математический методы исследований.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили законодательные и другие акты РФ: Федеральные законы, Постановления Правительства, материалы МПР России, Госстроя России, Госсанэпиднадзора России, аналитические и отчетные данные государственных и муниципальных органов управления охраной окружающей среды, Интернет-ресурсы, опыт работы крупнейших компаний по операциям с недвижимостью г.Ростова-на-Дону: Титул, НИРЛАН, БМТ, ДонТМ, Лендлорд а также научные разработки, выполненные при участии автора.

Научная новизна исследования заключается в совершенствовании методологии управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости. В итоге, автор самостоятельно получил результаты, обладающие элементами научной новизны:

1. Предложена концепция риск-менеджмента, закрепляющая презумпцию экологической опасности застроенных территорий, при которой экологический риск не может быть исключен полностью, для корректировки рыночной стоимости объектов недвижимости.

2. Усовершенствован эколого-экономический инструментарий принятия обоснованных вариантов оценочных решений с учетом экологического состояния территории расположения объекта недвижимости, базирующийся на использовании уточненных понятий прямого и косвенного экологических рисков здоровью человека.

3. Разработана модель управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости, в рамках которой:

- систематизация факторов экологического риска предполагает анализ причин, источников и значимости неблагоприятного материального и физического воздействий на рассматриваемой территории с выделением двух качественно различных видов экологического риска: прямого и косвенного;

- расчет величины экологического риска включает в себя оценку величины прямого (детерминированного) и косвенного (стохастического) рисков с использованием концентрационного и дозового подходов соответственно;

- контроль уровня экологического риска позволяет ранжировать прямой и косвенный экологические риски на основе предложенных шкал с целью выбора метода управления риском (сохранение, снижение, передача) и разработки компенсационных мероприятий (стратегий) по снижению его величины;

- финансирование экологического риска, включает в себя оптимизацию финансовых последствий негативного воздействия факторов экологического риска с последующей корректировкой стоимости объекта недвижимости.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в разработке и апробации методики управления экологическим риском при оценке объектов недвижимости, позволяющей существенно повысить уровень эколого-экономического обоснования при определении рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом фактических уровней физического и материального загрязнения окружающей среды, а также снизить финансовые последствия их негативного воздействия.

Методические положения и выводы диссертационного исследования могут быть использованы:

- в научно-исследовательских работах по проблемам экономики природопользования;

- в процессе формирования рынка экологических услуг при различных операциях с недвижимостью; при проведении экологической экспертизы застроенных территорий, формировании природоохранных программ;

- в учебном процессе для углубления знаний студентов в области эко-лого-экономических условий функционирования рынка и факторов, создающих стоимость объектов недвижимости.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования были представлены на международных, региональных и внутривузов-ских научно-практических конференциях: "Строительство-2001" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2001); "Стратегия развития предприятия в условиях рынка" (Пенза, 2001); "Экология. Здоровье. Человек" (Ростов-на-Дону: РГУ, 2001); "Безопасность жизнедеятельности. XXI век." (Волгоград, 2001); "Промышленная экология" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2001); "Строительство-2002" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2002); "Строительство-2003" (Ростов-на-Дону: РГСУ, 2003).

Результаты и выводы диссертационного исследования были апробированы в условиях Ростовского регионального фонда оценки, использованы в практической деятельности ООО «Альфа-Дон. Ростовский центр недвижимости», а также в учебном процессе Ростовского государственного строительного университета при чтении лекций и подготовке методических указаний по дисциплинам: "Экономика природопользования и природоохранная деятельность", "Управление охраной окружающей среды" специальности 330200 "Инженерная защита окружающей среды", о чем свидетельствуют представленные акты о внедрении.Диссертационные исследования проведены в рамках комплексной научно-технической программы ГКНТ РФ 1.Р.Н01.200.1 15191 «Разработка методологических основ создания безопасных и экологически чистых систем защиты населенных мест от воздействия антропогенных факторов».

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Янович, Елена Сергеевна

3.3 .Выводы

1 .Методика оценки объекта недвижимости с учетом экологических факторов базируется на модели управления экологическим риском и направлена на осуществление единой эколого-экономической оценки объектов недвижимости с учетом качества окружающей его среды.

2.Методика определяет практические пути и предлагает последовательность действий, что делает возможным оценку объектов недвижимости с учетом экологических факторов для любого риэлтера независимо от его квалификации.

3.Практическая реализация методики оценки недвижимости с учетом экологических факторов позволила произвести:

- оценку конкретных объектов, расположенных на конкретных территориях в различных административных районах города;

- зонировать территории объектов недвижимости по степени экологической опасности;

- рекомендовать конкретные мероприятия по управлению риском для каждого варианта оценки;

- определить и оптимизировать стоимость мероприятий;

- скорректировать стоимость объекта недвижимости с учетом стоимости мероприятий по снижению величины риска до приемлемого уровня.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Разработка концепции и модели управления экологическим риском при операциях с недвижимостью позволила:

-обобщить и развить теоретические основы эколого-экономических оценок в приложении к определению стоимости объектов недвижимости на застроенных территориях; сформировать классификационные признаки экологического риска, учитывающие особенности действия загрязняющих факторов, а также экологическую и финансовую тяжесть последствий их проявления; разработать математическую модель экологического риска, учитывающую его идентификацию, расчет, ранжирование, а также формирование стратегий по смягчению последствий его проявления; развить методы оптимизации финансовых затрат на устранение негативного влияния факторов загрязнения окружающей среды и корректирования рыночной стоимости объектов недвижимости; разработать модель оценки объекта недвижимости с учетом экологических факторов, которая позволяет определить стоимость объектов недвижимости в зависимости от уровня загрязнения территории.